Как важны детали при заключении сделки о продаже

Буквально несколько дней назад в издании «Toronto Star » была опубликована статья известного адвоката в Торонто Боба Арона, специализирующегося на вопросах недвижимости. Материал был посвящен, казалось бы, незначительным деталям, но оказывающим решающее влияние на исход сделки.

Дело, рассмотренное в Высшем суде в прошлом году, преподносит важный урок покупателям и продавцам. Если одна из сторон сделки меняет условия контракта в ходе переговоров, пусть даже незначительно, это уже не то же самое предложение. Пока обе стороны не подпишут абсолютно одинаковую версию, сделка невозможна.

В июне 2023 года Ашиш и Арпита Пател сделали предложение без каких-либо условий о покупке дома в Китченере, Онтарио, у Асада и Кифаят Али. Договор включал типичное приложение «А». Продавцы приняли договор на следующий день, но с изменением на первой странице, указывающим, что соглашение теперь регулируется и новым приложением «B», которое было приложено к принятому договору. По-видимому, это было упущено из виду при подаче первоначального документа.

Schedule «B» – распространённое приложение к большинству договоров о купле-продаже и аренде жилья. Его использование стало стандартным во время пандемии COVID-19. В нём обычно определяется, какой день считается рабочим; в каком случае на депозит будет начислен интерес; ответственность агентства за предоставленные данные и другие вопросы, связанные с проведением сделки. Это целый набор параграфов, которые используются как стандартные всеми риэлторами этого агентства.

Агент продавца попросил агента покупателя подписать дополнительное изменение в списке на первой странице, так как в оригинале договора ничего не говорилось о наличии Schedule «B», а также поставить инициалы на самом документе. В электронном письме от агента Schedule «B» фактически не содержался, но он был отправлен несколькими минутами позже во втором e-mail.

Покупатели не отреагировали на просьбу продавцов добавить Schedule «B» в основной договор. Ночью они вообще передумали покупать этот дом, а на следующий день уведомили агента продавца о том, что не собираются продолжать сделку. Кроме того, они так и не внесли депозит в размере $50,000.

Столкнувшись с тем, что покупатели изменили свое мнение, продавцы повторно выставили недвижимость на продажу и продали ее на $25,000 дешевле, чем собирались заплатить первые покупатели.

В 2024 году последовало судебное разбирательство: продавцы подали иск о неуплаченном депозите и понесенном убытке. Дело рассматривалось в январе прошлого года. Вопрос, который необходимо было решить: заключался ли договор обязывающего характера, когда продавцы приняли предложение о покупке, добавив к документу Schedule «B», или же это изменение появилось уже после того, как договор был подписан.

Продавцы настаивали на том, что дом был уже продан, и требовали внести задаток в размере $50,000. Покупатели же утверждали, что договора купли-продажи изначально не было.

Судья встала на сторону покупателей, заявив, что согласия по этому вопросу не было, и постановила, что юридически обязывающего договора не было, поскольку, когда продавцы добавили Schedule «B» и попросили поставить инициалы покупателей, они сделали встречное предложение, а не подтвердили сделку.

Таким образом, если бы продавцы приняли предложение без добавления Schedule «B», сделка бы завершилась. Им следовало принять его как есть. Но, изменив предложение, добавив дополнительное и по большому счету необязательное приложение, они потеряли $25,000 в стоимости перепродажи, приплюсовав к этому еще и собственные юридические издержки и судебные издержки покупателей.

Ошибка продавцов заключалась в том, что они сочли Schedule «B» важным и обязательным, но не получили подписей покупателей. В результате покупатели смогли спокойно уйти, не потеряв задаток.

Урок здесь заключается в том, что покупателям и продавцам следует точно знать, когда их соглашения становятся твёрдыми и обязательными к исполнению. Добавление «стандартного» дополнения, даже если это кажется «просто формальностью», может как способствовать успеху, так и провалить сделку.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca