Жанна Томсон, брокер

“Bidding Wars” – новая реальность

По последним статистическим данным Toronto Regional Real Estate Board от 2 ноября 2021 года, ситуация на рынке недвижимости кардинально никак не меняется. Количество желающих продать свою недвижимость в октябре 2021 года снизилось на одну треть по сравнению с октябрьскими показателями предыдущего года. Двузначные темпы роста цен не только на недвижимость сегмента “freehold”, но и кондоминиумов уже перестают удивлять и воспринимаются как новая норма.

В связи с таким положением на рынке еще и еще раз хотелось бы остановиться на основных правилах подачи оферов на покупку недвижимости в условиях конкуренции. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения оферов – знайте, цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как “pre-emptive” offer – это то предложение, с которым приходит покупатель еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавцов настолько, что они боятся его потерять. Агент продавцов должен проинформировать всех агентов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые будут, то стороны имеют дело с ситуацией так называемой “bidding war” («войны предлагаемых цен») только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

  1. Прежде чем участвовать, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, где вы хотите покупать, тенденции рынка, а еще лучше некоторое время понаблюдать за ним. Посмотрите на предлагаемую недвижимость и сравните сами, за сколько она выставляется и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы ее должны определить сами для себя и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает анализ ситуации с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам. К сожалению, сейчас добавляют не десятками тысяч, а порой и сотнями.
  2. Ваши шансы на покупку увеличатся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Ваша задача – обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы убираете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи mortgage является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно, чтобы план “B” был бы проработан заранее.
  3. Ваш агент должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно повышаются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи – все это расположит продавцов к вам.

Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов, только потому что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строителям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный агент всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливыми обладателями полюбившихся вам дома или квартиры многократно возрастают.

Успехом сделки в аукционной ситуации послужит ее серьезная оценка. Вы не можете относиться к ситуации с позиции маленького ребенка. Сегодня я хочу дом, бумага все стерпит, ввяжемся, а потом посмотрим! А такие мысли у потенциальных покупателей возникают. Имейте в виду, отказ от закрытия сделки – это не только возможная потеря существенной суммы депозита, скорее всего, но и долговременные судебные тяжбы с совершенно непредсказуемым исходом.

Несколько дней назад на канале CIBC News показали интервью с адвокатом из Оттавы Эрин Дюрант. Она посетовала на необычайный рост количества разочарованных клиентов – покупателей недвижимости с оферами, не отягощенными никакими условиями, столкнувшихся с проблемами уже после закрытия сделки: плесень в доме, разваливающийся фундамент, текущая крыша –только часть претензий этих бедолаг. Таких претензий, которые, конечно, приведут к судебным разбирательствам, могло бы и не быть. Поэтому обязательно взвесьте все аргументы, прежде чем сделать окончательное решение!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Доступное жилье: новые идеи

На минувшей неделе новая компания “Key”, которую поддерживает Стефен Полоз, бывший управляющий Национального Банка Канады, выступила с еще одной идеей, как сделать жилье более доступным. Цель этой компании с многообещающим названием “KEY” – помощь в построении своего собственного капитала людям, не имеющим возможностей ожидать десятилетиями случая купить собственное жилье средствами традиционных ипотечных кредитов. Собственная доля участника в инвестиционном проекте предполагается не меньше 2.5% стоимости самого проекта. Именно это позволит долевому участнику накопить собственные средства на покупку своей недвижимости впоследствии. Проект рассчитан на молодых специалистов, рабочих, людей, вынужденных фактически всю жизнь арендовать жилье без всякой надежды хоть как-то скопить начальный капитал для получения ипотеки. Мечта хоть когда-нибудь приобрести собственное жилье становится все более призрачной и практически неосуществимой.

Роб Ричардс, исполнительный директор “Key”, является генеральным партнером фирмы “Plaza Ventures”. Его соратник Даниэль Дюбуа – бывший управляющий Airbnb. Идея о создании венчурного капитала возникла у них еще в 2018 году, когда они подсчитали, что молодому специалисту, чтобы собрать 20% денег на начальный взнос для покупки недвижимости, потребуется в среднем 21 год. На сегодняшний день время подготовки к покупке превысило уже 30 лет. Ведь стоимость среднего канадского дома взлетела до $716,585 в прошлом месяце. А уж по Торонто и совсем страшно говорить, средняя цена намного превзошла $1,000,000.

Ричардс и Дюбуа утверждают, что наличие модели “Key” по определению привлекательности недвижимости для инвесторов позволит легко раскручивать инвестиционные проекты. Кроме этого, с теми, кто пожелает жить в таких проектах, будет заключаться контракт как с совладельцами недвижимости наряду с инвесторами и владельцами капитала. Для проживания потребуется вложить 2.5% стоимости жилья плюс ежемесячные расходы. В качестве примера приводится вклад в односпальную квартиру с одной ванной на 400 Adelaide St. East – $13,425. Стоимость квартиры $537,000. Ежемесячные платежи составляют $1,911.01. Управлением жилого фонда занимается профессиональная компания. Если квартира покупалась потенциальным собственником, она может быть оформлена на него уже через 3 года посредством получения ипотеки. В случае если резидент решил выехать, он дает уведомление и получает обратно свой вклад плюс набежавшие проценты. Интересно, что разработчики программы “Key” делают свои заключения о векторе направления рынка недвижимости, базируясь на современных темпах его роста. Предполагаемый рост стоимости недвижимости оценивается в 30% на ближайшие 5 лет. Но не только канадский рынок интересует разработчиков “Key” – в скором будущем планируется участие в прибыльных проектах по всему миру.

Звучит все, конечно, замечательно. Но скептики отмечают, что идея сама по себе не нова. Инвесторские группы давно уже завоевали свою нишу на рынке. Кто-то более успешен, чьи-то проекты закрываются через достаточно быстрое время. Идея делать деньги чужими деньгами стара, как мир. Естественно, нужно регулярно выплачивать зарплату персоналу, немалые средства списываются на менеджмент, рекламную компанию и т.д. К моменту подведения итогов, увы, хорошо бы не лишиться вложенного капитала. Опять-таки, кто может гарантировать бурный рост недвижимости на пятилетку? Дай бог удачи компании и, конечно, инвесторам в нее.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости к концу 2021 года

В понедельник 15 ноября на вебинаре, проводившемся для риэлторов Торонто вместе со строительной компанией Lanterra, выступил заместитель главного экономиста банка CIBC Бенжамин Тал. Несмотря на достаточно грустную ситуацию в канадской экономике, рост безработицы, неминуемость продолжающихся банкротств, особенно малых компаний, безусловно, существует надежда на плавный выход из такой сложной сложившейся ситуации. Бенжамин Тал утверждает, что свет в конце туннеля уже показался. Кампания по всеобщей вакцинации, по его мнению, позволит вернуться к нормальной жизни уже скоро. И тот факт, что закрываются малые бизнесы, может оказаться и положительным, ведь открыть ресторан или промышленное предприятие – это разные по сложности вещи. Конечно, будет легче реанимировать торговую точку, чем большое предприятие. Начало выхода из кризиса планируется уже в конце 2021 года. Что касается рынка недвижимости, он по-прежнему очень активен, и, по мнению экспертов, многие миллионы долларов наличности у населения и отсутствие достаточных предложений на рынке, приводят к стабильному росту цен на жилье. Так, рост цен на отдельные дома в Торонто в октябре 2021 года составил 4% за месяц и 18.5% по сравнению с ценами октября 2020 года. Средняя цена за отдельный дом Торонто уже превышает $1,200,000. Подсчитано, что копить деньги на начальный взнос при существующих зарплатах и имеющейся структуре рынка покупающим впервые придется 26 – 28 лет. Именно из-за этой ситуации все больший процент молодежи рассчитывает при покупке недвижимости на помощь родителей или наследство.

Проблема обеспечения населения «доступным» жильем, к сожалению, решается с перекосами. Городская бюрократия пытается решить проблемы неимущей части населения за счет внедрения инклюзивного зонирования, когда строительным компаниям предписывается часть будущих зданий выделять под доступное жилье по льготным ценам, при этом они теряют свои прибыли. Именно из-за этого в предоставляемых на утверждение планах столько неувязок и недоработок.

Новые тенденции пришли в нашу жизнь с пандемией. Кто бы мог подумать, что недвижимость в Ошаве подорожает на 48%, в Броксе – на 46%, в Джорджине – на 46%, в Каледоне – на 36%? Причем, цены в приличном отдалении от Торонто уже приближаются к ценам самого Торонто. Цены в Гамильтоне уже сравнялись с ценами в Большом Торонто. Последняя статья в газете “Toronto Star” – взрыв цен на недвижимость в Брамптоне! Средняя цена продаваемой в городе недвижимости достигла уже $1,085,714. Цены на отдельно стоящие дома выросли в среднем до $1,300,000. Не так далеко уж Брамптон находится от Торонто. Индустриальный город, при желании нет проблем найти работу.

Хорошие новости пришли из Центрального банка Канады, который пока не собирается повышать базовую процентную ставку. Не планируется повышение из-за гуляющего по-прежнему вируса, из-за нарушения снабженческой продуктовой цепочки и повышения цен на энергоносители. Из-за низких процентных ставок ажиотаж на рынке недвижимости будет по-прежнему продолжаться. Готовьтесь к новым рекордам!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Stigmatized properties – что это значит?

В качестве недавнего примера можно привести покупку дома в Cottage City, недалеко от Washington, DC. Покупатели были счастливы получить недвижимость за цену ниже запрашиваемой. Но каково же было их удивление, когда вскоре после покупки выяснилось, что именно этот дом послужил декорациями к фильму “The Exorcist”. Герой фильма, которому 14 лет, поселился именно в этом доме в конце 1949 года. В доме без перерыва происходят страсти-мордасти. По ночам кто-то в нем скребется и воет, постоянно что-то откуда-то течет… Мебель двигается, и вещи перелетают с места на место. Странные вещи прекратились только после изгнания злых духов. По мотивам этой странной истории и был снят в 1973 году фильм “The Exorcist”, который сейчас считается классикой жанра фильмов ужасов. Выпуск новой трилогии запланирован на 2023 год. Удивлению новых хозяев не было предела. Но в данном случае все сошлось как нельзя лучше – домом новые хозяева довольны, плюс, появится возможность на нем заработать, ну и, в общем-то, пока все тихо! Не всегда, однако, все заканчивается мирно.

В сегодняшнее время абсолютной доступности информации продавцам недвижимости следует знать о том, что, чем большими данными обладает покупатель до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент заключения сделки или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, она должна быть озвучена и решена, либо определена «цена вопроса». Основными дефектами, о которых должен быть осведомлен покупатель, являются:

– легальные проблемы с документами,

– физические дефекты недвижимости,

– психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной в случае, если бы вы выступали бы в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже те, кто выиграл судебные тяжбы, предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

О каких дефектах мы ведем речь?

Юридические дефекты. Ни один покупатель не хотел бы ввязываться в судебные тяжбы после закрытия сделки. Это может быть соседский забор, стоящий не на официальных линиях участка. Easements – территория с возможностью правообладания не только покупателем, но и кем-нибудь еще (соседями, муниципалитетом, хозяйственными службами). А это значит, что будет не так просто построить, например, бассейн на этой территории. Соседский гараж «нагло» и явно заезжает на вашу территорию. Если будет доказано, что все эти факты обнаружены после завершения сделки, и покупатель был не осведомлен о них, в большинстве случаев покупатель имеет хорошие шансы выиграть суд и расторгнуть договор о покупке этой недвижимости. Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка с проекцией всех построек на нем и со всеми размерами участка. Желательно заранее получить мнение юриста, который специализируется в области недвижимости, по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Есть такой документ”Seller Property Information Statement”, который вам может предложить подписать ваш риэлтор, это вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывается продавцами и отправляется покупателям еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если вопрос о том, были ли протечки крыши или подвала, вы, как на голубом глазу, отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то вот тогда начнутся реальные ваши проблемы. В некоторых провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме того, на возникающие вопросы у риэлтора покупателя, риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать сделать инспекцию недвижимости, и в зависимости от ее итогов сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить или за это заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена. В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому в наше время “bidding wars” – если вы ожидаете в назначенный день ситуацию получения нескольких предложений о покупке, не поленитесь заказать предварительную инспекцию. Рапорт по инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. Убивается несколько зайцев одновременно. Во-первых, вы обнаруживаете дефекты заранее и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них. Во-вторых, у покупателей снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, который может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей, потребует, как минимум, в десять раз больше затрат.

Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется информировать об этом покупателей тоже. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие проблем в ближайшем будущем.

Психологические дефекты (stigmatized properties), как например, суицид, убийство, выращивание марихуаны, должны быть разглашены покупателю. Причем, законы и правила немного разнятся в разных провинциях. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья фактах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В одной квартире – одна семья

Буквально несколько дней назад на полосы центральных изданий опять была вынесена тема о зонировании помещений кондоминиумов. Имеется в виду случай, произошедший с двоюродными сестрами, поселившимися вместе в квартире одного из кондоминиумов даунтауна. Девушек обвинили в нарушении правил проживания в кондоминиуме, где в каждой квартире не может проживать больше одной семьи. Вариант «расширенной семьи» не рассматривается. Мама и папа у девочек не одни и те же, поэтому нарушение – налицо! Именно такое объяснение было выставлено в лобби кондоминиума, что подвергло некоторых его жителей в шок. Понятно, что правила придумываются людьми, и добрыми намерениями выстилается дорога в ад. Изначально проживание только одной семьи предполагало некоторое ограничение на возможности владельцев квартир поселить целую кучу разношерстного народа по разным углам квартиры и устраивать ночлежку в престижном здании.

Сейчас отчасти проблема и необходимость ее решения назрели, ведь понятие семьи как таковой претерпело кардинальное изменение. Вот вам другой пример – кондоминиум в даунтауне “The Century Plaza”. Пара молодых людей позиционировала себя как семья, проживали вместе и вели вместе общее хозяйство. С начала 2020 года в квартире проживал один человек, а уже через год туда же въехал и его партнер. Никто и не предполагал, что из элементарной бюрократической процедуры регистрации нового жильца разразится такой скандал с привлечением хозяев квартиры, менеджмента и адвокатов, которые занимаются именно вопросами проживания в кондоминиумах. Претензия была той же самой: регистрируйте свой брак в муниципалитете или выезжайте из кондоминиума, так как такой союз не подходит под существующие критерии определения семьи.

Определение семьи, в соответствии с Metropоlitan Toronto Standard Condominium Corporation No 972, звучит как социальный союз родителей и их детей (родных или усыновленных), включающих и других родственников, в случае совместного проживания. В наше совсем не простое время, согласитесь, не так уж и легко оперировать новыми вариациями объединения людей, совместно проживающих под одной крышей.

В Комиссию по правам человека было подано заявление от Паолы Бутис. Как хозяйка квартиры, она была поставлена существующими правилами ее кондоминиума фактически в позицию, когда она вынуждена отказывать потенциальным жильцам по причине неполного соответствия их союза определениям семьи, как хотел бы видеть это менеджмент. То есть ее действия были типичной дискриминацией. Так, например, она вынуждена была отказать двум мамам, воспитывающим своих ребятишек самостоятельно и желающим проживать вместе. В ее трехспальной квартире все бы прекрасно поместились!

Некоторые суды согласились с уставами кондоминиумов и в соответствии с буквой закона решали вопросы вполне прямолинейно. Но Кодекс прав человека в Онтарио содержит запрет на дискриминацию человека по его семейному статусу. Ministry of Government and Consumer Affairs об этом заявило, но противоречие так и не было устранено в законодательном порядке. В качестве компромисса предлагаются решения о предоставлении семейного статуса всем, кто этого пожелает и подпишет декларацию письменно.

Отчасти решение подобного вопроса находится в ведении самих корпораций кондоминиумов. Корпорации – отдельные юридические единицы и из-за современных несоответствий существующим правилам вполне могут провести всеобщее собрание. Понятно, для чего принимались подобные формулировки ранее. В кондоминиуме должен быть порядок и никакой самодеятельности с организацией ночлежек и общежитий быть не должно. Но времена изменились, семья может быть разной, идея совместного проживания из-за невозможности платить за все и за крышу над головой становится все более популярной. Уходят годы на изучение и решение вопросов. Так, Паола Бутис ждет какого-то результата уже год. Но в связи с ковидными временами можно ждать еще и 2, и 3 года. Поэтому, дабы не попасть впросак, являетесь ли вы съемщиком или владельцем квартиры, прежде чем заключать договор, подумайте о дополнительных формулировках своей защиты в вашем Договоре об аренде в свете вопроса о проживании лишь только единственной семьи в вашей квартире.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Комиссионные риэлтору в договоре о продаже

Когда продавцы недвижимости подписывают договор с риэлтором, знайте, что, хотя риэлтор и ставит свою подпись, на самом деле документ оговаривает отношения между владельцами недвижимости, выставляемой на продажу, и агентством, которое представляет ваш риэлтор. Кстати, если вдруг вы окажетесь недовольны сервисом, который вам предоставляется, вы всегда можете обратиться к компании Broker of Record с просьбой, чтобы одного риэлтора вам заменили другим.

Во втором пункте контракта о продаже оговаривается как общая сумма комиссионных двум агентствам (продающему и покупающему), так и отдельно покупающему Co-operating Brokerage, во избежание каких-либо разночтений. Именно последняя цифра будет указана на листинге в системе MLS.

Сумма комиссионных зависит от того, за какие проценты соглашается работать ваш риэлтор, и какими процентами принято делиться с агентами покупающей стороны в районе, где вы проживаете.

Цены на недвижимость значительно выросли за последние 10 – 15 – 20 лет. Казалось бы, с какой стати продавцы должны платить почти двойную цену за одну и ту же работу? Но не забывайте спрашивать у вашего риэлтора, какие услуги он будет вам предоставлять. Например, работа дизайнеров, которые подготавливают ваш дом к продаже, делая более привлекательным его интерьер, может быть оплачена вашим агентом, то есть, включена в стоимость его комиссионных. Это приличная сумма, если речь идет об оформлении всего дома.

Может быть оговорена опция оплаты услуг адвоката за закрытие сделки, проведение инспекции недвижимости. Узнайте хотя бы приблизительные расценки на все эти услуги, ведь можно их вычленить отдельно и оговаривать «чистый» риэлторский процент. Сегодня есть районы, например, Guelph, Cambridge, Kitchener, где риэлтор покупающей стороны не удивится предлагаемым 2% за свои услуги. Почему? Да потому, что с ценами до $1,000,000 и наличием 15 – 20 желающих купить такую недвижимость, агенту покупателя после нескольких утерянных возможностей уже не так важно получить на $5,000 меньше заработка. Тем более что клиенты тоже устают от пустой траты времени, а цены стремительно растут день ото дня… Могут ведь и окончательно разочароваться в своем риэлторе, раз не получается купить понравившийся объект, и после всех поездок риэлтор остается ни с чем.

Не забывайте, что на сумму агентских комиссионных всегда начисляется налог HST, что на сегодня составляет 13%. Никакие разговоры о том, что вы заплатите наличными и сэкономите приличную сумму на налогах, вести нет смысла. Не вводите в искушение человека и не выставляйте себя в неприглядном виде. Права всех сторон сделки оговариваются и защищены законом.

Договариваясь о комиссионных, уточните детали сделки/сделок. Ведь, продав одно жилье, вы можете быть настроены на покупку следующей недвижимости. Уверена – вам обязательно пойдут навстречу. Обязательно в письменном виде оговорите опцию снижения общих комиссионных в случае, если ваш риэлтор привел своего покупателя.

Обязательно учтите, а еще лучше, оговорите письменно вариант продажи, когда происходит не только продажа, но и покупка после нее.

Знайте, что в стандартном договоре о выставлении недвижимости на продажу оговорена опция проплаты комиссионных, даже если закрытие сделки не состоялось. В Listing Agreement черным по белому указаны проценты, которые обязан заплатить продавец, если им был получен “valid offer” во время действия листинга, на условиях, описанных в документе Listing Agreement. Если продавцы принимают предложение о покупке, но по каким-то причинам сделка не закрывается по вине покупателя, то продавцы не отвечают за сделку, соответственно, и комиссионные не будут заплачены. Это уже рассматривал Supreme Court of Canada, и принял именно такую трактовку. Но если сделка не закрывается по вине продавца, например, не нашли подходящего жилья для переезда, продавцы обязаны выплатить комиссионные.

Кстати, в условиях супергорячего рынка, когда большинство листингов выходит на рынок с заниженной ценой, чисто теоретически возможно судебное разбирательство, и претензии риэлторов будут рассмотрены в судебном порядке. Если без всяких претензий на условиях продавца подается предложение о покупке на полную запрашиваемую сумму, у продавцов не может быть никаких обид. Что хотели, то и получили. И неважно, что в глубине души хотели на $100,000, а то и $200,000 больше. Работа агентов выполнена, платите вознаграждение. Поэтому всегда будьте внимательны, подписывая документы! Имейте в виду, что даже стандартный вариант договора может быть модифицирован в вашу пользу по вашему желанию.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Аренда жилья в Торонто – что нового?

Некоторые арендаторы в Онтарио уже начали получать уведомления о повышении арендной ежемесячной платы, начиная с 1 января 2022 года. Разрешенный провинцией процент повышения аренды для жильцов, проживших 12 месяцев и более, в следующем году составляет 1.2%. Эта возможность появилась по истечении целого года замораживания арендной платы из-за пандемии. Причем, величина платежей для владельцев недвижимости, естественно, росла, но переложить хотя бы часть их на плечи жильцов не представлялось возможным. Специалисты полагают, что повышение арендной платы произойдет у большинства жильцов, что понятно с точки зрения владельцев недвижимости, но ведь и ситуация с квартиросъемщиками во время пандемии не сильно радужная. Люди потеряли бизнесы и работу, часы работы тоже сократились, существующие ковидные ограничения тоже не способствуют росту экономики, а, скорее наоборот. Люди вынуждены соглашаться на частичную занятость, чтобы свести концы с концами.

По данным Canada Mortgage and Housing Corporation, на сентябрь прошлого года у 11% жильцов в Торонто были задолженности по квартирной плате. Размер общей задолженности составлял $55 миллионов. Собственно, именно поэтому был заморожен даже минимальный рост арендных платежей в 2021 году. Кто-то смог договориться со своими лэндлордами о снижении платежей или отсроченной возможности их выплаты. В случае, если хозяин недвижимости сделал внушительные вложения в нее, например, установил центральный кондиционер, получил разрешение на дополнительную парковку и т. д., он может обратиться в Landlord and Tenant Board за получением разрешения повысить арендную плату на процент больше, чем официально установленный. Кроме того, аренда на целую категорию жилья, сданного в эксплуатацию после 15 ноября 2018 года, не подлежит никакому контролю.

Хоть немного система Landlords & Tenants поворачивается в сторону хозяев жилья. Дело в том, что перекосы ее в сторону арендаторов чересчур несправедливы. Например, если въехавшие в кондоминиум жильцы не соблюдают никакие правила, у кондо корпорации есть хороший рычаг – предъявление претензий хозяевам жилья. Пишется письмо от адвоката, а это уже сумма в $800, не меньше, сообщающее о безобразном поведении проживающих квартиросъемщиков и просьбой немедленно предпринять меры. На ровном месте – хозяин квартиры уже должен.

Если жилец не реагирует на просьбы(!) своего лэндлорда, посылаются и последующие письма, уже дополнительно с требованием оплатить расходы корпорации на адвоката. Если хозяин не оплачивает выставленный счет – задолженность документально регистрируется на “Title”, а это еще плюс немалые расходы. В итоге хозяин жилья вынужден будет их заплатить, но процесс выселения может занять приличное время, так как миновать Landlord and Tenant Tribunal вряд ли удастся.

В конце августа этого года была поставлена точка в деле владельца жилья против съемщика, который заехал в односпальную квартиру в самом центре даунтауна Торонто 1 мая 2021 года. Уже в июне мужчина начал вести себя неподобающим образом. Угрожал консьержу ножом; непристойно вел себя, демонстрируя свои гениталии; портил двери; не впускал и не выпускал резидентов кондоминиума, блокируя входные двери; в квартире шла торговля наркотиками; было выбито окно и вещи выкидывались и разлетались по нижним балконам здания. В общем, тот еще подарочек. Дважды он был арестован за нарушение правил проживания в кондоминиуме. В июне хозяйка квартиры подала заявление о выселении своего жильца в Landlord and Tenant Board, причем, немедленно, в чем ей было отказано. Уже в августе на жильца и хозяйку квартиры подает в суд сама корпорация кондоминиума. Жилец обвинялся в сексуальных домогательствах, в насилии, причинении имущественного ущерба кондоминиуму. Такое поведение не должно было продолжаться. Нарушалось основное правило безопасного проживания в кондоминиуме (Параграф 117 в Condominium Act от 1998 года). Хозяйка квартиры целиком и полностью сотрудничала с представителями кондоминиума. Ответчик-жилец даже и не подумал появиться на заседании суда. Расходы, которые уже понесла хозяйка квартиры, достигли $10,000. И это еще ничто по сравнению с $86,000 долларов, которые должны были проплатить хозяева другой квартиры из-за выигранного дела кондоминиума против съемщиков.

Хорошей новостью для хозяев таких горе-съемщиков является новый закон, вступаюший в силу с 1 января 2022 года. По новым правилам в Condominium Act вносятся новые полномочия для Condominium Authority Tribunal. Процессы рассмотрения заявлений не будут занимать столько много времени и станут не такими затратными. Против жильцов, делающих жизнь соседей невыносимой, портящих имущество, нарушающих права на спокойное проживание остальных жителей дома, занимающихся нелегальными видами деятельности, будут приниматься немедленные меры вплоть до выселения. Это будет большим шагом поддержки владельцев жилья, которые уже отчаялись найти где-нибудь хоть какую-то помощь.

Будьте осмотрительны, когда вы собираетесь сдать свою недвижимость. Иногда и искать долго ничего не надо, все и так близко лежит к поверхности. Даже если ваше жилье долго стоит на рынке, а в приведенном случае это было 40 дней, не попадайтесь негодяям на удочку – проверяйте и перепроверяйте документы ваших жильцов. Кто-то специально выискивает жилье, «застрявшее» на рынке, чтобы найти более сговорчивых хозяев.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ваша собственная парковка – все ли с ней в порядке?

При покупке дома обычно учитывается вместимость гаража, а также количество машин, которое можно припарковать на площадке перед домом или за ним. Количество парковочных мест нельзя недооценивать. Кстати, недавно в риэлторской системе во избежание различных толкований появился новый параметр – общее количество парковочных мест. Раньше покупатели должны были суммировать количество машин, загоняемых в гараж и отдельно припаркованных на площадке перед домом.

Канадская действительность предполагает наличие автомобиля у каждого взрослого в семье, и по мере взросления детей чрезвычайно актуальной становится проблема дополнительной парковки. Кроме этого, популярность в Америке и Канаде мощных траков, джипов и других крупных средств передвижения очень часто приводит к необходимости расширения парковочных площадок. Нередко выкладывают интерлоком – камнями и плитами – полосу, на которой можно запарковать еще одну, а то и более машин. Что нужно учитывать перед тем, как начинать подобные работы?

Недавно в прессе обсуждался случай, когда прошлой осенью покупательница приобрела дом в Торонто за цену выше запрашиваемой, что уже не редкость в наши дни. Дом был построен около 100 лет назад с собственным подъездом к нему. В риэлторской системе дом позиционировался как недвижимость с тремя парковочными местами: одно – непосредственно перед домом, одно – на проездной части между двумя домами, территория которой принадлежала владельцам этого дома, и, наконец, еще одно дополнительное на территории фронтальной части парковки, но перекрывающее выезд из нее.

Перед закрытием сделки адвокат покупающей стороны сделал запрос – work order clearance letter – в муниципалитет Торонто на предмет отсутствия каких-либо зарегистрированных нарушений со стороны продавцов недвижимости. Но после закрытия сделки новая хозяйка обратилась в муниципалитет за разрешением перевести на ее имя лицензию, позволяющую ей парковать машину на фронтальной части парковки. Вот тут-то и выяснилось, что два парковочных места у городских властей никаких возражений не вызывают, а одно дополнительное является нелегальным и парковаться там запрещено. Причем, чтобы по закону получить разрешение на дополнительную парковку, нужно ее заблокировать до получения разрешения бетонными плитами высотой 2 фута.

Новая хозяйка предположила, что кто-то из ее соседей написал жалобу. В ходе разбирательства выяснилось, что предыдущие хозяева были уведомлены еще в 2008 году о невозможности использования третьего места под парковку. Но в листинге эта информация была скрыта, и покупателей об этом не уведомили. Естественно, покупательница, недовольная вскрывшимся обманом, заявила, что она не заплатила бы такую цену за дом только с двумя парковочными местами. Покупательница заявила агенту и его брокерской компании, что была обманута, поверив предоставленной агентом информации, и требует компенсации. Страховая компания, покрывающая неустойки от совершенных риэлторами ошибок, отказалась возместить покупательнице ущерб. Была направлена жалоба на агента в RECO – вышестоящую организацию, лицензирующую риэлторов и следящую за надлежащим выполнением агентами их профессиональных обязанностей. Но спасительным в этой ситуации явилось наличие заключенного страхового полиса – Title Insurance. Страховая компания согласилась не только оплатить счета, выставленные муниципалитетом за установку бетонных блокаторов, но и на возмещения потерпевшей покупательнице ущерба, связанного с сокращением количества парковочных мест с трех до двух.

На муниципальном сайте города Торонто – toronto.ca – существует огромный список адресов на 417 страницах, указывающих на наличие лицензии “off-street” паркинга. Особенно важно, что лицензирование такой парковки не «привязывается» к конкретному адресу. Разрешение выдается конкретному индивидууму. Если дом меняет хозяев, то новому хозяину придется получать заново собственную лицензию у муниципалитета.

Случается, что хозяева домов расширяют парковочные площадки. В таком случае, прежде чем заниматься дорогостоящими вложениями, соберите всю необходимую информацию в вашем муниципалитете. Так, например, в Торонто не нужно получать разрешение на строительство или расширение парковочной площадки перед домом (building permit), но обязательно нужно проверить “by-laws” ограничения при зонировании в Zonning Department. Если ограничительные правила позволяют выполнить задуманное, следующий шаг – подача заявления на получение разрешения расширить парковку в Transportation Services и Right-of-Way Management .

Существует заблуждение, казалось бы, о более легком решении этого вопроса – укладке камей (interlock) на расширяемой полосе, что можно квалифицировать как улучшение вида вашего дома. Но как только инспектор, проезжая мимо, просто так или по чьему-то сигналу обнаружит, что на новом месте припаркована машина, у вас будут неприятности и дополнительные расходы по приведению парковочной площадки в то состояние, которое было до всяких «улучшений».

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несколько советов приобретающим недвижимость

Несмотря на то, что рынок недвижимости Торонто и особенно его окрестностей продолжает удивлять своими ценами, покупателей на рынке не становится меньше. Найти приемлемый (уже страшно даже подумать «выгодный») вариант становится все сложнее. Пока покупатели доезжают до потенциально возможной покупки, оказывается, что кто-то более удачливый уже приобрел выбранный дом или квартиру.

Как оптимизировать процесс покупки? В какой-то момент покупателям может показаться, что это вина их агента, из-за нерасторопности которого вы не можете «догнать» дом своей мечты. Ведь все понравившиеся вам варианты, скорее всего, могут понравиться и кому-то другому. Возникает идея: а что если работать с агентом продавца напрямую? Тогда из сделки исключается один риэлтор, на сумму его комиссионных может быть уменьшена цена покупаемого объекта! Бинго! Но не все знают, что в «Договоре о выставлении недвижимости на продажу» оговаривается общая сумма вознаграждения агента, в том числе, из общей суммы выделяется процент вознаграждения агенту покупателя. Независимо от того, пришел покупатель со своим риэлтором или же он представляет сам себя, сумма комиссионных уже оговорена. Если покупатели действуют без своего агента, возникает потенциальный конфликт интересов. Агент, выставляющий объект недвижимости на продажу, представляет интересы продавца. Его задачей является продажа недвижимости по максимальной цене. Покупатели не являются клиентами этого агента. Да, если по ходу переговоров возникают какие-то вопросы у покупателей, агент обязан отвечать правду. Но это только в том случае, если вопрос был задан. Это не задача агента – при таком сценарии выторговывать вам лучшую цену или давать советы. Не факт, что вам намекнут на нужные цифры в случае, если покупателей будет несколько. Вы остаетесь один на один в схватке с «акулами». Каждая сделка имеет свой собственный сценарий. Опытный агент, если вы наняли его для отстаивания ваших интересов, всегда докажет вам необходимость своего присутствия в сделке и проведет вас наикратчайшим путем к победе! Лицензированный агент обязан иметь страховой полис в случае непредвиденных сценариев, и вы точно знаете, что ваши интересы защищены лучшим образом.

На современном рынке самым правильным и выгодным вариантом, на мой взгляд, является тесное сотрудничество покупателей со своим агентом. Любой риэлтор и риэлторская компания, в которой он работает, «приписаны» к своей локальной организации риэлторов. Их 37 только в Онтарио. Например, Toronto Regional Real Estate Board, Brampton Real Estate Board, Mississauga Real Estate Board и т. д. Листинги, или объекты недвижимости выставляются агентствами под вывеской своей собственной организации, если только агент не позаботился об “interboard” его позиционирования, то есть, если риэлтор, принадлежащий Niagara Association of REALTORS, получает разрешение от клиентов на продажу дома в Торонто и загружает всю информацию в систему Ниагарской Ассоциации, эта недвижимость не появится на сайте TRREB, и, как следствие, риэлторы Торонто могут и не увидеть новый листинг.

Большой помощью риэлторам и покупателям в данном случае является сайт Канадской Ассоциации риэлторов – Canadian Real Estate Association (CREA). Любой профессиональный риэлтор, принадлежащий локальной ассоциации, является и членом CREA. Поэтому абсолютно вся информация о выставленных листингах по всей Канаде отражается на сайте Realtor.ca Если покупатели и их риэлтор работают в тесном сотрудничестве и просматривают всю появляющуюся информацию, это является залогом успешной сделки.

Сайт Realtor.ca предназначен для общего пользования. Но ваш риэлтор может получить полную брокерскую информацию, если обратится напрямую к продающему агенту или в его компанию в случае возникшего интереса. Вашей задачей является изучение рынка и абсолютно полное понимание, где, по какой цене вы готовы сделать свое приобретение. На это уходит обычно месяц. Вы в курсе того, что происходит на вашем сегменте рынка, если нужно, покупатели делают корректировку своих предпочтений. Вы абсолютно четко понимаете ваши финансовые сценарии. Вы знаете, какие цены были выставлены изначально и каковы были продажные цены. Вы уже встречались с mortgage специалистом. Скорее всего, вам уже несколько раз пришлось пережить проигрыш в аукционной ситуации. Вы понимаете, что меньше всего шансов на сегодняшнем рынке – у покупателей, рассчитывающих на реальное желание продавцов продать недвижимость за заявленную цену и опцию еще и поторговаться. Хотя и такие возможности встречаются.

Помните, что опыт профессионального риэлтора бесценен. Да, в последние несколько лет нашим клиентам предоставляется та информация, которая была закрытой ранее. Появились сайты, которые публикуют данные, но не в полном объеме: Zolo.ca, Properly.com, Zoocasa.com, Housesigma.com. Но эти наиболее часто используемые сайты были созданы для привлечения потенциальных клиентов. Какая-то информация там сознательно утаивается. Адрес объекта или квартиры может быть не совсем правильным. Непонятно, кто является агентом по продаже, и потенциальные покупатели ведут переговоры непонятно с кем, не подозревая, что агента им совершенно случайным образом назначил компьютер. Какая-то информация просто не появляется, если агент и его клиенты не желают делать информацию публичной.

Для того чтобы лучше узнать район, в который вы планируете переехать, воспользуйтесь услугами интернета. Есть социальные группы в Facebook, которые познакомят вас с перспективами развития своего района и теми проблемами, которые приходится решать его жителям.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Выборы прошли – проблемы остались

«Квартирный вопрос» настолько актуален в последние месяцы, что во время предвыборной компании каждая из партий разработала свои варианты решения жилищного кризиса. Заоблачные цены, скудное количество предложений о покупке, долгие сроки согласования строительных проектов сильно затрудняют покупку собственного жилья работающими молодыми людьми. И, если сначала хоть каким-то выходом казался отток молодежи в пригороды Торонто, то сегодня и эта опция отсутствует, поскольку цены уже сравнялись. Вот самые последние за две недели «дешевые» продажи:

* двухэтажный дом в Гамильтоне (20 x 100 футов участок, 3 спальни, построен более 100 лет назад) был продан 23 сентября в течение 2 дней за $501,000;

* одноэтажный дом в Китченере на участке 64 x 100 футов был продан 22 сентября за $640,000 за 5 дней;

* домик в Ошаве на участке 33 x 107 футов с двумя спальнями был продан 20 сентября за $485,000 тоже за 5 дней;

* в Бэрри самой «дешевой» была продажа двухэтажного дома с 3 спальнями на участке 39 x 109 футов за $700,000;

* в Торонто, дом с 2+1 спальнями на участке 20 x 120 футов оказался самой «недорогой сделкой», и был продан за $707,000 за 8 дней.

Все эти дома были проданы за цену выше изначально выставленной, превышение составило от 6 до 28%.

Вот что было обещано партией либералов в случае их победы.

Джастин Трюдо, лидер либеральной партии, пообещал:

  • построить, сохранить или отремонтировать 1.4 миллиона домов в последующие 4 года, с тем чтобы насытить рынок предложением;
  • в 2 раза увеличить налоговую скидку с $5,000 до $10,000 для людей, покупающих недвижимость в первый раз, а также спонсировать проекты “rent-to own”, зарезервировав на эти цели миллиард долларов;
  • создать сберегательный, не облагаемый налогами счет “First Home Saving Account” на сумму до $40,000 для лиц младше 40 лет;
  • снизить стоимости страхования ипотечных займов на 25% для людей, покупающих свою первую недвижимость;
  • разработать “Home Buyers’ Bill of Rights”, защищающий права покупателей в случае аукционных «войн», вплоть до криминального преследования тех, кто их будет нарушать;
  • ввести запрет на покупку недвижимости иностранцами на первые 2 года.

План либералов был подвергнут достаточно жесткой критике из-за того, что уже 4 года как должна была бы идти разрекламированная лидирующей партией жилищная реформа, о которой говорилось на прошлых выборах. Но цены как росли, так и растут, и жилье доступнее не стало. Цены выросли за пять лет в среднем на 50% по всей Канаде. Подвергается сомнению вообще возможность увеличения доступности жилья. Каким образом можно вернуть цены вспять? Кто от этого выиграет? А облегчая условия покупателям, приобретающим недвижимость впервые, можно привести рынок к началу нового витка роста цен. Низкие процентные ставки помогают покупателям, имеющим солидную собственную сумму, с которой приобретается жилье. Просто раньше эта сумма могла быть накоплена семьей из двух работающих взрослых за пять лет после окончания профессионального образования. Сегодня процесс накопления уже не догоняет растущие цены, и сама покупка ставится под вопрос.

Думаю, что без подъема экономики, создания новых рабочих мест и предоставления льготных условий бизнесам, без повышения зарплат ситуация кардинально поменяться не сможет. Обещания так и останутся предвыборными «конфетками».

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca