Жанна Томсон, брокер

Семь раз отмерь – один отрежь!

Ковидные локдауны привели к ажиотажному спросу на недвижимость в Торонто и его окрестностях, а также небывалому росту проектов по строительству новых домов и перестройке старых, ремонту любой сложности. О чем нужно задуматься, прежде чем начинать договариваться с контракторами о начале работ?

Если вы не очень ориентируетесь в теме, изучите для начала интернет – на муниципальных сайтах представлена вся информация. Всегда есть возможность связаться с официальным представителем муниципалитета и получить исчерпывающий ответ. Если вы хотите нанять компанию, которая за вас будет решать вопросы по перепланировке существующего жилья и строительству нового, заниматься вопросами пробивания всех разрешений, то таких тоже на рынке множество и вы можете в любом случае получить квалифицированный сервис.

Разрешения муниципалитета (Building Permit) нужны для строительства нового дома, надстройки дополнительных этажей или пристроек к существующему дому, таких как соляриумы, гаражи, дэки. Нужно разрешение, если в доме планируется сносить или переносить стены, пробивать окна и двери, которых раньше не было, или их увеличивать. Обращайтесь в муниципалитет, если вы хотите закрыть крыльцо и сделать его частью дома, построить на территории вашего участка гараж, садовый домик, бассейн, кабану площадью 10 кв. метров и более. Если новое строение прилегает к дому и соединяется с ним коммуникационными системами, то площадь его не важна – разрешение муниципалитета нужно обязательно! Не забудьте получить его до начала работ с вашим бейсментом, если необходимо его обустроить, поменять внутреннюю отделку, сделать отдельный вход в него или дополнительное жилое помещение – квартиру. Любые энергосберегающие конструкции, установленные на крыше, не могут быть инсталлированы без разрешения. Установка тентов или газебо тоже строго регламентирована. Площадь конструкции не должна быть более 60 кв. метров и должна находиться на расстоянии 3 метров от ближайшего строения. Нельзя по своему разумению убирать часть дома, не экспериментируйте с трубами – дымоходами от каминов! Не делайте никаких усовершенствований в не предусмотренных стандартами типах обогрева и системе канализации.

Кроме всего этого, вы не можете пользоваться домом по своему усмотрению в плане изменения его зонирования. Вы не можете сделать из гаража мастерскую по ремонту машин, вы не можете сделать гостиницу из своего дома, если он зонирован как “single family residential” (дом для одной семьи). Если вы планируете сдавать подвальное помещение – проконсультируйтесь с муниципальными инспекторами.

На какие виды работ не требуется разрешение?

Вы можете совершенно спокойно устанавливать дополнительные системы охлаждения, менять отопительную систему в соответствии с существующими строительными кодами; менять существующие окна и двери; менять крышу и врезать в нее “skylights” (окна на крыше); проделывать работы в бейсменте по обеспечению его изоляции и водонепроницаемости.

При получении разрешения в нем будет фигурировать наличие инспекций, которые необходимо будет пройти по окончании работ. Все очень строго регламентировано, и проверки проводятся, базируясь на существующих строительных кодах (Ontario Building Code) и положениях.

Что будет, если владелец недвижимости проигнорировал требования закона? Его могут судить, присудить штраф, потребовать убрать все проделанные изменения. Возникает дополнительная проблема, если такой дом ставится на продажу. Покупатель не желает ни с кем связываться после покупки недвижимости. Ваша возможность удачной и выгодной продажи резко уменьшается при возникновении неожиданных проблем. В худшем сценарии – такая недвижимость с отягощенными обстоятельствами может быть продана вынужденно за существенно меньшую сумму. Ведь покупатели хотят быть увереными в том, что при строительстве или перепланировке все работы сделаны в соответствии с правилами и дом является надежным и безопасным для проживания. Кроме этого, уже новому хозяину может выпасть участь крайнего в разборке отношений с муниципалитетом. У новых хозяев могут возникнуть проблемы со страховыми компаниями и с банковским финансированием.

Что вас ожидает, если работы будут производиться без ведома муниципалитета? В Торонто за это предусмотрены “work without permit” штрафы. Это дополнительные суммы, которые будут плюсоваться к стоимости проекта, в пределах от $198.59 до $27,234.64 в 2021 году. Вас все равно заставят пройти весь процесс от начала и до конца. Все работы на это время будут приостановлены. Более того, могут попросить сделать все «как было», и никакие мольбы и объяснения, что вас ввели в заблуждение контракторы, не будут услышаны. В соответствии с “Building Code Act” если будет доказано, что дом строится безо всяких разрешений, хозяин будет оштрафован на сумму $50,000. При повторном нарушении сумма штрафа возрастает до $100,000.

Конечно, люди законы нарушали, нарушают и нарушать, видимо, будут. Но, если вы надеетесь на «авось пронесет», то можете столкнуться с бдительными соседями, дотошными инспекторами, которые помогут вам распрощаться со спокойной жизнью. Вот один из последних примеров – снос дома в престижном районе Hoggs Hollow, который был построен в 1912 году. Дом был продан за $4.3 миллиона в 2019 году двум партнерам, один из которых специализируется на строительстве домов класса «люкс». Заявление о переделке дома и строительстве было подано в ноябре 2020 года. Было очень много возражений, и статус дома предполагалось подвести под категорию памятника архитектуры, охраняемого государством. Пока решался вопрос о включении этого дома в список “Heritage”, хозяева решили дом снести без получения на это каких-либо разрешений. В конце мая они привели свой замысел в исполнение. Теперь все ведущие средства массовой информации следят за тем, чтобы самодеятельность была наказана должным образом.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Проблема жилья в Торонто – кто виноват и что делать?

Проблема жилья в Торонто с некоторых пор стала не только острой, но и критичной. Муниципальные власти разработали план действий “HousingTO 2020 – 2030 Action Plan”, где обозначены жилищные проблемы города. Это и проблема бездомных, и проблема размещения пожилых людей в центрах с долгосрочным медицинским уходом, а также проблема недорогой аренды и возможностей покупки более или менее недорогого жилья, особенно для молодых семей. К сожалению, надеяться на волшебную палочку не приходится… Но, поскольку проблема обозначена, появляются предложения, которые рассматриваются муниципалитетом и некоторые из них выносятся на обсуждение публики.

Буквально на днях в центральной прессе начал обсуждаться план покупки строительной компанией Core Development Group отдельно стоящих домов на сумму $1 миллиард. Компания эта известна своими проектами по всей Канаде. CEO компании – Кори Хотин (Corey Hawtin), представитель династии девелоперов в третьем поколении. Компания хочет заняться строительством и покупкой отдельных домов и в дальнейшем сдавать их в аренду. Именно этот факт вызвал оживленное обсуждение в прессе и осуждение общественности. В условиях жесточайшей нужды в жилье компания подходит к решению проблем с существенной выгодой для себя. В ближайшие пять лет планируется строительство таких домов в 8 городах Онтарио: Гамильтоне, Лондоне, Кингстоне, Сант-Кэтеринс, Бэрри, Питерборо, Кембридже, Гвелфе. Скептики отмечают параллели с американским рынком 2008 года, когда баснословно обогатились компании, скупившие недвижимость во время кризиса и сдающие их в аренду. При отсутствии достаточного количества жилья на рынке обеспокоенность вызывает тот факт, что покупающим впервые приходится соревноваться с мультимиллионными корпорациями, скупающими жилье для собственного обогащения. За время пандемии из-за низких процентных ставок по ипотечному кредиту, возросшего количества желающих купить недвижимость цены за год выросли на 50% в пригородах Торонто, в самом городе только в мае цены поднялись на 30%. Средняя цена дома в Торонто в мае достигла уже отметки $1.11 миллиона. При неудовлетворенном спросе идея скупки домов большими корпорациями для сдачи их в аренду представляется очень сомнительной.

Компания оправдывает свою позицию тем, что, покупая дома для аренды, изыматься будет только около 1% от их количества, выставленного на продажу. Зато молодые семьи, студенты, разведенные люди смогут жить в хороших районах, где покупка пока им недоступна из-за отсутствия средств. Радует факт, что компания обещает не участвовать в bidding wars, оправданием служит и тот факт, что большинство такой недвижимости и до продажи использовалось в качестве съемного жилья. По мнению Кори Хотина, не только из-за нехватки средств люди не торопятся покупать собственное жилье, но зачастую это тот стиль жизни, который выбирается совершенно сознательно, поэтому спрос на съемное жилье будет продолжать расти в ближайшем будущем. И ранее инвесторы покупали жилье для сдачи его в аренду. Концепция Core Development Group отличается тем, что вместо многоквартирных высотных зданий, которые были популярны у инвесторов раньше, компания фокусируется на другом типе недвижимости – отдельных домах.

Как решение проблемы обеспечения нуждающихся в экономном типе жилья предлагается строительство двух небоскребов в рамках другого мега-проекта в районе Yonge St./ Bloor Ave. Предполагается построить две высотки на 25 St.Mary Street – в 59 и 54 этажа с 1143 новыми квартирами, из них 106 студий, 593 односпальных; 351 двуспальная; 93 трехспальных. На первом этаже будут располагаться коммерческие помещения, фитнес-зал. Предусмотрено просторное помещение для детского сада с террасой для прогулок, небольшой парк. Проект разрабатыается девелоперской компанией Tenblock и архитекторами из компании gh3*. В этих небоскребах будут внедрены последние новинки экологически рационального и энергосберегающего дизайна.

И опять поднялась масса противников проекта, осуждающих использование одного из самых престижных районов города с самой дорогой ценой за землю в интересах малоимущего населения. Стоимость жилья, безусловно, отреагирует в этом престижном районе, как только все разрешения на строительство будут получены. Соседи негодуют и из-за увеличения плотности населения, и из-за высоты небоскребов, потенциально закроющих красивые виды даунтауна жителям района, заплатившим приличные экстра-бонусы за это. С другой стороны, люди ждут десятилетиями своей очереди на дотационное жилье. И это чьи-то поломанные судьбы – многодетные мамы, пожилые люди, инвалиды, бродяги…

В 2019 году муниципалитет выделил 17 участков земли под застройку экономичного жилья для малоимущего населения. По крайней мере, третья часть построенного жилья будет предназначена для субсидированных квартир, где аренда будет на уровне 80% рыночной аренды.

По статистике, в Торонто насчитывается 3626 хронически бездомных людей – подразумевается, что эти люди ночевали в ночлежках 180 и более ночей в прошлом году или 546 ночей за 3 года. Стандартное модульное строение включает 86 квартир. Таким образом, чтобы расселить этих хронических бродяг, потребуется построить 42 таких модульных комплекса. Пока объявлено только о строительстве 9, два уже построено…

Не будем спорить о важности предпринимаемых усилий. Проблема ведь уходит гораздо глубже… Не меняющиеся десятилетиями низкие зарплаты, экономический спад, неэффективная система налогообложения, просчеты в законодательстве, негласно поощряемая система социального паразитирования приводят к увеличению количества населения, живущего на грани бедности. Но, если вы еще только думаете о приобретении своего жилья, думайте о перспективах будущего развития выбранного вами района.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

А нужно ли покупать парковочное место?

Казалось бы, вопрос смешной. Если у вас есть машина, конечно, нужно! А если нет, зачем тратить дополнительно приличную сумму денег на то, что вам не требуется?

Последние несколько лет никого уже не удивить отсутствием достаточного количества парковочных мест в кондоминиумах даунтауна Торонто, которых бы хватило на всех жильцов, желающих их иметь.

Если лет 20 назад парковочные места в новых кондоминиумах даунтауна Торонто стоили $35,000 – 40,000, то сегодня уже часто встречаются проекты со стоимостью места для автомобиля до $150,000. Недавно промелькнула информация от South China Morning Post о том, что в маленьком престижном районе Гонконга Mount Nickolson on the Peak парковочное место было продано более чем за 1,57 миллиона канадских долларов. Это новый рекорд, который побил предыдущую сумму в $1.23 миллиона, вырученную за парковку в 2019 году. Этот пример приведен не только для того, чтобы сравнить эти цифры со средней стоимостью дома в Торонто, но и чтобы рассмотреть парковку как инвестицию. Вы можете сдавать ее сами и ежемесячно получать $100 – 200, если она вам не нужна. Кроме того, цена ее постоянно растет. Сегодняшние цены на парковочные места на вторичном рынке жилья в даунтауне Торонто составляют $65,000 – 75,000.

Важно отметить, что существуют различные виды владения парковкой, которые обычно указываются в Декларации Кондоминиума:

Исключительное использование (Exclusive Use). В этом случае парковка не принадлежит лично вам, а является собственностью кондоминиума и не может быть юридически от него отделена или продана. В соответствии с утвержденным на собрании кондоминиума порядком владельцы квартир знают номера своих парковок и наделены эксклюзивным правом их пользования. Вполне вероятен сценарий, когда по каким-либо причинам и возникшей необходимости владельца квартиры попросят оставлять машину на другом парковочном месте. В этом случае парковочное место является собственностью кондоминиума и частью “common elements”. В случае если один собственник жилья хочет продать свое место другому жителю этого кондоминиума, сделка возможна только после получения разрешения на нее от корпорации.

Titled Parking Space. Это как раз случай, когда ваше владение именно этим парковочным местом закреплено юридически вашим правом собственности на него, и вы можете распоряжаться им по собственному желанию. Единственно, в правилах кондоминиума обычно прописывается возможность такой продажи только члену этого кондоминиума. Как правило, «чужакам» такие покупки не разрешены.

Assigned Parking. Вы можете встретиться и с таким определением в случае, если по каким-либо причинам в кондо-корпорации не ведется четкий учет используемых парковок и фактически в день приезда вам указывают на одну из свободных парковок для вашего пользования.

Обычно в финансовых документах корпорации, которые заказываются и предоставляются продающей стороной, затем проверяются адвокатом покупателей, указываются номер и уровень парковочного места, как и статус владения им. Поэтому желательно при покупке иметь представление не только о квартире, которую покупаете, но и увидеть парковку и локер, которые продаются вместе с квартирой. Не исключено, что ваша парковка может оказаться крайне неудобной, и заехать туда будет практически невозможно. После подписания сделки вы с этим сделать уже ничего не сможете. Запишите номера квартиры, парковки и локера. Не поленитесь сравнить записанные номера с теми, которые будут указаны в Status Certificate – документах корпорации.

Не переживайте, если продаваемая квартира не имеет парковки. Всегда есть какое-то решение вопроса. Как уже отмечалось, жители даунтауна уже давно привыкли к подобной ситуации. При сегодняшнем развитии доставок продуктов на дом, системы Uber, такси и общественного транспорта нет даже экономической целесообразности обзаводиться собственным автомобилем при постоянно растущих цен на машины, страховки и бензин. Если вы сдаете квартиру без парковки жильцам, не страшно – это вполне ожидаемо для них.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Поменялись правила выдачи ипотечных займов

Вот уже год, как, оправившись после первого шока – мартовского локдауна, рынок недвижимости бьет ценовые рекорды. Слепые аукционы, абсолютно никакой логикой не объяснимые цены и недостаточное количество предложений на рынке заставляют покупателей вопреки рассудку идти на приобретение недвижимости без каких-либо условий. Очень озабоченные таким положением вещей политики и банковские структуры, естественно, «по просьбам трудящихся» решили встать на защиту покупателей под лозунгами борьбы с ростом цен на недвижимость.

C 1 июня становится труднее квалифицироваться на получение mortgage.

Еще в середине 2017 года было объявлено о введении стресс-теста, как ограничительной квалификационной меры для получения банковской ссуды на покупку недвижимости. В чем его смысл? Покупателя недвижимости или уже владельца, желающего рефинансировать имеющуюся недвижимость, оценивают не с точки зрения реальных процентных ставок, которые можно получить сегодня на рынке, а исходя из условных потенциально выросших процентов. Неважно, что это не отвечает сегодняшней реальной ситуации, банки и финансовые институты хотят быть уверенными, что если вдруг проценты вырастут, это не повлечет за собой эффект домино. Банки хотят, чтобы мы платили ссуды в любом случае…

С 1 июня 2021 года вводятся следующие правила получения mortgage – как для застрахованных, так и незастрахованных (неважно, кладете ли вы в downpayment более 20% или менее стоимости недвижимости).

Оценочной процентной ставкой будет выбрана бОльшая между текущими ставками плюс 2% и 5.25% (до 1 июня эта цифра была равна 4.79%). Чтобы было понятнее: для тех, кто хотел бы получить сумму $400,000 займа и ваш банк предлагает вам mortgage под 1.78%, вам нужно будет доказать, что вы сможете осилить ежемесячные платежи в $2,385, базируясь на процентной ставке 5.25%, несмотря на то, что по реально существующим ставкам платить нужно будет всего около $1,650.

Те, кто позаботился о своем mortgage до 1 июня, должны были доказать свою платежеспособность в $2,280 ежемесячно, заняв ту же сумму в $400,000, исходя из расчетной максимальной ставки в 4.79%.

Каким образом банк определяет, на какую сумму займа квалифицировать покупателя? Существуют расчетные формулы. GDS (gross debt service ratio) – показывает процентное отношение расходов на недвижимость (включая ипотеку, отопление, налоги) к доходам соискателя до вычета налогов. Расходы не должны превышать 32% от суммы доходов покупателя, что понятно – ведь, помимо платы за крышу над головой, у людей есть и другие расходы: питание, одежда, учеба, автомобиль. Есть и другая оценочная формула – TDS (total debt service ratio), которая рассчитывает процентное соотношение суммы, затрачиваемой на обслуживание всех имеющихся долгов (ипотека, кредиты за автомобиль, кредитные карточки и кредитные линии, займы на обучение) к сумме дохода еще без вычета налогов. И вот эта цифра не должна быть больше 40%. То есть, возвращаясь к нашей желаемой сумме займа $400,000, с учетом расходов на ежемесячное обслуживание недвижимости в $3,000, банк пожелает удостовериться, что покупатель зарабатывает не менее $9,375 в месяц или $112,500 в год до вычета налогов, чтобы получилась квалификационная цифра GDS в 32%. При этом общая долговая нагрузка не может превышать $3,750 в месяц, включая платежи по ипотеке, чтобы не превысить требуемые 40% TDS.

Как поменялось положение заемщика с новыми правилами банковской квалификационной оценки? Предположим, человек, покупающий впервые, обращается в банк за займом. С его годовой зарплатой в $112,500 без стресс-теста он бы получил заем в размере $577,500, базируясь на существующей ставке 1.78% с амортизационным периодом 25 лет. По тесту до 1 июня 2021 года эта сумма при прочих равных условиях снизилась до $418,500. А вот уже сумма в $400,000 – это все, что дадут тому же покупателю в банке после 1 июня. Кстати, стресс-тесты обещают пересматривать теперь ежегодно.

Что же делать покупателям? Правительство вместе с банками предлагает копить больше денег на начальный взнос и – как вариант – приобретать недвижимость вместе с кем-то, для того чтобы увеличить сумму показываемого дохода. Очень ценные советы, не правда ли?

Помогут ли новые правила стабилизировать рынок? Эксперты отвечают положительно на этот вопрос. Будут ли падать цены? Тут уже мнения разделяются…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Покупаете строящееся жилье – будьте готовы к сюрпризам

Хотелось бы еще раз затронуть тему недобросовестного выполнения своих обязательств строительными компаниями. Что делать, если купили жилье с чистого листа, готовы ждать, ждете и еще раз ждете, а сдача все откладывается под разными предлогами, и после нескольких лет ожидания выясняется, что никто ничего строить не собирается. Вот что тогда делать?

Казалось бы, правовое государство должно предусмотреть наказания за несоблюдение условий контракта. Не пренебрегайте предоставленной возможностью 10-дневного cooling-off периода – проверки подписанного контракта у адвоката. Все эти документы составлены юристами строительных компаний и защищают исключительно интересы корпораций. Ваш адвокат после очень внимательного его изучения подскажет вам пункты, которые необходимо изменить.

Кроме того, и само государство берет на себя часть обязательств по компенсации нанесенного покупателю ущерба в случае вины строительной компании. Например, корпорация TARION защищает интересы покупателей и в соответствии с программой Ontario New Home Warranty предусматривает гарантию возврата денег покупателю. Но – если мы говорим про freehold дома, купленные до 1 января 2018 года, сумма гарантированного возврата будет ограничиваться только $40,000. Тем, кто подписал договор после 1 января 2018 года, повезло чуть больше. Если сумма покупки не превышает $600,000, сумма гарантированного возврата депозита может доходить до $60,000. В случае, если сумма покупки выше $600,000, покупатели могут рассчитывать на возврат до 10% от суммы покупки, но не более $100,000.

В случае с кондоминиумами дело обстоит чуть проще. Дело в том, что все депозиты покупателей согласно законодательству должны храниться на трастовом счету. Если контракт расторгается по вине строительной компании, депозит должен быть возвращен в полном объеме покупателям в течение 10 дней. Но если возврат не состоялся, компания TARION покрывает только $20,000.

Громкая история произошла с «талантливым» предпринимателем Тонгом Лю (Tong /Thomas Liu) и девелоперской компанией под его руководством LeMine Group, которые несколько лет назад заявили о планах строительства нового кондоминиума в даунтауне Ajax – Central Park. Проект был настолько привлекательным и маркетинговая компания с фотографиями политиков вместе с разработчиками проекта столь убедительной, что в первый же день открытия офиса продаж очередь из желающих купить закручивалась несколькими петлями вокруг него. В течение одного месяца все было продано. Собранная сумма депозитных денег составила миллионы долларов. За два с половиной года не было сделано больше ни-че-го. Настало время судебных разбирательств. Сотни покупателей стали требовать свои деньги обратно. Тонг Лю пытался доказать чистоту своих помыслов и полное отсутствие каких-либо злых намерений. И это был не один его неудавшийся проект. На пустыре по адресу 3070 Ellesmere Rd. в Скарборо им был обещано строительство 26-этажного кондоминиума “The Academy”, который был широко разрекламирован инвесторам. Предназначались эти квартиры для сдачи студентам Торонтского университета. Все было продано очень быстро в 2014 году, а пустырь и поныне там.

Тонг Лю – не единственный девелопер, не выполнивший своих обещаний. Объявлением банкротства закончила свою деятельность компаниия Urbancorp. Это компания почти четверть века имела прекрасную репутацию. Строились дома и кондоминиумы в Торонто и GTA. Часть их проектов, например, “Ravines on Lawrence” были freehold, что позволило компании свободно распоряжаться деньгами. Основатель компании Элан Саскин (Alan Saskin) до сих пор благополучно живет в многомиллионном кондо, в отличие от сотни людей, поверивших ему и его компании и потерявших не только свои деньги, но и возможность реализовать свою мечту. Ведь среди пострадавших были люди, продавшие свою недвижимость заранее, чтобы обеспечить депозитное покрытие своей будущей покупки. Кто-то с семьей жил все эти годы, экономя каждый цент, кто-то ютился по съемным бейсментам… За несколько лет рынок ушел настолько далеко, что то же самое жилье уже невозможно купить, даже если депозит удастся получить обратно. Именно в этом состоит вся трагедия подобных ситуаций.

Вот еще одно из недавних разочарований. Компания Alliance с гордостью отрапортовала завершение продаж первой фазы проекта в конце 2016 года. 129 домов всего в часе езды от Торонто на берегу озера были представлены как active adult community проект. И вот после нескольких переносов дат закрытия, в очередной раз покупатели получили письмо от строительной компании. В этом письме компания предлагает не углубляться в перечисление всех трудностей, с которыми она сталкивалась, но за все это время стоимость материалов выросла примерно на $70 за квадратный фут. Вы, продолжает компания, за годы ожидания ничего не потеряли, а только приобрели. Какие-то дома сегодня уже набрали в стоимости около четверти миллиона долларов. Креативность компании зашкаливает! И вот что она предлагает. А давайте прибыль поделим по-честному, то есть поровну. И ровно на эту сумму увеличим стоимость покупаемого вами объекта. То есть, если дом в 2017 году стоил на бумаге $500,000, а сейчас он может стоить около $700,000, то договорная цена для покупателя станет $600,000. Ну, а уж это позволит компании изыскать дополнительные средства на окончание проекта. В случае отказа компания предлагает отдать депозит целиком до конца июня. Но вопрос остается все тот же, цены прежние остались в прошлом и, даже получив свои деньги обратно, покупатели никогда не получат своего такого долгожданного дома.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Новые проекты доступного жилья

В связи с нехваткой недорогого жилья в Торонто все большую актуальность приобретает проблема крыши над головой. Начиная с 1980-х годов, инвестиции в дешевое жилье практически свелись к нулю, а людям, живущим на пенсии и социальные пособия, все труднее осиливать растущие цены на жилье. При уровне минимальной заработной платы, значительно отстающей от уровня инфляции, и растущем населении мегаполиса количество бездомных людей в Торонто увеличивается. Официально их насчитывается около 8700, но всем очевидно, что реальные цифры много выше. На каждые 10 тысяч человек населения сегодня приходится 30 бездомных. Кроме этого, тысячи людей и семей годами стоят в очереди на социальное жилье. За последние десять лет аренда односпальной квартиры выросла в среднем на 30%, а Ontario Works shelter benefits – пособие государства, специально выделенное на покрытие оплаты жилья – увеличили только на 10%. У более трети всех бездомных проблемы психического характера, 25% – зависимые от наркотиков и алкоголя. 80% людей без жилья утверждают, что его аренда стала непосильной. Самовольное возведение палаток, нечеловеческие условия жилья, антисанитария и криминальные разборки заставляют власти признать, по крайней мере, существование проблемы. При этом содержание одного бездомного в шелтере во время пандемии обходится городской казне в $6,000 по сравнению с $2,000 в недорогом модульном жилье. Еще в 2019 году инициативная группа приняла план Housing TO 2020 – 2030 Action Plan на ближайшие 10 лет.

Первый трехэтажный модульный комплекс был открыт в декабре прошлого года на 11 Macey Ave. в Скарборо на пересечении Victoria Park и Danforth Ave. В основном пользуются популярностью студии их 56 площадью около 300 кв. Футов со встроенной мебелью кроватью, кухней, столом и стульями. Квартиры светлые и чистые, на фабриках выпускаются уже готовыми блоками и собираются по принципу детского конструктора.

Следующий комплекс был открыт в январе 2021 года на 321 Dovercourt Rd 44 квартиры с местами общего пользования. Темпы строительства поражают. До конца 2021 года в планах города строительство еще 250 таких домов. Не обходится и без проблем. Одна из них стойкое сопротивление жителей районов, которые жили себе поживали, и вдруг такое «счастье» привалило! Как пример можно привести ситуацию с домом 175 на Cummer Avenue. Тихий и престижный район North York. Стоимость домов в этом районе начинается с полутора миллионов. Место, где хотят возводить комплекс из 60 квартир-студий, сейчас является парковой зоной. Неподалеку расположен Willowdale Manor субсидированное жилье для пожилых людей, Cummer Lodge реабилитационный центр и прекрасный парк Newtonbrook. Группы активистов, которые выступают против подобного строительства, предъявляют следующие претензии. Во-первых, решения принимаются в невероятной спешке. Только три недели было дано на консультации с жителями района, после чего фактически сразу план был одобрен муниципалитетом. И это тактика, которой часто пользуется муниципалитет. Короткий отрезок времени для дискуссий, принятие окончательного решения и демонизация всех противников принятого проекта. При этом корчуется около 60 деревьев парка, в спокойный район привносятся проблемы, о которых постоянные жители района знали только понаслышке. Прежде всего, появление такого проекта существенно снизит стоимость недвижимости в этом районе Willowdale. При этом городской советник, с подачи которого проект так легко прошел все слушания, уже продал свой многомиллионный дом заранее и уехал из этого района, а теперь вместо того, чтобы защищать интересы своих избирателей, зарабатывает политические очки, продвигая «нужные» проекты.

Кстати, в свете изыскания резервов доступного жилья в Северном Йорке приступили к официальному рассмотрению программы Garden Suites. Такой «садовый» домик может представлять из себя отдельное строение, обычно сзади участка и отдельное от основного строения. Как правило, это строение меньше основного и призвано служить для сдачи его в аренду по более или менее доступным ценам. По этому поводу муниципалитет организовал опрос жителей для понимания их реакции и планирования дополнительных отчислений в муниципальный бюджет от регистрации владельцев недвижимости и их дополнительного налогообложения.

Вообще очень интересно, поучительно и в долгосрочной перспективе выгодно быть в курсе проектов, утверждаемых муниципалитетом, как с точки зрения обычного жителя района, так и долгосрочного инвестора.

Из последних новостей хотелось бы еще отметить возросшую активность обсуждения в средствах массовой информации продолжения ветки метро и станций Metrolinx к северу от Finch Ave. Отмечается особый акцент на технологии, поглощающие шумы так, чтобы новая транспортная ветка не добавляла беспокойства жителям. Этот проект позволит соединить напрямую даунтаун Торонто, регион Йорк и Ричмонд Хилл. Будьте уверены, все ваши инвестиции, связанные с недвижимостью вдоль развивающихся транспортных направлений, окупятся сторицей!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Скоро лето!

И, как обычно, в это время оживляются любители природы, желающие приобрести собственность, если не на воде, то хотя бы недалеко от нее. Во время пандемии привлекательность пригородов резко выросла. Торонто, например, в прошлом году потерял 50,375 жителей, а вот цены на коттеджи в Онтарио значительно выросли. Прогнозируют, что и в этом году поднимутся еще на 15 – 17%, достигнув средней отметки в $547,207. Продолжение локдаунов, низкие ставки кредитов и значительное превышение спроса над предложением поддерживают такие пессимистические прогнозы для покупателей.

Что нужно знать при покупке недвижимости у воды? Прежде всего, существует градация такой недвижимости:

* Waterfront – недвижимость в непосредственной близости к воде, свой док, пляж, строение для хранения лодки – boathouse;

* Water access – доступ к воде, пляжу и пирсу, но он делится с соседями;

* Water view – наслаждаться видами и звуками водоема можно только отдаленно, а купаться на общественном пляже и снимать для своего катера или яхты место в гавани для прогулочных судов.

Есть ли разница между покупкой дома в городе и коттеджа около озера?

Существует такое понятие, как “Riparian Water Rights” или просто “Riparian Rights” – система, которая определяет пользование водой и прибрежными землями. Например, между рекой или озером может быть общественный пляж, который не принадлежит вам по определению или может принадлежать, но в ограниченной доле, как и всем вашим соседям. Определяется порядок совместного пользования водоемом – судоходством, купанием, ловлей рыбы, использованием воды для полива своих участков. Мы говорим только о правах собственника, а не о собственности как таковой. Водоем и вода в нем – не ваши, но вы можете этим водоемом и береговой линией пользоваться в рамках тех эксклюзивных прав, которые определены властями.

В случае если недвижимость не примыкает к воде, ни о каких прибрежных правах собственности уже речь не идет. Очень часто именно общественный пляж является той зоной «сепарации» недвижимости от водоема. И именно поэтому обладание правами пользования озером или рекой дает огромнейшее преимущество собственнику обладанием эксклюзивным объектом, стоимость которых будет стабильно повышаться с годами. С другой стороны, не забывайте, что property tax значительно выше на собственность, имеющую выход прямо к воде.

Очень важно учитывать возможность наводнения. Если говорить о минусах непосредственного соседства с водой, стоит обратить внимание на прибрежную зону и ее качество. Если она полна растительности, осоки, камышей и т. д., знайте, вам придется с ней сражаться. Хорошо было бы знать направление ветров, ведь к вашему берегу постоянно может прибиваться органический мусор, что постепенно заболачивает берег. Поговорите с соседями, есть сезон, когда вода может цвести. Не смотрите на недвижимость только в розовых очках. Лучше знать заранее, что вас может ожидать и в каких-то случаях попросить продавцов исправить возможные недостатки. Для этого в предложение о покупке (offer) ставятся условия (conditions) и до окончательного их снятия делается доскональная проверка.

При приобретении загородной недвижимости не забудьте спросить вашего риэлтора или хозяев дома – какой водой нужно будет пользоваться. Вода может подаваться или из глубокой скважины (drilled well) или из поверхностного слоя грунтовых вод (dug well). Пробуренные скважины имеют меньше шансов на загрязнение. Кроме того, иногда вода качается прямо из водоема и проходит через систему фильтров. В любом случае нужно поинтересоваться состоянием водоснабжающих коммуникаций и стоимостью их обслуживания.

Желательно проверить качество воды на наличие загрязнения и наличие опасных бактерий в ней. Лаборатории Public Health Units сделают вам такой анализ.

Не менее важный вопрос – septic system, ликвидация отходов человеческой деятельности. Когда была последняя инспекция такой системы, когда последний раз ее чистили и сколько ей лет. Это то, что вы должны знать для предотвращения «сюрпризов».

Еще один вопрос – досягаемость, т. е. обслуживается ли ваша подъездная дорога муниципальными службами или зимой вы будете отрезаны от мира.

Приблизительную стоимость страховки тоже важно знать заранее. Если вы живете на даче сами в летнее время, а зимой она простаивает, ваша страховка может быть гораздо выше городской. Это и понятно. Если что-то случится, а вы узнаете об этом через несколько месяцев, ущерб может разрастись до вселенских масштабов, чем если бы хозяева сразу обнаружили проблему. Большинство компаний могут отказаться рассматривать ваши претензии, если вы не представите доказательства вашего присутствия в доме в течение последнего месяца. Если вы сдаете вашу недвижимость, опять-таки известите об этом страховую компанию заранее, чтобы быть уверенными в положительном результате.

Можно ли жить в вашем коттедже зимой? Насколько он может быть утеплен и чем может обогреваться? Попросите все счета за прошлый год. Прикиньте приблизительную стоимость обслуживания вашей недвижимости, сколько стоит электричество, интернет.

Вопрос об аренде вашей будущей недвижимости, если вы планируете ее сдавать, поднимите еще до окончательного решения о покупке. Многие муниципалитеты сейчас ограничивают хозяев в такой возможности, запрещая краткосрочные варианты аренды. И, если вы планировали хотя бы время от времени получать доход от вашего приобретения, ваши планы останутся неосуществимыми…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости – хорошие новости для покупающих впервые

Еще одна активно растущая неделя рынка недвижимости! Если бы в прошлом году в это время кто-то задал бы вопрос о перегретом рынке недвижимости Торонто в 2021 году, вряд ли бы это восприняли серьезно. Когда в марте 2020 года в страхе перед неизвестным вирусом закрылись бизнесы, предприятия и целые отрасли, ожидалось, что рынок недвижимости схлопнется и пойдет в том же направлении. Ничего подобного не произошло. Случилось как раз обратное. По данным Канадской Ассоциации риэлторов (CREA), средние цены на канадскую недвижимость в марте 2021-го превышают показатели того же периода 2020 года на 31.6%! Около 76 тысяч единиц недвижимости в Канаде поменяли своих владельцев в марте этого года. Это рекордные цифры! Теперь возникает закономерный вопрос: какие же прогнозы?

В недавнем пресс-релизе компании Urbanation Inc. были отмечены возврат и рост интереса покупателей недвижимости к квартирам. Это и понятно. Когда цены на дома перевалили уже за миллионную отметку, тут уже хочется хоть что-то успеть купить! Необычайной является активность на рынке покупок новых квартир от строительных компаний. 76% новых проектов, открывшихся в первом квартале 2021 года, к его концу уже были распроданы. Новые квартиры продавались по рекордным ценам – $1,261 за кв. фут в первом квартале 2021 года, что на 8.8% дороже прошлогодних продаж первого квартала. В даунтауне эта цена доходила до $1,419 за кв. фут. Есть ли смысл покупать квартиры с чистого листа за гораздо большую цену, чем на рынке вторичного жилья, каждый решает, исходя из своей собственной ситуации. По крайней мере, можно воспользоваться возможностью сравнения и образовательной экскурсией и организовать несколько просмотров уже существующих и построенных объектов. Уже сразу вы увидите высоту потолков, вид из окна или его полное отсутствие, отделку и размеры помещения, обсудите различные возможности финансирования.

Буквально на днях в американской прессе сравнивались плюсы и минусы приобретения жилья своей мечты вместо концепции первой покупки как временной и недолговечной. Сторонники этой идеи предлагают людям, покупающим жилье впервые, рассмотреть именно этот вариант. Ведь на дом своей мечты можно копить всю жизнь, но так и не накопить нужную сумму, а рынок за это время уйдет настолько вперед, что и догнать-то будет невозможно… Предлагается вариант полного обсуждения своей финансовой ситуации с mortgage-специалистами. Если нет возможности взять банковскую ссуду сейчас, но ситуация поменяется за пару лет строительства нового жилья, а у вас есть возможность решить вопрос с платежами для начального взноса строительной компании сейчас, то это вполне разумная покупка. Но не упускайте именно сейчас на таком чувствительном к любым колебаниям рынке изучить вопрос и не упустить свою выгодную сделку. Даже если вместо 2-спальной квартиры есть возможность приобрести только 1-спальную, но сегодня, сделайте это! Максимум, вы поживете в тесноте или будете сдавать маленькую квартиру какое-то время, за которое и цена квартиры увеличится, и доля ваших собственных средств в ней вырастет. Именно аккумулированная сумма позволит вам вступить на рынок полноправным участником и через какое-то время уже выбирать дом по своему вкусу.

Государство тоже не забывает такую категорию покупателей, как “First Time Buyers”, предлагая возможные льготные условия получения заемных сумм. Буквально несколько дней назад компания Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) объявила о новых предложениях правительства для тех, кто покупает недвижимость впервые. Для районов Great Toronto Area, Vancouver, Viktoria c 3 мая 2021 года был увеличен квалификационный доход семьи. Если раньше он ограничивался $120,000, то теперь эта сумма выросла до $150,000. При этом сумма займа ранее не могла превышать более чем в 4 раза квалификационный доход, сейчас эта сумма может быть повышена в 4.5 раза. Имея минимальную сумму своих вкладываемых денег на покупку жилья по старым правилам, покупатели могли рассчитывать на приобретение недвижимости стоимостью $505,000. Сейчас эта сумма увеличена до $722,000. Подчеркивается, что эти изменения введены только для перечисленных районов. Для всех остальных все остается по-прежнему. Программа даже с введенными изменениями подвергается критике из-за ограниченных возможностей покупок при таком небольшом бюджете.

При существующих низких процентах займа и росте количестве недвижимости на продажу эксперты предупреждают, что ценовые пики уже достигнуты или близки к их достижению. Обратите внимание на рынок кондоминиумов. Резкий подъем цен отпугнул потенциальных покупателей. По данным компании Strata, количество проданных квартир в апреле уменьшилось на 17% по сравнению с мартом 2021 года. При этом количество квартир на рынке немного увеличилось. Не упускайте свой шанс! Изучайте рынок. Знайте свои возможности и будьте готовы к удачной сделке! Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Продажа недвижимости
Предупрежден – значит вооружен!

Когда вы собираетесь продавать дом или квартиру, вам необходима помощь профессионала! Именно риэлтор, защищающий ваши интересы, проведет вас через все хитросплетения и ловушки такого бесконечно изменчивого рынка. Изменчивого, потому что не успеешь привыкнуть к одним сценариям развития событий, как все меняется в прямо противоположную сторону. Во-первых, продавая свою недвижимость, вы должны четко представлять – а что же дальше? Вы продаете, а потом покупаете что-то еще? Или вы купили что-то, а теперь должны к нужной дате продать существующий дом или квартиру?

В любом случае, прежде чем делать резкие движения, изучите сегодняшний рынок. Что и почем продается, сколько дней стоит на рынке. Удовлетворяет ли жилье, стоящее на продаже, вашим ожиданиям или ваша мечта нуждается в определенной коррекции. Составьте список желаемых опций вашей идеальной покупки.

Начните с финансов. Обратитесь в ваш банк или к mortgage-специалисту для абсолютно четкого понимания вашей конкретной ситуации. Если вы продаете – узнайте обязательно о сумме штрафа, который придется уплатить за нарушение контракта с банком. Сумма может быть внушительной, и, вполне вероятно, здравый смысл подскажет вам подождать несколько месяцев, пока контракт не истечет, а не торопиться с покупкой. Если покупка происходит раньше, чем продажа имеющегося жилья, вы должны быть уверены в существующих для вас опциях, в случае, если к нужному моменту закрытия, ваша прежняя недвижимость еще не продана. Ситуация достаточно нервная и в том, и в другом случае. Недвижимость старая продана, а новая не куплена – по видимости, придется искать варианты краткосрочной аренды и двойного переезда, когда добавятся затраты на разгрузку-погрузку и хранение мебели в складском помещении.

Если ситуация обратная, что-то новое куплено – всегда есть угроза не успеть с продажей. И в том, и в другом случае нужна ювелирная точность, и лучше, если и покупка и продажа произойдут на одном и том же рынке.

То, что происходило в течение последних нескольких месяцев, можно назвать рынком продавца. Покупателей гораздо больше, чем недвижимости, выставленной на продажу. Что происходит в этом случае? Как правило, недвижимость выходит на рынок с искусственно заниженной ценой, что привлекает как покупателей, готовых заплатить высокую рыночную цену, так и тех, кто пытается попробовать купить ее по принципу «а вдруг получится!» В итоге, все участвующие в торгах агенты и их клиенты осведомлены о количестве поступивших предложений. Никто из покупателей не знает, насколько они хороши. В этом заключается большая проблема, которую призывают решить как агенты, так и их клиенты-покупатели. Фактически никто не остается довольным. Все те, кто проиграл, расстроены, что их использовали только для арифметики. Или, уже зная цену, агенты пытаются зачастую обвинить агента продавца в том, что покупатели могли бы дать и большую сумму, если бы знали конечный результат. Но примечательно, что даже тот, кто победил в этой битве, не ощущает радости победы. Ведь, как оказалось, из всех претендентов никто не дал больше, чем предложил он. Не каждому приятно чувствовать себя дураком!

И после нескольких пройденных таких аукционов покупатель понимает, что шансы приобрести желаемый объект у него есть только в том случае, если повышается цена и убираются все условия. Если при нормальном рынке никто не удивляется наличию стандартных условий: 1) получение финансирования, 2) инспекция объекта, 3) получение и проверка финансовых документов от кондо-корпорации (если речь идет о квартире), то при наличии нескольких желающих купить недвижимость сгоряча убираются все возможные отягчающие пункты контракта. В итоге последствия – одинаково плачевные для покупателей и продавцов. Ведь если сделка не закрывается, упущено время, возникает эффект домино, когда, не продав свою недвижимость, вы не можете отдать деньги за новую покупку, судебные тяжбы и отсутствие каких-либо положительных последствий для всех – это ужасный опыт, пережить который не пожелаешь никому.

Недостаточно пройти предварительную оценку своего финансового положения. Когда покупается недвижимость, особенно на растущем рынке, банки хотят обезопасить прежде всего себя. Ваша покупка может быть не оценена банком за те деньги, которые вы в ажиотаже согласились за нее заплатить. И вы должны быть готовы недостающую разницу покрыть из каких-либо иных источников. Поверьте, вам никто уже не даст на эту дополнительную сумму низких банковских процентов. Вы имеете дело с компаниями, которые делают свое состояние на таких «неприятностях».

А если вы, поддавшись эмоциям, отказываетесь от инспекции – все те недостатки и проблемы, на которые вы махнули рукой, станут вашими после закрытия сделки. Вы должны быть к этому тоже готовы. Опытные агенты знают, что, предвосхищая участие нескольких предложений о покупке, неплохо было бы заранее подготовиться. Провести инспекцию недвижимости компанией, имеющей хорошую репутацию. В этом случае какие-то недостатки хозяева могут устранить даже заранее. Финансовые документы корпорации тоже неплохо было бы предоставить покупателям кондоминиумов, для того чтобы потом не произошло какого-либо сбоя с предоставлением банковского финансирования.

Сейчас приходит очень много предложений в Ассоциацию риэлторов Торонто (TRREB) о необходимости изменить правила презентации множественных предложений о покупке, хотя бы озвучивая максимальную цену. Ведь рост цен не всегда определяется хоть какой-то логикой. Допускается, что таким образом можно будет сдержать рост цен на рынке.

Единственное, на что еще хотелось бы обратить внимание покупателей. Просите ваших агентов обосновать разумную цену на выбранную вами недвижимость. Ведь цены, которые указываются изначально, могут быть тоже далекими от действительности. Последнее время все чаще встречаются отклонения от задуманных сценариев, и продавцы не всегда получают суммы, о которых, может быть, они и не мечтали. Иногда продающая сторона не получает предложений о покупке вообще или их не так много, или они много ниже, чем ожидалось… Поэтому держите руку на пульсе, и пусть вам повезет в поисках именно вашего дома! Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Как повлияет новый бюджет на рынок недвижимости Большого Торонто

Все средства массовой информации пестрят заголовками о новом федеральном бюджете, опубликованным правительством либералов в прошедший понедельник. После долгих переговоров и согласований документ, наконец, был принят. Вопрос, собственно, состоял в том, где взять дополнительные средства в совсем невеселые времена. Конечно, бюджет ориентирован на развитие экономики, улучшение ситуации в здравоохранении, назрели перемены в отрасли по уходу за пожилыми людьми и детьми. Совершенно безнадежным остается вопрос мотивации и возможностей приобретения иммигрантами и молодыми семьями недвижимости. В новом утвержденном плане отмечается, что, поддерживая определенные программы, государство, как никогда, нуждается в деньгах. Только так можно рассчитывать на рост занятости и экономики в целом. Если дефицит бюджета в 2020 году приблизительно определяется на уровне $354.2 млрд., то в 2021-м планируется спустить его до уровня $154.7 млрд. Отмечается недостаточный контроль государства над перегретым рынком недвижимости. Поставлен новый рекорд. За один месяц – март 2021 года – продажи выросли на 5.2%. Было продано 76 259 объектов недвижимости, что на 72.6% больше, чем предыдущий зафиксированный рекорд в июле прошлого года.

Канадская ассоциация риэлторов отмечает среднюю по Канаде цену единицы недвижимости – $716,828, которая выросла на 31.6% по сравнению с ценой $544,824 в марте 2020 года. Причем, это не только в таких мегаполисах, как Ванкувер и Торонто. Цены в небольших городах – Бэрри, Галифаксе, Фредериктоне – подскочили за тот же период от 26 до 37%! Это уже даже не рекорды 2016-го – начала 2017 года. Это гораздо круче!

При таком буме на рынке недвижимости ходили разные слухи о возможностях государства приостановить спекулятивную горячку. Одна из идей, которые муссировалась на протяжении нескольких месяцев, – ввести налогообложение на прирост капитала не только с недвижимости, используемой как инвестиции, но и с жилья, в котором вы живете. С одной стороны, хорошо, что это предложение не получило дальнейшей поддержки у государственных деятелей. Недавно прозвучали обещания не трогать существующее положение дел с “capital gains”. С другой стороны, ситуация требует немедленного вмешательства. Правительство одобрило несколько программ по увеличению такой категории жилья, как доступное, или “affordable”. Была принята жилищная программа “National Housing Strategy”. На преобразование излишков коммерческих и хозяйственных помещений в жилье, пригодное для проживания, выделено $3.8 млрд. 35,000 единиц жилья будет отремонтировано и переоборудовано по всей Канаде.

Что же еще предложило правительство для охлаждения рынка? Эффективной считают меру по взиманию национального налога – 1% стоимости недвижимости, если она куплена иностранцем-нерезидентом Канады и какое-то время остается не использованной. Этот налог решили ввести уже в 2022 году, что должно добавить казне $700 млн. за 4 года. Владельцы должны будут платить этот налог каждый год. Начиная с 2023 года, Налоговое агентство Канады обязует всех нерезидентов страны, владеющих жилой недвижимостью, предоставлять отчетные декларации о наличии недвижимости в Канаде, ее приблизительной оценке и о статусе всех проживающих в ней. Таким образом, правительство пытается снизить заинтересованность иностранных инвесторов в покупке недвижимости в стране, особенно, в выгоде приобретения недвижимости без всякой мысли ее сдавать в аренду. Понятно, что подобная недвижимость исчезает с рынка аренды жилья. Почему это было выгодно инвесторам? Ответ тоже лежит на поверхности – чересчур мягкие и неадекватно толерантные законы, защищающие съемщиков жилья. Фактически выселить жильца за неуплату аренды не представляется возможным до 8 – 10 месяцев. А из-за пандемии и того дольше. В случае принесенного ущерба вы можете долго и безуспешно ходить по судам, а если и выиграете дело, то реально получить сумму ущерба получится, если вам очень крупно повезет. Совершенно жуткие истории с полуразрушенными домами или квартирами из-за таких жильцов-варваров отпугивают, естественно, владельцев жилья даже от попыток найти себе приличных арендаторов.

Последние годы с такими темпами роста цен на недвижимость в Торонто и его окрестностях можно было просто купить, а потом с прибылью продать жилье, не сильно заботясь о его аренде. Зато головной боли меньше! Ну что же, посмотрим, насколько эти новшества отпугнут людей с деньгами, вкладывающими свои капиталы в рынок Большого Торонто. Освобождение от такого налога могут получить хозяева-арендодатели, если будут представлены договоры на сдачу жилья минимум на один год. Как отметила министр финансов Канады Кристя Фриланд, дома не должны быть пассивным инструментом для инвестирования оффшорных денег, они должны служить жильем для канадцев. Но специалисты считают, что эта мера вряд ли сильно повлияет на рынок жилья в Торонто – не так-то уж много пустующего жилья в самом городе.

Кстати, некоторые специалисты считают, что лучшая стратегия по спасению рынка недвижимости – это вообще отсутствие какого-либо вмешательства извне, лучше положиться на то, что ситуация как-нибудь сама разрулится. Некоторые эксперты утверждают, что только более жесткие условия получения кредита на покупку помогут справиться с охлаждением рынка. Но вполне ожидаемо, что именно эти меры ударят по категории покупателей, покупающих недвижимость впервые. А именно сейчас на рынок выходят молодые, утверждая, что во времена пандемии произошел скачок накопительных возможностей. Некуда ехать и не на что тратить… Начинается лето. Работать можно удаленно. Самое время повернуться лицом к природе. И вот буквально за последнюю неделю опять наблюдается всплеск интереса к недвижимости за городом. Однако ситуация на рынке непредсказуемая. Работайте с вашим агентом – вы досконально должны понимать веяния именно вашего сегмента рынка, чтобы решать, когда нужно действовать стремительно и какова должна быть «правильная» цена предлагаемого объекта.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca