Жанна Томсон, брокер

Региональный Совет по недвижимости Торонто (TRREB) заявляет, что сложно сказать, достигли ли цены своего «дна», но в марте продажи немного выросли, в то время как количество новых объявлений о продаже домов и квартир сократилось на двузначное число процентов.

В марте в регионе Большого Торонто наблюдался небольшой рост продаж жилья, что объясняется снижением цен по сравнению с прошлым годом, это повысило доступность жилья с началом весеннего сезона. Согласно мартовскому отчету Регионального совета по недвижимости Торонто, опубликованному во вторник утром, объем продаж в марте вырос на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как количество новых объектов, выставленных на продажу, сократилось на 16,7%, что указывает на ужесточение рыночной конъюнктуры.

«Обнадеживает рост продаж жилья в марте по сравнению с прошлым месяцем и прошлым годом. Это говорит о том, что все большее число семей в Большом Торонто стремятся воспользоваться улучшенной доступностью жилья в преддверии весеннего сезона», – говорится в отчете президента TRREB Даниэля Стейнфелда.

Средняя продажная цена составила $1,01 миллиона, что на 6,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. С момента пика в феврале 2022 года средняя цена продажи в Большом Торонто снизилась на 24%.

Соотношение продаж к новым предложениям сейчас составляет 34%, что указывает на рынок покупателя, где покупатели обладают большей переговорной силой в отношении цены недвижимости. Однако цены постепенно росли в течение последних нескольких месяцев.

«Хотя сложно сказать, достигли ли цены своего «дна», рыночные условия ужесточились, и, как только объемы продаж превысят количество предложений, цены стабилизируются и, возможно, к концу года вырастут, – заявил Джейсон Мерсер, главный информационный директор TRREB. – В прошлом месяце покупатели продолжали обладать значительной переговорной силой в отношении цен в основных сегментах рынка, однако, если рыночные условия продолжат ужесточаться, как это было в марте, цены могут начать стабилизироваться в течение 2026 года».

По словам Джейсона Мерсера, за последний квартал наблюдалось улучшение доступности жилья, и покупатели, приобретающие жилье впервые, смогли снова выйти на рынок, поскольку цены теперь доступны для растущего числа покупателей, желающих приобрести жилье по выгодной цене.

Хотя объемы продаж выросли по сравнению с мартом 2025 года, они все еще значительно ниже средних показателей продаж за последние 10 лет. «На решения людей влияет не только доступность, – считает Мерсер. – В широкой экономической сфере сохраняется неопределенность относительно наших торговых отношений с США и того, как они будут развиваться в ближайшие несколько месяцев, а также потенциальных последствий геополитики на Ближнем Востоке, что продолжает удерживать многих от принятия решений».

По мнению экспертов отрасли, застойные продажи недвижимости в Большом Торонто в марте немного выросли, но для реального подъема рынка необходим всплеск уверенности покупателей. В апреле экономическая активность по-прежнему остается нестабильной на фоне ограниченного роста населения, обремененных семейных бюджетов и войны на Ближнем Востоке, которая дестабилизирует финансовые рынки.

Между тем, некоторые продавцы не решаются выставлять недвижимость на продажу в условиях неопределенности. По словам агентов по недвижимости, крайний срок для завершения сделок до вступления в силу повышения «налога на предметы роскоши» 1 апреля прошел практически незаметно. В декабре городской совет Торонто проголосовал за повышение муниципального налога Land Transfer Tax для «дорогостоящих жилых объектов» стоимостью выше $3 миллионов. Многие люди узнают о каких-либо изменениях только тогда, когда это касается их самих уже при закрытии сделки.

Покупатели больше ориентированы на получение скидки от продажной цены, если это возможно. Некоторые продолжают подавать предложения значительно ниже запрашиваемой цены. Чем дольше что-то стоит на рынке и не продается, тем больше у людей появляется оснований предлагать заниженную цену. Если раньше скидка от запрашиваемой цены на квартиры плавала при переговорах от пяти до десяти тысяч, на дома – от пяти до пятнадцати тысяч долларов, то в сегодняшних реалиях это может быть гораздо больше.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы решили рассмотреть возможность покупки нового дома от строительной компании, если новое снижение налога HST в Онтарио на некоторые новые дома заставило вас задуматься о покупке новостройки в провинции, вам следует знать, что в TARION, некоммерческой организации в Онтарио, задача которой – защищать покупателей новых домов, грядут большие перемены.

Начиная с 1 апреля, покупатели новых домов (не квартир в многоквартирных домах, а именно домов) должны зарегистрироваться в компании – поставщика гарантийного обслуживания нового жилья – в течение 45 дней с момента заключения договора купли-продажи. Невыполнение этого требования может повлиять на действие гарантии в случае возникновения проблем.

В чём изменения? Раньше покупателям не нужно было регистрироваться. Сейчас вводится правило бесплатной регистрации, которая может быть на онлайн-платформе с помощью инструмента, разработанного компанией TARION. «Покупатели, которые не уведомят TARION, все равно получат страховое покрытие через специальный фонд, защищающий незарегистрированные депозиты», – заявил представитель TARION Эндрю Донначи. «Важно четко понимать, что во всех случаях потребители по-прежнему будут получать возмещение залога и полную гарантию на строительные работы, покрывающую дефекты в их новом доме».

Почему же были внесены эти изменения?

Эндрю Донначи отметил, что Онтарио – только одна провинция в Канаде, где покупатели жилья имеют право на покрытие первоначального взноса, даже если застройщик не является официально зарегистрированным. «В последние несколько лет этот подход был подорван ростом незаконного строительства и мошенничеством с задатками», – сказал он. Эти «недобросовестные компании» не сообщают о себе в TARION и пользуются неосведомленностью покупателей. Если будет обязательна регистрация застройщика на стадии подписании договора, целый ряд проблем будет решен. TARION может проверить наличие лицензии у застройщика после регистрации покупателей жилья. Если лицензии нет, TARION может уведомить Управление по регулированию жилищного строительства (HCRA). В результате нелегальные застройщики с меньшей вероятностью будут пытаться получить задаток от потребителей, зная, что TARION немедленно будет уведомлен. По словам Эндрю Донначи, агентство также сможет напрямую связываться с покупателями жилья и убедиться, что они осведомлены о своих правах.

Что произойдет, если покупатели жилья не зарегистрируются?

Покупатели, которые не уведомят TARION, все равно получат страховое покрытие через специальный фонд, защищающий незарегистрированные депозиты. Они по-прежнему будут защищены, но у фонда будет годовой лимит. По словам TARION, на начальном этапе он составит $15 миллионов в год, с ежегодным пересмотром для определения, достаточно ли этой суммы. TARION установила этот лимит, проанализировав сумму, выплаченную покупателям в качестве компенсации за задатки в случаях, когда застройщик действовал незаконно, в среднем, это $1 миллион, или 30 покупателей в год. Согласно информации на сайте TARION, если сумма требований в специальном фонде превысит годовой лимит, покупатели получат пропорционально сокращенные компенсации.

Согласно годовому отчету компании TARION, в 2024 году был выплачена рекордная сумма компенсаций более чем тысяче домовладельцев, потерявших задатки из-за банкротства застройщиков – почти $80 миллионов. Эндрю Донначи добавил, что регистрация не повлияет на другие аспекты гарантийных претензий. Изменения получили поддержку Совета потребителей Канады и Ассоциации риэлторов Онтарио (OREA).

Член парламента от Партии новых демократов Том Ракосевич, критикующий вопросы предоставления государственных и коммерческих услуг, закупок и реформы автострахования, заявил, что это изменение – плохая идея. «Теперь TARION переложила обязанность регистрации на людей. Раньше это было автоматическим процессом, который должен был пройти застройщик, – сказал он. – Я не разделяю эту точку зрения. Я боролся против неё. Я выступал против неё. Они перекладывают ответственность на людей. Но многие даже не знают, что такое TARION. Они понятия не имеют, как работают гарантии».

На самом деле, нареканий на работу TARION более чем достаточно. Еще одна проблема добавляется для покупателей нового жилья. Но люди вообще мало знают о работе этой организации.

Эндрю Донначи заявил, что они понимают важность информирования общественности об изменениях и инвестировали в платную рекламу по этой теме. «Мы сотрудничаем с юристами по недвижимости, риэлторами, специалистами по ипотечному кредитованию и другими представителями отрасли, чтобы донести эту информацию до общественности и помочь их клиентам», – добавил он.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости Большого Торонто сильно изменился за последние несколько лет. И в последнее время в договорах купли-продажи всё чаще встречается термин, о котором, возможно, вы раньше не слышали: пункт об отказе от договора. Что это такое? И почему это становится всё более распространённым явлением в современных сделках? Каково условие о праве на отказ от сделки?

Условие о праве на отказ от сделки (escape clause), иногда называемое «условием продавца о выходе из сделки», даёт продавцу право продолжать продавать свой дом и принять другое предложение, если первый покупатель не подтвердил свои намерения в течение установленного срока. Обычно договор подписывается с несколькими условиями, например:

— продажа своего собственного дома или квартиры;

— одобрение финансирования сделки;

— результаты технической инспекции;

— для кондоминиумов – проверка финансовых документов корпорации адвокатом.

Если продавец принимает предложение с условиями, он должен быть готов к тому, что сделка может сорваться. Реалии сегодняшнего дня – возможность покупателя продавать свою недвижимость прежде, чем новая покупка окончательно произойдет, и escape clause оговорка о праве на отказ от договора защищает как продавца от слишком долгого ожидания у моря погоды, так и покупателя от опрометчивого шага.

Если новый покупатель приходит и предлагает более выгодное или твердое предложение, продавец уведомляет первого покупателя об этом и дает обычно 24 – 72 часа на то, чтобы принять окончательное решение. В течение этого времени первый покупатель должен решить: или условия сделки могут быть сняты, или же первые покупатели выходят из сделки и уступают право покупки второму покупателю.

Почему сейчас мы видим больше условий в сделках о праве на освобождение от обязательств? Условия о возможном выходе из подписанного договора были редкостью во время ажиотажа на рынке продавцов в 2020 – 2022 годах, когда покупатели писали твёрдые предложения без каких-либо условий, лишь бы отстоять свое право на покупку. Но на сегодняшнем более медленном и сбалансированном рынке всё иначе. Вот почему условия о праве на освобождение от ответственности возвращаются. Во-первых, покупатели стали более осторожными. Если можно внимательно проверить состояние недвижимости, то почему бы этого не сделать? Нет смысла рисковать и в финансовом отношении. Будьте уверены, что вы сможете получить финансирование сделки, и ежемесячные платежи по ипотеке не «похоронят» вас.

Во-вторых, многим покупателям сначала нужно продать дом. Из-за замедления рынка некоторым покупателям критически необходимо продать свой дом, прежде чем полностью взять на себя обязательства по покупке нового жилья. Условие продажи недвижимости дает им время, но продавец не хочет томиться в ожидании сделки, не имея вариантов.

Совсем не очевидно, что покупатели смогут продать свою недвижимость. Именно страх застрять на рынке с продажей своего дома или квартиры заставляет включать условие «escape clause» все чаще.

Продавцы уже привыкли к стандартным условиям – финансирование, инспекция, проверка документации кондо-корпорации. Эти условия могут быть сняты в течение максимум двух недель. Проблема – и большая – состоит во включении пункта о возможном расторжении сделки в случае, если покупатель не сможет осуществить продажу своей недвижимости. Те покупатели, которым не нужно ничего продавать, занимают более выигрышную позицию. Используйте это в переговорах, выторговывая лучшую цену и условия сделки!

Интересно, что продавцы не очень сопротивляются включению «escape» условия. Ведь даже если продавец принимает условное предложение, он не хочет упускать более выгодную и быструю сделку, которая может появиться. Пункт о праве на освобождение от обязательств сохраняет возможность выбора для продающей стороны.

Стоит ли беспокоиться покупателям или продавцам? Вовсе не обязательно, но обе стороны должны понимать, как это работает. Покупателям нужно знать, что, если вы включаете условия в свой договор, имейте в виду, что другой покупатель может предложить более выгодное или твёрдое предложение. Будьте готовы действовать быстро при необходимости. Продавцам принятие условного предложения с оговоркой о праве на отступление от условий позволяет подстраховаться. Просто убедитесь, что ваш агент активно продолжает продвигать дом в течение этого условного периода.

Включение условия о праве выхода из сделки – это разумный инструмент для продавцов на вялом рынке и подстраховка для покупателей, которым нужно немного времени для продажи собственной недвижимости. Они отражают реалии современного рынка, предполагающего больше осторожности, возможности ведения переговоров в спокойном режиме и при отсутствии фактора срочности, регулирующего разогретый рынок еще несколько лет назад.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Застой на рынке недвижимости Большого Торонто не показывает признаков скорого завершения. BMO Capital Markets недавно опровергла утверждения о накопившемся спросе и замедлении предложения, предупредив инвесторов, что рынок переполнен предложениями, которые никому на самом деле не нужны.

Падение цен на недвижимость в Торонто продолжилось и в прошлом месяце, причем, основная часть потерь пришлась на кондоминиумы. Продажи жилья упали до многолетнего минимума в феврале 2026 года (– 6,4% в годовом исчислении), а цены на среднестатистическое жилье снизились на 7,9% в годовом исчислении. Цены на кондоминиумы за этот период упали на 9,5%, и сейчас они примерно на 25% ниже своего пика в начале 2022 года.

«Рынок кондоминиумов находится в глубокой рецессии», – безапелляционно заявляет экономист BMO Роберт Кавсис. Это никого в отрасли не удивляет. Вопрос в том, как долго это будет продолжаться.

Отложенного спроса будет недостаточно, чтобы спасти рынок жилья в Торонто. Население Большого Торонто приближается к 7 миллионам человек. Продажи жилья падают почти до рекордно низких уровней уже три года подряд. Даже самые неоптимистичные наблюдатели начинают задумываться, не спровоцирует ли это весеннее восстановление рынка. Роберт Кавсис не видит в этом возможности, отмечая, что на рынке представлено уже более чем достаточное количество отложенных объектов. Хотя банк не стал вдаваться в подробности в этой аналитической записи, ранее он изложил простой тезис: поколение миллениалов достигло своего естественного демографического пика, и спрос в любом случае должен был снизиться. Вернутся ли они на рынок теперь, когда цены снизились до уровня, предшествовавшего резкому росту спроса? Нет. «Инвесторы не будут прикасаться к этому рынку, принимая на себя отрицательный денежный поток в то время, когда арендная плата и цены падают», – объясняет Кавсис. Рынок кондоминиумов в Торонто переполнен невостребованными предложениями.

Падение спроса со стороны инвесторов привело к волне отмен и задержек проектов по строительству кондоминиумов. Это замедлит приток нового предложения, но достаточно ли этого, чтобы компенсировать уже существующий избыток?

«Строительство жилых кондоминиумов продолжит сокращаться, учитывая, что активность на этапе предварительных продаж иссякла, – объясняет Кавсис. – На рынке много непроданных объектов, которые конечные потребители на самом деле не хотят покупать. Нас ожидает перебалансировка рынка».

Отмена проектов и финансовые трудности застройщиков достигли беспрецедентного уровня. Застройщики столкнулись с самой сложной ситуацией со времен рецессии 1990-х годов: в 2024 году было отменено 14 проектов кондоминиумов, в общей сложности 2805 квартир – это самый высокий показатель отмены с 2020 года. Еще 4 проекта, включающие 1042 квартиры, были отменены только в первом квартале 2025 года, а 33 проекта, в общей сложности 6796 квартир, были либо отменены, либо переведены в арендное жилье, либо приостановлены, либо переданы под внешнее управление за последние два года.

Наиболее заметный случай отмены проекта за последнее время связан с жилым комплексом Birchley Park из более чем 860 квартир, построенным компанией Diamond Kilmer Developments в Восточном Торонто (Woodbine Ave/HWY7) . В апреле 2023 года он был запущен в продажу по цене $1,191 за квадратный фут, что значительно выше аналогичных цен на вторичном рынке в этом районе. Провал проекта подчеркивает фундаментальное несоответствие между ценовыми потребностями застройщика и рыночной реальностью: расположенные неподалеку кондоминиумы Linx продаются по цене $850 за квадратный фут, что на 28% ниже стартовой цены Birchley Park.

Кризис на рынке кондоминиумов в Торонто и окрестностях представляет собой самую значительную коррекцию рынка жилья более чем за 30 лет, и для устранения фундаментальных дисбалансов спроса и предложения потребуются годы.

К сожалению, с учетом сезонных колебаний продажи в феврале снизились на 4,9% по сравнению с январем. Старший экономист Банка Канады Дарен Кинг утверждает, что хотя многие отраслевые аналитики связывали медленное начало года с суровой погодой, продажи восстановились бы в феврале – если бы это был единственный фактор, сдерживающий покупателей. Снижение продаж в прошлом месяце последовало за падением на 10,9% в январе по сравнению с декабрем прошлого года и знаменует седьмой месяц подряд снижение продаж. Отсутствие динамики на рынке Торонто начинает вызывать беспокойство, особенно учитывая, что это происходит, несмотря на более благоприятную ситуацию с процентными ставками и улучшение условий на рынке труда в регионе с прошлого лета.

Продавцы также обескуражены, поскольку с учетом сезонных колебаний количество новых объектов недвижимости, выставленных на продажу, в феврале снизилось на 11,5% по сравнению с январем, что стало пятым спадом за шесть месяцев.

Дарен Кинг считает, что ухудшение торговых отношений с Соединенными Штатами продолжает оказывать давление на рынок, наряду с сохраняющейся недоступностью товаров по цене.

Кроме всего прочего, в список рисков для потенциального восстановления канадского рынка жилья добавился и конфликт на Ближнем Востоке.

Не могу не отметить, однако, что правильно оцененные объекты недвижимости, расположенные в востребованных районах и приведенные в порядок, не задерживаются на рынке и продаются за несколько дней.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Судья присудил продавцу элитного дома ошеломляющую сумму после того, как сорвалась сделка по продаже дома на берегу озера в Порт-Кредит.

Судья Пол Свини в решении, вынесенном в декабре 2025 года, присудил продавцу ошеломляющую сумму $2,385,000, представляющую собой его убытки от вынужденной перепродажи недвижимости, а также расходы на ее содержание в размере $550,000. Продавцу также были присуждены проценты и почти $21,000 судебных издержек.

Дело началось в мае 2023 года, когда Тривел Симпсон согласилась купить роскошный дом на Cumberland Dr. в Порт-Кредит у Кришна Менон за $8,385,000. В опубликованных объявлениях дом описывается как имеющий пять спален, участок на берегу размером 50 на 247 футов и право собственности на прилегающее дно озера Онтарио, простирающееся на 300 футов вглубь озера.

Покупатель не смог завершить сделку в запланированный срок, и стороны договорились о двух дополнительных отсрочках. Однако в конечном итоге продажа не состоялась, и продавец продал недвижимость другому покупателю всего за $6,550,000. Убыток составил $1,835,000.

Адвокат Грег Уидон подал в суд на покупателя за ущерб, причиненный нарушением договора. Он подал ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного производства, что позволяет суду выносить решение на основании документальных доказательств без необходимости проведения полного судебного разбирательства и устных показаний. Это обычно происходит, когда нет реального спора по фактам.

Продавец представил доказательства того, что объект недвижимости был оперативно повторно выставлен на продажу, что цены были скорректированы по мере ослабления рыночной конъюнктуры, что рассматривались варианты аренды и что маркетинговые усилия были направлены на покупателей высокого класса.

Покупатель утверждал, что продавец не принял мер по минимизации убытков, а значит, должен был предпринять больше усилий для уменьшения своих потерь.

Покупатель не оспаривал расходы продавца на содержание недвижимости в размере $550,000, но утверждал, что он должен был иметь возможность перепродать недвижимость как минимум за $7 млн, имея ипотечный кредит в размере $2 млн с правом обратного выкупа продавцом (vendor-take-back). Покупатель не представил никаких оценочных или экспертных заключений, подтверждающих необоснованность цены перепродажи.

Согласно британскому законодательству, действующему с 1854 года, если покупатель нарушает договор купли-продажи, суды пытаются вернуть продавца в положение, в котором он оказался бы, если бы договор был исполнен в соответствии с его условиями. Это называется утратой выгоды от сделки.

В деле Менон против Симпсон факты, по сути, не оспаривались. Единственным вопросом были меры по смягчению последствий. Бремя доказательств лежало на покупателе, который должен был доказать, что продавец не предпринял разумных усилий для смягчения последствий и что такие меры были возможны. Вынося решение в пользу продавца, судья Свини удовлетворил ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного производства, посчитав, что нет никаких существенных вопросов, требующих судебного разбирательства.

Это решение посылает четкий сигнал покупателям элитной недвижимости: первоначальный взнос – это только начало. Если рыночная стоимость снизится, финансовые потери покупателя, не выполнившего свои обязательства, могут достичь семизначных сумм.

Для продавцов решение суда подтверждает необходимость принятия разумных – хотя и не идеальных – мер по минимизации ущерба при условии, что продавец сможет предоставить четкую документацию о маркетинговых и перепродажных мероприятиях.

Поиск в онлайн-базе данных Онтарио по делам о возмещении ущерба в жилых домах, проведенный на этой неделе, не выявил ничего, что хотя бы отдаленно напоминало присуждение суммы, превышающей $1 млн, поэтому сумма в $2,385,000 установила рекорд в делах о возмещении ущерба.

Этот случай показывает серьезные финансовые последствия отказа от покупки элитной недвижимости, особенно на падающем рынке.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca     

Cтроительная компания Mattamy Homes предложила на прошлой неделе новую программу для покупателей недвижимости – «Price protection program», которая предполагает возврат средств за квартиры и дома, если их цена снизится. Вот как это работает.

Застройщик заявляет, что новая программа «защиты цен» доступна покупателям, приобретающим жилье на этапе строительства в некоторых населенных пунктах Онтарио, включая Торонто, Брамптон, Пикеринг и Оквил.

Крупный канадский застройщик предлагает покупателям домов на этапе строительства выгодное предложение на неблагоприятном рынке: купите дом сегодня и получите полный возврат разницы в цене, если стоимость недвижимости упадет до завершения сделки. Цена будет отслеживаться на момент 30 дней до окончательного закрытия сделки.

Новое предложение от Mattamy Homes доступно в течение ограниченного времени для квартир и отдельных домов и распространяется на всех отвечающих требованиям покупателей в отдельных районах Онтарио и Альберты.

«Это призвано вселить уверенность в покупателей, потому что сейчас мы знаем, что рынок нестабилен», – отметила Сепиде Моршедизаде, вице-президент по корпоративному маркетингу компании Mattamy Homes. По словам эксперта, план «Защита цен на новое жилье» призван защитить покупателей от потенциального падения цен после покупки недвижимости и обеспечить уверенность конечным пользователям, желающим приобрести новое жилье.

В Онтарио, особенно в Большом Торонто, тысячи строящихся домов значительно подешевели с пика цен в 2022 году, в то время как процентные ставки резко выросли, что привело к тому, что покупатели не смогли завершить сделку по покупке жилья. В 2025 году продажи новых домов достигли самого низкого уровня за 45 лет.

Без сомнения, этот шаг является «блестящей маркетинговой акцией» для привлечения покупателей на рынке, где наблюдаются рекордно низкие объемы продаж, и такой вариант ранее не предлагался. Это также может указывать на то, что компания Mattamy Homes считает рынок строящихся домов достигшим своего дна, и надеется, что цены вряд ли значительно упадут еще ниже.

Программа защиты цен на жилье «простая», по словам Сепиде Моршедизаде, и сравнение цен проводится с типами жилья, которые «сопоставимы».

Если покупатель, приобретающий недвижимость на этапе строительства у компании Mattamy Homes, обнаружит цену меньшую на аналогичную модель дома в том же жилом комплексе за 30 дней до завершения сделки, он получит возврат разницы в цене без ограничения суммы возврата. Например, если кто-то соглашается купить дом за $700,000, а к моменту закрытия сделки компания Mattamy Homes увидит, по какой цене в настоящее время рекламируется аналогичная модель в том же жилом комплексе, и если ее цена окажется ниже, покупателю будет возвращена разница в цене. Это сравнение цен проводится за 30 дней до закрытия сделки. Таким образом, при закрытии сделки эта сумма будет зачтена в счет стоимости их дома.

По словам сотрудницы компании Mattamy Homes, ведется прайс-лист с актуальными объявлениями, который постоянно обновляется, обеспечивая последнюю информацию о ценах на недвижимость. Программа действует с 24 января по 8 марта и распространяется на районы Торонто (Westbend Residences, поблизости от High Park), Markham, Milton, Brampton, Mississauga, Oakville, Pickering, Guelph, Innisfil и Kitchener, добавила она. С момента запуска программы уже наблюдается высокий интерес со стороны потенциальных покупателей, а также увеличился поток посетителей в офисах продаж Mattamy Homes.

«Сейчас покупатели смещают акцент с вопросов типа «как будут меняться цены на жилье?» и «подходящее ли сейчас время для покупки?» на поиск подходящего дома, который соответствует их образу жизни и бюджету», – сказала Сепиде Моршедизаде. С таким предложением покупателям нет смысла беспокоиться о падении цены на недвижимость с момента подписания контракта до закрытия покупки, что призвано существенно увеличить продажи новой недвижимости.

Другим существенным стимулом, который Сепиде Моршедзаде наблюдает на рынке, является общая оценка недвижимости – когда кредитор использует стоимость строящегося объекта на момент заключения покупателем договора купли-продажи, а не обновленную стоимость на момент закрытия сделки. Это означает, что покупатель может получить ипотеку на покупку квартиры, но ее стоимость окажется выше стоимости дома, что приведет к тому, что стоимость его недвижимости окажется ниже суммы ипотечного кредита. Эксперты предупреждают, что эта тактика вредит покупателям, поскольку у них нет собственного капитала в своей недвижимости.

Исторически сложилось так, что компания Mattamy Homes играла важную роль в развитии проектов по строительству покупаемой недвижимости, что способствовало увеличению числа объектов, предназначенных именно для конечного пользователя. Это позволило ей лучше защититься от дефицита инвесторов, который, отчасти, и вызвал обвал рынка кондоминиумов в Большом Торонто, считает Марк Моррис, адвокат по недвижимости из Торонто.

«Компания осознала, что на рынке существует огромная неопределенность, новое предложение существенно снижает эту неопределенность, – сказал Марк Моррис. – Но что еще важнее, продление предложения в данный момент означает, что они внутренне убеждены, что мы приближаемся, возможно, к минимуму цикла».

Сепиде Моршедизаде заявила, что «слишком сложно сейчас спекулировать на рынке» и компания Mattamy Homes строит и продает дома для конечных потребителей с целью «гарантировать им, что им не нужно беспокоиться об этом аспекте рынка прямо сейчас».

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca     

Многие считают, что кондоминиум – это многоэтажное здание, где у каждой квартиры есть свой собственник. Места общего пользования – холлы, тренажерный зал, бассейн, сауна, бильярдная комната – принадлежат всем собственникам и используются жителями этого здания в соответствии с установленными правилами. Существуют кондо-таунхаусы, где, может быть, и нет всех этих роскошных мест для отдыха и занятий, но ухоженные клумбы, газоны и беседки будут радовать глаз. Как правило, на въезде в комплекс несет дежурство сотрудник охранной компании. Собственников кондоминиумов не волнуют проблемы стрижки травы летом и уборки снега зимой. Обо всем заботится менеджмент, за что и взимаются приличные ежемесячные платежи. Частью этих платежей являются и взносы в резервный фонд. Именно из этого фонда планируются и оплачиваются необходимые ремонтные работы.

5 мая 2001 года, когда «Condominium Act, 1998» вступил в силу, появилось определение такого вида владения недвижимостью, как POTL – Parcel of Tied Land. Уникальный вид собственности, когда строение принадлежит непосредственно самому собственнику, но в то же время существует привязка доли собственной к доле в общей собственности. Это отдельный класс кондоминиумов, обычно таунхаусов – Common Elements Condominium Corporation – CECC. В этих рамках вместе с СЕСC существует и Parcel of Tied Land или POTL, который может быть как «freehold», так и кондоминиумом.

Напомню, что собственность является «freehold» или вашей, если она и земля, на которой она построена, принадлежат только вам как единоличному собственнику, и расходы по ее содержанию лежат целиком и полностью на ваших плечах. В случае POTL мы говорим о смешанном владении. Таунхаус может быть вашим, никто и никогда не будет заботиться об окнах и крыше, кроме вас, но он привязан к общей собственности – земле, игровой площадке, тротуарам, прогулочным зонам, паркам в границах этого кондоминиума. О них позаботится менеджмент корпорации. Это значит, что в случае продажи вместе со своей собственностью вы продаете и вашу долю корпоративной собственности. И эти интересы никак не могут быть разделены.

Собственник POTL имеет право пользоваться общественной территорией. Очень часто подобный вид собственности использовался ранее в районах отдыха, например, приближенных к озеру, гольф-клубу или горнолыжному курорту. В этом случае пляж и док, парковка, подъемник находятся во владении всех собственников этого кондоминиума. Если вы такой собственник, у вас существуют права и обязанности. Каждый собственник обязан выплачивать ежемесячно сумму, обеспечивающую бесперебойное функционирование общего хозяйства – подъездных дорог, общей канализации, освещения и пр. В случае несвоевременной оплаты после нескольких официальных предупреждений может быть зарегистрирована претензия к собственности – lien.

Последнее время риэлторы все чаще и чаще встречают такие виды кондоминиумов-корпораций. Отчасти это происходит и из-за того, что на месте бывших огромных участков земли, на которых стояли отдельные дома, теперь появились новые улицы и выросли таунхаусы. Муниципалитету достаточно затратно брать новые строения на баланс, и вопрос решается именно организацией подобных корпораций и сбором взносов в городскую казну силами самих жильцов.

Поскольку этот вид собственности непосредственно связан с организацией кондоминиума-корпорации, чрезвычайно важно рассматривать процесс покупки именно через призму приобретения недвижимости вместе с определенными обязательствами. Ваш риэлтор должен запросить финансовый документ корпорации – Status Certificate. Иногда этот документ может быть уже заказан заранее и предоставлен покупателю продающей стороной. Если такой документ еще не готов, в подаваемом предложении о покупке прописывается условие, по которому покупатель, получив Status Certificate от продавца, имеет право проверить этот документ у своего адвоката, прежде чем будет принято окончательное решение о покупке недвижимости.

Вас, конечно же, интересуют правила проживания на этой территории и наличие каких-либо ограничений. Ведь это может быть существенным фактором для покупателя, определяющим целесообразность покупки.

Кстати, в том же «Condominium Act, 1998» существует еще один интересный вид корпорации – Vacant Land Condo, где кондо-корпорация может быть организована еще до возведения каких-либо построек и земельный участок продан новому собственнику именно таким образом.

Казалось бы, концепция кондо-корпораций может быть достаточно привлекательной из-за понятных и совсем небольших ежемесячных отчислений, идущих на содержание территории кондоминиума в порядке. Но задумайтесь над классической концепцией ценообразования. Цена вашей недвижимости состоит из цены строения и цены участка земли, на котором оно построено. Ресурс земли ограничен, с годами стоимость ее только возрастает. Построенное здание за годы становится не таким привлекательным, морально устаревает и требует материальных вложений для нормального функционирования.

Посмотрите на отдельные дома, построенные на больших участках земли. Само строение в возрасте 60+ уже стоит небольших денег, если вообще чего-то стоит. А вот земельные участки, наоборот, дорожают год от года, заставляя строительные компании гоняться за ними.

Всегда выясняйте, что вы покупаете. Это не просто пара сотен долларов в месяц, которую вы легко можете себе позволить заплатить, но это и ваши активы. Это инвестиция в ваше будущее. Будьте осведомлены о легальном статусе вашего приобретения.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Когда люди решают, что никогда не смогут владеть собственным домом, они начинают тратить больше, работать меньше и соглашаются на больший финансовый риск. Это главный вывод американских экспертов о доступности жилья, и он помогает объяснить, почему сегодняшний жилищный кризис касается не только жилья. Авторы социологического исследования утверждают, что, когда владение собственным домом представляется навсегда недоступным, люди не просто корректируют свои жилищные планы – они меняют образ жизни. В худшую сторону. Исследование показало, что со временем эти изменения усугубляют неравенство и снижают экономическую активность. Другими словами, недоступность жилья вынуждает все большее число людей полностью отказываться от долгосрочных финансовых целей.

Похоже, это глобальное явление. В исследовании отмечается, что 46% представителей поколения Z (в возрасте до 30 лет) в США согласны с утверждением «Как бы усердно я ни работал, я никогда не смогу позволить себе дом, который мне действительно хотелось бы».

В Китае существует движение, известное как «танпин» («лежать плашмя»), которое предполагает, что в ответ на идею о том, что упорный труд больше не дает шанса преуспеть в жизни, следует просто заменить амбиции работой и потреблением как можно меньшего количества ресурсов.

В Южной Корее существует аналогия этого явления, называемая «сампо», которая обозначает поколение, отказавшееся от свиданий, брака и рождения детей.

Опрос Ipsos 2024 года показал, что 80% опрошенных канадцев согласны с тем, что владение собственным домом доступно только состоятельным людям. Этот показатель был самым высоким среди поколения Z – 90%, за ним следуют миллениалы (люди до 43-летнего возраста) с 80%. Из опрошенных канадцев, не имеющих собственного жилья, 72% заявили, что полностью отказались от идеи его приобретения.

Эксперты, анализируя данные по рынку жилья в США, выделяют три отдельные группы.

Во-первых, это арендаторы, которые сохраняют надежду. Они по-прежнему верят в возможность приобретения собственного жилья. Они сокращают расходы, работают усерднее и избегают финансовых рисков, которые могли бы сорвать их планы.

Во-вторых, это арендаторы, которые сдаются. В разработанной авторами модели примерно 15% поколения, родившегося в 1990-х годах, уже перешагнули этот психологический порог к 30 годам, и почти все остаются на этом уровне всю жизнь.

В-третьих, это те, кто все-таки становятся домовладельцами.

Среди арендаторов, которые отказываются от идеи покупки, неизменно выявляются три поведенческие проблемы. Потребление растет относительно заработков, что приводит к уменьшению сбережений. Усилия на работе снижаются, что часто проявляется в ослаблении мотивации и нежелания прилагать дополнительные усилия, возрастает склонность к риску.

Это включает в себя более активное участие в инвестициях с высокой волатильностью. Авторы описывают это как мотив «азартной игры с целью выкупа»: если стабильные сбережения никогда не смогут сократить имеющийся разрыв, стратегии с высокими рисками начинают казаться рациональными вариантами.

В статье также описан поразительный пороговый эффект. Когда доступность жилья ухудшается, поведение людей резко меняется. Арендаторы, близкие к покупке, затягивают пояса, сокращая расходы и досуг, одновременно удваивая усилия в работе. Арендаторы, далекие от покупки, поступают наоборот. Расходы растут. Досуг увеличивается. Усилия снижаются. Один и тот же, казалось бы, рынок вызывает противоположные реакции в зависимости от того, верят ли люди, что они все еще в игре.

В этом контексте в обычных дебатах о том, что лучше: покупать или снимать жилье, упускается нечто важное. Мы часто описываем ипотеку как принудительные сбережения. Это правда, но картина неполная. Ипотека также представляет собой принудительную финансовую оптимизацию. После покупки дома решения о расходах, трудозатратах и инвестициях, как правило, принимаются с учетом долгосрочной перспективы и направлены на финансовое планирование. Денежный поток заранее обеспечен. Дополнительная работа приносит ощутимую выгоду. Толерантность к риску снижается, поскольку убытки теперь угрожают чем-то ощутимым. Временные горизонты расширяются.

Владение собственным жильем не просто стимулирует сбережения, оно помогает людям встать на ноги в финансовом плане, а не оставаться в безвыходном положении. Экономика не может процветать, когда растущая доля населения перестает верить в то, что усилия окупаются. Доступность жилья – это не только вопрос жилья или накопления богатства. Это вопрос того, работает ли вообще финансовый жизненный цикл.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Из-за падения продаж новых домов до самого низкого уровня за 45 лет оказались под угрозой 100 тысяч рабочих мест. Продажи новых домов в районе Торонто резко упали, достигнув худшего показателя за всю историю наблюдений.

Ситуация «абсолютно плачевна», говорится в отчете Ассоциации строительной индустрии и развития земельных участков (Building Industry and Land Development Association – BILD), опубликованном на прошлой неделе, и отмечается, что последствия ощущаются во всей экономике Онтарио, которая в значительной степени зависит от жилищного строительства для обеспечения занятости, будущего предложения жилья и экономического роста.

«В декабре 2025 года объем продаж новых домов в Большом Торонто достиг рекордно низкого уровня. За 45 лет сбора данных о продажах новых домов в Торонто мы никогда не видели всего 5,300 продаж за целый год, – сказал Эдвард Джег, менеджер по исследованиям в Altus Group, источнике данных BILD о рынке нового жилья. – Между тем, в 2026 году, вероятно, сохранятся геополитические опасения, цены останутся высокими, а Банк Канады дал понять, что цикл снижения процентных ставок завершился – таким образом, основные факторы, вызывающие нерешительность покупателей, предположительно сохранятся и в течение всего года».

Эксперты говорят, что в секторе новостроек наблюдаются самые низкие показатели продаж, но неясно, как долго они останутся на этом исторически низком уровне. Чем дольше рынок остается в состоянии депрессии, тем хуже последствия для экономики, по данным BILD, под угрозой могут оказаться до 100 тысяч рабочих мест в Онтарио. Учитывая, что доверие потребителей упало до минимума из-за экономической неопределенности в США, маловероятно, что рынок выйдет из спада в ближайшее время, что приведет к практически полному прекращению нового строительства к концу десятилетия. В то время как BILD и другие лидеры отрасли призывают к срочным мерам по снижению стоимости строительства и увеличению продаж, ведущий экономист утверждает, что спад является необходимой и неизбежной коррекцией после пандемического ажиотажа продаж, который подтолкнул цены и довел доступность товаров до предела.

Запасы жилья, готового к продаже, достигли самого высокого уровня на сегодняшний день. В декабре было продано 240 новых домов, что на 24% меньше, чем в декабре 2024 года, и на 82% ниже среднего показателя за 10 лет, согласно отчету BILD. По данным BILD, цена на новые частные дома составила $1,4 миллиона, что на 9% меньше, чем за последние 12 месяцев. В 2025 году общий объем продаж составил 5,314 единиц, при этом продажи новых отдельных домов на одну семью – 3,247 единиц, что на 63% меньше, чем в среднем за 10 лет, а продажи квартир в кондоминиумах составили 2,067 единиц, что на 89% меньше, чем в среднем за 10 лет.

Согласно отчету, количество непроданного жилья достигло самого высокого уровня за всю историю наблюдений. Общий объем оставшихся новых домов в Great Toronto area в декабре немного снизился по сравнению с предыдущим месяцем и составил 20,849 домов. Время, необходимое для продажи всех запасов на рынке при текущем спросе, продлилось до 26 месяцев. Оптимальный рыночный уровень запасов составляет от 9 до 12 месяцев.

Число отменённых проектов по строительству новых кондоминиумов растёт, что потенциально приведет к дефициту предложения, которое должно проявиться к концу десятилетия. В прошлом году было зафиксировано рекордное количество отмененных проектов: 28 проектов кондоминиумов, в результате которых отменили в общей сложности строительство 7,243 квартир, что более чем вдвое превышает показатель 2024 года (3,469 квартир) и вдвое больше предыдущего рекорда 2018 года (3,598 квартир). Низкий уровень продаж повлияет на количество новых объектов, поступающих на рынок в ближайшие несколько лет. Если в 2025 году было сдано в эксплуатацию более 29,200 объектов (чуть меньше рекордных 29,900 объектов в 2024 году), то к 2029 году этот показатель снизится до чуть более 1,000 объектов. «Действительно тревожно видеть, что к концу этого десятилетия мы, по сути, ничего не будем строить», – заявил в интервью Шон Хильдебрант, президент компании Urbanation.

Избыток квартир наблюдается и на вторичном рынке (квартир, которые были куплены ранее), которые стоят значительно дешевле – средняя цена продажи квартиры на вторичном рынке составляет $628,000, по данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB).

Эксперты говорят о необходимости снижения «development charges» – сборов за развитие инфраструктуры, которые застройщики платят муниципалитету, за счет чего стоимость жилья снизится на 20%. Если все уровни власти не предоставят стимулы для снижения стоимости строительства, то вернуться к нормальному уровню объемов строительства можно будет ориентировочно через 10 лет.

По оценкам Altus Group, в среднем за последние пять лет только строительство новых домов обеспечивало более 220 тысяч рабочих мест в экономике страны. Если в ближайшие пять лет расходы на строительство сократятся примерно на $20 миллиардов, то будет потеряно 50 тысяч рабочих мест в строительной отрасли, а также еще 50 тысяч в смежных отраслях (поставщиков материалов, производителей окон, архитекторов).

На пике 2021 года жилищное строительство составляло 10% экономики Онтарио. Сейчас этот показатель ниже 7%. А в Онтарио наблюдается наиболее выраженный спад на рынке недвижимости по сравнению с другими провинциями, что во многом связано с высокой стоимостью жилья и концентрацией новоприбывших в Большом Торонто.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca 

Всем известно, утопающий хватается даже за соломинку. В захлестывающей лавине новостей, не сулящих ничего хорошего, статья в издании «Toronto Star» показалась мне очень-очень обнадеживающей.

На фоне спада продаж квартир в Торонто, оказывается, есть группа инвесторов, которая делает крупную ставку на новые кондоминиумы от строительных компаний и скупает их в большом количестве.

Продолжается строительство кондоминиума на углу улиц Gerrard и Yonge . В то время как Торонто переживает худший год по продажам нового жилья за последние 45 лет, эта группа прогнозирует восстановление рынка квартир в ближайшие пять лет и скупает квартиры оптом.

В последние несколько лет покупатели квартир пытаются избавиться от тысяч контрактов на покупку кондоминиумов в новостройках, надеясь продать их кому-нибудь другому до того, как им придётся завершить сделку. Но покупателей найти очень трудно, несмотря на значительные скидки. Однако, по словам некоторых риэлторов, есть одна довольно неожиданная группа, которая начинает скупать эти объекты недвижимости, известные как assignment sales. Частные инвестиционные фонды и фонды прямых инвестиций делают ставку на то, что ситуация изменится через несколько лет, а это может свидетельствовать о том, что рынок находится на дне или близок к нему. «Мы работаем со многими фондами, в том числе с фондами прямых инвестиций, и они покупают недвижимость оптом», – заверил риэлтор Джонатан Задеган, управляющий партнер Zadegan Group.

Покупатели квартир в строящемся жилом комплексе подписывают контракты, обязуясь приобрести квартиры после завершения строительства, обычно примерно через пять лет, и должны соответствовать требованиям для получения ипотечного кредита до закрытия сделки. Раньше такие покупки стоили дешевле, чем приобретения аналогичных объектов на вторичном рынке, учитывая возможные риски.

Однако спекуляции привели к такому резкому росту цен, что, по данным Urbanation, на пике рынка недвижимости Торонто в 2022 году квартиры от строителей на начальной стадии стоили на 40% дороже, чем недавно построенные квартиры, уже выставленные на продажу.

Многие разбогатели, покупая и перепродавая контракты по завышенным ценам еще до завершения сделок, рассчитывая на постоянный рост стоимости недвижимости. Однако повышение процентных ставок и снижение цен разрушили эту модель.

Несмотря на падение цен, 2025 год стал худшим за всю историю наблюдений по продажам новых домов за 45 лет сбора данных. Согласно данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), средняя цена перепродаваемой квартиры в Большом Торонто в феврале 2022 года составляла чуть менее $800,000, а в декабре 2025 года – около $630,000.

В результате покупатели, приобретавшие жилье на этапе строительства, готовы пойти на большие убытки и даже отказаться от сотен тысяч долларов, внесенных в качестве задатка. Например, недавно в группе на Facebook, посвященной «assignment sales» – переуступке прав на покупку новой недвижимости, было размещено объявление о продаже трехкомнатной квартиры в жилом комплексе The Goode на пересечении улиц Parliament и Front с убытком в $300,000.

В дело вступают частные инвестиционные фонды. Трудно найти точные данные о сделках assignment sales, поскольку они обычно не осуществляются через систему Multiple Listing Service (MLS). Однако Харли Накелски, президент и партнер компании Baker Real Estate Inc., подтвердил, что он также наблюдает, как инвестиционные фонды скупают контракты на покупку квартир в кондоминиумах. «Я думаю, что если вы покупаете сегодня, то рассчитываете на три – пять лет, чтобы получить существенную прибыль». Он также наблюдает рост числа неформальных групп, покупающих эти объекты. «Мы называем их мини-фондами, где пять или десять человек собираются вместе и покупают 20, 30, 50 объектов, сколько угодно, и у них есть план действий», – сказал он. Некоторые покупатели считают, что восстановление займет пять лет, другие – два. Некоторые покупают более крупные квартиры, другие – меньшие. «Ситуация действительно очень разная, и у каждого своя теория о том, куда движется мир», – сказал он.

Продавцы готовы отказаться от части или всего своего задатка, лишь бы заключить сделку, и цены уже существенно снизились по сравнению со временем покупки. Получить ипотеку стало гораздо сложнее, чем несколько лет назад, уровень безработицы вырос, существует неопределенность в отношении торговых соглашений с США. Люди просто нервничают, боятся судебных разборок со строительными компаниями, поэтому стремятся избавиться от контракта со значительными потерями.

Полин Лерман, вице-президент по рыночным исследованиям платформы данных о рынке жилья Zonda Urban, сказала, что слышала о том, что инвестиционные фонды покупают квартиры по переуступке прав. Это означает, что люди поняли, что мы, вероятно, ближе ко дну, чем когда-либо. Да, на вторичном рынке мы не видим пока сдвигов к лучшему, но есть абсолютная уверенность, что если начало уже положено, не за горами и продолжение – активность рынка вернется!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca