Сложные ситуации с выселением квартиросьемщиков
Мы уже неоднократно писали о жилищном законодательстве провинции Онтарио, которое регулирует отношения между владельцами и арендаторами жилья. Это законодательство очень сложное. Проблемы возникают в ситуациях, когда, используя обыкновенную логику, трудно объяснить, почему тот или иной вопрос закон разрешает именно таким, а не другим способом. Сегодня мы расскажем о таких ситуациях.
Общеизвестно, что за редким исключением лендлорд не может выселить жильца через процедуру в Landlord and Tenant Board без направления жильцу предварительного уведомления о выселении. Существуют два основных исключения из этого правила: первое, когда жилец сам уведомил лендлорда, что он хочет выехать из квартиры в определенную дату и не сделал этого. Второе, когда владелец жилья и жилец достигли мирового соглашения по делу о выселении в Landlord and Tenant Board, но жилец нарушил соглашение, не заплатив или не вовремя заплатив, например, сумму аренды, указанную в соглашении.
Жилищное законодательство определяет, что каждое уведомление о выселении должно устанавливать срок, в течение которого жилец должен заплатить за аренду, сделать что-то установленное законом или выехать из квартиры. Оплата задолженности, например, должна быть сделана в течение 14 дней со дня уведомления о выселении. Этот срок начинается в день, когда уведомление доставлено жильцу. Однако существует ряд оснований для выселения и соответствующих уведомлений, где срок устанавливается несколько иначе.
Например, для того чтобы выселить жильца, который постоянно опаздывает с оплатой за аренду, или выселить того же жильца, потому что квартира нужна самому владельцу жилья, срок уведомления должен составлять 60 дней. Однако закон содержит оговорку, что 60-дневное уведомление должно давать жильцу два полных арендных периода, чтобы выехать. Обычный арендный период начинается 1-го числа и заканчивается в последний день месяца (30-го или 31-го). На практике это означает, что уведомление о выселении по упомянутым выше основаниям всегда дольше по времени, чем 60 дней. Лендлорд не может дать уведомление, например, 2 марта с требованием, чтобы жилец выехал 2 мая. Если лендлорд решил выселить жильца 2 марта, то день выселения на уведомлении не может быть раньше, чем 31 мая. Два полных арендных периода начинаются 1 апреля и заканчиваются 31 мая. Март уже не может учитываться, так как первый день месяца прошел.
Почему точность даты в уведомлении так важна? Причина в процедуре выселения, в случае, если жилец не выезжает на основе уведомления о выселении. В такой ситуации лендлорд должен подать заявление в Landlord and Tenant Board и пройти через слушание, по результатам которого Board выдаст приказ о принудительном выселении. Однако Board никогда не выдаст такого приказа, если дата на уведомлении была указана неверно. Ошибка в дате непоправима. Если она случилась, то должно быть дано новое уведомление о выселении, что может растянуть этот процесс на месяцы.
Следующий пример касается срока, на который может быть заключен договор аренды жилья. Вопрос о таком сроке — не редкость. Ответ на него очень прост: такого срока не существует.
Иногда владелец жилья хочет сдать свое жилье на определенный срок. Он, например, покидает страну на несколько месяцев. Жилищное законодательство прямо запрещает лендлорду заключать договор аренды жилья на ограниченный срок и с установлением даты в будущем, когда жилец должен будет выехать. Если такой договор заключен, то он признается недействительным с момента его заключения. На практике это означает, что лендлорд может найти жильца, договориться с ним, что он пускает его пожить на какое-то время и вселить его в квартиру. Однако, если жилец не выселяется в день, о котором они с лендлордом изначально договорились, владелец жилья не будет иметь возможности немедленно выселить квартиросъемщика. Выселить такого жильца будет возможно только по основаниям, установленным провинциальным законодательством. Эти основания разнообразны, но ограничены: неоплата или несвоевременная оплата аренды, создание проблем другим жильцам в здании и т.д. Даже если лендлорду нужна квартира, чтобы жить там самому, жилец, если он не уезжает добровольно, может быть выселен только с соблюдением всех предусмотренных формальностей: уведомление о выселении сроком в 60 дней, заявление о выселении в Landlord and Tenant Board, слушание о выселении, получение приказа на выселение и визит шерифа, если жилец не выезжает даже после приказа о выселении.
Ну и напоследок, поговорим о жильцах, которые любят наркотики. Например, владелец жилья уличил квартиросъемщика в курении марихуаны, или даже в чем-то более серьезном. Многие лендлорды думают, что этого достаточно для безоговорочного и немедленного выселения такого жильца. Вместе с тем, при внимательном прочтении Residential Tenancies Act очевидно, что просто употребление или даже хранение наркотиков в арендованной квартире не является достаточным основанием для выселения. Закон очень специфичен по этому поводу. Выселение жильца допускается только если Landlord and Tenant Board удовлетворен доказательствами, что жилец производил наркотики в арендованной квартире, торговал ими из квартиры или хранил наркотики в квартире с целью продажи. Доказать такие факты не всегда легко, а иногда невозможно. Мы рекомендуем посоветоваться со специалистом, прежде чем начинать выселение жильца по основаниям, связанным с наркотиками. Лендлордам также следует иметь в виду, что выселение по основаниям, связанным с наркотиками, может иметь последствия, выходящие за пределы ситуации с выселением жильца. Эти последствия предусмотрены другими законами и муниципальным законодательством.
Сергей Богданов
416-636-6071
