Жанна Томсон, брокер

Рынок недвижимости. Что происходит?

На глаза попалась небольшая заметка в твиттере риэлтора Скотта Инграма c графиками, показывающими тренд цен на дома в марте – freehold и кондоминиумов в районе 416 (Торонто). На графике четко показана тенденция к понижению цен на рынке в целом по сравнению с тем же периодом прошлого года с момента ввода карантина. Если к третьей неделе марта цены 2020 года превышали цены 2019-го на 65% в сегменте freehold и на 32% – кондоминиумов, то буквально за неделю оба показателя спустились до отметки минус 42% и 47% соответственно.

Поскольку у меня сейчас есть абсолютно потрясающий таунхаус на продажу в районе Bathurst St. и Rutherford Rd., решила посмотреть ситуацию в квадрате Major McKenzie Rd.,Rutherford Rd., Dufferin St., Bathurst St. За последнюю неделю было выставлено 7 листингов на продажу и ни один из них не продан. Причем, никакой информации по поводу дня и часа сбора предложений о покупке уже нет и в помине.

Еще за неделю до этого в том же районе было выставлено на продажу 10 листингов при проданном одном и “conditionally sold” – двумя домами.

И еще за неделю до – с 10 по 16 марта включительно – 29 новых листингов. Продано 6 домов и все (!) выше заранее заявленной цены. 2 – ” sold conditionally”, 2 уже снизили цену, 2 ушли с рынка.

Ничего хорошего, безусловно, нас не ждет, пока эпидемия не пойдет на спад и жизнь не вернется в нормальное русло. Никто не может дать четких прогнозов, и мнения существуют самые разные.

При неблагоприятном раскладе с вирусом – сценарий может быть совсем плачевным, особенно для инвесторов. Съемщики жилья, потерявшие работу, перестают платить владельцам недвижимости. Те какое-то время еще могут выплачивать ипотеку, налоги и так далее. Но всему приходит конец, и отчаявшийся хозяин жилья вынужден его продать. Не тут-то было! У жильцов есть карт-бланш от правительства – им разрешается не показывать жилье потенциальным покупателям во время эпидемии. Выселять таких жильцов тоже запретили. Трибуналы не работают, шерифы тоже. И что предпринять в такой ситуации?

Время трудное для тех, кому нужно продать недвижимость именно сейчас в силу различных причин. Нет показов. Покупатели элементарно боятся ходить по домам и ждут благоприятных времен, чтобы сделка прошла без риска для здоровья. Боятся агенты. Боятся продавцы. Сделки сделками, но искушать судьбу никто не хочет. Рынок практически замер. Несколько строительные проектов, готовых к продаже, поставили «на паузу». Призывы к риэлторам работать с клиентами on-line засталяют риэлторов и строительные компании искать новые формы общения с покупателями. Начиная от видеотуров по дому или квартире и заканчивая виртуальной презентацией через Zoom, Skype, Face time для строительных компаний, большинство из которых закрыли свои офисы и работают только по предварительной договоренности. Документы подписываются только в электронном виде. Если вам нужно дополнительное время на раздумье до того, как сделка станет окончательной, скорее всего, вам его дадут. Процедура закрытия тоже меняется и, например, предварительная инспекция может быть сделана в два этапа – представителем строительной компании и покупателем отдельно и в разное время. Ваше финальное закрытие могут перенести на более поздний срок в зависимости от вашей финансовой ситуации. Здесь важно правильно вести переговоры со строительной компанией. В принципе, даже уже в проданных проектах сейчас появляются возможности покупки квартир, «оставленных строителями для себя». Думаю, это тоже говорит о нестабильности рынка.

Может пострадать и коммерческий сектор недвижимости. Много бизнесов были и будут вынуждены закрыться. Помимо задолженностей по аренде и возможного банкротства предприятий, может случиться и полная реструктуризация менеджментом организации функционирования бизнесов. Если работа из дома по эффективности не будет проигрывать работе из офиса, а, может быть, будет и более эффективной, думаю, часть работников уже в офисы не вернется.

Единственный «плюс», который видят эксперты в этой ситуации, – пополнение предложений на рынке и хотя бы частичное удовлетворение покупательского спроса. Большинство из них склоняется к тому, что уровень падения рынка будет напрямую зависеть от времени нашего карантина. После него все должно восстановиться достаточно быстро, и весенний рынок плавно перейдет в жаркий летний сезон.

По поводу практических советов хотелось бы обратить ваше внимание на государственную поддержку отсрочки платежей по ипотечному займу. Слышала истории и рассказы многих о том, что не так-то легко получить эту отсрочку. Но, во-первых, ситуация у каждого своя, а во-вторых, с каждым днем для работников банков появляется большая ясность деталей в обеспечении этой финансовой помощи. Пока вы лично не обратитесь в свой банк, вы не узнаете, могут ли помочь конкретно вам. Всегда помните, что у банков нет никакого интереса забирать у вас недвижимость за неуплату mortgage. Их прямая заинтересованность в вас и ваших дальнейших платежах очевидна. Никто не будет прощать вам ваши платежи, но дополнительная отсрочка по их оплате может вам существенно помочь в это трудное время.

Обращайте внимание на ваш контракт купли и продажи сейчас. Очень много новшеств в связи с COVID-19, и какие-то пункты в документе могут не отвечать вашим интересам. Самое главное правило, для продавцов особенно, любое положение – карантин, болезнь, коллапс в работе государственных учреждений – никак не должны отменить сделку. Она может быть отсрочена без каких-либо штрафных санкций для обеих сторон, но не забудьте указать срок, в течение которого сделка должна быть зарегистрирована после возобновления нормальной работы всех организаций. Постарайтесь не закрывать свою продажу и покупку одновременно в один и тот же день.

Для покупателей в это трудное время важно предусмотреть возможность разрыва сделки без каких-либо штрафных санкций в случае, если продавец не может выселить своего жильца и, соответственно, “vacant posession” не может быть осуществлено на момент закрытия сделки.

Если у вас появятся какие-либо вопросы, звоните! Я постараюсь на них ответить.

В заключение хочу выразить огромную благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые борются сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю. Огромное СПАСИБО всем-всем вам!

Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Сдается 1-BDRM квартира в престижном районе Bloor / Avenue Rd. за $2,650.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 4-BDRM дом возрастом до 2 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Рынок недвижимости в условиях новой реальности

И вот настал, наконец, долгожданный весенний рынок, к которому традиционно готовятся как продавцы, так и покупатели недвижимости. Продавцы надеялись на сезонную активность и на небывалую активность покупателей, связанную с целым рядом причин. Покупатели надеялись купить что-то подешевле в надежде вброса на рынок новых домов и квартир. Все перепуталось в одночасье. Из-за нашествия вируса, объявления карантина, закрытия предприятий, потери работы и, что самое страшное, ощущения абсолютной неопределенности рынок споткнулся. Приостановился, но пока не подает признаки умирания. Более того, пока демонстрирует достаточную стойкость, несмотря на нарастающий кризис. По данным издания “Toronto Star”, количество продаж на прошлой неделе было на 18% выше, чем за ту же мартовскую неделю прошлого года, но на 55% меньше, чем за предыдущую. После объявления чрезвычайного положения в условиях распространения COVID-19 количество новых листингов выросло на 3% по сравнению с той же неделей прошлого года, но уже на 50% меньше, чем неделей раньше. Нужно учитывать и поправку на то, что весенние школьные каникулы пришлись на третью неделю марта, а в прошлом году – на вторую. Как правило, неделя до и неделя после каникул более активная, чем сама неделя каникул. Тот факт, что листинги по-прежнему выходят, в какой-то степени объясняется и неопределенностью прогнозов. У продавцов, планировавших продать недвижимость весной, есть ощущение, что, поторопившись, еще можно получить хорошую цену. Но некоторые владельцы недвижимости хотят немного подождать и не выставляют ее на продажу, а то и вовсе снимают с рынка.

Реально произошел целый ряд изменений в нашей отрасли, которые, конечно, не могут не влиять на дальнейшее развитие событий. Основной фактор – это страх. Люди боятся ходить по чужим домам и боятся пускать потенциальных покупателей в свои дома из-за опасности возможного заражения.

Продавцы недвижимости, выставившие собственность на продажу, в которой проживают жильцы, оказались в трудном положении, так как при существующих директивах хозяин не может требовать от жильцов показывать недвижимость в условиях пандемии, что, конечно, негативно скажется на продажах.

Пострадали люди, планировавшие въехать в новое жилье, так как из-за закрытия многих государственных служб, инспекторы не могут выдать разрешения –”occupancy permits” на новые дома, уже готовые к въезду.

Появляются новые правила, которым нужно следовать, для того чтобы, ограничить распространение вируса. Отныне не проводятся “Open House” – дни открытых дверей. Покупатели сталкиваются с новой реальностью организации показов. Уже многие продавцы разрешают показ только самим покупателям – никаких детей, друзей и родственников на просмотрах. Не разрешается трогать вещи хозяев, садиться на мягкую мебель и пользоваться туалетами. Показывающий агент соблюдает все правила осторожности, открывая дом. Никаких «одновременных» показов, когда в доме находятся несколько групп покупателей и агентов. Как агент, так и его клиенты, прежде чем зайти в дом, должны подтвердить отсутствие симптомов болезни за последние 14 дней, контактов с заболевшим человеком или человеком, ожидающим результатов теста на наличие коронавируса. Покупатели, заходящие в дом, подтверждают, что за последние 14 дней нигде не путешествовали и не контактировали с теми, кто путешествовал.

Появляются новые предложения показов домов через Facetime, Skype, video calls, видимо, возрастет спрос на опцию “virtual tours” в листингах. Многие агенты начинают интервьюировать покупателей на предмет серьезности их намерений в отношении покупки, для того чтобы минимизировать количество «лишних» контактов.

Ontario Real Estate Board обратился к риэлторам сократить бизнес “face-to-face”, связанный c непосредственным контактированием c клиентами и агентами. Как это все будет выглядеть на практике, трудно представить, так как полностью меняется концепция продаж. Если раньше нам, как агентам, были необходимы максимальная открытость и профессиональный маркетинг, чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей, то теперь задача прямо противоположная – ограничение доступа к недвижимости путем предварительного скрининга потенциальных покупателей. Без сомнения, это негативно повлияет на рынок.

Правительство Онтарио на этой неделе обнародовало список бизнесов, которые должны быть закрыты в условиях пандемии на 14 дней, и тех, которым деятельность по-прежнему разрешена. Во втором списке находится и Real Estate бизнес. То есть, Land Registry офис, адвокаты, риэлторы, банки, компании по перевозке грузов могут продолжать работать, максимально соблюдая правила безопасности.

Часть адвокатских офисов уже перешла на дистанционное обслуживание клиентов. Вся документация идет в электронном виде, деньги перечисляются электронно – “wire transfer”, ключи на закрытие оставляются в лок-боксах.

Появляются новые пункты в договорах купли-продажи, которые потенциально могут повлиять на исход сделки. Продавцы стараются защитить свой интерес и при любой ситуации впоследствии хотят получить свои деньги. Покупатели пытаются защитить себя и предусмотреть возможность выхода из сделки, например, из-за потери работы. Все эти условия в договоре в условиях абсолютной неопределенности еще не отработаны и не продуманы до конца. Поэтому обращайте особое внимание именно на них, и в случае возникновения вопросов обращайтесь к своему адвокату. Основным пунктом беспокойства является дееспособность банков и LRO (Land Registry Office) на момент закрытия сделки. Очень многие сейчас используют в контракте пункт о возможности закрытия сделки позже, в течение определенного срока (например, 10 дней), после того, как регистрация сделки станет возможной.

Пока работаем вот в таком режиме. Очень хотелось бы вернуть все в нормальное русло побыстрее. Берегите себя и своих близких! Если нет критической необходимости покупать или продавать сейчас – выдерживайте карантин, подождите немного!

Желаю всем крепкого здоровья!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • LEASED! Сдается трехлетний дом в Barrie. $2150. Состояние идеальное.
  • SOLD! 2-BDRM 1310 sq.ft. (1550 sq.ft. вместе с террасой и балконом) квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St. / Sheppard Ave E. Уникальная с точки зрения максимального ограничения негативного влияния окружающей среды.
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио), полностью отремонтированный, за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Рынок недвижимости – непростые времена

Для тех, кто еще интересуется рынком недвижимости в это совсем неспокойное время, хочу отметить, что, несмотря на чрезвычайную ситуацию и войну с коронавирусом, рынок недвижимости остается очень активным, и «битвы» между претендующими на покупку (multiple offers) по-прежнему никого не удивляют. Рынок остается рынком продавца. И тому есть свои причины.

Из-за паники от наплыва коронавируса COVID-19 мировые фондовые рынки упали до рекордно низких показателей, начиная с 2008 года. Масштабы уже пандемии, скорость распространения заболевания поставили целые страны в режим напряженного ожидания и подсчета миллиардных потерь. Карантинное состояние многих стран, остановка предприятий, закрытие туристических маршрутов и объектов, сокращение авиа- и железнодорожных перевозок, отмена деловых поездок на неопределенный срок при абсолютной невозможности принятия четких мер по стабилизации состояния экономики заставляют нас надеяться только на чудо – либо эпидемия пойдет на спад сама по себе, либо ученые найдут способ борьбы с коронавирусом. Инвесторы в спешном порядке пытаются хоть как-то удержаться на плаву за счет перераспределения своих капиталов в сторону рынка недвижимости.

С 6 апреля немного облегчается стресс-тест, что, конечно, должно повлиять на состояние рынка. С октября 2016 года покупатели, которые вкладывали в покупку недвижимости свои собственные деньги от 5 до 19% общей суммы, рассчитывая получить кредит на оставшуюся часть, должны были пройти квалификационный тест на потенциальную возможность проплаты банковского займа либо по “Bank of Canada Benchmark Rate” (сегодня это 5.19%), либо по ставке 5-летнего фиксированного займа (сегодня это примерно 2.29% плюс дополнительные 2%). На протяжении всего этого времени только один раз выгодно было воспользоваться первой опцией. Это совершенно неоправданное правило, значительно снижающее покупательную способность. Что поменяется в этом процессе с апреля? К сожалению, стресс-тест остается, несмотря на все аргументы и долгие дебаты. Но сейчас процентная ставка будет определяться средней величиной из поданных банками предложений в течение последних 4-х недель по ставкам 5-летнего фиксированного займа плюс 2%. Таким образом, предлагаемая цифра новой процентной ставки по улучшенному стресс-тесту снизится примерно на 0.30%, что приведет к 3 – 8% увеличению покупательной способности.

Банк Канады 4 марта 2020 года сократил свою ключевую процентную ставку до 1.25% c 1.75% в первый раз за последние 5 лет и сообщил, что при необходимости готов еще корректировать денежно-кредитную политику для поддержания экономического роста и сохранения инфляции на запланированном уровне. После этого Банк Канады 13 марта произвел чрезвычайное снижение ставок, сократив свою ключевую ставку на половину процентного пункта до 0,75%. Заемные деньги стали очень привлекательными.

Все эти меры, по мнению правительства, должны были сыграть на руку покупателям недвижимости, повысив их покупательную способность…

К сожалению, жизнь вносит свои коррективы. Всеобщее беспокойство и подготовка к пандемии отвлекают потенциальных клиентов от поисков выгодных вариантов домов и квартир. Сейчас наблюдается момент зависания, когда обстановка может измениться в любую минуту. Многие риэлторы отмечали «скучные» дни открытых дверей в последние выходные с необычно малым потоком потенциальных посетителей. По данным компании “Right at Home”, за прошлую неделю количество новых домов, выставленных на продажу, увеличилось на 7.5% по сравнению с предыдущей неделей, что, в общем-то, было очень ожидаемо – все-таки начинается весенний рынок. Количество закрытых сделок увеличилось на 14%. Только за февраль, по данным TREB, средняя цена дома выросла на 17%, или $130,000.

Вся эта ситуация может повернуться на 180 градусов в любой момент. Хотя, при сегодняшнем количестве покупателей, даже если половина из них уйдет с рынка, это не сильно изменит его состояние. Безусловно, жизнь будет вносить свои коррективы. Ставится серьезный вопрос о целесообразности открытия продаж новых домов и квартир от строительных компаний; абсолютно непонятная ситуация с показами недвижимости. Будет ли продолжаться практика “Open House”? Кстати, в Австрии предусмотрен даже штраф агенту за проведение такого мероприятия. В случае всеобщего карантина не очень-то возможно куда-либо выезжать. Как купить дом заочно? В социальных сетях этот вопрос очень живо обсуждается риэлторами. Только что у моих клиентов, продающих квартиру, сначала был организован просмотр агентом, которая вела видеосъемку для своих потенциальных покупателей. И только после этого пришли они сами, подав сразу предложение о покупке.

Поскольку массово стала практиковаться «удаленная» работа, или работа из дома по интернету, я только что получила информацию из офиса адвоката, разъясняющую, каким образом в свете происходящих событий будут закрываться сделки купли-продажи недвижимости. Утверждается, что в таких критических условиях, при условии работы банков и регистрационной сиcтемы TERANET, не будет серьезных проблем с небольшой реорганизацией самого процесса закрытия при минимизации контактирования клиентов, агентов и персонала адвокатского офиса. Все возможно сделать в наши дни online. Проверка документов по скайпу; перевод денег – wire transfer; ключи на закрытие оставляют в лок-боксе. И в договорах предусматривается введение еще одного условия о невозможности разрыва сделки из-за COVID-19. Форс-мажором будет считаться только прекращение работы банков или электронной системы регистрации.

При неблагоприятной ситуации с пандемией может случиться и плачевный сценарий развития событий для продавцов. Отсутствие покупателей, сидящих на карантине, и ожидание скорой рецессии сподвигнет мотивированных продавцов выставить свою недвижимость на продажу. Как только предложений на рынке станет больше спроса – есть опасение обвала цен.

По сообщениям канадской прессы, сегодня появилась возможность отсрочки на 6 месяцев ваших mortgage платежей, что, думаю, является огромной помощью. Особенно тем, кто из-за ситуации с пандемией потерял – и надолго! – работу или бизнес. Шесть крупнейших канадских банков выступили с этой инициативой. Уверена, что это поможет большинству канадских домовладельцев.

Берегите себя и своих близких в это непростое время!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

****

  • Сдается трехлетний дом в Barrie. $2150. Состояние идеальное. С 15 мая.
  • NEW! 2-BDRM 1310 sq.ft. (1550 sq.ft. вместе с террасой и балконом) квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St. / Sheppard Ave E. CONDITIONALLY SOLD.
  • NEW 1-BDRM квартира (615 Sq.Ft.) с парковочным местом и локером. 323 Richmond Street East, только что покрашенная. Запрашиваемая цена – $599,000. Продана за $635,000.
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Контракты, которые вы подписываете

Если вы работаете с профессиональным риэлтором, покупая или продавая недвижимость в Онтарио, продавцу предложат подписать Listing Agreement (Authority to Offer for Sale), а покупателю – Buyer Representation Agreement (Authority for Purchase or Lease). И логически подписание контракта до выставления недвижимости на продажу абсолютно понятно и оправданно. Оговаривается желаемая цена продажи, сроки контракта, комиссионные агентам и другие детали. В случае с покупателем ситуация не так однозначна. Люди видят риэлтора в первый раз и совсем не уверены, понравятся ли им он и методы его работы. BRA (Buyer Representation Agreement) – это контракт между покупателями и агентством недвижимости. В этом документе оговариваются ваши права и обязанности во время покупки недвижимости. Устанавливаются эксклюзивные отношения между сторонами. В случае продажи недвижимости всем очевидно, что риэлторская компания получает свои комиссионные. Не всем понятны функции агента покупателя. Но знайте, что, когда вы подписали BRA, и, предположим, вдруг купили дом с другим агентом, вы все равно будете должны заплатить агенту его комиссионные по контракту. Это, казалось бы, нелогичная концепция, но не забывайте, что ваш агент потратил много времени на поиски подходящей вам недвижимости. Вы вместе анализировали рынок, смотрели десятки домов и квартир, вы получали квалифицированные консультации и советы по вопросам займа, покупки, и ваше решение по покупке стало следствием проделанной работы. Ваш агент защищает ваши интересы в процессе оформления договора и переговоров с продавцами и их агентом. Вы не платите ничего агенту ни за время, ни за амортизацию машины, ни за бензин. Ваш агент тоже должен платить по своим счетам, и он получает деньги только в случае успешной продажи недвижимости. Конечно, при добросовестном отношении к своим клиентам и профессиональном сервисе ваш агент заслуживает честного отношения к себе и платы за свой труд.

Поговорите с несколькими риэлторами, поймите, с кем вам комфортно общаться, кто внушает вам доверие. Если вы относитесь к своему агенту с уважением, в ответ вы получите такое же отношение к себе. Комплексные знания, профессионализм, умение решать самые неожиданные задачи, видеть всю ситуацию комплексно и учитывать мельчайшие детали, искусство ведения переговоров – все это будет в вашем полном распоряжении. Поверьте, это стоит немалых денег. Вы сэкономите десятки тысяч долларов. Но и комиссионные агента оговариваются заранее.

Вообще нужно отдельно отметить, что заключается контракт между покупателями или продавцами с агентством, а не с конкретным риэлтором. Поэтому, если по каким-то причинам агент вас не устраивает, брокер компании может либо аннулировать ваш контракт, либо предложить вам работать с другим агентом компании.

Договор вступает в силу в день, определенный в документе, и на срок, указанный в нем. Обычно это 60 дней, но на практике этот срок может варьироваться. Если он превышает 6 месяцев, то отдельным пунктом договора это дополнительно оговаривается. Описывается тип недвижимости, которую вы хотите купить, и географический район поисков. Ваш агент анализирует информацию, показывает недвижимость в указанном районе и постепенно поиски сужаются. Ваш агент и вы уже точно знаете, чего хотите, и цену, за которую недвижимость предпочтительно купить. Вы должны будете подписать пункт, что вы не являетесь стороной подобной сделки с другим агентством, и не должны будете платить двойное вознаграждение впоследствии. Если вдруг возникает конфликтная ситуация между риэлтором и покупателем, и вы хотите расторгнуть сделку, выходом из ситуации будет подписание договора “Mutual Release”, освобождающего обе стороны от ответственности. Если вам не идут навстречу, придется дожидаться конца действия договора.

Знайте, что копия любого документа, подписанного вами, должна быть отдана вам немедленно. Четко нужно понимать размер вознаграждения и концепцию “holdover period”. Обычно устанавливается срок (чаще всего 60 – 90 дней) после окончания действия договора, в течение которого вы не можете совершить сделку в обход риэлтора, если объект недвижимости был вам показан в период действия контракта. В случае, когда продавец платит агенту покупателя, вопрос с комиссионными решается просто. Если размер вознаграждения меньше обещанной величины, определенной в вашем контракте, то разница будет проплачена из вашего кармана. Кстати, если по вашей вине сделка вдруг не закрывается, а обычно это случается при проблемах, связанных с ее финансированием, покупатель все равно должен проплатить обещанную сумму за проделанную работу. В случае, когда вы сами нашли какие-то адреса, которые могут вас устроить, то их можно прописать в контракте и при заключении такой сделки риэлтор получит уменьшенную сумму комиссионных.

Еще один документ подписывается до Buyer Representation Agreement, который называется “Working with a Realtor”, где объясняются взаимоотношения между агентом (компанией по продаже недвижимости) и покупателем. Если подписывается договор Buyer Agency Agrement, покупатель становится для риэлтора клиентом (Client), и это подразумевает подчиненную позицию агентства по продаже недвижимости. То есть, все знания, действия и профессионализм риэлтора направлены на поиски требуемой недвижимости, проведения анализа недавних продаж и переговоры с продавцами для осуществления покупки по максимально низкой цене. Покупатель полностью может положиться на риэлтора. В случае, если перед нами Customer, человек, покупатель или продавец, с которыми у агента нет клиентских отношений, для него он «человек с улицы». Риэлтор по-прежнему должен честно отвечать на вопросы, но незаданные вопросы обсуждаться не будут, как, впрочем, никаких профессиональных советов риэлтор давать тоже не обязан.

Потенциально конфликтной может быть ситуация, когда одно агентство представляет одновременно две стороны сделки – Multiple Representation. В этом случае стороны предупреждаются заранее. Все переговоры ведутся очень конфиденциально, и никакая информация, так или иначе влияющая на переговорные позиции, не разглашается участникам переговоров. Но всегда все должны понимать, на чьей стороне выступает агент. Очень часто покупатели пытаются выйти на продающего агента самостоятельно в надежде снизить стоимость покупки хотя бы на сумму комиссионных одного из агентов. Такая тактика обычно не помогает, ведь тогда агент продавца получает двойные комиссионные, защищает интересы продавца и оставляет покупателя в абсолютно незащищенной позиции.

Звоните профессионалам, если у вас возникают вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • NEW! 2-BDRM 1310 sq.ft. (1550 sq.ft. вместе с террасой и балконом) квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St. / Sheppard Ave E. Уникальная с точки зрения максимального ограничения негативного влияния окружающей среды.
  • NEW 1-BDRM квартира (615 sq.ft.) с парковочным местом и локером. 323 Richmond Street East, только что покрашенная. Запрашиваемая цена – $599,000.
  •  Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена – $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga- депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена : $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000;
  • Купят 1-BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000);
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров, $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

 

Влияние коронавируса на рынок недвижимости

Тема ажиотажного спроса на рынке недвижимости Торонто уже обсуждалась в прошлом выпуске газеты. Последние сводки о количестве заразившихся от коронавируса, состоянии экономики, рекордном падении рынков, снижении банковской ставки Банка Канады, росте цен на недвижимость в Торонто – все это актуальные темы, очень волнующие сейчас всех, отчасти и из-за скорости развития всех этих связанных между собой событий.

Паника от распространения коронавируса COVID-19 охватила и мировые фондовые рынки, уронив их с рекордных максимумов до худших показателей, начиная с 2008 года. Масштабы эпидемии, скорость распространения заболевания поставили целые страны в режим напряженного ожидания и подсчета миллиардных потерь. Карантинное состояние целой страны, остановка предприятий, закрытие туристических маршрутов и объектов, сокращение авиа и железнодорожных перевозок, отмена деловых поездок на неопределенный срок при абсолютной невозможности принятия четких мер по стабилизации состояния экономики, пока эпидемия не пойдет на спад либо сама по себе, либо из-за найденного способа борьбы с коронавирусом.

Для того чтобы поддержать экономику, во вторник Федеральная Резервная Система США, выполняющая функции центрального банка страны, экстренно объявила о снижении ключевой ставки на 50 базисных пунктов – до 1 – 1,25%. Внеплановое заседание ФРС созвали впервые после краха банка Lehman Brothers во время кризиса 2008 года. В свою очередь, Банк Канады на следующий день сократил свою ключевую процентную ставку до 1.25% c 1.75% в первый раз за последние 5 лет и сообщил, что при необходимости готов еще корректировать денежно-кредитную политику для поддержания экономического роста и сохранения инфляции на запланированном уровне.

В связи с принятыми решениями и надеждами инвесторов на скоординированные действия крупнейших банков стран Большой семерки при поддержке международного валютного фонда, уже во вторник фондовые рынки показывали признаки роста.

На фоне того, что рост экономических показателей Канады в 2019 году замедлился до 0.3%, продемонстрировав худшие результаты за последние 4 года, недавние протесты и блокирование железнодорожной магистрали, снижение цен на нефть на 15% только за последнюю неделю, плюс паника на фондовых рынках, безусловно подталкивали к принятию мер по снижению кредитных ставок.

Единственно, где дела идут действительно хорошо – это так называемая “FIRE Industry” – секторы финансов, страхования и недвижимости. Темпы роста показателей получения ипотечных кредитов практически сравнялись с отраслевыми показателями до введения стресс-теста. В четвертом квартале 2019 года жители Канады должны были банкам $1.98 триллиона, что было на 1.6% больше, чем в предыдущем квартале. За этот же период отрасли FIRE (Finance, Insurance and Real Estate) выросли на 2.9% и составили 19.53% от общего объема ВВП, чего не наблюдалось уже, по крайней мере, 7 лет.

В Торонто количество продаж резко выросло, средняя цена типичного отдельного дома в январе 2020 года достигла $1,097,613, что выше на 2.9%, чем в январе прошлого года. Ценовая планка на квартиры выросла на 15.1% и достигла $925,209. Пока еще по-прежнему цены на отдельные дома ниже на 10%, чем в начале 2017 года. Выросли продажи новых домов от строительных компаний на 65% в январе 2020 года по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Сочетание факторов падения рынка, пугающее расползание по миру коронавируса заставили банки снизить ставки кредитования. Государство хоть и немного, но ослабило требования по стресс-тесту, облегчив получение ипотечного кредита. Эти меры при отсутствии достаточного количества недвижимости приводят к стремительному росту цен на нее. Да, количество жаждущих иностранных инвесторов, которых уже не волнуют дополнительные расходы на покупку в 15%,и их становится чуть меньше из-за карантинного ограничения в передвижениях. Но оставшееся количество потенциальных покупателей (местных и нерезидентов) по-прежнему сметает все, что выставлено на продажу в ценовом диапазоне до миллиона долларов и чуть выше.

Все эти новости и изменения чудесны и замечательны для рынка недвижимости и ипотеки – ведь низкие проценты займа повышают покупательную способность населения. Кроме того, неизвестно, возможно ли будет что-то купить в ближайшем будущем, если цены на недвижимость будут расти такими же темпами. Пока ситуация с вирусом не развернулась в больших масштабах, когда реально страх заболеть будет больше желания купить жилье, активность на рынке жилья не только не будет снижаться, но и станет набирать обороты.

Если вы хотите продать свой дом или квартиру, то лучше времени не придумаешь!

Хотите что-то купить? Как никогда важно продумать все детали и подготовиться к сделке.

Если вы хотите обсудить, как лучше подготовиться к продаже, или у вас возникли другие вопросы, звоните! И будьте здоровы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Скоро на рынке! 1-BDRM квартира с парковочным местом и локером. Richmond Street East / Sherbourne Street.
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq. ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga- депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена: $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! 2-BDRM 1335 sq. ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St. / Sheppard Ave E.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard;
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Рынок недвижимости. Что происходит?

А происходит опять бурный рост цен, никак не объяснимый с точки зрения сравнительного рыночного анализа, которым пользуются риэлторы для определения продаваемой недвижимости. То есть, продажные цены никак не могут быть обоснованы суммами, полученными за сделки с подобными же домами и квартирами совсем недавно. Покупатели готовы платить больше и гораздо больше только за то, чтобы получить право обладания недвижимостью немедленно.

Один из самых горячих сегментов рынка – небольшие квартиры в Торонто:

односпальные и односпальные с деном, расположенные вдоль линии метро.

Например, North York – февральские продажи в районе Finch Ave/ HWY 401 вдоль линии метро показывают 8 продаж односпальных квартир с начальной запрашиваемой средней ценой $535,087 и средней продажной ценой $568,000. За это же время произошло 11 продаж односпальных квартир с деном. Запрашиваемая средняя цена $589,844, а средняя цена продажи – $603,527. Причем, из 19 продаж 14 были “аукционными”, т. е. за них сражались несколько покупателей – кто больше даст.

Проанализировав февральские продажи в районе южнее Bloor St. вдоль Yonge Street между Church St. и Bay St. до набережной Онтарио, мы видим, что вычисленная средняя стоимость проданной односпальной квартиры (выборка из 18 продаж) – $666,833 при средней запрашиваемой цене $634,138. Соответственно, за односпальную с деном (выборка из 13 продаж) получили среднюю цену $739,592 при запрашиваемой $717,379. При этом 24 продажи произошли по аукционной цене, 2 были проданы за полную запрашиваемую цену и только 4 сделки пошли по сценарию переговоров и продавцы получили цену меньшую, чем заявляли. Причем, количество участвующих в аукционных баталиях покупателей достигает несколько десятков.

Только что вышла статья в “Toronto Star”, обозначив проблему недостатка просторных квартир класса люкс в Торонто. На конец января 2020 года цены на такие квартиры выросли на 7% по сравнению с январем прошлого года. Цена таких квартир в среднем достигла $2.4 миллиона при росте цен на отдельные дома подобного уровня всего лишь на 1.2% за тот же период и достигших средней цены $3.6 миллиона. По мнению компании Royal LePage, выпустившей годовой отчет, цены на фешенебельные квартиры в 2020 году увеличатся на 10 – 15%, а на дома в престижных районах только на 2.5 – 6%. Отчет был приготовлен из выборки домов стоимостью $3.5 миллиона и выше и квартир стоимостью от $1.7 миллиона и выше.

Из-за недостаточного предложения на одну вышедшую квартиру претендуют несколько покупателей, предлагающих потолочные цены! В статье говорится о том, что покупателей из Азии и Америки уже не пугают дополнительные расходы при покупке жилья иностранцами, вступившие в силу в 2017 году. К этому факту уже привыкли. Торонто по-прежнему привлекателен для покупателей из-за рубежа в силу своей динамики и бурного развития. Причем, концепция приобретения квартиры для таких покупателей предпочтительнее покупки дома в силу ограниченного времени проживания в купленной недвижимости.

Отдельная категория приобретающих просторные квартиры в фешенебельных районах – люди, продающие свои дома в этом же районе, когда дети уже выросли и покинули родительский дом. Огромная проблема – покупка квартиры площадью 1800 кв. футов и больше.

Ситуация сложная и для сектора freehold. Например, средняя стоимость freehold таунхауса в феврале (выборка из 32 проданных в районе между HWY 400, HWY 404, Bloomington Rd., HWY 7) составила $975,032.

В Канаду прибывают люди с деньгами, желающие получить канадское гражданство. Количество состоятельных людей, тех, кто способен сделать инвестицию в $1,000,000 и выше, так называемых high-net-worth individuals (HNWI), становится все больше. Если в 2018 году насчитывалось только 4,000 таких приезжих, то за ближайшее десятилетие прогнозируется, что это число увеличится на 900,000.

Меняется иммиграционная политика в сторону большей открытости страны для воссоединения семей. Готовится пилотный проект программы Canada’s Parents and Grandparents Immigration Program (PGP), облегчающий приезд родителей, дедушек и бабушек. Их влияние на экономику страны тоже существенно, ведь благодаря им трудоспособные молодые люди могут оставлять детей под присмотром старшего поколения и спокойно работать. Для того чтобы быть готовыми к приезду родителей и жизни большой семьей, покупается жилье сегодня.

Фактор, который, безусловно, повлияет на состояние рынка, это недавние нововведения в правила стресс-теста, начинающие действовать с 6 апреля 2020 года. С октября 2016 года покупатели, которые вкладывали в покупку недвижимости собственные деньги от 5% до 19%, рассчитывая получить кредит на оставшуюся сумму, должны были пройти квалификационный тест на потенциальную возможность оплаты банковского займа либо по “Bank of Canada Benchmark Rate” (сегодня это 5.19%), либо по ставке 5-летнего фиксированного займа (сегодня это примерно 2.33% плюс дополнительные 2%). На протяжении всего этого времени только один раз выгодно было воспользоваться первой опцией. Совершенно неоправданное правило, значительно снижающее покупательную способность. Что поменяется в этом процессе с апреля? К сожалению, стресс-тест остается, несмотря на все аргументы и долгие дебаты. Но сейчас процентная ставка будет определяться средней величиной из поданных банками предложений в течение последних 4 недель по ставкам 5-летнего фиксированного займа плюс 2%. Таким образом, предлагаемая цифра новой процентной ставки по улучшенному стресс-тесту снизится примерно на 0.3%, что приведет к увеличению покупательной способности на 3-8%.

Ходят слухи, что правила нового стресс-теста заденут и тех покупателей, которым не нужно было его проходить ранее, а именно, в случае покупки недвижимости со взносом более 20%. До 17 марта правительство должно озвучить новые условия получения займа на недвижимость.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

  • ПРОДАН угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert – престижном развивающемся районе. Только что покрашен!
  • Premium lot! Запрашиваемая цена $579,000. Отличная возможность для покупающих впервые!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga- депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена : $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Налогообложение в Real Estate

В связи с бурно растущими ценами на рынке недвижимости в 2016 году правительство начало применять серьезные меры по его стабилизации. Одним из первых было изменение в сторону усиления надзорной функции государства за налогоплательщиками, претендующими на освобождение их от налога, связанного с продажей собственной недвижимости – “principal residence”. Дело в том, что если жилье является местом вашего собственного проживания, то в случае продажи его за бòльшую цену, чем ту, за которую она была куплена, вся прибыль остается в вашем кармане. Этим успешно пользовались и иностранные владельцы недвижимости, поэтому министр финансов Билл Морно 3 октября 2016 года объявил об упорядочивании процесса продажи недвижимости. Одним из рычагов стала мера, применяемая по всем продажам недвижимости после 31 декабря 2015 года, которая предусматривает регистрацию абсолютно всех продаж. Вторым рычагом стала ежегодная декларация адреса, который владелец жилья считает своей основной резиденцией.

Principal Residence – главное место проживания налогоплательщика, его супруги, гражданского партнера, детей, в некоторых случаях регистрационный адрес персонального траста. Продажа такой собственности или части ее не облагается никаким налогом при продаже. Государство желает знать год приобретения собственности, какая часть собственности используется владельцами как “principal residency”, какая часть ее приносит доход и должна облагаться налогами. Если ранее еще как-то удавалось маневрировать, жонглируя документами, показывая разные места основного проживания продавцов недвижимости, то сейчас семья может назвать только одно место своей резиденцией. Если жена показывает дом как “principal residence”, муж – дачу, то эта схема сегодня уже не работает.

Закрывается еще одна лазейка, позволяющая использовать освобождение от налогообложения иностранцам и людям, иммигрирующим в Канаду. Использование правила «один плюс» пересмотрено в справедливую сторону. Ранее можно было продать в течение одного года “principal recidency” недвижимость и купить другую, назвав ее опять-таки главной резиденцией. Но в течение налогового года только одна собственность может быть декларирована, как “principal”. Люди, приезжающие в Канаду через год после приобретения недвижимости и решающие ее продать, получали налоговые льготы. Новые правила предлагают ограничить правило (один плюс) его применением только резидентами Канады, уже проживающими на территории страны в год приобретения недвижимости. Исключено использование трастов для приобретения жилья нерезидентами с целью использования налоговых льгот впоследствии. За ненадлежащее оформление бумаг или их непредоставление предусмотрен штраф. Причем, если документ не будет предъявлен, не существует срока давности, и налоговое управление может вернуться к этому вопросу когда угодно.

Очень важно представлять себе разницу между “capital gain” и “business income”.

Capital Gain – прирост капитала, будь то недвижимость, акции или любые другие инвестиции. Прирост не очевиден и не определяется, пока не произошел факт продажи, и тогда налоговое управление, конечно, желает получить свою долю. Capital Gain в Real Estate рассчитывается простым вычислением:

(Цена покупки – Затраты на покупку – Базовая Стоимость – Стоимость капитальных затрат): 2. То есть, половина прибыли не облагается налогом, а вторая подлежит налогообложению. Но не так все оказывается очевидным между определением прироста капитала и просто доходом, получаемым от вложенного капитала. Причем, доход облагается налогом на все 100%.

Например, вы купили собственность – многоквартирный доходный дом за $800,000, а через несколько лет продали его за $900,000. Ваша прибыль (условно) составила $100,000. Как вы будете декларировать эту прибыль? Как доход или прирост капитала? У вас есть две опции.

  1. Декларация $100,000 как capital gain, когда идет продажа недвижимости, генерирующей доход от сдаваемых картир.
  2. Вы зарабатываете income – доход, если продажа недвижимости оформляется как продажа части инвентории. И не всегда следует предпочитать выбор варианта capital gain из-за разницы коэффициентов в налогообложении между индивидуумом и корпорацией. Очень важно проконсультироваться с вашим бухгалтером, так как ошибки, выявленные через несколько лет, обойдутся вам очень дорого!

Существуют некоторые распространенные заблуждения.

– Распространенным мифом является совет пожить в собственности годик, или, еще лучше, использовать адрес этой недвижимости на своих документах, чтобы уже точно избежать налогообложения, объявив собственность главной резиденцией. Все сложнее становится избежать всевидящего ока налогового управления.

– Часто встречается миф о том, что владельцы недвижимости, делающие ремонт – “fixer-uppers” и продающие после этого ее как свою собственную “principal esidence”, избегают таким образом налогообложения. Однако прошли те времена, когда все это было очень выгодно, и за год прокручивалось несколько таких сделок. Сама знаю историю, когда бизнесмену выставили огромный счет за несколько таких продаж. Он предпочел уехать из страны навсегда, чем рассчитаться с государством, уж слишком большой оказалась сумма…

В любом случае, вам есть, что обсудить с профессиональным бухгалтером. Ведь задача легальной минимизации налогов стоит не тогда, когда уже встал вопрос реализации активов, а когда вы только их приобретаете. Структурирование правильно портфеля ваших инвестиций на начальном этапе поможет сэкономить десятки тысяч долларов, не нарушая закон.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • ПРОДАЕТСЯ угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert, престижном развивающемся районе. Только что покрашен! Premium lot! Запрашиваемая цена $579,000. Отличная возможность для покупающих впервые! CONDITIONALLY SOLD!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq.ft. Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./ Sheppard Ave E.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000)
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.
  • Купят участок земли в двух-трех часах езды от Торонто под строительство коттеджа.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Кризис доступного жилья и способы его решения

На прошлой неделе в русскоязычной прессе промелькнула статья со ссылкой на информацию издания “Huffington Post”. Название канадской версии было: “Is it time to end neighbourhoods of Single Family Homes?” В русском варианте это звучало так: “В Торонто запретят строить дома на одну семью?” Перевод, скажем, неточный, и, поскольку к оригиналу никто не обращался, у многих началась паника: что теперь будет с нашими районами, когда же ждать строительство многоквартирных арендуемых домов в таких элитных местах, как Forest Hill, Rosedale, Bridle Path? Идея статьи состояла в том, что согласно отчету Royal Bank of Canada в городе Торонто катастрофически не хватает жилья. При всё возрастающих ценах на недвижимость резко вверх пошла аренда, а это вынуждает людей уезжать из города в пригороды, отчего работодатели не находят работников, сокращают рабочие места и сворачивают бизнесы. Экономика страдает… Замкнутый круг! При этом владельцы отдельных домов в городе Торонто живут неоправданно свободно, а самое главное – с очень большой нагрузкой на инфраструктуру города и на муниципальный бюджет. При этом (о, ужас!) самым наглым образом платят самые маленькие “property tax” (налог на недвижимость). Вот оказывается в чем, а вернее, в ком причина всех бед!

Давайте разбираться.

Приведем уравнение, по которому рассчитывается Property tax как произведение величины MPAC value на коэффициент – Tax Rate. То есть муниципалитет оценивает расчетную стоимость вашего дома, каждый год определяется бюджет города (строительство дорог, зарплата врачам, полицейским, пожарникам, поддержание инфрастраструктуры и т. д.). Требуемую сумму бюджета раскидывают на всех владельцев собственности (которых в большом городе, конечно, больше, чем в пригородах) пропорционально, в зависимости от оценочной стоимости жилья. Таким образом арифметически выводится коэффициент – “Tax rate” – на текущий год. Так, на что делают упор авторы статьи, это самые щадящие налоги на недвижимость в Торонто из-за самой низкой величины этого коэффициента – 0.614770. Для сравнения, эта цифра составляет в Ошаве – 1.344725, Миссиссаге – 0.801443, Оквилле – 0.734441, Милтоне – 0.659822. Но, с другой стороны, c 2008 года только в Торонто и нигде больше при покупке недвижимости с покупателей взимается Municipal Land Transfer Tax. Его сумма только в 2018 году по муниципальному годовому отчету составила $730 миллионов. Да плюс еще 17 декабря 2019 года было утверждено инфляционное повышение величины “City Building Levy”, заложенной в общей сумме налога на недвижимость, что позволит спонсировать 10-летний проект города по строительству 40,000 единиц арендуемого жилья стоимостью $23.4 миллиарда. Таким образом сумма “Property Tax” в Торонто увеличивается в 2020 году на 4.24%. Так что информация по поводу самого дешевого обладания недвижимостью в городе Торонто сильно преувеличена.

Что касается получения разрешения на обустройство вторых единиц жилья в существующих домах, с марта 2019 года они стали максимально льготными. На годовой итоговой конференции, проведенной Toronto Regional Real Estate Board на прошлой неделе, была представлена карта зонирования города Торонто http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=ZBL_CONSULT, где желтым цветом обозначены районы города, которым дали «зеленый свет» на постройку или переоборудование жилья для возможной ее сдачи или так называемого “co-living” проживания, когда домом владеют две семьи. Так что, хотите – стройте дом на одну семью, хотите – получайте разрешение на дом с двумя отдельными помещениями.

Проблема, которая была обозначена, как требующая немедленного решения, это изменение зонирования огромных территорий в центре города, которые имеют статус индустриальных районов. Там и бизнеса уже давно нет как такового, а бюрократические препоны не позволяют строительным компаниям застраивать огромные заброшенные территории новым жильем.

Еще несколько тем затрагивалось на этой конференции: состояние рынка недвижимости в частном и коммерческом секторах; что происходит с рынком аренды; рост численности населения, состояние транспортной структуры и ее развитие, меры, предпринимаемые провинциальными и федеральными властями, для того чтобы сделать жилье более доступным.

На конференции приводились интересные данные опроса, проведенного с 15 ноября по 19 декабря 2019 года компанией Ipsos, в котором участвовало 2,500 жителей-домовладельцев Торонто и GTA. На вопрос, что помешало переехать в новое жилье в прошлом году, респонденты (11%) отметили высокие расходы, связанные с переездом. 7% опрошенных пожаловались на высокие Land Transfer Tax и Municipal Land Transfer Tax. Половина опрошенных владела когда-либо всего лишь одной собственностью. 49% домов и квартир было куплено в период 2015 – 2018 годы, в прошлый год эта цифра составила только 4%. За 2 последних года увеличилась доля покупателей от строителей на 8%. Кстати, пугающей является тенденция сближения средней цены на новые квартиры и средней цены жилья “freehold” от строителей. Мы говорим о планке $1,000,000. Только 21% из опрошенных покупателей сделали первый взнос (downpayment) меньше 20%. Причем, источником средств у 22% опрошенных была продажа предыдущего жилья, 13% – RRSP, 12% получили деньги в подарок от друзей или родственников. Основными препятствиями при покупке жилья отмечены высокие расходы, связанные с переездом и существующий стресс-тест при получении банковского займа.

При всех существующих проблемах прогнозы очень оптимистичны для продавцов – ожидается повышение цен в 2020 году на 10 – 12%. Не думаю, что эти цифры сильно радуют покупателей. Все риэлторы отмечают отсутствие достаточного количества жилья на рынке, особенно в ценовой категории до $1,000,000. Multiple Offers – это реалии сегодняшнего дня, причем уже вызывающие беспокойство. Такой бурный рост цен на недвижимость наблюдался в 2016 году и в начале 2017-го, что повлекло за собой принятие непопулярных мер по искусственному сдерживанию рынка. Но пока экономические показатели неплохие, как и данные по занятости, иммиграция дает стабильный прирост населения, спрос на жилье был, есть и будет. Будем надеяться, что весенний рынок с традиционным увеличением выставляемого на продажу жилья хоть немного стабилизирует ситуацию на рынке.

Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

  • ПРОДАЕТСЯ угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert – престижном развивающемся районе. Только что покрашен! Premium lot! Запрашиваемая цена $579,000. Отличная возможность для покупающих впервые!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq.ft. Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена – $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Chattels and Fixtures – давайте разберемся!

На второй странице стандартного договора о купле-продаже недвижимости, используемого в провинции Онтарио, вы найдете пункты, в которых должны быть перечислены “Chattels included” (продаваемое вместе с домом движимое имущество) и “Fixtures excluded” – то, что забирается продавцом с собой из имущества, которое каким-то образом прикреплено к стенам, потолку, полу, которое нельзя сдвинуть с места, не повредив поверхности дома. Основное негласное правило: все то, что требует инструментов, чтобы унести эти предметы из дома, скорее всего, является “fixtures”. Если вы можете легко взять какую-то вещь, даже пусть и вытащив штепсель из розетки, это движимое имущество – “chattels”. Есть и еще одно понимание этих терминов: представьте, что можно взять ваш дом и гипотетически его потрясти. Все то, что останется на своих местах, это “fixtures”. Ну, а все, что свалилось, это уже “chattels”. Почему даже такие объяснения не являются достаточно четкими? Например, пульт для автоматического открытия гаража можно легко вынести из дома, при том что сам механизм остается в гараже. Но ведь пульт – это часть всего механизма “garage door opener”. А что вы скажете по поводу зеркал, раздвижных дверей, холодильника, когда одним движением руки все это отсоединяется и легко выносится из дома? “Fixtures” – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. “Chattels” – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.

Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной, холодильник, подаренный вашей бабушкой вам на свадьбу, дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную для вас вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в цену продажи.

Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы: расцветка, описание штор, сателлитных антенн, оборудования в бассейне – все то, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит. В день закрытия сделки или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, можно это сделать в самый последний момент.

Рекомендация покупателям: в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому, если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов на успех либо получения всего обратно, либо требования компенсации за пропавшие вещи.

Если какое-то оборудование в доме не работает и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.

Что делать, если сделка происходит зимой, и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент всегда вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.

Для того чтобы показать серьезность вопроса “chattels / fixtures”, и какие копья могут ломаться в зале суда после закрытия сделок, приведу несколько примеров.

Классика жанра. На вопрос, является ли фигурка гнома на территории дома “fixture” или ” chattel” и может ли ее забрать продавец, ответ, скорее всего, будет положительный. Но если задача будет усложнена и наш гном потяжелеет до 300 килограммов и получит статус скульптуры, ответ не будет таким однозначным. В судах оспаривалось право обладания картинной галереей, которую хотели поиметь вместе с домом покупатели; дорогими азиатскими карпами в пруду, которых продавцы забрали во время переезда. Очень внимательно нужно относиться к контрактам по покупке ферм. Понимайте, что вы покупаете. Входят ли в стоимость покупки постройки, оборудование, урожай, животные?

Нередки случаи, когда исчезают вещи, не представляющие большой ценности вообще. Вплоть до того, что выкручиваются лампочки, откручиваются полочки, держатели для туалетной бумаги и полотенец.

Каковы должны быть действия покупателя после закрытия? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно пишется письмо вашим адвокатом адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно – ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.

Кроме всего сказанного выше, к чести канадского суда хотелось бы отметить, что с жадных и очень «хитрых» продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена покупателями на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

****

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена – $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave. и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
  • Скоро на рынке! Угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Co-ownership – новые тенденции на рынке жилья

Последние несколько месяцев в канадских средствах массовой информации одна из самых горячих и обсуждаемых тем – это невозможно высокие цены на недвижимость. Особенно в Ванкувере и Торонто. В январе 2020 года средняя цена дома в Торонто выросла до $886,688. Мы подошли к тому моменту, когда средний класс в городе практически может исчезнуть. Зарплаты учителей, полицейских, парамедиков, социальных работников не хватает на то, чтобы купить свое собственное жилье. А аренда настолько высока, что на оплату крыши над головой приходится тратить иногда более половины семейного дохода. По данным анализа Статистического бюро Канады за 2016 – 2018 гг, 30,000 человек в год вынуждены уезжать из Торонто в более отдаленные от мегаполиса районы. В то же время недвижимость в самом городе активно приобретается состоятельными покупателями, и Торонто по доступности, а, вернее, недоступности приближается к стандартам Сан-Франциско или Нью-Йорка.

На выставке дизайна интерьеров Торонто, прошедшей совсем недавно, абсолютно во всем присутствовало влияние Востока и минималистических тенденций. Людей учат жить на маленьких площадях функционально с комфортом и удовольствием.

Очень интересно было представление нового тренда, получающего все большее распространение, который называется “co-owning a home”, или совместное владение недвижимостью. Идея состоит в том, что люди объединяют свои финансы и владеют недвижимостью с оговоренными долями. Каковы же преимущества такого вида собственности?

Во-первых, с меньшим начальным капиталом удается приобрести право называться собственником и не выкидывать деньги ежемесячно на аренду.

Во-вторых, у вас появляется доступ к престижным районам, ваши дети ходят в отличные школы и университеты, не тратя много времени на дорогу.

В-третьих, хозяйствование может быть более экономным и эффективным.

Ну и фактор человеческого общения еще никто не отменял!

Объединяются молодые люди, еще не имеющие семей, молодые семьи, пенсионеры, которым не под силу вести хозяйство в одиночку.

Существуют различные опции такого совладения. Например, группа индивидуумов может зарегистрировать корпорацию (которая тоже может иметь различные формы). Оговариваются детали владения. Собственники могут владеть одинаковыми долями и иметь равноправные голоса, либо оговариваются доли каждого владельца и, соответственно, определяется право на голос в принятии решений.

Формы владения недвижимостью бывают:

Tenants in Common – в случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников;

Join Tenants – в случае смерти одного из собственников оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Владение “co-ownership” обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации, которая может быть как просто корпорацией, так и “co-operative” корпорацией и “condo”-корпорацией.

В случае Condominium Corporation каждому собственнику принадлежит своя отдельная квартира, а места общего пользования используются всеми жителями этой корпорации.

Co-operative corporation рассматривает собственность как единое целое, а собственники ее обладают долями в соответствии с вложенными средствами.

Приобретение домов вскладчину становится очень популярным у молодежи. Ведь, скинувшись на downpayment в 20%, вы можете сэкономить на страховке ипотечного кредита. Выигрывается время для накопления нужной суммы, чтобы в дальнейшем приобрести уже собственное отдельное жилье. Лет через 5 – 6 вы получаете не только вложенные вами средства, но и сумму прироста – ведь недвижимость за это время существенно подросла в цене. Все расходы на содержание дома платятся в соответствии с долями собственников.

Что важно, как и в любом партнерстве, – оформление документов надлежащим образом. Покупка дома вместе с чужими людьми –это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на общее обладание недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий.

Должно быть обязательно оговорено право пользования недвижимостью: как внутренними помещениями, так и наружной территорией. Как этой собственностью будут пользоваться гости, возможно, новые члены семей.

Финансовые и страховые обязательства должны быть оговорены. В каких долях также будет оплачиваться mortgage, налог на недвижимость, свет, газ, вода, вывоз мусора, возможные траты на ремонт.

Как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени.

С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег, отложенных на общем счету.

В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.

Абсолютно четко все стороны должны понимать план выхода из “co-ownership” договора, если кто-то из владельцев хочет продать свою долю. Кандидатуры новых владельцев должны быть утверждены другими хозяевами. Как будет перестраиваться договор в случае появления новых членов семей владельцев, что будет в случае смерти одного из хозяев, как правильно определить рыночную стоимость объекта, если возникнет ситуация с оценкой стоимости доли одного из владельцев жилья.

Процесс приобретения “co-ownership” жилья не сильно отличается от обычного процесса покупки.

– Начинать весь процесс нужно в кабинете mortgage брокера, чтобы понять свои финансовые возможности.

– Изучить ситуацию на рынке, просчитать все необходимые платежи вместе с отчислениями в резервный фонд.

– Проверить в муниципалитете, не будет ли провоцировать муниципальных инспекторов продвинутая идея совместного проживания на проверки и штрафные санкции, если зонирование района позволяет проживание только одной семьи в доме. Если дом покупается уже с несколькими юнитами, обязательно проверяйте легальность сделанных перестроек и соответствие зонированию.

– Подсчитать свои расходы на закрытие сделки.

Сейчас на рынке услуг появились строительные компании, которые построят, перестроят или отремонтируют ваш дом в соответствие с вашими требованиями. Ваш дом должен быть удобен для всех проживающих в нем!

Кроме совместного обладания недвижимостью, неожиданно для себя я обнаружила такое явление как совместное проживание в съемном жилье в абсолютно чудесных условиях за умеренную цену, когда какая-то территория остается местом общего пользования. Молодые профессионалы не прочь поселиться в таких домах. Никто не спрашивает кредитной истории у вновь прибывших профессионалов, не требует проплатить аренду за год вперед, все организовано до мелочей. Позиционируется такой сервис как проживание в условиях пятизвездочного отеля за очень разумную цену.

Звоните, если у вас возникли вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave. и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! 2-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
  • Скоро на рынке! Угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро.до $600,000).
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!