Еще раз про покупку жилья от строителей

Очередной скандал случился между недобросовестной строительной компанией и обманутыми покупателями. Им обещали построить в 2023 году жилье в хорошеньком комплексе из 72 таунхаусов в отличном и живописном месте Richmond Hill – на пересечении Yonge Street и King Road. Комплекс под названием Boss Luxury Towns по ценам, достигающим $1,250,000. Расположенный в районе Oak Ridges – удобном районе с очарованием маленького городка, он органично сочетался бы с историческими домами и крупными брендами, предоставляя его жителям целый мир широких возможностей. Покупателей привлекали наличием магазинов мирового класса, изысканных ресторанов, шоу и развлечений, зеленых насаждений, знаменитых полей для гольфа и многим, многим другим. Жители Boss Luxury Towns не только должны были бы насладиться уникальными предложениями современной роскоши, но и открыть для себя потрясающую природу в дополнение ко всем мыслимым удобствам, которые вам когда-либо могут понадобиться.

В прошлом месяце компания Ideal (BC) Developments Inc. была оштрафована на $34 375 за незаконную продажу новых домов без лицензии и невыполнение ордера на обыск. Также было приказано выплатить $150 000 в качестве компенсации Управлению по регулированию жилищного строительства – Home Construction Regulatory Authority (HCRA). Возмещение – если оно когда-либо будет выплачено – будет распределено в качестве частичной компенсации между пострадавшими покупателями. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы всем выплатить депозиты в полном объеме. В 2020 и 2021 годах компания Ideal (BC) Developments Inc. продала в собственность 28 таунхаусов в проекте Boss Luxury Towns, собрав около $5,4 миллиона в виде депозитов – в среднем $193 000 на дом. Обвинения HCRA стали первым судебным преследованием со стороны HCRA с момента его создания в феврале 2021 года.

Кроме того, Tarion Warranty Corporation, которая управляет программой гарантийного обслуживания новых домов в провинции, возбудила судебное разбирательство против Ideal (BC) Developments Inc., связанных с ней компаний и ее директоров, требуя возмещения ущерба на сумму более $8 миллионов. Тарион просит суд привлечь руководителей Ideal (BC) Developments Inc. к личной ответственности за любые совершенные противоправные действия. Помимо застройщика и его руководителей, кто еще может нести ответственность за то положение, в котором оказались 28 покупателей, и что можно сделать, чтобы защитить будущих покупателей от подобной ситуации?

По закону все такие договора должны включать график Tarion, в котором, среди прочего, указывается номер лицензии HCRA застройщика. График призывает покупателей проверить на веб-сайте HCRA, чтобы подтвердить статус лицензии застройщика перед подписанием договора о покупке. Чтобы иметь право продавать дома, строитель должен зарегистрироваться в Tarion и получить одобрение в форме квалификации для регистрации Qualification for Enrolment (QFE). Продажа дома без лицензии HCRA и QFE от Tarion является провинциальным правонарушением. Любой адвокат, специализирующийся на продаже и покупке недвижимости, рассматривающий договор купли-продажи, заметил бы отсутствие графика Tarion и отсутствующий или неправильный номер лицензии. Оба должны быть проверены, прежде чем покупатели расстанутся со своими крупными депозитами.

Адвокат предупредил бы потенциальных покупателей, что их депозиты не защищены на сумму более $60 000 или $100 000 (в зависимости от суммы покупаемой недвижимости) и что депозиты должны храниться в юридической фирме, а не выплачиваться непосредственно застройщику. Лимиты защиты вкладов были установлены много лет назад и явно не поспевают за инфляцией. Не исключено, что в самое ближайшее время эти цифры будут пересмотрены. Здесь необходимы законодательные изменения, чтобы депозиты в собственность были защищены так же, как в контрактах на кондоминиумы до начала строительства. Конечно, агенты по недвижимости, продающие незавершенные проекты, обязаны предоставлять потенциальным покупателям подробную информацию о регистрации в Tarion и HCRA.

За каждым не случившимся закрытием сделки стоит чья-то печальная история несостоявшихся надежд и крупных материальных потерь. Так, Хасмух Пател с женой купили таунхаус в ожидании скорой пенсии. Подписали договор купли-продажи, оформили кредитную линию на $250 000 для оплаты депозита. После того как покупатели узнали о плачевном положении проекта, их жизнь превратилась в кошмар. Ни о какой пенсии и спокойной жизни речь идти не может… Семья потеряла в общей сложности $250,000. Депозит составил $150,000, но, оказывается, одним из бонусов от строительной компании был уговор о получении $200,000 cash back на закрытии сделки, если покупатель по своему желанию добавит к депозитным деньгам дополнительные $100,000.

Иногда действительно сложно предположить в такой законодательно регулируемой стране, как Канада, что возможны такие невероятные истории. Один только вывод из этого вопиющего случая – если вы собираетесь покупать что-то от строительной компании, не поленитесь и не поскупитесь проверить ваш договор о купле-продаже у адвоката!

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca