Жанна Томсон, брокер

Знаете ли вы, что с 2015 года некоторые некоммерческие организации предлагают помощь семьям с небольшим доходом решить проблему приобретения жилья. Так, например, Habitat for Humanity GTA (телефон 416-755-7353) предоставляет помощь семьям, парам и отдельным людям в приобретении доступного жилья следующими способами.

1. Программа «no downpayment«, т.е. начальный взнос не требуется. Самая большая проблема при существующих ценах – накопить на первоначальный взнос, ведь на это могут уйти десятилетия! Программа берет на себя решение этого вопроса.

2. Доступность ипотеки. Предполагается вторая ипотека, которая выплачивается за счет ресурсов программы.

3. Комфортность осуществления платежей. Первоначально вы не будете тратить более 32% своего общего дохода на расходы на жилье. Идея состоит в том, чтобы у вас оставалось больше доходов, чтобы вы могли накапливать сбережения, инвестировать в образование и многое другое.

Заявители должны быть гражданами или постоянными жителями Канады. Как минимум, один претендент должен работать и иметь стаж работы в Канаде не менее трех лет. Люди должны покупать дом или квартиру впервые и переезжать туда из арендуемого жилья. Покупатели не в состоянии купить жилье обычным способом и становятся партнерами компании на 25 лет. Да, платежи по ипотеке значительно выше, чем в банке при стандартной ситуации, но зато уже сегодня вы сможете стать обладателем своего жилья. Накопите 20% на покупку следующего объекта, и вы можете с благодарностью распрощаться с Habitat for Humanity и пойти уже в свободное плавание.

Options for Homes – программа крупнейшего в Канаде некоммерческого застройщика кондоминиумов, работающего исключительно над тем, чтобы сделать домовладение более доступным. Миссия состоит в том, чтобы помочь нуждающимся быстрее обзавестись собственным домом с помощью программы Options Ready. Если вас заинтересует эта программа, подробную информацию можно получить по телефону 416-867-1501. Если вы накопили на покупку недвижимости 5% ее стоимости, то здесь вам помогут с недостающей суммой для увеличения первоначального взноса. При этом вы должны быть квалифицированы на получение займа и проживать сами в покупаемой квартире.

Trillium Housing (телефон 416-363-3144) – это еще одна инициатива, направленная на обеспечение доступности жилья. Trillium Housing занимается инвестированием в развитие жилья начального уровня и предоставлением инновационного финансирования, позволяющего семьям со скромным доходом владеть своим домом.

Недавно городские власти Торонто отметили, что, хотя с 2015 года определены целевые программы помощи 400 домохозяйствам с низким и средним уровнем дохода в год и должны были бы помогать закрепиться в сфере домовладения (цель, которую несколько некоммерческих организаций назвали «относительно скромной»), в новом отчете мэрии признается, что реальность очень далека от этой цифры. Городские власти в своем отчете обозначают ряд проблем, в том числе и меньшее количество строителей, заинтересованных в строительстве доступных по цене квартир и новых домов.

Муниципалитет Торонто в рамках новой программы сегодня обещает отменить сборы, взимаемые с таких групп, как Habitat for Humanity и Options for Homes. Сэкономленные средства будут переданы в качестве кредитов на первоначальный взнос. Эти некоммерческие организации также полагаются на федеральные и провинциальные программы, чтобы предложить покупателям больше помощи при первоначальном взносе. Сейчас мэрия предлагает несколько корректировок к существующим программам. Наряду с дополнительным освобождением от сборов и новыми возможностями для некоммерческих организаций сотрудничать с частными застройщиками для строительства недорогих домов, город предлагает помочь семьям, зарабатывающим до $160,000 в год.

«Мы переживаем углубляющийся кризис в нашем городе, где люди даже со средним доходом не могут позволить себе собственное жилье, – отмечает ответственная за жилищное развитие в мэрии Ноа Слейтер. – Программа должна была претерпеть некоторые изменения». Одной из проблем стало быстрое ухудшение ситуации с доступностью жилья, а также расширение разрыва между тем, что требует рынок, и тем, что семьи действительно могут себе позволить. Город считает жилье доступным, если оплата счетов за него требует не более 30% доходов семьи. Например, в этом году купленный дом с тремя спальнями должен был бы стоить $320 556 или меньше, чтобы считаться доступным в соответствии с существующими правилами муниципалитета. Предлагаемые изменения будут рассмотрены комитетом по планированию и жилью Торонто в четверг. В случае одобрения он будет передан на рассмотрение совета уже в декабре 2024 года.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости – достаточно проблемное время для продажи квартиры в GTA на вторичном рынке, а строительные компании сталкиваются с абсолютным игнорированием покупателями своих проектов. Покупки такого типа жилья упали до рекордно низкого уровня за последние 20 лет. Строительство множества комплексов, включающих десятки тысяч новых квартир, было отложено в последние месяцы – в основном, из-за покупателей, которые опасаются, что цены и процентные ставки все еще слишком высоки и далеки от более или менее комфортного уровня.

По состоянию на лето текущего года, по данным компании Urbanation, строительство 76 новых жилых комплексов, которые должны были добавить городу 24 тысячи единиц жилья с конца 2022 года, теперь остановлено на неопределенный срок. Эти здания возводятся уже много лет и находятся на разных стадиях реализации, заставляя не теряющих надежды владельцев задуматься о будущем своих квартир и своих финансовых вложениях.

Строительные компании пытаются привлечь внимание к трудному состоянию рынка новых квартир в Онтарио, на котором многие проекты были либо отложены, либо заложены, либо полностью отменены, поскольку продажи пошли на убыль, а строительная активность в результате резко упала. Строительные компании не могут получить финансирование для конкретного проекта, пока не будет продано 70% единиц жилья. Число проектов, достигших этой отметки, в последнее время составило менее 50%, а это самый низкий показатель за последние 20 лет.

Последним отмененным проектом стало 37-этажное здание известной канадской фирмы Broccolini, которое планировалось построить на углу улиц Queen и River в центре Торонто. К 2028 году, в соответствии с планом в проекте «Riv», должны были построить около 400 квартир в районе Regent Park, некоторые из них предполагалось сдавать в аренду по доступной цене, чтобы заменить то жилье, которое было бы потеряно в ходе строительства, а также должны были возвести торговые площади на первом этаже здания. Первоначальные цены квартир были снижены примерно на 5%, но этого оказалось недостаточно для необходимого количества предварительных продаж. Небольшие площади квартир, завышенные цены, масса ограничений для инвесторов, перекосы в законодательстве и отношениях квартиросъемщиков и хозяев жилья – все это отпугивает инвесторов. При этом, стоимость самого строительства вырастает, как и всевозможные налоги и пошлины.

Расходы на строительство в Торонто взлетели на невероятные 933% менее чем за 15 лет, что стало огромным препятствием для нового строительства, отмечают такие организации, как Ассоциация строительной индустрии и землеустройства (BILD).

«За последние пять лет рост затрат на строительство увеличился на 75% для высотных зданий и почти на 100% для частных домов», – заявил Джастин Шервуд, представитель компании. В сочетании с растущими государственными пошлинами, налогами и сборами это усложняет задачу застройщикам предоставлять новые дома по цене, которую может принять рынок. Только за последние два года муниципальные сборы за многоэтажные квартиры в GTA выросли в среднем на $32,000, а для одной семьи рост составляет в среднем $42,000. Он добавляет, что, поскольку активных покупателей так мало, а продажи домов GTA упали на 75% ниже среднего показателя за 10 лет, застройщики «изо всех сил пытаются достичь предпродажных порогов, необходимых для получения финансирования строительства». Именно эти факты привели к внезапной остановке таких проектов, как Riv. Этот дисбаланс затрат в строительстве сейчас представляет большой риск для будущего предложения жилья на рынке.

В то же время все уровни правительства призывают к дальнейшему увеличению темпов строительства для удовлетворения нужд постоянно растущего населения и спроса на жилье. Но, учитывая рекордное избыток перепродаваемых домов на рынке (продавцы также не могут резко снизить цены, не понеся при этом огромных потерь), именно доступность, а не только предложение, находится в центре наших жилищных проблем. И для решения этой проблемы хорошим началом могут стать шаги, подобные тем, которые предпринял город Вон, который недавно снизил муниципальные поборы на новое строительство.

Тем же, кто задумывается о покупке жилья, самое правильное – это начать поиски и оценить свои возможности. Именно сейчас повезет приобрести жилье за выгодную цену!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Две статьи в издании «Toronto Star» на этой неделе обратили на себя внимание.

В первой предсказывается возможный потенциальный бум на рынке недвижимости весной 2025 года. Приводятся примеры конкретных людей, покупающих свою первую квартиру, и препятствиями, с которыми они сталкиваются. Оказывается, превалирующей тенденцией сегодня является отторжение квартир-малюток. Ну, не хотят люди покупать за бешеные деньги крошечную жилплощадь в небоскребе-муравейнике. Люди предпочитают снимать или жить с родителями подольше, накапливая сбережения, чтобы миновать начальную опцию владения малой квартиркой. Очень трудно психологически расстаться с приличной суммой, чтобы приобрести то, к чему не лежит душа. Десять лет назад небольшие квартиры в Торонто были заманчивы для покупателей-новичков и стоили около $390,000. По данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), сейчас средняя стоимость подобных квартир составляет $720,000. И это уже совсем не привлекательно.

Предпочтение отдается квартирам побольше. Квартиры более 800 квадратных футов – c 2 спальнями и более, выставленных за разумную цену, не задерживаются на рынке. Некоторые покупатели, впервые приобретающие недвижимость, предпочитают дом на одну семью, пропуская опцию покупки квартиры. Стоимость домов начинается с $1 – 1,5 млн, и конкуренция за право обладать ими очень серьезная. По-прежнему «bidding wars» актуальны, и такая недвижимость очень востребована и продается, как горячие пирожки, ведь количество таких домов достаточно ограничено.

Частично мотивацией для покупки сейчас является то, что рынок достиг дна, и вряд ли стоит ожидать значительного падения процентных ставок до наступления весны. Более того, есть опасения, что Центробанк Канады может повысить процентные ставки в следующем году, если неспокойная политическая ситуация приведет к росту инфляции. Но введение новых правил выдачи ипотечного займа облегчает задачу его получения и, с другой стороны, подстегивает покупателей, раздувая конкуренцию между ними. Потенциально это может привести к новому всплеску роста цен. Дело в том, что появилась возможность выплаты кредита в течение 30 лет амортизационного периода. Кроме этого, первоначальный взнос по застрахованным ипотечным кредитам, равный 20% от стоимости недвижимости, не лимитирован ее стоимостью до $1 млн, утвержденного в 2012 году, а увеличен до $1.5 млн. Новые правила вводятся с 15 декабря этого года.

А вот с каким прогнозом выступила компания Re/Max Canada. По оценкам аналитиков этой компании, ожидается, что цены на жилье в Торонто в 2025 году все же останутся на прежнем уровне, поскольку город сталкивается с избытком товарных запасов и снижением спроса со стороны новых покупателей и инвесторов. Цены, по их мнению, в Торонто останутся практически неизменными, увеличившись всего на 0,1%, а продажи вырастут на 12,5%, в основном из-за роста числа покупателей (тех, кто хочет покупать более дорогие дома), а не тех, кто покупает впервые, поскольку цены на рынке остаются очень высокими. Это означает, что на рынке будет наблюдаться рост активности, но избыточное предложение так и не будет поглощено каким-то чрезмерным спросом. Но группа покупателей, покупающих жилье впервые, не способна продвигать рынок вперед, считают специалисты Re/Max Canada. Обычно покупатели, впервые покупающие жилье в Торонто, составляют 30 – 40% от общего числа покупателей в Торонто, но сейчас эта цифра упала до 10% и вряд ли изменится в ближайшее время. Существуют огромные проблемы с накоплением суммы на первоначальный взнос и стоимостью ипотеки. Плюс, по-прежнему, никто еще не отменил стресс-тест, который составляет около 6% и который необходимо пройти потенциальному покупателю, чтобы банк квалифицировал его на покупку жилья. Хотя средняя цена продажи всех типов недвижимости в GTA упала на 15% с пика цен в феврале 2022 года, она все еще на 38% выше уровня 2019 года.

По-прежнему многое будет зависеть от политики Центробанка Канады, итогов заседания его 11 декабря. Для того чтобы поддержать рынок недвижимости, необходимо и далее понижать процентные ставки, как и, наконец, отменить стресс-тест, считают эксперты RE/MAX Canada.

Текущая ситуация обнадеживает больше, чем в последние несколько лет, особенно тех, кто впервые покупает жилье. Что касается инвесторов, которые наводнили рынок во время пика пандемии в 2021 и 2022 годах, когда процентные ставки были на историческом минимуме, то маловероятно, что ключевая процентная ставка достигнет 2%, а именно это нужно рынку, чтобы вернуть их обратно. По мнению Камерона Форбса, брокера Re/Max Realtron Realty Inc., «в следующем году мы увидим больше людей, стремящихся к увеличению размеров жилья, у которых уже накоплен собственный капитал и которые не так волнуют более высокие процентные ставки». Звучит очень оптимистично, но никто еще не отменял «renewal» – пересмотр условий контрактов по ипотечному займу, пик которых придется именно на 2025 год. К сожалению, количество инвентории может увеличиться по причине невозможности справиться с обслуживанием кредита и постоянно возрастающих сопутствующих платежей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Любая сделка с недвижимостью является уникальной и по-своему стрессовой. Участие в сделке арендатора повышает степень риска, усложняя ситуацию, которая может быть плачевной для хозяина жилья в случае, если жилец не желает выезжать, либо грустной для жильца, ведь он вынужден искать себе новую крышу над головой. Ситуация усугубляется тем, что очередь на рассмотрение конфликта (если он возникает) в Совете арендодателей и арендаторов (Landlord and Tenants Board) длится многими месяцами, что продлевает неопределенность для всех сторон.

Продажа сдаваемых в аренду помещений привела к недобросовестным выселениям, взяточничеству и запугиванию, превратив условия нормального проживания в конфликты. Поскольку количество домов, выставленных на продажу, увеличилось, по словам риэлторов, среди продаваемых объектов недвижимости больше сдаваемых в аренду. В октябре количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а 65% небольших квартир, построенных после 2016 года, принадлежат инвесторам, как правило, сдаваемых ими в аренду.

Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, а также сведения о том, являются ли они вакантными, занятыми владельцем или сданными в аренду, можно получить из риэлторской базы данных MLS. На середину ноября 2024 года продавалось 47.1% вакантных квартир. В 33.9% квартир проживают их хозяева, 16.9% продаваемых объектов занято жильцами, которые платят арендную плату. Цифры по «freehold» недвижимости выглядят таким образом: 30.8% приходится на вакантное жилье; в 49.6% живут владельцы жилья, а снимающие жилье живут в оставшихся 11.7%.

Зачастую продавцы и покупатели, по мнению экспертов, не знают правила или намеренно нарушают положения Закона об аренде жилья, а арендаторы не всегда в курсе своих прав в случае выселения. Если все стороны осведомлены о правилах и соблюдают их, сделки по продаже жилья не должны быть такими конфликтными.

Почему арендодатели хотят продавать пустующую недвижимость? Согласно Закону об аренде жилья (RTA), арендатор не всегда может быть выселен только потому, что домовладелец продает дом. Любой риэлтор подтвердит, что очень непросто продавать сданное в аренду жилье. Обычно покупатели жилья, которые хотят сами переехать в свой новый дом, избегают покупки арендуемых квартир, поскольку не хотят проходить процедуру выселения жильцов, если возникнет такая необходимость. Если процесс выселения доходит до слушания в Совете арендодателей и арендаторов, на которое арендаторы имеют право, разрешение ситуации может занять несколько месяцев или даже лет, что продлит дату закрытия сделки со всеми вытекающими последствиями.

Инвесторы также предпочитают не иметь дела с объектами, сдаваемыми в аренду. В соответствии с RTA, любой новый покупатель должен будет соблюдать текущий договор аренды и его условия, которые включают стоимость аренды и контроль за арендной платой. Поскольку предложений о продаже стало больше, это дает покупателям больше выбора, при этом выставлено много сдаваемой в аренду недвижимости. При достаточном количестве пустующей недвижимости, покупателем нет большого смысла связываться с щекотливыми ситуациями, связанными с проблемными выселениями жильцов.

Почему арендодатели и арендаторы заключают сделки «наличными за ключи» или «cash for key»? Поскольку арендодатели не могут выселить арендатора для продажи, они иногда пытаются побудить его отказаться от аренды посредством так называемой сделки «наличные за ключи», чтобы продать пустующую квартиру. Но это тоже может быть напряженная сделка.

Есть только одно исключение, которое позволяет арендодателю выселить арендатора, чтобы продать квартиру, это если новый покупатель планирует переехать в купленные помещения сам. В этом случае арендодатель может выдать уведомление о выселении для личного использования помещений новым покупателем. Этот процесс оговорен законодательством пошагово, но и это может не помочь, если жильцам некуда съехать или слишком велик соблазн получить приличную сумму компенсации за выезд.

Сегодня арендаторы нередко получают от $10,000 до $20,000 наличными за то, чтобы освободить хозяина жилья от своего присутствия. Некоторые люди обвиняют арендаторов в вымогательстве, но их защитники утверждают, что арендаторы хотят оставаться в своих домах, и метод переговоров вполне справедлив, его домовладельцы используют, чтобы «побудить» арендаторов уйти. Ведь именно арендодатели первыми поднимают этот вопрос, выкупая гарантии у арендаторов. В конце концов, пустой дом – это прибыль арендодателя, в то время как арендатор теряет гораздо больше, чем арендодатель, если его принуждают освободить помещение. Это не только сумма аренды, скорее всего, гораздо меньшая, чем в среднем на рынке, но и вся социальная инфраструктура меняется у человека, который покидает место, где прожиты долгие годы.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Президент TRREB Дженнифер Пирс в последнем пресс-релизе отметила хорошую активность рынка недвижимости в октябре – после того, как Центробанк Канады понизил процентную ставку на 0.5%. «Все больше покупателей возвращается на рынок», – отметила она. Это и понятно, ведь цена займа уменьшилась, и есть надежда на дальнейшее снижение процентной ставки. С другой стороны, перегруженность рынка количеством выставленной на продажу недвижимости заставляет продавцов быть более уступчивыми при переговорах. Сложился момент для покупателей, когда действовать нужно сегодня, пока ситуация не изменилась. Ключевую процентную ставку с июня снизили с 5% до 3,75%, что, естественно, значительно сократило финансовую нагрузку на потенциальных покупателей.

На продажу в октябре вышло 15 328 новых объектов, что на 4,3% больше, чем годом ранее. В Торонто в прошлом месяце было совершено 2 509 продаж, что на 37,6% больше, чем в октябре 2023 года. В остальной части Большого Торонто продажи домов выросли на 48,9% до 4 149 единиц.

Рост продаж обнадеживает, учитывая, что октябрьские показатели оказались выше, чем ожидали эксперты. Если говорить о видах недвижимости, то следует отметить, что лидерами стали таунхаусы, количество продаж которых увеличилось на 56,8%. За ними следуют отдельно стоящие дома с ростом продаж на 46,6% и semi-detached – на 44%. По сравнению с прошлым годом продаж квартир стало на 33,4% больше. «Рыночные условия действительно изменились в октябре, но все еще остается много инвентории на рынке и, следовательно, выбора для покупателей жилья», – сказал главный аналитик TRREB Джейсон Мерсер. Именно этот фактор позволит сохранить умеренный рост цен на жилье в течение следующих нескольких месяцев. «Однако, поскольку запасы так или иначе поглощаются, а жилищное строительство продолжает отставать от роста населения, повышение цен будет ускоряться, вероятно, по мере того, как мы приближаемся к весне 2025 года», – отметил он.

Такого же мнения придерживается и CEO Royal LePage Фил Сопер. Рынок в 2025 году должен быть готов к поднятию цен. И если цены в Торонто вряд ли достигнут манхэттенских, то, по крайней мере, к ценам Ванкувера мы уже приближаемся. У нас был действительно необычный период на канадском рынке жилья за последние 26 месяцев, цены на жилье не росли. Но в таких городах как Галифакс, Монреаль и Калгари восстановление началось несколько месяцев назад, и последними рынками, которые оживают после постпандемического спада, станут Торонто и Ванкувер. В краткосрочной перспективе, по мнению Фила Сопера, снижение процентных ставок положит начало следующему буму на рынке жилья в Торонто, а в долгосрочной перспективе относительно высокие доходы, иммиграция и интерес к домовладению позволят Канаде поддерживать самый высокий уровень владения жильем среди стран Большой двадцатки.

Эксперты ожидают в следующем году подъем рынка недвижимости в следующих семи городах Канады.

Торонто, Онтарио. Крупнейший город Канады продолжает оставаться центром рынка недвижимости. Сильная экономика, разнообразное население и устойчивый рост числа рабочих мест делают его привлекательным местом для инвестиций.

Ванкувер, Британская Колумбия. Известен своей потрясающей природной красотой и высоким качеством жизни, имеет развитый рынок недвижимости. Несмотря на недавние меры по охлаждению экономики, долгосрочные перспективы города остаются обнадеживающими.

Калгари, Альберта. Экономика Калгари демонстрирует признаки восстановления после падения цен на нефть. Город предлагает более доступное жилье по сравнению с другими крупными канадскими городами, что делает его привлекательным вариантом для инвесторов.

Эдмонтон, Альберта. Подобно Калгари, Эдмонтон извлекает выгоду из диверсифицированной экономики и относительно доступного рынка жилья. Растущие технологический сектор и население города способствуют повышению его привлекательности в сфере недвижимости.

Оттава, Онтарио. Будучи столицей страны, Оттава может похвастаться стабильной экономикой и растущим населением. Сильный рынок труда города и присутствие правительства делают его желанным местом для инвестиций в недвижимость.

Монреаль, Квебек. Второй по величине город Канады предлагает более низкую стоимость жизни по сравнению с Торонто и Ванкувером. Яркая культура, сильная экономика и растущее население делают его потенциальной точкой для инвестиций в недвижимость.

Галифакс, Новая Шотландия. В этом атлантическом канадском городе в последние годы наблюдается значительный рост. Доступность, сильный рынок труда и растущее население делают его привлекательным вариантом для инвесторов в недвижимость.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Канадская газета Toronto Star на этой неделе подняла интересную тему – налогообложение в случае продажи недвижимости в течение первого года после ее приобретения.

Недавно принятый налоговый закон, призванный затормозить спекулятивный спрос на недвижимость, может застать врасплох некоторых ее владельцев, когда они обнаружат, что потеряют в качестве налогов десятки тысяч долларов, поскольку продали жилье менее чем через год после его покупки. Закон, впервые принятый в 2022 году, требует, чтобы любой, кто продает недвижимость в течение 365 дней с момента ее покупки, декларировал любое увеличение ее стоимости как доход от бизнеса, поскольку обычное освобождение от налога для основного места жительства (principal residence) не будет предоставлено.

Новые правила применяются также к квартирам, приобретенным у строительных компаний после января 2023 года. Например, увеличение цены на $100,000 повлечет за собой уплату налога в размере от $28,000 до $53,000 в Онтарио, в зависимости от дохода человека. Исключения из нового закона могут быть предоставлены Канадским налоговым агентством в ситуациях, когда домовладельцы вынуждены продать жилье. Так, предположим, вы купили недвижимость, а вам не нравятся ваши соседи или район, и вы решили продать дом или квартиру до окончания 365 дней со дня покупки.

Раньше правила позволяли всю прибыль от продажи недвижимости, в которой вы реально жили, оставлять себе. Собственно, многие иммигранты, приехавшие в страну лет 20 и более назад, так свое состояние и построили. Дома строились, перестраивались, формально или фактически хозяева в них какое-то время жили, а потом с прибылью продавали.

Да, бывали случаи и раньше, когда нужно было доказывать реальную необходимость смены жилья 3 – 7 раз в год. И, конечно, время от времени налоговое управление наказывало таких предпринимателей, расценивая такую активность как бизнес. Но сейчас правила ужесточились. Новые налоговые меры направлены на сокращение спекулятивного спроса, что, по мнению федерального правительства, должно привести к снижению цен и повышению доступности жилья для большего числа канадцев. Опытные бухгалтеры утверждают, что даже при таком раскладе возможны варианты оформления недвижимости на корпорации, где налоговая сетка более щадящая. В любом случае, прежде чем приобретать недвижимость, необходимо просчитать все возможные варианты для минимизации сопутствующих расходов.

Налоговое агентство Канады назначило четыре специализированные группы по аудиту приобретения и продаж недвижимости для мониторинга регионов высокого риска Онтарио и Британской Колумбии, где цены на жилье резко выросли. Новая налоговая политика также влияет на операции с недвижимостью, включающие готовые квартиры, известные «assignment» продажи, которые теперь облагаются налогом HST. То есть, когда заключается договор со строительной компанией и происходит переоформление договора на другого хозяина, участникам сделки нужно знать заранее, какие налоги налоговое управление будет взимать в случае прибыльности сделки. На CRA больше не лежит обязанность доказывать, что основным намерением продавца было приобрести недвижимость с целью получения прибыли от ее продажи. Если человек покупает и продает свою недвижимость в течение 12 месяцев, новый закон уже позволяет CRA классифицировать сделку как заключенную в целях получения прибыли и соответственно взимать налоги.

Основные исключения, позволяющие избежать дополнительного налогообложения: смерть, инвалидность или болезнь, пополнение семьи, распад брака, в результате которого супруги живут раздельно в течение как минимум трех месяцев до продажи, угроза личной безопасности, вынужденная потеря работы, возможность трудоустройства, неплатежеспособность и разрушение или экспроприация имущества против воли налогоплательщика.

Налогоплательщики могут заявить об освобождении от налога в форме Schedule 3. Несоблюдение может привести к штрафам и начислению процентов. Более того, CRA наложит штраф в размере 50% от причитающегося дополнительного налога, добавив к процентным платежам, если налогоплательщик сознательно сделает ложное заявление при подаче декларации.

Федеральное правительство, когда ввело новую налоговую политику, заявило, что это изменение «сократит спекулятивный спрос на рынке и поможет сдержать чрезмерный рост цен». В бюджете на 2022 год прогнозировалось, что изменение налога принесет годовой доход в казну в сумме $25 миллионов. Министерство финансов заявило, что еще слишком рано говорить об успехе нового закона, так как исчерпывающие данные за 2023 налоговый год – первый год применения меры по предотвращению быстрых перепродаж – будут доступны только в 2025 году, ну, а пока, видимо, подобные покупки будут происходить в затяжном режиме. Нельзя продавать в течение 365 дней, будут продавать на 366-й.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В недавнем своем выступлении премьер-министр Джастин Трюдо заявил, что Канада скорректирует ежегодный приток иммигрантов, снизив целевой показатель на 21 – 27% в течение следующих трех лет, с 500,000 новых постоянных жителей до примерно 395,000 к 2026 году. Сокращение числа приема на постоянное жительство составит 395,000 в 2025 году, 380,000 в 2026 году и 365,000 в 2027 году. Эта коррекция в первую очередь является результатом жесткой критики либерального правительства за иммиграционную политику в последние несколько лет и ее негативного воздействия на доступность жилья. Министр иммиграции Марк Миллер утверждает, что снижение числа иммигрантов поможет справиться с нехваткой жилья, и по оценкам экспертов к 2027 году значительно сократит спрос на жилье, что потребует построить уже на 670,000 единиц жилья меньше. В качестве основной из причин подобного разворота в иммиграционной политике Джастин Трюдо считает тот факт, что предприятия и провинции способствовали экономическому упадку нашей страны, эксплуатируя иностранных рабочих, отказываясь при этом нанимать канадцев за справедливую заработную плату.

Реакция на правительственную инициативу не заставила себя ждать. Как отмечено в новом отчете BMO Market Capitals, банк неоднократно предупреждал, что обещания утроить количество построенных новых домов и обеспечить доступность жилья не имеют под собой реальной экономической основы. Теперь, когда правительство признает эту неудачу, политики видят решение проблемы доступности жилья в увеличении масштабов строительства и сокращении населения.

Канада отказывается от иммиграции после неудачной попытки использовать ее в качестве стимула экономического роста. Опираясь на сокращение числа временных жителей, таких как иностранные студенты в этом году, в стране произойдет санкционированный государством спад роста численности новых жителей в стране. Предполагаемое замедление роста населения более чем с 3%, или 1,2 миллиона человек, примерно до нуля, окажет реальное и очень быстрое влияние на стоимость жилья.

В первую очередь пострадают арендодатели в Торонто. Практически невозможно сдать жилье по прошлогодней арендной плате. Так, компания Reddit призывает людей, ищущих жилье, ни в коем случае не платить больше, чем в 2023 году. Утверждается, что цены на аренду студии уменьшились на 3%, односпальной квартиры – на 5%, двуспальной – на 3%. И это при том, что в 2023 году цены выросли на 20% по сравнению с предыдущим годом. Самый активный период в году – август и начало сентября, когда студенты занимаются поиском жилья – в этом году был необычно тихим из-за изменения политики по отношению к иностранным студентам. Строящиеся в настоящее время квартиры и целевые объекты недвижимости появятся на рынке в конце этого и в следующем году, в условиях более медленного роста населения, и нет сомнения, что их владельцы-инвесторы столкнутся с еще более сложными условиями на рынке.

Каковы прогнозы на рынок недвижимости? Последнее снижение ставки Центробанка Канады говорит о его оптимизме в отношении экономики. Озвучивается, что реальный ВВП получит большой импульс в результате агрессивного смягчения процентной ставки. По мнению Банка Канады, снижение ставок должно спровоцировать спрос на жилье, эквивалентный рекордному росту в 2021 году из-за политики почти нулевых ставок. Они ожидают, что почти четверть всего роста реального ВВП в следующем году будет приходиться на инвестиции в недвижимость. Это весьма оптимистичные ожидания, особенно с учетом прогнозируемого сокращения численности населения в ближайшие три года. Старший сотрудник University of Toronto’s School of Cities Кэролин Уитцман сказала, что Канаде необходимо в следующие три года увеличить предложения жилья, особенно для тех, кто испытывает основные потребности в нем, таких как пожилые люди, студенты и вновь прибывшие иммигранты. Абсолютно неправильно винить иммиграцию во всех бедах и проблемах канадского общества. И вопрос с жильем нужно решать как можно быстрее.

Критики политики партии либералов озвучивают свою озабоченность текущим положением дел. Во-первых, стоит вопрос не просто об иммиграции, а о качестве иммиграции. Почему нужно сокращать такую категорию, как студенты из-за рубежа? Ведь молодые люди за свои деньги учатся в соответствии с требованиями, предъявляемыми канадскими предприятиями. Ранее после окончания институтов и колледжей была возможность работать, а впоследствии и остаться в Канаде. Разве специалисты-профессионалы не нужны стране?

Почему нужно стремиться к насильственному понижению цен на дома? Недвижимость – это единственная ценность для большинства людей пенсионного возраста. Ведь на предлагаемую государством пенсию прожить совершенно невозможно. Почему не сконцентрировать усилия на развитии экономики в целом, развитии бизнесов, привлечении опытных специалистов из числа иммигрантов. Ведь при нехватке профессионалов – ученых, инженеров, врачей – им, иммигрантам, оказавшимся в Канаде, приходится либо переучиваться заново или работать на неквалифицированных работах. И это продолжается десятилетиями! Кроме повышения на доллар-полтора зарплаты самым низкооплачиваем работникам, все остальные специалисты остаются на зарплатах, которые никто не помнит, когда пересматривали. Если бы изучить все факторы, влияющие на рост экономики, занятости и благополучия населения, а не разгребать проблемы, снежным комом образующиеся из-за некомпетентности и политических амбиций, насколько легче было бы всем жить!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ассоциация строительной индустрии и землеустройства (Building Industry and Land Development Association – BILD), флагман индустрии жилищного строительства, землеустройства и профессионального ремонта в GTA, во главе с президентом и генеральным директором Дэйвом Уилкесом, привлекает внимание общественности к проблеме завышенных налогов при покупке нового жилья. Правительство провинции и федеральные власти должны предпринять решительные шаги для снижения стоимости жилья, чтобы мечта о домовладении стала реальностью.

В сентябре этого года федеральное правительство объявило об отмене налога на товары и услуги (GST) при строительстве нового жилья, предназначенного для его сдачи в аренду. В тот же день правительство Онтарио объявило, что будет работать с федеральным правительством над отменой провинциальной части гармонизированного налога с продаж (HST) для специально построенного арендуемого жилья. Эти изменения значительно облегчают финансовое бремя для покупателей новых домов, предназначенных для сдачи в аренду. Мы уже видели анонсы проектов с тысячами новых единиц в этой столь актуальной категории.

Учитывая значительное влияние, которое налогообложение может оказать на возможность канадцев получить жилье, федеральному правительству теперь следовало бы сосредоточиться на выполнении 32-летнего обещания скорректировать ценовые границы для программы скидок на новое жилье GST/HST.

GST на новые дома был введен в 1991 году, заменив предыдущие налоговые правила. Чтобы компенсировать покупателям жилья повышение налогов, федеральное правительство ввело программу скидок, которая возмещала разницу между GST и старым налогом. Правительство заявило, что около 95% новых домов будут иметь право на скидку. Чтобы сохранить доступность жилья, оно взяло на себя важное обязательство: пересматривать и корректировать пороговые значения скидок не реже одного раза в два года с учетом изменений цен на жилье.

К сожалению, за прошедшие 32 года не было проведено ни одного пересмотра и никаких корректировок. В 2010 году HST был введен для новых домов, заменив GST и провинциальный налог с продаж (PST), но федеральная программа скидок и ее пороговые значения остались прежними. Обещание канадцам гарантировать, что налог не повлияет на доступность жилья, остается невыполненным. С 1991 года цена среднего дома в GTA выросла с $250,000 примерно до $1,2 миллиона, а это означает, что налоговые поступления федерального правительства увеличились примерно с $12 500 почти до $60 000 за единицу жилья. Это десятки тысяч долларов налогов, добавленных к стоимости нового дома, в дополнение ко всем другим государственным платежам, налогам и сборам, которые перекладываются на покупателей нового дома как часть покупной цены. В сумме они могут составлять до четверти стоимости нового дома в Большом Торонто, и это усугубляет кризис доступности жилья.

Налоговые поступления выросли на 479%. Эти дополнительные расходы непосредственно несут новые домовладельцы. Никаких компенсаций не происходит, как это было заявлено в 1991 году. Несмотря на рост цен на жилье на 270% с 1990 по 2023 год, пороговые значения скидок не изменились. Это означает, что сегодня практически ни один покупатель нового дома в GTA не получает скидки, в результате чего федеральное правительство получает дополнительные $42 000 за дом на одну семью в виде дохода HST. Эта ситуация принесла федеральному правительству миллиарды дополнительных доходов, при этом только Онтарио по оценкам внес почти $4 миллиарда из-за нескорректированных пороговых значений скидок. Обновление этих пороговых значений может сэкономить покупателям нового жилья десятки тысяч долларов на покупке.

Федеральное правительство подтвердило, что оно понимает влияние налогообложения на доступность жилья. Ему следует продолжить свои позитивные усилия по поощрению строительства жилья, предназначенного для сдачи в аренду путем корректировки пороговых значений для скидок на новое жилье GST/HST. Это вернет десятки тысяч долларов в карманы покупателей новых домов и будет соответствовать первоначальной цели скидки: помочь сохранить доступность жилья для всех канадцев.

Контроль или снижение налогов на жилье оказывает решающее влияние на снижение стоимости нового жилья в районе Большого Торонто. В настоящее время государственные сборы и налоги составляют 25% стоимости нового дома в GTA, при этом только муниципальные сборы составляют более 50% – одни из самых высоких в Северной Америке. На сайте BILD приводится такой пример. Например, в semi-detached доме стоимостью $1,4 миллиона в Скарборо государственные сборы и налоги всех уровней правительства составляют в сумме $384,248. Из этой суммы на муниципальные сборы приходится 57% (или $220 307, включая MLTT – Municipal Land Transfer Tax). Аналогичным образом, в кондоминиуме стоимостью $850,000 в Воне государственные сборы и налоги всех уровней правительства составляют $247,667, из них 63% (или $157,643) – муниципальные сборы.

Сопутствующей проблемой является неоправданное затягивание процесса утверждения строительных проектов муниципалитетами. В настоящее время получение муниципального разрешения на строительство нового жилья в GTA занимает в среднем 20 месяцев. Эти задержки увеличивают затраты на новые дома. Исследование показывает, что каждый месяц задержки добавляет от $2,673 до $5576 дополнительной суммы к стоимости на единицу жилья в месяц.

Контроль или снижение налогов на жилье – одно из самых быстрых и эффективных решений проблемы доступности жилья. На сайте BILD www.bildgta.ca дается сноска на подачу петиции в защиту прав домовладельцев и призыв к Законодательному собранию Онтарио пересмотреть налоговую политику.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несмотря на то, что риэлторы отмечают некоторое оживление на рынке недвижимости в октябре, в основном это касается продаж отдельных домов, semi-detached и таунхаузов в ценовом сегменте стоимости до $1,000,000. Снова появились предложения о продаже с заниженной ценой, в надежде привлечь максимальное количество покупателей и организовать аукцион. Чем больше продавец получит предложений, тем больше у него шансов получить цену выше рыночной. Да, этих предложений может быть 3 – 4 по сегодняшним временам вместо нескольких десятков в недавнем прошлом, но факт остается фактом – недвижимость в результате таких торгов (bidding wars) продается по цене выше изначально заявленной.

Рынок квартир существенно отстает в своей активности. Эксперты по-прежнему считают его рынком покупателя, а это самое хорошее время для поиска выгодной сделки. Компания RE/MAX в последнем обзоре сообщает, что количество сделок купли-продажи в Торонто и ее окрестностях падает настолько сильно и остается на беспрецедентно низком уровне в течение такого длительного периода, что те, кто покупают квартиры, могут получить преимуществ больше, чем они ожидали. Как отмечено в докладе, «осенний рынок может стать идеальным временем для тех, кто впервые покупает недвижимость», из-за более низких процентных ставок, которые дают больше возможностей для финансирования, а также из-за огромного количества квартир, выставленных на продажу. Этого количества может хватить на шесть месяцев – даже несмотря на то, что много новых построек приостановлено.

Продажи квартир упали до 27-летнего минимума в первой половине года, и сейчас ситуация только начинает меняться в лучшую сторону из-за более низких процентных ставок. Предложения о продаже появляются и стоят на рынке достаточно долго. Когда продавцы действительно мотивированы, продажная цена падает до предела, который становится неожиданным для покупателей.

И, поскольку эти более низкие ставки дают большую финансовую передышку, цены на квартиры упали (хотя и незначительно), чтобы лучше отразить более низкий уровень спроса в последнее время, создавая еще более благоприятные условия для покупателей.

RE/MAX сообщает, что средняя цена квартир в целом снизилась на 2% по сравнению с прошлым годом и сейчас составляет $732,648. Хотя в нескольких районах в этом году и наблюдался рост продажи квартир – среди них Yonge-Eglinton, Forest Hill, Lawrence – High Park, South Parkdale и Roncesvalles – это полная противоположность общей тенденции в GTA, поскольку инвесторы ушли с рынка, который является переоцененным, нестабильным и менее прибыльным, чем когда-либо. Активность инвесторов застопорилась на большинстве рынков, отмечается в докладе RE/MAX, но замедление было наиболее заметным в Торонто, где до 30% инвесторов столкнулись с отрицательной доходностью от сдаваемой в аренду недвижимости.

Количество выставленных на продажу кондоминиумов продолжает медленно расти, а инвесторы, 80% из которых сейчас теряют деньги на своих расходах, не могут даже просто продать свои активы ради гарантированной прибыли, как они могли это сделать не так давно. На фоне всего этого строительные компании впадают в отчаяние и тормозят некогда ненасытное строительство, ставя на паузу десятки тысяч объектов. Однако отсутствие конкуренции со стороны инвесторов дает преимущество покупателям, рассматривающим приобретение квартиры для себя.

Последние данные показывают, что некоторые предложения стоят на рынке в ожидании продажи 12 месяцев и более. Это сбивает с толку продавцов, которые выставлялись, ориентируясь на продажные цены похожих квартир. Продажи происходят только в том случае, когда ситуация становится критичной, и продавцы вынуждены продавать свою недвижимость с большими потерями. Эксперты ожидают, что доверие инвесторов  восстановится в ближайшие месяцы, поскольку процентные ставки падают, а рентабельность инвестиций растет.

Цены на канадское жилье все еще падают, но ледяной рынок начинает потихоньку согреваться. Ожидается, что покупатели вернутся на рынок, поскольку цены и ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться, особенно это касается инвесторов,так  надеется правительство. Специалисты ожидают , что из-за неожиданно большего снижения уровня инфляции большинство канадских банков снизят процентную ставку по займам на 0.5%  на ближайшем заседании Центробанка 23 октября.

Иногда люди интересуются, когда лучше продавать или покупать недвижимость? Среднестатистически самая большая активность наблюдается весной, на втором месте — осень.  Не так много желающих купить или продать что-либо летом. Лето у нас короткое, отдых в коттедже, на природе, грибы и ягоды, каникулы у детей  хотя бы ненадолго позволяют забыть о делах насущных. Ну и, конечно, зима, начиная с декабря, время очень тихое на рынке недвижимости.  Сначала новогодние праздники, а потом уже все зависит от погоды. Темнеет рано, плюс снегопады, несколько раз подумаешь, стоит ли заниматься поисками жилья зимой. Но в последний год все немного сдвинулось, и привычные критерии не  работают. Поэтому не откладывайте надолго принятие решений. Продавайте недвижимость сейчас, если возникла такая необходимость. Ставьте реальную продажную цену. Не полагайтесь на цены выставленных домов и квартир в вашем районе. Желаю найти супервыгодую сделку, потому что именно сейчас это совершенно реально!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

До действительного восстановления рынка недвижимости, вероятно, еще далеко, но признаки жизни появились на рынке Большого Торонто в сентябре этого года, согласно последнему отчету «Обзор рынка» Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB). В ходе последнего подъема относительно высоких продаж домов, зафиксированного за последние несколько месяцев, было продано 4,996 единиц в сентябре по сравнению с 4,975 в августе, но меньше, чем 5,391 продаж. Хотя увеличение количества сделок на 21 транзакцию по сравнению с предыдущим месяцем не является чем-то выдающимся, но, сравнивая продажи в сентябре 2024 года с сентябрем прошлого года, их рост составил 8,5%. По данным TRREB, рост произошел, потому что «снизились процентные ставки и цены на жилье». И продажи будут только увеличиваться при дальнейших сокращениях и изменениях в политике, считает президент TRREB Дженнифер Пирс. «Поскольку покупатели воспользуются изменениями в правилах ипотечного кредитования, а стоимость займов будет снижаться, продажи домов будут неуклонно расти по мере роста населения, – говорит она. – С каждым снижением ставок все большее число домохозяйств GTA смогут позволить себе долгосрочное инвестиции в домовладение, включая тех, кто покупает жилье впервые».

Из зарегистрированных продаж: 2,354 – отдельные дома, их рост составил 10,5% по сравнению с этим же периодом в прошлом году; 446 – дома semi-detached (рост – 12,6%); 682 – таунхаусы (рост – 14,3%). Единственным типом жилья, объем продаж которого остался неизменным, это квартиры, которых было продано 1,312 единиц, что означает рост всего на 0,8%. Общее количество новых предложений о продаже в сентябре составило 18 089, что на 10,5% больше, чем в прошлом году.

«Ежегодное улучшение продаж жилья в сентябре более чем соответствовало увеличению количества новых объектов недвижимости за тот же период, – говорит главный аналитик TRREB Джейсон Мерсер. –- Это привело к лучшему предложению на рынке и увеличению переговорных возможностей для покупателей. Возможность вести переговоры о цене привела к умеренному снижению цен по сравнению с прошлым годом, особенно в более доступных сегментах квартир и таунхаусов, которые популярны среди покупающих недвижимость впервые».

В связи с этим показатель Composite индекса цен на жилье MLS® упал на 4,6% по сравнению с сентябрем прошлого года, при этом средняя цена продажи составила $1,107,291, что всего на 1% меньше по сравнению со средним показателем в сентябре 2023 года. В августе цена находилась на уровне $1,074,425, что с учетом сезонных колебаний фактически представляет небольшое увеличение по сравнению с сентябрем. Заглядывая в будущее, генеральный директор TRREB Джон ДиМишель хвалит федеральные власти за введение реформ в руководящие принципы ипотечного кредитования: «Большие периоды амортизации и возможность страховать ипотечные кредиты для покупок на сумму более 1 миллиона долларов дадут покупателям жилья больше возможностей по мере восстановления рынка жилья GTA».

Однако реформы вызвали критику со стороны экспертов, которые особенно осудили 30-летнюю амортизационную надбавку, считая, что выплаты займа станут драконовскими.

К сожалению, набирает обороты другая тенденция. За последний год в районе Торонто объем вынужденных продаж (power-of-sale) увеличился на 112%, поскольку все больше домовладельцев с трудом выплачивают ипотеку, в результате чего у некоторых кредиторов не остается иного выбора, кроме как продать его. В сентябре в GTA на продажу было выставлено 204 таких дома, что более чем вдвое превышает количество подобных продаж в сентябре 2023 года. Ожидается, что количество таких продаж будет увеличиваться в ближайшем будущем. В 2020 году среднее количество «power-of-sale» объявлений в месяц составляло 4 – 5. В 2021 году это число выросло до 33, затем до 38 в 2022 году и подскочило до 83 в 2023 году. На данный момент в 2024 году наблюдается самый большой вброс – в среднем, 159 за месяц. Эксперты говорят, что домовладельцы, купившие жилье во время пандемии, когда процентные ставки были сверхнизкими, начинают продлевать ипотеку и не могут оплачивать возросшие ежемесячные расходы по займам. Многие купили недвижимость, которую они не могли себе позволить, и теперь у них слишком много заемных средств, и они не в состоянии выплатить растущие долги.

Поскольку безработица растет, эксперты предрекают, что в ближайшем будущем нас ждут еще большие проблемы. Хуже всего тем, кто взял во время пандемии ипотеку с плавающей ставкой, поскольку они, в основном, выплачивали проценты и небольшую сумму основного долга со своего баланса. В результате, их основной долг практически не гасился. В некоторых районах GTA цены на жилье упали на целых 40% с пика 2022 года, а это означает, что они купили переоцененную недвижимость. Кроме всего прочего, у многих владельцев жилья существуют и вторые ипотеки под проценты гораздо большие, чем в банках. Даже продав такую недвижимость, люди теряют огромные суммы денег, лишаются своих сбережений и вынуждены приступать к процедуре банкротства.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca