Жанна Томсон, брокер

Если вы планируете продавать свой дом

Достаточно часто с риэлтором обсуждаются вопросы маркетинга при продаже недвижимости. Вопрос о том, проводить дни открытых дверей или нет, до сих пор горячо дискутируется. Open House предусматривает определенную дату, когда недвижимость предоставляется потенциальным покупателям для просмотра и изучения в течение определенного периода времени. Для некоторых продавцов это может быть жизненно важной частью процесса продажи дома, в то время как другие могут оставаться совершенно равнодушными к этому действию. Как потенциальный продавец жилья вы можете решить, является ли проведение дня открытых дверей правильным шагом для вас. Чтобы принять такое решение, нужно тщательно рассмотреть свои обстоятельства и взвесить все «за» и «против».

Вы привлекаете неожиданных покупателей. Дни открытых дверей могут привлекать заинтересованных людей, которые случайно увидели информацию об этом мероприятии. Покупатели, предпочитающие непринужденный и импровизированный подход к просмотру, могут найти такой подход особенно подходящим. Более того, дни открытых дверей могут привлечь любопытных покупателей, которые не знают, с чего начать процесс покупки дома. Эти люди могут находиться на ранних стадиях рассмотрения вопроса о покупке, и посещение дня открытых дверей предлагает им комфортную и гостеприимную обстановку, чтобы начать менять свою жизнь.

Повышение осведомленности. Помимо продвижения вашей недвижимости на продажу на онлайн-платформах, день открытых дверей может стать отличным способом продвижения недвижимости, которую вы продаете. По сравнению с индивидуальными просмотрами недвижимости, дни открытых дверей позволяют более широкому кругу потенциальных покупателей посетить дом. Когда недавние посетители рассказывают своей семье и друзьям о дне открытых дверей, это может привести к ценным рекомендациям для их знакомых и потенциально привлечь более серьезных и заинтересованных покупателей.

Немедленная обратная связь. По мере того, как потенциальные покупатели изучают недвижимость, они могут поделиться своими мыслями и отзывами об привлекательности, функциях и планировке вашего дома. Эта обратная связь в режиме реального времени позволяет продавцам жилья оценить реакцию рынка на их недвижимость. В конечном счете, обратная связь, полученная в режиме реального времени во время дня открытых дверей, позволяет продавцам принимать обоснованные решения о презентации и маркетинговом подходе к продаваемой недвижимости.

Минусы проведения дня открытых дверей. Безопасность является одной из главных забот продавцов, потому что проведение дня открытых дверей означает приглашение незнакомых людей для осмотра вашей собственности. Хотя агенты по недвижимости и домовладельцы принимают меры предосторожности для обеспечения безопасной среды, это вряд ли устраняет все риски. Одной из существенных проблем является возможность кражи. Из-за того, что по дому перемещается много людей, становится трудно внимательно следить за действиями каждого. Ценные вещи, такие как ювелирные изделия, электроника или мелкие ценные предметы, могут быть уязвимы для кражи во время дня открытых дверей. Несанкционированный доступ также является проблемой. Может быть трудно отслеживать посетителей и предотвращать их вход в нежелательные зоны, что может поставить под угрозу конфиденциальность и безопасность.

Привлечение неквалифицированных покупателей. Дни открытых дверей могут быть эффективным маркетинговым инструментом, но они также могут привлечь посетителей, которые несерьезно относятся к покупке недвижимости. Любопытные соседи, пришедшие на день открытых дверей, чтобы сравнить свою собственность с той, что выставлена на обозрение, являются еще одним потенциальным сценарием.

Потенциальный ущерб. Порча имущества – еще один возможный риск во время дня открытых дверей. Случайное повреждение стен, полов, мебели или других вещей может произойти, когда по дому проходит большое количество людей. Несмотря на то, что большинство посетителей относятся к хозяевам уважительно, несчастные случаи все же могут произойти, и важно быть готовым к неожиданным проблемам.

Стоит ли проводить день открытых дверей? Дни открытых дверей могут стать мощным способом продвижения вашей собственности; Тем не менее, тут есть как плюсы, так и минусы для продавцов. Прежде чем делать поспешные выводы, очень важно подойти к дням открытых дверей осознанно и подготовлено. Риски безопасности, такие как повреждение имущества и потенциальная кража, неизбежны, когда вы позволяете незнакомым людям осматривать вашу собственность.

Несмотря на то, что дни открытых дверей были популярной традиционной маркетинговой тактикой, их эффективность может быть спорной в современном технически подкованном мире. Многие покупатели проводят обширные исследования в интернете, прежде чем посетить недвижимость лично, что делает дни открытых дверей менее важными в общей маркетинговой стратегии.

Тщательное планирование и превентивные меры могут помочь снизить эти риски и обеспечить безопасное и успешное проведение мероприятия. Взвесив все «за» и «против» и обсудив альтернативные маркетинговые подходы с вашим агентом, продавцы могут принять обоснованное решение, соответствующее их уникальным обстоятельствам и целям.

Проведение «Open House» – завышенные ожидания. Многие считают, что «умные» покупатели, которые пытаются купить недвижимость самостоятельно, предпочитают именно дни открытых дверей.Оставим аргументы «за» и «против» такого метода поиска недвижимости, но в эпоху интернета такие покупатели видят выставленные листинги мгновенно. Нет необходимости ждать до выходных, ведь можно позвонить агенту напрямую и посмотреть выставленный объект сразу. Не будем отметать идею «Open House» совсем, но это скорее традиционное дополнение к маркетинговому процессу. Для агентов это хороший метод знакомства с потенциальными клиентами, ведь на эти мероприятия обычно приходят любопытствующие соседи, чтобы реализовать какие-то подсмотренные дизайнерские находки и прицениться в случае, если продажа планируется в ближайшем будущем.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

VacantHomeTax – успейте задекларировать до конца месяца

Все владельцы собственной недвижимости в Торонто еще в прошлом году должны были декларировать свой статус проживания. Поскольку не все еще получили уведомление от муниципалитета и неизвестно, пришлют ли какое-то напоминание из муниципалитета Торонто, не следует забывать, что в этом году информировать городские власти о статусе вашей недвижимости все равно придется. Это подчеркнуто в вашем Tax Bill за 2024 год. Нужно заполнить декларацию до 29 февраля 2024 года.

Подобная практика становится ежегодной. Причина – введение в прошлом году нового муниципального налога на недвижимость, в которой никто не проживает – Vacant Home Tax. В условиях экономического кризиса, нехватки предоставляемых в аренду квартир и домов вводятся штрафные санкции против владельцев такой недвижимости, в которой никто не живет более 6 месяцев в году. В прошлом году размер налога был определен в размере 1% от стоимости вашей недвижимости по оценке муниципалитета. Такая декларация обязательна к заполнению. Если декларация не получена, владелец будет оштрафован минимум на $250.

Для того чтобы заполнить декларацию, нужно зайти на сайт toronto.ca/VacantHomeTax. Предварительно найдите на вашем Tax Bill – «Assessment Roll Number» и ваш «Customer Number». После нескольких шагов и подтверждений, что вы прочитали и согласны с предоставленной информацией, система выходит на финальную стадию.

Естественно, новый налог добавил хорошую прибавку к муниципальному бюджету, что крайне важно было именно в прошлом году, ведь в свете сокращения почти вдвое сделок по покупке недвижимости в Торонто, кризис городского бюджета уже ощущался. Подчеркивается, что налог ввели в русле поиска правильных решений широко разрекламированной программы обеспечения малоимущих слоев населения доступным жильем. Причиной возникновения избытка свободного жилья считаются неконтролируемые покупки недвижимости в недавнем прошлом состоятельными покупателями, в большей части иностранцами, бешеным ростом цен, что позволяло осуществлять быстрые купли-продажи с большими прибылями. Декларируя недвижимость как «principal residence» (основное место проживания) можно было еще и уйти от налогообложения.

Юридическая неразбериха в отношениях владельцев жилья и его арендаторов, а именно невозможность избавиться от такого жильца в случае необходимости, как и вмешательство государства в ценообразование привели к тому, что владельцы жилья предпочитают, чтобы жилье простаивало, чем сдавать его и в случае необходимости непонятно, как этого жильца выселить. Но вместо того, чтобы продумать и поработать над изменениями в законодательстве, принимается закон о том, чтобы жилье не пустовало более 6 месяцев. Таким образом, есть надежда, что владельцев жилья подобный налог заставит все-таки сдавать пустующее жилье.

Поступления от нововведенного налога пойдут в фонд инициатив по разработке программы «доступного жилья». Так, городской совет Торонто одобрил в прошлую среду предложение, представленное мэром Оливией Чоу, о том, чтобы направить не менее $10 миллионов любых дополнительных доходов от повышения налога на пустующие дома на городскую жилищную программу, которая предоставит гранты некоммерческим жилищным операторам для покупки арендуемого жилья на частном рынке.

Совет проголосовал 21 против 2 за увеличение налога на пустующий дом или квартиру с 1% до 3% от их оценочной стоимости MPAC в следующем году. Этот шаг, поддержанный мэром Оливией Чоу, направлен на борьбу с растущим жилищным кризисом в Торонто и сокращение бюджетного дефицита города. «Мы видим, как спекулянты сидят на столь необходимом жилье, душат рынок, повышают цены на арендное жилье и делают его еще менее доступным для людей, – заявила Оливия Чоу. – Никто не должен оставлять дом пустым во время жилищного кризиса». Повышение налога вступит в силу с 2024 налогового года.

В декабре 2021 года городской совет проголосовал за введение налога на пустующую недвижимость. Цель заключалась в том, чтобы оказать давление на владельцев, чтобы они продали эти пустующие дома или выставили их на рынок аренды. В связи с растущим жилищным кризисом в городе совет надеялся, что этот шаг откроет больше мест для новых покупателей и арендаторов.

Городские власти сообщают, что к концу февраля было достигнуто около 95% соблюдения требований, поскольку владельцы домов либо заявляли, что их дом занят, либо пустует. По состоянию на 1 августа пустующими были объявлены чуть более 2160 домов. В конечном итоге город посчитал вакантными 17 400 домов, а это означает, что их владельцы должны были платить налог. Существует возможность освобождения от налога, в том числе, если домовладелец находится в учреждениях долгосрочного ухода, если недвижимость находится на ремонте или реконструкции или если вакантность возникла в результате смерти владельца.

Городские власти говорят, что доходы за первый полный год действия налога составили $54 миллиона, что соответствует прогнозам, сделанным до его введения. Оливия Чоу, которая пообещала решить растущий в городе жилищный кризис и бюджетный дефицит во время весенних дополнительных выборов, сказала, что предпочитает, чтобы это финансирование было направлено в специальный поток.

Интересно почитать комментарии в социальных сетях по поводу нового налога. Во-первых, с какой стати кто-то должен диктовать хозяевам недвижимости, что им делать со своим приобретением. Явно, что права одной группы владельцев жилья будут ущемляться по сравнению с другими. Во-вторых, каким образом закон будет исполняться. Будут ли инспекторы регулярно стучаться по вечерам в двери, чтобы определить, живет ли кто-то в доме. Скорее всего, обращаться будут к бдительным соседям и собирать информацию у них. Кто-то предложил платить половину собранного налога «стукачам». А как должен решаться вопрос, если поставили пустой дом на продажу, не продали и еще раз поставили? Как альтернатива, поступают предложения (думаю, не от владельцев недвижимости) об увеличении property tax, которые очень занижены сегодня, и о дальнейшем увеличении банковских процентов. Кто-то отмечает, что сам Toronto Public Housing годами стоит с наличием вакантных площадей. Кто-то беспокоится о том, что, даже выплатив один налог, инвесторы его благополучно спишут и повернут все в свою пользу за счет снижения других налогов! В общем, тем, кого этот налог непосредственно затронет, есть еще время на изучение всех аспектов и поиск выхода из создавшегося положения. Ну а тех, кого это вообще никак не касается, не забудьте зайти на сайт муниципалитета и задекларироваться до 29 февраля.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Что происходит на рынке недвижимости

Даже несмотря на то, что собственный дом или квартира в Торонто являются практически недоступными для большинства населения, в начале 2024 года жители Торонто стали возвращаться на рынок жилья с новой силой после исключительно вялого 2023 года, который очень обеспокоил риэлторов и других заинтересованных лиц.  

Согласно новым данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), покупатели встретили Новый год очень активно: в январе 2024 года в GTA было продано на 37% больше домов (всего 4223), чем в январе 2023 года. Это число также показывает скачок на 22,9% по сравнению с месяцем ранее, когда эксперты, подводя итоги года, опасались, что тенденция к снижению продаж продолжится и в 2024 году, поскольку ставки по ипотечным кредитам все еще остаются высокими. К счастью, всплеск активности в прошлом месяце не привел к немедленному скачку цен – по крайней мере, пока, поскольку средняя стоимость дома в Торонто сейчас составляет $1 026 703, что примерно на 1% меньше, чем за тот же период прошлого года и 5,4%. меньше, чем в декабре.

TRREB также отмечает, что в январе рост продаж был выше, чем рост количества новых листингов, что является признаком ужесточения рынка для покупателей впервые за долгое время. «Рыночные условия по сравнению с тем же периодом годом ранее потенциально указывают на возобновление роста цен по мере того, как мы выходим на весенний рынок», – отмечается в докладе TRREB, добавляя, что во второй половине года, вероятно, будет всплеск продаж по мере снижения инфляции и вероятности возникновения тенденции к снижению процентных ставок.

«Банк Канады ожидает, что уровень инфляции снизится в течение года. Это поддержит более низкие процентные ставки, что укрепит уверенность покупателей жилья вернуться на рынок», – отметила Дженнифер Пирс, президент TRREB. В 2024 году конкуренция между покупателями будет усиливаться, поскольку спрос увеличится, а предложение останется ограниченным. Конечным результатом станет дополнительное давление на продажные цены в течение следующих двух лет. Хотя это является поводом для хорошего настроения для риэлторов, нынешних домовладельцев и тех, кто собирается заработать большие деньги на нестабильном жилищном рынке недвижимости Торонто, создается впечатление, что подавляющее большинство жителей даже не получили шанса выйти на рынок во время прошлогоднего затишья.

Запредельные процентные ставки и ставки стресс-тестирования, масштабное повышение налога на недвижимость и неопределенность на рынке удерживали большинство потенциальных покупателей в стороне, в то время как цены отказывались падать, что эквивалентно отсутствию активности в течение 2023 года. По состоянию на конец года семья должна была зарабатывать около $218 тысяч, чтобы купить типичный дом в районе Торонто по текущим ценам.

Учитывая, что в последние дни продажи уже растут, а люди активно просят риэлторов о просмотрах домов и квартир, о подготовке предложение о продаже, становится ясно, что этот год ожидается совсем другим. Хотя, по большому счету, вероятно, он будет таким же (а, может быть, даже более) недоступным – и это неудивительно, ведь, по мнению экспертов, вероятность того, что доступность когда-либо вернется на рынок, равна нулю.

Возвращаются «bidding wars», ценовые войны. Многие риэлторы отмечают возросший интерес у покупателей к просмотру и покупке домов в надежде опередить рынок, прежде чем он взлетит. Не так давно был продан трехспальный semi-detached дом в Миссисаге (3479 Longleaf Crt.), выставленный на продажу за $749,000. Было получено 85 предложений о покупке, и довольные хозяева получили цену на $250,000 выше запрашиваемой. Дом был продан за $999,999. Специалисты утверждают, что дом был продан за цену около 10% выше средней рыночной цены подобного дома в этом районе. Результат этой продажи подтверждает тот факт, что по-прежнему предложений на рынке не хватает, следствием чего и является рост цен. Оправдана ли такая заведомо низкая начальная цена? При общем количестве просмотров 300, при 80% предложений с заведомо ниже низшей разумной ценой, можно было бы обойтись более спокойной тактикой, выставив его на продажу, предположим, за $980,000 и получив 5 – 6 предложений о покупке. На принятие решения повлияли такие факторы, как отсутствие каких-либо условий в контракте, нужная продавцам дата закрытия сделки была безоговорочно принята покупателями, депозит был подготовлен заранее.

Соотношение продаж к количеству новых объявлений сейчас составляет 50%, а это означает, что GTA теперь имеет сбалансированный рынок, а не рынок покупателей (соотношение между 40% и 60% считается сбалансированным рынком). Рынок недвижимости Торонто находился в зоне рынка покупателей с сентября 2023 года, за исключением декабря 2023 года, когда исторически было мало новых предложений.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Еще раз про покупку жилья от строителей

Очередной скандал случился между недобросовестной строительной компанией и обманутыми покупателями. Им обещали построить в 2023 году жилье в хорошеньком комплексе из 72 таунхаусов в отличном и живописном месте Richmond Hill – на пересечении Yonge Street и King Road. Комплекс под названием Boss Luxury Towns по ценам, достигающим $1,250,000. Расположенный в районе Oak Ridges – удобном районе с очарованием маленького городка, он органично сочетался бы с историческими домами и крупными брендами, предоставляя его жителям целый мир широких возможностей. Покупателей привлекали наличием магазинов мирового класса, изысканных ресторанов, шоу и развлечений, зеленых насаждений, знаменитых полей для гольфа и многим, многим другим. Жители Boss Luxury Towns не только должны были бы насладиться уникальными предложениями современной роскоши, но и открыть для себя потрясающую природу в дополнение ко всем мыслимым удобствам, которые вам когда-либо могут понадобиться.

В прошлом месяце компания Ideal (BC) Developments Inc. была оштрафована на $34 375 за незаконную продажу новых домов без лицензии и невыполнение ордера на обыск. Также было приказано выплатить $150 000 в качестве компенсации Управлению по регулированию жилищного строительства – Home Construction Regulatory Authority (HCRA). Возмещение – если оно когда-либо будет выплачено – будет распределено в качестве частичной компенсации между пострадавшими покупателями. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы всем выплатить депозиты в полном объеме. В 2020 и 2021 годах компания Ideal (BC) Developments Inc. продала в собственность 28 таунхаусов в проекте Boss Luxury Towns, собрав около $5,4 миллиона в виде депозитов – в среднем $193 000 на дом. Обвинения HCRA стали первым судебным преследованием со стороны HCRA с момента его создания в феврале 2021 года.

Кроме того, Tarion Warranty Corporation, которая управляет программой гарантийного обслуживания новых домов в провинции, возбудила судебное разбирательство против Ideal (BC) Developments Inc., связанных с ней компаний и ее директоров, требуя возмещения ущерба на сумму более $8 миллионов. Тарион просит суд привлечь руководителей Ideal (BC) Developments Inc. к личной ответственности за любые совершенные противоправные действия. Помимо застройщика и его руководителей, кто еще может нести ответственность за то положение, в котором оказались 28 покупателей, и что можно сделать, чтобы защитить будущих покупателей от подобной ситуации?

По закону все такие договора должны включать график Tarion, в котором, среди прочего, указывается номер лицензии HCRA застройщика. График призывает покупателей проверить на веб-сайте HCRA, чтобы подтвердить статус лицензии застройщика перед подписанием договора о покупке. Чтобы иметь право продавать дома, строитель должен зарегистрироваться в Tarion и получить одобрение в форме квалификации для регистрации Qualification for Enrolment (QFE). Продажа дома без лицензии HCRA и QFE от Tarion является провинциальным правонарушением. Любой адвокат, специализирующийся на продаже и покупке недвижимости, рассматривающий договор купли-продажи, заметил бы отсутствие графика Tarion и отсутствующий или неправильный номер лицензии. Оба должны быть проверены, прежде чем покупатели расстанутся со своими крупными депозитами.

Адвокат предупредил бы потенциальных покупателей, что их депозиты не защищены на сумму более $60 000 или $100 000 (в зависимости от суммы покупаемой недвижимости) и что депозиты должны храниться в юридической фирме, а не выплачиваться непосредственно застройщику. Лимиты защиты вкладов были установлены много лет назад и явно не поспевают за инфляцией. Не исключено, что в самое ближайшее время эти цифры будут пересмотрены. Здесь необходимы законодательные изменения, чтобы депозиты в собственность были защищены так же, как в контрактах на кондоминиумы до начала строительства. Конечно, агенты по недвижимости, продающие незавершенные проекты, обязаны предоставлять потенциальным покупателям подробную информацию о регистрации в Tarion и HCRA.

За каждым не случившимся закрытием сделки стоит чья-то печальная история несостоявшихся надежд и крупных материальных потерь. Так, Хасмух Пател с женой купили таунхаус в ожидании скорой пенсии. Подписали договор купли-продажи, оформили кредитную линию на $250 000 для оплаты депозита. После того как покупатели узнали о плачевном положении проекта, их жизнь превратилась в кошмар. Ни о какой пенсии и спокойной жизни речь идти не может… Семья потеряла в общей сложности $250,000. Депозит составил $150,000, но, оказывается, одним из бонусов от строительной компании был уговор о получении $200,000 cash back на закрытии сделки, если покупатель по своему желанию добавит к депозитным деньгам дополнительные $100,000.

Иногда действительно сложно предположить в такой законодательно регулируемой стране, как Канада, что возможны такие невероятные истории. Один только вывод из этого вопиющего случая – если вы собираетесь покупать что-то от строительной компании, не поленитесь и не поскупитесь проверить ваш договор о купле-продаже у адвоката!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Новые налоги для иностранцев при покупке жилья

Торонто вскоре может ввести новый налог для иностранных покупателей жилья. По мнению городских властей, эта политика поможет обуздать спекуляции на рынке недвижимости, из-за которых местные жители вытесняются с рынка, хотя эксперты и считают, что это не поможет облегчить жилищный кризис.

В отчете, отправленном исполнительному комитету мэра Торонто Оливии Чоу во вторник, городские власти предлагают ввести «муниципальный налог на спекуляцию нерезидентов», который первоначально будет установлен на уровне 10% от покупной цены дома. Налог будет распространяться на иностранных граждан и корпорации, покупающие жилую недвижимость в городе, и вступит в силу 1 января 2025 года. Сотрудники говорят, что цель состоит в том, чтобы защитить предложение жилья в Торонто и повысить его доступность, отговаривая неканадцев покупать жилье, особенно тех, кто намерен использовать недвижимость в качестве инвестиций, «убирая» дома с рынка.

Эта политика будет отражать продолжающееся давление на иностранных покупателей, начатое правительством Онтарио еще в 2017 году. Представитель мэра заявил во вторник о поддержке городского налога «как одного из многих политических инструментов, направленных на сдерживание спекуляций на рынке жилья и одновременно создающих новые доходы для города».

По оценкам сотрудников, в 2025 году это может принести муниципалитету доход в размере до $15 миллионов. Однако это будет зависеть от того, не будет ли продлен двухлетний федеральный запрет на покупку жилья лицами из-за рубежа, введенный нынешним либеральным правительством в январе 2023 года. По оценкам сотрудников, если запрет будет продлен до 2025 года, в следующем году новый городской налог все равно принесет около $9,6 миллиона. Городские власти утверждают, что это связано с тем, что федеральная политика предусматривает исключения для некоторых покупателей, в том числе иностранных студентов, которые покупают дома за $500 000 или меньше, иностранных рабочих, дипломатического персонала и людей, спасающихся от международных кризисов.

Рикардо Траньян, старший научный сотрудник Канадского центра политических альтернатив, заявил, что городской налог на иностранных покупателей станет «важным шагом» на пути к созданию «сильной нормативной базы, которая дестимулирует спекуляции недвижимостью». Но он и другие эксперты предупреждают, что сам по себе новый налог мало чем поможет жителям Торонто, которые были исключены из рынка, поскольку на неканадцев приходится очень небольшая часть покупок в Торонто. Согласно городскому отчету, в 2022 году только 533 сделки с жилой недвижимостью в городе облагались бы налогом. Региональный совет по недвижимости Торонто сообщил о почти 28 000 продажах домов в этом году.

Джейсон Мерер, главный аналитик совета директоров, сказал, что для правительства было бы более эффективно сосредоточиться на увеличении предложения нового жилья. «Не заблуждайтесь, мы выиграли от роста иммигрантов со всего мира в городе Торонто и окрестностях», поэтому должны обеспечить достаточное количество жилья для удовлетворения потребностей вновь прибывших, сказал он. По его мнению, налог на иностранных покупателей, которые не имеют права голосовать, является «легко висящим плодом» для политиков, но было бы более эффективно вводить более высокие налоги на всех, кто владеет несколькими инвестиционными объектами, что, по его словам, является более важным фактором роста инвестиций. Он также задался вопросом, почему город намерен установить новый налог на уровне 10%, когда более высокий провинциальный налог, который сейчас установлен на уровне 25%, сократил соответствующие транзакции всего примерно на 40% с 2018 года.

В отчете говорится, что город рассмотрит вопрос о повышении ставки в зависимости от того, насколько эффективно налог сдерживает спекуляцию. С момента вступления в должность мэра в июле Оливия Чоу возглавила совет по утверждению пакета новых налоговых мер, направленных на реформирование городского рынка дорогого жилья, включая увеличение налога на пустующие дома и введение более высоких ставок налога на Land Transfer Tax для домов стоимостью $3 миллиона и более. В сентябре во время голосования по долгосрочному финансовому плану города совет попросил сотрудников изучить вопрос о муниципальном налоге на покупателей иностранного жилья. Вместе с существующими городскими и провинциальными налогами на Land Transfer Tax и провинциальным налогом на иностранных покупателей новая мера добавит почти $188 000 к покупке дома стоимостью $500 000. Эта сумма вырастет почти до $1,4 миллиона за дом стоимостью $3,5 миллиона. Новые изменения не будут применяться к иностранным гражданам, которые номинированы в рамках иммиграционной программы Онтарио, имеют защиту беженцев или состоят в браке с гражданином Канады, постоянным жителем или чей супруг является одной из других освобожденных категорий. Скидки будут доступны иностранным покупателям, которые станут постоянными жителями в течение 4 лет после покупки.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Важна ли кредитная история при покупке дома

При покупке дома, прежде всего, нужно начинать с анализа ваших финансов. Вы пользуетесь либо услугами банковских специалистов по ипотечным кредитам, или же обращаетесь к независимым брокерам. Задача независимых брокеров – получить лучшие квоты из тех банков, с кем они имеют дело. Один из важнейших документов в Канаде, по которому оценивают вашу кредитоспособность, это кредитная история. История показывает наличие займов у человека, их лимиты, суммы ежемесячных платежей, а, самое главное, привычку человека расплачиваться по займам. В идеале, взяв заём, вы вовремя расплачиваетесь хотя бы минимально установленными платежами. Желательно, чтобы платежи были больше устанавливаемых банками.

Нельзя показывать вашу зависимость от имеющегося неоплаченного кредита. Предполагается, что кредит – мера временная, но это никак не должно становиться стилем жизни. Неправильно выбирать все имеющиеся кредитные лимиты. От всех этих факторов будет зависеть ваш кредитный балл. Пограничная цифра – 660 – 680. Все то, что меньше этой цифры, поднимает вопрос о финансовой благонадежности человека.

Все, кто считает, что пользоваться нужно своими деньгами, столкнутся с проблемой нулевой кредитной истории. У вас есть наличные, но вашего поведения в критической ситуации банк не знает. Ваша кредитная история нулевая, а это значит, что какое-то время нужно будет ее строить.

Какие рекомендации приводятся экспертами, для того чтобы поднять свой кредитный уровень и получить наиболее выгодные условия займа.

Прежде чем снять в аренду жилье, взять кредит на покупку автомобиля, на учебу или сберегательный счет, кредитный рейтинг может быть единственным, чем владеют молодые люди или новые иммигранты. Как считает Эд Ремпел, специалист по финансовому планированию и налоговый бухгалтер, фактически это является главным активом до тех пор, пока нет других инвестиций.

Но, к сожалению, даже у абсолютно педантичных людей, имеющих привычку грамотно распределять свои средства, могут случаться распространенные ошибки, которые способны запятнать или даже полностью подорвать кредитный рейтинг. И это не обязательно может быть серьезная задолженность.

Не всегда люди получают свои счета вовремя. Такое случается. Не всегда люди согласны с выставленными счетами. Огромное количество споров открывается с телефонными компаниями, оставаясь незаконченными, что чрезвычайно снижает кредитные рейтинги. Неоплаченные парковочные талоны, абонементы в спортзалы, остатки на кредитных картах розничных продавцов могут создать аналогичные проблемы. Все эти ситуации абсолютно житейские. Проще всего махнуть на них рукой. Иногда при переезде люди забывают перерегистрировать свою корреспонденцию на новый адрес. Поэтому вполне допустимо, что и про эти давно просроченные счета вы узнаете впервые, когда либо вы, либо ваш mortgage брокер заказывает кредитную историю. Так, например, один из клиентов Эда Ремпела был сам адвокатом, но какой-то компании он не посчитал нужным и справедливым заплатить $50 штрафа. Он решил, что вряд ли кто-то будет судиться с адвокатом за такую ничтожную сумму. Однако он не смог сдержать искреннего изумления, когда при покупке дома он обнаружил свой чрезвычайно низкий рейтинг именно из-за этой неоплаченной суммы.

Очень плохо иметь историю просроченных платежей, или платежей, сделанных ниже установленного банком предела. Иногда люди забывают об остатке в $5 – 10 долга на кредитной карточке. Но, если вы оставите не погашенной хотя бы небольшую сумму, с вас будет взиматься более 20% на остаток, и на все новые приобретения уже с даты непогашенной покупки. Вы должны знать о потенциальных задержках обработки данных, которые могут возникнуть при погашении банковских кредитных карт средствами другого финансового учреждения. Даже если вы платите вовремя, оплата может прийти с опозданием.

Коэффициент использования вашего долга к кредиту является еще одним фактором, используемым для расчета вашего кредитного рейтинга. Это соотношение показывает, какую часть вашего доступного кредита вы используете по сравнению с общей доступной вам суммой. Кредиторы предпочитают более низкое соотношение реального долга к возможному кредиту (ниже 30%). Открытие новых счетов исключительно для уменьшения соотношения долга к кредиту не является хорошей идеей и может повлиять на вашу кредитную оценку. Лучше всего обращаться к кредиторам за увеличением суммы кредита во времена небольшой зависимости от кредита. Лучше не обращаться одновременно в несколько кредитных организаций или банков с заявлениями о необходимости кредита. Этот факт может заставить рассматривать вас как заемщика с высоким риском, при этом ваш рейтинг, естественно, будет снижен.

Банкам и кредиторам не нравится, когда вы закрываете свои кредитные карты. Ведь это для них бизнес, которого вы их лишаете. Кредитными карточками нужно пользоваться. Если в течение длительного периода вы этого не делаете, возникает подозрение, что ваша ситуация кардинально изменилась с тех времен, когда вы этими карточками пользовались.  Правильная ваша оценка в данном случае тоже невозможна. Банк оставляет за собой право закрыть карточку из-за  неактивного или «спящего» кредита.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Налог на недвижимость: что нас ждет в ближайшем будущем

В 2024 году жителей Торонто, к сожалению, может ожидать существенное повышение налогов на недвижимость. Это предложение выдвинуто на рассмотрение мэром Торонто Оливией Чоу и станет крупнейшим годовым увеличением налогообложения в истории города. Муниципальные сотрудники собирались представить первый проект бюджета на 2024 год в среду 10 января, но по состоянию на полдень вторника он включал повышение налога на недвижимость немногим более чем на 10%. Эта цифра включала повышение основной ставки налога на имущество, а также ранее запланированные 1,5% для пополнения фонда городского строительства жилья и развития транспорта.

Более высокие налоги, конечно, потребуют повысить доходы, пополняющие городскую казну, что крайне необходимо для борьбы с финансовым кризисом в Торонто, вызванным пандемией, но, наверняка, спровоцируют негативную реакцию жителей, которых далеко не радует растущая стоимость жизни. Налог может стать еще больше, если федеральное правительство не удовлетворит просьбу города о выделении $250 миллионов на финансирование строительства временного приюта для беженцев, что эквивалентно 6%-ному увеличению налога на недвижимость. Новое соглашение, которое город заключил с провинцией в ноябре, частично решает эту проблему, но остается еще очень много нерешенных вопросов. Федеральное правительство должно срочно активизироваться и предоставить приют, в котором так нуждается Торонто.

Пресс-секретарь Арианна Робинсон в своем заявлении сообщила, что в этом году город столкнется с операционным дефицитом в размере $1,8 миллиарда. Было отмечено также, что мэр города, приняв дела после своего избрания в июле прошлого года, унаследовала абсолютный финансовый беспорядок. После многих лет упадка приоритетом мэра является возвращение города в нужное русло. Разработка нового бюджета призвана начать эту работу.

Версия бюджета, которая обнародована в среду, была разработана городскими властями при участии нового мэра. Он будет передан в бюджетный комитет совета 10 января, прежде чем Оливия Чоу опубликует свою версию 1 февраля. Окончательное голосование в городском совете намечено на 14 февраля. Было сказано, что мэр примет участие в телефонных обсуждениях на следующей неделе, и бюджет, который она представит в следующем месяце, будет включать в себя «отражение того, что она услышит от жителей Торонто». По состоянию на вторник повышение, с которым столкнулись домовладельцы, обойдется им в сотни долларов в 2024 году. Окончательный бюджет предыдущего мэра на 2023 год – на тот момент это было самое большое повышение для современного Торонто – увеличил налоги на недвижимость в общей сложности на 7%, добавив $233 в год к среднему счету.

В ходе предвыборной кампании в прошлом году оппоненты Оливии Чоу нападали на нее за то, что жители не смогут себе позволить масштабное повышение налогов. Мэр пообещала лишь «скромное» увеличение, но так и не назвала цифру, заявив, что сначала она определит требуемый уровень обслуживания. На прошлой неделе глава бюджета мэра Шелли Кэрол признала, что ставка налога в этом году будет «существенной». Недовольство политикой мэра не заставило себя ждать. Стефен Холидей, консервативный советник Этобико, сказал, что жители будут «возмущены» двузначным повышением ставок, и это «подрывает доверие к муниципальному правительству». Он сказал, что анализ данных с 1991 года не показал такого значительного повышения налогов. Это также более чем вдвое превышает индекс потребительских цен. Годовой уровень инфляции в Канаде составляет чуть более 3%. Повышение «даже значительно выше, чем выросшие расходы вокруг нас, поэтому город должен объяснить жителям логику такого резкого повышения налогов. Видимо, это связано с тем, что мэр недавно утвердила крупные инвестиции в субсидируемое жилье.

«Я не понимаю, как можно увеличить численность правительства, а затем развернуться и сказать, что у нас нет денег», – сказал мр. Холидей, добавив, что жители также жалуются на возросшую стоимость проезда по велосипедным дорожкам на Bloor Street в Кингсвей и дорогостоящее переименование площади Yonge/Dundas Square.

Городской советник от 19 округа (Beaches – East York) Брэд Брэдфорд, который был одним из конкурентов нынешнего мэра на выборах, отметил, что налоги на недвижимость – не единственный счет, с которым сталкиваются жители мегаполиса. По его словам, «цены на продукты растут. Цены на заправочных станциях растут. Процентные ставки растут!» Советник Гордон Перкс от 4 округа (Parkdale – High Park) заявил, что было бы непростительной ошибкой искать решение всех назревших проблем в повышении налога на недвижимость. Нельзя такой город, как Торонто, а это ворота иммиграции, держать достойно только за счет налогов, собираемых с жителей города. Абсолютно необходима поддержка государства. Дорожает городской транспорт, он становится небезопаcным. Раздаются постоянные нарекания на работу полиции, уровень здравоохранения и образования. Советник Джон Бернсайд (округ 16, восточная часть Don Valley) высоко оценил лидерство новоиспеченного мэра в первые месяцы ее пребывания в должности, но он предсказал, что жители Торонто просто «сойдут с ума», когда увидят новый налоговый счет. Он строго придерживается точки зрения освободиться от дорогостоящих программ, таких как предоставление нуждающимся домов для престарелых, приютов для бездомных, строительства дешевого жилья за счет городского бюджета. Все эти расходы должны нести провинциальные и федеральные службы!

Чуть больше месяца осталось до окончательного принятия бюджета. Будем надеяться на здравый смысл и возможности коммуникации между всеми уровнями власти.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Жилищный кризис – возможности решения

Нехватка жилья, с одной стороны, и его дороговизна, с другой, являются не только камнем преткновения для дальнейшего процветания Канады, но и потенциальной бомбой замедленного действия. Невозможно ставить большую часть жителей страны в позицию, когда своего жилья нет и никогда не будет. Подавляющее большинство канадцев – около 75 % – согласны с тем, что рост иммиграции усиливает жилищный кризис и оказывает давление на систему здравоохранения, образования и социального обеспечения, что и показали недавние опросы. Новые данные о намерениях населения в федеральном голосовании, предоставленные социологическими компаниями, также показывают, что консерваторы имеют значительное преимущество над правящими либералами, если бы выборы происходили сейчас. Число постоянных жителей Канады, которых планируется принять в 2024 и 2025 годах, увеличится, как и планировалось, до 485 000 и 500 000 соответственно. Именно этот факт служит чрезвычайно сильным аргументом в поиске немедленного решения жилищного кризиса.

Федеральное правительство намерено возродить послевоенные усилия по наращиванию жилищного строительства по всей Канаде, но уже используя достижения XXI века. Было объявлено, что в следующем месяце начнутся консультации по разработке каталога предварительно одобренных проектов домов, чтобы ускорить процесс строительства жилья для застройщиков, заявил во вторник министр жилищного строительства Шон Фрейзер. По его словам, это перезагрузка федеральной политики, проводившейся после Второй мировой войны, когда организованная в 1946 году компания Canada Mortgage and Housing Corp. разработала простые проекты, которые помогли ускорить строительство крайне необходимых в то время домов. Именно тогда многие тысячи солдат возвращались домой, чтобы воссоединиться со своими семьями, и Канада столкнулась с огромным жилищным кризисом. «Мы намерены извлечь эти уроки из наших учебников истории и перенести их в XXI век», – подчеркнул министр. Многие из послевоенных проектов домов, в том числе скромные особняки, известные как «корзинки для клубнички», до сих пор разбросаны по разным районам страны.

Вместо этого современная версия каталога будет сосредоточена на малоэтажных зданиях, таких как небольшие многоквартирные дома, студенческие общежития и общежития для пожилых людей, а затем будет рассмотрен потенциальный каталог для строительства с более высокой плотностью застройки. Цель состоит в том, чтобы обеспечить ускоренное получение одобрения строительных проектов корпорацией CMHC и другими органами жилищного строительства, а также стимулировать более крупномасштабное производство жилья посредством фабричного строительства. Оценки экспертов в этой области указывают на то, что это может сократить время строительства проекта на один год. Цель правительства состоит в подготовке каталога в следующем году. При этом должны быть соблюдены все строительные нормы и правила, качество строительства должно быть отличным.

Идея каталога предварительно одобренных проектов также была одной из нескольких рекомендаций в опубликованном в прошлом году докладе под названием «Национальное жилищное соглашение», соавтором которого является эксперт по жилищному строительству Майк Моффатт. «Создание каталога поможет быстрее задействовать все ресурсы, ускорив процесс утверждения всего – от финансирования до муниципальных разрешений», – сказал он. Майк Моффатт, старший директор по политике и инновациям в Smart Prosperity Institute при Университете Оттавы, стал влиятельной фигурой в жилищной политике страны. Опубликовав свой отчет этим летом, Майк Моффатт посетил заседание кабинета министров либерального правительства, чтобы обсудить тему нехватки жилья и способы решения этой проблемы.

Одна из самых больших задач, с которыми придется столкнуться при строительстве достаточного количества домов, это наличие достаточного количества квалифицированной рабочей силы. И, конечно же, нам нужно увеличить количество специалистов, которые у нас есть. Но нам также необходимо найти способы повысить продуктивность. А вот в этом поможет каталог с предварительно одобренными проектами домов. Федеральное правительство уже выдвинуло несколько рекомендаций в соглашении, которое составили Майк Моффатт и другие заинтересованные стороны. Мы позаботились о том, чтобы объединить строителей и девелоперов в сфере недвижимости, ученых, а также некоммерческие организации», – подчеркнул Майк Моффатт. Очень хотелось бы надеяться на эффективность и разумность принимаемых мер для наискорейшего выхода из жилищного кризиса.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

2024. С наступающим Новым Годом!

В марте 2022 года Банк Канады начал агрессивную компанию по повышению процентных ставок, стремясь снизить инфляцию до целевого уровня в 2%. За последние 20 месяцев процентные ставки повышались 10 раз! Что нас ожидает в 2024 году?

Всех волнует вопрос, закончил ли Банк Канады тенденцию на повышение ставок. Финансовые рынки уже закладывают, по крайней мере, одно снижение к апрелю или июню, и прогнозируют, что к концу 2024 года процентные ставки будут более чем на процент ниже, чем сейчас. После того, как в начале декабря Банк сохранил ключевую ставку по кредитам на уровне 5%, управляющий Банка Тифф Маклем сказал, что сейчас не время снижать ставки, нужно еще удостовериться, что инфляция находится на устойчивом пути к снижению, прежде чем будет рассмотрена опция сокращения ставок. В интервью, которое транслировалось BNN Bloomberg в конце декабря, Маклем все-таки отметил, что Банк, вероятно, рассмотрит вопрос о сокращении где-то в 2024 году.

В ноябре индекс потребительских цен, один из показателей инфляции, был на 3.1% выше, чем год назад. Хотя это и выше целевого показателя Банка в 2%, это все же существенно ниже, чем инфляция в 8.1%, достигшая пика в июне 2022 года, отметил главный экономист BMO Даг Портер. «Такое быстрое и сильное снижение общей инфляции встречается редко и обычно наблюдается только после рецессии», – написал Портер после того, как Статистическое управление Канады опубликовало ноябрьские данные по инфляции. В сочетании с ожидаемым вялым экономическим ростом (или некоторым спадом) Портер ожидает, что Банк снизит ставки к июню. Экономика Канады сократилась в годовом исчислении на 1,1% в третьем квартале. Официальный прогноз BMO предусматривает, что к концу 2024 года ставка овернайт составит 4%.

Теория состоит в том, что при более дорогих кредитах потребители и предприятия будут тратить меньше, что приведет к снижению цен и замедлению экономики. Согласно стандартной экономической теории, верно и обратное: снижение ставок повышает вероятность того, что потребители и предприятия будут тратить деньги, что приведет к более быстрому росту экономики.

Состояние рынка недвижимости, особенно когда происходит бурный рост населения, вызывает однозначное беспокойство.

Хотя следующее объявление Банка по ставке состоится 24 января, большинство экспертов ожидают, что проценты не начнут снижаться до середины года или – самое раннее – весны.

В своем отчете главный экономист CIBC Эвери Шенфелд предположил, что Банк хочет как минимум до 10 апреля подождать с публикацией своего следующего отчета о денежно-кредитной политике, ежеквартального обзора канадской и мировой экономики. Хотя в своем декабрьском заявлении Банк заявил, что дальнейшее повышение ставок возможно, это, скорее всего, было всего лишь бряцанием оружием, сказал Шенфелд.

В соответствии с опросом, проведенным компанией Royal LePage, после нескольких лет беспрецедентной нестабильности канадцы могут надеяться на возвращение рынка недвижимости ближе к нормальному состоянию в 2024 году, скорее всего, в четвертом квартале, при этом средняя цена отдельно стоящего дома на одну семью вырастет на 6%, а кондоминиума – на 5,5%.

«Заглядывая в будущее, мы видим, что 2024 год станет важным переломным моментом для национальной экономики, поскольку большинство канадцев признают, что эпоха сверхнизких процентных ставок мертва и ушла», – сказал Фил Сопер, президент и генеральный директор Royal LePage. «Мы считаем, что «большая корректировка» до терпимой средней однозначной стоимости заимствований прочно завладеет нашим коллективным сознанием лишь после незначительного снижения ставок Банком Канады».

Прогноз Royal LePage основан на том, что Банк Канады завершит кампанию по повышению процентных ставок и что ключевая ставка по кредитам останется стабильной на уровне 5% в первой половине 2024 года. Ожидается, что Центральный банк начнет проводить умеренные сокращения в конце лета или осенью следующего года. Между тем, несколько крупных финансовых учреждений уже начали предлагать скидки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой.

В течение прошлого года многие канадцы были зациклены на идее, что процентные ставки должны значительно снизиться, прежде чем они смогут позволить себе войти или повторно выйти на рынок жилья. Признание того, что ставка по ипотеке в размере 4 – 5% является новой нормой, должно ослабить сдерживаемый спрос, поскольку те, кто впервые покупает жилье, накопив сбережения, собранные во время продолжительного спада на рынке жилья, вновь обретут уверенность в том, чтобы решиться на покупку. И с возвращением спроса со стороны новичков мы ожидаем, что семьи, которые отложили модернизацию своих домов, начнут выставлять на продажу свою недвижимость в гораздо большем количестве», – продолжил Фил Сопер.

За последние 18 месяцев активность продаж на большинстве основных рынков недвижимости Канады снижалась, в то время как уровень запасов готовых к продаже объектов постепенно увеличивался. Хотя в некоторых регионах объемы сделок сократились на 20 – 30%, цены на жилье за это время снизились лишь незначительно из-за одновременного падения спроса, поскольку потенциальные покупатели продолжают настаивать на более низких процентных ставках. Тем не менее, цены остаются выше уровня 2022 года.

Рынок недвижимости Канады последние четыре года находится на американских горках. Глобальная пандемия ненадолго остановила рыночную активность в начале 2020 года, после чего последовал быстрый и повсеместный всплеск спроса и повышение цен, поскольку канадцы искали безопасности и большего жизненного пространства в своих домах в мире неопределенности. К весне 2022 года цены на жилье достигли беспрецедентно высокого уровня, но когда процентные ставки начали быстро и резко расти в целях борьбы с инфляцией, началась расширенная коррекция рынка, – сказал Фил Сопер. – Рынкам нужно время, чтобы приспособиться. Мы видим движение к типичному уровню сделок по продаже жилья в 2024 году, и по ходу года цены на жилье будут расти».

Так что прогнозы, которые делают эксперты, скорее радуют, чем огорчают. Давайте с оптимизмом смотреть в будущий 2024 год! Пусть он принесет тепло, радость и благополучие в ваши дома!

Будьте здоровы!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Аукционные продажи недвижимости: новые правила

Продажа недвижимости, когда на один дом или квартиру претендуют несколько покупателей и организуется слепой аукцион, проходила следующим образом. Собирались предложения о покупке, из них продавцы выбирали лучшее по цене и условиям. Единственное, почему в большинстве случаев покупатели и их агенты были недовольны и считали эту систему несовершенной, закрытость процесса. Продажная цена выигравшего покупателя могла быть на десятки, а то и сотни тысяч долларов выше цены, указанной в последующем предложении. Именно этот ажиотажный спрос считается одной из причин роста цен на рынке недвижимости. Кроме того, агент-продавец в такой системе имеет неограниченную возможность манипулирования процессом торгов. Именно это послужило стимулом пересмотра правил ведения таких аукционов.

Открытые торги, позволяющие покупателям жилья видеть конкурирующие предложения, прибыли в Онтарио. Но будет ли кто-нибудь ими пользоваться? Новые правила позволяют обнародовать предложения о покупке жилья. Могут быть также раскрыты другие условия, такие как депозиты и даты закрытия. По словам экспертов, недавние изменения в законодательстве о недвижимости в Онтарио призваны повысить защиту потребителей и прозрачность в отрасли, особенно в случае аукционных войн. По состоянию на прошлую пятницу The Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) был переименован в Trust in Real Estate Services Act (TRESA), и вступили в силу несколько изменений. Первый этап TRESA был реализован в апреле прошлого года и включал такие изменения, как разрешение на открытые торги по домам.

Изменения происходят в связи с тем, что RE/MAX Canada прогнозирует всплеск продаж жилья в следующем году, а также падение средней цены дома в районе Большого Торонто на 3%.

В Онтарио были внесены коррективы, направленные на повышение прозрачности слепых торгов, например, Форма 801, которая в соответствии с REBBA требует, чтобы предложение было сделано в письменной форме. Но процесс открытого предложения, описанный в TRESA, делает еще один шаг вперед, предоставляя продавцам возможность раскрывать детали конкурирующих предложений, включая цену, депозит, дату и условия закрытия, и исключая любые личные данные. Можно раскрыть их все или только часть. Несмотря на то, что это изменение не окажет существенного влияния на цены, эксперты говорят, что оно повысит прозрачность, особенно в условиях напряженной войны на торгах.

Еще одним важным обновлением TRESA является решение проблем, связанных с многочисленным количеством покупателей от одного риэлтора или одного агентства. Если агент работает в брокерской компании, владеющей правом продажи конкретной недвижимости, то все риэлторы в компании технически представляют интересы продавца. Таким образом, если у другого агента в компании есть покупатель, потенциально возникает конфликт интересов. Согласно правилам REBBA, агенты, которые представляют разных покупателей и продавца, не могут консультировать своих клиентов о том, какое предложение принять, потому что оба агента в офисе представляют одни и те же стороны, что создает конфликт интересов, когда брокеры должны быть беспристрастны в своих советах. Это только усложняет работу риэлторов, которые хотят давать хорошие советы и добиваться лучшей цены, но ограничены рамками нынешней системы того, что риэлторы могут или не могут говорить. Несмотря на то, что люди делали это в течение многих лет, всегда существовало опасение, что риэлтор не может предоставить полное представительство покупателю и продавцу, когда он теоретически находился на обеих сторонах, представляя и покупателя, и продавца. Теперь в рамках TRESA агенты могут представлять своих клиентов на индивидуальном уровне, известном как назначенное представительство или агентство, а не на уровне брокерских услуг. Другими словами, два агента в одной и той же брокерской компании могут относиться друг к другу так, как если бы они имели дело с агентом другой компании.

Третье важное изменение связано со сторонами, представляющими себя самостоятельно. В настоящее время, когда вы работаете с риэлтором, у вас есть выбор: быть клиентом или просто заказчиком. Риэлторы, работающие с вами как с клиентом, должны представлять вас в полной мере, в то время как заказчики не имеют права на такое же полное представительство. Это различие создало путаницу, поскольку многие люди предпочитают работать с риэлторами в качестве заказчика, а не клиента. Но теперь TRESA исключает возможность работать с риэлтором в качестве клиента, так что вместо этого вы можете быть самостоятельно представленной стороной. Последнее сопряжено с определенными рисками для вас, так как в тех случаях, когда вам, возможно, придется идти в суд в одиночку или заполнять формы, не зная правильных пунктов, которые обязательно нужно включить в договор. В целом, это большой пересмотр того, как работает индустрия недвижимости, и он давно назрел, отмечают специалисты, что эффективно обеспечивает лучший сервис для клиентов. 

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca