Поменялись правила выдачи ипотечных займов

Вот уже год, как, оправившись после первого шока – мартовского локдауна, рынок недвижимости бьет ценовые рекорды. Слепые аукционы, абсолютно никакой логикой не объяснимые цены и недостаточное количество предложений на рынке заставляют покупателей вопреки рассудку идти на приобретение недвижимости без каких-либо условий. Очень озабоченные таким положением вещей политики и банковские структуры, естественно, «по просьбам трудящихся» решили встать на защиту покупателей под лозунгами борьбы с ростом цен на недвижимость.

C 1 июня становится труднее квалифицироваться на получение mortgage.

Еще в середине 2017 года было объявлено о введении стресс-теста, как ограничительной квалификационной меры для получения банковской ссуды на покупку недвижимости. В чем его смысл? Покупателя недвижимости или уже владельца, желающего рефинансировать имеющуюся недвижимость, оценивают не с точки зрения реальных процентных ставок, которые можно получить сегодня на рынке, а исходя из условных потенциально выросших процентов. Неважно, что это не отвечает сегодняшней реальной ситуации, банки и финансовые институты хотят быть уверенными, что если вдруг проценты вырастут, это не повлечет за собой эффект домино. Банки хотят, чтобы мы платили ссуды в любом случае…

С 1 июня 2021 года вводятся следующие правила получения mortgage – как для застрахованных, так и незастрахованных (неважно, кладете ли вы в downpayment более 20% или менее стоимости недвижимости).

Оценочной процентной ставкой будет выбрана бОльшая между текущими ставками плюс 2% и 5.25% (до 1 июня эта цифра была равна 4.79%). Чтобы было понятнее: для тех, кто хотел бы получить сумму $400,000 займа и ваш банк предлагает вам mortgage под 1.78%, вам нужно будет доказать, что вы сможете осилить ежемесячные платежи в $2,385, базируясь на процентной ставке 5.25%, несмотря на то, что по реально существующим ставкам платить нужно будет всего около $1,650.

Те, кто позаботился о своем mortgage до 1 июня, должны были доказать свою платежеспособность в $2,280 ежемесячно, заняв ту же сумму в $400,000, исходя из расчетной максимальной ставки в 4.79%.

Каким образом банк определяет, на какую сумму займа квалифицировать покупателя? Существуют расчетные формулы. GDS (gross debt service ratio) – показывает процентное отношение расходов на недвижимость (включая ипотеку, отопление, налоги) к доходам соискателя до вычета налогов. Расходы не должны превышать 32% от суммы доходов покупателя, что понятно – ведь, помимо платы за крышу над головой, у людей есть и другие расходы: питание, одежда, учеба, автомобиль. Есть и другая оценочная формула – TDS (total debt service ratio), которая рассчитывает процентное соотношение суммы, затрачиваемой на обслуживание всех имеющихся долгов (ипотека, кредиты за автомобиль, кредитные карточки и кредитные линии, займы на обучение) к сумме дохода еще без вычета налогов. И вот эта цифра не должна быть больше 40%. То есть, возвращаясь к нашей желаемой сумме займа $400,000, с учетом расходов на ежемесячное обслуживание недвижимости в $3,000, банк пожелает удостовериться, что покупатель зарабатывает не менее $9,375 в месяц или $112,500 в год до вычета налогов, чтобы получилась квалификационная цифра GDS в 32%. При этом общая долговая нагрузка не может превышать $3,750 в месяц, включая платежи по ипотеке, чтобы не превысить требуемые 40% TDS.

Как поменялось положение заемщика с новыми правилами банковской квалификационной оценки? Предположим, человек, покупающий впервые, обращается в банк за займом. С его годовой зарплатой в $112,500 без стресс-теста он бы получил заем в размере $577,500, базируясь на существующей ставке 1.78% с амортизационным периодом 25 лет. По тесту до 1 июня 2021 года эта сумма при прочих равных условиях снизилась до $418,500. А вот уже сумма в $400,000 – это все, что дадут тому же покупателю в банке после 1 июня. Кстати, стресс-тесты обещают пересматривать теперь ежегодно.

Что же делать покупателям? Правительство вместе с банками предлагает копить больше денег на начальный взнос и – как вариант – приобретать недвижимость вместе с кем-то, для того чтобы увеличить сумму показываемого дохода. Очень ценные советы, не правда ли?

Помогут ли новые правила стабилизировать рынок? Эксперты отвечают положительно на этот вопрос. Будут ли падать цены? Тут уже мнения разделяются…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca