МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Часть 7

Правила игры под названием МОРТГИДЖ

Покупать или рентовать? Покупать или подождать? Заплатить 5% down payment на дом или 20%? Брать мортгидж открытый или закрытый, на 25 лет или на 6 месяцев? Все эти вопросы волнуют многих из вас.

Данная информация, возможно, будет интересна и полезна не только новичкам на рынке недвижимости, но и тем читателям, кто не заинтересован выплачивать банку 300% интереса за 5 лет, подписав контракт с банком всего лишь на 6.5% годовых.

Итак, что такое мортгидж?

Мортгидж это контракт между вами и банком на финансирование банком вашей недвижимости. По условиям контракта на данный заем вы оговариваете такие пункты, как размер первого взноса, срок амортизации (срок погашения займа), льготы по ускоренной выплате займа и, самое главное, %% интереса банку по данной ссуде.

Начнем с последнего пункта, ибо он кажется очень простым и ясным для многих, нередки суждения типа, что тут может быть неясного, все кристально ясно и понятно, необходимо брать в долг под самый низкий процент, скажем 6.5% годовых, и платить в срок. Однако очень немногие из вас знают, что при 6.5% интереса по мортгиджу с амортизацией 25 лет и суммой займа $200,000 вам придется выплатить за первые 5 лет $60,299 сумму интереса банку за предоставленный кредит, а вот сумма выплат самого кредита составит значительно более скромную цифру – $19,337. Вы можете даже потерять дар речи от этих шокирующих цифр: более 300% интереса на сумму оплаты principal (сумма займа). Если же принять во внимание, что выплата мортгиджа производится посленалоговым долларом, то соотношение станет совсем не в вашу пользу: до 600% интереса (в пересчете на вашу зарплату при marginal tax rate 50%) на сумму оплаты principal.

Приведу конкретные цифры соотношения оплаты вами интереса банку и principal в течение 25 лет амортизации мортгиджа в нашем примере.

 

Дата мортгиджа                                            01.01.2012

Платежи                                                         1 раз в месяц

Сумма мортгиджа (principal)              $200,000

% интереса                                                    6.5%

Срок амортизации                                   25 лет

Месячные платежи                                 $1339.65

 

Мортгидж закрытый, на срок 5 лет с фиксированным % интереса 6.5%.

 

  ГОД  МОРТГИДЖА   PRINCIPAL   INTEREST  ВСЕГОВЫПЛАЧЕНО БАЛАНС(остаток задолженности по мортгиджу )
01.02.2012 $270.70 $ 1,068.95 $1,339.65 $199,729.30
01.03.2012 $272.15 $1,067.50 $2,679.30 $199,457.15
01.04.2012 $273.60 $1,066.05 $4,018.95 $199,183.55
01.05.2012 $275.06 $1,064.59 $5,358.60 $198,908.49
01.12.2012 $285.52 $1,054.13 $14,736.15 $196,941.45
Total in 2012 $3,058.55 $11,677.60
01.01.2014 $6,912.19 $25,239.41 $32,151.60 $193,087.81
01.01.2015 $10,714.38 $37,513.02 $48,227.40 $189,285.62
01.01.2016 $14,767.72 $49,535.48 $64,303.20 $185,232.28
через 5 лет
01.01.2017 $19,088.82 $61,290.18 !!! $80,379.00 $180,911.18
01.01.2018 $23,695.36 $72,759.44 $96,454.80 $176,304.64
через 25 лет
01.01.2037 $200,000.00 $201,895.00 $401,895.00 $0.00

 

Рассмотрим первый год 2012. Схема любого мортгиджа предусматривает равные месячные платежи, однако, с различным пропорциональным делением на оплату principal и интереса. Каждый месяц сумма интереса уменьшается приблизительно на  полтора доллара и соответственно сумма principal в месяц увеличивается ровно на те же полтора доллара, т. о. в первые годы мортгиджа вы фактически выплатите львиную долю интереса (заработка) банку за все 25 лет. Вы можете возразить – ничего страшного, ведь в последние годы я буду выплачивать в основном principal. Да, но, во-первых, доллар сегодня и доллар завтра – это разные доллары по покупательной способности, и вы выплачиваете банку его заработок вперед на 25 лет. Во-вторых, не следует также забывать о том, что вы захотите продать свой дом через некоторое время и купить, например, новый или больше по размерам дом. Предположим, что вы захотите продать ваш дом через 5 лет. Вы выплатили за этот период $80,000 банку, однако ваш долг банку в сумме $200,000 уменьшился лишь на $20,000 и составляет более $180,000. Более того, не открою для вас никакого секрета, когда скажу, что выплату процентов интереса по мортгиджу вы будете производить долларом после уплаты ваших налогов. Это означает, что заработать вам придется в два раза больше (если вы платите налоги по максимальной ставке). Получаем совершенно обескураживающий результат: для выплаты банку $20,000 долга по мортгиджу, вам надо будет заработать $160,000 и отдать банку все до цента (естественно после уплаты вами подоходного налога). Что можно предпринять в этой ситуации? Могу сказать только одно: в любой игре надо знать правила и тогда вы сможете спланировать заранее стратегию и тактику ваших действий.

Совет первый: Очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т. к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает на 30%.

При более низком %% интереса на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Вы должны изучить правила игры в мортгидж до подписания контракта и внести в контракт изменения в вашу пользу.

Совет второй: по возможности, сделайте как можно больший взнос при покупке вами дома (см. Пример с учетом взноса $40,000 из программы RRSP ).

Совет третий: Вы должны знать о возможности выплачивать %% интереса по мортгиджу Вашим “доналоговым” долларом, т. е. сделать данные проценты tax deductible (для сравнения приведу в пример США, где проценты интереса по мортгиджу на одну недвижимость являются вашими затратами и уменьшают сумму ваших доходов, подлежащих уплате налогов).

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.5%  на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069