Любой дом не совершенен, и в каждом можно найти дефекты. В каких случаях продавцы обязаны информировать покупателей о наличии недостатков? При нынешнем доступе к информации нет большого смысла для продавцов утаивать какие-либо факты, потенциально негативно влияющие на цену продажи. Всегда лучше выяснить возможные проблемы заранее, и при возможности профессионально их устранить. Если это по каким-то причинам невозможно – будьте честны с покупателями и это оградит вас от возможных выматывающих судебных тяжб в будущем. Принципы открытости всегда должны применяться при наличии следующих проблем:
- юридические и правовые дефекты, относящиеся к основному документу, подтверждающему право собственности – «Title»;
- физические дефекты;
- психологически отягчающие факторы.
Если вы задаете себе вопрос, стоит или нет информировать покупателей о какой-либо проблеме, подумайте, захотелось бы вам получить подобную информацию гипотетически, в случае, если бы вы оказались на месте покупающей стороны.
Какие возможны сюрпризы с документами? Меньше всего покупателей обрадует наличие забора, который может стоять не на положенной ему разграничительной линии. Зарегистрированный «easement» – или легальный доступ на вашу собственность муниципальных работников, служащих сервисных компаний, что не позволит покупателям в будущем расширить дом или установить бассейн. Есть еще одна неприятная вещь, закрепленная юридически – «encroachement», право соседей пользоваться вашей территорией для своих нужд. Учтите, что в случае обнаружения адвокатом покупателя подобных проблем, не указанных изначально, у покупателя есть прямая возможность отказаться от покупки. Решение этой проблемы – передача покупателю при подписании контракта недавно заказанной копии «survey» – плана вашего участка со всеми строениями на нем и возможными отягчающими обстоятельствами.
Есть так называемые явные дефекты, которые могут быть обнаружены покупателями и их инспектором сразу же во время визита. Это трещины, подтеки, отсутствующие перила, поломанный забор или разбитое окно. Поскольку эти дефекты возможно заметить сразу же, и очевидно, что покупатели не могли их не обнаружить, последующие претензии к продавцу не принимаются, если только их устранение не было оговорено заранее.
Скрытые дефекты – другое дело, они не могут быть обнаружены инспекцией. Если будет доказано, что хозяева дома, зная о наличии проблемы, умышленно скрывали ее, шансы выиграть судебный процесс у покупателей очень велики. Наличие этих дефектов может привести к невозможности проживания в этом доме, огромным денежным затратам, чтобы привести дом в надлежащий вид, а также невозможности продажи такой недвижимости в дальнейшем.
Какие дефекты относятся к скрытым? Например, наличие плесени, асбеста или термитов в доме; проблемы конструкционные; протечки воды на крыше, сырой подвальный этаж.
Приведу некоторые классические примеры судебных разбирательств:
2008 год в Эдмонтоне рассматривались претензии покупателей из-за наличия плесени в подвальном помещении. Причем, вопрос о затоплении поднимался в процессе переговоров, и продавцы ответили, что ничего об этом не знают, хотя было доказано в дальнейшем, что в течение 7 лет до продажи в районе дома затапливались, в том числе и этот. Кроме того, покупатели и их агент отметили необычный запах деодоранта при просмотре (кстати, всегда обращайте внимание на «необычные» ароматы). Продавцы объяснили наличие его необходимостью замаскировать наличие курильщика в доме. Судья не принял во внимание объяснения продавцов, и присудил компенсацию $12,186.45 – достаточную в те времена сумму, чтобы поменять стены в бейсменте.
Есть форма Seller Property Information Statement (SPIS), которую предлагается заполнить владельцам собственности перед продажей. В этой форме продавцы должны честно ответить на несколько страниц вопросов о состоянии дома. До сих пор существуют дебаты по поводу целесообразности заполнения этой формы продавцами, и в Онтарио она не является обязательной. В связи с этим большого распространения эта форма не получила. Причина кроется в вопросе ответственности. Подписание SPIS не освобождает продавца от обязанности раскрывать информацию. По сути, это письменный документ, заполняемый по памяти, на основании которого покупатель впоследствии может подать иск, обвинив продавца в предоставлении недостоверных сведений. Достаточно допустить одну ошибку в описании ремонта, сделанного десять лет назад, и вы даете покупателю повод для претензии, которой у него иначе бы не возникло. Именно по этой причине в Онтарио было инициировано множество судебных разбирательств, связанных с использованием SPIS.
Психологические проблемы или стигмы. Легально в Торонто и Онтарио владельцы недвижимости не обязаны разглашать факт произошедшего убийства или суицида, если они продают недвижимость самостоятельно. С другой стороны RECO – головная организация, регулирующая деятельность риэлторов в Онтарио, не рекомендует агентам скрывать подобные факты во избежание последующих судебных тяжб. Психологическими факторами, влияющими на цену недвижимости и ее продажу могут являться и некоторые другие проблемы. Так, решение суда в Kelowna, BC, было вынесено в пользу продавцов, которые продали дом, не оповестив покупателей о соседствующем с домом нудистским пляжем. Конечно, продавцы знали о его существовании, но обозначили его как «public beach». Три года продолжались разбирательств на тему, считать ли нудистский пляж фактором, положительно или отрицательно влияющим на стоимость дома, и вердикт был вынесен: если это и дефект, то он за пределами территории купленной недвижимости, поэтому таковым не может считаться.
Я своим клиентам при покупке всегда даю совет – не пожалейте своего времени, обязательно подъедьте к вашему предполагаемому приобретению, погуляйте, поговорите с соседями. Начался учебный год – посмотрите на школу. Вы почувствуете, подходит ли вам этот район. Не забудьте про Google, информацию о районе и даже адресе вы можете получить мгновенно. Ну, а для продавцов все та же рекомендация – не делайте вещи, которые бы не понравились вам, если бы вы были покупателями. Судебные тяжбы в Канаде очень продолжительны и затратны, а исход может быть совершенно непредсказуемым.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
