Жанна Томсон, брокер

Настало лучшее время для продажи недвижимости!

По данным Toronto Real Estate Board, опубликованным несколько дней назад, на рынке недвижимости Большого Торонто за август 2019 года было совершено 7,711 сделок, что на 13.4% больше, чем в августе 2018 года. Росли продажи в абсолютно всех сегментах рынка. Но особенно радует, что гораздо более высокими темпами продавались отдельные дома: 3,618 отдельных домов были проданы в августе 2019 года, что на 21.3% выше, чем августе прошлого года. Восстанавливается спрос на дорогие дома, хотя до уровня 2016 и первого квартала 2017 года еще очень далеко.

Средняя цена квартиры в GTA в августе 2019 года составила $574,632, что говорит о годовом росте на 6.1%. Средняя цена отдельного дома в августе выросла до $978,920, что только на 0.3% выше цены прошлого года.

По semi-detached и townhouses августовские цены составляют $768,230 и $639,524 соответственно, при годовом росте цен в 3.5 и 2.3 раза.

То, что рынок недвижимости по-прежнему активен, а также оставленная Банком Канады 4 сентября процентная ставка на уровне 1.75%, как и фактор сезонного оживления позволяют надеяться на его восстановление и позитивные тенденции в ближайшем будущем.

Если вы задумались о продаже вашего дома, надеюсь, нелишними вам будут некоторые советы.

  • Постарайтесь укротить ваши эмоции – тут важен деловой подход! Вы должны четко понимать направление экономики, рынка недвижимости, поведения того сегмента рынка, в котором вы находитесь, реальную стоимость вашего дома. Сценарий может быть различным, стратегия и тактика будут предложены вашим риэлтором – окончательный выбор будет за вами. Попытайтесь дистанцироваться от мысли, что это ваш замечательный дом, который каждую минуту вам напоминает о чудесных моментах жизни вашей семьи. Сейчас непонятные люди будут приходить к вам, открывать шкафчики, забывать закрывать за собой двери и выключать свет, при этом не забывая критиковать все и вся. Кстати, ремонт и “staging” психологически помогают решить эту задачу, так как часто в приукрашенном виде ваш дом уже не воспринимается вами как ваш.
  • Обязательно работайте с профессиональным агентом! Во-первых, и по оплате уже давно можно договариваться (вся эта мифическая калькуляция комиссионных, исходя из 5-6%, совершенно не отражает реалии сегодняшнего дня), и, во-вторых, знания и опыт риэлтора, полученные за многие годы full-time работы в этой отрасли, позволят вам продать дом быстро, по максимально возможной цене и на ваших условиях.
  • Прислушивайтесь к советам риэлтора, особенно при определении цены. После сделанной профессиональной презентации и обзора рынка вы вполне точно будете знать цену, на которую вам следует рассчитывать. Более того, и ваш покупатель будет подготовлен к этой цене, так как, скорее всего, его риэлтор сделал свое домашнее задание тоже. Неплохо было бы заранее вместе с вашим агентом посмотреть продающиеся дома в вашем районе, чтобы понимать, насколько вы конкурентоспособны по сравнению с вашими соседями.
  • Если цена, за которую выставлен дом выше рыночной – вам придется подождать, пока не найдется ваш покупатель, и не предложит вам цену, которая могла бы вас устроить. Противоположная стратегия – выставление цены заведомо ниже рыночной, поэтому очень привлекательной для покупателей. В случае, если их много, то возникает эффект аукциона с последующей продажей недвижимости за гораздо более высокую цену. При определении стратегии и тактики, безусловно, важно определить состояние рынка – соотношение спроса и предложения. Кто на рынке является в более выигрышном положении сегодня – Покупатель или Продавец.
  • Если по каким-то соображениям нужно продавать недвижимость зимой или летом, не слушайте тех, кто советует подождать весны или осени, действительно наиболее активных сезонов. Когда все уходят с рынка, например, в декабре-январе, а есть реальный покупатель – гораздо проще продать вашу недвижимость при меньшем количестве предложений на рынке.
  • Проконтролируйте, чтобы фотографии и виртуальный видеотур выглядели профессионально. Просто стыдно бывает за агентов, загрузивших непонятно какие любительские картинки. Многие покупатели сегодня сначала знакомятся с покупаемой недвижимостью on-line, а потом уже просят своих агентов показать понравившийся дом.
  • Не скрывайте дефекты дома. Лучше почините все неполадки заранее. Если какая-то проблема будет стоить существенную сумму, предложите покупателю снять эту сумму с цены. В случае если вы идете с «аукционной» стратегией – сделайте инспекцию дома заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов впоследствии.
  • В последнее время все большее распространение получает страхование своей недвижимости от несчастного случая во время продажи жилья. Ступеньки, бассейн, driveway, basement – все это может быть зоной опасности для людей, не знакомых с вашим домом. Обязательно оставляйте включенным свет, ожидая визита покупателей, и выглядит наряднее, и не нужно агентам искать выключатели в темноте.
  • Обязательно сделайте предпродажную подготовку дома. Пригласите риэлтора или друзей, чтобы спросить их впечатление о доме. Приведите его в порядок! Обидно недополучить десятки тысяч долларов за дом, только потому что он просто захламлен и не убран. Даже если вы наймете профессионалов для уборки, покраски и staging, вам эти затраты многократно окупятся.
  • Показывайте дом всегда, когда этого просят. Да, может быть, лучше на время продажи уехать, пожить где-то у друзей или на даче. Не все выдерживают состояние постоянной боевой готовности. Но, поверьте, так приятно показывать добротные, идеально чистые дома, где каждый предмет знает свое место, где нет неприятных запахов (ни в коем случае не пользуйтесь едкими освежителями!). Такие дома долго на рынке не стоят!
  • Рассчитайте ваш наихудший расклад по продаже. Не стоит стоять долго на рынке. Вы никогда не знаете, в какой момент рынок может пойти наперекор всем возможным сценариям. Не жадничайте, ваши нервы и здоровье бесценны! Если нашелся более или менее серьезный покупатель – не упускайте эту замечательную возможность!

Звоните, если у вас возникли вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,200 в месяц.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.
  • Рент. 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800.
  • Рент 1+1 BDRM просторная квартира на Bayview Ave/HWY 7 c двумя полными ванными комнатами! – $2,000 в месяц.
  • Купят freehold semi-detached или townhouse в Oakville, Burlington до $730,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

FTHBI – новая государственная программа для покупающих недвижимость впервые

Газеты пестрят заголовками: “First time buyers могут сэкономить $286 долларов в месяц на mortgage платежах, используя новую федеральную программу!”, “Федеральный бюджет предлагает покупающим жилье впервые льготы по ипотечным кредитам на 1.25 миллиарда долларов”, “Правительство Канады протягивает руку помощи покупающим жилье впервые!”.

Новая государственная программа (First Time Home Buyer Incentive – FTHBI) начала работать со 2 сентября и подробно описывается на правительственном портале “National Housing Strategy” www.placetocallhome.ca.

Эта программа рассчитана на предоставление финансовой помощи людям, покупающим впервые, прошедшим квалификационный отбор, с тем, чтобы уменьшить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Предлагается долевое участие государства во владении недвижимостью в размере 5% для жилья, покупаемого на вторичном рынке, или 10% для нового, только что построенного жилья, при условии, что сумма mortgage будет застрахована через Canada Guaranty, CMHC или Genworth. Первый mortgage должен быть больше 80%, и к нему добавляется сумма mortgage loan insurance premium.

Кто может воспользоваться предлагаемыми преимуществами:

  •  покупатели (или хотя бы один из партнеров), никогда не владевшие собственным жильем;
  •  люди, только что прошедшие через разрыв брачных или гражданских отношений;
  •  люди, последние 4 года не проживавшие в своем доме, либо в недвижимости, принадлежавшей партнеру;
  • те, кто покупает недвижимость для собственного проживания, а не для инвестирования;
  • как минимум у покупателей должны быть свои собственные накопления в размере 5% от стоимости жилья.

План разрабатывался для людей со средним достатком. Общий семейный доход партнеров не должен превышать $120,000 в год. Причем, доход должен быть проверяемым.

Цены на жилье выросли за последние пять лет в Канаде среднем на 40%, в основном за счет Торонто и Ванкувера. Предполагается, что более 100,000 покупателей сумеют воспользоваться государственной помощью. Скептики считают немного по-другому. Как раз именно в Торонто и Ванкувере со средней ценой на недвижимость $806,755 и $967,314 соответственно, инициативы не очень применимы, ведь сумма займа не должна превышать сумму годового семейного бюджета более чем в 4 раза. Несложная математика подсказывает, что сумма mortgage не должна быть более $480,000 при семейном бюджете $120,000. Максимально возможная цена покупаемой недвижимости для тех, кто планирует воспользоваться этой программой, не превышает $505,000.

По данным компании Zoocasa, только 16 из 25 рассмотренных районов смогут воспользоваться этой программой. Со средней ценой недвижимости в уже упомянутых Ванкувере, Торонто, а также Fraser Valley ($717,301), Victoria ($652,655), Hamilton-Burlington ($600,577), Kitchener-Waterloo ($520,750), вряд ли программа реально сможет помочь людям, покупающим впервые. Для сравнения приводятся данные по средним ценам других районов: Niagara Region ($452,654); Ottawa ($443,025); Calgary ($439,577); Montreal CMA ($408,378); London and St. Thomas ($405,551); Edmonton ($370,310); Windsor-Essex ($335,253); Saskatoon ($328,806); Halifax-Dartmouth ($309,101); Winnipeg ($304,605); Regina ($295,979); Quebec CMA ($280,580); Sudbury ($270,081); Gatineau CMA ($265,637); Sherbrooke CMA ($247,998); Thunder Bay ($245,045); Trois Rivieres CMA ($190,689); Saint John ($188,973); Saquenay CMA ($183,203). При этом средняя цена недвижимости по Канаде составляет $498,943.

С другой стороны,”first-time ” покупатели могут воспользоваться государственной помощью и в Торонто, если мы говорим о приобретении квартиры. По данным компании Zoocasa, несколько районов Торонто по параметру средней цены на квартиры все еще подходят под критерии FTHBI программы:

E10 – West Hill, Centennial Scarborough ($352,389); E11 – Malvern, Rouge ($362,037); W05 – Black Creek, York University Heights ($373,932); W09 – Willowridge-Martingrove-Richview; W10 – Rexdale-Kipling, West Humber-Clarieville ($388,935); E04 – Dorset Park, Kennedy Park; E07 – Milliken, Agincourt North ($423,726); E08 – Scarborough Village, Guildwood ($430,104), E05 – Steeles L’Amoreaux, Tam O’Shanter-Sulilvan ($437,213); E09 – Morningside, Woburn, Bendale ($438,615); E03 – East York,Danforth Village ($449,750); W04 – Yorkdale-Glen Park, Weston ($454,470); C06 – Bathurst Manor, Clanton Park ($497,967).

FTHBI заем регистрируется на “title” по принципу второго mortgage, что впоследствии значительно сокращает возможности получения выгод от других существующих финансовых продуктов на рынке. Например, маловероятно будет получить “Home Equity Line of Credit”.

Если же вы захотите продать вашу собственность, то 5% (или 10%) стоимости недвижимости должна быть отдана государству. Если стоимость недвижимости выросла, то может случиться, что отдавать придется сумму гораздо большую. Справедливости ради нужно отметить, что, если рынок пошел на спад, то и отдаваемая сумма снизится соответственно.

Беспроцентный заем дается только на 25 лет, но можно выплатить его в любой момент без штрафных санкций. В этом случае оценка государственной доли происходит по принципу “fair market value”.

Еще остается масса вопросов по этой программе. Сейчас принимаются заявки на рассмотрение кандидатур покупателей с закрытием сделки не ранее ноября 2019 года. Если это ваш случай – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,500 в месяц.
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $590,000.
  • Coming soon! 1 BDRM квартира в рент – Bloor St / Avenue Rd – $2,800.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

 

Сдаете на Airbnb?
Что нужно знать

Идея Airbnb оказалась очень привлекательной как для инвесторов, так и для владельцев собственного жилья возможностью сдачи в аренду на короткий срок отдельного помещения в собственном доме. Краткосрочная аренда меблированного помещения примерно на 40%, а иногда и значительно больше, превышает стандартную годовую аренду, но существенно меньше, чем оплата за проживание в гостинице. Это делает очень заманчивыми подобные возможности для туристов, бизнесменов, пациентов госпиталей, приехавших на лечение, новых иммигрантов. Эта концепция пришла на рынок в 2014 году, и ее успехи очевидны. Договорившись с Airbnb и Expedia о получении информации по сдаваемым помещениям, выяснилось, что число их утроилось с 2014 по 2016 год. 70% сдаваемого жилья являлось “principal residence”, остальные 3,200 единиц – нет. Сейчас эта цифра удвоилась, и приблизительно 6,500 единиц жилья ушло с долгосрочной аренды на краткосрочные опции. На 30 апреля 2019 года было зарегистрировано около 21,000 единиц жилья, рекламирующихся на Airbnb. Среднегодовая аренда оценивается в $10,400 долларов. При этом за прошлый год доход 14,000 операторов составил $208 миллионов долларов.

Есть и обратная сторона медали. Возникает очень много нареканий и жалоб от тех, кому «повезло» соседствовать с подобным бизнесом. Постоянный поток прибывающих и убывающих людей. Шум, мусор, бесконтрольные гулянки, а то и что-нибудь похуже… С точки зрения муниципалитета при наличии острого кризиса жилья «выдернутые» из рынка долгосрочной аренды те самые 6,500 единиц, пусть и не решают его, но смягчить могут.

Еще в декабре 2017 года городской совет Торонто начал обсуждать проблемы упорядочения практики сдачи жилья на короткий срок. К 31 января 2018 года муниципалитет Торонто утвердил новые правила в дополнение к существующим by-laws, по которым компании краткосрочной аренды получали лицензию, а операторы Airbnb должны регистрироваться в муниципалитете и платить налог Municipal Accommodation Tax (MAT) в размере 4%.

Кроме этого, недвижимость, выставленная на краткосрочную аренду должна быть “principal residence” сдающего лица.

Максимальное количество дней, возможных для краткосрочной аренды, не должно превышать суммарных 180 дней в году. Ограничение сдаваемых комнат – не более трех на одно сдающее лицо.

Если бы это положение было принято, 42% Airbnb листингов исчезло бы из базы данных. Airbnb уже генерировало $190 миллионов от сдачи жилья в 2019 году, не соответствующего тем правилам, которые должны были быть введены.

В соответствии с имеющимися правовыми возможностями решение муниципалитета было обжаловано в Local Planning Appeal Tribunal (LPAT) и поэтому не могло быть введено в действие до окончательного его рассмотрения. Изначально планировалось рассмотреть апелляцию 30-31 августа 2018 года, но впоследствии заседание было перенесено на 26 августа – 4 сентября 2019 года и рассматривается сейчас.

Против выступают шесть коммерческих компаний-операторов рынка краткосрочной аренды: Whitehall Suites Inc., Red Maple Suites Inc., Royal Stays Inc., Living Suites Toronto Inc., IHM Limited, Premium Suites Inc. Борется за свои права и лэндлорд – Alexis Leino. Его легальные расходы покрывает компания Airbnb. Позиция его тоже понятная. Мой дом – имею право сдавать кому хочу, могу вообще никому не сдавать. Он очень уважительно относится к своим соседям и, вообще, за счет его рекомендаций его гости поднимают бизнес в районе!

За введение муниципальных правил выступает сейчас на слушаниях коалиция FAIRBNB, включающая: The Federation of Metro Tenants’ Associations; Advocacy Centre for Tenants Ontario (ACTO); Friends of Kensington Market (FOKM); Silver Hotel Group; ACORN – Association of Community Organizations for Reform Now; The City Institute at York University и многие другие.

Позиция тоже понятная – целые районы города превращаются в «отели-призраки». Количество Airbnb листингов на берегу озера в Торонто – “Waterfront communities” – увеличивается на 30% ежегодно, причем, прирост идет не только за счет отдельных арендаторов, но и за счет коммерческих компаний. Так, некий оператор “Sakir Suites” под именем “Sam” снимает 38 квартир на Airbnb. За односпальную квартиру в таких многоквартирных домах владелец может получать в 2-3 раза больше доход с краткосрочной аренды по сравнению с долгосрочной. Пока идут разбирательства, рынок Airbnb остается неконтролируемым и нерегулируемым. На разных уровнях решается вопрос об изыскании дополнительных возможностей у государства, провинции, города на строительство доступного жилья. Проблема же отсутствия доступной аренды в Торонто может быть решена, хотя бы частично, относительно быстро, если муниципалитету будет позволено ввести в действие уже разработанные правила.

Если вы хотите сдавать ваше жилье на короткий срок, помимо тех правил, которые могут быть введены в ближайшие несколько дней, учитывайте и правила кондоминиума, если вы владеете квартирой. Есть только несколько кондо-корпораций, где аренда Airbnb разрешена. По данным на 14 марта 2019 года, это были кондоминиумы: 8-12-14 York Street; 168 Simcoe Street; 55-56 Bremner Blvd.; 8 Charlotte Street; 50 Bruyeres Mews; 560 Front Street W.; 15-21 Iceboat Terrace; 219 Fort York Blvd.; 120 Homewood Avenue; 35 Mariner Terrace; 75-85 Queens Wharf Road; 199 Richmond Street W. В остальных кондо-корпорациях минимально разрешенным сроком сдачи квартиры в аренду является 6 месяцев. Поэтому перед тем, как сделать окончательный выбор, узнайте правила кондо-корпорации.

Звоните, если у вас возникли вопросы:

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Рент. Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,500 в месяц
  • Coming soon! Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $590,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

FSBO – что это значит?

FSBO – For Sale By Owner, то есть, продажа недвижимости самим владельцем, без риэлтора. Многие думают, что могут сэкономить существенную сумму денег и время, если будут продавать свой дом или квартиру самостоятельно. Зачем платить комиссионные риэлторам, когда их можно оставить в своем кармане? А при нынешних ценах на недвижимость проценты выходят совсем не маленькие!

Вот уже ровно год прошел с того момента, когда Toronto Real Estate Board проиграл Competition Bureau of Canada в вопросе ограничения доступа потребителей к информации, которой владели только лицензированные агенты. Тогда стала общедоступной информация о продажных ценах. Тяжба эта тянулась с 2011 года, и, наконец, бастион пал!

Казалось бы, теперь проанализировать и определить цену продаваемой недвижимости будет очень несложно, а ведь это уже залог успеха! Увы, эта возможность никак не повлияла на увеличение количества смельчаков, пытающихся продать свою недвижимость самостоятельно.

Какие же советы можно им дать?

  • Оценивайте состояние рынка правильно! Взгляните на свой дом или квартиру глазами покупателя. Уберите лишние эмоции! Предположим, ваш сосед продал дом за рекордную сумму. Вы же, основываясь только на этой цифре, делаете вывод, что ваш-то дом, конечно, лучше, и стоит он много дороже и, вообще, вам НУЖНО получить только эту цену, ведь полученными деньгами необходимо закрывать кредитные линии, выплачивать долги. Как часто агенты по недвижимости встречаются с таким убийственным аргументом.
  • Приготовьте ваш дом к продаже! Посмотрите «незамыленным» взглядом на свой дом. Когда агенты показывают недвижимость, и попадается аккуратный, досмотренный, ухоженный и чистый дом, это ставит его на уровень выше остальных! И никакой “staging” (декорация для продажи) не в силах замаскировать покрытый жирной пылью холодильник или черные от грязи выключатели!
  • Покрасьте стены, вынесите весь ненужный хлам, почистите гардины, помойте окна, почините все то, что отваливается, не закрывается или шатается.
  • Подумайте о виртуальном “двойнике” вашего дома – все фотографии, брошюры или видеотуры должны быть выполнены профессионально. Хотя, надо признаться, иногда и агенты грешат тем, что не очень хочется тратить деньги на профессионального фотографа, и описание листинга происходит по принципу “и так сойдет”. Иногда даже неловко становится, как в наши дни можно выставляться таким образом.
  • Постарайтесь продумать план маркетинга, задействовать все возможности интернета. Ваша задача – донести до как можно большего количества людей информацию о вашем замечательном доме. Используйте социальные сети, поставьте знак около дома. Не забудьте о возможностях MLS. Именно так! В последнее время есть опции работы с агентами, предлагающими за определенную плату выставить вашу недвижимость как “mere posting”. Это значит, что (при условии уплаты определенной суммы риэлтору) ваша недвижимость попадает в общую базу данных MLS. При этом вы соглашаетесь с тем, что вы заплатили только за это, у вас нет агента, вы представляете себя сами и весь дальнейший процесс продажи, показов и переговоров вы берете на себя.
  • Имейте хотя бы общее представление о процессе продажи и документах, вовлеченных в этот процесс. Вам точно понадобится помощь адвоката. НИЧЕГО не подписывайте без адвокатской проверки!

Вам могут звонить агенты, чьи клиенты заинтересованы в покупке. Не жадничайте с комиссионными co-operating агенту. Вам выгодно иметь его союзником. Дом продастся быстрее и с большей выгодой для вас! Но будьте осторожными с агентами, приносящими оферы. Они защищают НЕ ваши интересы, а интересы покупателя. Их задача – выторговать дом как можно дешевле.

Не забудьте о собственной безопасности! Вы открываете двери незнакомым людям и пускаете их в дом. Неплохой идеей было бы установить камеры, или, по крайней мере, не быть в этот момент дома одному.

Статистика показывает, что 11% всех продавцов пробуют продать дом без помощи риэлторов. Из них 36% все-таки заканчивают продажу с агентами.

Мне кажется странным при нынешних возможностях пытаться продавать дом самостоятельно. На рынке появляется множество компаний, которые называют себя дискаунтными. Приходят на канадский рынок американские компании. Как суперновшество рекламируется меньший процент комиссионных с указанием “сэкономленных” безумных десятков тысяч долларов (от мистических 8% комиссионных, например).

Модифицированные “mere postings” с концепцией “a la carte”. Это значит, что введение в базу MLS будет вам стоить от $500 до $700 долларов, поставить знак – еще деньги, проверка документов, любые поправки – это дополнительные траты, о которых вы узнаете позже.

Есть агенты, предлагающие подписать с вами договор о продаже и купить вашу недвижимость самим, в случае, если дом не продастся. Вы только не забудьте поинтересоваться, за какую цену произойдет покупка. Одно могу сказать, такие же или лучше условия вы можете получить от многих агентов, грамотно работающих на рынке недвижимости.

Какие реальные преимущества имеет продавец, работая с риэлтором:

  • Ваши интересы представляет профессионал, разбирающийся в ситуации на рынке. Лицензированный агент застрахован “RECO” insurance, которая защищает и продавца, и покупателя от потери депозитных денег, от возможных ошибок и мошенничества.
  • Вы получаете профессиональный анализ рынка с рекомендацией по тактике и стратегии продажи и рекомендуемой ценой. Если цена будет высокой – вы отпугнете покупателя и упустите благоприятный момент продажи. Если низкой – потеряете деньги, которые могли быть вашими.
  • Все возможности маркетинга используются для оптимального позиционирования продаваемой недвижимости.
  • Команда профессионалов работает на вас: риэлтор, адвокат, mortgage специалист, фотограф, специалист по маркетингу, дизайнер.
  • К вам приходят «квалифицированные» серьезные покупатели, прошедшие pre-approval, работающие с риэлторами.
  • Ваш дом, выставленный на продажу, видят все заинтересованные покупатели.
  • Недвижимость продается в минимальный срок и за максимальную сумму!

Вы только выиграете, работая с профессионалами!

Звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе Dufferin St. / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Coming soon – Просторная и ухоженная квартира в Oakville – 1200 sq.ft – 2 BDRM c видом на озеро! $3,600 – в месяц.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Решили купить дом – с чего начать?

Покупка дома – одно из важнейших решений, которое вы принимаете. Вот некоторые вопросы, на которые следовало бы получить ответы, прежде чем начинать процесс поиска:

  • Является ли ваше положение финансово устойчивым?
  • Умеете ли вы распоряжаться деньгами?
  • Готовы ли вы взять на себя ответственность за предстоящие расходы, которые год от года повышаются?
  • Выдержит ли ваш бюджет неожиданные расходы по содержанию дома?

Если вы настроены серьезно, то первая запланированная ваша встреча должна быть с банковским mortgage специалистом или mortgage брокером. Отличие одного от другого состоит в том, что банковский специалист представляет интересы конкретного банка, в то время как брокер работает со многими финансовыми структурами и может оптимизировать ваши платежи, сравнивая различные программы и предложения.

Посчитать ваши mortgage платежи вы можете на любом банковском сайте, например:

www.scotiabank.com/mortgage/payment.html  или

www.td.com/Mortgage/Calculator.

Интересным является сайт www.ratehub.ca/mortgage-payment-calculator, который позволяет сравнивать несколько вариантов предложенных ставок по ипотеке и условий выплаты займов.

После оценки вашей финансовой ситуации, оговаривания суммы начального платежа (downpayment) и анализа документов – кредитной истории, документов от работодателя или ваших финансовых ежегодных налоговых отчетов, дается заключение о предоставлении банком ссуды и определение максимальной стоимости покупаемой недвижимости. Очень важно самостоятельно проанализировать размер финансовой нагрузки, ведь часто образ жизни после покупки недвижимости приходится менять, а это не каждому под силу.

Для того чтобы прикинуть, что вы можете себе позволить за объявленную сумму, очень полезно «поиграть» с сайтом realtor.ca. Это фактически единственный достоверный сайт Канадской ассоциации риэлторов, где вы мониторите реально существующие объекты, выставленные на продажу или рент. К какой бы компании ни принадлежал канадский риэлтор – вся выставленная агентами недвижимость появляется в течение нескольких часов для всеобщего обозрения. Все остальные сайты так или иначе преследуют свои интересы поиска клиентуры и являются не всегда полными и достоверными. Имея данные по налогу на недвижимость (property tax), месячным платежам за коммунальные услуги (maintenance fee) и платежам по ипотечному кредиту (mortgage payments), вы уже можете реально оценить комфортность ваших расходов.

Для покупателей не так давно появилась возможность проверки цены проданной недвижимости, что важно при отслеживании тенденций рынка, например, housesigma.com.

Проверьте, можете ли вы воспользоваться возможностями, предоставляемыми федеральным и провинциальным правительствами, например для покупающих впервые:

Федеральные программы:

  • Home Buyers’ Tax Credits – возможность списания до $5,000 расходов на закрытие сделки и получения возврата до $750 от государства;
  • GST/HST New Housing Rebate – при соответствующих условиях вы можете получить до $1,500 частичного возврата от доли GST в составе HST (касается нового жилья или существенно перестроенного);
  • The Home Buyers’ Plan позволяет использовать накопленные в RRSP до $35,000 на покупку дома с возможностью возврата этой суммы в течение 15 лет.
  • The Government of Canada First-Time Home Buyer Incentive – Программа, анонсирована и претенденты уже будут рассматриваться со 2 сентября 2019 года. Она позволит покупателям, приобретающим жилье впервые, рассчитывать на участие государства (shared equity) в вашей покупке. На вторичное жилье этот вклад может составить 5%, на новое – 10%. В течение 25 лет эта беспроцентная ссуда должна быть погашена. Если же дом продается раньше, расчет происходит в соответствии с процентными долями. Есть масса ограничений, которые ставят целесообразность этой программы под вопрос. Что называется, поживем-увидим.
  • CMHC Green House;
  • Genworth Canada Energy Efficient Housing Program

Провинциальные программы:

  • Land Transfer Tax Rebates – На первые $368,000 покупки вы можете быть квалифицированы на возврат до $4,000 долларов;
  • Ontario Energy ad Property Tax Credit;
  • Northern Locations Energy Credits  

Инициативы Торонто:

  • Municipal Land Transfer Tax Rebate Program, позволяет получить покупающим впервые до $4,475 долларов возврата за уплату муниципального налога.

Не забудьте о подсчете расходов на закрытие покупки:

Если вы приготовились ко всему заранее и приняли решение о покупке, то с удовольствием помогу в выборе вашего нового дома! Работайте с профессионалами!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record, Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро;
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продан 5-летний Semi-detached в Waterdown . Законченный basement. Asking Price $649,998.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Лето – жаркая пора!

Не хотелось бы утомлять вас скучными цифрами в разгар лета, но не могла пройти мимо интересных данных, опубликованных на этой неделе.

Во-первых, индекс цен на жилье в Большом Торонто повысился на 4,4%, количество выставленной на продажу недвижимости сократилось, а число продаж увеличилось в прошлом месяце на 24,3% по сравнению с июлем прошлого года.

Выросла конкуренция между покупателями semi-detached, townhouses и квартир в кондоминиумах.

С другой стороны, покупки отдельно стоящих домов замедлились из-за существующих сложностей получения мортгиджа и ограничений стресс-теста. Утверждается, что средняя цена домов снизилась на 0,9%.

По самому Торонто средняя цена на отдельные дома понизилась на 9,1%, до $1,23 миллиона. В то же самое время в окрестностях Торонто (area “905”) наблюдалась положительная динамика, +2.5% роста при средней цене дома $929,633.

Не хватает предложений на рынке. Недвижимости, выставленной на продажу, на 9.1% меньше, чем на этот же период прошлого года. Население города растет, спрос на жилье есть, предложения недостаточно, и как следствие, происходит рост цен на недвижимость до недостижимого уровня. Проблема эта озвучена, и правительство приветствует обсуждение мер по обеспечению населения доступным жильем.

Второй интересный факт. По данным, опубликованным Urbanation Inc., ведущей компанией, занимающейся анализом рынка кондоминиумов GTA с 1981 года, продано 8,902 новых квартир от строительных компаний за второй квартал 2019 года, что на 77% (!) больше по сравнению с тем же периодом 2018 года. За первое полугодие 2019 года, а первый квартал был очень тихим, было продано 11,967 квартир, что выше среднего количества продаж за 10 предыдущих лет (11, 413) почти на 5%!

Средняя индексная цена для новых проданных квартир в Большом Торонто за год выросла на 10% и достигла $903 за проданный квадратный фут. Причем, в проектах, анонсированных как предпродажи с ценами ниже $900 за кв. фут, было продано только за второй квартал 2019 года 65%, а с ценами выше этой отметки – 54%. В некоторых проектах Гамильтона с ценой $600 за кв. фут реализация составила 68%. Если говорить про районы “416” и “905”, то проекты с ценовой отметкой $800 – 900 за квадратный фут уже распроданы за второй квартал на 69%, а в 6 из 13 проектов эта цифра достигает 90%!

Проекты стоимостью $900 – 1000 за кв. фут раскуплены только на 58%, но стоимостью более $1000 и выше – менее чем на 50%.

Только шесть проектов в Торонто, вышедших как предпродажные, достигли 44% продажной отметки, а это 2,226 квартир, в среднем, $1,284 за кв. фут. Это связывают с фактором неопределенности и задержек в получении строительными компаниями всех необходимых разрешений и изменения зонирования, а также усталости инвесторов от дорогостоящих проектов и потенциальной опасности для них увеличения количества новостроек, предназначенных для аренды. В результате количество продаж новых квартир этого ценового порядка уменьшилось за второй квартал 2019 года на 12% по сравнению с прошлым годом.

С другой стороны, за прошедший квартал продажи (2,093 новые квартиры) в районах “416” (Scarborough, Etobicoke и нашем любимом North York) увеличились вдвое по сравнению с прошлым годом (!). Продажи в районах “905” выросли почти на 150%, это 5,127 квартир, составляющих рекордные 58% продаж Большого Торонто.

Так, например, в “Charisma on the Park” на Jane St. / Rutherford Rd. – одном из самых популярных сейчас проектов – очередная фаза была практически распродана за две недели. Еще пока остались пентхаусы с двумя парковками, восемь квартир с минимальной ценой $816 за кв. фут. Вскоре открывается регистрация на следующие фазы. Проект замечателен близостью станции метро, Vaughan Mills mall, Wonderland, удобным транспортным сообщением.

“Aspire Higher” в самом центре Ньюмаркета, “The Davis Residences” в Ньюмаркете, “Gallery Towers” в даунтауне Маркхама, Downsview Park – вторая фаза в Торонто, “Elgin East Condos and Towns” в Ричмонд Хилле – вот только некоторые проекты, которые могут вас заинтересовать!

Если у вас есть вопросы, звоните:

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan
  • Купят semi-detached или detached дом в районе Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard
  • Продается 5-летний Semi-detached в Waterdown . Законченный basement. Asking Price: $649,998

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Торговые центры в Торонто: перспективы развития

На этой неделе в “Toronto Star” была опубликована статья о потенциальных возможностях начала строительства кондоминиумов и многоквартирных домов на месте существующих торговых центров. Девелоперы планируют построить две новые жилые башни на Bayview Village plaza (Bayview Ave./Sheppard Ave. East), четыре здания кондоминиума и съемного жилья на Dufferin plaza (Dufferin St./Bloor St. West).

Планируется снести Galleria Shopping Centre (Dufferin St./Dupont St.) и Agincourt Mall в Скарборо (Kennedy Rd./ Sheppard Ave. East) для того, чтобы освободить место для застройки многофункциональных проектов, объединяющих как многоквартирные дома, так и коммерческие торговые центры.

Самый большой торговый центр в Торонто – Yorkdale Shopping Centre (Highway 401/Allen Road) – не так давно представил свое видение его развития через 20 лет. На месте существующей парковки планируется построить отель и 12 многоквартирных домов. Пока этот проект находится в стадии разработки.

Scarborough Town Centre остается на месте, но в долгосрочной перспективе на его территории выстроят 36 высотных жилых зданий.

Совместное сосуществование торговых центров с жилыми зданиями становится все более популярной тенденцией в Северной Америке из-за изменяющихся привычек потребителей, заказывающих товары и продукты online. В Америке множество убыточных торговых центров уже конвертировали в жилые помещения. Из-за иммиграции и большого притока населения, в силу определенного статуса Торонто, у нас эта проблема не настолько актуальна.

Чрезвычайно остро стоит вопрос растущей дороговизны земли в городе. Огромные свободные площади, отведенные под парковку около плаз, становятся мега-привлекательными для проектов строительных компаний.

Так, уже упомянутый Торговый центр Galleria, расположенный на территории площадью 20 акров, будет снесен. Будут возведены магазины розничной торговли общей площадью 300,000 квадратных футов, восемь башен от 18 до 35 этажей, которые будут включать 2,900 квартир, в том числе и 150 бюджетных. Восемь акров отведут под ухоженный парк по соседству, кроме этого, будет построен новый общественный центр с чудесным бассейном, катком и просторными помещениями для занятий.

За проектом “Galleria” стоит компания ELAD Canada, являющейся частью ELAD GROUP, трансконтинентального Real Estate концерна, успешно проявившего себя в разработке грандиозных проектов в Америке, Канаде, Европе и Израиле.

В Торонто знаковым проектом этой компании является Emerald City в North York (Sheppard Ave. East/Don Mills Rd), где на 35 акрах строятся 9 высотных многоквартирных домов, 50,000 кв. футов нового Community Centre, а также новый аква-центр площадью 5,000 кв. футов.

Идея всех проектов этой компании – развитие районов с оптимальным сочетанием удобного жилья, офисных помещений, торговых площадей и центров активного отдыха.

В связи с этими замечательными перспективами хочу остановиться еще и на обратной стороне медали – проблеме, с которой столкнулась недавно. Стоит, например, уже больше года наполовину пустая плаза. Есть помещение, идеально подходящее клиенту. После разговора с риэлтором выясняется, что владелец плазы желает иметь в договоре “Demolition clause”.

Очень часто в последнее время в коммерческих контрактах по покупке или продаже бизнеса, а также при съеме коммерческого помещения встречается так называемый “Redevelopment” или “Demolition clause”.

Смысл этого пункта договора состоит в том, что у лэндлорда есть право в любой момент прервать договор аренды, известив заранее (срок оговаривается) владельца бизнеса, снимающего это помещение, в случае, если помещение будет перестраиваться или сноситься. Никаких компенсаций не предполагается…

Таким образом, со стороны потенциального владельца бизнеса появляется угроза затратить средства на покупку самого бизнеса, оборудования, на обустройство помещения, и при этом неожиданно получить уведомление об освобождении помещения. Даже если уведомление никто пока не прислал, есть угроза абсолютной неликвидности подобного бизнеса впоследствии.

Для владельцев помещений есть своя выгода наличия этого пункта в контракте. Всегда есть возможность ведения переговоров с девелоперами, а также возможность получения отступных от владельцев бизнесов, которые готовы отдать десятки тысяч долларов за согласие лэндлорда убрать этот пункт из контракта. То есть, складывается парадоксальная ситуация, когда лэндлорду становится даже выгодно не сдавать помещения.

Иногда подобный пункт не включают в первые несколько лет функционирования бизнеса, но при продлении он может быть вставлен автоматически. Будьте внимательны при проверке договоров! Любая ошибка может вам обойтись очень дорого! Работайте с профессионалами!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами.
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St. / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Coming Soon! 5-летний semi-detached в Waterdown после ремонта. Законченный basement. Asking Price: $650,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

Заставьте рынок работать на вас!

Последние несколько дней новостные каналы пестрят заголовками о понижении квалификационной ипотечной ставки Центрального Банка Канады с 5,34% до 5,19%. За первые три последние года это первое понижение. Последний раз ставка понижалась в сентябре 2016 года на 0,10% до 4,64%. Утверждается, что даже это небольшое снижение может иметь значение для некоторых канадцев, обращающихся за ипотекой.

Продажи домов по всей Канаде значительно замедлились в прошлом году в результате повышения ставок по ипотечным кредитам и введения стресс-теста. В частности, в феврале 2018 года продажи упали до самого низкого уровня с 2012 года.Последствия введения стресс-теста негативно сказались на активности рынка в целом из-за снижения предложений на нем. Снизился и покупательский спрос из-за невозможности покупателей получить mortgage. Оценочная сумма недополученных займов банками Канады составляет 15 миллиардов долларов только за последний год. При этом резко активизировалась деятельность так называемых B-Lenders, предлагающих гораздо более высокие ставки на ипотеку и кабальные условия покупателям недвижимости.С тех пор, как был введен стресс-тест, целый ряд организаций обращаются к федеральному правительству и убеждают в необходимости смягчения правил: либо полностью отменить 2 добавочных квалификационных процента, либо, по крайней мере, их снизить. Эксперты сходятся во мнении, что недавнее понижение ставки, скорее всего, не окажет огромного влияния на рынок жилья, но даст некоторые надежды канадцам и станет – пусть небольшим – стимулом для покупателей.Известен и не оспаривается факт дороговизны жилья в Торонто. По результатам статистического опроса FP Canada, проведенного в апреле 2019 года, половина родителей, чьи дети не достигли 18 лет, готова поддерживать материально своих детей при покупке их первого жилья. Tолько 25% родителей готовы поддержать молодых людей старше 18 лет при покупке недвижимости. Около 35% родителей помогают платить аренду своим детям.Существует множество вариантов поиска крыши над головой. Если у вас или ваших детей накоплена сумма на первый взнос (downpayment), есть достойная кредитная история, работа, то можно оговорить различные варианты покупки и/или сдачи жилья. Нас ждет абсолютный бум – рост цен на недвижимость в ближайшем будущем в окрестностях GTA: маленьких городках, из которых можно добраться до Торонто в течение часа с небольшим.Bradford/ Innisfill/ Barrie. Северное направление, которое развивается в последние несколько лет быстрыми темпами. Свежий воздух, природа, озеро – что может быть лучше? На сегодняшний день двухспальную квартиру в Bradford можно найти за $350,000. Отдельный дом, в котором можно жить, еще и сдавать частично, продается за $460,000. От Bradford до севера Торонто добраться можно за 40 минут.Georgina. Другое популярное направление. Двухспальная квартира c двумя полными ванными комнатами ждет своего покупателя, готового платить $379,000 на Jacksons Point прямо рядом с озером Симко. Там же можно найти очень даже симпатичные отдельные домики на продажу за $400,000 – $450,000.Guelph. Город с наиболее высоким уровнем жизни в Онтарио. Низкая преступность и экологически чистая окружающая среда!Трехспальный condo townhouse вы сможете купить за $300,000 – $350,000. Хороший дом с законченным нижним этажом и отдельным входом можно смотреть, начиная с $500,000. Всего лишь час езды до Торонто!Oshawa. Один из самых быстроразвивающихся городов Онтарио.Трехспальный condo townhouse можно купить за $230,000! Отдельный дом за $270,000! Кстати, все указанные цены – это только запрашиваемые на вполне конкретные дома и квартиры, выставленные сейчас на продажу и торг здесь уместен!Есть различные варианты владения недвижимостью. Очень распространено совместное владение недвижимостью “Tenancy in Common, когда заранее оговаривается процентное соотношение владения жильем. Оформление происходит у адвоката. Объединяются родители и дети, объединяются партнеры. Делят расходы на проживание. Покупается жилье с опцией сдачи в аренду, Airbnb, студенческое жилье, коттеджи! Это тот тип жилья, который будет востребован всегда, и стоимость его будет только расти! Пока вы или ваши дети копят на дорогущее жилье в Торонто, уходит время замечательных возможностей! Подумайте о вариантах покупки и использования недвижимости именно сегодня, даже если это не совсем то, что подходит вам сейчас. Через какое-то время она вам очень пригодится для приобретения жилья «вашей мечты».Не будьте «пожизненными» квартиросъемщиками, увеличивающими чье-то благосостояние. Подумайте и о своем материальном благополучии!Конечно же, все должно быть проанализировано и просчитано правильно, для того чтобы покупка оказалась удачной!Звоните! Буду рада вам помочь!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $579,000 с двумя парковочными местами. Цена только что снижена!
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit.
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Coming Soon! 5-летний Semi-detached в Waterdown после ремонта. Законченный basement.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

НУМЕРОЛОГИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

В повседневной жизни мы не слишком обращаем внимание на предрассудки и относимся к ним с юмором. Однако распространенность и сила суеверий в разных культурах и их влияние на жизнь человека породили целые исследования на эту тему. Можно ни во что не верить, но не помешает знать, как «удачные» и «неудачные» числа оказывают воздействие на сделки с недвижимостью.

Есть даже специальные термины, обозначающие определенные страхи. Например, “paraskevidekatriaphobia” – боязнь пятницы, приходящейся на 13-е число. Можете себе представить, что по статистике от 17 до 21 миллиона американцев страдают этой фобией и не выходят из дома в этот день. По данным “Stress Management Center and Phobia Institute of North Carolina”, американская экономика теряет от $800 до $900 миллионов долларов в день за каждую пятницу, выпадающую на 13-е число.

По данным переписи Statistics Canada 2016, 43.9% жителей Торонто родным языком считают английский или французский. Все остальные жители нашего города говорят еще минимум на 140 языках. Из них наиболее распространенными являются мандарин, кантониз, тагалог и тамил.

Знание рынка в целом, демографические процессы и перспективы развития того или иного района позволят вам не ошибиться в выборе дома при покупке. Ведь впоследствии – при продаже – вас может ждать неприятное открытие, и сделка станет не такой удачной из-за того, что покупателя не устраивает номер дома.

Несчастливым считают число 13 в культуре Северной Америки. Поэтому вы не очень часто обнаруживаете 13-е этажи в зданиях, гостиницах; нет 13-х рядов в салонах самолетов.

Зато число 7 считается счастливым и приносящим удачу – вспомните игровые автоматы в Лас-Вегасе.

В китайской культуре 8 считается счастливым числом. Звучание этого числа слышится пожеланием удачи и везения. Бесконечность в написании восьмерки также указывает на постоянство фортуны. Две восьмерки еще лучше – двойная удача!

Произношение числа 6 на китайском звучит так же, как и слово «поток», усиливающий хорошую энергию. 9 обозначает постоянство.

Для китайской культуры абсолютно неприемлемым считается число 4, ведь произношение этого числа схоже со словом «смерть». Поэтому в азиатских небоскребах, как, впрочем, и новостройках Торонто, вы не найдете 4, 14, 24, 34, 40 и т. д. этажей. Так, поднимаясь на 50-й этаж здания, фактически вы окажетесь лишь на 36-м.

Если мы говорим о ценах в районах с китайскими продавцами, то очень часто последняя цифра запрашиваемой цены на недвижимость будет оканчиваться на 8, например, $558,888 вместо $560,000. Если вы собираетесь продавать дом в таком районе, старайтесь избегать четверок в написании запрашиваемой цены.

Число 9 не любят японцы, потому что оно звучит подобно японскому слову «пытка» или «страдание».

Некоторые итальянцы не хотят покупать дома с номером 17, потому что перестановка римской цифры XVII может создать слово «VIXI», что в переводе с латыни означает «моя жизнь окончена». Но к числу 13 итальянцы относятся очень приветливо, считая, что оно приносит удачу.

Другая фобия – 666: “Hexakosioihexekontahexaphobia” означает боязнь числа 666.

В Библии Иоанн Апостол называет 666 «числом зверя». Этот «зверь» часто интерпретируется как антихрист, поэтому число является признаком дьявола.

Говоря о хороших номерах, нельзя забыть число 18. По еврейским традициям оно символизирует жизнь!

Как один из вариантов определения везучести жилья является суммирование цифр номера дома. Например, № 553 может считаться неудачным, ведь 5+5+3 = 13, а если еще и дальше модифицировать: 1+3 =4 – уже совсем никуда не годится.

Определение Mастер-числа для дома очень распространено в индуизме.

Так, 1 принесет уверенность проживающим в таком доме. Все проходящие мимо обратят на него внимание. Люди, проживающие в нем, имеют высокие амбиции и отличные перспективы продвижения на работе. Основное значение единички – это энергия вечного движения. 1 обладает силой творить, развивать и управлять всеми вещами, относящимися к земной жизни.

Число 2 –это число гармонии и баланса, подразумевает комфорт и удобство, теплую атмосферу в доме. Значение двойки – сотрудничество, согласование и соединение.

Число 3 – число радости, счастья и творческого самовыражения. Несет удачу, здоровье и креативность. Очень гостеприимный дом.

Про четверку разговор уже был. Люди, проживающие в таком доме, должны честно и напряженно работать, чтобы добиться результатов. Является числом стабильности, благоразумия и надежности.

Пятерка – число перемен и риска и отсутствия ограничений. Хороша для людей, профессионально связанных с журналистикой, телевидением, путешествиями. Постоянное общение и движение.

Шестерка – число любви, заботы, сочувствия и понимания. В какой-то степени организует пространство. Сбалансированность и гармония отличают этот дом. Хорош для семей художников, учителей.

Семерка ассоциируется с магическими силами. Отлична для людей духовных, в то же самое время достаток приобретается тяжелым трудом.

Просто замечательно, если вам досталась восьмерка, которая представляет достижение материального успеха, высокого положения и силы. Ваше благосостояние увеличивается с неимоверной скоростью!

Девятка – высокопотенциальное число, обладающее энергией всех влившихся в нее предыдущих чисел. Очень хороша для гостеприимных людей и считается счастливым числом у индусов. 9 представляет процесс понимания истинной ценности жизни и человеческого опыта в их последующей связи с божественным.

9 – очень любят и в мусульманской культуре, как, впрочем, и 19.

Вы можете скептически относиться к нумерологии, но, зная психологию покупателя или продавца, выиграть уже проще. Было проведено исследование “Journal of Advertising Research”, которое определило пропорцию эмоциональных или субъективных факторов и объективных при принятии решения о покупке дома.

И эта пропорция 2:1! Вдумайтесь только, не “Location-Location-Location” с квадратными футами, а что-то совершенно другое мотивирует на покупку! И нумерология здесь играет далеко не последнюю роль!

Работайте с профессионалами!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000 с двумя парковочными местами
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan
  • Купят semi-detached или detached дом в районе – Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement – end unit
  • Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788

COMPLETION DATE – ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ?

Одним из пунктов договора купли-продажи недвижимости, прописанном на первой странице документа, является день закрытия сделки, или Completion Date:

  1. Completion Date: This Agreement shall be completed by no later than 6:00 pm on the ______day of ______, 20___. Upon completion, vacant possession of the property shall be given to the Buyer unless otherwise provided for in the Agreement.

Когда вы собираетесь покупать или продавать ваш дом или квартиру, тактика по определению даты закрытия сделки должна быть выстроена очень грамотно. Рассмотрим сначала достаточно простые варианты: вы покупаете, ничего не продавая при этом, или продаете, не покупая.

В этом случае у вас есть преимущество в ведении переговоров, и вы можете получить лучшую цену или условия сделки в обмен на желаемую противоположной стороной дату закрытия.

Датой закрытия может быть любой день недели с понедельника по пятницу, если они не являются праздничными днями. Из практики могу отметить, что не лучшим вариантом выбора будет последний день недели или месяца, особенно 30 июня, так как это самые загруженные дни в Land Registry Office. Кроме того, в последнее время все чаще происходят накладки с банками, когда деньги перечисляются адвокату в последнюю минуту, и физически закрытие сделки передвигается на следующий день. В случае пятницы – вы остаетесь в зависшем положении до понедельника.

Оптимальным для покупателей является вариант закрытия за несколько дней до действительного переезда. За эти несколько дней у вас будет возможность убрать или отремонтировать что-то в новом доме, если есть такая необходимость, и спокойно спланировать переезд. Будьте внимательны и правильно заполните уведомление вашему лэндлорду заранее, если вы уезжаете из съемного жилья. Обычно этот документ определенной формы посылается как минимум за 60 дней до даты выезда, считая от даты ваших регулярных платежей за аренду.

Если вы продаете один дом и покупаете другой, поинтересуйтесь заранее у банка о возможности получения “bridge loan” – займа на оформление покупки нового жилья. Вы получаете от банка средства на закрытие новой покупки при условии, что средства от продажи вашего существующего жилья банк получает только через некоторое время. Условием такого займа является тот факт, что вы уже нашли покупателя на ваш дом, при этом вы платите банку определенный процент. Безусловно, вам решать, делать ли закрытие двух сделок одновременно в один день или заплатить банку дополнительную сумму за возможность спокойно организованного переезда. По крайней мере, важно выяснить заранее о такой возможности, условиях и стоимости этой услуги.

Если вы владеете недвижимостью и решили приобрести другую, с чего начинать? Прежде всего, узнайте в банке условия вашего существующего ипотечного (mortgage) контракта. Может ли он переноситься на новую купленную недвижимость или вас ждут штрафные санкции. Какова их стоимость? Она может быть внушительной, и при закрытии сделки вы можете потерять крупную сумму.

Продать сначала, а потом уже серьезно заниматься поисками нового жилья? Или купить то, что по душе, а потом уже выставлять свой дом/квартиру на рынок? Два потенциально очень опасных сценария. Представьте, что успешно продали свое жилье, но дом своей мечты вы никак не можете найти. Обычно это происходит при отсутствии достаточных предложений на рынке. Либо в силу замершего рынка, либо перегретого, при наличии ажиотажного спроса, когда расхватывается все подряд и вместо рыночных цен, на которые делался расчет поначалу, приходится биться с конкурентами и переплачивать огромные деньги, не глядя, только за то, чтобы продали именно вам. Эти ситуации нам очень хорошо знакомы. Худший сценарий: жилье продано, но не куплено. Вас ждут дополнительные расходы на временный рент и дополнительные переезды. Кроме того, рынок может начать идти вверх, и сумма, которую планировали потратить на покупку, уже не будет достаточной.

Другая ситуация. Вы сначала купили. Ура! Это то, что вы хотели! Цена – супер! Все замечательно! Можно даже вместо стандартных 30 – 60 дней на закрытие сделки отвести 90 – 120 дней. Ставите на продажу дом. Абсолютно уверены в том, что сейчас быстро продадите и будете ждать переезда… Но в это время рынок может сделать крен в другую сторону и продажи резко затормозятся. Вы не только не получаете ту сумму, на которую рассчитывали, но и вообще никто не приходит смотреть дом. Это жуткая ситуация, когда, не закрыв сделку на покупку, вы можете потерять не только депозитные деньги. Продавец имеет право вас судить на сумму потерь, которые он понес в результате того, что контракт по продаже по вине покупателя был сорван.

К огромному сожалению, из-за искусственно созданной правительством ситуации по охлаждению рынка весной 2017 года пострадали люди, купившие дома от строительных компаний в ценовой категории 2-3 миллиона, рассчитывая легко продать свои, когда новые будут построены. Мгновенно рынок отреагировал полным штилем в этом сегменте рынка. После нескольких месяцев простаивания на рынке цены падали на 30-35% ниже ожидаемых. Новые дома не оценивались банками за ту сумму, которая стояла в контракте изначально, и, соответственно, mortgage не выдавался в ожидаемом объеме. Значит, даже если вы и сумели хоть как-то продать ваш дом, вам предстоит еще найти дополнительную сумму на закрытие вашего нового жилья, на которую изначально вы никак не рассчитывали. Люди теряют огромные деньги. Так что же делать?

Ситуации у каждого разные. Помощь грамотных риэлторов – бесценна. Уникальный опыт и знания, которые приобретаются за многие годы работы в индустрии, позволят вам избежать обидных ошибок и дадут возможность сэкономить огромные деньги, нервы и здоровье.

Принимая решение о переезде, вы должны четко понимать состояние рынка. Это рынок Покупателя или рынок Продавца? Идеальный вариант – осуществление и продажи, и покупки на одном и том же рынке. Вы абсолютно четко должны сформулировать критерии поиска и понимать, какие варианты вас могут устроить. Вы должны трезво оценивать худший сценарий быстрой продажи вашего дома, какого бы высокого мнения о нем ни были. Почему худший? В случае лучшего – будем радоваться вместе! Но даже при неблагоприятном раскладе на рынке, ваша продажа обязательно должна состояться. Желательно все предпродажные приготовления завершить заранее. Я всегда рекомендую своим клиентам иметь полное представление о продаваемой недвижимости в районе вашего проживания и параллельно определяться с покупкой, отслеживая продажные цены в желаемом районе заранее, чтобы подойти к грамотному решению в нужный момент во всеоружии.

При рынке Покупателя – когда домов много, стоят они долго, а продавцы нервничают и начинают снижать цены существенно – продайте ваш дом сначала с закрытием через 60 – 90 дней. После этого не расслабляйтесь и в сжатые сроки покупайте новое жилье.

Если на рынке много покупателей и трудно что-то приобрести, купите сначала то, что вам действительно по душе. Немедленно сразу же после этого ставьте ваш дом на продажу. Не жадничайте сильно. Вы должны знать реальную стоимость вашего жилья. Отличной тактикой является проведение аукциона. Ваша задача – быстрая продажа дома. Вам очень понадобится опытный риэлтор!

В договоре может быть проставлено условие о сдвиге дня закрытия в ту или другую сторону, например, на 30 или 60 дней в случае такой необходимости.

Часто спрашивают, когда проданное жилье должно быть освобождено.

В стандартном контракте прописано, что помещение должно быть освобождено не позднее 6 часов вечера в день закрытия. Сегодняшние сделки регистрируются адвокатами, используя компьютерную программу. Теоретически регистрация может произойти в любое время дня. Land Registry Office работает с 8:30 am до 5:00 pm. Но у меня за все годы практики не было ни одного случая раннего закрытия. Как только сделка регистрируется, ключи передаются адвокату покупателя – помещение должно быть уже освобождено. Поскольку сделки могут регистрироваться до 5:00 pm, то еще один час добавляется на случай форс-мажорных обстоятельств.

В случае если продавец не может предоставить покупателю “Vacant Posession” по каким-либо причинам – из-за невыехавшего жильца, нерасторопных перевозчиков, семейных неурядиц, то знайте – это может вам дорого стоить. Все неудобства, расходы покупателя, вынужденного селиться в отель, пристраивать свои вещи, платить экстра деньги за переезд, консультации с адвокатом, будут проплачены из вашего кармана. А если это несколько сделок, не осуществившихся по вашей вине, и пострадавших сторон больше, чем одна?

Если вы знаете или предполагаете заранее, что раньше 9 – 10 часов вечера у вас не получится выехать, лучше прописать этот пункт в договоре.

Что такое ” Vacant Possession”? Чтобы не сталкиваться с претензиями покупателей, освободите полностью ваш дом и участок от любого мусора. Не думайте, что ваша старая мебель может пригодиться покупателю. Оговорите с ним все заранее, что ему хотелось бы получить от вас в наследство. В противном случае вас ждет неприятный разговор с адвокатом по поводу необходимости организации вывоза ненужных вещей и мебели или дополнительной оплаты покупателю, чтобы все это было уже организовано стороной покупателя. Оставляйте дом в таком состоянии, как вы хотели бы, чтобы дом был оставлен вам, если бы его покупателем были бы вы.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

  • Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000 с двумя парковочными местами
  • Требуется большой участок для строительства дома в Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
  • Купят semi-detached или detached дом в районе Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/ Gamble c walk-out basement, end unit
  • Нужно помещение 10,000 – 15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
  • Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро
  • Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли
  • Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788