Жанна Томсон, брокер

Изменения на рынке жилья: радоваться или горевать?

В общем-то, произошло то, что и должно было произойти. Если долго трубить об остывающем рынке и падающих ценах на недвижимость, рано или поздно это должно произойти…

На рынке недвижимости последние два года происходил постоянный и устойчивый рост цен. Этому, конечно, способствовали низкие процентные ставки на ипотеку; всеобщее желание поменять небольшие квартирки в городе на более просторное жилье с хорошими участками в пригородах на фоне ковидной истерии. Абсолютно невиданный интерес покупателей, число которых во много раз превосходило количество предлагаемой собственности на рынке, десятки предложений на одну и ту же собственность. И, как результат, продажные цены выше заявленных порой на сотни тысяч долларов. Бесполезным стал рыночный анализ, все равно невозможно было спрогнозировать результат торгов. Такое ощущение появилось, что миллион долларов, а то и полтора – уже не деньги. А если денег не хватает, то где-то неподалеку есть тот самый неиссякаемый источник. За два последних года в среднем на 26% росли цены на недвижимость в Торонто, на 35% в регионе York – Vaughan., Richmond Hill, King, Markham, Newmarket. На те же самые цифры выходили и Mississauga, Brampton, Caledon. На рекордные показатели в плюс 38% вышли Ajax, Brock, Clarington, Oshawa, Pickering, Whitby. В целом, количество сделок уменьшилось по сравнению с прошлым годом на 41% и по сравнению с мартом 2022 года на 27%. В итоге средняя цена в апреле на дом в Торонто снизилась на 6.4% по сравнению с предыдущим месяцем по данным TRREB. Это было самое большое месячное падение с 2020 года – времени начала пандемии. Снижение цен происходит и из-за агрессивной кампании банков по увеличению процентов по ипотечному займу. С начала марта 2022 года центральный банк повысил базовую процентную ставку с 0.25% до 1%. Рынки ожидают, что она вырастет как минимум до 1.5% к 1 июня. При этом, по мнению специалистов, рынок ожидается довольно напряженным. На конец апреля на рынок было выставлено на продажу 13098 объектов недвижимости. В среднем на продажу одного из них уходило 11 дней. Это не так страшно, так как во времена более стабильного рынка 2 – 3 недели ожидания покупателей на рынке не были столь критичными. Обычно уже ближе к черте – 30 дней на рынке, начинали волноваться агент с продавцами.

Что же реально происходит сегодня. Во-первых, если объект недвижимости хорош, будь то квартира или дом, он все равно желателен для покупателей, которые никуда не делись. Они просто выжидают хорошую выгодную сделку и не торопятся безрассудно запрыгнуть в нее. Не торопятся подавать предложения о покупке, если и подают, пользуются своим правом тщательно проверить все с инспектором, оставляют за собой право консультации с банком и адвокатами, для того чтобы не возникло болезненных ситуаций впоследствии. То есть сама ситуация переговоров стала более спокойной. Поверьте – это на пользу не только покупателям, но и продавцам. Никому не хочется иметь стрессовую ситуацию на закрытии сделки, когда по какой-либо причине сделка может развалиться. Никому не хочется, чтобы взятая сумма займа превышала реальную стоимость жилья.

Кто выигрывает, а кто проигрывает от ситуации, когда цены пойдут стабильно вниз, и на какой отметке они остановятся? Есть люди, которые со стороны отслеживают динамику рынка недвижимости, выжидая правильный момент, выгодный для покупки или продажи. Какие только теории не выдумываются для подведения той или иной теоретической базы. Недавняя статья в “Toronto Star” рассказывает о человеке, в 2007 году приглядевшем дом стоимостью $250,000. Он его тогда не купил. Впереди были годы становления, учебы в университете, карьерного роста. Не так давно он наткнулся на объявлении о продаже того самого дома, который в феврале 2022 года ушел за $1.43 миллиона. Такое разочарование об упущенных возможностях не дает спать спокойно очень многим. А сколько есть случаев, когда, считая, что вот уже предел, и дальше цены обязаны скорректироваться, люди избавлялись от недвижимости (базируясь на принципе – продавай дорого, покупай дешево), не имея больше шансов запрыгнуть на этот рынок!

Как сейчас помню подобный случай, когда люди избавились от дома в 2014 году в абсолютной уверенности, что сейчас все рухнет, вот тут-то мы и подкупим чего-нибудь… Хуже ситуация, которая была совсем недавно и, похоже, что есть тенденция на ее повторение. Люди покупают дорогую недвижимость, рассчитывая избавиться от своей тоже задорого. Покупка уже совершена, а с продажей – проблема. Стоит недвижимость несколько недель, сроки поджимают, а никто не торопится не только нести предложение о покупке, но и показов-то – всего ничего. Это самая тяжелая проблема и для продавцов, и для их агента. Да, надо смотреть все в комплексе: состояние недвижимости – нужен или не нужен ремонт или стэйджинг; наличие или отсутствие открытого доступа для всех желающих – open houses; комиссионные проценты, которые вы согласны платить двум агентствам; а также еще массу деталей, от которых зависит успех сделки. Самой большой вашей ошибкой будет обвинение во всех грехах вашего агента и обзванивание всех остальных – для того чтобы услышать то, что вы хотите услышать… и вляпаться в новые безуспешные отношения… Но в это же самое время появляется подготовленный покупатель, выждавший свой звездный час, и это распрекрасный рынок для такого клиента. Поэтому, покупатели, готовьтесь! Похоже, настает ваше время!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Бастуют строители Онтарио

Пришла еще одна новость – что называется, откуда не ждали. Было понятно: работники строительной промышленности давно уже недовольны своей зарплатой в условиях нарастающей инфляции. Договориться по-хорошему не получилось. Рабочие, занимающиеся опалубкой высотных зданий, наливными полами, каркасными домами, укладкой плитки, ковровых покрытий и паркета, отклонили предложенные им условия, после того как озвучили свои просьбы по повышению зарплат, чтобы компенсировать хотя бы рост цен практически на все! С воскресенья 15000 рабочих Большого Торонто и других мест Онтарио, состоящих в профсоюзе 183 – Международного Союза рабочих Северной Америки (LiUNA), объявили забастовку.

В пресс-релизе бизнес-менеджер Джак Оливейра справедливо замечает, что в течение пандемии строительные специальности считались жизненно важными и необходимыми, потому, естественно, члены профсоюза вправе рассчитывать на достойную зарплату и бенефиты. Но вместо этого, работники строительных профессий вынуждены, как и все, ежедневно бороться с растущими ценами на продукты, коммунальные услуги и бензин. Непомерны выросли цены на жилье. А тут федеральное правительство заявляет о помощи в десятки миллиардов долларов для облегчения жилищного кризиса и готово выделить эти деньги на строительство «доступного» жилья.

Это самая крупная забастовка строителей за последние 20 лет, отметил Ричард Лайол, президент Совета по жилищному строительству (RESCON).

В строительстве, в отличие от других отраслей, существует принадлежность определенных специальностей еще и другим союзам или коллективным подрядчикам, с которыми тоже подписываются договоры. Таких подписанных договоров в секторе жилищного строительства – 30. Эти договоры заканчиваются через каждые три года, причем в одно и то же время. Поэтому нередко участники начинают выдвигать свои требования. Это то, что происходит и сейчас. Инфляционное давление уже возросло настолько, что имеющиеся зарплаты у людей, работающих тяжело физически в любое время года на улице, настолько отстают от выросших цен, что нет сомнения в особой значимости именно этой первоочередной проблемы. Из-за срывов в цепочке поставщиков и продолжающейся пандемии отрасль страдает, что тоже приводит к сильному давлению на нее. Какие-то вопросы уже урегулированы на сегодняшний день, какие-то по-прежнему требуют особого внимания.

По данным RESCON, объявленная забастовка не будет означать остановку всего жилищного и коммерческого строительства в Большом Торонто. Большему ее влиянию подвергнется строительство объектов на начальной стадии. Любой объект, где заливается опалубка, возводится каркас здания, будет затронут забастовкой. Здания, где происходят заключительные отделочные работы, пострадают меньше. Профсоюз настаивает на продолжении переговоров и обсуждении потребностей сектора в ближайшие годы. Руководство Совета по жилищному строительству не теряет надежды на краткосрочность забастовки, ведь даже если отделочников эта забастовка вроде бы не касается, через какое-то время после нарушения нормального рабочего цикла нарушится расписание ввода объектов в эксплуатацию. Ведь чтобы приступить к окончательным работам, должен быть возведен каркас дома, а из-за забастовки эта часть работ может быть остановлена или не начата вообще. Кстати, другой местный профсоюз строителей, отвечающий за земляные работы, за нулевой цикл, не согласился с новым коллективным договором и требует его более детальной проработки.

Абсолютно все строящиеся многоэтажные объекты прекратили работы. Строители малоэтажных зданий еще выходят на работу. Единственный плюс, который отмечается в социальных сетях, это отсутствие пыли и грязи на время замораживания строительства.

Эксперты уверены, что забастовка не продлится долго. Строительные компании находятся под значительным общественным давлением закончить проекты в срок. Закон о трудовых соглашениях ограничивает забастовку строительных рабочих 6-ю неделями. После этого срока строители должны явиться на работу и назначается арбитраж. По оценкам провинции средняя забастовка длится около четырех недель. Поэтому 6 недель – это приличный срок. Но поскольку всем понятна важность и нужность строителей, у всех есть абсолютное убеждение, что выдвинутые требования абсолютно обоснованы и будут приняты в ближайшее время.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

Меняется погода на рынке недвижимости

Исход населения из Торонто в пригороды замедляется из-за того, что все больше компаний хотят видеть своих работников в офисах хотя бы иногда. Исследование, проведенное Bank of Montreal Financial Group, показало, что, несмотря на стремительный рост цен на недвижимость и высокий процент инфляции, интерес к покупке дома или квартиры в крупном городском центре вырос на 5% в прошлом году. Самым популярным направлением было Торонто, за ним Ванкувер и Монреаль. Во время пандемии тенденция выезда населения из городов была оправдана возможностью работы из дома, приобретения более просторного жилья, чем проданная городская недвижимость, избавления от ипотеки. Сейчас специалисты предполагают обратный сдвиг в сторону города, как только компании начнут все больше настаивать на возвращении сотрудников на работу в офисы. Причем, аналитики утверждают, что при возврате в город большей привлекательностью будет пользоваться менее дорогая недвижимость, а, значит, будут больше востребованы квартиры и condo townhouses.

Как считает Роберт Кавчик, старший экономист BMO Capital Markets, рыночные условия быстро меняются, доступность рынка недвижимости снижается за счет повышения банковских ставок по ипотеке, что неизбежно смягчает «психологию рынка». Многие агенты сегодня отмечают очень осторожное поведение покупателей. Если раньше никого не смущало наличие 15 – 20, а то и более предложений о покупке на одну недвижимость, и подавалось свое предложение, порой превышающее запрашиваемую начальную цену больше даже не на десятки, уже на сотни тысяч долларов, то сегодня ситуация совсем другая.

Могу судить и по собственному опыту тоже. Если раньше, когда выставлялась недвижимость на продажу, на каждый день приходилось по 13 – 18 просмотров, 12 – 15 предложение о покупке с ценой, которая никак не могла быть логичной по сравнению с предыдущими продажами, то теперь это больше похоже на тишину перед бурей. В день 2 – 3 показа, а иногда и ни одного, 2 – 3 предложения о покупке, и совсем не факт, что хотя бы один из них будет не то, что бы хорошим, а хотя бы удобоваримым. Раньше продажа происходила в течение недели, сегодня, случается, недвижимость стоит на рынке больше месяца, а потом и вовсе уходит с рынка. В итоге выигрывают осторожные покупатели, дождавшиеся своего звездного часа и приемлемой цены.

Два года назад Банк Канады пошел на снижение процентных ставок до рекордно низкого уровня для того, чтобы избежать резкой рецессии, вызванной пандемией. Сегодня задача у правительства другая – как сдержать такие темпы роста рынка недвижимости, когда 20 – 25% годового прироста – это еще минимум, на который рассчитывают инвесторы. Поэтому логичными выглядят новые шаги на повышение процентных ставок. Все это делается для охлаждения чересчур перегретого рынка.

Публикуются статьи, которые ставят даже иммиграционную политику государства под угрозу из-за бесконтрольного бума на рынке недвижимости. С каждым годом все сложнее и сложнее людям, иммигрировавшим в Канаду, найти работу, подходящее жилье в районах с развитой инфраструктурой. И уже слышатся голоса, что Канада замалчивает свои проблемы, чтобы не омрачать рекламную картинку, показывающую лицо страны и провинций только с лучшей стороны. Экономика Канады росла одновременно с ростом населения. Данные Всемирного Банка показывают, что валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения увеличился более чем вдвое по сравнению с 1990 годом. Раньше ВВП Канады был приблизительно равен ВВП США, но разрыв стал увеличиваться с 2012 года. Некоторые утверждают, что Канаде нужно вместо привлечения рабочей силы сосредоточиться на повышении экономической производительности, чтобы, в том числе, снизить давление на рынок недвижимости. Хотя теория давления новых иммигрантов на рост цен на недвижимость не совсем подтверждается в последние пандемические годы, когда, несмотря на сокращение потока иммигрантов, рынок недвижимости показывал рекордные показатели роста цен.

Очень важно обратить внимание на строительство новых домов. Ведь именно строительные компании расширяют рынок недвижимости. Кстати, в марте 2022 года активность покупок на рынке нового жилья снизилась на 20%. Возможно, этому виной и перегретые аппетиты строительных компаний. Их цены на недвижимость просто заоблачные, и, по их мнению, будут продолжать расти такими же бешеными темпами. Именно поэтому происходит откат покупателей, желающих приобрести новое жилье от строителей. Что нам ожидать завтра? Какие шаги предпринимать, если по-прежнему вы хотите купить жилье, или продать, или сделать и то, и другое одновременно?

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Bidding Wars – изменения неизбежны!

Уже набили оскомину разговоры о войнах вслепую, которые ведут между собой покупатели недвижимости. При нехватке недвижимости на рынке организуются интенсивные просмотры на одну и ту же квартиру или дом с заведомо низкой выставленной продажной ценой. К моменту дня и часа принятия предложений о продаже их количество могло измеряться десятками. Риэлторы не должны по существующим сегодня правилам делиться деталями предложений о покупке с конкурирующими коллегами. Все это приводило к «слепым» аукционам, когда никто не был в курсе цен и предложенных условий. В результате отставание между победившим покупателем и покупателем, стоящим на втором от него месте, могло достигать даже сотен тысяч долларов. Именно это считается одной из основных причин стимулирования роста цен. Уже многие-многие годы об этом ведется речь. Какие-то половинчатые меры ничего не решают. Так, несколько лет назад предписание обязательного срока хранения в течение одного год всех рассмотренных предложений о покупке, было принято из-за злоупотребления агентами и их клиентами правилами «игры». Теперь, если появляется хоть какое-то сомнение в наличии предложения о покупке, всегда можно подать заявление в вышестоящую организацию для подтверждения его наличия.

Сейчас возникла идея проведения открытых торгов, и правительство Онтарио предлагает продавцам дать инструкции своему риэлтору ознакомить всех покупателей и их агентов с деталями лучшего предложения и дать возможность соревноваться с «конкурентами». При этом ключевым является факт желания продавцов и разрешения своему агенту открыть все пункты предложения о покупке. Казалось бы, это входит в противоречие со всеми правилами, действующими сейчас на рынке. За это можно было и лицензии лишиться… Но все меняется.

Эти новые правила могли бы уже ввести, но в данный момент одновременно прорабатываются и дисциплинарные наказания нерадивых агентов, которые, конечно, и в этом случае будут потенциально нарушать правила ведения переговоров.

Водятся и новые используемые формы. Предполагается усилить роль продавцов в выборе стратегии и тактики переговоров. Можно вести переговоры по-старому, можно открывать отдельные ключевые позиции – наличие условий, их количество и время их действия, но при этом скрывая предлагаемую цену. А можно открыть все карты и торговаться, уже зная всю информацию о конкурентах. В настоящее время вся система торгов переосмысливается, и ассоциации риэлторов Канады предлагается изучить и внедрить программу, которая уже благополучно работает в Австралии, а люди, желающие приобрести недвижимость, могут наблюдать в режиме реального времени за предложениями других покупателей. Утверждается, что первые пробы подобной торговли будут применяться уже нынешним летом. Как альтернативный вариант, может быть использован пошаговый аукцион с определением размера самого шага. В этом случае, например, установив его размер в $5000, разброс цены предложения о покупке номер 1 и второго за ним – не может быть больше $5000, поэтому цены по идее должны пойти на снижение, ведь, по правде говоря, даже при наличии десятка предложений – серьезных всего несколько, а то и вовсе одно.

Вообще, сейчас идет тотальный пересмотр взаимоотношений между агентами и клиентами. Правительство заинтересовано в большем доверии риэлторам, улучшении их работы. Уже много лет – c 2002 года – действует Real Estate and Business Brokers Act, законодательное оформление отношений всех действующих лиц при осуществлении сделок по купле и продажи недвижимости. Уже давно назрело много вопросов, в том числе и с развитием новых технологий. В свете подготовки новых правил торговли недвижимостью, в том числе и аукционными домами, возникает вопрос о снятии строгого ограничения на право торговать недвижимостью либо самими ее владельцами, либо адвокатами, либо лицами, имеющим лицензию на проведение таких операций в провинции – риэлторами. К лету 2023 года обещают эти правила доработать и вынести на всеобщее обозрение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Федеральный бюджет 2022 направлен на повышение доступности жилья

Каждый человек имеет право на крышу над головой. Канадцы мечтают о собственном жилье, но что-то в последние годы эта мечта у большинства наших соотечественников продолжает отодвигаться все дальше и дальше, становясь эфемерной, ведь цены стали неподъемными для большинства жителей Канады. Рассчитывать приходится на родителей, способных рефинансировать свою недвижимость и отдать приличную сумму детям, или на то, чтобы копить 25 – 30 лет на начальный взнос. Все остальные варианты либо преследуются законом, либо шансы на их возникновение ничтожны.

Сложившаяся ситуация и продиктовала федералам основной задачей при разработке национального бюджета на 2022 год объявить повышение доступности жилья по всей стране. Премьер-министр Джастин Трюдо c министром финансов Христей Фриланд наметили следующие ключевые меры для реализации этого плана:

* в ближайшую декаду планируется вдвое нарастить темпы строительства, в новый Фонд ускорения жилищного строительства будет инвестировано4 миллиарда долларов, что поможет создать 100 тысяч единиц жилья в последующие 5 лет;

* спорный пункт – «охота» на иностранных инвесторов и объявление запрета на 2 года этой категории лиц на ввоз капитала для приобретения недвижимости;

* лиц, покупающих жилье впервые, предлагается ознакомить с программой не облагаемого налогами сберегательного счета (Tax-Free First Home Savings Account), который позволит накапливать покупателям $40,000. Удвоение налоговой льготы для покупающих впервые до $10,000. Предоставлять $1,500 покупающим впервые в качестве прямой поддержки. Все эти льготы будут действовать до 31 марта 2025 года, чтобы облегчить стоимость займа для покупающих впервые. $2 млн. будет инвестировано в программу жилья для аренды с возможностью его последующего выкупа;

* чрезвычайно важной считается разработка Закона о правах покупателей (Home Buyers Bill of Rights), который ставит национальной задачей защиту прав покупателей на слепых торгах – так называемых “bidding wars” (с этим должно быть покончено, как утверждает правительство);

* бездомные – другая наиболее уязвимая группа жителей Канады, для которой предусматривается строительство 6000 единиц дополнительного жилья, что потребует $475 млн. инвестиций в 2022 – 2023 годах;

* на нужды коренных народов будет выделено $4.3 млрд. за 7 лет. $20 млрд. поступит на долгосрочную реформу программы помощи детям и семьям коренных народов;

* предлагается налоговая льгота в размере $7500 для модификации дома и проживания в нем нескольких поколений (Renovation Tax Credit), в том числе пожилых и взрослых людей с ограниченными возможностями.

Новый бюджет уже подвергся критике специалистов-скептиков. Во-первых, миллионы и миллиарды будут браться из без того уже разбазаренного бюджета. Многие программы находятся на начальной стадии разработки. Цены на недвижимость по Канаде удвоились с 2015 года, когда либералы пришли к власти. Но ни одна мера по финансовой поддержке рынка и по понижению рыночных цен на жилье не выдерживает критики, и, наоборот, может привести еще к одному витку цен. Так, например, ограничение в правах иностранных покупателей, доля которых в 2019 году составляла 2.2%, а сейчас понизилась до 1%, вряд ли окажет большое влияние на рынок.

Разнятся и мнения по поводу аукционных продаж. Так, премьер Онтарио Даг Форд считает правом владельцев жилья самим выбирать способ его продажи. Если их ограничить в праве продажи за желаемую цену, вполне может быть, что и жилье не будет выставлено на рынок, а значит, количество предложений о продаже будет уменьшаться, ну а цены, соответственно, расти.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости остывает

Многие издания предупреждают продавцов недвижимости: ребята, времена меняются! Вы не получите за свой дом или квартиру столько, сколько получил ваш сосед еще месяц или два назад. Завышенные ожидания приводят к тому, что в определенные продавцами даты не собирается желаемое количество покупателей с предложениями. Листинги продолжают стоять непроданными. Перед продавцами и их агентом встает задача выбрать из двух стратегий лучшую. Оставляем цену заниженной и пробуем продажу с несколькими предложениями еще через несколько дней, или определяем желаемую для продавцов сумму и набавляем несколько тысяч для последующих переговоров уже на понижение. Если еще несколько месяцев назад подавляющее большинство домов и квартир продавалось в первую же неделю, то иная ситуация сложилась сегодня. Сравним время нахождения листингов на рынке:

Квартиры в North York

C14 – East of Yonge A&V Accounting and Financial Services:

более 7 дней: 73, более 14 дней: 41, более 30 дней: 19, более 60 дней: 3.

C07 – West of Yonge Street:

более 7 дней: 46, более 14 дней: 22, более 30 дней: 12, более 60 дней: 3.

Downtown

C01 – квартиры района, прилежащего к озеру:

более 7 дней: 417, более 14 дней: 308, более 30 дней: 152, более 60 дней: 48.

C02 – квартиры средней части города:

более 7 дней: 103, более 14 дней: 82, более 30 дней: 35, более 60 дней: 16.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Vaughan:

более 7 дней: 103, более 14 дней: 82, более 30 дней: 35, более 60 дней: 16.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Richmond Hill:

более 7 дней: 262, более 14 дней: 181, более 30 дней: 87, более 60 дней: 32.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Aurora:

более 7 дней: 97, более 14 дней: 68, более 30 дней: 24, более 60 дней: 8.

Начало 2022 года ознаменовалось не очень приятными для продавцов прогнозами. В конце января Royal Bank of Canada выпустил доклад с анализом, чего ожидать от рынка недвижимости в 2022 году. Отмечалось, что по-прежнему рынок будет сильным и стабильным, но уже в январе появились первые признаки, указывающие на остужение рынка. Судя по всему, значительная часть покупателей покидает перегретый рынок и ждет снижения цен. Но снижение цен от этого мало зависит. Пока агенты говорят о меньшем количестве просмотров и заявленных предложений о покупке. Спрос по-прежнему преобладает над предложением. Количество сделок в этом году предполагается меньше на 13.1%, чем в 2021 году, но все равно, эта цифра 579 600 является второй по величине в истории. Нарастающие темпы строительства нового жилья отчасти помогут закрыть бреши неудовлетворенного спроса. Собственно замедление рынка планировалось во второй половине года, а начинается уже сейчас. При этом не ожидается снижения цен, и всего лишь ожидаемый рост 6.2% будет уже меньшим на одну треть по сравнению с 2021 годом. А уже в 2023 году при более сбалансированном рынке рост цен еще более затормозится.

Кто сегодня покупает недвижимость и какая возрастная группа наиболее активна на рынке? Это так называемые «миллениалы» – возрастная категория 20 – 40 лет. В 2021 году в Канаде проживало 10.5 миллиона людей в возрасте от 25 до 44 лет. Это больше, чем на 800,000 (или 8.3%) за последние 5 лет. Именно миллениалы являются движущей силой рынка, ведь это люди, получающие и получившие образование, а, значит, и работу. Люди, объединенные в союзы и семьи, где рождаются дети. Первыми покупателями становится возрастная категория от 25 – 29 лет (40%) до 40 – 44 лет (63%).

Еще одна значительная категория покупателей – иммигранты. Из-за пандемии коронавируса прирост населения за счет них резко сократился. Правительство все же утверждает, что план на 2021 год выполнен – страна приняла 401 тысячу новых иммигрантов. В большей части эта цифра сложилась из уже прибывших ранее людей, получающих образование. Льготы в прошлом году были даны именно им. Но в 2022 году предвидится уже 411 тысяч реально прибывших иммигрантов, которые, естественно, сразу начнут заниматься поисками крыши над головой. Кто-то приезжает уже с деньгами и будет тут же покупать. Кто-то сначала займется поисками жилья в аренду, что подстегнет интерес инвесторов к сдаче жилья. И опять по прогнозам – самыми иммигрантскими городами Канады остаются Торонто, Монреаль, Ванкувер, где рынок недвижимости по-прежнему будет очень активным.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правительство примет меры против недобросовестной практики строительных компаний

На этой неделе уже в канадской прессе обсуждали проблему, которую мы поднимали на страницах «Канадского Курьера». Суть ее состоит в том, что, поверив обещаниям строительной компании, люди решаются на покупку недвижимости и, чтобы проплатить депозит строительной компании по договору, зачастую продают свою имеющуюся недвижимость. Надеясь на обещанный переезд, пока они ущемляют себя и своих родных в жилищных условиях. Семьи годами ютятся в подвальных помещениях в ожидании окончания строительства. Но вот что придумали строительные компании… Предположим, по объективным или субъективным причинам строительство задерживается. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Цены на стройматериалы растут, и компаниям в какой-то момент становится просто невыгодно заниматься строительством, бизнес становится абсолютно нерентабельным. Представители строительной компании начинают писать письма покупателям с предложениями, а фактически с ультиматумами. Определяется очень приблизительно сегодняшняя цена купленного объекта. Из нее вычитается цена, по которой жилье было куплено. Разница делится пополам, и покупателю к цене покупки приплюсовывается его половина. Утверждается, что покупатель должен быть счастливым, ведь все равно покупка остается выгодной, хорошенькую сумму получает и строительная компания. Ну, а если покупатель будет сильно против, выходом из затруднительного положения для строительной компании является возврат депозитных денег обратно покупателю и расторжение контракта. Но проблемой в этой схеме является фактор рынка, а он ушел далеко вперед. За цены трех, четырех и более лет давности уже ничего не купишь. Покупатель в итоге остается у разбитого корыта.

В газете “Toronto Star” на прошлой неделе была рассказана история о многоквартирном комплексе в Burlington, строящемся уже 5 лет. Конкретная история одного покупателя, который приобрел квартиру в 1997 году за $427,000. Неделю назад он получил e-mail от Adi Developments с предложением заплатить уже $665,900 за ту же самую квартиру. В случае несогласия возврат депозитных денег с соответствующими процентами гарантируется. Кроме этого, строительная организация требует сделать дополнительный депозитный взнос $35,700, при этом пообещав поощрительную выдачу чека “Decor Dollars” на $10,000.

Поскольку такая практика стала использоваться многими недобросовестными строительными компаниями, ею заинтересовалось провинциальное правительство. Так, в Онтарио уже объявили, что будут разработаны новые правила, включая штрафные санкции и приостановление действий лицензии, чтобы удержать застройщиков домов и квартир от соблазна безнаказанно нарушать договоры купли-продажи и оставлять покупателей в безвыходной ситуации.

Министр потребительских услуг Росс Романо заверил, что уже в течение этого месяца в действие вступят правила, защищающие права потребителей в том случае, если они сталкиваются с вопиющим фактом неожиданного увеличения строительной компанией цены объекта. Было озвучено намерение государства преследовать подобную практику и выстроить такие условия ведения бизнеса, что подобные вещи будут сильно бить по карману тех, кто их придумывает. Предполагается увеличение штрафов, по крайней мере, вдвое тем корпорациям или частным лицам, которые в процессе строительства будут расторгать договора с покупателями, а потом продавать эту недвижимость по ценам намного выше. Росс Романо подчеркнул, что будут отменены верхние ограничения штрафных санкций, особенно для компаний, совершающих подобные недобросовестные действия не в первый раз. Лицензия на строительство может быть отобрана на срок до двух лет вместо сегодняшних 6 месяцев. По новым правилам организация по регулированию жилищного строительства (The Home Construction Regulatory Authority – HCRA) сможет сама инициировать разбирательство в рамках неэтичного поведения строительной компании, чтобы не затягивать надолго весь процесс. Подчеркивалось, что процесс выдачи штрафов станет гораздо легче, и бюрократические проволочки будут сведены к минимуму. Подчеркивалось также необходимости возврата депозитных денег с учетом процентов в зависимости от времени, которое они пролежали в банке. Но последнее замечание, не думаю, что сильно устрашит строительную компанию из-за не слишком высоких процентных банковских ставок.

Все эти изменения вызваны практикой, которая стала чрезвычайно популярной. Ведь только в Бэрри недавно были пересмотрены десятки контрактов. Строительную компанию в Tillsonburg уже судят за требование повысить контрактную стоимость приобретенного жилья на 25% всего лишь через год после подписания договоров. Будем надеяться на справедливое решение. Изменения уже назрели, и есть твердое убеждение, что все-таки и в области строительства будет наведен порядок.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Курятник в городе – первые результаты радуют

На этой неделе газета “Toronto Star” подробно разобрала результаты введения новой программы разведения кур горожанами на своих участках. Пилотный проект по содержанию птицы в городе был утвержден 2 марта 2018 года. Какие только доводы ни приводились противниками нововведений – и шум будет, и запахи будут, все это, как минимум, будет привлекать к себе других животных – енотов, мышей, крыс, и все это послужит источником заразы и угрозы здоровью самих жителей города. Но все-таки 205 хозяйств в разрешенном районе Bathurst Street/ St.Clair Avenue зарегистрировались, и только на пятерых из них поступили жалобы в городские службы. Отметим, что разрешение можно получить только на четырех кур.

24 марта 2022 года Комитет по общественному и экономическому развитию направил свои рекомендации в муниципалитет. Настолько все оказалось хорошо, что с проекта снимается название «пилотный», и программу “UrbanHensTO Program” предлагается одобрить и внедрять далее. Был проведен опрос, и 62% всех опрошенных одобрили эту программу, хотя примеривает ее на себя и свои возможности только 1% населения. Основным фактором «за» стал доступ к свежим яйцам!

Поставлены были задачи, решение которых необходимо в ближайшем же будущем рассмотреть. Лицензирование владельцев, потенциальное увеличение числа куриц в каждом хозяйстве. Надлежащие нормативы содержания птиц, которые должны иметь возможность спрятаться от непогоды, не страдать ни от жары, ни от холода. Увеличить подготовку ветеринаров, ориентированных на лечение именно кур. Яйца могут потребляться только членами семьи и ни в коем случае не могут продаваться. Выведены санитарные нормы проживания наседок – курятник не должен быть выше двух метров и на каждую птицу должно приходиться, по крайней мере, 4 квадратных фута. Каждый курятник должен иметь крышу и двери, которые будут обязательно закрываться на ночь. Каждый хозяин обязан впустить инспекцию из муниципалитета для надлежащей проверки содержания куриц. Конечно, муниципальным чиновникам на любое новшество проще сказать «нет». Может быть, и вам далека идея выращивания кур дома. Но все же, если, собственно, это не будет никому мешать, почему бы и не завести маленькое хозяйство. А если вы живете дома с родителями и детьми – разве это занятие не может стать радостным и объединяющим несколько поколений?

Из новшеств обращает на себя программа строительства дополнительных жилых помещений на участках домовладельца. Их называют “garden suites”. Это отдельное жилое помещение, обычно меньшее по размеру, чем основной дом. Потребность в нем появляется, когда кто-то из семьи предпочитает плавно уходить в самостоятельную жизнь. Но ведь во времена острой нехватки доступного жилья такое помещение можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль в случае необходимости. Путем изменения законов By-Laws становится все проще пробивать эту опцию дополнительных единиц жилья. Как вариант подобное жилье, выстроенное рядом с основным домом и окнами, смотрящими на ту же улицу, может называться “laneway suite”. Как известно, ничего в Канаде не делается без разрешения. Хозяин дома подает заявку в муниципалитет на строительство дополнительной жилой площади, при этом должны быть оповещены все соседи и озвучена дата слушания. Если соседи не будут особенно возражать и не предоставят существенных аргументов «против», скорее всего ваш проект будет одобрен. В добрый час!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости в Онтарио – что впереди?

Спрос на недвижимость продолжает расти. Февраль 2022 года опять побил все рекорды по снижению количества листингов на рынке, а цены значительно выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года. Multiple Offers – ситуации, когда на один и тот же дом или квартиру подаются несколько предложений о покупке одновременно – как продолжались, так и продолжаются, подтверждая классическую формулу ценообразования – чем меньше предложений на рынке, тем больше цены устремляются вверх. Фактически Торонто уже перегнал Ванкувер в звании самого дорогого города Канады. В феврале 2022 года на рынке было продано недвижимости на 17% меньше, чем в феврале 2021 года. Средняя цена остановилась на метке $1,334,544, что выше на 28% по сравнению с февралем прошлого года.

Конечно, исторически низкие банковские проценты, ковидное «заточение», позволившее сэкономить приличные деньги и заставившее подумать о переезде из города в пригороды, отчасти объясняют новый виток интереса к рынку недвижимости. Отмечают и новый тренд – если раньше люди пытались выплатить банковскую ссуду как можно быстрее, то сейчас, наоборот, максимально вытаскиваются деньги для возможно большего количества покупок недвижимости. Недвижимость перестает быть просто крышей над головой и становится залогом громадных инвестиций. Ключ к богатству – вот он! Покупайте как можно больше объектов недвижимости, рефинансируя ее, покупайте все больше, и в обозримом будущем вам уже не понадобится работать! Вы создадите себе портфолио, работающее на вас! И уже никого не испугать размерами банковского займа, да если еще и посмотреть на историю поведения рынка недвижимости последние лет 20 – 25, то очень мало верится, что в какой-то момент он может не просто скорректироваться, а существенно рухнуть. Вот на какие факторы стоило бы обратить внимание.

В начале месяца Банк Канады поднял процентную ставку. Да, может быть, каких-то покупателей это подстегнет принять решение о покупке с учетом фактора такой срочности. Но трудно себе представить, что удар этот представляется мощным. Даже если на какую-то собственность претендуют 40 покупателей, предположим, их число упало на 25%, все равно в торгах за этот дом или квартиру будут участвовать 30 человек. В принципе, именно эту тенденцию сейчас обсуждают агенты. Меньше показов в целом, меньше предложений о покупке собирается в назначенный день, чуть ниже цена, на которую так рассчитывали продавцы. Иногда приходится назначать и вторую дату для переговоров.

Обострение и без того сложных отношений между государствами, разрыв традиционных международных отношений отчасти тоже может послужить фактором снижения активности на рынке. Безумный рост цен на энергоносители и стройматериалы вполне возможно охладит пыл покупателей и заставит сойти с дистанции наиболее нервных.

Однако все больше появляется обзоров в прессе – в какие районы стоит вкладывать инвесторам. Люди понимают, что при нынешнем уровне инфляции зарплаты не могут угнаться за темпами роста продовольственных, промышленных товаров и жилья. Люди, копившие всю жизнь на старость и на «черный» день, осознают, что совсем другим должно было быть их решение несколько лет назад.

По-прежнему правительства Канады и Онтарио рассчитывают на развитие экономики и рынка жилья, рассчитывая на приток новых иммигрантов. По статистике первые три года такие семьи снимают жилье, а через 10 лет 50 – 60% иммигрантов уже покупают свое. Но жилья не хватает. За период 2016 – 2021 гг. было построено 36.9 новых единиц жилья на каждых 100 новоприбывших. Около миллиона домов и квартир должно быть построено в ближайшие 10 лет для удовлетворения текущего спроса на жилье. При полной поддержке правительств всех уровней утверждаются новые проекты строительства жилья. Как только объявляется продажа новых проектов от строителя, буквально через несколько дней все более или менее бюджетные варианты уже распроданы. И если вам еще не по карману миллионные варианты, остается один выход – ждать.

По-прежнему районы самого Торонто и его окрестностей остаются самыми привлекательными для инвесторов и иммигрантов. Высокотехнологичные отрасли производства сконцентрированы в GTA. В пандемию пригороды догнали по ценам городское жилье, но сейчас пандемические ограничения снимаются, и вполне вероятна обратная волна интереса возврата покупателей в городскую черту.

Durham – это следующий быстрорастущий район, чрезвычайно интересующий инвесторов. В последующие 30 лет показатели в районе должны вырасти на 80%.

Hamilton – за последние 20 лет город существенно изменился в лучшую сторону. Изменилась структура занятости, новые бизнесы появляются и процветают!

Niagara Region – наконец-то этому району воздали должное. Уникальный климат, развитие все новых бизнесов и нехватка съемного жилья делают этот район очень привлекательным для инвесторов.

Kitchener/Waterloo – самые привлекательные для инвесторов городки из-за бурного развития высокотехнологичных компаний и приходом туда людей с новыми деньгами. 56,000 новых жителей ожидает район в следующие 5 лет и 305,000 в следующие 30 лет!

Barrie, Orillia – уникальные города для тех, кто предпочитает жить на природе и добираться до Торонто по хайвею.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Недвижимость и Семейное право

Обе стороны – продавцы и покупатели – продавая и покупая недвижимость в Онтарио, должны понимать свои права и обязанности и виды документов, которые необходимо будет подписывать. В Онтарио The Family Law Act (Закон о Семейном праве) предполагает два типа супружеских взаимоотношений – регистрированный брак и незарегистрированный брак, или ведение общего хозяйства без официального оформления супружеских отношений. Common-law spouses – так называются супруги, не оформившие официально своих отношений, но живущие вместе и ведущие общее хозяйство более трех лет, а иногда они еще и биологические или нет родители, по крайней мере, одного ребенка. Если детей нет, и вы не ведете общее хозяйство, по крайней мере, 3 года, суд не признает ваши отношения браком. В соответствии с законодательством Онтарио права супругов common-law не отличаются от прав супругов, официально зарегистрировавших свой брак.

Когда речь идет о правах супругов, брак рассматривается как равноправное партнерство. Абсолютно неважно, у кого выше зарплата, а кто сидит дома и воспитывает детей. И тот, и другой вид деятельности абсолютно равнозначен и важен для семьи.

В случае если встает речь о разводе, оценивается стоимость всего нажитого за время брака имущества. Это имущество включает недвижимость, бизнесы, акции, ювелирные изделия, счета в банках. Все это вместе представляет собой “net family property” – чистую собственность семьи, которая и будет разделена поровну между супругами, расторгающими брак. И нет никакой разницы, на чье имя записаны все эти активы.

Применяется следующее правило. Происходит оценка активов на день вступления в брак и сравнивается их стоимость на день расставания. Например, если один из супругов владел домом стоимостью $1,000,000 на момент заключения брака и, предположим, за годы брака стоимость его выросла до $1,800,000, то только $800,000 плюсуется к семейным активам. Однако, если в дом, которым владел один супруг, въезжает его партнер, то недвижимость уже называется супружеским домом (matrimonial home). Это то место, где действительно проживает семья, хотя официальным владельцем может быть один из супругов. Как только второй супруг появляется на территории этой недвижимости, в том числе и на момент расторжения брака, оба партнера имеют право на половину стоимости этой недвижимости.

Оформившие свой брак супруги могут иметь больше, чем одну собственность, называемую “matrimonial”. Например, пара может владеть не только домом в городе, но и коттеджем за городом. Если семья пользуется ими в течение года приблизительно равнозначно, плюсоваться будет и та, и другая собственность. Если можно определить доли пользования ими в определенных пропорциях, используется именно такой метод.

Для того чтобы хоть как-то себя обезопасить на случай развода, вступающим в брак заранее предлагается подумать о брачном договоре. Только в этом случае можно отойти от формулы 50/50. Именно на этой стадии вступающим в брак дается право подумать, какие условия они бы предпочли. Но даже при наличии такого договора не факт, что он будет соблюден в случае развода. Ваше дело будет решаться судьей, при этом именно на усмотрение судьи и будет вынесен приговор.

Что нужно отметить, это право проживания в “matrimonial” доме. При этом независимо от того, является ли второй супруг легальным владельцем жилья или нет, он должен будет дать свое согласие на продажу дома. В стандартном договоре купли-продажи предусмотрен специальный пункт для этого – Spousal Consent.

Что происходит в случае, если один из супругов против продажи недвижимости? Невозможно бесконечно долго тормозить процесс развода. Когда подключаются адвокаты, процесс становится абсолютно предсказуемым и, конечно, дорогостоящим. Если один из супругов «забаррикадировался» в доме, не разрешает его показывать потенциальным покупателям, рано или поздно будет вынесено решение суда о том, чтобы все помещения были освобождены, назначается агент, обсуждается со специалистами приблизительная стоимость дома, дом выставляется на продажу и хозяева должны будут принять фактически первое же разумное предложение. Иногда в судебном приказе проставляется даже дата, до которой недвижимость должна быть продана. Деньги от продажи недвижимости хранятся на трастовом счете адвоката, который закрывал сделку по продаже недвижимости. Окончательный расчет происходит только при условии согласия обеих сторон.

Немного сложнее доказываются права “common law” партнера, его подпись на договоре купли-продажи не требуется. Единственно, как его интересы и права могут быть соблюдены, это наличие доказательств, что либо он участвовал финансово в покупке недвижимости, либо брал на себя существенную долю оплаты текущих платежей за дом. Существуют браки, в которых один из супругов проживает и работает подолгу в другой стране. Если во время отсутствия одного из супругов недвижимость будет продана вторым супругом без согласия первого, встает вопрос о мошенничестве с соответствующими последствиями. Вообще, прежде чем начинать процесс развода, обсудите детали раздела имущества с адвокатами.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca