Жанна Томсон, брокер

Наконец, объявлено на самом высоком уровне о начале реализации федеральной программы строительства доступного жилья. Новое федеральное агентство по строительству – Build Canada Homes, которое профинансировали на $13 миллиардов по всей стране, запланировало первый проект в Торонто – создание комплекса модульного жилья в районе Downsview. Ранее здесь на обширной территории располагался аэропорт, а сейчас район становится местом апробирования концепции развития 15 новых районов, в которых разместятся около 115 тысяч новых жителей. Проект реализуется по согласованию между мэрией, федеральным правительством и крупным землевладельцем Northcrest Developments.

Об этих планах говорилось еще до появления компании Build Canada Homes (BCH). Не так давно федеральное правительство приветствовало выражение заинтересованности в аренде земли на одном из своих объектов в районе Downsview. Так что же изменится для этого северного района Торонто теперь, когда либералы определились с жилищными стратегиями? Это всего лишь один из многих вопросов, волнующих Build Canada Homes (BCH), поскольку федеральные чиновники запускают новый подход к решению жилищного вопроса в условиях трудностей, с которыми сталкивается сектор жилищного строительства сегодня.

Точные критерии отбора строителей для работы над проектами BCH пока неизвестны, как и условия предлагаемой финансовой поддержки. Финансирование Build Canada Homes также пока не гарантировано, поскольку зависит от того, удастся ли либералам принять предстоящий бюджет в парламенте.

Build Canada Homes – это новое агентство в составе федерального правительства, которому поручено ускорить реализацию жилищных проектов. Впервые идея создания агентства была выдвинута Либеральной партией во время последней предвыборной кампании. Первоначально было выделено $13 миллиардов на финансирование, стимулирование и контроль жилищного строительства. В рамках этой работы агентству был предоставлен доступ к государственным землям, ранее находившимся в ведении федеральной государственной корпорации Canada Lands Company.

Идея заключается в том, что новое агентство будет курировать и руководить строительными проектами для смешанных групп населения, предлагая сочетание доступной арендной платы и рыночных цен. Агентство сможет сотрудничать с частными застройщиками, а также сосредоточится на увеличении объёмов строительства некоммерческого жилья. Один миллиард долларов из выделенной суммы был запланирован на поддерживающее и переходное жилье – виды доступного жилья, призванные помочь людям с более острыми потребностями снова встать на ноги после бездомной жизни.

Новое агентство возглавит бывший член городского совета Торонто и кандидат в мэры Ана Бэйлао в качестве генерального директора. Шесть первоначальных проектов агентства — в Торонто, Оттаве, Виннипеге, Эдмонтоне, Дартмауф в Новой Шотландии и Лонгуил в Квебеке – рассчитаны на строительство 4 тысяч новых единиц жилья. Выступая на саммите по модульному жилью в Торонто в октябре, федеральный министр жилищного строительства Грегор Робертсон признал, что федеральное правительство давно говорит об использовании государственных земель для строительства новых домов, но предположил, что давняя проблема заключается в слишком медленной работе чиновников и агентств. «Нам нужно ускорить этот процесс», – сказал Робертсон ведущей саммита и городскому планировщику Дженнифер Кисмаат.

Частью усилий BCH будет создание более стабильного потока заказов для производителей сборного и фабричного жилья, что позволит этой отрасли нарастить производство в Канаде и увеличить её мощности для выпуска большего количества единиц жилья. Грегор Робертсон подчеркнул необходимость использования большего количества материалов, производимых в Канаде. По его словам, идея заключается в финансировании проектов на «начальном этапе» строительства, а не на более глубоких этапах планирования, как это происходит в рамках существующих программ CMHC. Он сформулировал этот подход как особенно эффективный для модульного жилья, где компоненты изготавливаются за пределами строительной площадки, а затем транспортируются и собираются на месте.

Компания Build Canada Homes не планирует застраивать весь район Downsview; ее первый проект в Торонто будет сосредоточен на одном квартале района Аrbo (Sheppard Ave. и Keele St.). Идея заключается в строительстве 540 новых домов, 40% из которых будут предлагаться по ценам, доступным для людей со средним доходом. Для проекта Arbo, как и для других пяти первоначальных объектов BCH по всей Канаде, федеральное правительство рассматривает возможность использования методов сборного, модульного или массивного деревянного строительства.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca   

Федеральное правительство еще в июне предложило отменить 5%-ный налог на недвижимость для тех, кто впервые приобретает жилье. Правительство Онтарио предлагает помочь впервые покупающим жилье людям за счет снижения расходов с помощью возврата налога с продаж, что поможет сэкономить покупателям до $130 тысяч в сочетании с другими провинциальными и федеральными инициативами по сокращению затрат на покупку жилья.

Предложение, которое будет включено в осенний экономический отчет на следующей неделе, предусматривает возврат 8%-ного провинциального гармонизированного налога с продаж (HST) для покупателей, впервые приобретающих жилье стоимостью до $1 миллиона.  

«Провинциальные налоговые льготы помогут покупателям справиться с финансовыми трудностями сегодня, когда каждый доллар имеет значение», – заявил министр финансов Онтарио Питер Бетленфэлви на пресс-конференции, где было объявлено об этом предложении во вторник. «Короче говоря, это означает, что больше денег останется там, где им и положено, в карманах трудолюбивых семей Онтарио, – сказал он. – Благодаря таким льготам, мы помогаем большему числу молодых семей сделать первый шаг к приобретению жилья». Таким образом, инициатива провинции в сочетании с существующими льготами Онтарио, такими как скидка HST на новое жилье, позволит покупателям, впервые приобретающим жилье, сэкономить до $80 тысяч на покупке нового дома.

В опубликованном документе говорится, что все провинциальные сбережения в сочетании с планом федерального правительства по отмене 5%-ного налога на недвижимость стоимостью до $1 миллиона дадут общую экономию в размере $130 тысяч для тех, кто покупает жилье впервые.

В то время как дома стоимостью до $1 миллиона будут иметь право на полную скидку, для домов стоимостью до $1,5 миллиона будут поэтапно вводиться частичные скидки. Министр жилищного строительства Онтарио Роб Флэк на пресс-конференции во вторник заявил, что эта скидка – «потрясающая новость» для тех, кто впервые покупает жилье, и для тех, кто строит дома по всей провинции. «Неопределенность заставила застройщиков и покупателей нажать кнопку паузы. В соответствии с федеральным законодательством, вскоре они смогут убрать палец с этой кнопки», – сказал он. «Наша миссия проста. Мы хотим строить дома, мы хотим сохранить рабочие места и мы хотим, чтобы мечта о собственном жилье жила».

Власти провинции заявили, что введение скидки зависит от принятия федерального законодательства, добавив, что налоговая льгота будет доступна для домов, приобретенных 27 мая 2025 года или позднее, но до 2031 года. В документе говорится, что строительство домов должно начаться до 2031 года и быть «в основном завершено до 2036 года».

Олин Бейли, директор совета More Neighbours Toronto, группы, выступающей за доступность жилья и расширение возможностей его приобретения, считает, что, хотя скидка и является «правильной идеей», она поможет лишь небольшой группе покупателей жилья. По ее словам, покупатели, приобретающие жилье впервые, составляют «довольно небольшую долю новых покупателей», и скидка не распространяется на большинство покупателей, таких как молодые семьи, переезжающие из кондоминиума в новое жилье, или пожилые люди, желающие приобрести жилье поменьше. Это несправедливо по отношению к этим категориям покупателей.

Лидер Партии «зеленых» Майк Шрейнер отметил, что правительству Онтарио необходимо «мыслить гораздо масштабнее», чем просто отменить налог (HST) для покупателей, приобретающих жилье впервые. Чтобы сократить первоначальные налоги для покупателей жилья, правительству следует сосредоточиться на отмене налога land transfer tax и сборов на застройку, что может сэкономить среднему покупателю до $140 тысяч на общей стоимости приобретаемого дома. Сейчас сложившаяся ситуация на рынке определяется как рынок покупателя. Если есть накопленный первоначальный взнос, это очень поможет снизить бремя расходов при покупке и сделать ее доступной для большего числа людей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca   

Буквально несколько дней назад в издании «Toronto Star » была опубликована статья известного адвоката в Торонто Боба Арона, специализирующегося на вопросах недвижимости. Материал был посвящен, казалось бы, незначительным деталям, но оказывающим решающее влияние на исход сделки.

Дело, рассмотренное в Высшем суде в прошлом году, преподносит важный урок покупателям и продавцам. Если одна из сторон сделки меняет условия контракта в ходе переговоров, пусть даже незначительно, это уже не то же самое предложение. Пока обе стороны не подпишут абсолютно одинаковую версию, сделка невозможна.

В июне 2023 года Ашиш и Арпита Пател сделали предложение без каких-либо условий о покупке дома в Китченере, Онтарио, у Асада и Кифаят Али. Договор включал типичное приложение «А». Продавцы приняли договор на следующий день, но с изменением на первой странице, указывающим, что соглашение теперь регулируется и новым приложением «B», которое было приложено к принятому договору. По-видимому, это было упущено из виду при подаче первоначального документа.

Schedule «B» – распространённое приложение к большинству договоров о купле-продаже и аренде жилья. Его использование стало стандартным во время пандемии COVID-19. В нём обычно определяется, какой день считается рабочим; в каком случае на депозит будет начислен интерес; ответственность агентства за предоставленные данные и другие вопросы, связанные с проведением сделки. Это целый набор параграфов, которые используются как стандартные всеми риэлторами этого агентства.

Агент продавца попросил агента покупателя подписать дополнительное изменение в списке на первой странице, так как в оригинале договора ничего не говорилось о наличии Schedule «B», а также поставить инициалы на самом документе. В электронном письме от агента Schedule «B» фактически не содержался, но он был отправлен несколькими минутами позже во втором e-mail.

Покупатели не отреагировали на просьбу продавцов добавить Schedule «B» в основной договор. Ночью они вообще передумали покупать этот дом, а на следующий день уведомили агента продавца о том, что не собираются продолжать сделку. Кроме того, они так и не внесли депозит в размере $50,000.

Столкнувшись с тем, что покупатели изменили свое мнение, продавцы повторно выставили недвижимость на продажу и продали ее на $25,000 дешевле, чем собирались заплатить первые покупатели.

В 2024 году последовало судебное разбирательство: продавцы подали иск о неуплаченном депозите и понесенном убытке. Дело рассматривалось в январе прошлого года. Вопрос, который необходимо было решить: заключался ли договор обязывающего характера, когда продавцы приняли предложение о покупке, добавив к документу Schedule «B», или же это изменение появилось уже после того, как договор был подписан.

Продавцы настаивали на том, что дом был уже продан, и требовали внести задаток в размере $50,000. Покупатели же утверждали, что договора купли-продажи изначально не было.

Судья встала на сторону покупателей, заявив, что согласия по этому вопросу не было, и постановила, что юридически обязывающего договора не было, поскольку, когда продавцы добавили Schedule «B» и попросили поставить инициалы покупателей, они сделали встречное предложение, а не подтвердили сделку.

Таким образом, если бы продавцы приняли предложение без добавления Schedule «B», сделка бы завершилась. Им следовало принять его как есть. Но, изменив предложение, добавив дополнительное и по большому счету необязательное приложение, они потеряли $25,000 в стоимости перепродажи, приплюсовав к этому еще и собственные юридические издержки и судебные издержки покупателей.

Ошибка продавцов заключалась в том, что они сочли Schedule «B» важным и обязательным, но не получили подписей покупателей. В результате покупатели смогли спокойно уйти, не потеряв задаток.

Урок здесь заключается в том, что покупателям и продавцам следует точно знать, когда их соглашения становятся твёрдыми и обязательными к исполнению. Добавление «стандартного» дополнения, даже если это кажется «просто формальностью», может как способствовать успеху, так и провалить сделку.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca   

Сборы за застройку (Development Charges) – это сборы, взимаемые с застройщиков в момент выдачи разрешения на строительство, которые помогают оплатить стоимость инфраструктуры, необходимой для предоставления муниципальных услуг новому объекту застройки, например, дороги, транзит, водопровод и канализация, общественные центры, а также объекты пожарной охраны и полиции. Но вот какую проблему освещает издание «The Globe and Mail» на этой неделе, ссылаясь на известного английского писателя Джорджа Оруэлла: все городские жители равны, но некоторые менее равны, чем другие.

Хотя это не является официально провозглашенной политикой, но две острые проблемы имеют место быть. Слишком часто с новых жителей требуют непропорционально высокую плату за строительство общественных объектов, которые будут доступны всем, включая жителей, живущих в районе уже некоторое время. Например, когда дело доходит до выдачи разрешений на уличную парковку, новым жителям часто отказывают в доступе к дорогам общего пользования, которые должны быть доступны всем.

В основе сборов за застройку лежит концепция, согласно которой расходы на инфраструктуру, связанные с новым жильём, должны оплачиваться его покупателями. Однако в какой-то момент городские политики сообразили, что можно снизить налоги на недвижимость, установив завышенные сборы за застройку. В некоторых муниципалитетах эти сборы трансформировались в субсидии для уже существующих жителей. Последствия могут быть крайне несправедливыми. Развлекательный центр стоимостью $144 млн в Китченере практически полностью финансируется за счёт расходов на новое строительство, при этом в пресс-релизе города с гордостью отмечается, что «это никак не влияет на муниципальные налоги». Зачем это нужно, если объект будет обслуживать как нынешних, так и будущих жителей?

Надо признать, что краткосрочная политическая логика безупречна. Нынешние жители голосуют и представлены лоббистскими группами районов, пользующимися поддержкой городских советников. Те, кто переезжает в город, ещё не имеют возможности влиять на местную политику. Ассоциации будущих домовладельцев не существует. Но такая логика не выглядит справедливой. Новоприбывшие часто моложе и беднее нынешних жителей. Они пытаются обосноваться. Непростительно повышать их расходы, чтобы сделать жизнь дешевле для тех, кто живёт в комфорте и лучше.

Фискальная логика также опасна. Постоянный поток инвестиций в строительство может иссякнуть, если жилищное строительство пойдет на спад. В недавнем отчёте муниципалитета Торонто отмечалось, что поступления от налога на развитие в этом году, согласно плану, составят всего 23% от среднегодового показателя за последние 10 лет. К сожалению, именно этот средний показатель за последние 10 лет использовался сотрудниками муниципалитета при составлении бюджета на запланированные улучшения в сфере общественного транспорта, водоснабжения и дорог. В отчете предупреждается, что в настоящее время возможности города финансировать эти проекты находятся под угрозой из-за рыночной конъюнктуры и замедления темпов строительства. Городские власти заявляют, что эти работы необходимо продолжать в преддверии роста, даже если развитие замедлится, отмечая, что такие вещи, как канализация, должны быть установлены до того, как можно будет строить новые дома.

Другие проекты требуют длительного планирования и проектирования. Это разумно. Но также верно и то, что некоторые работы, например, увеличение пропускной способности перегруженных линий метро, принесут пользу как существующим жителям, так и новым. При более справедливой системе канадцы, находящиеся на нижних уровнях имущественной лестницы, не платили бы дополнительно за общественные удобства, которыми пользуются все. И в то же время их не лишали бы возможности парковаться на улице, чтобы сохранить привилегию для домовладельцев.

Проблемы с парковкой часто лежат в основе возражений жителей района против новой застройки. В этом году они стали центральной темой для протестов против изменений в зонировании, которые позволили бы строить восьмиквартирные дома в жилых районах Эдмонтона и шестиквартирные дома по всему Торонто. Десятилетиями в крупных зданиях по всей Канаде требовалось наличие парковки на их собственной территории, отчасти для того, чтобы успокоить жителей района, обеспокоенных спросом на парковочные места на улице. К счастью, такие правила парковки начинают меняться, но другая тактика заключается в том, чтобы явно исключить жителей новых застроек из числа претендентов на получение разрешений на парковку на местных улицах. Когда это положение, по-видимому, было забыто при строительстве одного из недавних объектов в Торонто, местный советник встревожилась тем, что жители города обращаются за дешёвыми разрешениями на парковку на улице. Вместо того чтобы признать основную проблему – заниженные цены на парковку на улице – она убедила коллег-советников рассмотреть возможность изменения правил задним числом, чтобы эти жители не получали разрешений.

Одним из положительных аспектов новой политики правительства провинции, снимающей остроту проблемы, является разрешение строить больше домов вблизи транспортных станций.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Для тех, кто впервые ищет квартиры на рынке недвижимости в районе Торонто, низкие цены и насыщенный рынок в этом году могут показаться желанной возможностью. Средняя цена продажи квартир в районе Торонто резко упала, достигнув четырёхлетнего минимума $651,000 в июле.

В сентябре эта цифра была уже $655,000. Для тех, кто не смог приобрести недвижимость после пандемии, текущий момент может, наконец, позволить мечте исполниться. Конечно, спад экономики несет свои риски. Чтобы избежать стрессовой продажи с убытком в ближайшем будущем, риэлторы рекомендуют покупателям убедиться, что они приобретают то, чем смогут комфортно владеть в течение как минимум трех – пяти лет.

Тем не менее, именно сейчас рынок становится привлекательным для тех, кто впервые совершает покупку.

В условиях низких темпов продаж квартир и обильного предложения появилось множество вариантов. Как же убедиться, что вы заложили себе достаточный бюджет для приобретения квартиры и не будете застигнутыми врасплох итоговой ценой покупки? Вот что вам следует принять во внимание.

Что включается в «maintenance fee»

Хотя ежемесячная плата за обслуживание кондоминиума является ожидаемой статьей расходов в многоквартирных домах, риэлторы предупреждают, что её размер может существенно различаться. Некоторые сборы будут обширными и покроют расходы на коммунальные услуги, такие как кондиционирование воздуха, отопление и водоснабжение, а также на множество других удобств, от бассейнов до пиклбола. Другие же будут более ограниченными и покроют лишь расходы на содержание мест общего пользования, таких как вестибюли и лифты, а также взносы в резервный фонд здания для капитального ремонта.

Риэлторы расходятся во мнениях об идеальной схеме. Противники концепции «все включено» предпочитают здания, где коммунальные услуги оплачиваются отдельно каждым владельцем квартиры, что позволяет им лучше контролировать свои счета. Никто не пользуется кондиционером круглосуточно и не поддерживает температуру в доме в +25 градусов зимой.

Другие считают привлекательным вариант, когда в стоимость maintenance включено больше коммунальных услуг и удобств на территории, что часто встречается в старых многоквартирных домах. Это удобно людям, заранее рассчитывающим свои расходы.

Риэлторы утверждают, что стоимость обслуживания ниже 1 доллара за квадратный фут – это выгодное предложение, но более высокие сборы могут быть оправданы, если, например, старая квартира имеет более низкую начальную цену.

Финансовое состояние корпорации

Проверка Status Certificate кондоминиум корпорации – ещё одна важная гарантия безопасности ваших финансов в будущем. Этот документ содержит финансовую информацию, например, размер резервного фонда, в который все владельцы вносят плату за квартиру для покрытия как плановых, так и внеплановых ремонтов мест общего пользования. Важно знать, достаточен ли резервный фонд для покрытия предстоящего ремонта. Если нет, жильцам может быть рассчитан «special assessment» – сумма, которую владелец квартиры должен будет внести, чтобы покрыть образовавшуюся нехватку резервного фонда.

Финансовые документы должен проверять адвокат по недвижимости задолго до закрытия сделки в рамках прописанных условий в договоре покупки. В случае если адвокат озабочен имеющейся информацией, покупатель имеет возможность выйти из такой сделки. Хорошим знаком является постепенное и стабильное повышение «maintenance fee». Тенденции изменения платы за аренду кондоминиума в новостройках может быть сложнее определить, чем в старых многоквартирных домах. Один из рисков, связанных с новостройками, заключается в том, что плата за аренду кондоминиума может резко вырасти.

Моё или наше

Покупка квартиры означает как владение собственным жильём, так и разделение ответственности за общее имущество. Это означает, что новые покупатели должны знать, какие ремонтные работы им придётся оплачивать из собственных средств, а какие – за счёт управляющей компании. Например, если нужен ремонт балкона или замена окон, то, как правило, эти расходы покрывает управляющая компания. Но если перестал работать кондиционер в вашей квартире, то, скорее всего, это ваша ответственность.

Не забудьте о Land Transfer Tax

Покупателям жилья следует учитывать одну из основных статей расходов оформления сделки – налог на передачу права собственности на землю – Land Transfer Tax. В Торонто покупатели должны помнить о практически двойном налоге – плате за передачу права собственности на землю как провинции, так и городу, хотя для тех, кто покупает недвижимость впервые, предусмотрены некоторые скидки.

Инспекция

Ещё одна потенциальная статья расходов, связанная с покупкой квартиры, это ее техническая проверка. В это время периода спада на рынке квартир покупатели испытывают меньше давления и могут включать дополнительные условия в свои предложения после инспекции.

Дополнительные расходы

Не забудьте о тратах на переезд, адвокатских расходах и оформлении страховки и на квартиру.

Посчитайте ваши ежемесячные платежи с учетом ипотечного займа, «maintenance fee», налога на недвижимость («poperty tax»). Оставьте какую-то сумму на непредвиденные расходы. Посмотрите, насколько финансово комфортны будут ваши платежи. Если арифметика вам подходит, покупайте!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Всегда хочется найти какие-то обнадеживающие новости в потоке информационного негативизма. Ну, вот хотя бы вот эта.

Согласно новому правительственному отчету, рынок кондоминиумов в Торонто находится не настолько в плачевном состоянии, как это было во время кризиса на рынке недвижимости в 90-х годах, поскольку экономика укрепилась, и в конечном итоге есть уверенность, что спрос на дома возрастет.

Несмотря на то, что продажи недвижимости на этапе «с листа» от строителей находятся на 33-летнем минимуме, а некоторые покупатели не выполняют свои обязательства по приобретению жилья, Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) заявила, что есть признаки того, что покупатели вернутся.

Защитники жилищного строительства говорят, что Канада испытывает нехватку жилья, учитывая рост населения и демографические изменения, а это в конечном итоге должно привести к росту спроса на все виды жилья.

«Сегодняшний рынок сформирован структурной нехваткой жилья, что позволяет предположить, что запасы будут сокращаться по мере восстановления рынка», – говорится в опубликованном на прошлой неделе отчете CMHC, в котором сравниваются текущие рыночные условия с теми, что были в 90-х годах.

В отчете перечислены несколько факторов, которые указывают на более стабильный рынок сегодня, включая ужесточение правил кредитования и потребность в большем количестве жилья.

Сегодня застройщики, как правило, должны предварительно продать минимум 70% объектов здания, чтобы претендовать на финансирование строительства. Это означает, что большая часть зданий продается до начала строительства, в отличие от 90-х годов, когда застройщики часто возводили многоквартирные дома, не продав большую часть квартир, а затем оставались с большим количеством непроданного жилья.

Несмотря на то, что в этом году на рынке появилось рекордное количество новых кондоминиумов, CMHC сообщила, что подавляющее большинство из них уже продано. Главный экономист CMHC Mэтъю Лаберже. сказал, что в 90-х годах на душу населения приходилось в два раза больше непроданных квартир, чем сегодня. В отчете также отмечается, что правила кредитования в стране способствуют созданию более устойчивого жилищного сектора. Федеральные банковские законы требуют от заемщиков доказательства, что они могут осуществлять платежи по ипотечным кредитам по процентной ставке, которая как минимум на два процентных пункта выше рыночной ставки и условий кредитного договора.

Несмотря на то, что стресс-тест помог банкам, в отчете не рассматривается тот факт, что многие покупатели недвижимости перед строительством не могут получить достаточно крупную сумму по ипотеке, чтобы закрыть сделку по недвижимости, которую они согласились купить, потому что их квартиры сейчас стоят меньше, чем несколько лет назад. Это привело к тому, что покупатели отказываются от своих депозитов, а застройщики подают в суд на покупателей за нарушение их договоров о купле-продаже. Это также вынудило застройщиков вернуть сданные, но не купленные квартиры обратно на рынок.

Как бы то ни было, по данным CMHC, спекулятивное строительство было более распространено в 90-х годах и способствовало чрезмерному строительству в этот период.

«Мы не оцениваем рынок Торонто как перенаселенный, как это было в 90-е годы», – говорится в отчете. Кондоминиумы стали более популярными на рубеже веков, а спрос и цены неуклонно росли с 2000 года до начала 2022 года, причем особый всплеск активности произошел после мирового финансового кризиса 2007 года. В CMHC заявили, что недавний всплеск был «в значительной степени обусловлен ограниченным предложением», высокой иммиграцией и низкими затратами по займам. В отчете говорится, что сегодняшнее замедление отражает влияние более высоких ставок по ипотечным кредитам и ожидания того, что иммиграция не будет такой интенсивной, как в предыдущие годы, из-за изменений в политике правительства.

В отчете CMHC сравнивается падение цен во время нынешнего экономического спада и в 90-х годах. Средняя цена вторичной продажи кондоминиума в регионе Торонто снизилась на 28% по сравнению с пиковыми ценами в начале 2022 года, говорится в отчете. Это самое большое падение цен за последние 13 кварталов. Если посмотреть на 13 кварталов, которые последовали за пиком цен в 1989 году, то средняя цена вторичной продажи кондоминиума снизилась на 43%. Цены продолжали падать и к концу 90-х годов снизились на целых 57,7%, прежде чем снова начали расти.

Ставки по ипотечным кредитам ниже 4% станут массовыми по мере снижения процентных ставок, что преодолеет психологический барьер для многих потенциальных покупателей жилья и побудит их выйти на рынок. Поэтому ожидания сейчас очень оптимистичные.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несколько дней назад в «Toronto Star» вышла статья адвоката Боба Аарона о том, что произойдет, если дом, который вы согласились купить, сгорит до заключения сделки? Этот вопрос рассматривался в Верховном суде Онтарио в начале этого года.

Вот что произошло: в мае прошлого года Grant McDonald согласился купить столетний дом на участке площадью два акра в городке Тиллсбург, Онтарио, за $775,000. Дом продавался как наследие Джун Лоури. Стороны использовали стандартную форму договора купли-продажи, разработанную Ассоциацией недвижимости Онтарио (OREA). Эта форма предусматривает, что только продавец отвечает за состояние недвижимости до закрытия сделки. Если что-то случилось с недвижимостью до даты закрытия сделки (нанесен существенный ущерб), у покупателя есть выбор: в данном случае он мог либо отказаться от покупки и получить обратно свой депозит в размере $25,000, либо завершить сделку по договорной цене и получить доступ к страховым выплатам.

Через 20 дней после подписания договора недвижимость была уничтожена пожаром. Чтобы помочь покупателю определиться с выбором, заключать сделку или нет, продавец предоставил ему копию полиса страхования от пожара.

Незадолго до продления срока закрытия сделки адвокат продавца получил предложение страховой компании: восстановить дом или получить компенсацию в размере $749 375,37. Смета подрядчика на восстановление дома составила $973,814.

В день закрытия сделки покупатель был согласен выплатить полную стоимость недвижимости, но потребовал гарантии от продавцов, что страховой суммы будет достаточно для восстановления дома. Без этой гарантии он не хотел закрывать сделку. Поскольку за сделку отвечали «Trustee» (распорядители), ведь это была «Estate Sale», они расценили требование покупателя о гарантированной выплате как отказ от соглашения. Затем Grant McDonald подал иск в Высший суд о признании нарушения договора продавцом. Он просил суд вынести постановление, обязывающее продавца гарантировать в полном объеме восстановление недвижимости.

Суд согласился со стороной продавца. Ссылаясь на решение Верховного суда Канады 1986 года, судья Келли Транквилли заявила, что страховой пункт предоставляет покупателю выбор: расторгнуть сделку и получить обратно задаток или закрыть её и получить страховое возмещение, которое предлагалось страховой компанией, а не то, что хотелось бы покупателю реально получить. В стандартном пункте договора говорится о страховании и OREA не позволяет покупателю «подождать и посмотреть», сколько заплатит страховщик, а также не обязывает продавца гарантировать какую-либо сумму.

Неправомерно настаивая на этой гарантии, покупатель пытался переписать договор, внеся изменения, которые продавец не был обязан принимать. Поскольку покупатель не был «готов, не желал и не мог» заключить сделку на первоначальных условиях договора, продавец мог считать сделку расторгнутой и возвратить задаток покупателю.

Вот некоторые выводы из этого судебного дела:

Если до заключения сделки случится беда, покупатель может либо уйти с депозитом, либо принять любое предложение страховщика. Покупатель не может требовать какую-либо гарантированную сумму возмещения ущерба.

Продавцы должны своевременно предоставлять информацию о страховании и информировать о разумных сроках, в течение которых покупатель может решить, заключать сделку или нет, но при этом нет обязательства обещать минимальную выплату.

Пункт в стандартном договоре OREA не гарантирует замену здания или восстановление всех повреждений, а также не предусматривает разумного продления срока закрытия.

Пункт в стандартном договоре купли-продажи защищает покупателя от необходимости завершать сделку по покупке разрушенного или поврежденного дома.

Очень важно, чтобы страховые полисы имели покрытие полной восстановительной стоимости вашей недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правительственное постановление о федеральном запрете на покупку недвижимости иностранными покупателями в последние годы отвернуло иностранных инвесторов от канадской недвижимости.

В связи с продолжающимся спадом на рынках кондоминиумов Ванкувера и Торонто всё более заметной становится роль инвесторов, как иностранных, так и местных. Согласно данным Канадской программы жилищной статистики, собранным кафедрой урбанистики Университета Simon Fraser, в Ванкувере 50% новых кондоминиумов принадлежали инвесторам. Данные охватывают период с 2016 по 2022 год. В Торонто эта цифра составляла 58%. В этот период инвесторы вкладывали средства и в другие типы жилья: в Торонто им принадлежало 52% всех типов недвижимости, в Ванкувере – 43%.

«Эти цифры просто поразительны», – сказал Дэвид Лей, почетный профессор географии Университета Британской Колумбии. Профессор Лей отметил, что эти даты совпадают с двумя разными рыночными бумами: бумом покупок иностранцами недвижимости в 2016 – 2017 годах, который был сдержан рядом государственных мер, и бумом пандемии 2022 года, вызванным сверхнизкими процентными ставками и, следовательно, резко возросшей активностью местных покупателей. Этот бум сошел на нет резким ростом процентных ставок и инфляции.

«Я не верю, что эти цифры выглядят так же сегодня, учитывая все, что нам говорят, и то, что мы слышим от сообщества девелоперов, якобы рынок мертв, а инвесторы ушли», – сказал профессор Лей. В результате застройщики оказывают давление на политиков, чтобы те призвали столь важных инвесторов вернуться на рынок.

Государственное регулирование, такое как федеральный запрет на покупку недвижимости иностранными покупателями и налог на покупку недвижимости иностранными покупателями в Британской Колумбии, в последние годы отпугнуло иностранных инвесторов от канадской недвижимости. Застройщики просят федеральное правительство отменить запрет и разрешить иностранным покупателям выйти на рынок новых квартир, как это делают в Австралии и Новой Зеландии.

С другой стороны, 27 экспертов по жилищному строительству, включая специалистов по планированию, исследователей и сотрудников городской администрации, возражают, утверждая, что рынок жилья, ориентированный на инвесторов, особенно из числа иностранных инвесторов, делает жильё недоступным для местных жителей.

В прошлом месяце обе стороны конфликта написали письма в федеральное правительство, причём академический лагерь утверждает, что возвращение иностранного капитала и инвестиций приведёт к «искусственному росту цен». Письмо, подписанное 25 застройщиками, было направлено премьер-министру Марку Карни, министру жилищного строительства Грегору Робертсону, премьер-министру Британской Колумбии Дэвиду Эби и другим. В нём утверждалось, что для оживления рынка новостроек необходимо снять ограничения на покупку квартир иностранными покупателями. Они утверждают, что продажа новых квартир, даже если многие из них недоступны местным покупателям, позволяет им финансировать новое строительство и обеспечить рынок необходимым предложением. Это освобождает существующие дома для местных покупателей.

«Мы очернили инвестора, который рискнул и купил недвижимость на стадии предпродаж», – заявил Барретт Спроусон, вице-президент компании Peterson Real Estate – застройщика коммерческой и жилой недвижимости, в том числе четырёхэтажного кондоминиума Ashleigh в Окридже, который они сейчас продают. Компания также завершает строительство жилого комплекса Mirvish Village в Торонто. Однако, по словам Спроусона, большинство проектов компании приостановлены из-за стагнации рынка. «Инвесторы – это зачастую обычные люди, предприниматели, которые в последние два десятилетия фактически взвалили на свои плечи большую часть нашего арендного фонда, – сказал Спроусон. – Поэтому политика и риторика вокруг этого инвестора действительно отпугнули их в последние несколько лет, и это один из моментов, который нам нужно изменить». По его словам, иностранные покупатели – это всего лишь «капля в море».

«Я вижу, что иностранный покупатель может быть полезен в очень, очень высоком сегменте рынка, менее привлекательном для местного инвестора», – считает Спроусон. – Нам нужно пересмотреть все правила и отменить то, что не работает. Запрет на иностранных покупателей не помогает нашему рынку, а, напротив, определённо мешает ему, поскольку нам не повредила бы ликвидность в верхнем сегменте рынка, которая бы просочилась вниз. Нам нужно меньше регулирования в целом, и особенно там, где оно не имеет значения».

Ипотечный брокер Торонто Рон Батлер утверждает, что «возможно, мы достигли дна по отдельным домам, таунхаусам и так далее, но по многоквартирным домам мы ещё далеки от дна». По его мнению, падение цен на квартиры обусловлено тремя причинами: во-первых, тысячи новых квартир все еще находятся на стадии завершения строительства; во-вторых, существуют тысячи специально построенных домов для сдачи в аренду, которые будут конкурировать с этими квартирами; в-третьих, уровень иммиграции снизился из-за политики правительства.

Однако Рон Батлер не согласен с застройщиками, которые хотели бы вновь открыть рынок для иностранного капитала. «Вы строите объекты недвижимости по ценам, которые никак не позволительны для местных жителей, и привлекаете иностранцев, чтобы они их купили. А потом, в конце концов, дома и квартиры либо останутся пустыми, либо кто-то с трудом найдёт деньги, чтобы купить их для проживания, либо владелец просто будет сидеть сложа руки и оставлять их пустыми, пока инфляция снова не поднимет арендную плату». Наверное, наиболее правильным решением будет компромиссное. Дать возможность покупать жилье нерезидентам, ну, а если оно будет стоять пустым, всегда есть возможность дополнительного налогообложения. Это тот налог «vacancy tax», который муниципалитет Торонто благополучно практикует уже два года.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Правовая основа для отделения налога с продаж от продажных цен появилась ещё в XIX веке. Однако в наши дни распространённый аргумент в пользу этой практики заключается в том, что это мощное и постоянное напоминание потребителям, то есть налогоплательщикам, о расходах государства. Однако, когда речь заходит о самой крупной покупке в жизни большинства людей, они чаще всего плохо осведомлены о различных государственных сборах и пошлинах, взимаемых с вновь построенных домов.

Покупатели жилья знают о налогах и сборах за передачу права собственности на землю. И большинство людей знают о налогах с продаж, которые часто применяются в отношении недавно построенной недвижимости. Правительство Карни предложило новую федеральную скидку для тех, кто впервые приобретает недвижимость стоимостью до $1,5 млн. Но мало кто знает о сборах за застройку (development charges), которые составляют наибольшую часть разнообразных поборов, взимаемых муниципалитетами с застройщиков для покрытия расходов на инфраструктуру, необходимую для нового жилья.

По сути, это плата застройщиков муниципалитетам за любые расходы, например, от расширения канализации до строительства новых дорог. На практике застройщики регулярно перекладывают эти расходы на покупателей жилья. Это делает такие сборы фактически налогом на новых жильцов, который в последние годы стремительно растёт.

Согласно анализу, проведённому для ассоциации строителей BILD (The Building Industry and Land Developing Association), в нескольких городах Онтарио, где эти сборы самые высокие, ставки сборов за застройку выросли более чем на 200% с 2011 по 2023 год. В Торонто за тот же период они выросли на 592%. В крупнейшем городе Канады покупатель жилья сталкивается с development charges более $130,000 за отдельный дом и около $80,000 за двухкомнатную квартиру. В Британской Колумбии также высоки сборы за строительство, которые в Ванкувере часто превышают шестизначную сумму.

К сожалению, покупателям нового жилья не предоставляется детализация взимаемых доходов. Покупатель остается в неведении, куда направляются эти средства. То же самое относится и к арендаторам, которые в конечном итоге оплачивают эти сборы, ежемесячно выписывая арендодателю чеки.

Полное отсутствие прозрачности помогает объяснить, почему многим муниципалитетам удавалось завышать налоги на застройку до непомерных размеров, практически не вызывая общественного возмущения. Аналогичное повышение любого другого налога, скорее всего, вызвало бы, по крайней мере, бурное обсуждение. Рост стоимости земли и затрат на строительство в быстрорастущих городах часто является причиной роста цен. Однако рост ставок платы за застройку (development charges) опережает рост населения, что опровергает утверждение о том, что растущие сборы – это всего лишь отражение роста стоимости нового строительства.

Отсутствие прозрачности выгодно городским властям, которые часто без лишнего шума называют амбициозные проекты, приносящие пользу и местным жителям, расходами, которые нужно оплатить за счёт налога на развитие. Зачем рисковать, чтобы вызвать возмущение избирателей, повышая налог на недвижимость, если можно просто профинансировать сомнительные проекты, используя практически скрытые отчисления на развитие?

Застройщик из Торонто Брэндон Доннели метко назвал эти сборы «переходом от людей, которые не хотят за что-то платить, к людям, которые не знают, что они за что-то платят». Так дальше продолжаться не может. Муниципалитеты должны быть обязаны раскрывать покупателям жилья подробную информацию о стоимости сборов и их дальнейших тратах. По мнению известного профессора-экономиста Майка Моффатта, вычленение суммы налога из стоимости самого жилья может сэкономить покупателям жилья десятки тысяч долларов. Сейчас, когда рынок недвижимости находится в упадке, реализуются различные инициативы на федеральном, провинциальном и городском уровнях, направленные на отсрочку или, что будет лучшим выбором, на снижение этих сборов. Это должно стать очевидным первым шагом к началу дебатов о том, какой размер платы следует взимать городам на их развитие.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Доверенность на имущество (Power of Attorney for Property) – это юридический документ, который позволяет выбрать человека, которому вы доверяете принимать решения за вас, касающиеся ваших денег и имущества. Человек, которого вы назначаете, может быть членом семьи, близким другом или любым другим лицом, которому вы доверяете. Доверенность на имущество позволяет вашему доверенному лицу распоряжаться вашими деньгами и имуществом от вашего имени. Это может включать в себя:

• банковские операции;

• подписание чеков;

• покупку, продажу или аренду недвижимости;

• покупку потребительских товаров и услуг.

Ваш доверенный представитель не может:

• составлять или изменять ваше завещание;

• составлять или изменять бенефициара по вашему страховому полису или зарегистрированному финансовому плану, например, вашему пенсионному плану RRSP;

• составлять новую доверенность.

Доверенность на имущество начинает действовать сразу после её подписания. Это означает, что ваш доверенный может начать управлять вашими деньгами и имуществом, даже если вы ещё сами в здравом уме. При этом вы можете ограничить срок действия доверенности, как и ограничить круг полномочий вашего доверенного представителя. Если вы хотите, чтобы ваша доверенность вступила в силу только после того, как вы станете недееспособны в связи с психическим расстройством, необходимо включить соответствующий пункт.

Доверенность, которая позволяет вашему доверенному лицу продолжать действовать от вашего имени, если вы станете не способны принимать решения самостоятельно, называется постоянной доверенностью на имущество.

Не обязательно иметь плохое физическое состояние, для того чтобы торопиться с доверенностью. Использование доверенности при продаже недвижимости очень часто распространено в случае отсутствия хозяев недвижимости в стране на момент продажи. Для оформления документа конкретно указывается действие, которое доверяют осуществить.

При этом необходимо выполнить следующие действия.

1. Выбрать и назначить доверенное лицо, указать в доверенности, что оно имеет право продавать вашу недвижимость. В этом же документе, возможно, определить счет, на какой должны поступить средства от продажи.

2. Сообщить адвокату, работающему с недвижимостью, и риэлтору о наличии такой доверенности как можно скорее. Адвокат подтвердит ее действительность и полномочия. Если в сделке задействована ипотека (для покупки или рефинансирования), ипотечный кредитор должен одобрить использование выданной доверенности. Покупающая сторона может также потребовать копию документа.

3. Завершить сделку можно будет уже с лицом, на которое доверенность выписана.

Решения о личном уходе за вами (Power of Attorney for Personal Care) – это доверенность, оформляемая на лицо, которое будет принимать решения по вашему личному уходу, если вы станете недееспособным из-за психического расстройства.

Вы можете назначить одного и того же человека или людей своим поверенным по имуществу, поверенным по вопросам личной опеки и доверительным управляющим или исполнителем вашего завещания. Но для каждого из них вам потребуется отдельный документ.

Назначение кого-либо действовать от вашего имени не лишает вас возможности действовать от своего имени. Если вы по-прежнему способны принимать решения самостоятельно, важно понимать, что у вас всё ещё есть на это право. Доверенность не лишает вас полномочий действовать самостоятельно, она лишь уполномочивает другого человека действовать в рамках установленных вами ограничений. Это не то же самое, что опекунство, когда суд лишает вас полномочий действовать самостоятельно и передаёт их другому лицу.

Доверенность всегда может быть отозвана или изменена. Пока вы способны принимать законные решения от своего имени, вы имеете право вносить изменения в доверенность. Если вы считаете, что документ не соответствует вашим пожеланиям, вам следует проконсультироваться с юристом о том, как внести изменения в документ, чтобы их отразить.

Любая доверенность прекращает свое существование со смертью доверителя.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca