Вложения в недвижимость и/ или инвестиционные счета

“Elijah went before the people and said, How long will you waver between two opinions?” Bible [1 Kings 18:21]

Большинство из нас вкладывает свои сбережения в недвижимость или в инвестиционные счета (RRSP, TFSA, Non Registers accounts), будучи уверенными, что делают самый правильный выбор. Однако у каждой опции вложений есть плюсы и минусы, и выбор должен быть сделан на основе многих показателей. Сегодня я хочу дать их сравнительные характеристики.

Рост вложений. Мне приходилось слышать от клиентов, что вложения в недвижимость растут лучше, чем вложения в рынок акций. Если говорить о результате на длительный период (скажем, на 15 – 25 лет), это убеждение является ошибочным. Сделайте даже простое исследование в интернете, и вы убедитесь в обратном. И это характерно не только для Канады, но и для других развитых стран. Многие со мной не согласятся, поэтому фраза: “Dont waste your time with explanations. People hear what they want to hear” (Не тратьте ваше время на объяснения. Люди слышат то, что они хотят слышать). – Paulo Coelho.

Парадокс заключается в том, что, несмотря на лучшие показатели рынка ценных бумаг, большинство людей заработали значительно больше, вкладывая в недвижимость. В чем причина?

  1. Вкладывая в недвижимость, люди берут mortgage, т. е. используют чужие деньги, увеличивая сумму вложений. На финансовом языке это называется leverage. Представьте ситуацию: вы купили дом за 1 миллион и первый взнос составил $100,000. Если стоимость дома поднялась на 10%, то вы на свою вложенную сумму заработали 100%. Это является основной причиной хорошего роста. В то же время это повышает риск: представьте, что в указанном выше примере ваш дом не вырос, а упал в цене на 10%. При таком сценарии вы не заработаете, а потеряете все вложенные 100% ваших денег.
  2. При вложениях в рынок ценных бумаг мы имеем гораздо больше гибкости и можем продать или купить в течение пары минут. Это преимущество часто имеет обратную сторону. Мы подвержены эмоциям: многие в панике продают ценные бумаги, когда рынок падает и, наоборот, в эйфории покупают, когда рынок растет, т. е. покупают дорого и продают дешево. Это называется emotional investment (эмоциональные инвестиции), что часто является причиной потерь. C недвижимостью дело обстоит иначе: продажа дома занимает много времени и усилий, поэтому люди меньше подвержены быстрому эмоциональному решению и дорогостоящим ошибкам.

Риск присутствует всегда, если у вас есть деньги, во что бы они ни были вложены. Рынок акций подвержен более высокому риску, чем вложения в недвижимость, потому что его резкие падения и подъемы происходят гораздо глубже и чаще.

При том, что рынок недвижимости подвержен меньшему риску, людям постарше следует принимать решения осторожнее: дело в том что циклы на рынке недвижимости гораздо продолжительнее и в случае падения у людей в возрасте может не хватить времени на восстановление.

Налоги. Если ваша недвижимость – principal residence (основное место проживания), то вы не платите налога на рост цены при продаже. В остальных случаях (коттедж, сдача в аренду, инвестиции) вы должны при продаже заплатить налог на этот рост цены (capital gain).

В случае с ценными бумагами вы освобождены от налога, если это Tах Free Saving Account. При RRSP вы получаете возврат налогов при внесении, но платите налоги, когда снимаете деньги на всю снятую сумму.

При обычном инвестиционном счете вы ежегодно платите налоги на прибыль, а при продаже на рост цены (capital gain).

Налоги – очень важная составляющая ваших инвестиций. Налоги особенно сильно могут повлиять при передаче наследства. Если у вас нет правильной стратегии, то налоги могут «съесть» значительную часть вашего дохода.

Гибкость и ликвидность. Вложения в недвижимость не имеют такой гибкости, как вложения в ценные бумаги. Если вы думаете, что в вашем районе/ городе перспективы роста хуже, чем в другом, вы не можете быстро, без значительных затрат и времени продать и купить. То же, если вы хотите продать дом, а купить кондо, считая, что там лучше перспективы.

С ценными бумагами гораздо проще: вы можете легко с минимальными затратами в течение пары минут продать свои акции или фонды, вложенные, к примеру, в канадские компании, и сразу купить, скажем, американские. То же, если вы считаете, что у акций какой-то индустрии на данный момент лучше перспективы, чем у другой.

Передача наследникам. Многие люди, с которыми мне приходилось встречаться, говорили, что позаботились об estate planning, потому что у них есть завещание. Это иллюзия, потому что завещание, как правило, решает юридические проблемы, но не финансовые/ налоговые.

Я считаю, что estate planning – это самая серьезная часть финансового планирования и трудно описать даже малую часть основных моментов в короткой статье. Если у вас есть, что и кому оставлять, и вы хотите сделать это безболезненно с наименьшими налогами и потерями, то свяжитесь со мной для бесплатной консультации. Я имею designation – Trust and Estate Practitioner. Это звание получают юристы, бухгалтеры, сертифицированные специалисты по финансовому планированию, прошедшие длительный курс обучения и имеющие значительный опыт в этой области.

Итог. Выше я привел сравнительные характеристики вложений в недвижимость и в портфолио вложений в акции. Как специалист во вложения в ценные бумаги в различные виды счетов (RRSP, TFSA, Non Registers accounts), имеющий звание Chartered Investment Manager, я готов помочь каждому обратившемуся за помощью и советом в этой области. Но я не являюсь специалистом по недвижимости. И здесь всем известная фраза Уоррена Баффета «Не кладите все яйца в одну корзину», которой определенно стоит руководствоваться при выборе инвестиционных инструментов.

Далее я отвечу на некоторые часто задаваемые мне вопросы

“Who is wise? One who learns from all” (Кто мудрый? Тот, кто учится у всех) – Talmud

Вопрос: У меня и моей супруги есть свои дети от предыдущего брака. Мы имеем дом и коттедж, записанный на нас обоих. В наших сбережениях в RRSP и TFSA мы указали друг друга как beneficiary из налоговых соображений. Я задумался, что, если один из нас уйдет из жизни раньше, то все перейдет другому супругу, и нет гарантии, что дети ушедшего что-то получат. Есть ли здесь решение?

Ответ: Это довольно типичная, но не простая ситуация, и здесь нет единого решения. Для принятия правильного решения должны учитываться много составляющих. Если у вас значительное состояние, то может работать Trust. Свяжитесь со мной для бесплатной консультации.

Вопрос: Нам обоим исполняется 60, и мы хотим выйти на пенсию в следующем году, начав жить на свои сбережения и полностью убрав риск перевести их в GIC. Правильно ли наше решение?

Ответ: Вложения в GIC часто не покрывают инфляцию и налоги (особенно при нынешнем interest rate), и в реальных деньгах вы можете терять. И если, теряя в реальных деньгах каждый год, вы проживете еще 25 – 30 лет, то посчитайте ваши потери за продолжительный срок. С другой стороны, если вы сделали расчеты и уверены, что вам ваших сбережений хватит, даже если вы вложите в GIC, то вы в порядке. Большинство пенсионеров вынуждены брать хотя бы маленький риск, чтобы зарабатывать, вложив сбережения, к примеру, в консервативный портфолио. Благодаря этому, их сбережений должно хватить на более длительный срок и потенциально будет что оставить наследникам. Если же вы категорически не приемлете риск, то подумайте о annuity которые дают доход выше, чем GIC, но при этом вы теряете контроль.

Вопрос: Мои сбережения вложены в mutual funds. Я попросил своего финансового консультанта вложить часть денег в акции одного из крупнейших банков. Он меня отговаривает, мотивируя тем, что это увеличит риск вложений. Прав ли он?

Ответ: Я не могу ответить конкретно, не зная вашей полной финансовой ситуации. Тем не менее, в большинстве случаев я не думаю, что, если какая-то часть ваших вложений будет вложена в акции стабильных больших компаний, это увеличит ваш риск. Для примера: акции крупных канадских банков на продолжительный срок, как правило, дают значительно выше доход, чем mutual funds, предлагаемые этими же банками.

Дополнительный плюс такой стратегии – вы сможете значительно уменьшить ваши затраты (fee) по сравнению с mutual funds. Также вы можете часть своих денег вложить в ETFs, что еще больше уменьшит fee и потенциально улучшит результат. Задумывались ли вы, какие management fee вы платите в mutual funds? Наконец, поинтересуйтесь: может быть, ваш специалист отговаривает, потому что не имеет лицензии предлагать другие продукты, кроме mutual funds и GICs.

Вопрос: Мне и супруге 63, и у нас в пенсионном возрасте будет очень невысокий доход. Наш дом сильно поднялся в цене, и мы планируем продать его, инвестировать эти деньги и жить на них или купить недорогое кондо и жить на разницу. Есть ли здесь проблемы?

Ответ: Если вы будете иметь в пенсионном возрасте очень невысокий доход, то вам скорее будет положена дополнительная пенсия (GIS), которая может быть значительной, и наличие дома не ее получение не повлияет. Инвестировав же деньги, вы будете иметь с них доход, который может лишить вас возможности получать всю или часть этой пенсии. Помимо этого, рост цены дома, в котором вы жили, не облагался налогом, в то время как на доход ваших инвестиций нужно будет платить налоги (исключение составляют TFSA accounts). Вам определенно нужна помощь специалиста, который рассчитает все опции и поможет выбрать наиболее эффективную стратегию в вашей ситуации. Наконец, если вы решите инвестировать и жить на эти деньги, то делайте это с квалифицированным специалистом в инвестициях, потому что у вас будет мало времени восстановиться в случае ошибки.

Совершенно другая ситуация, если у вас есть несколько единиц недвижимости, и вы думаете что-то продать. Ваша стратегия должна учитывать налоговые и другие последствия. Особое внимание стоит уделить, если вы думаете оставить это наследникам. Дело в том, что, когда человек уходит из жизни, на него составляется final tax return, и все, что у него есть, считается проданным. Если стоимость этих единиц недвижимости выросла, то capital gain (налог на рост цены) и, следовательно, налоги могут оказаться шоком.

Вписывание детей в title (число владельцев недвижимости) при жизни может освободить от probate fee, но принести другие серьезные проблемы. Свяжитесь со мной, если эта тема злободневна для вас.

Вопрос: На все наши сбережения мы купили несколько единиц недвижимости. Мы надеемся жить, выйдя на пенсию, на доход с них. Есть ли проблемы в такой стратегии?

Ответ: Я повторю один из важнейших принципов инвестирования: «Не клади все яйца в одну корзину», что значительно снизит риск ваших вложений. Представьте, что ситуация резко изменилась, и это сказалось не только на ценах недвижимости, но и на доходе, который вы получаете от аренды. Наконец, если вы решите оставить эти единицы недвижимости наследникам, и они сильно поднялись в цене, налоги могут оказаться очень значительными.

Заключение

“Who is the wise man? He who sees what’s going to be born” (Кто мудрый человек? Тот, кто видит, что родится) – King Solomon

Работа финансового специалиста состоит из двух составляющих. Первая – продать финансовый продукт (страховки, RRSP, инвестиции, фонды на образование и т. д.). Вторая – предоставить сервис клиенту (анализ ситуации, разработка финансового плана и его последующая реализация). Первая не требует много времени, потому что у нас есть готовые решения для каждой категории людей. Вторая требует много времени (каждая ситуация уникальна), усилий и высокой квалификации специалиста. Первая хорошо оплачивается. Вторая не оплачивается, потому что предполагается, что за нее он уже получил, выполняя первую составляющую своих обязанностей.

Вкладывая в RRSP, просто инвестируя или покупая страховку, вы даете возможность заработать вашему финансовому консультанту и его организации. За это вы должны иметь возможность получить полный детальный финансовый план, включающий пенсионное, налоговое, инвестиционное планирование, вопросы наследства и управление рисками. И это не просто голословные рекомендации, а конкретные цифры, основанные на анализе и расчетах. Поэтому не плывите пассивно по течению и задайте себе вопрос сейчас: что я получаю от своего финансового специалиста взамен, давая ему и его организации возможность заработать? Завтра может оказаться поздно…

Проблема с financial advisor в том, что это звание может иметь как человек закончивший очень короткий курс и имеющий просто лицензию продавать GIC, mutual funds и/или страховки и т.д., так и специалист, имеющий серьезные designations (к примеру CFP, CFA, CIM, CLU, TEP и т.д.), получение каждого из которых может занимать годы серьезной учебы и опыта, который имеет лицензию предложить гораздо более широкий и выгодный список финансовых продуктов. Важно понять, что услуги высококлассного специалиста не будут стоить вам каких-то дополнительных затрат в сравнении с услугами его менее квалифицированных коллег. Поэтому – почему не выбрать лучшее?

Планируя, мы думаем о будущем. Поэтому, чем раньше вы это сделаете, тем выше будет результат.

“The past cannot be changed. The future is yet in your power” (Прошлое не поддается изменению. Будущее еще в вашей власти) – Abraham Lincoln

Юрий Исаков,

CFP, CIM, CLU, TEP, FMA, CDFA, MSc

Financial Planning Consultant

(416) 820-8131

yuri.isakov@ig.ca