Наши эксперты

Bill 205 – решение проблемы или «маразм крепчает»?

Очень интересная ситуация сложилась с рынком недвижимости Торонто. Осенние темпы роста продаж остаются двузначными, но количество продаж уже сокращается по сравнению с летними цифрами. Аренда падает. По данным National Rent Report, выпущенным изданием “Rentals.ca”, средняя цена аренды на односпальную квартиру в старой части Торонто составила в октябре этого года $1,922 в месяц, что на 2.3% меньше, чем в сентябре 2020 года, и это на 17.3% ниже, чем в октябре 2019 года. Квартиры с двумя спальнями пострадали меньше. Их средняя цена составила в октябре $2,531 в месяц, что на 1.5% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 14% меньше, чем в октябре 2019 года. Факторы, повлиявшие на спад цен на аренду – COVID-19, отсутствие туристов, иностранных студентов, ужесточение правил краткосрочной аренды Торонто, массовый исход из даунтауна, люди не хотят ютиться там в маленьких квартирках.

Гораздо лучше ситуация в районе North York. Согласно докладу “Rentals.ca” средняя цена односпальной квартиры в North York в октябре этого года составила $1,945 в месяц, что на 7% выше, чем в сентябре, и только на 0.4% меньше прошлогодних октябрьских цен. Средняя цена аренды на двухспальную квартиру в октябре 2020-го достигла $2,459 в месяц, что на 12.4% выше (!) сентябрьской цены, и только на 0.5% ниже, чем в октябре прошлого года. То есть, люди, уезжая из даунтауна города, по-прежнему предпочитают находиться рядом с ним, но в помещениях более просторных и по цене более дешевых.

Хотелось бы затронуть возможные грядущие изменения в законодательстве, которое регулирует отношения (арендодателей и арендаторов и с каждым новым принятым актом становится все сложнее и сложнее. Bill 205 под названием “Protecting renters from illegal evictions” («Защита арендаторов от нелегальных действий») как-то незаметно и без публичного обсуждения прошел первое слушание 22 сентября 2020 г. Второе слушание происходило 16 ноября 2020 года и было пока отложено. Целью и задачей нового документа является защита снимающих жилье от «произвола» недобросовестных арендодателей.

В законодательстве хотят поменять следующие основные положения:

* в случае, если лэндлорд (или его супруга, или его дети, или его родители) захотят въехать в сдаваемое жилье сами, то, для того чтобы не получить штрафные санкции, минимальный срок проживания ограничивался одним годом. По новому закону этот срок увеличивается вдвое;

* извещение о прекращении договора аренды в случае въезда в помещение самого владельца недвижимости предполагалось давать за 60 дней, сейчас этот срок увеличивается до 6 месяцев;

* в случае если такой сценарий происходит, съемщику должна быть предложена компенсация в размере одного месяца аренды или адекватное жилье, по новым правилам сумма компенсации должна быть увеличена до суммы трехмесячной аренды.

Эти поправки будут применимы в отношении дуплексов и триплексов в случае если хозяин решит потребовать одну из квартир в свое пользование.

В случае если хозяин жилья решит сделать там капитальный ремонт или снести жилье совсем, что потребует выселения жильца надолго, то:

* во-первых, должна быть готова вся документация с разрешениями, еще и подтверждающая необходимость выселения жильцов на время переустройства жилья;

* во-вторых, документ о прекращении договора об аренде в этом случае предполагается дать жильцу за 6 месяцев вместо 120 дней сейчас.

В случае если впоследствии будет доказано, что намерения арендодателя отличались от заявленных, и целью являлось лишь выселение жильца, владельца жилья может ожидать штраф по новому законодательству – $35,000 или годовая сумма аренды, если она окажется больше. Нынешние правила предполагают штраф $25,000.

На слушаниях приводились примеры, когда люди всю жизнь до старости проживают в одном и том же районе с превосходно развитой инфраструктурой, красивыми 100-летними деревьями в близлежащих парках. Со всеми государством разрешенными процентами их аренда по-прежнему остается мизерной по сравнению с суммами, которые арендодатель мог бы получать сегодня. Как считают разработчики поправок, собственники жилья успешно используют пробелы в законодательстве. Жильцы получают предупреждение о необходимости освободить помещение в связи с въездом туда самого хозяина или его родственников или необходимости произведения капитального ремонта в доме. Иногда бывает, что после того, как будут заменены светильники, сделаны минимальные косметические ремонтные работы, хозяин жилья заселяет дом новыми жильцами, которые уже платят гораздо более высокую аренду. Эта процедура выживания неугодных съемщиков получила название “renoviction”. Очень непросто будет отследить таких «непорядочных» владельцев и воспользоваться принятым законом. Приводились и другие примеры: как и куда могут быть выселены из квартиры одинокие мамы, старшее поколение, люди, жившие от зарплаты до зарплаты и потерявшие в пандемию COVID-19 работу. Законодатели настаивают, что право на жилье имеет каждый человек. Поэтому любые «уловки» лэндлордов избавиться от невыгодных жильцов должны быть пресечены изначально. В дебатах отмечалось несовершенство организации исполнительной части законодательства, собственно, поэтому вторые слушания 16 ноября были отложены. Как находить нарушителей? Предполагается создать единую базу данных арендодателей – потенциальных «обманщиков» и тщательно отслеживать дальнейшие их действия с последующими карательными мерами.

С другой стороны, растущая агрессивность и организованность съемщиков привела к совершенно бесправной позиции владельцев жилья. Самая пострадавшая их часть – это небольшие инвесторы, благополучие которых зависит напрямую от поведения их жильцов. Группы лэндлордов общаются между собой в соцсетях и вырабатывают стратегию противостояния жильцам с одной только целью – продержаться в эти смутные времена. Предлагается всем хозяевам жилья не демпинговать и стоять твердо на своих расценках, так как, сдавая за низкую цену, вы никогда уже не вернетесь к старым цифрам, даже если рынок пойдет вверх, так как рост аренды тоже контролируется государством. Списать свои потери в этом году с вашего дохода может быть лучшим сценарием, чем сдать свою недвижимость кому-нибудь, и иметь проблему с теми же потерями из-за непроплаченной аренды плюс с огромными затратами на юристов, не говоря уже о стрессовости самой ситуации.

Кроме того, из-за вынужденной договоренности с жильцом на низкую квартплату, вы автоматически снижаете доходность своей недвижимости. Потеря $400 в месяц фактически означает потерю оценочной стоимости инвестиционной недвижимости на $100,000. Это значит, что при продаже недвижимости, ее рефинансировании приниматься во внимание будет именно новая оценка недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000. Продан over asking price!
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Передача наследства и налоги

Написал я это название и задумался – ведь при передаче наследства надо учитывать четыре фактора:

  • Налоги и другие расходы;
  • Скорость передачи наследства;
  • Ликвидность наследства, то есть, насколько легко его обратить в деньги;
  • Приватность передачи наследства.

Сегодня поговорим о налогах, об остальном – как-нибудь в другой раз. Сразу же дисклеймер: эта статья написана только для информации, на базе налоговой шкалы провинции Онтарио в 2019 году, в вашем конкретном случае цифры налогов могут отличаться в ту или другую сторону.

Наследство в Канаде налогом не облагается.

Однако это не значит, что налоги не платятся вообще. Просто налогом облагается не сумма, полученная наследником, а доход ушедшего. Расчёт налога производится в его последней налоговой декларации, составляемой после смерти. Причём, всё имущество считается проданным на момент смерти, и налоги рассчитываются с рыночной цены собственности. Конечно, собственность можно перевести на оставшегося супруга/ супругу и отложить уплату налога до его/ её ухода, но принцип это не меняет.

А вот налоги с различных видов собственности платятся по-разному.

Вот навскидку 3 сценария:

Наследникам оставлена следующая собственность:

  • Дом, в котором жили родители, стоимостью $1,000,000, купленный за $500,000, три дома, которые сдавались в аренду, стоимостью $3,000,000, купленные за $1,000,000.
  • Дом, в котором жили родители, стоимостью $1,000,000, купленный за $500,000, инвестиции в RRIF стоимостью $3,000,000, купленные за $1,000,000 (родители рано ушли, не успели забрать).
  • Дом, в котором жили родители, стоимостью $2,000,000, купленный за $1,000,000, страховка жизни на $2,000,000.

В каждом из этих трёх сценариев наследство составляет, на первый взгляд, $4,000,000. Но это только на первый взгляд, потому что надо отнять налоги, executor fees, probation fees, legal fees, accounting fees и, возможно, ещё какие-то расходы. Но сосредоточимся на налогах.

Как вы думаете, сколько налогов будет заплачено перед передачей этой собственности наследникам?

  • В первом случае – около $500,000 налога.
  • Во втором случае –- $1,500,000 налога.
  • В третьем случае – $0 налога. Это не опечатка – ничего.

Сколько получат наследники, считайте сами.

Просто есть виды собственности, которые не облагаются налогом вообще. Это:

  • Собственность, попадающая под principal reside clause. Обычно это дом, где жил ушедший.
  • Суммы, уплаченные страховой компанией по страховке жизни при наступлении страхового случая.
  • Инвестиции в TFSA

Есть виды собственности, которые облагаются налогом по льготной ставке (прирост капитала), а есть виды собственности, которые облагаются налогом по полной ставке.

Поэтому к передаче наследства надо подходить продуманно и заранее, вырабатывая эффективную стратегию передачи.

Используйте налоговое и страховое законодательство эффективно!

Читайте мои статьи и смотрите видео на сайте www.AlexanderSergeyev.com и YouTube канале «Деньги в Канаде с Александром Сергеевым», а также в группе Facebook «Деньги в Канаде», на моём канале «Деньги в Канаде» в Телеграмме и ВКонтакте. Там же вы можете задавать мне вопросы.

Спасибо всем читателям за интерес к статье «Программа CERB закрыта, что теперь?». Эта статья оказалась самой популярной по количеству просмотров на моём сайте за последние 30 дней.

И помните: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

Я работаю для вас!

Александр Сергеев, финансовый, страховой и налоговый консультант.

647-271-2345

www.AlexanderSergeyev.com

ПОХУДЕТЬ И ПОЗДОРОВЕТЬ
Индивидуальный подход с учетом хронических заболеваний

Для того чтобы похудеть, необходимо прежде всего восстановить и обогатить микрофлору кишечника. Лишний вес и ожирение зачастую связаны с дисбактериозом и плохой работой желудочно-кишечного тракта.

При правильном питании в кишечнике человека синтезируются почти все необходимые нам для жизни витамины (кроме витамина С). Однако в процессах расщепления белков, жиров и углеводов, как и в синтезе необходимых нам витаминов и аминокислот, принимают участие живущие в просвете кишечника полезные микроорганизмы.

Эти микроорганизмы частично выводятся вместе с переработанной пищей, поэтому очень важно поддерживать условия для их постоянного размножения и роста.

К сожалению, полезная микрофлора быстро погибает при неправильном питании, а также под действием антибиотиков и некоторых других лекарственных препаратов, что приводит к дисбактериозу кишечника и дальнейшему его заселению чуждой патогенной микрофлорой, которая вызывает процессы брожения и гниения в организме. Всё это приводит к ухудшению переваривания и усвоения пищи и, как следствие, к дефициту различных витаминов и микроэлементов в организме, который он пытается компенсировать дополнительной пищей. Наступает безудержное желание кушать, есть, перекусывать, закусывать.

Тем, кто хочет снизить вес, рекомендуется питаться в соответствии с результатами теста на непереносимость пищевых продуктов Food Intolerance test. Обязательно рекомендуется добавлять минералы и витамины. Анализ волос на микроэлементы Hair Mineral Analysis дает возможность принимать именно те добавки, которые действительно необходимы вашему организму.

Определенные натуральные добавки дают возможность отказаться от сладкого. Питание в соответствии с вашим физиологическим типом дает возможность наладить правильный его режим. Мотивация для похудения и состояние нервной системы имеют важнейшее значение для достижения цели.

При наличии хронических заболеваний будет назначено лечение лицензированными специалистами.

Classic Homeopathy Health Center

Индивидуальный подход. Гарантированный результат.

Принимаем бенефиты.

312 Dolomite Dr., Unit 115, North York

416-895-6696

НЕ ХОЧУ В СЕМЬЕ ВСЁ РЕШАТЬ САМА

«Может ли настоящий мужчина принимать решения без женских подсказок?» – этот вопрос задала мне моя клиентка, придя на консультацию. Назовём эту женщину Ириной. Она описала свою ситуацию коротко и деловито: « Максим ведёт себя дома как предмет интерьера». И пояснила: « Все решения принимаю я, даже самые простые, из серии: что купить, куда поехать, где встретиться с друзьями». С первым мужем ситуация была практически такая же. « Почему всё повторяется?» – спросила Ирина.

Я задала несколько вопросов, касающихся отношений супругов. Выяснилось, что Ира любила давать советы Максиму на все случаи жизни. Просто потому, что хотела как лучше, считала, что во избежание недоразумений лучше называть вещи своими именами, а не потворствовать слабостям. Сильный мужчина – активный мужчина. Это в её понимании были равнозначные понятия. Ирина была женщиной категоричной, решительной и мужа ругала для « мотивации», чтобы он сам на себя разозлился и начал, наконец, действовать. Она лучше других знала, что под лежачий камень вода не течёт.

Разбирая во время консультации причины привлечения «слабых», как она считала мужчин, выяснилось, что с детства Ира привыкла делать всё за своего младшего брата. Мама была всегда занята на работе и Ира «воспитывала» брата, жалела его, делая за него домашние задания, решала, куда и с кем ему гулять, что читать, какие фильмы смотреть и т. п. Ира как бы играла в «дочки-матери». Но когда задумывалась о будущем, видела себя в совершенно другом качестве. «Вырасту, – мечтала она, – найду настоящего мужчину и расслаблюсь. Стану домохозяйкой».

Под настоящим мужчиной она понимала ответственного и решительного спутника жизни, который в каждой конкретной ситуации будет знать, как действовать. Взрослая жизнь, однако, в этом плане разочаровала. К Ирине, будто магнитом, притягивало мужчин внимательных, преданных, но… «тюфяков».

Я задала ей вопрос: «Ира, а может ваш Максим бывает решительным тогда и в том, что для него действительно важно? Он знает, что бытовые решения вы принимаете быстрее и лучше, чем он. Похоже, он просто не хочет на вашу территорию».

Ира задумалась: примерно, так рассуждал её первый муж, когда она распекала его за то, что он не купил билеты в театр: « Дорогая, но ведь это ты планировала поход в театр, если бы ты мне напомнила, то я….» Но Ира слушать ничего не стала и долго кричала, что он привык жить на всём готовом. Её бывший супруг ругаться не стал и только сказал: «Давай просто каждый будет делать то, что у него лучше получается».

И вдруг Ирина сказала, что она поняла. У её мамы тоже было два брака, и Ира всегда слышала ругань родителей из-за недовольства и раздражения мамы сначала на своего отца. Потом на отчима. Главной претензией мамы к мужчинам было то, что она должна всё решать сама, и ей это надоело. Мама говорила Ирине, что настоящим мужчиной может считаться только тот, кто сам принимает решения и «берёт всё на себя», то есть мужчина должен быть властным, авторитарным и даже жёстким, чтобы женщина была «как за каменной стеной». Однако оба мужа мамы, так же, как и у Иры были мягкими, уступчивыми, по-своему заботливыми. Но принимала Ирина своих мужей такими как есть, только в буфетно-конфетном периоде отношений. А выйдя замуж, начинала строить «нормальные» семейные отношения, «где мужчина – голова, женщина – тело».

Известно, что в брак каждый из нас вступает не мягкой глиной, из которой можно вылепить всё, что угодно, а вполне готовым «продуктом»; сформированным унаследованными и потом закреплёнными воспитанием моделями поведения.

Даже не имея собственного опыта супружества, мы несём в своём подсознании память, какое партнёрство связывало наших предков. Что они ждали от своего супруга, какие обязанности готовы были взять на себя, а какие – отдать ему, что их радовало, а что – расстраивало. Что они считали простительным, а что – неприемлемым. Этот, выработанный поколениями предков тип партнёрства кажется наиболее естественным и потому наиболее правильным.

Конечно, семейная жизнь каждой пары уникальна и неповторима. Тем не менее, можно выделить несколько наиболее распространённых типов партнёрства, к которым в одинаковой мере склонны и мужчины и женщины. Получить информацию, необходимую, чтобы осознать своё психологическое наследство и сделать свою семейную жизнь счастливой, помогает псхогенетическое консультирование.

Семейную историю невозможно изменить. Но точно можно изменить то, как человек свою историю понимает. Осознавая, как история работает внутри него, человек конструирует своё будущее.

Елена Белобородова,

эксперт, сертифицированный консультант-психогенетик, MD (Russia), PhD,

Ontario Mental Counsellor

Сессии проходят у меня в офисе или по телефону, либо WhatsApp: 647-772-0383;

мой e-mail: bea-46@mail.ru

(Читайте продолжение статьи в следующем номере газеты)

В чем разница между подагрой (Gout) и артритом

Почти 2.5 тысячи лет назад Гиппократ впервые описал симптомы подагры, а в конце 17 века английский врач Томас Сиденгам дал точное описание клинической картины этой болезни. В средние века подагрой страдали, в основном, богатые или наделенные властью люди. В результате появилось мнение, что это «болезнь богачей» или даже «болезнь аристократов». Дошло до того, что в 1739 году во Франции вышла брошюра «О благородной подагре и сопровождающих ее добродетелях», где подагра преподносилась как знак свыше, указывающий на выдающийся ум и присутствие таланта.

На самом деле, это заблуждение, связанное с тем, что купцы и аристократы имели возможность регулярно баловать себя красным мясом, жирной рыбой и алкоголем. А впоследствии они расплачивались за это больными суставами. В наше время подагру стали называть «болезнью изобилия», и это подтверждает статистика. Чем выше уровень жизни, тем более распространено это заболевание.

Хотя подагра и артрит характеризуются болью в суставах, основные причины этой боли разные. Артрит в большинстве случаев является аутоиммунным заболеванием, тогда как подагра является нарушением метаболизма (обмена веществ), которое возникает при слишком высоком уровне мочевой кислоты в крови. При подагре наибольшие повреждения получают суставы на ногах (особенно, в основании большого пальца), а также колени, запястья и локти. Артрит может поражать любой из суставов, но на практике боль возникает, в первую очередь, в мелких суставах пальцев рук, а также в шее и пояснице. Мужчины среднего возраста и женщины после менопаузы составляют большинство страдающих подагрой. Артрит поражает женщин гораздо чаще, чем мужчин.

Но существуют факторы, которые объединяют подагру и артрит. Несмотря на то, что подагра – метаболическое заболевание, в тот момент, когда появляется боль в суставах, подагра фактически становится одной из форм воспалительного артрита, спровоцированного отложением в суставах острых и травматичных кристаллов-уратов (солей мочевой кислоты). Именно поэтому некоторые врачи считают подагру одной из причин артрита.

Подагру обязательно нужно лечить. Иначе приступы учащаются, боль становиться интенсивнее, поражаются другие суставы, начинаются патологические процессы в почках. Кроме специальной диеты, ограничивающей продукты, содержащие пурины, существуют натуральные средства, помогающие избавиться от болей в суставах.

Против подагры и воспалительного артрита

Gout Relief Formula от BIONATURO LAB – это новейший четырехкомпонентный комплекс, созданный для уменьшения симптомов подагры и воспалительного артрита. В основе композиции: Celery seed, Urtica dioica и Turmeric. Сочетание и точная дозировка этих компонентов способствует уменьшению воспаления в суставах и одновременной нормализации уровня мочевой кислоты. Gout Relief Formula создан как безопасный натуральный комплекс, поддерживающий нормальную работу сердечно-сосудистой системы и одновременно уменьшающий отечность. Уникальный набор флавоноидов из Celery seed не только связывает и выводит мочевую кислоту, но и противостоит развитию атеросклероза. Gout Relief Formula способствует нормализации метаболизма (обмена веществ) во всем организме. Gout Relief Formula рекомендуется принимать по 2 капсуле 2 раза в день.

Для защиты и восстановления суставов

Super Joint Complex 8 in 1 от BIONATURO LAB – комплекс из восьми важнейших компонентов для восстановления суставов и уменьшения боли при артрите. По составу это одна из самых сильных комбинаций, доступных в Канаде без рецепта. Super Joint Complex 8 in 1 имеет группу хондропротекторов (улучшают качество хрящевой ткани сустава)

глюкозамин сульфат (из экзоскелета лобстеров),

хондроитин сульфат (в особой низкомолекулярной форме для быстрого восстановления сустава),

гидролизованный коллаген (обогащенный свободными аминокислотами). Кроме того, в Super Joint Complex 8 in 1 есть экстракт корня Harpagophytum для борьбы с болью и комбинация MSM и картриджа акул для ускорения восстановления суставов. Super Joint Complex 8 in 1 рекомендуется принимать по 1 капсуле 3 раза в день.

Gout Relief Formula и Super Joint Complex 8 in 1 от компании BIONATURO LAB производятся на современном фармацевтическом заводе (GMP) в Торонто. Контроль качества лаборатория QA (Qualite Assure).

www.bionaturo.com

Телефон: 289-489-3483

 

Комплексы BIONATURO LAB продаются:

Онлайн-магазин:

www.supplementforless.com

Happy Nutrition 2323 Bloor St. W. unit 105, Toronto, 647-568-6542

Favourite Market (возле FRESHCO) 800 Steeles Ave. W. unit B5 Vaughan, 905-738-2346

101 Medical Pharmacy (Steeles/ Dufferin) 1520 Steeles Ave. W. unit 101 Vaughan, 905-597-4433

Richmond Hill Deli 9631 Yonge St. Richmond Hill, 905-884-3519

RIA Center (Bathurst/ Finch) 4949 Bathurst St. unit 6 North York. 647-748-8800

Richmond Heights Pharmacy 10520 Yonge St. unit 4B, Richmond Hill, 905-787-8999

Organic Compounding Pharmacy 13237 Yonge St. unit B10, Richmond Hill, 905-773-8627

Healing Source Integrative Pharmacy 2209 Bloor St. W. Toronto, 416-769-1717

Solarski Welcome Guardian Pharmacy 137 Roncesvalles Ave. Toronto, 416-533-2088

Dixie Village Pharmacy 3615 Dixie Rd, unit 10, Mississauga, 905-238-6063

Herbal Village (STARSKY) 3115 Dundas St. W. Mississauga, 905-569-7575

Rathburn Health+Plex Pharmacy 452 Rathburn Rd. unit 2, Etobicoke, 416-621-6161 (пн, вт, чт: 10 – 4)

Ultima Pharmacy 311 Sheppard Ave. E. North York, 647-705-7572

Pharmacy Zen 4234 Lawrence Ave. E. unit 6, Scarborough, 416-551-8833

Финансовые вопросы после 50

“Amend your ways and your doings” Bible, Jeremiah vii.3

 

Сегодня я отвечу на некоторые финансовые вопросы.

Вопрос: Мне и супруге 61, и у нас в пенсионном возрасте будет очень невысокий доход. Мы планируем продать наш дом, инвестировать эти деньги и жить на них или купить недорогое кондо и жить на разницу. Какие могут быть проблемы?

Ответ: Если у вас в пенсионном возрасте будет очень невысокий доход, то вам скорее будет положена дополнительная пенсия (GIS), которая может быть значительной, и наличие дома не ее получение не повлияет. Инвестировав же деньги, вы будете иметь с них доход, который может лишить вас возможности получать всю или часть этой пенсии. Помимо этого, рост цены на дом, в котором вы жили, не облагался налогом, в то время как на доход от ваших инвестиций нужно будет платить (исключение составляют TFSA accounts).

В последнее время мне все чаще приходится встречаться с людьми, думающими продать жилье, в котором живут, чтобы жить на эти деньги или продать investment property. Это очень серьезный шаг, который может сильно повлиять на ваше финансовое положение в будущем, и решение для каждой ситуации будет определяться по многим параметрам. Вам определенно нужна помощь специалиста, который рассчитает все опции и поможет выбрать наиболее эффективную в вашей ситуации стратегию. Наконец, если вы решите инвестировать и жить на эти деньги, то делайте это с квалифицированным специалистом в инвестициях, потому что у вас, скорее всего, будет мало времени восстановиться в случае ошибки. Позвоните мне для бесплатной консультации, если этот вопрос актуален для вас.

Вопрос: Мы пенсионеры и потратили наши пенсионные сбережения. Мы хотим продолжать жить в своем доме, и нам дали совет использовать reverse mortgage. Есть ли минусы в этой стратегии?

Ответ: Если вы не заботитесь о том, чтобы оставить что-то наследникам, то такая стратегия может помочь. Но стоит учесть, какой interest вы платите на полученные деньги. Я вспоминаю похожую ситуацию в моей практике. Я тогда пригласил на встречу своих клиентов-пенсионеров и их дочь с мужем. Пользуясь приблизительными расчетами, я показал, что, если родители воспользуются reverse mortgage, то после ухода родителей им после продажи дома и выплаты долга останется $250,000 – 300,000. С другой стороны, если дети будут давать родителям на жизнь $2000 в месяц и родители проживут 15 лет, то, заплатив $360,000, они получат без налогов (за исключением probate fee) дом стоимостью более 1 миллиона (в этом примере цифры могут варьироваться). Дети поняли, что, доплачивая родителям, они сильно выигрывают, и – к радости родителей – согласились на такой вариант.

Вопрос: Мы получили наследство и хотим его инвестировать. Мы встречались со многими специалистами, и каждый предлагает какой-то продукт, рассказывая о его преимуществах: mutual funds, seg funds, ETFs, stocks and bonds. Мы запутались и не знаем, что выбрать.

Ответ: Каждый продукт имеет свои достоинства и недостатки, и часто лучше работает комбинация различных продуктов. Если вам предлагают только один продукт – скорее всего, специалист не имеет лицензии на другие продукты. Вам стоит выбирать продукты, учитывая их ликвидность, риск, ожидаемый доход, платежи (fee), которые вы часто платите, не замечая их, и конечную цель этих вложений. Я могу предложить своим клиентам самые разные опции вложений. Наконец, старайтесь выбрть специалиста, имеющего designations в инвестициях и финансовом планировании: в нашей индустрии сложилась уникальная ситуация, когда услуги высококлассного профессионала не будут стоить дороже, чем услуги дилетанта. Я могу предложить своим клиентам самые разные опции вложений.

Вопрос: Мы пенсионеры и хотим завещать кондо каждому из трех внуков. Правда ли, что финансово выгодно передать им его, пока мы живы?

Ответ: Решение будет зависеть от различных составляющих, таких как: являются ли внуки совершеннолетними, имеют ли внуки уже свое жилье и т. д. Но здесь еще могут возникнуть не только финансовые вопросы: сколько лет ребенку и достаточно ли он ответственный, чтобы получить такой подарок. Передав ему свое кондо, вы полностью теряете контроль. Плюс, вам нужно учесть налоги для каждого случая.

Вопрос: Нам обоим исполняется 60, мы хотим выйти на пенсию в следующем году и жить на свои сбережения, полностью убрав риск, перевести их в GIC. Правильно ли наше решение?

Ответ: Вложения в GIC не покрывают инфляцию и налоги, и в реальных деньгах вы теряете. Если, теряя каждый год, вы проживете еще 25 – 30 лет, то посчитайте ваши потери за продолжительный срок. С другой стороны, если вы сделали расчеты и уверены, что вам ваших сбережений хватит, даже если вы вложите их в GIC, то вы в порядке. Большинство пенсионеров вынуждены пойти хотя бы на маленький риск, чтобы зарабатывать, вложив сбережения в консервативное портфолио. Благодаря этому, их сбережений должно хватить на более длительный срок, и потенциально они имеют возможность оставить их наследникам.

Если же вы категорически не приемлете риск, то подумайте об annuity, которые дают выше, чем GIC, доход, но вы теряете при этом контроль.

Вопрос: У нас с женой есть дом и коттедж. Нам посоветовали перевести владение коттеджем в Family Trust, где beneficiaries будут наши три сына, которые им пользуются, и один сын там планирует жить постоянно. Нам объяснили, что если сын будет проживать там, то для него это будет principal residence, поэтому не будет налогов при продаже в будущем. Это верно?

Ответ: Если один из beneficiaries укажет коттедж как principal residence, то два других брата не смогут декларировать дома, в которых они живут, как principal residence, что приведет к очень негативным налоговым последствиям.

Вопрос: Я состою в пенсионном плане работодателя, и мне присылаются все опции вложения, возможные в этом плане. Я не специалист, и мне трудно выбрать, что больше подходит в моей ситуации, потому что хочется, чтобы деньги росли, но при этом уменьшить риск до минимума. Я позвонил в администрацию плана, но не услышал ничего, кроме общих слов. Где я могу получить помощь в составлении своего портфолио вложений?

Ответ: Если вы имеете персональные RRSP, Tax Free Saving Account, инвестиционный план в какой-то финансовой организации, то попросите вашего финансового консультанта из этой организации помочь вам с вашим пенсионным планом от работодателя. Если у вас нет такого консультанта или он не хочет помочь, потому что деньги находятся в другой организации, позвоните мне, и я помогу. Или отправьте ваши statements по fax/ email, и я отвечу.

Вопрос: Нам посоветовали вписать в title дома нашего взрослого сына, чтобы, когда нас не станет, дом напрямую без проблем и налогов перешел сыну. Стоит ли нам следовать этому совету?

Ответ: Здесь нет общего ответа, и решение должно приниматься на основе каждой индивидуальной ситуации. Тем не менее, в подавляющем большинстве случаев вы заплатите значительно больше налогов, вписав сына в title. Кроме налогов, вы можете иметь другого рода проблемы: представьте, что у вас испортились отношения с сыном, и вы не можете без его согласия что-либо сделать с домом. Или, если сын женился и через несколько лет их брак распался, и жена потенциально может претендовать на часть имущества, включая дом. Похожие проблемы могут возникнуть при вписании детей в общие счета.

Вопрос: Мы планируем в пенсионном возрасте продать дом и инвестировав эти деньги в Канаде, переехать жить в другую страну. Как это скажется на пенсиях и налогах?

Ответ: Живя в другой стране, вы полностью будете получать заработанную пенсию CPP. Пенсию по возрасту OAS вы будете получать, если прожили в Канаде не менее 20 лет. Вы не будете получать GIS – дополнительную пенсию для людей с низким доходом при любом доходе. По поводу налогов на ваши вложения: позвоните мне для обсуждения.

Вопрос: Я не люблю риск и ищу гарантированный вариант инвестиций. Знакомые мне сказали, что вложили пенсионные сбережения в фонд, который гарантирует им 5% дохода ежегодно. Как это может быть, если банки дают на гарантированный продукт максимум 1 – 2%?

Ответ: Хороший вопрос. Специалист может предположить доход на негарантированный продукт, но не гарантировать. Поступите просто: пусть гарантирующая организация подпишет договор, что, если вы внесете сегодня $10,000, то через 5 лет у вас на счету будет $12762 (которые вы сможете снять, заплатив налоги). Вы увидите, как быстро угаснет энтузиазм предлагающего, и начнутся отговорки…

Вопрос: В последнее время много пишут о налоговой выгоде Tax Free Saving Accounts. Может ли мой сын открыть такой счет, если, будучи гражданином Канады, он сейчас живет в другой стране? Могу ли я открыть такой счет на внучку, которая живет с нами в Торонто? Где я могу открыть такой счет?

Ответ: Открывать такой счет может только резидент Канады вне зависимости от гражданства. Вы можете открыть счет на внучку, только если ей исполнилось 18 лет. Вы можете открыть такой счет не только в банке, а практически в любой финансовой организации. Каждый человек может иметь несколько таких счетов, но суммарная цифра вложений не должна превышать установленного лимита. TFSA – замечательный инструмент, который практически не имеет минусов. Но из моего опыта, большинство людей использует такой счет как обычный saving account, в результате не получает значительную часть его преимуществ. Я для своих клиентов использую этот счет как замечательный долговременный инструмент для их пенсионного планирования (и часто планирования наследства), являющийся дополнением или альтернативой их RRSP.

Вопрос: Нам недалеко до пенсии, и наша стратегия – купить на наши сбережения две квартиры. Когда через несколько лет они подрастут в цене, мы их продадим и улучшим свое финансовое состояние на старости. Что вы думаете о такой стратегии?

Ответ: Такая стратегия может подойти молодым, но не всегда людям в возрасте. Дело в том, что циклы подъемов и падений на рынке недвижимости бывают очень продолжительными. И если пожилому человеку нужны деньги, а рынок жилья упал, у него может не быть времени восстановиться и дождаться подъема. Другой фактор – все помнят выражение «Не клади все яйца в одну корзину»…

Вопрос: Мои сбережения вложены в mutual funds. Я попросил своего финансового консультанта вложить часть денег в акции одного из крупнейших банков. Он меня отговаривает, мотивируя тем, что это увеличит риск вложений. Прав ли он?

Ответ: Я не могу ответить конкретно, не зная вашей полной финансовой ситуации. Тем не менее, в большинстве случаев я не думаю, что если какая-то часть ваших вложений будет вложена в акции стабильных больших компаний – это увеличит ваш риск. Для примера: акции крупных банков на продолжительный срок, как правило, дают значительно выше доход, чем mutual funds, предлагаемые этими банками. Дополнительный плюс такой стратегии – вы сможете значительно уменьшить ваши затраты (fee) по сравнению с mutual funds. Может быть, ваш специалист не имеет license предлагать другие продукты кроме mutual funds и GICs?…

Вопрос: Я выхожу на пенсию, и у меня есть дом по цене $800,000 и какие-то сбережения. Скажется ли наличие дома и факт, что я часть его сдаю, на получении GIS, если у меня не предвидится другого дохода и нет сбережений?

Ответ: На получение GIS влияет доход (income), а не состояние (assets). Само наличие дома и сбережений, включая пенсионные, никак не повлияет на получение GIS, потому что это не доход, а состояние. Рент же от сдачи дома пойдет вам в доход и повлияет на GIS. Помимо этого, доход на ваши сбережения и суммы, которые вы будете снимать с пенсионных программ, определенно изменят результат.

Учитывая, что этот вопрос задают довольно часто, я привожу ссылку из официального источника:

The amount of the supplement depends on the pensioner’s marital status and income. The income

  • does not include possessions, savings, investment assets, a home or property, or the OAS pension;
  • does include private pension income, employment income, Employment Insurance benefits, CPP/QPP benefits, interest, dividends, capital gains, rents, foreign pension income, RRSPs that are cashed, and income from other sources such as workers’ compensation payments, alimony, etc.

 

Заключение

“The past cannot be changed. The future is yet in your power” – Abraham Lincoln

Сегодня я ответил на некоторые вопросы. Но решение отдельных вопросов не решит большинства ваших проблем, если у вас нет полного финансового плана. Чтобы достичь финансовой цели, нужно иметь финансовый план, в котором отражены наиболее выгодные в вашем случае стратегии пенсионного, инвестиционного, налогового планирования, вопросов наследства и, наконец, финансовой защиты в случае непредвиденного (страхование). Если вы не просто по инерции вкладываете с вашим финансовым консультантом в RRSP, TFSA и т. д., но он построил вам профессионально составленный детальный план стратегий, вы на правильном пути к цели. Если же его у вас нет – я готов встретиться с вами для бесплатной консультации.

И в заключение еще одна фраза: “Examine the contents, not the bottle” – Talmud.

Yuri Isakov, CFP, CIM, CLU, TEP, FMA, CDFA, MSc

Financial Planning Consultant

Cell: (416) 820-8131

yuri.isakov@ig.ca

Что нужно знать о процессе Assignment

Если вы приобрели квартиру или дом непосредственно от строительной компании, то, как правило, должно пройти какое-то время, чтобы приобретенная на бумаге недвижимость была бы построена. Могут пройти годы прежде, чем покупатель станет реальным ее владельцем.

Как только контракт подписывается, у покупателя есть право проверить документ у адвоката или вообще передумать в течение 10 календарных дней (cooling off period). Адвокат разъяснит вам ваши права и обязанности, обратит внимание на сумму, которую вы должны будете заплатить при окончательном закрытии сделки, а также разъяснит процедуру передачи контракта третьему лицу, если вы захотите переписать контракт на кого-то еще. Обратите внимание: юридически, даже подписав контракт на покупку недвижимости со строительной компанией, оплатив депозит в размере 10 – 15 – 20% ее стоимости, вы не являетесь ее владельцем до момента финальной регистрации. Именно этот факт ограничивает вас в праве распоряжаться недвижимостью по вашему усмотрению.

В контракте, как правило, предусмотрена отдельным пунктом возможность передачи права приобретения жилья кому-либо еще. Причем, может оговариваться возможность бесплатной передачи этого права прямым родственникам, а при продаже неродственникам обычно взимается определенная сумма (мне встречались цифры от $500 до $7,000).

Обязательно примите к сведению, что ни одна строительная компания не разрешает рекламировать свои дома и квартиры на MLS. В лучшем случае, это делается через риэлторов самой строительной компании, при этом, ни о каком снижении комиссионных не может быть и речи. Обычно сами обладатели договора или их агенты ищут новых покупателей. Есть интернет, есть специальные базы данных, социальные сети, где происходит обмен информацией. Но проблема по-прежнему состоит в том, что открыто вы не можете рекламировать ваше приобретение из-за возможных штрафных санкций со стороны строительной компании. В контракте может быть предусмотрен и штраф в размере всего проплаченного депозита за его нарушение. А если ваши потенциальные покупатели не знают о вашем желании продать имеющийся контракт, то как же вы найдете друг друга?

Кроме всего прочего, строительная компания оставляет за собой право разрешить или не разрешить сделку, даже если новый покупатель найден. И это тоже тот момент, на который адвокат обращает внимание.

Почему люди продают контракты? Ситуация может быть различной. На повышающемся рынке спекуляция – это частая причина переписывания контракта на нового владельца. В этом случае покупатель № 1 получает от покупателя № 2 свой выплаченный депозит обратно и сумму прибыли, которая оговаривается заранее. Из-за отсутствия открытой информации сложно определить «правильную» цену. Фактически новые покупатели ориентируются на продажи, происходящие в данный период времени. Новый покупатель не имеет права обсуждать условия договора и фактически оговаривается только сумма новой сделки.

Бывает, что человеческий фактор является основной причиной поиска нового покупателя: болезнь, смерть, потеря работы или доходов, развод. В этих случаях для начала можно обратиться напрямую в строительную компанию и найти понимание там. При благоприятном раскладе вам могут просто вернуть депозит.

Но в случае понижающегося рынка все может быть не так однозначно. Так, например, еще в апреле этого года CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – государственная компания, страхующая займы (mortgage) для покупателей, которые имеют собственные средства (downpayment) менее 20% – предупредила проявлять осторожность при покупке новых кондоминиумов, поскольку колебания показателей рынков в целом и рынка недвижимости, в частности, вызывают опасения. Это не остановило покупателей. Отчасти, из-за того, что строительные компании на понижающемся рынке предлагают лучшие условия покупки, в том числе и меньшую сумму депозита. Рассматривая дополнительные расходы на закрытие и добавленную к величине займа страховку CMHC, при понижающихся ценах на рынке кондоминиумов, виртуально деньги покупателей, потраченные на первые взносы, уже пропали.

Состояние рынка квартир в Торонто очень настораживает. COVID-19, ужесточение правил краткосрочной аренды, отсутствие иностранных студентов и специалистов, абсолютный спад до 20% цен на аренду в даунтауне Торонто, уменьшение численности населения Торонто из-за возросшей популярности окрестных районов в связи с возможностью работать удаленно. Последствия непродуманных и не просчитанных решений могут быть плачевны для покупателей от строительных компаний, особенно, если покупка была сделана инвесторами для последующей сдачи или из расчета получения спекулятивной прибыли. Но, с другой стороны, это отличное время для покупателей, желающих жить в даунтауне самим. Кстати, если цены на очень маленькие квартиры снизились катастрофически, этого нельзя сказать о квартирах побольше. Но покупатели сегодня имеют возможность большего выбора, хотя и требующего взвешенных и продуманных решений.

Обязательно проконсультируйтесь с специалистом по mortgage и бухгалтером еще до подписания любых документов. Первый просчитает ваши шансы на закрытие сделки, второй оценит финансовую сторону сделки. Если вы получаете прибыль от продажи, вы должны заплатить налог.

Всегда помните, что подписанный договор – это только бумага. Не всегда рынок идет только наверх. Может произойти и его коррекция в противоположную сторону. В случае невыполнения строительной компанией своих обязательств у покупателя № 2 остается только договор на начальную сумму. И это тоже риск, о котором нужно знать.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000.
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц $15,000. Цена – $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Почему происходит ожирение печени

Данные медицинской статистики говорят о том, что жировая болезнь печени – одна из самых распространенных патологий современного человека. Среди взрослых американцев до 40% имеют ожирение печени.

Жировая болезнь печени развивается при нарушении обмена веществ под воздействием внешних факторов. В последние десятилетия производители пищевых продуктов стали массово использовать рафинированные и модифицированные ингредиенты. Особенную популярность приобрели рафинированные жиры, в которых в результате переработки меняется натуральная или природная комбинация основных типов жиров. Продукты, созданные подобным образом, имеют низкую себестоимость. В результате производители полуфабрикатов и готовой еды имеют прибыль, а потребители – проблемы с печенью и лишним весом. Но неправильное питание далеко не единственная причина.

Вторым «необходимым» условием развития жировой болезни печени является гиподинамия, или малоподвижный образ жизни. Сидячая работа в офисе, или длительное время на диване, ухудшают обмен веществ и способствуют накоплению жира в печени. Совмещение высококалорийного питания с малоподвижным образом жизни – прямой путь к развитию жировой болезни печени, предупреждают врачи.

Жирная печень опасна тем, что в начальный период человек даже не догадывается что со здоровьем что-то не так. По мере прогрессирования заболевания появляются жалобы на слабость и повышенную утомляемость, тяжесть и ноющую боль в области правого подреберья без связи с приемом пищи.

Исследования говорят, что риск жировой болезни печени выше у женщин, особенно в период менопаузы. Это связанно с изменением гормонального фона, ослабляющим защиту всего организма. Самое страшное то, что жирная печень может существенно увеличить вероятность развития рака печени. Более того, если при длительном употреблении алкоголя рак печени развивается всегда на фоне уже сформировавшегося цирроза, то при жировой болезни печени некоторые виды рака (например, гепатоцеллюлярная карцинома) могут возникать уже на стадии гепатита, задолго до начала цирроза.

Профилактика жировой болезни печени сводится к трем основным правилам: контроль массы тела, физическая активность и здоровое питание, обогащенное специальными натуральными комплексами способными поддержать и защитить клетки печени.

Для защиты и восстановления печени

Livery Milk Thistle от BIONATURO LAB – это натуральный и проверенный гепатопротектор (защитник клеток печени). Восьмикомпонентный комплекс флавоноидов под названием «силимарин» (главный компонент – Livery Milk Thistle), в силу доказанной безопасности и множества полезных свойств, является одной из самых хорошо изученных органических субстанций 21 века. Существует более 3000 опубликованных научных работ, которые подтверждают способность силимарина (основного компонента Livery Milk Thistle) улучшать восстановление клеток печени. Благодаря мягкой капсуле (особой фармакологической форме) комплекс имеет максимальные показатели биодоступности. Livery Milk Thistle способствует снятию колик, уменьшению боли и воспаления (при холецистите), стимулирует образование пищеварительных ферментов, улучшает обменные процессы и защищает от вредного воздействия алкоголя. Это средство можно использовать как в качестве профилактики, так и после бурных застолий или обильной пищи. Livery Milk Thistle рекомендуется принимать по 2 капсулы в день.

Для очистки печени и почек

Liver Kidney Cleanser от BIONATURO LAB – это современный натуральный комплекс для одновременной очистки и защиты печени и почек. Liver Kidney Cleanser – полноценная трехэтапная восстановительная стратегия для печени и почек. Силимарин (80%), два типа вакциниума и концентрат Burdock Root являются основой композиции. Эти 4 компонента способствую восстановлению гепатоцитов (клеток печени) и активному очищению (промыванию) почек. Экстракт Burdock Root способен выводить песок из почек и защищать их от мочекаменной болезни. Вторая группа компонентов Liver Kidney Cleanser – это натуральный прополис и концентрат из ягод Goji Berry, главной задачей которых является борьба с очагами воспаления. Остальные компоненты (Resveratrol, Lykopene, Grape seed экстракт) формируют мощную антиоксидантную группу прикрытия, способную нейтрализовать свободные радикалы (агрессивные химические соединения, часто образующиеся в процессе очистки организма). Liver Kidney Cleanser рекомендуется принимать по одной капсуле два раза в день.

Livery Milk Thistle и Liver Kidney Cleanser от BIONATURO LAB производятся на современном фармацевтическом заводе (GMP) в Торонто. Контроль качества лаборатория QA (Qualite Assure).

www.bionaturo.com

Телефон: 289-489-3483

 

Комплексы BIONATURO LAB продаются:

Онлайн-магазин:

www.supplementforless.com

Happy Nutrition 2323 Bloor St. W. unit 105, Toronto, 647-568-6542

Favourite Market (возле FRESHCO) 800 Steeles Ave. W. unit B5 Vaughan, 905-738-2346

101 Medical Pharmacy (Steeles/ Dufferin) 1520 Steeles Ave. W. unit 101 Vaughan, 905-597-4433

Richmond Hill Deli 9631 Yonge St. Richmond Hill, 905-884-3519

RIA Center (Bathurst/ Finch) 4949 Bathurst St. unit 6 North York.

Richmond Heights Pharmacy 10520 Yonge St. unit 4B, Richmond Hill, 905-787-8999

Organic Compounding Pharmacy 13237 Yonge St. unit B10, Richmond Hill, 905-773-8627

Healing Source Integrative Pharmacy 2209 Bloor St. W. Toronto, 416-769-1717

Solarski Welcome Guardian Pharmacy 137 Roncesvalles Ave. Toronto, 416-533-2088

Dixie Village Pharmacy 3615 Dixie Rd, unit 10, Mississauga, 905-238-6063

Herbal Village (STARSKY) 3115 Dundas St. W. Mississauga, 905-569-7575

Rathburn Health+Plex Pharmacy 452 Rathburn Rd. unit 2, Etobicoke, 416-621-6161 (пн, вт, чт: 10 – 4)

Ultima Pharmacy 311 Sheppard Ave. E. North York, 647-705-7572

Pharmacy Zen 4234 Lawrence Ave. E. unit 6, Scarborough, 416-551-8833

Иммиграция и рынок недвижимости – новые надежды

Ни для кого не является секретом, что экономика Канады очень сильно зависит от темпов иммиграции и ее качества. Очень многие медиа в последние дни публикуют обзоры на эту тему. Причиной послужил доклад министра по делам иммиграции, беженства и гражданства Марко Мендичино в минувшую пятницу. Представленный федеральному правительству документ рассматривает планы по привлечению иммигрантов в страну в 2021 – 2023 гг. Причем, подчеркивается жизненная необходимость этого проекта для будущего канадской экономики. В соответствии с ним более 1.2 миллиона новых иммигрантов должны приехать в Канаду в ближайшие три года. Разбивка по годам будет такая: 2021 год – 401,000; 2022 год – 411,000; 2023 – 421,000. По «допандемическому» плану эти цифры выглядели по-другому: 351,000 в 2021 году, 361,000 – в 2022 году. Новые цифры являются отражением дефицита новых иммигрантов, случившегося в этом году.

Эксперты, конечно, знали о значимости иммиграции для развития экономики страны, но такие большие квоты весьма удивили.

Критики отмечают достаточно высокий уровень безработицы – 9% в сентябре при докризисном 5.6%. Но все же это лучше, чем 13.4% в мае. Экономист Крис Уорсвик из Университета Карлтон, который специализируется на изучении влияния иммиграции на экономику, отмечает правильность подхода, но удивлен предложенными цифрами. Ведь совершенно непонятно, как сработает бюрократическая система.

Сейчас из-за ограничения в передвижениях, сокращения рейсов, уменьшения количества принимаемых заявлений от желающих иммигрировать, количество новых резидентов Канады к концу года будет составлять примерно 200,000 человек, что только 60% от заявленных ранее цифр в 2020 году.

Отмечены заслуги иммигрантов в сложное время пандемии. Это работники домов для престарелых, госпиталей, магазинов, люди, работающие в сельскохозяйственном секторе экономики.

Очень тщательно была изучена тема иммиграции и ее влияния на экономические показатели страны за последние 30 лет, в том числе и в период рецессии конца 80-х и начала 90-х годов.

В докладе отмечены следующие основные направления плана по увеличению приема иммигрантов:

  • новые темпы иммиграции на ближайшие три года – отражение дефицита иммиграции, случившегося в этом году;
  • 60% всех иммигрантов будут проходить по категории “Economic Class”, что позволит максимально сосредоточиться на росте экономических показателей;
  • максимальная ориентация на нужды различных регионов страны, как демографические, так и трудовые;
  • переориентация иммиграционной системы Канады на быструю цифровую обработку данных потенциальных кандидатов;
  • дополнительные пункты желающим переехать в Канаду за знание французского языка по категории “Express Entry” для развития франкоговорящих общин не только в провинции Квебек, но и других провинциях Канады;
  • 10% новых иммигрантов будут оформлены по категории “Refugee”;
  • около 500 беженцев с соответствующей квалификацией планируется принять за два следующих года по программе экономической иммиграции – “Economic Mobility Pathway”;
  • упрощенное получение статуса постоянного жителя Канады беженцам, которые работали в медицинских учреждениях во время пандемии в период с 13 марта по 14 декабря 2020 года;
  • 30% иммигрантов заедут в страну по программе воссоединения семей;
  • отмечается необходимость привлечения иностранных студентов в страну.

Все эти меры позволят Канаде удерживаться в списке самых привлекательных стран для проживания, восстановить и вывести экономику на новый уровень развития.

Делается акцент на развитие Атлантических провинций, Северных территорий, сельскохозяйственного сектора, но, безусловно, объявленные планы повлияют и на Торонто с прилегающими территориями.

Нынешние планы министерства иммиграции поддерживаются бизнес-сектором Канады. Новые иммигранты приносят новые идеи, инновации, навыки, энтузиазм и предпринимательский дух. Они открывают компании, заполняют необходимые вакансии, покупают дома и снимают квартиры, платят налоги.

При сегодняшнем нестабильном рынке недвижимости это очень хорошие новости, которые позволяют надеяться на прекращение падения цен на квартиры. Из-за пандемии, из-за возможности работать удаленно, строгого регулирования краткосрочной аренды цены на аренду квартир в отличных районах Торонто существенно снизились. Это повлекло за собой увеличение предложений квартир, особенно небольших, от которых инвесторы стремятся избавиться. Пытаются продать и контракты на покупку (assignment sales), а это запрещено делать централизованно. Комиссионные агентам, которые бы нашли покупателей частным образом, уже достигают 10%. С ожидаемым вводом в эксплуатацию еще 23,000 новых квартир в ближайшие несколько месяцев, ситуация для продавцов будет совсем неблагоприятной. По статистике владельцы приблизительно половины квартир, покупаемых от строительных компаний, это инвесторы, планирующие сдавать жилье в будущем. Для них перспективы вырисовываются совсем невеселые. Но для тех, кто покупает квартиру для себя, сегодняшняя ситуация может быть большой удачей.

В любом случае большие потрясения совсем нежелательны, будем надеяться, что новые иммигранты немного снизят остроту кризиса на рынке аренды и продаж квартир.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000; Conditionally Sold.
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
  • Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Немного арифметики при получении кредита на дом (mortgage)

Мне постоянно звонят с вопросами по ипотечным кредитам (mortgage), и часто задают один вопрос: «А какой процент вы мне можете предложить?».

Если бы процентную ставку можно было определить, поторговавшись по телефону, то откуда берётся всё то разнообразие процентных ставок на ипотечные кредиты, которые мы видим на рынке? Прямо сейчас есть предложения от 1.54% до 5.99%, а в некоторых случаях – до 12%.

Исходя из логики таких телефонных разговоров, те кредиторы, которые предлагают что-либо выше минимальных ставок, должны были бы давно исчезнуть как динозавры. Какой дурак у них будет брать кредит с такой ставкой? Поверьте мне, они прекрасно живут, давая кредиты под 5 и более процентов, и недостатка в клиентах не испытывают.

Поэтому я хочу рассказать, на какие 3 арифметические пропорции опираются кредиторы в своих решениях о предоставлении (или не предоставлении) кредитов. Кроме того, важна ещё одна цифра – ваш кредитный рейтинг.

1-я пропорция – Gross Debt Service (GDS) Ratio

Это отношение расходов на содержание будущего дома, включая расходы на ипотеку, к вашему общему доходу (total income). Рассчитывается оно так:

Складываются: платежи по ипотеке + налоги на недвижимость + расходы на отопление + 50% платежей за кондо (если они есть). Полученную сумму делят на доход. Кто читал мои статьи или смотрел мои видео по налогам, тот знает, что этот доход можно найти в строке 15000 налоговой декларации. Это в общем случае. Если же у вас нестандартный случай, например, вы – самозанятый (self-employment) и у вас доход в налоговой декларации низкий, то возможно определение вашего дохода по выпискам из банковского счета (bank statement). Но процентная ставка в этом случае будет выше.

Полученная в результате расчёта сумма не должна быть больше 39% дохода семьи. Конечно, при условии, что у вас кредитный рейтинг не слишком маленький, иначе кредитор может ужесточить условия.

2-я пропорция – Total Debt Service (TDS) Ratio

Это отношение расходов на содержание будущего дома, включая расходы на ипотеку, и на содержание всех ваших остальных долгов к вашему общему доходу (total income). Рассчитывается оно так:

Складываются: платежи по ипотеке + налоги на недвижимость + расходы на отопление + 50% платежей за кондо (если они есть) + платежи по всем остальным долгам. Полученную сумму делят на доход до налогообложения.

Ко всем остальным долгам относятся:

  • Платежи по кредитным карточкам;
  • Платежи за машину, если она у вас под финансированием или в лизе;
  • Платежи по кредитным линиям;
  • Платежи по долгам за образование;
  • Платежи на содержание детей и бывшей супруге (бывшему супругу), мы по привычке называем их «алименты»;
  • Любые другие долговые платежи.

Полученная в результате расчёта сумма не должна быть более 44% дохода семьи, конечно, если у вас хороший кредитный рейтинг.

Есть кредиторы, которые разрешают иметь TDS до 50%, и даже 55%, но и проценты на кредит они предлагают выше, чем обычно, и первоначальный взнос на дом должен быть не меньше 20%.

3-я пропорция – Loan-to-Value (LTV) Ratio

Это отношение суммы выдаваемого кредита к рыночной стоимости дома.

Ведь вы же берёте ипотеку под залог стоимости дома. Надеюсь, вы не ожидаете, что вам дадут кредит в $600,000 на дом, который стоит только $500,000?

Рассчитывается это отношение так: сумма ипотечного кредита делится на стоимость дома.

Чем выше это отношение, тем рискованнее считается выдаваемый кредит, и тем больше вы будете платить за его страхование. Здесь речь идёт о страховании кредитора от вашего дефолта, не о страховании вашей жизни, здоровья или заработка. Кредит обязан быть застрахован при отношении Loan-to-Value (LTV) выше, чем 80%.

Почему рискованнее? Чем меньший процент от стоимости дома составляет кредит, тем меньше вероятность того, что цены на дома упадут настолько низко, что сумма кредита станет больше стоимости дома.

Кредитор принимает решение о выдаче вам кредита на основании всего лишь четырёх цифр: трёх описанных выше отношений и вашего кредитного рейтинга. Естественно, всё должно быть подтверждено документально.

Если вам нужен ипотечный кредит (mortgage) или консультация, то свяжитесь со мной. Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам (mortgages) вы можете посмотреть на моём вебсайте www.BestMortgagesAndLoans.com. Если у вас прекрасные финансовые показатели (GDS, TGS, LTV) и кредитный рейтинг, то я могу договориться о процентных ставках ниже тех, которые показаны на моём сайте.

Так что обращайтесь, всегда рад вам помочь.

Читайте мои статьи и смотрите видео на сайте www.AlexanderSergeyev.com и YouTube канале «Деньги в Канаде с Александром Сергеевым», а также в группе Facebook «Деньги в Канаде», на моём канале «Деньги в Канаде» в Телеграмме и ВКонтакте. Там же вы можете задавать мне вопросы.

Спасибо всем читателям за интерес к статье «Программа CERB закрыта, что теперь?». Эта статья оказалась самой популярной по количеству просмотров на моём сайте за последние 30 дней.

И помните: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

Я работаю для вас!

Александр Сергеев, финансовый, страховой и налоговый консультант.

647-271-2345

www.AlexanderSergeyev.com