Жанна Томсон, брокер

Недавно опубликованный опрос общественного мнения компанией Ipsos показал, что 72% молодых жителей Онтарио в возрасте 18 – 34 лет планируют покинуть в ближайшие пять лет район Большого Торонто (GTA) из-за дороговизны недвижимости. В ответ на продолжающийся кризис доступности жилья Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) запускает новую кампанию «Справедливые налоги на дома Онтарио» (Fair Taxes on Ontario Homes), чтобы потребовать снижения налогов и помочь вернуть процесс приобретения жилья в доступное русло.  

Как следует из результатов опроса, 75% респондентов полагают, что у следующего поколения жителей GTA будет более низкое качество жизни, чем у нынешнего, рисуя мрачную картину жилищного будущего Онтарио. «Онтарио переживает кризис доступности жилья, и несправедливые налоги являются основной частью проблемы, – заявила президент TRREB Элечиа Бэрри-Спроул. – Поскольку треть стоимости нового дома уходит на государственные налоги и сборы, мы завышаем налог на жилье до такой степени, что новое строительство замедляется, доступность ухудшается, а молодые семьи и отдельные люди выдавливаются из своих привычных районов проживания. Все уровни правительства должны действовать сейчас сообща, чтобы уменьшить это налоговое бремя».

Согласно отчету Канадского центра экономического анализа (Canadian Centre for Economic Analysis – CANCEA) за 2024 год, 36% стоимости покупки нового дома составляют государственные налоги и сборы. За новый дом по средней цене покупатель заплатит более $380 000 в виде налогов и сборов. Во многом из-за высокого налогового бремени на жилье Онтарио отстает от других провинций в плане строительства жилья, что еще больше усугубляет нашу проблему его доступности. «Мы не должны относиться к жилью как к элитному предмету роскоши, который облагается налогом, вместо этого к дому следует относиться как к праву человека, – заявил CEO TRREB Джон ДиМишель. – Политика налогообложения жилья в Онтарио нуждается в серьезной реформе, чтобы мы могли вернуть рынку доступность и быстрее построить больше домов».

Доступность жилья стала главной проблемой в Онтарио. В Торонто 89% жителей (а также 89% в Пил и 80% в Симко) обеспокоены проблемой стоимости жилья. Только каждый пятый житель Онтарио считает, что правительства всех уровней делают достаточно для решения кризиса предложения жилья (22% довольны деятельностью муниципальных властей , 20% – федеральных, 18% – провинциальных).

Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) справедливо призывает правительства всех уровней предпринять немедленные действия, чтобы активизировать рынок недвижимости и снизить затраты для покупателей жилья:

Сокращение расходов на строительство (Development Charges). За последние годы в GTA они значительно выросли, добавив $139 000 к средней стоимости нового дома в некоторых муниципалитетах GTA. TRREB призывает провинциальное и федеральное правительство увеличить финансирование муниципалитетов, чтобы уменьшить их зависимость от этих чрезмерных сборов.

Реформирование налога Land Transfer Tax (LTT). Покупатели жилья в Торонто теперь платят более $36 000 как LTT за дом по средней цене. TRREB призывает к увеличению скидок для тех, кто покупает жилье впервые, а также к тому, чтобы как провинциальные, так и местные органы власти рассмотрели возможность полной отмены налога для тех, кто впервые покупает жилье.

Пересмотр муниципального налогообложения. TRREB настаивает на комплексном пересмотре инструментов муниципальных доходов (например, Development charges и property tax) для снижения налогового бремени, связанного с жильем.

Инициатива TRREB объединяет покупателей жилья, арендаторов и профессионалов отрасли, чтобы потребовать перемен от политиков. «Мы также призываем все политические партии, участвующие в выборах в Онтарио, взять на себя обязательство снизить налоги на дома в Онтарио», – сказала Элечиа Бэрри-Спроул.

Если вы проживаете в Онтарио и одобряете выдвинутые предложения, то на вебсайте FairHomeTaxes.ca вы можете добавить свой голос к петиции за новые изменения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В среду 29 января Центробанк Канады снизил ключевую процентную ставку, как многие и ожидали, на 25 базисных пунктов c 3.25% до 3%. Это стало шестым снижением ставок с начала пандемии, в результате чего ставки снизились на 2% по сравнению с тем уровнем, на котором они были в апреле 2024 года.

Заседание банка происходило на фоне всеобщего напряженного ожидания повышения тарифов и торговой войны между США и Канадой. В связи с 30-дневной отсрочкой ввода тарифов накал страстей заметно снизился. Если бы тарифы были введены, эксперты предсказывали существенное подорожание как импортных, так и экспортных позиций, естественно, стройматериалов в том числе. В связи с этим цены на строительство подпрыгнули бы, как и стоимость построенного жилья. С другой стороны, массовое сокращение производств приведет к резкому росту безработицы и обнищанию значительного количества населения. При общем неверии в способность правительства хоть как-то изменить ситуацию к лучшему, настроение как у покупателей, так и у продавцов подавленное.

Удастся ли правительствам договориться о конструктивном решении существующих проблем без применения «тяжелой артиллерии», во многом определит вектор развития рынка недвижимости. До того, как предварительные договоренности были достигнуты, прозвучали и призывы к внеплановому экстренному дополнительному понижению ставки. По существующему расписанию следующее заседание Банка Канады должно быть созвано только 12 марта.

15 января этого года Канадская ассоциация риэлторов (CREA) внесла некоторые дополнения к своему раннему прогнозу на состояние рынка недвижимости в 2025 – 2026 годах. Предполагается, что сочетание двух с половиной лет неудовлетворенного спроса и стабильного снижения стоимости займов, а также обычного всплеска весенних предложений о продажах приведет в 2025 году к восстановлению рыночной активности по всей стране. Начало этого процесса мы наблюдали в четвертом квартале 2024 года. Помимо снижения ставок по ипотечным кредитам, ожидается, что Банк Канады вскоре может дать сигнал о том, что процентные ставки окажутся настолько низкими, насколько они могут быть на этом этапе общего регулирования экономики. Именно это и может стимулировать еще больший спрос со стороны тех, кто ждал подходящего момента для покупки недвижимости и блокировки ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

Ожидается, что это восстановление спроса будет происходить в Канаде по-разному, например, в Британской Колумбии и Онтарио будут более высокие темпы роста восстановления количества продаж, по сравнению с другими провинциями из-за того, что число продаж там в настоящее время невелико. Но появление избытка инвентории на рынке обещает меньшую вероятность роста цен для тех продавцов, которые сегодня этого ждут. Прогнозируется, что средняя цена на жилье по стране вырастет на 4,7% в годовом исчислении до $722,221 в 2025 году, что мало изменилось по сравнению с прогнозом роста на 4,4% в октябре прошлого года. Ожидается, что в 2026 году этот показатель увеличится еще на 4,5% до $556,662, а средняя цена дома по стране вырастет на 3,3% с 2025 года до $746,379 в 2026 году.

Банк Канады прогнозировал рост валового внутреннего продукта (ВВП) Канады на 1,8% как в 2025, так и в 2026 году в своем отчете о денежно-кредитной политике в январе 2025 года, но отметил, что последствия торговой войны с Соединенными Штатами невозможно предсказать, и что эти прогнозы были предоставлены в качестве базового уровня при отсутствии каких-либо тарифов.

В своем отчете Банк отметил, что более низкие ставки по ипотечным кредитам и недавние изменения в правилах ипотеки будут стимулировать активность по продаже жилья на вторичном рынке, в то время как сдерживаемый спрос на жилье будет способствовать замедлению строительства нового жилья. Рост предложения новых домов в краткосрочной перспективе все-таки будет ограничен наличием участков земли, проблемами зонирования и нехваткой квалифицированной рабочей силы.

Банк отметил, что базовая инфляция сейчас близка к целевому показателю 2% и будет оставаться таковой в течение следующих двух лет. В случае возникновения торговой войны с крупнейшим торговым партнером Канады, Соединенными Штатами, отмечается, что «затяжной торговый конфликт, скорее всего, приведет к снижению ВВП и повышению цен в Канаде». Сейчас «канадская экономика восстанавливается благодаря снижению процентных ставок в прошлом и увеличению активности потребительских расходов. Ожидается, что жилищное строительство останется сильным. Однако инвестиции в бизнес и рынок труда были отмечены Банком как слабые места в экономическом ландшафте».

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Все владельцы своей недвижимости в Торонто уже два года подряд обязаны декларировать свой статус проживания. Поскольку не все еще получили уведомления, полезно знать, что в этом году опять придется информировать городские власти о статусе вашей недвижимости. Декларацию нужно заполнить до 30 апреля 2025 года. Подобная практика стала ежегодной. Причина – введение в 2022 году нового муниципального налога в Торонто – Vacant Home Tax, налога на недвижимость, в которой никто не проживает. В условиях экономического кризиса, нехватки арендуемых квартир и домов вводятся штрафные санкции против владельцев таких домов и квартир, в которых никто не живет более 6 месяцев в году. В прошлом и позапрошлом годах размер налога был определен в 1% от суммы, на которую муниципально оценивается ваша недвижимость. С текущего года эта сумма уже будет составлять 3% от муниципальной оценки.

Такая декларация обязательна к заполнению. Если декларация не получена, владелец будет оштрафован минимум на $250.

Для того чтобы заполнить декларацию, нужно зайти на вебсайт toronto.ca/VacantHomeTax. Предварительно найдите на вашем Tax Bill – «Assessment Roll Number» и ваш «Customer Number». После нескольких шагов и подтверждений того, что вы прочитали и согласны с предоставленной информацией, система выходит на финальную стадию.

Естественно, новый налог сделал хорошую прибавку к муниципальному бюджету, ведь только за первый год введения этого налога бюджет получил добавочные $54 миллиона. В свете существенного сокращения сделок по покупке недвижимости в Торонто кризис городского бюджета ощущается, как никогда. Новый налог ввели в русле поиска правильных решений широко разрекламированной программы обеспечения малоимущих слоев населения доступным жильем.

Причиной возникновения избытка свободного жилья считаются неконтролируемые покупки недвижимости в недавнем прошлом состоятельными покупателями, в большей части иностранцами, бешеным ростом цен, что позволяло осуществлять быстрые купли-продажи с большими прибылями. Декларируя недвижимость как «principal residence», можно было еще и уйти от налогообложения.

Юридическая неразбериха в отношениях владельцев жилья и жильцов, которые это жилье снимают, а именно невозможность избавиться от такого жильца в случае необходимости, как и вмешательство государства в ценообразование, привели к тому, что владельцы жилья предпочитают, чтобы жилье простаивало, чем сдавать его. Ведь месяцами непонятно, как этого жильца выселить из помещения в случае, если он перестает оплачивать аренду. Но вместо того, чтобы продумать и поработать над изменениями в законодательстве с этой стороны, принимается закон о том, чтобы жилье не пустовало больше 6 месяцев. Таким образом, есть надежда, что владельцев жилья подобные поборы заставят его сдавать.

Поступления от нововведенного налога пойдут в фонд инициатив по нахождению путей развития доступного жилья. Так, городской совет Торонто одобрил инициативу мэра Оливии Чоу о том, чтобы направить более десяти миллионов долларов дополнительных доходов от повышения налога на пустующие дома на городскую жилищную программу, которая предоставляет гранты некоммерческим жилищным операторам для покупки арендуемого жилья на частном рынке.

Городской совет Торонто собирается повысить городской налог на пустующие дома на фоне растущего жилищного кризиса, спустя два года после введения новой пошлины с 1% до 3% от их оценочной стоимости MPAC. Этот шаг, поддержанный мэром Оливией Чоу, направлен на борьбу с растущим жилищным кризисом в Торонто и сокращение бюджетного дефицита города. «Мы видим, как спекулянты сидят на столь необходимом жилье, душат рынок, повышают цены на арендное жилье и делают его еще менее доступным для людей, – заявила Оливиа Чоу. – Никто не должен оставлять дом пустым во время жилищного кризиса».

Налоги на пустующее жилье существуют не только в Торонто. Их ввели или вводят в Воне, Маркхаме и регионе Йорк. Миссиссага и Гамильтон, однако, приостановили платы из-за законопроекта 112, который инициировал процесс отмены действия налога в регионе Пил с 1 января 2025 года.

В свете более строгого надзора над использованием жилого фонда нужно проверять наличие подобных обязательных платежей при покупке недвижимости. Например, если владелец дома или кондоминиума в Торонто не подал налоговую декларацию о пустующем доме, покупатель может быть подвергнут штрафу в размере 3% от оценочной стоимости впоследствии. Чтобы избежать этого, просите ваших риэлторов включать в договор покупки пункт о том, что продавец гарантирует представить доказательство о предоставлении необходимой декларации в муниципалитет на момент закрытия транзакции.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Из-за того, что информация сейчас доступна каждому (спасибо интернету!), участились случаи обмана тех, кто ищет жилье. Если вы пускаетесь в плавание в одиночку, прочитайте эту статью, чтобы впоследствии не сожалеть о необдуманных поступках.

Когда вы читаете объявление о сдаче помещения и думаете, что именно этот вариант вам подойдет, не сочтите за большой труд его посмотреть. Если возможно, посетите объекты недвижимости и убедитесь – то, что рекламируется, это то, что вы действительно будете снимать.

Правило номер два – сохраняйте всю документацию по соглашению на случай, если вам понадобится предъявить властям доказательства мошенничества. Еще одно важное правило – избегайте сделок с наличными деньгами, которые невозможно отследить. Попытайтесь навести справки о владельцах недвижимости и людях, живущих в ней. Если по каким-либо причинам вам кажется, что предложение слишком соблазнительное, то, скорее всего, вам следует задуматься о причинах таких щедрот. Не забывайте народную мудрость: «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».

Идея переезда может быть далеко не простой, даже если вы переезжаете в пределах своего города или страны. Если мы говорим о переезде в новую страну, это сопряжено со множеством вопросов и опасений по поводу того, кому вы можете доверять, откуда вы знаете, что ваши деньги в безопасности, и имеете ли вы дело с людьми, которые могут вам реально помочь. Некоторые могут попытаться воспользоваться вами, потому что вы новичок в Канаде. Они предполагают, что вы недостаточно хорошо знаете систему, но знают, что вы сделаете все, чтобы, наконец, найти дом для себя и своей семьи.

Вот несколько способов распознать мошенничество с арендой и обезопасить себя и своих близких. Многие арендодатели нередко требуют или просят внести залог вперед. По законам провинции Онтарио легальным считается взнос суммы, равной первому и последнему месяцам аренды. Для новых иммигрантов, людей с плохой кредитной историей или ее отсутствием, хозяева жилья просят заплатить депозит за первый и последние несколько месяцев аренды, а то и за целый год вперед.  

Если в поисках жилья люди уже несколько раз получили отказ, то, наткнувшись на заманчивое предложение, уже согласны заплатить и сумму побольше. Многие мошенники хотят получить деньги вперед в неотслеживаемой форме, например, наличными, криптовалютой, банковским переводом или другими эквивалентами, которые трудно отследить. Это должно стать для вас тревожным сигналом, если вас попросят о таком платеже. Имейте дело только с теми формами оплаты, которые отслеживаются и имеют конечную точку, где вы можете увидеть законное лицо или компанию по аренде. Не отправляйте деньги до подписания договора с арендодателем. Просьбы о предоставлении денег для «резервирования вашего места» или авансового залога не являются законными до тех пор, пока не будет подписан договор об аренде.

Арендодатель не должен настаивать на получении вашей личной или финансовой информации, когда вы только интересуетесь объявлением о сдаче недвижимости. Многие мошенники могут публиковать устаревшие или просто фальшивые фотографии объекта недвижимости. Они могут попытаться скрыть правду о проблемах с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор об аренде, убедитесь, что вы можете посетить недвижимость лично и убедиться, что квартира действительно существует и соответствует рекламируемой. Если вам отказывают в визите под разными предлогами, лучше двигаться дальше.

Прежде чем что-либо подписать или отправить платеж, вам необходимо встретиться с человеком, который сдает недвижимость в аренду. Тот, кто хочет найти подходящего жильца, обязательно захочет встретиться с вами, поэтому назначьте личную встречу, найдите арендодателя, агента или управляющего недвижимостью. Мошенники найдут предлоги, чтобы избежать этой встречи.

Предположим, вы нашли место для аренды. Вы счастливы! Но что-то вас смущает. Арендная плата намного дешевле рыночных цен, и арендодатель предлагает льготы и удобства, которые обычно не доступны по этим ценам. Спросите об этом и будьте подозрительны. Если вас не устраивают полученные ответы, уходите. Не отправляйте деньги заранее только потому, что вам кажется это отличной сделкой. Лучше «заплатить больше» за законную аренду, чем потерять свои кровно заработанные деньги из-за мошенников.

Теперь, когда вы нашли жилье, возможно, вы ищете соседа по жилплощади, который поможет покрыть расходы и затраты. Многие мошенники часто выдают себя за потенциальных соседей по комнате, которых в данный момент нет в городе. Они часто отправляют фальшивый чек на сумму, превышающую запрашиваемую вами цену, и просят вас его положить на банковский счет, а излишек вернуть чеком или банковским переводом. К тому времени, как банк сообщит вам, что чек фальшивый, мошенник исчезнет с вашими деньгами.

Если вы стали объектом мошенничества, вам нужно действовать быстро. Сообщите в банк, что вы стали жертвой негодяев. Это может помочь минимизировать ущерб, если преступники вовремя будут пойманы, и банк поможет остановить любые выплаты. Вы можете подать заявление в Канадский центр по борьбе с мошенничеством конфиденциально через онлайн-систему отчетности или по телефону 1-888-495-8501, а также позвонить в местную полицию и сообщить о случившемся.

Помните, что всегда выгоднее иметь дело с профессионалами, у которых есть вся информация о владельцах недвижимости, которые всегда будут стоять на страже ваших интересов.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Первый проект бюджета Торонто на 2025 год, опубликованный 13 января, предусматривает повышение налога на недвижимость на 6,9%, что обойдется среднему домовладельцу в этом году примерно в $268. Это предложение еще не окончательное, будет обсуждаться в течение следующего месяца, включая общественные консультации, прежде чем мэр Оливия Чоу к 1 февраля подготовит окончательную версию, которая должна будет утверждена муниципалитетом 11 февраля. Деньги пойдут на поддержку оперативного бюджета в размере $18,8 миллиардов и 10-летнего плана капитальных затрат в размере $59,6 миллиардов – крупнейшего из когда-либо предложенных в Торонто.

Оперативный бюджет увеличивается на $1,8 миллиарда и в общей сложности составит $18,8 миллиарда. Частично это пойдет на покрытие увеличения городских расходов на $654 миллиона, подавляющее большинство из которых – 89% – приходится всего на четыре сферы: ТТС и транспортные услуги, службы экстренной помощи, общественное жилье и новые коллективные соглашения с работниками города.

Капитальный бюджет увеличивается на $9,8 миллиарда до $59,6 миллиарда. Чуть более половины выделяется на инвестиции в капитальный ремонт, такие как восстановление автопарка ТТС, техническое обслуживание общественных жилых домов и модернизацию парков города. Он также будет использован для инвестиций в защиту от наводнений и для развития более продвинутых технологий по сокращению выбросов углекислого газа.

В бюджете предусмотрено $4,9 миллиарда на поддержание в порядке и дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры в течение следующих 10 лет.

Город делает крупнейшие за последние 10 лет капитальные вложения в общественный транспорт. Планируется, что ТТС получит $1,38 миллиарда, что примерно на $85 миллионов больше, чем в прошлом году. Wheel-Trans получит прибавку в размере $14,8 миллиона, что на 9,4% больше, чем в 2024 году. Тарифы TTC не будут повышаться. Городские власти заявляют, что новый бюджет профинансирует еще примерно 500,000 часов транзитных перевозок.

Предлагаемый бюджет предусматривает нанять 109 полицейских, 95 парамедиков и 52 пожарных. Для этого и других улучшений сферы экстренных услуг будет добавлено дополнительных средств на $46,2 миллиона, что составляет прибавку в 3,9%. К бюджету полиции добавят $1,22 миллиарда, бюджету парамедицинских услуг – $130 миллионов, пожарные службы получат $548 миллионов. Управление по чрезвычайным ситуациям Торонто, которое координирует реакцию на чрезвычайные ситуации, получит чистое увеличение бюджета на $5,2 миллиона. Время предоставления экстренной помощи должно сокращаться.

Особое внимание в докладе уделяется содержанию и развитию различных «recreational facilities» – центров, предлагающих полноценный отдых горожанам. Ожидается продление часов работы таких мест отдыха. Открытые бассейны будут предоставлены для любтелей плавать дополнительные два часа в день. Библиотеки получат $16,4 миллиона, при этом более 70 библиотек продлят часы работы по воскресеньям.

Улучшатся различные социальные программы, в том числе и обеспечение едой детей из нуждающихся семей.

Утверждается, что городской совет и мэрия получат настолько незначительное увеличение своих бюджетов, что эта прибавка будет съедена инфляцией. Совет получит дополнительные $277,000, а офис Оливии Чоу чуть более $3 миллионов. Для сравнения – в 2023 году бюджет мэрии, который оплачивает содержание персонала мэра, при администрации Джона Тори вырос на 37,5% до $2,94 миллиона.

Городские власти сообщают, что стремятся повысить налог на жилую недвижимость на 5,4%, что будет дополнением к принятому ранее увеличению сборов в Городской строительный фонд на 1,5% процента. Фонд предназначен для поддержки жилищного строительства и транспорта в городе. Таким образом, бюджет города Торонто на 2025 год включает общее предлагаемое повышение налога на недвижимость на 6,9%.

В пресс-релизе городских властей говорится, что предлагаемое повышение налогов приведет Торонто в соответствие с другими муниципалитетами Большого Торонто и Гамильтона. В результате средняя оценочная стоимость дома в Торонто повысится на $210 в год (до $692,031) или примерно на $17,50 в месяц. Бюджет также включает дополнительные средства, получаемые за повышение на 3,75% платы за воду и сбор мусора.

Жителей города призывают участвовать в обсуждении городского бюджета. На сайте муниципалитета вы можете ознакомиться с процедурой: www.toronto.ca/city-government/budget-finances/city-budget/how-to-get-involved-in-the-budget  

Будем надеяться на щадящие проценты повышения, ведь буквально за месяц предложенные начальные цифры в 9.5% увеличения налога на недвижимость сократились до 6.9%. Очень хочется надеяться на дальнейшее их снижение.

Звоните, если у вас есть вопросы.

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Снижение процентных ставок и изменения в правилах ипотечного кредитования в Канаде могут подготовить почву для существенных перемен на рынке недвижимости Торонто в этом году, считают эксперты. В прошлом году федеральное правительство расширило право на 30-летнюю амортизацию ипотечного кредита для всех, кто впервые покупает жилье, и всех покупателей новостроек, а также повысило ценовой предел с $1 миллиона для застрахованных ипотечных кредитов до $1,5 миллиона. Все эти меры были приняты для оживления рынка недвижимости.

Средние цены в районе Торонто упали в 2024 году по сравнению с предыдущим годом из-за чрезмерного предложения на рынке кондоминиумов и снижения спроса. Большое количество квартир заполонили рынок при отсутствии достаточного количества продаж. Прошлый год был вялым для рынка недвижимости, но в результате у покупателей появилось больше возможностей для переговоров, согласно декабрьскому отчету Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB). «Покупатели выиграли от такого положения дел по цене, особенно на рынке кондоминиумов», – говорится в отчете. Годовые продажи домов в 2024 году составили 67,610, что на 2,6% больше, чем 65,877 продаж в 2023 году. Количество новых объектов недвижимости (166,121) выросло на 16,4%, что и дало покупателям значительный выбор и сдержало рост цен.

«Затраты по займам были главной проблемой для покупателей жилья в 2024 году. Высокие процентные ставки представляли собой серьезное препятствия для доступности и удерживали продажи домов значительно ниже нормы», – заявила в отчете президент TRREB Элечиа Бэрри-Спроул. 

«Рынок жилья действительно выиграл от существенного снижения ставок Банком Канады во второй половине года, включая два крупных снижения подряд. При прочих равных условиях дальнейшее понижение ставок в 2025 году и сохранение цен на жилье ниже своих исторических пиков должны привести к улучшению рыночных условий в течение следующих 12 месяцев», – отмечается в отчете TRREB. Средняя цена продажи по всем типам недвижимости в 2024 году составила $1,117,600, что является снижением менее чем на 1% по сравнению со средним показателем 2023 года, составлявшим $1,126,263. Снижение цен было более заметным на квартиры, стоимость которых упала на 2,6% до $702,000 в 2024 году по сравнению с $717,000 в 2023 году. «Рыночные условия различались в зависимости от сегмента рынка в 2024 году. Продажи домов на одну семью, включая частные дома, выросли в прошлом году, тогда как продажи кондоминиумов снизились, – отметил главный аналитик рынка TRREB Джейсон Мерсер. – Тем не менее, многие потенциальные покупатели, впервые покупающие недвижимость, остались в стороне, ожидая большего снижения процентных ставок в 2025 году.

Отсутствие новых покупателей повлияло на сегмент менее дорогих квартир больше, чем на сегменты односемейных домов».

В декабре продажи detached и semi-detached домов снизились на 5,8% и 9,3% по сравнению с декабрем 2023 года соответственно. При этом продажи таунхаусов и квартир выросли на 5,8% и 2,3% соответственно. Количество продаж в 2024 году, как правило, были выше для detached и semi-detached домов. Джейсон Мерсер сказал, что декабрь является медленным месяцем с сезонной точки зрения, и в результате данные могут быть «неустойчивыми», поэтому, пока преждевременно говорить о какой-либо тенденции, базируясь на декабрьских показателях. В декабре 2024 года продажи домов GTA составили 3,359 – немного меньше, чем в декабре 2023 года. За тот же период выросло количество новых предложений, продолжая тенденцию хорошо обеспеченного рынка. Поскольку в 2025 году ожидается дальнейшее снижение процентных ставок Банком Канады, Джейсон Мерсер ожидает, что в сегмент кондоминиумов войдет больше людей, впервые покупающих жилье, поскольку стоимость займов уменьшится, а продажи в целом улучшатся по всем направлениям.

Таким образом, если сравнивать рынок недвижимости в Торонто и GTA за последние несколько лет в целом, то ситуация складывается грустная. Цены высокие, обслуживать недвижимость становится все труднее, веры правительству нет, как и ощущения стабильности. В итоге страдают люди. Как покупатели, так и продавцы. Но, если сравнивать прошедший год с 2023-м, то, в общем, ситуация немного, но улучшается. Проценты по ипотеке снизили, изменения по получению займов поменяли в лучшую сторону.

Грустным по-прежнему остается рынок квартир. Летом количество квартир, переходящих из рук в руки, упало до худшего уровня примерно за 27 лет, что привело к избытку товарных запасов. Это дало покупателям немного больше возможностей получения лучшей цены. Для новостроек всех типов ситуация была особенно плохой, многие проекты были либо заморожены, либо отменены совсем. Но, несмотря на падение продаж новых квартир на невероятные 81% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 87% ниже среднего показателя за 10 лет, средние цены на непроданные квартиры снизились всего на 2,4% за квадратный фут за тот же период времени.

Какие сюрпризы нам преподнесет 2025-й год, посмотрим! Одно только ясно, что именно сейчас можно найти действительно хороший «deal»!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Жителей Торонто может ожидать очередное повышение налога на недвижимость, предупреждает мэр Торонто. К годовщине пребывания Оливии Чоу на посту мэра Торонто было приурочено ее интервью с журналистами CBC и Global News. Были обозначены проблемы города и обрисованы бюджетные приоритеты.

Жители Торонто могут столкнуться с повышением налога на недвижимость в 2025 году, поскольку мэр Оливия Чоу сигнализирует о том, что город продолжает сталкиваться с серьезными проблемами, как финансовыми, так и попытками удержать своих работников после года трудных переговоров по контрактам.

В начале этого года мэр включила в свой первый бюджет повышение налога на недвижимость (property tax) на 9,5% – ставка, невиданная десятилетиями, – с целью покрыть начальный дефицит в $1,8 миллиарда. Начальное давление на бюджет этого года составляет $1,2 миллиарда, и мэр считает, что это потребует значительных инвестиций от города, который в настоящее время ведет переговоры с тысячами своих государственных служащих.

«Мы не хотим терять наших государственных служащих, – сказала Чоу. – Пожарные, полиция, парамедики, другие работники города говорят, что они должны иметь возможность достойно жить в Торонто. Итак, если сложить все это, дефицит составит значительную сумму». Стоимость всех контрактов еще не известна, но еще в июне город подписал новое соглашение с тысячами своих транспортников, избежав забастовки, которая парализовала бы город. Эта сделка обойдется городу в $176 миллионов в течение трех лет.

На вопрос, готовит ли она налогоплательщиков к очередному повышению, исходя из необходимости сохранить работников, мэр ответила утвердительно. Но Чоу признала, что это не единственная причина, по которой она может повысить налоги. «У нас есть метро, которое не самое надежное, – сказала она. – У нас протекают крыши в мэрии и на площади Мела Ластмана. И вы знаете, наши водопроводы очень старые. Так что, если сложить все это… Это все дорого, поэтому нужно наверстывать упущенное, многое исправлять».

Мэр Торонто Оливия Чоу поговорила с журналистами 24 декабря, когда город пострадал от перебоев в подаче электроэнергии и масштабного наводнения на фоне сильного шторма. Чоу сказал, что изменение климата реально, и Торонто необходимо принимать больше мер по предотвращению наводнений.

Процесс формирования бюджета Торонто начнется в следующем месяце, после праздников, когда городские власти представят свои предлагаемые расходы. Именно тогда начинается раунд консультаций и слушаний в мэрии и общественных центрах по всему Торонто. Затем мэр учитывает все отзывы при составлении бюджета. Городской совет обсудит этот пакет расходов и окончательно согласует его на заседании 11 февраля.

В беседе с журналистами Оливия Чоу подчеркнула, что бюджет будет содержать расходы на то, чтобы сделать жизнь более доступной для арендаторов и людей с низкими доходами. По ее словам, частью плана являются рост инвестиций в городские библиотеки, замораживание тарифов на проезд в ТТС и увеличение продолжительности рабочего времени в городских общественных центрах. Мэр сказала, что город также ищет способы сократить расходы в некоторых областях, чтобы облегчить бремя, возлагаемое на налогоплательщиков. Она указала на решение совета, принятое ранее в этом месяце, о сокращении проекта по станциям Smart Tracks – детища бывшего мэра Джона Тори. В соответствии с этим проектом должны были появиться пять станций: Finch-Kennedy, East Harbour, King-Liberty, Bloor-Lansdowne и St. Clair-Old Weston, которые бы могли существенно разгрузить транспортную систему города. Программа станций Smart Tracks была центральным элементом кампании Тори в 2014 году, первоначально в планах было строительство 22 станций на существующих железнодорожных коридорах GO Transit к 2021 году. Но в последние годы проект сократился до 5 транзитных станций. Затраты на этот план растут, и муниципалитет готов теперь финансировать только три проекта, попросив провинцию взять на себя расходы по остальным двум. Провинция еще не подтвердила, будет ли это сделано.

«Есть проекты, которые было бы хорошо реализовать, но мы просто не можем себе их позволить, – сказала Чоу. – Мы сказали «нет» многим. Это было непросто». Непросто и нам, налогоплательщикам. Поэтому так хотелось бы, чтобы наступающий 2025 год принес бы немного облегчения и радости нашим семьям! Будьте здоровы! Добра и счастья вашему дому!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В настоящее время, когда цены на недвижимость сильно поднялись, многие люди раздумывают о покупке в доле со знакомыми, друзьями, а порой и просто незнакомыми людьми. Покупка дома совместно с другими людьми – это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий. Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства.

На сегодня получили распространение несколько типов совладения недвижимостью.

Join Tenants – в случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников. Доли владения определяются в момент подписания договора.

Сo-ownership обычно оформляется через регистрацию корпорации, чтопозволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации. Что важно, как и в любом партнерстве – оформление документов надлежащим образом.

В этом месяце Апелляционный суд Онтарио опубликовал одно из самых важных дел года в сфере недвижимости. Это противоречит общепринятому толкованию «joint tenancy», формы владения имуществом, которая предусматривает, что в случае смерти одного из совладельцев имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых. Нигел Джексон и Берни Таубе были давними романтическими партнерами. Лори Розенберг была внучатой племянницей Берни Таубе, умершей в июле 2010 года.

В 2011 году Джексон приобрел недвижимость в Порт-Хоуп. Позже он передал право владения домом Лори как совладелице (в законе используется термин “joint tenants”) с правом наследования. Намерение заключалось в том, что после его смерти Лори Розенберг автоматически унаследует эту собственность без задержек и затрат на оформление завещания. В 2020 году муж Лори сообщил Джексону, что они просят его уехать, для того чтобы можно было модернизировать дом, продать его и на вырученные деньги купить уже новый дом для всех троих. Джексон забеспокоился, что ему придется уехать. Он встретился с адвокатом по недвижимости и подписал акт об отмене определения владения этой недвижимостью как » joint tenancy» и преобразования ее в «tenants in common», согласно которому каждая из сторон будет владеть 50% имущества. После регистрации право Розенберг на владение всем жильем в случае ухода его из жизни автоматически переходило бы Лори. Но владела ли она по-прежнему своей половиной имущества?

В июле 2023 года стороны подали друг на друга в суд за разъяснением прав на собственность после регистрации договора о прекращении совместного владения ею или «joint tenancy».

Судья Роберт Чарни постановил, что, несмотря на регистрацию первого документа на дом «joint tenancy» вместе с Лори, Джексон не намеревался дарить ей половину имущества при жизни. Все, что он подарил ей, это право на обладание недвижимостью целиком, но уже после его смерти. Никаких прав контроля или владения половиной имущества при его жизни не предполагалось. Судья постановил, что Розенберг владел долей Лори в доме, находившейся в доверительном управлении Джексоном при его жизни. Решение означало, что, когда Джексон разорвал «joint tenancy», он лишил Лори ее права на владение половиной дома и ее права на наследство в отношении своей половины доли, которая оставалась частью его имущества.

Решение было опротестовано, Апелляционный суд вынес свой вердикт 4 декабря. Судья Бенжамин Зарнетт, выступая перед коллегией из трех судей, отклонил апелляцию. К огромному удивлению многих юристов, суд постановил, что, несмотря на то, что Лори Розенберг владела домом вместе с Нигелем Джексоном как «joint tenants», результатом сделки 2020 года стало то, что она удерживала свою половину доли в собственности лишь в доверительном управлении Джексона. Лори Розенберг в итоге осталась ни с чем. Таким образом, принимая во внимание, что закон в Канаде опирается и на предыдущие судебные решения, владельцам недвижимости, которые использовали форму «joint tenancy» в качестве инструмента планирования недвижимости, чтобы избежать затрат и задержек при оформлении завещания, необходимо будет пересмотреть свои планы в свете этого решения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

С наступающим Новым годом! Пусть Новый год принесёт в дом все самое лучшее: любовь, радость, здоровье и достаток. Пусть этот год будет насыщен приятными событиями и эмоциями, а близкие и родные будут рядом.

Октябрь текущего года принес значительный 30%-ный скачок продаж домов в Канаде по сравнению с тем же месяцем прошлого года, и ноябрь последовал этому примеру. Последние статистические данные Канадской ассоциации недвижимости (CREA) показывают, что фактические продажи без учета сезонных колебаний завершились в прошлом месяце на 26% выше уровня годичной давности. И хотя продажи выросли всего на 2,8% по сравнению с октябрем, они сейчас на 18,4% выше, чем в мае, незадолго до первого снижения процентной ставки в начале июня.

«Ноябрьский рост был обусловлен ростом продаж недвижимости в Ванкувере, Калгари, Торонто и Монреале, а также двузначным ростом продаж в небольших городах Альберты и Онтарио», – говорится в отчете. Председатель CREA Джеймс Мэйби заявил в пресс-релизе, что октябрь и ноябрь знаменуют собой «начало долгожданного восстановления активности на рынке вторичного жилья», что он связывает со «снижением затрат на обеспечение ипотечного займа» и «большим количеством объектов, выставленных на продажу».

На конец прошлого месяца на продажу было выставлено немногим более 160 тысяч объектов недвижимости во всех системах MLS®, что на 8,9% больше в годовом исчислении. Количество активных предложений о продаже на конец ноября составляет потенциальный запас для покупателей на 3,7 месяца, по сравнению с 3,8 месяцами, зафиксированными на конец октября. Поскольку все, что ниже отметки запасов на 3,6 месяцев, указывает на рынок продавцов, а все, что выше 6,5 месяца, указывает на рынок покупателей, ноябрь остался на сбалансированной территории, хотя начинает склоняться в пользу продавцов. Количество новых объектов жилья, выставленных на продажу, снизилось на 0,5% в период с октября по ноябрь 2024 года, снижение на 3%, наблюдалось в период с сентября по октябрь. Это в сочетании с тем фактом, что продажи выросли в прошлом месяце, привело к тому, что последнее соотношение продаж к новым предложениям составило 59,2% по сравнению с 57,3% в октябре. Поскольку соотношение между 45% и 65% в целом соответствует сбалансированным условиям на рынке жилья, ноябрьский коэффициент снова указывает на то, что рынок все еще находится в состоянии равновесия. «В период с апреля по сентябрь этого года показатель находился в диапазоне от 52% до 53%», – также отметили в CREA.

Что касается цен, то национальный композитный индекс цен на жилье MLS® немного вырос на 0,6% в период с октября по ноябрь до $723,100, что стало самым большим месячным ростом с июля 2023 года.

Без поправки на сезонные эффекты средняя цена единицы жилья по стране в ноябре 2024 года составила $694, 411, что на 7,4% больше, чем в минувшем году. В прошлом месяце впервые за последние полтора года цены на жилье существенно выросли в национальном масштабе, сообщил в пресс-релизе ведущий экономист CREA Шон Кафкарт. «Обычно мы можем ожидать, что восстановление рынка возьмет паузу, прежде чем возобновится весной; однако последнее снижение ставки Банка Канады на 50 базисных пунктов вместе с ослаблением правил ипотечного кредитования может означать более активный зимний рынок, чем обычно», – отметил он.

Что происходит на рынке аренды сейчас? В новом отчете CMHC говорится, что рост арендной платы в районе Торонто был самым медленным среди крупных мегаполисов Канады в 2024 году из-за роста вакантных площадей и снижения спроса из-за введенных ограничений в иммиграционной политике страны. Замедление роста арендной платы соответствовало общенациональной тенденции в городских центрах, поскольку рекордный рост предложения опережал спрос, согласно ежегодному отчету о рынке аренды, подготовленному Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC).

В отчете, посвященном специально проблемам рынка съемной недвижимости, была рассмотрена «фиксированная выборка» сдаваемых квартир с двумя спальнями, и было обнаружено, что рост арендной платы в Торонто замедлился до 2,7% по сравнению с 8,8% в предыдущем году, в то время как рост цен замедлился в национальном масштабе до 5,4% с 8% в 2023 году. При этом количество вакансий в районе Торонто увеличилось с 1,4% 2023 году до 2,5% в этом году. Во многом это связано с очень большим количеством вышедших на рынок построенных квартир и возросшей конкуренцией со стороны всех арендуемых квартир, выходящих на рынок из-за снижения спроса на них. Инвесторы, которые приобрели квартиры много лет назад на этапе подготовки к строительству, столкнулись с избытком предложения на рынке вторичной недвижимости. Это привело к тому, что многие из них вынуждены были сдавать помещения в аренду вместо их продажи, как это планировалось изначально.

Следующее объявление об изменении процентной ставки Центробанком Канады (если оно будет) произойдет 29 января 2025 года. Специалисты сомневаются, что будут существенные снижения ее в ближайшее время. При той ситуации, которая сейчас на всех уровнях власти в Канаде, вообще что-либо предсказывать – дело неблагодарное. В любом случае, сейчас то время, когда действительно совершаются именно «deals» – выгодные сделки, которые трудно было бы представить еще недавно. Торопитесь!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Знаете ли вы, что с 2015 года некоторые некоммерческие организации предлагают помощь семьям с небольшим доходом решить проблему приобретения жилья. Так, например, Habitat for Humanity GTA (телефон 416-755-7353) предоставляет помощь семьям, парам и отдельным людям в приобретении доступного жилья следующими способами.

1. Программа «no downpayment«, т.е. начальный взнос не требуется. Самая большая проблема при существующих ценах – накопить на первоначальный взнос, ведь на это могут уйти десятилетия! Программа берет на себя решение этого вопроса.

2. Доступность ипотеки. Предполагается вторая ипотека, которая выплачивается за счет ресурсов программы.

3. Комфортность осуществления платежей. Первоначально вы не будете тратить более 32% своего общего дохода на расходы на жилье. Идея состоит в том, чтобы у вас оставалось больше доходов, чтобы вы могли накапливать сбережения, инвестировать в образование и многое другое.

Заявители должны быть гражданами или постоянными жителями Канады. Как минимум, один претендент должен работать и иметь стаж работы в Канаде не менее трех лет. Люди должны покупать дом или квартиру впервые и переезжать туда из арендуемого жилья. Покупатели не в состоянии купить жилье обычным способом и становятся партнерами компании на 25 лет. Да, платежи по ипотеке значительно выше, чем в банке при стандартной ситуации, но зато уже сегодня вы сможете стать обладателем своего жилья. Накопите 20% на покупку следующего объекта, и вы можете с благодарностью распрощаться с Habitat for Humanity и пойти уже в свободное плавание.

Options for Homes – программа крупнейшего в Канаде некоммерческого застройщика кондоминиумов, работающего исключительно над тем, чтобы сделать домовладение более доступным. Миссия состоит в том, чтобы помочь нуждающимся быстрее обзавестись собственным домом с помощью программы Options Ready. Если вас заинтересует эта программа, подробную информацию можно получить по телефону 416-867-1501. Если вы накопили на покупку недвижимости 5% ее стоимости, то здесь вам помогут с недостающей суммой для увеличения первоначального взноса. При этом вы должны быть квалифицированы на получение займа и проживать сами в покупаемой квартире.

Trillium Housing (телефон 416-363-3144) – это еще одна инициатива, направленная на обеспечение доступности жилья. Trillium Housing занимается инвестированием в развитие жилья начального уровня и предоставлением инновационного финансирования, позволяющего семьям со скромным доходом владеть своим домом.

Недавно городские власти Торонто отметили, что, хотя с 2015 года определены целевые программы помощи 400 домохозяйствам с низким и средним уровнем дохода в год и должны были бы помогать закрепиться в сфере домовладения (цель, которую несколько некоммерческих организаций назвали «относительно скромной»), в новом отчете мэрии признается, что реальность очень далека от этой цифры. Городские власти в своем отчете обозначают ряд проблем, в том числе и меньшее количество строителей, заинтересованных в строительстве доступных по цене квартир и новых домов.

Муниципалитет Торонто в рамках новой программы сегодня обещает отменить сборы, взимаемые с таких групп, как Habitat for Humanity и Options for Homes. Сэкономленные средства будут переданы в качестве кредитов на первоначальный взнос. Эти некоммерческие организации также полагаются на федеральные и провинциальные программы, чтобы предложить покупателям больше помощи при первоначальном взносе. Сейчас мэрия предлагает несколько корректировок к существующим программам. Наряду с дополнительным освобождением от сборов и новыми возможностями для некоммерческих организаций сотрудничать с частными застройщиками для строительства недорогих домов, город предлагает помочь семьям, зарабатывающим до $160,000 в год.

«Мы переживаем углубляющийся кризис в нашем городе, где люди даже со средним доходом не могут позволить себе собственное жилье, – отмечает ответственная за жилищное развитие в мэрии Ноа Слейтер. – Программа должна была претерпеть некоторые изменения». Одной из проблем стало быстрое ухудшение ситуации с доступностью жилья, а также расширение разрыва между тем, что требует рынок, и тем, что семьи действительно могут себе позволить. Город считает жилье доступным, если оплата счетов за него требует не более 30% доходов семьи. Например, в этом году купленный дом с тремя спальнями должен был бы стоить $320 556 или меньше, чтобы считаться доступным в соответствии с существующими правилами муниципалитета. Предлагаемые изменения будут рассмотрены комитетом по планированию и жилью Торонто в четверг. В случае одобрения он будет передан на рассмотрение совета уже в декабре 2024 года.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca