О продаже контракта со строительной компанией

На рынке недвижимости, к сожалению, повторяется ситуация пятилетней давности. При растущих процентных ставках, снижающихся и очень осторожных оценках недвижимости компаниями, к которым обращаются банки при подписании договора с покупателями, приходится сталкиваться со сложностями закрытия сделок покупки домов от строительных компаний. У тех покупателей, у которых достраивается дом, в котором они планировали жить сами, нет возможности продать свою недвижимость, в которой они проживают сейчас, за желаемую цену. На покупку новой недвижимости банки не хотят давать заём на полную стоимость из-за того, что опасаются снижения цен на рынке. В итоге, потенциальные покупатели, не имеющие возможности найти или занять деньги, вынуждены столкнуться не только с потерей депозита, но и с возможными судебными разборками, если строительная компания будет вынуждена продать дом существенно ниже стоимости. В последнем случае покупатели должны будут оплатить строительной компании еще и разницу в цене недвижимости.

На рынке нового жилья появляются первые признаки неблагополучия. Совет любого специалиста – закройте покупку построенного дома любыми способами, потом продайте его, если не можете оплачивать ипотеку. Это всегда лучше, чем годами продолжать судебную тяжбу, закончив ее потерей сотен тысяч долларов и объявлением банкротства.

Как вариант, последние годы стала распространенной продажа «assignment sale», когда продается контракт со строительной компанией. Для этого нужно проверить подписанные документы с адвокатом на предмет условий переоформления контракта на новое лицо. Обычно строительные компании за продажу контракта могут налагать штрафные санкции. Новым покупателям часто «везет» выторговать и лучшую цену. Ведь для первого покупателя лучше потерять немного, чем обрекать себя на годы судов и огромных потерь.

После повышения ставок Банком Канады в июне и июле многие риэлторы отметили заметный рост интереса к «assignment sale» – сделкам, когда первоначальный покупатель недвижимости на этапе строительства передает права и обязанности по договору купли-продажи другому покупателю.

Симеон Папайлиас, управляющий партнер Royal LePage’s REC Canada, отметил рост таких продаж в последнее время с обычных 10 – 15% до 30%. Причем, строящиеся квартиры не так сильно подвержены этой тенденции из-за достаточного спроса на них. Новые иммигранты, молодые специалисты и семьи, инвесторы держат спрос на этот вид недвижимости. Более дорогой сегмент рынка – дома стоимостью $1.5 миллиона и выше – подвержен гораздо большим флуктуациям.

Отрасль строительства новых домов в целом ощутила негативные последствия экономического спада. Продажи упали более чем на 50% ниже среднего показателя за 10 лет. То, что Даг Форд собирается снять протекцию с десятков акров земельных участках заповедного Зеленого пояса, не сильно повлияет на покупательскую активность, а строительство на этих лакомых кусочках земли не сможет быть застрахованным от тех негативных трендов, которые только набирают скорость в нездоровой экономике.

Адвокат Марк Моррис, работающий в сфере недвижимости, отмечает нездоровую тенденцию покупателей, пытающихся найти любую возможность выхода из контракта по покупке новостройки. Это, кстати, тоже возможный вариант. Первый шаг, который вы делаете после изучения вашего контракта адвокатом, это обращение к представителям строительной компании. К счастью, там тоже есть люди, которые могут войти в вашу ситуацию. Ситуация может быть самой разной: увольнение с работы, переезд в другой город, провинцию, страну, развод, болезни. Бывает, что вся неприятная ситуация может закончиться подписанием документа «Mutual Release» и без катастрофических последствий.

При ожидаемом подъеме процентных ставок в течение еще одного года вполне вероятен прогноз неотвратимого прессинга на покупателей нового строящегося жилья.

Проблема покупки строящегося жилья состоит в том, что, несмотря на солидный депозит (от 10% до 20%) и вроде бы определенную цену, ножницы между положением рынка недвижимости во время покупки и во время закрытия зачастую не позволяют покупателям получить нужную сумму займа, на которую они рассчитывали.

Проблемой может быть и пункт в договоре – о наличии разрешения о передаче контракта на чье-то другое имя. Именно это нужно проверить у адвоката перед тем, что вы что-то соберетесь делать. Обычно строительные компании дают такое разрешение, но размещать объявления о продаже этой недвижимости, особенно в риэлторской базе MLS, строжайше запрещено. Нарушители могут быть наказаны существенными штрафами.

В любом случае, assignment sale становится все более популярной транзакцией, когда ситуация может быть разрешена ко взаимному согласию сторон. Продавец контракта избавляется от головной боли, а покупатель контракта может заключить выгодную сделку.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca