Жанна Томсон, брокер

Существует большая разница, покупаете ли вы недвижимость от строительной компании или жилье на вторичном рынке. В первом случае вы, подписывая договор, фактически не имеете никакого представления, куда будут выходить ваши окна, не обнаружите ли вы колонну в центре гостиной, не будет ли напротив вашей входной двери располагаться дверь в мусорную шахту, не говоря уже о тех неудобствах, с которыми нужно сталкиваться, проживая в зоне строительства. Но за эти неудобства вы получаете новые дом или квартиру, в которых все «с иголочки», и вы наслаждаетесь абсолютно новыми полами, стенами, дизайном вашего жилья. Когда вы идете на рынок вторичного жилья, вы можете быть не совсем довольны устаревшими стандартами и, возможно, «бабушкиными» интерьерами.

Одной из причин выбора жилья от строителей является и надежда на то, что за время строительства стоимость жилья подрастет. Однако это имело смысл лет 20 назад. К сожалению, строительные компании отталкиваются от цен на сегодняшнем рынке и ориентируются на непрекращающийся бешеный рост цен. Когда покупатель соглашается на ту или иную модель квартиры или дома, он подписывает контракт покупки со строительной компанией, дожидается подписи продающей стороны. У него по закону есть право обдумать целесообразность своей покупки, обсудить финансовые возможности и показать контракт своему адвокату. Всегда следует помнить, что стандартная форма договора, который вы подписываете на рынке вторичного жилья, постоянно совершенствуется и защищает права как покупателей, так и продавцов. При покупке нового жилья вам предлагается договор, защищающий интересы строительной компании. Именно это и требует внимания вашего адвоката, отстаивающего ваши интересы. В последнее время в такие договоры добавляются все новые пункты, вступающие в противоречие с интересами покупателей. Поскольку цены на строительные материалы растут, компании предлагают покупателям согласиться либо на большую стоимость купленного жилья, либо на возврат начального депозита. Это очень выгодно для компаний из-за того, что сразу прибыль становится намного выше. Какие-то компании даже не сильно заботятся о возврате депозитов.

К удовлетворению потерпевших покупателей недавно судья Джеймс Рамсей вынес решение, которое должно положить конец такому произволу со стороны строительных компаний. Еще в декабре 2020 года Харвиндер и Гангадип Даливалы подписали договор о покупке нового дома у компании Midland Homes & Development за $712,900 в городке Торолд, Онтарио. В соглашение был включен пункт, требующий от покупателей оплачивать увеличение стоимости строительства сверх затрат и издержек, предусмотренных на дату соглашения, возникающих в связи с изменениями Строительного кодекса и любых других государственных постановлений. Контракт требовал, чтобы покупатели приняли декларацию безапелляционно, тем самым соглашаясь на условия чрезмерно жадничающей строительной компании и развязывая ей руки. Примерно за год до намечавшегося закрытия дома покупатели получили от юриста застройщика письмо. В письме проинформировали, что из-за повышения затрат на строительство стоимость купленного дома выросла более чем на 21%, или на $152,640, и новая цена составляет $865,540. Покупателям были предложены две опции: согласиться на новую цену или отказаться от сделки и получить депозит обратно. Покупатели обратились к адвокату. Тот подал заявление суд, пытаясь снять добавочную сумму с цены сделки. Ответом послужил подробный отчет строительной компании о выросших во время пандемии затратах на строительство. Было упомянуто 9 видов надбавок – от 30% на кровельные работы до 75% надбавки на пиломатериалы. Несмотря на несколько запросов, доказательства на эти цифры не были предоставлены. Буквально за несколько дней до закрытия сделки судья Рамсей вынес приговор в пользу покупателя. Строительной компании было указано на слишком размытые формулировки и отсутствие достаточных доказательств корректировки цены дома. В результате дополнительное требование оплаты $152,640 было отклонено. Кроме этого, $10,000 судебных расходов покупателя должны быть покрыты строительной компанией. Похоже, что у компании Midland Homes будут и другие проблемы. The Home Construction Regulatory Authority (HCRA), организация, контролирующая взаимоотношения между застройщиками и потребителями, потребовала у компании и остальные договоры для проверки. Кроме этого, лицензия Midland на строительство новых домов подпадает под действие распоряжения HCRA о соблюдении требований, согласно которому ее руководители должны пройти проверку судимостей и судебных дел до 10 мая 2023 года, в противном случае она больше не может выступать в качестве строителя новых домов.

Хорошо то, что хорошо кончается. Проверяйте ваши договоры с адвокатом, пока сделка находится еще в стадии «cooling-off period». Этот период составляет 10 дней, и отсчет начинается со дня вручения Договора о покупке, подписанного представителем строительной компании.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Как известно, неделю назад Центральный банк Канады поднял процентные ставки третий раз в этом году, доведя базовую ставку до 5%. Те владельцы недвижимости, у кого банковский заем с плавающей ставкой, опять пострадают больше всего. Ведь каждые $100,000 кредита при повышении базовой ставки на 0.25%, будут отбирать у домовладельца $14 в месяц. Это может показаться не такой уж и значительной суммой, но на фоне растущей инфляции подскочившие ставки за последние полтора года отобрали приличные деньги из семейного бюджета. Пострадают люди, чьи займы подлежат обновлению в ближайшем будущем. Поскольку заемщики достигают своей триггерной ставки, сроки амортизации кредитов будут увеличены, соответственно, значительно повысятся ежемесячные выплаты. Например, не такой уж большой кредит в $500,000 потребует увеличения от его обладателя ежемесячных выплат на $1,000 – 1,500. И тогда на каждые $100,000 займа придется выплачивать дополнительно около $225 в месяц, если исходить из первоначальной ставки по ипотеке в 2%. Именно по этой причине так важно именно сегодня при покупке недвижимости, рассчитывая на заемные средства, выбрать правильный банковский продукт, соизмеряя платежи со своими месячными доходами. При этом, никто не утверждает, что мы достигли потолочных цифр. Вполне вероятно, что они будут еще повышаться. Совершенно никто не может предсказать точно, какой «сюрприз» может преподнести нам Центробанк Канады на заседаниях 6 сентября, 25 октября и 6 декабря 2023 года.

Считается, что повышение процентных ставок по займу – это палка о двух концах для владельцев недвижимости. С одной стороны это тяжелое финансовое бремя для тех, у кого бюджет достаточно ограничен. Но, с другой стороны, увеличение процентных ставок позволяет сдерживать инфляцию и укреплять экономику, обеспечивая ее стабильность. Так, в пресс-релизе от 12 июля Центробанк Канады подтвердил позитивные сдвиги. Более того, экономическое развитие страны превзошло все ожидания. Рынок жилья по-прежнему достаточно силен, спрос превышает предложение, и это не позволяет ценам падать. Выдается недостаточно разрешений на новое строительство жилья, новых листингов мало, что держит цены высокими при стабильно растущем ценовом тренде.

Но есть и другие мнения по поводу политики, на которую взял курс Центробанк Канады. Пожалуй, та критика и недовольство, с которой столкнулись официальные политики и банковские деятели, затмили все предыдущие высказывания по поводу компетентности принимаемых мер.

Так, риэлтор из Ванкувера Стив Саретски считает, что тот факт, что процент на ипотеку сейчас достиг максимального значения за последние 22 года, говорит о неспособности или отсутствии профессионалов на всех уровнях, способных регулировать экономические процессы. Повышение процентных ставок приводит только к тому, что люди оказываются запертыми в своих домах и квартирах. Ведь даже если кому-то хотелось бы куда-то переехать, нужно сталкиваться с процессом обращения в банк за кредитом. Вас будут оценивать не как клиентов, способных проплачивать заем по сегодняшнему проценту (5%), а с учетом наличия стресс-теста, вы должны проходить как платежеспособные покупатели уже при 8%. Это при том, что цены на жилье сегодняшнее и жилье 22-летней давности разнятся приблизительно на миллион долларов. Вот и прикиньте, на сколько больше за него нужно платить сегодня. Это значительно снижает количество претендентов на получение кредитов. Конечно, повышение ставок делает доступность жилья крайне проблематичной. Мы сейчас находимся в ситуации, когда жилья катастрофически не хватает. Количество новых иммигрантов только в 2022 – 2024 гг. составляло от 360,000 до 445,000 в год. За последние 12 месяцев население Канады увеличилось на 1.2 миллиона человек. Им нужно где-то жить. Именно из-за несбалансированности спроса и предложения рынка жилья, из-за отсутствия предложения рост цен на рынке недвижимости продолжается примерно по 2% в каждый месяц. Аренда жилья тоже подскочила. Для того чтобы жить в Торонто и иметь свою крышу над головой, минимальная зарплата должна увеличиться до минимальной ставки $40 в час. По проведенному компанией Zoocasa on-line опросу выяснилось, что более 70% опрошенных отложат поиски крыши над головой в случае растущих ставок, а более 63% респондентов и не надеются, что цены станут более доступными, они готовы ждать больше года в надежде, что на рынке станет больше предложений. С другой стороны, более 70% продавцов тоже не торопятся продавать свою недвижимость. Ведь продав, еще неизвестно, можно ли будет что-то найти взамен. В чем сходятся эксперты, так это в том, что количество транзакций определенно уменьшится, что, безусловно, отразится не лучшим образом на экономике в целом. К сожалению, времена меняются не в лучшую сторону…

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Возможно, вы не обратили внимания, что в договоре, который вы заключаете с риэлтором на продажу вашего дома или квартиры, есть две опции. Первая – вы выставляете вашу недвижимость на продажу в общую базу данных MLS. В зависимости от того, членом какой организации является ваш агент, в той системе появляется уже ваш листинг – полная информация о вашей продаваемой недвижимости. Если недвижимость находится в Бэрри, а выставляется агентом из Торонто, то ваш дом появится в системе Toronto Regional Real Estate Board, но его не будет видно агентам Barrie & District Association of Realtors. Справедливости ради отмечу, что есть возможность за отдельную плату выставиться на платформах нескольких организаций сразу.

В последние годы база данных Канадской ассоциации риэлторов и его сайт www.realtor.ca, который отображает полностью всю активную базу данных по Канаде, независимо к какой территориальной организации принадлежит риэлтор, намного усовершенствовались.

В чем смысл продажи через MLS? Информация о вашей недвижимости становится доступной немедленно абсолютно всем агентам ассоциации, что, безусловно, выгодно продавцу и повышает его шансы на успех. Другая возможность для продавцов – выставляться эксклюзивно только с одним риэлтором и его компанией. Листинг, выходящий с пометкой «exclusive», в систему MLS в таком случае не выставляется. Риэлтор сам отвечает за маркетинг, устанавливает свой знак на продажу и сам решает, делиться ли ему своими комиссионными в случае, если другой риэлтор приведет покупателя. Может случиться, что агент продавца не кооперируется с агентом покупателя. Скорее всего, в этом случае покупателя не приведут на просмотр.

На годовом собрании Канадской ассоциации риэлторов (CREA – Canadian Real Estate Association – ассоциация, насчитывающая 75 канадских риэлторских организаций с количеством членов, превышающим 160,000) весной 2023 года проголосовали за модификацию такой практики, чтобы уже через три дня статуса «эксклюзив» объявление перешло в систему MLS автоматически. Это предложение впервые было озвучено осенью 2022 года, и очень многие риэлторы негативно реагировали по поводу этого новшества. Договорились отложить окончательное решение до 3 января 2024 года.

82% всех делегатов, имеющих право голоса, на заседании в апреле подтвердили желание изменить порядок использования статуса эксклюзивности листингов. Уже на сегодняшний день есть 12 категорий продавцов, чье желание не выставлять свою продаваемую недвижимость на всеобщее обозрение может быть вполне учтено. Например, высокопоставленные люди и знаменитости; тяжелобольные люди или люди, за спиной которых какие-то жизненные трагедии; обладатели ценных произведений искусства, коллекций оружия, владельцы животных, наконец! Это продавцы, не готовые выставлять свое жилье напоказ, считающие, что толпа экскурсантов им совершенно ни к чему. В этом случае на риэлтора возлагается задача доскональной проверки всех входящих в дом. Только серьезные и надежные покупатели, предоставив все требуемые документы, получают шанс зайти в продаваемый дом или квартиру. Многие агенты выступают против этого, считая, что риэлтор должен объяснить все плюсы и минусы продажи недвижимости через систему MLS или продажу ее агентом самостоятельно.

У продавцов есть возможность по-прежнему оставаться вне рамок системы MLS. Эксклюзивные предложения о продаже разрешены продавцам, заботящимся о своей конфиденциальности и не желающим, чтобы их собственность была чересчур широко представлена публике. Любой продавец, отказывающийся продавать свою недвижимость через риэлторскую базу данных, должен подписать документ, в котором он подтверждает, что он осведомлен о предполагаемых недостатках недоиспользования MLS, но, тем не менее, он предпочитает в силу разных причин продавать свою недвижимость камерно. Однако от самих риэлторов никто не требует предоставления этой информации продавцу в обязательном порядке.

Еще один способ уйти от сотрудничества с остальными риэлторами и остаться в поле частной продажи – это подписание сразу нескольких договоров с возможной опцией не ставить в систему продаваемую недвижимость по формуле 3+3+3 и т.д., что по меньшей мере заставляет задуматься об умственных способностях советующих подобную опцию.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Отель Strathcona в самом центре даунтауна Торонто на 60 York Street в 2020 году был отдан в аренду муниципалитету для предоставления приюта бездомным и служил альтернативой изоляционным лагерям в самый разгар ковидной эпидемии. Согласно данным организации защиты прав арендаторов Parkdale Encarpment Support Network, уведомления о выселении были вручены жильцам (и то не всем) за очень короткий срок и во время длинных выходных в День Канады. Некоторым жильцам рано утром было предложено немедленно освободить свое жилье и переехать на новое место – 66 Norfinch Drive в North York.

Подобное выселение уже вменяется в вину новому мэру города Оливии Чау, которая буквально неделю назад в предвыборной гонке определяла приоритеты своей деятельности как обеспечение всем жителям города крыши над головой и человеческие условия проживания в нем. Это не помешало без соблюдения надлежащих правил заняться выселением жителей из отеля Strathcona. Причем, выселяемым было предложено выбрать себе пару, так как на новом месте комнаты рассчитаны на двух проживающих. Кроме того, предложено собрать персональные вещи объемом не более двух сумок. Все остальные вещи должны быть утилизированы, по мнению организаторов этого выселения.

Часть жильцов получила письма с датой выселения 15 августа, когда отель должен быть закрыт, тогда совершенно непонятно, почему весь процесс был начат в прошедшие выходные. Часть отчаявшихся людей заявили, что с них хватит, никуда они не собираются ехать и будут жить в палатках. Действительно, все больше и больше палаток, навесов и другого временного жилья разбивается в городе. Только о 199 лагерях в 90 разных точках города известно муниципальным службам, что в 2 раза больше, чем было зафиксировано в прошлом году.

Думаю, что одной из причин бунта жителей отеля Strathcona было перемещение жильцов из даунтауна в индустриальную зону, которая никак не может их устраивать. Вызвало возмущение и то, что акция проходила под прикрытием праздничных выходных, а за красивыми словами предоставления всем категориям жителей доступного жилья на самом деле ничего не стоит, и дела обездоленных людей совершенно плачевны. Ничьим обещаниям они уже не верят, ведь еще в апреле директор Housing Services Дэвид Редкрафт заверил всех, что до конца августа ни о каком перемещении жильцов речь идти не будет. Еще в марте начались разговоры о том, что хозяин отеля не собирается продлевать договор аренды с муниципалитетом, но никаких официальных документов жильцы не получали. Именно это чрезвычайно возмущает людей. Никто не имел даже возможности хоть как-то спланировать свою жизнь, ни у кого не было информации о планах и времени их осуществления.

Оказывается, даже приюты отличаются друг от друга своей репутацией. Есть безопасные и не очень, существуют различные программы реабилитации и людей с ментальными проблемами. Конкретно в этот отель людей заселяли, обещая поставить их в очередь на получение субсидированного жилья. Но все обещания так ими и остались…

Более 10 500 людей в Торонто зарегистрированы как бездомные. Эта цифра на 6% больше, чем в прошлом году. Такая тенденция совсем не радует и, безусловно, требует немедленного решения. Палаточные городки расползаются от даунтауна по всем направлениям. Кстати, покупая жилье, проверьте, не будут ли подобные поселения влиять на вашу жизнь.

Ситуация с жильем, сдаваемым в аренду, остается плачевной. Майская статистика утверждает, что цены на сдаваемое жилье в мае 2023 поднялись на 6.3% по сравнению с маем прошлого года.

Очень хотелось бы, чтобы и команда нового мэра, и власти на всех уровнях занялись проблемами жилья. Невозможно только говорить о насущных проблемах, жизненно необходимо, чтобы был реальный план размещения населения собственного и новых иммигрантов, только прибывающих в страну. Нужно, чтобы программы были долгосрочными, а не ограничивались только периодом от выборов до выборов. Нужны специалисты-профессионалы, имеющие соответствующую квалификацию решения подобных проблем. Ведь связано все в один тугой узел: экономика, уровень занятости, уровень инфляции, перспективы градостроительства, обучение молодежи и много-много всего, связанного с политикой.

Будем надеяться, что все-таки, обозначив наличие громадной проблемы по размещению жителей города и провинции, ее начнут грамотно решать. А пока совет один. Если вы можете купить хотя бы что-то из недвижимости – купите сегодня! Не оставляйте решение вопроса до того момента, когда вы накопите деньги на желаемое жилье. Цены как продолжали расти, так и продолжают. Темпы роста цен опережают темпы роста ваших зарплат. Если ваша ситуация позволяет вам купить односпальную квартиру сегодня, купите, вы реализуете ее в момент, когда будете готовы идти на двуспальную и больше. Цена вашей квартиры подрастет, частично ваш долг перед банком будет погашен платежами, которые делает ваш арендатор. Сделайте долгосрочный план ваших инвестиций в недвижимость, чтобы потом не жалеть об упущенных возможностях.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

После того, как в понедельник победителем беспрецедентной гонки за должность мэра города Торонто была объявлена Оливия Чоу, и все старания ее противников не увенчались каким-то значительным успехом, пусть кому нужно разбираются в источниках средств на ее избирательную кампанию, пусть переживают те, кто называл ее на должности мэра «настоящей катастрофой». Есть свершившийся факт, время покажет, насколько правилен был выбор.

Семья Оливии из Гонконга выбрала Торонто, когда девочке было 13 лет. В то время было ощущение, что Торонто – город надежды, вспоминает Оливия. Сегодня есть другое ощущение, будто бы ты застрял. Застрял в ожидании решения жилищного вопроса, застрял в пробках, застрял, ожидая общественный транспорт, места в детских учреждениях. Проблемой стало даже ожидание, пока кто-нибудь ответит по номеру 911. Для многих город стал местом, где жить становится все труднее и труднее.

Оливия Чоу обещала постараться сделать наш город местом, где жители окружены заботой! Опыт Оливии в качестве члена парламента от партии NDP (8 лет) и городского советника (13 лет) должен помочь ей в эффективном решении проблем, стоящих перед городом.

Один из ключевых пунктов программы Оливии – обеспечение всех нуждающихся жильем. Более 10,000 человек сегодня являются бездомными. Тысячи людей еле сводят концы с концами. Для помощи этим горожанам предлагается ввести надбавки к арендной плате, которые будут поступать из провинциальных и федеральных бюджетов. Необходимо выделение средств на создание зон отдыха, где нуждающиеся в течение дня и ночи могут принять душ, поесть горячую пищу, поспать и получить доступ к критически важным ресурсам и услугам. Совершенно неприемлемой считает Оливия политику выдавливания бездомных людей из парков, метро и библиотек. Должны быть созданы безопасные приюты, где человек мог бы спокойно жить.

Оливия предлагает план по предотвращению потери тысяч единиц доступного съемного жилья и строительство 25,000 городских арендных единиц на следующие 8 лет. Категорически выступает против института «выселения» как такового. Предлагается расширение программы поддержки жильцов Торонто для борьбы с выселениями. Рассчитывает Оливия Чоу не только на финансирование из бюджета муниципального и федерального, но и на помощь «зажиточных» граждан. Муниципальный налог Land Transfer Tax при покупке недвижимости дороже 3 миллионов долларов будет выше. Причем, каждый дополнительный миллион долларов, добавленный к цене недвижимости, позволит взимать экстра 1% муниципального налога. Около 2% всех сделок с недвижимостью происходят в этой ценовой категории, что позволяет муниципалитету свободнее распоряжаться фондами, поддерживающими малоимущих граждан. Кроме того, предлагается увеличение налога на пустующее жилье (Vacant Home Tax). Но в каком размере повысят налоги на недвижимость, озвучено не было, так как этот вопрос требует более глубокого изучения. Собранные деньги пойдут на улучшение условий проживания в городе и сокращение ожидания помощи экстренных служб Торонто – 911.

Основной упор в своей предвыборной компании Оливия делала на защиту прав квартиросъемщиков. Ведь цены за аренду жилья достигли неимоверных высот, и люди боятся остаться на улице в случае, если хозяин жилья посчитает, что, выселив старых жильцов, сделав какой-то ремонт, можно заселить новых арендаторов по новой цене. Оливия на стороне жильцов и будет всеми силами бороться за их права. Кроме того, она объявила о создании благотворительного фонда Secure Affordable House Plan в размере 100 миллионов долларов. По примеру Монреаля в Торонто планируется продавать собственность города с целью строительства нового доступного жилья. Было обещано обратить особое внимание на работу общественного транспорта, увеличить часы работы городских библиотек. Одним из ключевых пунктов всех кандидатов на пост мэра было отношение к Ontario Place. Оливия пообещала, что это место останется любимым местом отдыха горожан, и с ее стороны будет сделано все, чтобы отвергнуть планы провинции, предполагающие отдать территорию под комплекс люксовый SPA.

Пожелаем новому мэру успехов и будем надеяться, что все вводимые новшества будут положительно оценены всеми жителями города.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несмотря на усилия, которые прикладывает правительство, цены на недвижимость продолжают расти. Мало этого, цены на аренду за последнее время тоже растут. Так, в отчете компаний Rentals.ca и Urbanation сравниваются цены на аренду в среднем по стране, и майские поднялись на 6.5% выше, чем в апреле. Конечно, в Торонто эта цифра значительно выше. В Торонто проживание в односпальной квартире в среднем уже стоит $2,538 в месяц, а в двухспальной – $3,286. За год стоимость ежемесячного проживания в односпальной квартире выросла на 17.5%, а в двухспальной – на 12.4%.

Люди, живущие в съемном жилье, не могут уже за него платить, и вынуждены объединяться в группы, борющиеся за свои права. Так, по данным группы по защите прав арендаторов, более 100 жильцов жилищного комплекса Thorncliffe Park прекратили платить арендную плату в знак протеста против предложенного повышения платы за квартиры почти на 10% выше разрешенного государством уровня. Забастовка началась около месяца назад. Жильцы трех зданий этого комплекса 1 мая получили уведомление о повышении арендной платы в диапазоне от 4.2% до 5.5%. Один из активистов-жильцов Халил Алдруби приехал в Канаду со своей семьей из Сирии. Их бюджет не выдерживает повышения аренды на $150 в месяц. Это производит впечатление, что кому-то очень нужно выкинуть эту семью из дома. Хозяева здания воспользовались возможностью увеличить сумму аренды на величину большую, чем разрешено государством, так как были сделаны некоторые улучшения и капитальный ремонт в здании. Повышение аренды выше допустимой нормы разрешается не более чем на 3% выше стандартного показателя и не более чем на три последующих года, если существенные улучшения были сделаны владельцем жилья. Это повышение должно быть подтверждено Советом арендаторов и арендодателей – Landlord and Tenant Board. В случае с Thorncliffe Park разрешение еще не получено, но тем, кто сопротивляется и не платит повышенную аренду, в случае положительного решения придется компенсировать задолженности. Кто-то из жильцов уже получил уведомление о выселении. Здание принадлежит большой компании Starlight Investments и Public Sector Pension Investment Board (PSP Investments) – государственной компании, с которыми, конечно, сложно будет бороться, но жильцы не теряют надежды.

Оптимальным вариантом может быть широко обсуждаемая сейчас в средствах массовой информации идея, когда арендаторы, устав от бесконечных скачков аренды и реалиях остаться без крыши над головой, в случае, если нужно будет покинуть здание из-за капитального ремонта, объединяются и покупают здание, в котором живут. Именно так поступили жильцы дома 272 Caroline Street South в Гамильтоне. Здание состоит из 21 квартиры, было выставлено на продажу за $5 млн. в декабре 2022 года. Жильцы, понимая, что только реальные действия могут привести к реальному результату, выдвинули идею зарегистрировать здание как Co-op, обратились в муниципалитет за разрешением и просьбой о выделении городом $84,000 в качестве доли, необходимой для сбора начальной суммы денег на первый взнос. Это еще не все. Жильцы собираются обращаться за финансовой помощью к провинциальным и федеральным властям. Для жильцов этого дома предельно ясно – если они не возьмут организацию будущего в свои руки, то здание, без сомнения, попадет в руки строительной компании. Люди, оставшись на улице, никогда не смогу найти такой дешевой аренды. Если исход этого, на первый взгляд, безумного мероприятия будет положительным, то, может быть, и не надо долго искать способы решения задачи обеспечения всех доступным жильем. Возможно, именно целевое финансирование государством и провинцией конкретных проектов позволит все большему количеству народа стать обладателями своего жилья?

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Последние десятилетия инвестиции в покупку жилья в кондоминиумах были очень привлекательны для инвесторов. Статистика утверждает, что более 36% квартир в Торонто принадлежат именно инвесторам. По Онтарио эта цифра выше – 42%. Для тех, кто их купил в нужное время по правильной цене, безусловно, это явилось правильным вложением средств. Но не так давно несколько компаний, в частности Urbanation и CIBC Capital Market, опубликовали отчеты, в которых отмечается, что более половины инвесторов, вложившихся в квартиры, которые продаются на нулевом этапе строительства, свои деньги теряют.

В докладе, подготовленном компанией Royal LePage, отмечается возросший интерес молодых инвесторов к отдельным домам. Вложение же в квартиры таким надежным не кажется. Более того, опрос показал, что инвесторы в возрасте от 18 до 35 лет владеют более чем одной недвижимостью, чем представители более старшего поколения. Такая категория молодых людей предпочитает приобретение доходной недвижимости путем покупки собственного жилья. Причем, портфолио растет достаточно агрессивными темпами. Оказалось, что 64% инвесторов в Торонто и его окрестностях владеют недвижимостью с одним доходом, а 34% – с двумя или более. И как раз категория молодых инвесторов в возрасте 18 – 35 лет владеет более чем одной инвестиционной недвижимостью. Брокер компании Royal LePage State Realty Inc. Майк Хедл считает результаты опроса ошеломляющими в свете разговоров о том, как молодежь будет заходить на рынок недвижимости при существующих потолочных ценах на нее.

Известно, что примерно 15% канадских инвесторов не владеют недвижимостью, в которой постоянно проживают сами, среди категории молодых инвесторов эта цифра подскакивает уже до 33%. В Торонто и районах GTA не являются собственниками того жилья, в котором они проживают, около 14%. Они живут в арендуемом жилье или с родителями и родственниками, а также с друзьями. Причиной такого поведения молодежи может быть состояние рынка на протяжении уже нескольких десятков лет с его высокой доходностью, популяризация телевизионных программ о сделках с недвижимостью, ее ремонте и перепродаже. Кроме того, на протяжении всех этих «золотых» лет нужно отметить лояльность государства по отношению к инвесторам. Если вернуться на 65 лет назад, то однозначно можно сказать, что рынок недвижимости опережал многие другие индексы, как например, TSX и NASDAQ. Молодежь использует опцию объединения капиталов и пользуется покупкой недвижимости вскладчину. Да, у них еще нет собственных накоплений, но пропаганда и желание обладать собственными домами и квартирами сделали свое дело. Умелое пользование программами банка, привлечение инвестиций извне позволяет достигать отличных результатов.

Опрос также показал, что, несмотря на огромное количество высотных зданий в Торонто и окрестностях, только 39% инвестиций вкладываются в кондоминиумы, а 44% – в отдельные дома.

В последнее время стало трудно найти крупных инвесторов, желающих вкладываться в большие строительные проекты. Процентные ставки велики, расходы на строительство значительно возросли. Законодательство однозначно стоит на стороне арендатора. Налоги неимоверно выросли, и пользоваться льготами проживания в своей квартире или доме в качестве объявления их статуса как свободного от налогов основного места проживания уже не представляется возможным. Из-за стремительного повышения банковского процента и сложности выплачивания кредитов 36% инвесторов Торонто намерены продать хотя бы одну собственность буквально в ближайшее время. По Канаде эта цифра составляет 31%.

Инвестиции в недвижимость могут дать свои результаты только в долгосрочном варианте, не всегда цены только растут. Так утверждается в результатах опроса. Есть взлеты и падение цен. Если все усилия сейчас направлены на коррекцию высоких цен, то о каком благоприятном климате на рынке недвижимости может идти речь? Однако, по данным Статистического управления Канады, более половины инвесторов на рынке недвижимости – люди старше 55 лет. Утверждается, что большинство этих людей уже владеет своим жильем и могут рефинансировать свое имеющееся жилье для покупки нового дома или квартиры. Как правило, вопросы зарплаты и наличия накоплений уже решены. Принимая во внимание участие государства во введении ограничений на поднятие платы за аренду жилья, предлагается покупать дома и квартиры, введенные в эксплуатацию после ноября 2018 года, поскольку на такие строения контроль государства над уровнем платежей по аренде не распространяется. Сравнивая различия во владении отдельным домом или квартирой, при высоком проценте «профессиональных арендаторов», которые прекрасно осведомлены о своих бенефитах, конечно, надежнее инвестировать в кондоминиумы, где на стороне инвестора стоит управляющая компания кондоминиума. При всех сложностях владения инвестиционной недвижимостью Статистическое управление Канады прогнозирует долю таких инвесторов в две трети на рынке инвестиций в течение ближайшего десятилетия.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ассоциация риэлторов Торонто опубликовала очередной рапорт о состоянии рынка недвижимости в Торонто и районах, прилегающих к нему. Отмечено, что рынок жилья продолжал улучшаться в мае 2023 года. За последние 20 лет, пожалуй, не было еще ситуации, когда на рынке так отчаянно не хватало бы недвижимости на продажу. Есть покупатели, но нет продавцов. Именно этот фактор позволяет ценам не сильно опускаться, несмотря на повышение банковской ставки. Так, средняя цена отдельного дома в Торонто в апреле 2023 года была $1,416,731, что на 7% меньше, чем в 2022-м. В мае 2023 года средняя цена составила $1,260,000, и это те же 7% по сравнению с 2022 годом. При существующем дисбалансе на рынке специалисты все-таки отмечают некоторую тенденцию к росту цен за последние 3 месяца. Количество продаж в апреле снизилось на 9%, продажи домов от строительных компаний упали аж на 42%, количество активных листингов, выставленных на продажу, сократилось на 35% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Если говорить о рынке кондоминиумов, то средняя цена квартиры в апреле была $757,182, что на 8% меньше, чем в 2022 году. Количество апрельских продаж сократилось на 3%, в то время как продажи новых квартир упали на 31%.

В начале года все были обеспокоены тем, что дальнейшее и резкое поднятие Банком Канады процента по ипотечному кредиту вызовет обвал цен на перегретом рынке недвижимости Торонто и его окрестностей, что существенно замедлит его активность. Но рынок стал действовать по другому сценарию. Рынок начал год более жарким, чем ожидалось, и этот тренд до сих пор держится. Хотя спрос на дома вырос в 2023 году по сравнению со второй половиной 2022 года, основной движущей силой сегодняшнего рынка является не растущий спрос, а сокращение предложений.

Возвращаясь к отдельным домам, нужно отметить, что во второй половине прошлого года чуть больше половины всех домов были проданы без каких-либо условий. Обычно это условие на получение банковского кредита и техническая инспекция. Если речь идет про квартиры, стандартным условием будет проверка Status Certificate адвокатом покупателей. Отсутствие этих условий подтверждает, что покупатели готовы на все и даже на неприятные сюрпризы, лишь бы победить в борьбе с конкурентами и завладеть домом или квартирой. Поразительно, что к апрелю 2023 года таких сделок было почти 80% на рынке. Есть даже такое понятие – Fear Of Missing Out (FOMO), т.е. страх упустить выгоду. Именно этот психологический фактор становится двигателем рынка, именно он заставляет покупателей принимать не оправданные никакой логикой решения, для того чтобы, наконец, приобрести желаемый объект недвижимости. Какие факторы работают на нагнетание этого страха? Конечно, никакого страха у покупателей не будет, когда дома и квартиры стоят на рынке неделями, месяцами и продаются по цене ниже запрашиваемой. Эффект FOМO появляется только во времена жесткого рынка жилья, когда одни и те же покупатели соревнуются друг с другом неделями за обладанием желаемой недвижимости. Если после нескольких попыток подачи предложений о покупке оказывается, что рынок проявляет явную тенденцию к повышению цен, и то, что можно было купить несколько месяцев или недель гораздо дешевле, сейчас стоит других денег, именно фактор паники становится решающим при принятии окончательного решения.

FOMO подпитывается и тем, что молодым людям постоянно внушают идею, что домов и квартир на продажу не хватает, иммиграция с годами растет, поэтому если сегодня не купить жилье, завтра это станет просто призрачной мечтой. И, наконец, уже любое приостановление роста процентных ставок или вдруг их понижение тут же дает ни чем не оправданный рывок цен. Но вот 7 июня министр финансов Кристя Фриланд объявила об очередном повышении ключевой процентной ставки на 25 базисных пунктов до 4.75% – это самый высокий уровень за последние 22 года. При том, что экономисты утверждают, будто бы это повышение не будет последним, для того чтобы вернуть уровень инфляции до желаемых 2%.

Чего не может простить рядовой канадец, так это тот факт, что в июле 2020 года Банк Канады заверил жителей страны, что банковский процент по займам является самым низким за всю историю и будет оставаться таким в обозримом будущем. Но «обозримое будущее» закончилось достаточно быстро. К сожалению, пока деньги печатаются и тратятся бесконтрольно, их нужно откуда-то получать. Пока предполагается увеличение пользования канадцами кредитными картами, ожидается рост продаж недвижимости банками – “power of sale”, если ипотечные платежи станут неподъемными.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В связи с резко возникшим недовольством со стороны арендодателей работой такого института власти как Landlord and Tenant Board (LTB), на начало июня планируется большой митинг протеста в Queen’s Park Торонто. Согласно недавнему отчету омбудсмена Пола Дьюбе, судебный трибунал Онтарио, который разрешает споры между арендаторами и арендодателями, столкнулся с тем, что количество заявлений, к рассмотрению которых еще даже не приступали, достигло ошеломляющей цифры – 38,000. Задержки были описаны как мучительно долгие, и какие-то случаи ждали своего разрешения около двух лет.

Акция протеста организована мелкими арендодателями Онтарио – Small Ownership Landlords of Ontario (SOLO). Митинг пройдет 5 июня в 11 часов утра у здания законодательного собрания. Член совета директоров SOLO Варун Крисканда отметил, что хочется обратить внимание общественности не только на неоправданность такого промедления рассмотрения споров, но и на целый ряд других наболевших проблем. Тот же омбудсмен отметил в своем докладе потерянные файлы, отклонение заявок из-за малейших технических ошибок, недостаточную квалификацию работников, принимающих решения. Сама система требует пересмотра. Задержки в рассмотрении дел, бесконечная бюрократия вызывают головную боль и финансовые затруднения не только у арендодателей, но и у арендаторов. Их тоже хотят видеть на акции протеста. Любой человек, который поддерживает честные правила игры, приглашается на этот митинг. Объединение SOLO было зарегистрировано весной 2020 года с целью помогать мелким арендодателям поддерживать друг друга при решении проблем в Landlord and Tenant Board.

Одной из самых животрепещущих проблем для владельцев жилья является проблема выселения нерадивого жильца. Варун Крисканда вспоминает историю, когда молодая семья купила квартиру в кондоминиуме в качестве инвестиции в совместное будущее. Они начали поиск жильцов и остановили свой выбор на кандидате с великолепной работой и кредитной историей. Договор был подписан, а парень перестал платить за квартиру почти сразу. Документы, которые он предъявлял, оказались фальшивыми, и по истечении двух лет пара арендодателей все еще ждет решения LTB. На первом заседании выяснилось, что произошла маленькая техническая ошибка. Потом жилец объявил, что не владеет английским, потом начал оспаривать решение судьи. Траты за квартиру при отсутствии какого-либо дохода от нее привели к финансовому краху семьи. Причем, есть в законодательстве опции, когда слушание может быть назначено в срочном порядке. Так, например, если жилец ведет себя агрессивно и угрожает спокойствию живущих рядом людей, то можно запрашивать немедленное слушание. В реальной жизни вам, скорее всего, откажут с формулировкой недостаточной агрессивности вашего жильца. Даже если хозяева жилья находятся уже на грани потери своей недвижимости, в слушании отказывают под предлогом, что банк еще не подал на вас в суд. Провинция пыталась навести хоть какой-то порядок в этой системе, инвестировала 8 миллионов долларов. В том числе было увеличено количество сотрудников. Но даже это не помогает решить все те проблемы, которые накопились к этому времени. Кроме этого, около 6 месяцев нужно, для того чтобы подготовить новых сотрудников. Тем временем LTB предпринял шаги по модернизации своей деятельности, внедряется новая система управления делами, которая позволит упростить процесс споров, позволяя подавать и обрабатывать заявки онлайн. Предполагается, что новая система будет способствовать лучшему разрешению споров, так как из-за новых функций стороны смогут связываться друг с другом напрямую. Но нововведения пока не очень оправдывают ожидания. Если раньше в среднем нужно было ждать заседания 8-10 месяцев, то теперь оно сократилось совсем немного – от 6 до 8 месяцев.

Правда, LTB утверждает, что рассмотрение дел по выселению неплательщиков и по взиманию невыплаченной арендной платы значительно ускорилось и решается в течение пяти месяцев. Да, это прогресс, но, оказывается, что отправка документов участникам процесса может занять до двух месяцев! В связи с этим, сам процесс сдачи жилья остается очень нервным для арендодателей, что заставляет владельцев жилья искать новые возможности для инвестирования. Так, например, в Альберте, дела по неуплате арендных платежей длятся около пяти недель после подачи заявления.

Варун Крисканда выдвигает предложение рассматривать арендодателя как физическое лицо в более приоритетном режиме по сравнению с арендодателем — большой корпорацией. Понятно, что материальное положение у них разное. Финансовую нагрузку, которую может выдержать большая компания с сотнями квартир для аренды, станет абсолютно непосильной ношей для лэндлорда-одиночки. Одно из предложений Small Ownership Landlords of Ontario – ввести санкции по отношению к неплательщикам – «рецидивистам», применяя к ним ускоренный вариант выселения в течение одного месяца. Люди не должны постоянно извлекать выгоду из несовершенства законодательства.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Остался месяц до выборов в мэры города Торонто, и необычную тему подняла газета «Toronto Star». При таком невероятном количестве кандидатов – больше сотни – избирателям чрезвычайно сложно сориентироваться, чью программу они будут поддерживать. Кандидаты очень стараются растолковать свои позиции, но иногда диву даешься, а деньги откуда будут брать на все пряники? Видимо, из тумбочки. Грустно все это, потому что, конечно, в сказки верить хочется, но ведь нужно и бюджет продумать на все хотелки и обещалки. Например, одна из лидеров гонки Митси Хантер не просто ратует за то, чтобы у всех была крыша над головой, а утверждает, что ее программа лучше, ведь она будет предлагать нуждающимся не односпальные, а двух- и трехспальные квартиры. Одно непонятно: откуда эти все квартиры возьмутся?

Из-за ковида потребность в городских услугах выросла, доходы от проезда на TTC резко упали. Дыра в муниципальном бюджете достигла $1.5 миллиарда. Департаменты муниципалитета пытаются что-то выкроить на случай, если дефицит бюджета продолжит увеличиваться из-за непредвиденных расходов. Но, сказать по правде, и до пандемии финансовое положение Торонто было неустойчивым. Ряд проверок и отчетов предупреждали, что если мэрия не изыщет дополнительных источников пополнения бюджета, то целый ряд программ и услуг, в которых нуждается растущее население города, придется сократить. Поэтому те сказки, которые мы слышим, без привязки к реальной экономической ситуации звучат пустым сотрясанием воздуха.

Приводится пример из речи бывшего начальника полиции города Торонто Марка Сандерса. На прошлой неделе он пообещал не голосовать за повышение налога на недвижимость выше, чем растет уровень инфляции, что практически равносильно обещанию мэрии ежегодно снижать зарплату. Доходы от налога на недвижимость по своей природе не растут автоматически при переоценке недвижимости. Поэтому при повышении стоимости жилья не возникает автоматического увеличения дохода.

Предпринимаются усилия по снижению ставок налога на имущество для бизнесов. Это те факторы, из-за которых доходы от взимания налогов на недвижимость не успевают за темпами роста инфляции. Тем не менее, Марк Сандерс утверждает, что найдет скрытые резервы, искоренив расточительные программы. Но ведь до этого городом руководили два консервативных мэра – Роб Форд и Джон Тори, которые придерживались такой же позиции, но как-то ничего лишнего, чем бы можно было бы пожертвовать, не нашлось.

Марк Сандерс не одинок в своих намерениях. Другой кандидат Брэд Брэдфорд противопоставляет свою программу предложениям лидера предвыборной гонки Оливии Чоу. Он пообещал не увеличивать налоги на недвижимость больше инфляционного процента. Брэд Брэдфорд – человек опытный, с большим стажем работы в городском бюджетном комитете, никак не объясняет, каким образом дыра в городском бюджете может быть восполнена, и на какие деньги содержать новых полицейских, планируемых отправить на патрулирование в TTC. Источник дополнительных средств Брэд Брэдфорд видит в экономии на строительстве различных объектов из-за подключения соревновательного аспекта и тендерной тенденции при выборе подрядчиков.

Ана Байло тоже клянется не повышать налоги на недвижимость выше инфляционного процента, но ее идеей является приватизация городом хайвея Gardiner и DVP, хотя Даг Форд и раскритиковал этот проект. Более реалистично смотрят на свою будущую деятельность Оливия Чоу и Джош Мэтлоу, чьи призывы увеличить налоги на недвижимость звучат чаще, чем у других кандидатов. Отмечается, что в Торонто налоги на недвижимость меньше по сравнению с другими городами Онтарио. Например, в прошлом году за двухмиллионный дом в Миссиссаге платили налог $16,594, в отличие от такой же недвижимости в Торонто, чей владелец заплатил бы только $12,638, что составляет почти $4,000 разницы. В Торонто к 2026 году прогнозируют 92,963 единицы недвижимости стоимостью выше $2,000,000. Если повысить налоги до уровня Миссиссаги, то можно дополнительно собрать в казну города около $367 миллионов. Почему-то ставится вопрос о справедливости взимания налога с жителей Торонто, хотя забывается тот факт, что при покупке жилья, только и только покупатели Торонто должны платить муниципальные поборы, составляющие примерно сумму, равную Land Transfer Tax. Думаю, что именно из-за сокращения сделок с недвижимостью муниципалитет не добирает средств, идущих из этого источника. Гораздо удобнее повысить налоги всем и cразу, чтобы доход в казну стал бы предсказуемым.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca