Ипотечный кризис

По статистическим данным CMHC, десятки тысяч владельцев канадского жилья продлят свои ипотечные кредиты в 2026 году по значительно более высоким ставкам, что в худшем случае подтолкнет Канаду к рецессии. Ипотечный кризис сильно ударил по домовладельцам Торонто. Долг домохозяйств близок к рекордному уровню, а безработица медленно растет, создавая нестабильную среду для домовладельцев с чрезмерным уровнем заемных средств. Некоторые уже теряют свои дома. Ожидается, что просрочки по ипотечным кредитам и дефолты будут продолжать расти, поскольку домовладельцам предстоит продлить ипотеку в 2025 и 2026 годах. Банковский регулятор Канады недавно назвал продление ипотеки одним из главных финансовых рисков, с которыми сталкивается страна. Шесть крупнейших банков готовятся к новым дефолтам, создав резервы на покрытие кредитных убытков на сумму $4,36 млрд. во втором квартале 2024 года, что на $1,6 млрд. больше, чем за тот же период прошлого года.

Хотя кризис будет иметь разрушительные последствия для домовладельцев, столкнувшихся с финансовыми трудностями, его последствия на этом не закончатся. Поскольку все больше домовладельцев дефолтируют, банки будут вынуждены откладывать больше капитала для покрытия плохих кредитов, создавая риск шока для кредитной системы. В худшем случае это вынудит банки и кредиторов столкнуться с кредитным кризисом – снижением кредитной активности, вызванным внезапной нехваткой средств, так считают экономисты.

Канада уже занимает третье место в мире по величине долга домохозяйств, и, поскольку людям становится все труднее получать доступ к кредитам в банках, экономика может замедлиться, что, по мнению некоторых экономистов, возможно, даже приведет к рецессии. Предприятия будут сокращать операции и увольнять рабочую силу, в то время как домохозяйства будут тратить меньше, не имея возможности брать больше в долг, чтобы свести концы с концами.

«Крушение поезда может произойти в 2026 году, однако я думаю, что поезд, направляющийся к месту крушения, уже покинул станцию, – считает Дэвид Розенберг, основатель и президент Rosenberg Research & Associates, фирмы, занимающейся экономическими исследованиями. – У нас беспрецедентный долг в секторе домашних хозяйств, который сталкивается с ростом процентных ставок до уровней, не наблюдавшихся за 23 года. Это вызывает цикл просрочек и кредитный кризис, от которого уже нет пути назад. Вот что сейчас стоит перед нами».

Люди будут меньше ходить в кино и театры, не покупать обновки; пользуясь уже накопленным гардеробом. Сократится количество поездок, и людям придется более творчески подходить к мероприятиям, которые проводятся локально, чтобы тратить меньше. Но, к сожалению, для некоторых сокращение расходов будет недостаточной мерой, чтобы сохранить свои дома.

А кто, как ни риэлторы, знают, что уже сейчас некоторые клиенты решили продать свои дома до наступления даты продления ипотеки, понимая, что они не смогут позволить себе выплаты после вступления в силу новых ставок. Такие проблемы испытывают, в основном, домовладельцы, которые покупали недвижимость во время пандемического безумия с 2020 по 2022 год.

Продавцам также непросто избавиться от своей недвижимости, поскольку продажи недвижимости в Торонто упали на 16% в годовом исчислении, а продажи только квартир упали на ошеломляющие 28%. Если недвижимость не будет продана, это может привести к просрочке выплат по ипотеке и, что еще хуже, возможно, даже к потере права выкупа. «Несмотря на огромный скачок ставок всего за полтора года, общее количество просроченных ипотечных кредитов по-прежнему находится на более низком уровне, чем было до пандемии, – сказал Тони Стилло, директор по экономике Канады в Oxford Economics. – По данным Ассоциации канадских банкиров, просроченная ипотечная ссуда, определяемая как ипотека с просрочкой платежа на три и более месяцев, в настоящее время в Канаде находится на уровне $0,18. Во время мирового финансового кризиса 2008 года этот уровень достигал $0,45, а в середине 80-х годов перед рецессией он был близок к одному проценту. Мы прогнозируем, что просрочка по ипотечным кредитам достигнет $0,30. Этот показатель будет увеличиваться, но процесс будет управляемым».

В Онтарио общий баланс ипотечных кредитов, достигший «серьезной просрочки», впервые превысил $1 млрд. в первом квартале 2024 года – это вдвое превышает уровень, зафиксированный до пандемии, согласно июньскому отчету агентства кредитной отчетности Equifax. Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в провинции составляет $0,13, высокая стоимость жилья в Онтарио означает, что домовладельцы обременены значительными ипотечными кредитами, что приводит к более высокой стоимости непогашенного долга.

Домохозяйства, испытывающие трудности с продлением ипотечных кредитов и выплатами, привлекли внимание управляющего финансовыми учреждениями (OSFI), которое назвало продление ипотеки главным риском на предстоящий год. Агентство сообщило, что по состоянию на май 2024 года около 73% или около 4,3 миллиона ипотечных кредитов будут продлены к концу 2026 года.

Многие из этих домовладельцев могут столкнуться с потенциальным «платежным шоком», который будет наиболее значимым для тех, кто взял ипотечные кредиты в 2020 – 2022 годах. «Мы ожидаем, что увеличение выплат приведет к увеличению числа просрочек или дефолтов по жилищным ипотечным кредитам», – говорится в майском отчете OSFI.

Владельцы ипотечных кредитов, продлевающие свою ставку в 2025 и 2026 годах, столкнутся с существенно более высокими выплатами, особенно по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой и фиксированными платежами. Владельцы ипотечных кредитов, которые подвергаются наибольшему риску, – это те, у кого есть ипотечные кредиты с переменной ставкой и фиксированным платежом, где процентная ставка корректируется, но ежемесячные платежи остаются прежними, что приводит к увеличению периода амортизации – продолжительности времени, необходимого для погашения ипотеки. Эта необычная ситуация привела к тому, что некоторые домовладельцы получили «вечные ипотечные кредиты» с отрицательной амортизацией, когда ежемесячные платежи больше не могут покрывать проценты, что приводит к увеличению, а не сокращению остатка задолженности. OSFI поднял красный флаг в отношении этих ипотечных кредитов, которые должны вернуться к первоначальному договорному сроку амортизации после продления, что приведет к «значительному шоку платежей», заявили в OSFI, добавив, что этот тип ипотеки составляет около 15% непогашенных ипотечных кредитов в Канаде. «В худшем случае нас ждет серьезная рецессия, – предупредил ДэвидРозенберг. – Не только с точки зрения масштаба, но и продолжительности».

По его словам, уже многие индикаторы указывают на наступление трудных времен для канадских домохозяйств, поскольку их серьезная задолженность обременяет тысячи людей, которые держат большую часть своего состояния в переоцененной недвижимости. Одна надежда остается для владельцев жилья с ипотекой. Следующая коррекция процентной ставки произойдет 24 июля. Из-за того, что в июне инфляция упала до 2.7%, есть надежда, что все-таки Центробанк Канады пойдет на понижение процентных ставок по ипотеке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca