Жанна Томсон, брокер

Bill 205 – решение проблемы или «маразм крепчает»?

Очень интересная ситуация сложилась с рынком недвижимости Торонто. Осенние темпы роста продаж остаются двузначными, но количество продаж уже сокращается по сравнению с летними цифрами. Аренда падает. По данным National Rent Report, выпущенным изданием “Rentals.ca”, средняя цена аренды на односпальную квартиру в старой части Торонто составила в октябре этого года $1,922 в месяц, что на 2.3% меньше, чем в сентябре 2020 года, и это на 17.3% ниже, чем в октябре 2019 года. Квартиры с двумя спальнями пострадали меньше. Их средняя цена составила в октябре $2,531 в месяц, что на 1.5% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 14% меньше, чем в октябре 2019 года. Факторы, повлиявшие на спад цен на аренду – COVID-19, отсутствие туристов, иностранных студентов, ужесточение правил краткосрочной аренды Торонто, массовый исход из даунтауна, люди не хотят ютиться там в маленьких квартирках.

Гораздо лучше ситуация в районе North York. Согласно докладу “Rentals.ca” средняя цена односпальной квартиры в North York в октябре этого года составила $1,945 в месяц, что на 7% выше, чем в сентябре, и только на 0.4% меньше прошлогодних октябрьских цен. Средняя цена аренды на двухспальную квартиру в октябре 2020-го достигла $2,459 в месяц, что на 12.4% выше (!) сентябрьской цены, и только на 0.5% ниже, чем в октябре прошлого года. То есть, люди, уезжая из даунтауна города, по-прежнему предпочитают находиться рядом с ним, но в помещениях более просторных и по цене более дешевых.

Хотелось бы затронуть возможные грядущие изменения в законодательстве, которое регулирует отношения (арендодателей и арендаторов и с каждым новым принятым актом становится все сложнее и сложнее. Bill 205 под названием “Protecting renters from illegal evictions” («Защита арендаторов от нелегальных действий») как-то незаметно и без публичного обсуждения прошел первое слушание 22 сентября 2020 г. Второе слушание происходило 16 ноября 2020 года и было пока отложено. Целью и задачей нового документа является защита снимающих жилье от «произвола» недобросовестных арендодателей.

В законодательстве хотят поменять следующие основные положения:

* в случае, если лэндлорд (или его супруга, или его дети, или его родители) захотят въехать в сдаваемое жилье сами, то, для того чтобы не получить штрафные санкции, минимальный срок проживания ограничивался одним годом. По новому закону этот срок увеличивается вдвое;

* извещение о прекращении договора аренды в случае въезда в помещение самого владельца недвижимости предполагалось давать за 60 дней, сейчас этот срок увеличивается до 6 месяцев;

* в случае если такой сценарий происходит, съемщику должна быть предложена компенсация в размере одного месяца аренды или адекватное жилье, по новым правилам сумма компенсации должна быть увеличена до суммы трехмесячной аренды.

Эти поправки будут применимы в отношении дуплексов и триплексов в случае если хозяин решит потребовать одну из квартир в свое пользование.

В случае если хозяин жилья решит сделать там капитальный ремонт или снести жилье совсем, что потребует выселения жильца надолго, то:

* во-первых, должна быть готова вся документация с разрешениями, еще и подтверждающая необходимость выселения жильцов на время переустройства жилья;

* во-вторых, документ о прекращении договора об аренде в этом случае предполагается дать жильцу за 6 месяцев вместо 120 дней сейчас.

В случае если впоследствии будет доказано, что намерения арендодателя отличались от заявленных, и целью являлось лишь выселение жильца, владельца жилья может ожидать штраф по новому законодательству – $35,000 или годовая сумма аренды, если она окажется больше. Нынешние правила предполагают штраф $25,000.

На слушаниях приводились примеры, когда люди всю жизнь до старости проживают в одном и том же районе с превосходно развитой инфраструктурой, красивыми 100-летними деревьями в близлежащих парках. Со всеми государством разрешенными процентами их аренда по-прежнему остается мизерной по сравнению с суммами, которые арендодатель мог бы получать сегодня. Как считают разработчики поправок, собственники жилья успешно используют пробелы в законодательстве. Жильцы получают предупреждение о необходимости освободить помещение в связи с въездом туда самого хозяина или его родственников или необходимости произведения капитального ремонта в доме. Иногда бывает, что после того, как будут заменены светильники, сделаны минимальные косметические ремонтные работы, хозяин жилья заселяет дом новыми жильцами, которые уже платят гораздо более высокую аренду. Эта процедура выживания неугодных съемщиков получила название “renoviction”. Очень непросто будет отследить таких «непорядочных» владельцев и воспользоваться принятым законом. Приводились и другие примеры: как и куда могут быть выселены из квартиры одинокие мамы, старшее поколение, люди, жившие от зарплаты до зарплаты и потерявшие в пандемию COVID-19 работу. Законодатели настаивают, что право на жилье имеет каждый человек. Поэтому любые «уловки» лэндлордов избавиться от невыгодных жильцов должны быть пресечены изначально. В дебатах отмечалось несовершенство организации исполнительной части законодательства, собственно, поэтому вторые слушания 16 ноября были отложены. Как находить нарушителей? Предполагается создать единую базу данных арендодателей – потенциальных «обманщиков» и тщательно отслеживать дальнейшие их действия с последующими карательными мерами.

С другой стороны, растущая агрессивность и организованность съемщиков привела к совершенно бесправной позиции владельцев жилья. Самая пострадавшая их часть – это небольшие инвесторы, благополучие которых зависит напрямую от поведения их жильцов. Группы лэндлордов общаются между собой в соцсетях и вырабатывают стратегию противостояния жильцам с одной только целью – продержаться в эти смутные времена. Предлагается всем хозяевам жилья не демпинговать и стоять твердо на своих расценках, так как, сдавая за низкую цену, вы никогда уже не вернетесь к старым цифрам, даже если рынок пойдет вверх, так как рост аренды тоже контролируется государством. Списать свои потери в этом году с вашего дохода может быть лучшим сценарием, чем сдать свою недвижимость кому-нибудь, и иметь проблему с теми же потерями из-за непроплаченной аренды плюс с огромными затратами на юристов, не говоря уже о стрессовости самой ситуации.

Кроме того, из-за вынужденной договоренности с жильцом на низкую квартплату, вы автоматически снижаете доходность своей недвижимости. Потеря $400 в месяц фактически означает потерю оценочной стоимости инвестиционной недвижимости на $100,000. Это значит, что при продаже недвижимости, ее рефинансировании приниматься во внимание будет именно новая оценка недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000. Продан over asking price!
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Что нужно знать о процессе Assignment

Если вы приобрели квартиру или дом непосредственно от строительной компании, то, как правило, должно пройти какое-то время, чтобы приобретенная на бумаге недвижимость была бы построена. Могут пройти годы прежде, чем покупатель станет реальным ее владельцем.

Как только контракт подписывается, у покупателя есть право проверить документ у адвоката или вообще передумать в течение 10 календарных дней (cooling off period). Адвокат разъяснит вам ваши права и обязанности, обратит внимание на сумму, которую вы должны будете заплатить при окончательном закрытии сделки, а также разъяснит процедуру передачи контракта третьему лицу, если вы захотите переписать контракт на кого-то еще. Обратите внимание: юридически, даже подписав контракт на покупку недвижимости со строительной компанией, оплатив депозит в размере 10 – 15 – 20% ее стоимости, вы не являетесь ее владельцем до момента финальной регистрации. Именно этот факт ограничивает вас в праве распоряжаться недвижимостью по вашему усмотрению.

В контракте, как правило, предусмотрена отдельным пунктом возможность передачи права приобретения жилья кому-либо еще. Причем, может оговариваться возможность бесплатной передачи этого права прямым родственникам, а при продаже неродственникам обычно взимается определенная сумма (мне встречались цифры от $500 до $7,000).

Обязательно примите к сведению, что ни одна строительная компания не разрешает рекламировать свои дома и квартиры на MLS. В лучшем случае, это делается через риэлторов самой строительной компании, при этом, ни о каком снижении комиссионных не может быть и речи. Обычно сами обладатели договора или их агенты ищут новых покупателей. Есть интернет, есть специальные базы данных, социальные сети, где происходит обмен информацией. Но проблема по-прежнему состоит в том, что открыто вы не можете рекламировать ваше приобретение из-за возможных штрафных санкций со стороны строительной компании. В контракте может быть предусмотрен и штраф в размере всего проплаченного депозита за его нарушение. А если ваши потенциальные покупатели не знают о вашем желании продать имеющийся контракт, то как же вы найдете друг друга?

Кроме всего прочего, строительная компания оставляет за собой право разрешить или не разрешить сделку, даже если новый покупатель найден. И это тоже тот момент, на который адвокат обращает внимание.

Почему люди продают контракты? Ситуация может быть различной. На повышающемся рынке спекуляция – это частая причина переписывания контракта на нового владельца. В этом случае покупатель № 1 получает от покупателя № 2 свой выплаченный депозит обратно и сумму прибыли, которая оговаривается заранее. Из-за отсутствия открытой информации сложно определить «правильную» цену. Фактически новые покупатели ориентируются на продажи, происходящие в данный период времени. Новый покупатель не имеет права обсуждать условия договора и фактически оговаривается только сумма новой сделки.

Бывает, что человеческий фактор является основной причиной поиска нового покупателя: болезнь, смерть, потеря работы или доходов, развод. В этих случаях для начала можно обратиться напрямую в строительную компанию и найти понимание там. При благоприятном раскладе вам могут просто вернуть депозит.

Но в случае понижающегося рынка все может быть не так однозначно. Так, например, еще в апреле этого года CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – государственная компания, страхующая займы (mortgage) для покупателей, которые имеют собственные средства (downpayment) менее 20% – предупредила проявлять осторожность при покупке новых кондоминиумов, поскольку колебания показателей рынков в целом и рынка недвижимости, в частности, вызывают опасения. Это не остановило покупателей. Отчасти, из-за того, что строительные компании на понижающемся рынке предлагают лучшие условия покупки, в том числе и меньшую сумму депозита. Рассматривая дополнительные расходы на закрытие и добавленную к величине займа страховку CMHC, при понижающихся ценах на рынке кондоминиумов, виртуально деньги покупателей, потраченные на первые взносы, уже пропали.

Состояние рынка квартир в Торонто очень настораживает. COVID-19, ужесточение правил краткосрочной аренды, отсутствие иностранных студентов и специалистов, абсолютный спад до 20% цен на аренду в даунтауне Торонто, уменьшение численности населения Торонто из-за возросшей популярности окрестных районов в связи с возможностью работать удаленно. Последствия непродуманных и не просчитанных решений могут быть плачевны для покупателей от строительных компаний, особенно, если покупка была сделана инвесторами для последующей сдачи или из расчета получения спекулятивной прибыли. Но, с другой стороны, это отличное время для покупателей, желающих жить в даунтауне самим. Кстати, если цены на очень маленькие квартиры снизились катастрофически, этого нельзя сказать о квартирах побольше. Но покупатели сегодня имеют возможность большего выбора, хотя и требующего взвешенных и продуманных решений.

Обязательно проконсультируйтесь с специалистом по mortgage и бухгалтером еще до подписания любых документов. Первый просчитает ваши шансы на закрытие сделки, второй оценит финансовую сторону сделки. Если вы получаете прибыль от продажи, вы должны заплатить налог.

Всегда помните, что подписанный договор – это только бумага. Не всегда рынок идет только наверх. Может произойти и его коррекция в противоположную сторону. В случае невыполнения строительной компанией своих обязательств у покупателя № 2 остается только договор на начальную сумму. И это тоже риск, о котором нужно знать.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000.
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц $15,000. Цена – $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Иммиграция и рынок недвижимости – новые надежды

Ни для кого не является секретом, что экономика Канады очень сильно зависит от темпов иммиграции и ее качества. Очень многие медиа в последние дни публикуют обзоры на эту тему. Причиной послужил доклад министра по делам иммиграции, беженства и гражданства Марко Мендичино в минувшую пятницу. Представленный федеральному правительству документ рассматривает планы по привлечению иммигрантов в страну в 2021 – 2023 гг. Причем, подчеркивается жизненная необходимость этого проекта для будущего канадской экономики. В соответствии с ним более 1.2 миллиона новых иммигрантов должны приехать в Канаду в ближайшие три года. Разбивка по годам будет такая: 2021 год – 401,000; 2022 год – 411,000; 2023 – 421,000. По «допандемическому» плану эти цифры выглядели по-другому: 351,000 в 2021 году, 361,000 – в 2022 году. Новые цифры являются отражением дефицита новых иммигрантов, случившегося в этом году.

Эксперты, конечно, знали о значимости иммиграции для развития экономики страны, но такие большие квоты весьма удивили.

Критики отмечают достаточно высокий уровень безработицы – 9% в сентябре при докризисном 5.6%. Но все же это лучше, чем 13.4% в мае. Экономист Крис Уорсвик из Университета Карлтон, который специализируется на изучении влияния иммиграции на экономику, отмечает правильность подхода, но удивлен предложенными цифрами. Ведь совершенно непонятно, как сработает бюрократическая система.

Сейчас из-за ограничения в передвижениях, сокращения рейсов, уменьшения количества принимаемых заявлений от желающих иммигрировать, количество новых резидентов Канады к концу года будет составлять примерно 200,000 человек, что только 60% от заявленных ранее цифр в 2020 году.

Отмечены заслуги иммигрантов в сложное время пандемии. Это работники домов для престарелых, госпиталей, магазинов, люди, работающие в сельскохозяйственном секторе экономики.

Очень тщательно была изучена тема иммиграции и ее влияния на экономические показатели страны за последние 30 лет, в том числе и в период рецессии конца 80-х и начала 90-х годов.

В докладе отмечены следующие основные направления плана по увеличению приема иммигрантов:

  • новые темпы иммиграции на ближайшие три года – отражение дефицита иммиграции, случившегося в этом году;
  • 60% всех иммигрантов будут проходить по категории “Economic Class”, что позволит максимально сосредоточиться на росте экономических показателей;
  • максимальная ориентация на нужды различных регионов страны, как демографические, так и трудовые;
  • переориентация иммиграционной системы Канады на быструю цифровую обработку данных потенциальных кандидатов;
  • дополнительные пункты желающим переехать в Канаду за знание французского языка по категории “Express Entry” для развития франкоговорящих общин не только в провинции Квебек, но и других провинциях Канады;
  • 10% новых иммигрантов будут оформлены по категории “Refugee”;
  • около 500 беженцев с соответствующей квалификацией планируется принять за два следующих года по программе экономической иммиграции – “Economic Mobility Pathway”;
  • упрощенное получение статуса постоянного жителя Канады беженцам, которые работали в медицинских учреждениях во время пандемии в период с 13 марта по 14 декабря 2020 года;
  • 30% иммигрантов заедут в страну по программе воссоединения семей;
  • отмечается необходимость привлечения иностранных студентов в страну.

Все эти меры позволят Канаде удерживаться в списке самых привлекательных стран для проживания, восстановить и вывести экономику на новый уровень развития.

Делается акцент на развитие Атлантических провинций, Северных территорий, сельскохозяйственного сектора, но, безусловно, объявленные планы повлияют и на Торонто с прилегающими территориями.

Нынешние планы министерства иммиграции поддерживаются бизнес-сектором Канады. Новые иммигранты приносят новые идеи, инновации, навыки, энтузиазм и предпринимательский дух. Они открывают компании, заполняют необходимые вакансии, покупают дома и снимают квартиры, платят налоги.

При сегодняшнем нестабильном рынке недвижимости это очень хорошие новости, которые позволяют надеяться на прекращение падения цен на квартиры. Из-за пандемии, из-за возможности работать удаленно, строгого регулирования краткосрочной аренды цены на аренду квартир в отличных районах Торонто существенно снизились. Это повлекло за собой увеличение предложений квартир, особенно небольших, от которых инвесторы стремятся избавиться. Пытаются продать и контракты на покупку (assignment sales), а это запрещено делать централизованно. Комиссионные агентам, которые бы нашли покупателей частным образом, уже достигают 10%. С ожидаемым вводом в эксплуатацию еще 23,000 новых квартир в ближайшие несколько месяцев, ситуация для продавцов будет совсем неблагоприятной. По статистике владельцы приблизительно половины квартир, покупаемых от строительных компаний, это инвесторы, планирующие сдавать жилье в будущем. Для них перспективы вырисовываются совсем невеселые. Но для тех, кто покупает квартиру для себя, сегодняшняя ситуация может быть большой удачей.

В любом случае большие потрясения совсем нежелательны, будем надеяться, что новые иммигранты немного снизят остроту кризиса на рынке аренды и продаж квартир.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000; Conditionally Sold.
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
  • Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Возможные сценарии развития рынка недвижимости

Буквально недавно OREA – профессиональная ассоциация риэлторов Онтарио – направила правительству предложения, которые бы позволили оживить экономику, пострадавшую во время пандемии.

Тим Худак, CEO ассоциации, подчеркнул, что сектор недвижимости всегда являлся ключевым в экономике. После покупки каждого дома инициируется в среднем около $90,000 дополнительных расходов. Это покупка новой мебели, бытовой техники, машин, расходов на ремонт, перестройку и др. Одна дополнительная тысяча сделок покупки-продажи недвижимости дает увеличение валового национального продукта на 30 миллионов. Предложения риэлторов были подтверждены результатами статистического опроса, который провела ведущая маркетинговая компания NANOS.

Для стимулирования роста покупки-продаж недвижимости OREA выдвинула ряд предложений.

* Объявить 6-месячные каникулы на платежи Land Transfer Tax. Временное освобождение от этого налога при стоимости покупки до $600,000 повлечет за собой покупку дополнительных 32,000 единиц недвижимости и создаст 31,000 рабочих мест. По результатам доклада NANOS, 13% опрошенных готовы купить новую недвижимость после такого нововведения. А 17% респондентов вероятнее всего сделают это, если Land Transfer Tax (LTT) временно отменят. Показатели выше среди молодых людей 18 – 35 лет (20% и 25% соответственно). Речь идет действительно о серьезных деньгах. Если мы говорим о сделке в Торонто, то выплачиваемая сумма налога Land Transfer Tax и Municipal Land Transfer Tax на покупку недвижимости стоимостью $600,000 будет равна $16,950, из которых половина пойдет в провинциальный бюджет, а другая половина – в городской. Подобный эксперимент по освобождению от налога при покупке недвижимости сейчас успешно проводится в Великобритании до марта 2021 года включительно.

* Другое предложение – увеличить суммы возврата покупающим впервые с $4,000 до $6,000. Это хоть немного, но уменьшит финансовую нагрузку на молодежь, покупающую свое первое жилье.

Дополнительные огромные расходы, связанные с закрытием сделки, существенно тормозят процесс развития рынка. Сама мысль о них отпугивает и тех, кто пытается скопить начальный капитал на приобретение жилья, и тех, кто мог бы подобрать себе более подходящее жилье (большее по размеру или, наоборот, меньшее). Том Худак утверждает, что такие меры позволят выйти на продажу множеству продавцов, что позволит уравновесить спрос и предложение на рынке недвижимости и возбудит его активность.

С предложением сокращения налогов не согласны противники реформ. Муниципальный налог в Торонто (MLTT) был принят в 2007 году из-за огромного дефицита средств и начал взиматься с 2008 года. К дополнительному источнику финансирования привыкли очень быстро, и малейшее колебание рынка недвижимости в сторону снижения его активности немедленно дает болезненные результаты. Дефицит бюджета города составляет $1.3 миллиарда в этом году и ожидается $1.5 миллиарда в будущем году. В 2020 году город планировал за счет муниципального налога собрать $800 миллионов. В городскую казну поступило только $630 миллионов – естественно, особого энтузиазма в муниципалитете предложение о сокращении налогов MLTT не вызвало. Примерные потери от введения таких послаблений за 6 месяцев их действия будут составлять $400 миллионов. Компенсировать такой дефицит бюджета повышением ежегодного налога на недвижимость (Property Tax) тоже кажется маловероятным, так как доходы населения резко снизились из-за последствий пандемии COVID-19. Поэтому противники таких введений отчаянно сопротивляются и критикуют эти предложения.

* По аналогии с предложениями, выдвинутыми в США еще в 2017 году и получившими статус закона, в Онтарио предлагается определить зоны потенциальных возможностей (opportunity zones) районов, не очень благополучных по уровню жизни и криминальной обстановке. Именно там считают выгодным ввести налоговые льготы для инвесторов, для того чтобы изменить статус этих территорий к лучшему, всесторонне их развивая. В качестве примера приводятся районы Regent Park и Villaways. В обзоре New York Times подобные инициативы названы «золотым дном и шансом для инвесторов, выпадающим один раз в жизни». Конечно, не обходится без критики подобных предложений из-за сомнительных, по мнению экспертов, выгод для жителей таких районов и огромных преимуществ для строительных компаний и инвесторов, освобождающихся от бремени налогов.

* Еще одно предложение – выплаты кредитов за ремонт и перестройку, которые делают владельцы недвижимости. Такие кредиты уже применялись в Онтарио, начиная с 2009 года. Сегодня упор делается на возможности кредитования людей пенсионного возраста 65+.

* Выдвинуты предложения постепенного урегулирования конфликта между квартиросъемщиками и хозяевами домов и квартир. Чрезвычайно сложным стало выселение жильцов, потерявших доход, и не имеющих возможностей или желания платить аренду. Вот тут трое из четырех опрошенных компанией NANOS выступают за субсидии, которые следовало бы выдавать государством напрямую пострадавшим лэндлордам.

В целом к правительству обращаются с предложениями проанализировать сложившуюся ситуацию и обратить особое внимание на создание достойного жилья, доступного для наиболее уязвимой части населения – молодежи, иммигрантов, стимулирования бизнесов и компаний, стремящихся делать что-то в этом направлении.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge St. Зданию 5 лет, высокие потолки. $2, 000/mo.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $564,900.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками в возрасте до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Маленькие квартиры в Торонто – большая головная боль!

Еще недавно, 2 – 3 года назад, инвесторы в Торонто бились за маленькие квартирки в кондоминиумах. Причем, банки с большой неохотой финансировали такие квартиры площадью менее 500 квадратных футов. Получение mortgage на такие инвестиции превращалось в хождение по мукам. Из-за COVID-19, падения экономических показателей, уменьшения каких-либо корпоративных передвижений, отсутствия туризма, нулевой иммиграции, запретов для иностранных студентов, краха арендной системы Airbnb, полной неопределенности каких-либо перспектив именно эта категория недвижимости пострадала более всего. В издании “Financial Post” на этой неделе появилась совсем не оптимистичная статья о состоянии рынка крошечных квартир, переживающего далеко не самые хорошие времена. Рассказана история агента, который взялся продавать квартиру площадью 435 кв. футов в Entertainment District . В феврале точно такая же квартира в этом здании была продана за $580,000. В марте квартира была выставлена на продажу за $569,000, но за два месяца никто не пришел ее смотреть. Через два месяца цена была снижена до $529,999, чтобы вызвать хоть какой-то интерес. В итоге квартиру не удалось продать даже за такую цену, ее сдали в аренду. Ситуация именно с маленькими квартирами в центральной части Торонто тянет весь рынок кондо вниз. На сегодняшний момент, если задать поиск в риэлторской базе данных MLS маленьких квартир, не имеющих спальни – studio – в районе от Bloor St. до озера, ограниченном улицами Bathurst и Parlament, выставленных только за последний месяц, получим 165(!) квартир на сдачу и 50(!) на продажу. Предлагаемая аренда – от $1,400 до $1,995 в месяц, продажные цены – от $375,000 до $645,000. Согласно статистическим исследованиям компании Urbanation Inc., продажи таких микроквартир сократились на 20% в сентябре 2020 года по сравнению с сентябрем прошлого года. В то же самое время квартиры большого размера по-прежнему востребованы, и ситуация не выглядит столь драматичной.

Рынок маленьких кондо в Торонто определенно может называться сегодня рынком покупателя, так как количество квартир значительно, и покупатели явно диктуют свои условия. COVID-19 внес свои коррективы в предпочтения покупателей: Во-первых, для людей стало важно пространство, во-вторых, из-за открывшихся возможностей работать удаленно и за примерно ту же стоимость стало возможным организовать комфортно свою жизнь в маленьких городках, в часе-полутора езды до центра Торонто. Эти два фактора абсолютно поменяли концепцию рынка. Ведь раньше невозможно было купить что-то просторное дешевле, чем за $500,000 в центре города. Именно эти квартиры разлетались, как горячие пирожки. Высокая планка аренды, не намного отличавшаяся от суммы аренды на односпальные квартиры, стимулировала привлекательность такой инвестиции. Инвесторы скупали миниквартиры с нуля – еще на уровне представления проекта строительной компанией.

В сентябре 2020 года новых листингов было выставлено на 165% больше, чем в предыдущем году в это же время, и количество предлагаемых на продажу квартир превысило в 5,2 раза обычные ежемесячные показатели. Люди, которые в них жили, больше не нуждаются в близости к финансовым центрам даунтауна. Офисы закрыты. Культурные центры, филармонии, музеи, театры, спортивные арены, рестораны не работают. Если раньше люди согласны были платить дополнительнл до $400 в месяц за возможность находиться в Downtown Core – самой престижной части города вдоль Yonge Street между Queen Street и College Street, то теперь эта разница составляет только $50.

Аренда стремительно падает, и за те ежемесячные $2,000, которые люди платили за крохотные студии меньше 500 кв. футов в даунтауне недавно, можно сегодня найти рядом или там же квартиры с одной спальней и еще и деном размером более 600 кв. футов. В связи с тем, что гимнастические залы, зоны отдыха, бассейны закрыты, нет никакого смысла быть запертыми в маленьком пространстве. Съемщики, естественно, начинают искать лучшие варианты за меньшие деньги.

Инвесторы, которые радовались своему приобретению буквально недавно и рассчитывали на возможности краткосрочной аренды студентам, одиноким профессионалам, столкнулись с неожиданной проблемой практически нулевого спроса на жилье подобного типа.

Кстати, если посмотреть на рынок дорогих квартир класса люкс, то картина там прямо противоположная. Например, в районе, ограниченном Spadina Ave, DWP и Bloor Street до озера, из 33 квартир подобного типа, выставленных на продажу за последние 30 дней за цену выше $2 миллионов долларов, своих новых хозяев уже нашли 5 квартир, еще одна – в состоянии предпродажи. Покупатели – в основном, канадцы. В начале сентября была продана трехспальная квартира за $7,100,000 в престижном районе Yorkville площадью 2875 кв. футов.

По прогнозам компании Re/Max на осень, негативные тренды на рынке квартир сохранятся. При увеличении случаев заболевания коронавирусом, особенно в сезон простуд и гриппа, и возможном очередном «захлопывании» экономики популярные тенденции обмена маленьких квартир на относительно просторное жилье в окрестностях Большого Торонто будут только усиливаться. Так что ожидать улучшения ситуации пока не приходится. Но, с другой стороны, ведь принцип «покупай дешевле, продавай дороже» никто не отменял! Если вы хотели приобрести квартиру для себя, своих детей, инвестировать в рынок недвижимости, ищите свои варианты сейчас! Ведь как только ситуация с иммиграцией, экономикой, вирусом поменяется к лучшему, таких возможностей больше не будет!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Сдается в аренду ухоженная просторная квартира 1+1 BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. $2,000 в месяц.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $564,900.
  • Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,289,000.
  • Продается квартира 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Экспроприация недвижимости – что это такое?

Очень интересная статья была опубликована на этой неделе издательством “Toronto Star”. В минувший понедельник многие жители живописного района района East York в Торонто, получили письма от Metrolinx, предупреждающие владельцев недвижимости о скором начале процесса отчуждения их собственности в связи с необходимостью начала строительства 11-миллиардного проекта – транспортной транзитной линии с 15 станциями метро протяженностью почти 16 километров. Строительство отрезка в 2.2 километра, начинающегося чуть южнее Minton Place, начнется в уже в 2024 году. Жители четырех домов на улицах Minton Place и Hopedale Avenue, а также владельцы более чем двух десятков бизнесов на Pape and Cosburn Avenues знали об этом грандиозном проекте, но официально уведомление было только что получено. Причем, представитель Metrolinx Энн Мэри Айкинс отметила, что эти письма еще не являются началом формального процесса отчуждения, а носят лишь информативный характер. Представители Metrolinx пока не знают точно, кто из владельцев недвижимости вынужден будет с ней расстаться из-за строительства линии метро Ontario Line, которая пройдет через плотно населенный участок города. Как только планы будут окончательно утверждены, начнется формальный процесс переговоров. Для агентства Metrolinx предпочтительнее будет процесс обсуждения суммы компенсации стоимости недвижимости, чем идти по болезненному процессу насильственного процесса отчуждения собственности.

Грандиозные планы по развитию транзита в Онтарио были представлены премьером провинции Дагом Фордом еще в апреле этого года. Акцент был сделан на чрезвычайную необходимость проекта Ontario Line и его первоочередную роль в преодолении транспортного коллапса в Торонто и разгрузки линий метро. Новая линия соединит Exhibition GO station с Ontario Science Centre. Предполагается привлечение специалистов и компаний со всего мира, для того чтобы построить новую современную линию метро к 2027 году. При этом до официального представления проекта 10 апреля 2020 года никаких публичных слушаний по этому грандиозному проекту не было, и сама идея была предоставлена частными консультантами только в январе 2019 года. Буквально через три месяца это становится приоритетным направлением работы правительства Онтарио. Причем, по запросу издательства “Toronto Star” о дополнительной информации ее предоставили в откорректированном виде, что объяснялось частичной секретностью документов. При этом вызывает озабоченность тот факт, что правительство Онтарио пытается отбросить все бюрократические проволочки и законодательно сделать процесс экологической оценки проекта и экспроприации земель для него максимально простым.

Можно понять обеспокоенность жителей и владельцев бизнесов, получивших уведомления о возможном выселении. Совершенно непонятно, где будет строиться туннель, а где будут проходить надземные пути. Секретность и скорость принятия решений по строительству и желание начать его еще вчера заставляют задуматься о взвешенности принимаемых решений и предположить существование альтернативных вариантов строительства. Люди, получив предупреждение, не хотят мириться с таким положением дел и заявляют, что просто так сдаваться они не собираются. Собираются инициативные группы и нанимаются адвокаты. Выдвигаются требования обсудить детали проекта и возможные альтернативные опции. Людей понять можно. Невозможность распоряжаться своим жильем, полная неопределенность, что делать и как жить дальше.

В принципе, власти Онтарио имеют право экспроприировать землю у владельцев недвижимости без их согласия в случае необходимости строительства объектов, необходимых и важных для общества: дорог, школ и т. д. Причем, выиграть у государства в этом вопросе практически невозможно. Верховный Суд Канады утверждает, что экспроприация является высшей формой проявления государственной власти. При этом принимаются в расчет разочарование и переживания владельцев недвижимости, вынужденных с ней расстаться, и владельцам предлагается рыночная стоимость жилья. При этом действительно принимается во внимание не только цена на землю, но в сумму компенсации будут входить и будущие потери, например, если отбирается бизнес, стоимость его передислокации. Если земля отбирается лишь частично, проводится калькуляция возможного снижения стоимости недвижимости из-за частичного отчуждения собственности.

За 90 дней до выселения владельцам недвижимости выдвигается предложение о сумме компенсации. Даже если предложение принимается, эта сумма может быть оспорена позже, если хозяин представит доказательства того, что реальные потери были большими, чем предлагаемая сумма. Привлекается множество специалистов для определения правильной стоимости отторгаемой собственности и бизнеса, который должен или прекратить свое существование, или передислоцироваться на новое место. В случае несогласия у хозяев недвижимости есть возможность подачи апелляции в Ontario Municipal Board. Есть и налоговые льготы для пострадавших из-за вынужденного перемещения владельцев недвижимости в случае, если новая приобретаемая недвижимость будет аналогичной.

Всегда нужно понимать, на какой стадии процесса экспроприации вы находитесь. Если вы получили уведомление Notice of Application for Approval to Expropriate, это значит, что власти изыскивают возможность изъятия, но разрешение еще не получено. Право экспроприируемых – подача заявки на рассмотрение правильности и честности происходящего процесса отторжения земель. В случае получения Notice of Expropriation считайте, что вы уже бывший владелец недвижимости. Но есть адвокаты, занимающиеся вопросами экспроприации, и всегда есть возможность получения консультации у специалистов.

Для покупателей недвижимости очень важно максимально подготовиться к покупке и, конечно, желательно знать планы развития района, в котором вы планируете обосноваться. Профессиональные риэлторы всегда проинформируют вас и дадут объективный анализ текущего состояния рынка недвижимости и его перспективах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*** 

  • Продается чудесная 2 BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена $649,900. ПРОДАНА!
  • Сдается в аренду ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $2, 050.
  • Продается сondo townhouse в Ошаве. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $564,900.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,289,000.
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c паркингом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками в возрасте до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000. Цена $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Октябрь… Что дальше?

Вот уже наступил октябрь – и есть возможность сравнить статистические данные прошлого месяца по рынку недвижимости. Его активность и продолжающийся рост цен обусловлены чрезвычайно низкими процентами банковского займа, изменением приоритетов покупателей из-за возникновения новых реалий. Наибольший прирост цен произошел в районах, удаленных от города, но, по сравнению с Торонто, они еще доступные. За цену односпальной маленькой квартирки в центре можно купить очень достойный дом в пригородах. По данным TRREB, Ассоциации риэлторов Торонто, лидеры продаж – отдельные дома в GTA, стоимость на которые выросла по сравнению с сентябрем прошлого года на 12.9% и достигла $1.2 миллиона при общем росте продаж по сравнению с сентябрем прошлого года на 42.3%. В пригородах количество продаж увеличилось на 63.6% при росте цен на 16.9% и средней цене, достигшей $1.1 миллиона. В самом Торонто средняя цена проданных домов составила $1.5 миллиона, что привело к приросту в ценах на 9.4% по сравнению с сентябрем прошлого года. Квартиры подросли в цене в среднем на 6.6% по всему региону в сравнении с сентябрем 2019 и достигли $634,756. При этом количество продаж кондо сократилось на 13%. Интересно, что за три квартала 2020 года было продано на 1% больше недвижимости, чем за тот же период в прошлом году – при том, что почти весь второй квартал был «еле живым» из-за карантина. Что будет происходить дальше, покажут ближайшие месяц-полтора. С одной стороны, рынок недвижимости подвержен эмоциям и настроениям его «игроков». Если средства массовой информации популяризируют «исход» из города, поневоле задумаешься – может быть, стоит поменять привычное место жительства. Уже который месяц обсуждается напряженная ситуация отношений владельцев и съемщиков жилья. Происходит свертывание сервисов Airbnb при необходимости строгой регистрации всех, кто ведет этот бизнес. Падение цен на сдачу жилья в традиционно популярных районах вызвано и избыточным количеством предлагаемых квартир в аренду. Кроме этого, будут строиться и вливаться в базу данных инвесторов все новые и новые проекты. И тот, кто не может финансово позволить сохранить свои вложения, вынужден ставить на продажу свою недвижимость. Есть такой статистический показатель, как “Absorbtion Rate” – показатель отношения количества продаж к количеству имеющихся на рынке листингов. По рынку кондоминиумов этот коэффициент сейчас составляет только 33%, это говорит о том, что рынок заходит в “Buyer’s Market”, где покупатели находятся в более привилегированном положении из-за возможности достаточного выбора на рынке жилья.

Дополнительными существенными факторами, определенно влияющими на рынок, будут возможность или невозможность продления государством программы по отсрочке платежей по ипотеке; смогут ли быть продлены программы финансовой помощи населению, пострадавшему от пандемии; и, самое главное, поведение и силу самого вируса, влияющего как ничто другое на развитие экономики или же ее полное сворачивание.

По данным Канадской Ассоциации налогоплательщиков (The Canadian Taxpayers Federation), из-за чрезвычайных мер, принятых из-за COVID-19, цифра федерального дефицита близка к отметке $400 миллиардов долларов, а к концу года этот показатель может достигнуть $1 триллиона долларов. Какая бы партия ни была у власти, сводить концы с концами будет чрезвычайно тяжело. Единственным способом пополнять бюджет будет введение различных непопулярных мер по увеличению налогов. По мнению известного публициста, автора многих книг и канадских изданий, инвестора Гордона Пейпа, возможны следующие сценарии, которые уже прорабатываются. Вряд ли будут они введены в жизнь немедленно, но как только ситуация стабилизируется, вот что нас может ждать.

  1. Повышение налога GST (Goods and Services Tax) – налога на потребление товаров и получение сервисов. Этот налог был введен 1 января 1991 года. При достаточно большом расслоении общества экономисты считают более щадящей мерой увеличение GST, чем подоходного налога. Каждый процент увеличения GST принесет в казну дополнительные 7 миллиардов долларов ежегодно.
  2. Отмена освобождения от налогообложения продаж собственных домов (principle residence). Многие ведущие экономисты считают введение этой меры просто вопросом времени. Налоговое ведомство Канады несколько последних лет ведет детальный учет трансакций по купле/ продаже любой недвижимости. Это тоже вписывается в концепцию либерального правительства о «несправедливости» распределения благ в нашем обществе и о праве каждого на «крышу над головой». Может быть, эти меры затронут владельцев только дорогой недвижимости.
  3. Capital Gains – увеличение облагаемой налогами части. Если сейчас это половина (50%), то кто может запретить повысить эту цифру до 75% или даже 100%?
  4. Увеличение ежегодного налога на недвижимость и налога при продаже Land Transfer Tax.
  5. Увеличение корпоративного и подоходного налога, что логично для правительства, желающего получить «быстрые» деньги. Возможно, что либералы начнут менять сетку налогообложения с более состоятельных налогоплательщиков, так как эта мера будет чрезвычайно непопулярной у среднего класса.
  6. Налог на богатство. Эти идеи уже звучали в предвыборной компании демократов. Всех тех, чье состояние составляет $50,000,000 и выше, обложить, например, 2%-ным налогом! Непонятно, как это будет работать на практике, но почему бы не попробовать…

Все эти предположения очень будоражат рынок недвижимости из-за того, что многие годы люди считали ее своим самым большим активом и надеялись на возможность поддержания достойного существовании в будущем, так как на одну пенсию в Канаде не очень-то проживешь. Отчасти, и эти разговоры сейчас двигают рынок. Есть ли смысл продолжать жить дальше на том же месте или продать и купить что-то более подходящее до того, как не пришли и не «отобрали» одним росчерком пера…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • СРОЧНО! Продается чудесная 2 BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $649,900. Продана “conditionally”.
  • Выходит на рынок condo townhouse в Ошаве. 4 спальни, нет еще и одного года! Запрашиваемая цена – $564,900.
  • Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,584 ежемесячно!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,289,000;
  • Продается квартира 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c паркингом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно;
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Рынок недвижимости – что дальше?

Издание Financial Post опубликовало на этой неделе сравнительный анализ рынков недвижимости в некоторых регионах Канады на основании данных, предоставленных Канадской Ассоциацией риэлторов (CREA). Средняя цена канадского дома в августе выросла на 18.5% за год и достигла $586,000. В последние годы Торонто и Ванкувер не сходили с заголовков газет, как города с неподъемными ценами на недвижимость. Но сравнение цен на недвижимость в Торонто в августе этого года по сравнению с прошедшим показало только 11.1% роста. Что же происходило в других регионах Канады?

Лидерами в стремительной гонке цен стали следующие

Оттава – рост цен составил 19.9%. Причиной такого роста по мнению Деборы Бюргойн, президента Ассоциации риэлторов Оттавы, является отсутствие достаточного предложения на рынке. Многие годы столичная недвижимость была недооценена, и многие жители Торонто, как, впрочем, и других регионов Канады переезжают в развивающийся регион с еще приемлемыми ценами. Возможность найти работу в федеральных институтах, армии, сферах высоких технологий определенно положительно влияет на привлекательность проживания в столице. Сейчас в городе строятся 130 новых проектов.

Монреаль – повышение цен на 16.4%. Наибольшим спросом пользуются тоже пригороды. Тенденции схожи с нашим Торонто. Активное начало года сменилось полной тишиной на рынке весной из-за коронавируса, летом же произошел всплеск активности. Недостаточное количество предложений на рынке позволяет продавцам диктовать свои условия покупателям. 201 новостройка – кондоминиумы, таунхаусы и отдельные дома.

Ниагарский регион – зарегистрирован рост августовских цен на 15.3% по сравнению с августом прошлого года. Если за одну и ту же цену вы можете позволить себе жилье вдвое лучше и больше, чем в Торонто, что может помешать вам переехать чуть подальше от центра города? Потрясающая красота, бархатный климат, совершенно другой ритм жизни, все еще доступные цены! 22 новых проекта от строителей – все еще только начинается!

Гуелф (Guelth) – плюс 14.3%. Низкий уровень безработицы с множеством крупных работодателей, в том числе университет, Конестога колледж. Более половины покупателей приезжают из Торонто. Достаточно удобное сообщение с мегаполисом и при этом доступные цены привлекают покупателей. Пандемия ускорила процесс дезинтеграции и предсказания местных риэлторов о выгодности этого направления для инвесторов оправдываются. Всего лишь пара новых кондоминиумов представлена строительными компаниями на продажу.

Грейт Монктон (Great Moncton) – плюс 12.5%. Провинция Нью-Брансвик отличается высоким уровнем жизни при сравнительной низкой стоимости жилья. Средний дом с 3 спальнями стоит $200,000, что сопоставимо с таким же миллионным домом в Оквилле, Онтарио. Очень многих канадцев привлекает именно доступность цен на недвижимость, что является решающим фактором при принятии решения о переезде в эту провинцию.

В чем же причина бума на рынке недвижимости? Помимо называемых причин, вызванных всеми теми реалиями, которые преподнес COVID-19, т. е. возможность работать удаленно, желание покупки домов со своими земельными участками для семей с детьми, отсутствие каких-либо преимуществ проживания в городе (закрыты рестораны, музеи, театры, выставки), одним из основных двигателей рынка недвижимости являются низкие проценты ипотечного кредита. Когда экономика стала сворачиваться в марте 2020 года, Центральный банк Канады установил рекордно низкую процентную ставку. При этом в условиях беспрецедентной экономической нестабильности низкие банковские проценты займа позволяют покупателям приобретать недвижимость, несмотря на озабоченные предупреждения CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), адресованные особенно той категории покупателей, у которых собственных денег не так много. Но раз обслуживание банковского займа становится дешевле, покупатели не смотрят на цену покупки, а фокусируют внимание лишь на размерах ежемесячных платежей по обслуживанию приобретаемой недвижимости. Все больше владельцев жилья предпочитают иметь дело с фиксированной ставкой (fixed) вместо меняющейся (variable) из-за рисков увеличения последней в дальнейшем.

Никогда раньше в истории банковский процент займа не падал ниже 2%. За последние 50 лет статистики, когда разница между “fixed” и “variable” ставками меньше 50 пунктов – потребителям рекомендуют останавливать свой выбор на “fixed”. Сегодня разница достигает 20 пунктов, а зафиксировать mortgage можно на отметке 1.64% на пятилетний период!

Все выглядит, казалось бы, замечательно, но специалисты предсказывают если не снижение цен к началу 2021 года, как еще звучало несколько месяцев назад, то, по крайней мере, приостановку темпов роста. Этой точки зрения придерживается и знаменитый аналитик Бенджамин Тал, вице-президент CIBC, который говорит о снижении темпов экономического роста и ослаблении активности на рынке недвижимости к зимним месяцам.

По своим ощущениям могу отметить очень непростую ситуацию на рынке квартир в Торонто. Из-за прекращения иммиграции и отсутствия туристов, а также упорядочивании муниципальными властями рынка краткосрочной аренды с необходимостью ведения полной финансовой отчетности, рынок жилья пополнило огромное количество квартир на продажу и в аренду на долгосрочный период, что, естественно, повлияло на цены. Совершенно была удивлена недавней продажей чудесной квартиры с 1+1 спальней в престижнейшем районе города на Bloor St. West/ Avenue Rd. всего за $740,000 при изначально заявленных в июле $918,000.

Безусловно, отразится на рынке необходимость начала проплат “deferral” займов, которые были отложены из-за пандемии на период до 6 месяцев, а это 16% от их общего количества. Прекращены выплаты CERB и в парламенте решается вопрос о возможности выплат Employment Insurance тем, кто их получал. Все это, конечно, отразится и на рынке недвижимости, но, с другой стороны, именно это и держит инвесторов в неопределенном состоянии ожидания, когда будет возможно приобрести недвижимость за супервыгодные цены.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • СРОЧНО, СРОЧНО, СРОЧНО! Продается чудесная 2 BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $649,900.
  • Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,584 ежемесячно!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,289,000.
  • Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c паркингом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
  • Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Продаете недвижимость – о каких расходах нужно подумать

Если вы собрались продавать недвижимость, до подписания контрактов с риэлторами проверьте условия вашего контракта с банком – документы по mortgage.

При покупке недвижимости с банком заключается договор займа на определенный срок, например, 5 лет. Оговаривается процент займа, который может быть фиксированным (fixed), либо варьируемым (variable). Оговаривается опция перевода mortgage на вашу новую покупку. Предположим, вы хотите продать дом раньше – через 3 года. Вы готовы рассчитаться с банком и освободиться от финансовых обязательств совсем или перенести сумму долга уже на другую недвижимость (если эта возможность существует). Но тут вы можете столкнуться с непредвиденными расходами. Хорошо, если mortgage – portable, то есть если сумму mortgage вы можете перенести на новую недвижимость. Если это невозможно, вы должны ознакомиться с суммой штрафа, выплачиваемого банку, ведь ему вы не доплатили интерес за весь оставшийся по договору срок. Если ваш процент варьируется и его величина зависит от рыночной ситуации в целом, то, скорее всего, ваши штрафные санкции ограничатся величиной трех месяцев интереса. Если процент фиксированный, то формула расчета штрафа немного сложнее, но самое неприятное, банк может запросить проплату всей недополученной суммы за остаток срока, что выльется в очень серьезную сумму, и вам придется отложить вашу сделку до лучших времен. Поэтому первым шагом на пути к успешной продаже является звонок в mortgage центр вашего банка, чтобы выяснить вашу ситуацию.

Буквально несколько месяцев назад в средствах массовой информации была рассказана история одинокой мамы с двумя детьми, которая проплатила только 19 месяцев своего mortgage, баланс его составлял $591 000. После начала пандемии доходы женщины, а она риэлтор, упали до нуля, банк согласился на отсрочку платежей по займу всего лишь на 1 месяц. Она вынуждена была продать свой дом. Ее штраф TD банку составил $30,000. Как ни пыталась она договориться хотя бы частично снизить сумму штрафа, банк остался непреклонен. Для того чтобы подобные «сюрпризы» не выявлялись в последнюю минуту, обязательно проясните вашу ситуацию заранее.

Если mortgage закрывается совсем, то вы несете ответственность за выплату приблизительно $700 за Mortgage Discharge Fees.

Риэлторские комиссионные. В Онтарио общепринятая практика продаж предполагает оплату риэлторских услуг продавцами недвижимости. Оплачивается работа двух агентов – агента продавца и агента покупателя. Существуют различные опции договоров с агентами: от Mere Posting, когда риэлтору платится небольшая сумма за выставление недвижимость в риэлторскую базу данных, до полноценного сервиса и ответственности профессиональных риэлторов. Сумма может варьироваться и достигать 5% и более. Не забудьте уточнить и оговорить, какое вознаграждение получит агент покупателя. Общепринятый процент – 2.5%. Не стоит его сокращать, ведь из-за меньшего вознаграждения именно вашу продажу могут бойкотировать риэлторы и выдвигать аргументы, почему именно ваша недвижимость хуже соседской. При подсчете расходов не забудьте прибавить к конечной сумме налог HST – 13%. Обычно, этот факт упускается из виду.

Услуги адвокату. В провинции Онтарио сделки по продаже и покупке недвижимости регистрируются адвокатами. Ваш адвокат, получив денежный перевод от адвоката покупателя, переводит недвижимость на имя нового владельца и отвечает за расчеты с банком и другими финансовыми организациями, муниципалитетом, налоговым управлением. Считается количество прожитых вами дней в текущем году и рассчитывается с абсолютной точностью сумма, которую должны заплатить именно вы – property tax, maintenance fee. Если вы переплатили, вам возвращается разница. Недоплатили – необходимая сумма вычтется из тех денег, которыми будет закрываться сделка. Адвокат ставит в известность муниципалитет и сервисные службы о дате закрытия сделки и о новых владельцах недвижимости. Чисто расходы адвокатов за закрытие сделки могут варьироваться от $500 до $2,000, плюс HST. К этой сумме прибавляются государственные платежи и взыскание каких-либо дополнительных регистрационных платежей при переводе права собственности на ее нового владельца.

Capital Gains. В случае, если недвижимость не была для вас основной и стоимость ее выросла с момента покупки, вас ожидает расчет c государством величины Capital Gain – 50% прироста стоимости подлежит налогообложению.

Ремонт. Будь он большой или мелкий, дом или квартира должны быть приготовлены к продаже. Все должно быть приведено в надлежащий вид еще до того, как квартира будет выставлена на рынок.

Staging. Обсудите с вашим агентом и эту опцию, которая помогает покупателям правильно визуализировать пространство. Услуги дизайнера могут стоить от $500 до $15 000 и больше. Иногда ваш риэлтор может согласиться отдать на это часть своего вознаграждения, для того чтобы продажа прошла быстро и успешно.

Moving Costs. Побеспокойтесь заранее о звонке в компанию по перевозкам. Если вы планируете переезд в последний день месяца, шансы найти компанию-перевозчика резко уменьшаются.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Срочно! Продается чудесная 2-BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $649,900.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,289,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
  • Сдается 1BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк; Сдали!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Продажа дома – что мешает?

Когда дело подходит к продаже недвижимости, люди часто придерживаются устаревших взглядов и убеждений, что, конечно, не помогает процессу. Масса телевизионных шоу, передач, журналов показывает, как готовить дом для продажи, как преобразить его. Чудесные изменения при минимальных затратах, дающие максимальный результат. При первой же встрече ваш агент даст рекомендации для более выгодной подачи вашей недвижимости будущему покупателю. Не всегда для этого требуются значительные инвестиции.

Но до сих пор сильны убеждения, с которыми иногда совершенно невозможно бороться.

Не важно, за сколько продали соседние дома – наш все равно дороже! Наш лучше или больше, или мы столько вложили денег на “upgrades”, а потом мы еще платили проценты за кредитную линию… При этом цена ставится заоблачная. Проходят несколько недель. Предъявляются пока еще косвенные претензии риэлтору. Почему не приходят и не смотрят? Пришли бы, посмотрели, полюбили, а уж потом бы мы и поторговались! Но ведь никого нет! Сделайте что-нибудь! Может быть, нужны другие фотографии, нужно переделать описание недвижимости, давайте сделаем лишний “Open House”, необходим другой маркетинг! И не понимают простой вещи. Кто-то все равно приходит. Когда мы интересуемся у агентов, как прошел показ, в таких случаях ответ предсказуем. Цена слишком велика. Те покупатели, которые могли бы заинтересоваться этой недвижимостью, даже не берут в расчет такие высокие цены. Те же клиенты, которые ищут что-то подороже, за эти деньги могут найти недвижимость и получше, и побольше.

Ваша завышенная цена и количество дней, которые вы уже стоите на рынке, посылает сигнал потенциальным покупателям и их агентам, насколько вы реалистичны в своих прогнозах, трудный ли вы продавец, и нужно ли с вами иметь дело сразу или подождать еще, когда вы уже обрадуетесь, наконец, хоть какому-то предложению о продаже, и уже неважно какому, особенно, если вас поджимают сроки.

Проведение Open House” завышенные ожидания. Многие считают, что самые «умные» покупатели, которые пытаются найти недвижимость самостоятельно, ищут ее именно так. Оставим аргументы «за» и «против» такого метода поиска недвижимости, но в эпоху интернета такие покупатели видят выставленные листинги мгновенно. Нет необходимости ждать до выходных, ведь можно позвонить агенту напрямую и посмотреть выставленный объект сразу. Не будем отметать идею “Open House” совсем, но это скорее традиционное дополнение к маркетинговому процессу. Для агентов это является хорошим методом знакомства с потенциальными клиентами, ведь на такие мероприятия обычно приходят любопытствующие соседи, чтобы воплотить в жизнь какие-то подсмотренные дизайнерские находки и прицениться в случае, если в ближайшем будущем планируется продажа.

Почему мы должны что-то ремонтировать в доме, кому нужно – и так его купят. Если вы пригласите риэлтора оценить ваш дом, вы услышите много рекомендаций: что нужно покрасить, починить, поменять, отремонтировать для того, чтобы он смотрелся лучше и дороже. Слушая все это, некоторые продавцы напуганы предстоящими неудобствами и тем «кошмаром», который сейчас начнется. Почему нужно менять полы, красить дом, покупать новые холодильники и посудомоечную машину для кого-то, ведь все функционирует нормально, а тот, кому это нужно, пусть этими ремонтами и занимается! У нас все работает, это работа инспектора проверять и что-то находить. Давайте начнем с того, что вы как продавец никогда не произведете «первого» впечатления во второй раз. И тот покупатель, который мог бы заинтересоваться вашей недвижимостью, прошел мимо из-за того, что дом не был подготовлен к продаже. Более того, небрежность содержания недвижимости может послужить покупателю «звоночком», о том, что в таком неухоженном доме могут быть гораздо более серьезные проблемы. Когда в переговорном процессе используется аргумент необходимости замены того или другого, счет не идет на сотни и тысячи, цена снижается на десятки тысяч. В противовес могу сказать, что аккуратный и чистый дом, даже если никакого свежего ремонта не было, заставляет уважать хозяев и вселяет уверенность покупателей в том, что у таких людей не может быть что-то не в порядке.

Мы вложили столько денег на improvements”. Это обошлось нам очень дорого! Многие почему-то убеждены, что все, что бы они ни делали в доме, повышает стоимость дома автоматически на величину затраченных средств. Хороший пример – установка бассейна. Не секрет, что бассейн в среднем обойдется хозяевам в $30,000 – 60,000. Крытый, с обогревом может стоить и $100,000. Банк, оценивая такой дом, ваши вложения учтет в лучшем случае в размере половины ваших реальных затрат. При этом еще посмотрят на соседей – принято ли в вашем районе устанавливать бассейны. А кто-то из покупателей к вам даже не придет. Не каждый даже захочет иметь бассейн из-за маленьких детей. Домашние кинотеатры – та же история. Кто-то ими будет гордиться, а кто-то не видит в таких инвестициях никакого смысла. Оборудованные летние кухни, гаражи с напылением, фирменными полками и подъемниками могут быть гордостью хозяев, но оставят покупателей равнодушными.

Наш дом настолько хорош, что каждый, кто его увидит, не сможет не захотеть его купить! Не думайте, что все заказанные просмотры – это ваши уже готовые покупатели. Во-первых, просмотры заказываются другими продавцами, которые только планируют выставляться на рынок, и теми, которые долго стоят на рынке и хотят посмотреть, насколько они конкурентоспособны. Кроме этого, есть покупатели, только начинающие присматриваться, что рынок им может предложить. Может быть, только малая часть всех просмотров – это просмотры уже готовых к покупке людей. Можно сказать, что COVID где-то и помог продавцам, ведь в связи с новой реальностью стало меньше праздно шатающихся, и, если уже просмотр заказан, есть надежда, что это именно ваш покупатель.

Желаю всем вам, чтобы ваши покупатели вас находили побыстрее, и сделки осуществлялись к обоюдному удовольствию!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
  • Продается трех-этажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
  • Продается чудесная 2-BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $698,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Сдается 1-BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк.
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
  • Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.