Жанна Томсон, брокер

Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB) сообщает, что продажи домов в июле выросли по сравнению с прошлым годом, но снизились по сравнению с месяцем ранее, несмотря на скачок количества предложений. В июле в районе Большого Торонто был продан 5391 дом, что примерно на 13% меньше, чем в июне, когда 6202 объекта недвижимости перешли из рук в руки.

Июль стал вторым самым низким месяцем продаж в этом году после января, когда было куплено 4179 объектов недвижимости. С января продажи росли и в апреле достигли 7083, а затем начали стабильно падать каждый месяц.

Недавнее снижение предполагает, что покупатели не покидают рынок жилья так быстро, как некоторые ожидали, когда процентные ставки и ставки по ипотечным кредитам начали медленно снижаться в последние месяцы. Снижение процентных ставок на сегодняшний день не становится достаточным толчком для того, чтобы вернуть покупателей и продавцов на рынок с каким-либо ощущением срочности, утверждают эксперты. Недавние сокращения, безусловно, являются положительным знаком, но рынок по-прежнему ведет себя осторожно, учитывая продолжающуюся неопределенность и слабость экономики в целом. Ожидается медленный и устойчивый подъем обратно к сбалансированному рынку, особенно с учетом того, насколько «заведомо непредсказуемым» оказалось это лето.

Экономист Национального банка Канады Дарен Кинг придерживается того же мнения. «Рынок труда Торонто в последние месяцы быстро ухудшился, причем в большей степени, чем в стране в целом, что должно повлиять на динамизм рынка недвижимости», – сказал он и призвал людей быть «осторожными» в отношении любого восстановления рыночной активности, которое они наблюдают. 

Президент TRREB Дженнифер Пирс, тем не менее, увидела в цифрах некоторые обнадеживающие признаки. В частности, она отметила, что продажи домов выросли на 3,3% по сравнению с прошлым годом. Она ожидает, что дальнейшее снижение ставок вскоре подтолкнет людей вернуться на рынок. «Ожидается, что стоимость займов еще больше снизится в ближайшие месяцы, – сказала она. Можно надеяться на ускорение продаж, поскольку покупатели получат выгоду от более низких ежемесячных платежей по ипотеке».

Покупатели, вышедшие на рынок заранее, получили большой выбор, поскольку в последние месяцы продавцы все чаще выставляют свои дома на продажу. В июле количество новых объявлений составило 16 296, что на 18,5% больше, чем в прошлом году. Рост количества листингов опережал продажи в годовом исчислении. «Поскольку в предстоящие месяцы все больше покупателей воспользуются более доступными выплатами по ипотечным кредитам, они выиграют от существенного наращивания запасов», – обнадежил главный рыночный аналитик TRREB Джейсон Мерсер. Первоначально это позволит сохранить цены на жилье относительно неизменными. Однако по мере поглощения запасов рыночные условия будут ужесточаться в отсутствие масштабного увеличения объемов строительства домов, что в конечном итоге приведет к возобновлению роста цен.

Средняя цена продажи в июле составила $1,106,617, что на 0,9% меньше, чем в июле 2023 года. Это также ниже, чем в июне, когда средний дом продавался за $1,161,994.

Средняя цена отдельно стоящего дома в июле составила $1,425,927 в GTA, а средняя цена кондоминиума – $718,698. Средняя цена, которая призвана отражать типичные дома, снизилась в июле на 5% по сравнению с годом ранее.

Снижение по крайней мере на два процентных пункта необходимо для стимулирования рынка, считают эксперты, поскольку процентные ставки по-прежнему слишком высоки для покупателей.

Второе подряд снижение ключевой процентной ставки Банком Канады – приятная новость для домовладельцев и потенциальных покупателей, но оно не оказало существенного влияния на рынок недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сила действия равна силе противодействия. Этот закон Ньютона дети изучают еще в школе. Не будем сильно уходить в историю вопроса – понятно, что принимаемые провинцией и государством законы, активно защищающие права съемщиков жилья, вызывают ответный отпор со стороны владельцев недвижимости. Они в какой-то момент перестают контролировать состояние своих капиталовложений. Есть закон – вынужден подчиниться. Как пример – невозможность повышения арендной платы выше определенного уровня заставляет прибегать к уловкам со стороны владельцев жилья. Справедливости ради нужно отметить выросшие неимоверно процентные ставки, растущие коммунальные платежи.

По-человечески можно понять владельцев недвижимости. Недавно в прессе промелькнула цифра $597 – сумма, которую в среднем докладывают ежемесячно владельцы квартир, купленных в 2023 году. Практически идея инвестиций в недвижимость терпит крах.

Пробуются варианты избавления от «невыгодных жильцов» под соусом проведения капитального ремонта, либо необходимости жилья для собственных нужд. Число выселений жильцов под предлогом необходимости использования своего жилья для собственного использования в Онтарио выросло на 85%. Арендаторы всерьез обеспокоены тем, что вскоре могут оказаться на улице.

В недавнем расследовании CBC News было рассказано о ситуации, в которую попали Крис и Шари. Оба этих немолодых человека давно живут в арендуемом жилье в районе East York и платят аренду значительно ниже сегодняшних расценок. И тот, и другой получили письма с уведомлением от хозяина здания о том, что его члены семьи нуждаются в дополнительной площади, поэтому он просит жильцов войти в его положение и съехать из арендуемых помещений.

«Я думаю, что единственная причина, по которой он хочет, чтобы я ушел, это возможность сдавать за более высокую арендную плату», – сказал Крис, который прожил в студии почти 20 лет и вышел на пенсию после работы электриком. Арендодатель подал заявления о выселении обоих арендаторов в Ontario’s Landlord and Tenant Board, заявив, что ему необходимо переселить свою дочь в одну квартиру, а его родителей – в другую. Ни Крис, ни Шари не верят своему домовладельцу. Они оба наняли адвоката и дали отпор в Landlord and Tenant Board. Их домовладелец отрицает, что выселения являются недобросовестными, и говорит, что ему действительно необходимо переселить членов своей семьи.

В разгар национального жилищного кризиса Крис и Шари оказались втянуты в битву между растущим числом арендодателей, которые заявляют, что им необходимо вернуть права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость, и растущим числом арендаторов, которые отказываются уезжать без боя. Что касается Криса, битва продолжается, и его следующее слушание в Landlord and Tenant Board ожидается в начале августа. Относительно Шари Ontario’s Landlord and Tenant Board ранее в этом месяце постановил, что домовладелец действовал недобросовестно, подав заявление о выселении ее из квартиры, что позволило ей пока оставаться в арендуемой квартире.

Для 56-летней Шари отказ от квартиры означал бы, что ее дочери и внучке, скорее всего, пришлось бы навсегда покинуть Торонто или, возможно, оказаться бездомными. «Арендная плата повсюду настолько высокая, что мы не можем себе позволить ничего другого. Нам пришлось бороться, потому что все это время мы беспокоились о возможности бездомности», – сказала Шари.

Поскольку арендная плата продолжает достигать новых максимумов по всей стране, поднявшись на 22% за два года, при этом, по данным Rentals.ca, аренда квартиры с одной спальней стоит в среднем по стране $1929 в месяц, некоторые арендаторы Онтарио получили уведомления о выселении N12. Но многие говорят, что им некуда идти, и они собираются сделать все возможное, чтобы остаться на месте.

Битва между Шари и ее арендодателем продолжалась почти два года из-за задержек в Landlord and Tenant Board. Она сказала, что это нанесло огромный урон ей, ее дочери и внучке, поскольку они беспокоились о будущем и жили среди коробок в ожидании необходимости уехать.

«Где я буду жить? Может быть, я буду жить на улице или стану бездомным. Я не могу позволить себе с моей пенсией платить более высокую арендную плату, чем эта сейчас», – сказал 66-летний Крис, который также несколько месяцев жил среди упакованных коробок на случай, если ему все же придется выехать.

По данным Landlord and Tenant Board, количество заявлений о выселении для собственного использования, которые могут быть поданы, когда домовладельцу или члену семьи необходимо переехать в квартиру, с 2020 года в Онтарио выросло на 85%, увеличившись с 3445 до 6376 в 2023 году. Данные Совета также показывают, что количество заявок T5, когда арендатор хочет оспорить требование о собственном использовании после того, как он покинул квартиру, увеличилось в 4 раза с 2020 по 2023 год.

В большинстве провинций Канады, в том числе в Онтарио, где живут Крис и Шари, контроль за арендной платой применяется только тогда, когда в квартире проживает арендатор. В противном случае происходит отмена контроля над вакансиями, что означает, как только квартира освободится, арендодатель может взимать любую плату. А на ограниченных рынках аренды, где спрос намного превышает предложение, существует большой финансовый стимул вернуть квартиру обратно на рынок и взимать более высокую арендную плату. Жильцы годами отказываются покидать квартиру, потому что знают, что им некуда идти.

«Если вам приходится доплачивать $800 в месяц за сдаваемую в аренду недвижимость, а затем необходимо продлить ипотеку на ваше основное место жительства, и вам придется заплатить за это еще $600 или $800, вы не можете себе этого позволить», – сказала Роуз Мари, заместитель председателя организации Small Ownership Landlords of Ontario (SOLO), группы по защите интересов арендодателей. Мари сообщила, что все больше арендодателей предпочитают продавать свою инвестиционную недвижимость.

На недавней акции протеста SOLO в Queen’s Park в Торонто несколько арендодателей выразили протест против задержек в Landlord and Tenant Board в решении вопросов, связанных с арендаторами, оспаривающими свои уведомления о выселении N12.

«Я мать-одиночка, я не могу себе этого позволить, мне нужно вернуться в свой дом, а я не могу», – сквозь слезы сказала домовладелица Джессика Хуанг. Как только ставки по ипотеке выросли, она больше не могла позволить себе арендовать недвижимость. Теперь ей нужно переехать, а она не может. Ситуация сложилась критическая. Понятны проблемы обеих сторон. К сожалению, проблемы накапливались годами, и нет однозначного решения. Безусловно, важно участие государства, продуманное планирование и освоение территорий, достаточное финансирование строительных проектов и оптимальное решение социальных проблем.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынок коттеджей в Онтарио очень спокоен, несмотря на начавшееся снижение ставок, что вызывает опасения специалистов по поводу двузначного падения цен. По словам экспертов, уровень недвижимости, выставленной на продажу, слишком высок, а продажи слишком низкие, чтобы на рынке коттеджей в этом году была какая-либо надежда на повышение цен. По словам риэлторов, рынок коттеджей ждет еще один «ужасный» год, если только вдруг не случится более значительное снижение ставок. В апрельском отчете компании Re/Max говорится, что цены на коттеджи в Канаде по прогнозам вырастут почти на 7% в конце 2024 года из-за отложенного спроса со стороны покупателей, ожидающих снижения ключевой процентной ставки. Но сейчас, оказывается, что Банку Канады необходимо значительнее снизить процентную ставку, чтобы стимулировать любую активность на рынке.  

«Наилучший сценарий с точки зрения цен заключается в том, что они останутся на прежнем уровне», – считает брокер Re/Max Джон Финчем, который специализируется на продаже недвижимости в регионах Perry Sound и Muskoka. В первом квартале 2024 года запасы недвижимости на продажу непосредственно с выходом на воду находятся на самом низком уровне более чем за десятилетие, а в первом квартале 2024 года потребовалось бы около 7 месяцев для продажи имеющихся запасов при текущих темпах продаж, по сравнению с 3,5 месяцами в первом квартале 2021 года, по данным Information Technology Systems Ontario – основной платформы данных о недвижимости.

«Рынок предметов роскоши удерживает среднюю цену на высоком уровне, но сейчас он довольно шаткий. Я думаю, что в худшем случае мы можем увидеть еще 10%-ное падение цен (в Онтарио). Я не вижу роста стоимости, сейчас очень тихо», – отметил Джон Финчем, добавив, что слишком много предложений при недостаточно высоком спросе.

По отчетным данным Re/Max, рынок коттеджей в Онтарио был вялым в 2023 году и в начале этого года, при этом цены упали в первом квартале 2024 года на 54 процентах рынков. В первом квартале этого года цены в Маскоке снизились на 5% в годовом исчислении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как цены в районе юго-восточного залива Georgian Bay снизились на колоссальные 28,7%. По словам Джона Финчема, снижение ставки Банком Канады в июне на 0,25 процентных пункта мало стимулировало активность на рынке, а с учетом удвоения объема предложений в годовом исчислении в сочетании с падением продаж, потребуется некоторое время, чтобы активность на рынке коттеджей вернулась к нормам до пандемии. «Нам нужно будет увидеть снижение на 2 процентных пункта, чтобы изменить активность на рынке», – сказал он. Это означает, что даже при еще одном сокращении Банком Канады ключевой процентной ставки в эту среду на 0.25 пункта, этого, вероятно, будет опять недостаточно, чтобы сдвинуть с мертвой точки плохие продажи.

Безусловно, резкий рост цен в последние несколько лет значительно затруднил людям покупку недвижимости, не говоря уже о коттеджах. С другой стороны, нет худа без добра, и на самом деле это прекрасное время для переговоров на рынке, потому что мы находимся на рынке покупателей, им есть из чего выбирать. Среди агентов ходит шутка, что в нынешнее время, если удача вас посетила и кто-то пришел с предложением продать недвижимость, то его нужно брать сразу, не испугав покупателя.

Есть много факторов, с которыми сталкивается рынок коттеджей сегодня, сказал Джон Финчем. Одним из них является изменение налога на прирост капитала, которое вывело покупателей-инвесторов с рынка. Тем не менее, изменение налогов не повлияло на данные о новых предложениях на продажу, говорят эксперты. Риэлторы Онтарио ранее заявляли, что ожидают «всплеска» новых объектов, выставленных на продажу в провинции, поскольку владельцы коттеджей, которые намеревались продать их в ближайшие годы, пытались избавиться от своей недвижимости в преддверии повышения налога на прирост капитала, которое вступило в силу 25 июня. Изменение бьет по владельцам с более высоким налоговым счетом, когда они продают, если их прирост капитала превышает $250 000. Но Джон О’Рурк, брокер Royal LePage Lakes of Muskoka, сказал, что в новых предложениях «нет никаких существенных изменений». «Мы бы увидели много отмененных листингов (чтобы узнать, повлияло ли повышение прироста капитала на рынок), но мы этого не увидели, – сказал он. – Некоторые семьи перенесли свои планы по продаже коттеджа, чтобы опередить крайний срок (25 июня), но это не повлияло ни на всплеск объявлений, ни на ценообразование».

В конце концов, рынок коттеджей в Онтарио будет похож на прошлый год, который был «ужасным» с точки зрения продаж, добавил О’Рурк. Что касается того, почему не было спешки с продажей из-за налога на прирост капитала, это имеет смысл, потому что инвесторы захотят подождать, пока не будут избраны консерваторы, которые проголосовали против повышения налогов. Крайне несправедливое повышение налога имеет обратную силу и восходит к дате покупки недвижимости, а не применяется только с даты принятия бюджета, как в случае с прошлыми изменениями прироста капитала. Любой, кто продает коттедж сейчас, кто владеет им долгое время, будет поражен большим ретроактивным повышением налогов. С другой стороны, некоторые продажи неизбежны, как в случае с продажами недвижимости: или когда владельцы стареют и не могут справиться с поездками в коттедж, или для тех, у кого высокая ипотека, которая должна продлеваться по гораздо более высоким ставкам, которые они не могут себе позволить. Это может объяснить наличие запасов, а также нежелание покупателей среди тех, кто не хочет покупать из-за более высокого налога на прирост капитала на коттеджи.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

По статистическим данным CMHC, десятки тысяч владельцев канадского жилья продлят свои ипотечные кредиты в 2026 году по значительно более высоким ставкам, что в худшем случае подтолкнет Канаду к рецессии. Ипотечный кризис сильно ударил по домовладельцам Торонто. Долг домохозяйств близок к рекордному уровню, а безработица медленно растет, создавая нестабильную среду для домовладельцев с чрезмерным уровнем заемных средств. Некоторые уже теряют свои дома. Ожидается, что просрочки по ипотечным кредитам и дефолты будут продолжать расти, поскольку домовладельцам предстоит продлить ипотеку в 2025 и 2026 годах. Банковский регулятор Канады недавно назвал продление ипотеки одним из главных финансовых рисков, с которыми сталкивается страна. Шесть крупнейших банков готовятся к новым дефолтам, создав резервы на покрытие кредитных убытков на сумму $4,36 млрд. во втором квартале 2024 года, что на $1,6 млрд. больше, чем за тот же период прошлого года.

Хотя кризис будет иметь разрушительные последствия для домовладельцев, столкнувшихся с финансовыми трудностями, его последствия на этом не закончатся. Поскольку все больше домовладельцев дефолтируют, банки будут вынуждены откладывать больше капитала для покрытия плохих кредитов, создавая риск шока для кредитной системы. В худшем случае это вынудит банки и кредиторов столкнуться с кредитным кризисом – снижением кредитной активности, вызванным внезапной нехваткой средств, так считают экономисты.

Канада уже занимает третье место в мире по величине долга домохозяйств, и, поскольку людям становится все труднее получать доступ к кредитам в банках, экономика может замедлиться, что, по мнению некоторых экономистов, возможно, даже приведет к рецессии. Предприятия будут сокращать операции и увольнять рабочую силу, в то время как домохозяйства будут тратить меньше, не имея возможности брать больше в долг, чтобы свести концы с концами.

«Крушение поезда может произойти в 2026 году, однако я думаю, что поезд, направляющийся к месту крушения, уже покинул станцию, – считает Дэвид Розенберг, основатель и президент Rosenberg Research & Associates, фирмы, занимающейся экономическими исследованиями. – У нас беспрецедентный долг в секторе домашних хозяйств, который сталкивается с ростом процентных ставок до уровней, не наблюдавшихся за 23 года. Это вызывает цикл просрочек и кредитный кризис, от которого уже нет пути назад. Вот что сейчас стоит перед нами».

Люди будут меньше ходить в кино и театры, не покупать обновки; пользуясь уже накопленным гардеробом. Сократится количество поездок, и людям придется более творчески подходить к мероприятиям, которые проводятся локально, чтобы тратить меньше. Но, к сожалению, для некоторых сокращение расходов будет недостаточной мерой, чтобы сохранить свои дома.

А кто, как ни риэлторы, знают, что уже сейчас некоторые клиенты решили продать свои дома до наступления даты продления ипотеки, понимая, что они не смогут позволить себе выплаты после вступления в силу новых ставок. Такие проблемы испытывают, в основном, домовладельцы, которые покупали недвижимость во время пандемического безумия с 2020 по 2022 год.

Продавцам также непросто избавиться от своей недвижимости, поскольку продажи недвижимости в Торонто упали на 16% в годовом исчислении, а продажи только квартир упали на ошеломляющие 28%. Если недвижимость не будет продана, это может привести к просрочке выплат по ипотеке и, что еще хуже, возможно, даже к потере права выкупа. «Несмотря на огромный скачок ставок всего за полтора года, общее количество просроченных ипотечных кредитов по-прежнему находится на более низком уровне, чем было до пандемии, – сказал Тони Стилло, директор по экономике Канады в Oxford Economics. – По данным Ассоциации канадских банкиров, просроченная ипотечная ссуда, определяемая как ипотека с просрочкой платежа на три и более месяцев, в настоящее время в Канаде находится на уровне $0,18. Во время мирового финансового кризиса 2008 года этот уровень достигал $0,45, а в середине 80-х годов перед рецессией он был близок к одному проценту. Мы прогнозируем, что просрочка по ипотечным кредитам достигнет $0,30. Этот показатель будет увеличиваться, но процесс будет управляемым».

В Онтарио общий баланс ипотечных кредитов, достигший «серьезной просрочки», впервые превысил $1 млрд. в первом квартале 2024 года – это вдвое превышает уровень, зафиксированный до пандемии, согласно июньскому отчету агентства кредитной отчетности Equifax. Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в провинции составляет $0,13, высокая стоимость жилья в Онтарио означает, что домовладельцы обременены значительными ипотечными кредитами, что приводит к более высокой стоимости непогашенного долга.

Домохозяйства, испытывающие трудности с продлением ипотечных кредитов и выплатами, привлекли внимание управляющего финансовыми учреждениями (OSFI), которое назвало продление ипотеки главным риском на предстоящий год. Агентство сообщило, что по состоянию на май 2024 года около 73% или около 4,3 миллиона ипотечных кредитов будут продлены к концу 2026 года.

Многие из этих домовладельцев могут столкнуться с потенциальным «платежным шоком», который будет наиболее значимым для тех, кто взял ипотечные кредиты в 2020 – 2022 годах. «Мы ожидаем, что увеличение выплат приведет к увеличению числа просрочек или дефолтов по жилищным ипотечным кредитам», – говорится в майском отчете OSFI.

Владельцы ипотечных кредитов, продлевающие свою ставку в 2025 и 2026 годах, столкнутся с существенно более высокими выплатами, особенно по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой и фиксированными платежами. Владельцы ипотечных кредитов, которые подвергаются наибольшему риску, – это те, у кого есть ипотечные кредиты с переменной ставкой и фиксированным платежом, где процентная ставка корректируется, но ежемесячные платежи остаются прежними, что приводит к увеличению периода амортизации – продолжительности времени, необходимого для погашения ипотеки. Эта необычная ситуация привела к тому, что некоторые домовладельцы получили «вечные ипотечные кредиты» с отрицательной амортизацией, когда ежемесячные платежи больше не могут покрывать проценты, что приводит к увеличению, а не сокращению остатка задолженности. OSFI поднял красный флаг в отношении этих ипотечных кредитов, которые должны вернуться к первоначальному договорному сроку амортизации после продления, что приведет к «значительному шоку платежей», заявили в OSFI, добавив, что этот тип ипотеки составляет около 15% непогашенных ипотечных кредитов в Канаде. «В худшем случае нас ждет серьезная рецессия, – предупредил ДэвидРозенберг. – Не только с точки зрения масштаба, но и продолжительности».

По его словам, уже многие индикаторы указывают на наступление трудных времен для канадских домохозяйств, поскольку их серьезная задолженность обременяет тысячи людей, которые держат большую часть своего состояния в переоцененной недвижимости. Одна надежда остается для владельцев жилья с ипотекой. Следующая коррекция процентной ставки произойдет 24 июля. Из-за того, что в июне инфляция упала до 2.7%, есть надежда, что все-таки Центробанк Канады пойдет на понижение процентных ставок по ипотеке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнее время все острее ставится вопрос о безопасности допропорядочных граждан из-за стремительного повышения уровня криминогенности в обществе. Установление камер наблюдения это достаточно востребованный бизнес сегодня. Слежка – тема, которая вызвала множество жарких дебатов. Отчасти это связано с тем, что записывающие устройства пересекаются с правом человека на неприкосновенность частной жизни, а также с ролью технологий наблюдения в сдерживании преступности. Такое совпадение часто требует принятия решения о том, какие приоритеты являются более важными, и есть ли возможность у каждого человека иметь доступ к этим же правам. Другими словами, люди в целом согласны с тем, что слежка используется для сдерживания преступности. Однако это может измениться, когда сосед беспокоится об обнаружении слежки уже за своим домом. Несмотря на то, что этические дебаты будут продолжаться, существуют некоторые уже принятые законы и подзаконные акты, которые дают четкие указания относительно того, что является уместным, а что ненадлежащим наблюдением.
Канадские законы о неприкосновенности частной жизни указывают на то, что запись разговора с кем-либо без его согласия является незаконной. По сути, это означает, что вы не можете перехватывать и записывать частный разговор. Вот почему многие камеры наблюдения на рабочих местах не записывают звук, так как это было бы нарушением законов о неприкосновенности частной жизни. Кроме того, несмотря на то, что в общественных и частных местах используются технологии наблюдения, эти учреждения подчиняются руководящим принципам IPC, если они записывают личную информацию.
По сути, эти руководящие принципы заставляют учреждения ограничивать объем личной информации, которую они могут получать. Вот почему часто можно увидеть камеры, которые охватывают городской квартал или место скопления людей, но их нет в туалетах. Предприятиям и другим учреждениям приходится балансировать между выгодой от усиления слежки (количество нарушений прав на неприкосновенность частной жизни) и общей выгодой от использования этой технологии. Положительное использование такого рода слежки часто используется на рабочих местах, например, для предотвращения сексуальных домогательств. Конечно, законы, влияющие на сбор конфиденциальных данных государственными учреждениями, гораздо более ясные, чем в отношениях между отдельными гражданами. Для получения конкретной информации в вашем регионе обратитесь в местный орган подзаконных актов.
Можете ли вы подать в суд на кого-то за то, что он записывает вас без разрешения? Согласно правительственным источникам, «184 (1) Всякий, кто с помощью какого-либо электромагнитного, акустического, механического или иного устройства умышленно перехватывает частную переписку, виновен в преступлении, подлежащем обвинительному заключению, и подлежит тюремному заключению на срок не более пяти лет». (Уголовный кодекс 2004 г.).
Может ли мой сосед направить камеру на мой дом? Законы о слежке и неприкосновенности частной жизни все еще довольно размыты. Хотя в Онтарио есть специальный подзаконный акт, который пытается решить эту дилемму. В Уставе фортификационных сооружений конкретно указано, что, когда дело доходит до применения подзаконного акта к жилым кварталам с камерами наблюдения, есть два основных момента:
1) камеры не должны быть направлены на частную собственность других людей;
2) никакая аудиозапись не должна вестись.
Обычные соседские споры могут быть вызваны тем, что камера видеонаблюдения фиксирует частную собственность другого человека, например, задние дворы. Вот почему новый подзаконный акт требует, чтобы камеры видеонаблюдения были направлены только на частную собственность владельца или в пределах его частной собственности. В соответствии с первым законом о неприкосновенности частной жизни, касающимся необоснованных записей, наличие камеры без функций аудиозаписи является решением.
Единственное исключение из этого подзаконного акта заключается в том, что камеры по закону могут быть направлены на тротуары, выходящие на переднюю сторону, поскольку они считаются общественной собственностью.
Могу ли я установить камеры в своем кондоминиуме? На этот вопрос нет простого ответа. Следует учитывать две переменные: где вы хотите их установить, и вторгаются ли они в чью-либо личную собственность. Для получения дополнительной информации обратитесь в местный орган подзаконного акта.
В качестве примера можно привести случай c Дак Танг Хоанг, который жил в отдельном доме в Миссиссаге. В период с апреля по июль 2018 года он находился под наблюдением полиции и был замечен за рулем трех разных автомобилей в связи с незаконным оборотом героина, фентанила, карфентанила и крэк-кокаина. В течение девяти дней в июле 2018 года полиция установила камеру на столбе на улице возле его дома. На ней запечатлено движение людей и транспортных средств в доме и из него, а также действия, происходящие перед домом. Было замечено, что люди несли полные и пустые спортивные сумки, рюкзаки, многоразовые сумки для покупок и пластиковые ведра. На основании видеодоказательств полицейские выдали ордер на обыск и изъяли 16 кг наркотиков и принадлежностей для их употребления, более $250 000 наличными, дробовик и боеприпасы.
До суда по делу о многочисленных преступлениях, связанных с наркотиками, Танг Хоанг в соответствии со статьей 8 Хартии прав и свобод подал ходатайство об исключении доказательств из видеокамеры на том основании, что это нарушает его право на защиту от необоснованного обыска и изъятия. Аргументы судьи были же такими, что записи были сделаны с устройства, находящегося на государственной территории, не записывали звук и зафиксировали действия и движения перед домом, которые так или иначе могли быть видны общественности. Танг Хоанг был признан виновным, но подал апелляцию. Даже если у него были субъективные ожидания в отношении неприкосновенности частной жизни, Апелляционный суд постановил, что эти ожидания были сильно занижены, учитывая характер записей. Суд оставил в силе решение суда низшей инстанции о том, что на записях запечатлено только то, что было «на виду» перед его домом, не использовались какие-либо усовершенствованные записывающие устройства или инструменты, а также не была зафиксирована какая-либо основная биографическая информация. Танг Хоанг был приговорен к 18 годам тюремного заключения.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.

Многим из тех, кто снимает жилье, пришлось столкнуться с тем, что хозяева просили их съехать из-за предполагаемого ремонта. А на самом деле просто сдавали то же жилье безо всякого ремонта по более высокой цене. Торонто принял предложение об ужесточении прав арендодателей во время ремонта сдаваемого жилья. Теперь арендаторы Торонто смогут вздохнуть немного спокойнее благодаря новому предложению, принятому на прошлой неделе в мэрии, которое ужесточает правила ремонта сдаваемых помещений. Защитники прав арендаторов уже давно осуждают эту практику как способ избавиться от них в квартирах с контролируемой арендной платой, чтобы арендодатели могли взимать рыночные ставки, которые могут быть намного выше. О практике объявления капитального ремонта все чаще сообщают в городе, и арендодатели выгоняют арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой, утверждая, что недвижимость требует существенного ремонта, только для того, чтобы затем сдать квартиру в аренду по более высокой цене.

В Торонто все объекты недвижимости, которые были построены до ноября 2018 года, защищены мерами контроля за арендной платой, в соответствии с которыми арендодатели могут законно повышать арендную плату каждый год только в соответствии со стандартным руководящим принципом, ежегодно устанавливаемым правительством Онтарио (в 2024 году – на 2,5%).

Между тем, арендодатели, которые владеют недвижимостью – домами, кондоминиумами, квартирами и т. д., построенными после ноября 2018 года, теоретически могут повысить арендную плату для своих арендаторов на любую сумму, которую они решат.

Цены на аренду жилья в городе в последнее время поднялись до новых высот, и арендаторы, которые привязаны к квартирам с контролируемой арендной платой, знают, что лучше и дешевле не менять место жительства без особой нужды. Со второй по величине арендной платой в Канаде (после печально известного своей дороговизной Ванкувера), арендная плата за квартиру с одной спальней в Торонто в настоящее время составляет в среднем $2479, а с двумя спальнями – $3284.

Город Торонто обратил свое внимание на Гамильтон как на пример того, как могут работать ограничения на капитальные ремонты в зданиях, заселенных жильцами. В Гамильтоне арендодатели должны получить разрешение от города, прежде чем делать какие-либо ремонтные работы, которые потребуют от арендаторов съехать. По новым правилам, введенным в Торонто, муниципалитет потребует от арендодателей подать заявку на получение лицензии на ремонт за семь дней до выдачи уведомления арендатору, предоставить отчет инженера, в котором подробно описано, почему арендаторам необходимо съехать, пока в доме проводится ремонт, который затем должен быть одобрен городскими служащими. Этот шаг был сделан через год после того, как Оливия Чоу стала мэром. В июне прошлого года, будучи главным кандидатом на пост мэра на выборах, она заявила, что будет работать над защитой арендаторов, уточнив все критерии определения капитального ремонта.

«Арендаторы в Торонто должны знать, что их дома стабильны и безопасны, что нет фальшивых выселений из-за арендной платы и что они не будут выселены из-за того, что их арендодатель нашел лазейку», – заявила мэр Торонто Оливия Чоу. Подзаконный акт Торонто потребует от арендодателей получить отчет инженера, показывающий, почему арендаторам необходимо съехать на время ремонта. Затем этот отчет должен быть представлен и утвержден городскими служащими.

Плата, уплачиваемая арендодателем, покрывает расходы на процесс. В то время как некоторые советники утверждали, что подзаконный акт вторгнется в полномочия провинции, которая регулирует правила, касающиеся аренды, многие заявили, что это не должно помешать городу принять меры. «Это действительно юрисдикция провинции, – сказал Брэд Брэдфорд. – Тем не менее, каждый год в Торонто происходит бесчисленное множество ситуаций, когда арендаторов неправомерно выселяют под видом ремонта. Убедиться в том, что у нас есть процесс, при котором город действительно может подтвердить, что разрешение на строительство действительно отозвано, на самом деле продумано и благоразумно». Порядок также будет установлен, базируясь на консультациях с заинтересованными сторонами, которые будут проводиться как в виртуальном, так и в очном формате в ближайшие месяцы.

Таким образом, 26 июня в мэрии было принято поддерживающее квартиросъемщиков решение 22 голосами против 1. Сотрудники представят подзаконный акт комитету по планированию и жилищному строительству в октябре. Ожидается, что городские служащие отчитаются перед Комитетом по планированию и жилищному строительству 30 октября с подзаконным актом о реновации, который будет вынесен на голосование совета.

По новым правилам:

* арендодатели должны предоставить арендаторам 60-дневный льготный период, чтобы вернуться после завершения ремонта по той же арендной плате, которую они платили ранее,

* в Закон об аренде жилых помещений были внесены поправки, устанавливающие порядок ремонта и предусматривающие компенсацию арендаторам, которые соглашаются расторгнуть договор аренды,

* новый подзаконный акт о запрете реновации в некоторых городах требует, чтобы арендодатели получали лицензию и предоставляли доказательства от инженера, что недвижимость должна быть освобождена для завершения ремонта,

* арендодатели больше не могут выдавать арендаторам уведомления о выселении в связи с ремонтом.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Инфляция повысилась до отметки в 2,9% в мае, уменьшив шансы на новое снижение процентной ставки Банком Канады в июле. Это было первое повышение после 4 месяцев непрерывного снижения инфляции до 2.7% в апреле. Главный экономист BMO Дуглас Портер считает, что Банк Канады теперь с меньшей вероятностью снизит ставки на своем следующем заседании 24 июля. «Поскольку инфляция вернулась на ухабистую траекторию, перспективы действий Банка Канады также не ровные. На данный момент наш официальный призыв по-прежнему заключается в том, что следующее снижение ставки Банком Канады произойдет в сентябре».

Педро Антунес, главный экономист Conference Board of Canada, сказал, что рост инфляции застал многих наблюдателей врасплох и предположил, что еще одно повышение может произойти, когда 16 июля будут опубликованы данные по инфляции за июнь. «Я беспокоюсь о следующем месяце, потому что сейчас мы видим, что цены на нефть снова растут», – сказал Антунес. 

Еще одним доводом наших экспертов является уверенность в том, что Федеральная резервная система США вряд ли начнет снижать процентные ставки до сентября, а Банк Канады предпочитает не слишком опережать своих американских коллег.

Майский рост процентных ставок был обусловлен ростом цен на путешествия, а также продуктовой инфляцией, которая выросла впервые с июня прошлого года. Цены на продукты питания в мае были на 1,5% выше, чем год назад, по сравнению с 1,4% в апреле. Арендная плата также внесла большой вклад ростом на 8,9% по сравнению с прошлым годом. Следующее объявление процентной ставки запланировано на 24 июля. Конечно, публикация данных по инфляции за июнь за 8 дней до заседания Банка Канады будет играть большую роль в выборе направления движения процентных ставок.

Тем не менее, не все убеждены, что идея снижения процентной ставки в июле не имеет смысла. Арлен Киш, директор по канадской экономике в S&P Global Market Intelligence, утверждает, что одного месяца недостаточно, для того чтобы Банк Канады изменил курс. «Центральный банк не поддастся влиянию майского роста цен, поскольку нет никаких ожиданий плавного снижения к целевому показателю в 2 процента», – написала Арлен Киш, по-прежнему прогнозируя снижение ставки на 25 базисных пунктов – четверть процентного пункта – в июле. В середине июня Банк Канады снизил ключевую ставку по кредитам овернайт до 4,75% с 5%, сославшись на снижение инфляции за предыдущие 4 месяца. Инфляция достигла пика в 8,1% в июне 2022 года, когда канадская экономика вновь открылась после ограничений, связанных с COVID. Банк повышал ставки 10 раз в период с марта 2022 года по лето прошлого года в попытке снизить инфляцию до целевого уровня в 2%. Идея заключается в том, что при более дорогих кредитах потребители и предприятия будут тратить меньше, снижая цены и замедляя экономику. Единственное, что радует, так это факт возможности вести переговоры с банками и получение процентов по ипотечному займу лучше, чем условия, диктуемые Банком Канады. Снижение продаж недвижимости и меньшее количество покупателей подтолкнули крупные банки к предложению конкурентоспособных ставок по ипотечным кредитам, которые могут оказаться полезными для домовладельцев, столкнувшихся с обновлением этим летом и надеющихся договориться о более выгодной сделке. Это происходит в то время, когда снижение ключевой ставки Банком Канады привело к путанице для домовладельцев по поводу ставок по ипотечным кредитам.

«Всякий раз, когда происходит смена цикла, это может немного сбивать с толку, – сказал ипотечный брокер Рон Батлер. – Люди могут начать склоняться к переменной ставке, но она по-прежнему дорогая по сравнению с фиксированной ставкой». Процентная ставка по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой определяется повышением или снижением ставок Банком Канады, в то время как большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой привязаны к доходности пятилетних облигаций, т.е. когда доходность облигаций растет, растет и процент по ипотечным кредитам. Но снижение ставки Банком Канады оказывает косвенное влияние на рынок облигаций, и с учетом прогнозируемого будущего снижения ставки фиксированная ставка постепенно снижается, сказал Батлер. Банки также конкурентоспособны, потому что берут меньше ипотечных кредитов, сказал он, добавив: «Есть опасения, что их портфели сократятся, поэтому они очень конкурентоспособны со своими ставками».

Крупные банки будут публиковать свои официальные ставки, но держатели ипотечных кредитов могут договориться со своими кредиторами, когда придет время продлевать ставку, чтобы найти более низкую ставку, сказала ипотечный брокер Мэри Сялтсис. «Кредиторы связываются с ними за несколько месяцев или до шести недель до продления, и ошибка, которую совершает большинство людей, заключается в том, что они просто подписывают все, что им предлагают», – сказала она.

В настоящее время Scotiabank предлагает «агрессивные ставки» и ведет рекламную акцию, в рамках которой они предлагают более низкую ставку, если у них открыт новый счет. По словам Мэри Сялтсис, у TD и BMO также были акции по возврату денег, но они меняются ежедневно, и широкий круг кредиторов предлагает различные предложения, поэтому важно проявить осмотрительность и связаться со специалистом по ипотеке, чтобы обеспечить наилучшую возможную ставку. Дискретные процентные ставки, когда кредитор может предложить ставку, отличную от той, которую они публично публикуют, снизились до 4,94% для трехлетней фиксированной ставки и 4,84% для пятилетней фиксированной ставки по состоянию на 24 июня, сказал Батлер. И, если ипотека застрахована, то есть на момент покупки домовладелец заплатил менее 20% первоначального взноса за дом стоимостью менее $1 миллиона, при продлении процентные ставки будут даже ниже, чем у незастрахованных, говорят брокеры, поскольку кредиторы могут предложить более низкие ставки из-за дополнительного обеспечения кредита, имеющего обязательное страхование от дефолта.

Выбор между переменной и фиксированной ставкой зависит от склонности домовладельца к риску. В то время как плавающие ставки в настоящее время выше, чем фиксированные, если Банк Канады снизит ставку еще раз или два к концу года, для домовладельцев может быть более привлекательным выбрать переменную ставку в это время или выбрать более краткосрочную фиксированную ставку, чтобы перейти на плавающую ставку в ближайшие один-три года. Но, если Банк Канады будет удерживать ставки на более высоком уровне в течение более длительного времени, пятилетняя фиксированная ставка может быть более подходящей, сказал он. «Это популярный выбор, потому что он дает чувство безопасности и позволяет людям планировать бюджет именно потому, что платеж по ипотеке останется неизменным в течение следующих пяти лет. Люди получают от этого большую пользу», – считает Батлер.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

По мере того, как экономическая ситуация становится все более и более нестабильной, у множества канадцев от побережья до побережья нет другого выбора, кроме как искать выход из сложившейся ситуации… или сдаться. Это особенно актуально в регионах с печально высокими ценами на жилье, таких как Британская Колумбия и Онтарио. Последний отчет Market Pulse о тенденциях и аналитике потребительского кредитования от EquifaxCanada подтверждает эту реальность. Согласно отчету, в условиях постоянно высоких процентных ставок потребительский долг Канады вырос до $2,46 триллиона в конце первого квартала 2024 года, что на 3,5% больше, чем в предыдущем году. В течение первого квартала года уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам продолжал расти в Онтарио и Британской Колумбии. Кроме того, согласно отчету, пропущенные платежи по неипотечным долгам вернулись к уровню до пандемии. «Это сложные экономические условия, и по мере усиления финансового стресса мы видим, что потребители адаптируют свои кредитные решения, чтобы помочь справиться с этим периодом», – сказала Ребекка Окес, вице-президент по расширенной аналитике в Equifax Canada. «Многие продлевают срок ипотеки, чтобы уменьшить платежи и смягчить последствия платежных шоков, несмотря на штраф в виде более длительных сроков обязательств по кредитам. Люди также ищут более выгодные предложения и ставки. Уровень просроченной задолженности, указывающий на пропущенные платежи по кредитным продуктам, продолжил расти в первом квартале, сообщает Equifax. В то время как в целом просроченная задолженность по ипотечным кредитам в Канаде остается ниже до-пандемического уровня, в Онтарио и Британской Колумбии наблюдается наиболее значительный её рост. В Онтарио общий остаток по ипотечным кредитам, достигший серьезной просрочки (определяемой как 90 дней и более без оплаты), впервые превысил $1 миллиард. Это в два раза больше, чем до пандемии.  

Как подчеркивается в отчете, и в Торонто, и в Ванкувере сейчас более высокий уровень просроченной задолженности (90+ дней баланса), чем в первом квартале 2020 года. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам с просрочкой более 90 дней выросла в Торонто с 0,09% до 0,14%, а в Ванкувере – с 0,11% до 0,14% в период с 1 квартала 2020 года по 1 квартал 2024 года.

Если вы пропустили недавний платеж, вы далеко не одиноки. В общей сложности 1,26 миллиона потребителей пропустили, по крайней мере, один платеж по той или иной форме кредитного обязательства в первом квартале этого года. Это самый высокий уровень с 2020 года и на 12,2% больше, чем в первом квартале 2023 года. В Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке количество потребителей, пропустивших платеж, выросло на 14,6%, 13,4% и 15,2% соответственно по сравнению с 2023 годом.

«Введение ипотечного стресс-тестирования в 2016 году помогло смягчить полный эффект устойчиво высоких процентных ставок, но мы по-прежнему видели, что более 34 000 потребителей пропустили платеж по ипотеке в первом квартале, что на 22,7% больше, чем 12 месяцев назад, – сказала Ребекка Окес. – Напряжение ощущают не только домовладельцы. Независимо от того, владеете ли вы жильем или арендуете его, высокая стоимость жизни остается тяжелым бременем для многих».

Конечно, влияние высоких процентных ставок усугубляется высокой инфляцией, которая приводит к удорожанию всего – от бензина до продуктов питания. Измученные заоблачными ценами на жилье, канадцы собирают вещи и переезжают из Онтарио и Британской Колумбии в более доступные районы других провинций и за рубеж. За последние 12 месяцев число людей, переехавших из Онтарио и Британской Колумбии в другие провинции, превысило число тех, кто переехал в Онтарио. Почти 71% всех межпровинциальных перевозок в Альберту происходило только из этих двух провинций. Хорошая новость заключается в том, что на прошлой неделе в Канаде наконец-то наступило некоторое облегчение по процентным ставкам, когда Банк Канады снизил учетную ставку. По мнению ведущих экономистов страны, в недалеком будущем можно ожидать дальнейшее снижение ставок, хотя и осторожными, медленными темпами.

Глобальная инфляция ослабевает, и на горизонте маячат более низкие ставки, но те, кто не воспользуется этим сейчас, упустят свой шанс. Об этом заявил глава Банка Канады, выступая 12 июня на Международном экономическом форуме Америки. Управляющий Центробанком Тифф Маклем заявил на конференции, что центральные банки добились значительного прогресса в борьбе с инфляцией, и денежно-кредитная политика больше не должна быть такой ограничительной. Однако риск быстрой инфляции сохраняется, а это означает возвращение к допандемическим показателям. Глава Банка Канады подчеркнул, что решения по денежно-кредитной политике работают на сдерживание инфляции. Индекс потребительских цен упал до 2,7% в апреле, что находится в пределах целевого диапазона Центробанка (от 1 до 3%), а условия труда быстро улучшаются. Это позволило центральному банку спокойно снизить ставку на 25 базисных пунктов до 4,75%, аналогичного уровню годом ранее.

Пока эксперты гадают, что будет происходить на рынке недвижимости, как будут меняться процентные ставки на следующих в этом году заседаниях Банка Канады 24 июля, 4 сентября, 23 октября, 11 декабря. Обнадеживает уже тот факт, что снижение началось. Но какого-то всплеска заинтересованности у покупателей недвижимости пока не наблюдается. Отчасти это объясняется несоответствием запрашиваемой цены реальной стоимости недвижимости. Почему сегодняшние продавцы не могут рассчитывать на цены буквально нескольких месяцев давности. Пока придет осознание того, что рынок сегодняшний очень далек от рынка вчерашнего, листинг стоит на рынке, изматывая хозяев и агентов. При этом, факт того, что сделан уже первый шаг, оставляет надежду покупателям на еще большее снижение процентной ставки. Именно фактор инерции и расчета на лучшие условия кредита в дальнейшем останавливает покупателей пока от решительных действий. В любом случае, если вы встречаете дом или квартиру, которые вам нравятся, не ждите и давайте предложения. Уверена, что с вами будут разговаривать – можно выторговать хорошую цену. А для продавцов, к сожалению, настают нелегкие времена. Реально просчитывайте ситуацию и удачи вам в продаже!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Впервые за долгое время Центробанк Канады понизил процентную ставку на 0.25%. Первое за последние четыре года снижение процентной ставки в прошлую среду окажет «психологическое» воздействие на канадский рынок жилья, но, скорее всего, этого будет недостаточно для существенного улучшения его доступности, так считают эксперты. Все шесть крупнейших канадских банков снизили свои основные ставки на четверть процентного пункта после снижения ставок Банком Канады. Более низкие процентные ставки также влияют на то, на какой заем канадцы могут претендовать, когда они хотят купить дом, что делает это ключевым барьером на пути к доступности жилья.

Джеймс Лейрд, заместитель генерального директора Ratehub.ca, говорит, что это решающий момент для домовладельцев, которые сохранили плавающую ставку, несмотря на растущие расходы. Ratehub подсчитал, какое влияние окажет снижение в среду на пятилетнюю плавающую ставку по ипотеке в размере 5,95%, выданную на дом стоимостью примерно $700 000. Этот домовладелец, имеющий непогашенную ипотеку на сумму около $650 000, должен был бы платить $4,157 в месяц по ипотеке в преддверии последнего решения по ставке. После сокращения ставка домовладельцев упадет до 5,7%, а их ежемесячные платежи снизятся до $4,061. Это приводит к уменьшению выплат по ипотечным кредитам почти на $100 в месяц, или на $1,152 в год. Джеймс Лейрд говорит, что держатели плавающей ставки с большим непогашенным остатком по ипотеке ощутят больший эффект от снижения ставки, в то время как держатели с меньшим остатком не заметят такой экономии. Но независимо от позиции домовладельцев, падение ставок является хорошей новостью для их финансов, утверждает он.

Некоторые держатели ипотечных кредитов с плавающей ставкой имеют фиксированные платежи, при этом изменения их ставок влияют на то, какая часть этих ежемесячных затрат идет на проценты или в погашение основной суммы долга за дом. «Это позитивный знак, но он не меняет правила игры. Я просто считаю, что это шаг в правильном направлении», – говорит Джеймс Лейрд. 

Кроме того, канадцам, впервые пытающимся выйти на рынок жилья, или домовладельцам, готовящимся к продлению ипотечного займа, в предстоящие месяцы придется принять трудное решение, поскольку они взвешивают целесообразность выбора между кредитами с плавающей или фиксированной ставкой. Ипотечные кредиты с переменной ставкой, предлагаемые сегодня на рынке, обычно выше, чем варианты с фиксированной ставкой. Домовладелец, выбирающий сегодня плавающую ипотеку, должен быть уверен, что ставки продолжат снижаться примерно на два процентных пункта в течение следующих двух лет, чтобы оправдать отказ от фиксированной ставки.

В заявлении, сопровождающем решение, Банк Канады заявил, что последние экономические данные вселили в монетарных политиков больше уверенности в том, что инфляция продолжит снижаться до целевого показателя центрального банка в 2%, хотя было предупреждено, что «риски увеличения инфляции сохраняются». Представители денежно-кредитной политики также по-прежнему следят за ростом заработной платы, инфляционными ожиданиями и поведением корпоративных цен.

Джеймс Лейрд утверждает, что для потенциальных покупателей, которые были отодвинуты на второй план из-за очень высоких процентных ставок за последние два года, влияние одного снижения ставки на 25 базисных пунктов будет «незначительным», и это никак нельзя назвать «ощутимой помощью». «Если вы были далеки от того, чтобы претендовать на покупку дома, вы все равно не сможете претендовать на него», – говорит он, отмечая, что некоторые квалифицированные покупатели могут позволить себе немного больше, чем раньше. Ожидается, что домовладельцы с ипотечными кредитами с плавающей ставкой ощутят самое непосредственное облегчение от снижения ставок Банком Канады. Те, у кого статичные платежи по ипотечным кредитам, увидят, что большая часть их ежемесячных платежей идет на выплату основной суммы долга, а не на проценты, в то время как те, у кого плавающие платежи, будут платить соответственно меньше.

Главный экономист ATB Financial Марк Парсонс считает, что реальность немного иная для тех, у кого ипотека с фиксированной ставкой, которые видят, что ставки меняются при продлении, когда срок их действия заканчивается. Если вы пользуетесь ипотекой с переменной процентной ставкой, вы относительно скоро увидите эффект понижения процентной ставки; если у вас фиксированная связь, это может занять немного больше времени. Первое сокращение, возможно, не обязательно будет самым глубоким, но оно является наиболее значительным, поскольку оно знаменует собой официальный поворотный момент после более чем двух лет ограничительной политики», – написал в среду главный экономист BMO Даг Портер в записке для клиентов. «Вероятно, это действительно будет первое из серии сокращений, хотя эта серия ни в коем случае не будет прямой линией вниз».

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Думаю, никто уже давно не удивляется, когда при продаже дом риэлтор указывает, что ни владельцы, ни риэлторы не отвечают за легальность бэйсмента, потенциально готового к сдаче. Попросту говоря, квартира в подвальном помещении является незаконной. Как только ни называют это помещение: «три плюс одна спальня», «нет гарантии соблюдения норм противопожарной безопасности», «квартира для няни», «квартира с потенциальным доходом», «квартира в подвале с отдельным входом», «используется как двухсемейный дом». Надзирательный орган Real Estate Council of Ontario (RECO), который регулирует работу агентов по недвижимости и брокерских компаний предупреждает заинтересованные стороны о необходимости комплексной проверки статуса подобного помещения, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.

В прессе сейчас подробно описывается дисциплинарное решение, принятое в сентябре прошлого года, в котором было установлено, что агент не смог определить законность аренды подвальной квартиры и неправильно объявил о разрешенном использовании дома. Еще в 2021 году агент выставил недвижимость на продажу, заявив, что покупатель сможет получать доход от аренды готового подвала в доме. Подвал не был одобрен муниципалитетом, был незаконным и не мог быть сдан в аренду на законных основаниях. Но на момент заключения договора о купле-продаже покупатели считали, что подвал законный и его можно сдавать в аренду. В апреле 2022 года, через месяц после закрытия сделки, городские власти издали постановление, требующее от покупателей убрать кухню в подвале. На дисциплинарном слушании в сентябре прошлого года агент признал, что он не провел комплексную проверку для определения законности объекта и что он рекламировал незаконное использование собственности. Он признал нарушение пяти разделов Кодекса этики RECO и по решению дисциплинарной комиссии был оштрафован на $10 000. Когда в договоре о купле-продаже дома указаны два холодильника и две плиты, включенные в покупную цену, это тревожный сигнал, это означает, что в подвале есть вторая квартира.

Для законного использования подвальной квартиры существует множество требований. Среди них огнестойкие перегородки из гипсокартона и выходные двери, соответствие пожарным и строительным нормам, минимальные размеры окон и минимальная высота потолка шесть футов пять дюймов, а также действующая дымовая сигнализация и детектор угарного газа. В ванных комнатах должно быть либо окно, либо вытяжной вентилятор. Для существующих агрегатов необходимы проверки со стороны Управления по электробезопасности и местной пожарной охраны. Пожарную инспекцию часто называют сертификатом о выполнении противопожарными норм, но сами по себе сертификаты соответствия пожарной и электроэнергетической службы не означают, что квартира полностью законна и правильно зонирована. RECO предупреждает агентов о необходимости проявлять должную осмотрительность при исследовании недвижимости, поскольку искажение информации о жилище может иметь потенциально негативные последствия. Покупатели также должны сами провести комплексную проверку. Любой, кто покупает дом из двух квартир, должен настаивать на подтверждении законности или быть готовым принять на себя риск закрытия квартиры городскими властями.

Квартиры в подвале (типа второй квартиры) разрешены в городе Торонто с 2000 года, однако предыдущие правила зонирования города разрешали устройство квартиры в подвале только через пять лет после постройки нового дома и не разрешали размещение подвальных квартир во всех таунхаусах. Весной 2019 года эти ограничения были сняты, и подвальные квартиры стало возможным иметь как в отдельных домах, так и в semi-detached и таунхаузах. Ограничения и требования, предъявляемые муниципалитетом к владельцам собственности для легализации таких подвальных квартир обязательны к исполнению, ведь все они приняты с целью обезопасить проживание жильцов. Любой может запросить проверку вашей подвальной квартиры в отделе городского планирования или пожарной части.

Если вас поймают на незаконной аренде подвальной квартиры, от вас могут потребовать ликвидировать дополнительную квартиру. Сумма штрафа может достигать $25,000 для физических лиц и до $50,000 для корпораций.

Потенциально вы можете нести ответственность в случае причинения вреда арендатору из-за несчастного случая.

Если вы не сообщите своей страховой компании о своем арендаторе, это может вызвать трудности с выплатой страхового возмещения.

Retrofited – этот статус говорит о соблюдении требований пожарной безопасности, но никак не о легальности дополнительной квартиры. Самый лучший совет: выяснить у продавцов, что нужно сделать, чтобы подвальная квартира все-таки была легализована.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca