Жанна Томсон, брокер

Когда дело подходит к продаже недвижимости, люди часто придерживаются устаревших взглядов и убеждений, что, конечно, не помогает процессу. Масса телевизионных шоу, передач, журналов показывает, как готовить дом для продажи, как преобразить его. Чудесные изменения при минимальных затратах, дающие максимальный результат. При первой же встрече ваш агент даст рекомендации для более выгодной подачи вашей недвижимости будущему покупателю. Не всегда для этого требуются значительные инвестиции.

Но до сих пор сильны убеждения, с которыми иногда совершенно невозможно бороться.

Не важно, за сколько продали соседние дома – наш все равно дороже! Наш лучше или больше, или мы столько вложили денег на “upgrades”, а потом мы еще платили проценты за кредитную линию… При этом цена ставится заоблачная. Проходят несколько недель. Предъявляются пока еще косвенные претензии риэлтору. Почему не приходят и не смотрят? Пришли бы, посмотрели, полюбили, а уж потом бы мы и поторговались! Но ведь никого нет! Сделайте что-нибудь! Может быть, нужны другие фотографии, нужно переделать описание недвижимости, давайте сделаем лишний “Open House”, необходим другой маркетинг! И не понимают простой вещи. Кто-то все равно приходит. Когда мы интересуемся у агентов, как прошел показ, в таких случаях ответ предсказуем. Цена слишком велика. Те покупатели, которые могли бы заинтересоваться этой недвижимостью, даже не берут в расчет такие высокие цены. Те же клиенты, которые ищут что-то подороже, за эти деньги могут найти недвижимость и получше, и побольше.

Ваша завышенная цена и количество дней, которые вы уже стоите на рынке, посылает сигнал потенциальным покупателям и их агентам, насколько вы реалистичны в своих прогнозах, трудный ли вы продавец, и нужно ли с вами иметь дело сразу или подождать еще, когда вы уже обрадуетесь, наконец, хоть какому-то предложению о продаже, и уже неважно какому, особенно, если вас поджимают сроки.

Проведение “Open House” – завышенные ожидания. Многие считают, что самые «умные» покупатели, которые пытаются найти недвижимость самостоятельно, ищут ее именно так. Оставим аргументы «за» и «против» такого метода поиска недвижимости, но в эпоху интернета такие покупатели видят выставленные листинги мгновенно. Нет необходимости ждать до выходных, ведь можно позвонить агенту напрямую и посмотреть выставленный объект сразу. Не будем отметать идею “Open House” совсем, но это скорее традиционное дополнение к маркетинговому процессу. Для агентов это является хорошим методом знакомства с потенциальными клиентами, ведь на такие мероприятия обычно приходят любопытствующие соседи, чтобы воплотить в жизнь какие-то подсмотренные дизайнерские находки и прицениться в случае, если в ближайшем будущем планируется продажа.

Почему мы должны что-то ремонтировать в доме, кому нужно – и так его купят. Если вы пригласите риэлтора оценить ваш дом, вы услышите много рекомендаций: что нужно покрасить, починить, поменять, отремонтировать для того, чтобы он смотрелся лучше и дороже. Слушая все это, некоторые продавцы напуганы предстоящими неудобствами и тем «кошмаром», который сейчас начнется. Почему нужно менять полы, красить дом, покупать новые холодильники и посудомоечную машину для кого-то, ведь все функционирует нормально, а тот, кому это нужно, пусть этими ремонтами и занимается! У нас все работает, это работа инспектора проверять и что-то находить. Давайте начнем с того, что вы как продавец никогда не произведете «первого» впечатления во второй раз. И тот покупатель, который мог бы заинтересоваться вашей недвижимостью, прошел мимо из-за того, что дом не был подготовлен к продаже. Более того, небрежность содержания недвижимости может послужить покупателю «звоночком», о том, что в таком неухоженном доме могут быть гораздо более серьезные проблемы. Когда в переговорном процессе используется аргумент необходимости замены того или другого, счет не идет на сотни и тысячи, цена снижается на десятки тысяч. В противовес могу сказать, что аккуратный и чистый дом, даже если никакого свежего ремонта не было, заставляет уважать хозяев и вселяет уверенность покупателей в том, что у таких людей не может быть что-то не в порядке.

Мы вложили столько денег на “improvements”. Это обошлось нам очень дорого! Многие почему-то убеждены, что все, что бы они ни делали в доме, повышает стоимость дома автоматически на величину затраченных средств. Хороший пример – установка бассейна. Не секрет, что бассейн в среднем обойдется хозяевам в $30,000 – 60,000. Крытый, с обогревом может стоить и $100,000. Банк, оценивая такой дом, ваши вложения учтет в лучшем случае в размере половины ваших реальных затрат. При этом еще посмотрят на соседей – принято ли в вашем районе устанавливать бассейны. А кто-то из покупателей к вам даже не придет. Не каждый даже захочет иметь бассейн из-за маленьких детей. Домашние кинотеатры – та же история. Кто-то ими будет гордиться, а кто-то не видит в таких инвестициях никакого смысла. Оборудованные летние кухни, гаражи с напылением, фирменными полками и подъемниками могут быть гордостью хозяев, но оставят покупателей равнодушными.

Наш дом настолько хорош, что каждый, кто его увидит, не сможет не захотеть его купить! Не думайте, что все заказанные просмотры – это ваши уже готовые покупатели. Во-первых, просмотры заказываются другими продавцами, которые только планируют выставляться на рынок, и теми, которые долго стоят на рынке и хотят посмотреть, насколько они конкурентоспособны. Кроме этого, есть покупатели, только начинающие присматриваться, что рынок им может предложить. Может быть, только малая часть всех просмотров – это просмотры уже готовых к покупке людей. Можно сказать, что COVID где-то и помог продавцам, ведь в связи с новой реальностью стало меньше праздно шатающихся, и, если уже просмотр заказан, есть надежда, что это именно ваш покупатель.

Желаю всем вам, чтобы ваши покупатели вас находили побыстрее, и сделки осуществлялись к обоюдному удовольствию!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
• Продается трех-этажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2-BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $698,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Сдается 1-BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Начиная с 10 сентября 2020 года, сдающие свое жилье в краткосрочную аренду должны будут зарегистрироваться в муниципалитете Торонто – для того чтобы легально продолжать эту деятельность. Это первый шаг на пути к упорядочиванию бизнеса по сдаче жилья в аренду на короткий срок.

Краткосрочным считается сдача всего или части жилого помещения на 28 или менее дней за определенную плату. Эти правила применимы к концепции “Bad and Breakfast”, но не распространяются на отели и мотели, а также на случаи бесплатного недолгого проживания.

Компании, занимающиеся online поиском и размещением клиентов на короткий срок, такие как Airbnb, Expedia, Booking.com, обязаны получить лицензию муниципалитета. Для этого необходимо предоставить бизнес-адрес компании, имя и фамилию человека, ответственного за связь с муниципалитетом, детали о ведении рекламы и бизнеса в случае отсутствия регистрации компании-оператора, порядок рассмотрения жалоб.

За получение лицензий компаниям придется заплатить $5,000 сразу и по $1.00 за каждую сданную ночь. Тарифы могут увеличиваться, кроме того, деньги не подлежат возврату.

Предполагается ведение финансовой отчетности: полная информация об операторах; количестве сданных ночей; тарифе, взимаемом за ночь и суммарно; типе сдаваемого помещения или его части; данных о снятии предложений с рынка краткосрочной аренды.

Предусмотрены и штрафные санкции. Отказ от регистрации рассматривается как правонарушение, за которое предусмотрен штраф, достигающий $100,000.

Вводится налогообложение – муниципальный налог на жилье будет составлять 4% (Municipal Accomodation Tax-MAT) и платить его надо ежеквартально, начиная с января 2021 года.

Лицензия должна возобновляться ежегодно.

Частные лица, получающие доход от краткосрочной аренды, также должны иметь разрешение на это от муниципальных властей. Все операторы начинают регистрироваться с 10 сентября 2020 года, и на это отводится чуть менее 4 месяцев. К концу года регистрация закончится. Частные лица предоставляют собственную информацию, адрес и документы на лицо, согласное быть “emergency contact” на время, пока жилье предоставляется в аренду. Вся регистрация проводится online, оплата в разумных пределах – $50 в год – принимаются только кредитные карты. Подтверждение от муниципалитета приходит в течение 5 дней. Основные условия:

• оператору должно быть 18 лет и больше;
• сдаваться должно собственное жилье или его часть (“principle residence”), на адрес которого приходят ваши счета, письма из налогового управления и страховых компаний. Можно иметь только одну “principle residence” и, соответственно, оператор может сдавать в краткосрочную аренду жилье только по одному адресу;
• разрешается сдавать не более 3 комнат на любой срок, в целом, не превышающий более 180 ночей в году,
• можно сдавать второе самостоятельное помещение в вашем доме, который является вашим основным жильем или “principle residence” – например, “basement apartment”;
• сдаваемое жилье должно обязательно быть приведено в соответствие с муниципальными нормами “Building Code and Fire Code”.

Обязательно проверяйте правила вашего кондоминиума, разрешена ли вообще краткосрочная аренда в вашем здании. Не забудьте поставить в известность страховую компанию о ваших планах.

Принимая гостей, вы должны ознакомить их с правилами, которые они должны будут соблюдать. Кроме того, призывается соблюдать права человека и не отказывать в жилье, руководствуясь соображениями расовой и гендерной принадлежности.

Обязательна абсолютная прозрачность в документах по регистрации гостей и количестве сданных ночей, и полный финансовый отчет поквартально с выплатами “Municipal Accommodation Tax” – 4%, начиная с нового года.

Особое внимание придается безопасности жилья. Гости должны быть ознакомлены с планом эвакуации из помещения; также необходимо установить детекторы задымления и угарного газа. Гостям требуется показать место нахождения огнетушителя, основного рычага перекрытия газа, электричества и воды.

Достаточно серьезные штрафы – до $100,000 – предусмотрены за ненадлежащее выполнение правил по сдаче жилья на недолгий срок.

Кроме всего уже отмеченного, особое внимание уделяется высоким стандартам жилья – все должно быть приведено в норму, трава скошена, снег убран. Вы должны следить за уборкой мусора, шумом, поведением ваших гостей, так как, если будут жалобы и нарекания на них со стороны соседей, вашу лицензию могут не восстановить на следующий срок.

Абсолютно все объявления о краткосрочной сдаче жилья в аренду должны сопровождаться наличием регистрационного номера частного лица или компании.

К новым правилам шли долго. С 2016 года группа Airbnb Canada обращала внимание на бедственное состояние рынка долгосрочной аренды из-за отсутствия каких-либо правил по сдаче жилья на короткие сроки. Конечно, была гораздо выгоднее сдача квартир и домов на Airbnb, когда доход хозяев был в два, а то и в три раза больше, чем они бы получали, сдавая жилье на целый год. Это привело к значительному дисбалансу на рынке и стремительному росту цен на аренду жилья. Кроме этого, полное отсутствие каких-либо правил сдачи жилья на короткие сроки привело к росту правонарушений и преступлений. Август 2019 года – убийство на вечеринке в шикарном особняке на Bridle Path, февраль этого года – в квартире в даунтауне погибли в перестрелке 3 человека. Сдача квартир подставными лицами – все это требовало немедленных решений. Несомненно, введение новых правил уже оказывает влияние на рынок жилья. Вместо 1200 помещений, выставленных на аренду в августе прошлого года, в августе 2020-го это количество составило уже 8800. До 5% снизились цены на аренду немеблированного жилья и до 12.5% – с мебелью. Масса квартир сейчас выставлена на продажу и около 80% квартир в августе продано ниже $700,000. Хотелось бы ошибиться, но, думаю, в ближайшее время ситуация на рынке квартир не будет меняться к лучшему.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $698,000.
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd. за $2,650.
• Сдается 1BDRM + Den свежевыкрашенная квартира за $1,850 c видом на парк.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в аренду кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

В любом доме можно найти дефекты. В каких случаях продавцы обязаны информировать покупателей о наличии проблем? Прежде чем мы перейдем к непосредственному рассмотрению дефектов, хотелось бы отметить разные правила и обязанности риэлторов по сравнению с людьми, не имеющими лицензию. Тем не менее, при нынешнем доступе к информации для продавцов нет большого смысла утаивать какие-либо факты, потенциально негативно влияющие на цену продажи. Всегда лучше всего выяснить возможные проблемы заранее и при возможности профессионально их устранить. Если это по каким-то причинам невозможно – будьте честны с покупателями, и это оградит вас от возможных выматывающих судебных тяжб в будущем. Принципы открытости всегда должны применяться при наличии следующих проблем:

• юридические и правовые дефекты, относящиеся к основному документу, подтверждающему право собственности – “Title”;
• физические дефекты;
• психологически отягчающие факторы.

Если вы задаете себе вопрос, стоит информировать покупателей о какой-либо проблеме или нет, подумайте, гипотетически – вам захотелось бы получить подобную информацию в случае, если бы вы оказались на месте покупающей стороны.

Какие возможны сюрпризы с документами? Меньше всего покупателей обрадует наличие забора, который может стоять не на положенной ему разграничительной линии; зарегистрированный “easement” – или легальный доступ на вашу собственность муниципальных работников, или служащих сервисных компаний, что не позволит им в будущем расширить дом или установить бассейн. Есть еще одна неприятная вещь, закрепленная юридически – “encroachement” – право соседей пользоваться вашей территорией для своих нужд. Учтите, что в случае обнаружения адвокатом покупателя подобных проблем, не указанных изначально, у покупателя есть хорошая возможность отказаться от покупки. Решение этой проблемы – передача покупателю при подписании контракта недавно заказанной копии “survey” – плана вашего участка со всеми строениями на нем и возможными отягчающими обстоятельствами.

Есть так называемые явные дефекты, которые могут обнаружить покупатели или их инспектор сразу же во время визита. Это могут быть трещины, потёки, отсутствующие перила, поломанный забор или разбитое окно. Поскольку эти дефекты сразу же могут быть замечены, и, очевидно, что покупатели не могли их не обнаружить, последующие претензии к продавцу не принимаются, если только их устранение не было оговорено заранее.

Скрытые дефекты – другое дело. Они могут быть не обнаружены инспекцией. Если будет доказано, что хозяева дома, зная о наличии проблемы, умышленно скрывали ее, шансы выиграть судебный процесс у покупателей очень велики. Наличие этих дефектов может привести к невозможности проживания в этом доме, огромным денежным затратам, чтобы привести дом в надлежащий вид, а также невозможности продажи такой недвижимости в дальнейшем.

Какие дефекты относятся к скрытым? Например, наличие плесени, асбеста или термитов в доме; конструкционные проблемы; протечки воды на крыше, влажный подвальный этаж.

Приведу некоторые классические примеры судебных разбирательств.

В 2008 году в Эдмонтоне рассматривались претензии покупателей из-за наличия плесени в подвальном помещении. Причем, вопрос о затоплении поднимался в процессе переговоров, и продавцы ответили, что ничего об этом не знают, хотя было доказано в дальнейшем, что за 7 лет до продажи в районе дома затапливались, в том числе и этот. Кроме этого, покупатели и их агент отметили необычный запах деодоранта при просмотре (кстати, всегда обращайте внимание на «ненужные» ароматы). Продавцы объяснили наличие его необходимостью замаскировать наличие курильщика в доме. Судья не принял во внимание объяснения продавцов, и присудил $12,186.45 компенсации – достаточную в те времена сумму, чтобы поменять стены в бейсменте.

Есть форма Seller Property Information Statement (SPIS), которую предлагается заполнить владельцам собственности перед продажей. В этой форме продавцы должны честно ответить на несколько страниц вопросов о состоянии дома. До сих пор существуют дебаты по поводу целесообразности заполнения этой формы продавцами, и в Онтарио она не является обязательной и большого распространения она не получила.

Психологические проблемы, или стигмы. Легально в Торонто и Онтарио владельцы недвижимости не обязаны разглашать факт произошедшего убийства или суицида, если они продают недвижимость самостоятельно. С другой стороны, RECO – головная организация, регулирующая деятельность риэлторов в Онтарио, не рекомендует агентам скрывать подобные факты во избежание последующих судебных тяжб. Психологическими факторами, влияющими на цену недвижимости и ее продажу, могут являться и некоторые другие вещи. Так решение суда в Келовна (Британская Колумбия) было вынесено в пользу продавцов, которые продали дом, не оповестив покупателей о соседствующим с домом нудистским пляжем. Конечно, продавцы знали о его существовании, но обозначили его как “public beach”. Три года продолжались разбирательств на тему, считать ли нудистский пляж фактором, положительно или отрицательно влияющим на стоимость дома, и вердикт был вынесен –  если это и дефект, то он был вынесен за пределы территории купленной недвижимости, поэтому таковым не может считаться.

Я всегда даю совет своим клиентам при покупке – не пожалейте своего времени, обязательно стоит подъехать к вашему предполагаемому приобретению, погуляйте, поговорите с соседями, начался сентябрь – посмотрите на школу. Вы почувствуете, подходит ли вам этот район. Не забудьте про Google, информацию о районе и даже адресе вы можете получить мгновенно. Ну, а для продавцов все та же рекомендация – не делайте вещей, которые бы не понравились вам, если бы вы были покупателями. Судебные тяжбы в Канаде очень продолжительны и затратны, а исход может быть совершенно непредсказуемым.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,584 ежемесячно!
• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена – $718,888.
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd за $2,650.
• Сдается 1BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Лето 2020 выдалось жарким во всех отношениях. По последним опубликованным данным ассоциации риэлторов Торонто, цены в июле выросли на 16.9%, но это не останавливает покупателей от поисков и покупки недвижимости. Исторически сложилось, что активным бывает июнь, а дальше начинается сезон отпусков и отдыха, и рынок успокаивается. Но не в этом году. В июле своих хозяев сменили более 11,081 объектов недвижимости. Эта цифра на 29.5% больше, чем в июле прошлого года и пока является рекордной. Средняя цена на недвижимость в Торонто выросла до $943,710. Индикаторы показывают, что рынок «сжимается» – скорость покупок превышает скорость выставленного на продажу жилья. “Bidding wars” снова стали реальностью сегодняшнего рынка во многих его сегментах. После постепенного выхода из вынужденного карантина покупатели пересмотрели свои планы на летний отдых и наверстывают упущенное в отношении своих жилищных планов. Многие за это время пересмотрели свои потребности и приоритеты в отношении жилья и основательно подготовились к его покупке. Обычно в зимние месяцы жилье приводится в порядок для его максимально выгодного позиционирования на весеннем рынке. В данном случае было использовано вынужденное «заточение», и весенний рынок с опозданием зашел в июнь.

Вопрос у всех один: «Как долго это будет продолжаться?» Кто-то предсказывает падение цен осенью, кто-то в начале следующего года. Но пока рынком правит психология пандемического настроения. Что, если школы в новом году не будут работать нормально, а детям нужен хоть какой-то дворик для прогулок? Большие компании и корпорации занялись пересмотром графика работ сотрудников. Время показало эффективность удаленной работы, что позволит значительно сократить расходы на аренду офисов. Вместо городской скученности можно позволить себе значительно более просторное жилье в спокойных пригородных районах. Люди понимают призрачность перспектив в будущем отдыхать в других странах, значит нужно обеспечить себе и своим родным по возможности уютные дома в привлекательных местах в непосредственной близости к природе.

По данным TREB, наибольший рост цен наблюдается в таких районах как Durham, Orangeville, South Simcoe. Причем, большая часть продаж приходится на собственные дома – 5633 сделки в июле, что составляет почти 70% общего объема рынка.

Значительно отстает по объему продаж рынок кондоминиумов. Во-первых, все тот же пересмотр приоритетов. Во-вторых, уход инвесторов с краткосрочной аренды Airbnb на долгосрочную, и масса нерешенных проблем в отношениях между владельцами жилья и съемщиками приводит к заинтересованности части инвесторов избавиться от этой головной боли и, соответственно, увеличивается предложение на рынке квартир. Это позволяет покупателям торговаться и снижать цену. В-третьих, отсутствие иммиграции, движущей силы городской жизни, влияет на снижение спроса на кондоминиумы.

Именно с рынка квартир предполагается начало снижения цен в сентябре, в случае, если банки не продлят программы по отсрочке платежей по мортгиджам. Появилось очень много квартир на рынке съемного жилья. Из-за неплатежеспособных жильцов часть инвесторов будет вынуждена расставаться со своей недвижимостью, поскольку становится невыгодным ее содержать.

При этом недавние прогнозы аналитической группы компании Re/Max позволяют нам надеяться на стабильно активную осень и ожидания еще большего повышения цен на рынке – 5% в среднем до конца года, причем, в выигрыше будет недвижимость, расположенная близко к озерам, паркам и природе.

В связи с таким положением на рынке, хотелось бы остановиться на основных правилах подачи предложений – оферов – на покупку недвижимости в условиях наличия конкурентов. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения предложений о покупке, знайте, что цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как “pre-emptive” offer – это то предложение, с которым покупатель приходит еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавцов настолько, что они боятся его потерять. Агент продавцов должен проинформировать всех агентов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые имеются, то стороны имеют дело с ситуацией “bidding war” (войны цен) только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

1. Прежде чем участвовать, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, где вы хотите покупать, тенденции рынка, а еще лучше некоторое время понаблюдать за ним. Посмотрите на предлагаемую недвижимость и сравните сами, за сколько она выставляется и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы должны определить её сами для себя и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает взгляд на ситуацию с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам.
2. Ваши шансы на покупку увеличатся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Вашей задачей является обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы исключаете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи ипотечного займа является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно, чтобы план «B» был бы проработан заранее.
3. Ваш агент должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно увеличиваются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи, все это расположит продавцов к вам. Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов только потому, что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строителям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный агент всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливым обладателем полюбившихся вам дома или квартиры многократно увеличиваются.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена $718,888.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket – 1997 sq.ft . Стартовая цена $700,000; SOLD!
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd. за $2,650.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Приближается начало учебного года, и, невзирая на пандемию коронавируса, выбор школы для ребенка остается актуальным. Очень часто к риэлторам обращаются родители с вопросом о покупке жилья, отталкиваясь от проблемы поиска хорошей школы. Это люди, которые приехали в Канаду недавно, а также родители, чьи дети учатся в частных школах, где стоимость обучения каждый год растет и может быть эквивалентной mortgage платежам.

В Канаде существуют три типа учебных заведений, предлагающих обязательное образование: государственные школы (public schools), католические школы (catholic schools), частные школы (private schools).

Уже 20 лет проводится сравнительный анализ школ, который делается независимой организацией Fraser Institute по результатам единого для всех школ теста по чтению, письму и математике. Школы, занимающие верхние позиции, можно увидеть по следующей ссылке: http://ontario.compareschoolrankings.org.

На том же сайте есть еще и карта с местоположением этих замечательных школ.

Принимая во внимание, что это финансирование исследования проводилось на полученные гранты и пожертвования, некоторых хороших школ я не вижу в этом списке вообще, а какие-то откровенно удивили своим местоположением. Может быть, и нужно отталкиваться от хоть какого-то исследования на этот счет, но уж целиком и полностью я бы на него не полагалась.

Есть еще один полезный ресурс Education Quality and Accountability Office, где уже по названию школы или ее адресу можно наглядно увидеть результаты проверочных тестов: www.eqao.com/en.

Среди частных школ я бы обратила внимание на исторически считающиеся лучшими и самыми престижными :

Upper Canada College (только для мальчиков): www.ucc.on.ca

Havergal College (только для девочек): www.havergal.on.ca

The York School (для мальчиков и девочек): www.yorkschool.com

Школа в Oakville – Fernhill School: www.fernhillschool.com.

Для начальных классов можно рекомендовать сеть школ системы Монтессори.

Есть масса языковых частных школ, где помимо обязательной программы и дополнительных предметов основательно изучается родной язык, в том числе и русский.

Что касается системы государственного образования, дети приписываются к школе в районе проживания. Мой многолетний опыт показывает, что, купив недвижимость в хорошем районе, вы покупаете и хорошую школу тоже. Цены даже на соседних улицах могут значительно отличаться как раз только из-за большей или меньшей престижности школ. Более того, может так случиться, что даже и купив недвижимость в нужном районе, при переполненной школе вас поставят на лист ожидания и определят временно в другую школу. Поэтому перед принятием окончательного решения обязательно нужно узнать, есть ли возможность у школы принять вашего ребенка сразу.

Для поиска принадлежности того или иного адреса к соответствующей государственной школе по Торонто и близлежащим окрестностям можно использовать вебсайты:

Toronto District School Board:

www.tdsb.on.ca/Find-your/School,

York Region public schools:

www.yrdsb.ca/schools/pages/school-locator.aspx,

Halton Region public schools:

www.hdsb.ca/schools/Pages/Find-My-Local-School.aspx.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
• Продается трех-этажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена – $718,888.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket – 1997 sq.ft . Стартовая цена – $700,000; Conditionally Sold.
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd за $2,650.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering; КУПИЛИ!
• Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Все-таки, в какое интересное время мы живем! Когда многое из того, что было ясным и понятным, утрачивает всякий смысл сегодня. Можно лишь удивляться, как привычная жизнь превращается в абсолютный хаос. Ну вот, мне кажется, нельзя пройти мимо последнего новшества, которым «порадовала» нас организация “Keep Your Rent” (KYR – Сохрани свою аренду). Я говорю про революционное нововведение онлайн интерактивной карты случаев выселения в Торонто за неуплату арендной платы. Каждый теперь, набрав www.torontocovidevictions.com, может получить информацию о лэндлордах-«негодяях», посмевших выселить (легально, кстати) своих жильцов за многотысячные задолженности по платежам. Здесь на карте представлен адрес, где произошло выселение и имя владельца недвижимости, против которого нужно воевать всем миром. На сайте призывают заполнить анкету тем, кто уже получил уведомление на выселение, и тем, чье дело только рассматривается в соответствующих инстанциях. Причем, в целях защиты “privacy” пострадавших, номера квартир не указываются. В то время как имя и фамилия хозяев жилья (если только это не корпорации) присутствуют, и про это самое “privacy” никто уже не думает.

По утверждению организации KYR, только 3% сдающих жилье – это «маленькие» частные инвесторы. Остальные – многомиллионные корпорации, поддерживаемые политическими силами и имеющие мощную юридическую поддержку.

2019 год стал рекордным по стоимости аренды в Торонто, и найти доступное жилье стало невероятно трудно. В начале 2020 года средняя аренда односпальной квартиры в Торонто подскочила до $2,213. Получение сверхприбылей группой финансовых воротил поставило в крайне затруднительное положение 750,000 семей, которые уже не могут справляться с платежами. Три миллиона человек потеряли работу и находятся у черты бедности, в то время как корпорации подсчитывают свои бешеные прибыли. Даже пандемия не очень сильно повлияла на финансовые показатели этих компаний.

Все время идет противопоставление частных инвесторов крупным корпорациям. По мнению KYR, частные инвесторы (Mom and Pop) готовы разговаривать и входить в положение своих жильцов, прощать им частично или целиком накопленные долги. А вот корпорации-«кровопийцы» требуют соблюдения подписанных договоров, аргументируя тем, что государство оказывает посильную финансовую помощь потерявшим доход во время пандемии людям, и аренда должна быть оплачена.

На сайте представлена краткая, но весьма интересная информация о таких корпорациях-гигантах как RANEE, Starlight, PINEDALE, TIMBERCREEK, MEDALLION, MINTO, Akelius, Sterling Karamar, CAPREIT, MetCap, Golden Equity c указанием находящихся в портфолио компаний юнитов, сделок, совершенных недавно, и именами CEO и директоров.

Сайт создан для объединения съемщиков, особенно пострадавших, для борьбы с арендодателями. «Мы не должны ждать милости от хозяев жилья и политиков! Нет выселениям в нашем районе! Если мы не объединимся, как мы можем защититься? Объединяйтесь для борьбы!» – вот такие призывы звучат от лидеров организации, причем, утверждается , что выселяемым людям будет обеспечена полная юридическая поддержка.

Удивительно, но звучат и неприкрытые угрозы: «Если вы лишаете нас жилья, вам не будет спокойно жить в вашем! Мы знаем, где вы живете и работаете! Мы можем пойти к вам напрямую и потребовать прекратить угрожать нам выселением! Если Landlord and Tenant Board начнет рассмотрение дел о выселении, мы не дадим им это делать! Вместе мы – Сила! Если все-таки документ о выселении будет получен –  хозяева будут иметь дело сначала с нами!»

Ну вот, как вам это нравится?!

Конечно, жаль людей, попавших в тяжелую жизненную ситуацию. И сто раз прав премьер Онтарио Даг Форд, когда говорит, что если встанет вопрос: заплатить аренду и голодать; или не платить ее, но накормить детей; то выбор будет не в пользу хозяев жилья. При этом провинция принимает закон, прямо обратный этому утверждению. Но ведь это должна быть функция государства – социальная поддержка и предоставление крова над головой людям, попавшим в беду.

Лукавят представители KYR, говоря только о 3% частных арендодателей. Думаю, их гораздо больше! И это самая пострадавшая в кризисе категория. Если огромные корпорации даже убытки обратят себе на пользу, то частный инвестор, сдающий жилье и имеющий при этом mortgage, теряя ежемесячный доход от аренды, вынужден оплачивать жилье не только себе, но и «тому парню», который почему-то решил, что ему все в этой жизни должны.

Только что был принят Bill 184, абсолютно противоречивый и бестолковый, поднимающий вопрос выселения съемщиков за неуплату, но не предлагающий простых и однозначных решений. С другой стороны, обещание руководителей провинции не выселять никого во время пандемии. Но выселения уже начались и будут продолжаться, так как провинция официально находится уже в третьей стадии восстановления от пандемии. Уже оформляются тысячи заявок, прошедших через процесс слушания и подтверждения в Landlord and Tenant Board еще в начале года, чему измученные владельцы жилья несказанно рады. Поднимается вопрос об объединении индивидуумов-лэндлордов для отстаивания своих интересов и создания уже своей базы данных жильцов, регулярно пропускающих платежи, а то и вовсе проживающих бесплатно, громящих и портящих дома и квартиры. В принципе, и упомянутый выше сайт может сослужить добрую службу хозяевам жилья. Ведь, только глянув на данные, представленные потенциальным жильцом в Rental Application, вы можете проверить его последнее место жительства. Сделав несколько кликов, можно получить полную информацию о том, нет ли его в списке «выгнанных» www.torontocovidevictions.com. Пока в нем только 21 адрес. Посмотрим, как быстро пойдет процесс увеличения этой базы данных.

Между прочим, это уже не первый сайт, на котором регистрируются «плохие» лэндлорды. Например, www.renovictionsto.com предлагает ознакомиться со списком лэндлордов, выселяющих жильцов, обычно живущих очень долго и платящих очень небольшую аренду, из-за планируемого капитального ремонта. Делаются ремонты, повышается арендная плата, или расходы перекладываются на плечи жильцов. В этом источнике уже можно найти информацию о 770 таких владельцах недвижимости. Людей выселяют, а вот с обратным их возвращением обычно возникают проблемы.

В связи с происходящими тенденциями на рынке съемного жилья хотелось бы дать совет владельцам недвижимости: проверяйте и перепроверяйте предоставляемые вашим потенциальным жильцом документы. Проверяйте всю имеющуюся информацию в открытых и закрытых источниках. Лучше подождите правильного съемщика, чем сразу же соглашаться на кого попало! Работайте с профессионалами. Это уже действительно не шутки – маленькая ошибка может обойтись вам очень дорого. После того, как произошло вселение жильцов, и начали возникать вопросы или проблемы, посоветуйтесь с вашим риэлтором, каким способом их лучше решать. Ведь иногда проблемы являются результатом самодеятельности и дилетантского отношения хозяев жилья к своему бизнесу – их можно было бы избежать еще до их возникновения.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена – $699,000.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket – 1997 sq.ft . Стартовая цена $700,000.
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd за $2,650.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newmarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Купят townhouse (соединенный с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket – 1997 sq.ft. Стартовая цена – $700,000.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена $349,900.

В конце июля произошло очень интересное событие – риэлторская компания Realosophy Realty Inc. провела видео-конференцию Toronto Real Estate Summit длительностью в неделю. Около 20 часов интервью с ведущими специалистами банковской, страховой сферы, профессорами университетов, риэлторами освещали состояние экономики и давали прогнозы ее развития в целом и рынка недвижимости, в частности.

В марте, после введения карантинных мероприятий и закрытия огромного количества бизнесов, большинство людей испытали шок. Смертельный страх за жизнь родных, абсолютная неизвестность и жуткие сводки в новостном пространстве – все это было нашей реальностью весной этого года. Человеку свойственно привыкать к разным ситуациям. Природный оптимизм не позволяет окончательно впасть в депрессию. Постепенно жизнь начала налаживаться.

Начало этого года отмечалось чрезвычайной активностью рынка недвижимости, февральские цены поднялись в среднем на 17% по сравнению с февралем прошлого года. Рынок нового жилья также казался перегретым. После введения чрезвычайного положения в середине марта объем продаж за месяц упал на беспрецедентные 70%. Но абсолютно все эксперты были поражены той скорости, с какой рынок вернулся к прежней силе уже к концу июня. Аналитики согласились, что рост цен на недвижимость очевиден, вполне вероятно, что средняя цена за единицу жилья в Торонто перевалит за $900,000, а рост цены за 1 квадратный фут на новые квартиры составит около 6.5% уже к концу года. На фоне таких ожиданий прогнозы Canada Mortgage and Housing Corporation, опубликованные ранее и утверждающие, что худшие времена у нас впереди, а ожидаемое снижение цен составит 18%, выглядят весьма пессимистично.

На саммите звучали также и мнения о недолговечности нынешнего бума, предполагая, что вызван он вынужденным «ковидным» сдерживанием потенциальных покупателей. Сравнивался этот эффект со сдерживанием мячика под водой, который выпрыгивает из воды тем выше, чем сильнее на него оказывалось давление. Но без поддерживающих экономику факторов – таких как иммиграция, рост занятости и доходов – рост цен на недвижимость должен остановиться.

Возникает вопрос: кто эти покупатели, скупающие недвижимость с невероятной скоростью? Как отметил Джейсон Мерсер, возглавляющий анализ рынка в Toronto Real Estate Board, появились две основные категории людей: одни пострадали от экономического коллапса Covid-19, потеряли работу и другие, кто продолжал работать из дома, получать свои заработанные деньги и иметь возможность осуществлять дорогостоящие покупки. Самая пострадавшая – сфера услуг. Но это еще не конец, а только начало истории. Ведь за несколько месяцев очень во многом изменились потребности и пристрастия людей. Какие-то бизнесы уже закрылись, какие-то профессии утратят скоро свою значимость и высокие зарплаты могут остаться в прошлом.

Оказалось, что достаточно эффективно можно работать из дома. Огромный интерес в начале июня этого года начали проявлять покупатели к приобретению недвижимости в пригородах большого Торонто. За гораздо меньшие деньги можно приобрести более просторное жилье с большим участком земли. В июне в семи ближайших к Торонто муниципалитетах (отдаленностью не более 86 км) объем продаж увеличился на 40%. Стремление к более бюджетному жилью объясняется экспертами еще и неуверенностью в завтрашнем дне. Люди пытаются освободиться от долгов и ипотечных займов. При этом, как отмечал представитель ведущей строительной компании TRIDEL, совершенно никаких прогнозов по поводу дальнейшего направления рынка делать невозможно. Совсем не факт, что люди так и будут радоваться работе и учебе из дома, когда снимут все ограничения.

Аренда становится дешевле – квадратный фут снимаемого жилья в Торонто подешевел на 3.5%, а в некоторых престижных районах города предполагается спад цен до 15% к концу года. Ужесточились правила краткосрочной аренды – рынок Airbnb очень пострадал, большая часть жилого фонда присоединилась к сектору долгосрочной аренды. Кроме всего прочего, в связи с тем, что иностранным студентам было рекомендовано не въезжать в страну, пока действуют ограничения, прекратился поток туристов и иммигрантов. Если раньше в Канаду приезжало 25,000 – 35,000 временных резидентов в месяц, то в апреле только 4,000, а в мае – 11,000.

Особую осторожность рекомендовано проявлять при покупке кондоминиумов из-за абсолютной неопределенности в прогнозах. По предварительным оценкам в этом году должно ввести в эксплуатацию 20,000 – 25,000 новых квартир, что является рекордным показателем с 2014 года и, конечно, приведет к увеличению предложения на рынке. Учитывая тенденцию к понижению стоимости аренды и росту количества неплатежеспособных жильцов, инвесторов ждут нелегкие времена.

На саммите прозвучала обеспокоенность ведущих специалистов наличием огромных долгов у канадцев, провинций и государства в целом. Еще в доковидные времена эта тема тревожно звучала в аспекте, что народ в общей массе живет, еле-еле сводя концы с концами. При появившейся возможности попросить у банка отсрочку по платежам ею воспользовались 16% собственников жилья, имеющих mortgage. Что будет с ними в случае потери работы или бизнеса после прекращения помощи от государства? По утверждению Микаэля Хана, экономиста Bank of Canada, тот факт, что за последние 20 лет недвижимость значительно подскочила в цене, позволит какое-то время просуществовать тем, кто будет вынужден расстаться со своей жилой собственностью в случае необходимости. Согласна с этим мнением только отчасти. Это очень грустный сценарий, причем, если мы говорим о бедах одного конкретного человека, то продажа дома, конечно, поможет какое-то время еще продержаться. Но, если речь идет о массовой распродаже жилья, то цены, безусловно, упадут, и может случиться так, что после продажи недвижимости уже мало что останется.

В качестве позитивного фактора отметили открытость Канады новой иммиграции и ее привлекательность для специалистов и инвесторов. И тот факт, что в Канаде по сравнению с Америкой значительно меньше людей пострадало от Covid-19, говорит о надежности нашей медицинской системы. Как только границы будут открыты, конечно, мы будем встречать огромное количество людей, ищущих для себя и своих семей лучшую долю в благословенной стране Канаде, что, безусловно, положительно скажется на экономике .

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville. Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City;
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Угловой Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто – КУПИЛИ!
• Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Правительство Онтарио приняло Bill 184 в окончательном слушании 23 июля 2020 года. Что-то не припоминается принятия какого-то другого юридического документа в такой ажиотажной атмосфере. Противостояние арендодателей и арендующих достигло критической точки.

Кардинальных перемен в отношениях ждали измученные владельцы недвижимости, особенно частные инвесторы, поставленные в абсолютно несправедливые условия вынужденного «спонсорства» съемщиков своего жилья, которым фактически официально разрешили не платить арендную плату из-за потери дохода во время пандемии коронавируса. По существующему ранее законодательству все споры, в том числе и о выселении жильцов из-за их задолженностей, решались через Landlords and Tenants Board. Решением являлся ордер на выселение горе-жильцов, либо согласие на определенный график погашения задолженностей. И до карантина долгое ожидание решения из-за загруженности официальных инстанций и их чрезмерная бюрократизация являлись проблемой. Из-за неправильно поставленной запятой рассмотрение дела переносилось еще на несколько месяцев. В итоге, как правило, «профессиональные» неплательщики могли жить 8 – 10 месяцев, не оплачивая свое проживание. А если еще и знать некоторые «секреты» отношений жильцов и хозяев недвижимости, то снимать жилье можно было вообще за полцены оговоренной аренды, не особенно переживая по этому поводу. В связи с наступлением эры COVID -19, у снимающих жилье появилось даже официальное обоснование своих действий! В своей речи 20 марта 2020 года Даг Форд, премьер провинции Онтарио, объявил о наступающих трудных временах и возможности выбора, стоящего перед людьми: накормить семью или заплатить аренду. Если такая дилемма возникнет, отметил премьер, безусловно, тратить деньги нужно на пропитание. После такой индульгенции последствия не заставили себя долго ждать. Очень многие жильцы прекратили общаться со своими арендодателями. Кто-то обратился к хозяевам жилья с вопросом – чем они могут помочь во времена COVID своим жильцам, и на сколько могут снизить аренду, при том, что некоторые люди и не теряли своей работы. Кто-то обиделся на то, что представители владельцев жилья осмелились спросить, когда же жилец планирует заплатить аренду хотя бы частично.

Аргументы владельцев жилья абсолютно справедливы – сдавая жилье, никто не соглашался предоставлять бесплатную крышу над головой абсолютно чужим людям, будь то нормальное время или пандемия. Появилась масса историй, когда владельцы недвижимости вынуждены сами ютиться у родственников, в подвальных помещениях, гаражах, для того чтобы иметь возможность проплатить мортгидж, maintenance fee и налоги за то жилье, в котором проживают их съемщики. Учитывая, что Landlord and Tenant Board (LTB) прекратил слушания 17 марта 2020 года, а автоматическое телефонное сообщение LTB информирует звонящего, что открытие не планируется, по крайней мере, до сентября 2020 года, реально несчастные хозяева жилья, может быть, сумеют выселить злостных неплательщиков лишь в середине 2021 года. Поэтому такая огромная надежда была на принимаемые поправки в законодательстве. Именно поэтому так сплотились арендующие в союзы и федерации в борьбе против арендодателей. Новые поправки в Билле 184 предполагают возможность исключения третьей стороны при решении определения графика платежей по накопившемуся долгу. В случае если жилец подписывает договор с владельцем жилья и впоследствии не выполняет свое обещание, он может быть выселен немедленно. Если он отказывается от предложения разбить платежи по долгу по предлагаемому графику, дело может быть передано на рассмотрение в Board. А уже там будет приниматься во внимание решение о выселении жильца, базируясь на его задолженности по выплате аренды ретроактивно с 17 марта 2020 года, принимая во внимание попытки владельца жилья вести переговоры и предложения о достижении договоренности по графику проплат. Адвокаты и юристы вместе с множеством инициативных групп считают, что новые поправки ставят жильцов-неплательщиков, то есть, наиболее проблемную категорию населения, в позицию, подчиненную и зависящую от позиции арендодателя. А это, в свою очередь, может привести к массовому выселению жильцов непонятно куда, как только закончится объявленное чрезвычайное положение. Провинцию в этом случае ждет проблема массового потока людей, ищущих дешевое жилье из-за того, что их выселят за неуплату аренды и коммунальных платежей. Именно это послужило поводом для проведения множества митингов и протестов.

Несмотря на озабоченность съемщиков в предоставлении гораздо больших привилегий хозяевам жилья, по мнению экспертов, новые поправки введены скорее для защиты прав арендующих. Именно так это и было объявлено. Существенно увеличены штрафные санкции за незаконное выселение съемщиков. Возмещение за незаконное выселение жильцов будет составлять сумму месячной аренды. Если после ремонта помещения жильцу не разрешили въехать обратно, штраф может составить сумму годовой аренды. Увеличены в два раза максимальные штрафы для владельцев недвижимости: для физического лица теперь эта сумма составляет $50,000, юридического – $250,000.

Арендодателей призывают к диалогу с жильцами-неплательщиками о составлении возможных графиков погашения задолженностей. Это, безусловно, будет учитываться при окончательном вынесении решения о выселении жильцов. Споры по сумме долга и неоплаченным счетам за коммунальные услуги, нанесенный ущерб тоже планируется рассматривать по новому законодательству в LTB, вместо прежней судебной тяжбы в Small claims court.

Как вся эта бюрократическая машина начнет работать – будет видно, но пока есть претензии и недовольство у обеих сторон.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Угловой Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga – депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000.        Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.
• Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Заборы ставятся по многим причинам. Они обозначают границы вашего участка, позволяют вашим детям и животным безопасно резвиться на лужайке, предлагают хозяевам «privacy» – определенное уединение – и предотвращают вторжение непрошенных гостей. Но постройка забора также может привести к конфликтам, а иногда и к началу войны между соседями. Они могут быть недовольны местоположением забора, его высотой, дизайном, тем, кто и сколько должен платить.

В Онтарио владельцам недвижимости разрешено возведение забора или посадка зеленых изгородей, но это не является обязательным условием владения недвижимостью.

Перед тем, как начать строительство, проверьте by-laws – требования вашего муниципалитета. Так, например, в Торонто, не разрешается использование колючих и режущих материалов для этих целей, а также металлических листов. Разница в высоте варьируется в пределах от 1.2 до 2 метров и допускается 3-метровая ограда для теннисного корта.

Согласуйте работы с муниципальными службами, которые проверят наличие и расположение подземных кабелей и проводов различных служб, чтобы не повредить коммуникации.

Вы должны быть уверены, что забор возводится на правильном месте и в соответствии с муниципальными требованиями. В противном случае, муниципальные инспекторы могут остановить работы, либо, что еще хуже, заставить переделать все уже после окончания работ.

При закрытии сделки обычно на руки покупателям выдается официальный документ – “Plan of Survey”, где точно указаны разметка участка , его размеры и местоположение всех построек на нем. Если нет согласия между соседями, заказывается лицензированный Land Surveyor (OLC), который дает точную разметку участка в новом документе.

Обсудите с вашими соседями тип, качество, высоту забора и сделайте сравнительный анализ цен у компаний по установке заборов на рынке.

В провинции Онтарио действует “Line Fences Act”, который регулирует отношения и возникающие споры между землевладельцами в отношении заборов. Если один из соседей пожелал построить разделительный забор, второй сосед должен будет заплатить половину стоимости той части забора, которая делится между ними.

Неожиданные преграды возникают, если соседи не хотят кооперироваться с вами и отказываются оплачивать какие-либо расходы по возведению, починке или содержанию забора. В случае если не удалось договориться по-хорошему, если клерк в муниципалитете также не смог уладить конфликт миром, и между соседями нет спора по поводу границ участков, то делу дается ход. Муниципалитет предоставляет платные услуги так называемых “fence viewers”, обычно в количестве трех человек, формируется Fence Viewing Committee. Вполне вероятно, что денежные затраты на рассмотрение конфликта превысят стоимость самой претензии, поэтому часто до формального заседания дело не доходит и муниципалитет выполняет функции медиатора, пытаясь урегулировать все вопросы мирно. Если не получается, то после всестороннего изучения вопроса комитет выдает письменное предписание, в каких долях должна быть сделана проплата, причем не обязательно пропорция должна быть 50:50. Решение может быть оспорено через рефери, чье заключение уже будет последним. Если в определенное время плата не была получена, «пострадавшая» сторона имеет право зарегистрировать “lean” (долг) в документах на дом, и в его величине будет отражена не только сумма претензии, но и все сопутствующие затраты. Продать дом впоследствии вы сможете, но условием продажи будет полный расчет по тем долгам, которые зарегистрированы на этой собственности.

И еще одно важное обстоятельство надо помнить – не устанавливайте заборов, если строительная компания еще не выровняла землю (grading). В этом случае вас попросят забор снести.

Все сказанное выше относилось только к вопросам решения споров по поводу самих заборов и разделительных зеленых насаждений между соседними участками. Хуже, когда конфликт возникает по поводу границ участка. Забор, возведенный на чужой территории, может привести к длительному судебному разбирательству и ненужным тратам. Поэтому правильным решением будет заказ нового “Surveyor’s Real Property Report” и обозначение границ участка ярко окрашенными колышками. Если доказательства не будут убедительны для соседей, придется обращаться к адвокату за юридическим советом. Не пытайтесь взять правосудие в свои руки и переделывать все по своему усмотрению. Вопрос дополнительных затрат будет очень болезненным. Фотографируйте, ведите записи, документируйте абсолютно все, что касается спора, это облегчит работу вашего адвоката. Последняя инстанция разрешения конфликта – обращение в суд. Огромные счета от адвокатов, стресс – это еще одна сторона вопроса, но в случае, если вы вдруг захотите продать вашу недвижимость, наличие «отягчающих» факторов может сильно повлиять на ее стоимость. Безусловно, риэлтор обязан информировать покупателей о наличии легального спора о границах участка, что никак не помогает продаже.

История из жизни. Январь 2012 года. St Catharine, Ontario. Завершилось рассмотрение дела между двумя соседями. Семья Фабини купила замечательный дом, и два года они жили с соседями душа в душу, пока в День отца главе семьи не подарили бензопилу. Подарок он тут же пустил в ход, и зеленая кедровая изгородь, посаженная 20 лет назад, исчезла. То, что соседи – семья Ричардсон – были в ярости, можно было предвидеть. После того, как Фабини установили сетчатый забор со своей стороны, семья Ричардсон подала в суд на соседей. Они хотели получить компенсацию за деревья и требовали устранения неприглядного забора. После года судебных разбирательств выяснилось, что живая изгородь находилась на участке семьи Ричардсон, как и установленный забор. Естественно, Фабини не имели права орудовать на чужой территории и уничтожать чужую собственность. В итоге семье Фабини пришлось заплатить $11,000 долларов легальных издержек пострадавшей стороне плюс $4,000 долларов за срезанные деревья, и это не считая собственных затрат на адвокатов. Этой ситуации можно было бы избежать. Знайте ваши права и обязанности. Кстати, в качестве первого шага предварительного определения легальных границ вашего участка можно обратиться в муниципалитет и запросить копию Plan of Survey или Plan of Subdivision. Может быть, вам повезет, удастся избежать более дорогостоящих дальнейших шагов и мирно решить проблему с соседями.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga – депо, дающая чистый доход в месяц – $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.
• Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Во вторник 14 июля Региональная ассоциация риэлторов Торонто (Toronto Regional Real Estate Board – TRREB), представляющая 56 тысяч риэлторов Торонто и GTA, обратилась к правительству с предложениями по восстановлению экономики, представив обзор существующих проблем на рынке недвижимости и их анализ. Основная идея доклада состоит в том, что через призму поведения, оценки намерений и ожиданий владельцев и арендаторов жилой и коммерческой недвижимости можно корректировать и управлять экономическими процессами в целом. Причем, призывается делать это очень аккуратно и осторожно, в свете того, что повышенный спрос на недвижимость активно стимулирует инфляционные процессы.

Как и любой другой сектор экономики, рынок недвижимости отреагировал на происходящее драматически в середине марта, когда была объявлена пандемия COVID-19, и вся экономическая система начала «схлопываться». Статистика января и февраля обещала перспективу рекордного года. Во второй половине марта все поменялось, и количество продаж на рынке стало резко снижаться.

При этом отмечены две особенности:

* в то время как количество продаж в апреле 2020 года по сравнению с апрелем 2019-го упало на 67%, а май 2020 года по сравнению с маем 2019 года показал минус на 57%, то эта цифра в июне составила только 1.4% по сравнению с июнем прошлого года. При этом цены остались относительно стабильными из-за нехватки предложений на рынке;

* сравнительный помесячный анализ показывает позитивные тенденции, например, майские продажи этого года выросли на 55.2% по сравнению с апрельскими, июньские – на 89% по сравнению с майскими. Цены на вторичном рынке жилья в июне выросли на 7.8% по сравнению с ценами предыдущего месяца.

Статистика продаж, проанализированная TRREB, была поддержана опросами, проведенными компанией IPSOS Public Affairs. По результатам интервьюирования жителей GTA, проведенного с 25 по 31 мая этого года при предложенной погрешности 3.9% установлено следующее:

* несмотря на безусловное влияние COVID-19 на активность рынка и нехватку предложений о продаже в целом, намерения покупателей остаются прежними и, как только ситуация стабилизируется, люди собираются осуществить покупку недвижимости;

* прогнозируется, что количество недвижимости, предложенной на продажу, будет по-прежнему недостаточным.

Базируясь на показателях высокой рыночной активности и ожиданий потребителей, TRREB прогнозирует, что уверенность у потребителей будет укрепляться пропорционально «открытию» экономики, рабочих мест и сохранению невероятно низких процентов ипотечного кредита.

Однако отмечается, что было бы неверно видеть все только через призму розовых очков. Ожидания отчасти базируются на факторах, далеких от определенности, как, например, сдерживание распространения COVID-19. Никто не знает, как вирус будет себя вести, и сколько раз еще нужно будет вводить ограничения по функционированию экономики. В этом случае государству опять нужно будет принимать непопулярные меры.

Еще до COVID-19 на всех правительственных уровнях говорилось об отсутствии доступного жилья в Торонто и GTA. Пандемия только усилила остроту этого вопроса и накалила страсти между домовладельцами и квартиросъемщиками. Призывают все уровни власти обратить внимание на существующие жилищные проблемы.

Рекомендации муниципальным инстанциям:

• оптимизация процессов, связанных с зонированием и выдачей разрешений на регистрацию в доме дополнительных помещений для проживания жильцов;
• сокращение времени для получения бизнес-лицензий;
• отсрочка по оплате Municipal Land Transfer Tax (LTT);
• льготные скидки на LTT для покупающих впервые, принимая во внимание существующие цены на недвижимость;
•  налоговые скидки на недвижимость стоимостью ниже средней;
• отсрочка платежей Property Tax в случае необходимости;
• отсрочка введения Vacancy Tax;
• пересмотр так называемого “Yellow Belt” – городских земель, зонированных для строительства отдельных и semi-detached домов, на возможность и целесообразность строительства зданий средней плотности.

Рекомендации правительству провинции:

помимо перечисленных выше советов, но с обращением к правительству провинции, добавлена рекомендация ускорения слушаний в Landlord and Tenant Board для улучшения положения на рынке съемного жилья.

Рекомендации на федеральном уровне:

Уже в который раз выдвигаются предложения по разумному пересмотру процедуры B-20 Guideline – стресс-теста, который необоснованно ограничивает возможности покупателей. Призывается пересмотреть в сторону увеличения длительность амортизационного периода для застрахованных займов до 30 лет.

Для существенной помощи покупателям предлагаются различные опции по использованию собственных RRSP Home Buyer’s Plan и возможностей использования родительских фондов для помощи своим детям при покупке жилья.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft. Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!