На второй странице стандартного договора о купле-продаже недвижимости, используемого в провинции Онтарио, содержатся пункты, в которых должны быть перечислены «Chattels included» – продаваемое вместе с домом движимое имущество, и «Fixtures excluded» – то, что забирается продавцом с собой из имущества, которое каким-то образом прикреплено к стенам, потолку, полу, которое нельзя сдвинуть с места, не повредив поверхности стен.
Основное негласное правило: все то, что требует инструментов, чтобы унести эти предметы из дома, скорее всего, является «fixtures». Если вы можете легко взять какую-то вещь, допустим, вытащив штепсель из розетки, это движимое имущество – «chattels».
Есть и еще одно толкование этих терминов: представьте, что можно взять ваш дом и гипотетически его потрясти. Все то, что останется на своих местах, это «fixtures». Ну, а все, что свалилось, это уже «chattels». Однако даже такие объяснения не являются достаточно четкими. Например, пульт для автоматического открытия гаража можно легко вынести из дома, при том, что сам механизм остается в гараже. Но ведь пульт – это часть всего механизма «garage door opener». А что вы скажете по поводу зеркал, раздвижных дверей, холодильника, когда одним движением руки все это отсоединяется и легко выносится из дома? «Fixtures» – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. «Chattels» – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.
Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной, холодильник, подаренный вашей бабушкой вам на свадьбу, дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную вам вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в стоимость продажи.
Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы, расцветка, описание штор, спутниковых антенн, оборудования в бассейне – всего того, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит – в день закрытия сделки или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, это можно сделать в самый последний момент.
Рекомендация покупателям – в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому. Если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов либо на получение всего обратно, либо требование компенсации за пропавшие вещи.
Если какое-то оборудование в доме не работает, и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.
Что делать, если сделка происходит зимой, и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент всегда вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.
Для того чтобы показать серьезность вопроса «chattels/fixtures», и какие копья могут ломаться в зале суда после закрытия сделок, приведу несколько примеров.
Классика жанра. На вопрос, является ли фигурка гнома на территории дома «fixture» или «chattel», и может ли ее забрать продавец, ответ, скорее всего, будет положительный. Но, если задача будет усложнена и наш гном потяжелеет до 300 кг и получит статус скульптуры, ответ не будет таким однозначным. В судах оспаривалось право обладания картинной галереей, которую хотели поиметь вместе с домом покупатели; дорогими азиатскими карпами в пруду, которых продавцы забрали во время переезда.
Очень внимательно нужно относиться к контрактам по покупке ферм. Понимайте, что вы покупаете. Входят ли в стоимость покупки постройки, оборудование, урожай, животные?
Нередки случаи, когда исчезают вещи, не представляющие большой ценности вообще. Вплоть до того, что выкручиваются лампочки, откручиваются полочки, держатели для туалетной бумаги и полотенец.
Каковы должны быть действия покупателя после закрытия сделки? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно ваш адвокат пишет письмо адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно. Ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.
Кроме всего сказанного выше, хотелось бы отметить, что к чести канадского суда с жадных и очень хитрых продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
