После того, как покупатели и продавцы договорились о цене недвижимости, времени закрытия и других условиях предстоящей сделки, ну, и сумме депозита, этот депозит должен быть предъявлен покупателем в подтверждение успешности сделки и демонстрации своего честного и твердого намерения продавцу. Депозит покупатель должен предъявить или сразу же вместе с предложением о покупке (herewith), обычно это делается в случае нескольких претендентов, борющихся за обладание недвижимостью; или уже после того, как все обо всем договорились и договор подписан (upon acceptance); или как-то по-другому, если предыдущие варианты не устраивают одну из сторон.
В договоре прописывается получатель депозитного чека. Обычно это риэлторская компания продающей стороны. У каждой такой брокерской компании обязательно есть один трастовый счет, на котором лежат депозитные деньги покупателей и ждут своего часа до окончания сделки. Депозит может быть отдан адвокату одной из сторон сделки, где также хранится на трастовом счету. Ни один доллар не может быть использован из этой суммы до совершения сделки. Более того, трастовые счета брокерских компаний находятся под защитой страховой компании. Санкции не заставят долго ждать, лишение лицензии и уголовное преследование ждет любого брокера, осмелившегося покуситься на «святое». Конечно, желающие рискнуть не переводятся, и депозитные деньги могут храниться у самих продавцов и/ или их представителей. Но тогда уже возможны непредвиденные варианты. Все-таки, когда речь идет о сотнях тысяч долларов, хотелось бы отдавать ваши деньги в надежные руки!
Депозит по стандартному тексту договора в варианте «upon acceptance» должен быть предъявлен в течение 24 часов после успешного подписания договора. Не до конца рабочего дня, не до полуночи, а именно в течение 24 часов. Если сделка подписана в субботу утром в 11:00, уже в воскресенье в 10:59 утра – и не позже – депозит должен быть получен продающей стороной. Причем, покупателю недостаточно прислать копию перевода. Деньги должны лежать на оговоренном счете продающей стороны. В связи с такой быстрой необходимостью предоставления приличной суммы, не забудьте с приближением покупки организовать свои финансы так, чтобы не пришлось ждать несколько бизнес-дней для получения финансов с какого-нибудь вашего инвестиционного счета. Обидно терять сделку, если вдруг на переброску ваших инвестиций потребуется несколько дней.
Что будет, если вы не успеваете передать депозит вовремя? Вы нарушили контракт и условия сделки, что привело к расторжению договора. Не удивляйтесь, если продавцы пойдут с другим покупателем, предлагающим большие деньги или лучшие условия.
Какова должна быть сумма депозита? В последнее время риэлторы просят приходить на торги с суммой 5% от продажной цены. Почему именно такая сумма? Раньше стандартными комиссионными процентами были 2.5% для агента продающей и покупающей стороны, что в сумме составляло 5%. Фактически, после окончания сделки риэлторам не нужно было ждать адвоката для получения своих заработанных комиссионных. По нынешним временам общая сумма уже меньше, но ведь продавцам выгоднее иметь замороженной сумму побольше! Могут попросить и еще больше. Чем больше сумма, тем лучше защищен продавец материально в случае, если сделка сорвется по вине покупателя.
Если депозит получен, он может быть отдан обратно в случае, если по каким-то причинам не проходят условия, указанные в договоре.
Если покупатель не получает финансирование, если инспекция выявила существенные проблемы в доме или квартире, если не устраивает ситуация с финансовым руководством корпорации кондоминиума, и все это происходит во временной интервал, оговоренный договором, покупатель имеет полное право выйти из сделки и получить сумму депозита обратно без каких-либо штрафных санкций.
Самый неприятный сценарий – по каким-то причинам покупатель не может закрыть сделку. Чаще всего это происходит из-за какого-то сбоя с финансированием. Банк не дает денег. Сразу же обращайтесь к вашему риэлтору и адвокату. Идеальный сценарий для покупателя – подписание «Mutual Release» – документа, освобождающего обе стороны сделки от обязательств. Но вдруг продавец совсем не заинтересован в расторжении сделки? У него были планы, он рассчитывал на определенную сумму, а сейчас потеряно время, и нужно начинать все с начала. Продавец рвет и мечет. Продавец жаждет крови и справедливости.
Неправильно думают те, кто считает, что депозит автоматически отдается продавцу. Для этого и существуют трастовые счета, чтобы деньгами распорядились бы в соответствии с законом. Если одна из сторон не согласна с порядком возвращения денег, инициируется судебный процесс. В случае, когда оспариваемая сумма менее $35,000, дело будет рассматриваться в Small Claims Court. Если речь идет о большей сумме, дело пойдет в производство Superior Court of Justice.
Продавец может не только судить покупателя на разницу в цене недвижимости в случае, если рынок пошел вниз, и продавец не может получить сумму, за которую он продал недвижимость нерадивому покупателю, а теперь продает ее намного дешевле. Есть и сопутствующие расходы на адвоката, на срыв последующих планов, связанных с предполагаемым закрытием, которое не случилось.
Но есть еще прецеденты, о которых неплохо было бы знать. Так, в 2017 году не закрылась сделка, при депозите $60,000. Недвижимость была поставлена снова на рынок и продана на $71,000 долларов дороже, чем в первый раз. Покупатели требовали свои $60,000 долларов обратно, ведь реально никаких убытков продавец не понес. Судья, опираясь на закон Онтарио, по которому можно изъять депозит и без доказательств суммы нанесенного ущерба, постановил отпустить депозитную сумму продавцу. В предыдущих подобных случаях, если депозит был не более 7% от стоимости недвижимости, он обычно у покупателей конфисковывался в пользу продавца.
Мой совет: не играйте с вашими деньгами, не так легко они достаются, чтобы вместо приятных хлопот, связанных с покупкой нового дома или квартиры заниматься длительными и дорогостоящими судебными тяжбами…
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
