Жанна Томсон, брокер

Bill 184 – что день грядущий нам готовит?

В минувший понедельник 5 июля в одном из самых фешенебельных районов города (Bloor Ave W / Avenue Rd), около престижного кондоминиума, где проживает мэр города Торонто Джон Тори, состоялся митинг, созванный организациями Parkdale Organize и People’s Defence Toronto . Позиционировался протест как чрезвычайный, призванный привлечь внимание к возможному началу массовых выселений жильцов, не платящих за аренду в Торонто в связи с проходящим поэтапным согласованием и утверждением Билла 184 под юрисдикцией провинции Онтарио.

В этом документе рассматриваются поправки к Строительному Кодексу 1992 года; Housing Services Act от 2011 года; отмена Ontario Mortgage and Housing Corporation, а также поправки к Residential Tenancies Act от 2006 года. Собственнно, из-за последних и разгорелся сыр-бор. Новые поправки предусматривают облегченный вариант выселения жильцов-неплательщиков за аренду по мере того, как будут сниматься ограничения, связанные с COVID-19. По существующему законодательству все споры о выселении жильцов из-за их задолженностей решаются через Landlords and Tenants Board. Решением может быть ордер на выселение горе-жильца, либо согласие на определенный график погашения задолженностей. Проблемой и в докарантинное время являлось долгое ожидание решения из-за загруженности официальных инстанций и их чрезмерная бюрократизация. Из-за неправильно поставленной запятой рассмотрение дела переносилось еще на несколько месяцев. В итоге «профессиональные» неплательщики, как правило, могли жить 8 – 10 месяцев, не оплачивая свое проживание. А если еще и знать некоторые «секреты» отношений жильцов и владельцев недвижимости, то жить можно вообще за полцены оговоренной аренды, не особенно переживая по этому поводу. С наступлением эры COVID-19 у таких съемщиков жилья появилось даже официальное обоснование своих действий! Даг Форд, премьер провинции Онтарио, 20 марта объявил о наступающих тяжелых временах и возможности выбора перед людьми – накормить семью или заплатить аренду. Если такая дилемма возникнет, отметил премьер, безусловно, тратить деньги нужно на пропитание. После такой индульгенции последствия не заставили себя долго ждать. Очень многие жильцы прекратили общаться со своими лэндлордами. Кто-то обратился к хозяевам жилья с вопросом – чем они могут помочь во времена COVID своим жильцам, и на сколько аренду можно снизить, при том, что люди не теряли своей работы. Кто-то обиделся на то, что представители лэндлорда осмелились спросить, когда же жилец планирует заплатить аренду хотя бы частично.

При этом съемщики объединяются в союзы и федерации, отстаивающие свои права. Так, 13 мая состоялась демонстрация жильцов многоквартирных зданий в районах Миссиссага, Скарборо и Паркдейл. Претензии протестующих были направлены против огромных корпораций, владеющих множеством арендуемых зданий таких, как Pinedale Properties и Starlight Investments. Новаторство проведения такого протеста состоялось в местах его проведения: около частных домов в районе Forest Hill, где живут главы этих корпораций. Требования – оставить в покое жильцов, которые во времена COVID не могут платить аренду, «простить» накопившиеся задолженности и не угрожать выселением должникам.

Вот и последний митинг на этой неделе прошел под лозунгом «Крыша над головой – право любого человека! Прочь банкиров и СЕО (!), вся власть трудящимся!» Гнев и возмущения были вызваны всего лишь параграфом – “amendment to section 83″ в предстоящем документе. Билл 184, который уже прошел первое слушание 12 марта 2020 года, второе слушание – 27 мая, был отправлен далее по инстанции в Standing Committee on Social Policy для его последующей доработки.

Новые поправки предполагают возможность исключения третьей стороны при решении определения графика платежей по накопившемуся долгу. В случае если жилец подписывает договоренность с лэндлордом и впоследствии не выполняет свое обещание, он может быть выселен немедленно. Если он отказывается от предложения лэндлорда разбить платежи по долгу по предлагаемому графику, дело может быть передано на рассмотрение в Board. А уже там будет приниматься во внимание решение о выселении жильца, базируясь на его задолженности по выплате аренды с 17 марта 2020 года, принимая во внимание попытки лэнлорда вести переговоры и предложения о достижении договоренности по графику проплат. Адвокат и юристы вместе с множеством инициативных групп считают, что новые поправки ставят жильцов-неплательщиков, то есть наиболее проблемную категорию населения, в позицию, подчиненную и зависящую от позиции лэндлорда. А это, в свою очередь, приведет к массовому выселению жильцов непонятно куда, как только закончится объявленное чрезвычайное положение. Провинцию ждет проблема массового потока людей, ищущих дешевое жилье из-за того, что их выселят за неуплату аренды и коммунальных услуг. Именно это послужило поводом для проведения нашумевшей акции. Тысячи людей выбрали позицию игнорирования своих обязательств по оплате жилья, в котором они живут. Кто-то действительно потерял работу и не может быть квалифицирован по ряду причин на государственные программы помощи. Кто-то решил поживиться и под общее настроение не собирается проплачивать аренду, а, собственно, какой в этом смысл?

Сотни участников демонстрации задавали правительству вопрос: доколе будет продолжаться угнетение рабочих районов нашего города. «Мы знаем, что ОНИ хотят. ОНИ собираются нас выгнать из наших домов. Мы знаем, что нам делать, будьте готовы к войне». Уведомление – форма N7 – была выписана на имя мэра с требованием убираться из занимаемой квартиры. Досталось и полицейским. Надо отдать им должное – они вели себя очень корректно. Несколько часов полиция держала оборону кондоминиума. К счастью, обошлось без пострадавших.

Думаю, что эта серьезная проблема нехватки доступного жилья должна решаться правительством не за счет лэндлордов. Кстати, разговоры об отчетности расходования средств при получении государственных программ уже идут. Если государство берет на себя ответственность за выживание своих граждан в тяжелые экономические времена, логична была бы проплата аренды государством напрямую лэндлорду. Конечно, у государства должно быть субсидированное жилье или жилье для малоимущих семей. Нельзя поощрять и склонять прямо или косвенно людей к позиции агрессивных нахлебников по принципу «нам все и все должны». Ничем хорошим обычно это не заканчивается!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  •  Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
  •  Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
  • Срочно снимут в рент таунхаус / semi-detached, дом в районе Thornhill Woods с закрытием до 30 июля.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
  • Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена: $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.

Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Что необходимо знать о депозите

В Онтарио при заключении сделки по купле-продаже недвижимости оговариваются размер и время внесения депозита, суммы, подтверждающей серьезность намерения покупателей.

Когда нужно платить депозит?

В принципе, предусматриваются две основные опции: предоставление депозита вместе с офером (Herewith) или после фактического его подписания (Upon Acceptance). Впрочем, есть еще и другой вариант, если предыдущие два по каким-либо причинам не осуществимы, то депозит формулируется индивидуально и устраивает как продавцов, так и покупателей. Покупатели, безусловно, предпочитают вариант, когда депозит предоставляется уже по факту подписания договора. Но в случае активного рынка и нескольких покупателей, участвующих в торгах, наличие уже подтвержденного банком перевода может сыграть решающую роль, даже если предлагаемая вами цена ниже, чем у конкурентов.

Какова должна быть величина депозита?

В Торонто никто не будет упрекать вас в недостаточной сумме, если депозит составит 5% от суммы покупки. В Брамптоне и 2% будет достаточно тоже. Если мы говорим о загородной недвижимости, одна-две тысячи депозита, скорее всего, устроят продавцов.

Кто хранит депозит?

Стандартный вариант – агентство продающей стороны. Почему не сам продавец? Покупатель должен быть защищен. Ведь если продавец объявит себя банкротом и отправится в бега, покупатель остается незащищенным. В случае хранения депозитных денег на трастовом счету брокерской компании, даже в случае объявления брокерской компании банкротом, страховая компания компенсирует сумму потерянных денег. Как вариант, депозит по договоренности сторон может быть передан адвокату либо продавца, либо покупателя. Такие опции используются в случае отсутствия риэлторов со стороны продавца или покупателя.

В каких случаях депозит может быть возвращен?

Когда сделка еще не вступила в силу окончательно, и в подписанном договоре обычно прописаны некоторые условия. В случае их невыполнения в определенные сроки сделка может быть расторгнута и депозит возвращается покупателю в полном объеме. Стандартные условия, выдвигаемые покупателем, это получение финансирования, проверка недвижимости инспектором, проверка финансовых документов корпорации, если покупается кондоминиум. Хотя условия и стандартные, но их формулировка может сильно отличаться. Например, условие по проведению технической инспекции может утверждать проведение этой инспекции представителем покупателя, квалифицированным инспектором или инспектором, имеющим аттестацию в OAHI. Покупатель может отказаться от сделки в случае, если в доме обнаруживаются существенные проблемы или вообще любые проблемы. Разница большая. Но, если продавец имеет основания думать, что покупатель просто поменял свое решение и использует условия, имеющиеся в договоре, для выхода из сделки, он может отказаться возвращать депозит. Деньги продолжают храниться на счету брокерской компании до того момента, пока их судьбу не определит судья. На это могут уйти годы. Совет покупателям – разбивайте депозит. Первую часть отдавайте после подписания контракта, а вторую – после снятия всех условий.

В любом случае депозит может быть выдан с трастового счета в трех случаях:

1) закрытие сделки;

2) покупатель и продавец договариваются о возвращении депозита и величине возврата и подписывают соответствующий документ – Mutual Release;

3) суд устанавливает сумму возврата и отдает соответствующие распоряжения.

Существует мнение, что в случае невозможности покупателем закрыть сделку депозит удерживается продавцом только в том случае, если он понес значительные потери и не может получить такую же цену, выставив снова недвижимость на продажу. Ознакомлю вас с судебным решением по делу супружеской пары, купившей в 2003 году новый дом от строительной компании за $289,000. К оферу покупатели приложили депозитный чек на сумму $10,000. Практически сразу же покупатели передумали и попросили свои деньги обратно. Строительная компания решила не отдавать депозит и продала дом на $700 дешевле первоначальной цены. Иск рассматривался в Small Claims Court и было вынесено решение об удержании только $700 долларов строительной компанией и о возврате $9,300 долларов покупателям. Строительная компания подала апелляцию. Спустя три года Superior Court of Justice вынес решение об удержании всей суммы целиком строительной компанией – при том, что она фактически не понесла ущерба на эту сумму. Формулировка решения звучала таким образом, что даже в том случае, если продавец осуществляет перепродажу по достаточно высокой цене, чтобы компенсировать свои убытки от первой продажи, продавец, тем не менее, может сохранить задаток, если сделка по первой продаже распалась по вине покупателя. Исключением может послужить непропорционально большая сумма депозита по сравнению с суммой самой сделки. В нашем случае $10,000 депозитной суммы составляли лишь 3.6% стоимости недвижимости, и суд посчитал справедливым наказать нерадивого покупателя.

В случае нестабильного рынка ситуация может быть очень плачевной для покупателя. Это то, с чем, к великому сожалению, столкнулись покупатели дорогой недвижимости, купленной от строительных компаний на самом пике цен конца 2016-го и начала 2017 года. Невозможность продажи собственных домов на уже просевшем рынке много позже, когда новые дома уже были построены, привели к невозможности закрытия сделок. Итог – потерянные сотни тысяч депозитных денег, которые не покрыли убытков строительных компаний. Недвижимость, проданная продавцом второй раз за гораздо меньшую сумму, и судебные тяжбы, растянувшиеся на годы…

Вывод отсюда однозначный – при подписании сделки вы всегда должны знать, что несете ответственность за свои решения. Даже такая, казалось бы, мелочь, как перевод депозита на трастовый счет, оговоренный в договоре, должен осуществиться в течение 24 часов после подписания сделки. Это важно, так как на практике были случаи, когда 15 минут задержки доставки депозита заканчивались потерей сделки для покупателя, так как новый покупатель предлагал лучшую цену и условия продавцу.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
  • Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newmarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
  • Снимут в рент таунхаус / semi-detached, дом в районе Thornhill Woods с закрытием до 30 июля.
  • Снимут 1-BDRM квартиру с парковкой в Markham, желательно в новом доме.
  • Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
  • Продается химчистка в Mississauga–депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.
  • Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

 

 

 

Что происходит с рынком недвижимости

Несмотря на трехмесячное падение показателей экономики из-за COVID-19, закрытие бизнесов и предприятий, абсолютную неопределенность последствий пандемии, рынок недвижимости ведет себя очень динамично и постепенно возвращается к своей допандемической активности. Компания Realosopfy Realty Inc. опубликовала на днях очень наглядный график сравнительного анализа показателей продаж на рынке 2020 года по сравнению с предыдущим годом. Если в середине апреля, в самый разгар COVID-19, объемы продаж снизились до 73% по сравнению с апрельскими показателями 2019 года, то с каждой последующей неделей года рынок набирает темп. К 13 июня объем продаж в 2020 году отстает от 2019 года всего на 16%. Есть очень серьезные ожидания, что объем продаж вскоре догонит показатели 2019 года.

Как один из факторов, позволяющих держать цены на высоте, отмечается низкая активность продавцов и отсутствие достаточных предложений на рынке. Это свидетельствует о большом количестве покупателей недвижимость на рынке. И, как только выставляется на продажу что-то стоящее, сразу несколько покупателей наперегонки пытаются купить этот объект, переплачивая и не выдвигая никаких условий. Особенно это заметно в сегменте не очень дорогой недвижимости, условно называемом «first time buyer».

Почему при уровне безработицы 14% количество покупателей не уменьшается? Как предположение – низкие проценты займа. Но ведь если человек уже потерял работу, процент чуть выше или чуть ниже его уже не спасает. Обычно, когда растет уровень безработицы, активность рынка недвижимости тормозится. Люди теряют работу, не могут себе позволить дорогостоящие покупки. На рынок выставляется недвижимость, чьи хозяева не могут уже себе позволить ее содержать.

Сейчас разыгрывается немного другой сценарий. Покупателями являются люди с деньгами и доходом, которые, если и пострадали от пандемии, то не очень значительно. Еще не наступило время, которое пророчат абсолютно все эксперты, – экономический коллапс при прекращении финансовой поддержки от государства и, как следствие, падение цен на недвижимость,.

Про печальный осенний сценарий не очень хочется думать в разгар жаркого лета. Но в случае, если люди больше не получат отсрочки ипотечных кредитов по платежам, если государство не будет продолжать осуществлять программы поддержки, то рынок не может отреагировать иначе, чем существенной коррекцией цен.

Как позитивный сдвиг отмечается возвращение продавцов на рынок. Канадская ассоциация риэлторов приводит свой анализ рынка на базе показателя соотношения количества продаж к количеству выставленной на продажу недвижимости (SNLR – Sales to New Listings Ratio). Этот показатель стал повышаться в тех регионах Канады, где экономика была разблокирована, и жизнь возвращается в нормальное русло. Анализ рынка только по количеству осуществленных продаж не дает полной картины происходящих процессов. Оценить, насколько рынок активен, помогает именно анализ соотношения количества продаж к количеству новых листингов, выходящих на рынок. Используя индекс SNLR, можно наблюдать за скоростью наполнения рынка выставляемой на продажу недвижимостью. Чем выше эта пропорция, тем больше вероятность начала роста цен. Соответственно, если индекс понижается, тем больше давление рынка на снижение цен. При интервале в пределах 40 – 60% рынок считается сбалансированным. Если индекс SNLR поднимается выше 60%, цены начинают расти, ниже 40% – падать.

В мае 2019 года показатель SNLR по Канаде составлял 58%, что ниже на 4.6% по сравнению с предыдущим месяцем. Экономисты подтверждали, что при замороженной экономике сокращалось количество продаваемой недвижимости на рынке при большем количестве покупателей, чем продавцов. Как только экономика стала потихоньку набирать обороты, стало появляться больше листингов.

Южная часть Онтарио пока лидирует по количеству продаж при недостаточном количестве предложений на рынке. В Гамильтоне в мае произошел резкий скачок на 20.8%, и SNLR показатель достиг 81.3%. В Китченере рост составил 19.4% и достиг 76.2%, в Ниагаре – рост на 14.7%, в Торонто – на 6.5%.

В городах, где уже начались послабления, и экономика постепенно включается, показатели ведут себя прямо противоположно. В Галифаксе SNLR индекс упал на 39.8% и достиг отметки 64.7%. Показатели SNLR в Монреале в мае – 62.4%, что на 36.4% меньше, чем в предыдущем месяце.

Могу только отметить, что резкий скачок продаж в некоторых районах объясняется их популярностью из-за достаточной близости этих районов к Торонто и возможностью пользоваться Go-Train для поездок на работу. Чрезвычайно популярно недорогое жилье. Практически каждый второй листинг выставляется с информацией места и времени рассмотрения предложений о покупке. Зачастую цены ставятся много ниже рыночных, при этом не выдвигается никаких условий. Не могу сказать, что цены, за которые недвижимость продается, намного превышают разумные. Тут вам и нужен агент, чтобы оценить правильность предлагаемой цены и быть во всеоружии к назначенной дате.

Четыре банка из большой шестерки отметили рост продаж недвижимости по Канаде в мае, а самое главное – опережающий рост появления новых листингов на продажу по сравнению со скоростью продаж, что говорит о скором снижении цен, если тенденция будет сохраняться. При этом ведущие банковские специалисты по-прежнему выражают озабоченность высокой вероятностью наступления второй волны COVID-19, неплатежеспособностью населения осенью, в случае прекращения материальной поддержки государства, отсутствием иммиграции, плачевным состоянием на рынке аренды недвижимости. Все это должно повлиять на коррекцию цен на недвижимость. Поживем – увидим! А пока звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newмarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
  • Снимут в рент таунхаус / semi-detached в районе Thornhill Woods с закрытием 30 июля.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство .Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

ПОКУПАЕМ ЗЕМЛЮ!

Трендом последних нескольких месяцев у жителей Торонто стала покупка земли – либо для отдыха с возможностью построить домик или несколько коттеджей, как правило, около озера, или для развития фермерского хозяйства. В принципе, тенденция понятная. В связи с карантином преимущества проживания в отдельном доме очевидны. Пока еще можно что-то купить за приемлемую цену, не хочется упускать выгодные возможности.

Если вы думали о такой покупке в ближайшем будущем, постарайтесь тщательно ее спланировать.

Существуют некоторые нюансы, о которых лучше узнать до того, как будет осуществлена сделка.

Несомненно, первое, что нужно выяснить – это зонирование участка, возможные ограничения определенных видов деятельности в соответствии с нормативами по охране окружающей среды.

Отличия покупки земель от покупки домов в городской черте определенно существуют.

  1. Выбирайте команду специалистов правильно. Прежде всего, риэлтора, имеющего опыт покупок и продаж земельных участков и готового работать с полной отдачей для получения исчерпывающей информации по потенциальному использованию земли, которую вы купите. Получите консультацию Mortgage консультанта заранее, так как не все банки занимаются финансированием земель. Ипотечный процент может оказаться существенно бòльшим по сравнению с займами на дома и квартиры в городе. Не всегда размер земли имеет значение для банковского займа. Так, если на ферме есть хоть какой-то дом, то оцениваться будет только дом и только с десятью акрами земли. Если покупатель квалифицируется на покупку с первоначальным взносом (downpayment) 5 – 10%, то покупка возможна с минимальным вкладом. Если земли больше, чем 10 акров, «лишние» акры не считаются плюсом при оценке недвижимости. В случае если мы говорим о «пустой» земле без признаков существования каких-либо строений когда-либо, то рассчитывайте как минимум на 50% собственных денег для покупки. Остальная сумма может быть получена под достаточно высокие проценты.
  2. Обратите внимание на район и участки соседей, для того чтобы хотя бы приблизительно понимать, что возможно будет построить на том или ином участке. Условно, когда мы говорим о покупке только земли, потенциально возможны несколько основных вариантов:

* Покупка земли под ферму – в этом случае очень важно знать, какой вид деятельности разрешен на покупаемой территории, каков размер участка, отводимого под застройку дома и подсобных помещений, возможна ли вообще постройка дополнительных помещений. Проконсультируйтесь с вашим бухгалтером по поводу налога HST и заполнения соответствующей документации. Есть различные возможности получения займов на ведение сельскохозяйственного бизнеса. Так, например, Ontario Federation of Agriculture предоставляет фермерам беспроцентный кредит на $100,000 и последующие $300,000 под льготный процент – prime interest rate. Безусловно, важно продумать бизнес-план развития фермы и иметь четкое представление о возможностях планируемого бизнеса и его потенциальных рисках. Определение будущего дохода фермы и потенциальное ее развитие, разумность экономических подсчетов очень важны на этапе приобретения. В последние годы стоимость фермерских земель в Онтарио стабильно растет, показывая следующие цифры роста: 2010 год – 6.8%, 2011 – 14.3%, 2012 – 30.1%, 2013 – 15.9%, 2014 – 12.4%, 2015 – 6.6%, 2016 – 4.4%, 2017 – 9.4%, 2018 – 3.6%, 2019 – 6.7%.

* Покупка земли под постройку “Recreational Property” – коттеджа. Помимо субъективных факторов в выборе участка, обязательно нужно получить информацию о налогах, ограничениях, существующих на строительство. Всегда понимайте цель строительства – планируете ли вы жить там сами, как в “vacation property”, собираетесь ли переехать в обозримом будущем, или вы намерены использовать коттедж для частичной или полной сдачи его в аренду;

* Покупка земельного участка под строительство дома в населенном пункте. В этом случае посмотрите на соседние дома. Скорее всего, в муниципалитете существуют ограничения и нормативы по площади строящегося дома, которых вам придется придерживаться.

  1. Проведите анализ воды, почвы. Это поможет вам избежать дорогостоящих ошибок в случае загрязненности земли или частого затопления участка. “Environmental” тест – оправданные затраты, которые помогут вам избежать ненужных сюрпризов.
  2. Зонирование – это данность, которую практически невозможно отменить. Внимательно изучите эту информацию. Имейте дело с вашим агентом, который защищает именно вас, а не работает на своего клиента – Продавца. Зная желания покупателей, информация может быть преподнесена двусмысленно так, что покупатели услышат то, что они хотят услышать. Ваша задача – получить правдивую информацию для принятия осмысленного, грамотного и взвешенного решения.
  3. Дополнительные расходы на обеспечение удобств и доступа к недвижимости. Во-первых, не всегда возможно добраться до участка от основной дороги, а иногда и вовсе невозможно. Проведение электричества, подведение воды, строительство septic системы приводят к ощутимым дополнительным тратам. Выясните, каковы ваши возможности обогрева дома. Обязательно поговорите со страховой компанией. В случае строительства нового дома или использования уже существующего сумма страховки может существенно отличаться.
  4. Покупая землю и планируя строительство на ней, всегда оценивайте материальные затраты и время, нужное для получения разрешения на строительство или ведение той или иной деятельности на приобретаемой земле.

Если у вас есть вопросы по покупке или продаже недвижимости или ее аренде – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правила получения mortgage: последние новости

Прошлая неделя была достаточно волнующей для тех, кто планировал купить недвижимость с первым взносом (downpayment) своими собственными деньгами менее 20% ее стоимости.

С одной стороны – сообщения CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) об изменении квалификационных правил в сторону их ужесточения из-за очень пессимистических прогнозов поведения рынка недвижимости и ближайшего стремительного падения цен.

Между тем, в минувшую пятницу впервые канадский банк (HSBC) объявил о небывалом проценте 1.99% для застрахованного фиксированного пятилетнего mortgage. Если вы покупаете недвижимость и собираетесь вложить менее 20% собственных средств, ваш ипотечный кредит должен быть застрахован одной из трех компаний: CMHC, Genworth MI Canada или Canada Guarantee Mortgage Insurance Company. Банк страхует себя в случае невозможности владельцем недвижимости осуществлять свои обязательства по платежам. Стоимость страховки, правила кредитования, как правило, одинаковы. Разница в том, что CMHC – структура государственная, в то время как Genworth MI Canada и Canada Guarantee – компании частные.

На прошлой неделе CMHC выступила с заявлением об усилении требований к претендентам на получение ипотечного займа. Из-за негативного влияния COVID-19 на экономику, что включает высочайший уровень безработицы, неработающие бизнесы, значительное снижение притока иммигрантов, прогнозируется понижение цен на недвижимость в ближайшие 12 месяцев на 9 – 18%. Для того чтобы воздержать покупателей от дорогостоящей покупки и защитить банки от дефолтов во времена предстоящего экономического спада, СMHC выступила с заявлением об ужесточении получения застрахованных ипотечных ссуд с 1 июля 2020 года.

Предполагается принять следующие меры:

  • снижение коэффициента GDS (Gross Debt Service) – соотношение расходов на жилье к общему доходу на 4 единицы до 35%;
  • снижение коэффициента TDS (Total Debt Service) – соотношение общих ежемесячных долговых обязательств к общему доходу семьи на 2 единицы до 42%. Эти меры вводятся, чтобы не поощрять покупателей недвижимости увеличивать свои долги;
  • повышение минимальной квалификационной оценки хотя бы одного заявителя – Credit Report Score до 680 баллов вместо прежних 600;
  • исключение возможности потенциальным покупателям использовать нетрадиционные источники финансирования в качестве подтверждения их как собственных при покупке. Имеются в виду кредитные карточки, кредитные линии, подарки (за исключением только подарков от прямых родственников).

Кроме этого, прекращается рефинансирование многоквартирных зданий, если только выданные фонды не используются непосредственно на ремонт или реинвестирование в жилье.

Эти меры принимаются под знаменем заботы о трудящихся, не давая им возможности увеличить и без того непосильное бремя долгов. При этом отмечается и необходимость влияния на снижение покупательского спроса, дабы остановить рост цен на недвижимость, благополучно растущую и во времена пандемии.

Экономисты и эксперты по mortgage уже раскритиковали эти новшества, утверждая, что сейчас не самое правильное время для подобных жестких мер, ведь снижение активности на рынке недвижимости приведет к еще большему ухудшению экономики.

Стюарт Льюингс, президент и CEO Genworth MI Canada, заявил, что, несмотря на ужесточение стандартов ипотечного кредитования от СMHC, Genworth не планирует вводить подобные меры. Он подтвердил способность компании анализировать состояние рынка недвижимости и экономики в целом, сканировать и проверять заявителей, для того чтобы адекватно оценить риски. Genworth MI Canada готова работать с менее надежными с точки зрения CMHC клиентами. Приблизительно более 20% покупателей вынуждены страховать свой mortgage, то есть, когда недвижимость покупается менее чем с 20% собственных денег. 11% из них уже не будут квалифицироваться на покупку при новых правилах CMHC. В большинстве своем пострадают люди, покупающие недвижимость впервые.

Солидарна с Genworth MI Canada и Canada Guaranty, которые подтвердили ранее, что не планируют в ближайшее время менять квалификационные требования. Вице-президент Canada Guaranty по продажам и маркетингу Мэри Патнем отметила грамотность применяемых стратегий и постоянное отслеживание состояние рынка с построением и глубоким анализом моделей дефолта по ипотечным кредитам. Пока необходимости следовать новым ограничениям, вводимым CMHC, компания не видит.

Каковы же потенциальные последствия вводимых более строгих правил CMHC? Бенджамин Тал, аналитик и главный экономист банка CIBC, отмечает возможный уход 5% покупателей с рынка из-за невозможности пройти квалификационный отбор. Покупательная способность снизится примерно на 10%. Так, если совокупный доход семьи составляет $120,000 годовых, сумма займа, на которую квалифицируются покупатели сегодня, составляет $565,000, с 1 июля эта сумма уменьшится до $502,000 плюс сумма страхования.

Если вы планируете покупку, свяжитесь со мной, чтобы обсудить ситуацию. Базируясь на опыте предыдущих лет, можно только сказать, что от рыночных потрясений страдает обычно дорогостоящая недвижимость стоимостью свыше $1,000,000. Жилье категории “first time buyer” всегда пользуется спросом, и цены на нее более стабильны, поэтому очень сомнителен прогноз их падения. Не ждите «обвала» рынка. Вы можете упустить действительно выгодные возможности! Нынешние квалификационные требования действительны до 1 июля. Поэтому, если вы успели подписать сделку до этой даты, даже если день закрытия будет позже, применяться будут «старые» правила.

Если у вас есть вопросы по покупке или продаже недвижимости или аренде – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newмarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
  • Снимут в рент таунхаус / semi-detached в районе Thornhill Woods с закрытием 30 июля.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.

Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома стоимостью до $180,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Как продать дом быстрее – Staging индустрия

Интересная вещь – “Staging”. Перевести этот термин на русский достаточно сложно. «Инсценировка» – такой перевод дает Google. Я бы определила этот предпродажный процесс как оптимальное преображение интерьера с целью придания ему наибольшей привлекательности для потенциальных покупателей. Результатом его является быстрая реакция покупателя, готового заплатить максимальную цену в данных конкретных условиях текущего рынка.

Правда ли, что, «поиграв» с интерьером, вид его улучшится настолько, что это будет решающим фактором для решения о покупке, да еще и по максимальной цене? Если коротко, то однозначно «да»!

По данным Real Estate Staging Association, “staged” подготовленные дома продаются на 86% быстрее. Продаются ли дороже? Представляя себя в максимально выгодном свете, они становятся более привлекательными и желаемыми для покупателей. При прочих равных условиях это является одним из решающих факторов при проведении переговоров.

Продаются ли дома недекорированные? Конечно! Особенно в ситуации рынка Продавца, когда домов и квартир на рынке недостаточно и покупатели готовы платить больше, не особо заморачиваясь о разумности предлагаемой цены. Когда на рынке достаточно предложений и не так много покупателей, продавцы должны прилагать все возможные усилия, для того чтобы, во-первых, продать, а, во-вторых, если повезет, выгодно.

Имея в виду нестабильное равновесие сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, очень важно для продавцов не «застрять» надолго с продажей. Как правило, ожидания продавцов высоки, основываясь на показателях прошлого и начала этого года, но покупатели ожидают начало прогнозируемого падения цен и не хотят переплачивать за покупаемое жилье. Первую неделю после выставления на MLS продавцы, как правило, очень довольны тем, что показов много и удивляются такой активности во времена коронавируса. Если нет предложений, то активность следующей недели уже спадает. Через какое-то время после отсутствия какого-то движения – либо агент убеждает продавцов снизить запрашиваемую цену, либо кто-нибудь приносит предложение о покупке, но уже со своей ценой, далекой от изначально запрашиваемой. Хорошо, если в процессе переговоров находится «золотая середина» и недвижимость продается.

Поэтому staging – это очень актуальная тема именно сегодня. Staging сам по себе не предполагает ремонта. Дизайнеры – волшебники, но не настолько, чтобы скрыть явные дефекты дома. Поэтому, думая о его продаже, если есть какие-то проблемы, которые можно устранить до продажи, сделайте это! Не думайте, что инспектор, проверяя дом, их не обнаружит! Но цену после инспекции покупатель может опять начать сбивать – и на десятки тысяч. Очень хорошо было бы покрасить дом перед продажей в нейтральный спокойный цвет, который вам наверняка посоветует дизайнер. Мода на цвет тоже существует. Это будет самый полезный вклад в стоимость вашего дома. Проведите генеральную уборку! Обязательно разгрузите дом от вещей, которые его загромождают. Деперсонифицируйте его. Все личные фотографии, коллекции уберите. Посоветуйтесь с дизайнером, какую мебель можно будет оставить, а от какой временно избавиться. Сейчас есть множество бизнесов, где можно и самостоятельно арендовать понравившуюся мебель, картины, вазы, зеркала. Да, если хочется сэкономить на дизайнере, можно что-то прикупить самостоятельно в магазинах IKEA или HomeSense. Но поверьте, сравнение работы профессионала и любителя всегда будет в пользу специалиста. У дизайнеров есть образование и опыт работы с цветом и пространством. Это отлаженный бизнес, который работает на вас. Есть свои тонкости и нюансы, которые помогают дать стопроцентный результат. Ваш дизайнер должен иметь образование, опыт, талант, обладать художественными способностями, абстрактным мышлением, чувством вкуса и гармонии, и при этом отличными организационными навыками, для того чтобы преобразить пространство за короткие сроки. Подчеркнуть достоинства вашего дома и свести к минимуму его недостатки. Не всегда «дешево и сердито» – это лучший критерий выбора специалиста. Качество работы и профессионализм ценятся дорого. Не вмешивайтесь в работу дизайнера и дайте возможность человеку спокойно работать. Если что-то не отвечает вашим пристрастиям и вкусам, это не значит, что специалист должен прислушиваться к вашему мнению. Он ориентируется на вкусовые предпочтения покупателей и знает их отлично. Это – часть маркетинга. Для того он и пришел, чтобы интерьер преобразился так, чтобы понравиться максимально большему количеству покупателей, желающим жить в вашем районе и вашем доме. Вообще, очень рекомендуется на время продажи недвижимости переехать куда-нибудь. С детьми и животными практически невозможно поддерживать идеальный порядок в доме. Дизайнеры очень чувствительны к своей проделанной работе. В работе дизайнеров важно абсолютно все вплоть до идеально застеленной кровати с выставленными под определенным углом подушками. На арендованной мебели нельзя сидеть и лежать, потому что в случае ее возврата обнаружится какой-то дефект, то платить будете вы.

“Staging” требует от специалиста не только художественного мышления, но и знания демографии района, где происходит продажа, а также определенных предпочтений большинства потенциальных покупателей, ищущих жилье именно в этом районе. Психология продажи – это очень тонкая наука.

В связи с тем, что меры предосторожности в связи с пандемией очень актуальны, все большую популярность находит “virtual staging”. Это цифровые технологии, позволяющие покупателям представить интерьер предлагаемого дома или квартиры виртуально. Идеально хорошо это работает с пустыми объектами, выставленными на продажу. В этом случае нет необходимости вкладываться в перевозку мебели и аксессуаров. Идея состоит в том, что сейчас более 90% покупателей выбирают дома для просмотра, базируясь на первом впечатлении от них. Тут уже программисты-дизайнеры показывают возможный потенциал помещений, помогая покупателю визуализировать себя в предлагаемом интерьере. Для того чтобы покупатели пришли, первое впечатление создается при просмотре недвижимости online. Кто-то утверждает, что staging – это обман. Но это тот «обман», которого ждут покупатели, и если такая подготовка к продаже недвижимости проведена качественно, результат несомненно порадует вас!

Если у вас есть вопросы по покупке или продаже недвижимости или ее аренде – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Огромная благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые продолжают бороться сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю. Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

***

  • Продается отдельный дом – 4-BDRM в престижном и удобном районе Bathurst St / Atkinson Ave, законченный нижний этаж. Запрашиваемая цена $1,149,000; ПРОДАН!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена – $349,900.
  • Купят 4-BDRM дом возрастом до 5 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville, Whitchurch-Stouffville до $1,100,000. КУПИЛИ!
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $750,000.

Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возожностью постройки дома стоимостью до $180,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Рынок недвижимости – что нас ждет?

Несмотря на экономическую неразбериху и абсолютную неопределенность прогнозов в наши дни, рынок недвижимости Торонто пока стабилен и цены даже чуть подросли по сравнению с этим же временем в прошлом году. Так, в районах (416) Торонто за две недели мая цены на квартиры показали рост 1.8% по сравнению с тем же периодом в 2019 году. По отдельным домам рост составил 2.6%. Показатели по районам GTA Peel и Durham выросли по кондоминиумам на 3.4%, по отдельным домам – на 0.9%. Однако общий объем продаж снизился. В районах GTA в первые две недели мая зафиксировано 2,005 продаж по сравнению с 3,477 продажами в первые две недели февраля.

Один из ведущих банков Канады CIBC на этой неделе опубликовал свой прогноз развития рынка недвижимости в ближайшем будущем. При достаточно неопределенной экономической ситуации, пока рынок недвижимости находится в более или менее замороженном состоянии, цены остаются стабильными, недостаточное количество предложений на рынке. Когда спрос превышает предложения, цены не падают. Эксперты предполагают изменение ситуации, когда пройдут несколько месяцев отсрочки по ипотечным платежам. Вот тогда, собственно, и начнет меняться все не в лучшую сторону. Первыми ощутят падение цен владельцы квартир. Существенные изменения ожидаются в начале нового года.

Возможны скорые вынужденные продажи инвестиционных проектов. Жильцы, потерявшие доход, не могут платить за жилье, кто-то и не желает за него платить, используя ситуацию в свою пользу. Арендаторы не платят – инвестиция становится убыточной, естественное желание инвестора – избавиться от нее любой ценой, если нет финансовой возможности ее содержать.

Отдельная история с Airbnb в Торонто. Правительство Онтарио c 4 апреля 2020 года запретило краткосрочную аренду жилья во время пандемии. Рынок отреагировал сразу вбросом меблированных квартир на долгосрочную аренду. Fairbnb – коалиция, организованная для противостояния Airbnb – уже давно обращала внимание на необходимость урегулирования краткосрочной аренды, отрицательного влияния чудовищной концентрации квартир, сдающихся через Airbnb в отдельных районах города. По данным этой группы, только в феврале этого года 7,300 единиц сдаваемого жилья нарушали уже существующие правила. Думаю, после пандемии грядет очень много изменений в этой области. Но результатом этих событий уже является сдача множества квартир в долгосрочную аренду и падение цен. Ожидается также появления жилья на продажу через какое-то время из-за сокращения доходности инвестиций.

Докризисный уровень безработицы в 5.5% вырос сейчас до 13%, и это только зарегистрированные данные. Конечно, какие-то рабочие места будут восстановлены, но в прогнозе говорится о возврате только лишь к 8%. Банковский прогноз – ожидание рецессии после выхода из пандемии. Невозможность содержания жилья, необходимость срочной его реализации, безусловно, приведут к росту предложений о продаже и к логичному снижению цен. Кроме того, в нынешнем году ожидалось рекордное количество закрытий нового жилья – на 190,000 единиц, предполагалось превышение рекорда прошлого года. В эту статистику входят и 29,000 новых квартир в многоэтажных кондоминиумах Торонто. В связи с пандемией многие стройки переносят свои закрытия на следующий год и наполнят рынок квартирами в будущем.

В связи со всеми этими факторами в комплексе CIBC прогнозирует, что мы столкнемся с очень большими трудностями через 12 – 18 месяцев. Снижение экономической активности повлечет за собой снижение цен на 5 – 10%, причем, прежде всего, этот спад коснется рынка квартир.

Интересные данные были представлены исследовательским центром Ryerson University – Centre for Urban Research (CUR). После стольких месяцев пребывания рынка недвижимости в Торонто на «территории» Продавца, теперь он вернулся к сбалансированному рынку, хотя в среднем по Канаде продавцы по-прежнему диктуют условия. Состояние рынка определяется пропорцией количества продаж к количеству новых листингов – новых домов, выставленных на продажу. Если этот показатель варьируется в пределах 40 – 60 %, то рынок по определению Канадской ассоциации риэлторов (CREA) считается сбалансированным. Соотношение меньше этого диапазона показывает, что рынок благоприятствует покупателям. Если показания выше – максимальную выгоду получают продавцы, так как множество покупателей вступают в борьбу за недостаточное количество недвижимости на рынке.

По данным CREA на конец 2019 года, соотношение продаж к новым листингам составляло 70%. По сути это означает, что за один месяц продается 7 из 10 новых листингов. В Торонто на 22 мая 2020 года замечено золотое равновесие – 50%. По Канаде этот показатель составляет 60%. Утверждается, что Торонто пострадал от пандемии больше, чем какой-либо другой город.

Например, цены на жилье в Канаде выросли на 2,4% в годовом исчислении в Канаде в апреле, но только на 0,1% в Торонто за тот же период. Продажи домов также упали на 67% в районе Торонто в апреле, в то время как в Канаде среднее снижение составило 55,6%.

Вообще согласия в прогнозах нет никакого. Некоторые лидеры отрасли предсказывают рост цен на недвижимость 7 – 8%, кто-то придерживается пессимистических настроений и утверждает, что произойдет падение цен на 14 – 15%. Много шума наделал доклад CMHC. В нем отмечается особенная озабоченность количеством отсрочек по ипотечному займу, которое увеличится от 12% до 20% к сентябрю. Иван Седдалл (Evan Seddall), глава CMHC, в своем докладе от 20 мая утверждает, что прогнозы совсем неутешительные и падение цен ожидается на 9 – 18% в ближайшие 12 месяцев.

Если вы планируете в ближайшем будущем продавать свое жилье, пока цены стабильны и есть достаточное количество покупателей на рынке, а их в связи с привлекательными условиями ипотеки достаточно, не упускайте момент! Продавайте!

Риэлторы работают уже в условиях новой реальности. Показы происходят в масках, перчатках и ограничиваются 30-минутным интервалом, чтобы не допускать встреч разных групп покупателей одновременно. Проведение дома открытых дверей (Open House) сейчас не практикуется. Показывают дома только непосредственным покупателям – дети, друзья, родители на показы не приходят. Дезинфицируются все поверхности. Все переговоры ведутся в электронном виде. Процесс покупки и продажи максимально безопасен.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Огромная благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые продолжают бороться сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю. Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

***

  • Продается отдельный дом – 4-BDRM в престижном и удобном районе Bathurst St/ Atkinson Ave, законченный нижний этаж. Запрашиваемая цена – $1,149,000. SOLD CONDITIONALLY.
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 4-BDRM дом возрастом до 5 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville, Whitchurch-Stouffville до $1,100,000. КУПИЛИ!!!
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома стоимостью до $180,000.
  • Купят небольшой фермерский участок земли в двух часах езды от Торонто стоимостью до $60,000.

Домовладельцы и съемщики – болезненное противостояние

Пандемия Covid-19 и всеобщий карантин обострил классовые противоречия и несовершенство законодательства Онтарио в отношениях домовладельцев и квартиросъемщиков. Начиная с марта 2018 года, были введены некоторые дополнения в продолжающий действовать Residential Tenancies Act 2006 года.

По новым правилам, основным документом, оговаривающим права и обязанности владельцев жилья и жильцов после 30 апреля 2018 года является Residential Standard Form, где подробнейшим образом описываются права – в основном, жильцов. Как агенты, мы продолжаем использовать контрактный документ – Agreement to Lease, но если пункты договора противоречат условиям стандартной формы, то спор решается, основываясь на базе пунктов Residential Standard Form. Причем, если жилец не получает вовремя этот документ, во-первых, может быть не заплачен один месяц аренды в качестве штрафных санкций, а, во-вторых, после предупреждения со стороны жильцов за 60 дней договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Совершенно удивителен процесс выселения жильцов. Практически невозможно избавиться от неугодного съемщика жилья. Если вы просите жильцов съехать по причине необходимости въехать в ваш дом или квартиру самим, вы должны им предоставить равнозначные жилые условия или заплатить сумму, равную сумме месячной аренды. Если вдруг ваши планы поменялись в течение года и нужно найти новых жильцов, включаются государственные штрафные санкции $25,000.

Отдельно выделяются ограничения на величину депозита, который не должен превышать сумму первого и последнего месяца аренды, плюс депозит за утерянные ключи. Последний не должен быть больше, чем затраты на изготовление новых ключей.

Страсти были накалены еще до объявления пандемии. Историй о жильцах, месяцами не вносящих плату за жилье, превеликое множество. Квартирантов нельзя беспокоить, обижать и надоедать. Единственный путь – суд Landlord and Tenant Tribunal, где люди месяцами ждут рассмотрения своего дела. На практике вопросы решаются далеко не с первого раза. Любая опечатка, неправильно заполненная форма, встречные, как оправданные, так и абсурдные обвинения жильцами владельцев жилья откидывают вас в конец очереди для нового ожидания рассмотрения вашего дела.

В связи с пандемией у съемщиков жилья прав стало еще больше. Можно не показывать жильё потенциальным съемщикам и покупателям. Можно не платить… COVID на дворе! Несколько дней назад в Global News был опубликован рассказ о злоключениях пары, которая была вынуждена вернуться в Торонто из Чикаго, когда муж потерял там работу. Пара планировала переезд в свой таунхаус. Жильца законно проинформировали, что хозяева приедут в конце января. В качестве штрафных санкций съемщик получил чек на сумму одного месяца аренды, после чего платежи за проживание прекратились. Дело дошло до Трибунала, и был получен ордер на выселение 31 марта. А тут и карантин настал. На звонки, e-mail никто не отвечает, официально можно вытворять что хочешь! Ордер на выселение получен – но все выселения отменили! Пара, которая вынуждена скитаться и уже заплатила десятки тысяч долларов за временное жилье, одновременно проплачивая все расходы за свое сдаваемое жилье, попросила подключиться журналистов, чтобы понять, что же делать в этой ситуации. Ответ Landlord and Tenant Board был стандартным – вам следует переговорить с адвокатами…

Похожая ситуация недавно сложилась и у одних продавцов недвижимости, которые в соответствии со всеми правилами проинформировали жильца о выселении в связи с тем, что жилье продано, и новый хозяин планирует въехать туда сам. Но в день закрытия сделки жилец не выехал, мало того, начал заниматься шантажом. Он выставил условие, что согласится освободить всех от своего присутствия только после выплаты ему $20,000 долларов. Потери от «незакрытия» сделки будут более существенными. Совет адвокатов был – заплатить, а потом уже разбираться с шантажистом.

Сейчас множество домов и квартир пустует. Их владельцы панически боятся сдавать жилье и предпочитают покрывать издержки из своего кармана, пока не настанут лучшие времена. Люди теряют работу, появляются все новые и новые схемы давления жильцов на домовладельцев. Креативность зашкаливает. Кроме этого, из-за невозможности владельцам жилья взимать депозит за возможный ущерб, возникают новые осложнения. Буквально только что закончен капитальный ремонт в годовалом кондо после того, как жильцы – молодая пара – решили выехать. Для хозяев разбитая ванна, треснувшая кафельная плитка на полах, расколотая гранитная (!) столешница на кухне и покраска практически новой квартиры обошлись в приличные деньги.

При этом съемщики жилья объединяются в союзы и федерации, отстаивающие свои права. Так, 13 мая состоялась демонстрация жильцов многоквартирных зданий из районов Миссиссага, Скарборо и Паркдейл. Претензии протестующих были направлены к огромным корпорациям, владеющим множеством сдаваемых в аренду зданий – таких, как Pinedale Properties и Starlight Investments. Причем, демонстрации такого протеста устроили в районе частных домов Forest Hill, где живут управляющие этих корпораций. Требования – оставить в покое жильцов, которые во времена COVID не могут платить аренду, «простить» накопившиеся задолженности и не угрожать выселением должникам.

Что же делать и как выбирать жильцов частным инвесторам?

Существуют определенные техники скрининга. Всегда просите:

  • Credit Report, еще лучше закажите его сами, так как это документ, который легко подделывают «специалисты»;
  • Letter of Employment – документ с места работы, показывающий занимаемую позицию потенциального жильца и его зарплату;
  • Rental Application и документ, подтверждающий личность.

Всё проверяйте. Не поленитесь подъехать к месту работы и удостовериться, что оно существует. Спрашивайте рекомендации у предыдущих домовладельцев. Обязательно назначьте личную встречу для интервью. Если что-то кажется вам сомнительным в предоставленной информации – лучше искать другого жильца и потерять немного денег из-за вынужденного простоя, чем ввязываться в потенциальные проблемы с неуплатой аренды месяцами и потраченных денег на юристов.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Огромная благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые продолжают бороться сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю. Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

***

  • Продается отдельный дом – 4-BDRM в престижном и удобном районе Bathurst St/Atkinson Ave, законченный нижний этаж. Запрашиваемая цена – $1,149,000.
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 4-BDRM дом возрастом до 5 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville, Whitchurch-Stouffville до $1,100,000
  • Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома стоимостью до $180,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Проект Sidewalk Labs Toronto прекращает свое существование

Эта грустная новость прозвучала из уст управляющего Sidewalk Labs Дана Доктороффа в прошлый четверг. Основной причиной такого кардинального решения явилась абсолютная экономическая неопределенность, возникшая в мире в общем и на рынке недвижимости Торонто, в частности из-за пандемии COVID-19. Проект оказалось невозможным осилить финансово в свете затянувшегося карантина.

Два с половиной года назад Sidewalk Labs – составная часть холдинга Alphabet, чьей дочерней компанией является Google – объявила о заключении соглашения с Waterfront Toronto о создании нового уникального района на набережной города. Это должен был быть совершенно эксклюзивный проект в Северной Америке! На 12 акрах заброшенной земли прибрежной зоны Торонто – Queens Quay East и Parlament St. планировалась постройка 40,000 единиц жилья, миллиона квадратных метров коммерческих помещений и создание роскошной парковой зоны. Концепции города нового тысячелетия предполагалось разработать и опробовать именно здесь, чтобы затем расширять их применение и в соседних развивающихся районах.

Целью проекта являлась апробация идеи создания испытательной платформы по созданию Smart City – Умного города, где проживание стало бы максимально удобным и ресурсосберегающим. Последние технические достижения, искусственный интеллект планировали использовать в полном объеме.

Для строительства целого района рассчитывали использовать, в основном, древесину. Новые технологии ее обработки позволяют строить многоэтажное жилье из этого замечательного природного материала. Возможности использования модульного строительства значительно сократили бы сроки введения объектов в эксплуатацию. Системы смягчения неблагоприятных погодных условий, использование природной энергии для отопления и охлаждения помещений. Новые технологии по утилизации отходов, как например, подземные вакуумные системы сбора мусора, которые были разработаны в Скандинавии и успешно применяются уже не только там. Оптимизация логистики. Все новейшие технологии, достижения науки и градостроительства должны были бы сделать проживание в таком районе максимально удобным.За прошедшее время было множество споров о целесообразности этого проекта, бюрократических проволочек, претензии по поводу нарушения конфиденциальности собранной информации и ее использования.Одним из главнымх аргументов против этого проекта являлось отсутствие гарантий сохранения конфиденциальности. Информация активно используемых приложений собиралась бы и обрабатывалась компанией Google, что ставило вопрос о сохранности полученных данных. На проект было потрачено 50 миллионов долларов, но, к сожалению, ему не суждено было появиться. Конечно, в этом повинен коронавирус, экономический спад, бюрократические препоны. Кстати, необходимость в недорогом жилье и возможность использования земли под строительство бюджетного жилья – “affordable housing” – лакомого куска земли практически в центре города использовался заинтересованными лицами как сокрушительный аргумент, подтолкнувший окончательное свертывание уникального проекта.Кроме грустных новостей по Sidewalk Labs, только что опубликованы результаты опроса, проведенного компаниейUrbanation. Пока условно переносят свои даты открытия половина проектов по строительству кондоминиумов. Вопросы задавались девелоперам, готовым стартовать уже этой весной. Причина – все тот же COVID-19.По данным компании, год начался замечательно открытием новых проектов с общим количеством 4623 новых квартир в первом квартале, что больше чем в 2.5 раза, чем в прошлом году за это же время. Перенос начала продаж является обычной стратегией строительных компаний. Ведь «замораживание» продаж ведет к сокращению предложений на рынке, повышению покупательского спроса и росту цен. Уже количество предлагаемых квартир на рынке нового жилья сократилось до минимального показателя за последние 10 лет. Именно этот фактор позволяет строительным компаниям не падать духом и строить в целом оптимистические прогнозы на осень. По результатам проведенного опроса, половина отвечавших считает, что цены так и останутся неоправданно высокими. 40% предполагает, что произойдет коррекция рынка в сторону снижения цен. По-прежнему существует множество мнений, куда пойдет рынок недвижимости после снятия карантинных ограничений. Ведь многие потенциальные продавцы боятся выходить на рынок в это опасное время, а покупатели ожидают снижения цен из-за экономического спада. Часть покупателей так и не прекратила свои поиски, и серьезные покупатели есть и сейчас! Но именно отсутствие достаточного количества предложений держит рынок в напряжении с ценами ничуть не меньшими, чем были в начале года. Прогнозы очень осторожные. Все зависит от продолжительности ограничительных мер, глубины падения экономики и правильности решений по ее восстановлению впоследствии.Если обстоятельства складываются таким образом, что вы вынуждены заняться вопросами покупки или продажи недвижимости немедленно, не беспокойтесь! Рынок по-прежнему жив! Каждый день появляется что-то на продажу. И, самое главное, продажи происходят! Соблюдаются все меры предосторожности при показах, используются все возможные технические новинки, перестроилась работа адвокатских офисов, работа mortgage брокеров, инспекторов, для того чтобы минимизировать количество контактов и максимально обезопасить всех участников сделки.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Огромная благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые продолжают бороться сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю. Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается отдельный дом с 4-BDRM в престижном и удобном районе Bathurst St/Atkinson Ave! Запрашиваемая цена – $1,149,000.
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Сдается 1-BDRM квартира в престижном районе Bloor / Avenue Rd. за $2,650.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена: $349,900.
  • Купят 4-BDRM дом возрастом до 5 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville, Whitchurch-Stouffville до $1,000,000.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возожностью постройки дома стоимостью до $130,000.
  • Kупят пустой лот около озера с возможностью дальнейшего строительства в пределах трех часов езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Покупка коттеджей – что нужно знать

Если в ваши планы предстоящим летом входила покупка загородного дома, то это может оказаться немного более затруднительным мероприятием в свете сегодняшних реалий. Из-за принятых мер по сдерживанию распространения коронавирусной инфекции местные власти в районах и областях, прилегающих к Торонто, буквально умоляют владельцев коттеджей и загородных домов не приезжать и оставаться по возможности в Торонто. Нагрузка на медицинскую систему небольших поселков и городков в случае внезапной вспышки заболевания среди местного населения может быть непредсказуемо тяжелой. Врачи, практикующие вдали от городских медицинских центров, уже жалуются на нехватку систем для тестирования заболевания, защитного снаряжения и систем жизнеобеспечения, позволяющих лечить заболевших. В случае массового заражения местного населения из-за приезжающих и большого количества пациентов система здравоохранения может просто захлебнуться. Причем, среди населения там преобладает категория преклонного возраста с ослабленным иммунитетом, поэтому наиболее уязвимая. Кроме того, вся инфраструктура таких небольших общин рассчитана на сезонный наплыв дачников в определенное время года и абсолютно не приспособлена к работе в авральном режиме круглый год. В результате растет социальная напряженность, и местные жители рассматривают сейчас горожан как источник потенциальных бед. Владельцы своего жилья, напротив, считают, что при соблюдении всех мер предосторожности от них не исходит никаких угроз и их святым правом является право проживания на своей собственности, за которую регулярно платятся налоги. Ведь, действительно, уж если соблюдать режим самоизоляции, то где еще можно с удовольствием провести это нелегкое время, как не на природе, в своей загородной резиденции. И, если «городских» жителей не пускают в собственные дома, то встает вопрос о снижении ежегодного налога на недвижимость или отказа платить его вовсе. Страсти накаляются – например, из-за роста количества заболеваний в Ниагарском регионе доктор Шенкер Несатурай, официальное лицо, отвечающее за здоровье населения округов Norfolk и Haldimand, в минувшую пятницу выдал предписание хозяевам коттеджей даже близко не появляться в своих загородных домах до особого разрешения. Ведь на два этих территориальных округа приходится только 5 палат интенсивной терапии.

Из-за непрекращающегося противостояния местных с приезжими в понедельник выступил с заявлением премьер Онтарио Даг Форд. Он подчеркнул необходимость диалога с местными властями и отметил, что не видит большой проблемы с организацией приездов «дачников» или их более длительным проживанием в загородной местности, особенно учитывая приближающийся праздник День Виктории 18 мая. Подчеркивался тот факт, что законопослушных налогоплательщиков все труднее и труднее удерживать дома с наступлением теплых дней. Форд отметил снижение количества заболевших по Онтарио, что, по его мнению, не дает никаких оснований усиливать запреты в провинции. Мэр округа Norfolk Кристал Чопп реально оценивает сегодняшнюю ситуацию, когда власти могут издавать какие угодно законы во благо народа, но если народ сопротивляется, у властей нет никаких возможностей осуществлять контроль за исполнением указов. Единственное, на что можно надеяться, это на разъяснение путей возможного заражения вирусом, а также организацию волонтерской помощи нуждающимся.

Пока что остается надеяться на лучшее, а тем, кто мечтал приобрести вторую собственность за городом, наконец, подойти к этому серьезно. Вот что нужно знать при покупке дачи или коттеджа.

  1. Определитесь с мечтой!

Для чего вам хотелось бы приобрести загородную недвижимость:

  • возможность уехать из города при любой возможности,
  • уединение или отдых в компании друзей,
  • близость к природе и возможность побродить по уютным улочкам маленького городка.

Рассматриваете ли вы покупку в качестве бизнеса тоже, ведь вы можете не только наслаждаться загородной недвижимостью, но и зарабатывать деньги со сдачи приобретенного коттеджа.

Делаете ли вы приобретение в расчете на свое «пенсионерское» будущее. В этом случае, конечно, важна близость к инфраструктуре, наличие неподалеку поликлиник, медицинских центров, магазинов.

Оформляете ли вы эту покупку только из-за невозможности приобретения относительно недорогой недвижимости в черте города.

Соответственно использованию недвижимости решаются вопросы финансирования, страхования и налогообложения. Посоветуйтесь с вашим бухгалтером еще до подписания контракта.

  1. Определитесь с финансами!

Конечно, прежде чем приступить к поискам недвижимости, проконсультируйтесь с финансистом (mortgage broker) широкого профиля. В зависимости от назначения и использования недвижимости может быть проструктурирована сделка. Помните, что вы приобретаете вторую собственность – банк потребует от вас первый взнос, по меньшей мере, 20% общей стоимости. А если к вашей загородной недвижимости нет круглогодичного доступа, то и больше.

  1. Обязательно подумайте о дополнительных расходах, связанных с приобретением такого жилья.

Страховые платежи могут быть достаточно существенными, если вы не пользуетесь недвижимостью круглый год. Вы можете платить больше, если ваш дом расположен вдалеке от пожарных служб. Обязательно проинформируйте страховую компанию о ваших намерениях использовать собственность для сдачи в аренду. Да, платежи станут больше, но в случае несчастья, по крайней мере, вы можете быть уверенными, что получите компенсацию. В вашем договоре, скорее всего, будет пункт, по которому вы обязаны появляться в своем коттедже один раз в 30 – 60 дней. В качестве доказательства выполнения этого пункта вы можете использовать селфи – свою фотографию на фоне дома с указанием даты съемки.

Property Tax. Не забывайте, что налоги на собственность могут быть достаточно высокими по сравнению с Торонто, так как плотность населения не так велика, как в городе. Вас могут удивить дополнительные строчки в ваших счетах (например, за близость к озеру или реке вы будете платить дороже).

Вода. Проверьте, что будет являться источником воды у вас в доме – муниципальная это служба, колодец или резервуар, который нужно будет постоянно наполнять и следить за качеством воды.

Канализация. Городская или septic tank.

Организация расчистки снега, если дом находится вдалеке от основной дороги.

Электричество и газ. Какой источник обогрева будет у вас в коттедже. Газовое муниципальное, пропановый баллон, электрическое или печное. Доставка электричества стоит дороже в сельской местности. Поинтересуйтесь счетами предыдущих хозяев.

Не забудьте о Land Transfer Tax и других расходах на закрытие сделки.

При покупке загородной недвижимости обычно вы платите дороже за непосредственную близость к воде. Ознакомьтесь заранее с правилами проживания на берегу водоема (“waterfront”), как и неплохо было бы ознакомиться с планом затопления вашего участка. Как правило, участок у воды больше, но часть его находится под водой вдоль береговой линии. Ваши расходы по содержанию всегда больше, если ваша собственность расположена непосредственно у воды. Посчитайте и подумайте, может быть, приобретение недвижимости с видом на водоем (“waterview”) будет более выгодным, чем “waterfront”.

Есть множество нюансов, которые нужно знать при покупке загородной недвижимости. Именно сейчас, в это достаточно непростое время можно найти выгодные сделки. Кстати, не вся коттеджная недвижимость выставляется на MLS, поэтому так важно правильно организовать процесс покупки, для того чтобы рассмотреть все возможные опции и принять правильное решение.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Огромная благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые продолжают бороться сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю.

Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

***

  • Coming soon! Отдельный дом – 4 BDRM в престижном и удобном районе Bathurst St/ Atkinson Ave!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Сдается 1-BDRM квартира в престижном районе Bloor / Avenue Rd. за $2,650.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена: $349,900.
  • Купят 4-BDRM дом возрастом до 5 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville, Whitchurch-Stouffville до $1,000,000.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят medical building в с видом на Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома стоимостью до $130,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!