ЗНАТЬ СВОИ ПРАВА – ПОЛЕЗНО!

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно, при покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны в том числе и все правила проживания в кондоминиуме. Бывает и так, что отвечать за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры приходится корпорации.

Судебное разбирательство в Верховном суде между Фанг Лин Вонг против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York закончилось в 2022 году. Претензии хозяйки квартиры в кондоминиуме состояли в том, что в ее жилье на первом этаже рядом с мусорной шахтой женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, вызванные использованием мусорной системы. Проблема была обнаружена сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Эта единственная квартира на первом этаже имела общую стенку с мусорной шахтой, куда скидывался мусор всеми жильцами кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, что в помещении стоял еще и металлический агрегат – машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству.

Вонг обращалась с жалобами в менеджмент офиса еще в 2017 году. Мастера приходили и что-то чинили, но проблему так и не устранили окончательно. Компромиссным вариантом было расписание пользованием мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома.

Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, была даже нанята компания по измерению уровня шума «So Quiet Soundproofing», которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех тех проблем, которые были выявлены. Но, к сожалению, все усилия были тщетны и не привели к положительным результатам.

Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.

Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, после чего судья Сюзан Велла вынесла вердикт, установив, что корпорация нарушила свои уставные обязанности и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту «неудобную» проблему и дать возможность людям жить по-человечески.

Решением суда в качестве компенсации ущерба, нанесенного здоровью, Вонг присудили выплатить $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощаемые панели общей стоимостью около $11,000 на стенах и потолке смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорации следовало отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.

Другая подобная ситуация произошла уже недавно. В январе 2025 года судья Ли Аказаки рассматривал тяжбу между Джошуа Франком и York Region Condominium Corporation 664 по адресу 343 Clark Avenue West. Суть этого конфликта состояла в том, что квартира потерпевшего располагалась под помещением, в котором находились водяные насосы и другое техническое оборудование. От работы насосов, подающих горячую воду, исходил назойливый низкочастотный звук. Согласно акустическому исследованию, проведенному инженерной фирмой, общий фоновый шум, включая раздражающий тон, не превышал установленных государством норм по шуму. Но частота звуковых волн 160 гц была значительно выше допустимой и могла способствовать появлению раздражения. Было установлено, что источником звука являются два устаревших водяных насоса.

Обе стороны подписали соглашение о том, чтобы в здании были установлены новые высококачественные насосы по цене $87,290. Более того, владелец квартиры согласился внести свой вклад в ремонт в размере $32,500 несмотря на то, что оборудование это обслуживало все здание, а не только эту отдельную квартиру, и уже выработало свой ресурс.

Вместо того чтобы заменить насосы обещанной марки, корпорация нарушила соглашение и установила комплект насосов, которые оказались на 37% дешевле оговоренных. Замена на более дешевые насосы проблему не решила. После того как хозяин квартиры отказался внести обещанные $32,500 долларов, корпорация подала на него в суд – small claims court. В свою очередь, Франк обратился в Верховный суд из-за нарушенных двух разделов Закона о кондоминиумах с требованием заставить кондоминиум устранить проблему с шумом.

После анализа всей ситуации судья Аказаки пришел к выводу, что раздражающий гул сохранялся из-за решения кондоминиума нарушить соглашение и сменить оборудование на более дешевое. Никаких положительных результатов не было получено, права владельца квартиры были нарушены. Суд обязал кондоминиум компенсировать хозяину жилья $32,500 за неудобства, вызванные шумом насоса, а также дополнительную сумму в размере $30,000 для возмещения ему части судебных издержек. К сожалению, всем владельцам кондоминиума придется взять на себя эти расходы, плюс еще $55,000, потраченные на более дешевые насосы, гонорары инженера и судебные издержки корпорации. Безусловно, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca