По сообщению агентства Рейтерс, Министр финансов Канады Христя Фриланд 11 апреля заявила, что начиная с 1 августа 2024 года Канада позволит брать застрахованные мортгиджи с амортизацией в 30 лет покупателям первого дома, если они покупают этот дом от строителя. Оригинальное сообщение выглядит так: “We are allowing 30 years amortization on insured mortgages for first-time home buyers purchasing newly-built homes”, she told reporters in Toronto.
Поскольку в этом сообщении много финансовой терминологии, то я постараюсь объяснить простым языком и показать, как это повлияет на возможность покупки дома.
Для покупки первого дома, как правило, нужен кредит под залог этого дома, который называется «ипотечный кредит» или в наших реалиях – «мортгидж».
Мортгидж отличается от обычного кредита тем, что он выдан под залог дома. Это означает, что кредитор – обычно это банк или другая финансовая организация – в случае если заёмщик не может платить по кредиту, имеет право продать дом и вернуть себе долг из денег, полученных от продажи дома.
Могртгидж выдаётся под определённый процент, размер которого зависит от нескольких факторов, из которых сегодня нас интересует только один: застрахован этот мортгидж или нет. Если он застрахован, то вы получаете меньший процент и ваш первый взнос (downpayment) может быть маленьким – от 5% до 20% от стоимости дома.
Когда вы видите проценты по мортгиджам, которые банк или другая финансовая организация предлагают клиентам на своих вебсайтах или в офисах, то почти всегда вы видите проценты по застрахованным мортгиджам. Все думают, что это их обычные проценты, а на самом деле это льготные проценты, предлагаемые только тем, кто проходит по критериям, установленным основной организацией Канады, страхующей мортгиджи – Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
Я помогаю получить мортгиджи более 13 лет, и поверьте мне, что если вы не подходите под критерии CMHC, то практически никто вам не даст кредит под дом, если вы не готовы внести не менее 20% в качестве первого взноса. Единичные организации говорят, что для них достаточно внести только 15%, но там такие проценты, что вам не понравится.
Canada Mortgage and Housing Corporation была специально создана Правительством Канады с целью помочь желающим приобрести своё жильё с 5% взносом. Она страхует ваш мортгидж на тот случай, если вы не сможете или не захотите платить по кредиту. В результате, кредиторы могут, не беспокоясь о сохранности своих денег, давать вам в долг с меньшим первым взносом и меньшими процентами.
Правда, если вы берёте застрахованный мортгидж, то к сумме кредита добавляется немалая сумма стоимости страховки, но если у вас нет 20% на первый взнос, то у вас просто нет другой возможности купить дом.
А вот теперь перейдём к арифметике, на основании которой принимается решение о выдаче вам мортгиджа с 5% первым взносом.
По правилам CMHC сумма, которую вы можете тратить на оплату мортгиджа, оплату налога на недвижимость (property tax), отопление и 50% condo fee не может превышать 39% от вашего дохода до налогообложения.
Размер ваших платежей по мортгиджу зависит от 2 показателей: процентной ставки (interest rate) и срока, на который рассчитывается мортгидж, то есть, срока амортизации (amortization period), обычно это 25 лет. Не путайте этот срок со сроком, на который вам выдали кредит, он обычно составляет 5 лет или меньше. Срок амортизации – это срок, за который вы полностью выплатите мортгидж при нынешней процентной ставке.
Привожу пример:
Вы берёте мортгидж в сумме $500,000 на срок 5 лет под фиксированный процент 4.99% с амортизацией 25 лет. В таком случае ваши месячные платежи по мортгиджу будут составлять $2,905. В этом случае ваш мортгидж будет полностью выплачен за 25 лет, если, конечно, не поменяется процентная ставка, и вы не будете делать авансовых платежей. Если же срок амортизации увеличится, как обещает Фриланд, до 30 лет, то ваши платежи уменьшатся до $2,665.
Но главное в удлинении срока амортизации при нынешних ценах на жильё не экономия, а то, что вы сможете взять бо́льшую сумму кредита.
Например, вы хотите купить дом и можете внести $50,000 как первый взнос. Вы ищете взять free hold жильё, то есть без condo fee, чтобы иметь возможность взять более дорогой дом.
Ваш семейный доход до налогообложения $150,000, то есть, на оплату мортгиджа, оплату налога на недвижимость (property tax) и отопление, согласно правилам CMHC, вы можете тратить не более $58,500 в год.
Допустим, налог на недвижимость составляет $5,000 в год, а отопление – $1,500. То есть вы можете тратить на оплату мортгиджа не более $52,000.
В этом случае расчёты для 25-летней амортизации вам дают сумму мортгиджа в $745,000, а для 30-летней амортизации $805,000, то есть на $60,000 больше.
Вот в чём важность заявления Министра Финансов Канады.
Если вам нужен мортгидж, в том числе, обратный, то обращайтесь ко мне.
Если будут вопросы общего характера по финансам в Канаде, задавайте их мне письменно на моём сайте www.AlexanderSergeyev.com и моём канале YouTube «Деньги в Канаде с Александром Сергеевым».
Читайте мои статьи на сайте www.AlexanderSergeyev.com, а также в группе Facebook «Деньги в Канаде», на моём канале «Деньги в Канаде» в Телеграмме и ВКонтакте.
Спасибо всем читателям за интерес к статье «Налоговые декларации в Канаде: какие бывают и когда подавать?». Эта статья вошла в топ самых популярных по количеству просмотров на моём сайте за последние 30 дней.
Спасибо всем зрителям за интерес к видео «В каком возрасте начинать получать пенсию CPP в Канаде?». Эта видео получило наибольшее количество просмотров на моём YouTube канале за последние 28 дней.
Александр Сергеев, финансовый, страховой и налоговый консультант.
Телефон: 289-319-1067
