В 2018 году кондоминимум по адресу 30 Harrison Garden Blvd., расположенный рядом с улицей Yonge Street и HWY 401 в North York, сообщил владельцам квартир о необходимости замены всей сантехники в здании. При этом каждый владелец остался ответственным за расходы, превышающие $10 тысяч.
Стюарт Вейнштейн, который владеет своей квартирой более 20 лет, выступил против этого решения, утверждая, что с его сантехникой все в порядке и решил оспорить постановление, которое использовалось для навязывания этой работы.
После попытки принятия резолюции в 2019 году судебный арбитр встал на сторону совета кондоминиума и постановил, что Стюарт мало того, что должен заменить водопровод в своей квартире, но и оплатить значительные судебные расходы. Позднее судьи подтвердили решение арбитра, присудив дополнительные расходы на обеспечение исполнения решений кондоминиума.
После того как арбитражное решение и последующие судебные решения были добавлены к его невыплаченным коммунальным расходам, корпорация кондоминиума наложила обременение (lean) на его квартиру в декабре 2019 года. С тех пор, по словам владельца квартиры, они добавили десятки тысяч долларов дополнительных юридических сборов без всякого судебного контроля и отказались предоставить счета за них – процесс, который, как он и кондоминиум корпорация признают, разрешен в соответствии с Законом Онтарио о кондоминиумах (Ontario’s Condominium Act).
«Такое впечатление, что они украли мой дом», – говорит Стюарт Вейнштейн. Он уверен, что его случай служит предупреждающей историей для покупателей кондоминиумов, так как закон позволяет определённые споры превращать в общие расходы и взыскивать их через залоги – юридические требования, наложенные на чью-либо собственность для обеспечения долга. Они могут быть применены без предварительного одобрения судьи, позволяя затратам быстро расти.
Стюарт Вейнштейн сейчас пытается продать недвижимость, но говорит, что ему это не удается из-за зарегистрированного обременения на право собственности.
«Все, чего я хочу, это снять обременение с моего права собственности, чтобы я мог продать свой дом и двигаться дальше, – сказал он. – Вместо этого цифры просто продолжают расти».
Спор начался в 2018 году после того, как Корпорация № 1466 (TSCC 1466) решила поменять по всему зданию систему сантехники Kitec из-за протечек воды и повышенного страхового риска.
Все владельцы согласились на замену, кроме нашего героя, который сказал, что он был безработным на тот момент и не имел возможности тратить до $10 тысяч на дополнительные расходы.
Корпорации были предоставлены три отдельных инспекционных сертификата, подтверждающих, что сантехника в квартире Стюарта Вейнштейна была в полном порядке.
Тем не менее, в соответствии с Законом Онтарио о кондоминиумах, если владелец отказывается выполнять обязательные ремонтные работы, корпорация кондоминиума может обратиться в суд за приказом о соблюдении своих требований. А в законе о кондоминиумах Онтарио определённые расходы, возникающие из споров, включая юридические и исполнительные, могут быть добавлены в «счёт общих расходов» квартиры, тот же самый реестр, который используется для обычных сборов на обслуживание. После их записи там они рассматриваются как задолженность и могут быть обеспечены залогом на квартиру.
В обсуждаемом случае спор был передан в арбитраж, и в 2019 году арбитр постановил, что хозяин квартиры должен заменить Kitec и выплатить немногим более $60 тысяч на судебные расходы.
Дальше – больше! Стюарт Вейнштейн оспорил результат, но судья Верховного суда Онтарио подтвердил решение арбитра и присудил дополнительные $70 тысяч на расходы, связанные с его исполнением, а также $10 тысяч на юридические расходы. Суд установил, что значительным фактором необычно высоких юридических расходов были неоднократные попытки владельца квартиры подать срочные ходатайства (urgent motions) об отмене наложенного обременения, которые в конечном итоге были отклонены.
«Что мне было делать? – прокомментировал Стюарт Вейнштейн, который в то время представлял себя сам. – Мне нужно было что-то делать. Я сражался как отчаянная бешеная собака в поисках справедливости и сожалею о безысходности этой ситуации». Он говорит, что чувствует себя преданным правительством Онтарио, которое должно защищать владельцев квартир в кондоминиумах.
«Кажется, что существуют два уровня правосудия. Несправедливое правосудие для тех, кого представляют дорогие адвокаты, и правосудие для тех, кто представляет себя сам, – сказал он. – Если бы я мог позволить себе адвокатов с самого начала, мне бы не пришлось сталкиваться с тем, что мою квартиру крадут, поскольку я должен был бы правильные $0, а не фантастические $262,661.82».
Стюарт Вейнштейн утверждает, что оспорил арбитражное решение, потому что сам арбитр неоднократно подвергался дисциплинарным мерам со стороны Юридического общества Онтарио, включая один случай за присвоение более $60 тысяч из урегулирования развода клиента в 2002 году, что привело к лишению его лицензии на ведение юридической практики. Действующий юрисконсульт кондоминиума Тимоти Дагган сказал, что арбитр не должен дискредитироваться на основании прошлой дисциплинарной истории. Долг рос как снежный ком. В течение последующих нескольких лет к долгу добавлялись дополнительные юридические расходы. К октябрю 2023 года счет кондоминиума показывал несколько дополнительных расходов, отражавшихся как «различные юридические расходы», на сумму более $166 тысяч.
Более того, как только регистрируется один долг (lean), корпорация может продолжать добавлять юридические сборы в реестр без дальнейшего судебного контроля. Восемь лет спустя после того, как владельцу квартиры впервые выставили счет за замену сантехники, сумма его выплаты по залогу увеличилась примерно до $239 тысяч, а с учетом процентов и дополнительных расходов, включая вручение уведомления о продаже, его долг вырос более чем до $262 тысяч.
В 2025 году корпорация кондоминиума TSCC 1466 изменила свою позицию и предложила некоторое снижение суммы долга. Но Стюарт Вейнштейн отказался от предложения, ставя под сомнение законность всех выплат.
21 мая кондо-корпорация выпустила уведомление о продаже от имени корпорации кондоминиума, если до 8 июля 2026 года долг не будет погашен. Окончательная точка в споре не поставлена.
Маленькая справка. «Kitec Plumbing» была представлена в Канаде в 1995 году и использовалась в строительстве многоквартирных домов до 2007 года. «Kitec» была наиболее распространённой маркой. Сантехники считали эту систему водоснабжения хорошей, потому что она была дешевле и, будучи изготовленной из гибкого материала, её было легко устанавливать. Трубы сделаны из полиэтилена с тонким слоем алюминия. Система водопроводных труб Kitec использовалась для трубопровода питьевой воды, а также для систем подогрева пола и радиаторов с горячей водой. Из-за проблем с её склонностью к быстрому коррозированию и протечкам, производство труб Kitec было остановлено. Более того, в зданиях, где такие системы использовалась, сантехника действительно требует замены. Где-то хозяев предупреждают о дополнительных сборах денег на замену сантехнических коммуникаций. При покупке квартиры требуйте включить в договор проверку документов кондо-корпорации (Status Certificate). Если в доме, который вы покупаете, планируется смена сантехники, не постесняйтесь включить в договор покупки требование либо проведения смены сантехнических коммуникаций за счет продавцов или денежной компенсации.
По материалам канадской прессы
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
