Жанна Томсон, брокер

Рынок кондоминиумов в Торонто находится в трудном положении, поскольку инвесторы теряют интерес к приобретению недвижимости этой категории. Строительные компании, однако, нашли и положительную сторону в сложившейся ситуации. На фоне самой большой коррекции жилищного строительства за последние несколько десятков лет застройщики кондоминиумов теперь обращаются к арендному строительству, чтобы пережить спад продаж.

Казалось бы, еще не так давно покупатели не могли ошибиться с покупкой кондоминиума на нулевой стадии при внесении большого депозита за квартиру еще до начала строительства здания. Выстраивались очереди, записывались заранее номера, организовывались переклички, создавались очереди для «своих» покупателей, проводились вечера для друзей и родных, давались откровенные взятки. Весь этот ажиотаж ушел в прошлое.

Во время пандемии рынок кондоминиумов в Торонто переживал бум – было мало предложения и огромный спрос, что толкало цены еще выше. Инвесторы знали, что они могут сдать квартиру в аренду и заработать неплохие деньги, или продать ее до закрытия сделки и заработать еще больше денег. Инвесторы активно вливались в рынок, что привело к тому, что в этом году, как ожидается, будет завершено рекордное количество объектов. Но как только Центробанк Канады начал повышать процентные ставки, чтобы охладить инфляцию – до 5% в июле 2023 года с 0,25% в марте 2022 года – инвесторы начали уходить. Резкое падение продаж и падение цен привели к тому, что застройщики начали отменять проекты, что заставило экспертов прогнозировать резкое 69%-ное падение завершения строительства кондоминиумов в ближайшие три года.

Ситуация печальная – в то время, когда люди нуждаются в жилье, возникнет огромный его дефицит. Но по мере того, как предварительные продажи кондоминиумов достигают многолетних минимумов, появилась положительная сторона: застройщики переключаются на строительство высотных зданий для сдачи их в аренду – по крайней мере, на данный момент. Это требует от застройщиков гораздо большего первоначального капитала, что обычно делает такой вариант менее привлекательным для них. Продавая квартиры поштучно, от строительной компании требуется всего лишь 20 – 30% собственного капитала, остальное финансируется за счет финансовых организаций и покупателей квартир. В случае строительства здания под сдачу в аренду потребуется практически полностью использование собственных и заемных средств.

Некоторые строительные компании сдают в аренду готовые объекты, если они не могут продать свои оставшиеся запасы, а другие обращаются к идее специально построенных для сдачу в аренду зданий, а не для продажи. Тем самым инвестиционные портфели диверсифицируются, что приводит к меньшей зависимости от инвесторов при строительстве объектов. В результате проектируются более крупные единицы, что увеличивает столь необходимое арендное предложение на рынке.

Застройщики сегодня поставлены перед дилеммой: строить ли кондоминиум или стоит превратить здание в специально построенное помещение для аренды? Застройщики с большими собственными капиталами удержатся, но остальным придется уйти с рынка.

В этом году в районе Большого Торонто и Гамильтона (GTHA) будет завершено строительство рекордного количества кондоминиумов, на рынок выйдет почти 30,800 единиц жилья. Обычно на строительство кондоминиума уходит от трех до пяти лет. Рекордное завершение строительства в 2024 году и запланированное окончание строительства на этот год стали результатом ажиотажа перед началом строительства многоквартирных зданий во время пандемии, в основном, со стороны инвесторов, которые владеют 65% новых кондоминиумов, построенных после 2016 года.

2024 год стал самым медленным годом для продаж новых кондоминиумов в GTHA с 1996 года, когда Канада находилась в затяжной рецессии и рынок жилья рухнул. А к 2028 году количество закрытия новых кондоминиумов резко сократится до чуть более 9,500, по данным исследовательской фирмы Urbanation. Прогнозы основаны на изучении объектов, которые в настоящее время находятся в стадии строительства. Таким образом, начало строительства новых объектов резко падает, а завершение останавливается, что приведет к массовому падению предложения квартир на рынке в ближайшем будущем.

Поскольку арендная плата снизилась, а стоимость ипотечных кредитов выросла, отрицательный «cash flow» является сдерживающим фактором для инвесторов. В то же время на рынке кондоминиумов существует значительное количество запасов, что приводит к снижению цен. Это привело к отмене более десятка новых проектов кондоминиумов. Если еще в 2025 году некоторые проекты, переведенные под внешнее управление, еще могут стартовать, то, начиная с 2026 года, застройщиков реально ждут нелегкие времена. Когда предложение будет ограничено в ближайшем будущем, снова созреют условия для того, чтобы возобновить строительство кондоминиумов – спрос снова возрастет, а вместе с ним и цены. Но до тех пор разработчики не могут допустить, чтобы проекты простаивали. Чтобы выжить, некоторые обращаются к строительству арендных помещений.

Компания Urbanation насчитала 14 проектов (2,806 единиц недвижимости), которые были официально отменены в 2024 году, но шесть из этих проектов (1,434 единицы) были преобразованы в специально построенные арендные помещения. Правительство на всех уровнях предоставляет стимулы, для того чтобы частные застройщики переключились на строительство арендного жилья. Спрос на жилье по-прежнему высок, особенно на таких рынках, как Торонто, где высокая стоимость владения домом приводит к тому, что жители вынуждены арендовать жилье на более длительный срок.

Имейте в виду, что некоторые строительные компании также предоставляют арендаторам возможность купить жилье самостоятельно в рамках программы Home Investment Program (HIP), которая позволяет жильцам накапливать $500 HIP в месяц на сумму до $25,000, чтобы вложить их уже в покупку этой квартиры.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) прогнозирует, что 2025 год будет благоприятным для покупателей жилья в Большом Торонто (GTA). При этом сложность заключается в том, что регион как хорошее место для проживания, работы и ведения бизнеса сталкивается с тремя проблемами: доступность жилья, предложение жилья и пробки на дорогах. Поскольку иммиграция все-таки продолжает стимулировать спрос на жилье в GTA, главный исполнительный директор TRREB Джон Димишель заявил, что инфраструктура должна идти в ногу с ростом населения и требует решений, включая упрощенный процесс разработки и утверждения строительных проектов, реформы правил зонирования, лучшее управление движением на автомагистралях и своевременное завершение крупных транзитных и жилищных проектов. 

«Нам крайне необходимо добиваться, чтобы Торонто оставался привлекательным местом для жизни и работы, с надежной инфраструктурой и доступным жильем, – отметил Джон Димишель на ежегодном собрании TRREB по обзору состояния рынка недвижимости и подведению итогов предыдущего года, которое состоялось 5 февраля в Торонто. – Чрезвычайно важна необходимость продуманного городского планирования. Это включает в себя не только жилье, но и планы трудоустройства».

TRREB прогнозирует, что средняя цена продажи всех типов домов в 2025 году достигнет $1,14 миллиона при умеренном росте на 2,6% по сравнению с 2024 годом. Учитывая замедление роста цен и возможности дальнейшего снижения процентных ставок Центробанком Канады в 2025 году, можно будет ожидать пробуждение интереса у покупателей к выходу на рынок в поисках жилья. Опрос, проведенный по заказу TRREB компанией по исследованиям глобального рынка и общественному мнению IPSOS о намерениях респондентов об их планах покупки жилья, показал, что 28% опрошенных заявили, что они, вероятно, купят дом в 2025 году. При этом на долю тех, кто впервые покупает жилье, приходится 42% потенциальных покупателей недвижимости.

Главный аналитик рынка TRREB Джейсон Мерсер заявил, что совет директоров ожидает увидеть более доступные условия на рынке жилья в 2025 году, поскольку процентные ставки показывают тенденцию к снижению, а рынок остается «хорошо обеспеченным» – особенно рынок квартир, который привлекателен для покупателей, впервые приобретающих недвижимость.

Рынок по-прежнему будет находиться в зоне, дающей преимущества покупателям, что должно привлечь больше людей на поиски жилья. Они не только смогут воспользоваться преимуществами более низких затрат по займам, но и, скорее всего, смогут договориться о достаточно хорошей покупной цене в ходе переговорного процесса.

TRREB предупреждает, что действиям рынка, вызванным снижением ставок Банка Канады, могут быть противопоставлены риски от введения тарифов США и волновым эффектом, который они могут оказать на экономику Канады, их собственную финансовую стабильность. «Я думаю, что люди действительно обеспокоены текущей экономической ситуацией в GTA и Канаде в целом, и это может перевесить положительное влияние снижения стоимости займов, по крайней мере, в течение первых нескольких месяцев года, пока мы не получим больше ясности относительно спроса», – сказал Джейсон Мерсер.

Значительную неопределенность вызывает введение торговых тарифов США на канадский экспорт в США, которые потенциально могут достичь 25% на все товары, с вероятностью ответных мер со стороны Канады. Это может оказать серьезное влияние на экономику Канады уже в 2025 году, в том числе вызовет инвестиционную неопределенность, ослабление канадского доллара, снижение экспортных доходов, потерю рабочих мест, более высокую инфляцию и увеличение риска рецессии. Именно поэтому так сложно строить какие-то адекватные прогнозы.

По мнению CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), средний сценарий предполагает, что США введут 25%-ный тариф на 10% канадских товаров, а Канада ответит зеркальными мерами. В этом сценарии негативные экономические последствия могут быть смягчены увеличением государственных расходов США и, как следствие, ростом спроса на импорт в США.

Снижение целевых показателей иммиграции на 2025 – 2027 годы также повлияет на экономику. Не будем забывать о замедлении роста населения из-за снижения численности новых иммигрантов, что может привести к ослаблению экономической активности. Учитывая эти факторы, CMHC ожидает умеренный экономический рост в 2025 году, который даст гораздо лучшие показатели в последующие два года. После спада в 2023 и 2024 годах ВВП на душу населения должен вырасти в течение прогнозируемого периода. Аналогичным образом ожидается, что потребительские расходы на душу населения увеличатся в течение прогнозируемого периода, чему будет способствовать снижение стоимости займов. Однако ряд факторов будут замедлять рост, в частности, потеря покупательной способности из-за инфляции, при этом доходы должны постепенно восстанавливаться; рост уровня безработицы в 2025 году; более высокие процентные ставки по обновлению ипотеки в 2025 – 2026 гг.

Пока текущее состояние рынка действительно можно охарактеризовать как неопределенное. Безусловно, всегда продавались быстро дома и квартиры в хороших районах, отличном состоянии и за привлекательную цену. Все объекты недвижимости, не определяемые, как супержелаемые, выставленные с оглядкой на предыдущие продажи, могут столкнуться с ценовыми коррекциями, прежде чем рынок даст понять, какая же цена «правильная». Очень многие продавцы пытаются организовать аукционные продажи (bidding wars), но, к сожалению, число желающих в них участвовать не очень велико, и достаточно часто приходится возвращаться к более высокой запрашиваемой цене и ждать своего покупателя, набравшись терпения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На прошлой неделе городской совет Торонто окончательно определился с тарифными ставками, операционным и капитальным бюджетами, которые поддерживаются налогами, и утвердил бюджет на 2025 год, предложенный мэром Оливией Чоу. Этот бюджет должен повысить доступность жилья и безопасность горожан, обеспечить регулярное движение транспорта в Торонто и улучшить общественные услуги.

Бюджет на 2025 год состоит из операционного бюджета в размере $18,8 млрд ($16,6 млрд, поддерживаемого налогами; 2,2 млрд, поддерживаемого предоставляемыми сервисами) и 10-летнего (на 2025 – 2034 гг.) капитального бюджета в размере $59,6 млрд. Операционный бюджет включает сокращения и компенсации в размере $680 млн и является вторым городским бюджетом в рамках многолетнего подхода, который настраивает город на достижение финансовой стабильности и устойчивости.

Операционный бюджет города в размере $18,8 млрд предусматривает следующие инвестиции:

* расширяет программы школьного питания, чтобы охватить 257,210 учащихся в 2024/25 учебном году – на 21,500 учащихся больше, чем в 2023/24 году, обеспечивая 48,4 миллиона обедов;

* обеспечивает ежедневные питательные закуски на 31,000 отдыхающих в 45 точках детских летних лагерей CampTO;

* выделяет $1 млн Rent Bank 2,700 семьям, нуждающимся в финансовой помощи;

* инвестирует дополнительно $800,000 в программы предотвращения выселения жильцов и $712,800 в услуги по поддержке малоимущих арендаторов;

* применяет новый подзаконный акт для защиты арендаторов от несправедливых выселений;

* запускает пилотную программу по обеспечению 400 кондиционерами малообеспеченных жителей многоквартирных домов;

* отменяется плата за строительство (development charges), чтобы начать строительство 8 тысяч недорогих домов и ускорить строительство 6 тысяч квартир, предназначенных для аренды.

Предусматривается улучшение транспортного обслуживания:

* заморозка тарифов TTC одновременно с улучшенным качеством обслуживания в транзитной сети, добавляется около 500 тысяч дополнительных часов обслуживания (увеличение на 5,8%);

* покупка 55 новых вагонов метро для модернизации линии 2 (Bloor – Danforth) и повышения надежности обслуживания;

* внедряется шестиминутный интервал (или даже меньше) для движения трамваев на маршрутах Dundas, St. Clair и Bathurst;

* запускается пилотный проект на 11 автобусных маршрутах с большим количеством пассажиров, чтобы уменьшить «скопление автобусов» и сделать поездки более эффективными для пассажиров.

Особое внимание обращается на программу повышения безопасности горожан. Добавят 263 новые должности для работников экстренных служб (пожарных, полицейских и парамедиков). Расширяются программы по предотвращению насилия среди молодежи. Укрепляются инициативы в области безопасности дорожного движения.

Выделяются дополнительные деньги на продление часов работы библиотек, а также открытых бассейнов летом. Расширяется доступ к местному искусству, фестивалям и культурным мероприятиям. На озеленение города, приведение лесопарковой зоны города в порядок выделяется $3 млн.

Выделяются дополнительные средства малоимущим слоям населения – бездомным, пенсионерам, семьям с малым доходом.

Как нас и предупреждали, существенный вклад в казну городского бюджета будет поступать от дополнительного налогообложения. Бюджет предусматривает повышение налога на имущество на 5,4%, а также увеличение на 1,5% фонда городского строительства. В общей сложности property tax в Торонто вырастет на 6,9%.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Недавно опубликованный опрос общественного мнения компанией Ipsos показал, что 72% молодых жителей Онтарио в возрасте 18 – 34 лет планируют покинуть в ближайшие пять лет район Большого Торонто (GTA) из-за дороговизны недвижимости. В ответ на продолжающийся кризис доступности жилья Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) запускает новую кампанию «Справедливые налоги на дома Онтарио» (Fair Taxes on Ontario Homes), чтобы потребовать снижения налогов и помочь вернуть процесс приобретения жилья в доступное русло.  

Как следует из результатов опроса, 75% респондентов полагают, что у следующего поколения жителей GTA будет более низкое качество жизни, чем у нынешнего, рисуя мрачную картину жилищного будущего Онтарио. «Онтарио переживает кризис доступности жилья, и несправедливые налоги являются основной частью проблемы, – заявила президент TRREB Элечиа Бэрри-Спроул. – Поскольку треть стоимости нового дома уходит на государственные налоги и сборы, мы завышаем налог на жилье до такой степени, что новое строительство замедляется, доступность ухудшается, а молодые семьи и отдельные люди выдавливаются из своих привычных районов проживания. Все уровни правительства должны действовать сейчас сообща, чтобы уменьшить это налоговое бремя».

Согласно отчету Канадского центра экономического анализа (Canadian Centre for Economic Analysis – CANCEA) за 2024 год, 36% стоимости покупки нового дома составляют государственные налоги и сборы. За новый дом по средней цене покупатель заплатит более $380 000 в виде налогов и сборов. Во многом из-за высокого налогового бремени на жилье Онтарио отстает от других провинций в плане строительства жилья, что еще больше усугубляет нашу проблему его доступности. «Мы не должны относиться к жилью как к элитному предмету роскоши, который облагается налогом, вместо этого к дому следует относиться как к праву человека, – заявил CEO TRREB Джон ДиМишель. – Политика налогообложения жилья в Онтарио нуждается в серьезной реформе, чтобы мы могли вернуть рынку доступность и быстрее построить больше домов».

Доступность жилья стала главной проблемой в Онтарио. В Торонто 89% жителей (а также 89% в Пил и 80% в Симко) обеспокоены проблемой стоимости жилья. Только каждый пятый житель Онтарио считает, что правительства всех уровней делают достаточно для решения кризиса предложения жилья (22% довольны деятельностью муниципальных властей , 20% – федеральных, 18% – провинциальных).

Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) справедливо призывает правительства всех уровней предпринять немедленные действия, чтобы активизировать рынок недвижимости и снизить затраты для покупателей жилья:

Сокращение расходов на строительство (Development Charges). За последние годы в GTA они значительно выросли, добавив $139 000 к средней стоимости нового дома в некоторых муниципалитетах GTA. TRREB призывает провинциальное и федеральное правительство увеличить финансирование муниципалитетов, чтобы уменьшить их зависимость от этих чрезмерных сборов.

Реформирование налога Land Transfer Tax (LTT). Покупатели жилья в Торонто теперь платят более $36 000 как LTT за дом по средней цене. TRREB призывает к увеличению скидок для тех, кто покупает жилье впервые, а также к тому, чтобы как провинциальные, так и местные органы власти рассмотрели возможность полной отмены налога для тех, кто впервые покупает жилье.

Пересмотр муниципального налогообложения. TRREB настаивает на комплексном пересмотре инструментов муниципальных доходов (например, Development charges и property tax) для снижения налогового бремени, связанного с жильем.

Инициатива TRREB объединяет покупателей жилья, арендаторов и профессионалов отрасли, чтобы потребовать перемен от политиков. «Мы также призываем все политические партии, участвующие в выборах в Онтарио, взять на себя обязательство снизить налоги на дома в Онтарио», – сказала Элечиа Бэрри-Спроул.

Если вы проживаете в Онтарио и одобряете выдвинутые предложения, то на вебсайте FairHomeTaxes.ca вы можете добавить свой голос к петиции за новые изменения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В среду 29 января Центробанк Канады снизил ключевую процентную ставку, как многие и ожидали, на 25 базисных пунктов c 3.25% до 3%. Это стало шестым снижением ставок с начала пандемии, в результате чего ставки снизились на 2% по сравнению с тем уровнем, на котором они были в апреле 2024 года.

Заседание банка происходило на фоне всеобщего напряженного ожидания повышения тарифов и торговой войны между США и Канадой. В связи с 30-дневной отсрочкой ввода тарифов накал страстей заметно снизился. Если бы тарифы были введены, эксперты предсказывали существенное подорожание как импортных, так и экспортных позиций, естественно, стройматериалов в том числе. В связи с этим цены на строительство подпрыгнули бы, как и стоимость построенного жилья. С другой стороны, массовое сокращение производств приведет к резкому росту безработицы и обнищанию значительного количества населения. При общем неверии в способность правительства хоть как-то изменить ситуацию к лучшему, настроение как у покупателей, так и у продавцов подавленное.

Удастся ли правительствам договориться о конструктивном решении существующих проблем без применения «тяжелой артиллерии», во многом определит вектор развития рынка недвижимости. До того, как предварительные договоренности были достигнуты, прозвучали и призывы к внеплановому экстренному дополнительному понижению ставки. По существующему расписанию следующее заседание Банка Канады должно быть созвано только 12 марта.

15 января этого года Канадская ассоциация риэлторов (CREA) внесла некоторые дополнения к своему раннему прогнозу на состояние рынка недвижимости в 2025 – 2026 годах. Предполагается, что сочетание двух с половиной лет неудовлетворенного спроса и стабильного снижения стоимости займов, а также обычного всплеска весенних предложений о продажах приведет в 2025 году к восстановлению рыночной активности по всей стране. Начало этого процесса мы наблюдали в четвертом квартале 2024 года. Помимо снижения ставок по ипотечным кредитам, ожидается, что Банк Канады вскоре может дать сигнал о том, что процентные ставки окажутся настолько низкими, насколько они могут быть на этом этапе общего регулирования экономики. Именно это и может стимулировать еще больший спрос со стороны тех, кто ждал подходящего момента для покупки недвижимости и блокировки ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

Ожидается, что это восстановление спроса будет происходить в Канаде по-разному, например, в Британской Колумбии и Онтарио будут более высокие темпы роста восстановления количества продаж, по сравнению с другими провинциями из-за того, что число продаж там в настоящее время невелико. Но появление избытка инвентории на рынке обещает меньшую вероятность роста цен для тех продавцов, которые сегодня этого ждут. Прогнозируется, что средняя цена на жилье по стране вырастет на 4,7% в годовом исчислении до $722,221 в 2025 году, что мало изменилось по сравнению с прогнозом роста на 4,4% в октябре прошлого года. Ожидается, что в 2026 году этот показатель увеличится еще на 4,5% до $556,662, а средняя цена дома по стране вырастет на 3,3% с 2025 года до $746,379 в 2026 году.

Банк Канады прогнозировал рост валового внутреннего продукта (ВВП) Канады на 1,8% как в 2025, так и в 2026 году в своем отчете о денежно-кредитной политике в январе 2025 года, но отметил, что последствия торговой войны с Соединенными Штатами невозможно предсказать, и что эти прогнозы были предоставлены в качестве базового уровня при отсутствии каких-либо тарифов.

В своем отчете Банк отметил, что более низкие ставки по ипотечным кредитам и недавние изменения в правилах ипотеки будут стимулировать активность по продаже жилья на вторичном рынке, в то время как сдерживаемый спрос на жилье будет способствовать замедлению строительства нового жилья. Рост предложения новых домов в краткосрочной перспективе все-таки будет ограничен наличием участков земли, проблемами зонирования и нехваткой квалифицированной рабочей силы.

Банк отметил, что базовая инфляция сейчас близка к целевому показателю 2% и будет оставаться таковой в течение следующих двух лет. В случае возникновения торговой войны с крупнейшим торговым партнером Канады, Соединенными Штатами, отмечается, что «затяжной торговый конфликт, скорее всего, приведет к снижению ВВП и повышению цен в Канаде». Сейчас «канадская экономика восстанавливается благодаря снижению процентных ставок в прошлом и увеличению активности потребительских расходов. Ожидается, что жилищное строительство останется сильным. Однако инвестиции в бизнес и рынок труда были отмечены Банком как слабые места в экономическом ландшафте».

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Все владельцы своей недвижимости в Торонто уже два года подряд обязаны декларировать свой статус проживания. Поскольку не все еще получили уведомления, полезно знать, что в этом году опять придется информировать городские власти о статусе вашей недвижимости. Декларацию нужно заполнить до 30 апреля 2025 года. Подобная практика стала ежегодной. Причина – введение в 2022 году нового муниципального налога в Торонто – Vacant Home Tax, налога на недвижимость, в которой никто не проживает. В условиях экономического кризиса, нехватки арендуемых квартир и домов вводятся штрафные санкции против владельцев таких домов и квартир, в которых никто не живет более 6 месяцев в году. В прошлом и позапрошлом годах размер налога был определен в 1% от суммы, на которую муниципально оценивается ваша недвижимость. С текущего года эта сумма уже будет составлять 3% от муниципальной оценки.

Такая декларация обязательна к заполнению. Если декларация не получена, владелец будет оштрафован минимум на $250.

Для того чтобы заполнить декларацию, нужно зайти на вебсайт toronto.ca/VacantHomeTax. Предварительно найдите на вашем Tax Bill – «Assessment Roll Number» и ваш «Customer Number». После нескольких шагов и подтверждений того, что вы прочитали и согласны с предоставленной информацией, система выходит на финальную стадию.

Естественно, новый налог сделал хорошую прибавку к муниципальному бюджету, ведь только за первый год введения этого налога бюджет получил добавочные $54 миллиона. В свете существенного сокращения сделок по покупке недвижимости в Торонто кризис городского бюджета ощущается, как никогда. Новый налог ввели в русле поиска правильных решений широко разрекламированной программы обеспечения малоимущих слоев населения доступным жильем.

Причиной возникновения избытка свободного жилья считаются неконтролируемые покупки недвижимости в недавнем прошлом состоятельными покупателями, в большей части иностранцами, бешеным ростом цен, что позволяло осуществлять быстрые купли-продажи с большими прибылями. Декларируя недвижимость как «principal residence», можно было еще и уйти от налогообложения.

Юридическая неразбериха в отношениях владельцев жилья и жильцов, которые это жилье снимают, а именно невозможность избавиться от такого жильца в случае необходимости, как и вмешательство государства в ценообразование, привели к тому, что владельцы жилья предпочитают, чтобы жилье простаивало, чем сдавать его. Ведь месяцами непонятно, как этого жильца выселить из помещения в случае, если он перестает оплачивать аренду. Но вместо того, чтобы продумать и поработать над изменениями в законодательстве с этой стороны, принимается закон о том, чтобы жилье не пустовало больше 6 месяцев. Таким образом, есть надежда, что владельцев жилья подобные поборы заставят его сдавать.

Поступления от нововведенного налога пойдут в фонд инициатив по нахождению путей развития доступного жилья. Так, городской совет Торонто одобрил инициативу мэра Оливии Чоу о том, чтобы направить более десяти миллионов долларов дополнительных доходов от повышения налога на пустующие дома на городскую жилищную программу, которая предоставляет гранты некоммерческим жилищным операторам для покупки арендуемого жилья на частном рынке.

Городской совет Торонто собирается повысить городской налог на пустующие дома на фоне растущего жилищного кризиса, спустя два года после введения новой пошлины с 1% до 3% от их оценочной стоимости MPAC. Этот шаг, поддержанный мэром Оливией Чоу, направлен на борьбу с растущим жилищным кризисом в Торонто и сокращение бюджетного дефицита города. «Мы видим, как спекулянты сидят на столь необходимом жилье, душат рынок, повышают цены на арендное жилье и делают его еще менее доступным для людей, – заявила Оливиа Чоу. – Никто не должен оставлять дом пустым во время жилищного кризиса».

Налоги на пустующее жилье существуют не только в Торонто. Их ввели или вводят в Воне, Маркхаме и регионе Йорк. Миссиссага и Гамильтон, однако, приостановили платы из-за законопроекта 112, который инициировал процесс отмены действия налога в регионе Пил с 1 января 2025 года.

В свете более строгого надзора над использованием жилого фонда нужно проверять наличие подобных обязательных платежей при покупке недвижимости. Например, если владелец дома или кондоминиума в Торонто не подал налоговую декларацию о пустующем доме, покупатель может быть подвергнут штрафу в размере 3% от оценочной стоимости впоследствии. Чтобы избежать этого, просите ваших риэлторов включать в договор покупки пункт о том, что продавец гарантирует представить доказательство о предоставлении необходимой декларации в муниципалитет на момент закрытия транзакции.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Из-за того, что информация сейчас доступна каждому (спасибо интернету!), участились случаи обмана тех, кто ищет жилье. Если вы пускаетесь в плавание в одиночку, прочитайте эту статью, чтобы впоследствии не сожалеть о необдуманных поступках.

Когда вы читаете объявление о сдаче помещения и думаете, что именно этот вариант вам подойдет, не сочтите за большой труд его посмотреть. Если возможно, посетите объекты недвижимости и убедитесь – то, что рекламируется, это то, что вы действительно будете снимать.

Правило номер два – сохраняйте всю документацию по соглашению на случай, если вам понадобится предъявить властям доказательства мошенничества. Еще одно важное правило – избегайте сделок с наличными деньгами, которые невозможно отследить. Попытайтесь навести справки о владельцах недвижимости и людях, живущих в ней. Если по каким-либо причинам вам кажется, что предложение слишком соблазнительное, то, скорее всего, вам следует задуматься о причинах таких щедрот. Не забывайте народную мудрость: «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».

Идея переезда может быть далеко не простой, даже если вы переезжаете в пределах своего города или страны. Если мы говорим о переезде в новую страну, это сопряжено со множеством вопросов и опасений по поводу того, кому вы можете доверять, откуда вы знаете, что ваши деньги в безопасности, и имеете ли вы дело с людьми, которые могут вам реально помочь. Некоторые могут попытаться воспользоваться вами, потому что вы новичок в Канаде. Они предполагают, что вы недостаточно хорошо знаете систему, но знают, что вы сделаете все, чтобы, наконец, найти дом для себя и своей семьи.

Вот несколько способов распознать мошенничество с арендой и обезопасить себя и своих близких. Многие арендодатели нередко требуют или просят внести залог вперед. По законам провинции Онтарио легальным считается взнос суммы, равной первому и последнему месяцам аренды. Для новых иммигрантов, людей с плохой кредитной историей или ее отсутствием, хозяева жилья просят заплатить депозит за первый и последние несколько месяцев аренды, а то и за целый год вперед.  

Если в поисках жилья люди уже несколько раз получили отказ, то, наткнувшись на заманчивое предложение, уже согласны заплатить и сумму побольше. Многие мошенники хотят получить деньги вперед в неотслеживаемой форме, например, наличными, криптовалютой, банковским переводом или другими эквивалентами, которые трудно отследить. Это должно стать для вас тревожным сигналом, если вас попросят о таком платеже. Имейте дело только с теми формами оплаты, которые отслеживаются и имеют конечную точку, где вы можете увидеть законное лицо или компанию по аренде. Не отправляйте деньги до подписания договора с арендодателем. Просьбы о предоставлении денег для «резервирования вашего места» или авансового залога не являются законными до тех пор, пока не будет подписан договор об аренде.

Арендодатель не должен настаивать на получении вашей личной или финансовой информации, когда вы только интересуетесь объявлением о сдаче недвижимости. Многие мошенники могут публиковать устаревшие или просто фальшивые фотографии объекта недвижимости. Они могут попытаться скрыть правду о проблемах с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор об аренде, убедитесь, что вы можете посетить недвижимость лично и убедиться, что квартира действительно существует и соответствует рекламируемой. Если вам отказывают в визите под разными предлогами, лучше двигаться дальше.

Прежде чем что-либо подписать или отправить платеж, вам необходимо встретиться с человеком, который сдает недвижимость в аренду. Тот, кто хочет найти подходящего жильца, обязательно захочет встретиться с вами, поэтому назначьте личную встречу, найдите арендодателя, агента или управляющего недвижимостью. Мошенники найдут предлоги, чтобы избежать этой встречи.

Предположим, вы нашли место для аренды. Вы счастливы! Но что-то вас смущает. Арендная плата намного дешевле рыночных цен, и арендодатель предлагает льготы и удобства, которые обычно не доступны по этим ценам. Спросите об этом и будьте подозрительны. Если вас не устраивают полученные ответы, уходите. Не отправляйте деньги заранее только потому, что вам кажется это отличной сделкой. Лучше «заплатить больше» за законную аренду, чем потерять свои кровно заработанные деньги из-за мошенников.

Теперь, когда вы нашли жилье, возможно, вы ищете соседа по жилплощади, который поможет покрыть расходы и затраты. Многие мошенники часто выдают себя за потенциальных соседей по комнате, которых в данный момент нет в городе. Они часто отправляют фальшивый чек на сумму, превышающую запрашиваемую вами цену, и просят вас его положить на банковский счет, а излишек вернуть чеком или банковским переводом. К тому времени, как банк сообщит вам, что чек фальшивый, мошенник исчезнет с вашими деньгами.

Если вы стали объектом мошенничества, вам нужно действовать быстро. Сообщите в банк, что вы стали жертвой негодяев. Это может помочь минимизировать ущерб, если преступники вовремя будут пойманы, и банк поможет остановить любые выплаты. Вы можете подать заявление в Канадский центр по борьбе с мошенничеством конфиденциально через онлайн-систему отчетности или по телефону 1-888-495-8501, а также позвонить в местную полицию и сообщить о случившемся.

Помните, что всегда выгоднее иметь дело с профессионалами, у которых есть вся информация о владельцах недвижимости, которые всегда будут стоять на страже ваших интересов.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Первый проект бюджета Торонто на 2025 год, опубликованный 13 января, предусматривает повышение налога на недвижимость на 6,9%, что обойдется среднему домовладельцу в этом году примерно в $268. Это предложение еще не окончательное, будет обсуждаться в течение следующего месяца, включая общественные консультации, прежде чем мэр Оливия Чоу к 1 февраля подготовит окончательную версию, которая должна будет утверждена муниципалитетом 11 февраля. Деньги пойдут на поддержку оперативного бюджета в размере $18,8 миллиардов и 10-летнего плана капитальных затрат в размере $59,6 миллиардов – крупнейшего из когда-либо предложенных в Торонто.

Оперативный бюджет увеличивается на $1,8 миллиарда и в общей сложности составит $18,8 миллиарда. Частично это пойдет на покрытие увеличения городских расходов на $654 миллиона, подавляющее большинство из которых – 89% – приходится всего на четыре сферы: ТТС и транспортные услуги, службы экстренной помощи, общественное жилье и новые коллективные соглашения с работниками города.

Капитальный бюджет увеличивается на $9,8 миллиарда до $59,6 миллиарда. Чуть более половины выделяется на инвестиции в капитальный ремонт, такие как восстановление автопарка ТТС, техническое обслуживание общественных жилых домов и модернизацию парков города. Он также будет использован для инвестиций в защиту от наводнений и для развития более продвинутых технологий по сокращению выбросов углекислого газа.

В бюджете предусмотрено $4,9 миллиарда на поддержание в порядке и дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры в течение следующих 10 лет.

Город делает крупнейшие за последние 10 лет капитальные вложения в общественный транспорт. Планируется, что ТТС получит $1,38 миллиарда, что примерно на $85 миллионов больше, чем в прошлом году. Wheel-Trans получит прибавку в размере $14,8 миллиона, что на 9,4% больше, чем в 2024 году. Тарифы TTC не будут повышаться. Городские власти заявляют, что новый бюджет профинансирует еще примерно 500,000 часов транзитных перевозок.

Предлагаемый бюджет предусматривает нанять 109 полицейских, 95 парамедиков и 52 пожарных. Для этого и других улучшений сферы экстренных услуг будет добавлено дополнительных средств на $46,2 миллиона, что составляет прибавку в 3,9%. К бюджету полиции добавят $1,22 миллиарда, бюджету парамедицинских услуг – $130 миллионов, пожарные службы получат $548 миллионов. Управление по чрезвычайным ситуациям Торонто, которое координирует реакцию на чрезвычайные ситуации, получит чистое увеличение бюджета на $5,2 миллиона. Время предоставления экстренной помощи должно сокращаться.

Особое внимание в докладе уделяется содержанию и развитию различных «recreational facilities» – центров, предлагающих полноценный отдых горожанам. Ожидается продление часов работы таких мест отдыха. Открытые бассейны будут предоставлены для любтелей плавать дополнительные два часа в день. Библиотеки получат $16,4 миллиона, при этом более 70 библиотек продлят часы работы по воскресеньям.

Улучшатся различные социальные программы, в том числе и обеспечение едой детей из нуждающихся семей.

Утверждается, что городской совет и мэрия получат настолько незначительное увеличение своих бюджетов, что эта прибавка будет съедена инфляцией. Совет получит дополнительные $277,000, а офис Оливии Чоу чуть более $3 миллионов. Для сравнения – в 2023 году бюджет мэрии, который оплачивает содержание персонала мэра, при администрации Джона Тори вырос на 37,5% до $2,94 миллиона.

Городские власти сообщают, что стремятся повысить налог на жилую недвижимость на 5,4%, что будет дополнением к принятому ранее увеличению сборов в Городской строительный фонд на 1,5% процента. Фонд предназначен для поддержки жилищного строительства и транспорта в городе. Таким образом, бюджет города Торонто на 2025 год включает общее предлагаемое повышение налога на недвижимость на 6,9%.

В пресс-релизе городских властей говорится, что предлагаемое повышение налогов приведет Торонто в соответствие с другими муниципалитетами Большого Торонто и Гамильтона. В результате средняя оценочная стоимость дома в Торонто повысится на $210 в год (до $692,031) или примерно на $17,50 в месяц. Бюджет также включает дополнительные средства, получаемые за повышение на 3,75% платы за воду и сбор мусора.

Жителей города призывают участвовать в обсуждении городского бюджета. На сайте муниципалитета вы можете ознакомиться с процедурой: www.toronto.ca/city-government/budget-finances/city-budget/how-to-get-involved-in-the-budget  

Будем надеяться на щадящие проценты повышения, ведь буквально за месяц предложенные начальные цифры в 9.5% увеличения налога на недвижимость сократились до 6.9%. Очень хочется надеяться на дальнейшее их снижение.

Звоните, если у вас есть вопросы.

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Снижение процентных ставок и изменения в правилах ипотечного кредитования в Канаде могут подготовить почву для существенных перемен на рынке недвижимости Торонто в этом году, считают эксперты. В прошлом году федеральное правительство расширило право на 30-летнюю амортизацию ипотечного кредита для всех, кто впервые покупает жилье, и всех покупателей новостроек, а также повысило ценовой предел с $1 миллиона для застрахованных ипотечных кредитов до $1,5 миллиона. Все эти меры были приняты для оживления рынка недвижимости.

Средние цены в районе Торонто упали в 2024 году по сравнению с предыдущим годом из-за чрезмерного предложения на рынке кондоминиумов и снижения спроса. Большое количество квартир заполонили рынок при отсутствии достаточного количества продаж. Прошлый год был вялым для рынка недвижимости, но в результате у покупателей появилось больше возможностей для переговоров, согласно декабрьскому отчету Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB). «Покупатели выиграли от такого положения дел по цене, особенно на рынке кондоминиумов», – говорится в отчете. Годовые продажи домов в 2024 году составили 67,610, что на 2,6% больше, чем 65,877 продаж в 2023 году. Количество новых объектов недвижимости (166,121) выросло на 16,4%, что и дало покупателям значительный выбор и сдержало рост цен.

«Затраты по займам были главной проблемой для покупателей жилья в 2024 году. Высокие процентные ставки представляли собой серьезное препятствия для доступности и удерживали продажи домов значительно ниже нормы», – заявила в отчете президент TRREB Элечиа Бэрри-Спроул. 

«Рынок жилья действительно выиграл от существенного снижения ставок Банком Канады во второй половине года, включая два крупных снижения подряд. При прочих равных условиях дальнейшее понижение ставок в 2025 году и сохранение цен на жилье ниже своих исторических пиков должны привести к улучшению рыночных условий в течение следующих 12 месяцев», – отмечается в отчете TRREB. Средняя цена продажи по всем типам недвижимости в 2024 году составила $1,117,600, что является снижением менее чем на 1% по сравнению со средним показателем 2023 года, составлявшим $1,126,263. Снижение цен было более заметным на квартиры, стоимость которых упала на 2,6% до $702,000 в 2024 году по сравнению с $717,000 в 2023 году. «Рыночные условия различались в зависимости от сегмента рынка в 2024 году. Продажи домов на одну семью, включая частные дома, выросли в прошлом году, тогда как продажи кондоминиумов снизились, – отметил главный аналитик рынка TRREB Джейсон Мерсер. – Тем не менее, многие потенциальные покупатели, впервые покупающие недвижимость, остались в стороне, ожидая большего снижения процентных ставок в 2025 году.

Отсутствие новых покупателей повлияло на сегмент менее дорогих квартир больше, чем на сегменты односемейных домов».

В декабре продажи detached и semi-detached домов снизились на 5,8% и 9,3% по сравнению с декабрем 2023 года соответственно. При этом продажи таунхаусов и квартир выросли на 5,8% и 2,3% соответственно. Количество продаж в 2024 году, как правило, были выше для detached и semi-detached домов. Джейсон Мерсер сказал, что декабрь является медленным месяцем с сезонной точки зрения, и в результате данные могут быть «неустойчивыми», поэтому, пока преждевременно говорить о какой-либо тенденции, базируясь на декабрьских показателях. В декабре 2024 года продажи домов GTA составили 3,359 – немного меньше, чем в декабре 2023 года. За тот же период выросло количество новых предложений, продолжая тенденцию хорошо обеспеченного рынка. Поскольку в 2025 году ожидается дальнейшее снижение процентных ставок Банком Канады, Джейсон Мерсер ожидает, что в сегмент кондоминиумов войдет больше людей, впервые покупающих жилье, поскольку стоимость займов уменьшится, а продажи в целом улучшатся по всем направлениям.

Таким образом, если сравнивать рынок недвижимости в Торонто и GTA за последние несколько лет в целом, то ситуация складывается грустная. Цены высокие, обслуживать недвижимость становится все труднее, веры правительству нет, как и ощущения стабильности. В итоге страдают люди. Как покупатели, так и продавцы. Но, если сравнивать прошедший год с 2023-м, то, в общем, ситуация немного, но улучшается. Проценты по ипотеке снизили, изменения по получению займов поменяли в лучшую сторону.

Грустным по-прежнему остается рынок квартир. Летом количество квартир, переходящих из рук в руки, упало до худшего уровня примерно за 27 лет, что привело к избытку товарных запасов. Это дало покупателям немного больше возможностей получения лучшей цены. Для новостроек всех типов ситуация была особенно плохой, многие проекты были либо заморожены, либо отменены совсем. Но, несмотря на падение продаж новых квартир на невероятные 81% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 87% ниже среднего показателя за 10 лет, средние цены на непроданные квартиры снизились всего на 2,4% за квадратный фут за тот же период времени.

Какие сюрпризы нам преподнесет 2025-й год, посмотрим! Одно только ясно, что именно сейчас можно найти действительно хороший «deal»!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Жителей Торонто может ожидать очередное повышение налога на недвижимость, предупреждает мэр Торонто. К годовщине пребывания Оливии Чоу на посту мэра Торонто было приурочено ее интервью с журналистами CBC и Global News. Были обозначены проблемы города и обрисованы бюджетные приоритеты.

Жители Торонто могут столкнуться с повышением налога на недвижимость в 2025 году, поскольку мэр Оливия Чоу сигнализирует о том, что город продолжает сталкиваться с серьезными проблемами, как финансовыми, так и попытками удержать своих работников после года трудных переговоров по контрактам.

В начале этого года мэр включила в свой первый бюджет повышение налога на недвижимость (property tax) на 9,5% – ставка, невиданная десятилетиями, – с целью покрыть начальный дефицит в $1,8 миллиарда. Начальное давление на бюджет этого года составляет $1,2 миллиарда, и мэр считает, что это потребует значительных инвестиций от города, который в настоящее время ведет переговоры с тысячами своих государственных служащих.

«Мы не хотим терять наших государственных служащих, – сказала Чоу. – Пожарные, полиция, парамедики, другие работники города говорят, что они должны иметь возможность достойно жить в Торонто. Итак, если сложить все это, дефицит составит значительную сумму». Стоимость всех контрактов еще не известна, но еще в июне город подписал новое соглашение с тысячами своих транспортников, избежав забастовки, которая парализовала бы город. Эта сделка обойдется городу в $176 миллионов в течение трех лет.

На вопрос, готовит ли она налогоплательщиков к очередному повышению, исходя из необходимости сохранить работников, мэр ответила утвердительно. Но Чоу признала, что это не единственная причина, по которой она может повысить налоги. «У нас есть метро, которое не самое надежное, – сказала она. – У нас протекают крыши в мэрии и на площади Мела Ластмана. И вы знаете, наши водопроводы очень старые. Так что, если сложить все это… Это все дорого, поэтому нужно наверстывать упущенное, многое исправлять».

Мэр Торонто Оливия Чоу поговорила с журналистами 24 декабря, когда город пострадал от перебоев в подаче электроэнергии и масштабного наводнения на фоне сильного шторма. Чоу сказал, что изменение климата реально, и Торонто необходимо принимать больше мер по предотвращению наводнений.

Процесс формирования бюджета Торонто начнется в следующем месяце, после праздников, когда городские власти представят свои предлагаемые расходы. Именно тогда начинается раунд консультаций и слушаний в мэрии и общественных центрах по всему Торонто. Затем мэр учитывает все отзывы при составлении бюджета. Городской совет обсудит этот пакет расходов и окончательно согласует его на заседании 11 февраля.

В беседе с журналистами Оливия Чоу подчеркнула, что бюджет будет содержать расходы на то, чтобы сделать жизнь более доступной для арендаторов и людей с низкими доходами. По ее словам, частью плана являются рост инвестиций в городские библиотеки, замораживание тарифов на проезд в ТТС и увеличение продолжительности рабочего времени в городских общественных центрах. Мэр сказала, что город также ищет способы сократить расходы в некоторых областях, чтобы облегчить бремя, возлагаемое на налогоплательщиков. Она указала на решение совета, принятое ранее в этом месяце, о сокращении проекта по станциям Smart Tracks – детища бывшего мэра Джона Тори. В соответствии с этим проектом должны были появиться пять станций: Finch-Kennedy, East Harbour, King-Liberty, Bloor-Lansdowne и St. Clair-Old Weston, которые бы могли существенно разгрузить транспортную систему города. Программа станций Smart Tracks была центральным элементом кампании Тори в 2014 году, первоначально в планах было строительство 22 станций на существующих железнодорожных коридорах GO Transit к 2021 году. Но в последние годы проект сократился до 5 транзитных станций. Затраты на этот план растут, и муниципалитет готов теперь финансировать только три проекта, попросив провинцию взять на себя расходы по остальным двум. Провинция еще не подтвердила, будет ли это сделано.

«Есть проекты, которые было бы хорошо реализовать, но мы просто не можем себе их позволить, – сказала Чоу. – Мы сказали «нет» многим. Это было непросто». Непросто и нам, налогоплательщикам. Поэтому так хотелось бы, чтобы наступающий 2025 год принес бы немного облегчения и радости нашим семьям! Будьте здоровы! Добра и счастья вашему дому!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca