Жанна Томсон, брокер

Канадские политики уже потратили миллиарды долларов из средств налогоплательщиков на стимулирование строительства нового жилья. Проблемы кризиса доступного жилья декларируют приоритетными все лидеры партий в предвыборных обещаниях. К сожалению, пока каких-либо положительных тенденций в решении этих проблем не наблюдается. Данные Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) показывают резкое снижение числа начатых жилищных строек в марте. Проблему легко списать на тарифную шумиху, но в данном контексте это не имеет большого смысла, особенно учитывая, что такие провинции, как Альберта, продолжают достигать почти рекордных уровней числа начатых жилищных строек. Спад, в первую очередь, обусловлен обвалом рынка недвижимости в Онтарио, где слабый спрос привел к наименьшему количеству начатых жилищных строек со времен мирового финансового кризиса 2009 года. Несмотря на то, что политики по всей стране приписывают себе заслуги в стимулировании жилищного строительства, объемы строительства нового жилья резко сократились.

С учетом коэффициента «сезонности» (Seasonally Adjusted Annual Rate – SAAR), позволяющего более точно анализировать тенденции рынка, cстроительствo жилья на начальной стадии упало до 214,2 тысяч единиц в марте, что на 3,3% меньше, чем месяцем ранее, продолжая тенденцию к замедлению, начавшуюся в ноябре.

Проблема серьезно усугубляется в нашей провинции. «Наиболее заметно падение активности в Онтарио, где в марте количество новых проектов сократилось до 39 тысяч в годовом исчислении, что примерно соответствует уровню, который в последний раз наблюдался в разгар рецессии 2009 года», – предупреждает Роберт Кавчич, старший экономист банка BMO. В крупнейшей (и самой дорогой) провинции страны спрос на жилье полностью рухнул. В марте объемы строительства новых домов в Онтарио упали на 32% до 39 тысяч единиц, что отчасти связано с торговой войной. Однако строительство жилья обычно начинается как минимум через год после продажи проектов, и с момента пика в 2022 году оно неуклонно снижается.

В настоящее время в провинции начинается строительство наименьшего количества объектов со времен мирового финансового кризиса. С начала 2024 года в Торонто было отменено строительство почти 2,000 квартир в 8 проектах. Инвесторы исчезли с рынка недвижимости. Да, какое-то время инерционный эффект будет продолжаться, и уже начавшиеся проекты подойдут к своему завершению.

Не все провинции переживают коллапс. На самом деле, некоторые из них показывают запуски новых проектов почти на рекордных максимумах, что еще раз подчеркивает, что проблема не полностью связана с тарифами. Примечательно, что активность в Альберте держится намного лучше и фактически близка к рекордным уровням. Одним из факторов устойчивого роста там послужил запрет покупать жилье лицам, не имеющим статуса постоянного резидента, который действует в Онтарио. В Альберте такого ограничения нет, люди приезжают именно туда, в том числе и из Онтарио, и спокойно покупают жилье.

Несмотря на то, что Торонто продолжает бороться с жилищным кризисом, сотни запланированных новых кондоминиумов так и не будут построены. Но некоторые из этих отмененных объектов будут переведены в аренду. По новым данным исследовательской компании Urbanation, с начала 2024 года в Торонто было отменено 8 проектов, включающих 1,899 квартир. Еще три проекта с 338 единицами жилья приостановлены, а шесть объектов с 1,434 единицами жилья переводятся в аренду. «Рынок кондоминиумов рухнул практически за одну ночь, – сказал Матти Семятиски, директор Института инфраструктуры, профессор географии и планирования в Университете Торонто. – Он полностью перевернулся с ног на голову».

Согласно данным, опубликованным в середине апреля, в общей сложности 28 проектов и 5,734 единиц в регионе GTA и Гамильтон были либо отменены, либо приостановлены, либо переведены в аренду. За пределами Торонто один проект был приостановлен и один отменен в Халтоне; три проекта были приостановлены в Пиле, два проекта были приостановлены и один отменен в Йорке; и два проекта были приостановлены и один отменен в Гамильтоне. Почему? Ответ прост – не покупают, проекты не достигают необходимого уровня продаж для начала строительства, или обнаруживается, что у строительных компаний есть минимальный уровень цен, ниже которого они не могут опуститься в ответ на меняющиеся рыночные условия. Застройщики просто не могут получить прежние цены и не достигают прежней прибыли. Некоторые застройщики перепрофилируются на строительство сдаваемого жилья. Есть новая программа стимулирования, поощряющая аренду зданий, которой некоторые строительные компании успешно пользуются.

Кондоминиумы были желанным приобретением в течение последнего десятилетия и основным видом строительства жилья в городе. Застройщики продавали квартиры по одной в одни руки, устраивали «friends and family events», продавая чуть ли не из-под полы. Покупателями во многих случаях были инвесторы. Квартиры становились все меньше, чтобы оставаться доступными для этой группы. Но теперь цены просели, процентные ставки выросли с исторических минимумов во время пандемии, и на рынке недвижимости наблюдается переизбыток крошечных квартир, так называемых коробочек. Вся система разрушилась за последние несколько лет. Цены ушли вниз, ипотека подорожала, законы не защищают арендодателей, математика для инвесторов больше не работает. Рынок переживает не лучшие времена. С другой стороны, он полон возможностей для тех, кто планировал покупку. Именно в такое время и делаются очень удачные сделки.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Канадская ассоциация недвижимости (CREA) убавила свой оптимизм относительно активности продаж жилья в 2025 году. При этом количество домов, сменивших владельцев по всей стране в марте этого года, сократилось на 9,3% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Ассоциация сообщила, что продажи жилья в Канаде в марте также упали на 4,8% с учетом сезонных колебаний по сравнению с февралем, поскольку потенциальные покупатели тормозили из-за опасений по поводу вводимых тарифов и экономической неопределенности.

В настоящее время CREA ожидает, что в течение года будет продано в общей сложности 482,673 объекта жилой недвижимости, что практически не изменится по сравнению с 2024 годом, но станет резким снижением по сравнению с предыдущим прогнозом, сделанным в январе, когда утверждалось, что рост должен составить 8,6% по сравнению с прошлым годом. По данным ассоциации, это самый крупный пересмотр квартальных прогнозов CREA со времени финансового кризиса 2008 – 2009 гг.

Прогнозируется, что средняя цена на жилье по стране снизится на 0,3% в годовом исчислении до $687,898 в 2025 году, что примерно на $30,000 ниже прогноза, сделанного в начале января.

«До этого момента снижение продаж жилья в основном было связано с тарифной неопределенностью. В дальнейшем канадскому жилищному сектору также придется бороться с реальными экономическими последствиями», – заявил в пресс-релизе старший экономист CREA Шон Саткарт.

В марте средняя цена продажи по стране снизилась на 3,7% по сравнению с прошлым годом и составила $678,331. За месяц было зарегистрировано 39,202 продажи домов, это самый низкий показатель в марте с 2009 года. Продажи снизились за последние несколько месяцев почти во всех провинциях, причем, наибольший спад наблюдался в Онтарио и Британской Колумбии. Количество новых выставленных на продажу объектов недвижимости выросло на 3% по сравнению с предыдущим месяцем в марте. Между тем, к концу месяца на продажу было выставлено в общей сложности 165,800 объектов недвижимости, что на 18,3% больше, чем годом ранее, но все еще ниже долгосрочного среднего показателя в 174,000 объявлений для этого времени года. По мнению экономиста TD Bank Риши Сонди, рынки в значительной степени склонились в пользу покупателей в Британской Колумбии и Онтарио и даже быстро падают на некогда напряженном рынке Альберты. По его словам, тенденция к увеличению предложения и снижению спроса позволяет предположить, что средние цены на жилье в Канаде снизятся во втором квартале после 5%-ного падения за первые три месяца года.

«Снижение продаж в марте не стало большим сюрпризом, учитывая, что в прошлом месяце сохранялась повышенная экономическая неопределенность, связанная с тарифами, – сказал Риши Сонди. – В целом, за первый квартал продажи упали на 12%, что будет оказывать давление на инвестиции в жилье и общий экономический рост».

Влияние вводимых тарифов может вызвать следующие последствия:

1. Подорожание строительных материалов, поскольку значительная часть нового жилого фонда Торонто зависит от импортных строительных материалов. Такие продукты, как сталь, пиломатериалы и специализированные приспособления, уязвимы к росту цен, вызванному тарифами. При 25%-ном тарифе, налагаемом на многие из этих товаров, подрядчики, вероятно, столкнутся с более высокими расходами. Независимо от того, будут ли эти повышенные расходы поглощены внутри компании или переложены на потребителей, цены на жилье в новых постройках могут вырасти.

2. Сокращение нового строительства. Более высокие затраты на строительство могут привести к тому, что застройщики будут возводить меньше новых домов, что может повлиять на динамику спроса и предложения.

3. Влияние на рынок вторичного жилья. Уменьшение количества новых построек может привести к увеличению спроса на существующие дома, что может привести к росту цен, или, наоборот, увеличение потерь рабочих мест из-за сбоев в экономике может привести к снижению спроса и снижению цен на жилье.

4. Снижение интереса к рынку аренды. Более высокие затраты на приобретение жилья и его реконструкцию, связанные с тарифами, могут сделать инвестиции в недвижимость менее привлекательными, что может привести к ослаблению рынка аренды.

5. Влияние на бизнесы, связанные с ремонтами. Владельцы домов, желающие сделать ремонт, могут столкнуться с ростом расходов на импортные материалы, что может замедлить рынок перепродажи, поскольку все меньше людей выставляют на продажу дома, требующие обновления и переделок.

6. Снижение доступности жилья. Сочетание высоких цен, возросших ставок по ипотеке и потенциальной потери рабочих мест может усугубить проблемы возможности приобретения жилья в Онтарио.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно, при покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны в том числе и все правила проживания в кондоминиуме. Бывает и так, что отвечать за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры приходится корпорации.

Судебное разбирательство в Верховном суде между Фанг Лин Вонг против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York закончилось в 2022 году. Претензии хозяйки квартиры в кондоминиуме состояли в том, что в ее жилье на первом этаже рядом с мусорной шахтой женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, вызванные использованием мусорной системы. Проблема была обнаружена сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Эта единственная квартира на первом этаже имела общую стенку с мусорной шахтой, куда скидывался мусор всеми жильцами кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, что в помещении стоял еще и металлический агрегат – машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству.

Вонг обращалась с жалобами в менеджмент офиса еще в 2017 году. Мастера приходили и что-то чинили, но проблему так и не устранили окончательно. Компромиссным вариантом было расписание пользованием мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома.

Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, была даже нанята компания по измерению уровня шума «So Quiet Soundproofing», которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех тех проблем, которые были выявлены. Но, к сожалению, все усилия были тщетны и не привели к положительным результатам.

Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.

Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, после чего судья Сюзан Велла вынесла вердикт, установив, что корпорация нарушила свои уставные обязанности и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту «неудобную» проблему и дать возможность людям жить по-человечески.

Решением суда в качестве компенсации ущерба, нанесенного здоровью, Вонг присудили выплатить $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощаемые панели общей стоимостью около $11,000 на стенах и потолке смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорации следовало отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.

Другая подобная ситуация произошла уже недавно. В январе 2025 года судья Ли Аказаки рассматривал тяжбу между Джошуа Франком и York Region Condominium Corporation 664 по адресу 343 Clark Avenue West. Суть этого конфликта состояла в том, что квартира потерпевшего располагалась под помещением, в котором находились водяные насосы и другое техническое оборудование. От работы насосов, подающих горячую воду, исходил назойливый низкочастотный звук. Согласно акустическому исследованию, проведенному инженерной фирмой, общий фоновый шум, включая раздражающий тон, не превышал установленных государством норм по шуму. Но частота звуковых волн 160 гц была значительно выше допустимой и могла способствовать появлению раздражения. Было установлено, что источником звука являются два устаревших водяных насоса.

Обе стороны подписали соглашение о том, чтобы в здании были установлены новые высококачественные насосы по цене $87,290. Более того, владелец квартиры согласился внести свой вклад в ремонт в размере $32,500 несмотря на то, что оборудование это обслуживало все здание, а не только эту отдельную квартиру, и уже выработало свой ресурс.

Вместо того чтобы заменить насосы обещанной марки, корпорация нарушила соглашение и установила комплект насосов, которые оказались на 37% дешевле оговоренных. Замена на более дешевые насосы проблему не решила. После того как хозяин квартиры отказался внести обещанные $32,500 долларов, корпорация подала на него в суд – small claims court. В свою очередь, Франк обратился в Верховный суд из-за нарушенных двух разделов Закона о кондоминиумах с требованием заставить кондоминиум устранить проблему с шумом.

После анализа всей ситуации судья Аказаки пришел к выводу, что раздражающий гул сохранялся из-за решения кондоминиума нарушить соглашение и сменить оборудование на более дешевое. Никаких положительных результатов не было получено, права владельца квартиры были нарушены. Суд обязал кондоминиум компенсировать хозяину жилья $32,500 за неудобства, вызванные шумом насоса, а также дополнительную сумму в размере $30,000 для возмещения ему части судебных издержек. К сожалению, всем владельцам кондоминиума придется взять на себя эти расходы, плюс еще $55,000, потраченные на более дешевые насосы, гонорары инженера и судебные издержки корпорации. Безусловно, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Издание «Toronto Star» на этой неделе приоткрыло завесу над очень болезненной темой – когда покупатель недвижимости не может закрыть сделку. Инвестору предъявляют иск на $860,000 за то, что он не может оплатить финальные расходы по приобретению кондоминиума от строительной компании. Это один из десятков случаев, где покупатель жилья сталкивается с судебными исками. «The Star» обнаружило около 130 исков, поданных только двумя застройщиками против покупателей новых квартир в Торонто, которые не смогли завершить сделки.  

В конце 2021 года покупателя поздравил риэлтор, утверждая, что это удачная VIP-сделка. Всего лишь следовало внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости покупки, чтобы зарезервировать за собой небольшую строящуюся квартиру на одном из самых перспективных рынков недвижимости в мире. «Через пару лет можно будет продать ее кому-нибудь другому с огромной прибылью», – пообещал риэлтор. 41-летний менеджер из Монреаля сделал депозит в размере $85,500 за студию ценой $855,000 в Forest Hill, зная, что он никогда не сможет претендовать на ипотеку на эту квартиру. Риэлтор обещал найти нового покупателя, который перепишет на себя сделку до даты закрытия, когда поднимутся цены на квартиры.

«Сегодня мы понимаем, насколько это нелепо звучит, но тогда рынок недвижимости Торонто рос настолько хорошо, что все были полны надежд», – вспоминает он. Теперь, несколько лет спустя, цена квартиры упала, и потерпевший покупатель не может получить ипотеку. На него подал в суд застройщик CentreCourt, который, помимо удержания его депозита, требует около $860,000 в качестве возмещения ущерба и расходов за нарушение контракта.

Поскольку рынок кондоминиумов на нулевой стадии практически умер, а поток покупателей, которые не могут закрыть свои покупки, растет, строительные компании рискуют потерять доход на беспрецедентном уровне, поэтому вынуждены судить несчастных покупателей.

«The Star» рассмотрел иски, поданные двумя застройщиками CentreCourt и Mod Developments против покупателей, которые не смогли закрыть сделки по кондоминиумам в пяти разных небоскребах Торонто. Они купили их до пика пандемии и планировали завершить сделку в 2024 году. Но рынок жилья резко изменился, поскольку процентные ставки взлетели, и теперь люди оказались на крючке на сумму в сотни тысяч долларов. Многие верили в свою счастливую звезду и считали, что стоимость жилья будет расти бесконечно. Некоторые покупали с намерением продать другому покупателю до даты закрытия, чтобы быстро заработать хорошие деньги. Одна группа ответчиков в своем возражении суду сослалась на «форс-мажор» – «резкое и непредсказуемое изменение на рынке недвижимости», сделавшее невозможным завершение продажи. Согласится ли суд с такой трактовкой?

К сожалению, напряженность на рынке новых кондоминиумов приближается к драматическому уровню, что ставит под сомнение давнее убеждение, что недвижимость Торонто – это почти беспроигрышный вариант для инвесторов. В результате того, что множество покупателей отказываются от сделок, застройщики отменяют проекты, что наносит ущерб рынку недвижимости на долгие годы вперед. Никогда не было ничего подобного, даже во время финансового кризиса, отмечают эксперты.

Тысячи покупателей, которые вышли на рынок во время пандемии, не желая упускать редкую возможность, которую предоставляли исторически низкие процентные ставки по займам, столкнулись с невероятными финансовыми сложностями. Цены на недвижимость за два года взлетели почти на 50% в районе Торонто – абсолютно неслыханный рост! Между тем, процентные ставки составляли тогда 0,25% – самый низкий показатель со времен финансового кризиса 2008 года. Поскольку строительство кондоминиума обычно занимает от трех до пяти лет, рекордные показатели завершения строительства в этом и прошлом годах стали результатом ажиотажа на этапе подготовки к строительству в период пандемии, в основном, за счет инвесторов, которым, по данным Статистического управления Канады, принадлежит 65% новых кондоминиумов, построенных после 2016 года. Но в марте 2022 года в ответ на рост инфляции Банк Канады объявил, что начнет кампанию по повышению ставок. Это замедлило рост цен на рынке кондоминиумов и поставило покупателей в сложную ситуацию, поскольку реальность не соответствует ценам покупки. Если кто-то соглашался купить квартиру за $1 миллион на пике, но банк ее оценил в $800,000 на сегодняшний день, то покупатель имеет недостачу в $200,000, поскольку обычно банки не выдают кредиты на сумму, превышающую оценочную стоимость.

В период ажиотажного спроса некоторые покупатели продавали свои контракты и переуступали права на них. Но в ситуации сегодняшнего рынка только в кондо по адресу 2020 Bathurst Street строительная компания ведет 13 судебных исков по возмещению ущерба примерно на $10 миллионов. 41 иск подан от компании CentreCourt против покупателей за невыполнение обязательств по сделке в кондоминиуме по адресу 1100 Sheppard Ave. W. недалеко от торгового центра Yorkdale (застройщик требует возмещения убытков на сумму не менее $31 миллиона долларов); и 32 иска от Mod Developments, поданных против покупателей в высотном здании по адресу 55 Charles St. E. в центре города (застройщик требует возмещения убытков на сумму не менее $32 миллионов). Утверждается, что в некоторых зданиях в GTA уровень неплатежей покупателей на этапе строительства достигает 30%.

Даже если сделку удалось благополучно завершить, то количество квартир, потерявших свою стоимость иногда до 40%, безусловно, будет влиять на стоимость недвижимости в целом.

Строительные компании либо вынуждены продавать незакрытые квартиры с хорошим дискаунтом, либо находят инвесторов, покупающих несколько квартир оптом с существенной скидкой. Все это не добавляет оптимизма, по данным Urbanation, проекты отменяются, и прогнозируется резкое падение объемов строительства кондоминиумов – на 69% в течение следующих трех лет.

Как всегда, наряду с чьими-то потерями кто-то находит выгоду для себя. Если у вас есть заинтересованность в покупке новых квартир по ценам ниже, чем они в свое время приобретались, то, наверное, лучшего времени не будет.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сделки с жилой недвижимостью в Онтарио регулируются широким спектром законов, постановлений и контрактных обязательств. Из-за сложности этих транзакций и высоких рисков, сопряженных с потенциальными финансовыми потерями, иногда возникают юридические споры, приводящие к судебным тяжбам. Осведомленность о распространенных причинах судебных разбирательств в сфере жилой недвижимости может помочь покупателям, продавцам и другим вовлеченным сторонам лучше справляться с процессом купли-продажи недвижимости, снизить риски и избежать дорогостоящих судебных баталий.

Одной из наиболее распространенных причин судебных разбирательств, связанных с недвижимостью в Онтарио, является сокрытие информации о материальных дефектах или о существующих проблемах с недвижимостью.

По закону продавцы обязаны раскрывать известные им проблемы, которые могут повлиять на стоимость или привлекательность собственности, такие как структурные проблемы, повреждение водой, плесень, заражение вредителями или нарушения зонирования. Если покупатель обнаруживает скрытые дефекты после закрытия сделки, он может подать иск за нарушение договора, мошенничество или сознательное введение покупающую сторону в заблуждение.

Перед тем, как вы выставите дом на продажу, неплохо было бы сделать предпродажную инспекцию. Всегда что-то требует внимания и ремонта. Инспектор может подсказать о необходимости обратить внимание на те или иные проблемы. В идеале было бы лучше привести все в порядок заранее. Хуже, когда «сюрпризы» обращают на себя внимание во время продажи дома. Еще хуже, когда неисправности пытаются замаскировать.

Закон Канады о дефектах имущества выделяет две категории: очевидные дефекты и скрытые.

«Patent» дефект – это очевидный дефект, который может быть обнаружен потенциальным покупателем дома или их техническим инспектором. «Latent» дефект – это дефект, который может сделать объект не пригодным для проживания, опасным или потенциально опасным, который обычно не очевиден для потенциальных покупателей, но в силу разных причин не обнаруживается сразу. Во многих случаях покупатели оказываются в затруднительном положении, пытаясь доказать, что дефект существовал до покупки и был сознательно скрыт. Если покупатели обнаруживают скрытый дефект, у них есть средства правовой защиты в Онтарио. Главный вопрос заключается в том, знал ли продавец или должен был знать о дефекте и не сообщил о нем. Если продавец знал о дефекте и не проинформировал о нем, он может нести ответственность за ущерб и расходы на ремонт имущества.

Таким образом, хотя закон Онтарио обеспечивает определенный уровень защиты, ответственность за выявление и доказательство этих дефектов часто лежит на покупателе. Это подчеркивает важность тщательной инспекции недвижимости перед принятием окончательного решения о покупке недвижимости. У покупателя есть право подать жалобу на возникшую проблему в течение 6 лет после ее обнаружения. Поскольку юридический язык достаточно сложен для понимания, лучше всего будет проконсультироваться у знающего юриста, прежде чем обращаться в суд. Подобные жалобы регулируются в документом s.14A of the Limitation Act 1980.

Особенно будьте внимательны в случае строительства дополнительных помещений или перестройки дома без получения надлежащих разрешений от муниципалитета.

Один случай из судебной практики. Муж и жена владели жилой недвижимостью и впоследствии продали ее в Онтарио. Объект находился в небольшом поселении, где не было ни муниципального учреждения, ни строительного инспектора, ни лица, выдающего разрешения на строительство. Муж построил дом на участке примерно в 1989 году. За исключением строительства стен фундамента из бетонных блоков, он построил дом сам, без всяких разрешений. Строительство дома потихоньку развивалось с течением времени. К 1997 году к основному строению были пристроены солярий и гараж. 30 июня 2006 года муж и жена продали недвижимость супружеской паре за $183,500. Новые хозяева использовали это имущество в качестве коттеджа для отдыха. В конце концов, они переехали в этот дом и заняли его на постоянной основе.

В феврале 2015 года пара обнаружила, что северная фундаментная стена рухнула, а на южной появились признаки прогиба. Затем возникли и видимые трещины на гипсокартоне в гостиной. Покупатели обратились к адвокатам. Началось судебное разбирательство. Каждый доказывал свою правоту, но в итоге суд обязал продавцов возместить паре ущерб в размере $100,000 за небрежное строительство, введение покупателей в заблуждение и юридические расходы.

В случае если проблемы с недвижимостью есть или были, но вы их устранили, всегда держите доказательства о проделанной работе. Если у вас есть расписки, выставленные счета или гарантии по выполненным ремонтам, это может пригодиться. Храните всю документацию!

Не пытайтесь скрыть дефекты. Не берите вашего риэлтора в сообщники. Обо всех проблемах, о которых он осведомлен, он просто должен сообщить потенциальным покупателям в соответствии с законодательством. Если агенту продавца известно о факте или фактах такого сокрытия имеющихся проблем, то долг агента предупредить своего клиента. Во-первых, потенциальные покупатели должны быть осведомлены обо всех проблемах, которые могли бы повлиять на ценообразование. Во-вторых,

все усилия должны быть приложены, чтобы получить подтверждение от каждого покупателя о том, что он полностью осведомлен об имеющихся дефектах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Продажи жилья в феврале упали до самого низкого уровня более чем за год, сообщила в понедельник Канадская ассоциация риэлторов (CREA). Основной причиной называется напряженное состояние неопределенности из-за ожидания торговой войны с Соединенными Штатами Америки.

Продажи домов в феврале снизились на 10,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, в то время как с учетом сезонных колебаний продажи домов снизились на 9,8% по сравнению с январем этого года. CREA сообщает, что это был самый низкий уровень продаж жилья с ноября 2023 года и самое большое падение по сравнению с предыдущим месяцем с мая 2022 года, когда Банк Канады начал серию агрессивных повышений ставок для борьбы с инфляцией.

«Откат не стал неожиданностью, учитывая политическую неопределенность, вызванную президентством Дональда Трампа», – сказал Фил Сопер, президент Royal LePage. Он отметил, что компания видит спад продаж изо дня в день, и перспективы абсолютно не очевидны. «В первые несколько дней президентства Трампа, я думаю, все еще существовало некоторое неверие в то, что резкие заявления, которые он делал, на самом деле выльются в агрессивную политику против друга и соседа», – добавил Сопер.

К февралю люди с тревогой смирились с тем, что торговая война стала реальностью и объемы продаж недвижимости начали снижаться. В феврале на Торонто и другие части южного Онтарио обрушились сильные снегопады, что повлияло на продажи, но это оказало лишь незначительное влияние на месячные показатели, по мнению президента компании Royal Lepage. Люди избегали выходить на улицу и смотреть дома в течение недели, но если они решали, что это время, когда их семье нужно переехать, они переезжали, выходили на улицу и совершали сделку. Скорее всего, именно неопределенность в завтрашнем дне в значительной степени сдерживает продажи. Откат продаж был наиболее выражен в районе Большого Торонто. Количество выставленных на продажу новых объектов недвижимости упало на 12,7% по сравнению с предыдущим месяцем после неожиданного роста в январе. Общее количество новых листингов выросло на 13,1% по сравнению с прошлым годом и составило около 146,000, но этот показатель все еще ниже на 28,000 , чем средний показатель выхода новых объектов на рынок для этого времени года за многие-многие годы.

Фактически средняя цена продажи дома в Канаде в феврале 2025 года составила $668,097, что на 3,3% меньше, чем год назад. С учетом сезонных колебаний средняя цена снизилась на 4,6% по сравнению с январем текущего года. Снижение цен на 1.5% по сравнению с прошлым месяцем было наиболее заметным в Торонто и близлежащих районах. Снижение цен в сочетании с очередным падением процентной ставки Банка Канады на прошлой неделе стимулирует некоторым возможности для покупки, говорится в сообщении CREA.

Старший экономист TD банка Лесли Престон подтвердила в своем докладе, что снижение процентной ставки должно оказать некоторую поддержку рынку жилья, но потребуется гораздо большие усилий, чтобы стимулировать разворот рынка. «До тех пор, пока США сохраняют угрозу карательных тарифов, доверие к рынку жилья, вероятно, будет оставаться под угрозой», – отметила Лесли Престон.

В феврале 2025 года покупатели жилья продолжали пользоваться преимуществами значительного предложения на вторичном рынке недвижимости в районе Большого Торонто (GTA). Продажи жилья в прошлом месяце снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но предложений о покупке на рынке было достаточно, что дает покупателям жилья существенные преимущества при ведении переговоров.

«Многие в GTA стремятся приобрести дом, но текущие процентные ставки по ипотеке не позволяют среднему доходу потенциальных владельцев недвижимости комфортно покрывать ежемесячные платежи. К счастью, мы ожидаем снижения расходов по займам в ближайшие месяцы, что должно улучшить доступность», – считает президент TRREB Элечиа Бэрри-Спроул.

«Если торговая неопределенность смягчится, а стоимость займов продолжит снижаться, мы можем увидеть гораздо более сильную активность продаж жилья во второй половине этого года», – подчеркнул главный аналитик рынка TRREB Джейсон Мерсер.

Как практикующий риэлтор могу только добавить, что ситуация на рынке недвижимости совсем непростая. Иногда покупателей могут сбивать с толку низкие цены. Продавцы и их агенты рассчитывают на привлечение внимания публики такой ценой. Иногда удается собрать несколько желающих участвовать в «bidding war». Но намерение у покупателей одно – получить понравившийся объект за цену меньше рыночной. Именно поэтому приходится выставлять недвижимость уже за реальную цену после провального «аукциона». Очень расстраивает продавцов и отсутствие показов. Стоять на рынке можно долго. Агенты и их клиенты готовы торговаться и спускать цены. Поэтому совет покупателям – не бойтесь подавать предложения на понравившуюся недвижимость. Вполне возможно, что вы ее можете купить очень удачно!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Не так давно адвокат Боб Арон вел интересное дело по незаконному отчуждению собственности в Онтарио.

Решение суда, опубликованное в январе, подчеркивает важность того, чтобы домовладельцы имели титульное страхование, даже если оно не было оформлено на момент покупки дома.

Владельцы дома на Fawcett Trail в Скарборо не сделали титульную страховку (Title Insurance) на момент покупки дома в июле 2000 года. К 2022 году дом уже был полностью выплачен. У пары было две дочери. В январе 2024 года родители были удивлены, получив налоговый счет за недвижимость на имя дочери Мелиссы. Они были еще более удивлены, обнаружив, что право собственности на имущество было передано Мелиссе по документу, который был подделан и зарегистрирован в ноябре 2022 года.

Позже выяснилось, что подпись адвоката, который предоставлял независимую юридическую консультацию родителям по вопросам передачи права собственности, также была подделана и отправлена с поддельного адреса электронной почты. После того, как право собственности было «передано» ей, Мелисса подала заявку на получение ипотеки в RiverRock Mortgage Investment Corporation, которая обещала четырехчасовое рассмотрение заявок на ипотеку. RiverRock предоставила ипотечный договор в тот же день, когда была подана заявка. 8 декабря 2022 года Мелисса заложила дом компании RiverRock и получила выручку в размере $760,000, фактически присвоив большую часть стоимости дома своих родителей. Более $500,000 из этих денег были использованы для погашения ипотеки на ее собственный дом в Ричмонд Хилле. В конце концов, Мелисса перестала выплачивать ипотечные платежи RiverRock, и компания выпустила уведомление о продаже недвижимости, чтобы начать процедуру дефолта. В прошлом году родители подали в суд на Мелиссу, ее мужа, компанию RiverRock, адвоката, который зарегистрировал фиктивную передачу права собственности, и Ontario’s Director of Titles, чтобы восстановить право собственности на себя и аннулировать регистрацию ипотеки.

Дело слушалось судьей Лизой Браунстоун в течение двух дней в ноябре 2024 года и январе 2025-го. В постановлении от 27 января судья написала, что совершенная сделка является мошеннической. Учитывая, что Мелисса является мошенницей, ипотека является преступным инструментом и недействительной в отношении имущества ее родителей. Постановлением суда сделка была аннулирована и компания RiverRock была лишена прав на эту собственность. Суд также обязал Мелиссу выплатить родителям штрафные убытки в размере $150,000 и судебные издержки в размере $90,000, но она пока обжаловала эту часть постановления.

Родители, не имея титульного страхования, надеются, что Фонд обеспечения прав собственности на землю (Land Titles Assurance Fund) оплатит все их судебные издержки и сам ущерб в полном объеме. Но судебное дело не зашло бы так далеко, если бы у родителей была Title Insurance.

Этот случай является уроком для домовладельцев, которые не приобрели титульное страхование при покупке своего дома. Есть большой смысл поинтересоваться приобретением такой страховки и после заключения сделки.

Как оградить покупателей жилья и домовладельцев от подобных сценариев? Когда недвижимость регистрируется и собственник жилья меняется на нового, адвокат, закрывающий сделку, обычно автоматически включает страховку титула в список расходов.

Title Insurance поможет сохранить вам и деньги, и время, в случае если что-то пойдет не так. «Title» – это легальный термин документа, подтверждающего право на владение недвижимостью. Вы получаете этот документ, когда предыдущий хозяин подписывает документ передачи собственности на нового хозяина – «Deed». Во время закрытия сделки «Title» регистрируется в автоматизированной кадастровой системе Land Registry Office. Страховка, которую вам предлагают купить за $200 – 500, покрывает следующие возникающие проблемы:

* дефекты или ошибки в документе, мешающие получить Title без каких-либо отягощений для банковского займа или последующей продажи недвижимости;

* задолженности, уже зарегистрированные на недвижимость, это выплата налогов на собственность, долги за газ, электричество, воду, неуплаченные maintenance fee в кондоминиуме и т.д.;

* любые посягательства на вашу собственность со стороны соседей, например, если соседская постройка оказалась вдруг на вашей территории и ее нужно демонтировать;

* любые мошеннические махинации с документами на право владения собственностью,

* любые ненамеренные и случайные ошибки, обнаружившиеся в документах, подтверждающих право владения собственностью.

Часто жертвами мошеннических схем становятся пожилые люди, особенно те, у кого нет никаких банковских займов. Иногда специалисты даже дают совет не выплачивать мортгидж до конца, так как если он есть, то по документам владельцами недвижимости являетесь не только вы, но и банк. А через банковские препоны преступникам протиснуться сложнее.

Есть еще одна уязвимая категория, ищущих приключений, это люди, самостоятельно без риэлтора пытающиеся выйти на продавцов и их агента. Не зная правил игры, не нужно прыгать в водоем с акулами. Работая с профессионалами, вы всегда будете защищены не только собственной страховкой, но и страховками риэлторов и адвокатов. По крайней мере, даже если это и будет стоить вам нервов, ваши средства вы сохраните.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок кондоминиумов в Торонто находится в трудном положении, поскольку инвесторы теряют интерес к приобретению недвижимости этой категории. Строительные компании, однако, нашли и положительную сторону в сложившейся ситуации. На фоне самой большой коррекции жилищного строительства за последние несколько десятков лет застройщики кондоминиумов теперь обращаются к арендному строительству, чтобы пережить спад продаж.

Казалось бы, еще не так давно покупатели не могли ошибиться с покупкой кондоминиума на нулевой стадии при внесении большого депозита за квартиру еще до начала строительства здания. Выстраивались очереди, записывались заранее номера, организовывались переклички, создавались очереди для «своих» покупателей, проводились вечера для друзей и родных, давались откровенные взятки. Весь этот ажиотаж ушел в прошлое.

Во время пандемии рынок кондоминиумов в Торонто переживал бум – было мало предложения и огромный спрос, что толкало цены еще выше. Инвесторы знали, что они могут сдать квартиру в аренду и заработать неплохие деньги, или продать ее до закрытия сделки и заработать еще больше денег. Инвесторы активно вливались в рынок, что привело к тому, что в этом году, как ожидается, будет завершено рекордное количество объектов. Но как только Центробанк Канады начал повышать процентные ставки, чтобы охладить инфляцию – до 5% в июле 2023 года с 0,25% в марте 2022 года – инвесторы начали уходить. Резкое падение продаж и падение цен привели к тому, что застройщики начали отменять проекты, что заставило экспертов прогнозировать резкое 69%-ное падение завершения строительства кондоминиумов в ближайшие три года.

Ситуация печальная – в то время, когда люди нуждаются в жилье, возникнет огромный его дефицит. Но по мере того, как предварительные продажи кондоминиумов достигают многолетних минимумов, появилась положительная сторона: застройщики переключаются на строительство высотных зданий для сдачи их в аренду – по крайней мере, на данный момент. Это требует от застройщиков гораздо большего первоначального капитала, что обычно делает такой вариант менее привлекательным для них. Продавая квартиры поштучно, от строительной компании требуется всего лишь 20 – 30% собственного капитала, остальное финансируется за счет финансовых организаций и покупателей квартир. В случае строительства здания под сдачу в аренду потребуется практически полностью использование собственных и заемных средств.

Некоторые строительные компании сдают в аренду готовые объекты, если они не могут продать свои оставшиеся запасы, а другие обращаются к идее специально построенных для сдачу в аренду зданий, а не для продажи. Тем самым инвестиционные портфели диверсифицируются, что приводит к меньшей зависимости от инвесторов при строительстве объектов. В результате проектируются более крупные единицы, что увеличивает столь необходимое арендное предложение на рынке.

Застройщики сегодня поставлены перед дилеммой: строить ли кондоминиум или стоит превратить здание в специально построенное помещение для аренды? Застройщики с большими собственными капиталами удержатся, но остальным придется уйти с рынка.

В этом году в районе Большого Торонто и Гамильтона (GTHA) будет завершено строительство рекордного количества кондоминиумов, на рынок выйдет почти 30,800 единиц жилья. Обычно на строительство кондоминиума уходит от трех до пяти лет. Рекордное завершение строительства в 2024 году и запланированное окончание строительства на этот год стали результатом ажиотажа перед началом строительства многоквартирных зданий во время пандемии, в основном, со стороны инвесторов, которые владеют 65% новых кондоминиумов, построенных после 2016 года.

2024 год стал самым медленным годом для продаж новых кондоминиумов в GTHA с 1996 года, когда Канада находилась в затяжной рецессии и рынок жилья рухнул. А к 2028 году количество закрытия новых кондоминиумов резко сократится до чуть более 9,500, по данным исследовательской фирмы Urbanation. Прогнозы основаны на изучении объектов, которые в настоящее время находятся в стадии строительства. Таким образом, начало строительства новых объектов резко падает, а завершение останавливается, что приведет к массовому падению предложения квартир на рынке в ближайшем будущем.

Поскольку арендная плата снизилась, а стоимость ипотечных кредитов выросла, отрицательный «cash flow» является сдерживающим фактором для инвесторов. В то же время на рынке кондоминиумов существует значительное количество запасов, что приводит к снижению цен. Это привело к отмене более десятка новых проектов кондоминиумов. Если еще в 2025 году некоторые проекты, переведенные под внешнее управление, еще могут стартовать, то, начиная с 2026 года, застройщиков реально ждут нелегкие времена. Когда предложение будет ограничено в ближайшем будущем, снова созреют условия для того, чтобы возобновить строительство кондоминиумов – спрос снова возрастет, а вместе с ним и цены. Но до тех пор разработчики не могут допустить, чтобы проекты простаивали. Чтобы выжить, некоторые обращаются к строительству арендных помещений.

Компания Urbanation насчитала 14 проектов (2,806 единиц недвижимости), которые были официально отменены в 2024 году, но шесть из этих проектов (1,434 единицы) были преобразованы в специально построенные арендные помещения. Правительство на всех уровнях предоставляет стимулы, для того чтобы частные застройщики переключились на строительство арендного жилья. Спрос на жилье по-прежнему высок, особенно на таких рынках, как Торонто, где высокая стоимость владения домом приводит к тому, что жители вынуждены арендовать жилье на более длительный срок.

Имейте в виду, что некоторые строительные компании также предоставляют арендаторам возможность купить жилье самостоятельно в рамках программы Home Investment Program (HIP), которая позволяет жильцам накапливать $500 HIP в месяц на сумму до $25,000, чтобы вложить их уже в покупку этой квартиры.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) прогнозирует, что 2025 год будет благоприятным для покупателей жилья в Большом Торонто (GTA). При этом сложность заключается в том, что регион как хорошее место для проживания, работы и ведения бизнеса сталкивается с тремя проблемами: доступность жилья, предложение жилья и пробки на дорогах. Поскольку иммиграция все-таки продолжает стимулировать спрос на жилье в GTA, главный исполнительный директор TRREB Джон Димишель заявил, что инфраструктура должна идти в ногу с ростом населения и требует решений, включая упрощенный процесс разработки и утверждения строительных проектов, реформы правил зонирования, лучшее управление движением на автомагистралях и своевременное завершение крупных транзитных и жилищных проектов. 

«Нам крайне необходимо добиваться, чтобы Торонто оставался привлекательным местом для жизни и работы, с надежной инфраструктурой и доступным жильем, – отметил Джон Димишель на ежегодном собрании TRREB по обзору состояния рынка недвижимости и подведению итогов предыдущего года, которое состоялось 5 февраля в Торонто. – Чрезвычайно важна необходимость продуманного городского планирования. Это включает в себя не только жилье, но и планы трудоустройства».

TRREB прогнозирует, что средняя цена продажи всех типов домов в 2025 году достигнет $1,14 миллиона при умеренном росте на 2,6% по сравнению с 2024 годом. Учитывая замедление роста цен и возможности дальнейшего снижения процентных ставок Центробанком Канады в 2025 году, можно будет ожидать пробуждение интереса у покупателей к выходу на рынок в поисках жилья. Опрос, проведенный по заказу TRREB компанией по исследованиям глобального рынка и общественному мнению IPSOS о намерениях респондентов об их планах покупки жилья, показал, что 28% опрошенных заявили, что они, вероятно, купят дом в 2025 году. При этом на долю тех, кто впервые покупает жилье, приходится 42% потенциальных покупателей недвижимости.

Главный аналитик рынка TRREB Джейсон Мерсер заявил, что совет директоров ожидает увидеть более доступные условия на рынке жилья в 2025 году, поскольку процентные ставки показывают тенденцию к снижению, а рынок остается «хорошо обеспеченным» – особенно рынок квартир, который привлекателен для покупателей, впервые приобретающих недвижимость.

Рынок по-прежнему будет находиться в зоне, дающей преимущества покупателям, что должно привлечь больше людей на поиски жилья. Они не только смогут воспользоваться преимуществами более низких затрат по займам, но и, скорее всего, смогут договориться о достаточно хорошей покупной цене в ходе переговорного процесса.

TRREB предупреждает, что действиям рынка, вызванным снижением ставок Банка Канады, могут быть противопоставлены риски от введения тарифов США и волновым эффектом, который они могут оказать на экономику Канады, их собственную финансовую стабильность. «Я думаю, что люди действительно обеспокоены текущей экономической ситуацией в GTA и Канаде в целом, и это может перевесить положительное влияние снижения стоимости займов, по крайней мере, в течение первых нескольких месяцев года, пока мы не получим больше ясности относительно спроса», – сказал Джейсон Мерсер.

Значительную неопределенность вызывает введение торговых тарифов США на канадский экспорт в США, которые потенциально могут достичь 25% на все товары, с вероятностью ответных мер со стороны Канады. Это может оказать серьезное влияние на экономику Канады уже в 2025 году, в том числе вызовет инвестиционную неопределенность, ослабление канадского доллара, снижение экспортных доходов, потерю рабочих мест, более высокую инфляцию и увеличение риска рецессии. Именно поэтому так сложно строить какие-то адекватные прогнозы.

По мнению CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), средний сценарий предполагает, что США введут 25%-ный тариф на 10% канадских товаров, а Канада ответит зеркальными мерами. В этом сценарии негативные экономические последствия могут быть смягчены увеличением государственных расходов США и, как следствие, ростом спроса на импорт в США.

Снижение целевых показателей иммиграции на 2025 – 2027 годы также повлияет на экономику. Не будем забывать о замедлении роста населения из-за снижения численности новых иммигрантов, что может привести к ослаблению экономической активности. Учитывая эти факторы, CMHC ожидает умеренный экономический рост в 2025 году, который даст гораздо лучшие показатели в последующие два года. После спада в 2023 и 2024 годах ВВП на душу населения должен вырасти в течение прогнозируемого периода. Аналогичным образом ожидается, что потребительские расходы на душу населения увеличатся в течение прогнозируемого периода, чему будет способствовать снижение стоимости займов. Однако ряд факторов будут замедлять рост, в частности, потеря покупательной способности из-за инфляции, при этом доходы должны постепенно восстанавливаться; рост уровня безработицы в 2025 году; более высокие процентные ставки по обновлению ипотеки в 2025 – 2026 гг.

Пока текущее состояние рынка действительно можно охарактеризовать как неопределенное. Безусловно, всегда продавались быстро дома и квартиры в хороших районах, отличном состоянии и за привлекательную цену. Все объекты недвижимости, не определяемые, как супержелаемые, выставленные с оглядкой на предыдущие продажи, могут столкнуться с ценовыми коррекциями, прежде чем рынок даст понять, какая же цена «правильная». Очень многие продавцы пытаются организовать аукционные продажи (bidding wars), но, к сожалению, число желающих в них участвовать не очень велико, и достаточно часто приходится возвращаться к более высокой запрашиваемой цене и ждать своего покупателя, набравшись терпения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На прошлой неделе городской совет Торонто окончательно определился с тарифными ставками, операционным и капитальным бюджетами, которые поддерживаются налогами, и утвердил бюджет на 2025 год, предложенный мэром Оливией Чоу. Этот бюджет должен повысить доступность жилья и безопасность горожан, обеспечить регулярное движение транспорта в Торонто и улучшить общественные услуги.

Бюджет на 2025 год состоит из операционного бюджета в размере $18,8 млрд ($16,6 млрд, поддерживаемого налогами; 2,2 млрд, поддерживаемого предоставляемыми сервисами) и 10-летнего (на 2025 – 2034 гг.) капитального бюджета в размере $59,6 млрд. Операционный бюджет включает сокращения и компенсации в размере $680 млн и является вторым городским бюджетом в рамках многолетнего подхода, который настраивает город на достижение финансовой стабильности и устойчивости.

Операционный бюджет города в размере $18,8 млрд предусматривает следующие инвестиции:

* расширяет программы школьного питания, чтобы охватить 257,210 учащихся в 2024/25 учебном году – на 21,500 учащихся больше, чем в 2023/24 году, обеспечивая 48,4 миллиона обедов;

* обеспечивает ежедневные питательные закуски на 31,000 отдыхающих в 45 точках детских летних лагерей CampTO;

* выделяет $1 млн Rent Bank 2,700 семьям, нуждающимся в финансовой помощи;

* инвестирует дополнительно $800,000 в программы предотвращения выселения жильцов и $712,800 в услуги по поддержке малоимущих арендаторов;

* применяет новый подзаконный акт для защиты арендаторов от несправедливых выселений;

* запускает пилотную программу по обеспечению 400 кондиционерами малообеспеченных жителей многоквартирных домов;

* отменяется плата за строительство (development charges), чтобы начать строительство 8 тысяч недорогих домов и ускорить строительство 6 тысяч квартир, предназначенных для аренды.

Предусматривается улучшение транспортного обслуживания:

* заморозка тарифов TTC одновременно с улучшенным качеством обслуживания в транзитной сети, добавляется около 500 тысяч дополнительных часов обслуживания (увеличение на 5,8%);

* покупка 55 новых вагонов метро для модернизации линии 2 (Bloor – Danforth) и повышения надежности обслуживания;

* внедряется шестиминутный интервал (или даже меньше) для движения трамваев на маршрутах Dundas, St. Clair и Bathurst;

* запускается пилотный проект на 11 автобусных маршрутах с большим количеством пассажиров, чтобы уменьшить «скопление автобусов» и сделать поездки более эффективными для пассажиров.

Особое внимание обращается на программу повышения безопасности горожан. Добавят 263 новые должности для работников экстренных служб (пожарных, полицейских и парамедиков). Расширяются программы по предотвращению насилия среди молодежи. Укрепляются инициативы в области безопасности дорожного движения.

Выделяются дополнительные деньги на продление часов работы библиотек, а также открытых бассейнов летом. Расширяется доступ к местному искусству, фестивалям и культурным мероприятиям. На озеленение города, приведение лесопарковой зоны города в порядок выделяется $3 млн.

Выделяются дополнительные средства малоимущим слоям населения – бездомным, пенсионерам, семьям с малым доходом.

Как нас и предупреждали, существенный вклад в казну городского бюджета будет поступать от дополнительного налогообложения. Бюджет предусматривает повышение налога на имущество на 5,4%, а также увеличение на 1,5% фонда городского строительства. В общей сложности property tax в Торонто вырастет на 6,9%.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca