Жанна Томсон, брокер

Компания TRIDEL присутствует на канадском рынке недвижимости уже почти столетие и за это время построила столько домов, что в них вместится население города среднего размера. Новаторский застройщик Торонто был одним из первых в Канаде, кто в середине 20-го века принял новую на тот момент модель кондоминиума. Историю кондоминиума в Торонто невозможно рассказать, не посвятив одну главу (или несколько) компании TRIDEL.  

«Мы действительно были в авангарде этой отрасли, и не только преуспели в ее развитии, но и доминировали в ней», – гордится президент TRIDEL Джим Ричи. Он в некотором роде историк организации, еще во время учебы в университете в Оттаве он подрабатывал в TRIDEL клерком на стройке. «Тогда если кто-то что кто-то не хотел что-то делать, то поручал эту работу мне», – вспоминает он.

Сегодня в группе TRIDEL, в которую входят многочисленные подразделения компании, такие как Delterra, фирма по управлению строительством, Del Property Management и ряд других, работает более 1900 человек. Это, не считая сотрудников, продающих новые кондоминиумы, которых может насчитываться от 2000 до 3000 в зависимости от того, сколько проектов находится в стадии реализации. Компания специализируется на сегменте высотных зданий в районе Большого Торонто и построила более 90 000 квартир и продолжает наращивать их количество. «Мы повсюду в GTA», – говорит Джим Ричи, добавляя, что TRIDEL в прошлом также строил и в Оттаве. Но компания началась всего с одного каменщика: основателя компании Джека ДелЗотто, который эмигрировал в Канаду из Италии в 1927 году и семь лет спустя построил свой первый дом в Торонто, а затем возводил дома во время послевоенного бума.

Однако только в начале 60-х TRIDEL начал заниматься строительством многоквартирных домов, и этот шаг был подстегнут Анджело, старшим из трех сыновей Джека. Анджело, вундеркинд в сфере недвижимости, который получил свое первое разрешение на строительство, когда был еще подростком, руководил строительством первого жилого комплекса компании в 1961 году. В 1969 году им был построен первый кондоминиум в Оквилле после вышедшего в Онтарио Закона о кондоминиумах в 1967 году. Застройщик приступил к реализации своего первого проекта кондоминиума Arbor Glen, 10-этажной башни на 90 квартир, в Оквилле. Большинство покупателей жилья не были знакомы с форматом владения квартирой, поэтому это было потенциально рискованное предложение. Но Анджело успешно завершил проект Arbour Glen в начале 70-х, примерно в то время, когда компания официально стала называться TRIDEL. Компания TRIDEL ранее работала как DelZotto Construction, но была переименована в честь трех сыновей Джека.

Чтобы протестировать рынок квартир, компания TRIDEL сначала предлагала жилье супружеским парам, чьи дети уже выросли и выпорхнули из родного гнезда. Квартиры строились многокомнатные и просторные, что могло служить возможной альтернативой домам. Это начиналось как своего рода нишевый продукт, т.е. предназначенный для узкой группы покупателей. Современные кондоминиумы привлекают гораздо более широкий круг покупателей: будь то те, кто впервые покупает жилье из-за относительной его доступности, или инвесторы, желающие преумножить свои капиталы.

Компания TRIDEL была первопроходцем во многих направлениях. Тогда приходилось принимать решения на свой страх и риск. Например, сегодня немыслима квартира без стиральной машины и сушилки. Однако более 50 лет назад прецедента не было (а в съемных квартирах, которые строил ТRIDEL, были общие стиральные и сушильные машины). Все эти детали нужно было проработать. Компания по-прежнему гордится инновациями и новаторским духом DelZottos. Например, проект Tridel Ten York, завершенный в 2018 году, имел множество функций умного дома. Было создано приложение для здания, которое позволяло жильцам вместо использования ключа управлять дверями общего пользования с помощью смартфона. В 65-этажном комплексе также есть такая технология, как номерной знак, определение подземной парковки и автоматизированной доставки посылок. Каждое здание, начиная с Tridel Ten York, оснащено подобной платформой умного дома.

Участие Tridel в проекте The Well – многофункциональном комплексе в центре города, где компания сдает квартиры – иллюстрирует еще один организационный принцип: устойчивость. Во всей этой застройке нет никакого отопительного и охлаждающего оборудования – котлов или охладителей. Это совместное предприятие, возглавляемое RioCan REIT и Allied Properties REIT. Вместо этого этот проект полагается на систему использования тепловой энергии. Низкоуглеродная инфраструктура опирается на подземный резервуар для воды емкостью два миллиона галлонов для обогрева и охлаждения территории, которая по своим масштабам поистине громадная: 1,2 миллиона квадратных футов офисов, 320 000 квадратных футов магазинов и ресторанов и 1700 жилых квартир.

Еще одна сквозная нить истории ТRIDEL – семья. DelZotto продолжают участвовать в этом бизнесе и по сей день; Андреа, дочь Анджело, входит в совет директоров Tridel Group вместе с Лео, Эльвио (братья Анджело) и дочерью Эльвио Лией. Называемый четвертым братом Харви Фрутман – первоначально бухгалтер компании – присоединился к DelZottos в качестве партнера в 70-х годах и стал членом совета директоров.

TRIDEL начал год своего 90-летия именно так, как и следовало ожидать от застройщика из Торонто – с запуска нового проекта кондоминиума: 6080 Yonge Condos, который в настоящее время находится на стадии предпродажной подготовки и планируется к завершению в Северном Йорке в 2028 году. TRIDEL готовится к закладке фундамента 57-этажного комплекса Queen Church Condos в центре Торонто и ведет строительные работы по реализации проекта Harbourwalk, включающего две 19-этажных многоквартирных башни на набережной в Миссиссаге. Даже когда более высокие процентные ставки привели к снижению продаж новых квартир, что побудило застройщиков отложить около 60 проектов в районе Большого Торонто и Гамильтона с 2022 года, TRIDEL чувствует себя более чем уверенно. Известной своим качеством строительства, инновациями, а затем и отличным управлением своими зданиями компании есть что предложить своим покупателям сегодня.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Канадский адвокат Боб Аарон время от времени освещает интересные решения, которые выносятся судами Онтарио. Недавно были обнародованы решения о том, что кондоминиумы смогут помогать владельцам и арендаторам, страдающим от запаха марихуанного дыма. С момента легализации каннабиса многие владельцы и арендаторы в кондоминиумах Онтарио начали страдать от мигрирующих запахов, исходящих от дыма каннабиса и THC вейпинга. Но помощь все-таки поступила от Трибунала по управлению кондоминиумами (Condominium Authority Tribunal), который был учрежден правительством Онтарио в 2017 году как первый онлайн-трибунал в Канаде и призван помочь владельцам кондоминиумов и корпорациям разрешать споры удобно, быстро и доступно.

Юрисдикция Трибунала была расширена в 2022 году, и в настоящее время он оказывает помощь в разрешении споров, связанных с шумом, запахами, светом, вибрацией, дымом, паром, домашними животными, транспортными средствами, парковкой, хранением, другими видами раздражающих неприятностей или сбоев, а также соблюдением соглашений об урегулировании Трибунала. Ряд недавних решений демонстрирует, что Трибунал будет использовать свои полномочия для оказания помощи владельцам и арендаторам, пострадавшим от сигаретного дыма каннабиса и THC вейпинга.

Ранее в этом году Трибунал обнародовал свое решение по делу Toronto Standard Condominium Corporation 2010 против Эндрю Джонсона. Здание расположено на улице Wellington в Торонто. В течение более двух лет в кондоминиум поступали многочисленные жалобы на дым и запах каннабиса, исходящий из квартиры Джонсона. Руководство посылало ему предупредительные письма, по крайней мере, трижды, но он продолжал курить в своей квартире и местах общего пользования, хотя это запрещено правилами корпорации. Кроме того, декларация здания запрещает любую деятельность, которая мешает комфорту или приятности проживания для других жильцов. Правительственное постановление, принятое в соответствии с Законом о кондоминиумах 1998 года, перечисляет запах и дым среди предписанных неприятностей, которые запрещены законодательством.

Рассмотрев доказательства, трибунал пришел к выводу, что Джонсон создавал неудобства, и обязал его прекратить курение каннабиса и оплатить судебные издержки в размере $4890,07.

Фульвио Валерио – арендатор кондоминиума Toronto Standard Condominium Corporation 2637 на улице Keele в North York. В трибунале против него были представлены доказательства того, что он не соблюдал правила, запрещающие курение каннабиса на всей территории кондоминиума, включая балкон его квартиры. В январе этого года ему было приказано соблюдать строгие правила и воздерживаться от курения каннабиса на всей территории кондоминиума. Ему и его арендодателю, которому принадлежит квартира, надлежало выплатить компенсацию в размере $5708,50.

Одно из первых дел после расширения юрисдикции трибунал рассматривал в 2022 году. Metropolitan Toronto Condominium Corporation 1002 подала иск против Николь Руиз, арендатора здания на Guildwood Parkway в Скарборо, которая курила в квартире в нарушение всех правил. Ей было приказано воздерживаться от курения каннабиса в своей квартире. Возмещения расходов не запрашивали.

Эти и подобные дела демонстрируют, что трибунал не преминет воспользоваться своими полномочиями по смягчению или устранению неблагоприятных последствий дыма каннабиса в кондоминиумах Онтарио.

У приверженцев курения возникает вопрос о медицинской необходимости курения марихуаны и подобных трав. Тут же сторонники соблюдения правил и законов логично спрашивают, какая была необходимость заселения в здание, где существуют запреты. Куда логичнее было бы снимать жилье в зданиях, где нормы проживания не такие строгие.

Курение марихуаны в квартирах, сдаваемых в аренду, является незаконным в соответствии с федеральным законодательством. Арендодатели могут заставить арендаторов подписать соглашение, в котором признается незаконность курения марихуаны и четко определены наказания за нарушение закона. Законы о медицинской марихуане не требуют, чтобы арендодатели разрешали курение в арендуемой недвижимости. В соответствии с законами о марихуане, владельцам недвижимости разрешено запрещать «курение, вейпинг или аэрозолизацию» любого каннабиса на своих участках, в том числе внутри отдельных помещений.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Время бежит быстро… Оглянуться не успели, а на пороге уже май. Какие тенденции складываются на рынке недвижимости? Вот неожиданно появились ролики в соцсетях с риэлторами, предлагающими машины класса люкс за покупку нового кондоминиума.

Представьте себе: многоквартирный дом, где вы и все ваши соседи владеете и ездите на Porsche. Звучит здорово, не так ли? Что ж, это не будет слишком далеко от реальности, если Эрин Прайс Эмери, риэлтор из Ванкувера добьется своего. Она запустила акцию, которая делает сделку более приятной для потенциальных покупателей квартир, добавляя «бесплатный» Porsche бонусом при каждой покупке. Сделка доступна конкретно через группу Price Emery, которая добавляет, что это не аренда автомобиля и что он после оформления сделки останется за вами. Покупатели могут выбрать и купить квартиру в Ванкувере или одну из двух в Монреале, чтобы воспользоваться предложением.

В Монреале стоимость квартир начинается с $300,000, вы также можете рассчитывать на люкс-машину меньшей стоимости, чем если вы купили бы две квартиры стоимостью более $1,000,000. Детали все еще немного туманны, поскольку не совсем ясно, какую модель Porsche вы получите. Стоит отметить, что, согласно маркетинговым материалам, тот, кто купит пентхаус в одном из объектов, явно будет в очереди на 911 GT3. На сайте риэлтора также представлены Taycan и Cayenne.

Предполагаемая дата завершения строительства высококлассного жилого комплекса CURV в Ванкувере – зима 2029 года. Комплекс CURV вырастет до 60 этажей и будет включать 358 квартир – от односпальных до трехспальных. Примечательно, что это самый высокий кондоминиум в мире благодаря передовой технологии «зеленого» строительства, которая допускает снижение потребления энергии на отопление и охлаждение до 90% по сравнению с обычными зданиями. Что касается цен на квартиры в CURV – они будут рассчитываться на основе $3900 за квадратный фут и стоимости строительства на 20% выше существующей на сегодня рыночной, в итоге могут стать самыми дорогими в Ванкувере. По данным местных застройщиков, в Ванкувере самые высокие затраты на строительство в Канаде: даже малоэтажные квартиры с деревянным каркасом стоят более $500 за квадратный фут. CURV будет возведен на участке площадью 0,37 акра по адресу 1059-1075 Nelson St., это самая высокая точка в центре города и, пожалуй, самая прибыльная сделка в сфере недвижимости в истории Ванкувера.

Еще в марте 2016 года участок, на котором до сих пор находятся два 70-летних многоквартирных дома, был куплен за $16 миллионов. Через несколько недель он был продан за $60 миллионов, а затем в течение месяца перепродан за $68 миллионов, связанной с Китаем компании Hensen Developments Ltd. в рамках продажи акций. Интересно, что поскольку участок был передан в результате продажи акций, это позволило избежать провинциального налога на покупку недвижимости, и BC Assessments по-прежнему оценивает землю в $16,3 миллиона. В июне 2020 года компания Hensen получила одобрение города Ванкувера на изменение зонирования для энергоэффективной башни высотой 585 футов в общей сложности с 501 жилой единицей, включая 350 квартир, 102 единицы социального жилья и 49 объектов для сдачи в аренду. В апреле 2021 года Hensen Developments Ltd продала землю и все разрешения на нее компании Brivia Group, базирующейся в Монреале, которая объявила, что именно она планирует построить башню CURV. Но строительство такого здания с практически нулевым уровнем вредных выбросов поднимает затраты на совершенно новый уровень.

Пассивный дом, так называют такие технологии, это высочайший стандарт энергоэффективности зданий во всем мире, а CURV станет самой высокой пассивной башней, когда-либо построенной. Пассивные здания требуют улучшенной изоляции, звукопередающих материалов и современного оборудования HVAC и потребляют на 90% меньше энергии для отопления и охлаждения, чем обычные здания. Винсент Кю, директор по инвестициям и развитию Brivia Group, подтвердил, что, по его мнению, затраты на строительство CURV будут на 16 – 20% выше, чем возведение обычной башни-кондоминиума класса люкс в Ванкувере, которую Altus Group оценивала в $605 за квадратный фут в 2022 году. Добавьте сюда стоимость земли, и окончательные цены CURV могут быть вдвое выше самых высоких цен на новые квартиры в Ванкувере. Винсент Кю сказал, что продажа квартир CURV начнется этой осенью. По его словам, строительство не начнется до тех пор, пока предварительные продажи новых квартир не докажут, что существует спрос на самую высокую и, возможно, самую дорогую башню пассивного дома в мире.

Компании и риэлторы тестируют рынок на покупательную возможность, вы можете увидеть и другие завлекательные предложения, кричащие нам о супер-выгодности будущего приобретения. В Тороното немало новых кондоминиумов, продающихся сейчас с минимальным первым взносом – 5%! Немало предложений с выгодным процентом финансирования на первые несколько лет проживания!

Застройщики изо всех сил пытаются продать квартиры, предлагая сниженные депозиты и помощь по ипотеке, экстрадорогую отделку квартир, поскольку спрос на кондоминиумы на стадии строительства продолжает резко падать. Если вы спросите, почему бы строителям просто не снизить цены, ответ очевиден – слишком много денег потрачено на маркетинг, первые покупатели – самые лояльные, а зачастую и самые близкие к застройщикам люди, уже купившие квартиры в первых рядах на различных «Fiends and Family Events», не должны пострадать финансово. Вывод один – думайте, когда собираетесь покупать новую квартиру, и не ведитесь на заманчивые предложения. В конце концов, вы можете потратить на квартиру вместо $1,000,000 только $750,000 , а о машине подумать и позже!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Решили продать свою инвестиционную недвижимость? Заявить о своем коттедже в качестве основного места жительства? Как ориентироваться в изменениях в налоге на прирост капитала, которые собираются вот-вот ввести?

Новые правила касаются физических лиц, получающих прибыль в размере более $250 000 от продажи любого актива, включая коттедж, инвестиционную недвижимость или второй дом. Реакцией большинства клиентов финансового консультанта Джейсона Хита было беспокойство и замешательство, когда федеральное правительство объявило об увеличении коэффициента включения прироста капитала, изменение, которое касается многих канадцев, владеющих второй недвижимостью. Это будет больший налоговый счет, когда они решат ее продать. Для некоторых это может стать большим финансовым ударом – например, для людей, которые продают или наследуют семейный коттедж, который был куплен несколько десятилетий назад и теперь стоит намного больше. Но, к счастью, есть определенные стратегии и советы, чтобы ориентироваться в предстоящих налоговых изменениях, говорят финансовые консультанты.

«За последний год в министерстве финансов произошло много изменений, – сказал Джейсон Хит, управляющий директор компании Objective Financial Partners. – Там просто большая путаница. Это был разочаровывающий налоговый год для всех в отрасли».

Что такое налог на прирост капитала и что изменилось? Прирост капитала – это разница между первоначальной стоимостью актива и ценой при его окончательной продаже. Это может быть акция, инвестиционная недвижимость или коттедж – акции в вашем RRSP или TFSA исключаются. Если бы кто-то купил коттедж за $800 000 и продал его за $1 миллион, он получил бы прирост капитала в размере $200 000.

Предлагаемое изменение повысит налог на прирост капитала до 66,67%. Это означает, что за первые $250 000 прироста капитала индивидуальный налогоплательщик по-прежнему будет платить налог на 50% прибыли от актива, но каждый доллар сверх $250 000 будет облагаться налогом на две трети. Важно отметить, что если пара продает недвижимость, каждый из них получит 50%-ную ставку на первые $250 000, это означает, что вместе они заплатят только две трети, когда их прибыль превысит $500 000.

Кроме того, любые ремонтные работы и модернизация недвижимости влияют на прирост капитала. Таким образом, если коттедж стоит $500 000, а ремонт обошелся в $100 000, базовая стоимость недвижимости составит $600 000, что снижает прирост капитала или Capital Gain, поскольку стоимость недвижимости становится выше.

Для корпораций и трастов весь прирост капитала, независимо от его суммы, будет облагаться налогом по ставке в две трети от включения.

В случае принятия новые правила могут вступить в силу 25 июня. После 25 июня в Онтарио, в верхней предельной налоговой категории, если чей-то прирост капитала составил $300 000, увеличение его налогов составит почти $4500. Если прирост капитала составляет около $1 миллиона, физическое лицо платит примерно на $67 000 больше налога, согласно расчетам Аарона Хектора, консультанта по частному капиталу в CWB Wealth в Калгари.

«Важно понимать, что, когда вы владеете более чем одной личной собственностью, у вас есть выбор, какую из них выбрать в качестве основного места жительства (Principal Residency), – рекомендует Аарон Хектор. – Многие предполагают, что это относится только к месту, где они спят большую часть ночей в течение года, не до конца понимая, что домик или недвижимость для отдыха также могут квалифицироваться соответственно. В этом случае имеет смысл претендовать на освобождение от налога на основное место жительства для дома, который имеет наибольшую прибыль». Если одна собственность приносит прибыль в размере $50 000, а другая – $1 миллион, было бы разумно использовать в качестве основного жилья именно вторую собственность. Очень важно поэтому провести расчеты с финансовым консультантом заранее, поскольку существует «скрытый» налог, называемый альтернативным минимальным налогом.

«В результате изменения альтернативного минимального налога это затронет меньшее количество людей в целом, но они гораздо более наказуемы в отношении крупных сделок, таких как продажа дома, – предупреждает Аарон Хектор. – Поэтому, если люди решат продать недвижимость до 25 июня, они могут быть «пойманы» на этом другом налоговом изменении».

Ян Калверт, вице-президент и директор HighView Financial Group в Торонто советует: «До 25 июня осталось не так много времени, но важно не торопиться с продажей недвижимости, если вы уже не находитесь на финальной стадии ее выставления на продажу. Если известно, что есть потребность в капитале, и предстоят большие расходы, и вам нужно привлечь средства, которые повлекут за собой прирост капитала, то попытка опередить крайний срок может быть благоприятной для фиксированных расходов». Тем не менее, не рекомендуется спешить с продажей недвижимости, если намерение состояло в том, чтобы сохранить ее на долгие годы. Если нет большой потребности в капитале в краткосрочной перспективе, не рекомендуется продавать долгосрочные инвестиции исключительно для целей налогообложения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Предлагаемый бюджет федерального правительства Канады на 2024 год предлагает внести изменения во взимание налога на прирост капитала (Capital Gains). Это может привести к тому, что самые богатые канадцы будут платить большую долю своих доходов.

Федеральное правительство заявляет, что его план по увеличению налогов на прирост капитала (Capital Gains) направлен на богатых канадцев, чтобы достичь «налоговой справедливости». Прогнозируется, что новый поток доходов принесет правительству $19,3 млрд в течение следующих пяти лет за счет увеличения коэффициента включения прироста капитала, который облагается налогом, с 50% до 66% для физических лиц с приростом капитала более $250 000 в год.

Прирост капитала облагается налогом, когда люди покупают инвестиционную недвижимость, а затем продают ее по более высокой цене. Приростом капитала является разница между ценой продажи и ценой покупки. Когда речь идет о бизнесе, разница между затратами на создание бизнеса и рыночной ценой при продаже бизнеса считается приростом капитала.

Если вы покупаете акции по одной цене, а затем продаете их по более высокой цене, это тоже считается приростом капитала или «Capital Gains».

В чем разница между подоходным налогом и налогом на прирост капитала? Дело в том, что предприятия и корпорации платят налоги со своего годового дохода, а это не то же самое, что налог на прирост капитала. Прирост капитала – это прибыль, которую компании или частные лица получают при продаже активов. Акции, когда вы их покупаете, приносят дивиденды. Дивиденды не являются приростом капитала.

Кого больше всего затронет повышенная ставка налога на прирост капитала?

Больше всего это коснется стартапов, так как эти компании не имеют большого доступа к финансированию в Канаде. Из-за нехватки финансирования местным предприятиям трудно платить хорошие зарплаты своим сотрудникам. И вместо того, чтобы платить высокие зарплаты, сотрудникам обещают выдачу акций. Люди не возражают, потому что опцион на акции, который они получат, будет расти в цене в будущем, когда бизнес станет успешным. Когда стоимость акций будет расти, работникам придется платить налог на прирост капитала при их продаже. Акции действительно важны для канадских IT-стартапов, поскольку они обычно предлагают своим разработчикам опционы на акции для своего компенсационного пакета, что ставит их в невыгодное положение при конкуренции с их американскими коллегами. Например, вы создаете компанию с начальной стоимостью в $1 миллион, и если вы добьетесь успеха, то через несколько лет она вырастет до $100 миллионов. Когда вы продаете, прирост капитала будет представлять собой разницу между первоначальной и продажной стоимостью, которая составит $99 миллионов. Изменения сопровождаются исключениями для предпринимателей, включая пожизненный максимум в размере 2 миллионов долларов США через организацию Canadian Entrepreneurs’ Incentive и увеличение с 1 миллиона до 1,25 миллиона долларов за продажу малого бизнеса, рыболовной или фермерской собственности через Lifetime Capital Gains Exemption, объявило правительство 16 апреля этого года.

Приведет ли изменение налога на прирост капитала к снижению стоимости жизни и достижению «справедливости» для всех? У специалистов есть определенные сомнения: утверждается, что новая политика приведет к дальнейшему росту инфляции и стоимости жизни. Например, при налогообложении чего-то большего стоимость рабочей силы увеличивается. Так что в данном случае это просто увеличит налоги на бизнес. Когда же дело дойдет до производительности, Канада окажется в слабом положении по сравнению с другими странами, и это не очень хорошо для нашей экономики. Возможен сценарий, при котором инновации, которые являются движущим фактором для экономики, пострадают, что поставит под угрозу экономическое развитие Канады. Существует и угроза, что молодые предприниматели и молодое поколение сильно пострадают от нового повышения налогов.

Если мы говорим про инвестиции в недвижимость, то принятие бюджета в предлагаемом виде повлияет на владельцев более чем одной недвижимости. В соответствии с предложением, ставка включения годового прироста капитала, реализованного свыше $250 000 для физических лиц, будет облагаться налогом по ставке две трети, по сравнению с нынешними 50%. Любая прибыль ниже этой планки будет по-прежнему облагаться налогом по ставке 50%. То есть, если собственность, которую вы продаете, не является вашей «principal residense», или местом вашего основного проживания, то прибыль от продажи рассчитываться будет следующим образом. Предположим, вы купили дом за $1 миллион несколько лет назад. Продали за $1.6 миллиона после всех расходов. Чистая прибыль составит $0.6 миллиона. По старым правилам половина от этой суммы – $300,000 сразу бы пошла государству. Остаток $3000,000 приплюсовались бы к общему доходу собственников недвижимости, а налоги бы высчитывались, исходя из общей суммы дохода. По новым правилам, в казну государства пойдет сразу не 50%, а 66.666667%. Первые $250,000 прибыли предполагается оставлять на прежнем 50%-ном уровне.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В прошлом году Налоговый cуд Канады рассматривал дело, которое по большей части осталось вне поля зрения всех, за исключением юридического сообщества, которое было ошеломлено его последствиями для арендаторов.

Арендатор в Монреале был подвергнут проверке и обязан уплатить налог, который он не удержал с ежемесячной арендной платы своему арендодателю-нерезиденту, как того требует закон. В результате ему было приказано выплатить налог за шесть лет, а также сложные проценты и штрафы. Налоговое управление Канады (CRA) не смогло взыскать долг с его зарубежного арендодателя, поэтому канадский арендатор оказался на крючке. В прошлом году арендатор подал в суд на министра национальных доходов, утверждая, что он не знал о том, что его домовладелец был нерезидентом. Арендатор, чей арендодатель, базирующийся в Италии, владел одной квартирой в здании в Монреале, проиграл апелляцию в Налоговом суде на том основании, что он был резидентом Канады и платил арендную плату арендодателю-нерезиденту и, следовательно, был обязан удержать и перечислить 25% арендной платы CRA. В своем решении судья признала «тяжелые последствия», но все же возложила ответственность на «резидента-плательщика», или арендатора.  

Проблема с законом заключается в том, что арендная плата за жилье приравнивается к роялти или аналогичным платежам, говорит налоговый юрист из Монреаля Эрик Луу, защищавший арендатора в этом деле. Другими словами, арендаторы жилья должны соответствовать тем же стандартам, что и «сложный бизнес», сказал он. «Незнание того, что арендодатель является нерезидентом, не считается уважительным оправданием. Это вызывает беспокойство, – сказал г-н Луу. – Но с иногородними очень тяжело бороться, поэтому переложили бремя на арендатора». Если вы сделаете шаг назад, отбросите в сторону способ разработки Закона о подоходном налоге и просто посмотрите на его политику, в таких ситуациях вы должны спросить себя, у кого есть рычаги воздействия? Очевидно, что у арендатора нет рычагов влияния.

«Министерство финансов могло бы найти способы гарантировать, что арендодатели-нерезиденты платят налоги, не перекладывая при этом бремя на арендаторов», – сказал г-н Луу. Хорошо известно, что владельцам-нерезидентам уже давно приходится платить налоги на недвижимость, которую они продают или сдают в аренду. «Однако немногие арендаторы осознают, что, если эти налоги не будут уплачены, арендатор может оказаться на крючке», – предупреждает риэлтор Лорн Голдман. Он продает канадскую недвижимость нерезидентам и считает, что риэлторы, а также все арендаторы и все мелкие семейные арендодатели, должны быть формально информированы о рисках для арендаторов. «Я занимаюсь недвижимостью и даже не знал об этом, – признался Голдман. – По моему мнению, 99,99% всех арендаторов в Канаде не знают об этом, и ответственность CRA заключается в том, чтобы информировать арендаторов о том, что они могут оказаться на крючке этого подоходного налога».

«В Британской Колумбии, где каждая десятая новая квартира принадлежит нерезиденту, каковы шансы, что некоторые из этих арендодателей-нерезидентов не подадут налоговую декларацию?» – спросил он. Арендодатель-нерезидент Крис Оливер, который владеет тремя арендуемыми объектами в Ванкувере и живет в Гонконге, сказал, что он не знал о подоходном налоге, но его управляющий недвижимостью покрыл это. Лицензированные управляющие недвижимостью несут ответственность за сбор налогов, что снимает бремя с арендатора, при условии, что он платит через управляющего недвижимостью. «Звучит несправедливо, что арендаторы должны соблюдать это правило бухгалтерского учета, – сказал Оливер. – Можете ли вы представить весь стресс, с которым они сталкиваются, когда им приходится спешить с оплатой арендной платы и ростом стоимости жизни, а затем обнаружить, что существует целое сложное правило платежей, которым они должны управлять?»

Рон Ашер, юрист c большим стажем работы и главный юрисконсульт Общества нотариусов и приглашенный профессор Университета Саймона Фрейзера, сказал, что он был ошеломлен делом Квебека, когда узнал о нем в прошлом году. Он задается вопросом, сколько арендодателей-нерезидентов не платят налог: «Сколько десятков тысяч ситуаций существует, где этого не делается? Воздействие на арендаторов огромно. Я думаю, что история на данный момент такова, что это странно, это удивительно и, похоже, это закон». Он добавил, что реально сложно выяснить, является ли кто-то резидентом или нерезидентом: «Мы говорим о налоговом, а не о физическом резидентстве. Они могли бы находиться в Сан-Диего, но на самом деле они являются налоговыми резидентами, поэтому есть одна сложность».

Юрист Майкл Друйар, заместитель председателя Landlord BC и специалист по праву аренды, сказал, что он знал о потенциальной ответственности арендатора еще давно, когда был управляющим недвижимостью, но он все еще был удивлен, узнав, что арендатор привлечен к ответственности. «Я просто не думаю, что со стороны CRA очень хорошо преследовать арендатора, который понятия не имеет об этом. Вам никогда не говорят, что на вас лежит эта вечная ответственность и что вы должны соблюдать такую высокую степень усердия. Как можно ожидать такого от арендатора жилья? – спросил он. – У них достаточно проблем, чтобы разбираться. Им не нужны какие-то потенциальные огромные налоговые обязательства, о которых они даже не подозревали». Однако Друйяр задается вопросом, почему нет большей ясности для арендаторов, которые часто отчаянно пытаются найти доступную квартиру и могут не подозревать, что их домовладелец живет за пределами Канады.

Чтобы защитить себя, арендаторы могут запрашивать у своих арендодателей официальные декларации, подтверждающие их статус налогового резидента, считает Друйар. Но арендодатель может уехать из страны, и его статус изменится, а арендатора об этом не осведомили. В формах договора аренды жилья Британской Колумбии арендодателям не требуется представлять доказательства своего статуса проживания. Но когда домовладелец продает недвижимость, он должен указать свое налоговое резидентство. Это предназначено для защиты покупателя от ответственности в случае возникновения задолженности по налогам. Арендаторы должны иметь такую же защиту. «В контексте жилищного кризиса заставить их также проверять статус проживания своих арендодателей? – сказал Друйяр. – Я не говорю, что это не закон, и арендатор должен с этим следить. Вопрос в том, правильно ли это делает CRA с точки зрения политики?»

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

За последние две недели критика по поводу деятельности мэра Торонто Оливии Чoу зашкаливает. Во-первых, из-за 62 000 жалоб на неправильно посчитанные налоги на пустующие дома, а, во-вторых, мэр стала объектом насмешек на якобы вводимый по ее инициативе «налог на дождь».

«Серьезно, эти ребята хотят ввести налог на дождь! – выставил сообщение на своей Twitter странице член парламента Кевин Вуонг. – Люди в Торонто уже еле-еле сводят концы с концами, а муниципалитет придумал еще один налог!» Не высказался только ленивый. Но интересно то, что сама Оливиа Чоу была так же удивлена, как и ее критики, увидев, что это предложение было выдвинуто. «Я не знала, что это произойдет, а если бы я знала, что это произойдет, я бы прошлась по этому предложению гребнем с мелкими зубьями, что я и сделала». Отчасти из-за этого объявленные в этом месяце публичные консультации были приостановлены, поскольку предложение возвращается на доработку.

Городские власти определили необходимость согласовывать любой план еще и с новым налогом на парковку, который находится в разработке, поскольку оба предложения будут нацелены на одних и тех же владельцев недвижимости для одних и тех же целей. На самом деле сама по себе концепция имеет право на существование. Но многие люди, поддерживающие эту концепцию, считают, что предложение не попадает в цель. И Оливия Чоу говорит, что один из основных принципов, который она поддерживает, заключается в том, что «чем меньше ваша собственность вызывает ливневых стоков, тем меньше вы платите налог». По ее словам, это предложение не достигло своей цели, потому что домовладельцы были свалены в одну кучу, оплачивая фиксированную ставку. Если я являюсь домовладельцем, имеющим палисадник с газоном, а по соседству со мной передний двор вымощен камнем, каждый должен будет заплатить одинаковую сумму. В этом нет никакого смысла.

Различные ставки для объектов недвижимости с разной поверхностью и стимулы для внесения улучшений для получения скидок были доступны только для крупных промышленных и коммерческих объектов. По словам мэра, городские бюрократы сказали ей, что у них нет возможности проверять каждый отдельный участок в городе и проводить подробный анализ каждого. «Тогда оставьте домовладельцев в покое!» – говорит Оливия. По ее словам, большая часть проблем вызвана крупными промышленными и коммерческими объектами, и именно здесь может произойти большая часть улучшений от модернизации дренажной системы и замены покрытия новыми материалами. Именно на этом она хотела бы фокусироваться. Она также говорит, что в части предложения, касающейся счетов за потребление воды, она заметила, что владельцы самых маленьких счетчиков воды будут платить самые высокие ставки. «Скажем, пожилая женщина, живущая одна и не использующая много воды, должна платить меньше всего», – считает она. А на самом деле политика водоснабжения прямо противоположна. Чем меньше счетчик, тем больше платит хозяин недвижимости. На пересмотр этой несправедливой политики потребуются значительное время и средства, поэтому ни о каких немедленных изменениях в налогообложении в этой области не может быть и речи.

Новый «налог на дождь» города Торонто, против которого все так широко выступали, был отложен до 2027 года, всего за несколько дней до того, как были запланированы публичные переговоры по этому налогу. Встречи были запланированы на 8, 11 и 16 апреля, чтобы предоставить жителям Торонто информацию и собрать отзывы о том, что официально называется платой за ливневые воды, но эти переговоры отменили из-за растущего сопротивления. «Консультации были приостановлены, чтобы позволить сотрудникам города провести дальнейшую работу по согласованию возможного введения платы за ливневые воды и платы за услуги водоснабжения с более широкой стратегией города по устойчивости к изменению климата, а также с рассматриваемым сбором за коммерческую парковку и долгосрочными финансовыми планами города», – написали на своем веб-сайте городские власти Торонто.

Абсолютно понятно, что уже необходимо поддерживать стареющую ливневую систему Торонто. По данным городских властей, во время ураганов, если дождевые стоки с домов не впитываются в землю, они переполняют городскую канализацию и ливневые стоки, куда попадают по трубам в местные водные пути. Если канализационная система Торонто выйдет из строя, это может привести к затоплению подвалов и повлиять на качество поверхностных вод в городских реках. Плата будет зависеть от количества ливневых стоков в городскую канализационную систему, которое позволяет объект. Чем больше площадь твердой поверхности на вашей территории, тем больше вы заплатите. По данным города, к плоским поверхностям относятся крыши, асфальт, подъездные пути, парковки и бетонный ландшафт. По данным муниципального правительства, поступления от налога на дождь пойдут на финансирование городской инициативы по управлению ливневыми водами. Город будет использовать аэрофотосъемку для определения налоговых затрат путем измерения количества твердых поверхностей на каждом отдельном объекте недвижимости. Утверждается, что некоторые другие города Онтарио, такие как Китченер, Мисиссага и Орилья, уже ввели налог на дождь.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

С наступлением весны в предложениях о продаже недвижимости все чаще встречаются подозрительно привлекательные цены. Так, уже не редко встретишь односпальные квартиры в North York за выставленные цены менее $500,000. Да еще и с паркингом, да еще и с локером, да еще и ежемесячные выплаты с годовыми налогами просто щадящие! Как учащенно бьется сердце инвестора – вот, это как раз то, что так долго искали!!! На деле все оказывается немного иначе. При нескольких участвующих покупателях цена плавно подскакивает на десятки тысяч выше, и разочарованию нет предела…

Почему продавцам так привлекательно использовать эту стратегию? Во-первых, велико ожидание получить цену большую, чем ожидаемая. Во-вторых, скорость продажи не дает возможности появлению усталости от бесконечного простаивания на рынке, не раздражают каждодневные уборки и толпы покупателей с агентами, желающими посмотреть недвижимость в совершенно не удобное для хозяев время. При правильно выбранной аукционной стратегии недвижимость должна быть продана за 7 – 10 дней. Это позволяет продавцам двигаться дальше. 

Торонто сегодня в самом разгаре весеннего рынка, и, как предсказывали многие эксперты за последние пару месяцев, неудовлетворенный спрос сейчас материализуется в виде серьезных покупателей и продавцов. Определение цены на низкой стороне – это стратегия, которую агенты используют, чтобы «вгонять эмоции» в процесс продаж, разжигая войну предложений. Конечная цель в идеале состоит в том, чтобы получить продажную цену, которая фактически превышает рыночную стоимость.

К марту мы начали видеть, как доверие покупателей возвращается на рынок, и именно тогда эта стратегия ценообразования действительно начала проявляться.

Низкая цена листинга может быть эффективной тактикой для повышения интереса покупателей и получения слишком запрашиваемого предложения, но это не надежная стратегия. Так, например, что произойдет, если мы придем на вечер предложений и не получим желаемую цену, или не получим желаемого интереса, или не получим того количества предложений, которое, как мы рассчитывали, мы получим?

Когда это произойдет, встанет вопрос: как нам развернуться? Посмотрим на это и пойдем на принятие одного из предложений, считая, что это рыночная стоимость, это то, что рынок говорит нам громко и ясно. Или мы затем развернемся, изменим стратегию, повторно выставим цену, которая имеет немного места для снижения и переговоров, и будем надеяться, что пара покупателей все-таки вернется обратно? Учитывая правдоподобие последнего исхода, риэлторы призывают продавцов очень тщательно подумать о своих текущих обстоятельствах, прежде чем прибегать к тактике низких котировок. То есть, эта стратегия подходит не каждому типу продавцов.

Есть аспект уверенности в сравнении с аспектом времени. Итак, если вы хотите быстро продать свой дом, один из способов сделать это – выставить его на продажу по конкурентоспособной цене, которая ниже рыночной. Предположим, у вас есть маленькие дети, и вам не захочется месяцами беспокоиться о том, чтобы дом выглядел в первозданном виде, поэтому вы, возможно, захотите быстрее пройти процесс продажи.

Однако, если время не имеет значения и вам нужна уверенность, чтобы вы знали, чего хотите для своего дома, и не заинтересованы в широком спектре предложений, вам есть смысл придерживаться более традиционной стратегии листинга – выставить цену изначально выше рыночной и плавно ее снижать в ходе переговоров или по истечении определенного времени.

Когда значительное занижение цен выходит из-под контроля, это имеет последствия для психологии рынка. Продажи на 120 – 150% выше запрашиваемой цены являются токсичными по мнению многих и ведут к неоправданному скачку роста цен. Кроме этого, покупателю становится сложно получить банковский заём. Ведь компаниям, оценивающим правдоподобность цены, за которую покупается недвижимость, приходится учитывать психологический фактор и возможную переоценку покупаемого дома или квартиры. В данном случае вполне возможен будет сценарий, когда недвижимость официально будет оценена в меньшую сумму, что заставит покупателя искать возможности дополнительного финансирования.

Агенты стали пользоваться еще одной тактикой, не афишируя желание провести аукционную продажу напрямую. В листинге ставятся условия рассмотрения предложения о продаже (irrevocability) в течение 24 или 48 часов. С одной стороны, подобное предложение говорит о необходимости обсуждения этого предложения с адвокатом или необходимости связаться с одним из продавцов, который, возможно, находится где-то за пределами страны. Но в последнее время подобное требование выдвигается для того, чтобы продавец имел право затянуть с ответом, а тут и второе-третье предложения о продаже подоспеют. Вот вам и опять сложились условия для аукциона.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Весенний рынок недвижимости оживляется, и продавцы домов пробуждаются к новой, отрезвляющей реальности, когда эра безумных войн-торгов и стремительного роста прибылей в городе и окрестностях, похоже, отступает, уступая место более или менее спокойному рынку, в котором они должны ориентироваться на снижение цен и вялых покупателей. Кроме этого, у покупателей по-прежнему существуют проблемы с получением ипотеки. Продавцы годами держали бразды правления рынком недвижимости в своих руках, диктуя условия и радуясь, как растет стоимость их жилья. Но ситуация меняется, и многие сталкиваются сегодня с рынком, который требует перекалибровки их ожиданий. Если цена изначально ставится на уровне продаж текущего рынка и кажется продавцам вполне закономерной, то, скорее всего, потребуется еще и не одна коррекция, чтобы недвижимость была бы все-таки продана. 

Много нареканий испытывают агенты сейчас. Мало или вообще нет просмотров. Или много просмотров, но нет предложений о покупке. Или предлагают купить, но по очень низкой цене… Обычно мы обнаруживаем и в конечном итоге объясняем продавцу, что цена изначально была неправильной. Они установили слишком высокие цены. Листинг не получал достаточного внимания, потому что цена на него была намного выше рыночной с самого начала. По данным сайта HouseSigma Inc., по состоянию на 21 марта, почти 60% всех домов, проданных в районе Большого Торонто (GTA), в этом году ушли по цене, ниже запрашиваемой. Около 54% домов в GTA были проданы ниже запрашиваемой цены в 2023 году по сравнению с 45,4% в 2022 году. В Ванкувере в этом году 71,8% домов были проданы дешевле запрашиваемой цены. Однако, согласно данным Канадской ассоциации недвижимости (CREA), национальные базовые цены на жилье в феврале оставались стабильными на уровне $719 400 по сравнению с предыдущим месяцем.

Цены показывали тенденцию к снижению в течение пяти месяцев подряд после падения. Но на некоторых ключевых рынках страны цены демонстрируют большую тенденцию к снижению, а не к росту. Это не единственная проблема для продавцов, поскольку эксперты говорят, что потенциальные покупатели относятся к подписанию сделки вяло. Там, где покупатели когда-то стремились обеспечить себе дом своей мечты, многие теперь придерживаются более осторожного подхода, не торопясь, взвешивают свои варианты в условиях экономической неопределенности и более высоких процентных ставок. Кроме этого, в наши дни все меньше людей готовы участвовать в тендерной войне. В прошлые годы было нормой, что покупателям приходилось конкурировать за каждое предложение. Сегодня нет ожиданий, что им придется конкурировать, поэтому, когда покупатели слышат, что есть еще одно предложение, иногда они просто отступают. Покупатели не уходят в поисках существенной экономии куда-то еще, просто их предложения часто совпадают с их максимальным бюджетом. Учитывая нынешнюю ситуацию с повышенными процентными ставками, покупатели часто ожидают, что цена продажи будет выше в аукционной войне, и просто не могут позволить себе заплатить больше, поэтому они отступают. Более того, проблемы, связанные с процессом получения ипотеки, добавляют еще один уровень сложности. Ужесточение критериев кредитования и повышение процентных ставок все больше затрудняют покупателям получение финансирования, что приводит к растягиванию времени закрытия сделок и повышению неопределенности в получении ипотеки для продавцов. По данным Региональной ассоциации недвижимости Торонто, среднее количество дней, в течение которых недвижимость проводит на рынке GTA, выросло на 13,6% с февраля 2023 года. Условия договора о финансировании, которые позволяют покупателям отказаться от сделки, если они не смогут обеспечить ипотечный кредит, становятся все более распространенными, поэтому продавцы оказываются в шатком положении, поскольку даже, казалось бы, выгодное предложение может провалиться в последнюю минуту.

Положения о технической проверке дома также становятся все более распространенными, предоставляя покупателям право отказаться от сделки, если будут обнаружены серьезные проблемы. Эти положения обеспечивают спокойствие покупателям, но могут создавать проблемы для продавцов, которым может потребоваться решить проблемы или пойти на уступки, чтобы сохранить сделку.

Несмотря на эти проблемы, риэлторы советуют продавцам оставаться прагматичными и гибкими во время весеннего сезона продаж. Рынок развивается, и продавцам необходимо адаптироваться. Недвижимость не получит того ажиотажа, к которому продавцы привыкли два года назад. Людям приходится смириться с этим. Просто кажется, что процентная ставка, удерживаемая на уровне 5%, и ощущение, что она будет снижаться, означает, что покупатели приспосабливаются к новой норме, поэтому они сейчас не так обеспокоены этим. Риэлторы отмечают, что местный рынок имеет потенциал начать набирать обороты по мере приближения весны, а покупатели приспосабливаются к текущим процентным ставкам. Это означает, что для продавцов еще важнее правильно оценить свою недвижимость. Если вы оцениваете свою недвижимость по той цене, которую хотите, и это имеет смысл на рынке, вы можете продать ее в течение семи дней. И главная причина этого в том, что предложений о продаже настолько мало, что покупатели не хотят тратить время на продавцов, играющих в игры. Покупатели ценят продавцов, которые устанавливают на дома разумную цену и совершают немедленную продажу, если все всех устраивает.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Риэлторы Торонто стали отмечать, что впервые со времен пандемии у покупателей недвижимости, приобретающих жилье впервые, вернулась популярность дней открытых дверей и бесстрашное доминирование в аукционных продажах, чего не было с тех пор, как Центральный Банк Канады начал повышать процентные ставки. Если последние несколько месяцев нас чему-то и научили, так это тому, что рынок жилья Торонто недолго остается в упадке. Активность продаж начала расти в последние несколько месяцев прошлого года, и по состоянию на прошлый месяц объем транзакций вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ситуация определенно улучшилась, но, что интересно, так это сегмент рынка, который вырос, и это своего рода цена менее $1,5 миллиона, говоря про Торонто, и это, как правило, покупатели, впервые покупающие жилье.

Покупатели ожидают, что к лету процентные ставки должны снизиться, и это отчасти авантюрное предположение. Наибольшей популярностью пользуются freehold semi-detached дома с тремя спальнями по цене до $1,2 миллиона. Причем, покупатели понимают концепцию аукциона, и большинство предложений идут с учетом анализа последних продаж подобного типа недвижимости. Хотя в прошлом году рынок недвижимости Торонто на короткое время перешел на сторону покупателей, эксперты утверждают, что сегмент рынка «freehold» сейчас снова смещается в пользу продавцов. Основная часть этих тендерных войн ведется за дома, которые стоят менее миллиона долларов, ведь тогда легче получить банковский заем на более льготных условиях.

Что действительно привело к росту активности, так это падение пятилетней фиксированной ставки с 6,5% примерно до 5%. При этом активность рынка квартир осталась приблизительно на том же уровне. Причем, в случае повышения цен на рынке недвижимости «freehold», скорее всего, начнется рост активности на рынке квартир, отмечают эксперты.

Правила проведения аукционов в Онтарио поменялись. Если раньше процесс получения и рассматривания предложений был достаточно справедлив по отношению к продавцам, но абсолютно нечестен по отношению к покупателям, то, по крайней мере, сейчас предпринята попытка выровнять ситуацию. Агент, представляющий продавцов, может составить стандартный договор, в котором точно укажет, чего хочет продавец: дату закрытия, включенную технику, сумму залога и т.д. Все будет то же самое, кроме цены. Это поле останется пустым. Фактически, есть одна переменная. Продавец может предпочесть, чтобы все участники торгов имели некоторые доказательства квалификации покупателей до подачи заявки или были представлены вместе с заявкой. Регистрация предложений может проходить в любое время до 18:00 в день проведения торгов. Регистрация осуществляется посредством электронной почты, текстового сообщения, посылки по факсу или уведомления, доставленного вручную. Участникам торгов будут присвоены номера. Личности будут скрыты. Эта информация будет обновляться от раунда к раунду. Все предложения будут получены независимой третьей стороной, которая не заинтересована в успехе кого-либо из участников торгов. Это может быть агент продавца, менеджер офиса или даже третье лицо в другом брокерском или адвокатском бюро. Каждый участник торгов будет иметь возможность подать свою заявку продавцу. По сути, все материалы будут помещены в запечатанные конверты и вскрыты один за другим в порядке регистрации. Каждый участник торгов будет иметь право на присутствие своего представителя при вскрытии предложений. Цена должна будет объявлена всем участникам торгов. Все участники торгов будут знать обо всех других предложениях, но не о личности участников торгов.Таким образом, каждый участник торгов будет знать, стоит ли вернуться к повышению цены или остановиться на предложенной. Уже на первом раунде продавец может выбрать одно предложение и принять его. Итак, мы действительно могли бы заключить здесь сделку. Каждый будет знать, как много ему нужно сделать, чтобы добиться успеха. Единственное, что не будет известно, это то, насколько другие готовы двигаться в сторону повышения цены. По сути, это система открытых торгов. Каждый знает, где находятся все остальные. Никаких секретов. Зная, что предлагается конкурентами, потенциальный покупатель имеет несколько лучшее представление об оценке собственности, которую он покупает. Это должно устранить тех, кто ранее предлагал высокие цены, которые в некоторых случаях были на 20%, 25% или даже 30% выше, чем все остальные. Зачастую это заканчивалось тем, что они не получали финансирования и не могли закрыть сделку. Это вызывало хаос у всех, включая продавцов, которые вынуждены были повторно ставить свою недвижимость на продажу.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca