Вложения в недвижимость и/ или инвестиционные счета

«There is a way to do it better… find it» Thomas Edison

Большинство из нас вкладывает свои сбережения в недвижимость или в инвестиционные счета (RRSP, TFSA, Non Registers accounts). Многие уверены, что их выбор – самый правильный. Сегодня мне хотелось бы дать сравнительные характеристики этих сбережений.

Рост вложений. Весьма распространено мнение, что вложения в недвижимость более выгодны, чем вложения в рынок акций. Если говорить о результате на длительный период (скажем, на 15 – 25 лет), то это убеждение является ошибочным. Если вы сделаете даже беглое исследование в интернете, вы убедитесь в обратном. И это характерно не только для Канады, но и для других развитых стран.

Парадокс заключается в том, что, несмотря на лучшие показатели рынка ценных бумаг, большинство людей заработали значительно больше, вкладывая в недвижимость. В чем причина?

  1. Большинство людей, вкладывая в недвижимость, берут mortgage, т. е. используют чужие деньги, что увеличивает сумму вложений. На финансовом языке это называется leverage. Представьте ситуацию: вы купили дом за $1,000,000 и сделали первый взнос $100,000. Если дом поднялся в цене на 10%, то вы на свою вложенную сумму заработали 100%. Это является основной причиной хорошего роста. В то же время это увеличивает риск: представьте, что в указанном выше примере ваш дом не вырос в цене, а упал на 10%. При таком сценарии вы не заработаете, а потеряете все вложенные 100% ваших денег.
  2. При вложениях в рынок ценных бумаг у нас гораздо больше гибкости, ведь акции можно продать или купить в течение пары минут. Это преимущество часто имеет обратную сторону. Дело в том, что мы подвержены эмоциям: многие в панике продают, когда рынок падает и, наоборот, в эйфории покупают, когда рынок растет, т. е. покупают дорого и продают дешево. Это называется «эмоциональные инвестиции» (emotional investment), что часто является причиной потерь. C недвижимостью дело обстоит иначе: продать дом занимает много времени и усилий, поэтому люди меньше подвержены быстрому эмоциональному решению и дорогостоящим ошибкам.

Риск. Риск присутствует всегда, если у вас есть деньги – во что бы они ни были вложены. Рынок акций подвержен значительно более высокому риску, чем вложения в недвижимость, потому что его резкие падения и подъемы происходят гораздо глубже и чаще.

При том, что рынок недвижимости подвержен меньшему риску, людям постарше следует принимать решения осторожнее: дело в том, что циклы на рынке недвижимости гораздо продолжительнее, и в случае падения у людей в возрасте может не хватить времени на восстановление.

Налоги. Если ваша недвижимость – principal residence (т. е. вы в ней проживаете постоянно), то вы не платите налог на рост цены при продаже. В остальных случаях (cottage, rental/ investment property) вы должны при продаже заплатить проценты на этот рост (capital gain).

В случае с ценными бумагами вы освобождены от налога, если это Tах Free Saving Account. При RRSP вы получаете возврат налогов при внесении, но платите налоги, когда снимаете деньги.

При обычном investment account вы ежегодно платите налоги на прибыль (dividends/ income), а при продаже – на capital gain.

Налоги – очень важная составляющая ваших инвестиций. Если у вас нет правильной стратегии, то налоги могут съесть значительную часть вашего дохода.

Налоги особенно сильно могут повлиять при передаче наследства, если у вас нет правильной стратегии.

Гибкость и ликвидность. Вложения в недвижимость не имеют такой гибкости, как вложения в ценные бумаги. Если в вашем районе/ городе перспективы роста хуже, чем в другом, вы не можете быстро и без значительных затрат продать и купить. То же, если вы хотите продать дом, а купить кондо, считая, что там лучше перспективы.

С ценными бумагами гораздо проще: вы можете легко, с минимальными затратами в течение пары минут продать свои акции или фонды, вложенные, к примеру, в канадские компании, и сразу купить, скажем, американские. То же, если вы считаете, что акции какой-то индустрии имеют на данный момент лучшие перспективы, чем другой.

Передача наследникам. Многие люди, с которыми мне приходилось встречаться, говорили, что позаботились об estate planning (своем наследстве), потому что у них есть завещание. Это иллюзия, потому что завещание, как правило, решает юридические проблемы, но не финансовые и налоговые.

Я считаю, что estate planning – это самая серьезная часть финансового планирования и трудно описать даже малую часть основных моментов в короткой статье. Если у вас есть что оставлять и кому оставлять, и вы хотите сделать это безболезненно, с наименьшими налогами и потерями, то свяжитесь со мной для бесплатной консультации. Я имею designation – Trust and Estate Practitioner. Это звание получают юристы, сертифицированные бухгалтеры и финансовые консультанты (lawyers, chartered accountants, certified financial planners), прошедшие длительный курс обучения и имеющие значительный опыт в этой области.

Итог. Выше я привел сравнительные характеристики вложений в недвижимость и в портфолио вложений в акции. В реальности у большинства людей их деньги вложены не только в акции, но и, скажем, в бонды, которые позволяют уменьшить риск. С другой стороны, на длительный срок это, как правило, уменьшает рост ваших вложений. И здесь всем известная фраза Уоррена Баффета, которой определенно стоит руководствоваться при выборе инвестиционных инструментов: “Do not put all your eggs in one basket» («Не кладите все ваши яйца в одну корзину»).

Я считаю себя специалистом в финансах и инвестициях и много лет имею designation Chartered Investment Manager. Но я не являюсь специалистом по вложениям в недвижимость. Поэтому я вместе с квалифицированным риэлтором планирую вскоре при поддержке газеты «Канадский курьер» провести семинар на тему вложений в недвижимость и ценные бумаги.

 

Дальше я отвечу на некоторые часто задаваемые мне вопросы.

Вопрос: У меня и у моей супруги есть свои дети от предыдущих браков. Мы имеем дом и коттедж, записанный на нас обоих. В наших сбережениях в RRSP и TFSA мы указали друг друга как beneficiary из налоговых соображений. Я задумался: что, если один из нас уйдет из жизни раньше, то все перейдет другому супругу, и нет гарантии, что дети ушедшего что-то получат. Есть ли здесь решение?

Ответ: Это довольно типичная, но в то же время непростая ситуация, и здесь нет единого решения. Должны учитываться многие составляющие, чтобы принять правильное для вас решение. Если у вас значительное состояние, то может работать Trust. Свяжитесь со мной для бесплатной консультации.

Вопрос: Нам обоим исполняется 60, и мы хотим выйти на пенсию в следующем году, начав жить на свои сбережения, и полностью убрать риск, переведя их в GIC . Правильно ли наше решение?

Ответ: Вложения в GIC часто не покрывают инфляцию и налоги, и в реальных деньгах вы можете терять. И если, теряя в реальных деньгах каждый год, вы проживете еще 25 – 30 лет, то посчитайте ваши потери за продолжительный срок. С другой стороны, если вы сделали расчеты и уверены, что ваших сбережений вам хватит, даже если вы вложите в GIC, то вы в порядке. Большинство пенсионеров вынуждены идти на минимальный риск, чтобы зарабатывать, вложив сбережения хотя бы в консервативный портфолио. Благодаря этому, их сбережений должно хватить на более длительный срок, и потенциально будет, что оставить наследникам.

Если же вы категорически не приемлете риск, то подумайте об annuity, которые дают доход выше чем GIC, но вы при этом теряете контроль.

Вопрос: Мои сбережения вложены в mutual funds. Я попросил своего финансового консультанта вложить часть денег в акции одного из крупнейших банков. Он меня отговаривает, мотивируя тем, что это увеличит риск вложений. Прав ли он?

Ответ: Я не могу ответить конкретно, не зная вашей полной финансовой ситуации. Тем не менее, в большинстве случаев я не думаю, что, если какая-то часть ваших вложений будет инвестирована в акции стабильных больших компаний, то это увеличит ваш риск. Для примера: акции крупных канадских банков на продолжительный срок, как правило, дают доход значительно выше, чем mutual funds, предлагаемые этими же банками.

Дополнительный плюс такой стратегии – вы сможете значительно уменьшить ваши затраты (fee) по сравнению с mutual funds. Также вы можете часть своих денег вложить в ETFs, что еще больше уменьшит fee и потенциально улучшит результат. Задумывались ли вы, какие management fee вы платите в mutual funds? Наконец, поинтересуйтесь: может быть, ваш специалист отговаривает вас, потому что у него нет лицензии предлагать другие продукты, кроме mutual funds и GICs?

Вопрос: Мне и супруге 63, и у нас в пенсионном возрасте будет очень невысокий доход. Наш дом сильно поднялся в цене, и мы планируем продать его, инвестировать эти деньги и жить на них или купить недорогое кондо и жить на разницу. Есть ли здесь проблемы?

Ответ: Если вы будете иметь в пенсионном возрасте очень невысокий доход, то вам скорее будет положена дополнительная пенсия (GIS), которая может быть значительной, и наличие дома на ее получение не повлияет. Инвестировав же деньги, вы будете иметь с них доход, который может лишить вас возможности получать всю или часть этой пенсии. Помимо этого, рост цены дома. в котором вы жили, не облагался налогом, в то время как на доход ваших инвестиций нужно будет платить налог (исключение составляют TFSA accounts). Вам определенно нужна помощь специалиста, который рассчитает все опции и поможет выбрать наиболее эффективную в вашей ситуации стратегию. Наконец, если вы решите инвестировать и жить на эти деньги, то делайте это с квалифицированным специалистом в инвестициях, потому что у вас, скорее всего, будет мало времени восстановиться в случае ошибки.

Совершенно другая ситуация, если у вас есть несколько единиц недвижимости, и вы думаете что-то продать. У вас должна быть стратегия, которая учтет налоговые и другие последствия. Особое внимание стоит уделить, если вы думаете оставить что-то наследникам. Дело в том, что, когда человек уходит из жизни, на него составляется final tax return, и все, что у него есть, считается проданным. Если стоимость этих единиц недвижимости выросла, то capital gain (рост) и, следовательно, налоги могут оказаться шоком. Вписывание детей в title (т. е. сделать их совладельцами еще при жизни) может освободить от probate fee, но принести другие серьезные проблемы. Свяжитесь со мной, если эта тема злободневна для вас.

Вопрос: На все наши сбережения мы купили несколько единиц недвижимости. Мы надеемся жить на пенсии на доход с них. Есть ли проблемы в такой стратегии?

Ответ: Я повторю один из важнейших принципов инвестирования: «Не клади все яйца в одну корзину», что значительно снизит риск ваших вложений. Представьте, что ситуация резко изменилась, и это сказалось не только на цене недвижимости, но и на доходе, который вы получаете от аренды.

Наконец, если вы решите оставить эти единицы недвижимости наследникам, и они сильно поднялись в цене – налоги могут оказаться очень значительными.

 

Заключение

“Who is the wise man? He who sees what’s going to be born” King Solomon

Работа финансового специалиста состоит из двух составляющих. Первая – продать финансовый продукт (страховки, RRSP, инвестиции, фонды на образование и т. д.). Вторая – предоставить сервис клиенту (анализ ситуации, разработка финансового плана и его последующая реализация). Первая не требует много времени, потому что у нас, специалистов, есть готовые решения для каждой категории людей. Вторая требует много времени, усилий и высокой квалификации специалиста. Первая хорошо оплачивается. Вторая не оплачивается, потому что предполагается, что за нее он уже получил, выполняя первую составляющую своих обязанностей.

Вкладывая в RRSP, просто инвестируя или покупая страховку, вы даете возможность заработать вашему финансовому консультанту и его организации. За это вы должны иметь возможность получить полный детальный финансовый план, включающий пенсионное, налоговое, инвестиционное планирование, вопросы наследства и управление рисками. И это не просто голословные рекомендации, а конкретные цифры, основанные на анализе и расчетах. Поэтому задайте себе вопрос: «Что я получаю от своего финансового специалиста взамен, давая ему возможность заработать?»

Проблема с financial advisor состоит в том, что это звание может иметь как человек, закончивший очень короткий курс и имеющий просто лицензию продавать GIC, mutual funds и/ или страховки и т. д., так и специалист, имеющий серьезные designations (к примеру, CFP, CFA, CIM, CLU, TEP и т. д.), получение каждого из которых может занимать годы серьезной учебы и опыта, и который имеет лицензию предложить гораздо более широкий и выгодный список финансовых продуктов. Важно понять, что услуги высококлассного специалиста не будут стоить вам каких-то дополнительных затрат в сравнении с услугами его менее квалифицированных коллег. Поэтому – почему не выбрать лучшее?

Планируя, мы думаем о будущем. Чем раньше вы это сделаете, тем выше будет результат.

“The past cannot be changed. The future is yet in your power” Abraham Lincoln

Юрий Исаков, CFP, CIM, CLU, TEP, FMA, CDFA, MSc

Financial Planning Consultant

Cell: (416) 820-8131

Bus: (416) 733-4722

yuri.isakov@investorsgroup.com