Ставки снизились.Что дальше?

Инфляция повысилась до отметки в 2,9% в мае, уменьшив шансы на новое снижение процентной ставки Банком Канады в июле. Это было первое повышение после 4 месяцев непрерывного снижения инфляции до 2.7% в апреле. Главный экономист BMO Дуглас Портер считает, что Банк Канады теперь с меньшей вероятностью снизит ставки на своем следующем заседании 24 июля. «Поскольку инфляция вернулась на ухабистую траекторию, перспективы действий Банка Канады также не ровные. На данный момент наш официальный призыв по-прежнему заключается в том, что следующее снижение ставки Банком Канады произойдет в сентябре».

Педро Антунес, главный экономист Conference Board of Canada, сказал, что рост инфляции застал многих наблюдателей врасплох и предположил, что еще одно повышение может произойти, когда 16 июля будут опубликованы данные по инфляции за июнь. «Я беспокоюсь о следующем месяце, потому что сейчас мы видим, что цены на нефть снова растут», – сказал Антунес. 

Еще одним доводом наших экспертов является уверенность в том, что Федеральная резервная система США вряд ли начнет снижать процентные ставки до сентября, а Банк Канады предпочитает не слишком опережать своих американских коллег.

Майский рост процентных ставок был обусловлен ростом цен на путешествия, а также продуктовой инфляцией, которая выросла впервые с июня прошлого года. Цены на продукты питания в мае были на 1,5% выше, чем год назад, по сравнению с 1,4% в апреле. Арендная плата также внесла большой вклад ростом на 8,9% по сравнению с прошлым годом. Следующее объявление процентной ставки запланировано на 24 июля. Конечно, публикация данных по инфляции за июнь за 8 дней до заседания Банка Канады будет играть большую роль в выборе направления движения процентных ставок.

Тем не менее, не все убеждены, что идея снижения процентной ставки в июле не имеет смысла. Арлен Киш, директор по канадской экономике в S&P Global Market Intelligence, утверждает, что одного месяца недостаточно, для того чтобы Банк Канады изменил курс. «Центральный банк не поддастся влиянию майского роста цен, поскольку нет никаких ожиданий плавного снижения к целевому показателю в 2 процента», – написала Арлен Киш, по-прежнему прогнозируя снижение ставки на 25 базисных пунктов – четверть процентного пункта – в июле. В середине июня Банк Канады снизил ключевую ставку по кредитам овернайт до 4,75% с 5%, сославшись на снижение инфляции за предыдущие 4 месяца. Инфляция достигла пика в 8,1% в июне 2022 года, когда канадская экономика вновь открылась после ограничений, связанных с COVID. Банк повышал ставки 10 раз в период с марта 2022 года по лето прошлого года в попытке снизить инфляцию до целевого уровня в 2%. Идея заключается в том, что при более дорогих кредитах потребители и предприятия будут тратить меньше, снижая цены и замедляя экономику. Единственное, что радует, так это факт возможности вести переговоры с банками и получение процентов по ипотечному займу лучше, чем условия, диктуемые Банком Канады. Снижение продаж недвижимости и меньшее количество покупателей подтолкнули крупные банки к предложению конкурентоспособных ставок по ипотечным кредитам, которые могут оказаться полезными для домовладельцев, столкнувшихся с обновлением этим летом и надеющихся договориться о более выгодной сделке. Это происходит в то время, когда снижение ключевой ставки Банком Канады привело к путанице для домовладельцев по поводу ставок по ипотечным кредитам.

«Всякий раз, когда происходит смена цикла, это может немного сбивать с толку, – сказал ипотечный брокер Рон Батлер. – Люди могут начать склоняться к переменной ставке, но она по-прежнему дорогая по сравнению с фиксированной ставкой». Процентная ставка по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой определяется повышением или снижением ставок Банком Канады, в то время как большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой привязаны к доходности пятилетних облигаций, т.е. когда доходность облигаций растет, растет и процент по ипотечным кредитам. Но снижение ставки Банком Канады оказывает косвенное влияние на рынок облигаций, и с учетом прогнозируемого будущего снижения ставки фиксированная ставка постепенно снижается, сказал Батлер. Банки также конкурентоспособны, потому что берут меньше ипотечных кредитов, сказал он, добавив: «Есть опасения, что их портфели сократятся, поэтому они очень конкурентоспособны со своими ставками».

Крупные банки будут публиковать свои официальные ставки, но держатели ипотечных кредитов могут договориться со своими кредиторами, когда придет время продлевать ставку, чтобы найти более низкую ставку, сказала ипотечный брокер Мэри Сялтсис. «Кредиторы связываются с ними за несколько месяцев или до шести недель до продления, и ошибка, которую совершает большинство людей, заключается в том, что они просто подписывают все, что им предлагают», – сказала она.

В настоящее время Scotiabank предлагает «агрессивные ставки» и ведет рекламную акцию, в рамках которой они предлагают более низкую ставку, если у них открыт новый счет. По словам Мэри Сялтсис, у TD и BMO также были акции по возврату денег, но они меняются ежедневно, и широкий круг кредиторов предлагает различные предложения, поэтому важно проявить осмотрительность и связаться со специалистом по ипотеке, чтобы обеспечить наилучшую возможную ставку. Дискретные процентные ставки, когда кредитор может предложить ставку, отличную от той, которую они публично публикуют, снизились до 4,94% для трехлетней фиксированной ставки и 4,84% для пятилетней фиксированной ставки по состоянию на 24 июня, сказал Батлер. И, если ипотека застрахована, то есть на момент покупки домовладелец заплатил менее 20% первоначального взноса за дом стоимостью менее $1 миллиона, при продлении процентные ставки будут даже ниже, чем у незастрахованных, говорят брокеры, поскольку кредиторы могут предложить более низкие ставки из-за дополнительного обеспечения кредита, имеющего обязательное страхование от дефолта.

Выбор между переменной и фиксированной ставкой зависит от склонности домовладельца к риску. В то время как плавающие ставки в настоящее время выше, чем фиксированные, если Банк Канады снизит ставку еще раз или два к концу года, для домовладельцев может быть более привлекательным выбрать переменную ставку в это время или выбрать более краткосрочную фиксированную ставку, чтобы перейти на плавающую ставку в ближайшие один-три года. Но, если Банк Канады будет удерживать ставки на более высоком уровне в течение более длительного времени, пятилетняя фиксированная ставка может быть более подходящей, сказал он. «Это популярный выбор, потому что он дает чувство безопасности и позволяет людям планировать бюджет именно потому, что платеж по ипотеке останется неизменным в течение следующих пяти лет. Люди получают от этого большую пользу», – считает Батлер.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca