Жанна Томсон, брокер

Даже несмотря на то, что собственный дом или квартира в Торонто являются практически недоступными для большинства населения, в начале 2024 года жители Торонто стали возвращаться на рынок жилья с новой силой после исключительно вялого 2023 года, который очень обеспокоил риэлторов и других заинтересованных лиц.  

Согласно новым данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), покупатели встретили Новый год очень активно: в январе 2024 года в GTA было продано на 37% больше домов (всего 4223), чем в январе 2023 года. Это число также показывает скачок на 22,9% по сравнению с месяцем ранее, когда эксперты, подводя итоги года, опасались, что тенденция к снижению продаж продолжится и в 2024 году, поскольку ставки по ипотечным кредитам все еще остаются высокими. К счастью, всплеск активности в прошлом месяце не привел к немедленному скачку цен – по крайней мере, пока, поскольку средняя стоимость дома в Торонто сейчас составляет $1 026 703, что примерно на 1% меньше, чем за тот же период прошлого года и 5,4%. меньше, чем в декабре.

TRREB также отмечает, что в январе рост продаж был выше, чем рост количества новых листингов, что является признаком ужесточения рынка для покупателей впервые за долгое время. «Рыночные условия по сравнению с тем же периодом годом ранее потенциально указывают на возобновление роста цен по мере того, как мы выходим на весенний рынок», – отмечается в докладе TRREB, добавляя, что во второй половине года, вероятно, будет всплеск продаж по мере снижения инфляции и вероятности возникновения тенденции к снижению процентных ставок.

«Банк Канады ожидает, что уровень инфляции снизится в течение года. Это поддержит более низкие процентные ставки, что укрепит уверенность покупателей жилья вернуться на рынок», – отметила Дженнифер Пирс, президент TRREB. В 2024 году конкуренция между покупателями будет усиливаться, поскольку спрос увеличится, а предложение останется ограниченным. Конечным результатом станет дополнительное давление на продажные цены в течение следующих двух лет. Хотя это является поводом для хорошего настроения для риэлторов, нынешних домовладельцев и тех, кто собирается заработать большие деньги на нестабильном жилищном рынке недвижимости Торонто, создается впечатление, что подавляющее большинство жителей даже не получили шанса выйти на рынок во время прошлогоднего затишья.

Запредельные процентные ставки и ставки стресс-тестирования, масштабное повышение налога на недвижимость и неопределенность на рынке удерживали большинство потенциальных покупателей в стороне, в то время как цены отказывались падать, что эквивалентно отсутствию активности в течение 2023 года. По состоянию на конец года семья должна была зарабатывать около $218 тысяч, чтобы купить типичный дом в районе Торонто по текущим ценам.

Учитывая, что в последние дни продажи уже растут, а люди активно просят риэлторов о просмотрах домов и квартир, о подготовке предложение о продаже, становится ясно, что этот год ожидается совсем другим. Хотя, по большому счету, вероятно, он будет таким же (а, может быть, даже более) недоступным – и это неудивительно, ведь, по мнению экспертов, вероятность того, что доступность когда-либо вернется на рынок, равна нулю.

Возвращаются «bidding wars», ценовые войны. Многие риэлторы отмечают возросший интерес у покупателей к просмотру и покупке домов в надежде опередить рынок, прежде чем он взлетит. Не так давно был продан трехспальный semi-detached дом в Миссисаге (3479 Longleaf Crt.), выставленный на продажу за $749,000. Было получено 85 предложений о покупке, и довольные хозяева получили цену на $250,000 выше запрашиваемой. Дом был продан за $999,999. Специалисты утверждают, что дом был продан за цену около 10% выше средней рыночной цены подобного дома в этом районе. Результат этой продажи подтверждает тот факт, что по-прежнему предложений на рынке не хватает, следствием чего и является рост цен. Оправдана ли такая заведомо низкая начальная цена? При общем количестве просмотров 300, при 80% предложений с заведомо ниже низшей разумной ценой, можно было бы обойтись более спокойной тактикой, выставив его на продажу, предположим, за $980,000 и получив 5 – 6 предложений о покупке. На принятие решения повлияли такие факторы, как отсутствие каких-либо условий в контракте, нужная продавцам дата закрытия сделки была безоговорочно принята покупателями, депозит был подготовлен заранее.

Соотношение продаж к количеству новых объявлений сейчас составляет 50%, а это означает, что GTA теперь имеет сбалансированный рынок, а не рынок покупателей (соотношение между 40% и 60% считается сбалансированным рынком). Рынок недвижимости Торонто находился в зоне рынка покупателей с сентября 2023 года, за исключением декабря 2023 года, когда исторически было мало новых предложений.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Очередной скандал случился между недобросовестной строительной компанией и обманутыми покупателями. Им обещали построить в 2023 году жилье в хорошеньком комплексе из 72 таунхаусов в отличном и живописном месте Richmond Hill – на пересечении Yonge Street и King Road. Комплекс под названием Boss Luxury Towns по ценам, достигающим $1,250,000. Расположенный в районе Oak Ridges – удобном районе с очарованием маленького городка, он органично сочетался бы с историческими домами и крупными брендами, предоставляя его жителям целый мир широких возможностей. Покупателей привлекали наличием магазинов мирового класса, изысканных ресторанов, шоу и развлечений, зеленых насаждений, знаменитых полей для гольфа и многим, многим другим. Жители Boss Luxury Towns не только должны были бы насладиться уникальными предложениями современной роскоши, но и открыть для себя потрясающую природу в дополнение ко всем мыслимым удобствам, которые вам когда-либо могут понадобиться.

В прошлом месяце компания Ideal (BC) Developments Inc. была оштрафована на $34 375 за незаконную продажу новых домов без лицензии и невыполнение ордера на обыск. Также было приказано выплатить $150 000 в качестве компенсации Управлению по регулированию жилищного строительства – Home Construction Regulatory Authority (HCRA). Возмещение – если оно когда-либо будет выплачено – будет распределено в качестве частичной компенсации между пострадавшими покупателями. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы всем выплатить депозиты в полном объеме. В 2020 и 2021 годах компания Ideal (BC) Developments Inc. продала в собственность 28 таунхаусов в проекте Boss Luxury Towns, собрав около $5,4 миллиона в виде депозитов – в среднем $193 000 на дом. Обвинения HCRA стали первым судебным преследованием со стороны HCRA с момента его создания в феврале 2021 года.

Кроме того, Tarion Warranty Corporation, которая управляет программой гарантийного обслуживания новых домов в провинции, возбудила судебное разбирательство против Ideal (BC) Developments Inc., связанных с ней компаний и ее директоров, требуя возмещения ущерба на сумму более $8 миллионов. Тарион просит суд привлечь руководителей Ideal (BC) Developments Inc. к личной ответственности за любые совершенные противоправные действия. Помимо застройщика и его руководителей, кто еще может нести ответственность за то положение, в котором оказались 28 покупателей, и что можно сделать, чтобы защитить будущих покупателей от подобной ситуации?

По закону все такие договора должны включать график Tarion, в котором, среди прочего, указывается номер лицензии HCRA застройщика. График призывает покупателей проверить на веб-сайте HCRA, чтобы подтвердить статус лицензии застройщика перед подписанием договора о покупке. Чтобы иметь право продавать дома, строитель должен зарегистрироваться в Tarion и получить одобрение в форме квалификации для регистрации Qualification for Enrolment (QFE). Продажа дома без лицензии HCRA и QFE от Tarion является провинциальным правонарушением. Любой адвокат, специализирующийся на продаже и покупке недвижимости, рассматривающий договор купли-продажи, заметил бы отсутствие графика Tarion и отсутствующий или неправильный номер лицензии. Оба должны быть проверены, прежде чем покупатели расстанутся со своими крупными депозитами.

Адвокат предупредил бы потенциальных покупателей, что их депозиты не защищены на сумму более $60 000 или $100 000 (в зависимости от суммы покупаемой недвижимости) и что депозиты должны храниться в юридической фирме, а не выплачиваться непосредственно застройщику. Лимиты защиты вкладов были установлены много лет назад и явно не поспевают за инфляцией. Не исключено, что в самое ближайшее время эти цифры будут пересмотрены. Здесь необходимы законодательные изменения, чтобы депозиты в собственность были защищены так же, как в контрактах на кондоминиумы до начала строительства. Конечно, агенты по недвижимости, продающие незавершенные проекты, обязаны предоставлять потенциальным покупателям подробную информацию о регистрации в Tarion и HCRA.

За каждым не случившимся закрытием сделки стоит чья-то печальная история несостоявшихся надежд и крупных материальных потерь. Так, Хасмух Пател с женой купили таунхаус в ожидании скорой пенсии. Подписали договор купли-продажи, оформили кредитную линию на $250 000 для оплаты депозита. После того как покупатели узнали о плачевном положении проекта, их жизнь превратилась в кошмар. Ни о какой пенсии и спокойной жизни речь идти не может… Семья потеряла в общей сложности $250,000. Депозит составил $150,000, но, оказывается, одним из бонусов от строительной компании был уговор о получении $200,000 cash back на закрытии сделки, если покупатель по своему желанию добавит к депозитным деньгам дополнительные $100,000.

Иногда действительно сложно предположить в такой законодательно регулируемой стране, как Канада, что возможны такие невероятные истории. Один только вывод из этого вопиющего случая – если вы собираетесь покупать что-то от строительной компании, не поленитесь и не поскупитесь проверить ваш договор о купле-продаже у адвоката!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Торонто вскоре может ввести новый налог для иностранных покупателей жилья. По мнению городских властей, эта политика поможет обуздать спекуляции на рынке недвижимости, из-за которых местные жители вытесняются с рынка, хотя эксперты и считают, что это не поможет облегчить жилищный кризис.

В отчете, отправленном исполнительному комитету мэра Торонто Оливии Чоу во вторник, городские власти предлагают ввести «муниципальный налог на спекуляцию нерезидентов», который первоначально будет установлен на уровне 10% от покупной цены дома. Налог будет распространяться на иностранных граждан и корпорации, покупающие жилую недвижимость в городе, и вступит в силу 1 января 2025 года. Сотрудники говорят, что цель состоит в том, чтобы защитить предложение жилья в Торонто и повысить его доступность, отговаривая неканадцев покупать жилье, особенно тех, кто намерен использовать недвижимость в качестве инвестиций, «убирая» дома с рынка.

Эта политика будет отражать продолжающееся давление на иностранных покупателей, начатое правительством Онтарио еще в 2017 году. Представитель мэра заявил во вторник о поддержке городского налога «как одного из многих политических инструментов, направленных на сдерживание спекуляций на рынке жилья и одновременно создающих новые доходы для города».

По оценкам сотрудников, в 2025 году это может принести муниципалитету доход в размере до $15 миллионов. Однако это будет зависеть от того, не будет ли продлен двухлетний федеральный запрет на покупку жилья лицами из-за рубежа, введенный нынешним либеральным правительством в январе 2023 года. По оценкам сотрудников, если запрет будет продлен до 2025 года, в следующем году новый городской налог все равно принесет около $9,6 миллиона. Городские власти утверждают, что это связано с тем, что федеральная политика предусматривает исключения для некоторых покупателей, в том числе иностранных студентов, которые покупают дома за $500 000 или меньше, иностранных рабочих, дипломатического персонала и людей, спасающихся от международных кризисов.

Рикардо Траньян, старший научный сотрудник Канадского центра политических альтернатив, заявил, что городской налог на иностранных покупателей станет «важным шагом» на пути к созданию «сильной нормативной базы, которая дестимулирует спекуляции недвижимостью». Но он и другие эксперты предупреждают, что сам по себе новый налог мало чем поможет жителям Торонто, которые были исключены из рынка, поскольку на неканадцев приходится очень небольшая часть покупок в Торонто. Согласно городскому отчету, в 2022 году только 533 сделки с жилой недвижимостью в городе облагались бы налогом. Региональный совет по недвижимости Торонто сообщил о почти 28 000 продажах домов в этом году.

Джейсон Мерер, главный аналитик совета директоров, сказал, что для правительства было бы более эффективно сосредоточиться на увеличении предложения нового жилья. «Не заблуждайтесь, мы выиграли от роста иммигрантов со всего мира в городе Торонто и окрестностях», поэтому должны обеспечить достаточное количество жилья для удовлетворения потребностей вновь прибывших, сказал он. По его мнению, налог на иностранных покупателей, которые не имеют права голосовать, является «легко висящим плодом» для политиков, но было бы более эффективно вводить более высокие налоги на всех, кто владеет несколькими инвестиционными объектами, что, по его словам, является более важным фактором роста инвестиций. Он также задался вопросом, почему город намерен установить новый налог на уровне 10%, когда более высокий провинциальный налог, который сейчас установлен на уровне 25%, сократил соответствующие транзакции всего примерно на 40% с 2018 года.

В отчете говорится, что город рассмотрит вопрос о повышении ставки в зависимости от того, насколько эффективно налог сдерживает спекуляцию. С момента вступления в должность мэра в июле Оливия Чоу возглавила совет по утверждению пакета новых налоговых мер, направленных на реформирование городского рынка дорогого жилья, включая увеличение налога на пустующие дома и введение более высоких ставок налога на Land Transfer Tax для домов стоимостью $3 миллиона и более. В сентябре во время голосования по долгосрочному финансовому плану города совет попросил сотрудников изучить вопрос о муниципальном налоге на покупателей иностранного жилья. Вместе с существующими городскими и провинциальными налогами на Land Transfer Tax и провинциальным налогом на иностранных покупателей новая мера добавит почти $188 000 к покупке дома стоимостью $500 000. Эта сумма вырастет почти до $1,4 миллиона за дом стоимостью $3,5 миллиона. Новые изменения не будут применяться к иностранным гражданам, которые номинированы в рамках иммиграционной программы Онтарио, имеют защиту беженцев или состоят в браке с гражданином Канады, постоянным жителем или чей супруг является одной из других освобожденных категорий. Скидки будут доступны иностранным покупателям, которые станут постоянными жителями в течение 4 лет после покупки.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

При покупке дома, прежде всего, нужно начинать с анализа ваших финансов. Вы пользуетесь либо услугами банковских специалистов по ипотечным кредитам, или же обращаетесь к независимым брокерам. Задача независимых брокеров – получить лучшие квоты из тех банков, с кем они имеют дело. Один из важнейших документов в Канаде, по которому оценивают вашу кредитоспособность, это кредитная история. История показывает наличие займов у человека, их лимиты, суммы ежемесячных платежей, а, самое главное, привычку человека расплачиваться по займам. В идеале, взяв заём, вы вовремя расплачиваетесь хотя бы минимально установленными платежами. Желательно, чтобы платежи были больше устанавливаемых банками.

Нельзя показывать вашу зависимость от имеющегося неоплаченного кредита. Предполагается, что кредит – мера временная, но это никак не должно становиться стилем жизни. Неправильно выбирать все имеющиеся кредитные лимиты. От всех этих факторов будет зависеть ваш кредитный балл. Пограничная цифра – 660 – 680. Все то, что меньше этой цифры, поднимает вопрос о финансовой благонадежности человека.

Все, кто считает, что пользоваться нужно своими деньгами, столкнутся с проблемой нулевой кредитной истории. У вас есть наличные, но вашего поведения в критической ситуации банк не знает. Ваша кредитная история нулевая, а это значит, что какое-то время нужно будет ее строить.

Какие рекомендации приводятся экспертами, для того чтобы поднять свой кредитный уровень и получить наиболее выгодные условия займа.

Прежде чем снять в аренду жилье, взять кредит на покупку автомобиля, на учебу или сберегательный счет, кредитный рейтинг может быть единственным, чем владеют молодые люди или новые иммигранты. Как считает Эд Ремпел, специалист по финансовому планированию и налоговый бухгалтер, фактически это является главным активом до тех пор, пока нет других инвестиций.

Но, к сожалению, даже у абсолютно педантичных людей, имеющих привычку грамотно распределять свои средства, могут случаться распространенные ошибки, которые способны запятнать или даже полностью подорвать кредитный рейтинг. И это не обязательно может быть серьезная задолженность.

Не всегда люди получают свои счета вовремя. Такое случается. Не всегда люди согласны с выставленными счетами. Огромное количество споров открывается с телефонными компаниями, оставаясь незаконченными, что чрезвычайно снижает кредитные рейтинги. Неоплаченные парковочные талоны, абонементы в спортзалы, остатки на кредитных картах розничных продавцов могут создать аналогичные проблемы. Все эти ситуации абсолютно житейские. Проще всего махнуть на них рукой. Иногда при переезде люди забывают перерегистрировать свою корреспонденцию на новый адрес. Поэтому вполне допустимо, что и про эти давно просроченные счета вы узнаете впервые, когда либо вы, либо ваш mortgage брокер заказывает кредитную историю. Так, например, один из клиентов Эда Ремпела был сам адвокатом, но какой-то компании он не посчитал нужным и справедливым заплатить $50 штрафа. Он решил, что вряд ли кто-то будет судиться с адвокатом за такую ничтожную сумму. Однако он не смог сдержать искреннего изумления, когда при покупке дома он обнаружил свой чрезвычайно низкий рейтинг именно из-за этой неоплаченной суммы.

Очень плохо иметь историю просроченных платежей, или платежей, сделанных ниже установленного банком предела. Иногда люди забывают об остатке в $5 – 10 долга на кредитной карточке. Но, если вы оставите не погашенной хотя бы небольшую сумму, с вас будет взиматься более 20% на остаток, и на все новые приобретения уже с даты непогашенной покупки. Вы должны знать о потенциальных задержках обработки данных, которые могут возникнуть при погашении банковских кредитных карт средствами другого финансового учреждения. Даже если вы платите вовремя, оплата может прийти с опозданием.

Коэффициент использования вашего долга к кредиту является еще одним фактором, используемым для расчета вашего кредитного рейтинга. Это соотношение показывает, какую часть вашего доступного кредита вы используете по сравнению с общей доступной вам суммой. Кредиторы предпочитают более низкое соотношение реального долга к возможному кредиту (ниже 30%). Открытие новых счетов исключительно для уменьшения соотношения долга к кредиту не является хорошей идеей и может повлиять на вашу кредитную оценку. Лучше всего обращаться к кредиторам за увеличением суммы кредита во времена небольшой зависимости от кредита. Лучше не обращаться одновременно в несколько кредитных организаций или банков с заявлениями о необходимости кредита. Этот факт может заставить рассматривать вас как заемщика с высоким риском, при этом ваш рейтинг, естественно, будет снижен.

Банкам и кредиторам не нравится, когда вы закрываете свои кредитные карты. Ведь это для них бизнес, которого вы их лишаете. Кредитными карточками нужно пользоваться. Если в течение длительного периода вы этого не делаете, возникает подозрение, что ваша ситуация кардинально изменилась с тех времен, когда вы этими карточками пользовались.  Правильная ваша оценка в данном случае тоже невозможна. Банк оставляет за собой право закрыть карточку из-за  неактивного или «спящего» кредита.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В 2024 году жителей Торонто, к сожалению, может ожидать существенное повышение налогов на недвижимость. Это предложение выдвинуто на рассмотрение мэром Торонто Оливией Чоу и станет крупнейшим годовым увеличением налогообложения в истории города. Муниципальные сотрудники собирались представить первый проект бюджета на 2024 год в среду 10 января, но по состоянию на полдень вторника он включал повышение налога на недвижимость немногим более чем на 10%. Эта цифра включала повышение основной ставки налога на имущество, а также ранее запланированные 1,5% для пополнения фонда городского строительства жилья и развития транспорта.

Более высокие налоги, конечно, потребуют повысить доходы, пополняющие городскую казну, что крайне необходимо для борьбы с финансовым кризисом в Торонто, вызванным пандемией, но, наверняка, спровоцируют негативную реакцию жителей, которых далеко не радует растущая стоимость жизни. Налог может стать еще больше, если федеральное правительство не удовлетворит просьбу города о выделении $250 миллионов на финансирование строительства временного приюта для беженцев, что эквивалентно 6%-ному увеличению налога на недвижимость. Новое соглашение, которое город заключил с провинцией в ноябре, частично решает эту проблему, но остается еще очень много нерешенных вопросов. Федеральное правительство должно срочно активизироваться и предоставить приют, в котором так нуждается Торонто.

Пресс-секретарь Арианна Робинсон в своем заявлении сообщила, что в этом году город столкнется с операционным дефицитом в размере $1,8 миллиарда. Было отмечено также, что мэр города, приняв дела после своего избрания в июле прошлого года, унаследовала абсолютный финансовый беспорядок. После многих лет упадка приоритетом мэра является возвращение города в нужное русло. Разработка нового бюджета призвана начать эту работу.

Версия бюджета, которая обнародована в среду, была разработана городскими властями при участии нового мэра. Он будет передан в бюджетный комитет совета 10 января, прежде чем Оливия Чоу опубликует свою версию 1 февраля. Окончательное голосование в городском совете намечено на 14 февраля. Было сказано, что мэр примет участие в телефонных обсуждениях на следующей неделе, и бюджет, который она представит в следующем месяце, будет включать в себя «отражение того, что она услышит от жителей Торонто». По состоянию на вторник повышение, с которым столкнулись домовладельцы, обойдется им в сотни долларов в 2024 году. Окончательный бюджет предыдущего мэра на 2023 год – на тот момент это было самое большое повышение для современного Торонто – увеличил налоги на недвижимость в общей сложности на 7%, добавив $233 в год к среднему счету.

В ходе предвыборной кампании в прошлом году оппоненты Оливии Чоу нападали на нее за то, что жители не смогут себе позволить масштабное повышение налогов. Мэр пообещала лишь «скромное» увеличение, но так и не назвала цифру, заявив, что сначала она определит требуемый уровень обслуживания. На прошлой неделе глава бюджета мэра Шелли Кэрол признала, что ставка налога в этом году будет «существенной». Недовольство политикой мэра не заставило себя ждать. Стефен Холидей, консервативный советник Этобико, сказал, что жители будут «возмущены» двузначным повышением ставок, и это «подрывает доверие к муниципальному правительству». Он сказал, что анализ данных с 1991 года не показал такого значительного повышения налогов. Это также более чем вдвое превышает индекс потребительских цен. Годовой уровень инфляции в Канаде составляет чуть более 3%. Повышение «даже значительно выше, чем выросшие расходы вокруг нас, поэтому город должен объяснить жителям логику такого резкого повышения налогов. Видимо, это связано с тем, что мэр недавно утвердила крупные инвестиции в субсидируемое жилье.

«Я не понимаю, как можно увеличить численность правительства, а затем развернуться и сказать, что у нас нет денег», – сказал мр. Холидей, добавив, что жители также жалуются на возросшую стоимость проезда по велосипедным дорожкам на Bloor Street в Кингсвей и дорогостоящее переименование площади Yonge/Dundas Square.

Городской советник от 19 округа (Beaches – East York) Брэд Брэдфорд, который был одним из конкурентов нынешнего мэра на выборах, отметил, что налоги на недвижимость – не единственный счет, с которым сталкиваются жители мегаполиса. По его словам, «цены на продукты растут. Цены на заправочных станциях растут. Процентные ставки растут!» Советник Гордон Перкс от 4 округа (Parkdale – High Park) заявил, что было бы непростительной ошибкой искать решение всех назревших проблем в повышении налога на недвижимость. Нельзя такой город, как Торонто, а это ворота иммиграции, держать достойно только за счет налогов, собираемых с жителей города. Абсолютно необходима поддержка государства. Дорожает городской транспорт, он становится небезопаcным. Раздаются постоянные нарекания на работу полиции, уровень здравоохранения и образования. Советник Джон Бернсайд (округ 16, восточная часть Don Valley) высоко оценил лидерство новоиспеченного мэра в первые месяцы ее пребывания в должности, но он предсказал, что жители Торонто просто «сойдут с ума», когда увидят новый налоговый счет. Он строго придерживается точки зрения освободиться от дорогостоящих программ, таких как предоставление нуждающимся домов для престарелых, приютов для бездомных, строительства дешевого жилья за счет городского бюджета. Все эти расходы должны нести провинциальные и федеральные службы!

Чуть больше месяца осталось до окончательного принятия бюджета. Будем надеяться на здравый смысл и возможности коммуникации между всеми уровнями власти.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Нехватка жилья, с одной стороны, и его дороговизна, с другой, являются не только камнем преткновения для дальнейшего процветания Канады, но и потенциальной бомбой замедленного действия. Невозможно ставить большую часть жителей страны в позицию, когда своего жилья нет и никогда не будет. Подавляющее большинство канадцев – около 75 % – согласны с тем, что рост иммиграции усиливает жилищный кризис и оказывает давление на систему здравоохранения, образования и социального обеспечения, что и показали недавние опросы. Новые данные о намерениях населения в федеральном голосовании, предоставленные социологическими компаниями, также показывают, что консерваторы имеют значительное преимущество над правящими либералами, если бы выборы происходили сейчас. Число постоянных жителей Канады, которых планируется принять в 2024 и 2025 годах, увеличится, как и планировалось, до 485 000 и 500 000 соответственно. Именно этот факт служит чрезвычайно сильным аргументом в поиске немедленного решения жилищного кризиса.

Федеральное правительство намерено возродить послевоенные усилия по наращиванию жилищного строительства по всей Канаде, но уже используя достижения XXI века. Было объявлено, что в следующем месяце начнутся консультации по разработке каталога предварительно одобренных проектов домов, чтобы ускорить процесс строительства жилья для застройщиков, заявил во вторник министр жилищного строительства Шон Фрейзер. По его словам, это перезагрузка федеральной политики, проводившейся после Второй мировой войны, когда организованная в 1946 году компания Canada Mortgage and Housing Corp. разработала простые проекты, которые помогли ускорить строительство крайне необходимых в то время домов. Именно тогда многие тысячи солдат возвращались домой, чтобы воссоединиться со своими семьями, и Канада столкнулась с огромным жилищным кризисом. «Мы намерены извлечь эти уроки из наших учебников истории и перенести их в XXI век», – подчеркнул министр. Многие из послевоенных проектов домов, в том числе скромные особняки, известные как «корзинки для клубнички», до сих пор разбросаны по разным районам страны.

Вместо этого современная версия каталога будет сосредоточена на малоэтажных зданиях, таких как небольшие многоквартирные дома, студенческие общежития и общежития для пожилых людей, а затем будет рассмотрен потенциальный каталог для строительства с более высокой плотностью застройки. Цель состоит в том, чтобы обеспечить ускоренное получение одобрения строительных проектов корпорацией CMHC и другими органами жилищного строительства, а также стимулировать более крупномасштабное производство жилья посредством фабричного строительства. Оценки экспертов в этой области указывают на то, что это может сократить время строительства проекта на один год. Цель правительства состоит в подготовке каталога в следующем году. При этом должны быть соблюдены все строительные нормы и правила, качество строительства должно быть отличным.

Идея каталога предварительно одобренных проектов также была одной из нескольких рекомендаций в опубликованном в прошлом году докладе под названием «Национальное жилищное соглашение», соавтором которого является эксперт по жилищному строительству Майк Моффатт. «Создание каталога поможет быстрее задействовать все ресурсы, ускорив процесс утверждения всего – от финансирования до муниципальных разрешений», – сказал он. Майк Моффатт, старший директор по политике и инновациям в Smart Prosperity Institute при Университете Оттавы, стал влиятельной фигурой в жилищной политике страны. Опубликовав свой отчет этим летом, Майк Моффатт посетил заседание кабинета министров либерального правительства, чтобы обсудить тему нехватки жилья и способы решения этой проблемы.

Одна из самых больших задач, с которыми придется столкнуться при строительстве достаточного количества домов, это наличие достаточного количества квалифицированной рабочей силы. И, конечно же, нам нужно увеличить количество специалистов, которые у нас есть. Но нам также необходимо найти способы повысить продуктивность. А вот в этом поможет каталог с предварительно одобренными проектами домов. Федеральное правительство уже выдвинуло несколько рекомендаций в соглашении, которое составили Майк Моффатт и другие заинтересованные стороны. Мы позаботились о том, чтобы объединить строителей и девелоперов в сфере недвижимости, ученых, а также некоммерческие организации», – подчеркнул Майк Моффатт. Очень хотелось бы надеяться на эффективность и разумность принимаемых мер для наискорейшего выхода из жилищного кризиса.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

В марте 2022 года Банк Канады начал агрессивную компанию по повышению процентных ставок, стремясь снизить инфляцию до целевого уровня в 2%. За последние 20 месяцев процентные ставки повышались 10 раз! Что нас ожидает в 2024 году?

Всех волнует вопрос, закончил ли Банк Канады тенденцию на повышение ставок. Финансовые рынки уже закладывают, по крайней мере, одно снижение к апрелю или июню, и прогнозируют, что к концу 2024 года процентные ставки будут более чем на процент ниже, чем сейчас. После того, как в начале декабря Банк сохранил ключевую ставку по кредитам на уровне 5%, управляющий Банка Тифф Маклем сказал, что сейчас не время снижать ставки, нужно еще удостовериться, что инфляция находится на устойчивом пути к снижению, прежде чем будет рассмотрена опция сокращения ставок. В интервью, которое транслировалось BNN Bloomberg в конце декабря, Маклем все-таки отметил, что Банк, вероятно, рассмотрит вопрос о сокращении где-то в 2024 году.

В ноябре индекс потребительских цен, один из показателей инфляции, был на 3.1% выше, чем год назад. Хотя это и выше целевого показателя Банка в 2%, это все же существенно ниже, чем инфляция в 8.1%, достигшая пика в июне 2022 года, отметил главный экономист BMO Даг Портер. «Такое быстрое и сильное снижение общей инфляции встречается редко и обычно наблюдается только после рецессии», – написал Портер после того, как Статистическое управление Канады опубликовало ноябрьские данные по инфляции. В сочетании с ожидаемым вялым экономическим ростом (или некоторым спадом) Портер ожидает, что Банк снизит ставки к июню. Экономика Канады сократилась в годовом исчислении на 1,1% в третьем квартале. Официальный прогноз BMO предусматривает, что к концу 2024 года ставка овернайт составит 4%.

Теория состоит в том, что при более дорогих кредитах потребители и предприятия будут тратить меньше, что приведет к снижению цен и замедлению экономики. Согласно стандартной экономической теории, верно и обратное: снижение ставок повышает вероятность того, что потребители и предприятия будут тратить деньги, что приведет к более быстрому росту экономики.

Состояние рынка недвижимости, особенно когда происходит бурный рост населения, вызывает однозначное беспокойство.

Хотя следующее объявление Банка по ставке состоится 24 января, большинство экспертов ожидают, что проценты не начнут снижаться до середины года или – самое раннее – весны.

В своем отчете главный экономист CIBC Эвери Шенфелд предположил, что Банк хочет как минимум до 10 апреля подождать с публикацией своего следующего отчета о денежно-кредитной политике, ежеквартального обзора канадской и мировой экономики. Хотя в своем декабрьском заявлении Банк заявил, что дальнейшее повышение ставок возможно, это, скорее всего, было всего лишь бряцанием оружием, сказал Шенфелд.

В соответствии с опросом, проведенным компанией Royal LePage, после нескольких лет беспрецедентной нестабильности канадцы могут надеяться на возвращение рынка недвижимости ближе к нормальному состоянию в 2024 году, скорее всего, в четвертом квартале, при этом средняя цена отдельно стоящего дома на одну семью вырастет на 6%, а кондоминиума – на 5,5%.

«Заглядывая в будущее, мы видим, что 2024 год станет важным переломным моментом для национальной экономики, поскольку большинство канадцев признают, что эпоха сверхнизких процентных ставок мертва и ушла», – сказал Фил Сопер, президент и генеральный директор Royal LePage. «Мы считаем, что «большая корректировка» до терпимой средней однозначной стоимости заимствований прочно завладеет нашим коллективным сознанием лишь после незначительного снижения ставок Банком Канады».

Прогноз Royal LePage основан на том, что Банк Канады завершит кампанию по повышению процентных ставок и что ключевая ставка по кредитам останется стабильной на уровне 5% в первой половине 2024 года. Ожидается, что Центральный банк начнет проводить умеренные сокращения в конце лета или осенью следующего года. Между тем, несколько крупных финансовых учреждений уже начали предлагать скидки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой.

В течение прошлого года многие канадцы были зациклены на идее, что процентные ставки должны значительно снизиться, прежде чем они смогут позволить себе войти или повторно выйти на рынок жилья. Признание того, что ставка по ипотеке в размере 4 – 5% является новой нормой, должно ослабить сдерживаемый спрос, поскольку те, кто впервые покупает жилье, накопив сбережения, собранные во время продолжительного спада на рынке жилья, вновь обретут уверенность в том, чтобы решиться на покупку. И с возвращением спроса со стороны новичков мы ожидаем, что семьи, которые отложили модернизацию своих домов, начнут выставлять на продажу свою недвижимость в гораздо большем количестве», – продолжил Фил Сопер.

За последние 18 месяцев активность продаж на большинстве основных рынков недвижимости Канады снижалась, в то время как уровень запасов готовых к продаже объектов постепенно увеличивался. Хотя в некоторых регионах объемы сделок сократились на 20 – 30%, цены на жилье за это время снизились лишь незначительно из-за одновременного падения спроса, поскольку потенциальные покупатели продолжают настаивать на более низких процентных ставках. Тем не менее, цены остаются выше уровня 2022 года.

Рынок недвижимости Канады последние четыре года находится на американских горках. Глобальная пандемия ненадолго остановила рыночную активность в начале 2020 года, после чего последовал быстрый и повсеместный всплеск спроса и повышение цен, поскольку канадцы искали безопасности и большего жизненного пространства в своих домах в мире неопределенности. К весне 2022 года цены на жилье достигли беспрецедентно высокого уровня, но когда процентные ставки начали быстро и резко расти в целях борьбы с инфляцией, началась расширенная коррекция рынка, – сказал Фил Сопер. – Рынкам нужно время, чтобы приспособиться. Мы видим движение к типичному уровню сделок по продаже жилья в 2024 году, и по ходу года цены на жилье будут расти».

Так что прогнозы, которые делают эксперты, скорее радуют, чем огорчают. Давайте с оптимизмом смотреть в будущий 2024 год! Пусть он принесет тепло, радость и благополучие в ваши дома!

Будьте здоровы!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Продажа недвижимости, когда на один дом или квартиру претендуют несколько покупателей и организуется слепой аукцион, проходила следующим образом. Собирались предложения о покупке, из них продавцы выбирали лучшее по цене и условиям. Единственное, почему в большинстве случаев покупатели и их агенты были недовольны и считали эту систему несовершенной, закрытость процесса. Продажная цена выигравшего покупателя могла быть на десятки, а то и сотни тысяч долларов выше цены, указанной в последующем предложении. Именно этот ажиотажный спрос считается одной из причин роста цен на рынке недвижимости. Кроме того, агент-продавец в такой системе имеет неограниченную возможность манипулирования процессом торгов. Именно это послужило стимулом пересмотра правил ведения таких аукционов.

Открытые торги, позволяющие покупателям жилья видеть конкурирующие предложения, прибыли в Онтарио. Но будет ли кто-нибудь ими пользоваться? Новые правила позволяют обнародовать предложения о покупке жилья. Могут быть также раскрыты другие условия, такие как депозиты и даты закрытия. По словам экспертов, недавние изменения в законодательстве о недвижимости в Онтарио призваны повысить защиту потребителей и прозрачность в отрасли, особенно в случае аукционных войн. По состоянию на прошлую пятницу The Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) был переименован в Trust in Real Estate Services Act (TRESA), и вступили в силу несколько изменений. Первый этап TRESA был реализован в апреле прошлого года и включал такие изменения, как разрешение на открытые торги по домам.

Изменения происходят в связи с тем, что RE/MAX Canada прогнозирует всплеск продаж жилья в следующем году, а также падение средней цены дома в районе Большого Торонто на 3%.

В Онтарио были внесены коррективы, направленные на повышение прозрачности слепых торгов, например, Форма 801, которая в соответствии с REBBA требует, чтобы предложение было сделано в письменной форме. Но процесс открытого предложения, описанный в TRESA, делает еще один шаг вперед, предоставляя продавцам возможность раскрывать детали конкурирующих предложений, включая цену, депозит, дату и условия закрытия, и исключая любые личные данные. Можно раскрыть их все или только часть. Несмотря на то, что это изменение не окажет существенного влияния на цены, эксперты говорят, что оно повысит прозрачность, особенно в условиях напряженной войны на торгах.

Еще одним важным обновлением TRESA является решение проблем, связанных с многочисленным количеством покупателей от одного риэлтора или одного агентства. Если агент работает в брокерской компании, владеющей правом продажи конкретной недвижимости, то все риэлторы в компании технически представляют интересы продавца. Таким образом, если у другого агента в компании есть покупатель, потенциально возникает конфликт интересов. Согласно правилам REBBA, агенты, которые представляют разных покупателей и продавца, не могут консультировать своих клиентов о том, какое предложение принять, потому что оба агента в офисе представляют одни и те же стороны, что создает конфликт интересов, когда брокеры должны быть беспристрастны в своих советах. Это только усложняет работу риэлторов, которые хотят давать хорошие советы и добиваться лучшей цены, но ограничены рамками нынешней системы того, что риэлторы могут или не могут говорить. Несмотря на то, что люди делали это в течение многих лет, всегда существовало опасение, что риэлтор не может предоставить полное представительство покупателю и продавцу, когда он теоретически находился на обеих сторонах, представляя и покупателя, и продавца. Теперь в рамках TRESA агенты могут представлять своих клиентов на индивидуальном уровне, известном как назначенное представительство или агентство, а не на уровне брокерских услуг. Другими словами, два агента в одной и той же брокерской компании могут относиться друг к другу так, как если бы они имели дело с агентом другой компании.

Третье важное изменение связано со сторонами, представляющими себя самостоятельно. В настоящее время, когда вы работаете с риэлтором, у вас есть выбор: быть клиентом или просто заказчиком. Риэлторы, работающие с вами как с клиентом, должны представлять вас в полной мере, в то время как заказчики не имеют права на такое же полное представительство. Это различие создало путаницу, поскольку многие люди предпочитают работать с риэлторами в качестве заказчика, а не клиента. Но теперь TRESA исключает возможность работать с риэлтором в качестве клиента, так что вместо этого вы можете быть самостоятельно представленной стороной. Последнее сопряжено с определенными рисками для вас, так как в тех случаях, когда вам, возможно, придется идти в суд в одиночку или заполнять формы, не зная правильных пунктов, которые обязательно нужно включить в договор. В целом, это большой пересмотр того, как работает индустрия недвижимости, и он давно назрел, отмечают специалисты, что эффективно обеспечивает лучший сервис для клиентов. 

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Идея этой статьи возникла после того, как на MLS появился листинг: продается отдельный дом – bungalow за $568,000 в районе Finch Ave. W. и Kipling Ave. Да, район, может быть и не самый престижный, но цена уж больно привлекательная для отдельного дома – три спальни, приличного размера земельный участок, 60.48 x 137 футов. Первая причина такой низкой цены, приходящая на ум, что сделано сознательно, для того чтобы организовать аукционную продажу. Все правильно! Действительно, торги назначены на 19 декабря в 4 часа дня после обеда, так что все желающие могут подать свое предложение о покупке на рассмотрение в это время. Но, помимо указания на время и место проведения аукциона, в комментариях для риэлторов указывается, что в доме есть плесень. Более того, ситуация серьезна настолько, что приходить на просмотр дома необходимо в средствах защиты (маски, перчатки), а детям вход вообще запрещен. Именно этот факт подтверждает серьезность ситуации.

Кроме этого, никаких гарантий, что все оборудование и технические системы в доме находятся в надлежащем состоянии. Дом должен быть куплен с «закрытыми глазами». Покупатель соглашается на состояние «as is, where is». Продажа дома осуществляется исполнителем завещания, а значит, дом продается после смерти его хозяина. Дом рекламируется как имеющий большой потенциал для покупающих впервые людей и инвесторов.

Возникает вопрос: стоит ли покупать такой дом? Возможно ли его привести в состояние, свободное от плесени? Сколько это будет стоить? А что будет, если сдавать этот дом жильцам, а если у них начнутся проблемы со здоровьем? А если дом ремонтировать, нужно ли при последующей продаже озвучивать всю историю с плесенью? Все эти вопросы стоят перед покупателем.  

Важно выяснить источник плесени. Плесень, как и большинство грибков, разлагает растительные и животные вещества в окружающей среде. Она может расти практически везде, где есть влага и органический материал, например, в почве, на продуктах питания и растениях, а также в домах людей. Для размножения плесень выделяет споры, которые могут распространяться через воздух, воду или на животных. Мерой к предотвращению роста плесени является выявление и контроль проблем с влажностью и водой. Споры плесени есть повсюду, в том числе и в вашем доме, и они могут расти на любой поверхности, имеющей достаточную влажность. Распространенными источниками влаги являются:

• протекающая крыша;
• протечки сантехники в жилом помещении;
• проблемы с наружным дренажом;
• влажные подвалы;
• плохая вентиляция кухни и ванных комнат;
• конденсат на холодных поверхностях;
• увлажнители;
• сушка вещей в доме;
• плохая или неправильная вентиляция помещений, отопительных и кухонных приборов.

Обычно вы можете увидеть или почувствовать запах плесени. Плесень может выглядеть как слегка размытые черные или слизистые пятна, которые по мере своего роста увеличиваются в размерах. Большинство видов плесени издают затхлый запах, который является первым признаком наличия проблемы. Плесень может расти везде, где есть достаточная влажность или проблемы с водой. Возможно, вам придется осмотреть и такие поверхности, как ковры, обои, шкафы, стены. Есть некоторые части дома, которые всегда подвержены росту плесени, поэтому их следует регулярно убирать, чтобы контролировать рост плесени. Это ванные комнаты, душевые кабины, плитка в ванной комнате, занавески для душа. Это оконные молдинги, поверхности на кондиционерах и вокруг них.

Как можно избавиться от плесени?

Первым делом нужно определить очаги влажности, источники сырости и устранить их! Пористые материалы с обширным ростом плесени следует просто выбросить, например, гипсокартон, ковровые покрытия, бумагу, потолочную плитку. Абсолютно от всех влажных материалов с признаками обширного заражения плесенью нужно безжалостно избавляться.

Твердые поверхности, еще не подвергшиеся гниению, можно попытаться очистить. Небольшие участки моются водой с мылом. Различные химикаты, используемые на разных этапах обработки, имеются в достаточном ассортименте в магазинах хозяйственных товаров. Работы должны производиться в резиновых перчатках и в маске N95. Если речь идет о большом поражении плесенью (более 10 квадратных футов), вполне возможно придется нанимать лицензированных подрядчиков. В местах, где невозможно полностью устранить источник влаги, можно использовать разбавленный хлорный отбеливатель (одна чашка отбеливателя на 19 литров воды). Но при использовании отбеливателя или любого другого химиката, убедитесь, что имеется достаточно свежего воздуха, чтобы не допустить отравления или попадания химических средств на кожу или слизистые оболочки.

Всегда лучше иметь дело с профессионалами. На рынке существуют компании, занимающиеся профессионально тестированием, удалением, обработкой помещений, зараженных плесенью. Компании дают гарантии на произведенные работы, но сомневаюсь, что кто-нибудь даст гарантию на свою работу по избавлению от плесени и ее утилизации более, чем на 5 лет. Поэтому решать, конечно, вам, нужна ли такая покупка, или же реально оценив все «за» и «против» принимать обдуманное решение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Уже давно ни для кого не секрет, что продажи домов в Торонто и окрестностях падают несколько месяцев, но заинтересованные стороны все более обеспокоены нарастающими последствиями отсутствия активности на рынке. Завышенные процентные ставки, возмутительно высокая стоимость жизни, нестабильная экономика, несправедливые юридические взаимоотношения арендаторов и арендодателей отталкивают даже лояльных инвесторов от игры на рынке недвижимости. Это усиливает влияние на тренд к дальнейшему падению цен на некоторые типы жилья.

Как отмечает в своем последнем отчете Ассоциация строительной индустрии и землеустройства (BILD), продажи недвижимости оставались низкими в прошлом месяце. По данным Altus Group Economic Consulting – официального источника данных BILD, в октябре по всему региону было продано 1304 квартиры, в том числе в малоэтажных, средних и высотных зданиях, многоэтажных таунхаусах и лофтах. В октябре 2023 года было продано на 20% меньше, чем в октябре 2022 года, и это самые печальные показатели – на 50% ниже среднего показателя за 10 лет.

Кризис доступности жилья в Торонто и его окрестностях был вызван нехваткой предложения жилья на фоне постоянно высокого спроса. А ведь цель провинции – строительство 1.5 миллиона дополнительных домов к 2031 году.

Хотя сокращение продаж и снижение цен на и без того проблемном рынке может показаться хорошей новостью для потенциальных покупателей, оно неизбежно приведет к задержкам в добавлении столь необходимого жилья в регионе, что уже действительно происходит.

Некоторые строительные компании, чтобы привлечь покупателей, предлагают множество улучшений, за которые еще несколько лет назад нужно было бы заплатить на десятки тысяч долларов больше базовой цены. Строительство десятков новых жилых комплексов, которое планировалось в этом году, было отложено, поскольку богатые компании, финансирующие их, не видят экономических обоснований целесообразности такого строительства. Последствием замедления продаж станет снижение количества новых домов. «Чем раньше на рынке появятся более умеренные процентные ставки, тем скорее мы увидим увеличение предложения жилья», – отмечается в отчете BILD.

Поскольку на рынок поступает на десятки тысяч меньше единиц жилья, чем ожидалось, в то время как иммигранты не перестают прибывать в Канаду, спрос продолжает стремительно расти, цены на жилье в конечном итоге вырастут, даже если они немного снизятся в период экономической нестабильности.

Среднестатистическому жителю ситуация может показаться безвыходной. Владение домом в родном городе остается неразрешимой проблемой. Если покупатели проявляют нетерпение, цены растут. Особенно, если эти покупатели являются инвесторами, как это в принципе и есть в Торонто и близлежащих населенных пунктах. С другой стороны, если инвесторы и другие покупатели оказываются в стороне, богатые застройщики отказываются от новых проектов, это приводит к снижению предложения и к тому же результату – повышению цен.

Рынок жилья Торонто утратил свою славу раскаленного рынка недвижимости. Объемы продаж упали на ошеломляющие суммы. Дома стоят на рынке гораздо дольше. Продажи происходят по ценам много ниже запрашиваемой. Это так необычно по сравнению с буквально вчера происходившими войнами за обладание каким-либо домом и неважно, по какой цене.

Помимо перечисленных выше проблем, существует еще одна – тенденция к увеличению непроданных домов и квартир и уход с рынка. Рынок поворачивается лицом к покупателю. При уходе предложения о продаже с рынка, он может появиться снова, но уже по более низкой цене. Только в ноябре 2023 года 3485 объекта недвижимости было снято с продажи задолго до окончания контракта. В то время как покупатели могут выгодно воспользоваться снижением цен, продавцы должны скорректировать свои ожидания.

Продавцы должны понимать, что у покупателей сегодня есть выбор. Например, в настоящее время на продажу выставлено 9025 квартир. В последний раз такое большое количество предложений было в сентябре 2020 года. Домов выставлено на продажу более 6400. А это самый большой показатель за последние 4 года.

Суммируя все сказанное, эксперты готовят покупателей и продавцов к нелегким временам, изменению тактики и стратегии покупки и продажи на рынке, где главенствует Покупатель, в отличие к привычному нам рынку Продавца. Обращайтесь к специалистам, если вам нужна помощь. Именно своевременная информация сэкономит вам время и десятки, а то и сотни тысяч долларов.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca