Жанна Томсон, брокер

Ипотечный кризис

По статистическим данным CMHC, десятки тысяч владельцев канадского жилья продлят свои ипотечные кредиты в 2026 году по значительно более высоким ставкам, что в худшем случае подтолкнет Канаду к рецессии. Ипотечный кризис сильно ударил по домовладельцам Торонто. Долг домохозяйств близок к рекордному уровню, а безработица медленно растет, создавая нестабильную среду для домовладельцев с чрезмерным уровнем заемных средств. Некоторые уже теряют свои дома. Ожидается, что просрочки по ипотечным кредитам и дефолты будут продолжать расти, поскольку домовладельцам предстоит продлить ипотеку в 2025 и 2026 годах. Банковский регулятор Канады недавно назвал продление ипотеки одним из главных финансовых рисков, с которыми сталкивается страна. Шесть крупнейших банков готовятся к новым дефолтам, создав резервы на покрытие кредитных убытков на сумму $4,36 млрд. во втором квартале 2024 года, что на $1,6 млрд. больше, чем за тот же период прошлого года.

Хотя кризис будет иметь разрушительные последствия для домовладельцев, столкнувшихся с финансовыми трудностями, его последствия на этом не закончатся. Поскольку все больше домовладельцев дефолтируют, банки будут вынуждены откладывать больше капитала для покрытия плохих кредитов, создавая риск шока для кредитной системы. В худшем случае это вынудит банки и кредиторов столкнуться с кредитным кризисом – снижением кредитной активности, вызванным внезапной нехваткой средств, так считают экономисты.

Канада уже занимает третье место в мире по величине долга домохозяйств, и, поскольку людям становится все труднее получать доступ к кредитам в банках, экономика может замедлиться, что, по мнению некоторых экономистов, возможно, даже приведет к рецессии. Предприятия будут сокращать операции и увольнять рабочую силу, в то время как домохозяйства будут тратить меньше, не имея возможности брать больше в долг, чтобы свести концы с концами.

«Крушение поезда может произойти в 2026 году, однако я думаю, что поезд, направляющийся к месту крушения, уже покинул станцию, – считает Дэвид Розенберг, основатель и президент Rosenberg Research & Associates, фирмы, занимающейся экономическими исследованиями. – У нас беспрецедентный долг в секторе домашних хозяйств, который сталкивается с ростом процентных ставок до уровней, не наблюдавшихся за 23 года. Это вызывает цикл просрочек и кредитный кризис, от которого уже нет пути назад. Вот что сейчас стоит перед нами».

Люди будут меньше ходить в кино и театры, не покупать обновки; пользуясь уже накопленным гардеробом. Сократится количество поездок, и людям придется более творчески подходить к мероприятиям, которые проводятся локально, чтобы тратить меньше. Но, к сожалению, для некоторых сокращение расходов будет недостаточной мерой, чтобы сохранить свои дома.

А кто, как ни риэлторы, знают, что уже сейчас некоторые клиенты решили продать свои дома до наступления даты продления ипотеки, понимая, что они не смогут позволить себе выплаты после вступления в силу новых ставок. Такие проблемы испытывают, в основном, домовладельцы, которые покупали недвижимость во время пандемического безумия с 2020 по 2022 год.

Продавцам также непросто избавиться от своей недвижимости, поскольку продажи недвижимости в Торонто упали на 16% в годовом исчислении, а продажи только квартир упали на ошеломляющие 28%. Если недвижимость не будет продана, это может привести к просрочке выплат по ипотеке и, что еще хуже, возможно, даже к потере права выкупа. «Несмотря на огромный скачок ставок всего за полтора года, общее количество просроченных ипотечных кредитов по-прежнему находится на более низком уровне, чем было до пандемии, – сказал Тони Стилло, директор по экономике Канады в Oxford Economics. – По данным Ассоциации канадских банкиров, просроченная ипотечная ссуда, определяемая как ипотека с просрочкой платежа на три и более месяцев, в настоящее время в Канаде находится на уровне $0,18. Во время мирового финансового кризиса 2008 года этот уровень достигал $0,45, а в середине 80-х годов перед рецессией он был близок к одному проценту. Мы прогнозируем, что просрочка по ипотечным кредитам достигнет $0,30. Этот показатель будет увеличиваться, но процесс будет управляемым».

В Онтарио общий баланс ипотечных кредитов, достигший «серьезной просрочки», впервые превысил $1 млрд. в первом квартале 2024 года – это вдвое превышает уровень, зафиксированный до пандемии, согласно июньскому отчету агентства кредитной отчетности Equifax. Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в провинции составляет $0,13, высокая стоимость жилья в Онтарио означает, что домовладельцы обременены значительными ипотечными кредитами, что приводит к более высокой стоимости непогашенного долга.

Домохозяйства, испытывающие трудности с продлением ипотечных кредитов и выплатами, привлекли внимание управляющего финансовыми учреждениями (OSFI), которое назвало продление ипотеки главным риском на предстоящий год. Агентство сообщило, что по состоянию на май 2024 года около 73% или около 4,3 миллиона ипотечных кредитов будут продлены к концу 2026 года.

Многие из этих домовладельцев могут столкнуться с потенциальным «платежным шоком», который будет наиболее значимым для тех, кто взял ипотечные кредиты в 2020 – 2022 годах. «Мы ожидаем, что увеличение выплат приведет к увеличению числа просрочек или дефолтов по жилищным ипотечным кредитам», – говорится в майском отчете OSFI.

Владельцы ипотечных кредитов, продлевающие свою ставку в 2025 и 2026 годах, столкнутся с существенно более высокими выплатами, особенно по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой и фиксированными платежами. Владельцы ипотечных кредитов, которые подвергаются наибольшему риску, – это те, у кого есть ипотечные кредиты с переменной ставкой и фиксированным платежом, где процентная ставка корректируется, но ежемесячные платежи остаются прежними, что приводит к увеличению периода амортизации – продолжительности времени, необходимого для погашения ипотеки. Эта необычная ситуация привела к тому, что некоторые домовладельцы получили «вечные ипотечные кредиты» с отрицательной амортизацией, когда ежемесячные платежи больше не могут покрывать проценты, что приводит к увеличению, а не сокращению остатка задолженности. OSFI поднял красный флаг в отношении этих ипотечных кредитов, которые должны вернуться к первоначальному договорному сроку амортизации после продления, что приведет к «значительному шоку платежей», заявили в OSFI, добавив, что этот тип ипотеки составляет около 15% непогашенных ипотечных кредитов в Канаде. «В худшем случае нас ждет серьезная рецессия, – предупредил ДэвидРозенберг. – Не только с точки зрения масштаба, но и продолжительности».

По его словам, уже многие индикаторы указывают на наступление трудных времен для канадских домохозяйств, поскольку их серьезная задолженность обременяет тысячи людей, которые держат большую часть своего состояния в переоцененной недвижимости. Одна надежда остается для владельцев жилья с ипотекой. Следующая коррекция процентной ставки произойдет 24 июля. Из-за того, что в июне инфляция упала до 2.7%, есть надежда, что все-таки Центробанк Канады пойдет на понижение процентных ставок по ипотеке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правила установки камер видеонаблюдения в Онтарио

В последнее время все острее ставится вопрос о безопасности допропорядочных граждан из-за стремительного повышения уровня криминогенности в обществе. Установление камер наблюдения это достаточно востребованный бизнес сегодня. Слежка – тема, которая вызвала множество жарких дебатов. Отчасти это связано с тем, что записывающие устройства пересекаются с правом человека на неприкосновенность частной жизни, а также с ролью технологий наблюдения в сдерживании преступности. Такое совпадение часто требует принятия решения о том, какие приоритеты являются более важными, и есть ли возможность у каждого человека иметь доступ к этим же правам. Другими словами, люди в целом согласны с тем, что слежка используется для сдерживания преступности. Однако это может измениться, когда сосед беспокоится об обнаружении слежки уже за своим домом. Несмотря на то, что этические дебаты будут продолжаться, существуют некоторые уже принятые законы и подзаконные акты, которые дают четкие указания относительно того, что является уместным, а что ненадлежащим наблюдением.
Канадские законы о неприкосновенности частной жизни указывают на то, что запись разговора с кем-либо без его согласия является незаконной. По сути, это означает, что вы не можете перехватывать и записывать частный разговор. Вот почему многие камеры наблюдения на рабочих местах не записывают звук, так как это было бы нарушением законов о неприкосновенности частной жизни. Кроме того, несмотря на то, что в общественных и частных местах используются технологии наблюдения, эти учреждения подчиняются руководящим принципам IPC, если они записывают личную информацию.
По сути, эти руководящие принципы заставляют учреждения ограничивать объем личной информации, которую они могут получать. Вот почему часто можно увидеть камеры, которые охватывают городской квартал или место скопления людей, но их нет в туалетах. Предприятиям и другим учреждениям приходится балансировать между выгодой от усиления слежки (количество нарушений прав на неприкосновенность частной жизни) и общей выгодой от использования этой технологии. Положительное использование такого рода слежки часто используется на рабочих местах, например, для предотвращения сексуальных домогательств. Конечно, законы, влияющие на сбор конфиденциальных данных государственными учреждениями, гораздо более ясные, чем в отношениях между отдельными гражданами. Для получения конкретной информации в вашем регионе обратитесь в местный орган подзаконных актов.
Можете ли вы подать в суд на кого-то за то, что он записывает вас без разрешения? Согласно правительственным источникам, «184 (1) Всякий, кто с помощью какого-либо электромагнитного, акустического, механического или иного устройства умышленно перехватывает частную переписку, виновен в преступлении, подлежащем обвинительному заключению, и подлежит тюремному заключению на срок не более пяти лет». (Уголовный кодекс 2004 г.).
Может ли мой сосед направить камеру на мой дом? Законы о слежке и неприкосновенности частной жизни все еще довольно размыты. Хотя в Онтарио есть специальный подзаконный акт, который пытается решить эту дилемму. В Уставе фортификационных сооружений конкретно указано, что, когда дело доходит до применения подзаконного акта к жилым кварталам с камерами наблюдения, есть два основных момента:
1) камеры не должны быть направлены на частную собственность других людей;
2) никакая аудиозапись не должна вестись.
Обычные соседские споры могут быть вызваны тем, что камера видеонаблюдения фиксирует частную собственность другого человека, например, задние дворы. Вот почему новый подзаконный акт требует, чтобы камеры видеонаблюдения были направлены только на частную собственность владельца или в пределах его частной собственности. В соответствии с первым законом о неприкосновенности частной жизни, касающимся необоснованных записей, наличие камеры без функций аудиозаписи является решением.
Единственное исключение из этого подзаконного акта заключается в том, что камеры по закону могут быть направлены на тротуары, выходящие на переднюю сторону, поскольку они считаются общественной собственностью.
Могу ли я установить камеры в своем кондоминиуме? На этот вопрос нет простого ответа. Следует учитывать две переменные: где вы хотите их установить, и вторгаются ли они в чью-либо личную собственность. Для получения дополнительной информации обратитесь в местный орган подзаконного акта.
В качестве примера можно привести случай c Дак Танг Хоанг, который жил в отдельном доме в Миссиссаге. В период с апреля по июль 2018 года он находился под наблюдением полиции и был замечен за рулем трех разных автомобилей в связи с незаконным оборотом героина, фентанила, карфентанила и крэк-кокаина. В течение девяти дней в июле 2018 года полиция установила камеру на столбе на улице возле его дома. На ней запечатлено движение людей и транспортных средств в доме и из него, а также действия, происходящие перед домом. Было замечено, что люди несли полные и пустые спортивные сумки, рюкзаки, многоразовые сумки для покупок и пластиковые ведра. На основании видеодоказательств полицейские выдали ордер на обыск и изъяли 16 кг наркотиков и принадлежностей для их употребления, более $250 000 наличными, дробовик и боеприпасы.
До суда по делу о многочисленных преступлениях, связанных с наркотиками, Танг Хоанг в соответствии со статьей 8 Хартии прав и свобод подал ходатайство об исключении доказательств из видеокамеры на том основании, что это нарушает его право на защиту от необоснованного обыска и изъятия. Аргументы судьи были же такими, что записи были сделаны с устройства, находящегося на государственной территории, не записывали звук и зафиксировали действия и движения перед домом, которые так или иначе могли быть видны общественности. Танг Хоанг был признан виновным, но подал апелляцию. Даже если у него были субъективные ожидания в отношении неприкосновенности частной жизни, Апелляционный суд постановил, что эти ожидания были сильно занижены, учитывая характер записей. Суд оставил в силе решение суда низшей инстанции о том, что на записях запечатлено только то, что было «на виду» перед его домом, не использовались какие-либо усовершенствованные записывающие устройства или инструменты, а также не была зафиксирована какая-либо основная биографическая информация. Танг Хоанг был приговорен к 18 годам тюремного заключения.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.

Хорошие новости для тех, кто снимает жилье

Многим из тех, кто снимает жилье, пришлось столкнуться с тем, что хозяева просили их съехать из-за предполагаемого ремонта. А на самом деле просто сдавали то же жилье безо всякого ремонта по более высокой цене. Торонто принял предложение об ужесточении прав арендодателей во время ремонта сдаваемого жилья. Теперь арендаторы Торонто смогут вздохнуть немного спокойнее благодаря новому предложению, принятому на прошлой неделе в мэрии, которое ужесточает правила ремонта сдаваемых помещений. Защитники прав арендаторов уже давно осуждают эту практику как способ избавиться от них в квартирах с контролируемой арендной платой, чтобы арендодатели могли взимать рыночные ставки, которые могут быть намного выше. О практике объявления капитального ремонта все чаще сообщают в городе, и арендодатели выгоняют арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой, утверждая, что недвижимость требует существенного ремонта, только для того, чтобы затем сдать квартиру в аренду по более высокой цене.

В Торонто все объекты недвижимости, которые были построены до ноября 2018 года, защищены мерами контроля за арендной платой, в соответствии с которыми арендодатели могут законно повышать арендную плату каждый год только в соответствии со стандартным руководящим принципом, ежегодно устанавливаемым правительством Онтарио (в 2024 году – на 2,5%).

Между тем, арендодатели, которые владеют недвижимостью – домами, кондоминиумами, квартирами и т. д., построенными после ноября 2018 года, теоретически могут повысить арендную плату для своих арендаторов на любую сумму, которую они решат.

Цены на аренду жилья в городе в последнее время поднялись до новых высот, и арендаторы, которые привязаны к квартирам с контролируемой арендной платой, знают, что лучше и дешевле не менять место жительства без особой нужды. Со второй по величине арендной платой в Канаде (после печально известного своей дороговизной Ванкувера), арендная плата за квартиру с одной спальней в Торонто в настоящее время составляет в среднем $2479, а с двумя спальнями – $3284.

Город Торонто обратил свое внимание на Гамильтон как на пример того, как могут работать ограничения на капитальные ремонты в зданиях, заселенных жильцами. В Гамильтоне арендодатели должны получить разрешение от города, прежде чем делать какие-либо ремонтные работы, которые потребуют от арендаторов съехать. По новым правилам, введенным в Торонто, муниципалитет потребует от арендодателей подать заявку на получение лицензии на ремонт за семь дней до выдачи уведомления арендатору, предоставить отчет инженера, в котором подробно описано, почему арендаторам необходимо съехать, пока в доме проводится ремонт, который затем должен быть одобрен городскими служащими. Этот шаг был сделан через год после того, как Оливия Чоу стала мэром. В июне прошлого года, будучи главным кандидатом на пост мэра на выборах, она заявила, что будет работать над защитой арендаторов, уточнив все критерии определения капитального ремонта.

«Арендаторы в Торонто должны знать, что их дома стабильны и безопасны, что нет фальшивых выселений из-за арендной платы и что они не будут выселены из-за того, что их арендодатель нашел лазейку», – заявила мэр Торонто Оливия Чоу. Подзаконный акт Торонто потребует от арендодателей получить отчет инженера, показывающий, почему арендаторам необходимо съехать на время ремонта. Затем этот отчет должен быть представлен и утвержден городскими служащими.

Плата, уплачиваемая арендодателем, покрывает расходы на процесс. В то время как некоторые советники утверждали, что подзаконный акт вторгнется в полномочия провинции, которая регулирует правила, касающиеся аренды, многие заявили, что это не должно помешать городу принять меры. «Это действительно юрисдикция провинции, – сказал Брэд Брэдфорд. – Тем не менее, каждый год в Торонто происходит бесчисленное множество ситуаций, когда арендаторов неправомерно выселяют под видом ремонта. Убедиться в том, что у нас есть процесс, при котором город действительно может подтвердить, что разрешение на строительство действительно отозвано, на самом деле продумано и благоразумно». Порядок также будет установлен, базируясь на консультациях с заинтересованными сторонами, которые будут проводиться как в виртуальном, так и в очном формате в ближайшие месяцы.

Таким образом, 26 июня в мэрии было принято поддерживающее квартиросъемщиков решение 22 голосами против 1. Сотрудники представят подзаконный акт комитету по планированию и жилищному строительству в октябре. Ожидается, что городские служащие отчитаются перед Комитетом по планированию и жилищному строительству 30 октября с подзаконным актом о реновации, который будет вынесен на голосование совета.

По новым правилам:

* арендодатели должны предоставить арендаторам 60-дневный льготный период, чтобы вернуться после завершения ремонта по той же арендной плате, которую они платили ранее,

* в Закон об аренде жилых помещений были внесены поправки, устанавливающие порядок ремонта и предусматривающие компенсацию арендаторам, которые соглашаются расторгнуть договор аренды,

* новый подзаконный акт о запрете реновации в некоторых городах требует, чтобы арендодатели получали лицензию и предоставляли доказательства от инженера, что недвижимость должна быть освобождена для завершения ремонта,

* арендодатели больше не могут выдавать арендаторам уведомления о выселении в связи с ремонтом.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ставки снизились.Что дальше?

Инфляция повысилась до отметки в 2,9% в мае, уменьшив шансы на новое снижение процентной ставки Банком Канады в июле. Это было первое повышение после 4 месяцев непрерывного снижения инфляции до 2.7% в апреле. Главный экономист BMO Дуглас Портер считает, что Банк Канады теперь с меньшей вероятностью снизит ставки на своем следующем заседании 24 июля. «Поскольку инфляция вернулась на ухабистую траекторию, перспективы действий Банка Канады также не ровные. На данный момент наш официальный призыв по-прежнему заключается в том, что следующее снижение ставки Банком Канады произойдет в сентябре».

Педро Антунес, главный экономист Conference Board of Canada, сказал, что рост инфляции застал многих наблюдателей врасплох и предположил, что еще одно повышение может произойти, когда 16 июля будут опубликованы данные по инфляции за июнь. «Я беспокоюсь о следующем месяце, потому что сейчас мы видим, что цены на нефть снова растут», – сказал Антунес. 

Еще одним доводом наших экспертов является уверенность в том, что Федеральная резервная система США вряд ли начнет снижать процентные ставки до сентября, а Банк Канады предпочитает не слишком опережать своих американских коллег.

Майский рост процентных ставок был обусловлен ростом цен на путешествия, а также продуктовой инфляцией, которая выросла впервые с июня прошлого года. Цены на продукты питания в мае были на 1,5% выше, чем год назад, по сравнению с 1,4% в апреле. Арендная плата также внесла большой вклад ростом на 8,9% по сравнению с прошлым годом. Следующее объявление процентной ставки запланировано на 24 июля. Конечно, публикация данных по инфляции за июнь за 8 дней до заседания Банка Канады будет играть большую роль в выборе направления движения процентных ставок.

Тем не менее, не все убеждены, что идея снижения процентной ставки в июле не имеет смысла. Арлен Киш, директор по канадской экономике в S&P Global Market Intelligence, утверждает, что одного месяца недостаточно, для того чтобы Банк Канады изменил курс. «Центральный банк не поддастся влиянию майского роста цен, поскольку нет никаких ожиданий плавного снижения к целевому показателю в 2 процента», – написала Арлен Киш, по-прежнему прогнозируя снижение ставки на 25 базисных пунктов – четверть процентного пункта – в июле. В середине июня Банк Канады снизил ключевую ставку по кредитам овернайт до 4,75% с 5%, сославшись на снижение инфляции за предыдущие 4 месяца. Инфляция достигла пика в 8,1% в июне 2022 года, когда канадская экономика вновь открылась после ограничений, связанных с COVID. Банк повышал ставки 10 раз в период с марта 2022 года по лето прошлого года в попытке снизить инфляцию до целевого уровня в 2%. Идея заключается в том, что при более дорогих кредитах потребители и предприятия будут тратить меньше, снижая цены и замедляя экономику. Единственное, что радует, так это факт возможности вести переговоры с банками и получение процентов по ипотечному займу лучше, чем условия, диктуемые Банком Канады. Снижение продаж недвижимости и меньшее количество покупателей подтолкнули крупные банки к предложению конкурентоспособных ставок по ипотечным кредитам, которые могут оказаться полезными для домовладельцев, столкнувшихся с обновлением этим летом и надеющихся договориться о более выгодной сделке. Это происходит в то время, когда снижение ключевой ставки Банком Канады привело к путанице для домовладельцев по поводу ставок по ипотечным кредитам.

«Всякий раз, когда происходит смена цикла, это может немного сбивать с толку, – сказал ипотечный брокер Рон Батлер. – Люди могут начать склоняться к переменной ставке, но она по-прежнему дорогая по сравнению с фиксированной ставкой». Процентная ставка по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой определяется повышением или снижением ставок Банком Канады, в то время как большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой привязаны к доходности пятилетних облигаций, т.е. когда доходность облигаций растет, растет и процент по ипотечным кредитам. Но снижение ставки Банком Канады оказывает косвенное влияние на рынок облигаций, и с учетом прогнозируемого будущего снижения ставки фиксированная ставка постепенно снижается, сказал Батлер. Банки также конкурентоспособны, потому что берут меньше ипотечных кредитов, сказал он, добавив: «Есть опасения, что их портфели сократятся, поэтому они очень конкурентоспособны со своими ставками».

Крупные банки будут публиковать свои официальные ставки, но держатели ипотечных кредитов могут договориться со своими кредиторами, когда придет время продлевать ставку, чтобы найти более низкую ставку, сказала ипотечный брокер Мэри Сялтсис. «Кредиторы связываются с ними за несколько месяцев или до шести недель до продления, и ошибка, которую совершает большинство людей, заключается в том, что они просто подписывают все, что им предлагают», – сказала она.

В настоящее время Scotiabank предлагает «агрессивные ставки» и ведет рекламную акцию, в рамках которой они предлагают более низкую ставку, если у них открыт новый счет. По словам Мэри Сялтсис, у TD и BMO также были акции по возврату денег, но они меняются ежедневно, и широкий круг кредиторов предлагает различные предложения, поэтому важно проявить осмотрительность и связаться со специалистом по ипотеке, чтобы обеспечить наилучшую возможную ставку. Дискретные процентные ставки, когда кредитор может предложить ставку, отличную от той, которую они публично публикуют, снизились до 4,94% для трехлетней фиксированной ставки и 4,84% для пятилетней фиксированной ставки по состоянию на 24 июня, сказал Батлер. И, если ипотека застрахована, то есть на момент покупки домовладелец заплатил менее 20% первоначального взноса за дом стоимостью менее $1 миллиона, при продлении процентные ставки будут даже ниже, чем у незастрахованных, говорят брокеры, поскольку кредиторы могут предложить более низкие ставки из-за дополнительного обеспечения кредита, имеющего обязательное страхование от дефолта.

Выбор между переменной и фиксированной ставкой зависит от склонности домовладельца к риску. В то время как плавающие ставки в настоящее время выше, чем фиксированные, если Банк Канады снизит ставку еще раз или два к концу года, для домовладельцев может быть более привлекательным выбрать переменную ставку в это время или выбрать более краткосрочную фиксированную ставку, чтобы перейти на плавающую ставку в ближайшие один-три года. Но, если Банк Канады будет удерживать ставки на более высоком уровне в течение более длительного времени, пятилетняя фиксированная ставка может быть более подходящей, сказал он. «Это популярный выбор, потому что он дает чувство безопасности и позволяет людям планировать бюджет именно потому, что платеж по ипотеке останется неизменным в течение следующих пяти лет. Люди получают от этого большую пользу», – считает Батлер.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Изменения на рынке недвижимости

По мере того, как экономическая ситуация становится все более и более нестабильной, у множества канадцев от побережья до побережья нет другого выбора, кроме как искать выход из сложившейся ситуации… или сдаться. Это особенно актуально в регионах с печально высокими ценами на жилье, таких как Британская Колумбия и Онтарио. Последний отчет Market Pulse о тенденциях и аналитике потребительского кредитования от EquifaxCanada подтверждает эту реальность. Согласно отчету, в условиях постоянно высоких процентных ставок потребительский долг Канады вырос до $2,46 триллиона в конце первого квартала 2024 года, что на 3,5% больше, чем в предыдущем году. В течение первого квартала года уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам продолжал расти в Онтарио и Британской Колумбии. Кроме того, согласно отчету, пропущенные платежи по неипотечным долгам вернулись к уровню до пандемии. «Это сложные экономические условия, и по мере усиления финансового стресса мы видим, что потребители адаптируют свои кредитные решения, чтобы помочь справиться с этим периодом», – сказала Ребекка Окес, вице-президент по расширенной аналитике в Equifax Canada. «Многие продлевают срок ипотеки, чтобы уменьшить платежи и смягчить последствия платежных шоков, несмотря на штраф в виде более длительных сроков обязательств по кредитам. Люди также ищут более выгодные предложения и ставки. Уровень просроченной задолженности, указывающий на пропущенные платежи по кредитным продуктам, продолжил расти в первом квартале, сообщает Equifax. В то время как в целом просроченная задолженность по ипотечным кредитам в Канаде остается ниже до-пандемического уровня, в Онтарио и Британской Колумбии наблюдается наиболее значительный её рост. В Онтарио общий остаток по ипотечным кредитам, достигший серьезной просрочки (определяемой как 90 дней и более без оплаты), впервые превысил $1 миллиард. Это в два раза больше, чем до пандемии.  

Как подчеркивается в отчете, и в Торонто, и в Ванкувере сейчас более высокий уровень просроченной задолженности (90+ дней баланса), чем в первом квартале 2020 года. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам с просрочкой более 90 дней выросла в Торонто с 0,09% до 0,14%, а в Ванкувере – с 0,11% до 0,14% в период с 1 квартала 2020 года по 1 квартал 2024 года.

Если вы пропустили недавний платеж, вы далеко не одиноки. В общей сложности 1,26 миллиона потребителей пропустили, по крайней мере, один платеж по той или иной форме кредитного обязательства в первом квартале этого года. Это самый высокий уровень с 2020 года и на 12,2% больше, чем в первом квартале 2023 года. В Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке количество потребителей, пропустивших платеж, выросло на 14,6%, 13,4% и 15,2% соответственно по сравнению с 2023 годом.

«Введение ипотечного стресс-тестирования в 2016 году помогло смягчить полный эффект устойчиво высоких процентных ставок, но мы по-прежнему видели, что более 34 000 потребителей пропустили платеж по ипотеке в первом квартале, что на 22,7% больше, чем 12 месяцев назад, – сказала Ребекка Окес. – Напряжение ощущают не только домовладельцы. Независимо от того, владеете ли вы жильем или арендуете его, высокая стоимость жизни остается тяжелым бременем для многих».

Конечно, влияние высоких процентных ставок усугубляется высокой инфляцией, которая приводит к удорожанию всего – от бензина до продуктов питания. Измученные заоблачными ценами на жилье, канадцы собирают вещи и переезжают из Онтарио и Британской Колумбии в более доступные районы других провинций и за рубеж. За последние 12 месяцев число людей, переехавших из Онтарио и Британской Колумбии в другие провинции, превысило число тех, кто переехал в Онтарио. Почти 71% всех межпровинциальных перевозок в Альберту происходило только из этих двух провинций. Хорошая новость заключается в том, что на прошлой неделе в Канаде наконец-то наступило некоторое облегчение по процентным ставкам, когда Банк Канады снизил учетную ставку. По мнению ведущих экономистов страны, в недалеком будущем можно ожидать дальнейшее снижение ставок, хотя и осторожными, медленными темпами.

Глобальная инфляция ослабевает, и на горизонте маячат более низкие ставки, но те, кто не воспользуется этим сейчас, упустят свой шанс. Об этом заявил глава Банка Канады, выступая 12 июня на Международном экономическом форуме Америки. Управляющий Центробанком Тифф Маклем заявил на конференции, что центральные банки добились значительного прогресса в борьбе с инфляцией, и денежно-кредитная политика больше не должна быть такой ограничительной. Однако риск быстрой инфляции сохраняется, а это означает возвращение к допандемическим показателям. Глава Банка Канады подчеркнул, что решения по денежно-кредитной политике работают на сдерживание инфляции. Индекс потребительских цен упал до 2,7% в апреле, что находится в пределах целевого диапазона Центробанка (от 1 до 3%), а условия труда быстро улучшаются. Это позволило центральному банку спокойно снизить ставку на 25 базисных пунктов до 4,75%, аналогичного уровню годом ранее.

Пока эксперты гадают, что будет происходить на рынке недвижимости, как будут меняться процентные ставки на следующих в этом году заседаниях Банка Канады 24 июля, 4 сентября, 23 октября, 11 декабря. Обнадеживает уже тот факт, что снижение началось. Но какого-то всплеска заинтересованности у покупателей недвижимости пока не наблюдается. Отчасти это объясняется несоответствием запрашиваемой цены реальной стоимости недвижимости. Почему сегодняшние продавцы не могут рассчитывать на цены буквально нескольких месяцев давности. Пока придет осознание того, что рынок сегодняшний очень далек от рынка вчерашнего, листинг стоит на рынке, изматывая хозяев и агентов. При этом, факт того, что сделан уже первый шаг, оставляет надежду покупателям на еще большее снижение процентной ставки. Именно фактор инерции и расчета на лучшие условия кредита в дальнейшем останавливает покупателей пока от решительных действий. В любом случае, если вы встречаете дом или квартиру, которые вам нравятся, не ждите и давайте предложения. Уверена, что с вами будут разговаривать – можно выторговать хорошую цену. А для продавцов, к сожалению, настают нелегкие времена. Реально просчитывайте ситуацию и удачи вам в продаже!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Центробанк ставку понизил. Какие прогнозы?

Впервые за долгое время Центробанк Канады понизил процентную ставку на 0.25%. Первое за последние четыре года снижение процентной ставки в прошлую среду окажет «психологическое» воздействие на канадский рынок жилья, но, скорее всего, этого будет недостаточно для существенного улучшения его доступности, так считают эксперты. Все шесть крупнейших канадских банков снизили свои основные ставки на четверть процентного пункта после снижения ставок Банком Канады. Более низкие процентные ставки также влияют на то, на какой заем канадцы могут претендовать, когда они хотят купить дом, что делает это ключевым барьером на пути к доступности жилья.

Джеймс Лейрд, заместитель генерального директора Ratehub.ca, говорит, что это решающий момент для домовладельцев, которые сохранили плавающую ставку, несмотря на растущие расходы. Ratehub подсчитал, какое влияние окажет снижение в среду на пятилетнюю плавающую ставку по ипотеке в размере 5,95%, выданную на дом стоимостью примерно $700 000. Этот домовладелец, имеющий непогашенную ипотеку на сумму около $650 000, должен был бы платить $4,157 в месяц по ипотеке в преддверии последнего решения по ставке. После сокращения ставка домовладельцев упадет до 5,7%, а их ежемесячные платежи снизятся до $4,061. Это приводит к уменьшению выплат по ипотечным кредитам почти на $100 в месяц, или на $1,152 в год. Джеймс Лейрд говорит, что держатели плавающей ставки с большим непогашенным остатком по ипотеке ощутят больший эффект от снижения ставки, в то время как держатели с меньшим остатком не заметят такой экономии. Но независимо от позиции домовладельцев, падение ставок является хорошей новостью для их финансов, утверждает он.

Некоторые держатели ипотечных кредитов с плавающей ставкой имеют фиксированные платежи, при этом изменения их ставок влияют на то, какая часть этих ежемесячных затрат идет на проценты или в погашение основной суммы долга за дом. «Это позитивный знак, но он не меняет правила игры. Я просто считаю, что это шаг в правильном направлении», – говорит Джеймс Лейрд. 

Кроме того, канадцам, впервые пытающимся выйти на рынок жилья, или домовладельцам, готовящимся к продлению ипотечного займа, в предстоящие месяцы придется принять трудное решение, поскольку они взвешивают целесообразность выбора между кредитами с плавающей или фиксированной ставкой. Ипотечные кредиты с переменной ставкой, предлагаемые сегодня на рынке, обычно выше, чем варианты с фиксированной ставкой. Домовладелец, выбирающий сегодня плавающую ипотеку, должен быть уверен, что ставки продолжат снижаться примерно на два процентных пункта в течение следующих двух лет, чтобы оправдать отказ от фиксированной ставки.

В заявлении, сопровождающем решение, Банк Канады заявил, что последние экономические данные вселили в монетарных политиков больше уверенности в том, что инфляция продолжит снижаться до целевого показателя центрального банка в 2%, хотя было предупреждено, что «риски увеличения инфляции сохраняются». Представители денежно-кредитной политики также по-прежнему следят за ростом заработной платы, инфляционными ожиданиями и поведением корпоративных цен.

Джеймс Лейрд утверждает, что для потенциальных покупателей, которые были отодвинуты на второй план из-за очень высоких процентных ставок за последние два года, влияние одного снижения ставки на 25 базисных пунктов будет «незначительным», и это никак нельзя назвать «ощутимой помощью». «Если вы были далеки от того, чтобы претендовать на покупку дома, вы все равно не сможете претендовать на него», – говорит он, отмечая, что некоторые квалифицированные покупатели могут позволить себе немного больше, чем раньше. Ожидается, что домовладельцы с ипотечными кредитами с плавающей ставкой ощутят самое непосредственное облегчение от снижения ставок Банком Канады. Те, у кого статичные платежи по ипотечным кредитам, увидят, что большая часть их ежемесячных платежей идет на выплату основной суммы долга, а не на проценты, в то время как те, у кого плавающие платежи, будут платить соответственно меньше.

Главный экономист ATB Financial Марк Парсонс считает, что реальность немного иная для тех, у кого ипотека с фиксированной ставкой, которые видят, что ставки меняются при продлении, когда срок их действия заканчивается. Если вы пользуетесь ипотекой с переменной процентной ставкой, вы относительно скоро увидите эффект понижения процентной ставки; если у вас фиксированная связь, это может занять немного больше времени. Первое сокращение, возможно, не обязательно будет самым глубоким, но оно является наиболее значительным, поскольку оно знаменует собой официальный поворотный момент после более чем двух лет ограничительной политики», – написал в среду главный экономист BMO Даг Портер в записке для клиентов. «Вероятно, это действительно будет первое из серии сокращений, хотя эта серия ни в коем случае не будет прямой линией вниз».

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Квартира в бейсменте: возможные проблемы

Думаю, никто уже давно не удивляется, когда при продаже дом риэлтор указывает, что ни владельцы, ни риэлторы не отвечают за легальность бэйсмента, потенциально готового к сдаче. Попросту говоря, квартира в подвальном помещении является незаконной. Как только ни называют это помещение: «три плюс одна спальня», «нет гарантии соблюдения норм противопожарной безопасности», «квартира для няни», «квартира с потенциальным доходом», «квартира в подвале с отдельным входом», «используется как двухсемейный дом». Надзирательный орган Real Estate Council of Ontario (RECO), который регулирует работу агентов по недвижимости и брокерских компаний предупреждает заинтересованные стороны о необходимости комплексной проверки статуса подобного помещения, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.

В прессе сейчас подробно описывается дисциплинарное решение, принятое в сентябре прошлого года, в котором было установлено, что агент не смог определить законность аренды подвальной квартиры и неправильно объявил о разрешенном использовании дома. Еще в 2021 году агент выставил недвижимость на продажу, заявив, что покупатель сможет получать доход от аренды готового подвала в доме. Подвал не был одобрен муниципалитетом, был незаконным и не мог быть сдан в аренду на законных основаниях. Но на момент заключения договора о купле-продаже покупатели считали, что подвал законный и его можно сдавать в аренду. В апреле 2022 года, через месяц после закрытия сделки, городские власти издали постановление, требующее от покупателей убрать кухню в подвале. На дисциплинарном слушании в сентябре прошлого года агент признал, что он не провел комплексную проверку для определения законности объекта и что он рекламировал незаконное использование собственности. Он признал нарушение пяти разделов Кодекса этики RECO и по решению дисциплинарной комиссии был оштрафован на $10 000. Когда в договоре о купле-продаже дома указаны два холодильника и две плиты, включенные в покупную цену, это тревожный сигнал, это означает, что в подвале есть вторая квартира.

Для законного использования подвальной квартиры существует множество требований. Среди них огнестойкие перегородки из гипсокартона и выходные двери, соответствие пожарным и строительным нормам, минимальные размеры окон и минимальная высота потолка шесть футов пять дюймов, а также действующая дымовая сигнализация и детектор угарного газа. В ванных комнатах должно быть либо окно, либо вытяжной вентилятор. Для существующих агрегатов необходимы проверки со стороны Управления по электробезопасности и местной пожарной охраны. Пожарную инспекцию часто называют сертификатом о выполнении противопожарными норм, но сами по себе сертификаты соответствия пожарной и электроэнергетической службы не означают, что квартира полностью законна и правильно зонирована. RECO предупреждает агентов о необходимости проявлять должную осмотрительность при исследовании недвижимости, поскольку искажение информации о жилище может иметь потенциально негативные последствия. Покупатели также должны сами провести комплексную проверку. Любой, кто покупает дом из двух квартир, должен настаивать на подтверждении законности или быть готовым принять на себя риск закрытия квартиры городскими властями.

Квартиры в подвале (типа второй квартиры) разрешены в городе Торонто с 2000 года, однако предыдущие правила зонирования города разрешали устройство квартиры в подвале только через пять лет после постройки нового дома и не разрешали размещение подвальных квартир во всех таунхаусах. Весной 2019 года эти ограничения были сняты, и подвальные квартиры стало возможным иметь как в отдельных домах, так и в semi-detached и таунхаузах. Ограничения и требования, предъявляемые муниципалитетом к владельцам собственности для легализации таких подвальных квартир обязательны к исполнению, ведь все они приняты с целью обезопасить проживание жильцов. Любой может запросить проверку вашей подвальной квартиры в отделе городского планирования или пожарной части.

Если вас поймают на незаконной аренде подвальной квартиры, от вас могут потребовать ликвидировать дополнительную квартиру. Сумма штрафа может достигать $25,000 для физических лиц и до $50,000 для корпораций.

Потенциально вы можете нести ответственность в случае причинения вреда арендатору из-за несчастного случая.

Если вы не сообщите своей страховой компании о своем арендаторе, это может вызвать трудности с выплатой страхового возмещения.

Retrofited – этот статус говорит о соблюдении требований пожарной безопасности, но никак не о легальности дополнительной квартиры. Самый лучший совет: выяснить у продавцов, что нужно сделать, чтобы подвальная квартира все-таки была легализована.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

TRIDEL празднует 90-летие

Компания TRIDEL присутствует на канадском рынке недвижимости уже почти столетие и за это время построила столько домов, что в них вместится население города среднего размера. Новаторский застройщик Торонто был одним из первых в Канаде, кто в середине 20-го века принял новую на тот момент модель кондоминиума. Историю кондоминиума в Торонто невозможно рассказать, не посвятив одну главу (или несколько) компании TRIDEL.  

«Мы действительно были в авангарде этой отрасли, и не только преуспели в ее развитии, но и доминировали в ней», – гордится президент TRIDEL Джим Ричи. Он в некотором роде историк организации, еще во время учебы в университете в Оттаве он подрабатывал в TRIDEL клерком на стройке. «Тогда если кто-то что кто-то не хотел что-то делать, то поручал эту работу мне», – вспоминает он.

Сегодня в группе TRIDEL, в которую входят многочисленные подразделения компании, такие как Delterra, фирма по управлению строительством, Del Property Management и ряд других, работает более 1900 человек. Это, не считая сотрудников, продающих новые кондоминиумы, которых может насчитываться от 2000 до 3000 в зависимости от того, сколько проектов находится в стадии реализации. Компания специализируется на сегменте высотных зданий в районе Большого Торонто и построила более 90 000 квартир и продолжает наращивать их количество. «Мы повсюду в GTA», – говорит Джим Ричи, добавляя, что TRIDEL в прошлом также строил и в Оттаве. Но компания началась всего с одного каменщика: основателя компании Джека ДелЗотто, который эмигрировал в Канаду из Италии в 1927 году и семь лет спустя построил свой первый дом в Торонто, а затем возводил дома во время послевоенного бума.

Однако только в начале 60-х TRIDEL начал заниматься строительством многоквартирных домов, и этот шаг был подстегнут Анджело, старшим из трех сыновей Джека. Анджело, вундеркинд в сфере недвижимости, который получил свое первое разрешение на строительство, когда был еще подростком, руководил строительством первого жилого комплекса компании в 1961 году. В 1969 году им был построен первый кондоминиум в Оквилле после вышедшего в Онтарио Закона о кондоминиумах в 1967 году. Застройщик приступил к реализации своего первого проекта кондоминиума Arbor Glen, 10-этажной башни на 90 квартир, в Оквилле. Большинство покупателей жилья не были знакомы с форматом владения квартирой, поэтому это было потенциально рискованное предложение. Но Анджело успешно завершил проект Arbour Glen в начале 70-х, примерно в то время, когда компания официально стала называться TRIDEL. Компания TRIDEL ранее работала как DelZotto Construction, но была переименована в честь трех сыновей Джека.

Чтобы протестировать рынок квартир, компания TRIDEL сначала предлагала жилье супружеским парам, чьи дети уже выросли и выпорхнули из родного гнезда. Квартиры строились многокомнатные и просторные, что могло служить возможной альтернативой домам. Это начиналось как своего рода нишевый продукт, т.е. предназначенный для узкой группы покупателей. Современные кондоминиумы привлекают гораздо более широкий круг покупателей: будь то те, кто впервые покупает жилье из-за относительной его доступности, или инвесторы, желающие преумножить свои капиталы.

Компания TRIDEL была первопроходцем во многих направлениях. Тогда приходилось принимать решения на свой страх и риск. Например, сегодня немыслима квартира без стиральной машины и сушилки. Однако более 50 лет назад прецедента не было (а в съемных квартирах, которые строил ТRIDEL, были общие стиральные и сушильные машины). Все эти детали нужно было проработать. Компания по-прежнему гордится инновациями и новаторским духом DelZottos. Например, проект Tridel Ten York, завершенный в 2018 году, имел множество функций умного дома. Было создано приложение для здания, которое позволяло жильцам вместо использования ключа управлять дверями общего пользования с помощью смартфона. В 65-этажном комплексе также есть такая технология, как номерной знак, определение подземной парковки и автоматизированной доставки посылок. Каждое здание, начиная с Tridel Ten York, оснащено подобной платформой умного дома.

Участие Tridel в проекте The Well – многофункциональном комплексе в центре города, где компания сдает квартиры – иллюстрирует еще один организационный принцип: устойчивость. Во всей этой застройке нет никакого отопительного и охлаждающего оборудования – котлов или охладителей. Это совместное предприятие, возглавляемое RioCan REIT и Allied Properties REIT. Вместо этого этот проект полагается на систему использования тепловой энергии. Низкоуглеродная инфраструктура опирается на подземный резервуар для воды емкостью два миллиона галлонов для обогрева и охлаждения территории, которая по своим масштабам поистине громадная: 1,2 миллиона квадратных футов офисов, 320 000 квадратных футов магазинов и ресторанов и 1700 жилых квартир.

Еще одна сквозная нить истории ТRIDEL – семья. DelZotto продолжают участвовать в этом бизнесе и по сей день; Андреа, дочь Анджело, входит в совет директоров Tridel Group вместе с Лео, Эльвио (братья Анджело) и дочерью Эльвио Лией. Называемый четвертым братом Харви Фрутман – первоначально бухгалтер компании – присоединился к DelZottos в качестве партнера в 70-х годах и стал членом совета директоров.

TRIDEL начал год своего 90-летия именно так, как и следовало ожидать от застройщика из Торонто – с запуска нового проекта кондоминиума: 6080 Yonge Condos, который в настоящее время находится на стадии предпродажной подготовки и планируется к завершению в Северном Йорке в 2028 году. TRIDEL готовится к закладке фундамента 57-этажного комплекса Queen Church Condos в центре Торонто и ведет строительные работы по реализации проекта Harbourwalk, включающего две 19-этажных многоквартирных башни на набережной в Миссиссаге. Даже когда более высокие процентные ставки привели к снижению продаж новых квартир, что побудило застройщиков отложить около 60 проектов в районе Большого Торонто и Гамильтона с 2022 года, TRIDEL чувствует себя более чем уверенно. Известной своим качеством строительства, инновациями, а затем и отличным управлением своими зданиями компании есть что предложить своим покупателям сегодня.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Живете в кондо и страдаете от курения соседей?

Канадский адвокат Боб Аарон время от времени освещает интересные решения, которые выносятся судами Онтарио. Недавно были обнародованы решения о том, что кондоминиумы смогут помогать владельцам и арендаторам, страдающим от запаха марихуанного дыма. С момента легализации каннабиса многие владельцы и арендаторы в кондоминиумах Онтарио начали страдать от мигрирующих запахов, исходящих от дыма каннабиса и THC вейпинга. Но помощь все-таки поступила от Трибунала по управлению кондоминиумами (Condominium Authority Tribunal), который был учрежден правительством Онтарио в 2017 году как первый онлайн-трибунал в Канаде и призван помочь владельцам кондоминиумов и корпорациям разрешать споры удобно, быстро и доступно.

Юрисдикция Трибунала была расширена в 2022 году, и в настоящее время он оказывает помощь в разрешении споров, связанных с шумом, запахами, светом, вибрацией, дымом, паром, домашними животными, транспортными средствами, парковкой, хранением, другими видами раздражающих неприятностей или сбоев, а также соблюдением соглашений об урегулировании Трибунала. Ряд недавних решений демонстрирует, что Трибунал будет использовать свои полномочия для оказания помощи владельцам и арендаторам, пострадавшим от сигаретного дыма каннабиса и THC вейпинга.

Ранее в этом году Трибунал обнародовал свое решение по делу Toronto Standard Condominium Corporation 2010 против Эндрю Джонсона. Здание расположено на улице Wellington в Торонто. В течение более двух лет в кондоминиум поступали многочисленные жалобы на дым и запах каннабиса, исходящий из квартиры Джонсона. Руководство посылало ему предупредительные письма, по крайней мере, трижды, но он продолжал курить в своей квартире и местах общего пользования, хотя это запрещено правилами корпорации. Кроме того, декларация здания запрещает любую деятельность, которая мешает комфорту или приятности проживания для других жильцов. Правительственное постановление, принятое в соответствии с Законом о кондоминиумах 1998 года, перечисляет запах и дым среди предписанных неприятностей, которые запрещены законодательством.

Рассмотрев доказательства, трибунал пришел к выводу, что Джонсон создавал неудобства, и обязал его прекратить курение каннабиса и оплатить судебные издержки в размере $4890,07.

Фульвио Валерио – арендатор кондоминиума Toronto Standard Condominium Corporation 2637 на улице Keele в North York. В трибунале против него были представлены доказательства того, что он не соблюдал правила, запрещающие курение каннабиса на всей территории кондоминиума, включая балкон его квартиры. В январе этого года ему было приказано соблюдать строгие правила и воздерживаться от курения каннабиса на всей территории кондоминиума. Ему и его арендодателю, которому принадлежит квартира, надлежало выплатить компенсацию в размере $5708,50.

Одно из первых дел после расширения юрисдикции трибунал рассматривал в 2022 году. Metropolitan Toronto Condominium Corporation 1002 подала иск против Николь Руиз, арендатора здания на Guildwood Parkway в Скарборо, которая курила в квартире в нарушение всех правил. Ей было приказано воздерживаться от курения каннабиса в своей квартире. Возмещения расходов не запрашивали.

Эти и подобные дела демонстрируют, что трибунал не преминет воспользоваться своими полномочиями по смягчению или устранению неблагоприятных последствий дыма каннабиса в кондоминиумах Онтарио.

У приверженцев курения возникает вопрос о медицинской необходимости курения марихуаны и подобных трав. Тут же сторонники соблюдения правил и законов логично спрашивают, какая была необходимость заселения в здание, где существуют запреты. Куда логичнее было бы снимать жилье в зданиях, где нормы проживания не такие строгие.

Курение марихуаны в квартирах, сдаваемых в аренду, является незаконным в соответствии с федеральным законодательством. Арендодатели могут заставить арендаторов подписать соглашение, в котором признается незаконность курения марихуаны и четко определены наказания за нарушение закона. Законы о медицинской марихуане не требуют, чтобы арендодатели разрешали курение в арендуемой недвижимости. В соответствии с законами о марихуане, владельцам недвижимости разрешено запрещать «курение, вейпинг или аэрозолизацию» любого каннабиса на своих участках, в том числе внутри отдельных помещений.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Покупаете новое жилье – будьте внимательны!

Время бежит быстро… Оглянуться не успели, а на пороге уже май. Какие тенденции складываются на рынке недвижимости? Вот неожиданно появились ролики в соцсетях с риэлторами, предлагающими машины класса люкс за покупку нового кондоминиума.

Представьте себе: многоквартирный дом, где вы и все ваши соседи владеете и ездите на Porsche. Звучит здорово, не так ли? Что ж, это не будет слишком далеко от реальности, если Эрин Прайс Эмери, риэлтор из Ванкувера добьется своего. Она запустила акцию, которая делает сделку более приятной для потенциальных покупателей квартир, добавляя «бесплатный» Porsche бонусом при каждой покупке. Сделка доступна конкретно через группу Price Emery, которая добавляет, что это не аренда автомобиля и что он после оформления сделки останется за вами. Покупатели могут выбрать и купить квартиру в Ванкувере или одну из двух в Монреале, чтобы воспользоваться предложением.

В Монреале стоимость квартир начинается с $300,000, вы также можете рассчитывать на люкс-машину меньшей стоимости, чем если вы купили бы две квартиры стоимостью более $1,000,000. Детали все еще немного туманны, поскольку не совсем ясно, какую модель Porsche вы получите. Стоит отметить, что, согласно маркетинговым материалам, тот, кто купит пентхаус в одном из объектов, явно будет в очереди на 911 GT3. На сайте риэлтора также представлены Taycan и Cayenne.

Предполагаемая дата завершения строительства высококлассного жилого комплекса CURV в Ванкувере – зима 2029 года. Комплекс CURV вырастет до 60 этажей и будет включать 358 квартир – от односпальных до трехспальных. Примечательно, что это самый высокий кондоминиум в мире благодаря передовой технологии «зеленого» строительства, которая допускает снижение потребления энергии на отопление и охлаждение до 90% по сравнению с обычными зданиями. Что касается цен на квартиры в CURV – они будут рассчитываться на основе $3900 за квадратный фут и стоимости строительства на 20% выше существующей на сегодня рыночной, в итоге могут стать самыми дорогими в Ванкувере. По данным местных застройщиков, в Ванкувере самые высокие затраты на строительство в Канаде: даже малоэтажные квартиры с деревянным каркасом стоят более $500 за квадратный фут. CURV будет возведен на участке площадью 0,37 акра по адресу 1059-1075 Nelson St., это самая высокая точка в центре города и, пожалуй, самая прибыльная сделка в сфере недвижимости в истории Ванкувера.

Еще в марте 2016 года участок, на котором до сих пор находятся два 70-летних многоквартирных дома, был куплен за $16 миллионов. Через несколько недель он был продан за $60 миллионов, а затем в течение месяца перепродан за $68 миллионов, связанной с Китаем компании Hensen Developments Ltd. в рамках продажи акций. Интересно, что поскольку участок был передан в результате продажи акций, это позволило избежать провинциального налога на покупку недвижимости, и BC Assessments по-прежнему оценивает землю в $16,3 миллиона. В июне 2020 года компания Hensen получила одобрение города Ванкувера на изменение зонирования для энергоэффективной башни высотой 585 футов в общей сложности с 501 жилой единицей, включая 350 квартир, 102 единицы социального жилья и 49 объектов для сдачи в аренду. В апреле 2021 года Hensen Developments Ltd продала землю и все разрешения на нее компании Brivia Group, базирующейся в Монреале, которая объявила, что именно она планирует построить башню CURV. Но строительство такого здания с практически нулевым уровнем вредных выбросов поднимает затраты на совершенно новый уровень.

Пассивный дом, так называют такие технологии, это высочайший стандарт энергоэффективности зданий во всем мире, а CURV станет самой высокой пассивной башней, когда-либо построенной. Пассивные здания требуют улучшенной изоляции, звукопередающих материалов и современного оборудования HVAC и потребляют на 90% меньше энергии для отопления и охлаждения, чем обычные здания. Винсент Кю, директор по инвестициям и развитию Brivia Group, подтвердил, что, по его мнению, затраты на строительство CURV будут на 16 – 20% выше, чем возведение обычной башни-кондоминиума класса люкс в Ванкувере, которую Altus Group оценивала в $605 за квадратный фут в 2022 году. Добавьте сюда стоимость земли, и окончательные цены CURV могут быть вдвое выше самых высоких цен на новые квартиры в Ванкувере. Винсент Кю сказал, что продажа квартир CURV начнется этой осенью. По его словам, строительство не начнется до тех пор, пока предварительные продажи новых квартир не докажут, что существует спрос на самую высокую и, возможно, самую дорогую башню пассивного дома в мире.

Компании и риэлторы тестируют рынок на покупательную возможность, вы можете увидеть и другие завлекательные предложения, кричащие нам о супер-выгодности будущего приобретения. В Тороното немало новых кондоминиумов, продающихся сейчас с минимальным первым взносом – 5%! Немало предложений с выгодным процентом финансирования на первые несколько лет проживания!

Застройщики изо всех сил пытаются продать квартиры, предлагая сниженные депозиты и помощь по ипотеке, экстрадорогую отделку квартир, поскольку спрос на кондоминиумы на стадии строительства продолжает резко падать. Если вы спросите, почему бы строителям просто не снизить цены, ответ очевиден – слишком много денег потрачено на маркетинг, первые покупатели – самые лояльные, а зачастую и самые близкие к застройщикам люди, уже купившие квартиры в первых рядах на различных «Fiends and Family Events», не должны пострадать финансово. Вывод один – думайте, когда собираетесь покупать новую квартиру, и не ведитесь на заманчивые предложения. В конце концов, вы можете потратить на квартиру вместо $1,000,000 только $750,000 , а о машине подумать и позже!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca