Конец года: что происходит с рынком недвижимости?

К сожалению, заканчивающийся 2022 год не сильно радует нас состоянием рынка недвижимости. Повышение банковских процентов на ипотеку, ужесточенный контроль над правильностью получения кредитов, стремительный рост арендных платежей, реагирующие спадом цены на недвижимость не могут не расстраивать. Уже в который раз покупатели новой недвижимости от строителей страдают от несинхронности процессов покупки и срока закрытия. На подъеме рынка и ажиотаже покупается жилье, но закрывать сделку приходится через несколько месяцев или лет. СBC News только что опубликовали статью о покупателях жилья в Брамптоне, которым банк отказывает в закрытии нового, уже построенного жилья из-за того, что недвижимость не оценивается на ту сумму, за которую она покупалась. А банковский процент вырос до величины, на которую покупатели по всем банковским правилам не могут претендовать.

Журналисты поговорили с восемью пострадавшими покупателями в общине Paradise Developments Valley Oak, оформившими сделку в конце 2021-го и начале 2022 года. Все они пострадали от действий Банка Канады, активно повышающего ставку ипотечного займа.

Выходцы из Пенджаби подтверждают свое согласие на покупку и закрытие сделки, но по тем ставкам, которые были на рынке в момент заключения сделки. Ведь по сегодняшним процентам они никак не могут быть квалифицированы на mortgage. Те, кто рассчитывали получить хорошую цену за свой старый дом, теперь понимают, что это уже невозможно. Более того, он может вообще не продаться. Пример покупателя Гурчарана Рехала: свой новый дом от строительной компании он купил за $1,959,000. Еще $90,000 было потрачено дополнительно на ремонт в доме. Дом был куплен на семью из 5 человек: родители, двое детей и бабушка. Глава семьи – водитель системы «Uber», имеет бизнес в Индии. Но оценщик дал заключение о стоимости дома максимум на $1,700,000, что составило более $300,000 разницы по сравнению с суммой, обозначенной в договоре. Кроме этого, по ипотечной ставке в момент покупки его ежемесячные платежи составили бы $5,500 – 6,000. Вместо этого ежемесячные платежи, предлагаемые сегодня, поднялись до $12,000 – 15,000. Первоначальный взнос, уже отданный строительной компании, составил $260,000. Плюс нужно добавить $300,000 – разницу между старой стоимостью дома и той, за которую его оценили. Но ведь нужны деньги и для ежемесячных выплат! Таких денег у семьи просто нет! Единственное решение, которое на сегодня найдено, это отсрочка закрытия покупки.

Около 60 семей в этом районе с новыми домами не могут ни спать, ни есть последние несколько месяцев, мучительно пытаясь отыскать выход из создавшегося положения. Пострадавшие покупатели собирают митинги у офиса строительной компании с просьбой снизить цену купленных домов, либо, на крайний случай, отодвинуть максимально день закрытия сделок.

Строительная компания утверждает, что, понимая и сочувствуя обеспокоенности своих клиентов, пытается найти приемлемое для обеих сторон решение. Но компания дала знать, что все планы на открытие других сайтов для застройки уже получили одобрение, организация последующего процесса уже сделана, и компания уже несет большие потери. Строительная компания не может сделать более того, что уже сделано. Все сроки ввода в эксплуатацию строящихся объектов сохраняются, ну, а индивидуально принимаются решения в соответствии с пунктами подписанных договоров. В переводе на доступный язык это означает определение дополнительной суммы, которую покупатель должен внести уже к имеющемуся депозиту, за это он получает отсрочку месяца на три, вслед за которой в сумму долга включают дополнительные проценты к оплате. Похоже, что повторяется сценарий 2017 года, когда покупатели дорогой недвижимости не могли осуществлять закрытие сделок со строительными компаниями. Потерянные сотни тысяч долларов, череда банкротств, разбитые семьи и утраченные надежды.

Пожалуйста, помните, что, покупая недвижимость у строительной компании, вы подписываете контракт с обязательствами в каком-то обозримом будущем заплатить оговоренную сумму за покупаемую недвижимость. Если вы нарушаете контракт, строительная компания имеет право присвоить безвозвратно ваш депозит и, более того, судить вас на разницу цены дома, которая указана в вашем контракте, и цены, за которую дом реально будет продан другому покупателю в случае вашего отказа. Да, случаются душевные люди, и при каких-то обстоятельствах вам идут на встречу и расторгают вашу сделку. Но пока с такими сценариями я встречалась при растущем рынке, когда строительной компании было выгодно отпустить с миром первого покупателя, потому что можно было перепродать дом с большей прибылью.

Цены на канадском рынке недвижимости падают, начиная с февраля 2022 года, когда Банк Канады начал повышать проценты на ипотечный кредит. Продажи по Канаде уменьшились на 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В среднем, цена дома в Канаде уменьшилась на $179,047 по сравнению с февралем 2022 года, что приблизительно составляет 20%. Если вы не собираетесь продавать вашу недвижимость в ближайшее время, то вполне возможно, что вам безразличны эти цифры. Но в Канаде большая часть оценки благосостояния граждан связана с ценами на жилье. Сам сектор рынка недвижимости является одним из крупнейших вкладчиков в канадскую экономику. Все предыдущие шаги и шоковая терапия привели к тому, что именно этот сектор сейчас получил нокаут. Статистическое управление Канады в своих данных определяет чистый капитал канадских домохозяйств как разницу между всеми активами и общей суммой долгов, который упал на $9000 миллиардов в апреле, мае и июне.

«Это снижение усугубилось падением стоимости нефинансовых активов на $389,8 миллиарда поскольку рост цен на недвижимость, начавшийся в конце 2018 года, был остановлен быстро растущими процентными ставками», – написало агентство в релизе на прошлой неделе. Остальная часть падения благосостояния домохозяйств связана с падением фондовых рынков во втором квартале. Данные статистики охватывают только период, заканчивающийся в июне. С тех пор фондовые рынки несколько восстановились, но потери на некогда раскаленном рынке жилья ускорились в июле, августе и осенью. По мере падения стоимости жилья возникает эффект «домино» для остальных отраслей экономики, Поскольку за последние десятилетия стоимость жилья резко возросла, канадские домовладельцы почувствовали себя богаче. Они больше занимали и больше тратили, используя постоянно растущие цены на свое жилье как своего рода банкомат. Более низкая активность на рынке жилья, естественно, замедляет реальный экономический рост и приводит к росту числа рабочих мест. Поскольку стоимость жилья падает, а процентные ставки растут, домовладельцы с меньшей вероятностью будут занимать и тратить. Эти высокие процентные ставки также замедляют экономику другим способом. Если ваш платеж по ипотеке вырос на $500 или на $1000 в месяц, то это именно та сумма, которая могла быть потрачена в других отраслях экономики. Люди меньше тратят на рестораны, на одежду, приобретение мебели, машин, путешествия. В общем, начинаются нелегкие времена. Хуже всего, что, если подобными мерами обуздать инфляцию не удастся, проценты будут повышаться и дальше. Это будет означать еще большие потрясения для фондовых рынков и падение цен на рынке недвижимости, так считают специалисты. Но в эти предновогодние дни не хочется думать о грустном. Пусть все повернется к лучшему! Здоровья всем вам!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca