Новые времена – новые идеи
Муниципалитет города Торонто проводит консультации по поводу новой идеи, выдвинутой во времена нехватки доступного жилья. Эта идея называется «Inclusionary Zonning» (IZ). В соответствии с ней девелоперам и строителям будет рекомендовано отдавать определенный процент строящегося жилого фонда семьям с низким или средним доходом ($35,000 – $85,000 в год). Определены приблизительные пределы уровня доступности жилья. Для квартиры «бэчелор» (студий) этот предел в 2020 году составлял $1,148 в месяц, односпальных квартир – $1,374, двуспальных – $1,591, трехспальных – $1,759. Власти были вынуждены обратить внимание на проблему нехватки доступного жилья еще несколько лет назад, в апреле 2018 года, ведь из-за выросших цен на недвижимость, а также ее аренду, работающие семьи не могут себе позволить жить в более или менее приличных условиях.
Процесс перезонирования (rezoning) не обещал быть быстрым. Сначала необходимо изучить и согласовать принятие плана (Assessment Report), который время от времени будет пересматриваться на регулярной основе, один раз в 5 лет. Рассчитываются пропорция предложения и спроса на недвижимость, финансовая целесообразность перезонирования.
В начале сентября 2019 года законодательно были введены ограничения на подобное перезонирование на территориях, находящихся в непосредственной близости к транспортным развязкам. Расстояние между ними и строящимся объектом должно быть не менее 800 метров. Кроме этого, проект в даунтауне не должен быть меньше 100-квартирного, в других районах минимум определен в 140 квартир или более. Статус доступного жилья будет сохраняться в течение 99 лет. В общем и целом, распределять подобное жилье предполагается людям, чей доход считается слишком большим, чтобы претендовать на социальное жилье, а с другой стороны, слишком маленьким, чтобы позволить себе покупку недвижимости самостоятельно или же ее аренды за баснословную сумму.
Несмотря на всю привлекательность этой идеи, обозначились и ее оппоненты. В выпущенном докладе ассоциации «Building Industry and Land Development Association (BILD)” отмечены и явные недостатки идеи «Inclusionary Zonning». После всех проведенных калькуляций выяснилось, что сумма такой построенной квартиры будет выше на $65,000, а если она будет еще и сдаваться в аренду, то эта сумма вырастает до $116,000. Непонятно еще, как будет продвигаться продажа таких смешанных комплексов и не повлияет ли такое соседство на понижение рыночной стоимости подобного жилья.
Уже все строительные компании уведомлены об обязательности строительства в «горячих» районах города при получении категории IZ. Как минимум, 10% площади всего здания (Gross Floor Area) должно отдаваться под доступное жилье. В менее привлекательных районах эта цифра составляет уже 30% всей площади кондоминиума. Но, оказывается, экстра-расходы, то есть цены на дотационное жилье, будут покрываться за счет покупателей обычных квартир. Идея инклюзивного зонирования уже апробируется в нескольких городах Северной Америки: Монреале, Ванкувере, Нью-Йорке, Бостоне, Сиэттле, Вашингтоне, Лос-Анджелесе. Но только в Торонто эта задача решается за счет строительных компаний, ну, а они, в свою очередь, перекладывают расходы на покупателей, платящих свои кровные деньги экстра за сомнительное соседство на ближайшие 99 лет… Отмечается, что налоги и дополнительные платежи составляют четверть стоимости жилья, и пока муниципалитеты не прекратят выдумывать все новые и новые платежи для владельцев жилья, ни о какой его доступности не может идти и речи. Кроме этого, схема партнерства между муниципалитетом, девелоперами и застройщиками была бы более эффективной, если бы расходы в общем, да и рыночные риски брала на себя строительная компания. Ведь в условиях рыночной конкуренции условия должны быть привлекательными для всех участников сделки, чтобы гарантировать ее успех.
Совершенно непонятно, как будет решаться вопрос с обладателями подобного жилья. По каким критериям будут отбираться потенциальные владельцы, в какие очереди они должны будут записаться, и по каким льготным тарифам будут исчисляться ежемесячные платежи кондоминиуму – maintenance fee и property tax. Кто будет владеть квартирами, сдающимися в аренду по цене гораздо ниже рыночной? Пока вопросов больше, чем ответов…
Понятно только одно, «квартирный» вопрос стоит во главе угла каждой из платформ основных борющихся за голоса избирателей партий. Вот и последний отчет о состоянии рынка недвижимости в августе 2021 года показывает значительное – на 43% – снижение количества новых листингов по сравнению с августом прошлого года. Это самая огорчительная новость. Показатели появления новых листингов на продажу – самые низкие за последнее десятилетие. Это означает, что спрос на недвижимость по-прежнему остается неудовлетворенным, что является одним из существенных факторов причины постоянного роста цен. Цены августа 2021 года выросли на 12.6% по сравнению с августом прошлого года. По-прежнему доминируют на рынке продавцы. Спешите воспользоваться уникальной ситуацией, если вы думаете о продаже вашего дома или квартиры!
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca