Жанна Томсон, брокер

Инвестируйте с умом!

Мечтой многих остаются инвестиции в недвижимость. Одной из причин является реальная возможность наглядно увидеть результат вклада своих денег, в отличие, скажем, от акций на бирже, когда инвестиции скорее напоминают виртуальные и управляются денежные потоки совершенно абстрактными брокерами.

Всегда нужно помнить, что любые инвестиции содержат в себе фактор риска. Все – в том числе, и недвижимость – и без исключения. Не слушайте тех, кто утверждает обратное! Покупка и продажа недвижимости – не для каждого, и у этого процесса есть как свои плюсы, так и минусы.

Постоянный и стабильный рост недвижимости (Appreciation). Можно смело утверждать, что на протяжении достаточно долгого отрезка времени стоимость недвижимости растет. Люди всегда нуждаются в крыше над головой – так же, как и бизнесам нужны помещения для работы. Земля – ресурс ограниченный. По Марку Твену: «Покупайте землю! Ведь ее уже больше никто не производит!»

Цена недвижимости состоит из двух основных составляющих: цены самой постройки или здания и цены земли, на которой все это построено. При этом здание со временем будет ветшать и терять в цене, а стоимость земли будет только возрастать. Как закономерный результат – даже если вы купили недвижимость и ничего не делаете, рост ее стоимости будет обгонять рост инфляции. Добавьте определенные усилия по обновлению дома, косметический или капитальный ремонт – вы будете иметь собственность, стоящую дороже, чем суммарная оценка каждого из слагаемых – Дом, Земля, Стройматериалы. В принципе, это вариант “fixer-upper”. Задача состоит в том, чтобы купить недвижимость в правильном месте, в правильное время и минимизировать стоимость проекта по переделке при оптимизации вложенных средств. Государство пытается установить правила приобретения и продажи таких проектов – для того, чтобы погасить спекулятивный спрос и получить причитающиеся налоги. Обязательно нужно определить заранее стоимость подобных проектов, временные рамки и свои способности и возможности, так как если ремонт ведется взятыми в кредит деньгами, не просчитана до деталей смета, исход может быть плачевным. Особенно, при нестабильном состоянии рынка.

Leverage. Возможность получения займа больше, чем сумма ваших собственных средств, с возможностью получения большей прибыли, чем изначально вложенная сумма. При вашем вкладе 5 – 20%, вы получаете от банка добавочную сумму как кредит, а нынешние низкие проценты по ипотеке позволяют безболезненно платить mortgage.

Меньший риск при инвестициях в недвижимость по сравнению с любыми другими традиционными инвестициями из-за того, что рынок недвижимости подвержен меньшим колебаниям даже в случае экономического спада. Так, во время рецессии 2008 – 2009 гг рынок недвижимости в Канаде упал на 10% в среднем, в то время как индекс S&P/TSX упал на 40%. Последний, «искусственно» созданный весной 2017 г. кризис, скорее, подтверждает теорию рисков. Всегда, приобретая недвижимость, думайте о ее ликвидности и вашей возможности ее содержать при критическом повороте рынка. Просчитывайте худший сценарий развития событий. Снимите розовые очки. Если вы продаете и покупаете, делайте это на одном и том же рынке. Если вы только покупаете и планируете найти жильцов, ваша математика должна быть правильной. Считайте абсолютно все затраты: maintenance, property tax, платежи по mortgage, затраты на менеджеров, риэлторов, простой недвижимости (vacancy), пока вы найдете правильных жильцов (это отдельная тема для разговора), страхование, резервный фонд для неожиданных поломок, которые всегда могут случиться, расходы на закрытие сделки. А что, если вдруг жильцы перестали платить? Приведу примерную информацию по временным интервалам выселения жильцов в случае неуплаты рента:

  • Rent is late – при оплате с опозданием отправляется уведомление почтой, предполагаемое его получение через 5 дней,
  • Initial notice to terminate – дается еще 14 дней жильцу погасить свой долг,
  • Time to arrange a hearing – в течение 30 дней произойдет слушание вашего дела,
  • Time to obtain court order – в течение 5 дней вы получите на руки решение суда,
  • Time given to Tenant to remedy – еще 11 дней дается жильцу, как последнее предупреждение,
  • Time for Sherriff to enforce eviction – еще 25 дней, чтобы шериф выполнил предписание на выселение.

Итого: при благоприятном исходе выселение неплательщика может занять у вас 90 дней, и это при условии правильного оформления всех документов и отсутствии уважительных причин для переноса заседаний. А в это время регулярно с вашего счета снимаются платежи…

Building Equity при погашении вашего кредита. Equity – это разница между рыночной стоимостью недвижимости и оставшейся суммой невыплаченного кредита. Инвесторы и просто хозяева своего собственного жилья в течение всего периода обладания занимаются именно этим, если только не происходит рефинансирования. Знайте детали своего mortgage контракта и пользуйтесь предлагаемыми выгодными опциями для быстрейшего погашения банковского займа. Чем больше у вас сумма “equity”, тем больше сила “leverage”, возможностей сделать новый заем в случае необходимости.

Income/Cash Flow. Все то, что у вас остается после уплаты всех расходов. В конечном счете, каждый инвестор решает для себя, как строить свой инвестиционный портфолио, и нужно ли концентрироваться на абсолютной необходимости позитивного cash flow ежемесячно.

Tax-planning opportunities. У инвестора есть возможность списывать расходы по содержанию купленной как инвестиции недвижимости c полученных доходов. Учитывается “depreciation” – утраченная стоимость недвижимости, в силу ее естественного старения. Доход от сдачи может увеличить ваш допустимый уровень вложения в RRSP в случае, если недвижимость находится во владении у физических лиц, и рент считается заработанным доходом. В случае продажи облагается налогом только половина прибыли.

Свободное время. Безусловно, инвестиции в недвижимость не предполагают неустанного внимания и присутствия, как, например, при игре на бирже. А при успешном ведении дел нанимается команда профессионалов, делающих свою работу ответственно и безошибочно.

Очень важно, инвестируя в Real Estate, определить свои цели и время их достижения. Это, скорее, долговременные проекты. Совершенно разные критерии могут быть для недвижимости, приобретаемой на период до двух лет, до пяти лет, до десяти лет. Совершенно по-разному будут оцениваться и риски приобретения. Всегда должен быть просчитан фактор ликвидности. Продажа недвижимости сопряжена с дополнительными расходами и временными рамками.

В этой статье отражены преимущества и недостатки инвестирования в жилую недвижимость. Отдельная категория инвестиций – это коммерческая недвижимость, где стоимость ошибок может быть еще более болезненной и ощутимой.

Безусловно, стоит работать с профессиональным риэлтором, знающим тенденции рынка, умеющим правильно определить потенциал того или иного покупаемого объекта, его стоимость, затраты, доходы, разбираться в финансовых документах, оценить прибыль на инвестиции.

Подходите здраво ко всем предложениям и обещаниям завтрашней “сладкой” и беспечной жизни инвестора. Это ваша жизнь, ваши деньги, прежде чем инвестировать их, взвесьте все «за» и «против» предлагаемых вариантов. Математика должна быть правильной.

Работайте с профессионалами!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

 

*****

Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade c южным и лучшим видом за $554,900 с двумя ванными и двумя парковочными местами.

Рент. Ухоженная квартира в центре Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM рядом с озером! $2,900 в месяц.

Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E./ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года;

Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.

Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.

Купят medical building в Hamilton, Oakville.

Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.

Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.

Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.

Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.

Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.

Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.

Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.

Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Real Estate. Итоги выборов – что нас ждет?

Теперь, когда стало понятно, к радости или печали, что еще несколько лет у власти будет находиться Либеральная партия, несомненно, есть интерес к тому, как будет решаться одна из главнейших текущих проблем – доступность жилья на канадском рынке недвижимости.

Решать эту проблему можно как повышением покупательной способности желающих приобрести жилье, так и увеличением предложения на рынке относительно доступной недвижимости.

Лидер Либеральной партии Джастин Трюдо во время предвыборной компании обещал еще большую помощь людям, покупающим жилье впервые. В сентябре 2019 года уже была анонсирована программа “First Time Buyers Insentive”, предлагающая беспроцентный заем от государства 5% на вторичном рынке жилья и 10% – на рынке нового жилья покупателям, подходящим под эту категорию. Существенные ограничения этой программы – сумма mortgage должна быть не менее 80% от стоимости покупки, а совокупный годовой семейный доход не должен превышать $120,000. Причем, величина mortgage не должна превышать общий годовой доход семьи более, чем в 4 раза, что резко ограничивает покупку жилья в таких городах, как Торонто, Ванкувер, Виктория – ведь максимально возможная цена покупки составляет только $560,000. Лидер либералов официально заявил, что произойдет увеличение суммы займа до $750,000, и это поможет покупателям в крупных городах с чересчур дорогой недвижимостью.

Не все готовы согласиться с этой мерой, как с полезной. Так, например, старший экономист TD BankБрайан ДиПратто утверждает, что это может принести больше вреда, чем пользы, особенно на сложных рынках Торонто и Ванкувера при ограниченном предложения на рынке доступного жилья. Нельзя с ним не согласиться. На рынке и так наблюдается оживление: категория квартир и домов по цене от $500,000 до $850,000– самая востребованная, “bidding wars” по- прежнему имеют место быть!Появление новых покупателей, принимающих помощь государства, определенно повлияет на цены именно этого сегмента из-за возрастания спроса. По предварительной оценке, цены на недвижимость в ближайшие несколько лет будут продолжать расти, в среднем, приблизительно на 2 – 3% в год. Кроме этого, не нужно забывать о таком факторе, как иммиграция. В ближайшие 10 лет предполагается покупка 680,000 домов и квартир по всей Канаде только что прибывшими иммигрантами. По статистике, каждый пятый дом покупается только что приехавшими людьми, называющими Канаду своим новым домом.При отсутствии достаточного предложения – недостаточного количества доступных по стоимости квартир и домов – цены именно этого сегмента рынка, конечно, будут расти очень быстрыми темпами.

Победившая на выборах Либеральная партия, однако, не набрала достаточного количества мест в палате общин, чтобы обеспечить приоритетность реализации своей законодательной программы, и вполне закономерным выглядит ее союз с новыми демократами, в том числе, и по программе доступности жилья. Это позволило бы ввести амортизационный период до 30 лет для людей, покупающих жилье впервые.

В предвыборных дебатах Партии новых демократов звучали обещания о начале строительства доступного жилья – 500,000 единиц в течение ближайших 10 лет. Но кто будет получать субсидии – строители или покупатели жилья – пока неизвестно.

Кстати, справедливо будет отметить тот факт, что от разговоров, наконец, переходят к делу и ближайший проект оценочной стоимостью $300 миллионов будет введен в эксплуатацию в 2023 году. Два шестиэтажных здания, принадлежащих Toronto Housing Corporation (1555-1575 Queen St. около пересечения с Coxwell Ave.), будут снесены, а вместо них построены 120- квартирный субсидированный дом (с оплатой 30% от дохода квартиросъемщика); 100 единиц съемного жилья, где рент не будет превышать 80% от среднего рента по Торонто; 180 съемных квартир по обычной цене и 350 кондо-квартир. Плюс, этот совместный (Toronto Housing Corporation и Context Development) проект города предполагает возведение коммерческих торговых помещений общей площадью 16,000 кв. футов. Это проект, где будет развиваться идея совместного сосуществования различных слоев общества. Существуют и другие, так называемые, “mixed-income community” проекты, как, например, в районах Lawrence Heights и Regent Park.

Пока же хотелось бы обратить внимание на только что анонсированные два следующих проекта.

Forest Hill Condos – продажи начались на прошлой неделе. Современное 14-этажное здание на 350 квартир будет построено к 2023 году компанией Centrecourt. Квартиры самые разные – от студии до 3-спальных. Престижный район Forest Hill! Пересечение Bathurst St. и Eglinton Ave. – прямой доступ к будущей станции Eglinton Crosstown LRT – Forest Hill (предполагаемое открытие – 2021 год). A это значит, что, пользуясь новой скоростной линией (25 станций), вы сможете передвигаться на 60% быстрее, чем трамваем, машиной или метро. В нескольких минутах ходьбы – станция метро Eglinton West. Отличная возможность для покупающих впервые молодых профессионалов, семей с детьми. Отличный район с престижными школами и развитой инфраструктурой!

Borough Condos – привлекательность проекта обеспечена доступностью цен. Где еще сейчас в Торонто вы найдете квартиры за $250,000? 21-этажный дом, 282 квартиры, строится компанией G Group Development. Расположен в Scarborough на пересечении Lawrence Ave. East и Birchmount Rd. В 5-7 минутах ходьбы две станции метро. Удобное транспортное сообщение, магазины, банки, рядом парковые зоны.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Снижена цена на 2 BDRM просторную квартиру в районе Promenade c южным и лучшим видом за $554,900 с двумя парковочными местами.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в центре Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM рядом с озером! Цена снижена до $2,900 в месяц.
  • Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Что такое “Title Insurance” и нужна ли эта страховка?

Словo “Title” обозначает название документа, доказывающее ваше право владения собственностью. Вы получаете “Title”, когда хозяин недвижимости подписывает документ “Deed” – акт о передаче собственности в руки покупателя. “Title” затем регистрируется в государственной системе регистрации земли или Land Registration System.

Title insurance – это страховой полис, защищающий нового собственника недвижимости и его кредиторов от потерь и споров, связанных с регистрацией собственности. Приобретение страхового полиса Title insurance не является обязательным при закрытии сделки в Онтарио. Для того чтобы понять необходимость такого страхования, следовало бы обсудить это с вашим адвокатом, страховым агентом, которые могут разъяснить, что подобная страховка покрывает и отвечает ли это вашим потребностям. Причем, большинство адвокатов по недвижимости уже не закрывают сделки без приобретения такой страховки. Стоимость ее достаточно разумна – от $150 до $350, платится сумма одноразово при закрытии сделки.

Что же покрывает страховка Title insurance:

  • ошибки или дефекты, которые мешают получить на руки «чистый» title;
  • существующие претензии или долги, зарегистрированные за недвижимостью (например, неоплаченные property tax, счета, долги от кондоминиума, неоплаченные строительные долги);
  • невыясненные имущественные споры (encroahment issues) в случае, если у соседа возникают территориальные претензии и ваша собственность оказывается на участке соседа;
  • мошенничество в случае, если документ (title) был получен и зарегистрирован обманным путем, а вы купили эту собственность – страховая компания покроет ваши убытки;
  • любые регистрационные ошибки, вызванные человеческим фактором;
  • другие проблемы, мешающие вам продавать, сдавать в аренду или получить mortgage на вашу собственность в дальнейшем.

Ваш страховой полис будет защищать ваши интересы на протяжении всего времени вашего владения недвижимостью и покроет ваши расходы в пределах суммы, оговоренной в документе. Может покрыть и ваши легальные затраты в случае, если они будут иметь место.

Title insurance получил распространение в последние годы после того, как участились случаи мошенничества с куплей-продажей недвижимости. Следует быть максимально осторожными при предоставлении своих персональных данных где-либо. Располагая вашим SIN номером, водительскими правами или паспортом, нечистые на руку люди могут оформить сделку по продаже или рефинансированию вашей собственности, не ставя вас в известность. С полученными деньгами исчезают, а когда настоящие собственники обнаруживают в своем доме новых хозяев, не так-то просто разобраться с ситуацией, если нет страхового полиса. Кстати, во избежание подобных неприятностей рекомендуется не выплачивать до конца свой mortgage, а оставить небольшую сумму займа зарегистрированной, так как в этом случае на Title фигурирует еще и банк, который мошенникам обойти значительно сложнее. Если вдруг вы стали жертвой такой махинации, вы получите компенсацию ваших потерь, обратившись в государственный фонд – Land Titles Assurance Fund (LTAF) – www.gov.on.ca/LTAF.

Вот что не покрывает Title insurance:

  • последствия отягчающих факторов, влияющих на чистоту “Тitle”, известных вам до окончательного подписания договора купли-продажи собственности;
  • проблемы, связанные с окружающей средой (например, загрязненная почва);
  • претензии, предъявляемые по поводу земель, исторически принадлежащим коренным канадцам;
  • проблемы, которые могут быть обнаружены только после заказа нового документа – Survey. Иными словами, вы видели, что покупали, и вас это устраивало. Вдруг участок оказался чуть меньше, чем было заявлено по документам. Если вы будете требовать недостающую площадь или компенсацию за это, скорее всего, вы проиграете в этом споре;
  • нарушения муниципальных законов by-laws в случае, если вы ответственны за это нарушение;
  • убытки от пожара и наводнения. Вы не сможете взыскать со страховой компании сумму, нужную на новую крышу, окна или отопительную систему;
  • компенсацию за кражу вашего имущества.

Вы можете оформить так называемый Owner’s полис, если вы являетесь владельцем собственности или Lender’s полис в случае, если вы выступаете в роли кредитора. Причем, страхование может быть оформлено не только при оформлении собственности во владение, но и позже.

Title Insurance может быть приобретен на дома, кондоминиумы, коттеджи, землю, кооперативную собственность, фермы, сдающуюся собственность, индустриальные и коммерческие объекты.

Когда вам предлагается приобретение Title insurance, проверьте, чтобы собственность была застрахована на полную ее стоимость. День фактического закрытия сделки должен совпадать с днем начала действия страхового полиса. Внимательно проверьте правильность описания приобретаемой недвижимости в документе. И обязательно поинтересуйтесь, какие конкретно затраты могут быть возмещены страховкой, как и те исключения, которые не включены в покрытие.

Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Снижена цена на 2 BDRM просторную квартиру в районе Promenade c южным и лучшим видом за $554,900 с двумя парковочными местами.
  • Сдается просторная и ухоженная квартира в центре Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM рядом с озером! Цена снижена до $2,900 в месяц.
  • Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $590,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

PICKERING – новые горизонты

Для начала немного статистики. Согласно только что выпущенному отчету брокерской компании Royal LePage, цены на жилье в районе Большого Торонто продолжают расти из-за недавно сниженных ставок по ипотечным кредитам и повышенного спроса на доступное еще по ценам жилье. Интересно, что одним из самых быстро растущих отмечен район Pickering, где рост цен на недвижимость по сравнению с прошлым годом составил 6.5%, и средняя цена выросла до $737,276. В Торонто же наблюдался рост цен 6.2% при средней цене $926,419.

В докладе Royal Lepage в качестве объяснения такого благополучия называется скорый ввод в эксплуатацию казино, а также рост количества студентов в кампусах University of Ontario Institute of Technology, Trent University и Durham College. Местоположение городка всего лишь в 34 минутах езды на машине от даунтауна Торонто, на GО TRAIN нужно будет потратить всего 36 минут, чтобы доехать до Union Station. До Ajax – 10 минут! Цены в Большом Торонто очень высоки, рентовать не просто дорого, а безумно дорого, и многим людям приходится искать более или менее доступное жилье в пригородах большого мегаполиса.

В Pickering запланировано масштабное развитие мини-Лас-Вегаса, включающее казино, два отеля, концертную площадку, конференц-центр, киностудию и сотни тысяч квадратных футов новых торговых площадей. Durham Live, или DLive – так называется этот грандиозный проект на площади 240 акров – станет новым туристическим направлением и развлекательным центром не только для взрослых, но и для детей.

Строительство Pickering Casino Resort уже началось в прошлом году, и это только первая стадия этого масштабного проекта. Первый его этап завершается в начале 2020 года, и в нем будет около 330,000 кв. футов игрового пространства с грандиозным фонтаном. Частью первого этапа также будет строительство отеля на 225 номеров и концертной площадки на 2,500 мест. Ожидается, что все они откроются в 2020 году. На втором этапе планируется ввод игровых площадок около 150,000 кв. футов, ресторанов и магазинов, открытие торгового крыла площадью около 30,000 кв. футов, еще одного отеля мирового уровня на 350 номеров и конференц-центра, площадь которого, как ожидается, будет более 100,000 кв. футов. Кроме того, откроются еще и 250,000 кв. футов киностудий.Третьим этапом развития будет строительство торгового комплекса площадью около 350,000 кв. футов. А четвертая фаза станет этапом строительства катков для хоккейных турниров, крытого аквапарка, VIP-кинотеатров и поля для гольфа.Предполагается строительство нового международного аэропорта в Pickering.Конечно, огромное значение для роста привлекательности региона имеет то, что в скором времени планируется закрытие ядерной электростанции в Pickering. Ее должны были законсервировать еще в августе прошлого года, но, чтобы сохранить 7,600 рабочих мест, решено было отложить процесс окончательного прекращения коммерческой деятельности станции до 2024 года и начало полной консервации – до 2028 года.  Еще в 2015 году был объявлен конкурс на лучшие проекты развития региона, принадлежащего сейчас ядерной электростанции.В любом случае, с точки зрения покупки, рынок недвижимости в районе Pickering становится все более и более привлекательным для проживания. Средний доход семьи в Pickering по статистике составляет $120,000. Цены пока еще очень доступны.На рынке вторичного жилья, например, предлагается просторная 1-спальная квартира в нескольких минутах езды от станции GO, центра города и 401 хайвея с двумя парковками и локером. Ежемесячные платежи – менее $500. Причем, включена плата за газ и свет! Запрашиваемая цена даже меньше $350,000.Новые таунхаусы, двух- и трехспальные, площадью более 1200 кв. футов и террасой на крыше продаются, начиная с $500,000. Плюс высокие потолки, современная отделка! Только начинается регистрация на приобретение квартир в третьей фазе проекта Universal City, строящегося как раз поблизости от комплекса DLive. Выбор квартир самый разнообразный – от студии до 3-спальных квартир площадью от 509 до 1026 кв. футов по ценам от $300,000. Близость озера, парков, яхт-клуба добавляют привлекательность этому проекту!Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record 

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Купят немедленно таунхаус или semi-detached в Oakville, Burlington , 3 BDRM, 3 Bathrooms. Желательно не старше 5 лет и не дороже $750,000. Срочно! КУПИЛИ!!!
  • Снижена цена на 2 BDRM просторную квартиру в районе Promenade c южным видом за $554,900 с двумя парковками.
  • Продается квартира 1BDRM + Solarium – 756 Sq.ft. Район Yonge Street /Finch Ave W, южная сторона – $559,900. ПРОДАНА!!!
  • 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,650, паркинг и локер включены. СДАНА!!!
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в центре Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM рядом с озером! $3,200 в месяц;
  • Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan;
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.

Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

«Жилищный вопрос» в преддверии выборов

Неделю назад в Toronto Real Estate Board состоялся форум, посвященный обсуждению предвыборных платформ лидирующих политических партий. Естественно, особое внимание уделялось вопросам сложности приобретения жилья в наше время и будущих возможностей канадцев иметь крышу над головой. В числе основных проблем, требующих немедленного вмешательства, был назван кризис сегмента доступного жилья.

Лидер либеральной партии Джастин Трюдо обещает еще большую помощь людям, покупающим впервые. В сентябре 2019 года уже была анонсирована программа “First Time Buyers Insentive”, предлагающая 5% беспроцентный заем от государства на вторичном рынке жилья и 10% на рынке нового жилья. покупателям, подходящим под эту категорию. Существенные ограничения этой программы – величина mortgage должна быть не менее 80% от стоимости покупки, а совокупный годовой семейный доход не должен превышать $120,000. Причем, величина mortgage не должна превышать общий годовой доход семьи более, чем в 4 раза, что делает практически невозможными покупки домов в таких городах, как Торонто, Ванкувер, Виктория – ведь максимально возможная цена покупки составляет $560,000.

Лидер либералов официально заявил, что произойдет увеличение суммы займа до $750,000, и это поможет покупателям крупных городов с чересчур дорогой недвижимостью.

Эту программу критикуют консерваторы, обвиняя либералов в популизме и желании завоевать голоса молодежи в преддверии выборов. Программа не проработана до конца, не все вопросы по работе программы освещаются. Кроме этого, количество потенциальных претендентов и счастливых обладателей жилья остается неизвестным.

В качестве обсуждаемой неприятной для либералов темы является некая «утечка информации», произошедшая в ноябре 2018 года в виде опубликованного доклада члена парламента Адама Вона, предназначенного для внутреннего пользования.

Для стабилизации рынка недвижимости предлагались как необходимые меры по ограничению доступа иностранных инвесторов к строящимся проектам, так и увеличение налога “capital gains” при продаже второй, третьей и т. д. недвижимости.

Самой эффективной и рекомендуемой мерой будет введение налога “Capital Gain Tax” при продаже собственного дома. Шум по этому поводу идет страшный, ведь покусились на самое «святое»! Смысл идеи состоит в том, что существующее правило безналоговой продажи “principal residency property” (жилья, в котором проживаете вы сами и ваша семья) хотят отменить.

Предлагается ввести 50% “Capital Gain Tax”, если продажа жилья произошла в течение первого года после ее покупки; 25% – в течение двух лет; 15% – в течение трех лет; 10% – в течение четырех лет и 5% – в течение пяти лет. Замысел состоит в создании режима «невыгодности» краткосрочных спекулятивных проектов при таких условиях.

По идее, если быстрый заработок не будет возможным, то на рынке останутся только реальные покупатели, приобретающие недвижимость для себя, и цены на недвижимость должны будут падать. Только за 2020 – 2021 гг. доход государства от такого нововведения составил бы 2 млрд. долларов!

Из этого же документа следует, что от введения 1% “Speculation Tax on Vacant Residential Properties” пострадает категория инвесторов-нерезидентов Канады и неграждан Канады, ориентированных на спекулятивный скачок цен и держащих свою недвижимость пустой и нежилой. Кстати, от введения этого налога могут пострадать и люди, сдающие свои дома и квартиры на срок менее 6 месяцев, в том числе, и на рынке Airbnb. При этом государственная казна получит в первый же год по предварительной оценке около 217 млн. долларов.

Другой источник доходов – дополнительная таксация (Land Transfer Tax) покупки домов категории люкс – стоимостью выше $3,000,000, которая принесла бы государству в первый же год 582 млн. долларов.

Консерваторы активно обсуждают этот «секретный» план либералов, которые, в свою очередь, говорят о нем только как об идее и документе, не имеющем никакой силы. В своем Твиттере Джастин Трюдо заверил, что не собирается вводить 50%-ный налог на продажу жилья категории “principal residence”.

Предвыборная платформа консерваторов содержит предложение ухода от стресс-теста, который намного отбрасывает в возможностях потенциальных покупателей жилья и особенно больно бьет по молодежи. Другим способом ослабления финансовой нагрузки планируется увеличение срока амортизации до 30 лет. Предполагается растянуть выплату mortgage, месячные платежи уменьшатся, что сделает жилье более доступным.

В планах Партии народных демократов также отражен жилищный кризис и озвучено намерение создать план решения доступности жилья, в том числе, и путем строительства недорогого жилья и кооперативов по всей стране. Упомянуты и меры по «борьбе» c иностранными покупателями жилья путем увеличения налогового бремени на них.

Партия «Зеленых» отмечает, что с 70-х годов прошлого столетия практически прекратились государственные вложения в строительство новых домов съемного жилья – apartment buildings, кооперативного жилья. Партия призывает государство немедленно обратить внимание на эту проблему, изменить систему налогообложения для состоятельных людей и успешных компаний, увеличить объемы федеральной помощи при строительстве, так называемого, «доступного жилья».

Toronto Real Estate Board, профессиональная организация риэлторов Торонто, вносит свой громадный вклад в анализ предложенных инициатив и отмечает актуальность существующей проблемы неподъемных цен на недвижимость и, как следствие, возросшей арендной платы, забирающей более половины дохода семей по последним статистическим данным. Абсолютно поддерживается идея отмены стресс-теста и увеличения амортизационного периода до 30 лет при выплате mortgage. Особое внимание пытаются обратить на создание благоприятных условий при строительстве недорогого жилья, используя и государственные земельные резервы. Подчеркивалась важность дополнительных усилий по предотвращению «отмывания» денег неизвестного происхождения. Проблема дороговизны жилья должна решаться сообща!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Купят немедленно таунхаус или semi-detached в Oakville, Burlington , 3 BDRM, 3 Bathrooms. Желательно не старше 5 лет и не дороже $750,000. Срочно!
  • Снижена цена на 2 BDRM просторную квартиру в районе Promenade c южным видом за $554,900 с двумя парковочными местами.
  • Продается квартира 1BDRM+ Solarium – 756 Sq.ft. Район Yonge Street /Finch Ave W, Южная сторона – $559,900.
  • 1+1 BDRM квартира в рент в Markham с двумя полными ванными за $2,000 – СДАНА!
  • 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800, паркинг и локер включены.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в центре Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM рядом с озером! $3,200 в месяц.
  • Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Гримсби – потенциал и огромные возможности!

Гримсби (Grimsby) – это небольшой, симпатичный городок, который как поселок был основан в 1790 году. В 1876 году был официально зарегистрирован как Grimsby по названию английского рыбацкого городка на северо-востоке Lincolnshire, а в 1922 году получил статус города. За эти годы город из сельской деревушки превратился в центр про производству сельскохозяйственной техники, больничной мебели, печей, различных металлических изделий. Здесь же располагаются садоводческие предприятия, выращивающие фрукты и виноград. Именно отсюда начинаются экскурсии по винодельческим хозяйствам Ниагарского региона. Кроме этого, в городе можно получить и высшее образование в Университетском центре Гримсби и филиале Университета Халл, есть здесь и кулинарный колледж (PC Cooking School). Территория городка ограничивается озером Онтарио и Niagara Escarpment. За полтора часа можно доехать до даунтауна Торонто и за полчаса до Ниагарских водопадов. Потрясающая природа и заповедные места! Что может быть лучше для жизни!

По данным журнала Maclean’s и компании Environic Analytics, из проанализированных 415 городов и населенных пунктов страны Гримсби занимает вторую строчку в рейтинге лучших 50 мест для проживания в Канаде. Мягкий климат, невероятной красоты места, разумная близость к Торонто и возможность посещать концерты, музеи, выставки, отсутствие стресса от перенаселенного мегаполиса, возможность проживания и воспитания детей в дружественной атмосфере небольшого городка, высокий уровень здравоохранения, быстрый рост экономики, низкий уровень безработицы, относительно доступный уровень цен на жилье, низкий уровень преступности. Все эти факторы способствуют росту привлекательности района и быстрому росту населения. По данным переписи населения 2016 года, в Гримсби проживало 27,314 человек, к 2031 году по прогнозам население должно увеличиться до 33,200. Это самый быстро развивающийся район в Ниагарском регионе.

Еще один фактор, который точно повлияет на развитие этого района, это пуск в эксплуатацию станции Grimsby GO TRAIN в 2021 году. Открытие этой станции позволит добираться до Union Station всего за час. Насколько же это облегчит жизнь тем, кто работает в Торонто!

Еще немного статистики. 65% населения Гримсби – это люди, состоящие в браке, 10% разведенных, 22% одиноких. Средний годовой семейный доход составляет $112,054. 36% жителей имеют университетское образование.

Только сравните стоимость недвижимости.

Чудесная односпальная квартира, построенная меньше двух лет назад с паркингом и локером, 522 кв. фута, выставлена на продажу за $359,900. В доме гимнастический зал, летний бассейн. Ежемесячные платежи в кондо составляют менее $250 долларов в месяц. Новый микрорайон – невероятно привлекательный! Рядом озеро и пешеходные маршруты, уютные кафе, малые бизнесы. Буквально менее 5 минут езды до новой станции GO. Такие квартиры сдаются в аренду за $1,700 – $1,800 долларов в месяц!

Построенный год назад трехспальный таунхаус площадью почти 1600 кв. футов в Azure West Community, рядом с озером, школой, госпиталем, заповедной зоной, магазинами, выставлен на продажу по цене около $530,000.

Отдельный дом – sidesplit –на рынке вторичного жилья, 3 спальни, законченный basement, с отдельным входом, размер участка 63×100 футов, со всеми удобствами, безупречно чистый и ухоженный, недалеко от озера, продается за $530,000.

Отдельный дом – на берегу водоема, на участке 60×150 футов продается после капитального ремонта, по лестнице вы спускаетесь прямо к воде, потрясающий вид Торонто на горизонте. Просят за эту красоту $1,199,000.

Строительные компании, которые готовы построить на вашем участке прекрасный современный дом по вашему желанию. Бунгало, двухэтажные дома, коттеджи, современный или классический дизайн. Ваш уникальный проект, дом, удобный именно вам и вашей семье – все детали можно обговорить на этапе архитектурного проекта.

Есть несколько проектов квартир и кондо-таунхаусов со сдачей в эксплуатацию через 2-3 года.

Например, в 5 минутах ходьбы до Casablanka Beach Park, строится целый комплекс: 20-этажное здание и кондо-таунхаусы. Причем, строятся и коммерческие помещения для небольших бизнесов, для того чтобы живущим здесь людям было бы удобно и радостно жить.

Односпальные квартиры площадью 565 кв.футов продаются по начальной цене $362,900. Причем, в эту цену включен паркинг, локер, налог HST и levies.

Двуспальные квартиры с двумя ванными – 900 кв.футов продаются по ценам, начиная c $543,990.

Condo townhomes – трехспальные почти 1800 кв.футов продаются по $614,990.

Прекрасная возможность для людей, покупающих впервые по новой государственной программе, цены еще доступные. Подумайте, может быть, это то, что вам нужно.

Если вы собираетесь отойти от дел, что может быть лучше, чем поселиться в чудесном месте, и вместо квартиры или дома в Торонто приобрести жилье в прекрасном месте за умеренную цену. Кроме этого, вы можете инвестировать в одну квартиру или несколько, для того чтобы доход от их сдачи покрывал ваши расходы.

Инвесторы, не упустите удачные возможности преумножения вашего портфолио по недвижимости.

Если вы просто любите свежий воздух и природу; шум волн, слышимый из ваших окон; активный образ жизни, если для вас представляет ценность человеческое общение, позвольте себе эту роскошь.

Звоните, если возникли какие-то вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Купят немедленно таунхаус или semi-detached в Oakville, Burlington, 3 BDRM, 3 bathrooms. Желательно не старше 5 лет и не дороже $750,000. Срочно!
  • Снижена цена на 2 BDRM просторную квартиру в районе Promenade c южным видом за $554,900 с двумя парковочными местами.
  • Продается квартира 1 BDRM + Solarium – 756 Sq.ft. Район Yonge Street /Finch Ave W, Южная сторона – $559,900.
  • 1+1 BDRM квартира в рент в Markham с двумя полными ванными за $2,000.
  • 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800, паркинг и локер включены.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в центре Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM рядом с озером! $3,200 в месяц.
  • Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую. такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Застройщики устремляются по направлению к Ниагаре
Go where the GO is going!

На прошлой неделе риэлторская компания Eleven Eleven Real Estate Services совместно с компанией ALTUS Group провела конференцию для риэлторов, на которой подробнейшим образом было освещено положение рынка недвижимости в Торонто и Большом Торонто. Фонг Нго (Phong Ngo), директор National New Home Research of ALTUS Group раскрыл проблемы, с которыми сталкиваются строительные компании, способы их решения, перспективы развития отрасли и абсолютно потрясающие возможности жить в красивейших местах, с огромным экономическим потенциалом роста, представил выгодные проекты для инвесторов.

Из-за высокой цены на землю, бюрократических препонов при получении разрешения на строительство, трудностей с получением mortgage, недостаточно высокого спроса на дорогостоящие проекты строительным компаниям становится просто выгоднее развивать пригороды. Наблюдается тенденция свертывания строительства в Большом Торонто и мощного рывка развития в так называемой Большой Золотой подкове (Greater Golden Horseshoe – GGH), в которую входят Ниагарский регион, Waterloo, Guelph, Brantford, Simcoe, Peterborough, Kawartha Lakes.

Так, в Большом Торонто в 2016 году средняя цена одного квадратного фута новой построенной квартиры составляла приблизительно $500, к сентябрю 2019 года эта цифра выросла уже почти до $900, а в районах Золотой подковы, соответственно, $350 и $450.

Основной принцип, выдвинутый в качестве рекомендации покупателям, звучит как слоган: “Go where the GO is going”. Развитие системы GO Transit позволяет «сокращать» расстояние. Жители отдаленных городков начинают тратить меньше времени на дорогу «дом-работа-дом» и, как следствие, происходит резкий скачок в развитии этих районов.

Тот факт, что Metrolinx открыл в январе сервис GO Train в направлении St. Catharines и Niagara Falls, уже дал толчок развитию этого региона. Долгое время этот район был недооценен из-за сложности сообщения с Торонто. Постройка новых станций на этой ветке (ближайшую планируется открыть в Grimsby в 2021 году), а также большее количество поездов станут подарком жителям района, и по оценкам Metrolinx это позволит вдвое увеличить народонаселение в регионе. St. Catharines и Niagara стоят на пятой позиции из 35 лучших предложенных городов для покупки недвижимости по всей Канаде в 2019 году (данные MoneySence online business magazine). Средняя цена дома составляет всего $393,500. За три последних года цены на недвижимость выросли на 47.13%, при том, что за тот же период цены в Большом Торонто подросли лишь на 25.30%. По словам мэра Сан-Кэтерин Уолтера Сендзика при помощи скоростного шоссе QEW и GO Train экономика региона подключается к Торонто – Гамильтону – Большому Торонто. Как следствие – развитие строительства и множество строительных кранов, появляющихся на новых стройплощадках каждый месяц!

Кому могут быть интересны эти проекты?

Во-первых, людям, покупающим впервые, и особенно тем, кто сможет воспользоваться новой федеральной программой FTHBI, когда долевым участником покупки недвижимости является государство;

Во-вторых, всем тем покупателям, кому не под силу ценовая планка, поднятая крупными городами. Это работающие люди, которые, может быть, и не должны ездить на работу в Торонто каждый день; молодые семьи, которые не хотят растить детей в большом мегаполисе. Это могут быть люди в возрасте, когда нет необходимости уже держать дорогой дом в Торонто, ведь вместо одного дома в Большом Торонто можно приобрести 2-3 домa на Ниагаре, например! В одном жить, а два сдавать и жить с получаемого дохода.

И, наконец, инвесторы! Вместо одной квартиры в даунтауне Торонто за $550,000 –$600,000, сдаваемой, в среднем, за $2,500 долларов в месяц, вы можете купить 2 квартиры и сдавать их по $1,600 каждую.

Более того, просчитываются варианты капиталовложения с гарантированным существующим спросом на аренду. Вот только несколько из предлагаемых вариантов :

Timberwood Estates / Welland – совсем недалеко от St. Catharines. В 5 минутах езды – Niagara college. В 10 минутах от Университета Брок. Магазины, плазы – все близко. Природа рядом потрясающая! Отдельные дома c шириной участка в 36′, 40′, 45′ футов при начальной цене $534,900. Предлагаемые типы домов: от двухспальных до четырехспальных и лофта. Размеры: 2006 – 3300 sq.ft. Предполагаемая сдача – через 12-16 месяцев. В районе совершенно не хватает жилья на сдачу. Строительной компанией проведены расчеты с учетом покомнатной сдачи и ROI – доходность от инвестиции составляет 8.6%, а с учетом только 20% вложенных денег на первый взнос – и все 17.1% при ежемесячном cash flow в $881.38!

High Pointe Meadows /Fort Erie. В 10 минутах от Crystal Beach и исторической части Ridgeway с уютными ресторанчиками, очаровательной атмосферой фестивалей и концертов! Дома с лотами шириной 40′, 50′, 60′ футов. Площадь от 1262 sq.ft. до 3400 sq.ft. Тыльная часть участков выходит на гольф-поле. Цена отдельных домов начинается с $469,900.

В рамках того же проекта продаются и таунхаусы площадью 1713 sq.ft и 1886 sq.ft. по цене от $404,900.

Dominion Woods / Welland. Магазины, рестораны, очарование истории, все для играющих в гольф, Crystal Beach! Трехспальные таунхаусы с начальной ценой $352,000!

Есть и потрясающие проекты кондоминиумов!

Claret on St. Paul / Niagara Falls – 12-этажный кондоминиум. Односпальные квартиры уже раскуплены. Есть пока 1+1 BDRM – 830 sq.ft c ценами приблизительно $563 за один квадратный фут.

Множество других новостроящихся объектов, не говоря уже о том, что ведь можно и не ждать!

Отдельные дома, новые и возрастом до 5 лет, выставлены на рынок и ждут своих владельцев по цене даже ниже $500,000! Квартиры не новые – ниже $300,000! Новые – c начальными ценами $350,000 за 800 sq.ft.!

Звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Снижена цена на 2 BDRM просторную квартиру в районе Promenade за $569,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,200 в месяц.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000;
  • 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800.
  • 1+1 BDRM квартира в рент в Markham с двумя полными ванными за $2,000;
  • Продается 1BDRM+ Solarium – 756 sq.ft. Район Yonge/Finch, Южная сторона – $559,900.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Прежде чем подписать договор BRA с брокерской компанией…

“The Buyer Representation Agreement” – это договор, подписываемый покупателем о представлении его интересов брокерской компанией. Это документ оговаривает права и обязаности покупателя в процессе поиска и покупки или аренды недвижимости. Устанавливается эксклюзивность отношений между вами как покупателем и риэлторской компанией. Многие знают, что, когда подписывается договор о продаже недвижимости, в нем обязательно oговариваются комиссионные, которые платит продавец риэлторской компании (обычно они включают и комиссионные риэлторской компании, которая привела покупателей). Каковы же особенности договора покупателя с агентством? В документе, который вы подписываете, обязательно оговаривается дата начала и окончания договора. Ваш агент, а точнее, риэлторская компания, которую он представляет, обязуется найти недвижимость, удовлетворяющую вашим потребностям. Указывается тип недвижимости, приблизительная цена и ее месторасположение. Оговаривается и размер комиссионных, получаемый риэлторской компанией. Не всегда принимается во внимание покупателями тот факт, что даже если и не ваш агент показал вам какой-то дом или квартиру, которую вы приобрели впоследствии, то вы по-прежнему должны компании оплатить оговоренное вознаграждение. Это достаточно сложная для понимания клиентов концепция. Но не забывайте, ваш риэлтор может проводить часы на интернете в поисках того, что вам нужно, дни и недели показывает вам все, что могло бы вас устроить, использует все свои знания, опыт, контакты, для того чтобы быть уверенным, что mortgage будет получен на выгоднейших условиях, дом будет куплен там, где вам требуется, за цену лучшую в районе с наибольшим потенциалом развития. К сожалению, не всегда покупатели осведомлены о работе риэлторов и работают сразу же с несколькими агентами. В Канаде действует система MLS – общей базы данных по недвижимости. У каждого лицензированного агента есть доступ в базу данных “Multiple Listing Service”. Ваше время никак не экономится от использования сразу нескольких специалистов. Как раз наоборот, включается сценарий “у семи нянек дитя без глаза”. Не уверена, что результат вас сильно порадует.

Много раз слышала истории, как перед непосредственным подписанием контракта с массой других документов предлагается подписать и “The Buyer Representation Agreement”. В случае, если предложение о покупке отклонено продавцами, у агента остается договор, позволяющий претендовать впоследствии на те комиссионные, которые он “не заработал”. Другой вариант. Оговорены проценты, которые хотел бы получить ваш агент в случае покупки вами недвижимости. Если продавец платит комиссионных меньше, чем вы обозначили в договоре, то покупатель по договору должен заплатить разницу своему агенту.

Во многих брокерских компаниях сегодня агенты должны оформлять “The Buyer Representation Agreement”. Это правило компаний. В Toronto Real Estate Board все больше популяризируется “The Buyer Registry Service” – база данных, позволяющая мгновенно получать покупателю доступ к информации по объекту, только что загруженному в систему MLS.

Мои вам рекомендации:

Во-первых, прежде чем что-либо подписывать, узнайте вашего агента получше. Вы имеете право не подписывать этот документ! Вы можете подписать документ на 2 месяца, на месяц, на 24 часа, наконец! Посмотрите, нравится ли, как работает агент, можете ли вы ему доверять?

Во-вторых, всегда читайте документы, которые подписываете. Попросите у агента заранее формы, с которыми вам предстоит работать. Что-то может быть изменено или вычеркнуто из стандартного варианта. Сохраните все копии документов, которые подписываете. Если у вас есть какие-то вопросы, или вы не согласны с условиями договора, обратитесь к адвокату за советом.

Не забудьте обратить внимание на пункт 2 договора, в котором, кроме информации о комиссионных, определяется и количество дней – holdover period, в течение которых договор продолжает действовать даже после того, как действие документа истекло. Это тот случай, когда покупателям показали недвижимость во время действия договора, а он выходит на продавцов напрямую уже после того, как договор истек.

Помните, что договор подписывается вами и агентством. Если по каким-то веским причинам вы недовольны работой агента, вы можете попросить другого агента этой компании работать с вами или попросить расторгнуть договор.

И еще одна вещь, которую важно знать. Не так давно в Торонто суд принял решение, чтобы покупатели выплатили своему риэлтору $37,000 долларов, несмотря на то, что сделка даже не закрылась. Пара приобрела дом за 1.3 млн. долларов, в надежде продать свой за семизначное число. Рынок пошел вниз, свой старый дом продать не удалось, соответственно новый закрыть не получилось. Люди готовы были потерять свой депозит на дом и нести ответственность за принесенные убытки продавцу, но вот уж никто не учитывал в этой арифметике комиссионные покупающему агенту. Однако в стандартной форме договора BRA прописана выплата комиссионных покупающему агенту даже в том случае, если по вине покупателя сделка не закрылась. Если бы этот договор не был подписан, то, по крайней мере, потерь было бы на $37,000 меньше, ведь обычно риэлторские комиссионные выплачиваются только по факту закрытия сделки.

Если у вас возникли вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Настало лучшее время для продажи недвижимости!

По данным Toronto Real Estate Board, опубликованным несколько дней назад, на рынке недвижимости Большого Торонто за август 2019 года было совершено 7,711 сделок, что на 13.4% больше, чем в августе 2018 года. Росли продажи в абсолютно всех сегментах рынка. Но особенно радует, что гораздо более высокими темпами продавались отдельные дома: 3,618 отдельных домов были проданы в августе 2019 года, что на 21.3% выше, чем августе прошлого года. Восстанавливается спрос на дорогие дома, хотя до уровня 2016 и первого квартала 2017 года еще очень далеко.

Средняя цена квартиры в GTA в августе 2019 года составила $574,632, что говорит о годовом росте на 6.1%. Средняя цена отдельного дома в августе выросла до $978,920, что только на 0.3% выше цены прошлого года.

По semi-detached и townhouses августовские цены составляют $768,230 и $639,524 соответственно, при годовом росте цен в 3.5 и 2.3 раза.

То, что рынок недвижимости по-прежнему активен, а также оставленная Банком Канады 4 сентября процентная ставка на уровне 1.75%, как и фактор сезонного оживления позволяют надеяться на его восстановление и позитивные тенденции в ближайшем будущем.

Если вы задумались о продаже вашего дома, надеюсь, нелишними вам будут некоторые советы.

  • Постарайтесь укротить ваши эмоции – тут важен деловой подход! Вы должны четко понимать направление экономики, рынка недвижимости, поведения того сегмента рынка, в котором вы находитесь, реальную стоимость вашего дома. Сценарий может быть различным, стратегия и тактика будут предложены вашим риэлтором – окончательный выбор будет за вами. Попытайтесь дистанцироваться от мысли, что это ваш замечательный дом, который каждую минуту вам напоминает о чудесных моментах жизни вашей семьи. Сейчас непонятные люди будут приходить к вам, открывать шкафчики, забывать закрывать за собой двери и выключать свет, при этом не забывая критиковать все и вся. Кстати, ремонт и “staging” психологически помогают решить эту задачу, так как часто в приукрашенном виде ваш дом уже не воспринимается вами как ваш.
  • Обязательно работайте с профессиональным агентом! Во-первых, и по оплате уже давно можно договариваться (вся эта мифическая калькуляция комиссионных, исходя из 5-6%, совершенно не отражает реалии сегодняшнего дня), и, во-вторых, знания и опыт риэлтора, полученные за многие годы full-time работы в этой отрасли, позволят вам продать дом быстро, по максимально возможной цене и на ваших условиях.
  • Прислушивайтесь к советам риэлтора, особенно при определении цены. После сделанной профессиональной презентации и обзора рынка вы вполне точно будете знать цену, на которую вам следует рассчитывать. Более того, и ваш покупатель будет подготовлен к этой цене, так как, скорее всего, его риэлтор сделал свое домашнее задание тоже. Неплохо было бы заранее вместе с вашим агентом посмотреть продающиеся дома в вашем районе, чтобы понимать, насколько вы конкурентоспособны по сравнению с вашими соседями.
  • Если цена, за которую выставлен дом выше рыночной – вам придется подождать, пока не найдется ваш покупатель, и не предложит вам цену, которая могла бы вас устроить. Противоположная стратегия – выставление цены заведомо ниже рыночной, поэтому очень привлекательной для покупателей. В случае, если их много, то возникает эффект аукциона с последующей продажей недвижимости за гораздо более высокую цену. При определении стратегии и тактики, безусловно, важно определить состояние рынка – соотношение спроса и предложения. Кто на рынке является в более выигрышном положении сегодня – Покупатель или Продавец.
  • Если по каким-то соображениям нужно продавать недвижимость зимой или летом, не слушайте тех, кто советует подождать весны или осени, действительно наиболее активных сезонов. Когда все уходят с рынка, например, в декабре-январе, а есть реальный покупатель – гораздо проще продать вашу недвижимость при меньшем количестве предложений на рынке.
  • Проконтролируйте, чтобы фотографии и виртуальный видеотур выглядели профессионально. Просто стыдно бывает за агентов, загрузивших непонятно какие любительские картинки. Многие покупатели сегодня сначала знакомятся с покупаемой недвижимостью on-line, а потом уже просят своих агентов показать понравившийся дом.
  • Не скрывайте дефекты дома. Лучше почините все неполадки заранее. Если какая-то проблема будет стоить существенную сумму, предложите покупателю снять эту сумму с цены. В случае если вы идете с «аукционной» стратегией – сделайте инспекцию дома заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов впоследствии.
  • В последнее время все большее распространение получает страхование своей недвижимости от несчастного случая во время продажи жилья. Ступеньки, бассейн, driveway, basement – все это может быть зоной опасности для людей, не знакомых с вашим домом. Обязательно оставляйте включенным свет, ожидая визита покупателей, и выглядит наряднее, и не нужно агентам искать выключатели в темноте.
  • Обязательно сделайте предпродажную подготовку дома. Пригласите риэлтора или друзей, чтобы спросить их впечатление о доме. Приведите его в порядок! Обидно недополучить десятки тысяч долларов за дом, только потому что он просто захламлен и не убран. Даже если вы наймете профессионалов для уборки, покраски и staging, вам эти затраты многократно окупятся.
  • Показывайте дом всегда, когда этого просят. Да, может быть, лучше на время продажи уехать, пожить где-то у друзей или на даче. Не все выдерживают состояние постоянной боевой готовности. Но, поверьте, так приятно показывать добротные, идеально чистые дома, где каждый предмет знает свое место, где нет неприятных запахов (ни в коем случае не пользуйтесь едкими освежителями!). Такие дома долго на рынке не стоят!
  • Рассчитайте ваш наихудший расклад по продаже. Не стоит стоять долго на рынке. Вы никогда не знаете, в какой момент рынок может пойти наперекор всем возможным сценариям. Не жадничайте, ваши нервы и здоровье бесценны! Если нашелся более или менее серьезный покупатель – не упускайте эту замечательную возможность!

Звоните, если у вас возникли вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,200 в месяц.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.
  • Рент. 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800.
  • Рент 1+1 BDRM просторная квартира на Bayview Ave/HWY 7 c двумя полными ванными комнатами! – $2,000 в месяц.
  • Купят freehold semi-detached или townhouse в Oakville, Burlington до $730,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

FTHBI – новая государственная программа для покупающих недвижимость впервые

Газеты пестрят заголовками: “First time buyers могут сэкономить $286 долларов в месяц на mortgage платежах, используя новую федеральную программу!”, “Федеральный бюджет предлагает покупающим жилье впервые льготы по ипотечным кредитам на 1.25 миллиарда долларов”, “Правительство Канады протягивает руку помощи покупающим жилье впервые!”.

Новая государственная программа (First Time Home Buyer Incentive – FTHBI) начала работать со 2 сентября и подробно описывается на правительственном портале “National Housing Strategy” www.placetocallhome.ca.

Эта программа рассчитана на предоставление финансовой помощи людям, покупающим впервые, прошедшим квалификационный отбор, с тем, чтобы уменьшить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Предлагается долевое участие государства во владении недвижимостью в размере 5% для жилья, покупаемого на вторичном рынке, или 10% для нового, только что построенного жилья, при условии, что сумма mortgage будет застрахована через Canada Guaranty, CMHC или Genworth. Первый mortgage должен быть больше 80%, и к нему добавляется сумма mortgage loan insurance premium.

Кто может воспользоваться предлагаемыми преимуществами:

  •  покупатели (или хотя бы один из партнеров), никогда не владевшие собственным жильем;
  •  люди, только что прошедшие через разрыв брачных или гражданских отношений;
  •  люди, последние 4 года не проживавшие в своем доме, либо в недвижимости, принадлежавшей партнеру;
  • те, кто покупает недвижимость для собственного проживания, а не для инвестирования;
  • как минимум у покупателей должны быть свои собственные накопления в размере 5% от стоимости жилья.

План разрабатывался для людей со средним достатком. Общий семейный доход партнеров не должен превышать $120,000 в год. Причем, доход должен быть проверяемым.

Цены на жилье выросли за последние пять лет в Канаде среднем на 40%, в основном за счет Торонто и Ванкувера. Предполагается, что более 100,000 покупателей сумеют воспользоваться государственной помощью. Скептики считают немного по-другому. Как раз именно в Торонто и Ванкувере со средней ценой на недвижимость $806,755 и $967,314 соответственно, инициативы не очень применимы, ведь сумма займа не должна превышать сумму годового семейного бюджета более чем в 4 раза. Несложная математика подсказывает, что сумма mortgage не должна быть более $480,000 при семейном бюджете $120,000. Максимально возможная цена покупаемой недвижимости для тех, кто планирует воспользоваться этой программой, не превышает $505,000.

По данным компании Zoocasa, только 16 из 25 рассмотренных районов смогут воспользоваться этой программой. Со средней ценой недвижимости в уже упомянутых Ванкувере, Торонто, а также Fraser Valley ($717,301), Victoria ($652,655), Hamilton-Burlington ($600,577), Kitchener-Waterloo ($520,750), вряд ли программа реально сможет помочь людям, покупающим впервые. Для сравнения приводятся данные по средним ценам других районов: Niagara Region ($452,654); Ottawa ($443,025); Calgary ($439,577); Montreal CMA ($408,378); London and St. Thomas ($405,551); Edmonton ($370,310); Windsor-Essex ($335,253); Saskatoon ($328,806); Halifax-Dartmouth ($309,101); Winnipeg ($304,605); Regina ($295,979); Quebec CMA ($280,580); Sudbury ($270,081); Gatineau CMA ($265,637); Sherbrooke CMA ($247,998); Thunder Bay ($245,045); Trois Rivieres CMA ($190,689); Saint John ($188,973); Saquenay CMA ($183,203). При этом средняя цена недвижимости по Канаде составляет $498,943.

С другой стороны,”first-time ” покупатели могут воспользоваться государственной помощью и в Торонто, если мы говорим о приобретении квартиры. По данным компании Zoocasa, несколько районов Торонто по параметру средней цены на квартиры все еще подходят под критерии FTHBI программы:

E10 – West Hill, Centennial Scarborough ($352,389); E11 – Malvern, Rouge ($362,037); W05 – Black Creek, York University Heights ($373,932); W09 – Willowridge-Martingrove-Richview; W10 – Rexdale-Kipling, West Humber-Clarieville ($388,935); E04 – Dorset Park, Kennedy Park; E07 – Milliken, Agincourt North ($423,726); E08 – Scarborough Village, Guildwood ($430,104), E05 – Steeles L’Amoreaux, Tam O’Shanter-Sulilvan ($437,213); E09 – Morningside, Woburn, Bendale ($438,615); E03 – East York,Danforth Village ($449,750); W04 – Yorkdale-Glen Park, Weston ($454,470); C06 – Bathurst Manor, Clanton Park ($497,967).

FTHBI заем регистрируется на “title” по принципу второго mortgage, что впоследствии значительно сокращает возможности получения выгод от других существующих финансовых продуктов на рынке. Например, маловероятно будет получить “Home Equity Line of Credit”.

Если же вы захотите продать вашу собственность, то 5% (или 10%) стоимости недвижимости должна быть отдана государству. Если стоимость недвижимости выросла, то может случиться, что отдавать придется сумму гораздо большую. Справедливости ради нужно отметить, что, если рынок пошел на спад, то и отдаваемая сумма снизится соответственно.

Беспроцентный заем дается только на 25 лет, но можно выплатить его в любой момент без штрафных санкций. В этом случае оценка государственной доли происходит по принципу “fair market value”.

Еще остается масса вопросов по этой программе. Сейчас принимаются заявки на рассмотрение кандидатур покупателей с закрытием сделки не ранее ноября 2019 года. Если это ваш случай – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,500 в месяц.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.
  • Coming soon! 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788