Жанна Томсон, брокер

Решили продать свою инвестиционную недвижимость? Заявить о своем коттедже в качестве основного места жительства? Как ориентироваться в изменениях в налоге на прирост капитала, которые собираются вот-вот ввести?

Новые правила касаются физических лиц, получающих прибыль в размере более $250 000 от продажи любого актива, включая коттедж, инвестиционную недвижимость или второй дом. Реакцией большинства клиентов финансового консультанта Джейсона Хита было беспокойство и замешательство, когда федеральное правительство объявило об увеличении коэффициента включения прироста капитала, изменение, которое касается многих канадцев, владеющих второй недвижимостью. Это будет больший налоговый счет, когда они решат ее продать. Для некоторых это может стать большим финансовым ударом – например, для людей, которые продают или наследуют семейный коттедж, который был куплен несколько десятилетий назад и теперь стоит намного больше. Но, к счастью, есть определенные стратегии и советы, чтобы ориентироваться в предстоящих налоговых изменениях, говорят финансовые консультанты.

«За последний год в министерстве финансов произошло много изменений, – сказал Джейсон Хит, управляющий директор компании Objective Financial Partners. – Там просто большая путаница. Это был разочаровывающий налоговый год для всех в отрасли».

Что такое налог на прирост капитала и что изменилось? Прирост капитала – это разница между первоначальной стоимостью актива и ценой при его окончательной продаже. Это может быть акция, инвестиционная недвижимость или коттедж – акции в вашем RRSP или TFSA исключаются. Если бы кто-то купил коттедж за $800 000 и продал его за $1 миллион, он получил бы прирост капитала в размере $200 000.

Предлагаемое изменение повысит налог на прирост капитала до 66,67%. Это означает, что за первые $250 000 прироста капитала индивидуальный налогоплательщик по-прежнему будет платить налог на 50% прибыли от актива, но каждый доллар сверх $250 000 будет облагаться налогом на две трети. Важно отметить, что если пара продает недвижимость, каждый из них получит 50%-ную ставку на первые $250 000, это означает, что вместе они заплатят только две трети, когда их прибыль превысит $500 000.

Кроме того, любые ремонтные работы и модернизация недвижимости влияют на прирост капитала. Таким образом, если коттедж стоит $500 000, а ремонт обошелся в $100 000, базовая стоимость недвижимости составит $600 000, что снижает прирост капитала или Capital Gain, поскольку стоимость недвижимости становится выше.

Для корпораций и трастов весь прирост капитала, независимо от его суммы, будет облагаться налогом по ставке в две трети от включения.

В случае принятия новые правила могут вступить в силу 25 июня. После 25 июня в Онтарио, в верхней предельной налоговой категории, если чей-то прирост капитала составил $300 000, увеличение его налогов составит почти $4500. Если прирост капитала составляет около $1 миллиона, физическое лицо платит примерно на $67 000 больше налога, согласно расчетам Аарона Хектора, консультанта по частному капиталу в CWB Wealth в Калгари.

«Важно понимать, что, когда вы владеете более чем одной личной собственностью, у вас есть выбор, какую из них выбрать в качестве основного места жительства (Principal Residency), – рекомендует Аарон Хектор. – Многие предполагают, что это относится только к месту, где они спят большую часть ночей в течение года, не до конца понимая, что домик или недвижимость для отдыха также могут квалифицироваться соответственно. В этом случае имеет смысл претендовать на освобождение от налога на основное место жительства для дома, который имеет наибольшую прибыль». Если одна собственность приносит прибыль в размере $50 000, а другая – $1 миллион, было бы разумно использовать в качестве основного жилья именно вторую собственность. Очень важно поэтому провести расчеты с финансовым консультантом заранее, поскольку существует «скрытый» налог, называемый альтернативным минимальным налогом.

«В результате изменения альтернативного минимального налога это затронет меньшее количество людей в целом, но они гораздо более наказуемы в отношении крупных сделок, таких как продажа дома, – предупреждает Аарон Хектор. – Поэтому, если люди решат продать недвижимость до 25 июня, они могут быть «пойманы» на этом другом налоговом изменении».

Ян Калверт, вице-президент и директор HighView Financial Group в Торонто советует: «До 25 июня осталось не так много времени, но важно не торопиться с продажей недвижимости, если вы уже не находитесь на финальной стадии ее выставления на продажу. Если известно, что есть потребность в капитале, и предстоят большие расходы, и вам нужно привлечь средства, которые повлекут за собой прирост капитала, то попытка опередить крайний срок может быть благоприятной для фиксированных расходов». Тем не менее, не рекомендуется спешить с продажей недвижимости, если намерение состояло в том, чтобы сохранить ее на долгие годы. Если нет большой потребности в капитале в краткосрочной перспективе, не рекомендуется продавать долгосрочные инвестиции исключительно для целей налогообложения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Предлагаемый бюджет федерального правительства Канады на 2024 год предлагает внести изменения во взимание налога на прирост капитала (Capital Gains). Это может привести к тому, что самые богатые канадцы будут платить большую долю своих доходов.

Федеральное правительство заявляет, что его план по увеличению налогов на прирост капитала (Capital Gains) направлен на богатых канадцев, чтобы достичь «налоговой справедливости». Прогнозируется, что новый поток доходов принесет правительству $19,3 млрд в течение следующих пяти лет за счет увеличения коэффициента включения прироста капитала, который облагается налогом, с 50% до 66% для физических лиц с приростом капитала более $250 000 в год.

Прирост капитала облагается налогом, когда люди покупают инвестиционную недвижимость, а затем продают ее по более высокой цене. Приростом капитала является разница между ценой продажи и ценой покупки. Когда речь идет о бизнесе, разница между затратами на создание бизнеса и рыночной ценой при продаже бизнеса считается приростом капитала.

Если вы покупаете акции по одной цене, а затем продаете их по более высокой цене, это тоже считается приростом капитала или «Capital Gains».

В чем разница между подоходным налогом и налогом на прирост капитала? Дело в том, что предприятия и корпорации платят налоги со своего годового дохода, а это не то же самое, что налог на прирост капитала. Прирост капитала – это прибыль, которую компании или частные лица получают при продаже активов. Акции, когда вы их покупаете, приносят дивиденды. Дивиденды не являются приростом капитала.

Кого больше всего затронет повышенная ставка налога на прирост капитала?

Больше всего это коснется стартапов, так как эти компании не имеют большого доступа к финансированию в Канаде. Из-за нехватки финансирования местным предприятиям трудно платить хорошие зарплаты своим сотрудникам. И вместо того, чтобы платить высокие зарплаты, сотрудникам обещают выдачу акций. Люди не возражают, потому что опцион на акции, который они получат, будет расти в цене в будущем, когда бизнес станет успешным. Когда стоимость акций будет расти, работникам придется платить налог на прирост капитала при их продаже. Акции действительно важны для канадских IT-стартапов, поскольку они обычно предлагают своим разработчикам опционы на акции для своего компенсационного пакета, что ставит их в невыгодное положение при конкуренции с их американскими коллегами. Например, вы создаете компанию с начальной стоимостью в $1 миллион, и если вы добьетесь успеха, то через несколько лет она вырастет до $100 миллионов. Когда вы продаете, прирост капитала будет представлять собой разницу между первоначальной и продажной стоимостью, которая составит $99 миллионов. Изменения сопровождаются исключениями для предпринимателей, включая пожизненный максимум в размере 2 миллионов долларов США через организацию Canadian Entrepreneurs’ Incentive и увеличение с 1 миллиона до 1,25 миллиона долларов за продажу малого бизнеса, рыболовной или фермерской собственности через Lifetime Capital Gains Exemption, объявило правительство 16 апреля этого года.

Приведет ли изменение налога на прирост капитала к снижению стоимости жизни и достижению «справедливости» для всех? У специалистов есть определенные сомнения: утверждается, что новая политика приведет к дальнейшему росту инфляции и стоимости жизни. Например, при налогообложении чего-то большего стоимость рабочей силы увеличивается. Так что в данном случае это просто увеличит налоги на бизнес. Когда же дело дойдет до производительности, Канада окажется в слабом положении по сравнению с другими странами, и это не очень хорошо для нашей экономики. Возможен сценарий, при котором инновации, которые являются движущим фактором для экономики, пострадают, что поставит под угрозу экономическое развитие Канады. Существует и угроза, что молодые предприниматели и молодое поколение сильно пострадают от нового повышения налогов.

Если мы говорим про инвестиции в недвижимость, то принятие бюджета в предлагаемом виде повлияет на владельцев более чем одной недвижимости. В соответствии с предложением, ставка включения годового прироста капитала, реализованного свыше $250 000 для физических лиц, будет облагаться налогом по ставке две трети, по сравнению с нынешними 50%. Любая прибыль ниже этой планки будет по-прежнему облагаться налогом по ставке 50%. То есть, если собственность, которую вы продаете, не является вашей «principal residense», или местом вашего основного проживания, то прибыль от продажи рассчитываться будет следующим образом. Предположим, вы купили дом за $1 миллион несколько лет назад. Продали за $1.6 миллиона после всех расходов. Чистая прибыль составит $0.6 миллиона. По старым правилам половина от этой суммы – $300,000 сразу бы пошла государству. Остаток $3000,000 приплюсовались бы к общему доходу собственников недвижимости, а налоги бы высчитывались, исходя из общей суммы дохода. По новым правилам, в казну государства пойдет сразу не 50%, а 66.666667%. Первые $250,000 прибыли предполагается оставлять на прежнем 50%-ном уровне.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В прошлом году Налоговый cуд Канады рассматривал дело, которое по большей части осталось вне поля зрения всех, за исключением юридического сообщества, которое было ошеломлено его последствиями для арендаторов.

Арендатор в Монреале был подвергнут проверке и обязан уплатить налог, который он не удержал с ежемесячной арендной платы своему арендодателю-нерезиденту, как того требует закон. В результате ему было приказано выплатить налог за шесть лет, а также сложные проценты и штрафы. Налоговое управление Канады (CRA) не смогло взыскать долг с его зарубежного арендодателя, поэтому канадский арендатор оказался на крючке. В прошлом году арендатор подал в суд на министра национальных доходов, утверждая, что он не знал о том, что его домовладелец был нерезидентом. Арендатор, чей арендодатель, базирующийся в Италии, владел одной квартирой в здании в Монреале, проиграл апелляцию в Налоговом суде на том основании, что он был резидентом Канады и платил арендную плату арендодателю-нерезиденту и, следовательно, был обязан удержать и перечислить 25% арендной платы CRA. В своем решении судья признала «тяжелые последствия», но все же возложила ответственность на «резидента-плательщика», или арендатора.  

Проблема с законом заключается в том, что арендная плата за жилье приравнивается к роялти или аналогичным платежам, говорит налоговый юрист из Монреаля Эрик Луу, защищавший арендатора в этом деле. Другими словами, арендаторы жилья должны соответствовать тем же стандартам, что и «сложный бизнес», сказал он. «Незнание того, что арендодатель является нерезидентом, не считается уважительным оправданием. Это вызывает беспокойство, – сказал г-н Луу. – Но с иногородними очень тяжело бороться, поэтому переложили бремя на арендатора». Если вы сделаете шаг назад, отбросите в сторону способ разработки Закона о подоходном налоге и просто посмотрите на его политику, в таких ситуациях вы должны спросить себя, у кого есть рычаги воздействия? Очевидно, что у арендатора нет рычагов влияния.

«Министерство финансов могло бы найти способы гарантировать, что арендодатели-нерезиденты платят налоги, не перекладывая при этом бремя на арендаторов», – сказал г-н Луу. Хорошо известно, что владельцам-нерезидентам уже давно приходится платить налоги на недвижимость, которую они продают или сдают в аренду. «Однако немногие арендаторы осознают, что, если эти налоги не будут уплачены, арендатор может оказаться на крючке», – предупреждает риэлтор Лорн Голдман. Он продает канадскую недвижимость нерезидентам и считает, что риэлторы, а также все арендаторы и все мелкие семейные арендодатели, должны быть формально информированы о рисках для арендаторов. «Я занимаюсь недвижимостью и даже не знал об этом, – признался Голдман. – По моему мнению, 99,99% всех арендаторов в Канаде не знают об этом, и ответственность CRA заключается в том, чтобы информировать арендаторов о том, что они могут оказаться на крючке этого подоходного налога».

«В Британской Колумбии, где каждая десятая новая квартира принадлежит нерезиденту, каковы шансы, что некоторые из этих арендодателей-нерезидентов не подадут налоговую декларацию?» – спросил он. Арендодатель-нерезидент Крис Оливер, который владеет тремя арендуемыми объектами в Ванкувере и живет в Гонконге, сказал, что он не знал о подоходном налоге, но его управляющий недвижимостью покрыл это. Лицензированные управляющие недвижимостью несут ответственность за сбор налогов, что снимает бремя с арендатора, при условии, что он платит через управляющего недвижимостью. «Звучит несправедливо, что арендаторы должны соблюдать это правило бухгалтерского учета, – сказал Оливер. – Можете ли вы представить весь стресс, с которым они сталкиваются, когда им приходится спешить с оплатой арендной платы и ростом стоимости жизни, а затем обнаружить, что существует целое сложное правило платежей, которым они должны управлять?»

Рон Ашер, юрист c большим стажем работы и главный юрисконсульт Общества нотариусов и приглашенный профессор Университета Саймона Фрейзера, сказал, что он был ошеломлен делом Квебека, когда узнал о нем в прошлом году. Он задается вопросом, сколько арендодателей-нерезидентов не платят налог: «Сколько десятков тысяч ситуаций существует, где этого не делается? Воздействие на арендаторов огромно. Я думаю, что история на данный момент такова, что это странно, это удивительно и, похоже, это закон». Он добавил, что реально сложно выяснить, является ли кто-то резидентом или нерезидентом: «Мы говорим о налоговом, а не о физическом резидентстве. Они могли бы находиться в Сан-Диего, но на самом деле они являются налоговыми резидентами, поэтому есть одна сложность».

Юрист Майкл Друйар, заместитель председателя Landlord BC и специалист по праву аренды, сказал, что он знал о потенциальной ответственности арендатора еще давно, когда был управляющим недвижимостью, но он все еще был удивлен, узнав, что арендатор привлечен к ответственности. «Я просто не думаю, что со стороны CRA очень хорошо преследовать арендатора, который понятия не имеет об этом. Вам никогда не говорят, что на вас лежит эта вечная ответственность и что вы должны соблюдать такую высокую степень усердия. Как можно ожидать такого от арендатора жилья? – спросил он. – У них достаточно проблем, чтобы разбираться. Им не нужны какие-то потенциальные огромные налоговые обязательства, о которых они даже не подозревали». Однако Друйяр задается вопросом, почему нет большей ясности для арендаторов, которые часто отчаянно пытаются найти доступную квартиру и могут не подозревать, что их домовладелец живет за пределами Канады.

Чтобы защитить себя, арендаторы могут запрашивать у своих арендодателей официальные декларации, подтверждающие их статус налогового резидента, считает Друйар. Но арендодатель может уехать из страны, и его статус изменится, а арендатора об этом не осведомили. В формах договора аренды жилья Британской Колумбии арендодателям не требуется представлять доказательства своего статуса проживания. Но когда домовладелец продает недвижимость, он должен указать свое налоговое резидентство. Это предназначено для защиты покупателя от ответственности в случае возникновения задолженности по налогам. Арендаторы должны иметь такую же защиту. «В контексте жилищного кризиса заставить их также проверять статус проживания своих арендодателей? – сказал Друйяр. – Я не говорю, что это не закон, и арендатор должен с этим следить. Вопрос в том, правильно ли это делает CRA с точки зрения политики?»

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

За последние две недели критика по поводу деятельности мэра Торонто Оливии Чoу зашкаливает. Во-первых, из-за 62 000 жалоб на неправильно посчитанные налоги на пустующие дома, а, во-вторых, мэр стала объектом насмешек на якобы вводимый по ее инициативе «налог на дождь».

«Серьезно, эти ребята хотят ввести налог на дождь! – выставил сообщение на своей Twitter странице член парламента Кевин Вуонг. – Люди в Торонто уже еле-еле сводят концы с концами, а муниципалитет придумал еще один налог!» Не высказался только ленивый. Но интересно то, что сама Оливиа Чоу была так же удивлена, как и ее критики, увидев, что это предложение было выдвинуто. «Я не знала, что это произойдет, а если бы я знала, что это произойдет, я бы прошлась по этому предложению гребнем с мелкими зубьями, что я и сделала». Отчасти из-за этого объявленные в этом месяце публичные консультации были приостановлены, поскольку предложение возвращается на доработку.

Городские власти определили необходимость согласовывать любой план еще и с новым налогом на парковку, который находится в разработке, поскольку оба предложения будут нацелены на одних и тех же владельцев недвижимости для одних и тех же целей. На самом деле сама по себе концепция имеет право на существование. Но многие люди, поддерживающие эту концепцию, считают, что предложение не попадает в цель. И Оливия Чоу говорит, что один из основных принципов, который она поддерживает, заключается в том, что «чем меньше ваша собственность вызывает ливневых стоков, тем меньше вы платите налог». По ее словам, это предложение не достигло своей цели, потому что домовладельцы были свалены в одну кучу, оплачивая фиксированную ставку. Если я являюсь домовладельцем, имеющим палисадник с газоном, а по соседству со мной передний двор вымощен камнем, каждый должен будет заплатить одинаковую сумму. В этом нет никакого смысла.

Различные ставки для объектов недвижимости с разной поверхностью и стимулы для внесения улучшений для получения скидок были доступны только для крупных промышленных и коммерческих объектов. По словам мэра, городские бюрократы сказали ей, что у них нет возможности проверять каждый отдельный участок в городе и проводить подробный анализ каждого. «Тогда оставьте домовладельцев в покое!» – говорит Оливия. По ее словам, большая часть проблем вызвана крупными промышленными и коммерческими объектами, и именно здесь может произойти большая часть улучшений от модернизации дренажной системы и замены покрытия новыми материалами. Именно на этом она хотела бы фокусироваться. Она также говорит, что в части предложения, касающейся счетов за потребление воды, она заметила, что владельцы самых маленьких счетчиков воды будут платить самые высокие ставки. «Скажем, пожилая женщина, живущая одна и не использующая много воды, должна платить меньше всего», – считает она. А на самом деле политика водоснабжения прямо противоположна. Чем меньше счетчик, тем больше платит хозяин недвижимости. На пересмотр этой несправедливой политики потребуются значительное время и средства, поэтому ни о каких немедленных изменениях в налогообложении в этой области не может быть и речи.

Новый «налог на дождь» города Торонто, против которого все так широко выступали, был отложен до 2027 года, всего за несколько дней до того, как были запланированы публичные переговоры по этому налогу. Встречи были запланированы на 8, 11 и 16 апреля, чтобы предоставить жителям Торонто информацию и собрать отзывы о том, что официально называется платой за ливневые воды, но эти переговоры отменили из-за растущего сопротивления. «Консультации были приостановлены, чтобы позволить сотрудникам города провести дальнейшую работу по согласованию возможного введения платы за ливневые воды и платы за услуги водоснабжения с более широкой стратегией города по устойчивости к изменению климата, а также с рассматриваемым сбором за коммерческую парковку и долгосрочными финансовыми планами города», – написали на своем веб-сайте городские власти Торонто.

Абсолютно понятно, что уже необходимо поддерживать стареющую ливневую систему Торонто. По данным городских властей, во время ураганов, если дождевые стоки с домов не впитываются в землю, они переполняют городскую канализацию и ливневые стоки, куда попадают по трубам в местные водные пути. Если канализационная система Торонто выйдет из строя, это может привести к затоплению подвалов и повлиять на качество поверхностных вод в городских реках. Плата будет зависеть от количества ливневых стоков в городскую канализационную систему, которое позволяет объект. Чем больше площадь твердой поверхности на вашей территории, тем больше вы заплатите. По данным города, к плоским поверхностям относятся крыши, асфальт, подъездные пути, парковки и бетонный ландшафт. По данным муниципального правительства, поступления от налога на дождь пойдут на финансирование городской инициативы по управлению ливневыми водами. Город будет использовать аэрофотосъемку для определения налоговых затрат путем измерения количества твердых поверхностей на каждом отдельном объекте недвижимости. Утверждается, что некоторые другие города Онтарио, такие как Китченер, Мисиссага и Орилья, уже ввели налог на дождь.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

С наступлением весны в предложениях о продаже недвижимости все чаще встречаются подозрительно привлекательные цены. Так, уже не редко встретишь односпальные квартиры в North York за выставленные цены менее $500,000. Да еще и с паркингом, да еще и с локером, да еще и ежемесячные выплаты с годовыми налогами просто щадящие! Как учащенно бьется сердце инвестора – вот, это как раз то, что так долго искали!!! На деле все оказывается немного иначе. При нескольких участвующих покупателях цена плавно подскакивает на десятки тысяч выше, и разочарованию нет предела…

Почему продавцам так привлекательно использовать эту стратегию? Во-первых, велико ожидание получить цену большую, чем ожидаемая. Во-вторых, скорость продажи не дает возможности появлению усталости от бесконечного простаивания на рынке, не раздражают каждодневные уборки и толпы покупателей с агентами, желающими посмотреть недвижимость в совершенно не удобное для хозяев время. При правильно выбранной аукционной стратегии недвижимость должна быть продана за 7 – 10 дней. Это позволяет продавцам двигаться дальше. 

Торонто сегодня в самом разгаре весеннего рынка, и, как предсказывали многие эксперты за последние пару месяцев, неудовлетворенный спрос сейчас материализуется в виде серьезных покупателей и продавцов. Определение цены на низкой стороне – это стратегия, которую агенты используют, чтобы «вгонять эмоции» в процесс продаж, разжигая войну предложений. Конечная цель в идеале состоит в том, чтобы получить продажную цену, которая фактически превышает рыночную стоимость.

К марту мы начали видеть, как доверие покупателей возвращается на рынок, и именно тогда эта стратегия ценообразования действительно начала проявляться.

Низкая цена листинга может быть эффективной тактикой для повышения интереса покупателей и получения слишком запрашиваемого предложения, но это не надежная стратегия. Так, например, что произойдет, если мы придем на вечер предложений и не получим желаемую цену, или не получим желаемого интереса, или не получим того количества предложений, которое, как мы рассчитывали, мы получим?

Когда это произойдет, встанет вопрос: как нам развернуться? Посмотрим на это и пойдем на принятие одного из предложений, считая, что это рыночная стоимость, это то, что рынок говорит нам громко и ясно. Или мы затем развернемся, изменим стратегию, повторно выставим цену, которая имеет немного места для снижения и переговоров, и будем надеяться, что пара покупателей все-таки вернется обратно? Учитывая правдоподобие последнего исхода, риэлторы призывают продавцов очень тщательно подумать о своих текущих обстоятельствах, прежде чем прибегать к тактике низких котировок. То есть, эта стратегия подходит не каждому типу продавцов.

Есть аспект уверенности в сравнении с аспектом времени. Итак, если вы хотите быстро продать свой дом, один из способов сделать это – выставить его на продажу по конкурентоспособной цене, которая ниже рыночной. Предположим, у вас есть маленькие дети, и вам не захочется месяцами беспокоиться о том, чтобы дом выглядел в первозданном виде, поэтому вы, возможно, захотите быстрее пройти процесс продажи.

Однако, если время не имеет значения и вам нужна уверенность, чтобы вы знали, чего хотите для своего дома, и не заинтересованы в широком спектре предложений, вам есть смысл придерживаться более традиционной стратегии листинга – выставить цену изначально выше рыночной и плавно ее снижать в ходе переговоров или по истечении определенного времени.

Когда значительное занижение цен выходит из-под контроля, это имеет последствия для психологии рынка. Продажи на 120 – 150% выше запрашиваемой цены являются токсичными по мнению многих и ведут к неоправданному скачку роста цен. Кроме этого, покупателю становится сложно получить банковский заём. Ведь компаниям, оценивающим правдоподобность цены, за которую покупается недвижимость, приходится учитывать психологический фактор и возможную переоценку покупаемого дома или квартиры. В данном случае вполне возможен будет сценарий, когда недвижимость официально будет оценена в меньшую сумму, что заставит покупателя искать возможности дополнительного финансирования.

Агенты стали пользоваться еще одной тактикой, не афишируя желание провести аукционную продажу напрямую. В листинге ставятся условия рассмотрения предложения о продаже (irrevocability) в течение 24 или 48 часов. С одной стороны, подобное предложение говорит о необходимости обсуждения этого предложения с адвокатом или необходимости связаться с одним из продавцов, который, возможно, находится где-то за пределами страны. Но в последнее время подобное требование выдвигается для того, чтобы продавец имел право затянуть с ответом, а тут и второе-третье предложения о продаже подоспеют. Вот вам и опять сложились условия для аукциона.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Весенний рынок недвижимости оживляется, и продавцы домов пробуждаются к новой, отрезвляющей реальности, когда эра безумных войн-торгов и стремительного роста прибылей в городе и окрестностях, похоже, отступает, уступая место более или менее спокойному рынку, в котором они должны ориентироваться на снижение цен и вялых покупателей. Кроме этого, у покупателей по-прежнему существуют проблемы с получением ипотеки. Продавцы годами держали бразды правления рынком недвижимости в своих руках, диктуя условия и радуясь, как растет стоимость их жилья. Но ситуация меняется, и многие сталкиваются сегодня с рынком, который требует перекалибровки их ожиданий. Если цена изначально ставится на уровне продаж текущего рынка и кажется продавцам вполне закономерной, то, скорее всего, потребуется еще и не одна коррекция, чтобы недвижимость была бы все-таки продана. 

Много нареканий испытывают агенты сейчас. Мало или вообще нет просмотров. Или много просмотров, но нет предложений о покупке. Или предлагают купить, но по очень низкой цене… Обычно мы обнаруживаем и в конечном итоге объясняем продавцу, что цена изначально была неправильной. Они установили слишком высокие цены. Листинг не получал достаточного внимания, потому что цена на него была намного выше рыночной с самого начала. По данным сайта HouseSigma Inc., по состоянию на 21 марта, почти 60% всех домов, проданных в районе Большого Торонто (GTA), в этом году ушли по цене, ниже запрашиваемой. Около 54% домов в GTA были проданы ниже запрашиваемой цены в 2023 году по сравнению с 45,4% в 2022 году. В Ванкувере в этом году 71,8% домов были проданы дешевле запрашиваемой цены. Однако, согласно данным Канадской ассоциации недвижимости (CREA), национальные базовые цены на жилье в феврале оставались стабильными на уровне $719 400 по сравнению с предыдущим месяцем.

Цены показывали тенденцию к снижению в течение пяти месяцев подряд после падения. Но на некоторых ключевых рынках страны цены демонстрируют большую тенденцию к снижению, а не к росту. Это не единственная проблема для продавцов, поскольку эксперты говорят, что потенциальные покупатели относятся к подписанию сделки вяло. Там, где покупатели когда-то стремились обеспечить себе дом своей мечты, многие теперь придерживаются более осторожного подхода, не торопясь, взвешивают свои варианты в условиях экономической неопределенности и более высоких процентных ставок. Кроме этого, в наши дни все меньше людей готовы участвовать в тендерной войне. В прошлые годы было нормой, что покупателям приходилось конкурировать за каждое предложение. Сегодня нет ожиданий, что им придется конкурировать, поэтому, когда покупатели слышат, что есть еще одно предложение, иногда они просто отступают. Покупатели не уходят в поисках существенной экономии куда-то еще, просто их предложения часто совпадают с их максимальным бюджетом. Учитывая нынешнюю ситуацию с повышенными процентными ставками, покупатели часто ожидают, что цена продажи будет выше в аукционной войне, и просто не могут позволить себе заплатить больше, поэтому они отступают. Более того, проблемы, связанные с процессом получения ипотеки, добавляют еще один уровень сложности. Ужесточение критериев кредитования и повышение процентных ставок все больше затрудняют покупателям получение финансирования, что приводит к растягиванию времени закрытия сделок и повышению неопределенности в получении ипотеки для продавцов. По данным Региональной ассоциации недвижимости Торонто, среднее количество дней, в течение которых недвижимость проводит на рынке GTA, выросло на 13,6% с февраля 2023 года. Условия договора о финансировании, которые позволяют покупателям отказаться от сделки, если они не смогут обеспечить ипотечный кредит, становятся все более распространенными, поэтому продавцы оказываются в шатком положении, поскольку даже, казалось бы, выгодное предложение может провалиться в последнюю минуту.

Положения о технической проверке дома также становятся все более распространенными, предоставляя покупателям право отказаться от сделки, если будут обнаружены серьезные проблемы. Эти положения обеспечивают спокойствие покупателям, но могут создавать проблемы для продавцов, которым может потребоваться решить проблемы или пойти на уступки, чтобы сохранить сделку.

Несмотря на эти проблемы, риэлторы советуют продавцам оставаться прагматичными и гибкими во время весеннего сезона продаж. Рынок развивается, и продавцам необходимо адаптироваться. Недвижимость не получит того ажиотажа, к которому продавцы привыкли два года назад. Людям приходится смириться с этим. Просто кажется, что процентная ставка, удерживаемая на уровне 5%, и ощущение, что она будет снижаться, означает, что покупатели приспосабливаются к новой норме, поэтому они сейчас не так обеспокоены этим. Риэлторы отмечают, что местный рынок имеет потенциал начать набирать обороты по мере приближения весны, а покупатели приспосабливаются к текущим процентным ставкам. Это означает, что для продавцов еще важнее правильно оценить свою недвижимость. Если вы оцениваете свою недвижимость по той цене, которую хотите, и это имеет смысл на рынке, вы можете продать ее в течение семи дней. И главная причина этого в том, что предложений о продаже настолько мало, что покупатели не хотят тратить время на продавцов, играющих в игры. Покупатели ценят продавцов, которые устанавливают на дома разумную цену и совершают немедленную продажу, если все всех устраивает.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Риэлторы Торонто стали отмечать, что впервые со времен пандемии у покупателей недвижимости, приобретающих жилье впервые, вернулась популярность дней открытых дверей и бесстрашное доминирование в аукционных продажах, чего не было с тех пор, как Центральный Банк Канады начал повышать процентные ставки. Если последние несколько месяцев нас чему-то и научили, так это тому, что рынок жилья Торонто недолго остается в упадке. Активность продаж начала расти в последние несколько месяцев прошлого года, и по состоянию на прошлый месяц объем транзакций вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ситуация определенно улучшилась, но, что интересно, так это сегмент рынка, который вырос, и это своего рода цена менее $1,5 миллиона, говоря про Торонто, и это, как правило, покупатели, впервые покупающие жилье.

Покупатели ожидают, что к лету процентные ставки должны снизиться, и это отчасти авантюрное предположение. Наибольшей популярностью пользуются freehold semi-detached дома с тремя спальнями по цене до $1,2 миллиона. Причем, покупатели понимают концепцию аукциона, и большинство предложений идут с учетом анализа последних продаж подобного типа недвижимости. Хотя в прошлом году рынок недвижимости Торонто на короткое время перешел на сторону покупателей, эксперты утверждают, что сегмент рынка «freehold» сейчас снова смещается в пользу продавцов. Основная часть этих тендерных войн ведется за дома, которые стоят менее миллиона долларов, ведь тогда легче получить банковский заем на более льготных условиях.

Что действительно привело к росту активности, так это падение пятилетней фиксированной ставки с 6,5% примерно до 5%. При этом активность рынка квартир осталась приблизительно на том же уровне. Причем, в случае повышения цен на рынке недвижимости «freehold», скорее всего, начнется рост активности на рынке квартир, отмечают эксперты.

Правила проведения аукционов в Онтарио поменялись. Если раньше процесс получения и рассматривания предложений был достаточно справедлив по отношению к продавцам, но абсолютно нечестен по отношению к покупателям, то, по крайней мере, сейчас предпринята попытка выровнять ситуацию. Агент, представляющий продавцов, может составить стандартный договор, в котором точно укажет, чего хочет продавец: дату закрытия, включенную технику, сумму залога и т.д. Все будет то же самое, кроме цены. Это поле останется пустым. Фактически, есть одна переменная. Продавец может предпочесть, чтобы все участники торгов имели некоторые доказательства квалификации покупателей до подачи заявки или были представлены вместе с заявкой. Регистрация предложений может проходить в любое время до 18:00 в день проведения торгов. Регистрация осуществляется посредством электронной почты, текстового сообщения, посылки по факсу или уведомления, доставленного вручную. Участникам торгов будут присвоены номера. Личности будут скрыты. Эта информация будет обновляться от раунда к раунду. Все предложения будут получены независимой третьей стороной, которая не заинтересована в успехе кого-либо из участников торгов. Это может быть агент продавца, менеджер офиса или даже третье лицо в другом брокерском или адвокатском бюро. Каждый участник торгов будет иметь возможность подать свою заявку продавцу. По сути, все материалы будут помещены в запечатанные конверты и вскрыты один за другим в порядке регистрации. Каждый участник торгов будет иметь право на присутствие своего представителя при вскрытии предложений. Цена должна будет объявлена всем участникам торгов. Все участники торгов будут знать обо всех других предложениях, но не о личности участников торгов.Таким образом, каждый участник торгов будет знать, стоит ли вернуться к повышению цены или остановиться на предложенной. Уже на первом раунде продавец может выбрать одно предложение и принять его. Итак, мы действительно могли бы заключить здесь сделку. Каждый будет знать, как много ему нужно сделать, чтобы добиться успеха. Единственное, что не будет известно, это то, насколько другие готовы двигаться в сторону повышения цены. По сути, это система открытых торгов. Каждый знает, где находятся все остальные. Никаких секретов. Зная, что предлагается конкурентами, потенциальный покупатель имеет несколько лучшее представление об оценке собственности, которую он покупает. Это должно устранить тех, кто ранее предлагал высокие цены, которые в некоторых случаях были на 20%, 25% или даже 30% выше, чем все остальные. Зачастую это заканчивалось тем, что они не получали финансирования и не могли закрыть сделку. Это вызывало хаос у всех, включая продавцов, которые вынуждены были повторно ставить свою недвижимость на продажу.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Средняя запрашиваемая арендная плата за квартиры в Торонто упала на 1,3% по сравнению с прошлым годом, поскольку арендаторы выбрали более доступные рынки, что привело к росту цен на 10,5% по всей стране, согласно анализу Rentals.ca и Urbanation.

Согласно отчету, опубликованному в понедельник, средняя стоимость аренды в Канаде достигла $2,193 в феврале, что является самым быстрым годовым ростом по сравнению с сентябрем 2023 года. Это на 21% выше, чем в феврале 2022 года, незадолго до того, как Центральный банк Канады начал агрессивную кампанию по повышению процентных ставок с целью контроля над инфляцией.

В то время как в таких городах, как Торонто и Ванкувер, наблюдается снижение цен на аренду, другие рынки, особенно в Альберте, ускоряются. Шон Хильдербранд, президент исследовательской компании в области недвижимости Urbanation, считает, что «частично это связано с временным ростом предложения со стороны арендных проектов, строительство которых началось несколько лет назад, когда процентные ставки были на рекордно низком уровне». Хильдербранд назвал еще одним фактором, который следует учитывать, снижение спроса, «поскольку арендаторы, которые сталкиваются с рекордно высокими расходами на жилье и стоимость жизни, переходят на более доступные рынки либо в пригородах, либо в городах за пределами Онтарио, таких как Калгари и Эдмонтон».

В Торонто арендодатели в феврале сдавали квартиру в среднем за $2,803 в месяц, немногим меньше, чем $2,832 в прошлом месяце и на 1,3% меньше по сравнению с годом ранее.

Спрос на специально построенное арендуемое жилье в городе остается высоким, особенно на небольшие квартиры и помещения, пригодные для совместного проживания. В феврале средняя запрашиваемая цена за аренду соседей по комнате выросла до $1,280 в месяц по сравнению с $1,225 в том же месяце годом ранее. Квартиры-студии были единственным типом жилья, где годовая арендная плата выросла на 3,4% до $2028 в прошлом месяце. Средняя цена квартиры с одной спальней осталась на прежнем уровне – $2,514, тогда как стоимость квартир с двумя спальнями упала на 0,4% до $3,312; а цены на квартиры с тремя спальнями упали на 0,3% до $3,833. Замедление на рынке Торонто последовало за стремительным ростом арендной платы в 2022 году и в первой половине 2023 года, последовавшим за ростом процентных ставок и численности непостоянных жителей. На фактор охлаждения рынка повлияло и сезонное его охлаждение. Общеизвестно, что самыми трудными месяцами для арендодателей являются зимние. Эксперты ожидают, что спрос останется высоким, но предложение начнет снижаться, поскольку строительство новых зданий резко замедлится в ближайшие годы из-за повышения процентных ставок, делающего проекты экономически невыгодными. Поэтому сейчас существуют и пока какое-то время будут существовать выгодные возможности для арендаторов.

В отчете говорится, что запрашиваемая арендная плата в Канаде выросла в целом на 21% или на $384 в месяц, по сравнению с двумя годами ранее, незадолго до начала повышения процентных ставок Центробанком Канады. Альберта сохранила свой статус провинции с наиболее быстро растущей арендной платой: в прошлом месяце общая средняя запрашиваемая цена росла на 20% ежегодно и достигла $1,708. Жители Альберты увидели самый резкий рост – ошеломляющие 20% в год по состоянию на февраль: арендная плата за квартиру с одной спальней выросла на 20,4% и составила в среднем $1,531, а квартира с двумя спальнями стоит $1,886, что составляет 18,8% роста.

Еще одна новость, порадующая владельцев собственной земли. В 2023 году стоимость канадских сельскохозяйственных угодий выросла на 11,5%, согласно новому отчету сельскохозяйственной кредитной компании Farm Credit Canada. Главный экономист компании заключил, что, хотя это небольшое замедление роста по сравнению с 2022 годом, это все равно высокие темпы, учитывая общее охлаждение экономической ситуации. Цены на сельскохозяйственные земли продолжали расти быстрыми темпами в течение последних нескольких лет, даже когда экономические условия предполагали, что рост должен замедлиться . Ограниченное предложение доступных сельскохозяйственных угодий в сочетании с устойчивым спросом со стороны фермерских хозяйств является движущей силой такого роста. Цена выросла во всех отслеживаемых провинциях, за исключением Британской Колумбии. В этой провинции средний спад составил 3,1%, но здесь по-прежнему самая высокая средняя стоимость сельскохозяйственных земель в стране. По оценкам, в прошлом году количество сделок с сельскохозяйственными землями несколько сократилось. В отчете говорится, что фермеры в настоящее время проявляют осторожность, когда дело доходит до инвестиций, поскольку ожидается снижение доходов и увеличение затрат на кредиты и факторы производства.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Компания Canada Mortgage and Housing Corp.(CMHC) сообщает, что крайний срок подачи новых или обновленных заявок на участие в льготной программе для покупающих жилье впервые – 21 марта в полночь по восточному времени. Льготы были призваны помочь сократить ежемесячные выплаты по ипотеке для покупателей, впервые покупающих недвижимость, за счет того, что правительство взяло бы на себя частичное владение недвижимостью.

В соответствии с программой, правительство предлагало кредит в размере до 10% от покупной цены жилья, который шел на увеличение первоначального взноса и тем самым снижал ежемесячные платежи.

Согласно договору домовладельцы должны были выплатить льготу через 25 лет или при продаже недвижимости, при этом сумма задолженности была бы скорректирована с учетом того, как изменилась стоимость недвижимости.

Реализации программы частично препятствовал выбор покупателей, подходящих для этой программы, включая ограничения на семейный доход и размер ипотеки, которую мог взять покупатель. Канадцы, впервые покупающие жилье, сталкиваются с самым сложным рынком недвижимости за последние несколько поколений. Согласно отчету TD Economics, стремительный рост цен на жилье и огромные скачки процентных ставок привели к тому, что доступность жилья достигла худшего уровня за последние десятилетия, в результате чего некоторые покупатели, впервые покупающие жилье, вообще остались вне рынка. В рамках программы, начавшейся в сентябре 2019 года, было одобрено около $285 миллионов для 23 000 покупателей жилья до сентября 2023 года, что намного ниже ее цели в $1,25 миллиарда для 100 000 человек. Рынок недвижимости Канады может оказаться трудным для тех, кто впервые покупает жилье, из-за нехватки предложения, строгих правил ипотеки и высоких цен по всей стране.

Правительство Канады предлагает различные национальные программы людям, покупающим свой первый дом. Как правило, вас будут считать первым покупателем жилья, если вы или ваш гражданский партнер никогда не владели домом или инвестиционной недвижимостью. В некоторых программах есть исключения, например, если у вас недавно произошел распад брака или гражданского партнерства. Кроме того, эти программы могут распространяться на постоянных и непостоянных жителей с правом на работу.

The RRSP Home Buyers’ Plan. Впервые покупающие жилье могут снять до 35 000 долларов США, не облагаемых налогом, из своего зарегистрированного плана пенсионных накоплений (RRSP) и потратить их на покупку дома. Важно помнить, что эти деньги должны быть возвращены на счет в течение 15 лет; RRSP счет должен быть открыт не менее чем за 90 дней; у вас есть время до 1 октября года, следующего за годом изъятия денег из RRSP счета, чтобы купить или построить дом.

The Home Buyers’ Tax Credit. Если вы покупаете дом впервые, ваш возврат по налогам на следующий год дает скидку в размере $1500.

The First Home Savings Account. Счет FHSA работает в какой-то степени как RRSP и как TFSA. Каждый год вы можете внести до $8000 в свой FHSA счет, до общего лимита в $40 000. Депозиты не облагаются налогом. Более того, вы можете инвестировать свои депозиты. Любые доходы на них не облагаются налогом. Вы можете использовать счет для внесения средств на первоначальный взнос и расходов на закрытие сделки. Чтобы открыть сберегательный счет First Home, вы должны быть жителем Канады, покупающим жилье впервые, старше 18 лет и младше 71 года. Чтобы вас государство рассматривало как покупателя, покупающего впервые, вам нужно отвечать следующим параметрам:

·         вы не владели домом, в котором вы жили в любое время в течение календарного года до открытия FHSA,

·         вы не владели домом, в котором вы жили когда-либо в течение предыдущих 4 календарных лет.

Если вы владеете собственностью на основе бенефициарного права, например, корпорацией, вы не имеете права на участие в программе.

Первый домашний сберегательный счет FHSA был открыт 1 апреля 2023 года, но не все канадские финансовые учреждения предлагают его. Определенно точно вам могут помочь в следующих банках: Royal Bank of Canada, TD Bank, Scotia Bank, National Bank of Canada.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Цены на недвижимость в Онтарио зашкаливают, и, по данным экспертов, даже если у вас хорошая работа, копить на первый взнос придется около 30 лет. Возникают вопросы. Вы бы купили дом вместе с другом или родственником? А как насчет покупки недвижимости с отдельным арендатором для выплаты ипотеки? Или арендовать недвижимость, вложив часть арендной платы в первоначальный взнос?

Почти половина канадцев, принявших участие в новом опросе, проведенном по заказу компании Re/Max, заявили, что они готовы приобрести дом методом, который отличается от традиционной модели, когда независимый покупатель или пара приобретают дом только для своего пользования. А в течение следующих пяти лет президент Re/Max Кристофер Александер считает, что альтернативные возможности приобретения жилья в Большом Торонто, как ожидается, вырастут на 8 – 10%. «Можно было подумать, что люди откажутся от владения жильем, – сказал он в свете растущей обеспокоенности по поводу доступности жилья. – Но нет, на самом деле они все больше и больше проявляют творческий подход к покупке домов и владению недвижимостью в долгосрочной перспективе».

Онлайн-опрос, проведенный исследовательской фирмой Leger из Торонто, основан на ответах 1522 канадцев за четырехдневный период в конце января этого года. В ходе опроса 49% канадцев заявили, что рассмотрят возможность покупки дома нетрадиционными способами. Из тех, кто является нынешними или потенциальными домовладельцами, 13% заявили, что приобрели дом с использованием альтернативных методов, 32% в настоящее время изучают эти возможности приобретения жилья в собственность, а 48% рассмотрят их в будущем. Кристофер Александер сказал, что за последние три года эта тенденция усилилась на фоне растущей обеспокоенности по поводу роста стоимости владения жильем, что в сочетании с возрастающей стоимостью жизни в городах по всей стране заставило многих почувствовать, что владение жильем может быть вне досягаемости.

В регионах, где происходит наибольший приток новых иммигрантов, наблюдается наибольший рост числа людей, выбирающих нетрадиционные пути владения жильем. Самый популярный альтернативный путь владения жильем, который, по словам 22% респондентов, они рассмотрят, это аренда с выкупом (rent to own), при которой потенциальные домовладельцы заключают соглашение с арендодателем или застройщиком об аренде на определенный период времени, при этом часть арендной платы уходит в пользу возможного первоначального взноса за свой дом. В соответствии с этими соглашениями, людям может потребоваться от пяти до шести лет, чтобы стать домовладельцами своего жилья. «Для людей с плохой кредитной историей или ее отсутствием аренда с выкупом может стать отличным способом накопить собственный капитал и каждый месяц откладывать деньги на первоначальный взнос», – сказал Кристофер Александер. Однако лично он предпочел бы более быстрый метод, например, покупку дома вместе с другом или родственником, который не является супругом или партнером – вариант, к которому проявил интерес 21% респондентов.

Но покупка дома вместе с кем-то имеет и свои сложности. Ведь когда вы покупаете недвижимость, находясь в партнерстве, вы должны убедиться, что вы четко определили, во что ввязываетесь, потому что вы беспокоитесь не только о себе: у вас есть другая сторона, у которой также есть права и обязанности. В этом случае, все должно быть оговорено заранее. Что будет являться собственностью каждой стороны, а что – совместной? Как будут решаться хозяйственные вопросы? Каков план действий в случае, если одна сторона захочет выехать.

Подобные схемы существуют и в более масштабных размерах, когда собирается группа инвесторов и желающих приобрести недвижимость для собственного пользования. Это еще более сложный вариант, и договор владения должен быть подписан только после проверки его адвокатом. Очень часто в таких проектах необоснованно завышена часть оплаты менеджмента, так как зачастую это именно те люди, которые строят свой бизнес чужими деньгами и, не вкладывая никаких собственных средств, получают солидные отчисления в будущем.

Другие соглашения, которые используют домовладельцы, включают сдачу в аренду части своего дома, использование ее для семейного жилья из поколения в поколение или подписание обратной ипотеки – вариант, при котором домовладельцы в возрасте 55 лет и старше могут получить доступ к части своего домашнего капитала посредством ежемесячных платежей вместо продажи своего дома.

Мы наблюдаем рост всех этих тенденций на рынке. И это действительно дает надежду, что все усилия правительства оправдаются, и стратегия планирования долгосрочного здоровья рынка недвижимости здесь, в Канаде, будет реализована.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca