Конец лета – «войны цен» на рынке недвижимости

Лето 2020 выдалось жарким во всех отношениях. По последним опубликованным данным ассоциации риэлторов Торонто, цены в июле выросли на 16.9%, но это не останавливает покупателей от поисков и покупки недвижимости. Исторически сложилось, что активным бывает июнь, а дальше начинается сезон отпусков и отдыха, и рынок успокаивается. Но не в этом году. В июле своих хозяев сменили более 11,081 объектов недвижимости. Эта цифра на 29.5% больше, чем в июле прошлого года и пока является рекордной. Средняя цена на недвижимость в Торонто выросла до $943,710. Индикаторы показывают, что рынок «сжимается» – скорость покупок превышает скорость выставленного на продажу жилья. «Bidding wars» снова стали реальностью сегодняшнего рынка во многих его сегментах. После постепенного выхода из вынужденного карантина покупатели пересмотрели свои планы на летний отдых и наверстывают упущенное в отношении своих жилищных планов. Многие за это время пересмотрели свои потребности и приоритеты в отношении жилья и основательно подготовились к его покупке. Обычно в зимние месяцы жилье приводится в порядок для его максимально выгодного позиционирования на весеннем рынке. В данном случае было использовано вынужденное «заточение», и весенний рынок с опозданием зашел в июнь.

Вопрос у всех один: «Как долго это будет продолжаться?» Кто-то предсказывает падение цен осенью, кто-то в начале следующего года. Но пока рынком правит психология пандемического настроения. Что, если школы в новом году не будут работать нормально, а детям нужен хоть какой-то дворик для прогулок? Большие компании и корпорации занялись пересмотром графика работ сотрудников. Время показало эффективность удаленной работы, что позволит значительно сократить расходы на аренду офисов. Вместо городской скученности можно позволить себе значительно более просторное жилье в спокойных пригородных районах. Люди понимают призрачность перспектив в будущем отдыхать в других странах, значит нужно обеспечить себе и своим родным по возможности уютные дома в привлекательных местах в непосредственной близости к природе.

По данным TREB, наибольший рост цен наблюдается в таких районах как Durham, Orangeville, South Simcoe. Причем, большая часть продаж приходится на собственные дома – 5633 сделки в июле, что составляет почти 70% общего объема рынка.

Значительно отстает по объему продаж рынок кондоминиумов. Во-первых, все тот же пересмотр приоритетов. Во-вторых, уход инвесторов с краткосрочной аренды Airbnb на долгосрочную, и масса нерешенных проблем в отношениях между владельцами жилья и съемщиками приводит к заинтересованности части инвесторов избавиться от этой головной боли и, соответственно, увеличивается предложение на рынке квартир. Это позволяет покупателям торговаться и снижать цену. В-третьих, отсутствие иммиграции, движущей силы городской жизни, влияет на снижение спроса на кондоминиумы.

Именно с рынка квартир предполагается начало снижения цен в сентябре, в случае, если банки не продлят программы по отсрочке платежей по мортгиджам. Появилось очень много квартир на рынке съемного жилья. Из-за неплатежеспособных жильцов часть инвесторов будет вынуждена расставаться со своей недвижимостью, поскольку становится невыгодным ее содержать.

При этом недавние прогнозы аналитической группы компании Re/Max позволяют нам надеяться на стабильно активную осень и ожидания еще большего повышения цен на рынке – 5% в среднем до конца года, причем, в выигрыше будет недвижимость, расположенная близко к озерам, паркам и природе.

В связи с таким положением на рынке, хотелось бы остановиться на основных правилах подачи предложений – оферов – на покупку недвижимости в условиях наличия конкурентов. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения предложений о покупке, знайте, что цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как «pre-emptive» offer – это то предложение, с которым покупатель приходит еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавцов настолько, что они боятся его потерять. Агент продавцов должен проинформировать всех агентов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые имеются, то стороны имеют дело с ситуацией «bidding war» (войны цен) только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

Прежде чем участвовать, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, где вы хотите покупать, тенденции рынка, а еще лучше некоторое время понаблюдать за ним. Посмотрите на предлагаемую недвижимость и сравните сами, за сколько она выставляется и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы должны определить её сами для себя и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает взгляд на ситуацию с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам.
Ваши шансы на покупку увеличатся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Вашей задачей является обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы исключаете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи ипотечного займа является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно, чтобы план «B» был бы проработан заранее.
Ваш агент должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно увеличиваются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи, все это расположит продавцов к вам. Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов только потому, что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строителям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный агент всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливым обладателем полюбившихся вам дома или квартиры многократно увеличиваются.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается отличное Multiplex здание в районе St. Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки — Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена $718,888.
Продается угловой Townhouse в Newmarket — 1997 sq.ft . Стартовая цена $700,000; SOLD!
Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd. за $2,650.
Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
Продается химчистка в Mississauga — депо c чистым доходом в месяц — $15,000 Цена: $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!