Жанна Томсон, брокер

Премьер-министр Канады Джастин Трюдо объявил неделю назад об отмене налога GST для новых зданий, предназначенных для сдачи жилья в аренду. Защитники квартиросъемщиков сетуют на то, что большого влияния эта мера не окажет, особенно тогда, когда людям предлагают маленькие квартирки, похожие больше на коробки из-под обуви. Обещание об отмене GST, федерального налога с продаж нового жилья, предназначенного для сдачи в аренду в течение семи лет, прозвучало от премьера еще в предвыборную кампанию 2015 года в Лондоне (Онтарио). Более того, он предлагал всем провинциям убрать заодно и провинциальные налоги (в Онтарио – это PST). Канадцам нужно строить больше квартир для людей, нуждающихся в аренде жилья, а не для инвесторов, которые предлагают прибыльную, но краткосрочную аренду в Airbnb. Изменения коснутся строительства многоквартирных домов, студенческих кампусов и общежитий для пожилых людей и предназначенных для долгосрочной аренды жилья. Одной из идей является стимулирование застройщиков строить больше квартир, достаточно просторных для проживания больших семей, а не квартир-«крошечек».

В тот же день Пол Каландра, недавно назначенный министр муниципальных дел и жилищного строительства Онтарио, объявил, что его правительство будет работать с Оттавой, чтобы отменить, в том числе, и провинциальную порцию налога как можно скорее.

Новости из Оттавы и провинции с одобрением были встречены представителями строительной отрасли. Так, Дейв Уилкес, президент и генеральный директор Ассоциации строительной индустрии и землеустройства (BILD), заявил, что, наконец, правила игры меняются, и правительство заслуживает аплодисментов. Он добавил, что «бизнес-модель» специализированной аренды (rental apartments) просто не работает из-за высоких процентных ставок и высоких затрат на рабочую силу. Застройщики должны платить HST авансом, поэтому требуются годы, чтобы заработать эти суммы на арендной плате. Таким образом останавливается развитие этого сегмента рынка недвижимости.

Прозвучало и менее оптимистическое заявление. Например, Джорди Дент, исполнительный директор Ассоциации арендаторов Торонто, утверждает, что каждый раз, когда обсуждаются меры по решению проблемы выхода из кризиса, выигрывают только те, кто и так получает прибыли и сверхприбыли в отрасли строительства недвижимости. Сам Джорди Дент выступает за расширение налоговых льгот для строительных организаций, строящих жилье для нуждающихся квартиросъемщиков, для тех, кто строит просторные квартиры для больших семей, для тех, кто заведомо ориентируется на жилье экономного типа с невысокой арендной платой.

По статистике, средняя плата за аренду односпальной квартиры в Торонто взлетела в сентябре текущего года до $2,600. За комнату в квартире, которая делится между проживающими, люди платят, в среднем, $1,302 в месяц. В городе чрезвычайно мало проектов строящегося арендного жилья, поэтому арендаторы вынуждены обращаться к владельцам кондоминиумов – крошечных квартир, за которые нужно платить бешеные деньги. Эта логика не совсем понятна. Люди в Торонто уже платят за односпальные квартиры $650,000 – 750,000, и никого не смущает концепция минимализма. В то же самое время правительство объявляет борьбу за комфорт и доступность аренды для другой категории граждан. Правилен ли этот подход, покажет будущее, но что-то мне подсказывает, что любые перекосы до добра не доводят.

Эффект от отмены налога HST не будет заметен сразу. Год – два понадобятся для раскачки. Пока же набирает популярность организация сообществ людей, вынужденных жить в трейлерах – домиках на колесах. На район Port Lands, находящийся недалеко от известного района Distillery District, недавно обратили внимание журналисты. На самом деле, как оказалось, этот район стал привлекательным уже давно, ведь это больше индустриально-коммерческий район, в котором на незваных гостей никто не жалуется. Городские власти приступили к масштабной реконструкции территорий, находящихся всего в 5 километрах от даунтауна Торонто. У каждого из жителей кемпинга своя нелегкая судьба. Да, у них есть деньги на топливо и еду, а ведь есть и совсем неимущие люди, которые ютятся в палаточных городках. Без помощи государства проблемы этих людей не решить. Имеет значение абсолютно все: изменение законодательства, современные технологии, финансирование и налоговые льготы. Есть горячие головы, которые требуют объявить право на жилье приоритетным, отобрать и поделить избытки недвижимости. Вряд ли этим революционным решением будут довольны владельцы недвижимости, ступившие на нелегкий путь инвестора.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

И опять приходится возвращаться к предупреждениям работать аккуратно со строительными компаниями. В конце августа молодая семья должна была зарегистрировать построенный таунхаус в северном районе Ричмонд Хилл – на перекрестке Yonge Street & Bond Crescent. Это проект компании Dormer Bond Inc., партнера Rivermill Homes. Совершенно неожиданно компания повысила свои расходы на строительство, выставила счет за это покупателям, а сумма оказалась значительной – дополнительные $30,533. Сумма детально расписывалась как повышение затрат на балки, каменную кладку, покрытие на крыше, пиломатериалы. Эта сумма была добавлена к начальной стоимости покупки $742,490. Нигде в начальных документах не оговаривались варианты удорожания контракта из-за отсутствия оригинальных материалов и необходимости поисков различных альтернативных вариантов. Покупатели въехали в таунхаус в ноябре прошлого года с условием того, что окончательный пересчет по использованию дорогостоящих материалов будет сделан уже на стадии окончательного закрытия сделки.

Стивен Шаб, адвокат, представляющий интересы покупателей, написал письмо в строительную компанию. Он указал юристам застройщика на рекомендации Home Construction Regulatory Authority (HCRA) относительно потенциальной возможности повышения цен в течение процесса строительства. Любые предполагаемые изменения цены недвижимости должны быть сделаны своевременно и обсуждены с покупателями сразу, а не на самом последнем этапе. Если застройщик составляет Договор купли-продажи таким образом, что покупатель может быть введен в заблуждение, HCRA вправе рассмотреть вопрос о том, имело ли место профессиональное нарушение и обладает ли компания-застройщик необходимой компетенцией для сохранения лицензии на строительство.

В ответ на претензии адвоката покупателей строительная компания не стала настаивать на своих претензиях и отозвала иск в $30,533 и дополнительных $3,500, но в обмен потребовала подписать договор о неразглашении. Этот договор обязывает потерпевшую сторону не разглашать детали процесса и соглашения с застройщиком. В итоге покупатели стали полноправными обладателями своего жилья без дополнительных поборов.

Еще один урок для покупателей новых домов и квартир, находящихся на стадии строительства. Необходимо изучение контракта на начальном этапе, когда еще не поздно скорректировать пункты договора, не отвечающие интересам покупателей, а иногда и прямо противоречащим им. Однозначно, строительная компания должна быть лимитирована в своих возможностях манипулирования ценами в зависимости от флуктуации цен на рынке стройматериалов.

Какова сейчас ситуация на рынке нового жилья? За последние два с половиной года в Онтарио было зарегистрировано больше строек, чем за последние 30 лет. Но специалисты утверждают, что даже эти темпы нельзя назвать удовлетворительными. Цифра, к которой стремится правительство провинции – это полтора миллиона единиц жилья за период в 10 лет. Из этого следует, что в год нужно сдавать 150,000 единиц жилья. В первом и втором кварталах 2023 года было начато строительство 44,000 единиц, вторая половина года ожидается не такой успешной из-за повышения цен на стройматериалы, последствий роста процентной ставки и недостаточного количества трудовых ресурсов. Более того, рост числа новых строек, наблюдаемый за последние два года, в основном является следствием предыдущего высокого спроса на жилье, вызванного резким снижением процентных ставок во время пандемии. Так как процентные ставки выросли с марта 2022 года с 0.25% до 5%, застройщикам и инвесторам стало сложнее занимать деньги и финансировать проекты. Именно этот фактор станет замедляющим строительство в ближайшем будущем.

Не очень радующая ситуация сложилась на рынке строительства кондоминиумов. Продажи во втором квартале снизились на 35% по сравнением с тем же периодом прошлого года. Цены на квартиры впервые стали снижаться, чего не происходило последние 10 лет. Спад в этом сегменте рынка получит свой результат через несколько лет, когда мы будем наблюдать серьезный дефицит предложения.

Существует проблема дефицита жилья «среднего» класса. По-прежнему недостаточное внимание уделяется строительству дуплексов, триплексов, многоквартирного жилья, жилья средней этажности.

А чтобы построить более доступные по цене квартиры, правительству необходимо предоставить недорогие кредиты и отменить HST при аренде жилья, чтобы стимулировать большее количество таких новостроек, так считают эксперты.

Еще в феврале 2022 года правительство провинции Онтарио представило отчет Целевой группы по доступности жилья, в котором изложены способы ускорения жилищного строительства и повышения его доступности. Помимо пожеланий по уплотнению городских центров за счет строительства зданий средней и высокой этажности, эксперты высказались и за уплотнение уже существующих домов, предназначенных для проживания одной семьи, переоборудование таких домов в многоквартирные.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Отмывание денег с помощью сделок с недвижимостью стало проблемой за последние годы в Канаде. По словам главы Ontario Real Estate Association Тима Худака, рынок жилья провинции наводнен «грязными» деньгами.

По данным расследования по отмыванию денег, проведенного правительством Британской Колумбии, за 10-летний период посредством сделок с недвижимостью Онтарио было отмыто около $30 миллиардов доходов, полученных незаконным путем. Обнаружить незаконные деньги, попадающие в систему рынка недвижимости, чрезвычайно сложно, именно поэтому эффективное решение ускользало от регулирующих органов в течение многих лет.

Недавно компания из Ванкувера Iluminai Intelligence создала программу с базой данных, помогающих выявлять лиц, отмывающих деньги на рынке недвижимости, и представила эту программу в Онтарио.

Фридрих Клаус, Кристофер Морено и Джесси Латам – партнеры, зарегистрировали свою компанию два года назад. Уже в июле этого года открылся клиентский центр в Онтарио, где расположен центр обработки данных. Компания использует систему NexOne, которая уже применяется в сфере недвижимости для регистрации транзакций и обработки отчетности.

Как отметил Фридрих Клаус, в вопросах мошенничества новое – это хорошо забытое старое. Многие махинации, которые были признаны преступлениями на финансовых рынках 100 лет назад, сейчас получили широкое распространение в секторе недвижимости, потому что их практически невозможно отследить, так как доступ к данным очень ограничен.

Компания Iluminai Intelligence ставит целью разоблачение тех лиц, кто использует деньги, заработанные незаконным путем, и пытается сделать их законными, направляя финансовые средства через легальное предприятие или инвестиции, тем самым «отмывая» их от сомнительного прошлого.

Один из методов заключается в использовании денег, заработанных незаконным путем, в виде ипотечного кредита, а затем в заявлении об их погашении, регистрируя это как законный доход.

Другой вариант – внесение в несколько банков сумм чуть менее $10,000 наличными. $10,000 – это пороговая сумма, выше которой банк обязан сообщать о таких депозитах.

Для покупки дома или квартиры, как правило, выписывается ряд чеков.

Тим Худак, Ontario Real Estate Association CEO, считает, что риэлторы не откажутся от любой помощи, для того чтобы положить конец всем нелегальным схемам, отмечая, что более всего махинации распространены в провинциях Британская Колумбия и Онтарио, где в последние годы наблюдается бум на рынке недвижимости. По его мнению, отмывание денег противоречит общественным интересам и усугубляет проблемы с доступностью недвижимости. Он считает, что правительство недостаточно серьезно относится к этой проблеме, в результате ухудшается положение честных покупателей.

Основная система предотвращения отмывания денег на рынке недвижимости Онтарио находится в ведении канадского центра анализа финансовых операций и отчетов (FINTRAC), который обязует риэлторов выявлять и сообщать о любой подозрительной деятельности. Брокеры обязаны отвечать на вопросы подробной анкеты FINTRAC. При этом Фридрих Клаус отметил абсолютное неудобство пользования этой системой как риэлторами, так и властями. По его мнению, компания Illuminai предпочитает более откровенный подход к созданию базы данных и дает возможность анализа и сканирования любой подозрительной сделки. Сама система будет упрощена с целью большей эффективности. Компания будет иметь доступ к различным источникам данных, например, к зарубежным юридическим документам, данным Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

На сегодняшний день риэлторам чрезвычайно сложно оценить своих клиентов, ведь у них нет никакой информации о финансовом состоянии покупателей или продавцов недвижимости. Какие есть основания подозревать своих клиентов в недобросовестности или, еще хуже, в финансовых преступлениях? Подозревая во всех тяжких своих клиентов, агент может не иметь никаких доказательств на этот счет. Гораздо большей финансовой информацией могут обладать брокеры по ипотеке и адвокаты. Ilumni работает с компьютерной базой данных, где на каждого клиента содержится досье, находится ли он под санкциями; есть ли какие-то судимости; представляет ли он какую-либо угрозу. Полезным источником информации являются фондовые рынки, которые, как оказывается, могут отслеживать лиц, занимающихся отмыванием «грязных денег». Идея состоит в том, чтобы отслеживать, имея всю информацию, «подозрительные» сделки, при которых люди или номерные компании, не имеющие больших средств и никаких возможностей, стремительно обогащаются с помощью покупки и продажи недвижимости или ее аренды. Судя по тому, что государство заинтересовано во внедрении этой новой системы, ее разработчики не видят никаких проблем в немедленном определении подозрительной сделки, как только им будет получен доступ к регистрационной системе и условиям, на которых получен ипотечный заем.

Соединенные Штаты Америки и Великобритания уже давно ставят всевозможные преграды на пути к легализации денег, добытых нечестным путем. Из-за того, что Канада более пассивна, мошенники пытаются максимально активно использовать лазейки законодательства в нашей стране. Именно поэтому государство намерено сделать все возможное, для того чтобы положить конец всем нелегальным схемам.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На рынке недвижимости, к сожалению, повторяется ситуация пятилетней давности. При растущих процентных ставках, снижающихся и очень осторожных оценках недвижимости компаниями, к которым обращаются банки при подписании договора с покупателями, приходится сталкиваться со сложностями закрытия сделок покупки домов от строительных компаний. У тех покупателей, у которых достраивается дом, в котором они планировали жить сами, нет возможности продать свою недвижимость, в которой они проживают сейчас, за желаемую цену. На покупку новой недвижимости банки не хотят давать заём на полную стоимость из-за того, что опасаются снижения цен на рынке. В итоге, потенциальные покупатели, не имеющие возможности найти или занять деньги, вынуждены столкнуться не только с потерей депозита, но и с возможными судебными разборками, если строительная компания будет вынуждена продать дом существенно ниже стоимости. В последнем случае покупатели должны будут оплатить строительной компании еще и разницу в цене недвижимости.

На рынке нового жилья появляются первые признаки неблагополучия. Совет любого специалиста – закройте покупку построенного дома любыми способами, потом продайте его, если не можете оплачивать ипотеку. Это всегда лучше, чем годами продолжать судебную тяжбу, закончив ее потерей сотен тысяч долларов и объявлением банкротства.

Как вариант, последние годы стала распространенной продажа “assignment sale”, когда продается контракт со строительной компанией. Для этого нужно проверить подписанные документы с адвокатом на предмет условий переоформления контракта на новое лицо. Обычно строительные компании за продажу контракта могут налагать штрафные санкции. Новым покупателям часто «везет» выторговать и лучшую цену. Ведь для первого покупателя лучше потерять немного, чем обрекать себя на годы судов и огромных потерь.

После повышения ставок Банком Канады в июне и июле многие риэлторы отметили заметный рост интереса к “assignment sale” – сделкам, когда первоначальный покупатель недвижимости на этапе строительства передает права и обязанности по договору купли-продажи другому покупателю.

Симеон Папайлиас, управляющий партнер Royal LePage’s REC Canada, отметил рост таких продаж в последнее время с обычных 10 – 15% до 30%. Причем, строящиеся квартиры не так сильно подвержены этой тенденции из-за достаточного спроса на них. Новые иммигранты, молодые специалисты и семьи, инвесторы держат спрос на этот вид недвижимости. Более дорогой сегмент рынка – дома стоимостью $1.5 миллиона и выше – подвержен гораздо большим флуктуациям.

Отрасль строительства новых домов в целом ощутила негативные последствия экономического спада. Продажи упали более чем на 50% ниже среднего показателя за 10 лет. То, что Даг Форд собирается снять протекцию с десятков акров земельных участках заповедного Зеленого пояса, не сильно повлияет на покупательскую активность, а строительство на этих лакомых кусочках земли не сможет быть застрахованным от тех негативных трендов, которые только набирают скорость в нездоровой экономике.

Адвокат Марк Моррис, работающий в сфере недвижимости, отмечает нездоровую тенденцию покупателей, пытающихся найти любую возможность выхода из контракта по покупке новостройки. Это, кстати, тоже возможный вариант. Первый шаг, который вы делаете после изучения вашего контракта адвокатом, это обращение к представителям строительной компании. К счастью, там тоже есть люди, которые могут войти в вашу ситуацию. Ситуация может быть самой разной: увольнение с работы, переезд в другой город, провинцию, страну, развод, болезни. Бывает, что вся неприятная ситуация может закончиться подписанием документа “Mutual Release” и без катастрофических последствий.

При ожидаемом подъеме процентных ставок в течение еще одного года вполне вероятен прогноз неотвратимого прессинга на покупателей нового строящегося жилья.

Проблема покупки строящегося жилья состоит в том, что, несмотря на солидный депозит (от 10% до 20%) и вроде бы определенную цену, ножницы между положением рынка недвижимости во время покупки и во время закрытия зачастую не позволяют покупателям получить нужную сумму займа, на которую они рассчитывали.

Проблемой может быть и пункт в договоре – о наличии разрешения о передаче контракта на чье-то другое имя. Именно это нужно проверить у адвоката перед тем, что вы что-то соберетесь делать. Обычно строительные компании дают такое разрешение, но размещать объявления о продаже этой недвижимости, особенно в риэлторской базе MLS, строжайше запрещено. Нарушители могут быть наказаны существенными штрафами.

В любом случае, assignment sale становится все более популярной транзакцией, когда ситуация может быть разрешена ко взаимному согласию сторон. Продавец контракта избавляется от головной боли, а покупатель контракта может заключить выгодную сделку.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Интересны факты, опубликованные недавно в отчете компании Re/Max. Во втором квартале текущего года цены выросли в трех районах: Bayview Village – на 21.4%; Etobicoke’s Alderwood – на 9.3%, North York – на 1.4%.

На западе Little Italy и в Trinity Bellwoods цены на отдельные дома выросли на 16% во втором квартале 2023 года по сравнению с тем же периодом прошлого года – от $2,1 млн. до $2,46 млн. В Cabbagetown также цены поднялись на 11.7% и достигли $3,1 млн. по сравнению с $2,8 млн. в прошлом году.

Более скромным ростом может похвастаться Rosedale – 4.3%, где цены на жилье поднялись с $4.1 млн. до $4.3 млн. В районе Don Mills цены на жилье выросли на 3.7%, от $2,36 млн. до $2,44 млн.

Не везде дела обстоят так же. Например, цены на отдельные дома упали в остальных районах Торонто. Спад составил от 1% в Newtonbrook East в North York до 17% в Forest Hill.

Такие районы, как Trinity Bellwoods и Cabbagetown, остаются очень привлекательными из-за близости к центру и из-за более выгодной цены по сравнению, скажем, с районом Rosedale, по мнению брокера Камерона Форбса из Re/Max Realtron Realty. Дома в Little Italy или Don Mills продаются дешевле, хотя эти районы расположены гораздо ближе к центру. Именно из-за повышенного спроса и недостаточного предложения выходящих на продажу домов цены растут быстрее, чем в остальных районах города.

В остальных районах города цены на недвижимость пошли вниз в первой половине года. Специалисты связывают это с ростом процентных ставок, которые выросли на 4.75 пункта с марта 2022 года. При этом продавцы недвижимости не торопятся выходить на рынок, ожидая понижения процентных ставок и вследствие этого стремительного роста цен. Покупатели же ждут понижения ставок, чтобы получить возможность кредитования от банка. Скорее всего, осенью эта тенденция сохранится. Ставки выросли, количество транзакций сократилось, движение на рынке существенно затормозилось.

В отчете говорится о ранее недооцененном районе North York – Bathurst Manor. Он простирается треугольником к востоку от перекрестка Dufferin St./Steeles St. до Sheppard Ave. W./Don River Blvd. Многие годы молодые семьи, покупающие свои дома впервые, обосновывались именно в этих краях. Стоимость отдельных домов здесь сейчас чуть более $1,7 млн, что сегодня самая низкая средняя цена в центральных районах города. Из-за этого первые шесть месяцев года здесь наблюдался небольшой рост активности по сравнению с этим же периодом прошлого года. Широкие земельные участки – 50 кв. футов, одно- и двухэтажные дома дают потенциал для желающих привести эти дома в порядок и после косметического или капитального ремонта рассчитывать на дополнительный рост цены дома в будущем.

Строительный бум в западной части города, возведение новых кондоминиумов и таунхаусов, приведение в порядок набережной Онтарио, привело к заинтересованности покупателей в районах Alderwood, Long Branch, New Toronto, Mimico.

Наибольшее снижение активности рынка недвижимости было отмечено в районах High Park, North Junction, Bloor West Village. Там количество выставленной на продажу недвижимости снизилось на 58% по сравнению с июнем прошлого года. В районах Rosedale Moore этот показатель снизился до 43.8%, Leaside – до 40%. Это традиционно районы, где живут в основном состоятельные семьи, поэтому «текучка» совсем небольшая. Как только случается желанная покупка в этих привлекательных районах, люди живут здесь десятилетиями. Хорошие школы, дружные соседи, удобная инфраструктура – что еще нужно для комфортной жизни семьи?

Ближайшее будущее рынка недвижимости видится достаточно спокойным, по мнению экспертов Re/Max. По моему мнению, все те хозяева, которые еще пока пользуются своими резервами или кредитными возможностями, будут ждать лучших времен. Следующее заседание Центрального банка Канады назначено на 6 сентября. Если будет еще повышение процентных ставок, а потом еще и еще, то в какой-то момент сработает триггерный эффект. Люди вынуждены будут продавать дома. За этим последует эффект «домино». Именно тогда рынок может развернуться совершенно в другую сторону. Уже сейчас видны первые признаки неблагополучия. Очень многие покупатели новых построенных домов не могут их зарегистрировать, так как не в состоянии продать за желаемую цену недвижимость, в которой они проживают. Последствия могут быть плачевными – потеря депозитных денег и судебные тяжбы на сотни тысяч долларов со строительными компаниями.

Рекомендую не тянуть время до последней минуты, когда ничего уже нельзя будет поправить. Если вас беспокоит ваша ситуация или нужна информация по вашему району, звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнее время не утихает скандал вокруг решения открыть часть земель, находящихся под защитой провинциальных законов, так называемый Greenbelt – «Зеленый пояс». Это охраняемая законом территория зеленых насаждений, сельскохозяйственных угодий, лесов, водно-болотных угодий и водоразделов, находящихся территориально в южной части провинции Онтарио и окружающих значительную часть земель за территорией Golden Horseshoe. Она простирается на 810,000 гектаров от Ниагарских водопадов до Питерборо. Зеленая зона получила охраняемый статус в 2005 году, когда провинция Онтарио приняла Greenbelt Act. Целью этого акта стала охрана природных ресурсов от стремительного роста строительства все новых кварталов жилья и урбанизации все новых и новых территорий.

Несмотря на существующее законодательство, в сентябре прошлого года известная строительная компания Rice Group купила за $80 миллионов два участка, которые были под полным запретом на застройку. Общая площадь земельного участка составила около 700 акров. Эта инвестиция должна была много раз окупиться, как только этот лакомый кусок земли был бы исключен из зоны протекции «Зеленого пояса».

В декабре прошлого года, несмотря на возражения оппозиции, официально было выведено из-под защиты 2995 гектаров земли близ Торонто (Great Toronto Area) и Гамильтона – всего 15 районов. Это произошло через 10 дней после того, как закончился 30-дневный период подачи предложений и возражений от муниципалитетов, природоохранных органов, экологических организаций, сельскохозяйственных групп и общин коренных народов. Было получено более 27,000 предложений. Большинство из них были «против» и требовали дальнейшей доработки и пересмотра проекта. В выигрыше были только девелоперы и строительные компании. Тот факт, с какой скоростью все эти разрешения принимались, указывал, что коварный план было выгодно ввести в действие как можно быстрее.

В своем решении правительство Онтарио заявило о возможности строительства 50,000 новых домов на новой территории и около 1.5 миллионов единиц жилья в течение 10 лет. Железным аргументом приводилась острая необходимость жилья в Онтарио. На самом деле, как заявил Фил Потен, менеджер Программы охраны окружающей среды Онтарио, за пределами «Зеленого пояса» находится достаточное количество земли, чтобы полностью удовлетворить жилищные потребности Онтарио, и нет абсолютно никакой необходимости взрыхлять тракторами и бульдозерами земли заповедника.

Как впервые сообщила CBC News, среди приобретателей земель оказались известные девелоперы и строительные компании. Некоторые из этих застройщиков делали пожертвования Прогрессивно-консервативной партии Онтарио и ее политикам. Премьера Онтарио Дага Форда обвиняют в слишком дружественных отношениях с избранными покупателями земли, в странных обедах со своими друзьями, в раскрытии инсайдерской информации, позволяющей сказочно обогатиться отдельным девелоперам и строителям.

Кроме жилья, планируется строительство и двух скоростных дорог – Bradford Bypass и Highway 413, пересекающих заповедные территории.

11 января 2023 года лидеры Либеральной партии, Партии зеленых и Партии народных демократов обратились с требованием провести аудит действий правительства Онтарио.

Генеральный аудитор Бонни Лисик после 6-месячной проверки представила отчет о целесообразности снятия протекции с 15 участков земли из заповедной зоны Greenbelt. Работа аудитора зачастую прерывалась скандалами и отказами предоставить нужную информацию. Именно с просьбой оставить в покое его и его компанию обращался в суд Сильвио Де Гасперис, владелец компании TACC. Сам Даг Форд подчеркивал, что скрывать ему нечего, единственное его желание – это вывести провинцию из жилищного кризиса. Однако на 93 страницах отчета уже подтверждено, что предпочтения отдавались определенным застройщикам по торговле территориями на сумму $8.28 миллиарда. Премьер подтвердил «неправильность» этой сделки. Аудитор подчеркнула, что изымание 7,400 акров земли из-под протекции не может являться стандартной или оправданной практикой без согласованного изучения этого вопроса всеми специалистами и причастными к этому лицами. По мнению Бонни Лисик, этот процесс координировал Райан Амато, руководитель аппарата кабинета министра по муниципальным делам и строительству, без привлечения экспертов по землепользованию.

Несмотря на выводы генерального аудитора, и Даг Форд, и Стивен Кларк, министр по муниципальным делам и строительству, более часа отвечавшие на вопросы журналистов по итогам проверки, не считают нужным пока пересматривать свое решение. Вместо тотального обвинения в коррупции и взяточничестве, лидеры партий рекомендуют на сегодняшний день, по крайней мере, уволить со своего поста министра. В любом случае в заключительном отчете утверждается, что выбор земельных участков не был справедливым, объективным или полностью проинформированным. Все те, кто имел доступ к обеду Ассоциации строительной индустрии и землеустройства (BILD) в Paramount Event Space, получили инсайдерскую информацию. Пока было рекомендовано еще раз пересмотреть решение по исключению 15 участков земли из заповедной зоны. На какие-то вопросы еще не получены ответы. В любом случае, если вы собираетесь покупать недвижимость, поинтересуйтесь о возможных изменениях зонирования выбранных районов в недалеком будущем.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Буквально на днях в издании “The Star” был опубликован материал о семье, которая купила дом своей мечты в Бэрри два года назад, но из-за отсутствия возможности платить за него была вынуждена выставить его на продажу. Что же произошло?

Как известно, Банк Канады повысил ключевую ставку до 5%, и это, отмечают специалисты, не предел! Будут ли еще повышения в дни заседаний Банка Канады 6 сентября, 25 октября и 6 декабря 2023 года, никто не знает! Все это привело к тому, что многие семьи с большими долгами по ипотеке действительно находятся в кризисном состоянии. При фиксированной ставке проблемы возникнут тогда, когда нужно будет обновлять сроки ипотеки, но при плавающей ставке любое повышение ключевых ставок сказывается на семейном бюджете сразу же. У семьи, о которой писалось в газете, полтора года назад ежемесячный платеж по ипотеке составлял $2,850 в месяц. Сегодня платежи выросли до $6,200! За это время столько было сделано всего в доме, с любовью и радостью обживали люди свое жилье! Дом – 4 спальни, замечательный участок 51 х 190 футов, площадь 3200 кв.футов, шикарный район в Springwater! И как обидно было принимать решение о продаже дома, где все обустроено с таким вкусом… Найден вариант более дешевого проживания – аренда дома за $4,000.

Самое печальное в этой истории, что два работающих (и зарабатывающих неплохие деньги!) человека в семье (жена – косметолог с хорошей клиентурой, муж работает в двух строительных бизнесах), не смогли потянуть ипотечные платежи. Добавился еще фактор ковидного карантина, во время которого супруге нельзя было принимать клиентов. Естественно, она обратилась за помощью к государству и воспользовалась опцией CERB. Но, как и многим другим, недавно ей пришло уведомление о том, что все полученные деньги необходимо вернуть государству обратно. Пока семья не пользуется услугами Food Bank, но уже есть семьи с годовым доходом $100,000, у которых нет другого выхода, как обращаться к социальным службам за помощью.

Шарон Палмер, исполнительный директор Barrie Food Bank, утверждает, что, если будет еще одно повышение процентной ставки, это ляжет неподъемным бременем на перегруженные и без того услуги. Повышение стоимости жизни ведет к тому, что все больше одиноких людей и многодетных семей обращаются впервые за помощью к социальным службам. Более 700 человек обратились в Food Bank Barrie в мае и июне этого года. Спрос же на продукты продовольственного банка по сравнению с прошлым годом вырос вдвое. Больше, чем когда-либо, требуются пожертвования, привлекаются и обучаются волонтеры, которым продлили часы работы уже с августа.

Другая тревожная тенденция – кражи в продуктовых магазинах, которые выросли в разы. Большинство этих людей никогда бы не рискнули, если бы не обстоятельства, которые вынудили их к этому. Статья вызвала много комментариев. Начиная с того, что все эти безобразия вызваны некомпетентными действиями правительства, загоняющими нормальных людей в финансовую ловушку, и заканчивая тем, что люди сами виноваты и не могут рассчитать свои возможности, соглашаясь на огромные кредиты.

Наверное, истина находится, как всегда, посередине. Нет сомнения, что государство должно нести ответственность за предпринятые действия и ухудшение финансового положения населения. Но, сказать честно, назвать безнадежной ситуацию, в которой оказались герои статьи, я тоже не могу. Ведь купили они дом два года назад примерно за $960,000, продали в апреле за $1,250,000. Даже с учетом сопутствующих расходов вроде бы не должны были выйти в минус. Это все к тому, что какая-то приличная сумма денег у пары останется и даже при том, что хотелось бы и дальше проживать в своем любимом доме. Но из вынужденной сделки они все-таки вышли с прибылью.

Если ситуация этой семьи напоминает вашу, не ждите до последней минуты, когда просто неоткуда станет платить эти дополнительные тысячи платежей! Пока еще есть диспропорция в спросе и предложении на рынке недвижимости – действуйте и продавайте вашу недвижимость, ставшую непосильным бременем! Не ждите дальнейших повышений ставок, за которыми может последовать всплеск вынужденных продаж или продаж домов банками, подумайте о своем положении сегодня. Это обращение к продавцам недвижимости – звоните! Первые признаки неблагополучия уже есть на рынке. Компания Urbanation сообщила на днях, что средняя цена на новые кондоминиумы упала до $1,411 за кв. фут в прошлом квартале, что означает снижение на 1.3% по сравнению с предыдущим кварталом, снижение на 2.2% по сравнению с предыдущим годом и первое годовое снижение цен в сегменте строительства новых квартир впервые за 10 лет.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В прошлом выпуске «Канадского Курьера» мы уже затрагивали тему рисков и преимуществ рынка недвижимости со «вторых рук». В первом случае, подписывая договор со строительной компанией, вы фактически не имеете никакого представления, как будет выглядеть ваше новое жилье, куда будут выходить ваши окна. Но за эти неудобства вы получаете новые дом или квартиру, в которых все «с иголочки», и вы наслаждаетесь абсолютно новыми полами, стенами, дизайном вашего жилья. Когда вы идете на рынок вторичного жилья, вы можете быть не совсем довольны устаревшими стандартами и, возможно, «бабушкиными» интерьерами. Одной из причин выбора жилья от строителей является и надежда на то, что за время строительства стоимость жилья подрастет. Последнее утверждение имело смысл лет 20 назад. К сожалению, строительные компании отталкиваются от цен на сегодняшнем рынке и ориентируются на непрекращающийся тренд бешеного роста цен.

Когда покупатель соглашается на ту или иную модель квартиры или дома, он подписывает контракт покупки со строительной компанией, дожидается подписи продающей стороны, у него по закону есть право обдумать целесообразность своей покупки, обсудить финансовые возможности и показать контракт своему адвокату. Всегда следует помнить, что стандартная форма договора, подписываемого вами на рынке вторичного жилья, постоянно совершенствуется и защищает права как покупателей, так и продавцов. При покупке нового жилья вам предлагается договор, защищающий интересы строительной компании. Именно это и требует внимания вашего адвоката, отстаивающего ваши интересы. В последнее время в такие договоры добавляются все новые пункты, вступающие в противоречие с интересами покупателей. Покупая недвижимость “resale” – или на вторичном рынке, вы подписываете контракт, где оговорена сумма депозита, который подтверждает серьезность намерений покупателей. Сумма депозита может варьироваться, но обычно у продающей стороны не возникает вопросов, если покупатель дает чек в размере 5% от договорной цены недвижимости. Депозитный чек по договоренности с продавцами обычно хранится до закрытия сделки на трастовом счету риэлторского агентства, которое и представляет интересы продающей стороны. Можно и обговорить место хранения депозитных денег у одного из адвокатов – продавца или покупателя, что случается значительно реже.

Когда вы покупаете недвижимость с чистого листа у строительных компаний, расписание проплат депозитных денег регулируется строительной компанией, и хранятся они у адвоката заинтересованной стороны – адвоката строительной компании. В случае если жилье не будет построено, государство страхует ваши деньги, но в определенном размере. Так, если контракт на покупку нового “freehold” дома подписан до 1 января 2018 года, у вас застраховано и будет возвращено только $40,000. Если контракт подписан позже этой даты, покрытие депозитных денег дома стоимостью меньше $600,000 будет составлять сумму до $60,000. Если цена недвижимости больше $600,000, то страховое покрытие депозита будет составлять 10%, но сумма при этом не должна быть более $100,000.

Если речь идет о кондоминиумах, то в соответствии с принятым законодательно “Condominium Act”, все полученные депозиты должны быть положены на трастовый счет, и в случае, если договор не исполняется по вине строительной компании, депозитные деньги должны возвращаться покупателям в полном объеме в течение 10 дней. Если деньги не были положены на трастовый счет или не были возвращены строительной компанией вообще, то компания TARION может отдать покупателям только $20,000.

Как оказалось, очень полезно знать в случае покупки жилья от строителя, кому, собственно, принадлежит сама земля, отведенная под строительство. Одно из недавних судебных тяжб разбирало взаимоотношения покупателей Гэри Ховарда и Джулии Ниблет, которые купили дом от строительной компании Above All Building в 2015 году за $794,000. Это не является редким случаем в Онтарио, земля принадлежала не строительной компании, а девелоперам – Magenta Waterfront Development Corporation и номерной компании 1324789 Ontario Inc. В договоре между строителями и девелоперами было оговорено, что, когда дом будет построен, то право собственности его и участка, на котором он будет построен, перейдет на имя покупателя. Покупатели перевели $118,800.25 на имя Above All Building в соответствии с контрактом вместе с дополнительными платежами за улучшения дома, которые не были раньше предусмотрены в контракте.

После многих опозданий с завершением строительства в очередной раз закрытие дома отодвинулось на новую дату – 7 сентября 2016 года. Но и к этой дате строительство не было закончено. Дом был построен только наполовину. Строительная компания остановила работы, а перевод права собственности на земельный участок так и не был осуществлен. Терпение у покупателей закончилось, они потребовали расторгнуть договор и возвратить свои деньги обратно. Деньги от строительной компании не были получены. Все, что покупатели получили, это $40,000 от TARION. Дом был закончен другой строительной компанией, продан уже другому покупателю. Сумму, равную долгу, Magenta Waterfront Development Corporation могла бы выплатить пострадавшим. Но в законе сказано, что защита депозита может приниматься во внимание только при условии, что строительная компания владеет землей. В этом случае владельцем земли компания не являлась, и удача отвернулась от ни в чем не повинных покупателей. Конечно, закон не совершенен и должен быть пересмотрен в пользу покупателей и увеличения защищенных депозитов. Но пока, к сожалению, принадлежность земли при покупке дома от строительной компании должна быть проверена вашим адвокатом до того, как сделка будет объявлена окончательной.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Существует большая разница, покупаете ли вы недвижимость от строительной компании или жилье на вторичном рынке. В первом случае вы, подписывая договор, фактически не имеете никакого представления, куда будут выходить ваши окна, не обнаружите ли вы колонну в центре гостиной, не будет ли напротив вашей входной двери располагаться дверь в мусорную шахту, не говоря уже о тех неудобствах, с которыми нужно сталкиваться, проживая в зоне строительства. Но за эти неудобства вы получаете новые дом или квартиру, в которых все «с иголочки», и вы наслаждаетесь абсолютно новыми полами, стенами, дизайном вашего жилья. Когда вы идете на рынок вторичного жилья, вы можете быть не совсем довольны устаревшими стандартами и, возможно, «бабушкиными» интерьерами.

Одной из причин выбора жилья от строителей является и надежда на то, что за время строительства стоимость жилья подрастет. Однако это имело смысл лет 20 назад. К сожалению, строительные компании отталкиваются от цен на сегодняшнем рынке и ориентируются на непрекращающийся бешеный рост цен. Когда покупатель соглашается на ту или иную модель квартиры или дома, он подписывает контракт покупки со строительной компанией, дожидается подписи продающей стороны. У него по закону есть право обдумать целесообразность своей покупки, обсудить финансовые возможности и показать контракт своему адвокату. Всегда следует помнить, что стандартная форма договора, который вы подписываете на рынке вторичного жилья, постоянно совершенствуется и защищает права как покупателей, так и продавцов. При покупке нового жилья вам предлагается договор, защищающий интересы строительной компании. Именно это и требует внимания вашего адвоката, отстаивающего ваши интересы. В последнее время в такие договоры добавляются все новые пункты, вступающие в противоречие с интересами покупателей. Поскольку цены на строительные материалы растут, компании предлагают покупателям согласиться либо на большую стоимость купленного жилья, либо на возврат начального депозита. Это очень выгодно для компаний из-за того, что сразу прибыль становится намного выше. Какие-то компании даже не сильно заботятся о возврате депозитов.

К удовлетворению потерпевших покупателей недавно судья Джеймс Рамсей вынес решение, которое должно положить конец такому произволу со стороны строительных компаний. Еще в декабре 2020 года Харвиндер и Гангадип Даливалы подписали договор о покупке нового дома у компании Midland Homes & Development за $712,900 в городке Торолд, Онтарио. В соглашение был включен пункт, требующий от покупателей оплачивать увеличение стоимости строительства сверх затрат и издержек, предусмотренных на дату соглашения, возникающих в связи с изменениями Строительного кодекса и любых других государственных постановлений. Контракт требовал, чтобы покупатели приняли декларацию безапелляционно, тем самым соглашаясь на условия чрезмерно жадничающей строительной компании и развязывая ей руки. Примерно за год до намечавшегося закрытия дома покупатели получили от юриста застройщика письмо. В письме проинформировали, что из-за повышения затрат на строительство стоимость купленного дома выросла более чем на 21%, или на $152,640, и новая цена составляет $865,540. Покупателям были предложены две опции: согласиться на новую цену или отказаться от сделки и получить депозит обратно. Покупатели обратились к адвокату. Тот подал заявление суд, пытаясь снять добавочную сумму с цены сделки. Ответом послужил подробный отчет строительной компании о выросших во время пандемии затратах на строительство. Было упомянуто 9 видов надбавок – от 30% на кровельные работы до 75% надбавки на пиломатериалы. Несмотря на несколько запросов, доказательства на эти цифры не были предоставлены. Буквально за несколько дней до закрытия сделки судья Рамсей вынес приговор в пользу покупателя. Строительной компании было указано на слишком размытые формулировки и отсутствие достаточных доказательств корректировки цены дома. В результате дополнительное требование оплаты $152,640 было отклонено. Кроме этого, $10,000 судебных расходов покупателя должны быть покрыты строительной компанией. Похоже, что у компании Midland Homes будут и другие проблемы. The Home Construction Regulatory Authority (HCRA), организация, контролирующая взаимоотношения между застройщиками и потребителями, потребовала у компании и остальные договоры для проверки. Кроме этого, лицензия Midland на строительство новых домов подпадает под действие распоряжения HCRA о соблюдении требований, согласно которому ее руководители должны пройти проверку судимостей и судебных дел до 10 мая 2023 года, в противном случае она больше не может выступать в качестве строителя новых домов.

Хорошо то, что хорошо кончается. Проверяйте ваши договоры с адвокатом, пока сделка находится еще в стадии “cooling-off period”. Этот период составляет 10 дней, и отсчет начинается со дня вручения Договора о покупке, подписанного представителем строительной компании.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Как известно, неделю назад Центральный банк Канады поднял процентные ставки третий раз в этом году, доведя базовую ставку до 5%. Те владельцы недвижимости, у кого банковский заем с плавающей ставкой, опять пострадают больше всего. Ведь каждые $100,000 кредита при повышении базовой ставки на 0.25%, будут отбирать у домовладельца $14 в месяц. Это может показаться не такой уж и значительной суммой, но на фоне растущей инфляции подскочившие ставки за последние полтора года отобрали приличные деньги из семейного бюджета. Пострадают люди, чьи займы подлежат обновлению в ближайшем будущем. Поскольку заемщики достигают своей триггерной ставки, сроки амортизации кредитов будут увеличены, соответственно, значительно повысятся ежемесячные выплаты. Например, не такой уж большой кредит в $500,000 потребует увеличения от его обладателя ежемесячных выплат на $1,000 – 1,500. И тогда на каждые $100,000 займа придется выплачивать дополнительно около $225 в месяц, если исходить из первоначальной ставки по ипотеке в 2%. Именно по этой причине так важно именно сегодня при покупке недвижимости, рассчитывая на заемные средства, выбрать правильный банковский продукт, соизмеряя платежи со своими месячными доходами. При этом, никто не утверждает, что мы достигли потолочных цифр. Вполне вероятно, что они будут еще повышаться. Совершенно никто не может предсказать точно, какой «сюрприз» может преподнести нам Центробанк Канады на заседаниях 6 сентября, 25 октября и 6 декабря 2023 года.

Считается, что повышение процентных ставок по займу – это палка о двух концах для владельцев недвижимости. С одной стороны это тяжелое финансовое бремя для тех, у кого бюджет достаточно ограничен. Но, с другой стороны, увеличение процентных ставок позволяет сдерживать инфляцию и укреплять экономику, обеспечивая ее стабильность. Так, в пресс-релизе от 12 июля Центробанк Канады подтвердил позитивные сдвиги. Более того, экономическое развитие страны превзошло все ожидания. Рынок жилья по-прежнему достаточно силен, спрос превышает предложение, и это не позволяет ценам падать. Выдается недостаточно разрешений на новое строительство жилья, новых листингов мало, что держит цены высокими при стабильно растущем ценовом тренде.

Но есть и другие мнения по поводу политики, на которую взял курс Центробанк Канады. Пожалуй, та критика и недовольство, с которой столкнулись официальные политики и банковские деятели, затмили все предыдущие высказывания по поводу компетентности принимаемых мер.

Так, риэлтор из Ванкувера Стив Саретски считает, что тот факт, что процент на ипотеку сейчас достиг максимального значения за последние 22 года, говорит о неспособности или отсутствии профессионалов на всех уровнях, способных регулировать экономические процессы. Повышение процентных ставок приводит только к тому, что люди оказываются запертыми в своих домах и квартирах. Ведь даже если кому-то хотелось бы куда-то переехать, нужно сталкиваться с процессом обращения в банк за кредитом. Вас будут оценивать не как клиентов, способных проплачивать заем по сегодняшнему проценту (5%), а с учетом наличия стресс-теста, вы должны проходить как платежеспособные покупатели уже при 8%. Это при том, что цены на жилье сегодняшнее и жилье 22-летней давности разнятся приблизительно на миллион долларов. Вот и прикиньте, на сколько больше за него нужно платить сегодня. Это значительно снижает количество претендентов на получение кредитов. Конечно, повышение ставок делает доступность жилья крайне проблематичной. Мы сейчас находимся в ситуации, когда жилья катастрофически не хватает. Количество новых иммигрантов только в 2022 – 2024 гг. составляло от 360,000 до 445,000 в год. За последние 12 месяцев население Канады увеличилось на 1.2 миллиона человек. Им нужно где-то жить. Именно из-за несбалансированности спроса и предложения рынка жилья, из-за отсутствия предложения рост цен на рынке недвижимости продолжается примерно по 2% в каждый месяц. Аренда жилья тоже подскочила. Для того чтобы жить в Торонто и иметь свою крышу над головой, минимальная зарплата должна увеличиться до минимальной ставки $40 в час. По проведенному компанией Zoocasa on-line опросу выяснилось, что более 70% опрошенных отложат поиски крыши над головой в случае растущих ставок, а более 63% респондентов и не надеются, что цены станут более доступными, они готовы ждать больше года в надежде, что на рынке станет больше предложений. С другой стороны, более 70% продавцов тоже не торопятся продавать свою недвижимость. Ведь продав, еще неизвестно, можно ли будет что-то найти взамен. В чем сходятся эксперты, так это в том, что количество транзакций определенно уменьшится, что, безусловно, отразится не лучшим образом на экономике в целом. К сожалению, времена меняются не в лучшую сторону…

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca