Жанна Томсон, брокер

В одной квартире – одна семья

Буквально несколько дней назад на полосы центральных изданий опять была вынесена тема о зонировании помещений кондоминиумов. Имеется в виду случай, произошедший с двоюродными сестрами, поселившимися вместе в квартире одного из кондоминиумов даунтауна. Девушек обвинили в нарушении правил проживания в кондоминиуме, где в каждой квартире не может проживать больше одной семьи. Вариант «расширенной семьи» не рассматривается. Мама и папа у девочек не одни и те же, поэтому нарушение – налицо! Именно такое объяснение было выставлено в лобби кондоминиума, что подвергло некоторых его жителей в шок. Понятно, что правила придумываются людьми, и добрыми намерениями выстилается дорога в ад. Изначально проживание только одной семьи предполагало некоторое ограничение на возможности владельцев квартир поселить целую кучу разношерстного народа по разным углам квартиры и устраивать ночлежку в престижном здании.

Сейчас отчасти проблема и необходимость ее решения назрели, ведь понятие семьи как таковой претерпело кардинальное изменение. Вот вам другой пример – кондоминиум в даунтауне “The Century Plaza”. Пара молодых людей позиционировала себя как семья, проживали вместе и вели вместе общее хозяйство. С начала 2020 года в квартире проживал один человек, а уже через год туда же въехал и его партнер. Никто и не предполагал, что из элементарной бюрократической процедуры регистрации нового жильца разразится такой скандал с привлечением хозяев квартиры, менеджмента и адвокатов, которые занимаются именно вопросами проживания в кондоминиумах. Претензия была той же самой: регистрируйте свой брак в муниципалитете или выезжайте из кондоминиума, так как такой союз не подходит под существующие критерии определения семьи.

Определение семьи, в соответствии с Metropоlitan Toronto Standard Condominium Corporation No 972, звучит как социальный союз родителей и их детей (родных или усыновленных), включающих и других родственников, в случае совместного проживания. В наше совсем не простое время, согласитесь, не так уж и легко оперировать новыми вариациями объединения людей, совместно проживающих под одной крышей.

В Комиссию по правам человека было подано заявление от Паолы Бутис. Как хозяйка квартиры, она была поставлена существующими правилами ее кондоминиума фактически в позицию, когда она вынуждена отказывать потенциальным жильцам по причине неполного соответствия их союза определениям семьи, как хотел бы видеть это менеджмент. То есть ее действия были типичной дискриминацией. Так, например, она вынуждена была отказать двум мамам, воспитывающим своих ребятишек самостоятельно и желающим проживать вместе. В ее трехспальной квартире все бы прекрасно поместились!

Некоторые суды согласились с уставами кондоминиумов и в соответствии с буквой закона решали вопросы вполне прямолинейно. Но Кодекс прав человека в Онтарио содержит запрет на дискриминацию человека по его семейному статусу. Ministry of Government and Consumer Affairs об этом заявило, но противоречие так и не было устранено в законодательном порядке. В качестве компромисса предлагаются решения о предоставлении семейного статуса всем, кто этого пожелает и подпишет декларацию письменно.

Отчасти решение подобного вопроса находится в ведении самих корпораций кондоминиумов. Корпорации – отдельные юридические единицы и из-за современных несоответствий существующим правилам вполне могут провести всеобщее собрание. Понятно, для чего принимались подобные формулировки ранее. В кондоминиуме должен быть порядок и никакой самодеятельности с организацией ночлежек и общежитий быть не должно. Но времена изменились, семья может быть разной, идея совместного проживания из-за невозможности платить за все и за крышу над головой становится все более популярной. Уходят годы на изучение и решение вопросов. Так, Паола Бутис ждет какого-то результата уже год. Но в связи с ковидными временами можно ждать еще и 2, и 3 года. Поэтому, дабы не попасть впросак, являетесь ли вы съемщиком или владельцем квартиры, прежде чем заключать договор, подумайте о дополнительных формулировках своей защиты в вашем Договоре об аренде в свете вопроса о проживании лишь только единственной семьи в вашей квартире.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Комиссионные риэлтору в договоре о продаже

Когда продавцы недвижимости подписывают договор с риэлтором, знайте, что, хотя риэлтор и ставит свою подпись, на самом деле документ оговаривает отношения между владельцами недвижимости, выставляемой на продажу, и агентством, которое представляет ваш риэлтор. Кстати, если вдруг вы окажетесь недовольны сервисом, который вам предоставляется, вы всегда можете обратиться к компании Broker of Record с просьбой, чтобы одного риэлтора вам заменили другим.

Во втором пункте контракта о продаже оговаривается как общая сумма комиссионных двум агентствам (продающему и покупающему), так и отдельно покупающему Co-operating Brokerage, во избежание каких-либо разночтений. Именно последняя цифра будет указана на листинге в системе MLS.

Сумма комиссионных зависит от того, за какие проценты соглашается работать ваш риэлтор, и какими процентами принято делиться с агентами покупающей стороны в районе, где вы проживаете.

Цены на недвижимость значительно выросли за последние 10 – 15 – 20 лет. Казалось бы, с какой стати продавцы должны платить почти двойную цену за одну и ту же работу? Но не забывайте спрашивать у вашего риэлтора, какие услуги он будет вам предоставлять. Например, работа дизайнеров, которые подготавливают ваш дом к продаже, делая более привлекательным его интерьер, может быть оплачена вашим агентом, то есть, включена в стоимость его комиссионных. Это приличная сумма, если речь идет об оформлении всего дома.

Может быть оговорена опция оплаты услуг адвоката за закрытие сделки, проведение инспекции недвижимости. Узнайте хотя бы приблизительные расценки на все эти услуги, ведь можно их вычленить отдельно и оговаривать «чистый» риэлторский процент. Сегодня есть районы, например, Guelph, Cambridge, Kitchener, где риэлтор покупающей стороны не удивится предлагаемым 2% за свои услуги. Почему? Да потому, что с ценами до $1,000,000 и наличием 15 – 20 желающих купить такую недвижимость, агенту покупателя после нескольких утерянных возможностей уже не так важно получить на $5,000 меньше заработка. Тем более что клиенты тоже устают от пустой траты времени, а цены стремительно растут день ото дня… Могут ведь и окончательно разочароваться в своем риэлторе, раз не получается купить понравившийся объект, и после всех поездок риэлтор остается ни с чем.

Не забывайте, что на сумму агентских комиссионных всегда начисляется налог HST, что на сегодня составляет 13%. Никакие разговоры о том, что вы заплатите наличными и сэкономите приличную сумму на налогах, вести нет смысла. Не вводите в искушение человека и не выставляйте себя в неприглядном виде. Права всех сторон сделки оговариваются и защищены законом.

Договариваясь о комиссионных, уточните детали сделки/сделок. Ведь, продав одно жилье, вы можете быть настроены на покупку следующей недвижимости. Уверена – вам обязательно пойдут навстречу. Обязательно в письменном виде оговорите опцию снижения общих комиссионных в случае, если ваш риэлтор привел своего покупателя.

Обязательно учтите, а еще лучше, оговорите письменно вариант продажи, когда происходит не только продажа, но и покупка после нее.

Знайте, что в стандартном договоре о выставлении недвижимости на продажу оговорена опция проплаты комиссионных, даже если закрытие сделки не состоялось. В Listing Agreement черным по белому указаны проценты, которые обязан заплатить продавец, если им был получен “valid offer” во время действия листинга, на условиях, описанных в документе Listing Agreement. Если продавцы принимают предложение о покупке, но по каким-то причинам сделка не закрывается по вине покупателя, то продавцы не отвечают за сделку, соответственно, и комиссионные не будут заплачены. Это уже рассматривал Supreme Court of Canada, и принял именно такую трактовку. Но если сделка не закрывается по вине продавца, например, не нашли подходящего жилья для переезда, продавцы обязаны выплатить комиссионные.

Кстати, в условиях супергорячего рынка, когда большинство листингов выходит на рынок с заниженной ценой, чисто теоретически возможно судебное разбирательство, и претензии риэлторов будут рассмотрены в судебном порядке. Если без всяких претензий на условиях продавца подается предложение о покупке на полную запрашиваемую сумму, у продавцов не может быть никаких обид. Что хотели, то и получили. И неважно, что в глубине души хотели на $100,000, а то и $200,000 больше. Работа агентов выполнена, платите вознаграждение. Поэтому всегда будьте внимательны, подписывая документы! Имейте в виду, что даже стандартный вариант договора может быть модифицирован в вашу пользу по вашему желанию.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Аренда жилья в Торонто – что нового?

Некоторые арендаторы в Онтарио уже начали получать уведомления о повышении арендной ежемесячной платы, начиная с 1 января 2022 года. Разрешенный провинцией процент повышения аренды для жильцов, проживших 12 месяцев и более, в следующем году составляет 1.2%. Эта возможность появилась по истечении целого года замораживания арендной платы из-за пандемии. Причем, величина платежей для владельцев недвижимости, естественно, росла, но переложить хотя бы часть их на плечи жильцов не представлялось возможным. Специалисты полагают, что повышение арендной платы произойдет у большинства жильцов, что понятно с точки зрения владельцев недвижимости, но ведь и ситуация с квартиросъемщиками во время пандемии не сильно радужная. Люди потеряли бизнесы и работу, часы работы тоже сократились, существующие ковидные ограничения тоже не способствуют росту экономики, а, скорее наоборот. Люди вынуждены соглашаться на частичную занятость, чтобы свести концы с концами.

По данным Canada Mortgage and Housing Corporation, на сентябрь прошлого года у 11% жильцов в Торонто были задолженности по квартирной плате. Размер общей задолженности составлял $55 миллионов. Собственно, именно поэтому был заморожен даже минимальный рост арендных платежей в 2021 году. Кто-то смог договориться со своими лэндлордами о снижении платежей или отсроченной возможности их выплаты. В случае, если хозяин недвижимости сделал внушительные вложения в нее, например, установил центральный кондиционер, получил разрешение на дополнительную парковку и т. д., он может обратиться в Landlord and Tenant Board за получением разрешения повысить арендную плату на процент больше, чем официально установленный. Кроме того, аренда на целую категорию жилья, сданного в эксплуатацию после 15 ноября 2018 года, не подлежит никакому контролю.

Хоть немного система Landlords & Tenants поворачивается в сторону хозяев жилья. Дело в том, что перекосы ее в сторону арендаторов чересчур несправедливы. Например, если въехавшие в кондоминиум жильцы не соблюдают никакие правила, у кондо корпорации есть хороший рычаг – предъявление претензий хозяевам жилья. Пишется письмо от адвоката, а это уже сумма в $800, не меньше, сообщающее о безобразном поведении проживающих квартиросъемщиков и просьбой немедленно предпринять меры. На ровном месте – хозяин квартиры уже должен.

Если жилец не реагирует на просьбы(!) своего лэндлорда, посылаются и последующие письма, уже дополнительно с требованием оплатить расходы корпорации на адвоката. Если хозяин не оплачивает выставленный счет – задолженность документально регистрируется на “Title”, а это еще плюс немалые расходы. В итоге хозяин жилья вынужден будет их заплатить, но процесс выселения может занять приличное время, так как миновать Landlord and Tenant Tribunal вряд ли удастся.

В конце августа этого года была поставлена точка в деле владельца жилья против съемщика, который заехал в односпальную квартиру в самом центре даунтауна Торонто 1 мая 2021 года. Уже в июне мужчина начал вести себя неподобающим образом. Угрожал консьержу ножом; непристойно вел себя, демонстрируя свои гениталии; портил двери; не впускал и не выпускал резидентов кондоминиума, блокируя входные двери; в квартире шла торговля наркотиками; было выбито окно и вещи выкидывались и разлетались по нижним балконам здания. В общем, тот еще подарочек. Дважды он был арестован за нарушение правил проживания в кондоминиуме. В июне хозяйка квартиры подала заявление о выселении своего жильца в Landlord and Tenant Board, причем, немедленно, в чем ей было отказано. Уже в августе на жильца и хозяйку квартиры подает в суд сама корпорация кондоминиума. Жилец обвинялся в сексуальных домогательствах, в насилии, причинении имущественного ущерба кондоминиуму. Такое поведение не должно было продолжаться. Нарушалось основное правило безопасного проживания в кондоминиуме (Параграф 117 в Condominium Act от 1998 года). Хозяйка квартиры целиком и полностью сотрудничала с представителями кондоминиума. Ответчик-жилец даже и не подумал появиться на заседании суда. Расходы, которые уже понесла хозяйка квартиры, достигли $10,000. И это еще ничто по сравнению с $86,000 долларов, которые должны были проплатить хозяева другой квартиры из-за выигранного дела кондоминиума против съемщиков.

Хорошей новостью для хозяев таких горе-съемщиков является новый закон, вступаюший в силу с 1 января 2022 года. По новым правилам в Condominium Act вносятся новые полномочия для Condominium Authority Tribunal. Процессы рассмотрения заявлений не будут занимать столько много времени и станут не такими затратными. Против жильцов, делающих жизнь соседей невыносимой, портящих имущество, нарушающих права на спокойное проживание остальных жителей дома, занимающихся нелегальными видами деятельности, будут приниматься немедленные меры вплоть до выселения. Это будет большим шагом поддержки владельцев жилья, которые уже отчаялись найти где-нибудь хоть какую-то помощь.

Будьте осмотрительны, когда вы собираетесь сдать свою недвижимость. Иногда и искать долго ничего не надо, все и так близко лежит к поверхности. Даже если ваше жилье долго стоит на рынке, а в приведенном случае это было 40 дней, не попадайтесь негодяям на удочку – проверяйте и перепроверяйте документы ваших жильцов. Кто-то специально выискивает жилье, «застрявшее» на рынке, чтобы найти более сговорчивых хозяев.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ваша собственная парковка – все ли с ней в порядке?

При покупке дома обычно учитывается вместимость гаража, а также количество машин, которое можно припарковать на площадке перед домом или за ним. Количество парковочных мест нельзя недооценивать. Кстати, недавно в риэлторской системе во избежание различных толкований появился новый параметр – общее количество парковочных мест. Раньше покупатели должны были суммировать количество машин, загоняемых в гараж и отдельно припаркованных на площадке перед домом.

Канадская действительность предполагает наличие автомобиля у каждого взрослого в семье, и по мере взросления детей чрезвычайно актуальной становится проблема дополнительной парковки. Кроме этого, популярность в Америке и Канаде мощных траков, джипов и других крупных средств передвижения очень часто приводит к необходимости расширения парковочных площадок. Нередко выкладывают интерлоком – камнями и плитами – полосу, на которой можно запарковать еще одну, а то и более машин. Что нужно учитывать перед тем, как начинать подобные работы?

Недавно в прессе обсуждался случай, когда прошлой осенью покупательница приобрела дом в Торонто за цену выше запрашиваемой, что уже не редкость в наши дни. Дом был построен около 100 лет назад с собственным подъездом к нему. В риэлторской системе дом позиционировался как недвижимость с тремя парковочными местами: одно – непосредственно перед домом, одно – на проездной части между двумя домами, территория которой принадлежала владельцам этого дома, и, наконец, еще одно дополнительное на территории фронтальной части парковки, но перекрывающее выезд из нее.

Перед закрытием сделки адвокат покупающей стороны сделал запрос – work order clearance letter – в муниципалитет Торонто на предмет отсутствия каких-либо зарегистрированных нарушений со стороны продавцов недвижимости. Но после закрытия сделки новая хозяйка обратилась в муниципалитет за разрешением перевести на ее имя лицензию, позволяющую ей парковать машину на фронтальной части парковки. Вот тут-то и выяснилось, что два парковочных места у городских властей никаких возражений не вызывают, а одно дополнительное является нелегальным и парковаться там запрещено. Причем, чтобы по закону получить разрешение на дополнительную парковку, нужно ее заблокировать до получения разрешения бетонными плитами высотой 2 фута.

Новая хозяйка предположила, что кто-то из ее соседей написал жалобу. В ходе разбирательства выяснилось, что предыдущие хозяева были уведомлены еще в 2008 году о невозможности использования третьего места под парковку. Но в листинге эта информация была скрыта, и покупателей об этом не уведомили. Естественно, покупательница, недовольная вскрывшимся обманом, заявила, что она не заплатила бы такую цену за дом только с двумя парковочными местами. Покупательница заявила агенту и его брокерской компании, что была обманута, поверив предоставленной агентом информации, и требует компенсации. Страховая компания, покрывающая неустойки от совершенных риэлторами ошибок, отказалась возместить покупательнице ущерб. Была направлена жалоба на агента в RECO – вышестоящую организацию, лицензирующую риэлторов и следящую за надлежащим выполнением агентами их профессиональных обязанностей. Но спасительным в этой ситуации явилось наличие заключенного страхового полиса – Title Insurance. Страховая компания согласилась не только оплатить счета, выставленные муниципалитетом за установку бетонных блокаторов, но и на возмещения потерпевшей покупательнице ущерба, связанного с сокращением количества парковочных мест с трех до двух.

На муниципальном сайте города Торонто – toronto.ca – существует огромный список адресов на 417 страницах, указывающих на наличие лицензии “off-street” паркинга. Особенно важно, что лицензирование такой парковки не «привязывается» к конкретному адресу. Разрешение выдается конкретному индивидууму. Если дом меняет хозяев, то новому хозяину придется получать заново собственную лицензию у муниципалитета.

Случается, что хозяева домов расширяют парковочные площадки. В таком случае, прежде чем заниматься дорогостоящими вложениями, соберите всю необходимую информацию в вашем муниципалитете. Так, например, в Торонто не нужно получать разрешение на строительство или расширение парковочной площадки перед домом (building permit), но обязательно нужно проверить “by-laws” ограничения при зонировании в Zonning Department. Если ограничительные правила позволяют выполнить задуманное, следующий шаг – подача заявления на получение разрешения расширить парковку в Transportation Services и Right-of-Way Management .

Существует заблуждение, казалось бы, о более легком решении этого вопроса – укладке камей (interlock) на расширяемой полосе, что можно квалифицировать как улучшение вида вашего дома. Но как только инспектор, проезжая мимо, просто так или по чьему-то сигналу обнаружит, что на новом месте припаркована машина, у вас будут неприятности и дополнительные расходы по приведению парковочной площадки в то состояние, которое было до всяких «улучшений».

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несколько советов приобретающим недвижимость

Несмотря на то, что рынок недвижимости Торонто и особенно его окрестностей продолжает удивлять своими ценами, покупателей на рынке не становится меньше. Найти приемлемый (уже страшно даже подумать «выгодный») вариант становится все сложнее. Пока покупатели доезжают до потенциально возможной покупки, оказывается, что кто-то более удачливый уже приобрел выбранный дом или квартиру.

Как оптимизировать процесс покупки? В какой-то момент покупателям может показаться, что это вина их агента, из-за нерасторопности которого вы не можете «догнать» дом своей мечты. Ведь все понравившиеся вам варианты, скорее всего, могут понравиться и кому-то другому. Возникает идея: а что если работать с агентом продавца напрямую? Тогда из сделки исключается один риэлтор, на сумму его комиссионных может быть уменьшена цена покупаемого объекта! Бинго! Но не все знают, что в «Договоре о выставлении недвижимости на продажу» оговаривается общая сумма вознаграждения агента, в том числе, из общей суммы выделяется процент вознаграждения агенту покупателя. Независимо от того, пришел покупатель со своим риэлтором или же он представляет сам себя, сумма комиссионных уже оговорена. Если покупатели действуют без своего агента, возникает потенциальный конфликт интересов. Агент, выставляющий объект недвижимости на продажу, представляет интересы продавца. Его задачей является продажа недвижимости по максимальной цене. Покупатели не являются клиентами этого агента. Да, если по ходу переговоров возникают какие-то вопросы у покупателей, агент обязан отвечать правду. Но это только в том случае, если вопрос был задан. Это не задача агента – при таком сценарии выторговывать вам лучшую цену или давать советы. Не факт, что вам намекнут на нужные цифры в случае, если покупателей будет несколько. Вы остаетесь один на один в схватке с «акулами». Каждая сделка имеет свой собственный сценарий. Опытный агент, если вы наняли его для отстаивания ваших интересов, всегда докажет вам необходимость своего присутствия в сделке и проведет вас наикратчайшим путем к победе! Лицензированный агент обязан иметь страховой полис в случае непредвиденных сценариев, и вы точно знаете, что ваши интересы защищены лучшим образом.

На современном рынке самым правильным и выгодным вариантом, на мой взгляд, является тесное сотрудничество покупателей со своим агентом. Любой риэлтор и риэлторская компания, в которой он работает, «приписаны» к своей локальной организации риэлторов. Их 37 только в Онтарио. Например, Toronto Regional Real Estate Board, Brampton Real Estate Board, Mississauga Real Estate Board и т. д. Листинги, или объекты недвижимости выставляются агентствами под вывеской своей собственной организации, если только агент не позаботился об “interboard” его позиционирования, то есть, если риэлтор, принадлежащий Niagara Association of REALTORS, получает разрешение от клиентов на продажу дома в Торонто и загружает всю информацию в систему Ниагарской Ассоциации, эта недвижимость не появится на сайте TRREB, и, как следствие, риэлторы Торонто могут и не увидеть новый листинг.

Большой помощью риэлторам и покупателям в данном случае является сайт Канадской Ассоциации риэлторов – Canadian Real Estate Association (CREA). Любой профессиональный риэлтор, принадлежащий локальной ассоциации, является и членом CREA. Поэтому абсолютно вся информация о выставленных листингах по всей Канаде отражается на сайте Realtor.ca Если покупатели и их риэлтор работают в тесном сотрудничестве и просматривают всю появляющуюся информацию, это является залогом успешной сделки.

Сайт Realtor.ca предназначен для общего пользования. Но ваш риэлтор может получить полную брокерскую информацию, если обратится напрямую к продающему агенту или в его компанию в случае возникшего интереса. Вашей задачей является изучение рынка и абсолютно полное понимание, где, по какой цене вы готовы сделать свое приобретение. На это уходит обычно месяц. Вы в курсе того, что происходит на вашем сегменте рынка, если нужно, покупатели делают корректировку своих предпочтений. Вы абсолютно четко понимаете ваши финансовые сценарии. Вы знаете, какие цены были выставлены изначально и каковы были продажные цены. Вы уже встречались с mortgage специалистом. Скорее всего, вам уже несколько раз пришлось пережить проигрыш в аукционной ситуации. Вы понимаете, что меньше всего шансов на сегодняшнем рынке – у покупателей, рассчитывающих на реальное желание продавцов продать недвижимость за заявленную цену и опцию еще и поторговаться. Хотя и такие возможности встречаются.

Помните, что опыт профессионального риэлтора бесценен. Да, в последние несколько лет нашим клиентам предоставляется та информация, которая была закрытой ранее. Появились сайты, которые публикуют данные, но не в полном объеме: Zolo.ca, Properly.com, Zoocasa.com, Housesigma.com. Но эти наиболее часто используемые сайты были созданы для привлечения потенциальных клиентов. Какая-то информация там сознательно утаивается. Адрес объекта или квартиры может быть не совсем правильным. Непонятно, кто является агентом по продаже, и потенциальные покупатели ведут переговоры непонятно с кем, не подозревая, что агента им совершенно случайным образом назначил компьютер. Какая-то информация просто не появляется, если агент и его клиенты не желают делать информацию публичной.

Для того чтобы лучше узнать район, в который вы планируете переехать, воспользуйтесь услугами интернета. Есть социальные группы в Facebook, которые познакомят вас с перспективами развития своего района и теми проблемами, которые приходится решать его жителям.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Выборы прошли – проблемы остались

«Квартирный вопрос» настолько актуален в последние месяцы, что во время предвыборной компании каждая из партий разработала свои варианты решения жилищного кризиса. Заоблачные цены, скудное количество предложений о покупке, долгие сроки согласования строительных проектов сильно затрудняют покупку собственного жилья работающими молодыми людьми. И, если сначала хоть каким-то выходом казался отток молодежи в пригороды Торонто, то сегодня и эта опция отсутствует, поскольку цены уже сравнялись. Вот самые последние за две недели «дешевые» продажи:

* двухэтажный дом в Гамильтоне (20 x 100 футов участок, 3 спальни, построен более 100 лет назад) был продан 23 сентября в течение 2 дней за $501,000;

* одноэтажный дом в Китченере на участке 64 x 100 футов был продан 22 сентября за $640,000 за 5 дней;

* домик в Ошаве на участке 33 x 107 футов с двумя спальнями был продан 20 сентября за $485,000 тоже за 5 дней;

* в Бэрри самой «дешевой» была продажа двухэтажного дома с 3 спальнями на участке 39 x 109 футов за $700,000;

* в Торонто, дом с 2+1 спальнями на участке 20 x 120 футов оказался самой «недорогой сделкой», и был продан за $707,000 за 8 дней.

Все эти дома были проданы за цену выше изначально выставленной, превышение составило от 6 до 28%.

Вот что было обещано партией либералов в случае их победы.

Джастин Трюдо, лидер либеральной партии, пообещал:

  • построить, сохранить или отремонтировать 1.4 миллиона домов в последующие 4 года, с тем чтобы насытить рынок предложением;
  • в 2 раза увеличить налоговую скидку с $5,000 до $10,000 для людей, покупающих недвижимость в первый раз, а также спонсировать проекты “rent-to own”, зарезервировав на эти цели миллиард долларов;
  • создать сберегательный, не облагаемый налогами счет “First Home Saving Account” на сумму до $40,000 для лиц младше 40 лет;
  • снизить стоимости страхования ипотечных займов на 25% для людей, покупающих свою первую недвижимость;
  • разработать “Home Buyers’ Bill of Rights”, защищающий права покупателей в случае аукционных «войн», вплоть до криминального преследования тех, кто их будет нарушать;
  • ввести запрет на покупку недвижимости иностранцами на первые 2 года.

План либералов был подвергнут достаточно жесткой критике из-за того, что уже 4 года как должна была бы идти разрекламированная лидирующей партией жилищная реформа, о которой говорилось на прошлых выборах. Но цены как росли, так и растут, и жилье доступнее не стало. Цены выросли за пять лет в среднем на 50% по всей Канаде. Подвергается сомнению вообще возможность увеличения доступности жилья. Каким образом можно вернуть цены вспять? Кто от этого выиграет? А облегчая условия покупателям, приобретающим недвижимость впервые, можно привести рынок к началу нового витка роста цен. Низкие процентные ставки помогают покупателям, имеющим солидную собственную сумму, с которой приобретается жилье. Просто раньше эта сумма могла быть накоплена семьей из двух работающих взрослых за пять лет после окончания профессионального образования. Сегодня процесс накопления уже не догоняет растущие цены, и сама покупка ставится под вопрос.

Думаю, что без подъема экономики, создания новых рабочих мест и предоставления льготных условий бизнесам, без повышения зарплат ситуация кардинально поменяться не сможет. Обещания так и останутся предвыборными «конфетками».

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Подписание договора – это еще не сама продажа!

После подписания договора о купле-продаже недвижимости участники сделки ждут даты закрытия. Однако закрытие может быть быстрое, а может – и не очень. Вот в этом промежутке очень нежелательно, если что-либо приключится с недвижимостью. Покупатель ожидает получить дом в том виде, в котором он его видел до подписания договора, но, к несчастью, случаются и форс-мажорные обстоятельства…

На прошлой неделе в средствах массовой информации появилось сообщение о решении Верховного суда, касающееся разъяснения ситуации о ненадлежащем состоянии недвижимости перед закрытием сделки. Суть дела состоит в том, что Mr.Tsui и Mr. Levert в ноябре 2019 года подписали договор о покупке трехэтажного таунхауса у Ms.Zhuoqi за $626,800. Как и полагается, был передан в риэлторскую компанию депозит в размере $31,000. Договор был подписан, но в нем присутствовало условие проведения инспекции недвижимости, после чего 5 декабря 2019 года условие было снято, договор официально был заключен. Продавец согласилась в дополнительном к Договору о покупке документе до 15 января 2020 года поменять KITEC сантехнику. 10 января 2020 года сделку предполагалось закрыть. Но за день до этого покупатели решили провести финальный осмотр своей будущей недвижимости. Каково же было разочарование покупателей, когда были обнаружены испорченные полы, стены, плинтусы и потолки из-за затопления, вызванного некачественным ремонтом и несоблюдением элементарных технических норм.

На завтра в день закрытия адвокат покупателей отправил претензию адвокату продавца с фотографиями и детальным описанием нанесенного ущерба. Предлагались два варианта решения возникшей проблемы.

  1. Сделка закрывается, покупатели нанимают своего контрактора, при этом $100,000 удерживается в пользу покупателей за ремонт и за издержки на проживание во время ремонта.
  2. Сделка не состоится, а продавец платит покупателям $25,000 в качестве компенсации за временное проживание в отеле, пока они не приобретут новую недвижимость. Адвокат подчеркнул тот факт, что покупатели желают и могут осуществить закрытие сделки, но состояние таунхауса стало существенно хуже, чем во время заключения сделки.

Адвокат продавца ответил в тот же день, что ни в коем случае ущерб не может быть оценен в $100,000, в связи с этим первое предложение отклоняется и как контрпредложение предлагается на 3 дня перенести закрытие сделки, а за это время попросить эксперта оценить реальный ущерб.

Ответ был получен мгновенно. Сумму в $100,000 покупатели согласились снизить до $80,000, оставив все остальные условия неизменными. Ни о каких отсрочках заключения сделки не могло быть и речи.

Стороны НЕ договорились, и сделка НЕ была закрыта 10 января 2020 года.

13 января 2020 года адвокат покупателей вновь контактировала с противоположной стороной с предложением снижения цены покупки на $75,000 и проплатой в качестве штрафа покупателям $5,000 как хотя бы частичную компенсацию в возмещение ущерба покупателям, которые вынуждены были съехать из своего предыдущего жилья. При этом покупатели давали обещание не требовать денег больше даже в случае, если $75,000 будет недостаточно для ремонта.

Адвокат продавца на это предложение ответила, что ее клиентка наняла компанию, оценившую размер ущерба всего лишь в $10,000, которые могут быть недоплачены продавцу при закрытии сделки. Также было подчеркнуто, что ущерб в $10,000 при сумме покупки $626,800 не может считаться существенным, а поэтому сделка должна закрыться.

Покупатели не согласились на такую сумму, и было выдвинуто предложение провести квалифицированную инженерную инспекцию, которое было отвергнуто продавцом и было озвучено решение продавца выставить собственность снова на продажу. При этом продавец намеревался удержать депозит в свою пользу, считая покупателей виновными в том, что сделка не состоялась.

17 января 2020 года продавцы провели еще одну инспекцию, заключение которой было готово 21 февраля 2020 года.

28 января покупатели подали в суд на продавца. Продавец же оценил ремонт сантехники в $10,000, а ущерб от такого ремонта в $6,893. При этом выставленный на торги таунхаус был продан уже за $665,000.

В июле 2021 года, наконец, была поставлена точка в этом затяжном процессе. Судья встал на сторону покупателей и подчеркнул, что в контракте есть стандартный пункт договора, по которому в случае действительно существенного ущерба покупатель имеет право расторгнуть сделку.

Суд постановил отдать покупателям их депозит и дополнительные $33,100 как непредвиденные расходы по проживанию покупателей из-за невозможности закрытия сделки в январе. Судья обвинил продавца в недобросовестности и препятствии проведения оценки ущерба компаниями, которые бы выбирал покупатель. В перечень расходов, которые были включены в сумму $33,100, однако не вошли услуги адвоката.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Детали, о которых надо помнить при покупке недвижимости

Когда подписывается договор по покупке и продаже недвижимости, важно помнить, что детали сделки так же важны в договоре о покупке и продаже недвижимости, как и основные ее параметры. Это детали и «мелочи», от которых напрямую зависит успех сделки. Согласна, что трудно предположить, в каком месте можно споткнуться, но опытные профессионалы помогут обойти возможные конфликтные ситуации.

Когда возникает проблема и дело доводится до суда, первое, с чего начинает судья, это вопрос: «А что же написано в договоре?» И уже не важно, кто, что, когда и кому говорил. Аргументы основываются на задокументированных обещаниях. Что имеется в виду?

* Нехватка ключей и карточек доступа в зоны отдыха, если мы говорим про кондоминиум. Если количество ключей не оговорено, ни о каких претензиях покупателей впоследствии не может быть и речи. Проще записать в контракте обязательство продавца передать как минимум два полных комплекта ключей от квартиры или дома, гаража, локера, почтового ящика, от бассейна или спортивного комплекса в кондоминиуме. Если какие-то ключи оказались утерянными, продавец обязуется возместить их стоимость на день закрытия.

* Какие понравившиеся вам предметы в доме вы хотели бы получить от продавцов в «наследство»? То, что обычной практикой является продажа дома вместе со всеми кухонными агрегатами, сушильной и стиральной машиной, занавесками, не значит, что вам автоматически должны оставить зеркала в ванных комнатах. Если вам понравились встроенные шкафы и полочки в гардеробной или гараже, и вы хотели бы их получить, оговорите, на всякий случай, в контракте намерения покупателей, чтобы в момент въезда избежать споров агентов и адвокатов сделки, что является в данном случае движимым или недвижимым имуществом. Вы можете быть неприятно удивлены трактовкой этих понятий. “Fixtures” – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. Это все то, что прикручено, прочно присоединено и является неотъемлемой частью стен, потолков или пола. “Chattels” – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.

Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной; холодильник, подаренный бабушкой вам на свадьбу; дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную вам вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в цену продажи.

Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы, расцветка, описание штор, спутниковых антенн, оборудования в бассейне, все то, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит – в день закрытия или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, это можно сделать в самый в последний момент.

Рекомендация покупателям – в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому. Если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов на успех либо получения всего обратно, либо требования компенсации за пропавшие вещи.

Если какое-то оборудование в доме не работает и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.

Что делать, если сделка происходит зимой и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент непременно вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.

Каковы должны быть действия покупателя после закрытия? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно направляется письмо вашим адвокатом адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но, если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно, ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.

Кроме всего сказанного выше, к чести канадского суда хотелось бы отметить, что с жадных и очень «хитрых» продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена ими на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.

* Рекомендуется проверять состояние техники в момент подписания предложения о покупке. Даже если не упомянуто условие инспекции дома, а вы обнаружили какие-то дефекты, включите в договор обязательство продавцов починить обнаруженные неисправности до закрытия сделки. Если это не было сделано, суд может только на основании доказательства того факта, что проблема уже существовала в момент подписания договора и продавцы не давали никаких обещаний по исправлению дефектов, отклонить претензии покупателей.

* В случаях, если после освобождения дома или квартиры от мебели остается мусор, ненужные вещи, старая одежда и т. д., у покупателей есть немного шансов на возмещение расходов за вывоз мусора и уборку квартиру. В случае, если этот сценарий прописан в договоре и обозначена сумма компенсации, если квартира или дом не будут профессионально вычищены, то без всякого сомнения расходы на приведение недвижимости в порядок будут вычтены из получаемой продавцом суммы.

Очевидно, что в условиях рынка, где продавцы имеют возможность собирать аукционы, любые «отягчающие» договор пункты снижают шансы покупателей на приобретение понравившейся недвижимости. Но знать правила игры нужно, и, по крайней мере, можно выяснить какие-то вопросы у продавцов устно, нет ничего более приятного, чем общаться с адекватными и порядочными людьми и обговорить заранее ваши пожелания.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Новые времена – новые идеи

Муниципалитет города Торонто проводит консультации по поводу новой идеи, выдвинутой во времена нехватки доступного жилья. Эта идея называется “Inclusionary Zonning” (IZ). В соответствии с ней девелоперам и строителям будет рекомендовано отдавать определенный процент строящегося жилого фонда семьям с низким или средним доходом ($35,000 – $85,000 в год). Определены приблизительные пределы уровня доступности жилья. Для квартиры «бэчелор» (студий) этот предел в 2020 году составлял $1,148 в месяц, односпальных квартир – $1,374, двуспальных – $1,591, трехспальных – $1,759. Власти были вынуждены обратить внимание на проблему нехватки доступного жилья еще несколько лет назад, в апреле 2018 года, ведь из-за выросших цен на недвижимость, а также ее аренду, работающие семьи не могут себе позволить жить в более или менее приличных условиях.

Процесс перезонирования (rezoning) не обещал быть быстрым. Сначала необходимо изучить и согласовать принятие плана (Assessment Report), который время от времени будет пересматриваться на регулярной основе, один раз в 5 лет. Рассчитываются пропорция предложения и спроса на недвижимость, финансовая целесообразность перезонирования.

В начале сентября 2019 года законодательно были введены ограничения на подобное перезонирование на территориях, находящихся в непосредственной близости к транспортным развязкам. Расстояние между ними и строящимся объектом должно быть не менее 800 метров. Кроме этого, проект в даунтауне не должен быть меньше 100-квартирного, в других районах минимум определен в 140 квартир или более. Статус доступного жилья будет сохраняться в течение 99 лет. В общем и целом, распределять подобное жилье предполагается людям, чей доход считается слишком большим, чтобы претендовать на социальное жилье, а с другой стороны, слишком маленьким, чтобы позволить себе покупку недвижимости самостоятельно или же ее аренды за баснословную сумму.

Несмотря на всю привлекательность этой идеи, обозначились и ее оппоненты. В выпущенном докладе ассоциации “Building Industry and Land Development Association (BILD)” отмечены и явные недостатки идеи “Inclusionary Zonning”. После всех проведенных калькуляций выяснилось, что сумма такой построенной квартиры будет выше на $65,000, а если она будет еще и сдаваться в аренду, то эта сумма вырастает до $116,000. Непонятно еще, как будет продвигаться продажа таких смешанных комплексов и не повлияет ли такое соседство на понижение рыночной стоимости подобного жилья.

Уже все строительные компании уведомлены об обязательности строительства в «горячих» районах города при получении категории IZ. Как минимум, 10% площади всего здания (Gross Floor Area) должно отдаваться под доступное жилье. В менее привлекательных районах эта цифра составляет уже 30% всей площади кондоминиума. Но, оказывается, экстра-расходы, то есть цены на дотационное жилье, будут покрываться за счет покупателей обычных квартир. Идея инклюзивного зонирования уже апробируется в нескольких городах Северной Америки: Монреале, Ванкувере, Нью-Йорке, Бостоне, Сиэттле, Вашингтоне, Лос-Анджелесе. Но только в Торонто эта задача решается за счет строительных компаний, ну, а они, в свою очередь, перекладывают расходы на покупателей, платящих свои кровные деньги экстра за сомнительное соседство на ближайшие 99 лет… Отмечается, что налоги и дополнительные платежи составляют четверть стоимости жилья, и пока муниципалитеты не прекратят выдумывать все новые и новые платежи для владельцев жилья, ни о какой его доступности не может идти и речи. Кроме этого, схема партнерства между муниципалитетом, девелоперами и застройщиками была бы более эффективной, если бы расходы в общем, да и рыночные риски брала на себя строительная компания. Ведь в условиях рыночной конкуренции условия должны быть привлекательными для всех участников сделки, чтобы гарантировать ее успех.

Совершенно непонятно, как будет решаться вопрос с обладателями подобного жилья. По каким критериям будут отбираться потенциальные владельцы, в какие очереди они должны будут записаться, и по каким льготным тарифам будут исчисляться ежемесячные платежи кондоминиуму – maintenance fee и property tax. Кто будет владеть квартирами, сдающимися в аренду по цене гораздо ниже рыночной? Пока вопросов больше, чем ответов…

Понятно только одно, «квартирный» вопрос стоит во главе угла каждой из платформ основных борющихся за голоса избирателей партий. Вот и последний отчет о состоянии рынка недвижимости в августе 2021 года показывает значительное – на 43% – снижение количества новых листингов по сравнению с августом прошлого года. Это самая огорчительная новость. Показатели появления новых листингов на продажу – самые низкие за последнее десятилетие. Это означает, что спрос на недвижимость по-прежнему остается неудовлетворенным, что является одним из существенных факторов причины постоянного роста цен. Цены августа 2021 года выросли на 12.6% по сравнению с августом прошлого года. По-прежнему доминируют на рынке продавцы. Спешите воспользоваться уникальной ситуацией, если вы думаете о продаже вашего дома или квартиры!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Предвыборные обещания – шанс на перемены?

Если вы уже являетесь домовладельцем или только планируете им стать, вы наверняка с интересом следите за состоянием рынка недвижимости и новостями, которые так или иначе могут на него повлиять. Абсолютно ни для кого не являются секретом умопомрачительные цены на недвижимость в Торонто и его окрестностях, которые вопреки всем ожиданиям и прогнозам во время пандемии подскочили до сверхпотолочных цифр. По оценкам экспертов 36% населения в трудоспособном возрасте от 18 до 40 лет, а это существенный по численности пласт избирателей, никогда не смогут накопить достаточно денег, для того чтобы приобрести себе жилье. Именно этот факт в совокупности с дефицитом жилья побудил три ведущие конкурирующие партии принимать на себя жилищные обязательства в качестве ключевого аспекта борьбы за голоса избирателей. Что же предлагают эти партии?

Либеральная партия:

  • В случае победы либералов Джастин Трюдо, лидер либеральной партии, пообещал построить, сохранить или же отремонтировать 1.4 миллиона домов в последующие 4 года, с тем, чтобы насытить рынок недвижимости.
  • В 2 раза увеличить налоговую скидку с $5,000 до $10,000 для людей, покупающих недвижимость в первый раз. Также планируется спонсировать проекты “rent – to own”, зарезервировав на эти цели миллиард долларов.
  • Открыть сберегательные, не облагаемые налогами счета “First Home Saving Account” на сумму до $40,000 для лиц младше 40 лет.
  • Снизить стоимость страхования ипотечных займов на 25% для людей, покупающих свою первую недвижимость.
  • Разработать “Home Buyers’ Bill of Rights”, защищающий права покупателей в случае аукционных “войн”, вплоть до уголовного преследования тех, кто их будет нарушать.
  • Ввести новый запрет на покупку недвижимости иностранцами на первые 2 года.

План либералов был подвергнут достаточно жесткой критике из-за того, что уже 4 года как должна была бы идти разрекламированная лидирующей партией национальная жилищная реформа, о которой говорилось на прошлых выборах, но цены как росли, так и растут, и жилье доступнее не стало.

Партия консерваторов:

  • Лидер консерваторов Эрин О’Тул пообещал в случае победы на выборах построить 1 миллион домов и отдать 15% государственной земли под строительство домов доступной стоимости и предназначенных для сдачи.
  • Требовать финансирования от федерального правительства для развития транспорта и сопутствующей инфраструктуры для увеличения ее плотности.
  • Ввести налоговые льготы (отсрочка платежей по capital gains) для строительных компаний и компаний-девелоперов и обеспечить беспрепятственное реинвестирование в арендуемое жилье.
  • Убрать стресс-тест, используемый для оценки благонадежности покупателя недвижимости и стимулировать более долгосрочные контракты на ипотечное кредитование до 7 – 10 лет.
  • Согласны консерваторы и с либералами в отношении к иностранным инвесторам. Приезжая в страну с хорошими средствами, они легко выбивают почву из-под ног канадских покупателей, участвуя в аукционах и предлагая продавцам ничем не обоснованные сверхсуммы, значительно завышая рыночные цены. После оформления покупки новоиспеченные хозяева покидают страну, оставляя недвижимость закрытой. Тем самым жилье изымается из оборота. Хозяева там не живут, а при нынешнем законодательстве сдавать недвижимость – дело неблагодарное и чреватое немалыми неприятностями. Поэтому ограничение покупательной способности для иностранцев кажется консерваторам очень привлекательной мерой для урегулирования критической ситуации на рынке недвижимости.

Демократическая партия (NDP) заявляет о неотъемлемом праве каждого гражданина на крышу над головой – будь то собственное жилье или доступные платежи в съемном жилье. Критикуется по полной программе бездействие правящей партии по этому вопросу. Предлагается скоординировать планы и финансы на уровне государства, провинций и муниципалитетов для решения жизненно важных проблем по решению жилищного вопроса. Партия NDP намерена построить 500,000 единиц качественного и доступного жилья в течение следующих 10 лет. Половина этого количества будет возведена в течение первых пяти лет. Опять возлагаются надежды на федеральное спонсирование различных проектов строительства доступного жилья. Строительным компаниям уменьшат налоговые выплаты GST/ HST, что позволит ускорить темпы строительства.

Налоговые льготы обещаются и покупателям за счет увеличения до $1,500 Home Buyer’s Tax Credit и увеличения срока амортизации ипотечных кредитов до 30 лет.

Обещают бороться с иностранными инвесторами путем 20%-ного налога на продажу собственности, принадлежащей иностранцам.

Предвыборные обещания отличаются тем, что все может так и остаться обещаниями. Как было отмечено в докладе CEO Ассоциации риэлторов Британской Колумбии Дарлин Хайд, нужны не пустые слова, а проработанный и утвержденный долгосрочный план действий на уровне федерального правительства. Должны быть задействованы рычаги, инициирующие быстрое продвижение разумных предложений муниципалитетами и сокращением бюрократической возни.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca