Жанна Томсон, брокер

В условиях низких продаж и задержек в реализации проектов в сфере строительства кондоминиумов в регионе Торонто одна строительная компания предлагает уникальный путь к приобретению жилья в собственность.

Компания Rosehaven Homes предлагает программу для покупателей нового 23-этажного здания в Гамильтоне, в рамках которой они могут платить $1,000 в месяц в течение 4 лет за односпальную квартиру.

«Мы размышляли, что мы можем сделать, чтобы помочь людям, которые хотят купить недвижимость и выйти на рынок? – сказала Весна Сола, вице-президент по продажам компании In2ition Realty, выступая на мероприятии для СМИ, организованном PR-агентством NKPR в центре Торонто на прошлой неделе. – По сути, это что-то вроде плана принудительных сбережений».

Согласно рекламным материалам, цены на квартиры в жилом комплексе Rebecca Residences в центре Гамильтона начинаются примерно с $396 тысяч (с учетом новой скидки по HST) за односпальную квартиру площадью 423 кв. фута и доходят до чуть более $690 тысяч за двухспальную квартиру площадью 825 кв. футов с кабинетом. Более крупные квартиры требуют более высоких ежемесячных платежей. Застройщик также предлагает парковочные места и кладовые, бесплатные рулонные шторы и другие бонусы. Подобно схемам «купи сейчас, заплати потом», эта модель разбивает крупный платеж на множество более мелких.

Эти квартиры, известные как квартиры на этапе строительства, продаются еще до начала возведения здания. «Одним из самых больших препятствий является то, что такие сделки обычно требуют внесения крупной единовременной суммы в качестве залога в размере от 15 до 20% в течение 12 – 18 месяцев, – сказала Весна Сола. – Новая схема даст людям больше времени и позволит им постепенно достичь цели в 10% за четыре года». На вопрос о количестве проданных объектов было сказано, что они «близки» к своей цели и намерены начать строительство осенью.

Проект стартовал в 2023 году. Такая бизнес-модель с отсроченным первоначальным взносом «добилась неплохих результатов», в том числе среди покупателей, приобретающих жилье впервые в Гамильтоне, и «инвесторов-новичков» – родителей, которые хотят купить жилье для своих взрослых детей. Компания надеется, что темпы сохранятся, необходимый порог будет достигнут и строительство уже начнется.

Согласно рекламным материалам, при подписании договора необходимо внести $5 тысяч, а остаток в размере до 10% должен быть внесен после заселения/закрытия сделки. Этот задаток при закрытии сделки не является обязательным требованием Rosehaven Homes, но может потребоваться в зависимости от условий кредитора для получения ипотечного кредита на оставшуюся часть стоимости квартиры.

Как правило, застройщикам кондоминиумов необходимо предварительно продать около 70% квартир, прежде чем они смогут получить финансирование для начала строительства. Однако в последние годы эта модель находится под давлением из-за повышения процентных ставок и снижения цен. Спрос резко упал, как и объемы продаж. Согласно отчету исследовательской компании Urbanation, в первом квартале этого года впервые за три десятилетия в районе Большого Торонто и Гамильтона не было запущено ни одного нового проекта по строительству кондоминиумов.

По данным компании Urbanation, с начала 2024 года было отменено более 11 тысяч сделок по сдаче квартир в аренду, при этом чуть более 4 тысяч из них были переведены в арендное жилье.

Некоторые покупатели, внесшие задаток на этапе строительства в разгар рынка примерно в 2022 году, сейчас испытывают трудности с оформлением сделок по недавно построенным объектам, поскольку их цена упала ниже той, которую они были готовы заплатить. Кроме того, процентные ставки по ипотеке теперь выше, чем они рассчитывали.

Рынок выявил проблемы, связанные с традиционным методом продажи. Пщнян Сафапур, президент компании Devron Developments, отметил, что такая модель создает трудности для людей, желающих купить квартиры в кондоминиумах и жить в них. Например, покупатели, приобретающие жилье впервые, часто не могут решиться на покупку, которая не будет достроена в течение нескольких лет. Вместо этого инвесторы стали преобладающими покупателями, и в Торонто в итоге появились относительно похожие по внешнему виду кондоминиумы. Квартирный рынок оказался переполненным – много высоких стеклянных башен и избыток крошечных квартир.

Понятно, что люди, покупающие квартиры для проживания, в отличие от инвесторов, как правило, хотят увидеть что-то более осязаемое за более короткий период времени. Но есть надежда, что предложенная четырехлетняя программа сделает квартиры более доступными. Похоже, что набирает силу тенденция к строительству большего количества квартир для людей, которые хотят в них жить, а не для инвесторов.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок новых кондоминиумов в Торонто продолжает демонстрировать низкие показатели, но сочетание пересмотра цен в сторону понижения и креативного подхода может все-таки начать распродажу излишков готовых, но не проданных квартир. В дополнение к планам федерального и провинциального правительств по предоставлению льгот по налогу HST с продаж для покупателей новых домов прежние методы, используемые на вторичном рынке, создают условия для привлечения покупателей обратно на рынок.

«Мы возвращаемся к старым добрым временам, когда мы готовили квартиры к продаже, проводили дни открытых дверей и успешно продавали их», – признал Харли Накельски, президент торонтской компании Baker Real Estate Inc.

Компания Baker Real Estate Inc. уже давно является одной из ведущих компаний на рынке продаж на этапе строительства, специализируясь на продажах готовых проектов через центры продаж. Однако по мере изменения рынка компания обнаруживает, что у нее появляется все больше готовых квартир на продажу, что требует изменения приоритетов, и это включает в себя подготовку квартиры: оплату услуг профессионалов по декорированию и меблировке непроданной квартиры, чтобы покупатели не сталкивались с пустыми комнатами.

«Сегодня обычные продавцы не занимаются подготовкой квартир к продаже», – сказал Харли Накельски, и беглый просмотр таких сайтов, как Realtor.ca, покажет множество новых пустующих квартир, выставленных на продажу,где поработали дизайнеры.

В своем отчете за первый квартал 2026 года компания Zonda Urban назвала такие методы, как подготовка квартиры к продаже, «старомодными», считая, что эта практика вернулась на рынок продажи новых квартир наряду со снижением цен и предоставлением удобств, которые раньше предлагались за дополнительную плату, таких как кладовые комнаты и парковочные места. По данным Zonda, в зданиях Торонто, продажи которых начались в 2020 году, насчитывается более 2,358 непроданных завершенных квартир, при этом ежемесячные продажи составляют всего несколько сотен единиц.

Примером может служить проект 28 Eastern Ave. (Front Street/ Cherry Street), многоэтажный жилой комплекс от застройщика Alterra, продажи квартир в котором начались в 2020 году. Харли Накельски вспоминает, что это был один из первых проектов, открывшихся после локдаунов, связанных с COVID-19, и компания Baker продала 90% квартир этого проекта. Строительство было завершено в 2025 году, но сегодня 30 квартир в 12-этажном здании, насчитывающем 378 квартир, остаются непроданными. Это распространенная ситуация: по данным Zonda, в среднем 13% квартир в недавно построенных зданиях остаются невостребованными, что является резким увеличением по сравнению с прошлым годом, когда эта доля составляла всего 3%.

Покупателям действительно идет на пользу предпродажная подготовка. «Никто не знает размеров двуспальной кровати, понимаете? Люди думают, что она занимает больше места, чем на самом деле, пока не увидят ее вживую», – высказала свое мнение Шерон Эдвардс, представитель компании Baker.

Мебель для оформления интерьера изготавливается преимущественно из натурального дерева в сочетании со светло-бежевыми или серыми тканями, в современном стиле, но не в стиле модерн. Дизайнеры не стремятся к броским, привлекающим внимание решениям, а стараются создать скромную, но изысканную атмосферу в помещениях, которые в противном случае представляли бы собой белые коробки, часто с бетонными потолками в стиле лофт. «Меня всегда смешит, когда люди говорят: «Я визуал», а я отвечаю: «Нет, на самом деле вы человек, воспринимающий всё буквально, потому что вам буквально нужно видеть всё на своём месте», – сказала Шерон Эдвардс. Она проводит в здании два дня открытых дверей в месяц, и даже не в очень загруженные дни туда приходит пять-шесть групп.

 Перспектива получения налогового вычета HST с продаж, который в некоторых случаях может обеспечить значительную экономию, также помогает привлечь покупателей.

В 2020 году Baker продавал квартиры по адресу 28 Eastern по цене около $1,200 за квадратный фут. Сегодня многие квартиры продаются по $1,000 за квадратный фут или ниже. Снижение цен, вероятно, станет неприятной новостью для тех покупателей, которые несколько лет назад переплатили за жилье на этапе строительства. Именно поэтому, по словам аналитика Zonda Полин Лерман , типичная практика заключается в том, что застройщики не снижают цены на непроданные объекты до завершения регистрации здания и окончания срока действия договоров купли-продажи для большинства покупателей на этапе строительства.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Статистические данные указывают на прохождение отметки двухлетнего максимума принудительных продаж недвижимости (Power of Sale). Вялый весенний рынок не оставил людям возможностей для продажи недвижимости до того, как кредиторы возьмут ситуацию под свой контроль. На рынке недвижимости Торонто все чаще появляются продавцы проблемной недвижимости, поскольку цены продолжают падать, в результате чего сотни домовладельцев остаются без собственного капитала (principal) в своих домах.

В апреле в Онтарио был зафиксирован двухлетний максимум по количеству объявлений о продаже недвижимости по решению суда (Power of Sale), достигнув более трехсот объектов, согласно общедоступной информации из баз данных IDX и VOW, к которым имеют доступ риэлторы.

Продажа недвижимости по решению суда – это ситуация, когда заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному кредиту, и кредитор забирает дом себе, чтобы продать его и вернуть причитающиеся ему деньги.

На данный момент весенний рынок недвижимости в Большом Торонто демонстрирует незначительное улучшение показателей продаж по сравнению с прошлым годом, но всё ещё сильно отстаёт от исторических норм, в то время как цены упали более чем на 20% с пика в феврале 2022 года. Это привело к росту числа отчаявшихся домовладельцев с ипотечными кредитами, превышающими рыночную стоимость недвижимости. «Сейчас рынок недвижимости переживает спад, так что особого потока покупателей нет», – сказал Грэм Гамильтон, лицензированный управляющий по делам о банкротстве в компании Spergel.

Эксперты отмечают, что домовладельцы, испытывающие финансовые трудности, либо не могут оплачивать ежемесячные ипотечные платежи (по мере роста безработицы и потребительской задолженности), либо не могут оплатить ипотеку при продлении договора (так как они купили жилье на пике, когда процентные ставки были крайне низкими), либо не могут завершить сделку по покупке строящегося объекта.

«Каждую неделю нам звонят люди, чей дом стал стоить меньше, чем изначально, и те, кто отстает с выплатами по ипотеке, – сказал он. – Что касается тех, кто купил квартиры в новостройках, мы слышим, что каждый пятый не может завершить сделку прямо сейчас. Это действительно сложные проблемы».

При продаже имущества банк забирает его обратно и выставляет на продажу, при этом домовладелец обязан покрыть разницу между ценой продажи и суммой долга. «Если домовладельцы не могут погасить разницу, они, как правило, подают заявление о банкротстве», – сказал Гамильтон.

За последние 12 месяцев в пятерку городов с наибольшим количеством сделок по продаже недвижимости вошли Торонто, Брамптон, Лондон, Нью-Текумсе и Маркхам. В Торонто во время пандемии резко выросли предварительные продажи квартир-новостроек от строительных компаний. Но когда жилье уже построилось, многие покупатели не могут завершить сделку, и квартиры выставляются на продажу по решению суда. В некоторых других городах, например, в Брамптоне, происходит то же самое c новыми отдельными домами.

Инвесторы, которые также вошли на рынок во время пандемического ажиотажа и приобрели множество объектов недвижимости, чрезмерно закредитовались и теперь сталкиваются с трудным финансовым выбором. Инвесторы покупают недвижимость только потому, что рассчитывают сдавать ее в аренду и получать прибыль. Но, к сожалению, в условиях падающего рынка именно эти люди испытывают сейчас особые трудности.

Статистические данные показывают, что примерно треть объема продаж приходится на крупные банки и кредитные учреждения, а остальная часть – на альтернативные и частные кредиты, которые предлагают более высокие процентные ставки, чем крупные банки, и не так жестко регулируются. Однако даже крупные банки и кредитные учреждения отмечают значительный рост просроченных ипотечных платежей в Онтарио – задержек на три месяца и более, которые в феврале достигли 0,30% для этих кредиторов, что является показателем, невиданным с 2011 года.

По данным Канадской банковской ассоциации, в 2022 году просроченные ипотечные платежи достигали всего лишь 0,06%.

Хотя это и не частое явление, но сейчас наблюдается рост числа людей, использующих ипотеку с обратным выкупом у продавца, когда продавец дома предоставляет покупателю заём, по сути, выступая в роли банка, позволяя покупателю взять деньги в долг для покупки дома продавца (Vendor take Back). Заём обычно предоставляется на один или два года и может покрыть часть или всю сумму покупки.

Сейчас мы наблюдаем падение цен на недвижимость и более масштабные системные финансовые проблемы, с которыми сталкиваются люди: во многих случаях наступает срок погашения ипотеки, продавец хочет вернуть свои деньги, но покупатель не в состоянии их выплатить. Как показывает практика, в случае возникновения финансовых трудностей, посоветуйтесь с профессионалами для анализа своих возможностей и минимизации рисков.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Канадская ассоциация риэлторов (CREA) изменила свой прогноз по активности продаж жилья в 2026 году в сторону ее снижения, а количество проданных домов по всей стране в марте сократилось на 2,3% по сравнению с тем же периодом прошлого года. 

В настоящее время CREA ожидает, что в течение года будет продано в общей сложности 474,972 объекта жилой недвижимости, что на 1% больше, чем в 2025 году. Однако это меньше, чем предыдущий прогноз, сделанный в январе, который предполагал рост на 5,1% в годовом исчислении.

По прогнозам средняя цена на жилье по стране вырастет на 1,5% и достигнет $688,955 в 2026 году, что будет примерно на $10 тысяч ниже, чем прогнозировали в январе.

В марте средняя цена продажи по стране снизилась на 0,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила $673,084. Это стало четырнадцатым подряд месячным снижением общенационального эталонного уровня цен на жилье, в результате чего он упал на 20% по сравнению с пиком начала 2022 года, отметил старший экономист Oxford Economics Майкл Давенпорт. «Мы ожидаем, что цены на жилье продолжат снижаться, прежде чем достигнут минимума примерно в середине года, благодаря возобновлению умеренного роста занятости, улучшению доступности жилья и фискальным стимулам, которые будут все больше поддерживать спрос», – говорится в его аналитической записке. Однако он заявил, что это зависит от «относительно непродолжительной войны между США, Израилем и Ираном» и благоприятного пересмотра соглашения между Канадой, Соединенными Штатами и Мексикой. «Существует существенный риск того, что спад на рынке жилья в Канаде может затянуться и привести к более глубокой коррекции цен», – предупреждает Майкл Давенпорт.

Несмотря на затяжную зиму и экономическую неопределенность, которые задержали весенний рост канадского рынка жилья, президент и генеральный директор Royal LePage Фил Сопер выразил надежду на быстрое восстановление потребительского доверия в случае появления позитивных новостей, касающихся глобальной напряженности или неопределенности в торговых отношениях.

«Хорошие новости в любой из геополитических областей высокого уровня, безусловно, могут привести к довольно быстрому изменению ситуации, – сказал Фил Сопер в интервью. – Для того чтобы изменить ситуацию на рынке, многого не нужно, и, безусловно, позитивные новости, такие как соглашение CUSMA или перемирие между Соединенными Штатами и Ираном, помогли бы и здесь, внутри страны».

В опубликованном в четверг ежеквартальном отчете Royal LePage о ценах на жилье и прогнозе рынка указывается на рост активности в последние недели, который может сигнализировать о потенциальном развороте ситуации. «Объем сделок действительно увеличился по сравнению с предыдущим кварталом, – сказал Фил Сопер. – Таким образом, канадский рынок жилья по-прежнему находится в стадии активного развития, но остается все еще вялым». Компания Royal LePage прогнозирует, что совокупная цена жилья в Канаде вырастет на 1% в четвертом квартале 2026 года по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года.

CREA заявила, что растущая глобальная экономическая неопределенность «усугубила и без того нестабильное начало года». Этот прогноз был смягчен более высокой инфляцией, связанной с резким ростом цен на нефть. Это повысило вероятность повышения процентной ставки Банком Канады в конце этого года, что привело к росту доходности облигаций и, как следствие, к скачку ставок по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой. Ассоциация заявила, что повышение ипотечных ставок само по себе может ограничить активность, но потенциальная кратковременность нефтяного кризиса, вероятно, также заставит многих покупателей дождаться снижения ставок, прежде чем принимать решение.

«Ожидается, что в 2026 году по-прежнему будет наблюдаться умеренный рост продаж и стабилизация цен, поскольку на рынок выйдет отложенный спрос со стороны покупателей, приобретающих жилье впервые, но прогноз на этот год пришлось пересмотреть в сторону понижения, – заявил старший экономист CREA Шон Каткарт в пресс-релизе. – Время повышения ипотечных ставок, а также представление о том, что они могут быть временными, могут отпугнуть потенциальных покупателей в самый активный период года – апрель, май и июнь, – пока они ждут снижения ставок».

«Канадский рынок вторичного жилья застрял в тупике, и вряд ли в ближайшее время из него удастся выбраться», – предрекает Майкл Давенпорт, добавив, что активность снижалась пятый месяц подряд в марте.

Что касается 2027 года, CREA прогнозирует рост продаж жилья по стране на 2,1% до 485,071 единиц. Однако организация предупредила, что это число может превысить отметку в 500 тысяч, если произойдет повышение процентных ставок для борьбы с инфляцией.

Ожидается, что средняя цена на жилье по стране вырастет на 0,9% с 2026 года и составит $695,094 в следующем году, с возможностью пересмотра прогноза в сторону повышения, если нынешний нефтяной кризис и связанная с ним инфляция окажутся кратковременными.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Издание Toronto Star недавно опубликовало статью адвоката Боба Арона о недавнем решениии апелляционного суда Онтарио, которое положило конец болезненному семейному спору. Суть тяжбы состояла в том, что женщина украла право собственности на дом своих родителей, оформила на него ипотеку и использовала вырученные средства для погашения ипотеки на собственную недвижимость.

Ее родители живут в своем доме на Fawcett Trail в Скарборо с 2000 года. С 2010 года дом был свободен от ипотеки и составлял практически все их активы. При покупке дома они не оформляли страхование права собственности (Title Insurance).

В ноябре 2022 года их дочь Мелисса Санаси, переоформила право собственности на свое имя, подделав подписи родителей и предъявив поддельные документы адвокату по недвижимости. Родители потеряли право собственности на свой дом – по документам он стал принадлежать их дочери. В течение нескольких дней дочь, используя украденный документ на право собственности, получила ипотечный кредит $760 тысяч от RiverRock Mortgage Investment Corp., кредитора, который рекламирует «в четырехчасовой срок рассмотреть вашу заявку на ипотечный займ». Ее родители ничего не знали об этих изменениях. Лишь в начале 2024 года, когда на имя их дочери пришло уведомление о налоге на недвижимость из муниципалитета Торонто, они узнали, что право собственности на дом уже перешло дочери. Впоследствии родители подали иск против всех причастных к этой махинации: Мелиссы и ее мужа, ипотечного кредитора и адвоката Зибы Хейдарян, занимавшейся сделкой. Директор земельного кадастра Онтарио также был включен в дело, так как его можно было обязать исправить поддельные документы.

В основе дела лежало ключевое положение Закона Онтарио о регистрации прав на землю. Эта система построена на принципе неоспоримости – после регистрации документа в реестре прав собственности он, как правило, гарантируется. Покупатели и кредиторы ежедневно полагаются на эту уверенность. Однако с 2006 года законодательство Онтарио гласит, что «мошеннический документ», даже если он зарегистрирован, является недействительным. Именно это положение стало предметом спора в данном деле.

В Верховном суде судья Лиса Браунстоун без труда установила, что передача права собственности была мошеннической, особенно после того, как Мелисса в конечном итоге признала подделку, первоначально представив суду ложные доказательства и сфальсифицированные документы. Более сложным был вопрос, должен ли ипотечный договор оставаться в силе. В конце концов, кредитор предоставил реальные средства зарегистрированному, но мошеннически оформленному владельцу. Суд отметил, что у кредитора была возможность выявить мошенничество, но он этого не сделал. В споре между двумя невиновными сторонами закон возложил ответственность за убытки на кредитора, а не на истинных владельцев недвижимости. Право собственности было восстановлено за родителями, и ипотека была погашена.

Родители потребовали от своей дочери выплаты компенсации за моральный ущерб. «Это редкий случай, когда присуждение штрафных санкций уместно, – написала судья Браунстоун. – Мелисса украла долю своих родителей в капитале. Ее действия затрагивают саму суть системы правосудия». Мелиссе было предписано выплатить своим родителям $150 тысяч в качестве штрафных санкций, а также $90 тысяч в качестве судебных издержек. В прошлом месяце Апелляционный суд оставил в силе решение против Мелиссы, ее мужа Эндрю и компании RiverRock. Супругам было предписано выплатить дополнительные $10 тысяч в качестве апелляционных издержек, а компании RiverRock – $13 тысяч.

Правила Юридического общества Онтарио обязывают проводить электронную или личную проверку личности клиента при сделках с недвижимостью. В судебных решениях не уточняется, было ли это требование соблюдено в данном случае, и роль адвоката в этой схеме все еще остается не до конца выясненной.

Для домовладельцев, купивших жилье без страховки Title Insurance, эта грустная история подчеркивает, насколько важно для всех собственников недвижимости иметь страхование права собственности, даже если оно оформлено спустя долгое время после первоначальной покупки.

Неизвестно также, покрываются ли убытки, понесенные компанией RiverRock страховыми компаниями. К сожалению, в этом деле не было победителей.

Когда недвижимость регистрируется и собственник жилья меняется на нового, обычно, адвокат, закрывающий сделку, автоматически включает страховку в список расходов. Title Insurance поможет сохранить вам и деньги, и время в случае, если что-то пойдет не так. «Titlе» – это легальный термин документа, подтверждающего ваше право на владение недвижимостью. Вы получаете этот документ, когда предыдущий хозяин подписывает документ передачи собственности на нового хозяина – «Deed». Во время закрытия сделки «Title» регистрируется в автоматизированной кадастровой системе – Land Registry Office. Страховка, которую вам предлагают купить за $200 – 500, покрывает следующее:

* вдруг обнаружившиеся дефекты или ошибки в документе, мешающие получить Title без каких-либо проблем для получения банковского займа или последующей продажи недвижимости,

* задолженности, уже зарегистрированные на недвижимость – налоги на собственность, долги за газ, электричество, воду, неуплаченные maintenance fee в кондоминиуме и т.д.,

* любые посягательства на вашу собственность со стороны соседей, например, если соседская постройка оказалась вдруг на вашей территории и ее нужно демонтировать,

* любые мошеннические махинации с документами на право владения собственностью,

* любые ненамеренные и случайные ошибки, обнаружившиеся в документах, подтверждающих право владения собственностью.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Региональный Совет по недвижимости Торонто (TRREB) заявляет, что сложно сказать, достигли ли цены своего «дна», но в марте продажи немного выросли, в то время как количество новых объявлений о продаже домов и квартир сократилось на двузначное число процентов.

В марте в регионе Большого Торонто наблюдался небольшой рост продаж жилья, что объясняется снижением цен по сравнению с прошлым годом, это повысило доступность жилья с началом весеннего сезона. Согласно мартовскому отчету Регионального совета по недвижимости Торонто, опубликованному во вторник утром, объем продаж в марте вырос на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как количество новых объектов, выставленных на продажу, сократилось на 16,7%, что указывает на ужесточение рыночной конъюнктуры.

«Обнадеживает рост продаж жилья в марте по сравнению с прошлым месяцем и прошлым годом. Это говорит о том, что все большее число семей в Большом Торонто стремятся воспользоваться улучшенной доступностью жилья в преддверии весеннего сезона», – говорится в отчете президента TRREB Даниэля Стейнфелда.

Средняя продажная цена составила $1,01 миллиона, что на 6,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. С момента пика в феврале 2022 года средняя цена продажи в Большом Торонто снизилась на 24%.

Соотношение продаж к новым предложениям сейчас составляет 34%, что указывает на рынок покупателя, где покупатели обладают большей переговорной силой в отношении цены недвижимости. Однако цены постепенно росли в течение последних нескольких месяцев.

«Хотя сложно сказать, достигли ли цены своего «дна», рыночные условия ужесточились, и, как только объемы продаж превысят количество предложений, цены стабилизируются и, возможно, к концу года вырастут, – заявил Джейсон Мерсер, главный информационный директор TRREB. – В прошлом месяце покупатели продолжали обладать значительной переговорной силой в отношении цен в основных сегментах рынка, однако, если рыночные условия продолжат ужесточаться, как это было в марте, цены могут начать стабилизироваться в течение 2026 года».

По словам Джейсона Мерсера, за последний квартал наблюдалось улучшение доступности жилья, и покупатели, приобретающие жилье впервые, смогли снова выйти на рынок, поскольку цены теперь доступны для растущего числа покупателей, желающих приобрести жилье по выгодной цене.

Хотя объемы продаж выросли по сравнению с мартом 2025 года, они все еще значительно ниже средних показателей продаж за последние 10 лет. «На решения людей влияет не только доступность, – считает Мерсер. – В широкой экономической сфере сохраняется неопределенность относительно наших торговых отношений с США и того, как они будут развиваться в ближайшие несколько месяцев, а также потенциальных последствий геополитики на Ближнем Востоке, что продолжает удерживать многих от принятия решений».

По мнению экспертов отрасли, застойные продажи недвижимости в Большом Торонто в марте немного выросли, но для реального подъема рынка необходим всплеск уверенности покупателей. В апреле экономическая активность по-прежнему остается нестабильной на фоне ограниченного роста населения, обремененных семейных бюджетов и войны на Ближнем Востоке, которая дестабилизирует финансовые рынки.

Между тем, некоторые продавцы не решаются выставлять недвижимость на продажу в условиях неопределенности. По словам агентов по недвижимости, крайний срок для завершения сделок до вступления в силу повышения «налога на предметы роскоши» 1 апреля прошел практически незаметно. В декабре городской совет Торонто проголосовал за повышение муниципального налога Land Transfer Tax для «дорогостоящих жилых объектов» стоимостью выше $3 миллионов. Многие люди узнают о каких-либо изменениях только тогда, когда это касается их самих уже при закрытии сделки.

Покупатели больше ориентированы на получение скидки от продажной цены, если это возможно. Некоторые продолжают подавать предложения значительно ниже запрашиваемой цены. Чем дольше что-то стоит на рынке и не продается, тем больше у людей появляется оснований предлагать заниженную цену. Если раньше скидка от запрашиваемой цены на квартиры плавала при переговорах от пяти до десяти тысяч, на дома – от пяти до пятнадцати тысяч долларов, то в сегодняшних реалиях это может быть гораздо больше.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы решили рассмотреть возможность покупки нового дома от строительной компании, если новое снижение налога HST в Онтарио на некоторые новые дома заставило вас задуматься о покупке новостройки в провинции, вам следует знать, что в TARION, некоммерческой организации в Онтарио, задача которой – защищать покупателей новых домов, грядут большие перемены.

Начиная с 1 апреля, покупатели новых домов (не квартир в многоквартирных домах, а именно домов) должны зарегистрироваться в компании – поставщика гарантийного обслуживания нового жилья – в течение 45 дней с момента заключения договора купли-продажи. Невыполнение этого требования может повлиять на действие гарантии в случае возникновения проблем.

В чём изменения? Раньше покупателям не нужно было регистрироваться. Сейчас вводится правило бесплатной регистрации, которая может быть на онлайн-платформе с помощью инструмента, разработанного компанией TARION. «Покупатели, которые не уведомят TARION, все равно получат страховое покрытие через специальный фонд, защищающий незарегистрированные депозиты», – заявил представитель TARION Эндрю Донначи. «Важно четко понимать, что во всех случаях потребители по-прежнему будут получать возмещение залога и полную гарантию на строительные работы, покрывающую дефекты в их новом доме».

Почему же были внесены эти изменения?

Эндрю Донначи отметил, что Онтарио – только одна провинция в Канаде, где покупатели жилья имеют право на покрытие первоначального взноса, даже если застройщик не является официально зарегистрированным. «В последние несколько лет этот подход был подорван ростом незаконного строительства и мошенничеством с задатками», – сказал он. Эти «недобросовестные компании» не сообщают о себе в TARION и пользуются неосведомленностью покупателей. Если будет обязательна регистрация застройщика на стадии подписании договора, целый ряд проблем будет решен. TARION может проверить наличие лицензии у застройщика после регистрации покупателей жилья. Если лицензии нет, TARION может уведомить Управление по регулированию жилищного строительства (HCRA). В результате нелегальные застройщики с меньшей вероятностью будут пытаться получить задаток от потребителей, зная, что TARION немедленно будет уведомлен. По словам Эндрю Донначи, агентство также сможет напрямую связываться с покупателями жилья и убедиться, что они осведомлены о своих правах.

Что произойдет, если покупатели жилья не зарегистрируются?

Покупатели, которые не уведомят TARION, все равно получат страховое покрытие через специальный фонд, защищающий незарегистрированные депозиты. Они по-прежнему будут защищены, но у фонда будет годовой лимит. По словам TARION, на начальном этапе он составит $15 миллионов в год, с ежегодным пересмотром для определения, достаточно ли этой суммы. TARION установила этот лимит, проанализировав сумму, выплаченную покупателям в качестве компенсации за задатки в случаях, когда застройщик действовал незаконно, в среднем, это $1 миллион, или 30 покупателей в год. Согласно информации на сайте TARION, если сумма требований в специальном фонде превысит годовой лимит, покупатели получат пропорционально сокращенные компенсации.

Согласно годовому отчету компании TARION, в 2024 году был выплачена рекордная сумма компенсаций более чем тысяче домовладельцев, потерявших задатки из-за банкротства застройщиков – почти $80 миллионов. Эндрю Донначи добавил, что регистрация не повлияет на другие аспекты гарантийных претензий. Изменения получили поддержку Совета потребителей Канады и Ассоциации риэлторов Онтарио (OREA).

Член парламента от Партии новых демократов Том Ракосевич, критикующий вопросы предоставления государственных и коммерческих услуг, закупок и реформы автострахования, заявил, что это изменение – плохая идея. «Теперь TARION переложила обязанность регистрации на людей. Раньше это было автоматическим процессом, который должен был пройти застройщик, – сказал он. – Я не разделяю эту точку зрения. Я боролся против неё. Я выступал против неё. Они перекладывают ответственность на людей. Но многие даже не знают, что такое TARION. Они понятия не имеют, как работают гарантии».

На самом деле, нареканий на работу TARION более чем достаточно. Еще одна проблема добавляется для покупателей нового жилья. Но люди вообще мало знают о работе этой организации.

Эндрю Донначи заявил, что они понимают важность информирования общественности об изменениях и инвестировали в платную рекламу по этой теме. «Мы сотрудничаем с юристами по недвижимости, риэлторами, специалистами по ипотечному кредитованию и другими представителями отрасли, чтобы донести эту информацию до общественности и помочь их клиентам», – добавил он.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок недвижимости Большого Торонто сильно изменился за последние несколько лет. И в последнее время в договорах купли-продажи всё чаще встречается термин, о котором, возможно, вы раньше не слышали: пункт об отказе от договора. Что это такое? И почему это становится всё более распространённым явлением в современных сделках? Каково условие о праве на отказ от сделки?

Условие о праве на отказ от сделки (escape clause), иногда называемое «условием продавца о выходе из сделки», даёт продавцу право продолжать продавать свой дом и принять другое предложение, если первый покупатель не подтвердил свои намерения в течение установленного срока. Обычно договор подписывается с несколькими условиями, например:

— продажа своего собственного дома или квартиры;

— одобрение финансирования сделки;

— результаты технической инспекции;

— для кондоминиумов – проверка финансовых документов корпорации адвокатом.

Если продавец принимает предложение с условиями, он должен быть готов к тому, что сделка может сорваться. Реалии сегодняшнего дня – возможность покупателя продавать свою недвижимость прежде, чем новая покупка окончательно произойдет, и escape clause оговорка о праве на отказ от договора защищает как продавца от слишком долгого ожидания у моря погоды, так и покупателя от опрометчивого шага.

Если новый покупатель приходит и предлагает более выгодное или твердое предложение, продавец уведомляет первого покупателя об этом и дает обычно 24 – 72 часа на то, чтобы принять окончательное решение. В течение этого времени первый покупатель должен решить: или условия сделки могут быть сняты, или же первые покупатели выходят из сделки и уступают право покупки второму покупателю.

Почему сейчас мы видим больше условий в сделках о праве на освобождение от обязательств? Условия о возможном выходе из подписанного договора были редкостью во время ажиотажа на рынке продавцов в 2020 – 2022 годах, когда покупатели писали твёрдые предложения без каких-либо условий, лишь бы отстоять свое право на покупку. Но на сегодняшнем более медленном и сбалансированном рынке всё иначе. Вот почему условия о праве на освобождение от ответственности возвращаются. Во-первых, покупатели стали более осторожными. Если можно внимательно проверить состояние недвижимости, то почему бы этого не сделать? Нет смысла рисковать и в финансовом отношении. Будьте уверены, что вы сможете получить финансирование сделки, и ежемесячные платежи по ипотеке не «похоронят» вас.

Во-вторых, многим покупателям сначала нужно продать дом. Из-за замедления рынка некоторым покупателям критически необходимо продать свой дом, прежде чем полностью взять на себя обязательства по покупке нового жилья. Условие продажи недвижимости дает им время, но продавец не хочет томиться в ожидании сделки, не имея вариантов.

Совсем не очевидно, что покупатели смогут продать свою недвижимость. Именно страх застрять на рынке с продажей своего дома или квартиры заставляет включать условие «escape clause» все чаще.

Продавцы уже привыкли к стандартным условиям – финансирование, инспекция, проверка документации кондо-корпорации. Эти условия могут быть сняты в течение максимум двух недель. Проблема – и большая – состоит во включении пункта о возможном расторжении сделки в случае, если покупатель не сможет осуществить продажу своей недвижимости. Те покупатели, которым не нужно ничего продавать, занимают более выигрышную позицию. Используйте это в переговорах, выторговывая лучшую цену и условия сделки!

Интересно, что продавцы не очень сопротивляются включению «escape» условия. Ведь даже если продавец принимает условное предложение, он не хочет упускать более выгодную и быструю сделку, которая может появиться. Пункт о праве на освобождение от обязательств сохраняет возможность выбора для продающей стороны.

Стоит ли беспокоиться покупателям или продавцам? Вовсе не обязательно, но обе стороны должны понимать, как это работает. Покупателям нужно знать, что, если вы включаете условия в свой договор, имейте в виду, что другой покупатель может предложить более выгодное или твёрдое предложение. Будьте готовы действовать быстро при необходимости. Продавцам принятие условного предложения с оговоркой о праве на отступление от условий позволяет подстраховаться. Просто убедитесь, что ваш агент активно продолжает продвигать дом в течение этого условного периода.

Включение условия о праве выхода из сделки – это разумный инструмент для продавцов на вялом рынке и подстраховка для покупателей, которым нужно немного времени для продажи собственной недвижимости. Они отражают реалии современного рынка, предполагающего больше осторожности, возможности ведения переговоров в спокойном режиме и при отсутствии фактора срочности, регулирующего разогретый рынок еще несколько лет назад.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Застой на рынке недвижимости Большого Торонто не показывает признаков скорого завершения. BMO Capital Markets недавно опровергла утверждения о накопившемся спросе и замедлении предложения, предупредив инвесторов, что рынок переполнен предложениями, которые никому на самом деле не нужны.

Падение цен на недвижимость в Торонто продолжилось и в прошлом месяце, причем, основная часть потерь пришлась на кондоминиумы. Продажи жилья упали до многолетнего минимума в феврале 2026 года (– 6,4% в годовом исчислении), а цены на среднестатистическое жилье снизились на 7,9% в годовом исчислении. Цены на кондоминиумы за этот период упали на 9,5%, и сейчас они примерно на 25% ниже своего пика в начале 2022 года.

«Рынок кондоминиумов находится в глубокой рецессии», – безапелляционно заявляет экономист BMO Роберт Кавсис. Это никого в отрасли не удивляет. Вопрос в том, как долго это будет продолжаться.

Отложенного спроса будет недостаточно, чтобы спасти рынок жилья в Торонто. Население Большого Торонто приближается к 7 миллионам человек. Продажи жилья падают почти до рекордно низких уровней уже три года подряд. Даже самые неоптимистичные наблюдатели начинают задумываться, не спровоцирует ли это весеннее восстановление рынка. Роберт Кавсис не видит в этом возможности, отмечая, что на рынке представлено уже более чем достаточное количество отложенных объектов. Хотя банк не стал вдаваться в подробности в этой аналитической записи, ранее он изложил простой тезис: поколение миллениалов достигло своего естественного демографического пика, и спрос в любом случае должен был снизиться. Вернутся ли они на рынок теперь, когда цены снизились до уровня, предшествовавшего резкому росту спроса? Нет. «Инвесторы не будут прикасаться к этому рынку, принимая на себя отрицательный денежный поток в то время, когда арендная плата и цены падают», – объясняет Кавсис. Рынок кондоминиумов в Торонто переполнен невостребованными предложениями.

Падение спроса со стороны инвесторов привело к волне отмен и задержек проектов по строительству кондоминиумов. Это замедлит приток нового предложения, но достаточно ли этого, чтобы компенсировать уже существующий избыток?

«Строительство жилых кондоминиумов продолжит сокращаться, учитывая, что активность на этапе предварительных продаж иссякла, – объясняет Кавсис. – На рынке много непроданных объектов, которые конечные потребители на самом деле не хотят покупать. Нас ожидает перебалансировка рынка».

Отмена проектов и финансовые трудности застройщиков достигли беспрецедентного уровня. Застройщики столкнулись с самой сложной ситуацией со времен рецессии 1990-х годов: в 2024 году было отменено 14 проектов кондоминиумов, в общей сложности 2805 квартир – это самый высокий показатель отмены с 2020 года. Еще 4 проекта, включающие 1042 квартиры, были отменены только в первом квартале 2025 года, а 33 проекта, в общей сложности 6796 квартир, были либо отменены, либо переведены в арендное жилье, либо приостановлены, либо переданы под внешнее управление за последние два года.

Наиболее заметный случай отмены проекта за последнее время связан с жилым комплексом Birchley Park из более чем 860 квартир, построенным компанией Diamond Kilmer Developments в Восточном Торонто (Woodbine Ave/HWY7) . В апреле 2023 года он был запущен в продажу по цене $1,191 за квадратный фут, что значительно выше аналогичных цен на вторичном рынке в этом районе. Провал проекта подчеркивает фундаментальное несоответствие между ценовыми потребностями застройщика и рыночной реальностью: расположенные неподалеку кондоминиумы Linx продаются по цене $850 за квадратный фут, что на 28% ниже стартовой цены Birchley Park.

Кризис на рынке кондоминиумов в Торонто и окрестностях представляет собой самую значительную коррекцию рынка жилья более чем за 30 лет, и для устранения фундаментальных дисбалансов спроса и предложения потребуются годы.

К сожалению, с учетом сезонных колебаний продажи в феврале снизились на 4,9% по сравнению с январем. Старший экономист Банка Канады Дарен Кинг утверждает, что хотя многие отраслевые аналитики связывали медленное начало года с суровой погодой, продажи восстановились бы в феврале – если бы это был единственный фактор, сдерживающий покупателей. Снижение продаж в прошлом месяце последовало за падением на 10,9% в январе по сравнению с декабрем прошлого года и знаменует седьмой месяц подряд снижение продаж. Отсутствие динамики на рынке Торонто начинает вызывать беспокойство, особенно учитывая, что это происходит, несмотря на более благоприятную ситуацию с процентными ставками и улучшение условий на рынке труда в регионе с прошлого лета.

Продавцы также обескуражены, поскольку с учетом сезонных колебаний количество новых объектов недвижимости, выставленных на продажу, в феврале снизилось на 11,5% по сравнению с январем, что стало пятым спадом за шесть месяцев.

Дарен Кинг считает, что ухудшение торговых отношений с Соединенными Штатами продолжает оказывать давление на рынок, наряду с сохраняющейся недоступностью товаров по цене.

Кроме всего прочего, в список рисков для потенциального восстановления канадского рынка жилья добавился и конфликт на Ближнем Востоке.

Не могу не отметить, однако, что правильно оцененные объекты недвижимости, расположенные в востребованных районах и приведенные в порядок, не задерживаются на рынке и продаются за несколько дней.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Судья присудил продавцу элитного дома ошеломляющую сумму после того, как сорвалась сделка по продаже дома на берегу озера в Порт-Кредит.

Судья Пол Свини в решении, вынесенном в декабре 2025 года, присудил продавцу ошеломляющую сумму $2,385,000, представляющую собой его убытки от вынужденной перепродажи недвижимости, а также расходы на ее содержание в размере $550,000. Продавцу также были присуждены проценты и почти $21,000 судебных издержек.

Дело началось в мае 2023 года, когда Тривел Симпсон согласилась купить роскошный дом на Cumberland Dr. в Порт-Кредит у Кришна Менон за $8,385,000. В опубликованных объявлениях дом описывается как имеющий пять спален, участок на берегу размером 50 на 247 футов и право собственности на прилегающее дно озера Онтарио, простирающееся на 300 футов вглубь озера.

Покупатель не смог завершить сделку в запланированный срок, и стороны договорились о двух дополнительных отсрочках. Однако в конечном итоге продажа не состоялась, и продавец продал недвижимость другому покупателю всего за $6,550,000. Убыток составил $1,835,000.

Адвокат Грег Уидон подал в суд на покупателя за ущерб, причиненный нарушением договора. Он подал ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного производства, что позволяет суду выносить решение на основании документальных доказательств без необходимости проведения полного судебного разбирательства и устных показаний. Это обычно происходит, когда нет реального спора по фактам.

Продавец представил доказательства того, что объект недвижимости был оперативно повторно выставлен на продажу, что цены были скорректированы по мере ослабления рыночной конъюнктуры, что рассматривались варианты аренды и что маркетинговые усилия были направлены на покупателей высокого класса.

Покупатель утверждал, что продавец не принял мер по минимизации убытков, а значит, должен был предпринять больше усилий для уменьшения своих потерь.

Покупатель не оспаривал расходы продавца на содержание недвижимости в размере $550,000, но утверждал, что он должен был иметь возможность перепродать недвижимость как минимум за $7 млн, имея ипотечный кредит в размере $2 млн с правом обратного выкупа продавцом (vendor-take-back). Покупатель не представил никаких оценочных или экспертных заключений, подтверждающих необоснованность цены перепродажи.

Согласно британскому законодательству, действующему с 1854 года, если покупатель нарушает договор купли-продажи, суды пытаются вернуть продавца в положение, в котором он оказался бы, если бы договор был исполнен в соответствии с его условиями. Это называется утратой выгоды от сделки.

В деле Менон против Симпсон факты, по сути, не оспаривались. Единственным вопросом были меры по смягчению последствий. Бремя доказательств лежало на покупателе, который должен был доказать, что продавец не предпринял разумных усилий для смягчения последствий и что такие меры были возможны. Вынося решение в пользу продавца, судья Свини удовлетворил ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного производства, посчитав, что нет никаких существенных вопросов, требующих судебного разбирательства.

Это решение посылает четкий сигнал покупателям элитной недвижимости: первоначальный взнос – это только начало. Если рыночная стоимость снизится, финансовые потери покупателя, не выполнившего свои обязательства, могут достичь семизначных сумм.

Для продавцов решение суда подтверждает необходимость принятия разумных – хотя и не идеальных – мер по минимизации ущерба при условии, что продавец сможет предоставить четкую документацию о маркетинговых и перепродажных мероприятиях.

Поиск в онлайн-базе данных Онтарио по делам о возмещении ущерба в жилых домах, проведенный на этой неделе, не выявил ничего, что хотя бы отдаленно напоминало присуждение суммы, превышающей $1 млн, поэтому сумма в $2,385,000 установила рекорд в делах о возмещении ущерба.

Этот случай показывает серьезные финансовые последствия отказа от покупки элитной недвижимости, особенно на падающем рынке.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca