Жанна Томсон, брокер

НУМЕРОЛОГИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

В повседневной жизни мы не слишком обращаем внимание на предрассудки и относимся к ним с юмором. Однако распространенность и сила суеверий в разных культурах и их влияние на жизнь человека породили целые исследования на эту тему. Можно ни во что не верить, но не помешает знать, как «удачные» и «неудачные» числа оказывают воздействие на сделки с недвижимостью.

Есть даже специальные термины, обозначающие определенные страхи. Например, “paraskevidekatriaphobia” – боязнь пятницы, приходящейся на 13-е число. Можете себе представить, что по статистике от 17 до 21 миллиона американцев страдают этой фобией и не выходят из дома в этот день. По данным “Stress Management Center and Phobia Institute of North Carolina”, американская экономика теряет от $800 до $900 миллионов долларов в день за каждую пятницу, выпадающую на 13-е число.

По данным переписи Statistics Canada 2016, 43.9% жителей Торонто родным языком считают английский или французский. Все остальные жители нашего города говорят еще минимум на 140 языках. Из них наиболее распространенными являются мандарин, кантониз, тагалог и тамил.

Знание рынка в целом, демографические процессы и перспективы развития того или иного района позволят вам не ошибиться в выборе дома при покупке. Ведь впоследствии – при продаже – вас может ждать неприятное открытие, и сделка станет не такой удачной из-за того, что покупателя не устраивает номер дома.

Несчастливым считают число 13 в культуре Северной Америки. Поэтому вы не очень часто обнаруживаете 13-е этажи в зданиях, гостиницах; нет 13-х рядов в салонах самолетов.

Зато число 7 считается счастливым и приносящим удачу – вспомните игровые автоматы в Лас-Вегасе.

В китайской культуре 8 считается счастливым числом. Звучание этого числа слышится пожеланием удачи и везения. Бесконечность в написании восьмерки также указывает на постоянство фортуны. Две восьмерки еще лучше – двойная удача!

Произношение числа 6 на китайском звучит так же, как и слово «поток», усиливающий хорошую энергию. 9 обозначает постоянство.

Для китайской культуры абсолютно неприемлемым считается число 4, ведь произношение этого числа схоже со словом «смерть». Поэтому в азиатских небоскребах, как, впрочем, и новостройках Торонто, вы не найдете 4, 14, 24, 34, 40 и т. д. этажей. Так, поднимаясь на 50-й этаж здания, фактически вы окажетесь лишь на 36-м.

Если мы говорим о ценах в районах с китайскими продавцами, то очень часто последняя цифра запрашиваемой цены на недвижимость будет оканчиваться на 8, например, $558,888 вместо $560,000. Если вы собираетесь продавать дом в таком районе, старайтесь избегать четверок в написании запрашиваемой цены.

Число 9 не любят японцы, потому что оно звучит подобно японскому слову «пытка» или «страдание».

Некоторые итальянцы не хотят покупать дома с номером 17, потому что перестановка римской цифры XVII может создать слово «VIXI», что в переводе с латыни означает «моя жизнь окончена». Но к числу 13 итальянцы относятся очень приветливо, считая, что оно приносит удачу.

Другая фобия – 666: “Hexakosioihexekontahexaphobia” означает боязнь числа 666.

В Библии Иоанн Апостол называет 666 «числом зверя». Этот «зверь» часто интерпретируется как антихрист, поэтому число является признаком дьявола.

Говоря о хороших номерах, нельзя забыть число 18. По еврейским традициям оно символизирует жизнь!

Как один из вариантов определения везучести жилья является суммирование цифр номера дома. Например, № 553 может считаться неудачным, ведь 5+5+3 = 13, а если еще и дальше модифицировать: 1+3 =4 – уже совсем никуда не годится.

Определение Mастер-числа для дома очень распространено в индуизме.

Так, 1 принесет уверенность проживающим в таком доме. Все проходящие мимо обратят на него внимание. Люди, проживающие в нем, имеют высокие амбиции и отличные перспективы продвижения на работе. Основное значение единички – это энергия вечного движения. 1 обладает силой творить, развивать и управлять всеми вещами, относящимися к земной жизни.

Число 2 –это число гармонии и баланса, подразумевает комфорт и удобство, теплую атмосферу в доме. Значение двойки – сотрудничество, согласование и соединение.

Число 3 – число радости, счастья и творческого самовыражения. Несет удачу, здоровье и креативность. Очень гостеприимный дом.

Про четверку разговор уже был. Люди, проживающие в таком доме, должны честно и напряженно работать, чтобы добиться результатов. Является числом стабильности, благоразумия и надежности.

Пятерка – число перемен и риска и отсутствия ограничений. Хороша для людей, профессионально связанных с журналистикой, телевидением, путешествиями. Постоянное общение и движение.

Шестерка – число любви, заботы, сочувствия и понимания. В какой-то степени организует пространство. Сбалансированность и гармония отличают этот дом. Хорош для семей художников, учителей.

Семерка ассоциируется с магическими силами. Отлична для людей духовных, в то же самое время достаток приобретается тяжелым трудом.

Просто замечательно, если вам досталась восьмерка, которая представляет достижение материального успеха, высокого положения и силы. Ваше благосостояние увеличивается с неимоверной скоростью!

Девятка – высокопотенциальное число, обладающее энергией всех влившихся в нее предыдущих чисел. Очень хороша для гостеприимных людей и считается счастливым числом у индусов. 9 представляет процесс понимания истинной ценности жизни и человеческого опыта в их последующей связи с божественным.

9 – очень любят и в мусульманской культуре, как, впрочем, и 19.

Вы можете скептически относиться к нумерологии, но, зная психологию покупателя или продавца, выиграть уже проще. Было проведено исследование “Journal of Advertising Research”, которое определило пропорцию эмоциональных или субъективных факторов и объективных при принятии решения о покупке дома.

И эта пропорция 2:1! Вдумайтесь только, не “Location-Location-Location” с квадратными футами, а что-то совершенно другое мотивирует на покупку! И нумерология здесь играет далеко не последнюю роль!

Работайте с профессионалами!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000 с двумя парковочными местами
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

COMPLETION DATE – ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ?

Одним из пунктов договора купли-продажи недвижимости, прописанном на первой странице документа, является день закрытия сделки, или Completion Date:

  1. Completion Date: This Agreement shall be completed by no later than 6:00 pm on the ______day of ______, 20___. Upon completion, vacant possession of the property shall be given to the Buyer unless otherwise provided for in the Agreement.

Когда вы собираетесь покупать или продавать ваш дом или квартиру, тактика по определению даты закрытия сделки должна быть выстроена очень грамотно. Рассмотрим сначала достаточно простые варианты: вы покупаете, ничего не продавая при этом, или продаете, не покупая.

В этом случае у вас есть преимущество в ведении переговоров, и вы можете получить лучшую цену или условия сделки в обмен на желаемую противоположной стороной дату закрытия.

Датой закрытия может быть любой день недели с понедельника по пятницу, если они не являются праздничными днями. Из практики могу отметить, что не лучшим вариантом выбора будет последний день недели или месяца, особенно 30 июня, так как это самые загруженные дни в Land Registry Office. Кроме того, в последнее время все чаще происходят накладки с банками, когда деньги перечисляются адвокату в последнюю минуту, и физически закрытие сделки передвигается на следующий день. В случае пятницы – вы остаетесь в зависшем положении до понедельника.

Оптимальным для покупателей является вариант закрытия за несколько дней до действительного переезда. За эти несколько дней у вас будет возможность убрать или отремонтировать что-то в новом доме, если есть такая необходимость, и спокойно спланировать переезд. Будьте внимательны и правильно заполните уведомление вашему лэндлорду заранее, если вы уезжаете из съемного жилья. Обычно этот документ определенной формы посылается как минимум за 60 дней до даты выезда, считая от даты ваших регулярных платежей за аренду.

Если вы продаете один дом и покупаете другой, поинтересуйтесь заранее у банка о возможности получения “bridge loan” – займа на оформление покупки нового жилья. Вы получаете от банка средства на закрытие новой покупки при условии, что средства от продажи вашего существующего жилья банк получает только через некоторое время. Условием такого займа является тот факт, что вы уже нашли покупателя на ваш дом, при этом вы платите банку определенный процент. Безусловно, вам решать, делать ли закрытие двух сделок одновременно в один день или заплатить банку дополнительную сумму за возможность спокойно организованного переезда. По крайней мере, важно выяснить заранее о такой возможности, условиях и стоимости этой услуги.

Если вы владеете недвижимостью и решили приобрести другую, с чего начинать? Прежде всего, узнайте в банке условия вашего существующего ипотечного (mortgage) контракта. Может ли он переноситься на новую купленную недвижимость или вас ждут штрафные санкции. Какова их стоимость? Она может быть внушительной, и при закрытии сделки вы можете потерять крупную сумму.

Продать сначала, а потом уже серьезно заниматься поисками нового жилья? Или купить то, что по душе, а потом уже выставлять свой дом/квартиру на рынок? Два потенциально очень опасных сценария. Представьте, что успешно продали свое жилье, но дом своей мечты вы никак не можете найти. Обычно это происходит при отсутствии достаточных предложений на рынке. Либо в силу замершего рынка, либо перегретого, при наличии ажиотажного спроса, когда расхватывается все подряд и вместо рыночных цен, на которые делался расчет поначалу, приходится биться с конкурентами и переплачивать огромные деньги, не глядя, только за то, чтобы продали именно вам. Эти ситуации нам очень хорошо знакомы. Худший сценарий: жилье продано, но не куплено. Вас ждут дополнительные расходы на временный рент и дополнительные переезды. Кроме того, рынок может начать идти вверх, и сумма, которую планировали потратить на покупку, уже не будет достаточной.

Другая ситуация. Вы сначала купили. Ура! Это то, что вы хотели! Цена – супер! Все замечательно! Можно даже вместо стандартных 30 – 60 дней на закрытие сделки отвести 90 – 120 дней. Ставите на продажу дом. Абсолютно уверены в том, что сейчас быстро продадите и будете ждать переезда… Но в это время рынок может сделать крен в другую сторону и продажи резко затормозятся. Вы не только не получаете ту сумму, на которую рассчитывали, но и вообще никто не приходит смотреть дом. Это жуткая ситуация, когда, не закрыв сделку на покупку, вы можете потерять не только депозитные деньги. Продавец имеет право вас судить на сумму потерь, которые он понес в результате того, что контракт по продаже по вине покупателя был сорван.

К огромному сожалению, из-за искусственно созданной правительством ситуации по охлаждению рынка весной 2017 года пострадали люди, купившие дома от строительных компаний в ценовой категории 2-3 миллиона, рассчитывая легко продать свои, когда новые будут построены. Мгновенно рынок отреагировал полным штилем в этом сегменте рынка. После нескольких месяцев простаивания на рынке цены падали на 30-35% ниже ожидаемых. Новые дома не оценивались банками за ту сумму, которая стояла в контракте изначально, и, соответственно, mortgage не выдавался в ожидаемом объеме. Значит, даже если вы и сумели хоть как-то продать ваш дом, вам предстоит еще найти дополнительную сумму на закрытие вашего нового жилья, на которую изначально вы никак не рассчитывали. Люди теряют огромные деньги. Так что же делать?

Ситуации у каждого разные. Помощь грамотных риэлторов – бесценна. Уникальный опыт и знания, которые приобретаются за многие годы работы в индустрии, позволят вам избежать обидных ошибок и дадут возможность сэкономить огромные деньги, нервы и здоровье.

Принимая решение о переезде, вы должны четко понимать состояние рынка. Это рынок Покупателя или рынок Продавца? Идеальный вариант – осуществление и продажи, и покупки на одном и том же рынке. Вы абсолютно четко должны сформулировать критерии поиска и понимать, какие варианты вас могут устроить. Вы должны трезво оценивать худший сценарий быстрой продажи вашего дома, какого бы высокого мнения о нем ни были. Почему худший? В случае лучшего – будем радоваться вместе! Но даже при неблагоприятном раскладе на рынке, ваша продажа обязательно должна состояться. Желательно все предпродажные приготовления завершить заранее. Я всегда рекомендую своим клиентам иметь полное представление о продаваемой недвижимости в районе вашего проживания и параллельно определяться с покупкой, отслеживая продажные цены в желаемом районе заранее, чтобы подойти к грамотному решению в нужный момент во всеоружии.

При рынке Покупателя – когда домов много, стоят они долго, а продавцы нервничают и начинают снижать цены существенно – продайте ваш дом сначала с закрытием через 60 – 90 дней. После этого не расслабляйтесь и в сжатые сроки покупайте новое жилье.

Если на рынке много покупателей и трудно что-то приобрести, купите сначала то, что вам действительно по душе. Немедленно сразу же после этого ставьте ваш дом на продажу. Не жадничайте сильно. Вы должны знать реальную стоимость вашего жилья. Отличной тактикой является проведение аукциона. Ваша задача – быстрая продажа дома. Вам очень понадобится опытный риэлтор!

В договоре может быть проставлено условие о сдвиге дня закрытия в ту или другую сторону, например, на 30 или 60 дней в случае такой необходимости.

Часто спрашивают, когда проданное жилье должно быть освобождено.

В стандартном контракте прописано, что помещение должно быть освобождено не позднее 6 часов вечера в день закрытия. Сегодняшние сделки регистрируются адвокатами, используя компьютерную программу. Теоретически регистрация может произойти в любое время дня. Land Registry Office работает с 8:30 am до 5:00 pm. Но у меня за все годы практики не было ни одного случая раннего закрытия. Как только сделка регистрируется, ключи передаются адвокату покупателя – помещение должно быть уже освобождено. Поскольку сделки могут регистрироваться до 5:00 pm, то еще один час добавляется на случай форс-мажорных обстоятельств.

В случае если продавец не может предоставить покупателю “Vacant Posession” по каким-либо причинам – из-за невыехавшего жильца, нерасторопных перевозчиков, семейных неурядиц, то знайте – это может вам дорого стоить. Все неудобства, расходы покупателя, вынужденного селиться в отель, пристраивать свои вещи, платить экстра деньги за переезд, консультации с адвокатом, будут проплачены из вашего кармана. А если это несколько сделок, не осуществившихся по вашей вине, и пострадавших сторон больше, чем одна?

Если вы знаете или предполагаете заранее, что раньше 9 – 10 часов вечера у вас не получится выехать, лучше прописать этот пункт в договоре.

Что такое ” Vacant Possession”? Чтобы не сталкиваться с претензиями покупателей, освободите полностью ваш дом и участок от любого мусора. Не думайте, что ваша старая мебель может пригодиться покупателю. Оговорите с ним все заранее, что ему хотелось бы получить от вас в наследство. В противном случае вас ждет неприятный разговор с адвокатом по поводу необходимости организации вывоза ненужных вещей и мебели или дополнительной оплаты покупателю, чтобы все это было уже организовано стороной покупателя. Оставляйте дом в таком состоянии, как вы хотели бы, чтобы дом был оставлен вам, если бы его покупателем были бы вы.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000 с двумя парковочными местами
  • Требуется большой участок для строительства дома в Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/ Gamble c walk-out basement, end unit
  • Нужно помещение 10,000 – 15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

 

 

 

Sidewalk Toronto – проект Smart City

Мы с вами живем в потрясающе интересное время. Наш любимый город преобразуется буквально на глазах!

Сейчас очень много говорится о заявленном мегапроекте Sidewalk Toronto. В октябре 2017 года Sidewalk Labs – составная часть холдинга Alphabet, чьей дочерней компанией является Google, объявила о заключении соглашения с Waterfront Toronto по созданию нового уникального района на набережной города.

Waterfront Toronto – государственная компания – была создана в 2001 году, где в совет директоров входят по 4 представителя федерального, провинциального правительства и муниципалитета. Эта организация осуществляет грандиозный проект по восстановлению и развитию прибрежной зоны Торонто. Это 800 гектаров (2,000 акров) земли от Dowling Avenue на западе до Coxwell Avenue на востоке, что сравнимо с территорией даунтуауна Торонто: от Bathurst Street до Sherbourne Street и от Front Street до Bloor Street.

Ревитализация побережья займет около 25 лет и потребует по самым скромным подсчетам около 30 млрд долларов. Проект предполагает постройку 40,000 единиц жилья, миллиона квадратных метров коммерческих помещений и благоустройства 300 гектаров парковой зоны.

Первым шагом партнерства Sidewalk Labs с Waterfront Toronto будет инвестирование US $50 миллионов на изучение возможностей внедрения инновационных технологий в районе Quayside – 12 акров территории в самом начале Parliament Street. Концепции будут разработаны и опробованы именно здесь, чтобы после расширять их применение и в соседних развивающихся районах. Целью проекта является апробация идеи создания испытательной платформы по созданию “smart city”, где проживание станет максимально удобным, экологичным и энергосберегающим. Последние технические достижения, искусственный интеллект должны будут использоваться в полном объеме.

Это совершенно уникальный проект, создаваемый впервые в Северной Америке!

Из сотни претендентов, в том числе и Нью-Йорка, Sidewalk Labs выбрали Торонто по нескольким причинам. Приток высококвалифицированных иммигрантов, растущий технический сектор, открытость ко всему новому! Наличие в Торонто огромной заброшенной прибрежной территории, которую можно превратить в цветущие районы с инновационными идеями 21 века; безумно высокий спрос на недорогое жилье, возможности, предоставляемые государством, провинцией, городским бюджетом и привлеченным частным капиталом, все это позволяет надеяться на скорейшее согласование проекта и его воплощение в жизнь.

Для строительства целого района будет использована в основном древесина. Новые технологии ее обработки позволят строить многоэтажное жилье из этого замечательного природного материала. Возможности использования модульного строительства значительно сократят сроки введения объектов в эксплуатацию. Системы смягчения неблагоприятных погодных условий, использование природной энергии для отопления и охлаждения помещений. Новые технологии по утилизации отходов, как например, подземные вакуумные системы сбора мусора, которые были разработаны в Скандинавии и успешно применяются уже не только там. Оптимизация логистики. Все новейшие технологии, достижения науки и градостроительства призваны сделать проживание в таком районе максимально удобным.

Район будет выстроен для комфортного проживания людей с разным уровнем дохода. Предполагается и строительство офисов, магазинов, выставочных площадок, бизнесов, детских садов и школ. Идея еще состоит в минимизации необходимости использования транспорта, приоритеты пешеходов и велосипедистов ставятся на первое место. Более 21,000 жителей Торонто участвовали в опросах, и их пожелания и предложения будут приняты во внимание.

Около 40% жилья будет дешевле рыночного. При реализации этого проекта будут созданы 93,000 рабочих мест. На $14.2 миллиарда увеличится ВВП к 2040 году. Только в налогах государство получит дополнительно $4.3 миллиарда.

Одним из главных аргументов против этого проекта является отсутствие гарантий сохранения конфиденциальности. Информация активно используемых приложений собирается и обрабатывается компанией Google, но по-прежнему стоит вопрос о сохранности полученных данных. Тем не менее, Master Innovation and Development Plan уже разработан и ждет своего утверждения, а вы можете с ним ознакомиться на website компании: www.sidewalktoronto.ca/documents

Очень приветствуются новые предложения, идеи и сотрудничество.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро!
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли!
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.

Звоните: 416-524-7788

Property Tax – что это за налог?

Когда покупатели ищут лучший вариант покупки дома или квартиры, обычно во главу угла ставятся факторы цены дома и стоимости ежемесячных платежей по ипотеке (mortgage). Но есть еще одна существенная сумма, которая ожидает покупателей – Property Tax – налог на собственность, которая платится каждый год.

Property tax вычисляется исходя из трех факторов.

  1. Оценка вашей собственности организацией Municipal Property Assessment Corporation (MPAC). Принимаются во внимание недавние продажи в вашем районе, дополнительные пристройки, ремонт, наличие бассейна, законченного нижнего этажа, расположение вашего участка, стоимость постройки, в случае, если дом нужно будет построить с нулевой стадии, возможности получения дополнительного дохода с недвижимости.
  2. Education Tax Rate – ставка налога на образование, введенная провинцией Онтарио, доходы от которого используются для финансирования региональных школ.

3. The Residential Tax Rate – ставка налога на жилье, которая ежегодно определяется городским советом муниципалитета и зависит от того, сколько средств необходимо собрать для удовлетворения бюджетных требований города. Сумма последних двух факторов и дает расчетный коэффициент, позволяющий определить сумму property tax, если умножить его на муниципальную оценку собственности.Налог на недвижимость значительно варьируется в разных муниципалитетах и зависит от непосредственных нужд города, его населения и планов развития. Из бюджета, собранного за счет получения налога, проплачиваются муниципальные сервисы, такие как скорая помощь, полиция, пожарная служба; содержание парков, социальных программ, транспорта, государственных и католических школ и т.д. Когда определяется бюджет города, рассчитывается и коэффициент – tax rate. Эти коэффициенты будут разными для разных типов собственности (жилой, коммерческой, индустриальной, смешанной) в рамках одного муниципалитета: Residential, Multi-residential, Commercial Occupied, Industrial Occupied.В таблице приводятся суммы property tax на усредненную “Residential” недвижимость по различным муниципалитетам на апрель 2019 года. Приятно поразил Милтон, где на дом стоимостью $730,000, налог составляет менее $2,500 в год!_______

City Average Home Price Property Tax Rate Property Tax to pay
Toronto $903,992 0.61477 $5,557.47
Markham $913,038 0.659822 $6,024.43
Milton $731,595 0.685776 $2,465.36
Richmond Hill $1,016,216 0.717611 $7,292.48
Vaughan $997,462 0.728122 $7,262.74
Oakville $1,019,751 0.734441 $7,489.47
Burlington (urban) $752,459 0.783768 $5,897.53
Mississauga $767,283 0.801443 $6,149.34
Halton Hills (urban) $775,984 0.803785 $6,237.24
Newmarket $725,710 0.820466 $5,954.20
Aurora $888,387 0.821634 $7,299.29
Brampton $718,782 0.990771 $7,121.48
Pickering $692,796 1.103511 $7,645.08
Ajax $655,631 1.107287 $7,259.71
Guelph $544,036 1.140523 $6,204.86
Clarington $572,595 1.17341 $6,718.89
Barrie $523,567 1.232466 $6,452.79
Oshawa $502,853 1.344725 $6,761.99

Хотелось бы отметить, что сумму муниципальной оценки можно оспаривать, если у вас есть основания утверждать, что оценка вашей собственность явно завышена. Для этого составляется письмо с аргументами и сравнительным анализом по оценкам соседних с вами домов. Если ваши претензии обоснованы, ежегодная сумма платежей может быть снижена.Другой опцией, ограничивающей рост ежегодного налога на собственность, является программа для пожилых людей, живущих только на пенсию. Обратившись в муниципалитет, ваше заявление может быть рассмотрено положительно и рост вашего налога остановится.Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000
  • Продается 5-летний таунхауз в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли под строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро!
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли!

Звоните: 416-524-7788

ПРОШЛО ДВА ГОДА…

Недавно компания Zoocasa опубликовала статистический анализ, показывающий влияние принятых предыдущим либеральным правительством Онтарио мер по охлаждению рынка недвижимости, сокращению спекулятивного спроса на нее, а также развитию и увеличению предложения на рынке аренды жилья. В апреле 2017 года были введены новые правила покупки недвижимости и ее сдачи. Ключевым принятым пунктом было введение 15%-ного налога на покупку недвижимости для иностранцев.

Введенные правила оказали немедленное воздействие на рынок недвижимости. C одной стороны, испуганные продавцы выставлялись на рынок в ожидании еще более худших времен и желании получить сумму, хотя бы близкую к той, на которую рассчитывали. Это сразу же привело к росту предложений на рынке в мае 2017-го. С другой стороны, произошло и обратное движение – уход продавцов с рынка, надеявшихся на возврат к обозначенным уже цифрам когда-нибудь попозже. Наиболее пострадавшей оказалась категория продавцов – людей, купивших дорогую недвижимость (особенно новую), но еще не продавших свою в ценовой категории $1,500,000 и выше.

Введение 2% стресс-теста при получении ипотечной ссуды в январе 2018 года резко ограничило покупательную способность, возможности покупки жилья резко сократились. Это привело к окончательному замораживанию рынка.

По истечении двух лет действия нововведений был проведен анализ продажных цен и пропорций количества продаж к количеству выставленной на рынок недвижимости (так называемый индекс SNLR, sales-to-new-listings ratio) по различным районам. Сравнивались показатели апреля 2019 года с тем же месяцем 2017 года. В случае, когда эта величина колеблется на уровне 40 – 60%, можно считать, что рынок является сбалансированным. Если сдвиг идет в меньшую или большую сторону, мы говорим, соответственно, о рынке Покупателя или Продавца.

Наиболее пострадавшим можно назвать York Region, так как по большей части это район с дорогой недвижимостью, владельцы которой потеряли больше всего.

Так, по результатам анализа самыми «пострадавшими» оказались районы Ньюмаркет и Аврора, где падение цен на недвижимость за два года составило 30%. Так, в Ньюмаркете с миллионных цены откатились на рубеж $725,710. Количество продаж упало на 31%, количество выставленной на рынок недвижимости – на 42%. Это привело к показаниям индекса SNLR 45%, то есть, параметры рынка показывают его состояние как абсолютно сбалансированное. Для сравнения SNLR в апреле 2017 года был равен только 37%.

Вот данные об изменениях цен за эти два прошедших года в различных районах Онтарио.

 

    Район / Город Средняя цена дома. Апрель 2019  Динамика Разница
 
Aurora $888,387     спад 30%
Newmarket $725,710     спад 30%
Richmond Hill $1,016,216     спад 27%
Markham $913,038     спад 24%
Vaughan $997,462     спад 20%
Oakville $1,019,751     спад 18%
Pickering $692,796     спад 18%
Oshawa $502,853     спад 17%
Ajax $655,631     спад 12%
Clarington $572,595     спад 10%
Milton $731,595     спад 9%
Halton Hills $775,984     спад 6%
Brampton $718,782     спад 6%
Burlington $752,459     спад 4%
Hamilton $528,286     спад 4%
Mississauga $767,283     спад 4%
Toronto $903,992     спад 4%
Ottawa Region $405,295 рост 10%
Barrie $523,567 рост 7%
Sudbury Region $275,501 рост 5%
Kitchener $501,129 рост 5%
Niagara Region $405,295 рост 4%
Waterloo $561,531 рост 3%
Guelph $544,036 рост 1%
London $343,956 рост 25%

Конечно, невозможность приобретения дорогого жилья в Торонто и ближайших его окрестностях заставляет людей искать новые возможности бюджетных вариантов. Интересен подъем цен в Лондоне. Объясняют его повышенным спросом и отсутствием предложения, индекс SNLR там равняется 73%, что заставляет покупателей соревноваться друг с другом, вызывая колоссальный подъем цен. Но будет ли эта тенденция сохранена или есть смысл искать выгодные варианты в районах, прошедших через максимальные потери?

Эти данные очень интересно анализировать для оценки потенциальных возможностей и расчет рисков ваших инвестиций.

Кроме факторов, упомянутых выше, следует принимать во внимание возможное влияние новой государственной программы помощи людям, покупающим недвижимость впервые. Покупающим жилье от строительной компании государство может оказать целевую помощь в размере 10% стоимости дома, в том случае, если жилье покупается на рынке вторичного жилья, взнос может составить 5% его стоимости. При этом покупатели должны быть квалифицированы на получение этих денег. Годовой доход на работающую пару не должен превышать $120,000 годовых, а максимальная стоимость жилья быть не выше $560,000. Логично предположить, что районы с такими доступными ценами получат новое дыхание. Помощь эта не безвозмездная. Несмотря на то, что никаких дополнительных платежей CMHC с вас требовать не будет, но участвовать в прибыли пожелает, если таковая будет иметь место со временем (правда, и в случае потерь сумма будет уменьшена пропорционально).

Программа начинает работать 2 сентября этого года, когда можно посылать заявки на получение помощи в случае закрытия сделки не ранее 1 ноября 2019 года.

Если у вас есть желание переехать самим или инвестировать в недвижимость, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро!
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли

Звоните: 416-524-7788

HOME INSPECTON – КОМУ ОНА НУЖНА?

Часто покупатели задают вопрос, нужна ли инспекция дома, квартиры или же это напрасно потраченные деньги. У каждого ведь найдется знакомый, осведомленный в вопросах ремонта и строительства, который по дружбе мог бы озвучить свое мнение о состоянии покупаемой недвижимости. Давайте разберем все «за» и «против» home inspection.

Как правило, на спокойном рынке одним из стандартных условий заключения сделки является проведение инспекции покупаемой недвижимости. Риэлторы непременно советуют своим клиентам-покупателям провести инспекцию покупаемого дома или квартиры и получить профессиональное заключение о техническом состоянии недвижимости. Далее возможны несколько вариантов.

Допустим, обнаружены такие дефекты и проблемы, с которыми покупатель не желает мириться. В этом случае он имеет право отказаться от сделки и получить возврат заплаченного депозита в полном объеме. Причем, важно уложиться в определенный договором интервал времени действия этого условия;

Другой вариант – обозначенные претензии продавец согласен удовлетворить и отремонтировать все до даты закрытия сделки. В этом случае готовится еще один документ дополнения к договору, который является его неотъемлемой частью.

Третий вариант – какие-то проблемы продавец согласен устранить, но не всегда соглашается со всем списком недочетов. В этом случае определяется приблизительная стоимость работ и оговаривается сумма, на которую цена покупки может быть снижена для полного удовлетворения претензий покупателя. Готовится дополнение к договору продажи с обозначением новой цены.

И, наконец, еще как один из вариантов развития событий, может быть полный отказ продавца делать что-либо и обсуждать каким-то образом цену продажи. В этом случае решение остается за покупателем. Приобретаете ли вы эту недвижимость или отказываетесь от покупки, стоимость ремонта (учитывая его срочность или возможность отложить до какого-то срока), все это просчитывается и определяется судьба сделки.

Последний вариант возможен на «рынке Продавца», когда продавец уверен, что если не вы, так другие все равно дом приобретут . Причем, опытные агенты знают, как в данном случае вести предварительные переговоры для того чтобы узнать позицию продавца и не попасть в ситуацию “multiple offers”. Ведь как только покупатель в письменном виде, отправляет продавцу новые предложения как дополнительные условия договора, последний имеет право как продолжать переговоры с покупателем и в то же самое время открывает для себя опцию переговоров с другими покупателями, которые могут появиться за это время. И вместо понижения цены – может произойти сценарий прямо противоположный.

Инспекция иногда делается и продающей стороной, особенно, если ожидается повышенный интерес к выставленной на продажу недвижимости. Сразу же снимается масса вопросов у покупателей, исчезают лишние сомнения, сделка оформляется без всяких условий и последующих переговоров. Кроме того, в этом случае с продавца впоследствии снимаются всяческие претензии от покупателя о сознательном сокрытии дефектов.

На сегодняшний день инспекцию дома проводят не только члены Ontario Association of Home Inspectors (OAHI), зарегистрированной в 1994 году, и Ontario Association of Certified Home Inspectors (Ontario ACHI), основанной в 2012 году, но и нелицензированные инспекторы. То есть регламентация как таковая не обязательна , и это открывает возможности для бизнеса людям, не имеющим соответствующего образования и подготовки, работать в этой отрасли, при этом, конечно, взимаемая оплата инспекции существенно ниже. В 2017 году правительство Онтарио приняло Home Inspection Act, направленный на урегулирование и стандартизацию договоров, отчетов, обязанностей и страхового покрытия инспекторов. Осуществление инспекции без лицензии на ее проведение будет запрещено. Все инспекторы, имеющие подтверждение их квалификации в ассоциациях, проходят серьезную подготовку, проверку и соответствуют самым высоким этическим нормам, моральным и профессиональным стандартам. Эти изменения должны войти в действие в полном объеме к 2020 году.

Как же найти “правильного” инспектора? Обычно я даю моим клиентам профессиональные сайты, где можно найти сразу несколько инспекторов, работающих в соответствующем районе, говорящих на одном с вами языке: www.ontarioachi.ca, www.oahi.com. Замечательно, если ваши друзья посоветуют вам специалиста, услугами которого они остались довольны.

Какие вопросы нужно задавать инспекторам, для того чтобы определиться с выбором? Какова стоимость услуг и возможность провести инспекцию в определенное время – эти вопросы задаются последними. Вам важно знать, работает ли инспектор full-time, где он проходил обучение, на каких типах недвижимости он специализируется, есть ли у него страховое покрытие (Errors and Omission Insurance). В случае, когда есть подозрение на наличие асбеста, плесени, термитов или проблем с канализацией, могут понадобиться дополнительные специализированные инспекции.

Большинство компаний предупреждает о своей ограниченной ответственности в проведении инспекции. Специалист дает заключение о состоянии дома или квартиры на момент проведения инспекции, базируясь только на данных, полученных в условиях ограниченного доступа и на своем высоком профессионализме. Сэкономив на инспекции несколько сотен долларов, вы потенциально можете потерять десятки тысяч, если существенный дефект будет обнаружен после закрытия сделки. Большие Home Insurance компании, например, CARSON DUNLOP уже начали предлагать свои страховые полисы на механическое повреждение дома, обогревательную и охлаждающую системы, электрическую проводку, канализационную систему, c общим страховым покрытием до $25,000. Все большее количество покупателей предпочитают профессиональный и ответственный сервис. Кроме всего прочего, покупая дом или квартиру, всегда полезно присутствовать на инспекции и выслушать все объяснения и рекомендации специалиста, которые, поверьте, очень пригодятся вам впоследствии.

В больших компаниях существует своя специализация специалистов – инспекторы, специализирующиеся на домах, на квартирах, на новостройках, загородных коттеджах, фермах. Поэтому очень важно, как и в любом деле, работать с профессионалами!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

****

  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, желательно в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Нужно помещение 10,000 – 15,000 sq.ft. под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего, за $2,100,000 в Oakville. Совсем рядом парк и озеро!
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.

Звоните:

416-524-7788

Радон – что вы должны знать?

Что такое радон? Каковы его источники, допустимые нормы, и, самое главное, что делать, если они повышены?

Иногда наши представления и знания по какому-то предмету не позволяют объективно оценить всю серьезность и опасность проблемы. С одной стороны, “страусиная” позиция позволяет идти по жизни не обремененным излишними тревогами и заботами, а с другой – когда проблема здоровья уже возникла, порой становится безумно горько от своей беспечности и недальновидности. Примерно так и обстоят дела с радоном, о существовании и опасности которого мало кто слышал.

Радон – это инертный газ, который не имеет цвета и запаха. Он радиоактивен и, распадаясь, становится источником ионизирующих излучений. В природе существуют четыре изотопа радона, из которых “долгожителем” является один – радон (RN 222). Это продукт деления ядер радия, которые, в свою очередь, являются продуктом распада урана. Таким образом, источник радона – это грунт, породы которого содержат то или иное количество урана. Больше всего урана находится в гранитах, поэтому территории с таким грунтом квалифицируются как радоноопасные. Из-за инертности этого газа он достаточно легко высвобождается из кристаллических решеток минералов и по трещинам распространяется повсюду. Вода (артезианская скважина, грунтовые воды) также может содержать продукты распада урана.

Попадая в атмосферу, газ вдыхается вместе с воздухом, и в бронхах начинается облучение слизистой оболочки и уничтожение клеток бронхов и легких. Продукты распада радона могут попадать в кровеносную систему, уничтожая весь организм.

Подтверждено, что воздействие радона на организм является №2 причиной возникновения рака легких после курения. 16% заболевших раком легких – это люди, которые были подвержены влиянию радона, а это означает 3200 смертей по Канаде ежегодно. Курящие люди в сочетании с присутствием радона дома подвержены гораздо большей угрозе заболевания. Фактор времени также важен. Чем больше вы находитесь в зараженном помещении, тем более страшна угроза. По оценке правительства Канады мы уже имеем одного из десяти заболевших онкологическим заболеванием из-за действия смертоносного газа.

Все дома имеют некоторый уровень радона. Больше опасность в домах, где есть sump pump – дренажная помпа с открытым доступом к грунтовым водам, и домах, когда-либо затопленных. Вопрос: каков же уровень газа в доме?

Показатели радонового загрязнения могут варьироваться, особенно в холодный сезон, когда работает обогрев. Поэтому тесты рекомендуют брать в течение минимум 3 месяцев отопительного сезона. Сам тест недорог, и возможно приобретение измерительного прибора в профессиональных компаниях, занимающихся ликвидацией этой проблемы или в интернете на сайте www.takeactiononradon.ca/test.

После проведения измерений следует отослать прибор в лабораторию и дождаться результатов. Естественным фоном, приемлемым для здоровья, является 200 Bq/m3 (200 беккерелей на кубический метр).

Что делать, если уровень оказался выше нормы? Существующие техники уменьшения уровня этого смертельно опасного газа являются очень эффективными и действительно спасают жизни! Уровень радона может быть снижен на 80-90% за цену, сопоставимую со сменой кондиционера. Вы можете найти сертифицированных специалистов на сайте www.c-nrpp.ca.

Официальная организация Health Canada утверждает, что только малый процент проведенных тестов показал более или менее приемлемый уровень загрязненности, всем остальным требуется немедленная профессиональная помощь.

Противорадоновая защита может быть пассивной, когда предусматривается изоляция конструкции здания (установление дополнительных мембран, уплотнений, барьеров), и активной – с установлением механизма принудительной вентиляции.

Для устранения проблемы рекомендуется нанимать профессионалов. Только что построенные новые дома обязательно должны быть проверены на уровень радона в воздухе. Есть специально обученные специалисты с дипломом CRNCH – Controling Radon in New Canadian Homes.

Приводятся следующие статистические данные:

– до 90% снижается уровень радона в воздухе за счет профессионального устранения проблемы;

– от 25% до 50% снижается уровень загрязнения за счет проветривания помещений;

– до 15% уменьшается уровень загрязненности за счет обработки трещин в фундаменте.

Еще в 2007 году Health Canada выдвинула предложение сделать обязательным тест на наличие радона при трансакциях с недвижимостью. К сожалению, этого до сих пор не добились, что не мешает вам при покупке нового дома проверить уровень радона в вашем будущем доме, сохранив здоровье себе и своим близким!

Будьте здоровы и звоните, если у вас появились вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Требуется офисное помещение супер-представительского класса в downtown Toronto
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $618,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Сдается 2+1 BDRM c двумя полными washrooms просторная квартира в районе University / Dundas за $3,100 – СДАНА!
  • Требуется помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill

Звоните: 416-524-7788

 

Вам это может пригодиться!

Из-за неподъемных цен в Торонто и сложностей с получением mortgage инвесторы изучают возможности в районах, чуть отдаленных от мегаполиса, но все-таки досягаемых. На форуме инвесторов Canadian Real Estate Wealth, проведенном в марте 2019 года, было отмечено, что стратегии инвестирования безусловно не будут такими же, как 3 года назад. Кто-то из инвесторов обратит свое внимание на multi-family дома, концентрируясь на поиске максимального cash flow, кто-то пойдет по пути краткосрочной сдачи в аренду меблированного жилья.

Было отмечено, что по-прежнему актуален поиск недвижимости в небольших городках, где цены невысокие и существует потребность в съеме жилья. Если у вас нет достаточно капитала для того, чтобы приобретать дома в Торонто, Оттаве или Монреале, или же в городах поменьше – Кингстон, Ошава или Бэрри, не забывайте, что почти в каждом маленьком городке есть работающее или учащееся население, которое ищет возможности бюджетной аренды. Конечно, нужно рассчитывать на чуть большее время поиска такой недвижимости, но ведь игра стоит свеч!

Как привлекательные для инвесторов были отмечены следующие районы в Онтарио:

Lindsay, ON

Небольшой городок с населением чуть больше 20 тысяч человек в 43 километрах от Питерборо. Средняя цена недвижимости на февраль 2019 года – $435,000. Рент 2-спальной квартиры стоит в среднем $1,054. Vacancy rate – 1.5%.

Здесь продолжается строительство Highway 407 на восток, и его планируется соединить с Highway 115 в 2020 году. Безусловно, такой район, как Мархам уже станет абсолютно досягаемым для каждодневных поездок на работу. По сравнению с Питерборо цены здесь ниже. Дом с дополнительной площадью для сдачи все еще можно найти в пределах $350,000. Отмечается, что после ремонта и легализации такого дома можно получать аренду за него, по крайней мере, $2,500 в месяц!

Milton, ON

Город с населением 110,000 человек находится всего в 40 километрах от downtown Торонто. Средняя цена недвижимости в феврале 2019 года – $788,800. Аренда 2-спальной квартиры стоит в среднем $1,226. Vacancy rate – 0.9%.

Близость к Highway 401 и 407 дает возможность нормального сообщения с Оквилл, Берлингтоном, Торонто. И если отдельный дом трудно отыскать в этом районе меньше чем за $750,000; то таунхауз чуть дороже $500,000, который можно сдавать за $1,800, найти еще можно. Вряд ли инвесторы могут рассчитывать на cash flow, но перспектива роста цен более высокими темпами вполне реальна.

Niagara Falls, ON

Население Niagara Falls составляет около 90,000 человек. Город удален от Торонто на 121 км, а от Баффало – 27 км.

Средняя цена недвижимости на февраль 2019 года – $529,900. Аренда 2-спальной квартиры стоит в среднем $944. Vacancy rate – 2.5%. Район исторически был недооценен.

Росту цен на недвижимость в этом регионе будет способствовать развитие GO Train направления – Union Station (Toronto) – Niagara Falls. С 9 марта этого года открыт новый маршрут, и за 3 часа можно добраться без хлопот от Ниагары до даунтауна Торонто.

Кроме этого, развитие туризма дает возможность инвесторам получать неплохой cash flow с помощью Airbnb. Приятный климат привлекает на постоянное место жительства людей пенсионного возраста. Все эти факторы благоприятны для интенсивного роста вложений в этот регион.

Если у вас возникли вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно в районе Mill Pond.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000.
  • Продается 2-BDRM просторная квартира в районе Promenade за $618,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Сдается 2+1 BDRM c двумя полными washrooms, просторная квартира в рент в районе University/Dundas за $3,100.

Факторы успеха при покупке недвижимости

Довольно любопытный материал встретился мне, и я захотела им с вами поделиться. Это выводы американской компании Zillow-online real estate database company, имеющей гигантскую информационную базу по аренде и продаже жилья в Соединенных Штатах Америки и отслеживающей статистику поведения рынка недвижимости.

Оглядываясь на 10 – 20 лет назад, мы нередко сожалеем о несостоявшихся инвестициях, об упущенных возможностях и понимаем, как здорово было бы, если бы мы доверились своей интуиции и купили бы недвижимость в «нужное» время и в «правильном» месте.

При выборе инвестиций в недвижимость основным правилом является определение ее местоположения – Location, Location, Location!!! На самом деле, еще более успешным будет подход к выбору недвижимости, концентрируясь на поисках Future Location – района с многообещающей перспективой развития. Неважно, покупаете ли вы для себя или вы – инвестор. Идея состоит в том, что за то время, пока вы будете владельцем жилья, ваш район может развиваться с разной скоростью. Поэтому задача состоит не столько в выборе престижного района с устоявшимися высокими ценами, сколько в поисках «недооцененного» района с высоким потенциалом развития и роста.

Как правило, недвижимость, расположенная в центре города, дороже той, что находится на окраинах. Это объясняется более развитой инфраструктурой, удобством и шаговой доступностью до работы, театров, ресторанов, банков и магазинов. Как только вы удаляетесь от центра, цены на недвижимость снижаются. По данным компании Zillow, именно эти районы представляют больший интерес в долгосрочной перспективе, так как ценовой разрыв между домами в центре и более отдаленными кварталами со временем начинает существенно сокращаться.

Более того, кроме фактора удаленности, стоит принимать во внимание поиск “hot” районов, которые по разным причинам будут развиваться гораздо быстрее, чем все остальные, расположенные на том же расстоянии от центра. У опытных и знающих риэлторов, как правило, есть информация по районам города, развивающимся по сценарию стремительного превращения их из неблагополучных в престижные и востребованные. Причем, отмечается так называемый “halo”-эффект: сначала покупается недвижимость не в самом центре из -за фактора большей доступности цен, потом начинают «подтягиваться» бизнесы, меняется структура района и его популяция. Следствие – рост цен. Как примеры, в Торонто могу отметить районы: даунтаун – восточнее улицы Yonge до DVP; Beaches; Mimico, которые просто на глазах меняются, а ведь не так давно все выглядело совсем иначе…

Еще одним фактором, повышающим цены в вашем районе, будет наличие новых строящихся домов и количество перестроенных домов. То есть, происходит облагораживание территорий. Весь жилой фонд постройки 70-80-летней давности в Торонто уже только из-за своего возраста и ветхости подходит к рубежу сноса и строительства новых домов. Соответственно, вид районов меняется, привлекая состоятельных покупателей и поднимая цены.

Aбсолютно согласна с результатами исследования Zillow. Но хотелось бы отметить важность индивидуального подхода к поиску недвижимости. Кому-то нужна близость к работе, школе, госпиталю, детям или родителям. Естественно, важен бюджет. Использовав статистические данные по росту цен на недвижимость в Торонто и некоторых его окрестностях и взяв в руки калькулятор, хочу вас успокоить – рост цен происходил приблизительно одинаково, покупали ли вы в Бэрри или в Торонто 10 лет назад:

Toronto:

April 2009 – Average Sold Price – 344,825/21 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 787,250/9 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 228.3%

Mississauga:

April 2009 – Average Sold Price – 312,125/28 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 693,250/11 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 222.1%

Oakville:

April 2009 – Average Sold Price – 331,989/34 days on the market

April 2019 – Average Sold Price –737,087/17 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 222%.

Burlington:

April 2009 – Average Sold Price – 273,675/29 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 616,737/11 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 225%

Barrie:

April 2009 – Average Sold Price – 191,750/41 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 420,787/19 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 219%.

Oshawa:

April 2009 – Average Sold Price – 170,062/40 days on the market

April 2019 – Average Sold Price – 737,087/13 days on the market

В среднем рост цен на недвижимость составил 237.7%.

Поэтому я всегда даю совет моим клиентам: если у вас есть деньги на downpayment, вы знаете, какую сумму mortgage вы можете получить от банка, и платежи, которые нужно будет выплачивать, вас не задушат, покупайте свое жилье, инвестируйте! С каждым годом недвижимость дорожает, получение банковских ссуд становится более проблематичным, спрос растет (посмотрите, в 2019 году недвижимость продается более чем в 2 раза быстрее, чем 10 лет назад!)

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950000
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Купят дом, townhouse до $630,000 в районе Mississauga, Milton, Guelph – КУПИЛИ!
  • Скоро будет выставлена на продажу 2BDRM просторная квартира в районе Promenade за $618,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Заканчивается ремонт и скоро выйдет на рынок 2+1 BDRM c двумя полными washrooms просторная квартира в рент в районе Univercity / Dundas

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788

Рынок недвижимости и политика

В прошедшую пятницу на Ниагаре прошла национальная конференция ассоциации Сanadian Home Builders. Это событие происходит уже в 76-й раз и объединяет все лидирующие компании и организации, имеющие отношение к строительству жилья.

На конференции почетным гостем и оратором был лидер консервативной партии Эндрю

Шир, который подробно осветил проблемы канадского рынка недвижимости и недавних изменений, существенно повлиявших на него.

Для покупателей с начальным депозитом менее 20% стал применяться так называемый стресс-тест, когда возможности покупателя оцениваются, базируясь не на официально объявленной ипотечной процентной ставке, а ставке с добавленными 2%. Смысл этого нововведения объясняется заботой о покупателе и его защите в случае непредвиденного спада экономики. Эти добавленные проценты откидывают сильно назад покупательные возможности соискателя. Введенные искусственно ограничения, мало того, что охладили рынок, но еще и резко снизили покупательную способность категории “first time buyers”. Эндрю Шир отметил, что вместо того, чтобы защитить интересы самой уязвимой группы покупателей, люди, способные оплачивать текущие проценты займа, оказались просто выкинутыми за пределы рынка. И все это потому, что расчеты базируются на мифических цифрах.

Еще один выход из сложившейся ситуации предлагается копаниями, финансирующими недостающую сумму до начального вклада в 20%. Имея такой солидный депозит, стресс-тест вам уже не страшен. Грозит другое – кабальные условия с огромными платежами, когда ваша сумма подобного займа практически не уменьшается, а все ваши деньги уходят на оплату процентов под заем.

Более того, если настало время перезаключения вашего ипотечного контракта с тем же банком, вы просто соглашаетесь на предложенные им условия. Если вам вдруг предложения в другом банке кажутся более привлекательными, немедленно к вам будет применен стресс-тест в случае перевода вашего займа уже в этот новый банк. Вы реально становитесь заложником вашего банка на долгие годы.

Повсеместно пользуясь новыми правилами и новыми параметрами оценки клиентов, финансовые структуры переводят клиентов, подающих заявку на mortgage, из категории “A” (когда люди без всяких проблем могут быть квалифицированы на получение лучшего возможного процента) в категорию “B”, когда идет разговор про уже совершенно другой процент по займу из-за “проблемности” покупателя.

В качестве способа оживления рынка недвижимости и учета интересов группы покупающих жилье впервые, консервативная партия призывает прислушаться к мнению профессионалов и отказаться от стресс-теста.

Либералы настаивают на правильности и адекватности существующих правил получения mortgage и анонсируют специальную программу помощи людям, покупающим впервые. Обещается финансирование 5% начального вклада в дом на вторичном рынке жилья и 10% на покупку недвижимости от строительной компании. Причем, эти деньги будут выданы как заем с нулевым процентом интереса. Суммарный доход семьи не должен превышать $120,000 годовых, а сумма получаемого mortgage ограничивается $480,000, что позволяет покупателям рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью не более $600,000. Вероятно, введение подобных правил может дать толчок развития районам с соответствующим радиусом доступности до мегаполиса. Рассчитывать на покупку жилья в Торонто подобной ценовой категории уже сложновато…

Как будет работать подобная программа, стоит ли ее ждать людям, покупающим впервые, еще неизвестно, так как детали ее никто еще не озвучивал. Как будет происходить возврат суммы займа в случае продажи купленной недвижимости впоследствии – с прибылью или убытком. Как будет регистрироваться документально этот заем – никто не проработал эти важные детали. Поэтому программа анонсирована, сделано это накануне выборов, а что будет происходить на самом деле, никому неизвестно. Кстати, похожая программа существует в Британии – “Help to Buy Equity Loan”. Эту программу ввели 6 лет назад, чтобы поддержать строительство жилья на окраинах и из-за жалоб на непомерно высокие цены на недвижимость в самом Лондоне. Максимальная сумма покупки не должна превышать 600,000 евро, что является эквивалентом $1.04 млн. канадских долларов. По результатам исследования, проведенного Лондонской экономической школой, эта программа в основном была востребована в районах, где спрос на жилье был меньше предложения и люди не очень хотели там жить. Разворачивание строительства нового жилья в этих районах повысило их престижность и вследствие этого цены на жилье повысились на 3-4%. Нечто подобное ожидается и на нашем рынке.

Из-за недоступности жилья в Торонто повышается спрос в районах, из которых можно доехать до Торонто в течение часа. Вот только что мой клиент купил 3-спальный дом на участке 30×130 футов в престижном районе Guelph за $542,500. Причем, рынок там настолько живой, что напоминает «горячку» начала 2017 года в Торонто! Раскупается все и сразу, зачастую намного выше расчетных и «правильных» цен, базирующихся на анализе последних продаж. Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
  • Купят дом, townhouse до $630,000 в Mississauga, Milton, Guelph – КУПИЛИ!
  • Скоро будет выставлена на продажу 2BDRM просторная квартира в районе Promenade
  • Продается 5-летний таунхаус на Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Заканчивается ремонт и скоро выйдет на рынок 2+1 BDRM c двумя полными washrooms  просторная квартира в рент в районе Univercity/Dundas

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и покупаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788