Покупка недвижимости у банка (Power of Sale)

Очень распространено мнение, что самой выгодной может быть только покупка «power of sale», когда владелец недвижимости не в состоянии платить mortgage за нее, выселяется банком, и жилье выставляется на продажу по цене ниже рыночной.

Так ли это? Механизмов возврата долга в случае, когда пропущены mortgage платежи, в большинстве провинций Канады существует несколько. Но основными являются «power of sale» и «foreclosure».

В случае «power of sale» кредитор (обычно банк) продает недвижимость, для того чтобы погасить сумму долга. Это право продажи оговорено в тексте вашего договора с банком. Если вырученная сумма меньше суммы долга, банк имеет право отсудить у должника соответствующую разницу. В случае, когда выручка превышает долг, разница после уплаты расходов принадлежит бывшему владельцу жилья.

В случае «foreclosure» как только банк получает решение суда на право владения недвижимостью, долг считается погашенным. Если впоследствии дом продается и сумма продажи меньше суммы долга, банк не имеет право отсуживать у бывшего владельца разницу, и наоборот – если вырученная сумма больше суммы mortgage, прибыль остается кредитору.

Для банка основной опцией этих двух процессов является фактор времени. «Foreclosure» может длиться до двух лет, тогда как процесс «power of sale» заканчивается за 6 месяцев. «Foreclosure» используется в случае, если рынок ушел вниз, цены на недвижимость обрушились, и владельцы жилья вынуждены объявлять банкротство, так как даже в случае ее продажи вырученных денег не хватает на покрытие имеющихся долгов. Это то, что несколько лет назад случилось в Америке, когда цены на недвижимость упали в два раза. Банки в этом случае обычно придерживают продажу такой недвижимости до лучших времен.

В Онтарио и большинстве провинций Канады практика выдачи займов на покупку жилья более консервативная, особенно в последние лет десять. Поэтому для банков гораздо более предпочтителен процесс «power of sale».

В Онтарио, если платеж по mortgage пропущен и не оплачен в течение 15 дней, кредитор может выдать уведомление о начале процедуры «power of sale». Должнику дается время на оплату суммы долга в течение 35 дней. Если оплаты не происходит, банк имеет право выставить жилье на рынок. Кроме того, банк получает от суда право на владение этим жильем. По истечении 35 дней банк приглашает не только риэлтора для оценки недвижимости, но и независимого оценщика жилья. Банк делает это, для того чтобы не ошибиться с выставленной ценой, так как права предыдущего владельца должны быть соблюдены и недвижимость должна быть продана за справедливую рыночную цену. Риэлтор и оценщик должны обосновать предлагаемую стоимость жилья, причем, один базируется на данных недавних продаж и общей ситуации на рынке, а второй оценивает это, сравнивая стоимость участка земли в конкретном районе, стоимость постройки такой площади и цену внутренней отделки, учитывая амортизационный фактор. То есть, предлагаемая цена продажи выверена и абсолютно не факт, что тут можно получить массу выгоды для покупателя.

Если вы покупаете недвижимость «power of sale», вы сталкиваетесь с двумя основными проблемами.

Во-первых, полное отсутствий каких-либо гарантий. Учитывая, что не от хорошей жизни эта недвижимость продается, часто из нее выносится и вывозится абсолютно все. Встречала я и снятые двери с унитазами, поломанные джакузи и стены. Вы покупаете «кота в мешке» и должны принять тот факт, что банк никакой ответственности не несет ни за что. Как только в контракте или в брокерской информации появляется пресловутое «as is condition» – считайте, что ваши шансы на получение mortgage резко уменьшаются.

Во-вторых, у бывшего владельца есть право погасить свой долг полностью и получить свою недвижимость обратно в пользование до момента окончательной регистрации жилья на нового хозяина. К примеру, ваш собственный дом уже продан и в день закрытия вы узнаете, что долг погашен и никакого переезда не будет… Все это делается для того, чтобы банк впоследствии не судили и не предъявляли легальные претензии по поводу дешевизны продажи и нанесения убытков бывшему владельцу жилья, который получает разницу от продажи и займа.

Банком определяется цена – asking price – и ее нижний предел. Если покупатель предлагает цену ниже, его «офер» даже не рассматривается. Продержав жильё на рынке какое-то время, цену начинают очень постепенно спускать.

Скажите, где в этом процессе вы видите выгоду?

Дома и квартиры на продажу «рower of sale» – это то, что нужно смотреть, оценивать и знать процесс такой специфической продажи. Когда вы получаете предложения об эксклюзивном обладании подобной информацией – не обольщайтесь! Это то, что является тем же рынком, что и вся остальная выставленная на продажу недвижимость.

В качестве примера приведу факт наличия 17 подобных продаж в Торонто и регионе Йорк на момент написания статьи. Их на самом деле может быть и больше, так как в ограничениях, которые я использовала, продавцами являются только банки и кредитные союзы:

— leasehold condo в Маркхам – за $260,000;

— 2 квартиры в North York – район Sheppard/ Leslie за цену, чуть больше $420,000;

— дома в Торонто, начиная с $1,000,000 и выше;

— Aurora, Georgina….

Среди них есть те, которые только что вышли на рынок. Есть недвижимость, которая по определенным причинам не продается примерно два месяца. Поэтому полагайтесь на профессионализм вашего риэлтора, который проанализирует все подходящие для вас варианты, и вы будете абсолютно уверены в правильности вашего выбора!

Если есть вопросы, звоните! Всегда рада буду помочь!

416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

Продается квартира 1+1BDRM c полной ванной и гостевым туалетом на Woodbine/HWY 7 — $425,000.
Требуется большой участок для строительства дома — Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
Купят semi-detached или detached дом в районе — Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000.
Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.
Купят дом, townhouse до $750,000 в районах Mississauga, Vaughan.
Скоро будет выставлена на продажу 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade.
Предлагается 1+1 квартира+ 1.5 washrooms в рент — Bathurst/Centre St.
Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.
Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам, много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788!