Квартиры от строителей – новая реальность

Издание «Toronto Star» на этой неделе приоткрыло завесу над очень болезненной темой – когда покупатель недвижимости не может закрыть сделку. Инвестору предъявляют иск на $860,000 за то, что он не может оплатить финальные расходы по приобретению кондоминиума от строительной компании. Это один из десятков случаев, где покупатель жилья сталкивается с судебными исками. «The Star» обнаружило около 130 исков, поданных только двумя застройщиками против покупателей новых квартир в Торонто, которые не смогли завершить сделки.  

В конце 2021 года покупателя поздравил риэлтор, утверждая, что это удачная VIP-сделка. Всего лишь следовало внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости покупки, чтобы зарезервировать за собой небольшую строящуюся квартиру на одном из самых перспективных рынков недвижимости в мире. «Через пару лет можно будет продать ее кому-нибудь другому с огромной прибылью», – пообещал риэлтор. 41-летний менеджер из Монреаля сделал депозит в размере $85,500 за студию ценой $855,000 в Forest Hill, зная, что он никогда не сможет претендовать на ипотеку на эту квартиру. Риэлтор обещал найти нового покупателя, который перепишет на себя сделку до даты закрытия, когда поднимутся цены на квартиры.

«Сегодня мы понимаем, насколько это нелепо звучит, но тогда рынок недвижимости Торонто рос настолько хорошо, что все были полны надежд», – вспоминает он. Теперь, несколько лет спустя, цена квартиры упала, и потерпевший покупатель не может получить ипотеку. На него подал в суд застройщик CentreCourt, который, помимо удержания его депозита, требует около $860,000 в качестве возмещения ущерба и расходов за нарушение контракта.

Поскольку рынок кондоминиумов на нулевой стадии практически умер, а поток покупателей, которые не могут закрыть свои покупки, растет, строительные компании рискуют потерять доход на беспрецедентном уровне, поэтому вынуждены судить несчастных покупателей.

«The Star» рассмотрел иски, поданные двумя застройщиками CentreCourt и Mod Developments против покупателей, которые не смогли закрыть сделки по кондоминиумам в пяти разных небоскребах Торонто. Они купили их до пика пандемии и планировали завершить сделку в 2024 году. Но рынок жилья резко изменился, поскольку процентные ставки взлетели, и теперь люди оказались на крючке на сумму в сотни тысяч долларов. Многие верили в свою счастливую звезду и считали, что стоимость жилья будет расти бесконечно. Некоторые покупали с намерением продать другому покупателю до даты закрытия, чтобы быстро заработать хорошие деньги. Одна группа ответчиков в своем возражении суду сослалась на «форс-мажор» – «резкое и непредсказуемое изменение на рынке недвижимости», сделавшее невозможным завершение продажи. Согласится ли суд с такой трактовкой?

К сожалению, напряженность на рынке новых кондоминиумов приближается к драматическому уровню, что ставит под сомнение давнее убеждение, что недвижимость Торонто – это почти беспроигрышный вариант для инвесторов. В результате того, что множество покупателей отказываются от сделок, застройщики отменяют проекты, что наносит ущерб рынку недвижимости на долгие годы вперед. Никогда не было ничего подобного, даже во время финансового кризиса, отмечают эксперты.

Тысячи покупателей, которые вышли на рынок во время пандемии, не желая упускать редкую возможность, которую предоставляли исторически низкие процентные ставки по займам, столкнулись с невероятными финансовыми сложностями. Цены на недвижимость за два года взлетели почти на 50% в районе Торонто – абсолютно неслыханный рост! Между тем, процентные ставки составляли тогда 0,25% – самый низкий показатель со времен финансового кризиса 2008 года. Поскольку строительство кондоминиума обычно занимает от трех до пяти лет, рекордные показатели завершения строительства в этом и прошлом годах стали результатом ажиотажа на этапе подготовки к строительству в период пандемии, в основном, за счет инвесторов, которым, по данным Статистического управления Канады, принадлежит 65% новых кондоминиумов, построенных после 2016 года. Но в марте 2022 года в ответ на рост инфляции Банк Канады объявил, что начнет кампанию по повышению ставок. Это замедлило рост цен на рынке кондоминиумов и поставило покупателей в сложную ситуацию, поскольку реальность не соответствует ценам покупки. Если кто-то соглашался купить квартиру за $1 миллион на пике, но банк ее оценил в $800,000 на сегодняшний день, то покупатель имеет недостачу в $200,000, поскольку обычно банки не выдают кредиты на сумму, превышающую оценочную стоимость.

В период ажиотажного спроса некоторые покупатели продавали свои контракты и переуступали права на них. Но в ситуации сегодняшнего рынка только в кондо по адресу 2020 Bathurst Street строительная компания ведет 13 судебных исков по возмещению ущерба примерно на $10 миллионов. 41 иск подан от компании CentreCourt против покупателей за невыполнение обязательств по сделке в кондоминиуме по адресу 1100 Sheppard Ave. W. недалеко от торгового центра Yorkdale (застройщик требует возмещения убытков на сумму не менее $31 миллиона долларов); и 32 иска от Mod Developments, поданных против покупателей в высотном здании по адресу 55 Charles St. E. в центре города (застройщик требует возмещения убытков на сумму не менее $32 миллионов). Утверждается, что в некоторых зданиях в GTA уровень неплатежей покупателей на этапе строительства достигает 30%.

Даже если сделку удалось благополучно завершить, то количество квартир, потерявших свою стоимость иногда до 40%, безусловно, будет влиять на стоимость недвижимости в целом.

Строительные компании либо вынуждены продавать незакрытые квартиры с хорошим дискаунтом, либо находят инвесторов, покупающих несколько квартир оптом с существенной скидкой. Все это не добавляет оптимизма, по данным Urbanation, проекты отменяются, и прогнозируется резкое падение объемов строительства кондоминиумов – на 69% в течение следующих трех лет.

Как всегда, наряду с чьими-то потерями кто-то находит выгоду для себя. Если у вас есть заинтересованность в покупке новых квартир по ценам ниже, чем они в свое время приобретались, то, наверное, лучшего времени не будет.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca