Вложения в недвижимость и/или инвестиционные счета

Большинство из нас вкладывает свои сбережения в недвижимость или в инвестиционные счета (RRSP, TFSA, Non Registers accounts). При этом многие уверены, что их выбор самый правильный. Сегодня я приведу сравнительные характеристики этих инвестиций, используя для недвижимости MLS® Home Price Index (HPI) и для рынка акций канадский S&P/TSX Composite Index и американский S&P 500 Index.

Рост вложений

Многие, с кем мне приходилось встречаться, убеждены, что вложения в недвижимость растут лучше, чем вложения в рынок акций. Если говорить о результате на длительный период (скажем, на 25 лет) это убеждение является ошибочным. Если вы сделаете даже простое исследование на интернете, вы убедитесь в обратном. И это характерно не только для Канады, но и для других развитых стран.

Парадокс заключается в том, что, несмотря на лучшие показатели рынка ценных бумаг, большинство людей заработали значительно больше, вкладывая в недвижимость. В чем причина?

  1. Большинство людей, вкладывая в недвижимость, берут ипотечный кредит (mortgage), т. е. используют чужие деньги, что увеличивает сумму вложений. На финансовом языке это называется leverage. Представьте ситуацию: вы купили дом за 1 миллион и вложили первый взнос при покупке (downpayment) $100,000. Если цена дома выросла на 10%, то на свою вложенную сумму вы заработали 100%. Это является основной причиной хорошего роста. В то же время это увеличивает риск: представьте, что в указанном выше примере цена вашего дома не выросла, а упала на 10%. При таком сценарии вы не заработаете, а потеряете все вложенные 100% ваших денег.
  2. При вложениях в рынок ценных бумаг мы имеем гораздо больше гибкости и можем продать или купить в течение пары минут. Это преимущество часто имеет обратную сторону. Дело в том, что мы подвержены эмоциям: многие в панике продают, когда рынок падает и, наоборот, в эйфории покупают, когда рынок растет, т. е. покупают дорого и продают дешево. Это называется emotional investment , что часто становится причиной потерь. C недвижимостью дело обстоит иначе: продать дом занимает много времени и усилий, поэтому люди меньше подвержены быстрому эмоциональному решению и дорогостоящим ошибкам.

Риск

Риск присутствует всегда, если у вас есть деньги, во что бы они ни были вложены. Рынок акций подвержен значительно более высокому риску, чем вложения в недвижимость, потому что его резкие падения и подъемы происходят гораздо глубже и чаще.

При том, что рынок недвижимости подвержен меньшему риску, людям постарше следует принимать решения осторожнее: дело в том, что циклы на рынке недвижимости гораздо продолжительнее и в случае падения у людей в возрасте может не хватить времени на восстановление.

Налоги

Если ваша недвижимость – principal residence, то есть, ваше основное место жительства, вы не платите налог на рост цены при продаже. В остальных случаях (cottage, rental/ investment property) вы должны при продаже заплатить налог на полученную прибыль (capital gain).

В случае с ценными бумагами вы освобождены от налога, если это Tах Free Saving Account. При RRSP вы получаете возврат налогов при вложении, но платите налоги, когда снимаете деньги.

При обычном investment account вы ежегодно платите налоги на dividends/ income, а при продаже – на capital gain.

Налоги – очень важная составляющая ваших инвестиций. Если у вас нет правильной стратегии, то налоги могут съесть значительную часть вашего дохода.

Налоги особенно сильно могут повлиять при передаче наследства, если у вас нет правильной стратегии.

Гибкость и ликвидность

Вложения в недвижимость не имеют такой гибкости, как вложения в ценные бумаги. Если вы думаете, что в вашем районе/ городе перспективы роста хуже, чем в другом, вы не можете быстро, без значительных затрат продать и купить. То же самое, если вы хотите продать дом, а купить кондо, считая, что там лучше перспективы.

С ценными бумагами гораздо проще: вы можете легко с минимальными затратами в течение пары минут продать свои акции или фонды, вложенные, к примеру, в канадские компании и сразу купить, допустим, американские. То же самое, если вы считаете, что акции какой-то индустрии имеют на данный момент лучше перспективы, чем другой.

Передача наследникам

Многие люди, с которыми мне приходилось встречаться, были убеждены, что позаботились об estate planning, потому что у них есть завещание. Это иллюзия, потому что завещание, как правило, решает юридические проблемы, но не финансовые/налоговые.

По моему мнению, estate planning – это самая серьезная часть финансового планирования и трудно описать даже маленькую часть основных моментов в короткой статье. Если у вас есть что оставлять и кому оставлять, и вы хотите сделать это безболезненно с наименьшими налогами и потерями, то свяжитесь со мной для бесплатной консультации. Я имею designation – Trust and Estate Practitioner. Это звание получают lawyers, chartered accountants, certified financial planners, прошедшие длительный курс обучения и обладающие значительным опытом в этой области.

Итог

Я привел выше сравнительные характеристики вложений в недвижимость и портфолио вложений в акции. В реальности у большинства людей их деньги вложены не только в акции, но и, скажем, в бонды, которые позволяют уменьшить риск. С другой стороны, на длительный срок это, как правило, уменьшает рост ваших вложений. И здесь справедлива всем известная фраза Уоррена Баффета, которой определенно стоит руководствоваться при выборе инвестиционных инструментов: «Не кладите все яйца в одну корзину» (“Do not put all your eggs in one basket.” Warren Buffett).

Я считаю себя специалистом в финансах и инвестициях и много лет имею designation Chartered Investment Manager. Но я не являюсь специалистом во вложения в недвижимость. Поэтому я совместно с квалифицированным риэлтором планирую осенью при поддержке руководства газеты «Канадский Курьер» провести семинар на тему вложений в недвижимость и ценные бумаги.

Далее я отвечу на некоторые часто задаваемые мне вопросы.

Вопрос: У меня и у моей супруги есть свои дети от предыдущего брака. Мы имеем дом и коттедж, записанный на нас обоих. В наших сбережениях в RRSP и TFSA мы указали друг друга как beneficiary из налоговых соображений. Я задумался, что если один из нас уйдет из жизни раньше, то все перейдет другому супругу, и нет гарантии, что дети ушедшего что-то получат. Есть ли здесь решение?

Ответ: Это довольно типичная, но в то же время непростая ситуация, и здесь нет единого решения. Должны учитываться много составляющих, чтобы принять правильное для вас решение. Если у вас значительное состояние, то может работать Trust. Свяжитесь со мной для бесплатной консультации.

Вопрос: Нам обоим исполняется 60, мы хотим выйти на пенсию в следующем году и жить на свои сбережения. Чтобы полностью убрать риск, перевести деньги в GIC . Правильно ли наше решение?

Ответ: Вложения в GIC часто не покрывают инфляцию и налоги, в результате в реальных деньгах вы теряете. И если, теряя в реальных деньгах каждый год, вы проживете еще 25- 30 лет, то посчитайте ваши потери за продолжительный срок. С другой стороны, если вы сделали расчеты и уверены, что вам ваших сбережений хватит, даже если вы вложите в GIC, то вы в порядке. Большинство пенсионеров вынуждены брать хотя бы маленький риск, чтобы зарабатывать, вложив сбережения хотя бы в консервативное портфолио. Благодаря этому, их сбережений должно хватить на более длительный срок и потенциально будет возможность оставить что-то наследникам.

Если же вы категорически не приемлете риск, то подумайте о annuity, которые дают выше, чем GIC доход, но вы при этом теряете контроль.

Вопрос: Мои сбережения вложены в mutual funds. Я попросил своего финансового консультанта вложить часть денег в акции одного из крупнейших банков. Он меня отговаривает, мотивируя тем, что это увеличит риск вложений. Прав ли он?

Ответ: Я не могу ответить конкретно, не зная вашей полной финансовой ситуации. Тем не менее, в большинстве случаев я не думаю, что, если какая-то часть ваших сбережений будет вложена в акции стабильных больших компаний, это увеличит ваш риск. Для примера: акции крупных канадских банков на продолжительный срок, как правило, дают доход значительно выше, чем mutual funds, предлагаемые этими же банками.

Дополнительный плюс такой стратегии – вы сможете значительно уменьшить ваши затраты (fee) по сравнению с mutual funds. Вы можете также часть своих денег вложить в ETFs, что еще больше уменьшит fee и потенциально улучшит результат. Задумывались ли вы, какие management fee вы платите в mutual funds? Наконец, поинтересуйтесь: может быть, ваш специалист отговаривает, потому что не имеет лицензии предлагать другие продукты, кроме mutual funds и GICs.

Вопрос: Мне и супруге 63, и у нас в пенсионном возрасте будет очень невысокий доход. Наш дом сильно поднялся в цене, и мы планируем продать его, инвестировать эти деньги и жить на них или купить недорогое кондо и жить на разницу. Есть ли здесь проблемы?

Ответ: Если вы будете иметь в пенсионном возрасте очень невысокий доход, то вам скорее будет положена дополнительная пенсия (GIS), которая может быть значительной и наличие дома на ее получение не повлияет. Инвестировав деньги, вы будете иметь с них доход, который может лишить вас возможности получать всю или часть этой пенсии. Помимо этого, рост цены дома, в котором вы жили, не облагался налогом, в то время как на доход ваших инвестиций нужно будет платить налог (исключение составляют TFSA accounts). Вам определенно нужна помощь специалиста, который рассчитает все опции и поможет выбрать наиболее эффективную в вашей ситуации. Наконец, если вы решите инвестировать и жить на эти деньги, то выработайте стратегию с квалифицированным специалистом в инвестициях потому что у вас скорее будет мало времени восстановиться в случае ошибки.

Совершенно другая ситуация, если у вас несколько единиц недвижимости и вы думаете что-то продать. У вас должна быть стратегия, которая учтет налоговые и другие последствия. Особое внимание стоит уделить, если вы думаете оставить это наследникам. Дело в том, что, когда человек уходит из жизни, на него составляется final tax return и все, что у него есть, считается проданным. Если цена этих единиц недвижимости выросла, то capital gain (рост) и, следовательно, налоги могут оказаться шоком.

Вписывание детей в title при жизни может освободить от probate fee, но принести другие серьезные проблемы. Свяжитесь со мной, если эта тема злободневна для вас.

Заключение

Работа финансового специалиста состоит из двух составляющих. Первая – продать финансовый продукт (страховки, RRSP, инвестиции, фонды на образование и т.д.). Вторая – предоставить сервис клиенту (анализ ситуации, разработка финансового плана и его последующая реализация). Первая не требует много времени, потому что у специалистов есть готовые решения для каждой категории людей. Вторая требует много времени, усилий и высокой квалификации специалиста. Первая хорошо оплачивается. Вторая не оплачивается, потому что предполагается, что за нее он уже получил, выполняя первую составляющую своих обязанностей.

Вкладывая в RRSP, просто инвестируя или покупая страховку, вы даете возможность заработать вашему финансовому консультанту и его организации. За это вы должны иметь возможность получить полный детальный финансовый план. И это не просто голословные рекомендации, а конкретные цифры, основанные на анализе и расчетах. Поэтому задайте себе вопрос: что я получаю от своего финансового специалиста взамен, давая ему возможность заработать?

Проблема с financial advisor в том, что это звание может иметь как человек, закончивший очень короткий курс и имеющий просто лицензию продавать GIC, mutual funds и/или страховки и т.д., так и специалист, имеющий серьезные designations (к примеру, CFP, CFA, CIM, CLU, TEP и т.д.), получение каждого из которых может занимать годы серьезной учебы и опыта, он может предложить гораздо более широкий и выгодный список финансовых продуктов. Важно понять, что услуги высококлассного специалиста не будут стоить вам каких-то дополнительных затрат в сравнении с услугами его менее квалифицированных коллег. Так почему не выбрать лучшее?

Планируя, мы думаем о будущем. Поэтому, чем раньше вы это сделаете, тем выше результат. К примеру, если вы задумаетесь о пенсионном планировании в тот момент, когда вам осталось работать всего год, то помочь вам существенно можно будет значительно меньше.

“The fool doth think he is wise, but the wise man knows himself to be a fool” William Shakespeare

Приглашаем посетить следующие семинары:

В четверг 26 сентября в 19:00 и в субботу 28 сентября в 12:00

“Пенсионное, налоговое, инвестиционное планирование и вопросы передачи наследства”

Адрес: 4950 Yonge Street, Suite 2100

Ведущий Юрий Исаков

Просьба зарегистрироваться заранее по телефону или email

***

Yuri Isakov, CFP, CIM, CLU, TEP, FMA, CDFA, MSc
Financial Planning Consultant
Cell: 416-820-8131
Bus: 416-733-4722
yuri.isakov@investorsgroup.com