Жанна Томсон, брокер

Для тех, кто впервые ищет квартиры на рынке недвижимости в районе Торонто, низкие цены и насыщенный рынок в этом году могут показаться желанной возможностью. Средняя цена продажи квартир в районе Торонто резко упала, достигнув четырёхлетнего минимума $651,000 в июле.

В сентябре эта цифра была уже $655,000. Для тех, кто не смог приобрести недвижимость после пандемии, текущий момент может, наконец, позволить мечте исполниться. Конечно, спад экономики несет свои риски. Чтобы избежать стрессовой продажи с убытком в ближайшем будущем, риэлторы рекомендуют покупателям убедиться, что они приобретают то, чем смогут комфортно владеть в течение как минимум трех – пяти лет.

Тем не менее, именно сейчас рынок становится привлекательным для тех, кто впервые совершает покупку.

В условиях низких темпов продаж квартир и обильного предложения появилось множество вариантов. Как же убедиться, что вы заложили себе достаточный бюджет для приобретения квартиры и не будете застигнутыми врасплох итоговой ценой покупки? Вот что вам следует принять во внимание.

Что включается в «maintenance fee»

Хотя ежемесячная плата за обслуживание кондоминиума является ожидаемой статьей расходов в многоквартирных домах, риэлторы предупреждают, что её размер может существенно различаться. Некоторые сборы будут обширными и покроют расходы на коммунальные услуги, такие как кондиционирование воздуха, отопление и водоснабжение, а также на множество других удобств, от бассейнов до пиклбола. Другие же будут более ограниченными и покроют лишь расходы на содержание мест общего пользования, таких как вестибюли и лифты, а также взносы в резервный фонд здания для капитального ремонта.

Риэлторы расходятся во мнениях об идеальной схеме. Противники концепции «все включено» предпочитают здания, где коммунальные услуги оплачиваются отдельно каждым владельцем квартиры, что позволяет им лучше контролировать свои счета. Никто не пользуется кондиционером круглосуточно и не поддерживает температуру в доме в +25 градусов зимой.

Другие считают привлекательным вариант, когда в стоимость maintenance включено больше коммунальных услуг и удобств на территории, что часто встречается в старых многоквартирных домах. Это удобно людям, заранее рассчитывающим свои расходы.

Риэлторы утверждают, что стоимость обслуживания ниже 1 доллара за квадратный фут – это выгодное предложение, но более высокие сборы могут быть оправданы, если, например, старая квартира имеет более низкую начальную цену.

Финансовое состояние корпорации

Проверка Status Certificate кондоминиум корпорации – ещё одна важная гарантия безопасности ваших финансов в будущем. Этот документ содержит финансовую информацию, например, размер резервного фонда, в который все владельцы вносят плату за квартиру для покрытия как плановых, так и внеплановых ремонтов мест общего пользования. Важно знать, достаточен ли резервный фонд для покрытия предстоящего ремонта. Если нет, жильцам может быть рассчитан «special assessment» – сумма, которую владелец квартиры должен будет внести, чтобы покрыть образовавшуюся нехватку резервного фонда.

Финансовые документы должен проверять адвокат по недвижимости задолго до закрытия сделки в рамках прописанных условий в договоре покупки. В случае если адвокат озабочен имеющейся информацией, покупатель имеет возможность выйти из такой сделки. Хорошим знаком является постепенное и стабильное повышение «maintenance fee». Тенденции изменения платы за аренду кондоминиума в новостройках может быть сложнее определить, чем в старых многоквартирных домах. Один из рисков, связанных с новостройками, заключается в том, что плата за аренду кондоминиума может резко вырасти.

Моё или наше

Покупка квартиры означает как владение собственным жильём, так и разделение ответственности за общее имущество. Это означает, что новые покупатели должны знать, какие ремонтные работы им придётся оплачивать из собственных средств, а какие – за счёт управляющей компании. Например, если нужен ремонт балкона или замена окон, то, как правило, эти расходы покрывает управляющая компания. Но если перестал работать кондиционер в вашей квартире, то, скорее всего, это ваша ответственность.

Не забудьте о Land Transfer Tax

Покупателям жилья следует учитывать одну из основных статей расходов оформления сделки – налог на передачу права собственности на землю – Land Transfer Tax. В Торонто покупатели должны помнить о практически двойном налоге – плате за передачу права собственности на землю как провинции, так и городу, хотя для тех, кто покупает недвижимость впервые, предусмотрены некоторые скидки.

Инспекция

Ещё одна потенциальная статья расходов, связанная с покупкой квартиры, это ее техническая проверка. В это время периода спада на рынке квартир покупатели испытывают меньше давления и могут включать дополнительные условия в свои предложения после инспекции.

Дополнительные расходы

Не забудьте о тратах на переезд, адвокатских расходах и оформлении страховки и на квартиру.

Посчитайте ваши ежемесячные платежи с учетом ипотечного займа, «maintenance fee», налога на недвижимость («poperty tax»). Оставьте какую-то сумму на непредвиденные расходы. Посмотрите, насколько финансово комфортны будут ваши платежи. Если арифметика вам подходит, покупайте!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Всегда хочется найти какие-то обнадеживающие новости в потоке информационного негативизма. Ну, вот хотя бы вот эта.

Согласно новому правительственному отчету, рынок кондоминиумов в Торонто находится не настолько в плачевном состоянии, как это было во время кризиса на рынке недвижимости в 90-х годах, поскольку экономика укрепилась, и в конечном итоге есть уверенность, что спрос на дома возрастет.

Несмотря на то, что продажи недвижимости на этапе «с листа» от строителей находятся на 33-летнем минимуме, а некоторые покупатели не выполняют свои обязательства по приобретению жилья, Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) заявила, что есть признаки того, что покупатели вернутся.

Защитники жилищного строительства говорят, что Канада испытывает нехватку жилья, учитывая рост населения и демографические изменения, а это в конечном итоге должно привести к росту спроса на все виды жилья.

«Сегодняшний рынок сформирован структурной нехваткой жилья, что позволяет предположить, что запасы будут сокращаться по мере восстановления рынка», – говорится в опубликованном на прошлой неделе отчете CMHC, в котором сравниваются текущие рыночные условия с теми, что были в 90-х годах.

В отчете перечислены несколько факторов, которые указывают на более стабильный рынок сегодня, включая ужесточение правил кредитования и потребность в большем количестве жилья.

Сегодня застройщики, как правило, должны предварительно продать минимум 70% объектов здания, чтобы претендовать на финансирование строительства. Это означает, что большая часть зданий продается до начала строительства, в отличие от 90-х годов, когда застройщики часто возводили многоквартирные дома, не продав большую часть квартир, а затем оставались с большим количеством непроданного жилья.

Несмотря на то, что в этом году на рынке появилось рекордное количество новых кондоминиумов, CMHC сообщила, что подавляющее большинство из них уже продано. Главный экономист CMHC Mэтъю Лаберже. сказал, что в 90-х годах на душу населения приходилось в два раза больше непроданных квартир, чем сегодня. В отчете также отмечается, что правила кредитования в стране способствуют созданию более устойчивого жилищного сектора. Федеральные банковские законы требуют от заемщиков доказательства, что они могут осуществлять платежи по ипотечным кредитам по процентной ставке, которая как минимум на два процентных пункта выше рыночной ставки и условий кредитного договора.

Несмотря на то, что стресс-тест помог банкам, в отчете не рассматривается тот факт, что многие покупатели недвижимости перед строительством не могут получить достаточно крупную сумму по ипотеке, чтобы закрыть сделку по недвижимости, которую они согласились купить, потому что их квартиры сейчас стоят меньше, чем несколько лет назад. Это привело к тому, что покупатели отказываются от своих депозитов, а застройщики подают в суд на покупателей за нарушение их договоров о купле-продаже. Это также вынудило застройщиков вернуть сданные, но не купленные квартиры обратно на рынок.

Как бы то ни было, по данным CMHC, спекулятивное строительство было более распространено в 90-х годах и способствовало чрезмерному строительству в этот период.

«Мы не оцениваем рынок Торонто как перенаселенный, как это было в 90-е годы», – говорится в отчете. Кондоминиумы стали более популярными на рубеже веков, а спрос и цены неуклонно росли с 2000 года до начала 2022 года, причем особый всплеск активности произошел после мирового финансового кризиса 2007 года. В CMHC заявили, что недавний всплеск был «в значительной степени обусловлен ограниченным предложением», высокой иммиграцией и низкими затратами по займам. В отчете говорится, что сегодняшнее замедление отражает влияние более высоких ставок по ипотечным кредитам и ожидания того, что иммиграция не будет такой интенсивной, как в предыдущие годы, из-за изменений в политике правительства.

В отчете CMHC сравнивается падение цен во время нынешнего экономического спада и в 90-х годах. Средняя цена вторичной продажи кондоминиума в регионе Торонто снизилась на 28% по сравнению с пиковыми ценами в начале 2022 года, говорится в отчете. Это самое большое падение цен за последние 13 кварталов. Если посмотреть на 13 кварталов, которые последовали за пиком цен в 1989 году, то средняя цена вторичной продажи кондоминиума снизилась на 43%. Цены продолжали падать и к концу 90-х годов снизились на целых 57,7%, прежде чем снова начали расти.

Ставки по ипотечным кредитам ниже 4% станут массовыми по мере снижения процентных ставок, что преодолеет психологический барьер для многих потенциальных покупателей жилья и побудит их выйти на рынок. Поэтому ожидания сейчас очень оптимистичные.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несколько дней назад в «Toronto Star» вышла статья адвоката Боба Аарона о том, что произойдет, если дом, который вы согласились купить, сгорит до заключения сделки? Этот вопрос рассматривался в Верховном суде Онтарио в начале этого года.

Вот что произошло: в мае прошлого года Grant McDonald согласился купить столетний дом на участке площадью два акра в городке Тиллсбург, Онтарио, за $775,000. Дом продавался как наследие Джун Лоури. Стороны использовали стандартную форму договора купли-продажи, разработанную Ассоциацией недвижимости Онтарио (OREA). Эта форма предусматривает, что только продавец отвечает за состояние недвижимости до закрытия сделки. Если что-то случилось с недвижимостью до даты закрытия сделки (нанесен существенный ущерб), у покупателя есть выбор: в данном случае он мог либо отказаться от покупки и получить обратно свой депозит в размере $25,000, либо завершить сделку по договорной цене и получить доступ к страховым выплатам.

Через 20 дней после подписания договора недвижимость была уничтожена пожаром. Чтобы помочь покупателю определиться с выбором, заключать сделку или нет, продавец предоставил ему копию полиса страхования от пожара.

Незадолго до продления срока закрытия сделки адвокат продавца получил предложение страховой компании: восстановить дом или получить компенсацию в размере $749 375,37. Смета подрядчика на восстановление дома составила $973,814.

В день закрытия сделки покупатель был согласен выплатить полную стоимость недвижимости, но потребовал гарантии от продавцов, что страховой суммы будет достаточно для восстановления дома. Без этой гарантии он не хотел закрывать сделку. Поскольку за сделку отвечали «Trustee» (распорядители), ведь это была «Estate Sale», они расценили требование покупателя о гарантированной выплате как отказ от соглашения. Затем Grant McDonald подал иск в Высший суд о признании нарушения договора продавцом. Он просил суд вынести постановление, обязывающее продавца гарантировать в полном объеме восстановление недвижимости.

Суд согласился со стороной продавца. Ссылаясь на решение Верховного суда Канады 1986 года, судья Келли Транквилли заявила, что страховой пункт предоставляет покупателю выбор: расторгнуть сделку и получить обратно задаток или закрыть её и получить страховое возмещение, которое предлагалось страховой компанией, а не то, что хотелось бы покупателю реально получить. В стандартном пункте договора говорится о страховании и OREA не позволяет покупателю «подождать и посмотреть», сколько заплатит страховщик, а также не обязывает продавца гарантировать какую-либо сумму.

Неправомерно настаивая на этой гарантии, покупатель пытался переписать договор, внеся изменения, которые продавец не был обязан принимать. Поскольку покупатель не был «готов, не желал и не мог» заключить сделку на первоначальных условиях договора, продавец мог считать сделку расторгнутой и возвратить задаток покупателю.

Вот некоторые выводы из этого судебного дела:

Если до заключения сделки случится беда, покупатель может либо уйти с депозитом, либо принять любое предложение страховщика. Покупатель не может требовать какую-либо гарантированную сумму возмещения ущерба.

Продавцы должны своевременно предоставлять информацию о страховании и информировать о разумных сроках, в течение которых покупатель может решить, заключать сделку или нет, но при этом нет обязательства обещать минимальную выплату.

Пункт в стандартном договоре OREA не гарантирует замену здания или восстановление всех повреждений, а также не предусматривает разумного продления срока закрытия.

Пункт в стандартном договоре купли-продажи защищает покупателя от необходимости завершать сделку по покупке разрушенного или поврежденного дома.

Очень важно, чтобы страховые полисы имели покрытие полной восстановительной стоимости вашей недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правительственное постановление о федеральном запрете на покупку недвижимости иностранными покупателями в последние годы отвернуло иностранных инвесторов от канадской недвижимости.

В связи с продолжающимся спадом на рынках кондоминиумов Ванкувера и Торонто всё более заметной становится роль инвесторов, как иностранных, так и местных. Согласно данным Канадской программы жилищной статистики, собранным кафедрой урбанистики Университета Simon Fraser, в Ванкувере 50% новых кондоминиумов принадлежали инвесторам. Данные охватывают период с 2016 по 2022 год. В Торонто эта цифра составляла 58%. В этот период инвесторы вкладывали средства и в другие типы жилья: в Торонто им принадлежало 52% всех типов недвижимости, в Ванкувере – 43%.

«Эти цифры просто поразительны», – сказал Дэвид Лей, почетный профессор географии Университета Британской Колумбии. Профессор Лей отметил, что эти даты совпадают с двумя разными рыночными бумами: бумом покупок иностранцами недвижимости в 2016 – 2017 годах, который был сдержан рядом государственных мер, и бумом пандемии 2022 года, вызванным сверхнизкими процентными ставками и, следовательно, резко возросшей активностью местных покупателей. Этот бум сошел на нет резким ростом процентных ставок и инфляции.

«Я не верю, что эти цифры выглядят так же сегодня, учитывая все, что нам говорят, и то, что мы слышим от сообщества девелоперов, якобы рынок мертв, а инвесторы ушли», – сказал профессор Лей. В результате застройщики оказывают давление на политиков, чтобы те призвали столь важных инвесторов вернуться на рынок.

Государственное регулирование, такое как федеральный запрет на покупку недвижимости иностранными покупателями и налог на покупку недвижимости иностранными покупателями в Британской Колумбии, в последние годы отпугнуло иностранных инвесторов от канадской недвижимости. Застройщики просят федеральное правительство отменить запрет и разрешить иностранным покупателям выйти на рынок новых квартир, как это делают в Австралии и Новой Зеландии.

С другой стороны, 27 экспертов по жилищному строительству, включая специалистов по планированию, исследователей и сотрудников городской администрации, возражают, утверждая, что рынок жилья, ориентированный на инвесторов, особенно из числа иностранных инвесторов, делает жильё недоступным для местных жителей.

В прошлом месяце обе стороны конфликта написали письма в федеральное правительство, причём академический лагерь утверждает, что возвращение иностранного капитала и инвестиций приведёт к «искусственному росту цен». Письмо, подписанное 25 застройщиками, было направлено премьер-министру Марку Карни, министру жилищного строительства Грегору Робертсону, премьер-министру Британской Колумбии Дэвиду Эби и другим. В нём утверждалось, что для оживления рынка новостроек необходимо снять ограничения на покупку квартир иностранными покупателями. Они утверждают, что продажа новых квартир, даже если многие из них недоступны местным покупателям, позволяет им финансировать новое строительство и обеспечить рынок необходимым предложением. Это освобождает существующие дома для местных покупателей.

«Мы очернили инвестора, который рискнул и купил недвижимость на стадии предпродаж», – заявил Барретт Спроусон, вице-президент компании Peterson Real Estate – застройщика коммерческой и жилой недвижимости, в том числе четырёхэтажного кондоминиума Ashleigh в Окридже, который они сейчас продают. Компания также завершает строительство жилого комплекса Mirvish Village в Торонто. Однако, по словам Спроусона, большинство проектов компании приостановлены из-за стагнации рынка. «Инвесторы – это зачастую обычные люди, предприниматели, которые в последние два десятилетия фактически взвалили на свои плечи большую часть нашего арендного фонда, – сказал Спроусон. – Поэтому политика и риторика вокруг этого инвестора действительно отпугнули их в последние несколько лет, и это один из моментов, который нам нужно изменить». По его словам, иностранные покупатели – это всего лишь «капля в море».

«Я вижу, что иностранный покупатель может быть полезен в очень, очень высоком сегменте рынка, менее привлекательном для местного инвестора», – считает Спроусон. – Нам нужно пересмотреть все правила и отменить то, что не работает. Запрет на иностранных покупателей не помогает нашему рынку, а, напротив, определённо мешает ему, поскольку нам не повредила бы ликвидность в верхнем сегменте рынка, которая бы просочилась вниз. Нам нужно меньше регулирования в целом, и особенно там, где оно не имеет значения».

Ипотечный брокер Торонто Рон Батлер утверждает, что «возможно, мы достигли дна по отдельным домам, таунхаусам и так далее, но по многоквартирным домам мы ещё далеки от дна». По его мнению, падение цен на квартиры обусловлено тремя причинами: во-первых, тысячи новых квартир все еще находятся на стадии завершения строительства; во-вторых, существуют тысячи специально построенных домов для сдачи в аренду, которые будут конкурировать с этими квартирами; в-третьих, уровень иммиграции снизился из-за политики правительства.

Однако Рон Батлер не согласен с застройщиками, которые хотели бы вновь открыть рынок для иностранного капитала. «Вы строите объекты недвижимости по ценам, которые никак не позволительны для местных жителей, и привлекаете иностранцев, чтобы они их купили. А потом, в конце концов, дома и квартиры либо останутся пустыми, либо кто-то с трудом найдёт деньги, чтобы купить их для проживания, либо владелец просто будет сидеть сложа руки и оставлять их пустыми, пока инфляция снова не поднимет арендную плату». Наверное, наиболее правильным решением будет компромиссное. Дать возможность покупать жилье нерезидентам, ну, а если оно будет стоять пустым, всегда есть возможность дополнительного налогообложения. Это тот налог «vacancy tax», который муниципалитет Торонто благополучно практикует уже два года.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правовая основа для отделения налога с продаж от продажных цен появилась ещё в XIX веке. Однако в наши дни распространённый аргумент в пользу этой практики заключается в том, что это мощное и постоянное напоминание потребителям, то есть налогоплательщикам, о расходах государства. Однако, когда речь заходит о самой крупной покупке в жизни большинства людей, они чаще всего плохо осведомлены о различных государственных сборах и пошлинах, взимаемых с вновь построенных домов.

Покупатели жилья знают о налогах и сборах за передачу права собственности на землю. И большинство людей знают о налогах с продаж, которые часто применяются в отношении недавно построенной недвижимости. Правительство Карни предложило новую федеральную скидку для тех, кто впервые приобретает недвижимость стоимостью до $1,5 млн. Но мало кто знает о сборах за застройку (development charges), которые составляют наибольшую часть разнообразных поборов, взимаемых муниципалитетами с застройщиков для покрытия расходов на инфраструктуру, необходимую для нового жилья.

По сути, это плата застройщиков муниципалитетам за любые расходы, например, от расширения канализации до строительства новых дорог. На практике застройщики регулярно перекладывают эти расходы на покупателей жилья. Это делает такие сборы фактически налогом на новых жильцов, который в последние годы стремительно растёт.

Согласно анализу, проведённому для ассоциации строителей BILD (The Building Industry and Land Developing Association), в нескольких городах Онтарио, где эти сборы самые высокие, ставки сборов за застройку выросли более чем на 200% с 2011 по 2023 год. В Торонто за тот же период они выросли на 592%. В крупнейшем городе Канады покупатель жилья сталкивается с development charges более $130,000 за отдельный дом и около $80,000 за двухкомнатную квартиру. В Британской Колумбии также высоки сборы за строительство, которые в Ванкувере часто превышают шестизначную сумму.

К сожалению, покупателям нового жилья не предоставляется детализация взимаемых доходов. Покупатель остается в неведении, куда направляются эти средства. То же самое относится и к арендаторам, которые в конечном итоге оплачивают эти сборы, ежемесячно выписывая арендодателю чеки.

Полное отсутствие прозрачности помогает объяснить, почему многим муниципалитетам удавалось завышать налоги на застройку до непомерных размеров, практически не вызывая общественного возмущения. Аналогичное повышение любого другого налога, скорее всего, вызвало бы, по крайней мере, бурное обсуждение. Рост стоимости земли и затрат на строительство в быстрорастущих городах часто является причиной роста цен. Однако рост ставок платы за застройку (development charges) опережает рост населения, что опровергает утверждение о том, что растущие сборы – это всего лишь отражение роста стоимости нового строительства.

Отсутствие прозрачности выгодно городским властям, которые часто без лишнего шума называют амбициозные проекты, приносящие пользу и местным жителям, расходами, которые нужно оплатить за счёт налога на развитие. Зачем рисковать, чтобы вызвать возмущение избирателей, повышая налог на недвижимость, если можно просто профинансировать сомнительные проекты, используя практически скрытые отчисления на развитие?

Застройщик из Торонто Брэндон Доннели метко назвал эти сборы «переходом от людей, которые не хотят за что-то платить, к людям, которые не знают, что они за что-то платят». Так дальше продолжаться не может. Муниципалитеты должны быть обязаны раскрывать покупателям жилья подробную информацию о стоимости сборов и их дальнейших тратах. По мнению известного профессора-экономиста Майка Моффатта, вычленение суммы налога из стоимости самого жилья может сэкономить покупателям жилья десятки тысяч долларов. Сейчас, когда рынок недвижимости находится в упадке, реализуются различные инициативы на федеральном, провинциальном и городском уровнях, направленные на отсрочку или, что будет лучшим выбором, на снижение этих сборов. Это должно стать очевидным первым шагом к началу дебатов о том, какой размер платы следует взимать городам на их развитие.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Доверенность на имущество (Power of Attorney for Property) – это юридический документ, который позволяет выбрать человека, которому вы доверяете принимать решения за вас, касающиеся ваших денег и имущества. Человек, которого вы назначаете, может быть членом семьи, близким другом или любым другим лицом, которому вы доверяете. Доверенность на имущество позволяет вашему доверенному лицу распоряжаться вашими деньгами и имуществом от вашего имени. Это может включать в себя:

• банковские операции;

• подписание чеков;

• покупку, продажу или аренду недвижимости;

• покупку потребительских товаров и услуг.

Ваш доверенный представитель не может:

• составлять или изменять ваше завещание;

• составлять или изменять бенефициара по вашему страховому полису или зарегистрированному финансовому плану, например, вашему пенсионному плану RRSP;

• составлять новую доверенность.

Доверенность на имущество начинает действовать сразу после её подписания. Это означает, что ваш доверенный может начать управлять вашими деньгами и имуществом, даже если вы ещё сами в здравом уме. При этом вы можете ограничить срок действия доверенности, как и ограничить круг полномочий вашего доверенного представителя. Если вы хотите, чтобы ваша доверенность вступила в силу только после того, как вы станете недееспособны в связи с психическим расстройством, необходимо включить соответствующий пункт.

Доверенность, которая позволяет вашему доверенному лицу продолжать действовать от вашего имени, если вы станете не способны принимать решения самостоятельно, называется постоянной доверенностью на имущество.

Не обязательно иметь плохое физическое состояние, для того чтобы торопиться с доверенностью. Использование доверенности при продаже недвижимости очень часто распространено в случае отсутствия хозяев недвижимости в стране на момент продажи. Для оформления документа конкретно указывается действие, которое доверяют осуществить.

При этом необходимо выполнить следующие действия.

1. Выбрать и назначить доверенное лицо, указать в доверенности, что оно имеет право продавать вашу недвижимость. В этом же документе, возможно, определить счет, на какой должны поступить средства от продажи.

2. Сообщить адвокату, работающему с недвижимостью, и риэлтору о наличии такой доверенности как можно скорее. Адвокат подтвердит ее действительность и полномочия. Если в сделке задействована ипотека (для покупки или рефинансирования), ипотечный кредитор должен одобрить использование выданной доверенности. Покупающая сторона может также потребовать копию документа.

3. Завершить сделку можно будет уже с лицом, на которое доверенность выписана.

Решения о личном уходе за вами (Power of Attorney for Personal Care) – это доверенность, оформляемая на лицо, которое будет принимать решения по вашему личному уходу, если вы станете недееспособным из-за психического расстройства.

Вы можете назначить одного и того же человека или людей своим поверенным по имуществу, поверенным по вопросам личной опеки и доверительным управляющим или исполнителем вашего завещания. Но для каждого из них вам потребуется отдельный документ.

Назначение кого-либо действовать от вашего имени не лишает вас возможности действовать от своего имени. Если вы по-прежнему способны принимать решения самостоятельно, важно понимать, что у вас всё ещё есть на это право. Доверенность не лишает вас полномочий действовать самостоятельно, она лишь уполномочивает другого человека действовать в рамках установленных вами ограничений. Это не то же самое, что опекунство, когда суд лишает вас полномочий действовать самостоятельно и передаёт их другому лицу.

Доверенность всегда может быть отозвана или изменена. Пока вы способны принимать законные решения от своего имени, вы имеете право вносить изменения в доверенность. Если вы считаете, что документ не соответствует вашим пожеланиям, вам следует проконсультироваться с юристом о том, как внести изменения в документ, чтобы их отразить.

Любая доверенность прекращает свое существование со смертью доверителя.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Есть какие-то вещи, о которых мы не задумываемся – либо из-за незнания, либо из-за недостатка времени. Family Trust – как раз именно эта тема.

Family Trust, или Семейный траст, это юридическое соглашение, по которому лицо (учредитель) передает активы доверительному управляющему, который затем управляет этими активами от имени бенефициаров, обычно членов семьи. Он обеспечивает управление и защиту активов, снижение налогов и гарантирует распределение активов в соответствии с пожеланиями учредителя. Это легальные отношения передачи различных видов собственности учредителем (Settlor) управляющему трастовым фондом (Trustee) для его сохранения и преумножения в интересах бенефициаров (Beneficiaries). Имуществом могут быть деньги, недвижимость, деловые интересы или инвестиции.

После передачи имущества в семейный траст оно перестаёт быть собственностью лица, передавшего его. Имущество принадлежит трасту, и доверительный управляющий обязан управлять им в соответствии с условиями трастового документа.

Доверительных управляющих может быть один или несколько. В семейных трастах доверенными управляющими часто являются родители, бабушки и дедушки или другие старшие члены семьи. Доверенный финансовый консультант или профессиональный доверенный управляющий также может быть назначен доверенным лицом. Бенефициарами являются другие члены семьи, например, дети, внуки, родители или супруг(а). Также можно указать в качестве бенефициара корпорацию при условии, что компания полностью принадлежит одному или нескольким бенефициарам траста.

Трасты могут быть созданы при жизни учредителя (такие трасты называются inter vivos), или после его смерти, как правило, в рамках завещания умершего (такие трасты называются завещательными). Сегодня мы поговорим о трастах inter vivos. Существует два вида траста inter vivos.

1. Discretionary trust. Дискреционный семейный траст – это траст, в котором доверительный управляющий имеет право решать, как и когда распределять имущество траста между бенефициарами. Доверительный управляющий имеет контроль и гибкость в определении того, кто из бенефициаров получит выгоду и в каком размере.

2. Non-discretionary trust. Недискреционный траст. В таких трастах доверительный управляющий обязан производить распределения из траста в соответствии с конкретными инструкциями, содержащимися в письменном документе о создании траста.

Семейные трасты, как правило, являются дискреционными, но не всегда. Возможен также гибридный подход: например, при создании семейного траста в Канаде в документе о создании траста может быть указано, что распределение основного капитала траста не является дискреционным, а распределение дохода траста осуществляется по усмотрению доверительного управляющего.

Создание семейного траста в Канаде – распространённый юридический инструмент управления капиталом. Он полезен для планирования наследства после смерти, защиты активов и решения налоговых вопросов. Для создания траста вам придется воспользоваться услугами надёжного юриста по планированию наследства. При создании семейного траста крайне важно поставить чёткие задачи. Оптимизированное планирование имущества, налоговая эффективность и сохранение активов – вот основные цели. Вы можете модифицировать траст в соответствии с финансовыми целями вашей семьи, определив свои индивидуальные потребности. Например, если ваша цель – защитить активы от кредиторов, вам следует создать траст таким образом, чтобы доступ к этим активам был ограничен на время рассмотрения дела. В качестве альтернативы, если снижение налоговых обязательств является вашей главной задачей, вы можете сосредоточиться на методах разделения дохода, которые распределяют его между получателями, находящимися в более низких налоговых категориях. Понимание своих целей поможет вам в проведении процедуры и гарантирует, что траст выполнит свое предназначение.

Семейный траст включает три основные роли: учредителя, доверительного управляющего и бенефициара.

Учредитель – это лицо, которое создает траст и передает в него активы.

Доверительный управляющий отвечает за управление активами траста в соответствии с условиями, изложенными в соглашении о доверительном управлении. Эту роль может выполнять член семьи или профессиональный доверительный управляющий, в зависимости от ваших предпочтений и сложности траста.

Бенефициары – это те, кто будет получать выгоду от траста, включая детей, супругов и даже благотворительные организации.

В некоторых случаях может быть назначен смотритель (protector), который будет контролировать действия доверительного управляющего и гарантировать, что он действует в наилучших интересах бенефициаров. Чёткое определение этих ролей крайне важно для эффективного управления и функционирования семейного траста.

Первым условием создания семейного траста является внесение учредителем имущества в траст.

Возможным первым подарком могут быть недвижимость, акции или денежные средства. Передавая это имущество в траст, вы исключаете его из своего личного имущества. Это может быть выгодно, например, для защиты от кредиторов или минимизации налогов, подлежащих уплате в случае смерти.

Семейные трасты inter vivos не подлежат проверке на наследство (probate), а также не облагаются сборами за проверку на наследство или налогами на наследство. Активы, хранящиеся в семейном трасте, не облагаются налогом на прирост капитала (capital gains) в случае смерти конкретного лица. Ещё одно преимущество семейных трастов заключается в том, что они помогают избежать споров о завещании. На них не распространяются требования об изменении завещания.

Семейные трасты могут быть созданы для конкретных целей, например, для поддержки образования бенефициаров или защиты членов семьи, страдающих психическими заболеваниями либо не способных самостоятельно управлять своими финансами. Недискреционный семейный траст также может использоваться для защиты активов и доходов нетрудоспособного бенефициара, чтобы сохранить за ним право на государственную помощь по инвалидности. Семейный траст предлагает налоговые льготы и возможность минимизировать налоговое бремя.

В Канаде срок действия семейного траста регулируется главным образом «правилом 21 года», действующим в большинстве провинций. Согласно этому правилу, траст считается реализовавшим свою капитальную собственность по истечении 21 года, что приводит к налогообложению любого прироста капитала, накопленного за этот период. Однако это не означает автоматического прекращения траста. Скорее, после этого он должен быть переоценен, и доверительный управляющий может решить продолжить управление трастом по истечении этого первоначального периода.

Трастовое соглашение (или договор доверительного управления) определяет права и обязанности в рамках семейного траста. В этом документе должны быть указаны название траста, цель учредителя, а также имена и должности доверительных управляющих и бенефициаров. Также следует включить указания о том, как некоторые из выявленных активов должны быть использованы и распределены во времени. Поскольку этот документ важен для решения юридических вопросов наследования, рекомендуется, чтобы его составил специалист по наследственному планированию (estate planner) совместно с адвокатом, который обеспечит соответствие документа канадскому законодательству.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

Вот и подходит к концу чудесное канадское лето. Время возвращаться в школу. «Back to School» – распродажи и всякие другие приятные хлопоты… Эта статья может быть полезной для тех, кто заинтересован в получении лучшего образования для своих детей. Очень часто к риэлторам обращаются родители с вопросом о покупке жилья, отталкиваясь от проблемы поиска хорошей школы. Чаще всего это те, кто приехал в Канаду недавно, и родители, чьи дети учатся в частных школах, где стоимость обучения каждый год растет и может быть эквивалентной ипотечным платежам.

В Канаде три типа учебных заведений, предлагающих обязательное образование:

* государственные школы – public schools;

* католические школы – Catholic schools;

* частные школы – private schools.

Давайте посмотрим внимательнее на государственные и частные учебные заведения. Уже 16 лет независимая организация Fraser Institute проводит сравнительный анализ школ по результатам единого для всех школ теста по чтению, письму и математике. В 2025 году количество школ, показанных в выборке, составило 3,021.

Вы можете увидеть школы, занимающие верхние позиции по следующей ссылке:

http://ontario.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx.

Есть еще и карта с местоположением этих замечательных школ:

http://ontario.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByAreaMap.aspx

Принимая во внимание, что финансирование этого исследования проводилось на полученные гранты и пожертвования, я не вижу в этом списке некоторых хороших школ вообще, а какие-то откровенно удивили своим местоположением.

Может быть, и нужно отталкиваться хоть от какого-то исследования на этот счет, но целиком и полностью я бы на него не полагалась.

Есть еще одна полезная ссылка Education Quality and Accountability Office, на котором уже по названию школы или ее адресу можно наглядно увидеть результаты проверочных тестов: www.eqao.com/en.

Относительно частных школ я бы обратила внимание на исторически считающиеся лучшими и престижными:

* Upper Canada College (только для мальчиков), www.ucc.on.ca;

* Bishop Strachan School (только для девочек), www.bss.on.ca;

* Havergal College (только для девочек), www.havergal.on.ca;

* University of Toronto Schools (UTS) – школа совместного обучения, старшие классы

www.utschools.ca;

* The York School – школа для мальчиков и девочек, www.yorkschool.com.

Для детей, кому нужна начальная школа, лучшей считается сеть школ системы Монтессори.

Среди частных школ есть немало принадлежащих разным этническим общинам, где помимо обязательной программы и дополнительных предметов, основательно изучается родной язык.

Что касается системы государственного образования, дети приписываются к школе в районе проживания. Мой долголетний опыт риэлтора подтверждает, что, купив недвижимость в хорошем районе, вы «покупаете» и хорошую школу тоже. Цены даже на соседних улицах могут значительно отличаться как раз только из-за большей или меньшей престижности школ. Более того, может так случиться, что даже и купив недвижимость в «нужном районе», при переполненной школе вас поставят на лист ожидания и определят временно в другую школу. Поэтому перед принятием окончательного решения при покупке недвижимости обязательно нужно узнать, есть ли возможность у школы взять ребенка сразу или какое-то время придется ждать.

Для поиска принадлежности того или иного адреса к соответствующей государственной школе по Торонто и близлежащим окрестностям можно использовать ссылки:

www.tdsb.on.ca/Find-your/School,

York Region public schools:

www.yrdsb.ca/schools/pages/school-locator.aspx,

Halton Region public schools:

www.hdsb.ca/schools/Pages/Find-My-Local-School.aspx.

Если вы планируете переезд и школьная тема вас интересует, я с удовольствием отвечу на ваши вопросы.

Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

Юридическая процедура оформления завещания в Канаде называется «probate». Завещание умершего рассматривается судебными органами на предмет легитимности. Кроме этого утверждается, кому официально предоставляются полномочия выступать в качестве распорядителя имущества завещателя.

В Онтарио расходы на оформление наследства, так же известные, как налог на управление имуществом (Estate Administration Tax – EAT), рассчитываются на основе стоимости наследуемого имущества. Налог составляет $15 за каждые $1000 активов, превышающих $50,000. Плюсуются сюда еще и судебные издержки, которые могут составлять от $1,500 до $2,500 плюс налог HST в дополнение к EAT.

После утверждения правильности завещания, лицу, указанному в качестве душеприказчика, выдаётся «Грант на управление имуществом» или эквивалентное свидетельство – Certificate of Appointment of Estate Trustee. Душеприказчик отвечает за сбор активов и их распределение в соответствии с указаниями завещания.

Разрешение на управление имуществом – это важный документ, который душеприказчик предоставляет банкам и другим финансовым учреждениям. Это гарантирует банкам, что они передают активы легитимному человеку и что завещание признано официальным завещанием.

В Канаде практически все завещания проходят процедуру легализации, поскольку банкам необходимо видеть легальное разрешение на управление имуществом. Единственное исключение – это случай, когда все активы переходят к совместному владельцу активов, и банк не подвержен риску передачи активов неподходящему лицу. Душеприказчик должен собрать все имущество ушедшего, хранить его в безопасности и сохранности до тех пор, пока все не будет собрано, а затем передать это имущество и финансовые активы бенефициарам.

Независимо от того, являетесь ли вы исполнителем завещания или просто занимаетесь упорядочиванием собственных финансовых дел, важно понимать юридические тонкости завещаний и наследства.

В Онтарио можно избежать процедуры подтверждения завещания в отношении некоторых активов, используя такие стратегии как совместное владение с правом наследования, назначение бенефициаров по страхованию жизни и зарегистрированным счетам, а также использование трастов. Хотя сборы за завещание принимаются во внимание, потенциальная экономия может не перевесить риски, связанные с такими альтернативными способами оформления прав собственности, особенно в вопросах оформления прав на недвижимость.

Отказ от приготовления завещания не является правильной стратегией, позволяющей избежать процедуры определения наследников. Ваше имущество будет распределено независимо от того, есть ли у вас завещание, и в любом случае придётся заплатить пошлину за наследование. Но составление завещания действительно намного упрощает процесс.

Некоторые советы предлагаются вашему вниманию для минимизации расходов процедуры «probate».

— После того, как вы укажете бенефициаров по всем своим полисам страхования жизни, страховые выплаты будут осуществляться непосредственно им, то есть средства никогда не станут частью наследственного имущества. Это, в свою очередь, означает, что они не будут облагаться никакими сборами или налогами, связанными с наследством. Всегда полезно указать и второго бенефициара, на случай, если основной бенефициар уйдет из жизни раньше вас.

— Хранить активы только в наличной форме или в виде сертификатов на предъявителя, ведь тогда их можно исключить из наследственного имущества.

— Все активы, хранящиеся на счете назначенного бенефициара, не требуют подтверждения подлинности. Наиболее распространёнными из них являются страхование жизни, зарегистрированные сберегательные планы, такие как RRSP, RRIF, TFSA и пенсионные планы работодателя.

— Активы, находящиеся в совместном владении с правом наследования, переходят непосредственно к живому совладельцу, это означает, что они никогда не будут подлежать проверке. Такая стратегия особенно эффективна для недвижимости, находящейся в совместной собственности, поскольку обеспечивает плавный переход имущества к оставшемуся в живых владельцу.

— Вариант дарения. Если вы подарите свою недвижимость близкому другу семьи или родственнику, это фактически снизит стоимость имущества на момент вашей смерти. Это означает, что сумма налогов и любых причитающихся сборов также уменьшится. Однако при дарении при жизни завещания, сделанном специально для снижения налогов на наследство, могут возникнуть некоторые нюансы.

— Создавая трастовый фонд, вы фактически закрепляете за собой право собственности на свою недвижимость, которое будет находиться в распоряжении назначенного вами доверительного управляющего. Однако вы также можете назначить доверительным управляющим себя. После вашей смерти траст будет заниматься распределением имущества, и оно никогда не войдет в ваше наследственное имущество и, следовательно, не будет облагаться налогом на наследство.

Очень важно обратиться к профессионалу, накопившему опыт в вопросах планирования наследства. Консультация юриста по наследству и налогового консультанта помогут вам разработать план действий, как избежать дорогостоящих платежей, исходя из вашей ситуации.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

Несмотря на тенденцию понижения арендной платы, а за последний год спад составил 3,6%, Онтарио остаётся самой дорогой провинцией для арендаторов в стране. Экономическая неопределённость, которой пока не видно конца, представляет опасность для всех канадцев, а тех, кто ежемесячно оплачивает аренду жилья, делает особенно уязвимыми. Учитывая нестабильную ситуацию, правительство Онтарио приняло решение ограничить рост арендной платы всего на 2,1% в 2026 году. В 2025 году ограничение на уровне 2,5% стало самым низким показателем по стране и на таком уровне удерживается уже третий год подряд.

Этот показатель основан на индексе потребительских цен Онтарио и распространяется примерно на 1,4 миллиона домохозяйств. Однако он не распространяется на арендуемое жилье, впервые заселенное после 15 ноября 2018 года, пустующее жильё, общественное жильё, дома престарелых и коммерческую недвижимость.

«Эта цифра является самым низким показателем за последние четыре года, что демонстрирует нашу приверженность защите арендаторов по всей провинции, поскольку мы продолжаем искать способы снижения их расходов», – заявил министр муниципальных дел и жилищного строительства Роб Флэк в своем пресс-релизе. Он пояснил, что лимит представляет собой максимальную сумму, на которую арендодатель может повысить арендную плату в течение года без подачи заявления на повышение арендной платы сверх рекомендуемого уровня через Совет по делам арендодателей и арендаторов (LTB). Согласно годовому отчёту Трибунала Онтарио за 2023/2024 финансовый год, количество заявлений на повышение арендной платы в LTB выросло более чем на 50% за последние два финансовых года и более чем на 125% с финансового 2020/2021 года.

Между тем, нужно отметить, что повышение арендной платы не является ни автоматическим, ни обязательным и может быть сделано только через 12 месяцев с момента последнего повышения. Кроме того, арендодатели, желающие повысить арендную плату, обязаны предоставить письменное уведомление за 90 дней.

В Онтарио увеличиваются объемы сдачи жилья в аренду: за период с января по май 2025 года было заключено 6,977 сделок по аренде жилья, что на 25% больше, чем за тот же период 2024 года. Это второй по величине показатель сдачи в аренду за всю историю наблюдений для этого времени года после 2023 года.

Жизнь в новом здании имеет множество преимуществ, но, как теперь понимают некоторые арендаторы, сталкивающиеся с непомерным ростом арендной платы, ее контроль не обязателен для такого типа жилья. В Онтарио арендные квартиры, кондоминиумы и подвальные помещения, впервые заселенные после 15 ноября 2018 года, не подлежат контролю арендной платы, и нет ограничений на то, насколько поставщики жилья могут повысить арендную плату.

Это не произвольная дата. В 2017 году контроль арендной платы был распространен на все частные жилые помещения в Онтарио в соответствии с Законом о справедливой аренде (Rental Fairness Act). В то время арендодателям было запрещено повышать арендную плату сверх установленного провинцией лимита. Хотя это стало позитивным событием для арендаторов в провинции, оно побудило застройщиков, ориентированных на получение прибыли, переориентироваться и переоборудовать более 1000 предлагаемых специально построенных арендных квартир в кондоминиумы. В ноябре 2018 года, стремясь вновь стимулировать застройщиков и мотивировать их инвестировать в арендный сегмент Онтарио, провинция отменила контроль за арендной платой для вновь сдаваемых квартир. Различие между тем, что контролируется арендной платой, и тем, что не контролируется в Онтарио, довольно очевидно, но для арендаторов это не всегда так. Арендодатели не обязаны предоставлять информацию о том, когда здание было впервые заселено, говорит Тони Ирвин, президент и генеральный директор Федерации поставщиков арендного жилья Онтарио (FRPO). В стандартных договорах аренды арендодатель не обязан по закону информировать, контролируется ли арендная плата в данном помещении или нет. В некоторых случаях можно с уверенностью предположить – здания, построенные в последние несколько лет, не будут подлежать контролю арендной платы, но в других случаях это не так очевидно. Арендаторам, не уверенным в законных основаниях повышения арендной платы, рекомендуется обратиться за юридической консультацией. В некоторых случаях арендодатель может ошибочно полагать, что освобождение от уплаты налога действительно, или намеренно пытаться ввести арендатора в заблуждение по этому вопросу. Арендаторы могут обратиться в LTB, чтобы оспорить незаконное повышение.

Звоните, если у вас есть вопросы.

Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca