Жанна Томсон, брокер

На второй странице стандартного договора о купле-продаже недвижимости, используемого в провинции Онтарио, содержатся пункты, в которых должны быть перечислены «Chattels included» – продаваемое вместе с домом движимое имущество, и «Fixtures excluded» – то, что забирается продавцом с собой из имущества, которое каким-то образом прикреплено к стенам, потолку, полу, которое нельзя сдвинуть с места, не повредив поверхности стен.

Основное негласное правило: все то, что требует инструментов, чтобы унести эти предметы из дома, скорее всего, является «fixtures». Если вы можете легко взять какую-то вещь, допустим, вытащив штепсель из розетки, это движимое имущество – «chattels».

Есть и еще одно толкование этих терминов: представьте, что можно взять ваш дом и гипотетически его потрясти. Все то, что останется на своих местах, это «fixtures». Ну, а все, что свалилось, это уже «chattels». Однако даже такие объяснения не являются достаточно четкими. Например, пульт для автоматического открытия гаража можно легко вынести из дома, при том, что сам механизм остается в гараже. Но ведь пульт – это часть всего механизма «garage door opener». А что вы скажете по поводу зеркал, раздвижных дверей, холодильника, когда одним движением руки все это отсоединяется и легко выносится из дома? «Fixtures» – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. «Chattels» – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.

Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной, холодильник, подаренный вашей бабушкой вам на свадьбу, дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную вам вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в стоимость продажи.

Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы, расцветка, описание штор, спутниковых антенн, оборудования в бассейне – всего того, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит – в день закрытия сделки или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, это можно сделать в самый последний момент.

Рекомендация покупателям – в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому. Если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов либо на получение всего обратно, либо требование компенсации за пропавшие вещи.

Если какое-то оборудование в доме не работает, и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.

Что делать, если сделка происходит зимой, и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент всегда вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.

Для того чтобы показать серьезность вопроса «chattels/fixtures», и какие копья могут ломаться в зале суда после закрытия сделок, приведу несколько примеров.

Классика жанра. На вопрос, является ли фигурка гнома на территории дома «fixture» или «chattel», и может ли ее забрать продавец, ответ, скорее всего, будет положительный. Но, если задача будет усложнена и наш гном потяжелеет до 300 кг и получит статус скульптуры, ответ не будет таким однозначным. В судах оспаривалось право обладания картинной галереей, которую хотели поиметь вместе с домом покупатели; дорогими азиатскими карпами в пруду, которых продавцы забрали во время переезда.

Очень внимательно нужно относиться к контрактам по покупке ферм. Понимайте, что вы покупаете. Входят ли в стоимость покупки постройки, оборудование, урожай, животные?

Нередки случаи, когда исчезают вещи, не представляющие большой ценности вообще. Вплоть до того, что выкручиваются лампочки, откручиваются полочки, держатели для туалетной бумаги и полотенец.

Каковы должны быть действия покупателя после закрытия сделки? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно ваш адвокат пишет письмо адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно. Ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.

Кроме всего сказанного выше, хотелось бы отметить, что к чести канадского суда с жадных и очень хитрых продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Вот и закончилось чудесное канадское лето. Время возвращаться в школу. «Back to School» распродажи и всякие другие приятные хлопоты… Эта статья может быть полезной для тех, кто заинтересован в получении лучшего образования для своих детей. Очень часто к риэлторам обращаются родители с вопросом о покупке жилья, отталкиваясь от проблемы поиска хорошей школы. Это те, кто приехал в Канаду недавно, а также родители, чьи дети учатся в частных школах, где стоимость обучения каждый год растет и может быть эквивалентной платежам по ипотечному кредиту.
В Канаде три типа учебных заведений, предлагающих обязательное образование. Это государственные школы (public schools), католические школы (сatholic schools) и частные школы (private schools).
Уже 16 лет независимая организация Институт Фрейзера (Fraser Institute) проводит сравнительный анализ школ по результатам единого для всех школ теста по чтению, письму и математике. В 2024 году в выборку попала 3021 школа.
Вы можете увидеть школы, занимающие верхние позиции, на сайте института www.compareschoolrankings.org. Там есть карта с местоположением этих замечательных школ:
Принимая во внимание, что это финансирование исследования проводилось на полученные гранты и пожертвования, некоторые хорошие школы я не вижу в этом списке вообще, а какие-то откровенно удивили своим местоположением.
Может быть, и нужно отталкиваться хоть от какого-то исследования на этот счет, но уж целиком и полностью я бы на него не полагалась.
Есть еще одна полезная ссылка Education Quality and Accountability Office, на котором уже по названию школы или ее адресу можно наглядно увидеть результаты проверочных тестов: www.eqao.com/en.
Среди частных школ исторически считаются лучшими и престижными :

• Upper Canada College (только для мальчиков), www.ucc.on.ca
• Bishop Strachan School (только для девочек), www.bss.on.ca
• Havergal College (только для девочек), www.havergal.on.ca
• University of Toronto Schools (UTS) – школа совместного обучения – старшие классы, www.utschools.ca
• The York School (школа совместного обучения), www.yorkschool.com
  Для обучения в начальной школе можно рассмотреть сеть школ системы Монтессори.
  Есть масса частных школ, где, помимо обязательной программы и дополнительных предметов, основательно изучается родной язык.
  Что касается системы государственного образования, дети приписываются к школе в районе проживания. Мое глубокое убеждение состоит в том, что, купив недвижимость в хорошем районе, вы «покупаете» и хорошую школу тоже. Цены даже на соседних улицах могут значительно отличаться как раз только из-за большей или меньшей престижности школ. Более того, может так случиться, что, даже и купив недвижимость в «нужном районе», при переполненной школе вас поставят на лист ожидания и определят временно в другую школу. Поэтому перед принятием окончательного решения при покупке недвижимости обязательно нужно узнать, есть ли возможность у школы взять ребенка сразу или какое-то время придется ждать.
  Для поиска более подробной информации о государственных школах можно зайти на сайт Toronto District School Board www.tdsb.on.ca/Find-your/School.
  Если вы планируете переезд и школьная тема вас интересует, я с удовольствием отвечу на ваши вопросы.
  Звоните, если у вас есть вопросы!
  Телефон: 416-524-7788
  Жанна Томсон,
  Broker of Record
  Highmark Realty Inc.
  jtomson@sympatico.ca

За последнюю неделю несколько канадских изданий забили тревогу и подняли тему о критическом состоянии строительства нового жилья. Строительные компании, привыкшие наживаться на бурно развивающемся жилищном секторе Онтарио, запаниковали на фоне рекордно низких продаж и перенасыщения товарных запасов, и в результате постепенно отказываются от строительства новых зданий в провинции.

Дела обстоят хуже всего в последние несколько месяцев: строительство многих комплексов было приостановлено. В июле продано 654 единицы нового жилья, что на 48% меньше, чем за тот же период прошлого года, и на 70% ниже среднего показателя за 10 лет, согласно отчету Ассоциации строительной индустрии и развития земель (BILD). «Продажи нового жилья GTA в июле 2024 года упали до очередного рекордного месячного минимума, поскольку потенциальные покупатели по-прежнему не желают выходить из зоны комфорта», – заявил Эдвард Джегг, менеджер по исследованиям Altus Group, официальный источник данных BILD по рынку новых домов. Он не оставляет надежды, что дальнейшее ожидаемое снижение процентных ставок в ближайшие месяцы наряду с повышенными запасами дадут дополнительные возможности для потребителей. Общий объем вновь построенных домов вырос в июле из-за постоянно сокращающихся продаж. Сейчас на рынке есть запасы на 15 месяцев – время, которое потребовалось бы для продажи на основе текущего спроса.

«Запасы увеличиваются не потому, что мы строим больше, а потому, что продажи снижаются», – отметил Джастин Шервуд, старший вице-президент по коммуникациям и связям с заинтересованными сторонами в BILD. Он сказал, что строительство остановилось, поскольку предварительные продажи значительно сократились, и это приведет к дефициту жилья в будущем. Это создает отложенный спрос, потому что люди вернутся на рынок, когда процентные ставки снизятся. Проблема заключается в том, что для восстановления нового строительства потребуется больше времени, а это, в свою очередь, создаст нездоровый дисбаланс спроса и предложения. Многие новые строительные проекты, скорее всего, не начнутся снова, пока запасы на рынке перепродажи не упадут.

В июле этого года было продано 287 новых квартир в кондоминиумах, таунхаусов и лофтов, что на 67% меньше, чем в июле прошлого года, и на 81% ниже среднего показателя за 10 лет.

В июле было продано 367 отдельных домов, что на 1% меньше, чем за тот же период прошлого года, но на 42% ниже среднего показателя за 10 лет.

Канадская ассоциация домостроителей (CHBA) помогает количественно оценить масштабы ситуации, превращая общее мнение застройщиков о рынке в числовое значение и предлагая «ведущий индикатор текущего и будущего состояния индустрии жилищного строительства в Канаде». Организация информирует, что во втором квартале этого года в отрасли наблюдались в целом негативные тенденции в сфере продаж новых домов, причем прогнозы заинтересованных сторон были много хуже в Онтарио, чем в любой другой провинции.

Когда дело доходит до новых домов, настроения застройщиков по всей Канаде, измеряемые как «индекс рынка жилья», достигли минимума 29,9 из возможных 100, что означает снижение на пять пунктов по сравнению с первыми месяцами года и десяти пунктов с того же времени в 2023 году, когда начался спад на рынке недвижимости.

Что касается многоквартирных домов, индекс был немного лучше – 32,5, снизившись на 5,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 8,5 пункта по сравнению с 2023 годом. В Онтарио, однако, этот показатель был значительно ниже – 11,6 из 100 потенциальных в отношении обоих типов жилья, в то время как количество новых домов в провинции также снизилось на 15% по сравнению с прошлым годом, несмотря на то, что Онтарио входит в число наиболее нуждающихся в жилье провинций.

Утверждается, что низкий показатель HMI указывает на серьезное сокращение количества новых домов в будущем и на ухудшение дефицита предложения жилья. Строительство снижается там, где жилье больше всего необходимо, что также совпадает с тем, что именно там дома непомерно выросли в цене.

Эти последние результаты показывают, что настроения строителей были пессимистичными в течение уже двух лет, и это является движущим фактором оттока людей из провинции. В провинции Британская Колумбия наблюдается подобная тенденция. В любом случае очень необычно на плакатах, рекламирующих очередной проект нового строительства, видеть надпись, что уже построенные дома ждут своих покупателей. Увидела, и глазам своим не поверила, ведь совсем недавно очереди и поиски возможных и невозможных вариантов приобрести жилье от строителей не давали покупателям возможности даже подумать о том, что же приобретается. Что дали, то и бери!

Центробанк Канады начал снижать ключевую процентную ставку двумя последовательными уменьшениями этим летом, и экономисты прогнозируют еще два снижения ставок до конца года. Хотя это поможет стимулировать некоторое движение на рынке, все уровни правительства могут быть более активными, считают эксперты. По их мнению, изменения в процентных ставках не решат текущую структурную проблему, особенно заметную в Большом Торонто. Стоимость строительства, обусловленная чрезмерными государственными сборами и налогами, просто слишком высока. Если правительство не примет немедленных мер, активность в строительстве новых домов будет продолжать замедляться, а нехватка жилья в Большом Торонто достигнет беспрецедентного уровня в течение следующих нескольких лет.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последние несколько лет с ужесточением законодательства в поддержку арендаторов появились некоторые новшества в отношениях между съемщиками и владельцами недвижимости. Например, возникло новое понятие «cash for keys» – «наличные за ключи». Речь идет о торговле – сколько будет стоить выселение жильцов. Предположим, хозяину жилья или его детям, или родителям нужно въехать туда самим. Или другой сценарий, когда недвижимость продается. Стандартный договор предполагает, что покупатель хочет получить жилье без арендаторов. Но наступает день закрытия сделки и выясняется, что жилец так и не выехал, мало того, выезжать не собирается. Причины могут быть разные. Некуда ехать – эта причина очень распространенная, ведь жильцы, которые подписывали договор несколько десятков лет назад, не платят за аренду ту цену, которая сегодня существует на рынке.

Дефицит доступного жилья вылился в реальную проблему. Людям с небольшим достатком остаться без жилья очень просто – из старого выгоняют, а новое нет возможности снять. За всем этим стоят реальные судьбы людей. Единственным спасительным шансом остается отчаянная борьба за возможность остаться в том жилье, в котором они живут. Кто-то продолжает платить аренду, кто-то даже и не планирует это делать. Каковы опции у хозяина жилья? Либо ждать несколько месяцев заседания трибунала (Landlord and Tenant Board), либо договариваться со своими арендаторами.

В силу того, что юридическая система не справляется с огромным количеством заявок, одним из возможных рычагов, применяемых в такой ситуации, стала попытка поторговаться со своими жильцами. Предлагается определенная сумма за выселение жильцов. Какая – вопрос очень деликатный. Хозяин жилья подсчитывает свои потенциальные убытки. Если это продажа, и она не осуществилась, возможен эффект домино. Покупатель не переехал в купленное жилье, значит, он остался в своем старом. Но вдруг он, тоже продав свое жилье, кого-то подвел. Цепочка может состоять из нескольких звеньев. Включите сюда расходы на адвокатов, на проживание в отелях и мотелях, расходы на хранение домашнего скарба. Все это может лечь непосильным бременем на плечи несчастного лэндлорда. Единственным решением вопроса может стать сделка с жильцом.

Реальную историю рассказала газета «Toronto Star». В середине 2020 года хозяин квартиры в Торонто сдал ее арендатору. Это был помесячная аренда, без договора. В мае этого года лэндлорд подписал соглашение о продаже квартиры покупателю, который намеревался в нее переехать. Затем он вручил арендатору уведомление о расторжении договора N12, требующее из нее выехать, чтобы новый владелец мог бы переехать. Соглашение о купле-продаже требовало, чтобы владелец освободил квартиру после закрытия сделки. Учитывая хорошие отношения между сторонами, арендатор запросил и получил рекомендательные письма от арендодателя. За две недели до закрытия арендатор отправил арендодателю электронное письмо со словами: «Мы были шокированы, когда вы и ваш агент по недвижимости попытались заставить нас несправедливо и незаконно прекратить аренду после того, как нашли покупателя на вашу недвижимость». Было добавлено: «Вы можете либо дать нам 20 000 долларов, чтобы мы ушли к 15 июля, либо вы можете заплатить много дороже, сорвав сделку с вашими нынешними покупателями». Столкнувшись с необходимостью заплатить 20 000 долларов за то, что, по его мнению, было вымогательством, или с потенциальным судебным иском со стороны покупателя за непредоставление свободного владения, несчастный арендодатель заплатил деньги, чтобы его адвокат мог закрыть сделку.

Случившаяся ситуация не является чем-то необычным в отношениях между арендодателем и арендатором. Соглашение «наличные за ключи» или «cash for keys» в Онтарио не является незаконным. Хотя арендодатели не могут требовать предоплату за аренду более чем за один месяц или денежный залог за ущерб или ключи в начале аренды, не существует закона, запрещающего арендаторам требовать или получать огромные суммы за освобождение недвижимости от своего присутствия. Владельцы недвижимости не могут рассчитывать на то, что Совет арендодателей и арендаторов своевременно обеспечит выезд съемщиков из сдаваемой в аренду недвижимости, поскольку слушания откладываются на целый год и доступ к правосудию абсолютно закрыт.

Возможно, пришло время объявить соглашения «наличные за ключи» незаконными в Онтарио или установить разумный предел сумм, которые арендаторы могут получить в обмен на выселение из арендуемого жилья. Более того, есть и истории, когда ситуацию с переездом съемщики ждут как выигрыша в лотерею, расценивая это как шанс поправить свое материальное положение.

Вот еще одна реальная история, когда владелица недвижимости задумалась о банкротстве после того, как ее арендатор отказался покинуть принадлежащий ей дом. Когда хозяйке и ее мужу нужно было вернуться в дом в восточной части Торонто, по ее словам, арендатор сказал им, что не уедет, хотя срок аренды истек. Он перестал платить арендную плату и вскоре попытался «заключить с ними сделку», попросив 50 000 долларов за освобождение недвижимости. «Для меня это было невообразимо, когда он впервые сказал, что не уйдет. Я подумала, что это мой дом и как кто-то может это сделать?» – сказала женщина. К сожалению, пока этот вопрос не отрегулирован юридически. Если «золотая середина» в переговорах возможна, то проблема абсолютно решаема. В случае если аппетиты жильцов неоправданно высоки, а возможности хозяина не безграничны, остается надеяться на здравый смысл. 

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На прошлой неделе Royal Bank of Canada выпустил очередной экономический отчет – RBC Economics. В нем отмечается, что снижение процентных ставок Банком Канады в июне и июле, вероятно, должно было стать поворотным моментом для испытывающих трудности рынков жилья по всей стране, но до сих пор нельзя назвать последствия этих решений однозначными. Согласно ранним отчетам местных организаций, торгующих недвижимостью, после небольшого роста в период с мая по июнь объемы продажи жилья в июле снова упали на некоторых рынках, включая Ванкувер, Калгари и Торонто. Однако активность немного возросла в Эдмонтоне и Монреале.

Очень ограниченная доступность жилья на фоне более высоких затрат по займам продолжает тянуть вниз и так не очень активный рынок жилья Торонто этим летом. В июле, например, количество продаж снизилось на 0.7%. И эта тенденция понятна – покупатели явно ожидают большего снижения ставок на фоне высоких цен на недвижимость, отмечается в отчете. Специалисты сходятся во мнении, что потребуется более значительное снижение ставок, чтобы существенно снизить стоимость владения и шире стимулировать спрос покупателей жилья.

Что касается предложения, то, как говорится в отчете, рыночные запасы «быстро накапливаются». Согласно отчету, слабый спрос «не смог покрыть резкий рост числа объектов недвижимости, выставленных на продажу». Это особенно верно в отношении многоквартирных домов, где волна строительства новых квартир в этом году увеличила число активных предложений на 64% по сравнению с прошлым годом, говорится в отчете. Количество отдельных частных домов на рынке также выросло на 48% по сравнению с прошлым годом. В отчете отмечается, что цены на жилье оставались «в основном неизменными» в течение последних четырех месяцев.

Далее в отчете говорится, что цены на квартиры составили «большую часть годового снижения».

Специалисты ожидают, что рост запасов квартир окажет давление на цены в сторону понижения в ближайшем будущем. Восстановление спроса ожидается к концу этого и в следующем году.

Банк Канады снизил ключевую процентную ставку до 4,5% в июле, что стало вторым снижением подряд в этом году после агрессивного цикла повышения ставок, начавшегося в начале 2022 года.

На разных рынках ситуация немного отличается. Так, условия в Калгари, Эдмонтоне и в меньшей степени в Монреале благоприятствуют продавцам. В районе Торонто ситуация противоположная. Здесь покупатели имеют преимущество, хотя и незначительное. В Ванкувере сохраняется хрупкое равновесие.

По данным Royal Bank of Canada, причины резкого роста предложения на рынке недвижимости могут быть разными. Однако в настоящее время действуют два основных фактора: инвесторы отказываются активно инвестировать из-за высоких по-прежнему процентных ставок, а продавцы считают, что снижение ставок положит конец спаду цен. Продавцов становится все больше, достраиваются новые кондоминиумы, все больше и больше появляется недвижимости на рынке. А покупатели зачастую попросту не могут закрыть свою сделку. Учитывая сегодняшние ставки и ужесточившиеся правила выдачи ипотеки, это становится чрезвычайно сложным процессом. Возникает необходимость привлечения дополнительных источников получения ссуды под уже совершенно запредельные проценты. Даже если сделку удается закрыть, никакая аренда не может покрыть все расходы инвестора. Именно поэтому для новых обладателей недвижимости единственным выходом из создавшейся ситуации является ее продажа, чтобы не потерять все вложенные деньги. Сложной ситуацией для многих будет перезаключение договора займа с банком. Сколько уже было историй, когда мало того, что ставки выросли, так еще и банк не оценивает вашу собственность на те деньги, которые вы за нее платили. Разницу вы должны найти сами. Если нет такой возможности – единственным выходом может быть продажа дома или квартиры и покупка недвижимости меньшей площади. Все эти сценарии определенно приведут к росту предложений на рынке недвижимости. В любом случае банк продолжает считать, что рынок в ближайшие несколько месяцев будет падать. Общим убеждением является то, что для любого существенного воздействия на спрос необходимо гораздо большее снижение ставок.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) сообщает, что продажи домов в июле выросли по сравнению с прошлым годом, но снизились по сравнению с месяцем ранее, несмотря на скачок количества предложений. В июле в районе Большого Торонто был продан 5391 дом, что примерно на 13% меньше, чем в июне, когда 6202 объекта недвижимости перешли из рук в руки.

Июль стал вторым самым низким месяцем продаж в этом году после января, когда было куплено 4179 объектов недвижимости. С января продажи росли и в апреле достигли 7083, а затем начали стабильно падать каждый месяц.

Недавнее снижение предполагает, что покупатели не покидают рынок жилья так быстро, как некоторые ожидали, когда процентные ставки и ставки по ипотечным кредитам начали медленно снижаться в последние месяцы. Снижение процентных ставок на сегодняшний день не становится достаточным толчком для того, чтобы вернуть покупателей и продавцов на рынок с каким-либо ощущением срочности, утверждают эксперты. Недавние сокращения, безусловно, являются положительным знаком, но рынок по-прежнему ведет себя осторожно, учитывая продолжающуюся неопределенность и слабость экономики в целом. Ожидается медленный и устойчивый подъем обратно к сбалансированному рынку, особенно с учетом того, насколько «заведомо непредсказуемым» оказалось это лето.

Экономист Национального банка Канады Дарен Кинг придерживается того же мнения. «Рынок труда Торонто в последние месяцы быстро ухудшился, причем в большей степени, чем в стране в целом, что должно повлиять на динамизм рынка недвижимости», – сказал он и призвал людей быть «осторожными» в отношении любого восстановления рыночной активности, которое они наблюдают. 

Президент TRREB Дженнифер Пирс, тем не менее, увидела в цифрах некоторые обнадеживающие признаки. В частности, она отметила, что продажи домов выросли на 3,3% по сравнению с прошлым годом. Она ожидает, что дальнейшее снижение ставок вскоре подтолкнет людей вернуться на рынок. «Ожидается, что стоимость займов еще больше снизится в ближайшие месяцы, – сказала она. Можно надеяться на ускорение продаж, поскольку покупатели получат выгоду от более низких ежемесячных платежей по ипотеке».

Покупатели, вышедшие на рынок заранее, получили большой выбор, поскольку в последние месяцы продавцы все чаще выставляют свои дома на продажу. В июле количество новых объявлений составило 16 296, что на 18,5% больше, чем в прошлом году. Рост количества листингов опережал продажи в годовом исчислении. «Поскольку в предстоящие месяцы все больше покупателей воспользуются более доступными выплатами по ипотечным кредитам, они выиграют от существенного наращивания запасов», – обнадежил главный рыночный аналитик TRREB Джейсон Мерсер. Первоначально это позволит сохранить цены на жилье относительно неизменными. Однако по мере поглощения запасов рыночные условия будут ужесточаться в отсутствие масштабного увеличения объемов строительства домов, что в конечном итоге приведет к возобновлению роста цен.

Средняя цена продажи в июле составила $1,106,617, что на 0,9% меньше, чем в июле 2023 года. Это также ниже, чем в июне, когда средний дом продавался за $1,161,994.

Средняя цена отдельно стоящего дома в июле составила $1,425,927 в GTA, а средняя цена кондоминиума – $718,698. Средняя цена, которая призвана отражать типичные дома, снизилась в июле на 5% по сравнению с годом ранее.

Снижение по крайней мере на два процентных пункта необходимо для стимулирования рынка, считают эксперты, поскольку процентные ставки по-прежнему слишком высоки для покупателей.

Второе подряд снижение ключевой процентной ставки Банком Канады – приятная новость для домовладельцев и потенциальных покупателей, но оно не оказало существенного влияния на рынок недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сила действия равна силе противодействия. Этот закон Ньютона дети изучают еще в школе. Не будем сильно уходить в историю вопроса – понятно, что принимаемые провинцией и государством законы, активно защищающие права съемщиков жилья, вызывают ответный отпор со стороны владельцев недвижимости. Они в какой-то момент перестают контролировать состояние своих капиталовложений. Есть закон – вынужден подчиниться. Как пример – невозможность повышения арендной платы выше определенного уровня заставляет прибегать к уловкам со стороны владельцев жилья. Справедливости ради нужно отметить выросшие неимоверно процентные ставки, растущие коммунальные платежи.

По-человечески можно понять владельцев недвижимости. Недавно в прессе промелькнула цифра $597 – сумма, которую в среднем докладывают ежемесячно владельцы квартир, купленных в 2023 году. Практически идея инвестиций в недвижимость терпит крах.

Пробуются варианты избавления от «невыгодных жильцов» под соусом проведения капитального ремонта, либо необходимости жилья для собственных нужд. Число выселений жильцов под предлогом необходимости использования своего жилья для собственного использования в Онтарио выросло на 85%. Арендаторы всерьез обеспокоены тем, что вскоре могут оказаться на улице.

В недавнем расследовании CBC News было рассказано о ситуации, в которую попали Крис и Шари. Оба этих немолодых человека давно живут в арендуемом жилье в районе East York и платят аренду значительно ниже сегодняшних расценок. И тот, и другой получили письма с уведомлением от хозяина здания о том, что его члены семьи нуждаются в дополнительной площади, поэтому он просит жильцов войти в его положение и съехать из арендуемых помещений.

«Я думаю, что единственная причина, по которой он хочет, чтобы я ушел, это возможность сдавать за более высокую арендную плату», – сказал Крис, который прожил в студии почти 20 лет и вышел на пенсию после работы электриком. Арендодатель подал заявления о выселении обоих арендаторов в Ontario’s Landlord and Tenant Board, заявив, что ему необходимо переселить свою дочь в одну квартиру, а его родителей – в другую. Ни Крис, ни Шари не верят своему домовладельцу. Они оба наняли адвоката и дали отпор в Landlord and Tenant Board. Их домовладелец отрицает, что выселения являются недобросовестными, и говорит, что ему действительно необходимо переселить членов своей семьи.

В разгар национального жилищного кризиса Крис и Шари оказались втянуты в битву между растущим числом арендодателей, которые заявляют, что им необходимо вернуть права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость, и растущим числом арендаторов, которые отказываются уезжать без боя. Что касается Криса, битва продолжается, и его следующее слушание в Landlord and Tenant Board ожидается в начале августа. Относительно Шари Ontario’s Landlord and Tenant Board ранее в этом месяце постановил, что домовладелец действовал недобросовестно, подав заявление о выселении ее из квартиры, что позволило ей пока оставаться в арендуемой квартире.

Для 56-летней Шари отказ от квартиры означал бы, что ее дочери и внучке, скорее всего, пришлось бы навсегда покинуть Торонто или, возможно, оказаться бездомными. «Арендная плата повсюду настолько высокая, что мы не можем себе позволить ничего другого. Нам пришлось бороться, потому что все это время мы беспокоились о возможности бездомности», – сказала Шари.

Поскольку арендная плата продолжает достигать новых максимумов по всей стране, поднявшись на 22% за два года, при этом, по данным Rentals.ca, аренда квартиры с одной спальней стоит в среднем по стране $1929 в месяц, некоторые арендаторы Онтарио получили уведомления о выселении N12. Но многие говорят, что им некуда идти, и они собираются сделать все возможное, чтобы остаться на месте.

Битва между Шари и ее арендодателем продолжалась почти два года из-за задержек в Landlord and Tenant Board. Она сказала, что это нанесло огромный урон ей, ее дочери и внучке, поскольку они беспокоились о будущем и жили среди коробок в ожидании необходимости уехать.

«Где я буду жить? Может быть, я буду жить на улице или стану бездомным. Я не могу позволить себе с моей пенсией платить более высокую арендную плату, чем эта сейчас», – сказал 66-летний Крис, который также несколько месяцев жил среди упакованных коробок на случай, если ему все же придется выехать.

По данным Landlord and Tenant Board, количество заявлений о выселении для собственного использования, которые могут быть поданы, когда домовладельцу или члену семьи необходимо переехать в квартиру, с 2020 года в Онтарио выросло на 85%, увеличившись с 3445 до 6376 в 2023 году. Данные Совета также показывают, что количество заявок T5, когда арендатор хочет оспорить требование о собственном использовании после того, как он покинул квартиру, увеличилось в 4 раза с 2020 по 2023 год.

В большинстве провинций Канады, в том числе в Онтарио, где живут Крис и Шари, контроль за арендной платой применяется только тогда, когда в квартире проживает арендатор. В противном случае происходит отмена контроля над вакансиями, что означает, как только квартира освободится, арендодатель может взимать любую плату. А на ограниченных рынках аренды, где спрос намного превышает предложение, существует большой финансовый стимул вернуть квартиру обратно на рынок и взимать более высокую арендную плату. Жильцы годами отказываются покидать квартиру, потому что знают, что им некуда идти.

«Если вам приходится доплачивать $800 в месяц за сдаваемую в аренду недвижимость, а затем необходимо продлить ипотеку на ваше основное место жительства, и вам придется заплатить за это еще $600 или $800, вы не можете себе этого позволить», – сказала Роуз Мари, заместитель председателя организации Small Ownership Landlords of Ontario (SOLO), группы по защите интересов арендодателей. Мари сообщила, что все больше арендодателей предпочитают продавать свою инвестиционную недвижимость.

На недавней акции протеста SOLO в Queen’s Park в Торонто несколько арендодателей выразили протест против задержек в Landlord and Tenant Board в решении вопросов, связанных с арендаторами, оспаривающими свои уведомления о выселении N12.

«Я мать-одиночка, я не могу себе этого позволить, мне нужно вернуться в свой дом, а я не могу», – сквозь слезы сказала домовладелица Джессика Хуанг. Как только ставки по ипотеке выросли, она больше не могла позволить себе арендовать недвижимость. Теперь ей нужно переехать, а она не может. Ситуация сложилась критическая. Понятны проблемы обеих сторон. К сожалению, проблемы накапливались годами, и нет однозначного решения. Безусловно, важно участие государства, продуманное планирование и освоение территорий, достаточное финансирование строительных проектов и оптимальное решение социальных проблем.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок коттеджей в Онтарио очень спокоен, несмотря на начавшееся снижение ставок, что вызывает опасения специалистов по поводу двузначного падения цен. По словам экспертов, уровень недвижимости, выставленной на продажу, слишком высок, а продажи слишком низкие, чтобы на рынке коттеджей в этом году была какая-либо надежда на повышение цен. По словам риэлторов, рынок коттеджей ждет еще один «ужасный» год, если только вдруг не случится более значительное снижение ставок. В апрельском отчете компании Re/Max говорится, что цены на коттеджи в Канаде по прогнозам вырастут почти на 7% в конце 2024 года из-за отложенного спроса со стороны покупателей, ожидающих снижения ключевой процентной ставки. Но сейчас, оказывается, что Банку Канады необходимо значительнее снизить процентную ставку, чтобы стимулировать любую активность на рынке.  

«Наилучший сценарий с точки зрения цен заключается в том, что они останутся на прежнем уровне», – считает брокер Re/Max Джон Финчем, который специализируется на продаже недвижимости в регионах Perry Sound и Muskoka. В первом квартале 2024 года запасы недвижимости на продажу непосредственно с выходом на воду находятся на самом низком уровне более чем за десятилетие, а в первом квартале 2024 года потребовалось бы около 7 месяцев для продажи имеющихся запасов при текущих темпах продаж, по сравнению с 3,5 месяцами в первом квартале 2021 года, по данным Information Technology Systems Ontario – основной платформы данных о недвижимости.

«Рынок предметов роскоши удерживает среднюю цену на высоком уровне, но сейчас он довольно шаткий. Я думаю, что в худшем случае мы можем увидеть еще 10%-ное падение цен (в Онтарио). Я не вижу роста стоимости, сейчас очень тихо», – отметил Джон Финчем, добавив, что слишком много предложений при недостаточно высоком спросе.

По отчетным данным Re/Max, рынок коттеджей в Онтарио был вялым в 2023 году и в начале этого года, при этом цены упали в первом квартале 2024 года на 54 процентах рынков. В первом квартале этого года цены в Маскоке снизились на 5% в годовом исчислении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как цены в районе юго-восточного залива Georgian Bay снизились на колоссальные 28,7%. По словам Джона Финчема, снижение ставки Банком Канады в июне на 0,25 процентных пункта мало стимулировало активность на рынке, а с учетом удвоения объема предложений в годовом исчислении в сочетании с падением продаж, потребуется некоторое время, чтобы активность на рынке коттеджей вернулась к нормам до пандемии. «Нам нужно будет увидеть снижение на 2 процентных пункта, чтобы изменить активность на рынке», – сказал он. Это означает, что даже при еще одном сокращении Банком Канады ключевой процентной ставки в эту среду на 0.25 пункта, этого, вероятно, будет опять недостаточно, чтобы сдвинуть с мертвой точки плохие продажи.

Безусловно, резкий рост цен в последние несколько лет значительно затруднил людям покупку недвижимости, не говоря уже о коттеджах. С другой стороны, нет худа без добра, и на самом деле это прекрасное время для переговоров на рынке, потому что мы находимся на рынке покупателей, им есть из чего выбирать. Среди агентов ходит шутка, что в нынешнее время, если удача вас посетила и кто-то пришел с предложением продать недвижимость, то его нужно брать сразу, не испугав покупателя.

Есть много факторов, с которыми сталкивается рынок коттеджей сегодня, сказал Джон Финчем. Одним из них является изменение налога на прирост капитала, которое вывело покупателей-инвесторов с рынка. Тем не менее, изменение налогов не повлияло на данные о новых предложениях на продажу, говорят эксперты. Риэлторы Онтарио ранее заявляли, что ожидают «всплеска» новых объектов, выставленных на продажу в провинции, поскольку владельцы коттеджей, которые намеревались продать их в ближайшие годы, пытались избавиться от своей недвижимости в преддверии повышения налога на прирост капитала, которое вступило в силу 25 июня. Изменение бьет по владельцам с более высоким налоговым счетом, когда они продают, если их прирост капитала превышает $250 000. Но Джон О’Рурк, брокер Royal LePage Lakes of Muskoka, сказал, что в новых предложениях «нет никаких существенных изменений». «Мы бы увидели много отмененных листингов (чтобы узнать, повлияло ли повышение прироста капитала на рынок), но мы этого не увидели, – сказал он. – Некоторые семьи перенесли свои планы по продаже коттеджа, чтобы опередить крайний срок (25 июня), но это не повлияло ни на всплеск объявлений, ни на ценообразование».

В конце концов, рынок коттеджей в Онтарио будет похож на прошлый год, который был «ужасным» с точки зрения продаж, добавил О’Рурк. Что касается того, почему не было спешки с продажей из-за налога на прирост капитала, это имеет смысл, потому что инвесторы захотят подождать, пока не будут избраны консерваторы, которые проголосовали против повышения налогов. Крайне несправедливое повышение налога имеет обратную силу и восходит к дате покупки недвижимости, а не применяется только с даты принятия бюджета, как в случае с прошлыми изменениями прироста капитала. Любой, кто продает коттедж сейчас, кто владеет им долгое время, будет поражен большим ретроактивным повышением налогов. С другой стороны, некоторые продажи неизбежны, как в случае с продажами недвижимости: или когда владельцы стареют и не могут справиться с поездками в коттедж, или для тех, у кого высокая ипотека, которая должна продлеваться по гораздо более высоким ставкам, которые они не могут себе позволить. Это может объяснить наличие запасов, а также нежелание покупателей среди тех, кто не хочет покупать из-за более высокого налога на прирост капитала на коттеджи.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

По статистическим данным CMHC, десятки тысяч владельцев канадского жилья продлят свои ипотечные кредиты в 2026 году по значительно более высоким ставкам, что в худшем случае подтолкнет Канаду к рецессии. Ипотечный кризис сильно ударил по домовладельцам Торонто. Долг домохозяйств близок к рекордному уровню, а безработица медленно растет, создавая нестабильную среду для домовладельцев с чрезмерным уровнем заемных средств. Некоторые уже теряют свои дома. Ожидается, что просрочки по ипотечным кредитам и дефолты будут продолжать расти, поскольку домовладельцам предстоит продлить ипотеку в 2025 и 2026 годах. Банковский регулятор Канады недавно назвал продление ипотеки одним из главных финансовых рисков, с которыми сталкивается страна. Шесть крупнейших банков готовятся к новым дефолтам, создав резервы на покрытие кредитных убытков на сумму $4,36 млрд. во втором квартале 2024 года, что на $1,6 млрд. больше, чем за тот же период прошлого года.

Хотя кризис будет иметь разрушительные последствия для домовладельцев, столкнувшихся с финансовыми трудностями, его последствия на этом не закончатся. Поскольку все больше домовладельцев дефолтируют, банки будут вынуждены откладывать больше капитала для покрытия плохих кредитов, создавая риск шока для кредитной системы. В худшем случае это вынудит банки и кредиторов столкнуться с кредитным кризисом – снижением кредитной активности, вызванным внезапной нехваткой средств, так считают экономисты.

Канада уже занимает третье место в мире по величине долга домохозяйств, и, поскольку людям становится все труднее получать доступ к кредитам в банках, экономика может замедлиться, что, по мнению некоторых экономистов, возможно, даже приведет к рецессии. Предприятия будут сокращать операции и увольнять рабочую силу, в то время как домохозяйства будут тратить меньше, не имея возможности брать больше в долг, чтобы свести концы с концами.

«Крушение поезда может произойти в 2026 году, однако я думаю, что поезд, направляющийся к месту крушения, уже покинул станцию, – считает Дэвид Розенберг, основатель и президент Rosenberg Research & Associates, фирмы, занимающейся экономическими исследованиями. – У нас беспрецедентный долг в секторе домашних хозяйств, который сталкивается с ростом процентных ставок до уровней, не наблюдавшихся за 23 года. Это вызывает цикл просрочек и кредитный кризис, от которого уже нет пути назад. Вот что сейчас стоит перед нами».

Люди будут меньше ходить в кино и театры, не покупать обновки; пользуясь уже накопленным гардеробом. Сократится количество поездок, и людям придется более творчески подходить к мероприятиям, которые проводятся локально, чтобы тратить меньше. Но, к сожалению, для некоторых сокращение расходов будет недостаточной мерой, чтобы сохранить свои дома.

А кто, как ни риэлторы, знают, что уже сейчас некоторые клиенты решили продать свои дома до наступления даты продления ипотеки, понимая, что они не смогут позволить себе выплаты после вступления в силу новых ставок. Такие проблемы испытывают, в основном, домовладельцы, которые покупали недвижимость во время пандемического безумия с 2020 по 2022 год.

Продавцам также непросто избавиться от своей недвижимости, поскольку продажи недвижимости в Торонто упали на 16% в годовом исчислении, а продажи только квартир упали на ошеломляющие 28%. Если недвижимость не будет продана, это может привести к просрочке выплат по ипотеке и, что еще хуже, возможно, даже к потере права выкупа. «Несмотря на огромный скачок ставок всего за полтора года, общее количество просроченных ипотечных кредитов по-прежнему находится на более низком уровне, чем было до пандемии, – сказал Тони Стилло, директор по экономике Канады в Oxford Economics. – По данным Ассоциации канадских банкиров, просроченная ипотечная ссуда, определяемая как ипотека с просрочкой платежа на три и более месяцев, в настоящее время в Канаде находится на уровне $0,18. Во время мирового финансового кризиса 2008 года этот уровень достигал $0,45, а в середине 80-х годов перед рецессией он был близок к одному проценту. Мы прогнозируем, что просрочка по ипотечным кредитам достигнет $0,30. Этот показатель будет увеличиваться, но процесс будет управляемым».

В Онтарио общий баланс ипотечных кредитов, достигший «серьезной просрочки», впервые превысил $1 млрд. в первом квартале 2024 года – это вдвое превышает уровень, зафиксированный до пандемии, согласно июньскому отчету агентства кредитной отчетности Equifax. Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в провинции составляет $0,13, высокая стоимость жилья в Онтарио означает, что домовладельцы обременены значительными ипотечными кредитами, что приводит к более высокой стоимости непогашенного долга.

Домохозяйства, испытывающие трудности с продлением ипотечных кредитов и выплатами, привлекли внимание управляющего финансовыми учреждениями (OSFI), которое назвало продление ипотеки главным риском на предстоящий год. Агентство сообщило, что по состоянию на май 2024 года около 73% или около 4,3 миллиона ипотечных кредитов будут продлены к концу 2026 года.

Многие из этих домовладельцев могут столкнуться с потенциальным «платежным шоком», который будет наиболее значимым для тех, кто взял ипотечные кредиты в 2020 – 2022 годах. «Мы ожидаем, что увеличение выплат приведет к увеличению числа просрочек или дефолтов по жилищным ипотечным кредитам», – говорится в майском отчете OSFI.

Владельцы ипотечных кредитов, продлевающие свою ставку в 2025 и 2026 годах, столкнутся с существенно более высокими выплатами, особенно по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой и фиксированными платежами. Владельцы ипотечных кредитов, которые подвергаются наибольшему риску, – это те, у кого есть ипотечные кредиты с переменной ставкой и фиксированным платежом, где процентная ставка корректируется, но ежемесячные платежи остаются прежними, что приводит к увеличению периода амортизации – продолжительности времени, необходимого для погашения ипотеки. Эта необычная ситуация привела к тому, что некоторые домовладельцы получили «вечные ипотечные кредиты» с отрицательной амортизацией, когда ежемесячные платежи больше не могут покрывать проценты, что приводит к увеличению, а не сокращению остатка задолженности. OSFI поднял красный флаг в отношении этих ипотечных кредитов, которые должны вернуться к первоначальному договорному сроку амортизации после продления, что приведет к «значительному шоку платежей», заявили в OSFI, добавив, что этот тип ипотеки составляет около 15% непогашенных ипотечных кредитов в Канаде. «В худшем случае нас ждет серьезная рецессия, – предупредил ДэвидРозенберг. – Не только с точки зрения масштаба, но и продолжительности».

По его словам, уже многие индикаторы указывают на наступление трудных времен для канадских домохозяйств, поскольку их серьезная задолженность обременяет тысячи людей, которые держат большую часть своего состояния в переоцененной недвижимости. Одна надежда остается для владельцев жилья с ипотекой. Следующая коррекция процентной ставки произойдет 24 июля. Из-за того, что в июне инфляция упала до 2.7%, есть надежда, что все-таки Центробанк Канады пойдет на понижение процентных ставок по ипотеке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнее время все острее ставится вопрос о безопасности допропорядочных граждан из-за стремительного повышения уровня криминогенности в обществе. Установление камер наблюдения это достаточно востребованный бизнес сегодня. Слежка – тема, которая вызвала множество жарких дебатов. Отчасти это связано с тем, что записывающие устройства пересекаются с правом человека на неприкосновенность частной жизни, а также с ролью технологий наблюдения в сдерживании преступности. Такое совпадение часто требует принятия решения о том, какие приоритеты являются более важными, и есть ли возможность у каждого человека иметь доступ к этим же правам. Другими словами, люди в целом согласны с тем, что слежка используется для сдерживания преступности. Однако это может измениться, когда сосед беспокоится об обнаружении слежки уже за своим домом. Несмотря на то, что этические дебаты будут продолжаться, существуют некоторые уже принятые законы и подзаконные акты, которые дают четкие указания относительно того, что является уместным, а что ненадлежащим наблюдением.
Канадские законы о неприкосновенности частной жизни указывают на то, что запись разговора с кем-либо без его согласия является незаконной. По сути, это означает, что вы не можете перехватывать и записывать частный разговор. Вот почему многие камеры наблюдения на рабочих местах не записывают звук, так как это было бы нарушением законов о неприкосновенности частной жизни. Кроме того, несмотря на то, что в общественных и частных местах используются технологии наблюдения, эти учреждения подчиняются руководящим принципам IPC, если они записывают личную информацию.
По сути, эти руководящие принципы заставляют учреждения ограничивать объем личной информации, которую они могут получать. Вот почему часто можно увидеть камеры, которые охватывают городской квартал или место скопления людей, но их нет в туалетах. Предприятиям и другим учреждениям приходится балансировать между выгодой от усиления слежки (количество нарушений прав на неприкосновенность частной жизни) и общей выгодой от использования этой технологии. Положительное использование такого рода слежки часто используется на рабочих местах, например, для предотвращения сексуальных домогательств. Конечно, законы, влияющие на сбор конфиденциальных данных государственными учреждениями, гораздо более ясные, чем в отношениях между отдельными гражданами. Для получения конкретной информации в вашем регионе обратитесь в местный орган подзаконных актов.
Можете ли вы подать в суд на кого-то за то, что он записывает вас без разрешения? Согласно правительственным источникам, «184 (1) Всякий, кто с помощью какого-либо электромагнитного, акустического, механического или иного устройства умышленно перехватывает частную переписку, виновен в преступлении, подлежащем обвинительному заключению, и подлежит тюремному заключению на срок не более пяти лет». (Уголовный кодекс 2004 г.).
Может ли мой сосед направить камеру на мой дом? Законы о слежке и неприкосновенности частной жизни все еще довольно размыты. Хотя в Онтарио есть специальный подзаконный акт, который пытается решить эту дилемму. В Уставе фортификационных сооружений конкретно указано, что, когда дело доходит до применения подзаконного акта к жилым кварталам с камерами наблюдения, есть два основных момента:
1) камеры не должны быть направлены на частную собственность других людей;
2) никакая аудиозапись не должна вестись.
Обычные соседские споры могут быть вызваны тем, что камера видеонаблюдения фиксирует частную собственность другого человека, например, задние дворы. Вот почему новый подзаконный акт требует, чтобы камеры видеонаблюдения были направлены только на частную собственность владельца или в пределах его частной собственности. В соответствии с первым законом о неприкосновенности частной жизни, касающимся необоснованных записей, наличие камеры без функций аудиозаписи является решением.
Единственное исключение из этого подзаконного акта заключается в том, что камеры по закону могут быть направлены на тротуары, выходящие на переднюю сторону, поскольку они считаются общественной собственностью.
Могу ли я установить камеры в своем кондоминиуме? На этот вопрос нет простого ответа. Следует учитывать две переменные: где вы хотите их установить, и вторгаются ли они в чью-либо личную собственность. Для получения дополнительной информации обратитесь в местный орган подзаконного акта.
В качестве примера можно привести случай c Дак Танг Хоанг, который жил в отдельном доме в Миссиссаге. В период с апреля по июль 2018 года он находился под наблюдением полиции и был замечен за рулем трех разных автомобилей в связи с незаконным оборотом героина, фентанила, карфентанила и крэк-кокаина. В течение девяти дней в июле 2018 года полиция установила камеру на столбе на улице возле его дома. На ней запечатлено движение людей и транспортных средств в доме и из него, а также действия, происходящие перед домом. Было замечено, что люди несли полные и пустые спортивные сумки, рюкзаки, многоразовые сумки для покупок и пластиковые ведра. На основании видеодоказательств полицейские выдали ордер на обыск и изъяли 16 кг наркотиков и принадлежностей для их употребления, более $250 000 наличными, дробовик и боеприпасы.
До суда по делу о многочисленных преступлениях, связанных с наркотиками, Танг Хоанг в соответствии со статьей 8 Хартии прав и свобод подал ходатайство об исключении доказательств из видеокамеры на том основании, что это нарушает его право на защиту от необоснованного обыска и изъятия. Аргументы судьи были же такими, что записи были сделаны с устройства, находящегося на государственной территории, не записывали звук и зафиксировали действия и движения перед домом, которые так или иначе могли быть видны общественности. Танг Хоанг был признан виновным, но подал апелляцию. Даже если у него были субъективные ожидания в отношении неприкосновенности частной жизни, Апелляционный суд постановил, что эти ожидания были сильно занижены, учитывая характер записей. Суд оставил в силе решение суда низшей инстанции о том, что на записях запечатлено только то, что было «на виду» перед его домом, не использовались какие-либо усовершенствованные записывающие устройства или инструменты, а также не была зафиксирована какая-либо основная биографическая информация. Танг Хоанг был приговорен к 18 годам тюремного заключения.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.