Жанна Томсон, брокер

Жителей Торонто может ожидать очередное повышение налога на недвижимость, предупреждает мэр Торонто. К годовщине пребывания Оливии Чоу на посту мэра Торонто было приурочено ее интервью с журналистами CBC и Global News. Были обозначены проблемы города и обрисованы бюджетные приоритеты.

Жители Торонто могут столкнуться с повышением налога на недвижимость в 2025 году, поскольку мэр Оливия Чоу сигнализирует о том, что город продолжает сталкиваться с серьезными проблемами, как финансовыми, так и попытками удержать своих работников после года трудных переговоров по контрактам.

В начале этого года мэр включила в свой первый бюджет повышение налога на недвижимость (property tax) на 9,5% – ставка, невиданная десятилетиями, – с целью покрыть начальный дефицит в $1,8 миллиарда. Начальное давление на бюджет этого года составляет $1,2 миллиарда, и мэр считает, что это потребует значительных инвестиций от города, который в настоящее время ведет переговоры с тысячами своих государственных служащих.

«Мы не хотим терять наших государственных служащих, – сказала Чоу. – Пожарные, полиция, парамедики, другие работники города говорят, что они должны иметь возможность достойно жить в Торонто. Итак, если сложить все это, дефицит составит значительную сумму». Стоимость всех контрактов еще не известна, но еще в июне город подписал новое соглашение с тысячами своих транспортников, избежав забастовки, которая парализовала бы город. Эта сделка обойдется городу в $176 миллионов в течение трех лет.

На вопрос, готовит ли она налогоплательщиков к очередному повышению, исходя из необходимости сохранить работников, мэр ответила утвердительно. Но Чоу признала, что это не единственная причина, по которой она может повысить налоги. «У нас есть метро, которое не самое надежное, – сказала она. – У нас протекают крыши в мэрии и на площади Мела Ластмана. И вы знаете, наши водопроводы очень старые. Так что, если сложить все это… Это все дорого, поэтому нужно наверстывать упущенное, многое исправлять».

Мэр Торонто Оливия Чоу поговорила с журналистами 24 декабря, когда город пострадал от перебоев в подаче электроэнергии и масштабного наводнения на фоне сильного шторма. Чоу сказал, что изменение климата реально, и Торонто необходимо принимать больше мер по предотвращению наводнений.

Процесс формирования бюджета Торонто начнется в следующем месяце, после праздников, когда городские власти представят свои предлагаемые расходы. Именно тогда начинается раунд консультаций и слушаний в мэрии и общественных центрах по всему Торонто. Затем мэр учитывает все отзывы при составлении бюджета. Городской совет обсудит этот пакет расходов и окончательно согласует его на заседании 11 февраля.

В беседе с журналистами Оливия Чоу подчеркнула, что бюджет будет содержать расходы на то, чтобы сделать жизнь более доступной для арендаторов и людей с низкими доходами. По ее словам, частью плана являются рост инвестиций в городские библиотеки, замораживание тарифов на проезд в ТТС и увеличение продолжительности рабочего времени в городских общественных центрах. Мэр сказала, что город также ищет способы сократить расходы в некоторых областях, чтобы облегчить бремя, возлагаемое на налогоплательщиков. Она указала на решение совета, принятое ранее в этом месяце, о сокращении проекта по станциям Smart Tracks – детища бывшего мэра Джона Тори. В соответствии с этим проектом должны были появиться пять станций: Finch-Kennedy, East Harbour, King-Liberty, Bloor-Lansdowne и St. Clair-Old Weston, которые бы могли существенно разгрузить транспортную систему города. Программа станций Smart Tracks была центральным элементом кампании Тори в 2014 году, первоначально в планах было строительство 22 станций на существующих железнодорожных коридорах GO Transit к 2021 году. Но в последние годы проект сократился до 5 транзитных станций. Затраты на этот план растут, и муниципалитет готов теперь финансировать только три проекта, попросив провинцию взять на себя расходы по остальным двум. Провинция еще не подтвердила, будет ли это сделано.

«Есть проекты, которые было бы хорошо реализовать, но мы просто не можем себе их позволить, – сказала Чоу. – Мы сказали «нет» многим. Это было непросто». Непросто и нам, налогоплательщикам. Поэтому так хотелось бы, чтобы наступающий 2025 год принес бы немного облегчения и радости нашим семьям! Будьте здоровы! Добра и счастья вашему дому!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В настоящее время, когда цены на недвижимость сильно поднялись, многие люди раздумывают о покупке в доле со знакомыми, друзьями, а порой и просто незнакомыми людьми. Покупка дома совместно с другими людьми – это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий. Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства.

На сегодня получили распространение несколько типов совладения недвижимостью.

Join Tenants – в случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников. Доли владения определяются в момент подписания договора.

Сo-ownership обычно оформляется через регистрацию корпорации, чтопозволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации. Что важно, как и в любом партнерстве – оформление документов надлежащим образом.

В этом месяце Апелляционный суд Онтарио опубликовал одно из самых важных дел года в сфере недвижимости. Это противоречит общепринятому толкованию «joint tenancy», формы владения имуществом, которая предусматривает, что в случае смерти одного из совладельцев имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых. Нигел Джексон и Берни Таубе были давними романтическими партнерами. Лори Розенберг была внучатой племянницей Берни Таубе, умершей в июле 2010 года.

В 2011 году Джексон приобрел недвижимость в Порт-Хоуп. Позже он передал право владения домом Лори как совладелице (в законе используется термин “joint tenants”) с правом наследования. Намерение заключалось в том, что после его смерти Лори Розенберг автоматически унаследует эту собственность без задержек и затрат на оформление завещания. В 2020 году муж Лори сообщил Джексону, что они просят его уехать, для того чтобы можно было модернизировать дом, продать его и на вырученные деньги купить уже новый дом для всех троих. Джексон забеспокоился, что ему придется уехать. Он встретился с адвокатом по недвижимости и подписал акт об отмене определения владения этой недвижимостью как » joint tenancy» и преобразования ее в «tenants in common», согласно которому каждая из сторон будет владеть 50% имущества. После регистрации право Розенберг на владение всем жильем в случае ухода его из жизни автоматически переходило бы Лори. Но владела ли она по-прежнему своей половиной имущества?

В июле 2023 года стороны подали друг на друга в суд за разъяснением прав на собственность после регистрации договора о прекращении совместного владения ею или «joint tenancy».

Судья Роберт Чарни постановил, что, несмотря на регистрацию первого документа на дом «joint tenancy» вместе с Лори, Джексон не намеревался дарить ей половину имущества при жизни. Все, что он подарил ей, это право на обладание недвижимостью целиком, но уже после его смерти. Никаких прав контроля или владения половиной имущества при его жизни не предполагалось. Судья постановил, что Розенберг владел долей Лори в доме, находившейся в доверительном управлении Джексоном при его жизни. Решение означало, что, когда Джексон разорвал «joint tenancy», он лишил Лори ее права на владение половиной дома и ее права на наследство в отношении своей половины доли, которая оставалась частью его имущества.

Решение было опротестовано, Апелляционный суд вынес свой вердикт 4 декабря. Судья Бенжамин Зарнетт, выступая перед коллегией из трех судей, отклонил апелляцию. К огромному удивлению многих юристов, суд постановил, что, несмотря на то, что Лори Розенберг владела домом вместе с Нигелем Джексоном как «joint tenants», результатом сделки 2020 года стало то, что она удерживала свою половину доли в собственности лишь в доверительном управлении Джексона. Лори Розенберг в итоге осталась ни с чем. Таким образом, принимая во внимание, что закон в Канаде опирается и на предыдущие судебные решения, владельцам недвижимости, которые использовали форму «joint tenancy» в качестве инструмента планирования недвижимости, чтобы избежать затрат и задержек при оформлении завещания, необходимо будет пересмотреть свои планы в свете этого решения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

С наступающим Новым годом! Пусть Новый год принесёт в дом все самое лучшее: любовь, радость, здоровье и достаток. Пусть этот год будет насыщен приятными событиями и эмоциями, а близкие и родные будут рядом.

Октябрь текущего года принес значительный 30%-ный скачок продаж домов в Канаде по сравнению с тем же месяцем прошлого года, и ноябрь последовал этому примеру. Последние статистические данные Канадской ассоциации недвижимости (CREA) показывают, что фактические продажи без учета сезонных колебаний завершились в прошлом месяце на 26% выше уровня годичной давности. И хотя продажи выросли всего на 2,8% по сравнению с октябрем, они сейчас на 18,4% выше, чем в мае, незадолго до первого снижения процентной ставки в начале июня.

«Ноябрьский рост был обусловлен ростом продаж недвижимости в Ванкувере, Калгари, Торонто и Монреале, а также двузначным ростом продаж в небольших городах Альберты и Онтарио», – говорится в отчете. Председатель CREA Джеймс Мэйби заявил в пресс-релизе, что октябрь и ноябрь знаменуют собой «начало долгожданного восстановления активности на рынке вторичного жилья», что он связывает со «снижением затрат на обеспечение ипотечного займа» и «большим количеством объектов, выставленных на продажу».

На конец прошлого месяца на продажу было выставлено немногим более 160 тысяч объектов недвижимости во всех системах MLS®, что на 8,9% больше в годовом исчислении. Количество активных предложений о продаже на конец ноября составляет потенциальный запас для покупателей на 3,7 месяца, по сравнению с 3,8 месяцами, зафиксированными на конец октября. Поскольку все, что ниже отметки запасов на 3,6 месяцев, указывает на рынок продавцов, а все, что выше 6,5 месяца, указывает на рынок покупателей, ноябрь остался на сбалансированной территории, хотя начинает склоняться в пользу продавцов. Количество новых объектов жилья, выставленных на продажу, снизилось на 0,5% в период с октября по ноябрь 2024 года, снижение на 3%, наблюдалось в период с сентября по октябрь. Это в сочетании с тем фактом, что продажи выросли в прошлом месяце, привело к тому, что последнее соотношение продаж к новым предложениям составило 59,2% по сравнению с 57,3% в октябре. Поскольку соотношение между 45% и 65% в целом соответствует сбалансированным условиям на рынке жилья, ноябрьский коэффициент снова указывает на то, что рынок все еще находится в состоянии равновесия. «В период с апреля по сентябрь этого года показатель находился в диапазоне от 52% до 53%», – также отметили в CREA.

Что касается цен, то национальный композитный индекс цен на жилье MLS® немного вырос на 0,6% в период с октября по ноябрь до $723,100, что стало самым большим месячным ростом с июля 2023 года.

Без поправки на сезонные эффекты средняя цена единицы жилья по стране в ноябре 2024 года составила $694, 411, что на 7,4% больше, чем в минувшем году. В прошлом месяце впервые за последние полтора года цены на жилье существенно выросли в национальном масштабе, сообщил в пресс-релизе ведущий экономист CREA Шон Кафкарт. «Обычно мы можем ожидать, что восстановление рынка возьмет паузу, прежде чем возобновится весной; однако последнее снижение ставки Банка Канады на 50 базисных пунктов вместе с ослаблением правил ипотечного кредитования может означать более активный зимний рынок, чем обычно», – отметил он.

Что происходит на рынке аренды сейчас? В новом отчете CMHC говорится, что рост арендной платы в районе Торонто был самым медленным среди крупных мегаполисов Канады в 2024 году из-за роста вакантных площадей и снижения спроса из-за введенных ограничений в иммиграционной политике страны. Замедление роста арендной платы соответствовало общенациональной тенденции в городских центрах, поскольку рекордный рост предложения опережал спрос, согласно ежегодному отчету о рынке аренды, подготовленному Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC).

В отчете, посвященном специально проблемам рынка съемной недвижимости, была рассмотрена «фиксированная выборка» сдаваемых квартир с двумя спальнями, и было обнаружено, что рост арендной платы в Торонто замедлился до 2,7% по сравнению с 8,8% в предыдущем году, в то время как рост цен замедлился в национальном масштабе до 5,4% с 8% в 2023 году. При этом количество вакансий в районе Торонто увеличилось с 1,4% 2023 году до 2,5% в этом году. Во многом это связано с очень большим количеством вышедших на рынок построенных квартир и возросшей конкуренцией со стороны всех арендуемых квартир, выходящих на рынок из-за снижения спроса на них. Инвесторы, которые приобрели квартиры много лет назад на этапе подготовки к строительству, столкнулись с избытком предложения на рынке вторичной недвижимости. Это привело к тому, что многие из них вынуждены были сдавать помещения в аренду вместо их продажи, как это планировалось изначально.

Следующее объявление об изменении процентной ставки Центробанком Канады (если оно будет) произойдет 29 января 2025 года. Специалисты сомневаются, что будут существенные снижения ее в ближайшее время. При той ситуации, которая сейчас на всех уровнях власти в Канаде, вообще что-либо предсказывать – дело неблагодарное. В любом случае, сейчас то время, когда действительно совершаются именно «deals» – выгодные сделки, которые трудно было бы представить еще недавно. Торопитесь!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Знаете ли вы, что с 2015 года некоторые некоммерческие организации предлагают помощь семьям с небольшим доходом решить проблему приобретения жилья. Так, например, Habitat for Humanity GTA (телефон 416-755-7353) предоставляет помощь семьям, парам и отдельным людям в приобретении доступного жилья следующими способами.

1. Программа «no downpayment«, т.е. начальный взнос не требуется. Самая большая проблема при существующих ценах – накопить на первоначальный взнос, ведь на это могут уйти десятилетия! Программа берет на себя решение этого вопроса.

2. Доступность ипотеки. Предполагается вторая ипотека, которая выплачивается за счет ресурсов программы.

3. Комфортность осуществления платежей. Первоначально вы не будете тратить более 32% своего общего дохода на расходы на жилье. Идея состоит в том, чтобы у вас оставалось больше доходов, чтобы вы могли накапливать сбережения, инвестировать в образование и многое другое.

Заявители должны быть гражданами или постоянными жителями Канады. Как минимум, один претендент должен работать и иметь стаж работы в Канаде не менее трех лет. Люди должны покупать дом или квартиру впервые и переезжать туда из арендуемого жилья. Покупатели не в состоянии купить жилье обычным способом и становятся партнерами компании на 25 лет. Да, платежи по ипотеке значительно выше, чем в банке при стандартной ситуации, но зато уже сегодня вы сможете стать обладателем своего жилья. Накопите 20% на покупку следующего объекта, и вы можете с благодарностью распрощаться с Habitat for Humanity и пойти уже в свободное плавание.

Options for Homes – программа крупнейшего в Канаде некоммерческого застройщика кондоминиумов, работающего исключительно над тем, чтобы сделать домовладение более доступным. Миссия состоит в том, чтобы помочь нуждающимся быстрее обзавестись собственным домом с помощью программы Options Ready. Если вас заинтересует эта программа, подробную информацию можно получить по телефону 416-867-1501. Если вы накопили на покупку недвижимости 5% ее стоимости, то здесь вам помогут с недостающей суммой для увеличения первоначального взноса. При этом вы должны быть квалифицированы на получение займа и проживать сами в покупаемой квартире.

Trillium Housing (телефон 416-363-3144) – это еще одна инициатива, направленная на обеспечение доступности жилья. Trillium Housing занимается инвестированием в развитие жилья начального уровня и предоставлением инновационного финансирования, позволяющего семьям со скромным доходом владеть своим домом.

Недавно городские власти Торонто отметили, что, хотя с 2015 года определены целевые программы помощи 400 домохозяйствам с низким и средним уровнем дохода в год и должны были бы помогать закрепиться в сфере домовладения (цель, которую несколько некоммерческих организаций назвали «относительно скромной»), в новом отчете мэрии признается, что реальность очень далека от этой цифры. Городские власти в своем отчете обозначают ряд проблем, в том числе и меньшее количество строителей, заинтересованных в строительстве доступных по цене квартир и новых домов.

Муниципалитет Торонто в рамках новой программы сегодня обещает отменить сборы, взимаемые с таких групп, как Habitat for Humanity и Options for Homes. Сэкономленные средства будут переданы в качестве кредитов на первоначальный взнос. Эти некоммерческие организации также полагаются на федеральные и провинциальные программы, чтобы предложить покупателям больше помощи при первоначальном взносе. Сейчас мэрия предлагает несколько корректировок к существующим программам. Наряду с дополнительным освобождением от сборов и новыми возможностями для некоммерческих организаций сотрудничать с частными застройщиками для строительства недорогих домов, город предлагает помочь семьям, зарабатывающим до $160,000 в год.

«Мы переживаем углубляющийся кризис в нашем городе, где люди даже со средним доходом не могут позволить себе собственное жилье, – отмечает ответственная за жилищное развитие в мэрии Ноа Слейтер. – Программа должна была претерпеть некоторые изменения». Одной из проблем стало быстрое ухудшение ситуации с доступностью жилья, а также расширение разрыва между тем, что требует рынок, и тем, что семьи действительно могут себе позволить. Город считает жилье доступным, если оплата счетов за него требует не более 30% доходов семьи. Например, в этом году купленный дом с тремя спальнями должен был бы стоить $320 556 или меньше, чтобы считаться доступным в соответствии с существующими правилами муниципалитета. Предлагаемые изменения будут рассмотрены комитетом по планированию и жилью Торонто в четверг. В случае одобрения он будет передан на рассмотрение совета уже в декабре 2024 года.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости – достаточно проблемное время для продажи квартиры в GTA на вторичном рынке, а строительные компании сталкиваются с абсолютным игнорированием покупателями своих проектов. Покупки такого типа жилья упали до рекордно низкого уровня за последние 20 лет. Строительство множества комплексов, включающих десятки тысяч новых квартир, было отложено в последние месяцы – в основном, из-за покупателей, которые опасаются, что цены и процентные ставки все еще слишком высоки и далеки от более или менее комфортного уровня.

По состоянию на лето текущего года, по данным компании Urbanation, строительство 76 новых жилых комплексов, которые должны были добавить городу 24 тысячи единиц жилья с конца 2022 года, теперь остановлено на неопределенный срок. Эти здания возводятся уже много лет и находятся на разных стадиях реализации, заставляя не теряющих надежды владельцев задуматься о будущем своих квартир и своих финансовых вложениях.

Строительные компании пытаются привлечь внимание к трудному состоянию рынка новых квартир в Онтарио, на котором многие проекты были либо отложены, либо заложены, либо полностью отменены, поскольку продажи пошли на убыль, а строительная активность в результате резко упала. Строительные компании не могут получить финансирование для конкретного проекта, пока не будет продано 70% единиц жилья. Число проектов, достигших этой отметки, в последнее время составило менее 50%, а это самый низкий показатель за последние 20 лет.

Последним отмененным проектом стало 37-этажное здание известной канадской фирмы Broccolini, которое планировалось построить на углу улиц Queen и River в центре Торонто. К 2028 году, в соответствии с планом в проекте «Riv», должны были построить около 400 квартир в районе Regent Park, некоторые из них предполагалось сдавать в аренду по доступной цене, чтобы заменить то жилье, которое было бы потеряно в ходе строительства, а также должны были возвести торговые площади на первом этаже здания. Первоначальные цены квартир были снижены примерно на 5%, но этого оказалось недостаточно для необходимого количества предварительных продаж. Небольшие площади квартир, завышенные цены, масса ограничений для инвесторов, перекосы в законодательстве и отношениях квартиросъемщиков и хозяев жилья – все это отпугивает инвесторов. При этом, стоимость самого строительства вырастает, как и всевозможные налоги и пошлины.

Расходы на строительство в Торонто взлетели на невероятные 933% менее чем за 15 лет, что стало огромным препятствием для нового строительства, отмечают такие организации, как Ассоциация строительной индустрии и землеустройства (BILD).

«За последние пять лет рост затрат на строительство увеличился на 75% для высотных зданий и почти на 100% для частных домов», – заявил Джастин Шервуд, представитель компании. В сочетании с растущими государственными пошлинами, налогами и сборами это усложняет задачу застройщикам предоставлять новые дома по цене, которую может принять рынок. Только за последние два года муниципальные сборы за многоэтажные квартиры в GTA выросли в среднем на $32,000, а для одной семьи рост составляет в среднем $42,000. Он добавляет, что, поскольку активных покупателей так мало, а продажи домов GTA упали на 75% ниже среднего показателя за 10 лет, застройщики «изо всех сил пытаются достичь предпродажных порогов, необходимых для получения финансирования строительства». Именно эти факты привели к внезапной остановке таких проектов, как Riv. Этот дисбаланс затрат в строительстве сейчас представляет большой риск для будущего предложения жилья на рынке.

В то же время все уровни правительства призывают к дальнейшему увеличению темпов строительства для удовлетворения нужд постоянно растущего населения и спроса на жилье. Но, учитывая рекордное избыток перепродаваемых домов на рынке (продавцы также не могут резко снизить цены, не понеся при этом огромных потерь), именно доступность, а не только предложение, находится в центре наших жилищных проблем. И для решения этой проблемы хорошим началом могут стать шаги, подобные тем, которые предпринял город Вон, который недавно снизил муниципальные поборы на новое строительство.

Тем же, кто задумывается о покупке жилья, самое правильное – это начать поиски и оценить свои возможности. Именно сейчас повезет приобрести жилье за выгодную цену!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Две статьи в издании «Toronto Star» на этой неделе обратили на себя внимание.

В первой предсказывается возможный потенциальный бум на рынке недвижимости весной 2025 года. Приводятся примеры конкретных людей, покупающих свою первую квартиру, и препятствиями, с которыми они сталкиваются. Оказывается, превалирующей тенденцией сегодня является отторжение квартир-малюток. Ну, не хотят люди покупать за бешеные деньги крошечную жилплощадь в небоскребе-муравейнике. Люди предпочитают снимать или жить с родителями подольше, накапливая сбережения, чтобы миновать начальную опцию владения малой квартиркой. Очень трудно психологически расстаться с приличной суммой, чтобы приобрести то, к чему не лежит душа. Десять лет назад небольшие квартиры в Торонто были заманчивы для покупателей-новичков и стоили около $390,000. По данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), сейчас средняя стоимость подобных квартир составляет $720,000. И это уже совсем не привлекательно.

Предпочтение отдается квартирам побольше. Квартиры более 800 квадратных футов – c 2 спальнями и более, выставленных за разумную цену, не задерживаются на рынке. Некоторые покупатели, впервые приобретающие недвижимость, предпочитают дом на одну семью, пропуская опцию покупки квартиры. Стоимость домов начинается с $1 – 1,5 млн, и конкуренция за право обладать ими очень серьезная. По-прежнему «bidding wars» актуальны, и такая недвижимость очень востребована и продается, как горячие пирожки, ведь количество таких домов достаточно ограничено.

Частично мотивацией для покупки сейчас является то, что рынок достиг дна, и вряд ли стоит ожидать значительного падения процентных ставок до наступления весны. Более того, есть опасения, что Центробанк Канады может повысить процентные ставки в следующем году, если неспокойная политическая ситуация приведет к росту инфляции. Но введение новых правил выдачи ипотечного займа облегчает задачу его получения и, с другой стороны, подстегивает покупателей, раздувая конкуренцию между ними. Потенциально это может привести к новому всплеску роста цен. Дело в том, что появилась возможность выплаты кредита в течение 30 лет амортизационного периода. Кроме этого, первоначальный взнос по застрахованным ипотечным кредитам, равный 20% от стоимости недвижимости, не лимитирован ее стоимостью до $1 млн, утвержденного в 2012 году, а увеличен до $1.5 млн. Новые правила вводятся с 15 декабря этого года.

А вот с каким прогнозом выступила компания Re/Max Canada. По оценкам аналитиков этой компании, ожидается, что цены на жилье в Торонто в 2025 году все же останутся на прежнем уровне, поскольку город сталкивается с избытком товарных запасов и снижением спроса со стороны новых покупателей и инвесторов. Цены, по их мнению, в Торонто останутся практически неизменными, увеличившись всего на 0,1%, а продажи вырастут на 12,5%, в основном из-за роста числа покупателей (тех, кто хочет покупать более дорогие дома), а не тех, кто покупает впервые, поскольку цены на рынке остаются очень высокими. Это означает, что на рынке будет наблюдаться рост активности, но избыточное предложение так и не будет поглощено каким-то чрезмерным спросом. Но группа покупателей, покупающих жилье впервые, не способна продвигать рынок вперед, считают специалисты Re/Max Canada. Обычно покупатели, впервые покупающие жилье в Торонто, составляют 30 – 40% от общего числа покупателей в Торонто, но сейчас эта цифра упала до 10% и вряд ли изменится в ближайшее время. Существуют огромные проблемы с накоплением суммы на первоначальный взнос и стоимостью ипотеки. Плюс, по-прежнему, никто еще не отменил стресс-тест, который составляет около 6% и который необходимо пройти потенциальному покупателю, чтобы банк квалифицировал его на покупку жилья. Хотя средняя цена продажи всех типов недвижимости в GTA упала на 15% с пика цен в феврале 2022 года, она все еще на 38% выше уровня 2019 года.

По-прежнему многое будет зависеть от политики Центробанка Канады, итогов заседания его 11 декабря. Для того чтобы поддержать рынок недвижимости, необходимо и далее понижать процентные ставки, как и, наконец, отменить стресс-тест, считают эксперты RE/MAX Canada.

Текущая ситуация обнадеживает больше, чем в последние несколько лет, особенно тех, кто впервые покупает жилье. Что касается инвесторов, которые наводнили рынок во время пика пандемии в 2021 и 2022 годах, когда процентные ставки были на историческом минимуме, то маловероятно, что ключевая процентная ставка достигнет 2%, а именно это нужно рынку, чтобы вернуть их обратно. По мнению Камерона Форбса, брокера Re/Max Realtron Realty Inc., «в следующем году мы увидим больше людей, стремящихся к увеличению размеров жилья, у которых уже накоплен собственный капитал и которые не так волнуют более высокие процентные ставки». Звучит очень оптимистично, но никто еще не отменял «renewal» – пересмотр условий контрактов по ипотечному займу, пик которых придется именно на 2025 год. К сожалению, количество инвентории может увеличиться по причине невозможности справиться с обслуживанием кредита и постоянно возрастающих сопутствующих платежей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Любая сделка с недвижимостью является уникальной и по-своему стрессовой. Участие в сделке арендатора повышает степень риска, усложняя ситуацию, которая может быть плачевной для хозяина жилья в случае, если жилец не желает выезжать, либо грустной для жильца, ведь он вынужден искать себе новую крышу над головой. Ситуация усугубляется тем, что очередь на рассмотрение конфликта (если он возникает) в Совете арендодателей и арендаторов (Landlord and Tenants Board) длится многими месяцами, что продлевает неопределенность для всех сторон.

Продажа сдаваемых в аренду помещений привела к недобросовестным выселениям, взяточничеству и запугиванию, превратив условия нормального проживания в конфликты. Поскольку количество домов, выставленных на продажу, увеличилось, по словам риэлторов, среди продаваемых объектов недвижимости больше сдаваемых в аренду. В октябре количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а 65% небольших квартир, построенных после 2016 года, принадлежат инвесторам, как правило, сдаваемых ими в аренду.

Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, а также сведения о том, являются ли они вакантными, занятыми владельцем или сданными в аренду, можно получить из риэлторской базы данных MLS. На середину ноября 2024 года продавалось 47.1% вакантных квартир. В 33.9% квартир проживают их хозяева, 16.9% продаваемых объектов занято жильцами, которые платят арендную плату. Цифры по «freehold» недвижимости выглядят таким образом: 30.8% приходится на вакантное жилье; в 49.6% живут владельцы жилья, а снимающие жилье живут в оставшихся 11.7%.

Зачастую продавцы и покупатели, по мнению экспертов, не знают правила или намеренно нарушают положения Закона об аренде жилья, а арендаторы не всегда в курсе своих прав в случае выселения. Если все стороны осведомлены о правилах и соблюдают их, сделки по продаже жилья не должны быть такими конфликтными.

Почему арендодатели хотят продавать пустующую недвижимость? Согласно Закону об аренде жилья (RTA), арендатор не всегда может быть выселен только потому, что домовладелец продает дом. Любой риэлтор подтвердит, что очень непросто продавать сданное в аренду жилье. Обычно покупатели жилья, которые хотят сами переехать в свой новый дом, избегают покупки арендуемых квартир, поскольку не хотят проходить процедуру выселения жильцов, если возникнет такая необходимость. Если процесс выселения доходит до слушания в Совете арендодателей и арендаторов, на которое арендаторы имеют право, разрешение ситуации может занять несколько месяцев или даже лет, что продлит дату закрытия сделки со всеми вытекающими последствиями.

Инвесторы также предпочитают не иметь дела с объектами, сдаваемыми в аренду. В соответствии с RTA, любой новый покупатель должен будет соблюдать текущий договор аренды и его условия, которые включают стоимость аренды и контроль за арендной платой. Поскольку предложений о продаже стало больше, это дает покупателям больше выбора, при этом выставлено много сдаваемой в аренду недвижимости. При достаточном количестве пустующей недвижимости, покупателем нет большого смысла связываться с щекотливыми ситуациями, связанными с проблемными выселениями жильцов.

Почему арендодатели и арендаторы заключают сделки «наличными за ключи» или «cash for key»? Поскольку арендодатели не могут выселить арендатора для продажи, они иногда пытаются побудить его отказаться от аренды посредством так называемой сделки «наличные за ключи», чтобы продать пустующую квартиру. Но это тоже может быть напряженная сделка.

Есть только одно исключение, которое позволяет арендодателю выселить арендатора, чтобы продать квартиру, это если новый покупатель планирует переехать в купленные помещения сам. В этом случае арендодатель может выдать уведомление о выселении для личного использования помещений новым покупателем. Этот процесс оговорен законодательством пошагово, но и это может не помочь, если жильцам некуда съехать или слишком велик соблазн получить приличную сумму компенсации за выезд.

Сегодня арендаторы нередко получают от $10,000 до $20,000 наличными за то, чтобы освободить хозяина жилья от своего присутствия. Некоторые люди обвиняют арендаторов в вымогательстве, но их защитники утверждают, что арендаторы хотят оставаться в своих домах, и метод переговоров вполне справедлив, его домовладельцы используют, чтобы «побудить» арендаторов уйти. Ведь именно арендодатели первыми поднимают этот вопрос, выкупая гарантии у арендаторов. В конце концов, пустой дом – это прибыль арендодателя, в то время как арендатор теряет гораздо больше, чем арендодатель, если его принуждают освободить помещение. Это не только сумма аренды, скорее всего, гораздо меньшая, чем в среднем на рынке, но и вся социальная инфраструктура меняется у человека, который покидает место, где прожиты долгие годы.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Президент TRREB Дженнифер Пирс в последнем пресс-релизе отметила хорошую активность рынка недвижимости в октябре – после того, как Центробанк Канады понизил процентную ставку на 0.5%. «Все больше покупателей возвращается на рынок», – отметила она. Это и понятно, ведь цена займа уменьшилась, и есть надежда на дальнейшее снижение процентной ставки. С другой стороны, перегруженность рынка количеством выставленной на продажу недвижимости заставляет продавцов быть более уступчивыми при переговорах. Сложился момент для покупателей, когда действовать нужно сегодня, пока ситуация не изменилась. Ключевую процентную ставку с июня снизили с 5% до 3,75%, что, естественно, значительно сократило финансовую нагрузку на потенциальных покупателей.

На продажу в октябре вышло 15 328 новых объектов, что на 4,3% больше, чем годом ранее. В Торонто в прошлом месяце было совершено 2 509 продаж, что на 37,6% больше, чем в октябре 2023 года. В остальной части Большого Торонто продажи домов выросли на 48,9% до 4 149 единиц.

Рост продаж обнадеживает, учитывая, что октябрьские показатели оказались выше, чем ожидали эксперты. Если говорить о видах недвижимости, то следует отметить, что лидерами стали таунхаусы, количество продаж которых увеличилось на 56,8%. За ними следуют отдельно стоящие дома с ростом продаж на 46,6% и semi-detached – на 44%. По сравнению с прошлым годом продаж квартир стало на 33,4% больше. «Рыночные условия действительно изменились в октябре, но все еще остается много инвентории на рынке и, следовательно, выбора для покупателей жилья», – сказал главный аналитик TRREB Джейсон Мерсер. Именно этот фактор позволит сохранить умеренный рост цен на жилье в течение следующих нескольких месяцев. «Однако, поскольку запасы так или иначе поглощаются, а жилищное строительство продолжает отставать от роста населения, повышение цен будет ускоряться, вероятно, по мере того, как мы приближаемся к весне 2025 года», – отметил он.

Такого же мнения придерживается и CEO Royal LePage Фил Сопер. Рынок в 2025 году должен быть готов к поднятию цен. И если цены в Торонто вряд ли достигнут манхэттенских, то, по крайней мере, к ценам Ванкувера мы уже приближаемся. У нас был действительно необычный период на канадском рынке жилья за последние 26 месяцев, цены на жилье не росли. Но в таких городах как Галифакс, Монреаль и Калгари восстановление началось несколько месяцев назад, и последними рынками, которые оживают после постпандемического спада, станут Торонто и Ванкувер. В краткосрочной перспективе, по мнению Фила Сопера, снижение процентных ставок положит начало следующему буму на рынке жилья в Торонто, а в долгосрочной перспективе относительно высокие доходы, иммиграция и интерес к домовладению позволят Канаде поддерживать самый высокий уровень владения жильем среди стран Большой двадцатки.

Эксперты ожидают в следующем году подъем рынка недвижимости в следующих семи городах Канады.

Торонто, Онтарио. Крупнейший город Канады продолжает оставаться центром рынка недвижимости. Сильная экономика, разнообразное население и устойчивый рост числа рабочих мест делают его привлекательным местом для инвестиций.

Ванкувер, Британская Колумбия. Известен своей потрясающей природной красотой и высоким качеством жизни, имеет развитый рынок недвижимости. Несмотря на недавние меры по охлаждению экономики, долгосрочные перспективы города остаются обнадеживающими.

Калгари, Альберта. Экономика Калгари демонстрирует признаки восстановления после падения цен на нефть. Город предлагает более доступное жилье по сравнению с другими крупными канадскими городами, что делает его привлекательным вариантом для инвесторов.

Эдмонтон, Альберта. Подобно Калгари, Эдмонтон извлекает выгоду из диверсифицированной экономики и относительно доступного рынка жилья. Растущие технологический сектор и население города способствуют повышению его привлекательности в сфере недвижимости.

Оттава, Онтарио. Будучи столицей страны, Оттава может похвастаться стабильной экономикой и растущим населением. Сильный рынок труда города и присутствие правительства делают его желанным местом для инвестиций в недвижимость.

Монреаль, Квебек. Второй по величине город Канады предлагает более низкую стоимость жизни по сравнению с Торонто и Ванкувером. Яркая культура, сильная экономика и растущее население делают его потенциальной точкой для инвестиций в недвижимость.

Галифакс, Новая Шотландия. В этом атлантическом канадском городе в последние годы наблюдается значительный рост. Доступность, сильный рынок труда и растущее население делают его привлекательным вариантом для инвесторов в недвижимость.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Канадская газета Toronto Star на этой неделе подняла интересную тему – налогообложение в случае продажи недвижимости в течение первого года после ее приобретения.

Недавно принятый налоговый закон, призванный затормозить спекулятивный спрос на недвижимость, может застать врасплох некоторых ее владельцев, когда они обнаружат, что потеряют в качестве налогов десятки тысяч долларов, поскольку продали жилье менее чем через год после его покупки. Закон, впервые принятый в 2022 году, требует, чтобы любой, кто продает недвижимость в течение 365 дней с момента ее покупки, декларировал любое увеличение ее стоимости как доход от бизнеса, поскольку обычное освобождение от налога для основного места жительства (principal residence) не будет предоставлено.

Новые правила применяются также к квартирам, приобретенным у строительных компаний после января 2023 года. Например, увеличение цены на $100,000 повлечет за собой уплату налога в размере от $28,000 до $53,000 в Онтарио, в зависимости от дохода человека. Исключения из нового закона могут быть предоставлены Канадским налоговым агентством в ситуациях, когда домовладельцы вынуждены продать жилье. Так, предположим, вы купили недвижимость, а вам не нравятся ваши соседи или район, и вы решили продать дом или квартиру до окончания 365 дней со дня покупки.

Раньше правила позволяли всю прибыль от продажи недвижимости, в которой вы реально жили, оставлять себе. Собственно, многие иммигранты, приехавшие в страну лет 20 и более назад, так свое состояние и построили. Дома строились, перестраивались, формально или фактически хозяева в них какое-то время жили, а потом с прибылью продавали.

Да, бывали случаи и раньше, когда нужно было доказывать реальную необходимость смены жилья 3 – 7 раз в год. И, конечно, время от времени налоговое управление наказывало таких предпринимателей, расценивая такую активность как бизнес. Но сейчас правила ужесточились. Новые налоговые меры направлены на сокращение спекулятивного спроса, что, по мнению федерального правительства, должно привести к снижению цен и повышению доступности жилья для большего числа канадцев. Опытные бухгалтеры утверждают, что даже при таком раскладе возможны варианты оформления недвижимости на корпорации, где налоговая сетка более щадящая. В любом случае, прежде чем приобретать недвижимость, необходимо просчитать все возможные варианты для минимизации сопутствующих расходов.

Налоговое агентство Канады назначило четыре специализированные группы по аудиту приобретения и продаж недвижимости для мониторинга регионов высокого риска Онтарио и Британской Колумбии, где цены на жилье резко выросли. Новая налоговая политика также влияет на операции с недвижимостью, включающие готовые квартиры, известные «assignment» продажи, которые теперь облагаются налогом HST. То есть, когда заключается договор со строительной компанией и происходит переоформление договора на другого хозяина, участникам сделки нужно знать заранее, какие налоги налоговое управление будет взимать в случае прибыльности сделки. На CRA больше не лежит обязанность доказывать, что основным намерением продавца было приобрести недвижимость с целью получения прибыли от ее продажи. Если человек покупает и продает свою недвижимость в течение 12 месяцев, новый закон уже позволяет CRA классифицировать сделку как заключенную в целях получения прибыли и соответственно взимать налоги.

Основные исключения, позволяющие избежать дополнительного налогообложения: смерть, инвалидность или болезнь, пополнение семьи, распад брака, в результате которого супруги живут раздельно в течение как минимум трех месяцев до продажи, угроза личной безопасности, вынужденная потеря работы, возможность трудоустройства, неплатежеспособность и разрушение или экспроприация имущества против воли налогоплательщика.

Налогоплательщики могут заявить об освобождении от налога в форме Schedule 3. Несоблюдение может привести к штрафам и начислению процентов. Более того, CRA наложит штраф в размере 50% от причитающегося дополнительного налога, добавив к процентным платежам, если налогоплательщик сознательно сделает ложное заявление при подаче декларации.

Федеральное правительство, когда ввело новую налоговую политику, заявило, что это изменение «сократит спекулятивный спрос на рынке и поможет сдержать чрезмерный рост цен». В бюджете на 2022 год прогнозировалось, что изменение налога принесет годовой доход в казну в сумме $25 миллионов. Министерство финансов заявило, что еще слишком рано говорить об успехе нового закона, так как исчерпывающие данные за 2023 налоговый год – первый год применения меры по предотвращению быстрых перепродаж – будут доступны только в 2025 году, ну, а пока, видимо, подобные покупки будут происходить в затяжном режиме. Нельзя продавать в течение 365 дней, будут продавать на 366-й.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В недавнем своем выступлении премьер-министр Джастин Трюдо заявил, что Канада скорректирует ежегодный приток иммигрантов, снизив целевой показатель на 21 – 27% в течение следующих трех лет, с 500,000 новых постоянных жителей до примерно 395,000 к 2026 году. Сокращение числа приема на постоянное жительство составит 395,000 в 2025 году, 380,000 в 2026 году и 365,000 в 2027 году. Эта коррекция в первую очередь является результатом жесткой критики либерального правительства за иммиграционную политику в последние несколько лет и ее негативного воздействия на доступность жилья. Министр иммиграции Марк Миллер утверждает, что снижение числа иммигрантов поможет справиться с нехваткой жилья, и по оценкам экспертов к 2027 году значительно сократит спрос на жилье, что потребует построить уже на 670,000 единиц жилья меньше. В качестве основной из причин подобного разворота в иммиграционной политике Джастин Трюдо считает тот факт, что предприятия и провинции способствовали экономическому упадку нашей страны, эксплуатируя иностранных рабочих, отказываясь при этом нанимать канадцев за справедливую заработную плату.

Реакция на правительственную инициативу не заставила себя ждать. Как отмечено в новом отчете BMO Market Capitals, банк неоднократно предупреждал, что обещания утроить количество построенных новых домов и обеспечить доступность жилья не имеют под собой реальной экономической основы. Теперь, когда правительство признает эту неудачу, политики видят решение проблемы доступности жилья в увеличении масштабов строительства и сокращении населения.

Канада отказывается от иммиграции после неудачной попытки использовать ее в качестве стимула экономического роста. Опираясь на сокращение числа временных жителей, таких как иностранные студенты в этом году, в стране произойдет санкционированный государством спад роста численности новых жителей в стране. Предполагаемое замедление роста населения более чем с 3%, или 1,2 миллиона человек, примерно до нуля, окажет реальное и очень быстрое влияние на стоимость жилья.

В первую очередь пострадают арендодатели в Торонто. Практически невозможно сдать жилье по прошлогодней арендной плате. Так, компания Reddit призывает людей, ищущих жилье, ни в коем случае не платить больше, чем в 2023 году. Утверждается, что цены на аренду студии уменьшились на 3%, односпальной квартиры – на 5%, двуспальной – на 3%. И это при том, что в 2023 году цены выросли на 20% по сравнению с предыдущим годом. Самый активный период в году – август и начало сентября, когда студенты занимаются поиском жилья – в этом году был необычно тихим из-за изменения политики по отношению к иностранным студентам. Строящиеся в настоящее время квартиры и целевые объекты недвижимости появятся на рынке в конце этого и в следующем году, в условиях более медленного роста населения, и нет сомнения, что их владельцы-инвесторы столкнутся с еще более сложными условиями на рынке.

Каковы прогнозы на рынок недвижимости? Последнее снижение ставки Центробанка Канады говорит о его оптимизме в отношении экономики. Озвучивается, что реальный ВВП получит большой импульс в результате агрессивного смягчения процентной ставки. По мнению Банка Канады, снижение ставок должно спровоцировать спрос на жилье, эквивалентный рекордному росту в 2021 году из-за политики почти нулевых ставок. Они ожидают, что почти четверть всего роста реального ВВП в следующем году будет приходиться на инвестиции в недвижимость. Это весьма оптимистичные ожидания, особенно с учетом прогнозируемого сокращения численности населения в ближайшие три года. Старший сотрудник University of Toronto’s School of Cities Кэролин Уитцман сказала, что Канаде необходимо в следующие три года увеличить предложения жилья, особенно для тех, кто испытывает основные потребности в нем, таких как пожилые люди, студенты и вновь прибывшие иммигранты. Абсолютно неправильно винить иммиграцию во всех бедах и проблемах канадского общества. И вопрос с жильем нужно решать как можно быстрее.

Критики политики партии либералов озвучивают свою озабоченность текущим положением дел. Во-первых, стоит вопрос не просто об иммиграции, а о качестве иммиграции. Почему нужно сокращать такую категорию, как студенты из-за рубежа? Ведь молодые люди за свои деньги учатся в соответствии с требованиями, предъявляемыми канадскими предприятиями. Ранее после окончания институтов и колледжей была возможность работать, а впоследствии и остаться в Канаде. Разве специалисты-профессионалы не нужны стране?

Почему нужно стремиться к насильственному понижению цен на дома? Недвижимость – это единственная ценность для большинства людей пенсионного возраста. Ведь на предлагаемую государством пенсию прожить совершенно невозможно. Почему не сконцентрировать усилия на развитии экономики в целом, развитии бизнесов, привлечении опытных специалистов из числа иммигрантов. Ведь при нехватке профессионалов – ученых, инженеров, врачей – им, иммигрантам, оказавшимся в Канаде, приходится либо переучиваться заново или работать на неквалифицированных работах. И это продолжается десятилетиями! Кроме повышения на доллар-полтора зарплаты самым низкооплачиваем работникам, все остальные специалисты остаются на зарплатах, которые никто не помнит, когда пересматривали. Если бы изучить все факторы, влияющие на рост экономики, занятости и благополучия населения, а не разгребать проблемы, снежным комом образующиеся из-за некомпетентности и политических амбиций, насколько легче было бы всем жить!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca