Жанна Томсон, брокер

Факторы успеха при покупке недвижимости

Довольно любопытный материал встретился мне, и я захотела им с вами поделиться. Это выводы американской компании Zillow-online real estate database company, имеющей гигантскую информационную базу по аренде и продаже жилья в Соединенных Штатах Америки и отслеживающей статистику поведения рынка недвижимости.

Оглядываясь на 10 – 20 лет назад, мы нередко сожалеем о несостоявшихся инвестициях, об упущенных возможностях и понимаем, как здорово было бы, если бы мы доверились своей интуиции и купили бы недвижимость в «нужное» время и в «правильном» месте.

При выборе инвестиций в недвижимость основным правилом является определение ее местоположения – Location, Location, Location!!! На самом деле, еще более успешным будет подход к выбору недвижимости, концентрируясь на поисках Future Location – района с многообещающей перспективой развития. Неважно, покупаете ли вы для себя или вы – инвестор. Идея состоит в том, что за то время, пока вы будете владельцем жилья, ваш район может развиваться с разной скоростью. Поэтому задача состоит не столько в выборе престижного района с устоявшимися высокими ценами, сколько в поисках «недооцененного» района с высоким потенциалом развития и роста.

Как правило, недвижимость, расположенная в центре города, дороже той, что находится на окраинах. Это объясняется более развитой инфраструктурой, удобством и шаговой доступностью до работы, театров, ресторанов, банков и магазинов. Как только вы удаляетесь от центра, цены на недвижимость снижаются. По данным компании Zillow, именно эти районы представляют больший интерес в долгосрочной перспективе, так как ценовой разрыв между домами в центре и более отдаленными кварталами со временем начинает существенно сокращаться.

Более того, кроме фактора удаленности, стоит принимать во внимание поиск “hot” районов, которые по разным причинам будут развиваться гораздо быстрее, чем все остальные, расположенные на том же расстоянии от центра. У опытных и знающих риэлторов, как правило, есть информация по районам города, развивающимся по сценарию стремительного превращения их из неблагополучных в престижные и востребованные. Причем, отмечается так называемый “halo”-эффект: сначала покупается недвижимость не в самом центре из -за фактора большей доступности цен, потом начинают «подтягиваться» бизнесы, меняется структура района и его популяция. Следствие – рост цен. Как примеры, в Торонто могу отметить районы: даунтаун – восточнее улицы Yonge до DVP; Beaches; Mimico, которые просто на глазах меняются, а ведь не так давно все выглядело совсем иначе…

Еще одним фактором, повышающим цены в вашем районе, будет наличие новых строящихся домов и количество перестроенных домов. То есть, происходит облагораживание территорий. Весь жилой фонд постройки 70-80-летней давности в Торонто уже только из-за своего возраста и ветхости подходит к рубежу сноса и строительства новых домов. Соответственно, вид районов меняется, привлекая состоятельных покупателей и поднимая цены.

Aбсолютно согласна с результатами исследования Zillow. Но хотелось бы отметить важность индивидуального подхода к поиску недвижимости. Кому-то нужна близость к работе, школе, госпиталю, детям или родителям. Естественно, важен бюджет. Использовав статистические данные по росту цен на недвижимость в Торонто и некоторых его окрестностях и взяв в руки калькулятор, хочу вас успокоить – рост цен происходил приблизительно одинаково, покупали ли вы в Бэрри или в Торонто 10 лет назад:

Toronto:

April 2009 – Average Sold Price – 344,825/21 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 787,250/9 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 228.3%

Mississauga:

April 2009 – Average Sold Price – 312,125/28 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 693,250/11 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 222.1%

Oakville:

April 2009 – Average Sold Price – 331,989/34 days on the market

April 2019 – Average Sold Price –737,087/17 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 222%.

Burlington:

April 2009 – Average Sold Price – 273,675/29 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 616,737/11 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 225%

Barrie:

April 2009 – Average Sold Price – 191,750/41 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 420,787/19 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 219%.

Oshawa:

April 2009 – Average Sold Price – 170,062/40 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 737,087/13 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 237.7%.

Поэтому я всегда даю совет моим клиентам: если у вас есть деньги на downpayment, вы знаете, какую сумму mortgage вы можете получить от банка, и платежи, которые нужно будет выплачивать, вас не задушат, покупайте свое жилье, инвестируйте! С каждым годом недвижимость дорожает, получение банковских ссуд становится более проблематичным, спрос растет (посмотрите, в 2019 году недвижимость продается более чем в 2 раза быстрее, чем 10 лет назад!)

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950000
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Купят дом, townhouse до $630,000 в районе Mississauga, Milton, Guelph – КУПИЛИ!
  • Скоро будет выставлена на продажу 2BDRM просторная квартира в районе Promenade за $618,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Заканчивается ремонт и скоро выйдет на рынок 2+1 BDRM c двумя полными washrooms просторная квартира в рент в районе Univercity / Dundas

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

Рынок недвижимости и политика

В прошедшую пятницу на Ниагаре прошла национальная конференция ассоциации Сanadian Home Builders. Это событие происходит уже в 76-й раз и объединяет все лидирующие компании и организации, имеющие отношение к строительству жилья.

На конференции почетным гостем и оратором был лидер консервативной партии Эндрю

Шир, который подробно осветил проблемы канадского рынка недвижимости и недавних изменений, существенно повлиявших на него.

Для покупателей с начальным депозитом менее 20% стал применяться так называемый стресс-тест, когда возможности покупателя оцениваются, базируясь не на официально объявленной ипотечной процентной ставке, а ставке с добавленными 2%. Смысл этого нововведения объясняется заботой о покупателе и его защите в случае непредвиденного спада экономики. Эти добавленные проценты откидывают сильно назад покупательные возможности соискателя. Введенные искусственно ограничения, мало того, что охладили рынок, но еще и резко снизили покупательную способность категории “first time buyers”. Эндрю Шир отметил, что вместо того, чтобы защитить интересы самой уязвимой группы покупателей, люди, способные оплачивать текущие проценты займа, оказались просто выкинутыми за пределы рынка. И все это потому, что расчеты базируются на мифических цифрах.

Еще один выход из сложившейся ситуации предлагается копаниями, финансирующими недостающую сумму до начального вклада в 20%. Имея такой солидный депозит, стресс-тест вам уже не страшен. Грозит другое – кабальные условия с огромными платежами, когда ваша сумма подобного займа практически не уменьшается, а все ваши деньги уходят на оплату процентов под заем.

Более того, если настало время перезаключения вашего ипотечного контракта с тем же банком, вы просто соглашаетесь на предложенные им условия. Если вам вдруг предложения в другом банке кажутся более привлекательными, немедленно к вам будет применен стресс-тест в случае перевода вашего займа уже в этот новый банк. Вы реально становитесь заложником вашего банка на долгие годы.

Повсеместно пользуясь новыми правилами и новыми параметрами оценки клиентов, финансовые структуры переводят клиентов, подающих заявку на mortgage, из категории “A” (когда люди без всяких проблем могут быть квалифицированы на получение лучшего возможного процента) в категорию “B”, когда идет разговор про уже совершенно другой процент по займу из-за “проблемности” покупателя.

В качестве способа оживления рынка недвижимости и учета интересов группы покупающих жилье впервые, консервативная партия призывает прислушаться к мнению профессионалов и отказаться от стресс-теста.

Либералы настаивают на правильности и адекватности существующих правил получения mortgage и анонсируют специальную программу помощи людям, покупающим впервые. Обещается финансирование 5% начального вклада в дом на вторичном рынке жилья и 10% на покупку недвижимости от строительной компании. Причем, эти деньги будут выданы как заем с нулевым процентом интереса. Суммарный доход семьи не должен превышать $120,000 годовых, а сумма получаемого mortgage ограничивается $480,000, что позволяет покупателям рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью не более $600,000. Вероятно, введение подобных правил может дать толчок развития районам с соответствующим радиусом доступности до мегаполиса. Рассчитывать на покупку жилья в Торонто подобной ценовой категории уже сложновато…

Как будет работать подобная программа, стоит ли ее ждать людям, покупающим впервые, еще неизвестно, так как детали ее никто еще не озвучивал. Как будет происходить возврат суммы займа в случае продажи купленной недвижимости впоследствии – с прибылью или убытком. Как будет регистрироваться документально этот заем – никто не проработал эти важные детали. Поэтому программа анонсирована, сделано это накануне выборов, а что будет происходить на самом деле, никому неизвестно. Кстати, похожая программа существует в Британии – “Help to Buy Equity Loan”. Эту программу ввели 6 лет назад, чтобы поддержать строительство жилья на окраинах и из-за жалоб на непомерно высокие цены на недвижимость в самом Лондоне. Максимальная сумма покупки не должна превышать 600,000 евро, что является эквивалентом $1.04 млн. канадских долларов. По результатам исследования, проведенного Лондонской экономической школой, эта программа в основном была востребована в районах, где спрос на жилье был меньше предложения и люди не очень хотели там жить. Разворачивание строительства нового жилья в этих районах повысило их престижность и вследствие этого цены на жилье повысились на 3-4%. Нечто подобное ожидается и на нашем рынке.

Из-за недоступности жилья в Торонто повышается спрос в районах, из которых можно доехать до Торонто в течение часа. Вот только что мой клиент купил 3-спальный дом на участке 30×130 футов в престижном районе Guelph за $542,500. Причем, рынок там настолько живой, что напоминает «горячку» начала 2017 года в Торонто! Раскупается все и сразу, зачастую намного выше расчетных и «правильных» цен, базирующихся на анализе последних продаж. Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Купят дом, townhouse до $630,000 в Mississauga, Milton, Guelph – КУПИЛИ!
  • Скоро будет выставлена на продажу 2BDRM просторная квартира в районе Promenade
  • Продается 5-летний таунхаус на Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Заканчивается ремонт и скоро выйдет на рынок 2+1 BDRM c двумя полными washrooms  просторная квартира в рент в районе Univercity/Dundas

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и покупаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

Рынок жилья в Торонто начинает оживляться!

Общее количество продаж увеличилось на 17 % по сравнению с прошлогодним апрелем, и цены начинают тоже расти.

В текущем апреле было зарегистрировано 9,042 трансакции по сравнению с 7,744 сделками в апреле прошлого года, по данным Toronto Real Estate Board. По сравнению с мартом 2019 года объем продаж увеличился на 11%. Цены выросли на 1.9 % по сравнению с прошлогодним апрелем. Средняя цена единицы жилья в Торонто составила $820,148.

Рост продаж является еще одним свидетельством того, что один из крупнейших рынков недвижимости Канады начинает стабилизироваться после недавнего спада, хотя еще и не достиг головокружительных высот начала 2017 года. Рынок жилья в Торонто существенно пострадал после ужесточения правил получения mortgage, введения дополнительных налогов для иностранных покупателей и принятия целого ряда других шагов по его охлаждению. Все эти меры привели к замораживанию рынка недвижимости в целом, и, кроме того, показатели канадской экономики угрожающе двинулись в сторону ее падения.

Из-за все еще низкого уровня безработицы, роста иммиграции и логичного поворота банков в сторону снижения процентов займа, ситуацию с рынком недвижимости удалось немного стабилизировать.

Данные показывают, что улучшение общего настроения на рынке также приводит к увеличению числа продавцов: количество новых листингов на рынке выросло на 8% по сравнению с годом ранее. Однако спрос по-прежнему опережает предложение, что указывает на продолжающуюся проблему нехватки жилья в Торонто и его окрестностях, а это может способствовать еще большему росту цен в ближайшее время.Рост количества продаж в апреле был обусловлен сегментом рынка отдельных домов, в то время как рост цен был обусловлен рынком квартир. Цены на кондоминиумы выросли на 5,1% в апреле 2019-го по сравнению с годом ранее.Если вы думаете о продаже вашего дома или квартиры в ценовой категории до $1,000,000, сегодняшний рынок – это ваш рынок! Из своего опыта могу сказать, что продается все в течение недели! Ситуации multiple offers случаются повсеместно!Начинает двигаться самая пострадавшая категория рынка – дома выше $1,500,000.Для покупателей встречаются совершенно неожиданно выгодные сделки из-за слишком высоких начальных цен, завышенных ожиданий и упущенного времени. В результате системы специального поиска подобные дома и квартиры могут стать вашими!Звоните, если есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается квартира 1+1BDRM c полной ванной и гостевым туалетом на Woodbine/HWY 7 – $425,000 – ПРОДАНА!
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000.
  • Купят дом, townhouse до $630,000 в районе Mississauga, Milton, Guelph.
  • Скоро будет выставлена на продажу 2BDRM просторная квартира в районе Promenade.
  • Предлагается 1+1 квартира+ 1.5 washrooms в рент – Bathurst/ Centre St – СДАНА.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

Что нужно знать при покупке кондоминиума

Владение недвижимостью статуса “condominium” становится очень привлекательным для категории покупателей, покупающих жилье впервые, а также для пожилых людей, ищущих комфорт.

Преимущество проживания в кондоминиуме состоит в том, что за определенную месячную плату вам не нужно беспокоиться об уборке снега и уходе за газоном. В вашем распоряжении теплая подземная парковка, гимнастический зал, помещение для приема гостей, а если повезет, то и бассейн с теннисными кортами. Все хозяйственные заботы берет на себя управляющая компания.

Вы являетесь частью коллектива собственников и имеете право голоса на собраниях, принимающих важные решения по планированию и оптимальному функционированию здания или комплекса таунхаусов.

У каждого кондоминиума существуют свои документы: “Declaration” и “Description”.

“Declaration” является правовым документом, в котором описываются права и обязанности собственника недвижимости. Это правила совместного проживания – конституция кондоминиума. Например, во многих кондоминиумах существуют ограничения для любителей животных – по количеству, виду, весу. Если животные в здании запрещены, в случае нарушения против хозяина квартиры может быть открыто юридическое разбирательство, и жилец может быть выселен вместе со своим питомцем.

“Declaration” предусматривает деление кондоминиума на “units” – квартиры или таунхаусы и “common elements” – места общего пользования. Как хозяин недвижимости вы покупаете собственно место проживания, ограниченное вашими стенами, плюс балкон, террасу, парковку и локер (кладовую). Владельцы ответственны за все внутренние ремонтные работы, тогда как корпорация отвечает за функционирование и ремонт в местах общего пользования. Иногда система обогрева, охлаждения и вентиляции обслуживается самим владельцем, и эту информацию, конечно, нужно получить на начальном этапе и прописать условием сделки проверку всех технических систем. Обычно хозяева ремонтируют свое жилье, но если ремонт – капитальный и сопровождается шумом и неудобствами для соседей, вы должны ознакомиться с соответствующими правилами корпорации, обязательными к исполнению. В многоквартирных зданиях есть определенные нормативы используемых материалов и прежде, чем проводить электрические работы, менять пол, сносить стены, вам необходимо будет заручиться разрешением корпорации. К сожалению, довольно часто можно услышать истории, когда только что сделанный ремонт приходится переделывать из-за неправильно постеленного пола, закрытых спринклеров в потолке или снесенных стен. Если все эти переделки были сделаны до вас – это не освобождает вас от ответственности в дальнейшем. Покупая кондоминиум, попросите вашего риэлтора включить пункт об ответственности и гарантиях со стороны продавцов, это хоть как-то вас сможет защитить в случае спорных вопросов.

“Common elements” платежи обычно рассчитывается, исходя из вашей процентной доли. То есть принцип таков, что рассчитанный бюджет – 100% расходов кондоминиума должны быть полностью оплачены собственниками. Таким образом, вы всегда знаете, покупая квартиру, тот ваш процент, по которому будут вестись расчеты впоследствии.

“Description” – детальный план дома или комплекса таунхаусов, с привязкой его к местности, чертежи квартир и территории общего пользования.

Все эти документы готовятся адвокатами строительных компаний и зачастую их сложно понять людям, не знающим специфической терминологии.

Эти документы не стандартны, и разные корпорации имеют свои собственные уставы. Любое изменение правил должно быть поддержано как минимум 80-90% процентами собственников, причем, в письменном виде, после проведения общего собрания.

Существует разница между condominium corporation и обычной business corporation. В обычной корпорации вы можете купить ее долю. В кондо корпорации вы покупаете юнит – квартиру, таунхаус, дом, на которые только вы имеете эксклюзивное право пользования и плюс проценты от общей территории. Другим существенным отличием является концепция ограниченной ответственности. В случае с обычной корпорацией владельцы не отвечают за ее долги своим собственным имуществом. Если судят кондо корпорацию, например, кто-то поскользнулся, получил увечья, все расходы оплачиваются за счет средств корпорации, в том числе, если их недостаточно, взимаются в процентном соотношении с собственников жилья – special assessments.

Как только регистрируется condominium corporation, констатируются и bylaws – устав корпорации, регулирующий ее деятельность: выбор совета директоров, их число, порядок избрания и переизбрания. Устав может быть скорректированным или измененным в случае поддержки 51% собственников.

У директоров есть две основные функции – определение и соблюдение правил кондоминиума и подготовка бюджета корпорации. В идеале правила в кондоминиумах существуют для обеспечения наибольшего комфорта и покоя жильцов. Но в действительности временные ограничения пользования определенными помещениями, парковками, правила выгула собак и т.д. зачастую превращают жизнь жильцов в абсолютно гипертрофированную муштру со стороны менеджмента и консьержей. Для того чтобы не только получать уведомления от управляющих об очередных сборах средств, но и активно принимать участие в жизни своего дома, непременно участвуйте во всех собраниях и поддерживайте активную жизненную позицию. Потому что, если вам некогда – не обижайтесь, если за вас все решат другие…

Если вы покупаете квартиру или таунхаус на вторичном рынке жилья – обязательно поставьте условием сделки проверку вашим адвокатом Status Certificate, документа, который готовится управляющей компанией. Этот документ содержит в себе “Declaration”, “Description”, bylaws, а также информацию о резервном фонде корпорации, планируемых расходах и возможном увеличении maintenance платежей в ближайшем будущем, а также о возможных судебных тяжбах.

Не пожалейте времени, поговорите с жильцами комплекса перед окончательным принятием решения о покупке.

Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*********

  • Продается квартира 1+1BDRM c полной ванной и гостевым туалетом на Woodbine/HWY 7 – $425,000 – SOLD CONDITIONALLY.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000.
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000.
  • Купят дом, townhouse до $750,000 в районе Mississauga, Vaughan.
  • Скоро будет выставлена на продажу 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade.
  • Предлагается 1+1 квартира+ 1.5 washrooms в рент – Bathurst/ Centre St.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерами!

Звоните: 416-524-7788

Покупка недвижимости у банка (Power of Sale)

Очень распространено мнение, что самой выгодной может быть только покупка “power of sale”, когда владелец недвижимости не в состоянии платить mortgage за нее, выселяется банком, и жилье выставляется на продажу по цене ниже рыночной.

Так ли это? Механизмов возврата долга в случае, когда пропущены mortgage платежи, в большинстве провинций Канады существует несколько. Но основными являются “power of sale” и “foreclosure”.

В случае “power of sale” кредитор (обычно банк) продает недвижимость, для того чтобы погасить сумму долга. Это право продажи оговорено в тексте вашего договора с банком. Если вырученная сумма меньше суммы долга, банк имеет право отсудить у должника соответствующую разницу. В случае, когда выручка превышает долг, разница после уплаты расходов принадлежит бывшему владельцу жилья.

В случае “foreclosure” как только банк получает решение суда на право владения недвижимостью, долг считается погашенным. Если впоследствии дом продается и сумма продажи меньше суммы долга, банк не имеет право отсуживать у бывшего владельца разницу, и наоборот – если вырученная сумма больше суммы mortgage, прибыль остается кредитору.

Для банка основной опцией этих двух процессов является фактор времени. “Foreclosure” может длиться до двух лет, тогда как процесс “power of sale” заканчивается за 6 месяцев. “Foreclosure” используется в случае, если рынок ушел вниз, цены на недвижимость обрушились, и владельцы жилья вынуждены объявлять банкротство, так как даже в случае ее продажи вырученных денег не хватает на покрытие имеющихся долгов. Это то, что несколько лет назад случилось в Америке, когда цены на недвижимость упали в два раза. Банки в этом случае обычно придерживают продажу такой недвижимости до лучших времен.

В Онтарио и большинстве провинций Канады практика выдачи займов на покупку жилья более консервативная, особенно в последние лет десять. Поэтому для банков гораздо более предпочтителен процесс “power of sale”.

В Онтарио, если платеж по mortgage пропущен и не оплачен в течение 15 дней, кредитор может выдать уведомление о начале процедуры “power of sale”. Должнику дается время на оплату суммы долга в течение 35 дней. Если оплаты не происходит, банк имеет право выставить жилье на рынок. Кроме того, банк получает от суда право на владение этим жильем. По истечении 35 дней банк приглашает не только риэлтора для оценки недвижимости, но и независимого оценщика жилья. Банк делает это, для того чтобы не ошибиться с выставленной ценой, так как права предыдущего владельца должны быть соблюдены и недвижимость должна быть продана за справедливую рыночную цену. Риэлтор и оценщик должны обосновать предлагаемую стоимость жилья, причем, один базируется на данных недавних продаж и общей ситуации на рынке, а второй оценивает это, сравнивая стоимость участка земли в конкретном районе, стоимость постройки такой площади и цену внутренней отделки, учитывая амортизационный фактор. То есть, предлагаемая цена продажи выверена и абсолютно не факт, что тут можно получить массу выгоды для покупателя.

Если вы покупаете недвижимость “power of sale”, вы сталкиваетесь с двумя основными проблемами.

Во-первых, полное отсутствий каких-либо гарантий. Учитывая, что не от хорошей жизни эта недвижимость продается, часто из нее выносится и вывозится абсолютно все. Встречала я и снятые двери с унитазами, поломанные джакузи и стены. Вы покупаете “кота в мешке” и должны принять тот факт, что банк никакой ответственности не несет ни за что. Как только в контракте или в брокерской информации появляется пресловутое “as is condition” – считайте, что ваши шансы на получение mortgage резко уменьшаются.

Во-вторых, у бывшего владельца есть право погасить свой долг полностью и получить свою недвижимость обратно в пользование до момента окончательной регистрации жилья на нового хозяина. К примеру, ваш собственный дом уже продан и в день закрытия вы узнаете, что долг погашен и никакого переезда не будет… Все это делается для того, чтобы банк впоследствии не судили и не предъявляли легальные претензии по поводу дешевизны продажи и нанесения убытков бывшему владельцу жилья, который получает разницу от продажи и займа.

Банком определяется цена – asking price – и ее нижний предел. Если покупатель предлагает цену ниже, его «офер» даже не рассматривается. Продержав жильё на рынке какое-то время, цену начинают очень постепенно спускать.

Скажите, где в этом процессе вы видите выгоду?

Дома и квартиры на продажу “рower of sale” – это то, что нужно смотреть, оценивать и знать процесс такой специфической продажи. Когда вы получаете предложения об эксклюзивном обладании подобной информацией – не обольщайтесь! Это то, что является тем же рынком, что и вся остальная выставленная на продажу недвижимость.

В качестве примера приведу факт наличия 17 подобных продаж в Торонто и регионе Йорк на момент написания статьи. Их на самом деле может быть и больше, так как в ограничениях, которые я использовала, продавцами являются только банки и кредитные союзы:

– leasehold condo в Маркхам – за $260,000;

– 2 квартиры в North York – район Sheppard/ Leslie за цену, чуть больше $420,000;

– дома в Торонто, начиная с $1,000,000 и выше;

– Aurora, Georgina….

Среди них есть те, которые только что вышли на рынок. Есть недвижимость, которая по определенным причинам не продается примерно два месяца. Поэтому полагайтесь на профессионализм вашего риэлтора, который проанализирует все подходящие для вас варианты, и вы будете абсолютно уверены в правильности вашего выбора!

Если есть вопросы, звоните! Всегда рада буду помочь!

416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается квартира 1+1BDRM c полной ванной и гостевым туалетом на Woodbine/HWY 7 – $425,000.
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000.
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.
  • Купят дом, townhouse до $750,000 в районах Mississauga, Vaughan.
  • Скоро будет выставлена на продажу 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade.
  • Предлагается 1+1 квартира+ 1.5 washrooms в рент – Bathurst/Centre St.
  • Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.
  • Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам, много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788!

Школы Торонто и их влияние на рынок недвижимости

Эта статья может быть полезной для тех, кто заинтересован в получении лучшего образования для своих детей. Очень часто к риэлторам обращаются родители с вопросом о покупке жилья, отталкиваясь от проблемы поиска хорошей школы. Это люди, которые приехали в Канаду недавно, а также родители, чьи дети учатся в частных школах, где стоимость обучения каждый год растет и может быть эквивалентной mortgage платежам.

В Канаде существует три типа учебных заведений, предлагающих обязательное образование:

– государственные школы – public schools,

– католические школы – Catholic schools,

– частные школы – private schools

Уже 16 лет независимая организация Fraser Institute проводит сравнительный анализ школ по результатам единого для всех школ теста по чтению, письму и математике. В этом году количество школ, попавших в выборку, составило 3,046.

Вы можете увидеть школы, занимающие верхние позиции, по следующей ссылке:

http://ontario.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx

Есть еще и карта, показывающая местоположение этих замечательных школ:

http://ontario.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByAreaMap.aspx

Принимая во внимание, что финансирование этого исследования проводилось на полученные гранты и пожертвования, некоторых хороших школ я не вижу в этом списке вообще, а какие-то откровенно удивили своим местоположением.

Может быть, и нужно отталкиваться от хоть какого-то исследования на этот счет, но уж целиком и полностью я бы на него не полагалась.

Есть еще одна полезная ссылка: Education Quality and Accountability Office, где уже по названию школы или ее адресу можно наглядно увидеть результаты проверочных тестов: www.eqao.com/en.

В отношении частных школ я бы обратила внимание на исторически считающиеся лучшими и престижными:

- Upper Canada College (только для мальчиков): www.ucc.on.ca

- Bishop Strachan School (только для девочек): www.bss.on.ca

Havergal College (только для девочек): www.havergal.on.ca

- University of Toronto Schools (UTS) – школа совместного обучения – старшие классы www.utschools.ca

- The York School – школа для мальчиков и девочек: www.yorkschool.com

Для детей начальной школы можно также рассмотреть сеть школ системы Монтессори.

Есть масса языковых частных школ, где помимо обязательной программы и дополнительных предметов основательно изучается родной язык.

Что касается системы государственного образования, дети приписываются к школе в районе проживания. Мое глубокое убеждение состоит в том, что, купив недвижимость в хорошем районе, вы «покупаете» и хорошую школу тоже. Цены даже на соседних улицах могут значительно отличаться как раз только из-за большей или меньшей престижности школ. Более того, может так случиться, что, даже и купив недвижимость в «нужном районе», при переполненной школе вы попадете в лист ожидания, и вас определят временно в другую школу. Поэтому перед принятием окончательного решения при покупке недвижимости обязательно нужно узнать, есть ли возможность у школы взять ребенка сразу или какое-то время придется ждать.

Для поиска принадлежности того или иного адреса к соответствующей государственной школе по Торонто и близлежащим окрестностям вы можете использовать ссылки:

www.tdsb.on.ca/Find-your/School

York Region public schools:

www.yrdsb.ca/schools/pages/school-locator.aspx

Halton Region public schools:

www.hdsb.ca/schools/Pages/Find-My-Local-School.aspx

Если вы планируете переезд, и школьная тема вас интересует, я с удовольствием отвечу на ваши вопросы.

Звоните: 416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

 

  • Требуется дом/townhouse в рент в районе Dufferin/Steeles / HWY7 с конца апреля – НАШЛИ !!!
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят квартиру до $400,000 1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham – КУПИЛИ!!!
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale)
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora
  • На следующей неделе выходит на продажу квартира 1+1BDRM в Markham – $425,000
  • Купят дом до $750,000 в районе Mississauga, Oakville

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

О возврате части налога HST при покупке нового жилья

В момент подписания контракта о покупке нового жилья профессионалы, представляющие сторону строительной компании, не очень часто распространяются по этому поводу. Но это становится чрезвычайно острой темой, когда подходит время финальной регистрации квартиры или дома, особенно сейчас, когда абсолютно все строительные компании обязаны докладывать о каждой сделке налоговому ведомству.

HST и его влияние на покупателей нового жилья, особенно, на инвесторов (а по статистике на рынке новых кондоминиумов их 80%), до сих пор остается не совсем понятной темой со множеством нюансов. Поэтому, если этот вопрос вас действительно интересует по вашей конкретной сделке, мой вам совет – обсудите вашу ситуацию с адвокатом и бухгалтером. Если вы проконсультируетесь со специалистами еще до окончательного подписания сделки, это будет действительно очень грамотным решением.

Правительство МакГинти ввело HST пошлину 1 июля 2010 года, что увеличило налог на новое жилье с 5% (GST) федеральной части до 13% (HST), состоящей из 5% (GST) и добавленных федеральных 8% (PST) провинциального налога. В целях помощи покупателям нового жилья правительство представило новую программу компенсации с частичным возмещением нового налога Ontario HST Rebate New Home. Вы можете воспользоваться этой программой, если вы:

  • купили новый дом;
  • купили новую квартиру;
  • построили дом;
  • наняли строительную компанию построить вам дом;
  • капитально отремонтировали дом или квартиру;
  • кого-то наняли для капитального ремонта дома или квартиры;
  • существенно перестроили дом;
  • отстроили заново дом, пострадавший при пожаре;
  • приобрели акции нового кооператива;
  • конвертировали нежилое помещение в новый дом.

HST Rebate на новую недвижимость в Онтарио по сути возвращает 75% части провинциальной доли HST при покупке нового дома или квартиры стоимостью до $400,000 долларов. Это приводит к максимальной скидке в Онтарио до $24,000 долларов ($400,000 x 0.08 x 0.75). Также возможно получение федерального rebate до $6,000.

Было обещано, что в результате введение нового налога никак не повлияет на рынок недвижимости. Может быть, это и правда в общем и целом, но на инвесторов это нововведение повлияло значительно.

В чем суть вопроса? В цену каждой новой квартиры, проданной в Торонто, уже заложен частичный возврат покупателю rebate. Предположением является тот факт, что покупатель нового жилья является конечным ее потребителем, покупает ее для себя или прямых членов своей семьи, не покупает ее для спекуляции или для сдачи в аренду. Таким образом, этот покупатель квалифицируется на получение rebate, который строительная компания получает от его имени и кредитует покупателя на сумму rebate. При этом цена недвижимости снижается, облегчается процесс получения займа, а покупатель не должен платить полную сумму HST при закрытии сделки.

В реальности подавляющее большинство покупателей, особенно на рынке квартир, являются инвесторами, и они не могут быть квалифицированы нa этот “rebate”, поэтому строительная компания должна взимать с них плату на сумму этой скидки, существенно повышая цену своих объектов при окончательном закрытии. Не каждый инвестор, покупая дом или квартиру, понимает, о какой необходимой дополнительной сумме будет идти речь через несколько лет для покрытия суммы HST. А это могут быть дополнительные десятки тысяч долларов, на которые никто не рассчитывал.Хорошая новость состоит в том, что для инвесторов существует программа New Residential Rental Property Rebate – NRRP. Для того чтобы быть квалифицированным на эту программу, нужно предоставить налоговому управлению:- копию договора об аренде с вашим жильцом как минимум на год,- копию договора о покупке,- копию ваших затрат при закрытии сделки на покупку жилья. У вас есть право подать заявление на получение возврата в течение двух лет после того, как сделка была завершена. Достаточно скоро – обычно в течение двух месяцев – вы получите сумму rebate обратно.

*****

  • Требуется дом/townhouse в рент в районе Dufferin/Steeles / HWY7 с конца апреля.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят квартиру до $400,000 1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $900,000.
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Если у вас есть вопросы, звоните:

416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Multiple Offers или Bidding Wars

Ситуация, при которой на одну и ту же недвижимость находятся сразу несколько покупателей одновременно, может сложиться на любом из трех типов рынка: и на рынке Продавца, когда спрос больше имеющегося предложения; и на рынке Покупателя, когда по разным причинам сложно найти желающих приобрести недвижимость, а также и на сбалансированном рынке. В любом случае Покупатель в этом случае ставится в экстремальные условия, когда нормальные переговоры уже сложно вести. Включается психологический механизм с ориентацией на победу любой ценой в условиях конкуренции. Причем, о предлагаемых суммах покупки осведомлен только продавец. Происходит слепой аукцион, когда покупатели и их агенты ничего не знают о предлагаемых конкурентами суммах.

Буквально всего лишь два года назад не удивительны были случаи продажи домов на сотни тысяч долларов выше запрашиваемой цены. За несколько месяцев дома перепродавались несколько раз. В таких аукционах побеждали те, кто предлагал больше денег, кто покупал недвижимость в любом состоянии без ее технической инспекции и тот, кто был абсолютно согласен со всеми требованиями и желаниями продавцов.

Эта лихорадка продолжалась до введения новых правил покупки жилья и 15% -го дополнительного налога для иностранных инвесторов. Еще большее давление на рынок оказали новые правила получения ипотеки и введение стресс-теста в 2018 году.

Но и на сегодняшнем рынке нередки случаи, когда запрашиваемая цена на недвижимость сознательно занижается для создания ажиотажного спроса. Пусть вас не сильно удивляют квартиры и дома, выставляемые продавцами на 15-20% ниже реальной их стоимости, а то и вообще за $1. Ставка делается на получение максимального количества предложений от потенциальных покупателей, «подогрев страстей» и получение максимально возможной цены для продавца.

Подобный расклад нередко отталкивает людей, которые не хотят участвовать ни в каких войнах. Является ли это правильной позицией? Не думаю. Обычно я советую покупателям, которым понравилась недвижимость, взвесить все «за» и «против», внимательно изучить всю предоставленную риэлтором информацию о состоянии рынка, сравнительный анализ продаж в районе, историю конкретно приглянувшегося объекта для определения цены покупки. На этом этапе покупатели уже получили финансовую консультацию и подтверждение банка о возможностях и условиях получения кредита.

Определяется ваша цена, и вы не будете переживать, если кто-то купит этот дом или квартиру выше той цифры, которую вы дали. Делается предложение продавцу. В тех случаях, когда есть возможность подачи такого предложения заранее, так называемого “pre-emptive offer”, это можно сделать и до указанной в листинге даты. Если продавец рассчитывает на сумму, которая выше предложенной вами, то, как правило, предлагается дождаться дня и часа, когда уже все предложения будут собраны. Продавец выбирает лучший offer. Помимо прочих деталей, принимается во внимание цена, отсутствие или наличие условий в offer, которые могут помешать завершению сделки. Покупатель точно должен оценить все риски в случае решения подачи offer без всяких условий. И, хотя это повышает шансы на победу, покупатели должны понимать, что, даже если с банком оговорена сумма займа, впоследствии обязательно будет прислан оценщик (Real Estate Appraisal) для независимой оценки недвижимости. Если она будет оценена на сумму, меньше той, которая стоит в договоре, то разница должна будет проплачиваться либо из кармана покупателя, либо привлеченными средствами, стоимость которых может быть очень велика. Кроме этого, если и условие технической инспекции убрано из договора, то совершенно неизвестно, с какими проблемами могут столкнуться покупатели сразу после переезда.

Продавцам в таких случаях советуют сделать инспекцию перед тем, как выставить на продажу (pre-listing inspection), для того чтобы с документом о технической проверке были ознакомлены все желающие участвовать в торгах. Таким образом, в условиях конкуренции снимается условие по проверке состояния дома, и в случае финансовой уверенности покупателя offer поступает “firm”, без всяких условий.

Как правило, если продавец не получает желаемую сумму, недвижимость появляется в системе MLS с новой ценой, более или менее отражающей реальность.

Очень много разочарований, претензий и замечаний вызывает существующая практика проведения подобных аукционов из-за закрытости информации и возможности разнообразных манипуляций. Введенные не так давно бюрократические формы и обязанность хранить все предоставленные offers в течение года, при озвучивании их количества никак не решают вопрос о соблазне и высокой вероятности нарушений.  Сейчас в Ontario Real Estate Association уже всерьез разрабатываются планы о введении так называемых “silent auctions”, когда покупатели осведомлены о ценах и условиях, предлагаемых другими конкурентами. Это позволит сделать процесс более прозрачным.

Как риэлтор с 19-летним стажем, я считаю, что ситуация нынешнего весеннего рынка очень непростая. Не хватает предложений на рынке, дефицит домов и квартир в престижных районах GTA, в марте 2019 года количество листингов было меньше на 5.1%, чем в марте прошлого года. Новая тенденция озвучена буквально на днях: по результатам Central 1 Credit Union жилье в Онтарио более доступно, чем в Британской Колумбии. На среднестатистический дом тратятся 84.7% семейного дохода средней семьи в Британской Колумбии против 66.1% в Онтарио. В связи с этим, происходит миграция населения и молодые специалисты, а также люди, заканчивающие свою карьеру, перебираются в нашу провинцию. Все эти факты приводят к тому, что на определенном сегменте рынка по-прежнему очень популярны все те же multiple offers.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости, звоните! Это очень важно выбрать правильную стратегию и тактику!

*****

  • Требуется дом/townhouse в рент в районе Dufferin/Steeles / HWY7 с конца апреля.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят квартиру до $400,000 1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham.
  • Купят просторную 1+1 квартиру в районе – Bathurst St. и Steeles Ave. up to $450,000.
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости. Обсуждаемые темы

Сокращение количества продаж на рынке недвижимости повлияло и на несбалансированный городской бюджет Торонто.

В 2008 году в расходы по покупке недвижимости была включена новая позиция – Toronto Land Transfer Tax. Расчет суммы происходит таким образом:

0.5% платится с первых $55,000 покупки;

1.0% приходится на долю от $55,000 до $250,000 покупки;

1.5% исчисляется с $250,000 до $400,000;

2% на $400,000 – $2,000,000;

2.5% покупатели платят при покупке на сумму свыше $2,000,000.

Оплата этого налога и вводилась как необходимая, но временная мера, и только в Торонто. Ни один другой муниципалитет не последовал за этим заманчивым начинанием. Более того, в предвыборных обещаниях на выборах мэра города не раз звучали призывы к отмене этого налога. Но, к сожалению, искушение получать такие суммы на ровном месте пересилило. На 2018 год в бюджете города была запланирована сумма поступления от Toronto Land Transfer Tax – $818 миллионов долларов! Недополучили из-за остывшего рынка в 2018 году $99.2 миллионов долларов, что составляет более 12%. В связи с этим, базируясь на не очень радужных прогнозах, поднимается вопрос об увеличении property tax – налога, ежегодно взимаемого со всех владельцев недвижимости. Утверждается, что налог на недвижимость в Торонто – исторически самый низкий, и неплохо было бы решить все финансовые вопросы его поднятием. Так, например, если средняя цена недвижимости в Торонто в марте 2019 года оценивается в $849,000, то ее владелец должен заплатить муниципалитету налог $5,395. За такой же дом в Ричмонд Хилле собственник уже должен будет заплатить $6,092 , в Ошаве – 11,944. Поэтому появляются предложения увеличить property tax в Торонто примерно на 20%.

Другой альтернативой, по мнению трех городских советников – Аны Байло, Брэда Брэдфорда, Джо Кресси – является идея взимание более высокого налога – Toronto Land Transfer Tax при покупке недвижимости стоимостью свыше $3,000,000. Эта идея была выдвинута на прошлой неделе, активно обсуждается в прессе и продвигается в муниципалитете. Суть ее состоит в том, чтобы покупатели дорогой недвижимости платили 3% на долю в покупке, превышающую $3,000,000, (вместо 2.5% на сумму, превышающую $2,000,000, как это делается сейчас). За счет этого можно будет собрать дополнительные $5.1 миллиона долларов на муниципальную программу Housing Allowance, позволяющую получать нуждающимся пособие на жилье в размере $250 – $600 ежемесячно.

Такое нововведение может оказать и отрицательный эффект, предполагают эксперты. Дополнительный налог может отвратить от более дорогой покупки владельцев жилья стоимостью $1,500,00 – $2,000,000, желающих улучшить свои жилищные условия. Не выставленная на рынок из-за этой причины недвижимость, естественно, приведет к сокращению предложений на рынке и, как следствие, росту цен на эту категорию жилья.

*****

Срочно!!!

В эти выходные начинается продажа квартир в потрясающем проекте в North York – AZURA. Строительная компания Capital Developments представляет новый многоквартирный небоскреб в районе Yonge Street / Finch Ave. Беспроигрышное местоположение – в нескольких минутах ходьбы от станции метро. Рядом банки, магазины, аптеки, рестораны.

Высотное здание в 29 этажей плюс таунхаусы будут создавать неповторимый облик современного микрогородка. Коммерческие помещения – кафе, химчистка, салон красоты и другие – будут располагаться на первом этаже. Высокие потолки в квартирах – всего их планируется выстроить 339, из них 220 – 1 Bedroom и 1 Bedroom plus Den; 81 – 2 Bedroom и 2 Bedroom Plus Den, а также 38 – 3 Bedroom квартир. Большинство квартир будут обращены на юг.

В этом проекте, безусловно, будут заинтересованы как инвесторы, так и люди, покупающие квартиры для себя или своих выросших детей. В течение получаса студенты могут добраться до York University, Osgoode Law school, Schulich School of Business, Seneca College или UofT кампусов.

Это будет самый выгодный проект с точки зрения стоимости одного квадратного фута на линии метро!

Не упустите возможность зарегистрироваться и иметь возможность права первой руки в выборе вашей новой квартиры!

Звоните: 416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Требуется дом/townhouse в рент в районе Dufferin/Steeles / HWY7 с конца апреля.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно в районе Mill Pond;
  • Купят квартиру до $400,000 1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham.
  • Купят просторную 1+1 квартиру в районе – Bathurst St. и Steeles Ave up to $450,000.
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale);
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

Новости для покупающих первую недвижимость

Из-за предпринятых весной 2017 года драконовских мер, по замыслу авторов способствующих охлаждению спекулятивного роста цен на недвижимость, результаты не заставили долго ждать. Статистические данные по состоянию дел на рынке жилья совсем неутешительны. Резко снизилось количество продаж, стресс-тест на ипотечный заём искусственно занижает покупательную способность желающих приобрести недвижимость. Закрываются новые проекты строительства в связи с чрезвычайно осторожным их финансированием, как результат замедляются темпы развития отраслей экономики, прямо или косвенно связанных с покупкой или продажей недвижимости.

Всеми ожидаемо принятие серьезных решений по немедленному исправлению сложившейся ситуации. Особое внимание политиков обращалось на нужды среднего класса и возможности изыскания резервов правительства на помощь и предоставление доступного жилья нуждающимся.

В минувший вторник, 19 марта, был принят четвертый и последний перед выборами федеральный бюджет. Центральное внимание в нем занимают программы и инициативы, связанные с активизацией рынка недвижимости за счет сегмента рынка “First Time Buyer”.

Изменения были приняты, и они существенные. Касаются эти изменения покупателей жилья, приобретающих недвижимость впервые. Планируется выделить $1.25 миллиарда долларов из бюджета в течение ближайших трех лет на поддержку покупателей, впервые приобретающих недвижимость.

В случае, если ваш годовой семейный доход не превышает $120,000 долларов, и вы покупаете недвижимость в первый раз, при прохождении определенного процесса квалификации предполагается, что Canada Mortgage and Housing Corporation может помочь в предоставлении вам 5% от стоимости жилья на первый взнос в случае его покупки на рынке вторичного жилья и 10% в случае покупки жилья нового от строительной компании. Это так называемый “sharеd equity mortgage” – беспроцентный заём. Например, покупая новую квартиру за $400,000, при вашем собственном вкладе $20,000, вы получите от CMHC дополнительно $40,000. Таким образом, ежемесячные mortgage платежи при расчете 3.25% и 25-летнем сроки амортизации снижаются на приличные 12%. Эта сумма должна будет вами возвращена при продаже недвижимости.

Министр финансов Билл Морно отметил, что столь большие кредиты на новое жилье позволят активизировать новое строительство.

Планируется и финансирование строительства съемного жилья. На эти цели будет истрачено 10 миллиардов дополнительно в течение 9 лет.

Для поддержки молодых специалистов, которых от покупки собственного жилья останавливает студенческий долг, вводятся льготы по его погашению. Если ранее выплачивалось Банку Канады prime plus 2.5 points, то теперь ставка будет приравнена к prime rate.

Государство также увеличивает сумму, которую покупатели первой недвижимости может снять со счета RRSP: c $25,000 c одного человека до $35,000 (или до $70,000 с пары). Этот лимит не повышался вот уже 10 лет, несмотря на существенный рост цен на недвижимость за этот период.

Новая правительственная программа должна быть законодательно утверждена в сентябре этого года.

Вопросов много. Требуется доработка программы. Непонятно, будет ли увеличен процент на страхование новых займов, будет ли разрешена сдача в аренду такого жилья. Если такое жилье будет продано с убытками в будущем, будет ли какое-то уточнение по максимальной сумме покупаемой недвижимости при использовании помощи от CMHC, ведь сумма покупаемого жилья по правилам не может превышать 4-кратный семейный доход, значит, максимальная стоимость покупки не может быть больше $480,000.

Многие критикуют правительство за популизм, еще большее увеличение государственного долга и желание получить поддержку молодежи на предстоящих выборах. Кто-то отмечает неэффективность и противоречивость принимаемых мер из-за следующего витка роста цен при большем количестве игроков на рынке и ограниченных возможностях предложения на нем.

Если вы думаете о покупке или продаже жилья или хотите обсудить какие-то вопросы – всегда буду рада вам помочь!

*****

  • Требуется  участок для строительства дома с хорошим лотом. Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят квартиру до $380,000  1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham
  • Купят просторную  1+1 квартиру  в районе – Bathurst St.и Steeles Ave up to $450,000
  • Coming Soon! 1 + Den квартира в Markham, район HWY7/ Warden Ave
  • Coming Soon! 1 + Den квартира с фантастической отделкой и дизайном Yonge/ 16th
  • Продается таунхаус  в Blue Mountains (assignment sale)
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
  • Купят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.
  • Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.
  • Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Если у вас появились вопросы – звоните: 416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca