Жанна Томсон, брокер

Покупать ли дом задешево, но с плесенью?

Идея этой статьи возникла после того, как на MLS появился листинг: продается отдельный дом – bungalow за $568,000 в районе Finch Ave. W. и Kipling Ave. Да, район, может быть и не самый престижный, но цена уж больно привлекательная для отдельного дома – три спальни, приличного размера земельный участок, 60.48 x 137 футов. Первая причина такой низкой цены, приходящая на ум, что сделано сознательно, для того чтобы организовать аукционную продажу. Все правильно! Действительно, торги назначены на 19 декабря в 4 часа дня после обеда, так что все желающие могут подать свое предложение о покупке на рассмотрение в это время. Но, помимо указания на время и место проведения аукциона, в комментариях для риэлторов указывается, что в доме есть плесень. Более того, ситуация серьезна настолько, что приходить на просмотр дома необходимо в средствах защиты (маски, перчатки), а детям вход вообще запрещен. Именно этот факт подтверждает серьезность ситуации.

Кроме этого, никаких гарантий, что все оборудование и технические системы в доме находятся в надлежащем состоянии. Дом должен быть куплен с «закрытыми глазами». Покупатель соглашается на состояние «as is, where is». Продажа дома осуществляется исполнителем завещания, а значит, дом продается после смерти его хозяина. Дом рекламируется как имеющий большой потенциал для покупающих впервые людей и инвесторов.

Возникает вопрос: стоит ли покупать такой дом? Возможно ли его привести в состояние, свободное от плесени? Сколько это будет стоить? А что будет, если сдавать этот дом жильцам, а если у них начнутся проблемы со здоровьем? А если дом ремонтировать, нужно ли при последующей продаже озвучивать всю историю с плесенью? Все эти вопросы стоят перед покупателем.  

Важно выяснить источник плесени. Плесень, как и большинство грибков, разлагает растительные и животные вещества в окружающей среде. Она может расти практически везде, где есть влага и органический материал, например, в почве, на продуктах питания и растениях, а также в домах людей. Для размножения плесень выделяет споры, которые могут распространяться через воздух, воду или на животных. Мерой к предотвращению роста плесени является выявление и контроль проблем с влажностью и водой. Споры плесени есть повсюду, в том числе и в вашем доме, и они могут расти на любой поверхности, имеющей достаточную влажность. Распространенными источниками влаги являются:

  • протекающая крыша;
  • протечки сантехники в жилом помещении;
  • проблемы с наружным дренажом;
  • влажные подвалы;
  • плохая вентиляция кухни и ванных комнат;
  • конденсат на холодных поверхностях;
  • увлажнители;
  • сушка вещей в доме;
  • плохая или неправильная вентиляция помещений, отопительных и кухонных приборов.

Обычно вы можете увидеть или почувствовать запах плесени. Плесень может выглядеть как слегка размытые черные или слизистые пятна, которые по мере своего роста увеличиваются в размерах. Большинство видов плесени издают затхлый запах, который является первым признаком наличия проблемы. Плесень может расти везде, где есть достаточная влажность или проблемы с водой. Возможно, вам придется осмотреть и такие поверхности, как ковры, обои, шкафы, стены. Есть некоторые части дома, которые всегда подвержены росту плесени, поэтому их следует регулярно убирать, чтобы контролировать рост плесени. Это ванные комнаты, душевые кабины, плитка в ванной комнате, занавески для душа. Это оконные молдинги, поверхности на кондиционерах и вокруг них.

Как можно избавиться от плесени?

Первым делом нужно определить очаги влажности, источники сырости и устранить их! Пористые материалы с обширным ростом плесени следует просто выбросить, например, гипсокартон, ковровые покрытия, бумагу, потолочную плитку. Абсолютно от всех влажных материалов с признаками обширного заражения плесенью нужно безжалостно избавляться.

Твердые поверхности, еще не подвергшиеся гниению, можно попытаться очистить. Небольшие участки моются водой с мылом. Различные химикаты, используемые на разных этапах обработки, имеются в достаточном ассортименте в магазинах хозяйственных товаров. Работы должны производиться в резиновых перчатках и в маске N95. Если речь идет о большом поражении плесенью (более 10 квадратных футов), вполне возможно придется нанимать лицензированных подрядчиков. В местах, где невозможно полностью устранить источник влаги, можно использовать разбавленный хлорный отбеливатель (одна чашка отбеливателя на 19 литров воды). Но при использовании отбеливателя или любого другого химиката, убедитесь, что имеется достаточно свежего воздуха, чтобы не допустить отравления или попадания химических средств на кожу или слизистые оболочки.

Всегда лучше иметь дело с профессионалами. На рынке существуют компании, занимающиеся профессионально тестированием, удалением, обработкой помещений, зараженных плесенью. Компании дают гарантии на произведенные работы, но сомневаюсь, что кто-нибудь даст гарантию на свою работу по избавлению от плесени и ее утилизации более, чем на 5 лет. Поэтому решать, конечно, вам, нужна ли такая покупка, или же реально оценив все «за» и «против» принимать обдуманное решение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Наступает зима. Что происходит с рынком недвижимости?

Уже давно ни для кого не секрет, что продажи домов в Торонто и окрестностях падают несколько месяцев, но заинтересованные стороны все более обеспокоены нарастающими последствиями отсутствия активности на рынке. Завышенные процентные ставки, возмутительно высокая стоимость жизни, нестабильная экономика, несправедливые юридические взаимоотношения арендаторов и арендодателей отталкивают даже лояльных инвесторов от игры на рынке недвижимости. Это усиливает влияние на тренд к дальнейшему падению цен на некоторые типы жилья.

Как отмечает в своем последнем отчете Ассоциация строительной индустрии и землеустройства (BILD), продажи недвижимости оставались низкими в прошлом месяце. По данным Altus Group Economic Consulting – официального источника данных BILD, в октябре по всему региону было продано 1304 квартиры, в том числе в малоэтажных, средних и высотных зданиях, многоэтажных таунхаусах и лофтах. В октябре 2023 года было продано на 20% меньше, чем в октябре 2022 года, и это самые печальные показатели – на 50% ниже среднего показателя за 10 лет.

Кризис доступности жилья в Торонто и его окрестностях был вызван нехваткой предложения жилья на фоне постоянно высокого спроса. А ведь цель провинции – строительство 1.5 миллиона дополнительных домов к 2031 году.

Хотя сокращение продаж и снижение цен на и без того проблемном рынке может показаться хорошей новостью для потенциальных покупателей, оно неизбежно приведет к задержкам в добавлении столь необходимого жилья в регионе, что уже действительно происходит.

Некоторые строительные компании, чтобы привлечь покупателей, предлагают множество улучшений, за которые еще несколько лет назад нужно было бы заплатить на десятки тысяч долларов больше базовой цены. Строительство десятков новых жилых комплексов, которое планировалось в этом году, было отложено, поскольку богатые компании, финансирующие их, не видят экономических обоснований целесообразности такого строительства. Последствием замедления продаж станет снижение количества новых домов. «Чем раньше на рынке появятся более умеренные процентные ставки, тем скорее мы увидим увеличение предложения жилья», – отмечается в отчете BILD.

Поскольку на рынок поступает на десятки тысяч меньше единиц жилья, чем ожидалось, в то время как иммигранты не перестают прибывать в Канаду, спрос продолжает стремительно расти, цены на жилье в конечном итоге вырастут, даже если они немного снизятся в период экономической нестабильности.

Среднестатистическому жителю ситуация может показаться безвыходной. Владение домом в родном городе остается неразрешимой проблемой. Если покупатели проявляют нетерпение, цены растут. Особенно, если эти покупатели являются инвесторами, как это в принципе и есть в Торонто и близлежащих населенных пунктах. С другой стороны, если инвесторы и другие покупатели оказываются в стороне, богатые застройщики отказываются от новых проектов, это приводит к снижению предложения и к тому же результату – повышению цен.

Рынок жилья Торонто утратил свою славу раскаленного рынка недвижимости. Объемы продаж упали на ошеломляющие суммы. Дома стоят на рынке гораздо дольше. Продажи происходят по ценам много ниже запрашиваемой. Это так необычно по сравнению с буквально вчера происходившими войнами за обладание каким-либо домом и неважно, по какой цене.

Помимо перечисленных выше проблем, существует еще одна – тенденция к увеличению непроданных домов и квартир и уход с рынка. Рынок поворачивается лицом к покупателю. При уходе предложения о продаже с рынка, он может появиться снова, но уже по более низкой цене. Только в ноябре 2023 года 3485 объекта недвижимости было снято с продажи задолго до окончания контракта. В то время как покупатели могут выгодно воспользоваться снижением цен, продавцы должны скорректировать свои ожидания.

Продавцы должны понимать, что у покупателей сегодня есть выбор. Например, в настоящее время на продажу выставлено 9025 квартир. В последний раз такое большое количество предложений было в сентябре 2020 года. Домов выставлено на продажу более 6400. А это самый большой показатель за последние 4 года.

Суммируя все сказанное, эксперты готовят покупателей и продавцов к нелегким временам, изменению тактики и стратегии покупки и продажи на рынке, где главенствует Покупатель, в отличие к привычному нам рынку Продавца. Обращайтесь к специалистам, если вам нужна помощь. Именно своевременная информация сэкономит вам время и десятки, а то и сотни тысяч долларов.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Грядут новые правила краткосрочной аренды

Федеральное правительство стремится ввести новые правила, непосредственно касающиеся канадцев, получающих прибыль от краткосрочной аренды, такой как Airbnb. Более подробную информацию о новых мерах министр финансов Кристя Фриланд изложила в осеннем финансовом отчете. Решение было принято в связи с острой нехваткой доступного жилья.

Согласно сентябрьскому отчету Канадской ипотечной жилищной корпорации (CMHC), к 2030 году потребуется 3.45 миллиона дополнительных домов и квартир, чтобы восстановить уровень доступности жилья по всей Канаде. Министр объявила необходимость сфокусироваться на строительстве большего количества домов и обеспечении среднего класса.

Именно кризис стоимости жилья в Канаде, включая ее доступность, безусловно является основной темой осеннего бюджетного отчета правительства. За последний год Центральный банк Канады и федеральное правительство предприняли ряд мер, направленных на сокращение расходов населения и понижение стоимости жизни. В 2022 году банк Канады семь раз повышал процентную ставку. Затем, в январе 2023 года последовало еще одно повышение, в результате чего ключевая ставка достигла 4,5%. В июне ставка была повышена до 4, 75%. В июле произошло еще одно увеличение ставки до 5%, и Центральный банк Канады удерживает эту ставку с сентября. «В Канаде появляется все больше свидетельств того, что прошлые повышения процентных ставок ослабляют экономическую активность и снижают ценовое давление», – заявил Центральный банк Канады в своем отчете 25 октября.

Федеральное правительство представило программу скидок на продовольственные продукты и разработало план действий по стабилизации высоких цен на продукты питания. Согласно последнему обновлению индекса потребительских цен в Канаде, уровень инфляции в стране продолжает замедляться за счет снижения цен на некоторые туристические услуги, товары длительного пользования и продовольственные товары.

Почему правительство так неласково к инвесторам, сдающим в аренду жилье на короткие сроки? Дело в том, что не так давно только таким путем можно было сделать целое состояние, ведь оплата за проживание в течение короткого срока значительно выше стандартного годового договора. Более того, к жильцам, поселившимся на короткий срок, не все драконовские пункты контракта между сдающим и снимающим жилье можно применять, ведь статус у них отличается… При этом жилой фонд изымается из городского фонда недвижимости, ухудшая положение с возросшим дефицитом домов и квартир в городе. Государство собирается запретить владельцам такой недвижимости списывать расходы на краткосрочную аренду в районах, где эти услуги уже ограничиваются органами власти других уровней.

Предполагается, что с 1 января 2024 года вступит в силу налоговое изменение, призванное ужесточить меры против владельцев недвижимости, которые пренебрегают местными правилами. Нехватка домов, доступных для аренды, является проблемой и в таких провинциях, как Британская Колумбия, где правительство недавно приняло новое законодательство, которое усложняет владельцам размещение пустующей недвижимости на краткосрочной основе на таких сайтах, как Airbnb, VRBO, Expedia.

Федеральное правительство в рамках решения жилищного вопроса выделяет Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC) – $15 млрд. для предоставления кредитов застройщикам по выгодным ставкам для строительства арендного жилья в рамках нового жилищного проекта.

Экономисты утверждают, что жилищных мер, введенных федеральным правительством в его осеннем заявлении, будет недостаточно для решения доступности жилья. Более того, утверждается, что рычагов и возможностей у муниципалитетов и провинциальных правительств больше, чем у федерального.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Чего ожидать от рынка недвижимости

Трудно сегодня предсказывать ситуацию на рынке недвижимости. Если раньше риэлторы пользовались двумя основными тактиками при определении выставляемой цены – на понижение или на повышение, то сегодня ни одна из них не срабатывает, и ожидаемой продажи сразу не случается. Когда мы говорим о стратегии на повышение, ожидается привлечение массы покупателей на заведомо заниженную цену, как мотыльки, они начинают слетаться к назначенной дате, устраивая аукционные торги. В последнее время покупатели стали очень осторожными, часто продавцы либо не получают желаемую цену, либо не получают даже хоть какое-то предложение. Ушел страх упущенной выгоды для покупателей.

Более спокойная ситуация – выставить цену на понижение. Тут уже вроде бы и не очень страшно завысить цену, ну, постоим немножко, снизим цену, если что… Вот это «если что» заставляет риэлтора потом настаивать на понижении цены, и, конечно, «виноват» остается именно он.

Основной вопрос у продавцов: «Где же покупатели, ведь мы же готовы торговаться!» Сочувствие вызывает агент – и не так описан дом, и не такие выставлены фотографии, и много еще каких причин, почему дом не продается.

Не так давно в издании «Toronto Star» обсуждали ситуацию, когда упрямым продавцам риэлтор предложил снизить цену до реальной рыночной цены на $400,000, такое предложение вызвало шок у клиентов. В сентябре 3-спальный дом в Этобико был выставлен на продажу за $1.4 млн., и после месяца достаточно активных показов люди не получили даже одного предложения о покупке. Риэлтор предложил снизить цену дома на существенную сумму – $400,000. Обеспокоенные ситуацией на рынке продавцы, наконец, послушались своего агента, и дом был продан через три недели. После выполнения определенных условий цену можно будет увидеть в базе данных MLS. Агент утверждает, что это был самый обычный дом, без особых недавно сделанных капиталовложений, а покупатели в последнее время достаточно избалованы. Они хотят заехать в беспроблемный дом, который выглядит как на картинке из журнала, и просто наслаждаться, проживая в нем.

В сентябре рынок недвижимости кардинально поменял свое направление в сторону рынка Покупателя, где у покупателей больше выбора и возможностей для ведения переговоров. Это сейсмический сдвиг по сравнению с рынком Продавца, который доминировал более десяти лет. Новые предложения хлынули потоком, и спрос упал, поскольку высокие процентные ставки подталкивают домовладельцев с чрезмерным кредитным плечом к продаже и тормозят выход на рынок новых покупателей жилья.

По словам экспертов, домовладельцы, решившие продать недвижимость в такой ситуации, сталкиваются с меньшим количеством потенциальных покупателей и более условными предложениями.

Так, впервые более чем за 20-летнюю практику я встретила квартиру проданную «conditionally upon Buyer selling his own property». Это замечательный пункт в контракте для покупателей. Смысл состоит в том, что, если покупатели не продадут до нужной даты свой собственный дом или квартиру, они вполне могут расторгнуть сделку, ничего не потеряв при этом. Если приходит второй покупатель, желающий приобрести этот дом, он делает свое предложение продавцам. Дается 24 или 48 часов, чтобы первый покупатель отказался от сделки или принял ее окончательно. Но этот пункт выторговывается для покупателей. Никогда раньше бы агент, защищающий интересы продавцов, не принял бы такое предложение с «escape clause». Ведь совершенно не очевидно на существующем рынке, что дом покупателя будет реально продан, а в это время и статус проданного дома не понятен абсолютно. То ли он продан, и нужно вещи паковать, то ли стоим на месте и продаемся дальше!

Тем не менее, цены на жилье в Торонто остаются более или менее стабильными, хотя с февраля 2022 года пиковые цены упали примерно на 15%. Это связано с тем, что продавцы по-прежнему хотят получить пиковую рыночную цену на свои дома, и многие слишком завышают стоимость своей недвижимости, говорят эксперты. Это привело к тому, что все больше домов повторно выставляются на продажу за сотни тысяч долларов дешевле, в то время как другие стоят на рынке месяцами.

Это эффект айсберга, когда под поверхностью бурлят свои течения – домовладельцы с чрезмерной долей заемных средств, которые купили жилье в разгар пандемии, когда процентные ставки были исторически низкими. Они держатся, надеясь получить как можно больше от продажи, но, поскольку процентные ставки выросли в 3 раза, эксперты предупреждают, что некоторым придется продавать себе в убыток. Последние 20 лет был преимущественно рынок продавцов, и, как правило, покупатели стояли на задних лапках. Сейчас странный период для продавцов жилья, и требуется время, чтобы перевоспитаться. Некоторым сложно приспособиться к более медленному рынку и просевшим ценам. По мере того, как продавцы будут приспосабливаться к новым рыночным реалиям, цены на жилье будут снижаться, особенно с учетом того, что процентные ставки остаются высокими, считают эксперты. Но продавцам потребуется время, чтобы включиться в работу. С квалификационными ставками по ипотеке почти в 9%, все меньше покупателей могут позволить себе дом. Но цены остаются упорно высокими. Средняя цена продажи в октябре составила $1,12 млн., увеличившись по сравнению с августом почти на $45 000. Но из-за потока новых объявлений и снижения спроса покупатели не готовы платить такие цены. Должен произойти сдвиг в мышлении, потому что теперь дом вряд ли получит несколько предложений, или будут условия с предложением, и многие не готовы принять эти изменения, считают эксперты. Крайне важно, чтобы агенты по недвижимости информировали своих клиентов о текущих рыночных условиях, помогая им скорректировать ожидания, поскольку, вероятно, будет меньше показов и более длительное время займет сама продажа.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Подарок на покупку дома: возможности и ответственность

В наши дни, когда средние цены домов перевалили за миллион, молодым людям, желающим приобрести свое первое жилье, приходится обращаться за финансовой помощью к родителям. И замечательно, что родители или семьи все чаще оказывают такую помощь, обычно в виде первоначального взноса. Однако процедура дарения не состоит в том, чтобы дать ребенку чек или пачку денег, чтобы он пошел и взял ипотеку. Прежде чем сделать какой-либо подарок, необходимо принять важные решения – как со стороны дарителя, так и со стороны получателя.

В принципе, каждый может подарить деньги кому хочет. Однако когда речь идет о подарке денег в качестве первоначального взноса на покупку недвижимости, это должно исходить от ближайшего родственника. Чаще всего в качестве такого лица рассматриваются мать, отец, бабушка или дедушка. Но это может быть и родной брат, сестра или ребенок. Большинство ипотечных кредиторов предпочитают, чтобы такие подарки исходили от прямых родственников, поэтому подарки от друзей не рассматриваются при обычных ипотечных кредитах. В редких случаях банк может одобрить и более дальнего родственника (двоюродного дядю или троюродную тетю), при этом вполне возможно вас попросят доказать свою родство с ними. Даже если ваш близкий родственник получит деньги от кого-то, а только потом переведет их на счет члена семьи, ваш кредитор может потребовать доказательства того, что деньги поступили на счет покупателя со счета дарителя и имеет право получить подтверждения и выписки всех транзакций.

Если вы дарите первоначальный взнос, вы, по сути, можете дать столько денег, сколько захотите. Помните, что покупатель, вложив 20% в качестве первоначального взноса, экономит на страховании ипотеки. Важно помнить, что если человек работает не по найму, а имеет свой собственный бизнес, банки хотят видеть не только подарочные деньги, но и собственные – как минимум, 5%.

Хорошая новость – в Канаде не взимается налог на подаренный первоначальный взнос. Это значит, что независимо от того, сколько вы пожертвуете, ни даритель, ни получатель не обязаны платить налоги.

Как человек, предоставляющий деньги, вы также должны знать, что это не кредит. Любая сумма, подаренная в качестве первоначального взноса, дается без ожидания возврата, и даритель должен юридически это подтвердить. Если вы одалживаете деньги члену вашей семьи, то это не считается подарком. Это может считаться инвестицией и будет облагаться соответствующими налогами, а также увеличит общую сумму обслуживания долга ваших получателей, и потенциально может послужить причиной отказа основного банка в выдаче займа. Дарителю разрешено давать заемные средства, например, если деньги были взяты из кредитной линии под залог собственного капитала, но в этом случае проценты и заемные деньги он будет вынужден платить самостоятельно, без помощи покупателя.

Если вы решите подарить деньги на первоначальный взнос, вам понадобится оформить подарочное письмо по ипотеке. Как правило, ипотечный кредитор захочет знать источник происхождения этих денег и подтвердить, что деньги не подлежат возвращению. Именно так составляется письмо дарения. Указывается имя получателя подарка, имя дарителя подарка, сумма дарения, дата дарения и обещание, что никто не ожидает их возврата.

Однозначно, подарить своему родственнику приличную сумму денег в качестве вклада на покупку жилья – добрый поступок! Но вы должны, прежде всего, оценить свои финансовые возможности: не окажетесь ли вы в трудной ситуации. Кроме этого, никакое письмо о подаренных средствах не гарантирует вашему родственнику получения кредита. Все должно быть проверено банковскими специалистами. Кредитная история, информация от работодателя, отчет о финансовом состоянии самого соискателя. Если что-то не удовлетворит кредитора, с мечтой о недвижимости можно будет попрощаться.

Получателю все равно придется платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Даже при существенной помощи получателям подарка потребуются хорошие финансовые навыки, и, в конце концов, за платежи по ипотеке несет ответственность хозяин недвижимости.

Очень много вопросов возникает по поводу защиты денежных средств в случае развода в молодой семье, если деньги были подарены одному из супругов. Было бы неплохой идеей обратиться к адвокату по семейным делам за юридической консультацией. Идею брачного договора никто не отменял. Другим рабочим вариантом может быть фиксирование документально факта, что подарочная сумма не является совместно нажитым имуществом и в случае разрыва отношений должна перейти одному из супругов, кому был сделан подарок. И это тоже не является последним из вариантов. Сами родители-дарители могут оговорить возможность приобретения права на недвижимость в случае разрыва отношений между молодыми. Заранее можно оговорить вид владения недвижимостью и остановиться на долевом участии – «tenants in common». В любом случае, все варианты должны быть продуманы до того, как деньги будут уже фактически подарены.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Со-владение недвижимостью

Если вы планируете купить недвижимость, вам не помешает знать, какие бывают варианты оформления сделки. Чаще всего вопросы возникают в случае нескольких владельцев одной недвижимости: родственников или партнеров.

Наиболее распространены следующие типы со-владения.

Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников. Доли владения определяются в момент подписания договора.

Join Tenants. В случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Владение «co-ownership» обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации. Что важно, как и в любом партнерстве, это оформление документов надлежащим образом. Покупка дома совместно с неродственниками – это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий.

Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства, в каких долях будет оплачиваться ипотека, налог на недвижимость, свет, газ, вода, вывоз мусора, возможные траты на ремонт, как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени. С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег на общем счету. В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.

Покупая дом на двоих партнеров, стороны должны понимать если не все детали, то уж, по крайней мере, основную концепцию подобного партнерства.

Возможны различные сценарии оформления недвижимости. Иногда попытки сэкономить на probation расходах после смерти одного из владельцев недвижимости заканчиваются не по сценарию. Так, например, решение суда, принятое ранее в этом году, является предостережением для людей, у которых может возникнуть соблазн использовать совместную собственность в качестве инструмента планирования наследства. Это часто делается, чтобы избежать 1.5% государственных сборов на завещанное имущество в случае смерти одного из владельцев жилья. Когда дом принадлежит двум совместным совладельцам (joint tenancy), и один из них умирает, право собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых без получения свидетельства о завещании от суда. Поскольку средняя стоимость жилья продолжает расти, этот инструмент становится все более популярным среди домовладельцев Онтарио, но он не лишен значительных рисков.

Так, Нигел Джексон и Берни Таубе жили вместе с 1963 года. Вместе владели антикварным бизнесом с очень скромными доходами. В ноябре 2005 года они составили абсолютно зеркальное завещание, по которому все имущество после смерти одного из партнеров переходило к оставшемуся в живых. Альтернативным бенефициаром они назначили Лори Розенберг, внучатную племянницу Берни. И вот в июле 2010 года Берни Таубе умирает. На момент его смерти пара владела квартирой в Yorkville, которую автоматически унаследовал Нигел Джексон. Кроме этого, Нигел Джексон владел домом в Port Hope. На эту недвижимость в 2012 году было оформлено право владения на Нигел Джексон и Лори Розенберг как joint owners. Только в случае смерти Нигел Джексон право собственности автоматически бы перешло Лори Розенберг. Однако Нигел Джексон совсем не хотел давать право Лори Розенберг на какие-то доли в его недвижимости, пока он жив. В августе 2020 года Нигел Джексон забеспокоился, что Лори начала предпринимать шаги, вынуждающие второго собственника покинуть дом. Нигел Джексон поручил своему адвокату аннулировать договор совместного владения и перевести его на форму «tenants in common», то есть каждый будет владеть половиной недвижимости, но без права владения второй половиной. Автоматического наследования в этом случае не предполагается.

Далее Нигел Джексон и Лори Розенберг подали друг на друга в суд. Лори утверждала, что передача части недвижимости в 2012 году в ее владение была подарком, а Нигел утверждал, что Лори владела половиной доли в доме по доверительному управлению, то есть он был владельцем 100%-ной доли в доме. Прошлым летом суд постановил, что передача Нигел Джексон права собственности на дом в Port Hope во владение себе и Лори Розенберг, каждому по 50% является действительной. Лори Розенберг держит ее в доверительном управлении, но Нигел Джексон может заложить или продать собственность целиком. В случае его смерти доля в 50% становится частью его имущества и переходит к его наследникам по завещанию. 50% – доля Лори Розенберг в его доме, если он не был продан, переходит к ней по праву наследства, так как Нигел Джексон не смог отменить дар наследства. Как отметил судья, «joint tenancy» – это рискованный способ минимизировать плату за завещание. Юридические издержки, которые заплатили обе стороны для разрешения этого спора, намного превысили любые гонорары, которые бы заплатила Лори Розенберг.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Коттеджи: новые правила

В газете «Toronto Star» опубликована статья по поводу грядущих нововведений в правилах сдачи коттеджей в краткосрочную аренду. Всем известно, как подскочили цены на недвижимость в окрестностях GTA в ковидное время. Это и понятно. Цены были вполне доступные, близость к воде, прелести природы и низкие процентные ставки привели к тому, что недвижимость подросла в цене вдвое, а то и больше. Что и говорить, приобретение райского уголка за $200,000 – 400,000 имело смысл. Хотите – наслаждайтесь сами, а когда-никогда можно сдавать свой домик за очень хорошие деньги.

Так, инвесторские группы, продающие курсы о приобретении коттеджей, утверждают, что, купив правильно дом, вложив деньги на приведение его к стандартам люкс, сдавая его через Airbnb , можно получать ежемесячно $12,000 – 16,000. При этом, в обучающих программах уделяется много места поиску такого выгодного жилья. Один из основных принципов – соседей не должно быть слышно и видно. Во-первых, потому что отдыхающие предпочитают свою никем не нарушаемую частную жизнь, а во-вторых, никому не хочется возмущаться шумными компаниями, громкой суетой и постоянно меняющимися отдыхающими.

В каких-то муниципалитетах борьба с краткосрочными дачниками началась уже давно. Особенной нетерпимостью к таким арендаторам и хозяевам подобных мини-отелей отличается городок Тини, находящийся на северо-западе от города Бэрри. Владелец коттеджа, которого фотографировали местные жители, снимали его самого, его друзей, машины гостей, припаркованных вдоль дороги, вынужден был объясняться с представителями муниципалитета после того, как власти получили на него жалобу, взывающую к необходимости принятия мер. Ведь это же большой непорядок – несоответствие количества гостей размеру коттеджа. Конкретно в этот раз он наслаждался своим коттеджем сам со своей семьей и друзьями. Хотя очень часто дом арендуется совершенно посторонними людьми, а оплата позволяет семье хоть как-то сводить концы с концами. Эта ситуация сейчас настолько нагрелась, что ее назвали охотой на ведьм. В муниципалитете идут жаркие дебаты. Претензии предъявляют соседи, которым мешают шумные пришельцы и раздражают арендодатели, использующие свои коттеджи в меркантильных целях.

Tини – это лишь один из десятков муниципалитетов и поселков Онтарио, принявших специальные постановления о краткосрочной аренде в ответ на растущие жалобы соседей на шум и безопасность. Началось противостояние между местными жителями и их соседями, сдающими свои площади на короткий срок. Последние же законно возражают и рассматривают всю эти нападки городских советов как угрозу своим доходам и стоимости коттеджей.

Есть защитники и противники подобных подзаконных актов. С одной стороны, привлечение туристов и отдыхающих способствует развитию местной экономики. С другой стороны, люди, позволяющие себе чересчур «расслабиться» на природе, в отдельных случаях представляют опасность для соседей, для окружающей природы, да, впрочем, и для самих себя. Пострадавшими в этом споре оказываются и жители мегаполиса, которые очень часто пользуются возможностями короткого отдыха на природе. Более того, если акты об ограничении краткосрочной аренды будут приняты, это сократит количество предложений на рынке, а вот это уже приведет к росту цен на аренду этих коттеджей.

Подзаконные акты уже были приняты в таких популярных местах, как Prince Edward County, Billings Township на Manitoulin Island, и в некоторых районах Маскоки. Формулировки меняются, но основное внимание обращается на приобретение лицензии и взимание лицензионного сбора, проверку безопасности, ограничение количества посетителей, гарантию адекватной и достаточной парковки для всех гостей, а также правила, касающиеся шума и уважительного сосуществования с соседями. За нарушения могут быть назначены существенные штрафы или штрафные баллы. В большинстве муниципалитетов подзаконные акты вступили в силу во время и после пандемии.

В Tини разрешается сдача недвижимости только 92 дня в году в совокупности, тогда как еще сохранились муниципалитеты, где аренда возможна круглый год. Людям разрешается сдавать недвижимость только на выходные, а минимальный срок проживания должен составлять 6 ночей, что крайне неудобно как хозяевам жилья, так и проживающим гостям. С какой стати были приняты эти решения, непонятно. Но, для того чтобы дать отпор властям, хозяева коттеджей объединяются в союзы и ассоциации, которые администрация не в силах игнорировать.

Владельцев жилья, пользующихся им десятилетиями, ограничения будут касаться тоже. Например, число парковочных мест должно будет соответствовать количеству спален в доме. В самой спальне не может ночевать более двух человек. В отдельных случаях выполнить эти указания будет просто невозможно. А еще активизируются муниципальные инспекторы, приготовьтесь ждать их в гости. Многие муниципалитеты, когда разговор заходит об ужесточении правил регулирования краткосрочной аренды, ссылаются на пожар в Airbnb Монреаля 16 марта этого года, когда погибло 7 человек, а также на те случаи, когда сам хозяин жилья очень редко в нем появляется, что приводит недвижимость в ветхое состояние и ведет к небезопасным условиям эксплуатации. Предлагаются введение лицензирования и оплаты за него, пожарная инспекция и соответствие постройки современным нормативам, что должны проверять муниципальные инспекторы. Сами хозяева, если не живут рядом, должны найти управляющего, который оперативно мог бы решить любую возникшую проблему.

Владельцы жилья уже начали продавать его, не дожидаясь полного ужесточения законов содержания коттеджей. Если вы планируете покупать коттедж, ознакомьтесь с новыми правилами внимательно, чтобы потом горько не сожалеть о сделанном выборе.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ситуация на рынке недвижимости

Через неделю – 25 октября – состоится очередное заседание Банка Канады, где будет решаться вопрос об очередном изменении процентной ставки. Хотелось бы надеяться, что ее оставят на том же уровне или все-таки снизят. Средства массовой информации делают осторожные прогнозы на тему, что нас ожидает на рынке недвижимости в ближайшем будущем. Исследование потребительских ожиданий Банка Канады показывает, что респонденты в целом планируют меньше жилищной активности в конце 2023 года и в 2024 году. Несмотря на быстрый рост населения, все меньше людей планируют покупать или продавать свое жилье или менять его. Все меньше канадских семей рассматривают возможность покупки дома в ближайшем будущем. Доля домохозяйств, планирующих купить дом в течение 12 месяцев, упала на 1% ниже до 12% в третьем квартале 2023 года. В то время, когда наблюдается рекордный рост населения, необычно видеть меньше интересующихся покупкой недвижимости, хотя понятно, что заоблачные цены на жилье ограничивают возможности покупки.

Согласно новому отчету Ratehub.ca, потенциальным покупателям сейчас требуется более высокий доход, чтобы позволить себе приобрести жилье в сентябре, даже несмотря на то, что цены по всей Канаде упали. Высокие процентные ставки и рекордные уровни стресс-тестов по ипотечным кредитам означают, что потенциальным домовладельцам необходимо зарабатывать больше денег, чтобы претендовать на ипотеку, считает Джеймс Лайерд, заместитель генерального директора Ratehub.ca и президент компании, выдающей ипотечные займы. В отчете, в котором рассматривались данные по десяти канадским городам, показано, что средняя цена дома в Торонто упала на $14,400 за период с августа по сентябрь и достигла отметки в $1,127,000. Между тем, годовой доход, необходимый для получения ипотечного кредита для покупки такого дома, вырос до $235,100, что на $1,800 больше, чем в предыдущем месяце. В Ванкувере и Виктории цены на жилье снизились на $5,100 и $ 2,600 соответственно, а годовые доходы, необходимые для обеспечения нужной ипотеки, должны вырасти до $250,000 и $187,900. Во всех десяти городах цены на жилье снизились, а вот сумма дохода, который требуют банки от потенциальных покупателей, пошла вверх. Анализ, опубликованный Ratehub, основан на ежемесячных данных, предоставляемых Канадской ассоциацией риэлторов. Анализ был сделан из расчета 20%-ного первоначального взноса, 25-летнего срока амортизации и средней пятилетней фиксированной ставки от одного из пяти крупнейших банков.

Черайс Бурда, исполнительный директор департамента городского строительства муниципалитета Торонто, утверждает, что бремя высоких ставок по ипотечным кредитам ощущают не только домовладельцы и потенциальные покупатели, но и те, кого интересует рынок аренды. С одной стороны, очевидно, что растущие ставки влияют на стоимость содержания сдаваемого дома или квартиры, а дополнительные расходы владельцы жилья стараются переложить на плечи квартиросъемщиков. Другой причиной является все большее количество арендаторов на рынке, ведь жилье, в котором планировалось жить самим, уже не по карману, и как вариант приходится искать жильцов на свои собственные дома или квартиры. Ситуация вряд ли изменится, если только недвижимость не подешевеет вдруг существенно или же не упадут процентные ставки.

Для того чтобы быть готовыми к такой непростой ситуации, эксперты рекомендуют при приближении обновления срока ипотеки узнать все опции, которые для вас существуют. К сожалению, одним из разумных вариантов может быть и продажа дома. Однако до финального решения семье может помочь пересмотр своего бюджета – анализ доходов и расходов, оптимизация расходов на содержание домашнего хозяйства, ремонт автомобилей и медицинские счета. Не сбрасывайте со счетов анализ расходов по вашим кредитным карточкам. Проанализируйте возможности получения дополнительных доходов, повышения по служебной лестнице. Подумайте, может быть, часть дома следует сдавать в аренду. К радикальным средствам уже добавляется приготовление домашнего ланча вместо перекусов в кафе и ресторанах. Режим жесткой экономии может быть оправдан при правильном расчете. Любые свободные деньги можно вложить в счет погашения своей текущей ипотеки с единовременной выплатой, прежде чем она будет продлена по более высокой ставке, чтобы помочь справиться с ожидаемым увеличением ежемесячного платежа. Поговорите с финансовым консультантом или обратитесь к специалисту по финансовому планированию для того, чтобы продумать и оценить возможные варианты по оптимизации своей финансовой ситуации.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,                

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Что нужно знать инвесторам в недвижимость

В последнее время власти всех уровней муссируют тему доступности жилья и изыскания возможностей аренды дополнительных помещений, находящихся во владении хозяев недвижимости. Однако перед тем, как думать о сдаче дополнительных комнат, квартир, подвальных помещений, необходимо учитывать некоторые правила, регулирующие возможность аренды подобных помещений вашим муниципалитетом. Поскольку цены на аренду растут, все больше арендаторов, ищущих доступные варианты, вынуждены соглашаться с комнатами и квартирами в подвальных помещениях. Предоставляемые возможности не всегда соответствуют правовым нормам, что сопряжено с рисками обеих сторон – квартиросъемщиков и хозяев жилья.
В августе и сентябре 2023 года аренда односпальной квартиры в Торонто достигла в среднем $2,600 в месяц. Если финансовые возможности ограничены, то за $2,000 и менее вы можете рассчитывать на жилье только в подвальном помещении.
Зачастую в объявлениях о сдаче помещений или их продаже можно увидеть предложение о том, что ни хозяин жилья, ни его риэлтор не гарантируют их «retrofit» статус, что косвенно указывает на возможную проблемность и незаконность сдачи этих помещений. Что же должны знать съемщики и владельцы жилья, договариваясь о сдаче и продаже подобных помещений? Обязательно нужно выяснить требования муниципального зонирования, обязательно соблюдение строительных норм, а также наличие разрешений на переоборудование и документы, подтверждающие инспекторами правильность проведенных работ.
Чтобы домовладелец получил разрешение на строительство дополнительной квартиры, он должен связаться со строительным департаментом муниципалитета – для того чтобы проверить зонирование собственности и ее соответствие строительным нормам Онтарио. Именно местные отделы муниципального планирования и строительства могут помочь людям определить, разрешено ли им добавлять арендуемую квартиру в своем доме. Неплохо было бы иметь дело со знающими специалистами изначально, чтобы не сожалеть о потраченных средствах потом. Дело в том, что для получения разрешения в муниципалитете нужно показать план уже переоборудованного помещения. К тому же, если, например, дом был построен давно, к нему не применяются строительные коды сегодняшнего времени. Но если дом уже подвергся капитальному ремонту, будьте уверены, все современные стандарты вы должны будете соблюсти.
Итак, сначала вы получаете информацию, проходите через процесс подачи заявления на перестройку дома, получение разрешения на перестройку. В процессе переделки несколько раз к вам будут наведываться инспекторы муниципалитета – для того чтобы подтвердить качество работ и их соответствие строительным кодам. Причем, стандарты строительных норм должны быть соблюдены на момент строительства. Кодекс стандартов не имеет обратной силы, поэтому так важно заняться перестройкой, как только получено на нее разрешение. Собственно сроки будут оговорены в вашем разрешении тоже. Городские власти разрешают строительство одного помещения или квартиры, но в некоторых муниципалитетах не будут возражать и против второго, если будет позволять площадь недвижимости. Единственное исключение – таунхаусы.
Основными требованиями к дополнительно построенным помещениям, предназначенным для проживания, будет наличие вентиляции, освещения, высоты потолков, дополнительного выхода в случае пожара. Абсолютное требование – отсутствие мусора, вещей, перегородок и других опасных препятствий около входа, опять-таки, по причине безопасности жителей в случае возгорания помещения. Не должно быть мест с недостаточным освещением или полным его отсутствием. Есть стандарты пожарной безопасности – и, будьте уверены, одна из проводимых инспекций будет посвящена именно ей. Должны быть установлены приборы, определяющие уровень углекислого газа. Стоимость переустройства вашего нижнего этажа с учетом наличия легального помещения может обойтись в $50,000 – 75,000. Приведение в порядок вашего помещения освободит вас от потенциальных проблем в случае самодеятельной его трансформации. Незаконные квартиры в подвальном помещении сопряжены с риском для безопасности жильцов и потенциальными юридическими проблемами между арендаторами и владельцами жилья.
В случае жалоб жильцов или соседей, муниципальные инспекторы могут приехать и проверить состояние дома и его соответствие принятым стандартам. Вы обязаны будете привести дом в порядок, хотя это и может быть невозможным. В таком случае вашего жильца могут попросить съехать. Хозяин жилья может быть оштрафован на $25,000 (как индивидуум) или $50,000 (если жилье записано на компанию).
В случае нарушения правил пожарной безопасности вас могут оштрафовать на $50,000. В случае повторного нарушения эта сумма вырастает вдвое – $100,000, да еще и год в тюрьме впридачу. В случае корпорации сумма штрафа составит $500,000 и $1,500,000, если ситуация повторилась.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

Время затягивать пояса потуже

Резкое повышение процентных ставок сильно ударило по канадцам. Эксперты утверждают, что это также становится истощением для экономики. «Это оказывает непосредственное влияние на наш ВВП», – говорит экономист TD Банка Риши Сонди. Согласно данным Статистического управления Канады, стоимость процентов по ипотечным кредитам, выплачиваемых канадцами, в августе 2023 года поднялась на 30.9% по сравнению с прошлым годом. Такая агрессивная кампания по повышению ставок была задумана с целью охлаждения инфляции, но она же и замедляет экономику при возрастании ипотечных кредитов, в итоге позволяет оставлять инфляцию на низком уровне. Если Банк Канады снова повысит ставки, это может привести страну к рецессии, а семьи с крупными ипотечными кредитами будут нести на себе основную тяжесть экономического спада.

Владельцы недвижимости, купившие свои дома и квартиры во время пандемии, когда процентные ставки были на историческом минимуме, ощущают огромное финансовое давление, особенно если у них ипотека с плавающей ставкой. По состоянию на сентябрь 2023 года, владелец ипотеки с плавающей ставкой заплатит на 63% больше в общей сложности, чем владелец с фиксированной ставкой, если оба они приобрели недвижимость в середине 2021 года.

Июньский отчет кредитной фирмы Equifax Canada об уровне просрочек показывает, что все большее количество канадцев, имеющих ипотечные кредиты, в настоящее время пропускают платежи по неипотечным расходам, таким, например, как кредитные карты, на 15.7% больше, чем в первом квартале 2023 года.

Из-за высоких процентных ставок и на строительные займы, дорогой рабочей силы и подорожавших стройматериалов сократилось количество новых проектов, что, конечно, повлияет на сокращение предложения новой недвижимости в ближайшее время. Строительные проекты по перестройке недвижимости и капитальных проектов по ее улучшению также будут сокращены из-за дороговизны. Больше всего пострадают две провинции в Канаде – Онтарио и Британская Колумбия. Из-за высокой стоимости жилья, соответственно, возросли и кредиты на покупку недвижимости. Как результат – происходит уменьшение потребления и сокращение расходов, а это ведет к сдерживанию экономического роста. Как отметил Риши Сонди: «Продажи жилья в Онтарио очень вялые и цены показывают тенденцию к понижению. В этой же ситуации население сокращает до минимума траты не первой необходимости».

Продажи жилья в Онтарио упали больше, чем в любой другой провинции, – на 14%, с тех пор как Банк Канады возобновил повышение ставок в начале июня. Отчасти это произошло из-за резкого роста цен. В то же самое время цены на жилье по-прежнему на 30% выше допандемического уровня, добавил Риши Сонди, а это означает, что доступность жилья в Онтарио находится на худшем уровне с 1988 года, т.е. еще до жилищного кризиса 1990-х годов.

Экономическая зависимость Канады от жилищного строительства и всех отраслей, связанных с недвижимостью, превосходит другие страны – мировые лидеры. Именно эта зависимость Канады от жилья может подвергнуть страну риску во время жесткой денежно-кредитной политики Банка Канады, отметил главный экономист и управляющий директор BMO Financial Group Дуглас Портер. По его мнению, если принять во внимание другие расходы домохозяйств, такие как покупка мебели или налог на недвижимость, резко выросшая арендная плата, это может привести к тому, что на долю жилья придется более 20% всего ВВП страны.

Исторически сложилось так, что экономическое процветание Канады зависит от жилья больше, чем в США, из-за бурного роста населения, что требует более широкого развертывания жилищного строительства для размещения вновь прибывших в страну иммигрантов. В США срок ипотеки зафиксирован на уровне 30 лет, тогда как в Канаде условия ипотеки обычно продлеваются каждые пять лет. Когда люди чаще продлевают ипотеку, это может вызывать большие экономические колебания. Именно сейчас может начаться эффект «домино» – цепная реакция, вызванная необходимостью избавляться от недвижимости из-за невозможности осилить ипотечные платежи.

«Мы еще не увидели полного эффекта от повышения ставок Банком Канады, – считает главный экономист CIBC Capital Market Авери Шенфельд, – ведь с каждым годом у нас будет появляться все больше канадцев, продлевающих свои ипотечные договоры с банком по более высоким процентным ставкам». Домовладельцы, купившие жилье в 2020 – 22 годах, когда процентные ставки были на историческом минимуме в 2% или ниже, подойдут к этапу пересмотра условий займа в 2025 – 27 годах, скорее всего, их ждут более высокие ставки. Именно в это время возможны реальные потрясения на рынке. Поэтому, если вы понимаете, что бремя ипотечных платежей становится неподъемным для вашей семьи, реально рассмотрите возможные варианты выхода из создавшейся ситуации заранее.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca