Жанна Томсон, брокер

Нехватка жилья, с одной стороны, и его дороговизна, с другой, являются не только камнем преткновения для дальнейшего процветания Канады, но и потенциальной бомбой замедленного действия. Невозможно ставить большую часть жителей страны в позицию, когда своего жилья нет и никогда не будет. Подавляющее большинство канадцев – около 75 % – согласны с тем, что рост иммиграции усиливает жилищный кризис и оказывает давление на систему здравоохранения, образования и социального обеспечения, что и показали недавние опросы. Новые данные о намерениях населения в федеральном голосовании, предоставленные социологическими компаниями, также показывают, что консерваторы имеют значительное преимущество над правящими либералами, если бы выборы происходили сейчас. Число постоянных жителей Канады, которых планируется принять в 2024 и 2025 годах, увеличится, как и планировалось, до 485 000 и 500 000 соответственно. Именно этот факт служит чрезвычайно сильным аргументом в поиске немедленного решения жилищного кризиса.

Федеральное правительство намерено возродить послевоенные усилия по наращиванию жилищного строительства по всей Канаде, но уже используя достижения XXI века. Было объявлено, что в следующем месяце начнутся консультации по разработке каталога предварительно одобренных проектов домов, чтобы ускорить процесс строительства жилья для застройщиков, заявил во вторник министр жилищного строительства Шон Фрейзер. По его словам, это перезагрузка федеральной политики, проводившейся после Второй мировой войны, когда организованная в 1946 году компания Canada Mortgage and Housing Corp. разработала простые проекты, которые помогли ускорить строительство крайне необходимых в то время домов. Именно тогда многие тысячи солдат возвращались домой, чтобы воссоединиться со своими семьями, и Канада столкнулась с огромным жилищным кризисом. «Мы намерены извлечь эти уроки из наших учебников истории и перенести их в XXI век», – подчеркнул министр. Многие из послевоенных проектов домов, в том числе скромные особняки, известные как «корзинки для клубнички», до сих пор разбросаны по разным районам страны.

Вместо этого современная версия каталога будет сосредоточена на малоэтажных зданиях, таких как небольшие многоквартирные дома, студенческие общежития и общежития для пожилых людей, а затем будет рассмотрен потенциальный каталог для строительства с более высокой плотностью застройки. Цель состоит в том, чтобы обеспечить ускоренное получение одобрения строительных проектов корпорацией CMHC и другими органами жилищного строительства, а также стимулировать более крупномасштабное производство жилья посредством фабричного строительства. Оценки экспертов в этой области указывают на то, что это может сократить время строительства проекта на один год. Цель правительства состоит в подготовке каталога в следующем году. При этом должны быть соблюдены все строительные нормы и правила, качество строительства должно быть отличным.

Идея каталога предварительно одобренных проектов также была одной из нескольких рекомендаций в опубликованном в прошлом году докладе под названием «Национальное жилищное соглашение», соавтором которого является эксперт по жилищному строительству Майк Моффатт. «Создание каталога поможет быстрее задействовать все ресурсы, ускорив процесс утверждения всего – от финансирования до муниципальных разрешений», – сказал он. Майк Моффатт, старший директор по политике и инновациям в Smart Prosperity Institute при Университете Оттавы, стал влиятельной фигурой в жилищной политике страны. Опубликовав свой отчет этим летом, Майк Моффатт посетил заседание кабинета министров либерального правительства, чтобы обсудить тему нехватки жилья и способы решения этой проблемы.

Одна из самых больших задач, с которыми придется столкнуться при строительстве достаточного количества домов, это наличие достаточного количества квалифицированной рабочей силы. И, конечно же, нам нужно увеличить количество специалистов, которые у нас есть. Но нам также необходимо найти способы повысить продуктивность. А вот в этом поможет каталог с предварительно одобренными проектами домов. Федеральное правительство уже выдвинуло несколько рекомендаций в соглашении, которое составили Майк Моффатт и другие заинтересованные стороны. Мы позаботились о том, чтобы объединить строителей и девелоперов в сфере недвижимости, ученых, а также некоммерческие организации», – подчеркнул Майк Моффатт. Очень хотелось бы надеяться на эффективность и разумность принимаемых мер для наискорейшего выхода из жилищного кризиса.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

В марте 2022 года Банк Канады начал агрессивную компанию по повышению процентных ставок, стремясь снизить инфляцию до целевого уровня в 2%. За последние 20 месяцев процентные ставки повышались 10 раз! Что нас ожидает в 2024 году?

Всех волнует вопрос, закончил ли Банк Канады тенденцию на повышение ставок. Финансовые рынки уже закладывают, по крайней мере, одно снижение к апрелю или июню, и прогнозируют, что к концу 2024 года процентные ставки будут более чем на процент ниже, чем сейчас. После того, как в начале декабря Банк сохранил ключевую ставку по кредитам на уровне 5%, управляющий Банка Тифф Маклем сказал, что сейчас не время снижать ставки, нужно еще удостовериться, что инфляция находится на устойчивом пути к снижению, прежде чем будет рассмотрена опция сокращения ставок. В интервью, которое транслировалось BNN Bloomberg в конце декабря, Маклем все-таки отметил, что Банк, вероятно, рассмотрит вопрос о сокращении где-то в 2024 году.

В ноябре индекс потребительских цен, один из показателей инфляции, был на 3.1% выше, чем год назад. Хотя это и выше целевого показателя Банка в 2%, это все же существенно ниже, чем инфляция в 8.1%, достигшая пика в июне 2022 года, отметил главный экономист BMO Даг Портер. «Такое быстрое и сильное снижение общей инфляции встречается редко и обычно наблюдается только после рецессии», – написал Портер после того, как Статистическое управление Канады опубликовало ноябрьские данные по инфляции. В сочетании с ожидаемым вялым экономическим ростом (или некоторым спадом) Портер ожидает, что Банк снизит ставки к июню. Экономика Канады сократилась в годовом исчислении на 1,1% в третьем квартале. Официальный прогноз BMO предусматривает, что к концу 2024 года ставка овернайт составит 4%.

Теория состоит в том, что при более дорогих кредитах потребители и предприятия будут тратить меньше, что приведет к снижению цен и замедлению экономики. Согласно стандартной экономической теории, верно и обратное: снижение ставок повышает вероятность того, что потребители и предприятия будут тратить деньги, что приведет к более быстрому росту экономики.

Состояние рынка недвижимости, особенно когда происходит бурный рост населения, вызывает однозначное беспокойство.

Хотя следующее объявление Банка по ставке состоится 24 января, большинство экспертов ожидают, что проценты не начнут снижаться до середины года или – самое раннее – весны.

В своем отчете главный экономист CIBC Эвери Шенфелд предположил, что Банк хочет как минимум до 10 апреля подождать с публикацией своего следующего отчета о денежно-кредитной политике, ежеквартального обзора канадской и мировой экономики. Хотя в своем декабрьском заявлении Банк заявил, что дальнейшее повышение ставок возможно, это, скорее всего, было всего лишь бряцанием оружием, сказал Шенфелд.

В соответствии с опросом, проведенным компанией Royal LePage, после нескольких лет беспрецедентной нестабильности канадцы могут надеяться на возвращение рынка недвижимости ближе к нормальному состоянию в 2024 году, скорее всего, в четвертом квартале, при этом средняя цена отдельно стоящего дома на одну семью вырастет на 6%, а кондоминиума – на 5,5%.

«Заглядывая в будущее, мы видим, что 2024 год станет важным переломным моментом для национальной экономики, поскольку большинство канадцев признают, что эпоха сверхнизких процентных ставок мертва и ушла», – сказал Фил Сопер, президент и генеральный директор Royal LePage. «Мы считаем, что «большая корректировка» до терпимой средней однозначной стоимости заимствований прочно завладеет нашим коллективным сознанием лишь после незначительного снижения ставок Банком Канады».

Прогноз Royal LePage основан на том, что Банк Канады завершит кампанию по повышению процентных ставок и что ключевая ставка по кредитам останется стабильной на уровне 5% в первой половине 2024 года. Ожидается, что Центральный банк начнет проводить умеренные сокращения в конце лета или осенью следующего года. Между тем, несколько крупных финансовых учреждений уже начали предлагать скидки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой.

В течение прошлого года многие канадцы были зациклены на идее, что процентные ставки должны значительно снизиться, прежде чем они смогут позволить себе войти или повторно выйти на рынок жилья. Признание того, что ставка по ипотеке в размере 4 – 5% является новой нормой, должно ослабить сдерживаемый спрос, поскольку те, кто впервые покупает жилье, накопив сбережения, собранные во время продолжительного спада на рынке жилья, вновь обретут уверенность в том, чтобы решиться на покупку. И с возвращением спроса со стороны новичков мы ожидаем, что семьи, которые отложили модернизацию своих домов, начнут выставлять на продажу свою недвижимость в гораздо большем количестве», – продолжил Фил Сопер.

За последние 18 месяцев активность продаж на большинстве основных рынков недвижимости Канады снижалась, в то время как уровень запасов готовых к продаже объектов постепенно увеличивался. Хотя в некоторых регионах объемы сделок сократились на 20 – 30%, цены на жилье за это время снизились лишь незначительно из-за одновременного падения спроса, поскольку потенциальные покупатели продолжают настаивать на более низких процентных ставках. Тем не менее, цены остаются выше уровня 2022 года.

Рынок недвижимости Канады последние четыре года находится на американских горках. Глобальная пандемия ненадолго остановила рыночную активность в начале 2020 года, после чего последовал быстрый и повсеместный всплеск спроса и повышение цен, поскольку канадцы искали безопасности и большего жизненного пространства в своих домах в мире неопределенности. К весне 2022 года цены на жилье достигли беспрецедентно высокого уровня, но когда процентные ставки начали быстро и резко расти в целях борьбы с инфляцией, началась расширенная коррекция рынка, – сказал Фил Сопер. – Рынкам нужно время, чтобы приспособиться. Мы видим движение к типичному уровню сделок по продаже жилья в 2024 году, и по ходу года цены на жилье будут расти».

Так что прогнозы, которые делают эксперты, скорее радуют, чем огорчают. Давайте с оптимизмом смотреть в будущий 2024 год! Пусть он принесет тепло, радость и благополучие в ваши дома!

Будьте здоровы!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Продажа недвижимости, когда на один дом или квартиру претендуют несколько покупателей и организуется слепой аукцион, проходила следующим образом. Собирались предложения о покупке, из них продавцы выбирали лучшее по цене и условиям. Единственное, почему в большинстве случаев покупатели и их агенты были недовольны и считали эту систему несовершенной, закрытость процесса. Продажная цена выигравшего покупателя могла быть на десятки, а то и сотни тысяч долларов выше цены, указанной в последующем предложении. Именно этот ажиотажный спрос считается одной из причин роста цен на рынке недвижимости. Кроме того, агент-продавец в такой системе имеет неограниченную возможность манипулирования процессом торгов. Именно это послужило стимулом пересмотра правил ведения таких аукционов.

Открытые торги, позволяющие покупателям жилья видеть конкурирующие предложения, прибыли в Онтарио. Но будет ли кто-нибудь ими пользоваться? Новые правила позволяют обнародовать предложения о покупке жилья. Могут быть также раскрыты другие условия, такие как депозиты и даты закрытия. По словам экспертов, недавние изменения в законодательстве о недвижимости в Онтарио призваны повысить защиту потребителей и прозрачность в отрасли, особенно в случае аукционных войн. По состоянию на прошлую пятницу The Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) был переименован в Trust in Real Estate Services Act (TRESA), и вступили в силу несколько изменений. Первый этап TRESA был реализован в апреле прошлого года и включал такие изменения, как разрешение на открытые торги по домам.

Изменения происходят в связи с тем, что RE/MAX Canada прогнозирует всплеск продаж жилья в следующем году, а также падение средней цены дома в районе Большого Торонто на 3%.

В Онтарио были внесены коррективы, направленные на повышение прозрачности слепых торгов, например, Форма 801, которая в соответствии с REBBA требует, чтобы предложение было сделано в письменной форме. Но процесс открытого предложения, описанный в TRESA, делает еще один шаг вперед, предоставляя продавцам возможность раскрывать детали конкурирующих предложений, включая цену, депозит, дату и условия закрытия, и исключая любые личные данные. Можно раскрыть их все или только часть. Несмотря на то, что это изменение не окажет существенного влияния на цены, эксперты говорят, что оно повысит прозрачность, особенно в условиях напряженной войны на торгах.

Еще одним важным обновлением TRESA является решение проблем, связанных с многочисленным количеством покупателей от одного риэлтора или одного агентства. Если агент работает в брокерской компании, владеющей правом продажи конкретной недвижимости, то все риэлторы в компании технически представляют интересы продавца. Таким образом, если у другого агента в компании есть покупатель, потенциально возникает конфликт интересов. Согласно правилам REBBA, агенты, которые представляют разных покупателей и продавца, не могут консультировать своих клиентов о том, какое предложение принять, потому что оба агента в офисе представляют одни и те же стороны, что создает конфликт интересов, когда брокеры должны быть беспристрастны в своих советах. Это только усложняет работу риэлторов, которые хотят давать хорошие советы и добиваться лучшей цены, но ограничены рамками нынешней системы того, что риэлторы могут или не могут говорить. Несмотря на то, что люди делали это в течение многих лет, всегда существовало опасение, что риэлтор не может предоставить полное представительство покупателю и продавцу, когда он теоретически находился на обеих сторонах, представляя и покупателя, и продавца. Теперь в рамках TRESA агенты могут представлять своих клиентов на индивидуальном уровне, известном как назначенное представительство или агентство, а не на уровне брокерских услуг. Другими словами, два агента в одной и той же брокерской компании могут относиться друг к другу так, как если бы они имели дело с агентом другой компании.

Третье важное изменение связано со сторонами, представляющими себя самостоятельно. В настоящее время, когда вы работаете с риэлтором, у вас есть выбор: быть клиентом или просто заказчиком. Риэлторы, работающие с вами как с клиентом, должны представлять вас в полной мере, в то время как заказчики не имеют права на такое же полное представительство. Это различие создало путаницу, поскольку многие люди предпочитают работать с риэлторами в качестве заказчика, а не клиента. Но теперь TRESA исключает возможность работать с риэлтором в качестве клиента, так что вместо этого вы можете быть самостоятельно представленной стороной. Последнее сопряжено с определенными рисками для вас, так как в тех случаях, когда вам, возможно, придется идти в суд в одиночку или заполнять формы, не зная правильных пунктов, которые обязательно нужно включить в договор. В целом, это большой пересмотр того, как работает индустрия недвижимости, и он давно назрел, отмечают специалисты, что эффективно обеспечивает лучший сервис для клиентов. 

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Идея этой статьи возникла после того, как на MLS появился листинг: продается отдельный дом – bungalow за $568,000 в районе Finch Ave. W. и Kipling Ave. Да, район, может быть и не самый престижный, но цена уж больно привлекательная для отдельного дома – три спальни, приличного размера земельный участок, 60.48 x 137 футов. Первая причина такой низкой цены, приходящая на ум, что сделано сознательно, для того чтобы организовать аукционную продажу. Все правильно! Действительно, торги назначены на 19 декабря в 4 часа дня после обеда, так что все желающие могут подать свое предложение о покупке на рассмотрение в это время. Но, помимо указания на время и место проведения аукциона, в комментариях для риэлторов указывается, что в доме есть плесень. Более того, ситуация серьезна настолько, что приходить на просмотр дома необходимо в средствах защиты (маски, перчатки), а детям вход вообще запрещен. Именно этот факт подтверждает серьезность ситуации.

Кроме этого, никаких гарантий, что все оборудование и технические системы в доме находятся в надлежащем состоянии. Дом должен быть куплен с «закрытыми глазами». Покупатель соглашается на состояние «as is, where is». Продажа дома осуществляется исполнителем завещания, а значит, дом продается после смерти его хозяина. Дом рекламируется как имеющий большой потенциал для покупающих впервые людей и инвесторов.

Возникает вопрос: стоит ли покупать такой дом? Возможно ли его привести в состояние, свободное от плесени? Сколько это будет стоить? А что будет, если сдавать этот дом жильцам, а если у них начнутся проблемы со здоровьем? А если дом ремонтировать, нужно ли при последующей продаже озвучивать всю историю с плесенью? Все эти вопросы стоят перед покупателем.  

Важно выяснить источник плесени. Плесень, как и большинство грибков, разлагает растительные и животные вещества в окружающей среде. Она может расти практически везде, где есть влага и органический материал, например, в почве, на продуктах питания и растениях, а также в домах людей. Для размножения плесень выделяет споры, которые могут распространяться через воздух, воду или на животных. Мерой к предотвращению роста плесени является выявление и контроль проблем с влажностью и водой. Споры плесени есть повсюду, в том числе и в вашем доме, и они могут расти на любой поверхности, имеющей достаточную влажность. Распространенными источниками влаги являются:

• протекающая крыша;
• протечки сантехники в жилом помещении;
• проблемы с наружным дренажом;
• влажные подвалы;
• плохая вентиляция кухни и ванных комнат;
• конденсат на холодных поверхностях;
• увлажнители;
• сушка вещей в доме;
• плохая или неправильная вентиляция помещений, отопительных и кухонных приборов.

Обычно вы можете увидеть или почувствовать запах плесени. Плесень может выглядеть как слегка размытые черные или слизистые пятна, которые по мере своего роста увеличиваются в размерах. Большинство видов плесени издают затхлый запах, который является первым признаком наличия проблемы. Плесень может расти везде, где есть достаточная влажность или проблемы с водой. Возможно, вам придется осмотреть и такие поверхности, как ковры, обои, шкафы, стены. Есть некоторые части дома, которые всегда подвержены росту плесени, поэтому их следует регулярно убирать, чтобы контролировать рост плесени. Это ванные комнаты, душевые кабины, плитка в ванной комнате, занавески для душа. Это оконные молдинги, поверхности на кондиционерах и вокруг них.

Как можно избавиться от плесени?

Первым делом нужно определить очаги влажности, источники сырости и устранить их! Пористые материалы с обширным ростом плесени следует просто выбросить, например, гипсокартон, ковровые покрытия, бумагу, потолочную плитку. Абсолютно от всех влажных материалов с признаками обширного заражения плесенью нужно безжалостно избавляться.

Твердые поверхности, еще не подвергшиеся гниению, можно попытаться очистить. Небольшие участки моются водой с мылом. Различные химикаты, используемые на разных этапах обработки, имеются в достаточном ассортименте в магазинах хозяйственных товаров. Работы должны производиться в резиновых перчатках и в маске N95. Если речь идет о большом поражении плесенью (более 10 квадратных футов), вполне возможно придется нанимать лицензированных подрядчиков. В местах, где невозможно полностью устранить источник влаги, можно использовать разбавленный хлорный отбеливатель (одна чашка отбеливателя на 19 литров воды). Но при использовании отбеливателя или любого другого химиката, убедитесь, что имеется достаточно свежего воздуха, чтобы не допустить отравления или попадания химических средств на кожу или слизистые оболочки.

Всегда лучше иметь дело с профессионалами. На рынке существуют компании, занимающиеся профессионально тестированием, удалением, обработкой помещений, зараженных плесенью. Компании дают гарантии на произведенные работы, но сомневаюсь, что кто-нибудь даст гарантию на свою работу по избавлению от плесени и ее утилизации более, чем на 5 лет. Поэтому решать, конечно, вам, нужна ли такая покупка, или же реально оценив все «за» и «против» принимать обдуманное решение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca

Уже давно ни для кого не секрет, что продажи домов в Торонто и окрестностях падают несколько месяцев, но заинтересованные стороны все более обеспокоены нарастающими последствиями отсутствия активности на рынке. Завышенные процентные ставки, возмутительно высокая стоимость жизни, нестабильная экономика, несправедливые юридические взаимоотношения арендаторов и арендодателей отталкивают даже лояльных инвесторов от игры на рынке недвижимости. Это усиливает влияние на тренд к дальнейшему падению цен на некоторые типы жилья.

Как отмечает в своем последнем отчете Ассоциация строительной индустрии и землеустройства (BILD), продажи недвижимости оставались низкими в прошлом месяце. По данным Altus Group Economic Consulting – официального источника данных BILD, в октябре по всему региону было продано 1304 квартиры, в том числе в малоэтажных, средних и высотных зданиях, многоэтажных таунхаусах и лофтах. В октябре 2023 года было продано на 20% меньше, чем в октябре 2022 года, и это самые печальные показатели – на 50% ниже среднего показателя за 10 лет.

Кризис доступности жилья в Торонто и его окрестностях был вызван нехваткой предложения жилья на фоне постоянно высокого спроса. А ведь цель провинции – строительство 1.5 миллиона дополнительных домов к 2031 году.

Хотя сокращение продаж и снижение цен на и без того проблемном рынке может показаться хорошей новостью для потенциальных покупателей, оно неизбежно приведет к задержкам в добавлении столь необходимого жилья в регионе, что уже действительно происходит.

Некоторые строительные компании, чтобы привлечь покупателей, предлагают множество улучшений, за которые еще несколько лет назад нужно было бы заплатить на десятки тысяч долларов больше базовой цены. Строительство десятков новых жилых комплексов, которое планировалось в этом году, было отложено, поскольку богатые компании, финансирующие их, не видят экономических обоснований целесообразности такого строительства. Последствием замедления продаж станет снижение количества новых домов. «Чем раньше на рынке появятся более умеренные процентные ставки, тем скорее мы увидим увеличение предложения жилья», – отмечается в отчете BILD.

Поскольку на рынок поступает на десятки тысяч меньше единиц жилья, чем ожидалось, в то время как иммигранты не перестают прибывать в Канаду, спрос продолжает стремительно расти, цены на жилье в конечном итоге вырастут, даже если они немного снизятся в период экономической нестабильности.

Среднестатистическому жителю ситуация может показаться безвыходной. Владение домом в родном городе остается неразрешимой проблемой. Если покупатели проявляют нетерпение, цены растут. Особенно, если эти покупатели являются инвесторами, как это в принципе и есть в Торонто и близлежащих населенных пунктах. С другой стороны, если инвесторы и другие покупатели оказываются в стороне, богатые застройщики отказываются от новых проектов, это приводит к снижению предложения и к тому же результату – повышению цен.

Рынок жилья Торонто утратил свою славу раскаленного рынка недвижимости. Объемы продаж упали на ошеломляющие суммы. Дома стоят на рынке гораздо дольше. Продажи происходят по ценам много ниже запрашиваемой. Это так необычно по сравнению с буквально вчера происходившими войнами за обладание каким-либо домом и неважно, по какой цене.

Помимо перечисленных выше проблем, существует еще одна – тенденция к увеличению непроданных домов и квартир и уход с рынка. Рынок поворачивается лицом к покупателю. При уходе предложения о продаже с рынка, он может появиться снова, но уже по более низкой цене. Только в ноябре 2023 года 3485 объекта недвижимости было снято с продажи задолго до окончания контракта. В то время как покупатели могут выгодно воспользоваться снижением цен, продавцы должны скорректировать свои ожидания.

Продавцы должны понимать, что у покупателей сегодня есть выбор. Например, в настоящее время на продажу выставлено 9025 квартир. В последний раз такое большое количество предложений было в сентябре 2020 года. Домов выставлено на продажу более 6400. А это самый большой показатель за последние 4 года.

Суммируя все сказанное, эксперты готовят покупателей и продавцов к нелегким временам, изменению тактики и стратегии покупки и продажи на рынке, где главенствует Покупатель, в отличие к привычному нам рынку Продавца. Обращайтесь к специалистам, если вам нужна помощь. Именно своевременная информация сэкономит вам время и десятки, а то и сотни тысяч долларов.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Федеральное правительство стремится ввести новые правила, непосредственно касающиеся канадцев, получающих прибыль от краткосрочной аренды, такой как Airbnb. Более подробную информацию о новых мерах министр финансов Кристя Фриланд изложила в осеннем финансовом отчете. Решение было принято в связи с острой нехваткой доступного жилья.

Согласно сентябрьскому отчету Канадской ипотечной жилищной корпорации (CMHC), к 2030 году потребуется 3.45 миллиона дополнительных домов и квартир, чтобы восстановить уровень доступности жилья по всей Канаде. Министр объявила необходимость сфокусироваться на строительстве большего количества домов и обеспечении среднего класса.

Именно кризис стоимости жилья в Канаде, включая ее доступность, безусловно является основной темой осеннего бюджетного отчета правительства. За последний год Центральный банк Канады и федеральное правительство предприняли ряд мер, направленных на сокращение расходов населения и понижение стоимости жизни. В 2022 году банк Канады семь раз повышал процентную ставку. Затем, в январе 2023 года последовало еще одно повышение, в результате чего ключевая ставка достигла 4,5%. В июне ставка была повышена до 4, 75%. В июле произошло еще одно увеличение ставки до 5%, и Центральный банк Канады удерживает эту ставку с сентября. «В Канаде появляется все больше свидетельств того, что прошлые повышения процентных ставок ослабляют экономическую активность и снижают ценовое давление», – заявил Центральный банк Канады в своем отчете 25 октября.

Федеральное правительство представило программу скидок на продовольственные продукты и разработало план действий по стабилизации высоких цен на продукты питания. Согласно последнему обновлению индекса потребительских цен в Канаде, уровень инфляции в стране продолжает замедляться за счет снижения цен на некоторые туристические услуги, товары длительного пользования и продовольственные товары.

Почему правительство так неласково к инвесторам, сдающим в аренду жилье на короткие сроки? Дело в том, что не так давно только таким путем можно было сделать целое состояние, ведь оплата за проживание в течение короткого срока значительно выше стандартного годового договора. Более того, к жильцам, поселившимся на короткий срок, не все драконовские пункты контракта между сдающим и снимающим жилье можно применять, ведь статус у них отличается… При этом жилой фонд изымается из городского фонда недвижимости, ухудшая положение с возросшим дефицитом домов и квартир в городе. Государство собирается запретить владельцам такой недвижимости списывать расходы на краткосрочную аренду в районах, где эти услуги уже ограничиваются органами власти других уровней.

Предполагается, что с 1 января 2024 года вступит в силу налоговое изменение, призванное ужесточить меры против владельцев недвижимости, которые пренебрегают местными правилами. Нехватка домов, доступных для аренды, является проблемой и в таких провинциях, как Британская Колумбия, где правительство недавно приняло новое законодательство, которое усложняет владельцам размещение пустующей недвижимости на краткосрочной основе на таких сайтах, как Airbnb, VRBO, Expedia.

Федеральное правительство в рамках решения жилищного вопроса выделяет Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC) – $15 млрд. для предоставления кредитов застройщикам по выгодным ставкам для строительства арендного жилья в рамках нового жилищного проекта.

Экономисты утверждают, что жилищных мер, введенных федеральным правительством в его осеннем заявлении, будет недостаточно для решения доступности жилья. Более того, утверждается, что рычагов и возможностей у муниципалитетов и провинциальных правительств больше, чем у федерального.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Трудно сегодня предсказывать ситуацию на рынке недвижимости. Если раньше риэлторы пользовались двумя основными тактиками при определении выставляемой цены – на понижение или на повышение, то сегодня ни одна из них не срабатывает, и ожидаемой продажи сразу не случается. Когда мы говорим о стратегии на повышение, ожидается привлечение массы покупателей на заведомо заниженную цену, как мотыльки, они начинают слетаться к назначенной дате, устраивая аукционные торги. В последнее время покупатели стали очень осторожными, часто продавцы либо не получают желаемую цену, либо не получают даже хоть какое-то предложение. Ушел страх упущенной выгоды для покупателей.

Более спокойная ситуация – выставить цену на понижение. Тут уже вроде бы и не очень страшно завысить цену, ну, постоим немножко, снизим цену, если что… Вот это «если что» заставляет риэлтора потом настаивать на понижении цены, и, конечно, «виноват» остается именно он.

Основной вопрос у продавцов: «Где же покупатели, ведь мы же готовы торговаться!» Сочувствие вызывает агент – и не так описан дом, и не такие выставлены фотографии, и много еще каких причин, почему дом не продается.

Не так давно в издании «Toronto Star» обсуждали ситуацию, когда упрямым продавцам риэлтор предложил снизить цену до реальной рыночной цены на $400,000, такое предложение вызвало шок у клиентов. В сентябре 3-спальный дом в Этобико был выставлен на продажу за $1.4 млн., и после месяца достаточно активных показов люди не получили даже одного предложения о покупке. Риэлтор предложил снизить цену дома на существенную сумму – $400,000. Обеспокоенные ситуацией на рынке продавцы, наконец, послушались своего агента, и дом был продан через три недели. После выполнения определенных условий цену можно будет увидеть в базе данных MLS. Агент утверждает, что это был самый обычный дом, без особых недавно сделанных капиталовложений, а покупатели в последнее время достаточно избалованы. Они хотят заехать в беспроблемный дом, который выглядит как на картинке из журнала, и просто наслаждаться, проживая в нем.

В сентябре рынок недвижимости кардинально поменял свое направление в сторону рынка Покупателя, где у покупателей больше выбора и возможностей для ведения переговоров. Это сейсмический сдвиг по сравнению с рынком Продавца, который доминировал более десяти лет. Новые предложения хлынули потоком, и спрос упал, поскольку высокие процентные ставки подталкивают домовладельцев с чрезмерным кредитным плечом к продаже и тормозят выход на рынок новых покупателей жилья.

По словам экспертов, домовладельцы, решившие продать недвижимость в такой ситуации, сталкиваются с меньшим количеством потенциальных покупателей и более условными предложениями.

Так, впервые более чем за 20-летнюю практику я встретила квартиру проданную «conditionally upon Buyer selling his own property». Это замечательный пункт в контракте для покупателей. Смысл состоит в том, что, если покупатели не продадут до нужной даты свой собственный дом или квартиру, они вполне могут расторгнуть сделку, ничего не потеряв при этом. Если приходит второй покупатель, желающий приобрести этот дом, он делает свое предложение продавцам. Дается 24 или 48 часов, чтобы первый покупатель отказался от сделки или принял ее окончательно. Но этот пункт выторговывается для покупателей. Никогда раньше бы агент, защищающий интересы продавцов, не принял бы такое предложение с «escape clause». Ведь совершенно не очевидно на существующем рынке, что дом покупателя будет реально продан, а в это время и статус проданного дома не понятен абсолютно. То ли он продан, и нужно вещи паковать, то ли стоим на месте и продаемся дальше!

Тем не менее, цены на жилье в Торонто остаются более или менее стабильными, хотя с февраля 2022 года пиковые цены упали примерно на 15%. Это связано с тем, что продавцы по-прежнему хотят получить пиковую рыночную цену на свои дома, и многие слишком завышают стоимость своей недвижимости, говорят эксперты. Это привело к тому, что все больше домов повторно выставляются на продажу за сотни тысяч долларов дешевле, в то время как другие стоят на рынке месяцами.

Это эффект айсберга, когда под поверхностью бурлят свои течения – домовладельцы с чрезмерной долей заемных средств, которые купили жилье в разгар пандемии, когда процентные ставки были исторически низкими. Они держатся, надеясь получить как можно больше от продажи, но, поскольку процентные ставки выросли в 3 раза, эксперты предупреждают, что некоторым придется продавать себе в убыток. Последние 20 лет был преимущественно рынок продавцов, и, как правило, покупатели стояли на задних лапках. Сейчас странный период для продавцов жилья, и требуется время, чтобы перевоспитаться. Некоторым сложно приспособиться к более медленному рынку и просевшим ценам. По мере того, как продавцы будут приспосабливаться к новым рыночным реалиям, цены на жилье будут снижаться, особенно с учетом того, что процентные ставки остаются высокими, считают эксперты. Но продавцам потребуется время, чтобы включиться в работу. С квалификационными ставками по ипотеке почти в 9%, все меньше покупателей могут позволить себе дом. Но цены остаются упорно высокими. Средняя цена продажи в октябре составила $1,12 млн., увеличившись по сравнению с августом почти на $45 000. Но из-за потока новых объявлений и снижения спроса покупатели не готовы платить такие цены. Должен произойти сдвиг в мышлении, потому что теперь дом вряд ли получит несколько предложений, или будут условия с предложением, и многие не готовы принять эти изменения, считают эксперты. Крайне важно, чтобы агенты по недвижимости информировали своих клиентов о текущих рыночных условиях, помогая им скорректировать ожидания, поскольку, вероятно, будет меньше показов и более длительное время займет сама продажа.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В наши дни, когда средние цены домов перевалили за миллион, молодым людям, желающим приобрести свое первое жилье, приходится обращаться за финансовой помощью к родителям. И замечательно, что родители или семьи все чаще оказывают такую помощь, обычно в виде первоначального взноса. Однако процедура дарения не состоит в том, чтобы дать ребенку чек или пачку денег, чтобы он пошел и взял ипотеку. Прежде чем сделать какой-либо подарок, необходимо принять важные решения – как со стороны дарителя, так и со стороны получателя.

В принципе, каждый может подарить деньги кому хочет. Однако когда речь идет о подарке денег в качестве первоначального взноса на покупку недвижимости, это должно исходить от ближайшего родственника. Чаще всего в качестве такого лица рассматриваются мать, отец, бабушка или дедушка. Но это может быть и родной брат, сестра или ребенок. Большинство ипотечных кредиторов предпочитают, чтобы такие подарки исходили от прямых родственников, поэтому подарки от друзей не рассматриваются при обычных ипотечных кредитах. В редких случаях банк может одобрить и более дальнего родственника (двоюродного дядю или троюродную тетю), при этом вполне возможно вас попросят доказать свою родство с ними. Даже если ваш близкий родственник получит деньги от кого-то, а только потом переведет их на счет члена семьи, ваш кредитор может потребовать доказательства того, что деньги поступили на счет покупателя со счета дарителя и имеет право получить подтверждения и выписки всех транзакций.

Если вы дарите первоначальный взнос, вы, по сути, можете дать столько денег, сколько захотите. Помните, что покупатель, вложив 20% в качестве первоначального взноса, экономит на страховании ипотеки. Важно помнить, что если человек работает не по найму, а имеет свой собственный бизнес, банки хотят видеть не только подарочные деньги, но и собственные – как минимум, 5%.

Хорошая новость – в Канаде не взимается налог на подаренный первоначальный взнос. Это значит, что независимо от того, сколько вы пожертвуете, ни даритель, ни получатель не обязаны платить налоги.

Как человек, предоставляющий деньги, вы также должны знать, что это не кредит. Любая сумма, подаренная в качестве первоначального взноса, дается без ожидания возврата, и даритель должен юридически это подтвердить. Если вы одалживаете деньги члену вашей семьи, то это не считается подарком. Это может считаться инвестицией и будет облагаться соответствующими налогами, а также увеличит общую сумму обслуживания долга ваших получателей, и потенциально может послужить причиной отказа основного банка в выдаче займа. Дарителю разрешено давать заемные средства, например, если деньги были взяты из кредитной линии под залог собственного капитала, но в этом случае проценты и заемные деньги он будет вынужден платить самостоятельно, без помощи покупателя.

Если вы решите подарить деньги на первоначальный взнос, вам понадобится оформить подарочное письмо по ипотеке. Как правило, ипотечный кредитор захочет знать источник происхождения этих денег и подтвердить, что деньги не подлежат возвращению. Именно так составляется письмо дарения. Указывается имя получателя подарка, имя дарителя подарка, сумма дарения, дата дарения и обещание, что никто не ожидает их возврата.

Однозначно, подарить своему родственнику приличную сумму денег в качестве вклада на покупку жилья – добрый поступок! Но вы должны, прежде всего, оценить свои финансовые возможности: не окажетесь ли вы в трудной ситуации. Кроме этого, никакое письмо о подаренных средствах не гарантирует вашему родственнику получения кредита. Все должно быть проверено банковскими специалистами. Кредитная история, информация от работодателя, отчет о финансовом состоянии самого соискателя. Если что-то не удовлетворит кредитора, с мечтой о недвижимости можно будет попрощаться.

Получателю все равно придется платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Даже при существенной помощи получателям подарка потребуются хорошие финансовые навыки, и, в конце концов, за платежи по ипотеке несет ответственность хозяин недвижимости.

Очень много вопросов возникает по поводу защиты денежных средств в случае развода в молодой семье, если деньги были подарены одному из супругов. Было бы неплохой идеей обратиться к адвокату по семейным делам за юридической консультацией. Идею брачного договора никто не отменял. Другим рабочим вариантом может быть фиксирование документально факта, что подарочная сумма не является совместно нажитым имуществом и в случае разрыва отношений должна перейти одному из супругов, кому был сделан подарок. И это тоже не является последним из вариантов. Сами родители-дарители могут оговорить возможность приобретения права на недвижимость в случае разрыва отношений между молодыми. Заранее можно оговорить вид владения недвижимостью и остановиться на долевом участии – «tenants in common». В любом случае, все варианты должны быть продуманы до того, как деньги будут уже фактически подарены.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы планируете купить недвижимость, вам не помешает знать, какие бывают варианты оформления сделки. Чаще всего вопросы возникают в случае нескольких владельцев одной недвижимости: родственников или партнеров.

Наиболее распространены следующие типы со-владения.

Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников. Доли владения определяются в момент подписания договора.

Join Tenants. В случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Владение «co-ownership» обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации. Что важно, как и в любом партнерстве, это оформление документов надлежащим образом. Покупка дома совместно с неродственниками – это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий.

Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства, в каких долях будет оплачиваться ипотека, налог на недвижимость, свет, газ, вода, вывоз мусора, возможные траты на ремонт, как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени. С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег на общем счету. В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.

Покупая дом на двоих партнеров, стороны должны понимать если не все детали, то уж, по крайней мере, основную концепцию подобного партнерства.

Возможны различные сценарии оформления недвижимости. Иногда попытки сэкономить на probation расходах после смерти одного из владельцев недвижимости заканчиваются не по сценарию. Так, например, решение суда, принятое ранее в этом году, является предостережением для людей, у которых может возникнуть соблазн использовать совместную собственность в качестве инструмента планирования наследства. Это часто делается, чтобы избежать 1.5% государственных сборов на завещанное имущество в случае смерти одного из владельцев жилья. Когда дом принадлежит двум совместным совладельцам (joint tenancy), и один из них умирает, право собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых без получения свидетельства о завещании от суда. Поскольку средняя стоимость жилья продолжает расти, этот инструмент становится все более популярным среди домовладельцев Онтарио, но он не лишен значительных рисков.

Так, Нигел Джексон и Берни Таубе жили вместе с 1963 года. Вместе владели антикварным бизнесом с очень скромными доходами. В ноябре 2005 года они составили абсолютно зеркальное завещание, по которому все имущество после смерти одного из партнеров переходило к оставшемуся в живых. Альтернативным бенефициаром они назначили Лори Розенберг, внучатную племянницу Берни. И вот в июле 2010 года Берни Таубе умирает. На момент его смерти пара владела квартирой в Yorkville, которую автоматически унаследовал Нигел Джексон. Кроме этого, Нигел Джексон владел домом в Port Hope. На эту недвижимость в 2012 году было оформлено право владения на Нигел Джексон и Лори Розенберг как joint owners. Только в случае смерти Нигел Джексон право собственности автоматически бы перешло Лори Розенберг. Однако Нигел Джексон совсем не хотел давать право Лори Розенберг на какие-то доли в его недвижимости, пока он жив. В августе 2020 года Нигел Джексон забеспокоился, что Лори начала предпринимать шаги, вынуждающие второго собственника покинуть дом. Нигел Джексон поручил своему адвокату аннулировать договор совместного владения и перевести его на форму «tenants in common», то есть каждый будет владеть половиной недвижимости, но без права владения второй половиной. Автоматического наследования в этом случае не предполагается.

Далее Нигел Джексон и Лори Розенберг подали друг на друга в суд. Лори утверждала, что передача части недвижимости в 2012 году в ее владение была подарком, а Нигел утверждал, что Лори владела половиной доли в доме по доверительному управлению, то есть он был владельцем 100%-ной доли в доме. Прошлым летом суд постановил, что передача Нигел Джексон права собственности на дом в Port Hope во владение себе и Лори Розенберг, каждому по 50% является действительной. Лори Розенберг держит ее в доверительном управлении, но Нигел Джексон может заложить или продать собственность целиком. В случае его смерти доля в 50% становится частью его имущества и переходит к его наследникам по завещанию. 50% – доля Лори Розенберг в его доме, если он не был продан, переходит к ней по праву наследства, так как Нигел Джексон не смог отменить дар наследства. Как отметил судья, «joint tenancy» – это рискованный способ минимизировать плату за завещание. Юридические издержки, которые заплатили обе стороны для разрешения этого спора, намного превысили любые гонорары, которые бы заплатила Лори Розенберг.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В газете «Toronto Star» опубликована статья по поводу грядущих нововведений в правилах сдачи коттеджей в краткосрочную аренду. Всем известно, как подскочили цены на недвижимость в окрестностях GTA в ковидное время. Это и понятно. Цены были вполне доступные, близость к воде, прелести природы и низкие процентные ставки привели к тому, что недвижимость подросла в цене вдвое, а то и больше. Что и говорить, приобретение райского уголка за $200,000 – 400,000 имело смысл. Хотите – наслаждайтесь сами, а когда-никогда можно сдавать свой домик за очень хорошие деньги.

Так, инвесторские группы, продающие курсы о приобретении коттеджей, утверждают, что, купив правильно дом, вложив деньги на приведение его к стандартам люкс, сдавая его через Airbnb , можно получать ежемесячно $12,000 – 16,000. При этом, в обучающих программах уделяется много места поиску такого выгодного жилья. Один из основных принципов – соседей не должно быть слышно и видно. Во-первых, потому что отдыхающие предпочитают свою никем не нарушаемую частную жизнь, а во-вторых, никому не хочется возмущаться шумными компаниями, громкой суетой и постоянно меняющимися отдыхающими.

В каких-то муниципалитетах борьба с краткосрочными дачниками началась уже давно. Особенной нетерпимостью к таким арендаторам и хозяевам подобных мини-отелей отличается городок Тини, находящийся на северо-западе от города Бэрри. Владелец коттеджа, которого фотографировали местные жители, снимали его самого, его друзей, машины гостей, припаркованных вдоль дороги, вынужден был объясняться с представителями муниципалитета после того, как власти получили на него жалобу, взывающую к необходимости принятия мер. Ведь это же большой непорядок – несоответствие количества гостей размеру коттеджа. Конкретно в этот раз он наслаждался своим коттеджем сам со своей семьей и друзьями. Хотя очень часто дом арендуется совершенно посторонними людьми, а оплата позволяет семье хоть как-то сводить концы с концами. Эта ситуация сейчас настолько нагрелась, что ее назвали охотой на ведьм. В муниципалитете идут жаркие дебаты. Претензии предъявляют соседи, которым мешают шумные пришельцы и раздражают арендодатели, использующие свои коттеджи в меркантильных целях.

Tини – это лишь один из десятков муниципалитетов и поселков Онтарио, принявших специальные постановления о краткосрочной аренде в ответ на растущие жалобы соседей на шум и безопасность. Началось противостояние между местными жителями и их соседями, сдающими свои площади на короткий срок. Последние же законно возражают и рассматривают всю эти нападки городских советов как угрозу своим доходам и стоимости коттеджей.

Есть защитники и противники подобных подзаконных актов. С одной стороны, привлечение туристов и отдыхающих способствует развитию местной экономики. С другой стороны, люди, позволяющие себе чересчур «расслабиться» на природе, в отдельных случаях представляют опасность для соседей, для окружающей природы, да, впрочем, и для самих себя. Пострадавшими в этом споре оказываются и жители мегаполиса, которые очень часто пользуются возможностями короткого отдыха на природе. Более того, если акты об ограничении краткосрочной аренды будут приняты, это сократит количество предложений на рынке, а вот это уже приведет к росту цен на аренду этих коттеджей.

Подзаконные акты уже были приняты в таких популярных местах, как Prince Edward County, Billings Township на Manitoulin Island, и в некоторых районах Маскоки. Формулировки меняются, но основное внимание обращается на приобретение лицензии и взимание лицензионного сбора, проверку безопасности, ограничение количества посетителей, гарантию адекватной и достаточной парковки для всех гостей, а также правила, касающиеся шума и уважительного сосуществования с соседями. За нарушения могут быть назначены существенные штрафы или штрафные баллы. В большинстве муниципалитетов подзаконные акты вступили в силу во время и после пандемии.

В Tини разрешается сдача недвижимости только 92 дня в году в совокупности, тогда как еще сохранились муниципалитеты, где аренда возможна круглый год. Людям разрешается сдавать недвижимость только на выходные, а минимальный срок проживания должен составлять 6 ночей, что крайне неудобно как хозяевам жилья, так и проживающим гостям. С какой стати были приняты эти решения, непонятно. Но, для того чтобы дать отпор властям, хозяева коттеджей объединяются в союзы и ассоциации, которые администрация не в силах игнорировать.

Владельцев жилья, пользующихся им десятилетиями, ограничения будут касаться тоже. Например, число парковочных мест должно будет соответствовать количеству спален в доме. В самой спальне не может ночевать более двух человек. В отдельных случаях выполнить эти указания будет просто невозможно. А еще активизируются муниципальные инспекторы, приготовьтесь ждать их в гости. Многие муниципалитеты, когда разговор заходит об ужесточении правил регулирования краткосрочной аренды, ссылаются на пожар в Airbnb Монреаля 16 марта этого года, когда погибло 7 человек, а также на те случаи, когда сам хозяин жилья очень редко в нем появляется, что приводит недвижимость в ветхое состояние и ведет к небезопасным условиям эксплуатации. Предлагаются введение лицензирования и оплаты за него, пожарная инспекция и соответствие постройки современным нормативам, что должны проверять муниципальные инспекторы. Сами хозяева, если не живут рядом, должны найти управляющего, который оперативно мог бы решить любую возникшую проблему.

Владельцы жилья уже начали продавать его, не дожидаясь полного ужесточения законов содержания коттеджей. Если вы планируете покупать коттедж, ознакомьтесь с новыми правилами внимательно, чтобы потом горько не сожалеть о сделанном выборе.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca