Продаете недвижимость – о каких расходах нужно подумать

Если вы собрались продавать недвижимость, до подписания контрактов с риэлторами проверьте условия вашего контракта с банком – документы по mortgage.

При покупке недвижимости с банком заключается договор займа на определенный срок, например, 5 лет. Оговаривается процент займа, который может быть фиксированным (fixed), либо варьируемым (variable). Оговаривается опция перевода mortgage на вашу новую покупку. Предположим, вы хотите продать дом раньше – через 3 года. Вы готовы рассчитаться с банком и освободиться от финансовых обязательств совсем или перенести сумму долга уже на другую недвижимость (если эта возможность существует). Но тут вы можете столкнуться с непредвиденными расходами. Хорошо, если mortgage – portable, то есть если сумму mortgage вы можете перенести на новую недвижимость. Если это невозможно, вы должны ознакомиться с суммой штрафа, выплачиваемого банку, ведь ему вы не доплатили интерес за весь оставшийся по договору срок. Если ваш процент варьируется и его величина зависит от рыночной ситуации в целом, то, скорее всего, ваши штрафные санкции ограничатся величиной трех месяцев интереса. Если процент фиксированный, то формула расчета штрафа немного сложнее, но самое неприятное, банк может запросить проплату всей недополученной суммы за остаток срока, что выльется в очень серьезную сумму, и вам придется отложить вашу сделку до лучших времен. Поэтому первым шагом на пути к успешной продаже является звонок в mortgage центр вашего банка, чтобы выяснить вашу ситуацию.

Буквально несколько месяцев назад в средствах массовой информации была рассказана история одинокой мамы с двумя детьми, которая проплатила только 19 месяцев своего mortgage, баланс его составлял $591 000. После начала пандемии доходы женщины, а она риэлтор, упали до нуля, банк согласился на отсрочку платежей по займу всего лишь на 1 месяц. Она вынуждена была продать свой дом. Ее штраф TD банку составил $30,000. Как ни пыталась она договориться хотя бы частично снизить сумму штрафа, банк остался непреклонен. Для того чтобы подобные «сюрпризы» не выявлялись в последнюю минуту, обязательно проясните вашу ситуацию заранее.

Если mortgage закрывается совсем, то вы несете ответственность за выплату приблизительно $700 за Mortgage Discharge Fees.

Риэлторские комиссионные. В Онтарио общепринятая практика продаж предполагает оплату риэлторских услуг продавцами недвижимости. Оплачивается работа двух агентов – агента продавца и агента покупателя. Существуют различные опции договоров с агентами: от Mere Posting, когда риэлтору платится небольшая сумма за выставление недвижимость в риэлторскую базу данных, до полноценного сервиса и ответственности профессиональных риэлторов. Сумма может варьироваться и достигать 5% и более. Не забудьте уточнить и оговорить, какое вознаграждение получит агент покупателя. Общепринятый процент – 2.5%. Не стоит его сокращать, ведь из-за меньшего вознаграждения именно вашу продажу могут бойкотировать риэлторы и выдвигать аргументы, почему именно ваша недвижимость хуже соседской. При подсчете расходов не забудьте прибавить к конечной сумме налог HST – 13%. Обычно, этот факт упускается из виду.

Услуги адвокату. В провинции Онтарио сделки по продаже и покупке недвижимости регистрируются адвокатами. Ваш адвокат, получив денежный перевод от адвоката покупателя, переводит недвижимость на имя нового владельца и отвечает за расчеты с банком и другими финансовыми организациями, муниципалитетом, налоговым управлением. Считается количество прожитых вами дней в текущем году и рассчитывается с абсолютной точностью сумма, которую должны заплатить именно вы – property tax, maintenance fee. Если вы переплатили, вам возвращается разница. Недоплатили – необходимая сумма вычтется из тех денег, которыми будет закрываться сделка. Адвокат ставит в известность муниципалитет и сервисные службы о дате закрытия сделки и о новых владельцах недвижимости. Чисто расходы адвокатов за закрытие сделки могут варьироваться от $500 до $2,000, плюс HST. К этой сумме прибавляются государственные платежи и взыскание каких-либо дополнительных регистрационных платежей при переводе права собственности на ее нового владельца.

Capital Gains. В случае, если недвижимость не была для вас основной и стоимость ее выросла с момента покупки, вас ожидает расчет c государством величины Capital Gain – 50% прироста стоимости подлежит налогообложению.

Ремонт. Будь он большой или мелкий, дом или квартира должны быть приготовлены к продаже. Все должно быть приведено в надлежащий вид еще до того, как квартира будет выставлена на рынок.

Staging. Обсудите с вашим агентом и эту опцию, которая помогает покупателям правильно визуализировать пространство. Услуги дизайнера могут стоить от $500 до $15 000 и больше. Иногда ваш риэлтор может согласиться отдать на это часть своего вознаграждения, для того чтобы продажа прошла быстро и успешно.

Moving Costs. Побеспокойтесь заранее о звонке в компанию по перевозкам. Если вы планируете переезд в последний день месяца, шансы найти компанию-перевозчика резко уменьшаются.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Срочно! Продается чудесная 2-BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $649,900.
Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,289,000.
Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
Сдается 1BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк; Сдали!
Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.