Жанна Томсон, брокер

Техническая инспекция – нужна ли она?

Достаточно часто в наши дни, когда рынок недвижимости перегрет, покупатели не используют услуги инспекторов недвижимости. Почему? Ответ – на поверхности. Пока покупатель будет крутить носом, выискивая маленькие или большие недостатки, дом уже уйдет, а покупателей не будут рассматривать как серьезных. Как только на горячем рыке с аукционами из-за множества претендентов на одну недвижимость попадается один такой умный покупатель, практически сразу его предложение летит в мусорное ведро. Почему? Просто под соусом проверки поломок и недочетов, покупатель может либо передумать и выйти из сделки, либо начать торговаться на понижение цены. Довод – ведь теперь потребуются средства на то, чтобы устранять дефекты. Условия создания уникального момента уже теряются, когда принятие решения о продаже не происходит сегодня. При наличии нескольких покупателей продавец выбирает самого лучшего. Того, кто соглашается с датой закрытия, предлагает лучшую цену, не затягивает различные проверки. Все условия по финансированию, инспекции и проверке статуса сертификата зачеркиваются. Сделка вступает в силу, и, чтобы ни случилось, закрывать ее придется.

Какие же проблемы таятся в этом ажиотаже и отказе от любых условий? Это значит, что вы не имеете права не закрыть сделку по финансовой причине. Вы не можете заставить хозяев отремонтировать все поломки в доме, вас не должны волновать финансовые проблемы кондоминиума, если вы покупаете таунхаус или квартиру в комплексе.

Буквально недавно газета “Toronto Sun” привела пример такого «скорого решения». Молодая семья искала свое первое жилье. Постоянные аукционы, продажные цены много выше запрашиваемых, отсутствие любых условий в предложениях о покупке, немыслимый ажиотаж и полное отсутствие смысла в ценообразовании – все то, что характеризовало рынок недвижимости летом прошлого года. Именно поэтому измученные покупатели пошли на сделку с закрытыми глазами. Они купили дом с 4 спальнями и 2 ванными на участке в половину акра в местечке Grafton, в часе езды от Торонто. Покупатели надеялись на своих друзей, занимающихся строительством. Один из них – строительный подрядчик – и оценил весь масштаб бедствия. Выявились проблемы с фундаментом, крышей, сантехникой, электричеством, полами на кухне, с изоляцией и распространением плесени. На ремонт уже потрачено $25,000, и это только начало. А цена, которую заплатили за дом, и так уже была максимально возможной для бюджета молодой семьи.

В соответствии со статистикой компании Zolo, 58% всех покупателей, купивших свои дома в пандемию, пошли на сделку без проверки недвижимости техническим инспектором и без обсуждения своей финансовой ситуации с банками, но все-таки остались довольны своим выбором. Иногда, что вполне закономерно, продавцы заказывают инспекцию и предоставляют рапорт на всеобщее рассмотрение перед тем, как выставить недвижимость на продажу. Конечно, это лучше, чем ничего. Но когда покупатель нанимает инспектора сам, то инспектор защищает интересы покупателя. Совсем другой расклад можно ожидать от инспекции, нанятой владельцами недвижимости. Даже если инспекция уже сделана, никто не может вам отказать в инспекции недвижимости вашим инспектором до того, как вы предоставите предложение о покупке. Смысл инспекции – выявить имеющиеся недостатки, оценить их серьезность. Вы можете что-то сделать сами после переезда, вы можете предложить цену, учитывающую все возможные затраты, которые вы будете нести самостоятельно. Как вариант – вы можете предложить хозяевам-продавцам самим исправить имеющиеся проблемы. Если они согласятся – замечательно, если нет, то вам решать, хотите ли вы приобретать недвижимость в таком состоянии. В случае если возникают какие-то подозрения на скрытые дефекты, о которых инспектор может и не догадаться, спрашиваете у продавцов, есть ли у них подобный список дефектов. Только в этом случае у покупателей есть хоть какой-то шанс отсудить затраты на ремонт внезапно открывшихся дефектов. Но это при наличии доказательств того, что дефекты пытались скрыть.

Покупатели часто не нанимают инспекторов, независимо от состояния рынка, в случае, если дому менее 5 лет. Неплохой идеей является приглашение друзей-строителей не после приобретения недвижимости, а до этого, когда еще существует шанс что-то поменять. Достаточно редко зовут инспекторов в кондоминиумы. Но для вашего спокойствия это совсем неплохая идея. Инспектор проверит соединительные трубы – если это KITEC, то скоро вам предстоит раскошелиться, ведь полная смена труб, которые текут непонятно в каких местах, будет стоить владельцам всех квартир приличную сумму денег плюс определенные неудобства…

Не так давно в предложенной мне на продажу квартире в даунтауне инспектор обнаружил влажную стену. Ремонт душевой комнаты на верхнем этаже был проведен за счет кондоминиума. Доволен продавец, доволен покупатель!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Инвентория – важный показатель рынка недвижимости

Несмотря на растущие банковские ставки, все разговоры об угасании рынка недвижимости и ожидание падения цен пока остаются облаками на небе, сама гроза еще впереди. В недавнем отчете, выпущенном компанией Re/Max Canada, отмечаются максимально низкие уровни инвентории на рынке. Есть классическая формула Маркса, о том, что цены идут наверх при недостаточном предложении товаров на рынке и, соответственно, цены падают, когда возрастает предложение и уменьшается спрос. Логика простая – недостаточное количество домов и квартир приводит к их дефициту. Покупателям становится не из чего выбирать, что-то более или менее достойное улетает по-прежнему по аукционным ценам.

Re/Max Canada проанализировал ситуацию с активными листингами за 2013 – 2022 годы в восьми городах Канады: Ванкувере, Калгари, Виннипеге, Гамильтоне-Берлингтоне, Торонто, Оттаве, Монреале и Галифаксе. Количество объектов на продажу сократилось на 65% в Галифаксе по сравнению со средним их количеством за эти годы. Оттава – снижение на 42%. Монреаль – на 40%. Калгари – на 26%. Ванкувер – на 16%. В Большом Торонто этот показатель достиг 7%. В Гамильтоне-Берлингтоне оказалось не так уж плачевно – всего лишь 3.2% . Относительная стабильность в Ванкувере, Торонто и Гамильтоне способствовала росту продаж и стабильному росту цен в этих районах и стала опорой канадской кризисной экономики. В недавнем отчете CMHC была отмечена необходимость строительства 3.5 миллиона новых домов. Специалисты утверждают, что и эта цифра занижена. Пока темпы застройки Канады – 200,000 – 300,000 домов в год.

Из-за нехватки жилья страдает и рынок ее аренды. Цены чрезвычайно выросли за последние несколько месяцев. Приток новых иммигрантов, возвращающихся к новому учебному году студентов и поток беженцев сильно повлияли на спрос. Даже проплата сразу за весь год или отличная кредитная история претендента не гарантируют получения жилья. Побочным эффектом такой нагрузки является возрастание числа бездомных жителей со всеми соответствующими последствиями и нагрузкой на бюджет. При росте инфляции, повышении банковского процента, нарушении цепочек поставок строительных материалов и увеличении их цены почти в 2 раза очень сложно надеяться на быстрое восполнение сектора, называемого доступным жильем.

Нынешние экономические реалии привели к тому, что строительство проектов затягивается или отменяется вовсе. Более того, строительные компании пытаются решить свои проблемы с помощью покупателей и ставят им ультиматумы – хотите, вернем ваш депозит обратно или повысим цену вашей покупки. Увеличение значительное – сотни тысяч долларов. Но подобная перспектива не пугает – все равно эта новая цена несопоставима с сегодняшними рыночными ценами. Все больше строительных компаний приостанавливают разработку новых проектов и занимают выжидательную позицию. Реалии таковы, что даже CMHC отметил снижение общего годового количества новостроек – как отдельных, так и многоквартирных домов. Отмечается, что эта тенденция наиболее выражена в Торонто. Согласно исследованию компании Urbanation рынка кондоминиумов за 2022 год, ожидалась продажа 35,000 единиц жилья в самой начальной стадии еще до начала строительства. В действительности же за первую половину года было продано 16,000 единиц. Вторая половина года показывает оформление всего 10,000 контрактов на покупку квартир. Феномен свернутых или приостановленных проектов строительства вызывает серьезную озабоченность. Проблема в том, что практически никто не занимается прогнозированием и планированием строительства и развития города в целом в долгосрочной перспективе. Сейчас спрос немного снизился, но никто не отменяет иммиграционные программы. Это значит, что спрос на рынке недвижимости будет только возрастать. Новостроек становится меньше, но готовиться необходимо к росту спроса. Из такого пика выходить уже будет сложно, если не сказать невозможно. Полумеры не помогают.

Сейчас встает вопрос об ответственном планировании, сжатых сроках утверждения проектов, штрафных санкциях, налагаемых на строительные компании, получившие право на строительство, а затем по каким-то причинам задерживающие или вообще отменяющие проекты. Сокращение бюрократии и устранение всяческих барьеров как основная задача позволит рынку хоть как-то устоять на ногах. Вопрос только в ограниченности временного ресурса. Ведь начинать реорганизацию строительной отрасли нужно было еще вчера…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Building permits: получение разрешения на строительство

Перед тем как только вы собираетесь что-либо построить, перепланировать или снести, не забудьте обратиться в муниципалитет за разрешением. Должны быть приготовлены чертежи с объяснением всех деталей представленных планов работникам строительного департамента муниципалитета. Нет особых требований к тому, кто готовит эти чертежи, можете приготовить их и сами – важно, чтобы идея предстоящей стройки или перестройки была бы понятна специалистам муниципалитета. Есть компании, которые предоставляют полный объем услуг по координации всего процесса от чертежей, приготовленных сертифицированным архитектором, до специалиста, максимально быстро проталкивающего ваш проект через бюрократические препоны. «Скупой платит дважды» – как раз про это. Дайте специалистам сделать работу профессионально, результат будет получен намного быстрее. Разрешение на строительство требуется при следующих условиях:

  • строительство нового здания;
  • возведение пристройки к уже существующему зданию;
  • структурные изменения или перепланировка существующего здания;
  • разрушение части существующего строения;
  • изменение зонинга существующего строения;
  • любые передвижения несущих стен;
  • увеличение размеров окон, дверей, а также прорубание новых дверей и новых окон;
  • строительстве гаража, навесов и деков;
  • выкапывание или углубление фундамента;
  • модифицирование системы отопления, кондиционирования и сантехники:
  • установка камина.

После предварительного согласования и проплаты необходимой суммы для получения разрешения на строительство проекта, вы выходите на согласование проекта на Commettee of Adjustment, если потребуется. До назначенной даты ваши соседи или жители, чьи интересы могут быть затронуты, должны быть проинформированы о предстоящих строительных работах.

Вот совсем недавний пример, когда жители всего района запротестовали против строительства нового громадного дома в Richmond Hill на улице Lund St. Дело в том, что в районе с небольшими двухэтажными домами и бунгало вдруг собираются построить трехэтажный дом-монстр в два раза выше всех остальных строений, но при этом никакие положения не нарушаются! Более того – высота дома достигает 10.97 м, что на 3 сантиметра ниже разрешенной высоты в этом районе. Так называемое покрытие – жилая площадь – не должна быть более 40% площади участка. В данном случае “coverage” составляет 39.7%. То есть, технически нет никаких претензий к владельцу участка и строительной компании. Почему же этот дом стал бельмом в глазу у всего района? Кстати, хозяин участка Майкл Ланни – старожил района, закончивший школу в Richmond Hill, отец двух детей, совершенно не понимает, в чем причина всеобщей ненависти. Уже и гадости писали, прессу вызывали, окна разбивали. Более 20 жалоб настрочили соседи в муниципалитет. Кстати, муниципалитет Richmond Hill пересматривает свои правила зонирования, поскольку их несовершенство вызывает поток подобных жалоб. Не помогают никакие увещевания недовольных о том, что появление новых современных и больших домов в конечном итоге только поднимает стоимость домов в этом районе. Но людское недовольство креативно. Как можно решать подобные вопросы? Например, заранее побеседовать со всеми соседями, чьи интересы могут быть ущемлены в процессе строительства. Узнать нужды своего района. Помогите ближайшей церкви, садику! Обновите детский городок в ближайшем парке! Узнайте про самые неотложные нужды пожилых жителей района! Вам будет гораздо легче разговаривать c недовольными, да, в общем-то, и разговаривать будет не о чем и не с кем! Потому что есть правила, а есть человеческие отношения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Биохакинг – что это такое?

Наукой доказано и подтверждено практикой, что всё в этом мире подчинено одним законам, нарушение которых ввергает нас в болезни и социальные проблемы, как следствие энергоинформационной неграмотности. Для современного человека сегодня чрезвычайно важна экология психических процессов, ведь чем корректнее мышление человека, тем эффективнее он становится во всем!

Биохакинг, пожалуй, одна из самых загадочных тем в медицине последних лет. Существует ли тайное знание, благодаря которому можно жить дольше и успевать больше? Многие, говоря «биохакинг», подразумевают любую разновидность здорового образа жизни – от контрастного душа по утрам и приема БАДов до интервального голодания и подготовки к марафону. На самом же деле этот термин имеет четкое определение: биохакинг – это изменения тела, которые проводятся с участием технологий.

Этот термин пришел и на рынок недвижимости и стал очень популярным. Людей, заинтересованных жить долго и быть при этом здоровыми, становится все больше и больше. Как же может в этом помочь дом, который вы выбираете? Покупателей недвижимости класса люкс всегда привлекали опции, позволяющие им правильно расставить приоритеты своего благополучия, биохакинг позволяет вывести эти принципы на совершенно новый уровень с использованием новейших достижений науки и техники. Вся теория биохакинга основана на представлении о том, что человеческая биология поддается взлому.

Сторонники теории биокакинга считают, что такие распространенные недуги, как усталость, истощение, хронические боли, даже старение не являются неизбежными. Эти состояния можно облегчить с помощью соответствующих технических приспособлений. Не все методы биохакинга являются высокотехнологичными и дорогостоящими. Медитацию, строгое голодание, фитнесс, йогу можно считать биохакингом тоже. В мире роскоши биохакинг все больше ставится во главу угла. Существует сеть курортов, спа-салонов, обслуживающих элитную клиентуру, которые предлагают специализированные услуги биохакинга для ускорения обновления клеток, быстрейшего заживления поврежденных тканей, повышения концентрации внимания и т.д. Владельцы домов, увлеченные теорией биохакинга, устанавливают дома поистине футуристическое оборудование, что, конечно, повышает стоимость недвижимости. Чем обычно интересуются такие покупатели?

  • Кровати с излучением красного спектра низкочастотных волн, легко поглощаемые организмом и способные облегчать боль и активировать метаболические процессы, обеспечивать в организме здоровое количество витамина С.
  • Гипербарические кислородные камеры, доставляющие 100% очищенный и сжатый кислород, помогающий ослабшему организму уменьшить воспаление и восстановиться от травм в кратчайшее время с помощью гипербарической оксигенотерапии.
  • Барокамеры, держащие температуру 200 – 300 градусов и позволяющие отрицательным температурам оказывать омолаживающее действие на организм.
  • Dry Floating Bed – сухие флоат капсулы, позволяющие человеку максимально расслабиться от ощущения своего тела. Состояние сравнимо с ощущениями себя в невесомости, но без прикосновения к соленой воде.
  • Инфракрасные сауны, прогревающие кожу, но не нагревающие помещение, позволяющие максимально воздействовать на травмированные места с наибольшим эффектом.
  • Мини-бассейны диаметром 6 – 12 футов, меньше размеров обычного бассейна, но позволяющие вести интенсивные акватренировки.

Есть и более привычные вещи, на которые немедленно реагирует покупатель. Ведь даже ориентация дома по направлениям имеет значение. Если дом светлый, по свидетельству ученых, у его хозяев снижается артериальное давление и понижается риск сердечно-сосудистых заболеваний. Наличие сауны в доме или на участке уже никого не удивляет. Вложения в такие вещи всегда окупятся, особенно на таком нестабильном рынке, как сегодня.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Покупаете новое жилье? Эта информация может пригодиться!

Если вы решили купить дом от строительной компании, то вы относитесь к тому типу покупателей, которые справедливо считают, что новый дом – это здорово! Современный дизайн, материалы, оборудование, современные стандарты качества. Энергосберегающие технологии. Вам не нужно исправлять чьи-то ошибки и заниматься переделкой интерьеров. Эмоционально новое жилье тоже имеет свою привлекательность – все-все такое замечательно свежее и с иголочки! А если есть еще возможность поиграть с планом дома, расположением комнат и цветовой гаммой… Только вперед!

Но, покупая жилье от строительной компании, многие не представляют даже приблизительно, сколько дополнительных расходов обнаружится впоследствии.

Во-первых, уже в момент посещения офиса строительной компании или демонстрационных домов (model homes) , где очень часто потенциальных покупателей впечатляют суперсовременными интерьерами, не забывайте поинтересоваться, что из предложенных отделочных материалов входит в категорию строительного стандарта, а за какую красоту (upgrades) вам придется платить дополнительно. Будьте осведомлены о расценках на строительные материалы на рынке. То, что впоследствии невозможно будет поменять (например, высоту потолков), заказывайте через застройщика. Если есть шанс что-то улучшить уже после закрытия сделки – не упускайте возможность значительной экономии.

Если старые квартиры и дома имеют «возрастные» проблемы, то у нового жилья существуют свои явные и скрытые проблемы. Дело даже не в традиционной «усадке» жилья: может треснуть фундамент, перекосить рамы, появиться влажность в бейсменте, подземные воды решат проложить свое русло не где-нибудь, а у вас в подвале. А что если стоят неправильно установленные канализационные и вентиляционные трубы, непрофессиональное подсоединение стиральных и посудомоечных машин, проливающих воду с одного этажа на другой! А что если вместо газона на участке у вас невысыхающее болото… Все то, что связано с водой и ее нахождением в доме, чревато появлением плесени, от которой избавиться уже практически невозможно.

Помимо всего перечисленного, затраты на закрытие дома на вторичном рынке и от застройщика немного варьируются не в пользу нового жилья.

Development charges. Еще в момент получения всех разрешений и согласований на строительство тех или иных объектов муниципалитет закладывает смету по затратам на возведение объекта – стоимость инфраструктуры, необходимой для нормального функционирования нового жилого массива. Образование новых дорог, линий метро, транспортных развязок, систем водоснабжения и канализации, строительство новых школ, рекреационных центров, парков и т. д. На все это требуются деньги, которые застройщик частично покрывает и за счет покупателей нового жилья.

Это как раз те расходы, которые очень выросли за последние годы и которые могут и должны быть ограничены вашим адвокатом, проверяющим договор купли-продажи после его подписания покупателями и представителем строительной компании. Разница может быть существенной – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч. Если заранее оговорена сумма, то, по крайней мере, вы к ней готовы. Налог HST на development charges начисляется тоже.

Tarion Warranty. Покупая новое построенное жилье, вы покупаете его со страховым полисом Tarion, который покрывает защиту депозитных денег, произвольное изменение планов строительства, обеспечивает выборочное исправление выявленных дефектов в течение определенных временных интервалов. Платежи начисляются по соответствующей шкале. Например, за новое жилье в ценовой категории $700,000 – 750,000 на закрытие сделки нужно будет заплатить $1,423.80.

Taxes. На новые дома взимаются налоги при их регистрации – Land Transfer Tax и HST. Если жилье покупается в Торонто, то прибавляется еще и муниципальный налог – Municipal Land Transfer Tax. Если покупка делается впервые, вам положена скидка $4,000. Обычно в цену нового дома включают налог HST. Строительные компании получают скидку этого налога от вашего имени. Если вы, приобретая жилье, не планируете использовать его для своего собственного проживания или проживания ваших ближайших родственников, то потребуется дополнительная сумма в 13% от стоимости недвижимости. В этом случае через какое-то время вам от государства вернется возврат до $24,000, если HST платили и на землю тоже, в противном случае – $16,080.

Utiliy Hook Ups. Не удивляйтесь, если вы увидите эту строку расходов на закрытии новых домов и квартир.

Огромной проблемой этих дополнительных платежей является то, что они озвучиваются только за несколько дней до окончательного закрытия сделки, и сумма их неизвестна до последнего момента. Не так давно покупатели таунхаусов в Миссиссаге были ошеломлены, получив требование от своих адвокатов приготовить от $70,000 до $170,000 экстра к оговоренным при покупке ценам. Так, например, таунхаус на Journeyman Lane, покупная цена которого была $888,900, вдруг стал стоить на $128,261 дороже за счет включения в нее в последнюю минуту “closing costs”. Из этой суммы на подключение к счетчикам воды, электричества и газа пришлось $61,656, development charges составили $55,674 и сбор на организацию парка – $10,930. Помимо расплывчатых положений в договоре купли-продажи о том, что покупатель должен быть готов к оплате определенных дополнительных платежей, ни один из этих сборов не был детализирован. После того, как адвокат указал на ограничение суммы платежей, которое было оговорено покупателями перед тем, как договор вступил в силу, сумма дополнительных поборов снизилась на $47,200.

Адвокаты, просматривающие договоры, предупреждают своих клиентов о возможности дополнительных сборов, сумма которых не определена. Но, во-первых, не все покупатели даже пользуются своим правом проверить документы у адвоката, а, во-вторых, не все прислушиваются к предупреждениям юристов. Понятно, что строительным компаниям нужно возмещать свои затраты на строительство, понятно, что прибыль – тоже важное дело, но ставить покупателя к стенке в последнюю минуту с выбором – или потерять депозит, проходить через судебные тяжбы, или вытащить из кармана дополнительные десятки тысяч долларов, это тоже не совсем этично. Государство, понимая проблему, уже приняло новый Code of Ethics, по которому строительным компаниям запрещено действовать непрофессионально, обманывать или вводить в заблуждение покупателей. Но никаких положений по поводу хотя бы озвучивания заранее окончательной суммы платежей так до сих пор и не принято.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Что будет с депозитом, если сделка отменилась

Итак, сделка подписана. Оговорена сумма депозита. Можно сделать банковский драфт заранее и предоставить его продавцу вместе с предложением о покупке, демонстрируя серьезность своих намерений. Вторая, более распространенная опция – депозит приносится в течение 24 часов уже после подписания документов. Если 24 часа выпадают на выходные или праздники, делается соответствующая поправка. Это является более распространенной практикой, так как эта схема более логична. Зачем нужно беспокоиться о чеках и драфтах, когда совершенно неясно, примут ли ваше предложение о покупке.

Иногда возникает вопрос, можно ли на следующий день изменить свое мнение и просто «выйти» из подписанного договора, не предоставив депозит. Только в случае покупки нового жилья от строительных компаний государство предоставляет право покупателю подумать и проверить договор у адвоката в течение 10 дней (cooling-off period) после подписания контракта обеими сторонами и получения копии подписанного договора покупателем. Если что-то не устраивает покупателя, он в любой момент в течение этого периода может выйти из сделки.

Если речь идет о продаже недвижимости на вторичном рынке, то, подписав договор, передумывать уже будет невозможно. Единственный выход из сделки – условия, которые оговорены в договоре, не могут быть выполнены в течение определенного времени. В случае отказа от предоставления депозита продавец может поставить свою недвижимость на продажу снова и в случае получения меньшей суммы за нее может инициировать судебный процесс против нерадивого первого покупателя на сумму разницы между двумя продажными суммами и плюс юридические издержки.

Что будет происходить, если депозит будет предоставлен с опозданием? Продавец имеет право расторгнуть сделку, даже если это опоздание составило несколько минут. И такие случаи происходят, если следующий покупатель предлагает сумму большую, чем предыдущий. Если вам нужно дополнительное время, чтобы организовать свои денежные ресурсы, оговорите это в контракте. Депозит можно разбить на несколько частей, а также оговорить время, необходимое для его предоставления.

Часто спрашивают, какова должна быть величина депозита. В Торонто у агентов не возникнет вопросов, если депозит составит 5% от цены покупаемой недвижимости. В Брамптоне никого не удивит цифра в 2%. В зависимости от рынка и месторасположения недвижимости, величина депозита может составлять и несколько сотен долларов. В чем смысл привлечения депозита? В случае если сделка не закроется по вине покупателя, депозитные деньги могут хотя бы отчасти покрыть убытки продавца. Поэтому, чем больше сумма депозита, тем лучше продавцу. Возврат не происходит автоматически, но, если есть решение суда о возмещении убытков, то всегда лучше иметь достаточную сумму для хотя бы частичного их покрытия.

Депозит хранится либо на трастовом счету риэлторской компании, посредника при продаже недвижимости, либо на счету у адвокатской компании, которая представляет интересы продавца. Депозит не отдается продавцу напрямую, ведь если случится его банкротство или он просто сбежит с деньгами, гарантий возврата денег никто не дает. Риэлторские компании и адвокаты застрахованы, и в случае банкротства страховые компании обязаны в этом случае возместить покупателю сумму депозита.

Что, если вы покупаете жилье у строительной компании, и по каким-то причинам сделка отменяется из-за ее вины? Если ваш контракт подписан до 1 января 2018 года, компания TARION выплатит вам компенсацию максимум $40,000. Если контракт подписан после этой даты, сумма покупаемого дома меньше $600,000, максимальный возврат составит $60,000. Если стоимость покупки будет составлять более $600,000, то максимальная сумма возврата составит 10% от выплаченного депозита. В случае с квартирами – депозит должен быть возвращен в полном объеме в течение 10 дней после объявления строительной компанией отказа от своих обязательств . Если сумма не возвращается, TARION сделает возврат, но только в объеме $20,000.

Не так давно закончился судебный процесс между покупателями и владельцем дома вместе с риэлторской компанией Homelife Superstars Real Estate Limited. За дом покупатели были согласны заплатить в феврале 2020 года $1,010,000. Депозитная сумма $50,500 была отдана в риэлторскую компанию. Перед самым закрытием адвокат покупателей обнаружил четыре открытых файла (building permits) муниципалитета Торонто. Адвокат, защищающий интересы покупателей, направил письмо адвокату продавца с требованием выполнить все условия муниципалитета и закрыть имеющиеся активные файлы. На закрытие 17 марта 2020 года продавцы не смогли обеспечить чистоту сделки, и покупатели отказались от покупки дома, хотя в принципе, купив страховой полис (Title Insurance), они бы переложили ответственность на страховую компанию. Обычная практика закрытия сделок именно так и решает эти проблемы. Через три месяца дом был продан на $11,000 дешевле. Суд встал на сторону покупателей и постановил отдать депозитные деньги, но без всякого начисления интереса и учета разницы цен. Верховный суд постановил покупателям выплатить судебные издержки в $25,000 (хотя реальная цифра составляла около $70,000). Продавцу же было отказано в компенсации $45,000 за юридические услуги. По идее, это дело не должно было доходить до суда, и депозит должен был быть возвращен продавцам. Поэтому прежде чем инициировать юридические разбирательства, желательно получить квалифицированную консультацию.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Прогнозы рынка недвижимости

В понедельник издание “Toronto Star” вышло с шокирующим заголовком о том, как владельцы недвижимости в King Township пытаются привыкнуть к новым ценам, которые вполовину меньше тех, которые были вот только что… Владельцы недвижимости, особенно категории “luxury”, не могут даже близко рассчитывать на те цифры, за которые продавали свои дома их соседи в начале года. Сокращение количества выставленной на продажу недвижимости, повышение банковского процента охладили рынок, но риэлторы считают, что коррекция вполне закономерна и идет возврат к нормальным ценам. Цены снизились по Торонто и пригородам. Но в городке Кинг, известном своими живописными пейзажами, огромными участками, на которых стоят даже не дома, а особняки, средняя цена отдельного дома $3,218,432 в феврале этого года при состоявшихся 38 продажах домов снизилась к июлю до $1,664,046 при 20 продажах. То есть падение цен за 5 месяцев произошло на 48%. Продажи по сравнительным данным июля 2022 года к июлю 2021-го в Торонто и окрестностях снизились на 47%.

Продавцы абсолютно не могут принять тот факт, что их дома сегодня даже близко не приближаются по стоимости к проданным ранее соседним домам, которые, может быть, гораздо хуже. Агенты вынуждены соглашаться с завышенными на сегодняшний день ценами, предлагаемые клиентами, и надеяться, что рано или поздно рынок покажет продавцам реальное положение дел.

Риэлторы вздыхают – любая недвижимость, выходящая на рынок, требует определенных затрат. Фотографии, виртуальный тур, флаеры, продвижение на различных медиа и социальных платформах – это все предварительная работа агента, которая будет оплачена только в случае продажи объекта недвижимости, а не в случае замены одних агентов на других. В настоящее время к повысившимся банковским процентам прибавляется еще и проблема нехватки предложений о продаже. Владельцы недвижимости не могут смириться с потерянными прибылями и предпочитают сидеть тихо и не высовываться, несмотря на все заверения риэлторов, что ведь цены все равно «хорошие», и никто в убыток ничего не продает, не нужно жадничать. Покупатели никуда не торопятся, справедливо полагая, что можно выторговать и лучшую цену, если немного выждать.

И вот тут вышел новый отчет Royal Bank of Canada, в котором эксперты обещают падение рынка недвижимости – самое большое в новейшей истории. После невероятного «пандемического» взлета цен (местами и до 50%), один из ведущих банков Канады прогнозирует их падение. В начале следующего года прогнозируется 12%-ное понижение цен. Экономист RBC Роберт Хог отмечает, что это снижение будет больше, чем любая из четырех коррекций, которые канадский рынок жилья испытал за последние 40 лет. Одной из причин кризиса называется новая кредитно-денежная политика Банка Канады, благодаря которой процентные ставки были подняты до самого высокого уровня после финансового кризиса 2008 года. В этом году за 5 первых месяцев года цены упали на 25%. RBC предполагает, что процентная ставка Банка Канады к октябрю вырастет до 3.25%, что отбросит покупателей далеко на обочину. Масштабы этой коррекции будут сопоставимы со спадом в Онтарио в начале 1990-х годов, когда продажи недвижимости упали на 41%, а цены понизились на 15%. Но до ситуации в Британской Колумбии 1980-х дело все-таки не дойдет. Тогда продажи упали на 62%, а цены – на 27%.

Нас успокаивают. Несмотря на существенную коррекцию, все же это не крушение и не коллапс рынка жилья. Предполагается, что спад продлится до 2023 года, и еще год возьмет процесс стабилизации.

Но за всеми этими прогнозами стоят только предположения. Риэлторы, работающие активно на рынке, видят реальную картину. Анализируя последнюю информацию, могу утверждать, что за последние два месяца на выставленных в Торонто 139 предложений о продаже (отдельных домов, не кондо) стояла информация о дате приема предложений о продаже, что косвенно говорит о заниженной цене для привлечения большого количества покупателей. Из них 87 были проданы. Из выставленных 80 квартир с намерением получить сразу нескольких покупателей, цели достигли 26 продавцов. Могу только сказать, что по-прежнему хорошие дома и квартиры в хороших районах, в хорошем состоянии, да еще и за нормальную цену продаются очень быстро. Желающие на рынке есть, и достаточно большое количество. И дома, и квартиры, случается, продаются по-прежнему выше заявленной цены. Поэтому, если вам нужно продать вашу недвижимость, или вам нужно что-то купить, не сидите и не ждите лучших времен! В любой рыночной ситуации можно найти как плюсы, так и минусы. Конкретно ваша ситуация – уникальна! Доверьтесь опытному профессионалу, и ваши задачи будут решены.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Налоги на продавцов недвижимости – нерезидентов Канады

Для нерезидентов Канады существуют отдельные правила как покупки, так и продажи недвижимости. Для нерезидентов, покупающих недвижимость в стране, установлен налог 20% – Non-Resident Speculation Tax (NRST), если покупка происходит в Торонто и его ближайших окрестностях – Greater Golden Horseshoe. При продаже недвижимости продавец, не являющийся гражданином или постоянным жителем Канады, или если он не прожил 183 дня в Канаде или больше, должен заплатить налог с продажи. В соответствии с Канадским налоговым законодательством, Канада имеет право сомневаться в добропорядочности продавца, который может и не объявиться в стране после закрытия сделки. Уплатит ли он все полагающиеся ему налоги – неизвестно. Поэтому CRA – Канадское налоговое агентство – возлагает ответственность на покупателя недвижимости и его адвоката об удержании 25%, а иногда и 50% от продажной цены до того момента, пока покупателю и его адвокату не будет предоставлен документ из CRA – Certificate of Compliance.

При этом учитываются налоговая декларация продавца о налогах Т1, расходы на продажу, Capital Gains, если собственность не подходит под определение “Principal Residence”. На самом деле удержания могут и не составить 25%. Но государство хочет быть уверенным, что деньги свои оно получит. Поэтому продавцы-нерезиденты обязаны уведомить о своих планах продажи заранее, не позже 10 дней после того, как сделка была подписана и все условия были сняты. Штрафные санкции – $25 в день, но не менее $100 и не более $2500 будут прибавляться к общей сумме долга.

В принципе, всегда хорошей практикой считалась работа риэлтора, который заранее знает, какие вопросы задавать противоположной стороне. Несмотря на пункт в договоре купли-продажи мелким шрифтом о том, что продавец подтверждает свое резидентство, ваш агент может подтвердить это у продавцов или его агентов. Особенно, в случае если где-то в разговорах проскакивало, что хозяин квартиры или дома находится за рубежом и время его не соответствует времени Торонто. Если вы не хотите выяснять чужие отношения с налоговым управлением и платить по чужим долгам, спрашивайте tax status продавцов и слушайте очень внимательно все ответы.

Доля продавцов-нерезидентов, пытающихся уклониться от уплаты налогов, достаточно велика. Жесткие меры по их взысканию позволяют Налоговому управлению Канады рапортовать об успешном сборе нескольких миллиардов с налогоплательщиков и еще о сотнях миллионов долларов в качестве штрафов. Это говорит и о том, что подобную категорию налогоплательщиков легко отследить, а уже при отсутствии продавцов в заложники берутся покупатели. Эта программа особенно хорошо работает в Торонто и Ванкувере, где какое-то продолжительное время были выгодны сделки с недвижимостью у иностранцев. Сейчас налоговое агентство отслеживает сделки по покупке и продаже канадской недвижимости иностранцами и нерезидентами. В поле зрения CRA все чаще попадают так называемые флипперы – люди, покупающие и продающие недвижимость в течение короткого срока; продавцы, не декларирующие capital gains при продаже. Под увеличительное стекло попадают те, кто имеет доходы в других странах, те, кто при строительстве или капитальном ремонте с последующей продажей пытается уклониться от налогов GST/HST; те, чей декларируемый доход значительно отличается от реального уровня жизни. Только с апреля 2015 года по март 2022 года аудиторские проверки привели к взысканию $2.2 миллиардов, в эту же сумму входят $298.9 миллиона штрафов за несвоевременную уплату налогов.

И еще одна мысль к размышлению! За последние четыре недели резко сократилось количество новых предложений о покупке: на 20% в категориях “freehold” и на 14.3% – в категории “condo”. Не удивляйтесь, если осень у нас выдастся горячей!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Семь раз отмерь – один отрежь!

Продолжаются судебные процессы для тех покупателей, которые вследствие определенных обстоятельств не смогли выкупить свою недвижимость у строительных компаний. Более 5 лет продолжаются суды. Вот и еще один закончился. Одной из причин такой плачевной ситуации явился спекуляционный 15%-ный налог, введенный в 2017 году для покупателей-нерезидентов. Но, с другой стороны, рынок недвижимости стремительно регистрировал рекорды, что заставляло продающие строительные организации проявлять чудеса изобретательности, позволяющие легально расторгнуть сделку с первоначальным покупателем и перепродать недвижимость по гораздо более высокой цене.

Вполне вероятно, что с такими прогнозируемыми трендами, какие есть сейчас, дела 2017 года сменятся делами 2022-го и судьи не скоро останутся без работы. В прошлом месяце судья Верховного суда Сюзан Велла встала на сторону истца – строительной компании Country Wide Homes Upper Thornhill Estates Inc. и присудила уплатить ущерб в $600,000 ответчице, которая не смогла закрыть сделку.

В марте 2017 года Ms. Qi Cui подписала договор с Country Wide Homes Upper Thornhill Estates о покупке дома на сумму $4,100,268, включая сделанные строителем дополнительно заказанные “upgrades”. К сожалению, когда пришел срок, Ms. Cui не смогла закрыть эту сделку. Строительная компания перепродала дом за $3,250,000 плюс дополнительно HST налоги. Сумма претензии к Ms. Cui составила немногим более $906,000, после того, как в уплату ущерба был включен начальный депозит покупателя $334,100. Ms. Cui, как могла, сопротивлялась и выдвинула встречный иск о признании сделки недействительной и возврате заплаченного депозита. В ноябре 2021 года прошло упрощенное слушание дела и были рассмотрены все документы. Суд постановил, что все документы предъявлены и нет необходимости в рассмотрении дела в суде. В ходе рассмотрения выяснилось, что на момент подписания договора о покупке самой Ms. Cui в стране не было. Договор был подписан ее доверенным лицом. Она утверждала, что недвижимость попадала под определенные ограничения на ее использование и предполагала наличие загрязнения окружающей среды. Подобные аргументы использовали и двое других покупателей, попавших в подобную ситуацию с этой же строительной компанией. Но на судью аргументы покупателя не произвели никакого впечатления. Более того, судья отметила, что Ms.Cui не является новичком в Real Estate. Ведь до злосчастной сделки они с супругом приобрели 8 объектов недвижимости. Позиция Country Wide состояла в том, что сумма убытков составила $906,474 плюс упущенные проценты на сумму $283,000. Вот претензии на проценты были отклонены. Сумма чистого ущерба была определена в $623,507 после вычета депозита $334.100.

Грустная история, что уже тут скажешь! В свете того, к какой ситуации нас готовят – повышение банковского интереса, прогнозы один страшнее другого по поводу понижения цен до 40%. Вот уже четвертый месяц подряд, по данным Toronto Regional Real Estate Board, цены в Торонто и его окрестностях понижаются. Количество продаж сокращается. Последняя цифра, о которой трубят все, кому не лень, это количество листингов, выставленных на продажу, и листингов, снятых с продажи. Листинги снимаются с продажи тогда, когда цена, за которую выставлена недвижимость, не привлекает внимание покупателей. Либо просмотров не происходит совсем, либо никаких предложений покупатели не получают после нескольких просмотров, либо продавцы просто меняют свое мнение. С начала года количество таких листингов выросло на 643%. При этом статистика не уточняет, все ли листинги, которые были сняты с продажи, появляются обратно снова, но уже по сниженной цене. Как пример и последние новости, приводится продажа Дагом Фордом собственного дома. Он был выставлен на продажу две недели назад за $3,199,888. После этого листинг убрали с рынка и выставили во вторник по новой цене – $2,800,888. Остается пожелать удачи!

При таком меняющемся рынке нужно очень осторожно делать приобретения, особенно покупая новое жилье. Никогда не надейтесь на лучший сценарий! Рассчитывайте на худший. Вы должны понимать, какими средствами вы будете закрывать ваше приобретение. Продадите ли ваш дом или квартиру? А если нет? Или не за те деньги, на которые предполагали? Уверены ли вы, что получите банковский заем на вашу покупку? А если разница между покупной ценой и банковской оценкой будет существенной, как вы ее будете покрывать? Нельзя решение этих вопросов оставлять на завтра. Вы об этом должны подумать сегодня, чтобы не было потом мучительно обидно за сделанные ошибки.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

  • Продается просторная 1-BDRM квартира (TRIDEL) c паркингом и локером за $599,900. C балконом, после ремонта! Новые полы, новая кухня, новая ванная! Ежемесячные платежи, включая свет и тепло, $436.45 – таких цен просто уже нигде нет! Рядом три плазы, в том числе Yorkdale Mall. Рядом школы, Community Center, TTC, Subway station!
  • Продается 2+1-BDRM квартира в районе Finch / Yonge Street. Свежий ремонт, новая кухня, новые полы! Запрашиваемая цена – $829,900;
  • Купят таунхаус в районе Vaughan, Richmond Hill, Woodbridge c возможностью сдачи бейсмента в рент.
  • Купят участок земли от $75,000 до $500,000.
  • Купят квартиру на сдачу не дороже $600,000 и не меньше 1 BDRM в Mississauga или Burlington.
  • Купят квартиру, можно строящуюся, в районе Кing city.
  • Купят контракт от строительной компании – 2-BDRM в районе HWY 7 and Jane Street.
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,200,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Продают уникальный таунхаус-замок в провинции Newfoundland 4600 Sq.ft. Высота потолков 12′. 3 car garage. Asking price – $1,099,900
  • Купят 2BDRM квартиру или таунхаус в North York, Richmond Hill, Vaughan, Markham до $600,000.
  • Продают трейлер-мобильный дом – Salem Villa 2021 года выпуска в связи с отъездом. Запрашиваемая цена – $89,000.

ЗНАТЬ СВОИ ПРАВА – ПОЛЕЗНО!

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно. При покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны, в том числе, и все правила проживания в кондоминиуме. Но не так часто бывает, когда ответственность за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры возлагается на корпорацию.

В прошлом месяце закончилось судебное разбирательство в Верховном Суде между Фанг Линг Вонг (Fung Ling Wong) против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York. Претензии Фанг заключались в том, что, купив квартиру на первом этаже рядом с мусорной шахтой, женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, исходившие из мусорной системы. Проблема возникла сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Это единственная квартира на первом этаже, имеющая общую стену с мусорной шахтой, куда скидывали мусор все жильцы кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, в помещении стоял еще и металлический агрегат, машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству. Вонг обращалась с жалобами в офис менеджмента еще в 2017 году. Какие-то мастера приходили и что-то чинили, но проблема так и не была устранена окончательно. Как компромиссный вариант было составлено расписание пользования мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома. Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, даже наняли компанию для измерения уровня шума So Quiet Soundproofing, которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех проблем. Но, к сожалению, все усилия оказались тщетными и не привели к положительным результатам.

Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный Суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.

Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, и буквально недавно судья Сюзан Велла вынесла вердикт. По ее мнению, корпорация кондоминиума несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт, эксплуатацию и содержание мест общего пользования. Логично, чтобы у корпорации были выработаны правила пользования этими местами общего пользования и с правилами были бы ознакомлены все жители здания. Судья установила, что корпорация нарушила свои уставные обязательства и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту неудобную проблему и дать возможность людям жить по-человечески!

Решением суда Фанг Вонг за ущерб, нанесенный ее здоровью, присудили $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощающие панели общей стоимостью около $11,000 на потолке и стенах, смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорация должна отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.

Все хорошо, что хорошо кончается. Но насколько все было бы проще, если бы изначально при покупке Вонг вместе со своим риэлтором посмотрела, на какие минусы могут указать будущие покупатели в случае приобретения данной недвижимости. Желательно НЕ покупать квартиры рядом с мусоропроводом или шахтами лифта. Именно поэтому трудно предсказать планировку этажа, когда квартира покупается от строительной компании. В контракте, который подписывают покупатели, предусмотрена опция переноса технических помещений в случае, если такая надобность возникнет.

Права свои знать нужно обязательно. Ведь длительное игнорирование офисом менеджмента ваших законных требований может послужить началом вашего выигрышного процесса. Всегда имея дело с официальными представителями корпорации кондоминиума, записывайте, с кем вы говорили, кто принял жалобу и что пообещали. Неплохая идея – попросить прислать подтверждающий e-mail.

Конечно, от нерадивости руководства пострадают и жильцы кондоминиума – в том смысле, что затратная часть судебного решения в лучшем случае будет взята из резервного фонда. Скорее всего, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca