Жанна Томсон, брокер

Правительство провинции Онтарио выпустило недавно “Ontario’s Residential Condominium Guide”, который был принят в окончательной версии 6 ноября прошлого года. Документ на 37 страницах дает представление потенциальному покупателю о том, что такое вообще кондоминиум, какие виды кондоминиумов существуют, взаимоотношения покупателя или собственника жилья с корпорацией кондоминиума. Этот документ в начале года уже станет обязательным для предоставления строительной компанией покупателям при подписании контракта.

С 1 февраля 2021 года в соответствии с принятым актом “New Home and Construction Licensing Act” компания TARION передает свои полномочия по лицензированию и надзорным функциям над строительными компаниями, строящими новое жилье, компании HCRA (Home Construction Regulatory Authority). Именно эта организация будет заниматься урегулированием конфликтов между строительными компаниями и потребителями, для того чтобы повысить качество новостроек и доверие у покупателей нового жилья.

Как с удовлетворением отметил Тим Худак, возглавляющий Ontario Real Estate Association, усилия ассоциации риэлторов Канады по лоббированию этого проекта не пропали зря. Уж очень много нареканий на существующее положение дел исходило от покупателей нового жилья. Люди, которые много лет назад проплатили свой начальный депозит, до сих пор ждут его постройки. Жилье не строится и будет ли построено вообще – неизвестно. Если оно построено, то это даже близко не соотносится с обещаниями строителей ни по площади, ни по его качеству. Сколько денег могло быть сэкономлено при закрытии сделок, если бы изначально люди бы знали о «правилах игры»!

Теперь документ “Ontario’s Residential Condominium Guide” будет выдаваться покупателю квартиры после подписания документа о покупке жилья, для того чтобы в обозначенные правительством 10 дней “cooling off period” покупатель смог бы изучить этот документ, получить консультацию у адвоката, оговорить желаемые изменения в контракте или… передумать покупать.

Документы о покупке подписываются в офисе продаж строительной компании. Зачастую в обстановке ажиотажа люди не очень понимают, на каких условиях происходит сделка. Риэлторы являются профессионалами, обязанности и этические нормы которых регулируются целым рядом нормативных актов. Продавцы новой недвижимости в офисах продаж – это в большинстве случаев наемные работники, чьими служебными обязанностями являются представление интересов строительной компании и максимизация объема продаж. Если покупателя представляет риэлтор, который защищает интересы своего клиента, то, как правило, процесс проходит гладко, так как покупатель заранее предупрежден о возможных сценариях развития событий. В противном случае недостаточное внимание к пунктам договора, особенно напечатанных мелким шрифтом, оборачивается дорогостоящими ошибками. Немногие покупатели знают о том, что гораздо выгоднее привести своего риэлтора на переговоры с представителями строительной компании. Опытные агенты знают, как осуществляется маркетинг, как сначала предлагаются квартиры менее привлекательные, как читать предлагаемые чертежи. Расходы на закрытие сделки, которые могут составить 16 – 20% стоимости недвижимости, с помощью риэлтора могут снизиться до 5%.

Удивительно, но многие владельцы кондоминиумов даже не имеют представления об устройстве корпорации и ее управлении, функциях управляющей компании, правах собственников. Это приводит к тому, что пассивная позиция не реагирует на безграничные полномочия менеджмента и неоправданное удорожание содержания здания. Вместо того, чтобы из существующих контракторов выбрать лучшего, с отличной репутацией и разумными расценками, выбирается якобы «выгодный» вариант, учитывающий интересы совсем не собственников квартир.

Еще одна новость для покупателей квартир в новых жилых комплексах. Есть такое понятие, как “interim closing” или «промежуточное закрытие сделки». С этим вариантом знакомы покупатели нижних этажей. Ключи вручаются тогда, когда закончена ваша квартира, и в ней уже можно жить. Но верхние этажи продолжают строиться, и кондоминиум еще не зарегистрирован. В этом случае покупатель не мог получить банковский ипотечный кредит, ведь формально квартира еще принадлежит строительной компании. В этом случае покупатель становится жильцом-арендатором, который должен платить ежемесячную аренду в размере банковского интереса на остаточную сумму контракта (стоимость квартиры минус суммы депозита), налога на недвижимость и maintenance fee – его доли на содержание здания. А сколько покупателей, имеющих средства купить квартиру без ссуды, так и не могли понять эту концепцию «аренды», которая могла продолжаться годами…

Компания FCT (First Canadian Title Company Limited) – лидер в предоставлении страхования “Title Insurance”, устранила эту громоздкую конструкцию, решив вопрос о «фантомных» мортгиджах. Финансовая компания решает технический вопрос перехода собственности в промежутке между фактическим заселением и формальным вступлением в полноправное владение квартирой. Покупатель получает возможность заплатить строительной компании часть или всю сумму по контракту. Тем покупателям, которым нужна ипотека, она будет предоставлена по текущему проценту, а не по тому, который устанавливает строительная компания, что при сегодняшних цифрах составляет значительную экономию.

Помимо огромных средств, сэкономленных покупателями, появляется дополнительный импульс для строительных компаний завершить строительство раньше и получить свои деньги быстрее.

Идея вынашивалась два года, но к реальному ее осуществлению подошли только сейчас. Для людей, желающих жить самим в новой квартире, или инвесторов безусловно важно оценить свои затраты в самом начале процесса, чтобы правильно рассчитать свои возможности. Именно на объяснение прав покупателей и их защиту ориентированы последние изменения в процессе покупки нового жилья.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

***

• Продается Bungalow с участком 60 x 216 feet недалеко от озера, парков. Ravine Lot! Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000.
• Купят дом 4 cпальни, гараж как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже, чем 5 лет назад. Цена – до $2,300,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,900.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000), тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Кто бы мог подумать, что в такие безрадостные времена пандемии много людей будет заниматься переуcтройством и модернизацией своего жилья. Те, кто хочет поменять место жительства, реализуют коммерческие проекты, когда нужно четко просчитать отдачу на вложенные средства. Те же, кто не хочет никуда переезжать, занимаются ремонтом и переустройством существующего жилья для собственного удовольствия. Президент MPAC (Municipal Property Assessment Corporation) Николь Макнейл отметила, что в 2020 году количество заявок на перепроектирование и ремонтные работы в домах выросло на 28%. Сегодня, как никогда, существует огромный спрос на квалифицированную рабочую силу, на полную мощь работают компании, производящие окна, двери, кухни и так далее.

Некоторые считают, что какие бы ремонтные работы ни были сделаны в доме или квартире, повышение стоимости недвижимости гарантировано. Можно выделить несколько основных подходов к вложению денег в купленную недвижимость.

• Вложение в то, что требует починки в ближайшем будущем, несомненно, улучшит общий вид дома, но никак не повысит его стоимость. Это замена крыши, водостоков, отопления и т. д., то есть, всего того, что ожидаемо должно быть в рабочем состоянии при продаже дома в любом случае.
• Вложение в привлекательность дома – ландшафтный дизайн, покраска внутри и снаружи дома, покупка новых бытовых машин – холодильника, плиты, отопительного оборудования, обновление светильников. Все эти затраты, может быть, и несущественно повысят стоимость недвижимости, но придадут ей определенную привлекательность, что стимулирует ее быструю продажу. Не экспериментируйте с цветом. Цвета ванили или предлагаемые компанией “Benjamin Moore” как тренды 2021 года “Distant Gray” или “Edgecomb Gray” по достоинству оценят ваши покупатели! Будьте аккуратны со светильниками, отдавайте предпочтение стилизованной классике.
• Вложение в ту модернизацию, которая повысит стоимость недвижимости, это кухня, ванные комнаты, новые окна, террасы. Заменив их на новые, вы окупите вложенные средства как минимум вдвое.
• Воплощение своих собственных предпочтений – постройка бассейна, теннисного корта, домашнего кинотеатра и т. д. И хотя в связи с новыми реальностями предпочтения у людей меняются, я не стала бы с абсолютной уверенностью рекомендовать вложиться, например, в строительство бассейна. Да, в условиях пандемии, может быть, наличие бассейна – это здорово. Но, учитывая наш климат, а также вопросы безопасности, дороговизну обслуживания и сталкиваясь с предпочтениями большинства покупателей, не думаю, что его постройка целесообразна.

Для инвесторов всегда важно воплощать в жизнь принцип «купить подешевле – продать подороже». При этом важно знать опции возможности зонирования, перестройки или достройки здания с целью увеличения его стоимости. Надо также быть в курсе стандартов определенного района, для того чтобы не вкладывать деньги в то, что у потенциальных покупателей в данном месте отклика не найдет. Всегда будьте предельно осторожны с перепланировкой, в результате которой уменьшаются технические характеристики недвижимости. Например, вместо 4 маленьких спален в доме появляется три просторных, но только 3. Или снос стен на первом этаже для организации пространства, как “open concept”. Если вы эту перепланировку делаете для себя, нет вопросов, после получения соответствующих разрешений вы вправе творить, что хотите. Но если вы планируете продавать свою недвижимость впоследствии, можете столкнуться через несколько лет с тем, что вы недополучите несколько десятков тысяч именно из-за непродуманности принятых решений.

Если в доме планируется ремонт, ознакомьтесь с теми трендами интерьерного дизайна, которые популярны на сегодняшнем рынке.

Кухни. Уходят в прошлое гранитные столешницы. Продолжается новый виток обожания мрамора. Поверхности отделываются либо светлым мрамором с прожилками золотого, бургунди, серо-голубого цвета либо кварцем (как более экономичный вариант). К сожалению, уходят в прошлое рестораны, и свои кухни отделываются как часть гостиной, чтобы принимать дорогих гостей.

Уходят в прошлое открытые полочки и навесные крючки для сковородок, кастрюль и другой кухонной утвари. Предпочтение отдается множеству вместительных шкафов от стенки до стенки с закрытыми панелями.

С 2018 года набирают актуальность монохромные белые кухни и, как простые и стильные, по-прежнему остаются в тренде.

Дизайнеры все большее значение придают универсальности. Если раньше достаточно стандартным являлся так называемый остров – многофункциональный стол, располагаемый в центре кухни для удобства перемещения в зоне рабочего пространства, то теперь наличие второго острова, повышающего комфортность и возможности использования кухни, уже тоже никого не удивляет.

Стали популярны обои в качестве изюминки интерьера. Из спален, коридоров и туалетных комнат они приходят на кухню. Если не загружать рисунком все вертикальные поверхности, а сделать акцент на одну стену, получается очень неожиданный и оригинальный эффект.

В связи с тем, что многие сейчас работают дома, в качестве преимуществ продаваемой недвижимости отмечается наличие обустроенного офиса или “Zoom Room”. Ведь кабинет перестает быть уединенным местом для работы, где можно сосредоточиться. Это скорее виртуальная приемная для гостей, коллег, партнеров. Такая комната должна быть отлично оснащена профессиональными камерами и освещением, шумоисключающими микрофонами.

Еще одно направление, вызванное ограничениями в передвижениях во времена пандемии: получение максимально возможного удовольствия от специально оборудованного пространства – зоны отдыха снаружи дома. Даже если это маленькая беседка, обустроенная территория с летней кухней, камином или зимним садом, покупатели готовы платить за это большие деньги.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается bungalow – 60 x 216 feet недалеко от озера, парков. Ravine Lot! Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000.
• Купят дом с 4 спальном, гаражом как минимум на 3 машины, с законченным бейментом, построенный не позже 5 лет назад. Цена – до $2,200,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент просторная квартира 1+1-BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,900.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Можно ли было предугадать, в какую сторону пойдет рынок недвижимости в Торонто в 2020 году? Думаю, это было бы что-то из области фантастики! Что нас ждет в следующем году, можно ли верить прогнозам специалистов? Поживем – увидим…

Пока возлагаются огромные надежды на вакцинацию. Ведь, несмотря на то, что покупка и продажа недвижимости официально признаются жизненно необходимыми действиями, и с определенными предосторожностями риэлторы показывают дома и квартиры, существует определенная категория людей, которые воспринимают сложившуюся ситуацию чрезвычайно болезненно. Ведь если следовать рекомендациям официальных лиц, самым правильным решением является максимальное ограничение любых контактов. Ставя дом на продажу, вы открываете двери для многочисленных покупателей. Если вы хотите приобрести что-то, какими бы хорошими ни были виртуальные туры, возможно, но очень маловероятно, что вы, не глядя, подпишете контракт на покупку дома или квартиры. Заходить в чужие дома боязно… Так вот, как только ситуация с пандемией пойдет на спад, рынок ожидает большая активность из-за увеличения числа игроков на нем.

Банки обещают не поднимать свою ставку, это значит, что сохранится доступность заемных денег.

Поставленные государством задачи привлечения рекордного количества иммигрантов в течение ближайших трех лет также говорят об ожидании новых рекордов на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

По-прежнему одной из проблем рынка остается отсутствие достаточного количества предложений. Большие надежды возлагаются на сезонное увеличение продаж на рынке в начале года и весной 2021, ведь очень сложное время для риэлторов сейчас из-за невозможности найти нужные объекты для своих клиентов-покупателей.

Немного отличаются прогнозы по рынку кондоминиумов в Торонто. Совершенно противоположная тенденция в этом сегменте рынка. Пандемия, локдауны, отсутствие туристов и студентов, жесткие ограничения ведения бизнеса по краткосрочной сдаче квартир, все это отразилось на величине аренды и соответственно на стоимости квартир. Но при этом нельзя не отметить, что никакой паники среди инвесторов нет, и пока за бесценок никто ничего не продает. Как отмечают специалисты, совсем небольшого толчка достаточно, чтобы ситуация поменялась. Если год начнется благополучно, то именно рынок кондоминиумов получит положительный импульс для повышения цен и восстановления своей репутации у инвесторов, как канадских, так и иностранных.

Ну, и еще одну тему хотелось бы поднять накануне Нового Года. За свои вот уже скоро 21 год работы риэлтором в Онтарио, со всей ответственностью могу утверждать, что принцип правильного ценообразования является основополагающим в Real Estate. На любом рынке продажа осуществится, если цена рассчитана правильно. Что это значит? Риэлтор, обсуждая с клиентами цену, подтверждает свою точку зрения сравнительными данными по недавним продажам, тенденциями в экономике и на рынке недвижимости. Принимается во внимание и уникальность недвижимости: вид на озеро, лес, размер участка, возможность перезонирования, близость к престижной школе и так далее…

Хотелось бы отметить и еще один фактор, который абсолютно может не приниматься во внимание многими продавцами и покупателями. Давайте условно назовем это фактором веры, связью с квантовым миром или сильными энергиями. Иногда бывает, и цена правильная, и дом хорош, а все равно, что-то (или кто-то) очень мешает продаже. Или, наоборот, вопреки всем расчетам и трендам, а иногда и после достаточного времени нахождения на рынке «вдруг» появляется «правильный» покупатель, который совершенно спокойно предлагает цену, достаточную для того, чтобы сделка была заключена к всеобщему удовольствию. Как объяснить этот феномен? Есть множество теорий на этот счет. Хотите верьте – хотите проверьте. Если бы мы имели дело только с ньютоновской моделью устройства мира, где все имеет причинно-следственные связи и все обобщения делались бы, базируясь на анализе ощущений наших органов чувств, то «чудес» в нашей жизни никогда не случалось бы. Любая попытка достичь чего-то сверхъестественного считалась бы наивной или шарлатанской. Но, к счастью, мир намного разнообразнее, и понятие квантовой реальности давно уже нашло объяснение у ученых. В квантовой реальности все те убеждения и представления, которым нас учили, исчезают. Логика как логика исчезает. Человек излучает волны, которые либо созвучны с вибрациями энергетических полей Вселенной, либо им противостоят. Причем, природа квантов двойственна, их можно увидеть в качестве формы или частицы, но в остальное время это энергетические колебания, способные материализоваться в частицы в любой точке энергетической системы Вселенной. Совершенно потрясающе, но именно сознание человека может заставить кванты превращаться в тот или иной совершенно материальный объект. Было найдено абсолютно научное обоснование связи Сознания с энергетической мировой сетью. Все события нашей жизни являются результатом взаимодействия нашего сознания с динамическими изменениями энергетической сети Вселенной. Наши чувства, жизненный опыт, размышления, желания, установки, убеждения генерируют импульсы, на которые отвечает Вселенная. Для того чтобы наши убеждения помогали нам жить, а не наоборот, существует множество практик. Если вы верите в лучшее – вы и получаете все от жизни по максимуму. Если всем недовольны, убеждены, что все только и хотят поживиться за ваш счет, не ждите милостей от природы. Что в мир транслируется, обратно получаете во сто крат больше.

В канун Нового Года от всей души желаю вам и вашим близким крепкого Здоровья, Удачи во всем и много-много радостей! Пусть больше чудес случается в вашей жизни!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Купят дом с 4 спальнями, гаражом как минимум на 3 машины, построенный не позже, чем 5 лет назад. Цена до $2,200,000.
• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000. Продан!
• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,950. Возможен рент на 6 месяцев.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow – 60 x 216 Feet недалеко от озера , парков. Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.

Чем нам запомнится этот год? Наверняка, тем, что ни один аналитик не мог предсказать появление нового вируса и мировой пандемии, а также реакцию экономики и в том числе рынка недвижимости на те меры, которые принимаются правительством для стабилизации ситуации.

В условиях локдаунов, ограниченной дееспособности бизнесов и закрытия целых отраслей экономики никто не мог ожидать буквально взорвавшегося рынка недвижимости. Декабрь 2021 года, хотя он еще не закончился, уже становится рекордным за всю историю Toronto Real Estate Board по количеству продаж и средних цен на недвижимость, несмотря на праздничный зимний сезон, сокращение занятости и зарплат, кризис системы общественного здравоохранения и практически полной остановки притока иммигрантов.

В связи с чем идет такой бум на рынке недвижимости и, самое главное, какие тенденции принесет нам 2021 год? Все эксперты сходятся во мнении, что в условиях неопределенности и вынужденного ограничения своих привычек и образа жизни большинство людей, как пострадавших материально от кризиса, так и тех счастливцев, которым удалось остаться на плаву, пересмотрели свои приоритеты. Желание сократить расходы, получить более просторное жилье – по возможности, с земельным участком, домашним офисом, имея возможность работать удаленно, привела к всеобщей миграции населения в маленькие городки и сельскую местность в окрестностях Большого Торонто. Так, например, в лидеры продаж выбился район Durham, в котором цены ноября 2020 года по сравнению с ценами ноября 2019 года выросли на 23.9%, и отдельный дом подорожал за год в среднем на $150,000. Средняя цена за отдельный дом там в прошлом году составляла $641,000, а в этом – уже $795,000. Торонто, Миссиссага, Милтон, Оквил, регион Йорк уже прошли пики своей популярности и цены там много выше. Недооцененным оставался Durham, который быстро нагоняет свое отставание.

Если процентные ставки останутся низкими (а Банк Канады обещает их не повышать, по крайней мере, до 2023 года, правительство будет сдерживать инфляцию), прогнозы по состоянию рынка недвижимости остаются многообещающими. Кстати, те, кто не хочет никуда переезжать, занимаются ремонтом и переустройством существующего жилья. Президент MPAC (Municipal Property Assessment Corporation) Николь Макнил отметила, что в 2020 году количество запрашиваемых заявок на перепроектирование и ремонтные работы в домах выросло на 28%.

COVID -19 сыграл свою злую шутку с рынком кондоминиумов. Отсутствие нового притока иммигрантов и иностранных студентов; ограничение деятельности владельцев жилья, сдаваемого на короткий срок, привело к сокращению спроса на квартиры, особенно в центре Торонто. Как следствие, это вызвало снижение цен на них. Но строительство кондоминиумов продолжается. В 2020 году было построено 36,000 домов и 16,000 кондоминиумов. В связи с началом вакцинации, эксперты прогнозируют достаточно быстрый возврат к нормальной жизни. Считается, что самая нижняя ценовая точка уже пройдена и инвесторы начинают скупать подешевевшие квартиры. Как отметил ведущий специалист банка BMO Роберт Кавсич, утверждения о «кончине» города сильно преувеличены, и ждать дальнейшего обрушения цен на квартиры не стоит. Саймон Масс, возглавляющий The Condo Store Group of Companies (TCS), подтверждает, что согласно расчетам ситуация с квартирами должна нормализоваться к лету 2021 года и своим клиентам рекомендует обратить внимание на сложившийся момент для извлечения максимальной для себя выгоды при покупке.

Около 40% владельцев кондо-квартир являются инвесторами. И очень непростой вопрос, который был вынесен 17 декабря на голосование в муниципалитете Торонто – оплата дополнительного налога на простаивающее жилье. Скорее всего, это будет 1% от стоимости жилья, начиная с 2022 года. Ситуация сравнивается с Парижем и Ванкувером, где подобные налоги достигают 3% от муниципальной оценки стоимости жилья. Вся эта кампания развернулась из-за жесточайшего кризиса жилья с одной стороны, и огромного дефицита бюджета с другой. Город не может себе позволить иметь тысячи и тысячи простаивающих квартир, когда существует такое количество нуждающихся в жилье, заявил мэр города Джон Тори. Было отмечено, что этот платеж можно считать и штрафом. В течение следующего года будет разработан механизм взимания таких поборов. Ожидается, что вакантным жилье будет считаться в случае, если в нем никто не проживает в течение 6 месяцев. Предлагается выделить следующие категории владельцев недвижимости, которые не будут облагаться таким налогом: имеющие собственное жилье (principal residence); сдающие недвижимость в аренду, которая не сдается из-за общего состояния рынка; люди, живущие на две страны и зимующие где-нибудь в теплых краях; граждане США; владельцы ремонтируемых домов; люди, которые в силу применяемых к ним правовых мер лишены права проживания в своем жилье; те, кто находится либо в больницах, либо в учреждениях “long term care”, а также наследники умерших владельцев жилья, пока идут все легальные процедуры по определению наследования недвижимости. Очень печально, что когда в прессе и в социальных сетях идут подобные обсуждения, находится масса советчиков, как можно еще больше перекрыть кислород домовладельцам. Это увеличение налога на недвижимость, контроль за владельцами жилья, сдающими свои дополнительные помещения; получение capital gains при продаже собственного жилья (principal residence); экстра налоги для владельцев дорогой недвижимости класса люкс. Все это очень плачевная тенденция – ужасающее положение все растущего количества бездомных людей, которым еще нужны и дополнительные средства на их социализацию и специальное медобслуживание; пропагандирование бесплатного проживания малоимущих слоев населения и наличие у них права иметь крышу над головой. При этом единственным реальным источником дополнительного финансирования бюджета представляются владельцы недвижимости. Буквально на днях состоялась видеокоференция муниципальных советников округов High Park, Rosedale и центральной части Торонто, на которой обсуждалось обращение к федеральному правительству о необходимости начала использования Закона об экспроприации – изъятии частной собственности в случае крайней необходимости. Количество бездомных, которые в зимнее время живут в палатках, пожары, болезни, ментальные проблемы уже становятся критическими. Попытки решить этот вопрос обращениями к владельцам отелей и многоквартирных домов пока не дали никакого результата. Кстати, решение этого вопроса рассматривалось и с точки зрения переговоров с владельцами пустующего жилья Airbnb. Единственное «но» – легче иметь дело сразу с крупным владельцем жилья, чем с тысячами маленьких. Но сами тенденции поляризации населения и разделение его на тех, кто все и всем должен, и тех, кому все должны, чрезвычайно удручает. Остается надеяться хоть на какой-то здравый смысл.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкc в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000. Conditionally Sold!
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,950. Возможен рент на 6 месяцев.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow – 60 x 216 Feet недалеко от озера, парков. Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

В стандартном договоре о купле-продаже недвижимости на пятой странице, в месте, где должны расписываться обе стороны (продающая и покупающая), присутствуют кружочки с надписью “seal” (печать). Давайте разберемся, что это такое. Для того чтобы контракт считался действительным, основополагающим является наличие определенного вознаграждения. Должен произойти акт обмена ценностями. Одна сторона получает «товар», другая – обычно деньги, хотя эквивалентом теоретически может быть все, что угодно.

В транзакции с недвижимостью вознаграждение присутствует всегда. Например, при продаже загородного дома за $400,000 не была учтена пришвартованная к причалу лодка. Уже после подписания договора покупатель изъявил желание включить ее в стоимость сделки. Продавец не отказал в просьбе и согласился ее оставить. Но пришло время закрытия сделки, и лодку покупатель не нашел. Может ли он судить продавца? Нет, ведь продавец документально не получил ровным счетом ничего за лодку, которую обещал оставить. Если бы в этом примере продавец на листе бумаги подтвердил свое намерение оставить лодку, подписался и поставил печать рядом со своей подписью, то сама печать считалась бы «вознаграждением». Даже если в действительности за дополнительное имущество ничего реально не было получено, продавца можно было бы судить за нарушение своего обещания. Эта традиция пришла к нам из средневековой Англии, когда сургучной печатью скреплялись заключенные договора. Никогда печати не ставились на чем-то малозначительном. Но в случае заключения сделки, ее важность и выполнимость признавались наличием печати. В случае отсутствия ее у бедных людей подписывались кровью. Эта концепция английского права сохранилась по сей день и означает, что, подписавшись и скрепив договор печатью, стороны не могут уже изменить свое мнение и отказаться от сделки.

В случае одновременного нахождения за столом переговоров двух сторон – продавца и покупателя, печать была бы не нужна, если бы документы подписывались обеими сторонами одновременно. В реальности происходит все по-другому. Покупатели готовят «офер», где стоит срок, до которого их предложение действительно. До этого срока покупатели не имеют права отказаться от своего предложения, а продавцы решают, принять его или выставить свои условия. Теперь, если говорить о концепции «вознаграждения», никто не платит покупателю за время ожидания ответа. Если бы не присутствие «печати», в любой момент можно было бы «передумать» и отозвать свое предложение. То же самое относится и к продавцам, которые отвечают на «офер», подписываясь под сделанными изменениями. Точно так же дается время на раздумье до определенного часа. Именно поэтому так важно понимать условия контракта каждый раз, когда вы ставите свою подпись. Поставив ее, вы уже не сможете ничего поменять в случае, если ваши предложения будут приняты.

Итак, сделка подписана. Оговорена сумма депозита. Можно сделать банковский драфт (заверенный банком перевод) заранее и предоставить его продавцу вместе с «офером», демонстрируя серьезность своих намерений. Вторая, более распространенная опция – депозит приносится в течение 24 часов уже после подписания документов. Если 24 часа выпадают на выходные или праздники, делается соответствующая поправка. Это является более распространенной практикой, поскольку такая схема более логична. Зачем нужно беспокоиться о чеках и драфтах, когда совершенно неясно, примут ли ваш «офер». Иногда возникает вопрос, можно ли на следующий день изменить свое мнение и просто «выйти» из подписанного договора, не предоставив депозит.

Только в случае покупки нового жилья от строительных компаний, государством предоставлено право покупателю подумать и проверить договор у адвоката в течение 10 дней (cooling-off period) после подписания контракта обеими сторонами и получения копии подписанного договора покупателем. Если что-то не устраивает покупателя, он в любой момент в течение этого периода может выйти из сделки.

Если речь идет о продаже недвижимости на вторичном рынке, то, подписав договор, передумывать уже будет невозможно. В случае отказа от предоставления депозита продавец может поставить свою недвижимость на продажу снова. В случае получения меньшей суммы за нее он может инициировать судебный процесс против нерадивого первого покупателя на сумму разницы между двумя продажными суммами плюс легальные издержки.

Что будет происходить, если депозит будет предоставлен с опозданием? Продавец имеет право расторгнуть сделку, даже если это опоздание составило несколько минут. Такие случаи происходят, если следующий покупатель предлагает сумму большую, чем предыдущий. Если вам нужно больше времени, чтобы организовать свои денежные ресурсы, оговорите это в контракте. Депозит можно разбить на несколько частей, а также оговорить время, необходимое для его предоставления.

Часто спрашивают, какова должна быть сумма депозита. В Торонто у риэлторов не возникнет вопросов, если депозит составит 5% цены покупаемой недвижимости. В Брамптоне никого не удивят 2%. В зависимости от рынка и месторасположения недвижимости, сумма депозита может составлять и несколько сотен долларов. В чем смысл депозита? В случае, если сделка не закроется по вине покупателя, депозитные деньги могут хотя бы отчасти покрыть убытки продавца. Поэтому, чем больше сумма депозита, тем лучше продавцу. Возврат не происходит автоматически, но, если есть решение суда о возмещении убытков, то всегда лучше иметь достаточную сумму для хотя бы частичного их покрытия. Депозит хранится либо на трастовом счету риэлтерской компании, чьим листингом является продаваемая недвижимость, либо на счету адвокатской компании, которая представляет интересы продавца. Депозит не отдается продавцу напрямую, ведь если случится его банкротство или он просто сбежит с деньгами, гарантий возврата денег никто не дает. Риэлтерские компании и адвокаты застрахованы, в случае банкротства страховые компании обязаны в этом случае возместить покупателю сумму депозита.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975. СДАЛИ!
• Сдается в рент просторная квартира 1+1-BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,950. Возможен рент на 6 месяцев.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow с 60 ft frontage, недалеко от озера , парков. Престижный район Scarborough.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц –- $15,000 Цена – $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Громкой новостью последней недели было сообщение о предложенном банком HSBC 0.99% проценте по ипотечному займу “variable” (т. е., который может колебаться в зависимости от базовой ставки банка), фиксированному на 5 лет. Впервые в истории этот показатель упал ниже 1%. Небольшое уточнение – предлагаются такие условия только тем, кто оплачивает менее 20% стоимости покупаемой недвижимости из своих средств. Объяснение этому – отсутствие каких-либо рисков для банка из-за страхования займа такими компаниями, как CMHC, Genworth и др. Кроме этого, такой процент дается на variable mortgage, который пойдет наверх немедленно, как только банк изменит свою базовую ставку – “prime landing rate”. Вероятность этого небольшая, судя по прогнозам аналитиков, которые утверждают, что Банк Канады в ближайшие 5 лет будет держать свои ставки по-прежнему очень низкими – для того чтобы дать экономике оправиться от пандемии. Однако стресс-тест никто не отменил, и возможность получения ипотечного займа под 0.99% будет зависеть от результатов расчетов не с цифрой 0.99%, а с 4.79% – последней базовой ставки Банка Канады.

За последние полгода цены на недвижимость в окрестностях Торонто сильно выросли и продолжают подниматься с такими низкими ставками. Покупательский ажиотаж в декабре не спадает. Агенты жалуются, что постоянно сталкиваются с ситуацией “bidding war”, когда на продаваемый объект подается по 15 – 20 предложений о покупке, а иногда и того больше.

В связи с таким положением на рынке хотелось бы остановиться на основных правилах подачи предложений на покупку недвижимости (offers) в условиях конкуренции. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения предложений, знайте – цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как “pre-emptive offer” – это то предложение, с которым покупатель приходит еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавца настолько, что он боится потерять такого покупателя. Агент продавца должен проинформировать всех риэлторов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые имеются, то стороны имеют дело с ситуацией “bidding war”, только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

* Прежде всего, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, какой район вы предпочитаете, тенденции рынка, а еще лучше – понаблюдать за ситуацией некоторое время. Попытайтесь сравнить сами, за сколько предлагаемая недвижимость выставлена на продажу, и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы должны определить ее сами для себя, и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает взгляд на ситуацию с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам.

* Ваши шансы на покупку повысятся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Вашей задачей является обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы убираете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи мортгиджа является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно план “B” проработать заранее.

* Ваш риэлтор должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно повышаются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи – все это расположит продавцов к вам. Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов только потому, что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строительным компаниям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный риэлтор всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливыми обладателями полюбившихся вам дома или квартиры многократно возрастают.

Будьте внимательны при подписании документов, особенно если вы решаете идти на сделку самостоятельно, без риэлтора. Учтите, что агент продавца защищает только интересы своего клиента, а не ваши. Риэлтор в этом случае не обязан давать вам никаких советов. Анализ рынка тоже не предоставляется. Вы целиком и полностью полагаетесь на мнение риэлтора, чьи интересы прямо противоположны вашим. Его задача – продать объект за максимальную возможную цену. Комиссионные агентам продающей и покупающей стороны уже оговорены, как общая сумма вознаграждения. Отсутствие одного агента совершенно не означает ваш автоматический «выигрыш» на сумму сэкономленных комиссионных.

Но не зря же говорят, что скупой платит дважды. Возможны различные нюансы. Если вы не знаете, где таится подвох, ваше мероприятие может закончиться плачевно и обернуться большими потерями. В условиях покупательского ажиотажа прыгать в сделку без своего риэлтора и без оглядки еще более опасно.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1-BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
• Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow -–60 ft frontage недалеко от озера , парков. Престижный район Scarborough.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение  9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Многие риэлторы и экономисты, говоря о сложном положении рынка кондоминиумов, все-таки остаются позитивными в своих ожиданиях. Так, например, главный экономист Altus Group Питер Норман в недавнем интервью BNN Bloomberg отмечает, что происходящее сейчас на рынке не прогнозировалось экспертами. Когда экономика схлопнулась из-за объявленного карантина, все ждали падения активности в строительном секторе и общем снижении продаж на рынке в целом, а на самом деле происходит обратное, при том, что экономика района большого Торонто (GTA) и окрестностей продолжает пребывать в глубокой рецессии.

В отличие от подъема на рынке домов, ситуация с квартирами, особенно в даунтауне Торонто, если еще не плачевная, то, несомненно, уже тревожная. А еще и ввод новых кондоминиумов в следующем году. Экономисты считают, что с началом вакцинации, реализацией планов на увеличение притока иммигрантов, ситуация поменяется в лучшую сторону. Иммиграция во втором квартале 2020 года снизилась на 92%, что стало основным негативным фактором, влияющим на состояние рынка недвижимости. Продолжается снижение цен на аренду квартир в центре Торонто, и, как следствие, падение цен на них. Питер Норман отметил влияние двух тенденций одновременно на подъем спроса на отдельные дома и таунхаусы на окраинах GTA. С одной стороны, пришло время «миллениумов» – молодежи пора задуматься о переходе на другой уровень – образовались семьи, родились дети, стало тесно в квартирах. C другой стороны, COVID и новая реальность работы on-line, низкие проценты ипотечного займа дали эту реальную возможность осуществления давней мечты о своем доме.

Некоторые экономисты не согласны, что новые планы принятия большего количества иммигрантов выправят положение достаточно быстро. Так, инвестиционный гуру Хиллярд Макбет, автор нашумевшей книги «Когда пузырь лопается» (“When the Bubble Bursts”), отчасти справедливо отмечает, что спрос на кондо не может не повлиять на состояние всего остального рынка. Ведь если говорить о покупке дома, имея квартиру, нужно сначала ее продать, и, если она не продается, трудно рассчитывать на какую-либо последующую покупку.

Цены на кондоминиумы в центре Торонто в октябре 2020 года упали на 9% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В сравнение приводится обратная тенденция рынка 2017 года. В то время упали цены на отдельные дома примерно на 20%, особенно в районах “905”, то есть, в окрестностях Торонто. И это при стабильном в то время и набирающем обороты рынке продаж кондоминиумов.

Цены на отдельные дома в отдаленных от Торонто районах в октябре 2020 года выросли на 18% и в самом городе на 11.2% по сравнению с прошлым годом.

Примерно половина квартир даунтауна принадлежит инвесторам. Многие риэлторы советуют своим клиентам подождать избавляться от квартир, по крайней мере, до весеннего рынка, если есть такая возможность. Ведь, если продажа «горящая» и продать квартиру надо срочно, покупатели сбивают цену на многие десятки тысяч от заявленной цены. Но справедливым кажется и утверждение старшего экономиста организации Conference Board of Canada Робина Вебе, который заметил, что при существующей нехватке продаваемых домов на рынке, вряд ли скоро спрос на них будет удовлетворен и цены начнут снижаться. Строительство жилья за последние 30 лет всегда отставало от роста населения, а за последние 2 – 3 года этот разрыв еще более увеличился. Если сейчас на один дом в Бэрри есть реально десяток желающих его реально купить, то даже при ухода с рынка половины покупателей, предположим, из-за невозможности продать свою квартиру, спрос на дома все равно останется выше предложения, что никак не будет способствовать снижению цен на них.

О тревожных симптомах растущих долгов канадцев и достигших уже отметки в 2 триллиона долларов объявило кредитное рейтинговое агенство Equifax на прошлой неделе. Долги канадцев в третьем квартале 2020 года достигли $2,041 триллионов – ипотечные займы, кредиты за машины и долги на кредитных карточках, а это больше прошлогоднего уровня на 3.8%. Средний мортгидж по стране уже перевалил отметку в $300,000, что больше прошлогодних показателей на 8.6%. Продолжительный период низких процентных ставок позволил увеличиться канадскому потребительскому долгу за последние 6 лет на треть. В 2014 году он составлял только $1,5 триллиона.

Благодаря правительству и банкам, предоставляющим возможность отсрочить выплаты ипотечного займа и платежи по кредитным карточкам, число неплательщиков понизилось на 12% по сравнению с прошлым годом. Но отсроченная задолженность не считается просроченной, за счет этого и образовалась положительная динамика. Более 760,000 канадцев воспользовались возможностью отсрочки ипотечных платежей или их пропуска. 86% deferrals – отсроченных ипотечных платежей – закончились 31 октября 2020 года. Как будут развиваться события дальше, пока неизвестно.

В любом случае, пока есть возможность получать ипотечный заем и делать это на абсолютно фантастических условиях, не думаю, что рынок успокоится. Но как только процентные ставки пойдут вверх, ситуация испортится мгновенно.

Вот еще одна новость. В целях повышения доступности жилья, либеральное правительство намерено пересмотреть в следующем году условия налогообложения иностранных инвесторов, имеющих недвижимость в Канаде. Это предложение тоже может рассматриваться как одно из средств балансировки рынка, но никак не может быть панацеей, способствующей снижению цен на рынке и делающей их, наконец, доступными.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge St.. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,950.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
• Продается квартира 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow c 60 ft frontage недалеко от озера, парков. Престижный район в Scarborough.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками в возрасте до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard;
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Итак, вы приняли решение о покупке недвижимости, оценили ваши шансы на взятие банковского займа и изучили экономическую ситуацию. И, что самое главное, поняли, для чего вы все это затеваете. Обычный следующий вопрос риэлтору: «Когда же лучше покупать?»

Начнем издалека. Существуют сезонные колебания рынка. Исторически в Онтарио самый оживленный рынок бывает весной. Следующим по активности стоит осенний. В Онтарио замечательное, но такое короткое лето. Активность на рынке недвижимости снижается. Люди пытаются максимально большее время проводить на природе, у воды, отдыхать с детьми на каникулах. Грибы, ягоды, рыбалка! Не очень активный рынок в декабре, январе, феврале – суровая зима, когда не хочется, а иногда и нет возможности выйти из дома. Ханука, Новый год, Рождество! Праздничные хлопоты традиционно отодвигают все остальные дела на «потом».

Однако все поменялось в этом году. Активности весеннего рынка помешала пандемия. По данным Канадской ассоциации риэлторов (CREA) в мае 2020 года количество продаж упало до уровня 1996 года. Но в условиях этого рекордного спада цены остались относительно стабильными из-за отсутствия предложений на рынке. Все летние месяцы были очень активными с намечающимся креном интересов покупателей в сторону окрестностей Торонто. Возможность работать отдаленно подтолкнула рост спроса на недвижимость в районах Ajax, Oshawa, Guelph, Hamilton, Barrie, где можно купить домик с участком, эквивалентный стоимости небольшой квартиры в даунтауне.

Ужесточение правил сдачи жилья на короткий срок поставило осенью в экстремальные условия инвесторов. Масса несдающихся квартир или сдающихся по цене на 17 – 20% ниже, чем в прошлом году, приводит к перенасыщению не только рынка съемного жилья на сдачу, но и на продажу из-за невозможности владельцев платить за пустующее жилье. Как следствие – падение цен на квартиры в Торонто.

Никак не добавляет оптимизма заигрывание властей со съемщиками в вопросах соблюдения правовых норм и взимания платы за жилье. Абсолютное отсутствие каких-либо рычагов влияния на злостных неплательщиков аренды. Истории в прессе о пострадавших владельцах недвижимости, которым жильцы не платят уже по два года, полный развал системы контроля и невозможность выселения жильцов делают жизнь инвесторов невыносимой. Возможно, это тоже является частью проекта по коррекции цен на недвижимость в плане достижения большей доступности жилья. Набирают силу инициативные группы поддержки тенантов. Очередной митинг за право каждого иметь крышу над головой у кондоминиума, где живет мэр Торонто Джон Тори, случился 24 ноября. Жильцов здания предупредили не выходить из дома. В случае, если в дом удалось бы проникнуть кому-либо из митингующих, у охранной компании был и план “B” – отключение электричества и блокировка лифтов. И это в одном из самых элитных кондоминиумов Торонто в присутствии нескольких нарядов полиции!

Если смотреть на эту ситуацию с точки зрения оптимиста, то ведь нет худа без добра. Если мы говорим про покупателей – ситуация совсем неплохая. Рынок на их стороне. Продажная цена может быть просто невероятно низкой из-за действительно крайней необходимости избавиться от недвижимости. Это – то самое счастливое время для покупателей – как покупающих для себя, так и для инвестиций.

Прогнозы на следующий год представляются достаточно оптимистичными. Ожидается увеличение количества иммигрантов, въезжающих в страну. Низкие ставки по ипотечному кредиту. Даже если из-за COVID-19 будут закрываться бизнесы, результатом станет только сокращение числа продаж на рынке жилья, но не понижение цен. Поэтому на вопрос «Когда покупать?» можно ответить, что время, достаточно благоприятное для покупателей, именно сейчас. В подтверждение хочу привести любопытную информацию.

В Америке существует крупнейшая статистическая и аналитическая американская компания Attom Data Solutions, в ведении которой находятся все данные по недвижимости Соединенных Штатов: цены, по которым когда-то было куплено жилье, данные налогообложения, инженерная документация, разрешения на постройку и перестройку, то есть, все хранится в базах данных этой компании. Было проведено интересное исследование на основе сравнительного анализа продаж 27 миллионов единиц недвижимости за последние 7 лет. Его результаты были опубликованы 24 ноября 2020 года.

Брался каждый день недели, в который происходило 10,000 и более продаж отдельных домов и кондоминиумов, и считалось отношение средней цены покупки (медианы) и реальной стоимости недвижимости, рассчитанной с помощью статистического алгоритма (ATM – Automated Valuation Model).

Американские ученые утверждают, что, несмотря на очень большой рост покупательной активности, выиграют все равно те, кто подождал своего звездного часа до декабря. Ведь, базируясь на этом исследовании, самыми хорошими днями для покупок, как выяснилось, являются 4 декабря и 26 января – именно в эти дни заключаются самые выгодные сделки. Покупатели платят реальную стоимость недвижимости, не переплачивая лишнего. Ноябрь стоит на втором месте – покупатели переплачивают всего 2%. А вот сравнение июльское – размер переплаты составляет 6.9%.

В любом случае, покупатель должен быть готов к покупке и сделать вместе с риэлтором свою домашнюю работу. Просто для того, чтобы, когда встретится именно то, что нужно, быть в курсе того, что делается на рынке, что стоит за цифрами “Asking Price”, и какова должна быть стратегия и тактика ведения переговоров. Думаю, именно в этом секрет успеха сделки независимо от даты подписания договора!

Если вы думаете о покупке недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
• Продается квартира 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000), тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow – 60 ft frontage, недалеко от озера, парков. Престижный район Scarborough.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Очень интересная ситуация сложилась с рынком недвижимости Торонто. Осенние темпы роста продаж остаются двузначными, но количество продаж уже сокращается по сравнению с летними цифрами. Аренда падает. По данным National Rent Report, выпущенным изданием “Rentals.ca”, средняя цена аренды на односпальную квартиру в старой части Торонто составила в октябре этого года $1,922 в месяц, что на 2.3% меньше, чем в сентябре 2020 года, и это на 17.3% ниже, чем в октябре 2019 года. Квартиры с двумя спальнями пострадали меньше. Их средняя цена составила в октябре $2,531 в месяц, что на 1.5% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 14% меньше, чем в октябре 2019 года. Факторы, повлиявшие на спад цен на аренду – COVID-19, отсутствие туристов, иностранных студентов, ужесточение правил краткосрочной аренды Торонто, массовый исход из даунтауна, люди не хотят ютиться там в маленьких квартирках.

Гораздо лучше ситуация в районе North York. Согласно докладу “Rentals.ca” средняя цена односпальной квартиры в North York в октябре этого года составила $1,945 в месяц, что на 7% выше, чем в сентябре, и только на 0.4% меньше прошлогодних октябрьских цен. Средняя цена аренды на двухспальную квартиру в октябре 2020-го достигла $2,459 в месяц, что на 12.4% выше (!) сентябрьской цены, и только на 0.5% ниже, чем в октябре прошлого года. То есть, люди, уезжая из даунтауна города, по-прежнему предпочитают находиться рядом с ним, но в помещениях более просторных и по цене более дешевых.

Хотелось бы затронуть возможные грядущие изменения в законодательстве, которое регулирует отношения (арендодателей и арендаторов и с каждым новым принятым актом становится все сложнее и сложнее. Bill 205 под названием “Protecting renters from illegal evictions” («Защита арендаторов от нелегальных действий») как-то незаметно и без публичного обсуждения прошел первое слушание 22 сентября 2020 г. Второе слушание происходило 16 ноября 2020 года и было пока отложено. Целью и задачей нового документа является защита снимающих жилье от «произвола» недобросовестных арендодателей.

В законодательстве хотят поменять следующие основные положения:

* в случае, если лэндлорд (или его супруга, или его дети, или его родители) захотят въехать в сдаваемое жилье сами, то, для того чтобы не получить штрафные санкции, минимальный срок проживания ограничивался одним годом. По новому закону этот срок увеличивается вдвое;

* извещение о прекращении договора аренды в случае въезда в помещение самого владельца недвижимости предполагалось давать за 60 дней, сейчас этот срок увеличивается до 6 месяцев;

* в случае если такой сценарий происходит, съемщику должна быть предложена компенсация в размере одного месяца аренды или адекватное жилье, по новым правилам сумма компенсации должна быть увеличена до суммы трехмесячной аренды.

Эти поправки будут применимы в отношении дуплексов и триплексов в случае если хозяин решит потребовать одну из квартир в свое пользование.

В случае если хозяин жилья решит сделать там капитальный ремонт или снести жилье совсем, что потребует выселения жильца надолго, то:

* во-первых, должна быть готова вся документация с разрешениями, еще и подтверждающая необходимость выселения жильцов на время переустройства жилья;

* во-вторых, документ о прекращении договора об аренде в этом случае предполагается дать жильцу за 6 месяцев вместо 120 дней сейчас.

В случае если впоследствии будет доказано, что намерения арендодателя отличались от заявленных, и целью являлось лишь выселение жильца, владельца жилья может ожидать штраф по новому законодательству – $35,000 или годовая сумма аренды, если она окажется больше. Нынешние правила предполагают штраф $25,000.

На слушаниях приводились примеры, когда люди всю жизнь до старости проживают в одном и том же районе с превосходно развитой инфраструктурой, красивыми 100-летними деревьями в близлежащих парках. Со всеми государством разрешенными процентами их аренда по-прежнему остается мизерной по сравнению с суммами, которые арендодатель мог бы получать сегодня. Как считают разработчики поправок, собственники жилья успешно используют пробелы в законодательстве. Жильцы получают предупреждение о необходимости освободить помещение в связи с въездом туда самого хозяина или его родственников или необходимости произведения капитального ремонта в доме. Иногда бывает, что после того, как будут заменены светильники, сделаны минимальные косметические ремонтные работы, хозяин жилья заселяет дом новыми жильцами, которые уже платят гораздо более высокую аренду. Эта процедура выживания неугодных съемщиков получила название “renoviction”. Очень непросто будет отследить таких «непорядочных» владельцев и воспользоваться принятым законом. Приводились и другие примеры: как и куда могут быть выселены из квартиры одинокие мамы, старшее поколение, люди, жившие от зарплаты до зарплаты и потерявшие в пандемию COVID-19 работу. Законодатели настаивают, что право на жилье имеет каждый человек. Поэтому любые «уловки» лэндлордов избавиться от невыгодных жильцов должны быть пресечены изначально. В дебатах отмечалось несовершенство организации исполнительной части законодательства, собственно, поэтому вторые слушания 16 ноября были отложены. Как находить нарушителей? Предполагается создать единую базу данных арендодателей – потенциальных «обманщиков» и тщательно отслеживать дальнейшие их действия с последующими карательными мерами.

С другой стороны, растущая агрессивность и организованность съемщиков привела к совершенно бесправной позиции владельцев жилья. Самая пострадавшая их часть – это небольшие инвесторы, благополучие которых зависит напрямую от поведения их жильцов. Группы лэндлордов общаются между собой в соцсетях и вырабатывают стратегию противостояния жильцам с одной только целью – продержаться в эти смутные времена. Предлагается всем хозяевам жилья не демпинговать и стоять твердо на своих расценках, так как, сдавая за низкую цену, вы никогда уже не вернетесь к старым цифрам, даже если рынок пойдет вверх, так как рост аренды тоже контролируется государством. Списать свои потери в этом году с вашего дохода может быть лучшим сценарием, чем сдать свою недвижимость кому-нибудь, и иметь проблему с теми же потерями из-за непроплаченной аренды плюс с огромными затратами на юристов, не говоря уже о стрессовости самой ситуации.

Кроме того, из-за вынужденной договоренности с жильцом на низкую квартплату, вы автоматически снижаете доходность своей недвижимости. Потеря $400 в месяц фактически означает потерю оценочной стоимости инвестиционной недвижимости на $100,000. Это значит, что при продаже недвижимости, ее рефинансировании приниматься во внимание будет именно новая оценка недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
• Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000. Продан over asking price!
• Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Если вы приобрели квартиру или дом непосредственно от строительной компании, то, как правило, должно пройти какое-то время, чтобы приобретенная на бумаге недвижимость была бы построена. Могут пройти годы прежде, чем покупатель станет реальным ее владельцем.

Как только контракт подписывается, у покупателя есть право проверить документ у адвоката или вообще передумать в течение 10 календарных дней (cooling off period). Адвокат разъяснит вам ваши права и обязанности, обратит внимание на сумму, которую вы должны будете заплатить при окончательном закрытии сделки, а также разъяснит процедуру передачи контракта третьему лицу, если вы захотите переписать контракт на кого-то еще. Обратите внимание: юридически, даже подписав контракт на покупку недвижимости со строительной компанией, оплатив депозит в размере 10 – 15 – 20% ее стоимости, вы не являетесь ее владельцем до момента финальной регистрации. Именно этот факт ограничивает вас в праве распоряжаться недвижимостью по вашему усмотрению.

В контракте, как правило, предусмотрена отдельным пунктом возможность передачи права приобретения жилья кому-либо еще. Причем, может оговариваться возможность бесплатной передачи этого права прямым родственникам, а при продаже неродственникам обычно взимается определенная сумма (мне встречались цифры от $500 до $7,000).

Обязательно примите к сведению, что ни одна строительная компания не разрешает рекламировать свои дома и квартиры на MLS. В лучшем случае, это делается через риэлторов самой строительной компании, при этом, ни о каком снижении комиссионных не может быть и речи. Обычно сами обладатели договора или их агенты ищут новых покупателей. Есть интернет, есть специальные базы данных, социальные сети, где происходит обмен информацией. Но проблема по-прежнему состоит в том, что открыто вы не можете рекламировать ваше приобретение из-за возможных штрафных санкций со стороны строительной компании. В контракте может быть предусмотрен и штраф в размере всего проплаченного депозита за его нарушение. А если ваши потенциальные покупатели не знают о вашем желании продать имеющийся контракт, то как же вы найдете друг друга?

Кроме всего прочего, строительная компания оставляет за собой право разрешить или не разрешить сделку, даже если новый покупатель найден. И это тоже тот момент, на который адвокат обращает внимание.

Почему люди продают контракты? Ситуация может быть различной. На повышающемся рынке спекуляция – это частая причина переписывания контракта на нового владельца. В этом случае покупатель № 1 получает от покупателя № 2 свой выплаченный депозит обратно и сумму прибыли, которая оговаривается заранее. Из-за отсутствия открытой информации сложно определить «правильную» цену. Фактически новые покупатели ориентируются на продажи, происходящие в данный период времени. Новый покупатель не имеет права обсуждать условия договора и фактически оговаривается только сумма новой сделки.

Бывает, что человеческий фактор является основной причиной поиска нового покупателя: болезнь, смерть, потеря работы или доходов, развод. В этих случаях для начала можно обратиться напрямую в строительную компанию и найти понимание там. При благоприятном раскладе вам могут просто вернуть депозит.

Но в случае понижающегося рынка все может быть не так однозначно. Так, например, еще в апреле этого года CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – государственная компания, страхующая займы (mortgage) для покупателей, которые имеют собственные средства (downpayment) менее 20% – предупредила проявлять осторожность при покупке новых кондоминиумов, поскольку колебания показателей рынков в целом и рынка недвижимости, в частности, вызывают опасения. Это не остановило покупателей. Отчасти, из-за того, что строительные компании на понижающемся рынке предлагают лучшие условия покупки, в том числе и меньшую сумму депозита. Рассматривая дополнительные расходы на закрытие и добавленную к величине займа страховку CMHC, при понижающихся ценах на рынке кондоминиумов, виртуально деньги покупателей, потраченные на первые взносы, уже пропали.

Состояние рынка квартир в Торонто очень настораживает. COVID-19, ужесточение правил краткосрочной аренды, отсутствие иностранных студентов и специалистов, абсолютный спад до 20% цен на аренду в даунтауне Торонто, уменьшение численности населения Торонто из-за возросшей популярности окрестных районов в связи с возможностью работать удаленно. Последствия непродуманных и не просчитанных решений могут быть плачевны для покупателей от строительных компаний, особенно, если покупка была сделана инвесторами для последующей сдачи или из расчета получения спекулятивной прибыли. Но, с другой стороны, это отличное время для покупателей, желающих жить в даунтауне самим. Кстати, если цены на очень маленькие квартиры снизились катастрофически, этого нельзя сказать о квартирах побольше. Но покупатели сегодня имеют возможность большего выбора, хотя и требующего взвешенных и продуманных решений.

Обязательно проконсультируйтесь с специалистом по mortgage и бухгалтером еще до подписания любых документов. Первый просчитает ваши шансы на закрытие сделки, второй оценит финансовую сторону сделки. Если вы получаете прибыль от продажи, вы должны заплатить налог.

Всегда помните, что подписанный договор – это только бумага. Не всегда рынок идет только наверх. Может произойти и его коррекция в противоположную сторону. В случае невыполнения строительной компанией своих обязательств у покупателя № 2 остается только договор на начальную сумму. И это тоже риск, о котором нужно знать.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена $1,975.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
• Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000.
• Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц $15,000. Цена – $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!