Иван Ламочкин, агент по недвижимости

Недвижимость во время чумы

Полагаю, что всем уже порядком надоели бесконечные новости и публикации на тему вируса. Так что для анализа рынка недвижимости назовём нынешнюю ситуацию «кризис». Само человечество и современное общество загнало себя в этот кризис – экономический, этический и, прежде всего, моральный. Правильно было бы каждому задуматься над вопросами «За что?» всё это, а главное – «Для чего?». Как обществу, нам тоже не мешало бы переоценить наши ценности и попытаться понять, на какой моральной основе нужно жить дальше.

Но, боюсь, что большинство просто ждёт, что их отпустят «на волю» и можно будет опять бездумно развлекаться и своевольничать. А общество обязательно будет искать виновного, и когда найдут, это может плохо кончиться, потому что «виновный» будет считать, что настоящий «виновный» – это, как раз, тот, кто его обвиняет.

С экономической точки зрения, реакция многих правительств настолько неадекватная, что складывается впечатление, что кризис создаётся искусственно. Возможно, он действительно необходим для освежения экономики. Ведь невозможно, чтобы каждый день всё было «быстрее, выше, сильнее». Всему есть предел. Ни один бюджет не справится с такими единовременными тратами, как раздача денег всем желающим, массовым разорением малого бизнеса, простоем больших предприятий и долгосрочным эффектом потери многими людьми дохода. Ко всему, ещё и цены на нефть упали ниже себестоимости добычи. Так что, на мой взгляд, экономический кризис неотвратим. Но так ли он плох? Возможно, на перегное прежней экономики вырастет новый прекрасный цветок.

Надо заметить, что ситуация не уникальна для Канады. Мы наблюдаем подобную картину в подавляющем большинстве стран мира. Так что, вполне возможно, что при всемирном кризисе Канада всё же останется привлекательной страной для жизни и инвестирования. Если иммиграцию и иностранные инвестиции не ограничат, то один из основных двигателей рынка недвижимости сохранится невредимым. Внутренний рынок будет балансировать между негативными факторами (безработицей, уменьшением доходов населения, квалификацией на кредиты) и положительными (уменьшение ставки банковского интереса, возможным послаблением правил получения кредитования, созданием новых рабочих мест в новых отраслях индустрии). Думаю, что правительство озаботится поддержанием рынка недвижимости, как только разберётся с вирусом. Недвижимость – один из столпов Канадской экономики, и вряд ли ему дадут упасть.

Текущая же ситуация такова: покупатели засели по домам, продавцы не торопятся продавать. Кроме, конечно, случаев срочной необходимости. Но это составляет небольшой процент рынка. Неприятной новостью для инвесторов также можно считать уменьшение спроса на съём жилья и, как результат, возможную коррекцию цен на рент. На данный момент мы имеем чётко выраженный рынок «покупателя» и «тенанта».

Как итог рассуждения, смею предположить, что в краткосрочной перспективе мы будем наблюдать резкое сокращение объёмов продаж и не очень резкую коррекцию цен, движимую теми продавцами, которым надо продать во что бы то ни стало, а также паникёрами. В средней перспективе – выравнивание цен на почти нынешнем уровне. В долгосрочной перспективе – рост цен, причём, совершенно не исключаю возможность взрывного спроса.

Выводы. Если вы переезжаете, то вы можете это делать в любое время, однако, сначала продайте дом, потом покупайте. Если вы покупаете в первый раз, возможно, что разумно чуть-чуть подождать. Коррекция, скорее всего, наступит через пару месяцев. Если вы продаёте, не спешите и не паникуйте – процесс займёт больше времени, чем обычно. Если вам не нужно срочно продавать, то подождите лучших времён. Те инвесторы, которые покупают готовые объекты недвижимости – подождите пару месяцев. Инвесторы, вкладывающие в долгостроящиеся проекты от застройщика (особенно, кондо) – покупайте сейчас. Пока цикл строительства закончится, рынок выправится (скрещенные пальцы). Кроме того, сейчас можно проще купить хороший объект в хорошем месте на хороших условиях.

Теперь о средствах и возможностях. Если вы решили продавать, покупать, снимать, сдавать, но боитесь ходить по домам или пускать к себе в дом посторонних, то не переживайте – на всё есть своё решение. Виртуальные туры и open house, электронное подписание документов, специально оснащённые инспекторы домов, виртуальные офисы моргидж-брокеров и адвокатов – всё это реальность. По сути, неожиданно пришло время, когда можно купить недвижимость, не выходя их дома. Для инвесторов мы предлагаем виртуальные туры и общение с застройщиками путём онлайн-конференций, а также дистанционное подписание документов. Так что, чтобы там ни говорили, у риэлторов – business as usual, только на новом уровне.

Давайте будем оптимистами! Если мы не будем оптимистами, то нам нечего делать на рынке недвижимости.

Ваш риэлтор Иван Ламочкин, телефон: 416-835-9010

88 Queen – адрес успеха

730857d5-db64-4580-82d6-2db7ce19d17c88-queen-condos-phase-2-renderng-005-1030x579

Это, пожалуй, один из лучших адресов в Торонто. Всё рядом: метро, магазины, рестораны, Yonge Street, Eaton Centre. Всё в двух минутах ходьбы. Нет лучше места для жильцов. А значит, и для инвесторов!

Сейчас это последний большой участок земли размером с целый квартал в центре Торонто. Через несколько лет тут будет великолепный комплекс из четырёх кондо, гостиниц, магазинов, ресторанов и парков. Первая фаза продавалась в 2016 году и называлась 88 North. Сейчас этот кондо уже практически достроен, и заселение начнётся в апреле текущего года. Те, кто тогда купил со мной квартиры в этом здании, сейчас с удовольствием констатируют, что пока дом строился, цена выросла почти вдвое.

Застройщик – известная и надёжная компания St Thomas Developments – не спешила начинать продажу второй фазы – до того, пока не закончит строительство первой. Так что сейчас время пришло, и второй кондо выйдет на рынок в феврале-марте. Это будет 51-этажная башня с 534 квартирами – от студио до трехспальных планировок. Весь первый этаж будет отдан под магазины, а несколько следующих – под офисы. Можно не сомневаться в том, что архитектура здания будет оригинальной, а набор услуг для жильцов – самым полным. Окончание строительства ожидается в 2024 – 25 годах.

Нет сомнений, что в нынешнем горячем рынке все лучшие квартиры будут распроданы в течение нескольких дней. Поэтому очень рекомендую подготовиться к покупке заранее.

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416) 835-9010. Успешных покупок!

Ваш риэлтор Иван Ламочкин

ЛУЧШИЕ 3 КОНДО-ПРОЕКТА ЯНВАРЯ

С Новым годом, дорогие друзья! С новыми инвестициями! Представляю вашему вниманию три лучших проекта новых кондо на текущий момент. Инвестируйте с нами! Бесплатная сдача в рент и менеджмент квартиры в течение одного года!

  • Empire Quay House

Адрес: 162 Queens Quay East, Toronto

Район: Queens Quay E / Lower Jarvis

Застройщик: Empire Communities

Цены: от низких $600 тыс

Квартиры: от 650 до 1,200 кв. фт.

Готовность: 2024

Депозит: 15% в течение 365 дней

Special: Платиновый доступ, лучшие цены, право перепродажи документов, capped development charges

  • Festival

Адрес: 1 Commerce Street, Vaughan

Район: Jane / Hwy 7

Застройщик: Menkes Developments

Цены: от $400 тыс

Квартиры: от 470 до 1,200 кв. фт.

Готовность: 2024

Депозит: 20% в течение 365 дней

Special: Платиновый доступ, лучшие цены, право перепродажи документов, capped development charges

  • 411 King

Адрес: 411 King Street West, Toronto

Район: King / Spadina

Застройщик: Great Gulf

Цены: от $500 тыс.

Квартиры: TBA

Готовность: 2024

Депозит: 20% в течение 365 дней

Special: Платиновый доступ, лучшие цены, право перепродажи документов, capped development charges

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте ww.Okcondos.ca. Также, буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416)835-9010. Успешных покупок!

Риелтор Иван Ламочкин.

Три лучших кондо-проекта ноября

Представляю вашему вниманию три лучших проекта новых кондо на текущий момент. Старайтесь всегда покупать через Платиновых агентов, на лучших условиях, пока цены минимальные, а выбор квартир наибольший. Акция на эти три проекта: бесплатная сдача в рент и менеджмент квартиры в течение одного года!

 

  • 123 Portland

Адрес: 123 Portland St, Toronto

Район: King/ Spadina

Застройщик: Minto Communities

Цены: от высоких $500 тыс

Квартиры: от 483 до 972 кв. фт.

Готовность: 2023

Депозит: 20%

Special: Платиновый доступ, лучшие цены, право бесплатной перепродажи документов, разрешение на рент, capped development charges

 

  • The Saint

Адрес: 89 Church St., Toronto

Район: Adelaide/ Church

Застройщик: Minto

Цены: от низких $500 тыс

Квартиры: от 408 до 878 кв. фт.

Готовность: осень 2023

Депозит: 20% в течение 540 дней

Special: Платиновый доступ, лучшие цены, право перепродажи документов, разрешение на рент, capped development charges

 

  • The Thornhill

Адрес: 2 Beverly Glen Blvd., Thornhill

Район: Bathurst/Centre

Застройщик: Daniels

Цены: от $458,900

Квартиры: от 536 до 1,488 кв. фт.

Готовность: 2023

Депозит: 15% в течение 365 дней

Special: Платиновый доступ, лучшие цены, право перепродажи документов, скидка на паркинг, capped development charges

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416) 835-9010.  Успешных покупок!

Риэлтор Иван Ламочкин

55 Charles Street West

На мой взгляд, одним из самых лучших инвестиционных проектов 2019 года будет кондо 55C, что расшифровывается как 55 Charles Street East. Это самый престижный район – Yonge и Bloor. Три минуты пешком до метро. Восемь минут до Университета Торонто. 15 минут пешком до Ryerson. Лучше придумать сложно.

Улица Charles преобразилась за последние годы. Появились престижные кондо: Casa, Chaz, X, X2. Свободных участков под застройку практически не осталось. 55 Charles – один из последних. Рент в этом районе один из самых высоких в Торонто. 55C – это 48-этажное здание современной архитектуры с 560 квартирами – от студио до 3-х спальных, от 350 кв. фт. до свыше 1,000. Спортивные залы, гостевые и игровые комнаты, открытая терраса и площадка для BBQ расположатся в подиуме и на последнем 48-ом этаже. Застройщик – известная компания MOD Developments. На их счету такие проекты как Five, Massey Tower, Waterworks и другие. Можно быть уверенными, что они свою работу сделают.

Кондо в центре Торонто, а особенно в районе Yorkville, всегда пользовались повышенным спросом. Это престиж, удобство и пешеходная близость к транспорту, работе, учёбе и развлечениям. Даже когда недвижимость была на спаде, этот район держал цену. Можно не сомневаться, что сдать такую квартиру в рент будет очень легко. Даже текущая ставка рента будет окупать затраты, а если учитывать, что рент постоянно растёт, то к моменту окончания строительства он будет приносить и небольшую ежемесячную прибыль.

Этот проект выйдет в «платиновую» продажу в конце мая. Самый первый доступ вам обеспечен. Звоните мне сейчас и регистрируйтесь. Для моих клиентов: гарантированный выбор квартир по лучшим ценам, бесплатная проверка договора адвокатом и бесплатная первая сдача квартиры в рент.

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также, буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416) 835-9010. Успешных покупок!

Риелтор Иван Ламочкин

Лучший проект 2019 года

Посмотрите, какое количество новых кондо проектов выходит на продажу в Торонто! Глаза разбегаются. Как разобраться во всём этом разнообразии? Очень просто: надо придерживаться основных принципов инвестиции в недвижимость:

  • Location, location, location. Вкладывайте только в надёжный район, который пользуется (и будет продолжать пользоваться) наибольшим спросом. Пусть, дорогой. Дорогое станет ещё дороже.
  • Особенно для кондо: ищите места с наибольшим спросом на рент, а, главное, с наиболее «качественными» потенциальными жильцами. Студенты такими не являются. Нам нужны взрослые, прекрасно зарабатывающие специалисты, готовые платить больше за престижное место.
  • Анализируйте денежные потоки (cash flow). Потенциальный рент должен перекрывать (или хотя бы сводить в ноль) потенциальные расходы.
  • Особенно важно в случае покупки от застройщика (pre-construction): покупайте на самом начальном этапе продаж. Обычно он называется «платиновый» и к нему допускается только несколько избранных агентов. Вам нужен наилучший выбор по самым низким ценам.
  • Покупайте только у надёжного застройщика, который выполнит, то, что обещает.

Если вы проанализируете все эти пункты, то круг выбора проекта быстро сузится. Окажется, что реально хороших кондо в Торонто выходит два-три в год. Моей задачей является определение и обнаружение таких проектов, причём на самой ранней стадии их проектирования.

На мой взгляд, одним из самых лучших инвестиционных проектов 2019 года будет кондо 55C, что расшифровывается как 55 Charles Street East. Это самый престижный район Yonge и Bloor. Три минуты пешком до метро. Восемь минут до Университета Торонто. 15 минут пешком до Ryerson. Лучше придумать сложно.

Улица Charles преобразилась за последние годы. Появились престижные кондо: Casa, Chaz, X, X2. Свободных участков под застройку практически не осталось. 55 Charles – один из последних. Рент в этом районе один из самых высоких в Торонто. 55C – это 48-этажное здание современной архитектуры с 560 квартирами от студио до 3-х спальных, от 350 кв. фт. до свыше 1,000. Спортивные залы, гостевые и игровые комнаты, открытая террасса и площадка для BBQ расположатся в подиуме и на последнем 48-ом этаже. Застройщик – известная компания MOD Developments. На их счету такие проекты, как Five, Massey Tower, Waterworks и другие. Можно быть уверенными, что они свою работу сделают.

Этот проект выйдет в «платиновую» продажу в конце апреля – начале мая. Самый первый доступ вам обеспечен. Звоните мне сейчас и регистрируйтесь.

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416) 835-9010.  Успешных покупок!

Риелтор Иван Ламочкин

Купить первый дом – реально!

Daniels 1

Сейчас многие говорят о том, как трудно стало купить свой первый дом. Особенно тяжело молодым людям. Вроде бы и работа есть неплохая и доход хороший, а накопить на первый взнос не получается. И семью кормить надо и на детей много уходит. Пока копишь, смотришь – а цены на дома ещё выросли. Так и приходится гоняться за собственным хвостом.

Так говорят, и говорят правильно. Однако есть и те, кто слушает и слышит. Например, строительная компания Daniels. Этот известный застройщик понимает проблемы покупающих впервые и предлагает пути решения проблемы. Уже несколько лет Daniels работает над программой First Home. Компания продаёт дома и таунхаузы по доступным ценам с низким downpayment покупающим своё первое жильё. В отличие от других застройщиков, Daniels сначала строит дома, а потом продаёт их. Так что, во-первых их можно посмотреть «вживую» перед покупкой, а во-вторых, вселиться можно уже через два месяца после покупки. Однако можно самим выбрать дату заселения – от двух месяцев до одного года. Всё, что требуется, это депозит в 5%. В некоторых случаях, даже первые 5% можно разбить на несколько более мелких платежей. Daniels добавляет к этому депозиту свои 10% в виде беспроцентного займа. Таким образом, банк уже предоставляет ипотеку на 85% от цены. Daniels также помогает с получением ипотеки. Конечно, покупатель должен иметь доход, соответствующий требованиям банка. Например, для покупки таунхауза за $360,000 нужно иметь семейный годовой доход около $86,000.

Понятно, что проекты First Home пользуются огромной популярностью и распродаются за 1-2 дня. В прошлом, покупатели должны были ночевать рядом с офисом продаж, чтобы получить право на покупку. Сейчас появилась возможность зарезервировать себе дом заранее. Так что, если вам эта программа подходит – звоните мне, я всё устрою!

В этом году будет выпущено два проекта по программе First Home. Первый выходит в мае, но зарегистрироваться надо заранее. Это комплекс таунхаузов на границе Брамптона и Миссиссаги, недалеко от 407 и Mississauga Road и Mount Pleasant GO station. Цены ожидаются от $300 тысяч.

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416) 835-9010.  Успешных покупок!

Ваш риелтор Иван Ламочкин

Новый год – новые проекты!

Y&S

Каждый новый год приносит нам не только новые надежды, но и новые возможности. 2019 год обещает быть достаточно бурным для Торонто в смысле развития инфраструктуры, улучшения городского транспорта и, конечно, нового строительства. Похоже, что кондо продолжат доминировать на рынке недвижимости, а спрос, соответственно, приведёт к дальнейшему росту цен. Рост рента, похоже, тоже сохранится.

Всё это – радостные новости для инвесторов и застройщиков. Строительные компании продолжают интенсивную застройку города и готовы делиться с инвесторами прибылью. Так что, друзья, давайте повнимательнее изучим новые проекты, которые выйдут на рынок в начале этого года.

Мы с нетерпением ждём давно обещанный запуск проекта Prime от CentreCourt Developments. Это новый высотный кондо на Jarvis и Gerrard. Прекрасное место рядом с Ryerson University. Ожидается, что застройщик предложит новые идеи интерьера и функциональности здания, которые улучшат качество жизни жильцов и помогут инвесторам лечге сдавать и продавать квартиры в дальнейшем.

Компания Tribute Communities работает над новым проектом Y&S на Yonge / Eglinton. Этот район бурно развивается в последнее время, и по цене почти сравнялся с downtown. Транспортная линия LRT придаст ещё больше ценности этому району в ближайшее время. 36-этажное здание необычной архитектуры будет состоять из нескольких офисных этажей, собственно 288-квартирного кондоминиума и помещений под магазины на уровне улицы.

Capital Developments предложит новый проект Azura на Yonge/ Finch. 29-этажное здание расположится в пешеходной доступности от метро и предоставит отличный выбор разнообразных планировок.

Также рядом с новым метро, откроется новая фаза успешного проекта Transit City 4 на Jane/Hwy 7. Первые три фазы были распроданы весьма быстро, так что – не упустите!

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416) 835-9010. Успешных покупок!

Риелтор Иван Ламочкин

Внимание: хорошая сделка!

slider_block55

Итак, несмотря на все усилия правительства охладить рынок недвижимости, им удалось притормозить рост цен только в секторе дорогих домов. Рынок кондо при этом расцвёл. И этого следовало ожидать. Жить-то где-то надо! А если ещё и поближе к центру, то кондо – это вообще единственный вариант.

Новые законы по контролю над рентом тоже дали прямо противоположный результат. Цена аренды резко выросла и продолжает расти. Для инвесторов наступает золотая пора. Особенно прибыльным показал себя рынок новых кондо от застройщика. Некоторые проекты принесли до 300% прибыли. И, несмотря на большой выбор новых проектов, этот рынок остаётся весьма востребованным. Как же правильно выбрать прибыльный проект?

Как всегда, в инвестициях в недвижимость есть несколько решающих факторов:

  • Место
  • Цена
  • Условия покупки
  • Объект покупки

Место и цена должны быть правильными – это не обсуждается. Объект покупки, то есть, квартира должна иметь хорошую планировку и отделку, окна должны смотреть в правильную сторону и т. д. Это – тоже забота агента, чтобы подсказать правильный выбор. А вот условия покупки обычно остаются в тени, хотя они, в конечном итоге, могут определить прибыльность инвестиции.

К условиям относятся: объём и расписание выплаты депозита, срок строительства, дополнительные выплаты при закрытии сделки, особые скидки и предложения, возможность перепродажи контракта, и т. д. Особо важным фактором является размер депозита. Ведь срок строительства – 3-5 лет, и чем меньше денег вы «заморозите» на этот период, тем выше будет конечная прибыльность. Большинство застройщиков сейчас требуют, чтобы депозит составлял около 20-25% от стоимости квартиры. И, хотя он, как правило, разбит на несколько платежей и выплаты растянуты на год-полтора, это всё равно приличная сумма. Моя задача, как инвестиционного агента, находить наиболее выгодные предложения на рынке. Вот несколько проектов с хорошими условиями покупки:

  • 859 West – новый кондо на Queensway и Royal York. 10% депозит.
  • Block 55 – комплекс таунхаузов в Oakville. 10% депозит.
  • Fifth Avenue – комплекс таунхаузов в Richmond Hill. 10% депозит.
  • Aria towns – комплекс таунхаузов в Kitchener. 10% депозит.
  • Universal City – кондо в Pickering. 17% депозит за 2 года.
  • D’Or condos – кондо на Center и Bathurst. 1 год бесплатного maintenance.
  • 543 Richmond – кондо на Richmond и Spadina. 15% депозит.

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вэбсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416)835-9010. Успешных покупок! Ваш риелтор Иван Ламочкин

Восток – дело тонкое

Во многих больших городах мира есть West side и East side – западная и восточная части, обычно противопоставляемые друг другу районы с разным укладом жизни. West side, чаще всего, это богатый, красивый и дорогой район. East side, в противоположность, запущенная и бедная часть города. Торонто – не исключение. Традиционно, большинство офисных зданий, финансовых учреждений, дорогих магазинов и, конечно, жилых домов, располагалось к западу от улицы Yonge. К востоку находились ночлежки, приюты для бездомных, дешёвые и субсидированные многоквартирные дома.

Сейчас, картина меняется буквально на глазах. Поскольку цена на землю в восточной части гораздо ниже, чем в западной, то это привлекло туда многочисленных застройщиков и инвесторов. Один за другим появляются красивые высотные кондо, парки, магазины. Посмотрите, что происходит с восточной частью набережной вдоль озера Онтарио! Она очень быстро превращается из индустриального района в ультрадорогой жилой и офисный квартал. А с приходом Google преобразится бывший порт и появится новый остров! Так что, инвесторы, следите за восточной частью города! Там будет следующий Клондайк.

В связи с этим хочу обратить ваше внимание на новый кондо-проект Upper East Village, который выходит на продажу в Leaside, а точнее на Eglinton и Bayview. Этот район всегда был дорогим и престижным, а в свете последних событий, должен стать ещё и супердорогим.

Большое и красивое кирпичное здание нового кондо вместит 985 квартир. Внутри комплекса расположится парк и множество маленьких магазинчиков. Окончание строительства запланировано на 2021 год, что совпадает с планом запуска транспортной линии LRT вдоль Eglinton. Цены во время VIP продажи установлены на уровне около $850-900 за кв. фт. Депозит в 20% растянут на четыре платежа за полтора года.

Думаю, этот проект будет одинаково интересен как инвесторам, так и тем, кто хочет жить в одном из самых лучших районов города.

Как всегда, дополнительную информацию об этом и других новых проектах можно найти на моём вебсайте www.Okcondos.ca. Также буду рад ответить на ваши вопросы по телефону (416)835-9010. Успешных покупок!

Иван Ламочкин, агент по недвижимости.