Жанна Томсон, брокер

Когда люди решают, что никогда не смогут владеть собственным домом, они начинают тратить больше, работать меньше и соглашаются на больший финансовый риск. Это главный вывод американских экспертов о доступности жилья, и он помогает объяснить, почему сегодняшний жилищный кризис касается не только жилья. Авторы социологического исследования утверждают, что, когда владение собственным домом представляется навсегда недоступным, люди не просто корректируют свои жилищные планы – они меняют образ жизни. В худшую сторону. Исследование показало, что со временем эти изменения усугубляют неравенство и снижают экономическую активность. Другими словами, недоступность жилья вынуждает все большее число людей полностью отказываться от долгосрочных финансовых целей.

Похоже, это глобальное явление. В исследовании отмечается, что 46% представителей поколения Z (в возрасте до 30 лет) в США согласны с утверждением «Как бы усердно я ни работал, я никогда не смогу позволить себе дом, который мне действительно хотелось бы».

В Китае существует движение, известное как «танпин» («лежать плашмя»), которое предполагает, что в ответ на идею о том, что упорный труд больше не дает шанса преуспеть в жизни, следует просто заменить амбиции работой и потреблением как можно меньшего количества ресурсов.

В Южной Корее существует аналогия этого явления, называемая «сампо», которая обозначает поколение, отказавшееся от свиданий, брака и рождения детей.

Опрос Ipsos 2024 года показал, что 80% опрошенных канадцев согласны с тем, что владение собственным домом доступно только состоятельным людям. Этот показатель был самым высоким среди поколения Z – 90%, за ним следуют миллениалы (люди до 43-летнего возраста) с 80%. Из опрошенных канадцев, не имеющих собственного жилья, 72% заявили, что полностью отказались от идеи его приобретения.

Эксперты, анализируя данные по рынку жилья в США, выделяют три отдельные группы.

Во-первых, это арендаторы, которые сохраняют надежду. Они по-прежнему верят в возможность приобретения собственного жилья. Они сокращают расходы, работают усерднее и избегают финансовых рисков, которые могли бы сорвать их планы.

Во-вторых, это арендаторы, которые сдаются. В разработанной авторами модели примерно 15% поколения, родившегося в 1990-х годах, уже перешагнули этот психологический порог к 30 годам, и почти все остаются на этом уровне всю жизнь.

В-третьих, это те, кто все-таки становятся домовладельцами.

Среди арендаторов, которые отказываются от идеи покупки, неизменно выявляются три поведенческие проблемы. Потребление растет относительно заработков, что приводит к уменьшению сбережений. Усилия на работе снижаются, что часто проявляется в ослаблении мотивации и нежелания прилагать дополнительные усилия, возрастает склонность к риску.

Это включает в себя более активное участие в инвестициях с высокой волатильностью. Авторы описывают это как мотив «азартной игры с целью выкупа»: если стабильные сбережения никогда не смогут сократить имеющийся разрыв, стратегии с высокими рисками начинают казаться рациональными вариантами.

В статье также описан поразительный пороговый эффект. Когда доступность жилья ухудшается, поведение людей резко меняется. Арендаторы, близкие к покупке, затягивают пояса, сокращая расходы и досуг, одновременно удваивая усилия в работе. Арендаторы, далекие от покупки, поступают наоборот. Расходы растут. Досуг увеличивается. Усилия снижаются. Один и тот же, казалось бы, рынок вызывает противоположные реакции в зависимости от того, верят ли люди, что они все еще в игре.

В этом контексте в обычных дебатах о том, что лучше: покупать или снимать жилье, упускается нечто важное. Мы часто описываем ипотеку как принудительные сбережения. Это правда, но картина неполная. Ипотека также представляет собой принудительную финансовую оптимизацию. После покупки дома решения о расходах, трудозатратах и инвестициях, как правило, принимаются с учетом долгосрочной перспективы и направлены на финансовое планирование. Денежный поток заранее обеспечен. Дополнительная работа приносит ощутимую выгоду. Толерантность к риску снижается, поскольку убытки теперь угрожают чем-то ощутимым. Временные горизонты расширяются.

Владение собственным жильем не просто стимулирует сбережения, оно помогает людям встать на ноги в финансовом плане, а не оставаться в безвыходном положении. Экономика не может процветать, когда растущая доля населения перестает верить в то, что усилия окупаются. Доступность жилья – это не только вопрос жилья или накопления богатства. Это вопрос того, работает ли вообще финансовый жизненный цикл.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Из-за падения продаж новых домов до самого низкого уровня за 45 лет оказались под угрозой 100 тысяч рабочих мест. Продажи новых домов в районе Торонто резко упали, достигнув худшего показателя за всю историю наблюдений.

Ситуация «абсолютно плачевна», говорится в отчете Ассоциации строительной индустрии и развития земельных участков (Building Industry and Land Development Association – BILD), опубликованном на прошлой неделе, и отмечается, что последствия ощущаются во всей экономике Онтарио, которая в значительной степени зависит от жилищного строительства для обеспечения занятости, будущего предложения жилья и экономического роста.

«В декабре 2025 года объем продаж новых домов в Большом Торонто достиг рекордно низкого уровня. За 45 лет сбора данных о продажах новых домов в Торонто мы никогда не видели всего 5,300 продаж за целый год, – сказал Эдвард Джег, менеджер по исследованиям в Altus Group, источнике данных BILD о рынке нового жилья. – Между тем, в 2026 году, вероятно, сохранятся геополитические опасения, цены останутся высокими, а Банк Канады дал понять, что цикл снижения процентных ставок завершился – таким образом, основные факторы, вызывающие нерешительность покупателей, предположительно сохранятся и в течение всего года».

Эксперты говорят, что в секторе новостроек наблюдаются самые низкие показатели продаж, но неясно, как долго они останутся на этом исторически низком уровне. Чем дольше рынок остается в состоянии депрессии, тем хуже последствия для экономики, по данным BILD, под угрозой могут оказаться до 100 тысяч рабочих мест в Онтарио. Учитывая, что доверие потребителей упало до минимума из-за экономической неопределенности в США, маловероятно, что рынок выйдет из спада в ближайшее время, что приведет к практически полному прекращению нового строительства к концу десятилетия. В то время как BILD и другие лидеры отрасли призывают к срочным мерам по снижению стоимости строительства и увеличению продаж, ведущий экономист утверждает, что спад является необходимой и неизбежной коррекцией после пандемического ажиотажа продаж, который подтолкнул цены и довел доступность товаров до предела.

Запасы жилья, готового к продаже, достигли самого высокого уровня на сегодняшний день. В декабре было продано 240 новых домов, что на 24% меньше, чем в декабре 2024 года, и на 82% ниже среднего показателя за 10 лет, согласно отчету BILD. По данным BILD, цена на новые частные дома составила $1,4 миллиона, что на 9% меньше, чем за последние 12 месяцев. В 2025 году общий объем продаж составил 5,314 единиц, при этом продажи новых отдельных домов на одну семью – 3,247 единиц, что на 63% меньше, чем в среднем за 10 лет, а продажи квартир в кондоминиумах составили 2,067 единиц, что на 89% меньше, чем в среднем за 10 лет.

Согласно отчету, количество непроданного жилья достигло самого высокого уровня за всю историю наблюдений. Общий объем оставшихся новых домов в Great Toronto area в декабре немного снизился по сравнению с предыдущим месяцем и составил 20,849 домов. Время, необходимое для продажи всех запасов на рынке при текущем спросе, продлилось до 26 месяцев. Оптимальный рыночный уровень запасов составляет от 9 до 12 месяцев.

Число отменённых проектов по строительству новых кондоминиумов растёт, что потенциально приведет к дефициту предложения, которое должно проявиться к концу десятилетия. В прошлом году было зафиксировано рекордное количество отмененных проектов: 28 проектов кондоминиумов, в результате которых отменили в общей сложности строительство 7,243 квартир, что более чем вдвое превышает показатель 2024 года (3,469 квартир) и вдвое больше предыдущего рекорда 2018 года (3,598 квартир). Низкий уровень продаж повлияет на количество новых объектов, поступающих на рынок в ближайшие несколько лет. Если в 2025 году было сдано в эксплуатацию более 29,200 объектов (чуть меньше рекордных 29,900 объектов в 2024 году), то к 2029 году этот показатель снизится до чуть более 1,000 объектов. «Действительно тревожно видеть, что к концу этого десятилетия мы, по сути, ничего не будем строить», – заявил в интервью Шон Хильдебрант, президент компании Urbanation.

Избыток квартир наблюдается и на вторичном рынке (квартир, которые были куплены ранее), которые стоят значительно дешевле – средняя цена продажи квартиры на вторичном рынке составляет $628,000, по данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB).

Эксперты говорят о необходимости снижения «development charges» – сборов за развитие инфраструктуры, которые застройщики платят муниципалитету, за счет чего стоимость жилья снизится на 20%. Если все уровни власти не предоставят стимулы для снижения стоимости строительства, то вернуться к нормальному уровню объемов строительства можно будет ориентировочно через 10 лет.

По оценкам Altus Group, в среднем за последние пять лет только строительство новых домов обеспечивало более 220 тысяч рабочих мест в экономике страны. Если в ближайшие пять лет расходы на строительство сократятся примерно на $20 миллиардов, то будет потеряно 50 тысяч рабочих мест в строительной отрасли, а также еще 50 тысяч в смежных отраслях (поставщиков материалов, производителей окон, архитекторов).

На пике 2021 года жилищное строительство составляло 10% экономики Онтарио. Сейчас этот показатель ниже 7%. А в Онтарио наблюдается наиболее выраженный спад на рынке недвижимости по сравнению с другими провинциями, что во многом связано с высокой стоимостью жилья и концентрацией новоприбывших в Большом Торонто.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Всем известно, утопающий хватается даже за соломинку. В захлестывающей лавине новостей, не сулящих ничего хорошего, статья в издании «Toronto Star» показалась мне очень-очень обнадеживающей.

На фоне спада продаж квартир в Торонто, оказывается, есть группа инвесторов, которая делает крупную ставку на новые кондоминиумы от строительных компаний и скупает их в большом количестве.

Продолжается строительство кондоминиума на углу улиц Gerrard и Yonge . В то время как Торонто переживает худший год по продажам нового жилья за последние 45 лет, эта группа прогнозирует восстановление рынка квартир в ближайшие пять лет и скупает квартиры оптом.

В последние несколько лет покупатели квартир пытаются избавиться от тысяч контрактов на покупку кондоминиумов в новостройках, надеясь продать их кому-нибудь другому до того, как им придётся завершить сделку. Но покупателей найти очень трудно, несмотря на значительные скидки. Однако, по словам некоторых риэлторов, есть одна довольно неожиданная группа, которая начинает скупать эти объекты недвижимости, известные как assignment sales. Частные инвестиционные фонды и фонды прямых инвестиций делают ставку на то, что ситуация изменится через несколько лет, а это может свидетельствовать о том, что рынок находится на дне или близок к нему. «Мы работаем со многими фондами, в том числе с фондами прямых инвестиций, и они покупают недвижимость оптом», – заверил риэлтор Джонатан Задеган, управляющий партнер Zadegan Group.

Покупатели квартир в строящемся жилом комплексе подписывают контракты, обязуясь приобрести квартиры после завершения строительства, обычно примерно через пять лет, и должны соответствовать требованиям для получения ипотечного кредита до закрытия сделки. Раньше такие покупки стоили дешевле, чем приобретения аналогичных объектов на вторичном рынке, учитывая возможные риски.

Однако спекуляции привели к такому резкому росту цен, что, по данным Urbanation, на пике рынка недвижимости Торонто в 2022 году квартиры от строителей на начальной стадии стоили на 40% дороже, чем недавно построенные квартиры, уже выставленные на продажу.

Многие разбогатели, покупая и перепродавая контракты по завышенным ценам еще до завершения сделок, рассчитывая на постоянный рост стоимости недвижимости. Однако повышение процентных ставок и снижение цен разрушили эту модель.

Несмотря на падение цен, 2025 год стал худшим за всю историю наблюдений по продажам новых домов за 45 лет сбора данных. Согласно данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), средняя цена перепродаваемой квартиры в Большом Торонто в феврале 2022 года составляла чуть менее $800,000, а в декабре 2025 года – около $630,000.

В результате покупатели, приобретавшие жилье на этапе строительства, готовы пойти на большие убытки и даже отказаться от сотен тысяч долларов, внесенных в качестве задатка. Например, недавно в группе на Facebook, посвященной «assignment sales» – переуступке прав на покупку новой недвижимости, было размещено объявление о продаже трехкомнатной квартиры в жилом комплексе The Goode на пересечении улиц Parliament и Front с убытком в $300,000.

В дело вступают частные инвестиционные фонды. Трудно найти точные данные о сделках assignment sales, поскольку они обычно не осуществляются через систему Multiple Listing Service (MLS). Однако Харли Накелски, президент и партнер компании Baker Real Estate Inc., подтвердил, что он также наблюдает, как инвестиционные фонды скупают контракты на покупку квартир в кондоминиумах. «Я думаю, что если вы покупаете сегодня, то рассчитываете на три – пять лет, чтобы получить существенную прибыль». Он также наблюдает рост числа неформальных групп, покупающих эти объекты. «Мы называем их мини-фондами, где пять или десять человек собираются вместе и покупают 20, 30, 50 объектов, сколько угодно, и у них есть план действий», – сказал он. Некоторые покупатели считают, что восстановление займет пять лет, другие – два. Некоторые покупают более крупные квартиры, другие – меньшие. «Ситуация действительно очень разная, и у каждого своя теория о том, куда движется мир», – сказал он.

Продавцы готовы отказаться от части или всего своего задатка, лишь бы заключить сделку, и цены уже существенно снизились по сравнению со временем покупки. Получить ипотеку стало гораздо сложнее, чем несколько лет назад, уровень безработицы вырос, существует неопределенность в отношении торговых соглашений с США. Люди просто нервничают, боятся судебных разборок со строительными компаниями, поэтому стремятся избавиться от контракта со значительными потерями.

Полин Лерман, вице-президент по рыночным исследованиям платформы данных о рынке жилья Zonda Urban, сказала, что слышала о том, что инвестиционные фонды покупают квартиры по переуступке прав. Это означает, что люди поняли, что мы, вероятно, ближе ко дну, чем когда-либо. Да, на вторичном рынке мы не видим пока сдвигов к лучшему, но есть абсолютная уверенность, что если начало уже положено, не за горами и продолжение – активность рынка вернется!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Вряд ли кто-то будет спорить с утверждением о сложностях на рынках недвижимости в таких городах страны, как Ванкувер и Торонто. Что потенциально может помочь продавцам продать дом или квартиру на просевшем рынке за хорошую цену?

В 2025 году рынки жилья в этих регионах были особенно вялыми, поскольку экономическая неопределенность, инфляция и более высокие процентные ставки сдерживали покупателей. Исследование, проведенное онлайн-платформой HouseSigma, показало, что в том году было продано только 53% выставленных на продажу домов в Большом Торонто. Для сравнения: в 2021 году этот показатель составил 89,5%.

Как в хорошие, так и в трудные времена риэлторы сходятся во мнении, что ремонт дома или квартиры может помочь выделить вашу недвижимость среди конкурентов и успешно ее продать.

Несмотря на снижение цен, многим покупателям по-прежнему приходится экономить каждый доллар. Поэтому для них все большее значение приобретает отремонтированный дом, который выглядит современным и готовым к проживанию. Вам удастся привлечь покупателей на сегодняшнем рынке, у которых нет дополнительных средств на ремонт. Как в хорошие, так и в плохие времена у продавцов перед продажей недвижимости встает вопрос, какие улучшения стоит сделать, чтобы максимально повысить привлекательность и стоимость вашего дома.

Время и деньги лучше всего потратить на более простые работы, которые создают более сильный визуальный эффект, особенно на кухне и в ванной комнате. На кухне самое простое, что может преобразить старое помещение, это обновление столешницы и фартука. Это те предметы, к которым люди прикасаются и пользуются, поэтому наличие следов износа или повреждений снижает ценность помещения. Стоимость такой реконструкции может варьироваться от $5,000 за недорогой и простой ремонт, $15,000 за продукцию среднего ценового сегмента и $20,000 за высококачественную замену материалов.

Нельзя сбрасывать со счетов, что мода на материалы меняется. Всегда, глядя на отделку дома, можно практически безошибочно определить его возраст или время, когда был сделан последний ремонт. Oкупаемость инвестиций определенно будет выше, поскольку покупатели будут рассматривать это помещение как новую кухню, полная переделка которой может стоить до $100,000.

Кухня – это место, где люди всегда собираются вместе в конце долгого дня. Для кухонь с достаточным пространством установка кухонного острова или барной стойки может существенно изменить ситуацию. Такое дополнение может превратить кухню в пространство, достойное приема гостей или проведения мероприятий, и покупатели оценят такую возможность.

Есть одна простая причина, по которой главной ванной комнате и главной спальне следует уделить особое внимание при ремонте. Подсчитано, что ремонт ванной комнаты часто приносит от 85% до 90% прибыли от инвестиций. Когда главная ванная комната переделывается в стиле спа-салона или превращается в роскошное место отдыха, это может принести большую отдачу. Небольшие изменения, которые придают ванной комнате более чистый или современный вид, также могут быть полезны. Заплатив около $4000, вы можете заменить унитаз, установить новые смесители и обновить межплиточные швы и герметик в ванне. Одних только этих работ достаточно, чтобы старая ванная комната выглядела намного новее. С другой стороны, демонтаж ванной комнаты и ее полная переделка могут обойтись примерно в $40,000.

Напольное покрытие – важнейший визуальный элемент. Часто люди считают обновление полов утомительной работой из-за большого объема, связанного с перемещением мебели. В этом и прелесть ремонта напольного покрытия для продавца – вы все равно собираетесь вывезти свои вещи из помещения, поэтому подготовка к замене пола может стать частью процесса расхламления. Качественное новое напольное покрытие может стоить от $12 до $18 за квадратный фут, или немного больше, если вы решите приклеить его, что улучшит звукоизоляцию и тактильные ощущения.

Не забудьте о покраске дома или квартиры. Цвет стен тоже подвержен веяниям моды. Какой цвет сегодня популярен и предпочтительнее при покупке, вы сможете узнать в специализированных магазинах. Можно с уверенностью утверждать, что свежевыкрашенный дом выглядит гораздо более привлекательным для покупателей!

К неудачными вложениям относятся средства, потраченные на дополнительные ванные комнаты, втиснутые в маленькое пространство. Может показаться хорошей идеей добавить еще одну ванную комнату на первом этаже, чтобы сделать недвижимость более привлекательной, но в итоге это может выглядеть нелепо и отпугнуть покупателей.

Вложение средств в ремонт крыши, установку более эффективного котла или улучшение системы отопления кажется разумным решением, но эксперты утверждают, что эти обновления вряд ли привлекут покупателя. Считается, что крыша, скорее всего, окупится лишь на 50%, а котлы обычно используются до тех пор, пока их замена не станет абсолютно необходимой, поэтому для покупателей это не будет иметь существенного значения.

Мы живем в эпоху, когда самостоятельный ремонт стал гораздо более доступным, и часто даже поощряется. Однако, если ремонт выглядит непрофессионально, это очень негативно скажется на стоимости вашего дома при перепродаже. Многие покупатели считают, что это пустая трата денег, им придется все переделать и сделать все качественно.

Рассчитать окупаемость инвестиций в ландшафтный дизайн и бассейны крайне сложно. Это два типа реконструкции, которые могут вызывать разногласия и в некоторых случаях отпугивать потенциальных покупателей. Это особенно актуально для бассейнов, эксплуатация и обслуживание которых могут быть сопряжены с высокими затратами. А ведь согласно данным, треть населения действительно хочет иметь бассейн и активно ищет его в приобретаемом доме. Треть не хочет его и не будет рассматривать дом с бассейном. Еще треть населения равнодушна к этому. Если вы планируете установить бассейн, убедитесь, что этот вид реконструкции предназначен именно для вашего личного удовольствия, бассейн – это скорее выбор образа жизни, чем способ повысить вероятность продажи дома.

Обязательно обсудите вопрос окупаемости ваших вложений в предпродажную подготовку с вашим риэлтором.

Звоните, если у вас есть вопросы.

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Интересная статья вышла на этой неделе в издании «Toronto Star». Хорошая новость: мэрия Торонто, опираясь на мнения экспертов, рассчитывает на оживление рынка недвижимости Торонто в 2026 году. Что лежит в основе их оптимизма? Прогноз бюджета появился на фоне того, что в прошлом году продажи жилья в районе Торонто достигли 25-летнего минимума.

Мэрия Торонто ожидает, что ситуация с рынком недвижимости в Торонто улучшится в 2026 году, тем самым увеличатся поступления в городскую казну от налога на перерегистрацию недвижимости (Municipal Land Transfer Tax – MLTT) на десятки миллионов долларов, несмотря на мрачные прогнозы и рекордно низкий за 25 лет уровень продаж жилья в районе Торонто.

Вслед за существенным дефицитом ожидаемых поступлений от налога на перерегистрации недвижимости (MLTT) в прошлом году мэрия заложила в бюджет первоначально $990 млн на 2025 год, а по состоянию на осень эта сумма приблизилась только к $805 млн. Предложенный сотрудниками бюджет на 2026 год предполагает доходы в размере $850 млн в этом году. По словам сотрудников городской администрации, часть этого повышения будет связана с увеличением налоговой ставки на дома, продаваемые по цене $3 млн и выше, как это было утверждено городским советом в прошлом месяце. Но они также ожидают увеличения активности на рынке в целом.

«В течение осени мы наблюдали некоторые тенденции, которые указывают на прогнозируемый уровень», – заявил на этой неделе журналистам главный финансовый директор мэрии Стефан Конфорти, когда сотрудники мэрии представили свой проект бюджета на 2026 год. Конфорти уточнил, что в процессе прогнозирования они оценивали имеющиеся запасы и объемы продаж, а также общались с различными финансовыми учреждениями. Ранее городская администрация заявляла, что ожидает дополнительные поступления от взимания MLTT в размере $13,8 млн за счет повышения ставок налога на элитное жилье.

Несмотря на оптимизм по поводу увеличения доходов от продажи жилья этой категории, на этой неделе городские власти указали на нестабильность получения налога на перерегистрацию MLTT недвижимости. Пять лет назад, когда рынок недвижимости города был на пике, город получил от MLTT почти $1,2 млрд. С тех пор доходы резко упали, поскольку рынок замедлился до минимума. Член городского совета Горд Перкс, председатель жилищного комитета мэрии, считает эти резкие колебания свидетельством нездорового и нестабильного рынка. «Я хотел бы видеть стабильный и надежный рост на рынке недвижимости. Однако нас подвело то, что мы попали в спекулятивный пузырь, когда многие покупали эти маленькие квартиры-коробки, как фишки в казино», – сказал Перкс. В предложенном бюджете Торонто на 2026 год отмечена «высокая волатильность» доходов от налога MLTT. Хотя в период подъема рынка этот налог принес на сотни миллионов долларов больше, чем ожидалось, к сожалению, в 2025 году доходы оказались на $185 млн ниже прогнозируемых.

Замедление темпов роста рынка недвижимости Торонто сказалось не только на поступлениях от налога MLTT. Городские власти также отметили снижение платежей, взимаемых застройщиками с мэрии за новое строительство, доходов, которые используются для финансирования инфраструктуры, такой как общественный транспорт, дороги и парки. По словам сотрудников, во время строительного бума с 2018 по 2023 год доходы от сборов за развитие составляли около $732 млн в год. «Поступления опережали возможности города по их расходованию», – сказал Конфорти. Но в 2024 году эта сумма упала до $383 млн, а в 2025 году, по его словам, «мы наблюдаем ухудшение этой тенденции».

Мэрия предупреждает, что у нее недостаточно средств для запланированных капитальных расходов на ближайшее десятилетие: в резерве на покрытие расходов на развитие города заложено $2,528 млрд, а запланированных расходов – $6,744 млрд. «Теперь мы увидим, как резервный фонд будет постепенно истощаться», – заключил Конфорти.

В условиях растущего давления на город из-за увеличения расходов высокопоставленные чиновники на презентации городского бюджета на этой неделе посетовали на то, что большинство источников дохода города не растут вместе с экономикой. Например, доходы от налогов на недвижимость или платы за проезд в общественном транспорте не растут с инфляцией; вместо этого они увеличиваются только тогда, когда город решает повысить тарифы. И это, как раз, и является второй новостью.

В этом году «существенного повышения» налога на недвижимость (property tax) не ожидается, прогнозируется увеличение на 2,2%. Видимо, по мнению муниципалитета, это совсем незначительное увеличение. Для решения проблемы растущего дефицита бюджета сотрудники заявили, что у них есть два варианта: либо ввести более существенное повышение ставок, либо сократить объем предоставляемых услуг.

Глава бюджетного управления Шелли Кэррол заявила, что замедление общего спада на рынке недвижимости стало одной из причин недавнего повышения городом налога на MLTT для домов стоимостью более $3 млн, при этом ставки должны вырасти на 0,9 – 1,1%. «Этот сегмент рынка довольно силен, это люди, обладающие средствами и ресурсами», – сказала она. Кэррол заявила журналистам, что в прошлые годы оценки городских доходов от MLTT были неточными, но она считает прогноз на 2026 год «консервативным и рациональным».

У города есть и другие источники дохода, такие как налог на пустующие дома и плата за пользование услугами, например, за уроки плавания. Но город, в первую очередь, полагается на свою базу налога на недвижимость – property tax. В 2026 году ожидается, что налоги MLTT покроют 5% от общего операционного бюджета города в размере $18,9 млрд. Налоги на недвижимость – property tax, в свою очередь, составляют 31% от операционного бюджета. Вторым по величине источником финансирования являются федеральные и провинциальные средства, которые в 2026 году составят около 4,5 млрд.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Наступил новый год. Каким он будет? Как поведет себя рынок недвижимости? Эксперты пытаются дать прогнозы, которые иногда абсолютно противоречат друг другу.

Вариант, описываемый изданием «Toronto Star», не обещает ничего хорошего. Всем, кто хочет продать недвижимость, рекомендовано поставить ее на продажу как можно скорее, так как цены будут продолжать падать. Для некоторых риэлторов нынешний рынок недвижимости Торонто напоминает обвал рынка жилья 1990-х годов. Тогда рынок вошел в рецессию, и цены падали около шести лет. Сейчас мы уже почти четыре года находимся в нисходящей спирали, и это еще не конец. В то же самое время рынок остается привлекательным для покупателей из-за падающих цен и улучшения доступности жилья.

А вот какой прогноз делают аналитики компании Royal LePage, который мне лично нравится больше.

После года, отмеченного экономической неопределенностью и изменениями в правительстве по обе стороны границы, 2026 год обещает стать настоящей перезагрузкой для канадского рынка недвижимости. Увеличение предложения, снижение стоимости заимствований и ослабление конкуренции постепенно привлекут больше покупателей к столу переговоров в предстоящем году. Цены на жилье в Канаде, как ожидается, останутся относительно стабильными, даже при повышении на 1,0% в годовом исчислении. Средняя цена отдельно стоящего дома, как ожидается, вырастет на 2,0% до $876,934, в то время как средняя цена квартиры снизится на 2,5% до $563,918.

«Устойчивые рыночные факторы, включая снижение процентных ставок, увеличение предложения и снижение конкуренции, создали более благоприятную среду для потребителей, – заявил Фил Сопер, президент и главный исполнительный директор Royal LePage. – Покупатели, приобретающие жилье впервые, и те, кто желает купить недвижимость в самых дорогих регионах страны, имеют редкую возможность осуществить свои планы по приобретению жилья по сниженным ценам. Хотя мы не ожидаем резкого восстановления, это повышение доступности восстановит доверие к рынку – как среди покупателей, так и среди продавцов, создав предпосылки для более устойчивого, хотя и умеренного, роста цен в 2026 году».

В 2025 году Центробанк Канады четырежды снижал целевую ставку по однодневным кредитам, доведя ключевую ставку до текущего уровня в 2,25%. После 18-месячного цикла снижения ставок, последовавшего за периодом самых высоких процентных ставок за два десятилетия, Центробанк теперь переключил свое внимание на поддержку замедляющейся экономики при сохранении инфляции на устойчивом уровне. Аналитики Royal LePage в целом ожидают, что Банк будет снижать процентные ставки еще больше только в том случае, если экономика продемонстрирует серьезные признаки слабости на фоне продолжающегося обострения торговых отношений Канады с Соединенными Штатами.

«Ипотечные ставки больше не являются главным злодеем в этой истории. Стоимость заимствований стабилизировалась на уровне, поддерживающем здоровую рыночную активность. Покупатели могут двигаться вперед, не опасаясь, что завтра упустят возможность получить более дешевые кредиты. Одна только эта ясность подстегнет спрос», – заключил Фил Сопер. Согласно недавнему опросу компании Royal LePage, проведенному компанией Burson, 28% канадцев, которые в настоящее время снимают жилье, говорят, что перед подписанием или продлением текущего договора аренды они рассматривали возможность покупки недвижимости, а не аренды. На вопрос о факторах, повлиявших на их решение арендовать жилье, 40% респондентов ответили, что ждут снижения цен на недвижимость, а 29% – дальнейшего снижения процентных ставок. Респонденты могли выбрать несколько вариантов ответа.

Новые правительственные инициативы могут способствовать развитию рынка жилья. «В 2026 году ключевые рыночные показатели движутся в правильном направлении. Недавние опросы показывают, что канадцы удовлетворены нашим политическим руководством, что открывает двери для столь необходимого прогресса в жилищной политике, – считает Фил Сопер. – Федеральный бюджет 2025 года заложил важную основу от обязательств по финансированию программы «Строим жилье для Канады» (Build Canada Homes, BCH) до крупных инфраструктурных проектов, но настоящим испытанием станет то, насколько эффективно эти меры будут реализованы в предстоящем году. Если Оттава выполнит свои обещания, 2026 год может стать годом, когда давно обещанные инициативы превращаются в реальный прогресс для канадской индустрии недвижимости». Созданное в сентябре новое правительственное агентство BCH, отвечающее за разработку, финансирование и управление проектами доступного жилья, в рамках своей первой инициативы шесть участков государственной земли, находящихся в ведении Canada Lands Company, выделила для строительства 4000 домов заводской сборки.

2026 год ожидается стать переходным для канадского рынка жилья, поскольку улучшение доступности и снижение конкуренции будут по-прежнему благоприятствовать покупателям. Планируется, что активность будет постепенно расти в течение следующих нескольких месяцев, и, если весенний рынок совпадет с более стабильными экономическими и торговыми условиями, уверенность покупателей может укрепиться одновременно. «Канадский рынок жилья снова движется вперед, – заключил Фил Сопер. – Улучшение условий постепенно привлекает покупателей обратно. Перезагрузка позади – теперь мы строим». По-моему, прогноз компании Royal LePage дает хоть какую-то надежду на стабильность рынка недвижимости как минимум.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Иногда наши представления и знания по какому-то предмету не позволяют объективно оценить всю серьезность и опасность проблемы. С одной стороны, страусиная позиция позволяет идти по жизни, не обременяя излишними тревогами и заботами, с другой стороны, когда уже возникает проблема здоровья, порой становится безумно горько от своей беспечности и недальновидности. Примерно так и обстоят дела с радоном, о существовании и опасности которого мало кто слышал.

Радон – это инертный газ, который не имеет цвета и запаха. Это – радиоактивный газ, и, распадаясь, он становится источником ионизирующих излучений. В природе существуют четыре изотопа радона, из которых долгожителем является один – радон (RN 222). Это продукт деления ядер радия, которые, в свою очередь, являются продуктом распада урана. Таким образом, источник радона – это грунт, породы которого содержат то или иное количество урана. Больше всего урана находится в гранитах, поэтому территории с таким грунтом квалифицируются как радоноопасные. Из-за инертности этого газа он достаточно легко высвобождается из кристаллических решеток минералов и по трещинам распространяется повсюду. Вода (артезианская скважина, грунтовые воды) также может содержать продукты распада урана.

Попадая в атмосферу, газ вдыхается вместе с воздухом и в бронхах начинается облучение слизистой оболочки и уничтожение клеток бронхов и легких. Продукты распада радона могут попадать в кровеносную систему, уничтожая весь организм.

По данным Управления здравоохранения Торонто, радон является основной причиной рака легких после курения и ежегодно становится причиной 16% смертей от рака легких. Уровень радона можно определить только с помощью анализа. По оценкам городских властей, в 7% всех зданий Торонто, включая жилые дома, рабочие места и школы, уровень радона может представлять опасность для здоровья.

Отмечается важность и необходимость осознания факта, что радон не вызывает большой обеспокоенности экспертов в сфере недвижимости, особенно учитывая, что, по оценкам Министерства здравоохранения Канады, более 3200 смертей от рака легких среди канадцев ежегодно связаны с воздействием радона в помещениях. Курильщики, подвергающиеся воздействию радона, имеют значительно более высокий риск развития рака легких. В Канаде радон присутствует практически в каждом доме.

Единственный способ узнать, высок ли уровень радона, это провести тест с помощью недорогого набора для самостоятельного тестирования или нанять сертифицированного специалиста по радону для проведения теста. Проба воздуха, собранная с помощью набора для самостоятельного анализа, отправляется по почте в лабораторию, и результаты обычно доступны онлайн менее чем через неделю.

Другой вариант – приобрести детектор радона, аналог дымового извещателя, только более дорогой, цены на который начинаются примерно от $100 в крупных розничных магазинах.

Что такое радон? Каковы его источники, допустимые нормы, и, самое главное, что делать, если они выше допустимых?

Во всех домах существует некоторый уровень радона. Вопрос – каков этот уровень?

Показатели радонового загрязнения могут варьироваться, особенно в холодный сезон, когда еще работает и обогрев. Поэтому тесты рекомендуют брать в течение минимум 3 месяцев. Сам тест недорог, и можно приобрести измерительный прибор в профессиональных компаниях, занимающихся ликвидацией этой проблемы, или онлайн www.takeactiononradon.ca/test.

Следуя инструкциям, после проведения измерений следует отослать прибор в лабораторию и дождаться результатов. Естественным фоном, приемлемым для здоровья, является 200 Bq/m³ (200 беккерелей на кубический метр).

Что делать, если уровень оказался выше нормы? Существующие техники снижения уровня этого смертельно опасного газа являются очень эффективными и действительно спасают жизни! Уровень радона может быть снижен на 80% за цену, сопоставимую со сменой кондиционера. Вы можете найти сертифицированных специалистов на сайте www.c-nrpp.ca.

Министерство здравоохранения Канады утверждает, что только малый процент проведенных тестов показал более или менее приемлемый уровень загрязненности – всем остальным требуется немедленная профессиональная помощь.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

В 2008 году в расходы по покупке недвижимости была включена новая позиция – Toronto Land Transfer Tax. Расчет суммы происходил таким образом:

* 0.5% платился с первых $55,000 покупки;

* 1.0% приходился на долю от $55,000 до $250,000 покупки;

* 1.5% исчислялся с $250,000 до $400,000;

* 2% на $400,000 – $2,000,000;

* 2.5% покупатели платили от суммы свыше $2,000,000.

«Привилегия» оплаты этого налога была закреплена за жителями города Торонто, и вводилась как необходимая, но временная мера. Ни один другой муниципалитет не последовал за этим заманчивым начинанием. Более того, в предвыборных обещаниях на выборах мэра города не раз звучали призывы к отмене этого налога. Но, к сожалению, искушение получать такие суммы на ровном месте очень велико.

C 6 сентября 2023 года городской совет Торонто стал рассчитывать этот налог уже следующим образом:

* за первые $55,000 долларов начисляется налог 0.5%;

* последующие $55,000 – $250,000 – 1.0%;

* $250,000 – $400,000 – 1.5%;

* $400,000 – $2,000,000 – 2%;

* $2,000,000 – $3,000,000 – 2.5%;

* $3,000,000 – $4,000,000 – 3.5%;

* $4,000,000 – $5,000,000 – 4.5%;

* $5,000,000 – $10,000,000 – 5.5%;

* $10,000,000 – $20,000,000 – 6.5%;

* свыше $20,000,000 – 7.5%.

При постоянном сокращении количества продаж недвижимости в Торонто только за 2025 год по предварительной оценке говорится о 6% снижении, и при постоянно растущем росте расходов города совершенно закономерной является идея пересмотра сетки налогообложения.

«Я обращаюсь к двум процентам самых богатых покупателей жилья: Если у вас достаточно денег, чтобы купить элитную недвижимость, то вы должны заплатить немного больше», – сказала Оливия Чоу в зале заседаний совета. На прошлой неделе городской совет одобрил предложение мэра – о повышении налога на передачу земли для элитной недвижимости – MLTT, что, по словам городских властей, принесет дополнительно $14 млн. в казну города в следующем году. Но мэр на этом не останавливается. Она также подтвердила, что планирует повысить налог на недвижимость в следующем году – хотя насколько, никто не знает. «Расчеты еще не закончены», – заявила недавно мэр телеканалу CBC, тут же заверив граждан, что повышение не будет существенным. Оливия Чоу явилась инициатором повышения налога – «property tax» на 6.9% в этом году и на 9,5% в 2024 году. В качестве оправдания она постоянно ссылается на дефицит бюджета в размере $1,8 миллиарда, который был ею унаследован после ее избрания на пост мэра Торонто. Сегодня дефицит города составляет только $1 миллиард.

Хотя предложенное мэром повышение муниципального налога MLTT было принято 17 голосами против 7, несколько членов городского совета, таких, как Джеймс Пастернак, Джон Бернсайд, выступили против, утверждая, что эта политика побудит состоятельных жителей Торонто переехать в другие районы.

Кандидат в мэры и член городского совета района Beaches – East York – Брэд Брэдфорд пошел еще дальше, заявив CBC: «Я буду продолжать выступать за практичные и разумные предложения. Если мэр продолжит делать то, что она делала последние пару лет, то в октябре 2026 года у жителей Торонто будет возможность решить будущее города». Оливия Чоу пока не подтвердила, что будет баллотироваться на переизбрание. Ее некогда безупречный рейтинг одобрения (73% в 2023 году) в последние месяцы упал до 43%.

На прошлой неделе на пресс-конференции премьер-министр Даг Форд заявил, что не согласен с любым потенциальным повышением налогов, но не будет вмешиваться в дела городской администрации (на этот раз), предположив вместо этого, что октябрьские выборы в Торонто послужат своего рода референдумом.

Таким образом, структура платежей MLTT c 26 апреля 2026 года для покупающих недвижимость более чем за $3,000,000 будет выглядеть следующим образом:

• для домов стоимостью от $3 до $4 миллионов долларов изменение ставки составит 0,9%, что в сумме составит 4,40%.
• для домов стоимостью от $4 до $5 миллионов изменение ставки составит 0,95%, что в сумме составит 5,45%.
• для домов стоимостью от $5 до $10 миллионов изменение ставки составит 1%, что в сумме составит 6,5%.
• для домов стоимостью от $10 до $20 миллионов изменение ставки составит 1,05%, что в сумме составит 7,55%.
• для домов стоимостью более $20 миллионов изменение ставки составит 1,10%, что в сумме составит 8,6%.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Боб Аарон – адвокат, который занимается закрытием сделок с недвижимостью, поднял неожиданную тему в “Toronto Star” на этой неделе.

Оказывается, в условиях нестабильности сегодняшнего рынка недвижимости, пожалуй, самой большой проблемой для покупателей, продавцов и их юристов является задержка в поступлении средств, перечисленных банковскими переводами.

Когда поступление средств покупателя задерживается из-за сбоя банковской системы, судьба сделки оказывается под угрозой, грузовые автомобили не могут разгрузить имущество в новом доме, и покупателям, возможно, придется останавливаться в отеле, пока средства не поступят на доверительный счет адвоката продавца.

После пандемии, а также в связи со снижением использования заверенных чеков (certified cheques) при оформлении сделок с недвижимостью из-за возможности их подделки, ситуации с недостаточно оперативным перечислением денег электронным путем становятся все более неприятными для растущего числа покупателей и продавцов.

В ходе презентации для большой группы юристов, проходившей в прошлом месяце очно и онлайн, адвокат по недвижимости из Торонто Тэннис Во сказала: «Меня постоянно поражает хаотичный и непредсказуемый характер сроков перечисления денег. Некоторые переводы, кажется, поступают на счет получателя менее чем за пять минут. Другие же занимают часы или дни без каких-либо объяснений».

Вот как работает система: адвокат покупателя инициирует платеж, используя систему денежных переводов Lynx от Payments Canada для перечисления средств за покупку недвижимости адвокату продавца.

Lynx – это электронная система банковских переводов, используемая банками для безопасной отправки платежей от имени своих клиентов. Банковские переводы между банками обрабатываются и рассчитываются с помощью системы Lynx. Они быстрые, безотзывные и осуществляются оперативно, с окончательной фиксацией расчетов в режиме реального времени.

В случае с недвижимостью юрист продавца может столкнуться с задержкой в получении средств, поскольку системы учета проводимых операций, обновляющие банковский баланс клиента, работают отдельно от Lynx. Ручное зачисление денежных средств на счет адвоката продавца может быть задержано по множеству непредсказуемых причин, пока покупатели и их грузчики с нетерпением ждут доступа к новому дому или квартире.

Ситуация усугубляется. Во всех договорах о купле или продаже недвижимости есть пункт о «существенных сроках», который гласит, что сроки, указанные в договоре, например, 17 декабря 2025 года, 18:00, должны соблюдаться строго и точно.

Наши суды неоднократно постановляли, что задержка в передаче денежных средств даже на несколько минут является нарушением договора, дающим продавцу право расторгнуть сделку, удержать задаток и подать в суд на покупателя за причиненный ущерб.

Когда перевод денежных средств задерживается на растущем рынке, у продавцов возникает соблазн отменить сделку, расторгнуть ее и перепродать по более высокой цене. На сегодняшнем рынке, когда перевод средств задерживается, покупатели и продавцы обычно договариваются отложить его на один день, пока деньги не поступят на доверительный счет адвоката продавца. Однако в этом случае покупатели могут понести дополнительные расходы или штраф за задержку.

Тэннис Во задала вопрос: «Что происходит, когда действия (или бездействие) третьей стороны препятствуют одной из сторон в выполнении своих договорных обязательств?» Будут ли суды смягчать строгую интерпретацию пункта о существенном значении времени в договорах? Ответ, по всей видимости, отрицательный. Несмотря на то, что Верховный суд Канады признал обязанность действовать добросовестно при исполнении контрактов, строгое толкование сроков, указанных в контракте, обычно имеет приоритет над обязанностью действовать добросовестно.

Лучший способ избежать срыва контракта из-за задержки банковского перевода – это включить в Договор о покупке недвижимости пункт, предусматривающий продление срока на один день в случае временной потери денежных средств в канадской системе банковских переводов Lynx, считает Боб Аарон.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Как всегда, в конце уходящего года многие эксперты дают прогноз развития рынка недвижимости на следующий год. Компания Royal LePage на-днях опубликовала отчет, где утверждается, что нас ждет рост цен на жилье в 2026 году, поскольку канадский рынок жилья уже готов к «перезагрузке», все больше и больше покупателей активно начинают искать варианты приобретения недвижимости. По прогнозам компании, совокупная стоимость жилья в стране увеличится на 1% в годовом исчислении и составит $823,016 в четвертом квартале 2026 года. Прогнозируется, что цены на односемейные отдельно стоящие дома вырастут на 2% до $876,934, а цены на кондоминиумы снизятся на 2,5% до $563,918.

В заявлении говорится, что прогнозы на предстоящий год отражают «значительную экономическую и политическую неопределенность» в 2025 году, указывая на торговую войну с США и смену федерального руководства, которые заставили пересмотреть рыночные ожидания. В этом году Центробанк Канады также четыре раза снижал ключевую процентную ставку, что, по мнению многих отраслевых наблюдателей, вероятно, удерживало некоторых покупателей, вынуждая ожидать дальнейшего снижения стоимости кредитов.

Поскольку ключевая ставка сейчас составляет 2,25%, экономисты ожидают, что Центробанк Канады приостановит дальнейшее снижение ставок в ближайшее время, если только экономика не продемонстрирует серьезные признаки слабости, что может способствовать росту активности на рынке жилья.

Президент и генеральный директор Royal LePage Фил Сопер заявил, что сочетание более низких процентных ставок по кредитам, увеличение предложений и снижение конкуренции создало более благоприятную среду для покупателей. «Я думаю, что в целом среди потребителей преобладает мнение, что период снижения процентных ставок подходит к концу или уже закончился, и это хорошая новость, потому что людям не придется сидеть сложа руки и ждать этого», – сказал он в интервью.  

Восстановление цен, по прогнозам Royal LePage, произойдет на год позже, чем предполагалось изначально. Фил Сопер признал, что компания «совершенно ошиблась» с прогнозом на 2025 год, когда опубликовала свой последний ежегодный прогноз по рынку жилья, который тогда указывал на предстоящий год «восстановления». «Уровень занятости был высоким, ожидалось дальнейшее снижение процентных ставок, уровень сбережений был высоким. Поэтому мы прогнозировали уверенное восстановление экономики, а затем появился Трамп», – сказал Фил Сопер, добавив, что фирма не предвидела «масштаба и размаха» риторики президента США, а также того, насколько «агрессивной» будет его торговая политика. В конечном итоге, покупатели испугались.

«Особенно сильно пострадали покупатели, приобретающие жилье впервые». Доверие покупателей резко упало. После того как весной рынок жилья обвалился в большинстве регионов страны, данные о рынке недвижимости показали «постепенное потепление» с лета, которое, как ожидается, продолжится до 2026 года. Было добавлено, что если будет заключено новое торговое соглашение между Канадой и США, это также может дать толчок экономике, который отразится на рынке жилья. В отчете говорится, что в 2026 году ожидается рост цен на жилье на основных рынках страны, за исключением двух самых дорогих рынков Канады. В Ванкувере и Торонто ожидается снижение средней цены на жилье на 3,5% до $1,147,868 и на 4,5% до $1,054,129 соответственно по сравнению с прошлым годом.

Тем временем прогнозируется, что цены в Монреале вырастут на 5% до $676,725. Второй год подряд наибольший рост цен среди всех крупных регионов ожидается в Квебеке, где прогнозируется увеличение общей стоимости жилья на 12% до $501,984.

По прогнозам, в Калгари совокупная цена дома увеличится на 1,5% в годовом исчислении до $701,061, а в Оттаве совокупная цена должна вырасти на 2% до $788,970. Ожидается, что в Эдмонтоне, Галифаксе и Виннипеге цены на жилье в 2026 году вырастут не более чем на 2%.

Большая проблема на рынке сложилась с продажами небольших квартир в кондоминиумах. Вряд ли ситуация изменится к лучшему в следующем году, поскольку активность инвесторов остается слабой, а конечные пользователи хотят квартиры большего размера. В ближайшие 18-24 месяца на рынок поступит рекордное количество новых квартир, что обусловлено бумом предварительных продаж во время пандемии, когда процентные ставки были крайне низкими. Поскольку предложение квартир уже и так велико, увеличение предложений окажет понижающее давление на цены.

Еще одним фактором, влияющим на нерешительность покупателей, является возвращение к работе в офисе, говорится в отчете. Все большее число компаний требуют от сотрудников возвращения в офис на пять дней в неделю. Потенциальные покупатели, переехавшие за пределы Торонто во время пандемии, могут сначала снять жилье, прежде чем принимать решение о покупке недвижимости в городе, чтобы понять, готовы ли они к тому, чтобы ради работы перевезти свои семьи или изменить образ жизни. Есть и хорошие новости для покупателей, ищущих недвижимость стоимостью менее $1 миллиона, таких объектов становится все больше по всему Большому Торонто, ведь цены на недвижимость упали более чем на 20% с пика в феврале 2022 года.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca