Жанна Томсон, брокер

Безопасный и надежный рынок нового жилья очень важен для потребителей. И планируемые изменения нацелены на повышение доверия потребителей к рынку нового жилья, что должно позитивно отразиться на экономике в целом. Однако такой рынок не возникает случайно, а целенаправленно строится на разумной политике, осведомлении потребителей и совместных усилиях профессионалов в области недвижимости. Это перспектива, которая вдохновила на свежие обновления компанию Tarion, некоммерческую организацию по защите потребителей, которая управляет программой гарантии на новые дома в Онтарио, известной как «гарантия строителя».

Начиная с 1 июля 2025 года, в рамках поэтапного подхода покупатели новых объектов собственного жилья в Онтарио должны будут зарегистрировать свою покупку и получить подтверждение от Tarion в течение 45 дней после подписания договора о купле-продаже. Это повышает уровень защиты потребителей, упрощая для Tarion идентификацию активных сделок на более раннем этапе процесса покупки. Вводимое изменение отражает широкую инициативу Tarion по борьбе с незаконными продажами новостроек, укреплению уверенности покупателей и поддержке профессионалов, которые действуют в интересах потребителей.

Все покупатели новой недвижимости по-прежнему продолжат пользоваться гарантией депозитов Tarion, а с 1 января 2026 года только те, кто подаст уведомление, будут иметь право на максимальную сумму покрытия, доступную в настоящее время, чтобы инициировать покупателей уведомлять Tarion о том, что они подписали соглашение о покупке.

Сейчас на новые дома страхуются депозиты до $40,000 и на новые кондоминиумы – до $20,000. Если застройщик обанкротится и не сможет завершить сделку (или если вы иным образом обладаете законным правом считать свой договор расторгнутым), вы имеете право подать заявку в Tarion на возврат вашего депозита. Чтобы защитить себя от ситуаций, когда сумма депозита больше, чем гарантированные суммы возврата, большинство соглашений признают, что ваши депозиты хранятся на трастовом счете у адвоката застройщика (т.е. отдельно от средств застройщика) в случае, если застройщик не приобрел страхование избыточной части депозита.

Покупатели должны настаивать на получении копии страхования избыточного депозита застройщика, если он застраховал его, чтобы гарантировать защиту депозитных средств выше лимитов, предоставляемых компанией Tarion. Кстати, покупатели новых домов также должны быть в курсе, что платежи подрядчикам за улучшения объекта (upgrades), как правило, не подлежат возврату. Кроме того, Tarion не защищает никакие платежи для резервирования нового дома или квартиры до подписания договора о купле-продаже.

Процесс регистрации вашего контракта очень простой: покупатели могут зайти на официальный сайт tarion.com/registertoday и зарегистрировать свое соглашение всего за несколько кликов. Это не требует затрат, но предоставляемые гарантии того стоят.

Покрытие по новой программе гарантии на дома в Онтарио включает защиту депозита, компенсацию за задержку окончания строительства и защиту от строительных дефектов. Регистрация договора о купле-продаже – это то, что связывает покупателя с его будущим домом в системе Tarion. Это помогает Tarion узнать о продаже на раннем этапе процесса, и, если что-то пойдет не так, например, будет обнаружен мошенничество, Tarion и Регулирующий орган в сфере жилищного строительства (HCRA) могут предпринять действия, чтобы защитить покупателя и убедиться, что он знает о своих правах.

Эти меры предосторожности включают защиту депозита в пределах определенных лимитов, если покупатель осуществляет свое право на расторжение договора о купле-продаже, или если застройщик существенно нарушает договор или объявляет банкротство. Последние случаи редки, но, к сожалению, случаются, и важно быть готовым к такому сценарию. Короче говоря, если строитель не может достроить новый дом и не может вернуть покупателю его депозит, то необходимо подать иск о компенсации в Tarion.  

К сожалению, многие покупатели не знают об этих проблемах. Вот почему Tarion обращается ко всем специалистам в области жилищного строительства: строителям, агентам по недвижимости, ипотечным брокерам, юристам и другим, с просьбой сыграть решающую роль в помощи клиентам сделать этот шаг и объяснить им, почему это важно. «Как надежные помощники в этом процессе, профессионалы отрасли уже играют важную роль в информировании покупателей недвижимости о правах потребителей в рамках гарантии от застройщика, – сказал Питер Баласубраманян, президент и генеральный директор Tarion. – Поскольку этот новый шаг должен следовать сразу после подписания договора о купле-продаже, эти специалисты могут помочь своим клиентам понять важность регистрации и завершить ее в реальном времени».

Преимущества регистрации на гарантию строителя идут далеко за пределы отдельной транзакции. Зарегистрированные соглашения облегчают компании Tarion отслеживать продажу жилья, позволяя быстрее выявлять незаконную деятельность и быстро реагировать со стороны Tarion и The Home Construction Regulatory Authority – HCRA, чтобы помочь остановить эту деятельность, если она будет обнаружена. С другой стороны, в случаях, когда застройщики принимают депозиты и исчезают или продают дома, которые не соответствуют минимальным стандартам, теряет не только покупатель. Эффект домино реален: последующее освещение в средствах массовой информации наносят серьезный урон репутации сектора, подрывают доверие потребителей и оказывают ощутимое влияние на покупку новых домов.

«Все выигрывают от нового процесса покупки жилья, который включает более строгие меры защиты потребителей – особенно хорошие застройщики, – отметил Питер Баласубраманян. – Наша цель – предотвратить незаконные продажи жилья на более раннем этапе транзакционного цикла, но наши усилия будут более эффективными, если все участники отрасли будут осведомлены и вовлечены».

В конечном итоге, новейшее изменение Tarion сводится к укреплению целостности сектора нового жилья Онтарио. Да, защита депозитов, поддерживаемая Tarion, предлагает критически важную защиту для потребителей, но она также укрепляет доверие в целом, обеспечивая кредиторов, агентов, юридических специалистов и потенциальных покупателей большей уверенностью в том, что сделки проходят в соответствии с законом.

Таким образом, 1 июля 2025 года не забудьте зарегистрироваться и уведомлять Tarion в течение 45 дней после подписания договора о вашей покупке. Tarion серьезно настроен защищать покупателей жилья в Онтарио.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Цены на жилье в районе Торонто снизились на 4% в апреле, средняя стоимость отдельного дома упала ниже отметки в $1,000,000. У покупателей сейчас больше переговорных возможностей после месяцев резкого снижения продаж на рынке недвижимости. По данным апрельской отчетности Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB), продажи в апреле выросли на 1,8% по сравнению с мартом, но в годовом исчислении упали на 23%. В апреле было совершено 5,601 продаж, что является самым низким показателем продаж в апреле с 2010 года, за исключением апреля 2020 года, во время ковидного карантина. 

«Предпосылки для восстановления появятся, как только мы увидим больше определенности на экономическом фронте», – заявил директор по информационным технологиям TRREB Джейсон Мерсер. Но люди не уверены в том, куда движется экономика и куда может пойти их ситуация с работой. Люди не решаются покупать недвижимость, пока не станет больше ясности. Число новых листингов возросло до 18,836, что на 8,1% больше, чем в предыдущем году. Соотношение продаж и новых объектов, вышедших на продажу, достигло 29,7%, что указывает на сегодняшнюю ситуацию как на рынок покупателей. Средняя цена продажи составила 1,1 миллиона долларов, что на 4,1% меньше, чем в апреле 2024 года. В месячном исчислении средняя цена продажи снизилась на 0,7%. Средние цены продажи остались относительно неизменными, но, наконец, начали демонстрировать более существенное падение, поскольку предложение превышает спрос.

«Часто требуется некоторое время, чтобы рыночные сигналы стали очевидными для широкой публики», – отметил Джейсон Мерсер. Годовое снижение цен наблюдалось на все типы недвижимости: цены на отдельно стоящие, semi-detached, таунхаусы и кондоминиумы снизились на 5,4%, 4,1%, 3,9% и 6,8% соответственно. Наблюдалось также существенное снижение продаж по сравнению с прошлым годом: продажи отдельно стоящих, semi-detached, таунхаусов и кондоминиумов снизились на 21%, 10%, 23% и 30% соответственно. Больше всего пострадал рынок кондоминиумов. Цены на квартиры в кондоминиумах продолжают падать, продажи снижаются, и улучшения пока не предвидится. По прогнозам TD банка, к концу 2025 года цены на квартиры, скорее всего, снизятся на 15 – 20% по сравнению с пиковым значением третьего квартала 2023 года, а в этом году ожидается снижение примерно на 10%. В отчете TD говорится также, что продажи, скорее всего, останутся на низком уровне.

Приостановка процентной ставки Банком Канады 16 апреля также ослабила надежды покупателей на дальнейшее снижение ставок. «Это вопрос баланса», – сказал Джейсон Мерсер, добавив, что центральный банк должен сдерживать инфляцию, но, учитывая, что пошлины США могут привести к росту цен, снижение ставки «может быть не самым разумным». С другой стороны, более низкие цены в сочетании с более низкими затратами на обслуживание кредита «привели к более доступным ежемесячным платежам по ипотеке», по мнению Джейсона Мерсера.

Но нет худа без добра, и тем, кто задумывается о покупке недвижимости, самое время искать выгодные варианты. Обратите внимание на рынок кондоминиумов! У нас есть запас нераспроданной недвижимости примерно на целый год, и, похоже, он продолжает расти и расти. По мнению экспертов, нет никаких признаков того, что рынок выровняется или что в ближайшем будущем будет какое-либо сокращение. Особенно проблемным выглядит сегмент небольших квартир. В Торонто, где последние 10 лет только и говорят о жилищном кризисе, основным продаваемым строительными компаниями продуктом были малые квартиры. Покупатели, приобретавшие их, были в основном инвесторами или перекупщиками, рассчитывающими на быструю спекулятивную прибыль. Именно эта категория квартир остается невостребованной сейчас. Люди не могут получить финансирование от банка, который не дает кредит на переоцененный продукт. Строительные компании также терпят убытки из-за невостребованности квартир с малой площадью. Эти квартирки площадью менее 550 кв. футов скорее похожи на отельный номер, чем квартиру, где нормально может проживать семья. Около 30% сделок по закрытию уже купленных квартир, приобретенных у строительных компаний, не могут завершиться. Это значит, что люди отказываются от своих денег, вложенных в депозит. Некоторые из них будут привлечены к ответственности в суде. Застройщики же через несколько месяцев начинают продавать те квартиры, которые не были закрыты, со значительной скидкой на слабом рынке, где постоянно появляется все больше и больше предложений.

Проблемы на рынке кондоминиумов наблюдаются не только в Торонто, подобные сложности и в Британской Колумбии, и в Альберте. Если мы фокусируемся на Торонто, то пострадали больше районы Peel, Durham, York, где цены на новые квартиры упали по сравнению с начальными ценами от строительной компании на 15 – 20%. Районы Гамильтона и Ниагары пострадали чуть меньше. Это ситуация очень болезненна для продавцов, но абсолютно уникальна для покупающих жилье сегодня. Не упустите эту возможность!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Принимая во внимание существующую реальность, победу Либеральной партии, хотелось бы немного разобраться с озвученными планами в отношении к рынку недвижимости.

Либералы обещали увеличить предложение жилья, особенно недорогого, удвоив темпы строительства до 50 тысяч новых домов в год, увеличивая скорость строительства до 500 тысяч в год к концу десятилетия. Для этого партия пообещала создать новую организацию под названием «Build Canada Homes – BCH», которая будет выступать в качестве застройщика и управляющей организации по строительству доступного жилья. Этот тренд, если все пойдет, как было обещано, может привести к росту количества строительных проектов и реанимации рынка недвижимости. Партия планирует выделить $25 млрд на финансирование строителей сборных домов и 10 миллиардов долларов на финансирование проектов строительства доступного жилья. Партия обещает добиться сокращения ограничений по зонированию и муниципальных поборов на строительство жилья вдвое.

Лидер либералов Марк Карни пообещал отменить 5%-ный федеральный налог на товары и услуги при покупке некоторых новых домов. Многие скептически относятся к этому нововведению, ведь покупатели фактически не добавляют налог сверху. Он уже включен в цену, потому что это та цена, о которой обе стороны сделки договорились заранее.

Марк Карни проводил кампанию за отмену налога на товары и услуги для недавно построенных или отремонтированных домов стоимостью менее $1 млн (ранее это было $450,000) – при условии, что покупатели никогда раньше не приобретали дом.

Тем, кто впервые приобретает жилье, обещали некоторые послабления: больше не придется платить GST при покупке жилья стоимостью $1 млн или меньше, а также снизить GST при покупке жилья стоимостью от $1 млн до $1,5 млн. Марк Хинейн, старший консультант по вопросам благосостояния в Scotia McLeod, советует покупателям жилья впервые «сделать паузу», чтобы посмотреть, будут ли введены эти новшества. Если да, то воспользуйтесь экономией.

В принципе, планируемое уменьшение иммиграции либеральным правительством почти вдвое сократит потребность в новом жилье к 2030 году. Именно этот факт поспособствует сокращению спроса на жилье с последующим снижением цен на него. Министр иммиграции Марк Миллер заявил, что сокращение иммиграции снизит нагрузку на жилье, инфраструктуру и социальные услуги.

В дополнение к снижению налога GST на товары и услуги для владельцев жилья впервые либералы пообещали дополнительное финансирование модернизации домов и стимулы для снижения счетов за коммунальные услуги. Канадцы могли бы получить помощь от государства в оплате модернизации изоляции, установки обогревателей домов и замены окон, например. Так как либералы всегда подчеркивали свою приверженность «зеленым» технологиям, вполне вероятно использование новых решений в строительстве, но это может привести к его удорожанию.

Последствия принятых решений в экономике страны, безусловно, окажут самое непосредственное влияние на рынок недвижимости. Ожидается понижение подоходного налога. Вроде бы согласились не повышать налог на прирост капитала или «capital gains». Снижение потребительских цен на углерод привело, например, к снижению цен на бензоколонках по всей стране. Предполагается облегчить доступ некоторых канадцев к страхованию занятости в условиях неопределенности экономических перспектив. Уже планируются переговоры по согласованию тарифной политики с США. Безусловно, работа по укреплению экономики, возврату стабильности должна повлиять на настроения канадцев и возвращению сбалансированного рынка недвижимости.

Если обязательства Либеральной партии в области искусственного интеллекта, инфраструктуры и национальной обороны хотя бы частично будут выполнены, это сформирует более широкую стратегию по обеспечению будущего экономики Канады и снижению ее подверженности внешним шокам, особенно тем, которые связаны с нестабильными торговыми отношениями с президентом США Дональдом Трампом.

В соответствии с предвыборными обещаниями, стратегически инвестируя в искусственный интеллект, либералы стремятся сделать Канаду мировым технологическим лидером, стимулируя инновации, привлекая инвестиции и создавая высококвалифицированные рабочие места, которые могли бы повысить доход на душу населения.

Либеральная программа направлена на рост экономики, но также может помочь со временем ослабить инфляционное давление. Стратегическое финансирование инноваций и инфраструктуры, повышающей производительность, может привести к повышению эффективности цепочек поставок и снижению производственных затрат, что поможет стабилизировать цены. Укрепление экономики приведет к снижению инфляции, что даст Банку Канады больше возможностей для снижения процентных ставок. В долгосрочной перспективе такой подход может способствовать более стабильным и доступным ставкам по ипотечным кредитам, одновременно положительно влияя на более сильную и самодостаточную экономику Канады.

Очень хотелось бы, чтобы хотя бы что-то из обещанного претворилось в жизнь, а пока , если у вас есть вопросы, звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Канадские политики уже потратили миллиарды долларов из средств налогоплательщиков на стимулирование строительства нового жилья. Проблемы кризиса доступного жилья декларируют приоритетными все лидеры партий в предвыборных обещаниях. К сожалению, пока каких-либо положительных тенденций в решении этих проблем не наблюдается. Данные Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) показывают резкое снижение числа начатых жилищных строек в марте. Проблему легко списать на тарифную шумиху, но в данном контексте это не имеет большого смысла, особенно учитывая, что такие провинции, как Альберта, продолжают достигать почти рекордных уровней числа начатых жилищных строек. Спад, в первую очередь, обусловлен обвалом рынка недвижимости в Онтарио, где слабый спрос привел к наименьшему количеству начатых жилищных строек со времен мирового финансового кризиса 2009 года. Несмотря на то, что политики по всей стране приписывают себе заслуги в стимулировании жилищного строительства, объемы строительства нового жилья резко сократились.

С учетом коэффициента «сезонности» (Seasonally Adjusted Annual Rate – SAAR), позволяющего более точно анализировать тенденции рынка, cстроительствo жилья на начальной стадии упало до 214,2 тысяч единиц в марте, что на 3,3% меньше, чем месяцем ранее, продолжая тенденцию к замедлению, начавшуюся в ноябре.

Проблема серьезно усугубляется в нашей провинции. «Наиболее заметно падение активности в Онтарио, где в марте количество новых проектов сократилось до 39 тысяч в годовом исчислении, что примерно соответствует уровню, который в последний раз наблюдался в разгар рецессии 2009 года», – предупреждает Роберт Кавчич, старший экономист банка BMO. В крупнейшей (и самой дорогой) провинции страны спрос на жилье полностью рухнул. В марте объемы строительства новых домов в Онтарио упали на 32% до 39 тысяч единиц, что отчасти связано с торговой войной. Однако строительство жилья обычно начинается как минимум через год после продажи проектов, и с момента пика в 2022 году оно неуклонно снижается.

В настоящее время в провинции начинается строительство наименьшего количества объектов со времен мирового финансового кризиса. С начала 2024 года в Торонто было отменено строительство почти 2,000 квартир в 8 проектах. Инвесторы исчезли с рынка недвижимости. Да, какое-то время инерционный эффект будет продолжаться, и уже начавшиеся проекты подойдут к своему завершению.

Не все провинции переживают коллапс. На самом деле, некоторые из них показывают запуски новых проектов почти на рекордных максимумах, что еще раз подчеркивает, что проблема не полностью связана с тарифами. Примечательно, что активность в Альберте держится намного лучше и фактически близка к рекордным уровням. Одним из факторов устойчивого роста там послужил запрет покупать жилье лицам, не имеющим статуса постоянного резидента, который действует в Онтарио. В Альберте такого ограничения нет, люди приезжают именно туда, в том числе и из Онтарио, и спокойно покупают жилье.

Несмотря на то, что Торонто продолжает бороться с жилищным кризисом, сотни запланированных новых кондоминиумов так и не будут построены. Но некоторые из этих отмененных объектов будут переведены в аренду. По новым данным исследовательской компании Urbanation, с начала 2024 года в Торонто было отменено 8 проектов, включающих 1,899 квартир. Еще три проекта с 338 единицами жилья приостановлены, а шесть объектов с 1,434 единицами жилья переводятся в аренду. «Рынок кондоминиумов рухнул практически за одну ночь, – сказал Матти Семятиски, директор Института инфраструктуры, профессор географии и планирования в Университете Торонто. – Он полностью перевернулся с ног на голову».

Согласно данным, опубликованным в середине апреля, в общей сложности 28 проектов и 5,734 единиц в регионе GTA и Гамильтон были либо отменены, либо приостановлены, либо переведены в аренду. За пределами Торонто один проект был приостановлен и один отменен в Халтоне; три проекта были приостановлены в Пиле, два проекта были приостановлены и один отменен в Йорке; и два проекта были приостановлены и один отменен в Гамильтоне. Почему? Ответ прост – не покупают, проекты не достигают необходимого уровня продаж для начала строительства, или обнаруживается, что у строительных компаний есть минимальный уровень цен, ниже которого они не могут опуститься в ответ на меняющиеся рыночные условия. Застройщики просто не могут получить прежние цены и не достигают прежней прибыли. Некоторые застройщики перепрофилируются на строительство сдаваемого жилья. Есть новая программа стимулирования, поощряющая аренду зданий, которой некоторые строительные компании успешно пользуются.

Кондоминиумы были желанным приобретением в течение последнего десятилетия и основным видом строительства жилья в городе. Застройщики продавали квартиры по одной в одни руки, устраивали «friends and family events», продавая чуть ли не из-под полы. Покупателями во многих случаях были инвесторы. Квартиры становились все меньше, чтобы оставаться доступными для этой группы. Но теперь цены просели, процентные ставки выросли с исторических минимумов во время пандемии, и на рынке недвижимости наблюдается переизбыток крошечных квартир, так называемых коробочек. Вся система разрушилась за последние несколько лет. Цены ушли вниз, ипотека подорожала, законы не защищают арендодателей, математика для инвесторов больше не работает. Рынок переживает не лучшие времена. С другой стороны, он полон возможностей для тех, кто планировал покупку. Именно в такое время и делаются очень удачные сделки.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Канадская ассоциация недвижимости (CREA) убавила свой оптимизм относительно активности продаж жилья в 2025 году. При этом количество домов, сменивших владельцев по всей стране в марте этого года, сократилось на 9,3% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Ассоциация сообщила, что продажи жилья в Канаде в марте также упали на 4,8% с учетом сезонных колебаний по сравнению с февралем, поскольку потенциальные покупатели тормозили из-за опасений по поводу вводимых тарифов и экономической неопределенности.

В настоящее время CREA ожидает, что в течение года будет продано в общей сложности 482,673 объекта жилой недвижимости, что практически не изменится по сравнению с 2024 годом, но станет резким снижением по сравнению с предыдущим прогнозом, сделанным в январе, когда утверждалось, что рост должен составить 8,6% по сравнению с прошлым годом. По данным ассоциации, это самый крупный пересмотр квартальных прогнозов CREA со времени финансового кризиса 2008 – 2009 гг.

Прогнозируется, что средняя цена на жилье по стране снизится на 0,3% в годовом исчислении до $687,898 в 2025 году, что примерно на $30,000 ниже прогноза, сделанного в начале января.

«До этого момента снижение продаж жилья в основном было связано с тарифной неопределенностью. В дальнейшем канадскому жилищному сектору также придется бороться с реальными экономическими последствиями», – заявил в пресс-релизе старший экономист CREA Шон Саткарт.

В марте средняя цена продажи по стране снизилась на 3,7% по сравнению с прошлым годом и составила $678,331. За месяц было зарегистрировано 39,202 продажи домов, это самый низкий показатель в марте с 2009 года. Продажи снизились за последние несколько месяцев почти во всех провинциях, причем, наибольший спад наблюдался в Онтарио и Британской Колумбии. Количество новых выставленных на продажу объектов недвижимости выросло на 3% по сравнению с предыдущим месяцем в марте. Между тем, к концу месяца на продажу было выставлено в общей сложности 165,800 объектов недвижимости, что на 18,3% больше, чем годом ранее, но все еще ниже долгосрочного среднего показателя в 174,000 объявлений для этого времени года. По мнению экономиста TD Bank Риши Сонди, рынки в значительной степени склонились в пользу покупателей в Британской Колумбии и Онтарио и даже быстро падают на некогда напряженном рынке Альберты. По его словам, тенденция к увеличению предложения и снижению спроса позволяет предположить, что средние цены на жилье в Канаде снизятся во втором квартале после 5%-ного падения за первые три месяца года.

«Снижение продаж в марте не стало большим сюрпризом, учитывая, что в прошлом месяце сохранялась повышенная экономическая неопределенность, связанная с тарифами, – сказал Риши Сонди. – В целом, за первый квартал продажи упали на 12%, что будет оказывать давление на инвестиции в жилье и общий экономический рост».

Влияние вводимых тарифов может вызвать следующие последствия:

1. Подорожание строительных материалов, поскольку значительная часть нового жилого фонда Торонто зависит от импортных строительных материалов. Такие продукты, как сталь, пиломатериалы и специализированные приспособления, уязвимы к росту цен, вызванному тарифами. При 25%-ном тарифе, налагаемом на многие из этих товаров, подрядчики, вероятно, столкнутся с более высокими расходами. Независимо от того, будут ли эти повышенные расходы поглощены внутри компании или переложены на потребителей, цены на жилье в новых постройках могут вырасти.

2. Сокращение нового строительства. Более высокие затраты на строительство могут привести к тому, что застройщики будут возводить меньше новых домов, что может повлиять на динамику спроса и предложения.

3. Влияние на рынок вторичного жилья. Уменьшение количества новых построек может привести к увеличению спроса на существующие дома, что может привести к росту цен, или, наоборот, увеличение потерь рабочих мест из-за сбоев в экономике может привести к снижению спроса и снижению цен на жилье.

4. Снижение интереса к рынку аренды. Более высокие затраты на приобретение жилья и его реконструкцию, связанные с тарифами, могут сделать инвестиции в недвижимость менее привлекательными, что может привести к ослаблению рынка аренды.

5. Влияние на бизнесы, связанные с ремонтами. Владельцы домов, желающие сделать ремонт, могут столкнуться с ростом расходов на импортные материалы, что может замедлить рынок перепродажи, поскольку все меньше людей выставляют на продажу дома, требующие обновления и переделок.

6. Снижение доступности жилья. Сочетание высоких цен, возросших ставок по ипотеке и потенциальной потери рабочих мест может усугубить проблемы возможности приобретения жилья в Онтарио.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно, при покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны в том числе и все правила проживания в кондоминиуме. Бывает и так, что отвечать за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры приходится корпорации.

Судебное разбирательство в Верховном суде между Фанг Лин Вонг против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York закончилось в 2022 году. Претензии хозяйки квартиры в кондоминиуме состояли в том, что в ее жилье на первом этаже рядом с мусорной шахтой женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, вызванные использованием мусорной системы. Проблема была обнаружена сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Эта единственная квартира на первом этаже имела общую стенку с мусорной шахтой, куда скидывался мусор всеми жильцами кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, что в помещении стоял еще и металлический агрегат – машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству.

Вонг обращалась с жалобами в менеджмент офиса еще в 2017 году. Мастера приходили и что-то чинили, но проблему так и не устранили окончательно. Компромиссным вариантом было расписание пользованием мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома.

Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, была даже нанята компания по измерению уровня шума «So Quiet Soundproofing», которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех тех проблем, которые были выявлены. Но, к сожалению, все усилия были тщетны и не привели к положительным результатам.

Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.

Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, после чего судья Сюзан Велла вынесла вердикт, установив, что корпорация нарушила свои уставные обязанности и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту «неудобную» проблему и дать возможность людям жить по-человечески.

Решением суда в качестве компенсации ущерба, нанесенного здоровью, Вонг присудили выплатить $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощаемые панели общей стоимостью около $11,000 на стенах и потолке смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорации следовало отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.

Другая подобная ситуация произошла уже недавно. В январе 2025 года судья Ли Аказаки рассматривал тяжбу между Джошуа Франком и York Region Condominium Corporation 664 по адресу 343 Clark Avenue West. Суть этого конфликта состояла в том, что квартира потерпевшего располагалась под помещением, в котором находились водяные насосы и другое техническое оборудование. От работы насосов, подающих горячую воду, исходил назойливый низкочастотный звук. Согласно акустическому исследованию, проведенному инженерной фирмой, общий фоновый шум, включая раздражающий тон, не превышал установленных государством норм по шуму. Но частота звуковых волн 160 гц была значительно выше допустимой и могла способствовать появлению раздражения. Было установлено, что источником звука являются два устаревших водяных насоса.

Обе стороны подписали соглашение о том, чтобы в здании были установлены новые высококачественные насосы по цене $87,290. Более того, владелец квартиры согласился внести свой вклад в ремонт в размере $32,500 несмотря на то, что оборудование это обслуживало все здание, а не только эту отдельную квартиру, и уже выработало свой ресурс.

Вместо того чтобы заменить насосы обещанной марки, корпорация нарушила соглашение и установила комплект насосов, которые оказались на 37% дешевле оговоренных. Замена на более дешевые насосы проблему не решила. После того как хозяин квартиры отказался внести обещанные $32,500 долларов, корпорация подала на него в суд – small claims court. В свою очередь, Франк обратился в Верховный суд из-за нарушенных двух разделов Закона о кондоминиумах с требованием заставить кондоминиум устранить проблему с шумом.

После анализа всей ситуации судья Аказаки пришел к выводу, что раздражающий гул сохранялся из-за решения кондоминиума нарушить соглашение и сменить оборудование на более дешевое. Никаких положительных результатов не было получено, права владельца квартиры были нарушены. Суд обязал кондоминиум компенсировать хозяину жилья $32,500 за неудобства, вызванные шумом насоса, а также дополнительную сумму в размере $30,000 для возмещения ему части судебных издержек. К сожалению, всем владельцам кондоминиума придется взять на себя эти расходы, плюс еще $55,000, потраченные на более дешевые насосы, гонорары инженера и судебные издержки корпорации. Безусловно, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Издание «Toronto Star» на этой неделе приоткрыло завесу над очень болезненной темой – когда покупатель недвижимости не может закрыть сделку. Инвестору предъявляют иск на $860,000 за то, что он не может оплатить финальные расходы по приобретению кондоминиума от строительной компании. Это один из десятков случаев, где покупатель жилья сталкивается с судебными исками. «The Star» обнаружило около 130 исков, поданных только двумя застройщиками против покупателей новых квартир в Торонто, которые не смогли завершить сделки.  

В конце 2021 года покупателя поздравил риэлтор, утверждая, что это удачная VIP-сделка. Всего лишь следовало внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости покупки, чтобы зарезервировать за собой небольшую строящуюся квартиру на одном из самых перспективных рынков недвижимости в мире. «Через пару лет можно будет продать ее кому-нибудь другому с огромной прибылью», – пообещал риэлтор. 41-летний менеджер из Монреаля сделал депозит в размере $85,500 за студию ценой $855,000 в Forest Hill, зная, что он никогда не сможет претендовать на ипотеку на эту квартиру. Риэлтор обещал найти нового покупателя, который перепишет на себя сделку до даты закрытия, когда поднимутся цены на квартиры.

«Сегодня мы понимаем, насколько это нелепо звучит, но тогда рынок недвижимости Торонто рос настолько хорошо, что все были полны надежд», – вспоминает он. Теперь, несколько лет спустя, цена квартиры упала, и потерпевший покупатель не может получить ипотеку. На него подал в суд застройщик CentreCourt, который, помимо удержания его депозита, требует около $860,000 в качестве возмещения ущерба и расходов за нарушение контракта.

Поскольку рынок кондоминиумов на нулевой стадии практически умер, а поток покупателей, которые не могут закрыть свои покупки, растет, строительные компании рискуют потерять доход на беспрецедентном уровне, поэтому вынуждены судить несчастных покупателей.

«The Star» рассмотрел иски, поданные двумя застройщиками CentreCourt и Mod Developments против покупателей, которые не смогли закрыть сделки по кондоминиумам в пяти разных небоскребах Торонто. Они купили их до пика пандемии и планировали завершить сделку в 2024 году. Но рынок жилья резко изменился, поскольку процентные ставки взлетели, и теперь люди оказались на крючке на сумму в сотни тысяч долларов. Многие верили в свою счастливую звезду и считали, что стоимость жилья будет расти бесконечно. Некоторые покупали с намерением продать другому покупателю до даты закрытия, чтобы быстро заработать хорошие деньги. Одна группа ответчиков в своем возражении суду сослалась на «форс-мажор» – «резкое и непредсказуемое изменение на рынке недвижимости», сделавшее невозможным завершение продажи. Согласится ли суд с такой трактовкой?

К сожалению, напряженность на рынке новых кондоминиумов приближается к драматическому уровню, что ставит под сомнение давнее убеждение, что недвижимость Торонто – это почти беспроигрышный вариант для инвесторов. В результате того, что множество покупателей отказываются от сделок, застройщики отменяют проекты, что наносит ущерб рынку недвижимости на долгие годы вперед. Никогда не было ничего подобного, даже во время финансового кризиса, отмечают эксперты.

Тысячи покупателей, которые вышли на рынок во время пандемии, не желая упускать редкую возможность, которую предоставляли исторически низкие процентные ставки по займам, столкнулись с невероятными финансовыми сложностями. Цены на недвижимость за два года взлетели почти на 50% в районе Торонто – абсолютно неслыханный рост! Между тем, процентные ставки составляли тогда 0,25% – самый низкий показатель со времен финансового кризиса 2008 года. Поскольку строительство кондоминиума обычно занимает от трех до пяти лет, рекордные показатели завершения строительства в этом и прошлом годах стали результатом ажиотажа на этапе подготовки к строительству в период пандемии, в основном, за счет инвесторов, которым, по данным Статистического управления Канады, принадлежит 65% новых кондоминиумов, построенных после 2016 года. Но в марте 2022 года в ответ на рост инфляции Банк Канады объявил, что начнет кампанию по повышению ставок. Это замедлило рост цен на рынке кондоминиумов и поставило покупателей в сложную ситуацию, поскольку реальность не соответствует ценам покупки. Если кто-то соглашался купить квартиру за $1 миллион на пике, но банк ее оценил в $800,000 на сегодняшний день, то покупатель имеет недостачу в $200,000, поскольку обычно банки не выдают кредиты на сумму, превышающую оценочную стоимость.

В период ажиотажного спроса некоторые покупатели продавали свои контракты и переуступали права на них. Но в ситуации сегодняшнего рынка только в кондо по адресу 2020 Bathurst Street строительная компания ведет 13 судебных исков по возмещению ущерба примерно на $10 миллионов. 41 иск подан от компании CentreCourt против покупателей за невыполнение обязательств по сделке в кондоминиуме по адресу 1100 Sheppard Ave. W. недалеко от торгового центра Yorkdale (застройщик требует возмещения убытков на сумму не менее $31 миллиона долларов); и 32 иска от Mod Developments, поданных против покупателей в высотном здании по адресу 55 Charles St. E. в центре города (застройщик требует возмещения убытков на сумму не менее $32 миллионов). Утверждается, что в некоторых зданиях в GTA уровень неплатежей покупателей на этапе строительства достигает 30%.

Даже если сделку удалось благополучно завершить, то количество квартир, потерявших свою стоимость иногда до 40%, безусловно, будет влиять на стоимость недвижимости в целом.

Строительные компании либо вынуждены продавать незакрытые квартиры с хорошим дискаунтом, либо находят инвесторов, покупающих несколько квартир оптом с существенной скидкой. Все это не добавляет оптимизма, по данным Urbanation, проекты отменяются, и прогнозируется резкое падение объемов строительства кондоминиумов – на 69% в течение следующих трех лет.

Как всегда, наряду с чьими-то потерями кто-то находит выгоду для себя. Если у вас есть заинтересованность в покупке новых квартир по ценам ниже, чем они в свое время приобретались, то, наверное, лучшего времени не будет.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сделки с жилой недвижимостью в Онтарио регулируются широким спектром законов, постановлений и контрактных обязательств. Из-за сложности этих транзакций и высоких рисков, сопряженных с потенциальными финансовыми потерями, иногда возникают юридические споры, приводящие к судебным тяжбам. Осведомленность о распространенных причинах судебных разбирательств в сфере жилой недвижимости может помочь покупателям, продавцам и другим вовлеченным сторонам лучше справляться с процессом купли-продажи недвижимости, снизить риски и избежать дорогостоящих судебных баталий.

Одной из наиболее распространенных причин судебных разбирательств, связанных с недвижимостью в Онтарио, является сокрытие информации о материальных дефектах или о существующих проблемах с недвижимостью.

По закону продавцы обязаны раскрывать известные им проблемы, которые могут повлиять на стоимость или привлекательность собственности, такие как структурные проблемы, повреждение водой, плесень, заражение вредителями или нарушения зонирования. Если покупатель обнаруживает скрытые дефекты после закрытия сделки, он может подать иск за нарушение договора, мошенничество или сознательное введение покупающую сторону в заблуждение.

Перед тем, как вы выставите дом на продажу, неплохо было бы сделать предпродажную инспекцию. Всегда что-то требует внимания и ремонта. Инспектор может подсказать о необходимости обратить внимание на те или иные проблемы. В идеале было бы лучше привести все в порядок заранее. Хуже, когда «сюрпризы» обращают на себя внимание во время продажи дома. Еще хуже, когда неисправности пытаются замаскировать.

Закон Канады о дефектах имущества выделяет две категории: очевидные дефекты и скрытые.

«Patent» дефект – это очевидный дефект, который может быть обнаружен потенциальным покупателем дома или их техническим инспектором. «Latent» дефект – это дефект, который может сделать объект не пригодным для проживания, опасным или потенциально опасным, который обычно не очевиден для потенциальных покупателей, но в силу разных причин не обнаруживается сразу. Во многих случаях покупатели оказываются в затруднительном положении, пытаясь доказать, что дефект существовал до покупки и был сознательно скрыт. Если покупатели обнаруживают скрытый дефект, у них есть средства правовой защиты в Онтарио. Главный вопрос заключается в том, знал ли продавец или должен был знать о дефекте и не сообщил о нем. Если продавец знал о дефекте и не проинформировал о нем, он может нести ответственность за ущерб и расходы на ремонт имущества.

Таким образом, хотя закон Онтарио обеспечивает определенный уровень защиты, ответственность за выявление и доказательство этих дефектов часто лежит на покупателе. Это подчеркивает важность тщательной инспекции недвижимости перед принятием окончательного решения о покупке недвижимости. У покупателя есть право подать жалобу на возникшую проблему в течение 6 лет после ее обнаружения. Поскольку юридический язык достаточно сложен для понимания, лучше всего будет проконсультироваться у знающего юриста, прежде чем обращаться в суд. Подобные жалобы регулируются в документом s.14A of the Limitation Act 1980.

Особенно будьте внимательны в случае строительства дополнительных помещений или перестройки дома без получения надлежащих разрешений от муниципалитета.

Один случай из судебной практики. Муж и жена владели жилой недвижимостью и впоследствии продали ее в Онтарио. Объект находился в небольшом поселении, где не было ни муниципального учреждения, ни строительного инспектора, ни лица, выдающего разрешения на строительство. Муж построил дом на участке примерно в 1989 году. За исключением строительства стен фундамента из бетонных блоков, он построил дом сам, без всяких разрешений. Строительство дома потихоньку развивалось с течением времени. К 1997 году к основному строению были пристроены солярий и гараж. 30 июня 2006 года муж и жена продали недвижимость супружеской паре за $183,500. Новые хозяева использовали это имущество в качестве коттеджа для отдыха. В конце концов, они переехали в этот дом и заняли его на постоянной основе.

В феврале 2015 года пара обнаружила, что северная фундаментная стена рухнула, а на южной появились признаки прогиба. Затем возникли и видимые трещины на гипсокартоне в гостиной. Покупатели обратились к адвокатам. Началось судебное разбирательство. Каждый доказывал свою правоту, но в итоге суд обязал продавцов возместить паре ущерб в размере $100,000 за небрежное строительство, введение покупателей в заблуждение и юридические расходы.

В случае если проблемы с недвижимостью есть или были, но вы их устранили, всегда держите доказательства о проделанной работе. Если у вас есть расписки, выставленные счета или гарантии по выполненным ремонтам, это может пригодиться. Храните всю документацию!

Не пытайтесь скрыть дефекты. Не берите вашего риэлтора в сообщники. Обо всех проблемах, о которых он осведомлен, он просто должен сообщить потенциальным покупателям в соответствии с законодательством. Если агенту продавца известно о факте или фактах такого сокрытия имеющихся проблем, то долг агента предупредить своего клиента. Во-первых, потенциальные покупатели должны быть осведомлены обо всех проблемах, которые могли бы повлиять на ценообразование. Во-вторых,

все усилия должны быть приложены, чтобы получить подтверждение от каждого покупателя о том, что он полностью осведомлен об имеющихся дефектах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Продажи жилья в феврале упали до самого низкого уровня более чем за год, сообщила в понедельник Канадская ассоциация риэлторов (CREA). Основной причиной называется напряженное состояние неопределенности из-за ожидания торговой войны с Соединенными Штатами Америки.

Продажи домов в феврале снизились на 10,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, в то время как с учетом сезонных колебаний продажи домов снизились на 9,8% по сравнению с январем этого года. CREA сообщает, что это был самый низкий уровень продаж жилья с ноября 2023 года и самое большое падение по сравнению с предыдущим месяцем с мая 2022 года, когда Банк Канады начал серию агрессивных повышений ставок для борьбы с инфляцией.

«Откат не стал неожиданностью, учитывая политическую неопределенность, вызванную президентством Дональда Трампа», – сказал Фил Сопер, президент Royal LePage. Он отметил, что компания видит спад продаж изо дня в день, и перспективы абсолютно не очевидны. «В первые несколько дней президентства Трампа, я думаю, все еще существовало некоторое неверие в то, что резкие заявления, которые он делал, на самом деле выльются в агрессивную политику против друга и соседа», – добавил Сопер.

К февралю люди с тревогой смирились с тем, что торговая война стала реальностью и объемы продаж недвижимости начали снижаться. В феврале на Торонто и другие части южного Онтарио обрушились сильные снегопады, что повлияло на продажи, но это оказало лишь незначительное влияние на месячные показатели, по мнению президента компании Royal Lepage. Люди избегали выходить на улицу и смотреть дома в течение недели, но если они решали, что это время, когда их семье нужно переехать, они переезжали, выходили на улицу и совершали сделку. Скорее всего, именно неопределенность в завтрашнем дне в значительной степени сдерживает продажи. Откат продаж был наиболее выражен в районе Большого Торонто. Количество выставленных на продажу новых объектов недвижимости упало на 12,7% по сравнению с предыдущим месяцем после неожиданного роста в январе. Общее количество новых листингов выросло на 13,1% по сравнению с прошлым годом и составило около 146,000, но этот показатель все еще ниже на 28,000 , чем средний показатель выхода новых объектов на рынок для этого времени года за многие-многие годы.

Фактически средняя цена продажи дома в Канаде в феврале 2025 года составила $668,097, что на 3,3% меньше, чем год назад. С учетом сезонных колебаний средняя цена снизилась на 4,6% по сравнению с январем текущего года. Снижение цен на 1.5% по сравнению с прошлым месяцем было наиболее заметным в Торонто и близлежащих районах. Снижение цен в сочетании с очередным падением процентной ставки Банка Канады на прошлой неделе стимулирует некоторым возможности для покупки, говорится в сообщении CREA.

Старший экономист TD банка Лесли Престон подтвердила в своем докладе, что снижение процентной ставки должно оказать некоторую поддержку рынку жилья, но потребуется гораздо большие усилий, чтобы стимулировать разворот рынка. «До тех пор, пока США сохраняют угрозу карательных тарифов, доверие к рынку жилья, вероятно, будет оставаться под угрозой», – отметила Лесли Престон.

В феврале 2025 года покупатели жилья продолжали пользоваться преимуществами значительного предложения на вторичном рынке недвижимости в районе Большого Торонто (GTA). Продажи жилья в прошлом месяце снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но предложений о покупке на рынке было достаточно, что дает покупателям жилья существенные преимущества при ведении переговоров.

«Многие в GTA стремятся приобрести дом, но текущие процентные ставки по ипотеке не позволяют среднему доходу потенциальных владельцев недвижимости комфортно покрывать ежемесячные платежи. К счастью, мы ожидаем снижения расходов по займам в ближайшие месяцы, что должно улучшить доступность», – считает президент TRREB Элечиа Бэрри-Спроул.

«Если торговая неопределенность смягчится, а стоимость займов продолжит снижаться, мы можем увидеть гораздо более сильную активность продаж жилья во второй половине этого года», – подчеркнул главный аналитик рынка TRREB Джейсон Мерсер.

Как практикующий риэлтор могу только добавить, что ситуация на рынке недвижимости совсем непростая. Иногда покупателей могут сбивать с толку низкие цены. Продавцы и их агенты рассчитывают на привлечение внимания публики такой ценой. Иногда удается собрать несколько желающих участвовать в «bidding war». Но намерение у покупателей одно – получить понравившийся объект за цену меньше рыночной. Именно поэтому приходится выставлять недвижимость уже за реальную цену после провального «аукциона». Очень расстраивает продавцов и отсутствие показов. Стоять на рынке можно долго. Агенты и их клиенты готовы торговаться и спускать цены. Поэтому совет покупателям – не бойтесь подавать предложения на понравившуюся недвижимость. Вполне возможно, что вы ее можете купить очень удачно!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Не так давно адвокат Боб Арон вел интересное дело по незаконному отчуждению собственности в Онтарио.

Решение суда, опубликованное в январе, подчеркивает важность того, чтобы домовладельцы имели титульное страхование, даже если оно не было оформлено на момент покупки дома.

Владельцы дома на Fawcett Trail в Скарборо не сделали титульную страховку (Title Insurance) на момент покупки дома в июле 2000 года. К 2022 году дом уже был полностью выплачен. У пары было две дочери. В январе 2024 года родители были удивлены, получив налоговый счет за недвижимость на имя дочери Мелиссы. Они были еще более удивлены, обнаружив, что право собственности на имущество было передано Мелиссе по документу, который был подделан и зарегистрирован в ноябре 2022 года.

Позже выяснилось, что подпись адвоката, который предоставлял независимую юридическую консультацию родителям по вопросам передачи права собственности, также была подделана и отправлена с поддельного адреса электронной почты. После того, как право собственности было «передано» ей, Мелисса подала заявку на получение ипотеки в RiverRock Mortgage Investment Corporation, которая обещала четырехчасовое рассмотрение заявок на ипотеку. RiverRock предоставила ипотечный договор в тот же день, когда была подана заявка. 8 декабря 2022 года Мелисса заложила дом компании RiverRock и получила выручку в размере $760,000, фактически присвоив большую часть стоимости дома своих родителей. Более $500,000 из этих денег были использованы для погашения ипотеки на ее собственный дом в Ричмонд Хилле. В конце концов, Мелисса перестала выплачивать ипотечные платежи RiverRock, и компания выпустила уведомление о продаже недвижимости, чтобы начать процедуру дефолта. В прошлом году родители подали в суд на Мелиссу, ее мужа, компанию RiverRock, адвоката, который зарегистрировал фиктивную передачу права собственности, и Ontario’s Director of Titles, чтобы восстановить право собственности на себя и аннулировать регистрацию ипотеки.

Дело слушалось судьей Лизой Браунстоун в течение двух дней в ноябре 2024 года и январе 2025-го. В постановлении от 27 января судья написала, что совершенная сделка является мошеннической. Учитывая, что Мелисса является мошенницей, ипотека является преступным инструментом и недействительной в отношении имущества ее родителей. Постановлением суда сделка была аннулирована и компания RiverRock была лишена прав на эту собственность. Суд также обязал Мелиссу выплатить родителям штрафные убытки в размере $150,000 и судебные издержки в размере $90,000, но она пока обжаловала эту часть постановления.

Родители, не имея титульного страхования, надеются, что Фонд обеспечения прав собственности на землю (Land Titles Assurance Fund) оплатит все их судебные издержки и сам ущерб в полном объеме. Но судебное дело не зашло бы так далеко, если бы у родителей была Title Insurance.

Этот случай является уроком для домовладельцев, которые не приобрели титульное страхование при покупке своего дома. Есть большой смысл поинтересоваться приобретением такой страховки и после заключения сделки.

Как оградить покупателей жилья и домовладельцев от подобных сценариев? Когда недвижимость регистрируется и собственник жилья меняется на нового, адвокат, закрывающий сделку, обычно автоматически включает страховку титула в список расходов.

Title Insurance поможет сохранить вам и деньги, и время, в случае если что-то пойдет не так. «Title» – это легальный термин документа, подтверждающего право на владение недвижимостью. Вы получаете этот документ, когда предыдущий хозяин подписывает документ передачи собственности на нового хозяина – «Deed». Во время закрытия сделки «Title» регистрируется в автоматизированной кадастровой системе Land Registry Office. Страховка, которую вам предлагают купить за $200 – 500, покрывает следующие возникающие проблемы:

* дефекты или ошибки в документе, мешающие получить Title без каких-либо отягощений для банковского займа или последующей продажи недвижимости;

* задолженности, уже зарегистрированные на недвижимость, это выплата налогов на собственность, долги за газ, электричество, воду, неуплаченные maintenance fee в кондоминиуме и т.д.;

* любые посягательства на вашу собственность со стороны соседей, например, если соседская постройка оказалась вдруг на вашей территории и ее нужно демонтировать;

* любые мошеннические махинации с документами на право владения собственностью,

* любые ненамеренные и случайные ошибки, обнаружившиеся в документах, подтверждающих право владения собственностью.

Часто жертвами мошеннических схем становятся пожилые люди, особенно те, у кого нет никаких банковских займов. Иногда специалисты даже дают совет не выплачивать мортгидж до конца, так как если он есть, то по документам владельцами недвижимости являетесь не только вы, но и банк. А через банковские препоны преступникам протиснуться сложнее.

Есть еще одна уязвимая категория, ищущих приключений, это люди, самостоятельно без риэлтора пытающиеся выйти на продавцов и их агента. Не зная правил игры, не нужно прыгать в водоем с акулами. Работая с профессионалами, вы всегда будете защищены не только собственной страховкой, но и страховками риэлторов и адвокатов. По крайней мере, даже если это и будет стоить вам нервов, ваши средства вы сохраните.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca