Что нужно знать инвесторам в недвижимость

В последнее время власти всех уровней муссируют тему доступности жилья и изыскания возможностей аренды дополнительных помещений, находящихся во владении хозяев недвижимости. Однако перед тем, как думать о сдаче дополнительных комнат, квартир, подвальных помещений, необходимо учитывать некоторые правила, регулирующие возможность аренды подобных помещений вашим муниципалитетом. Поскольку цены на аренду растут, все больше арендаторов, ищущих доступные варианты, вынуждены соглашаться с комнатами и квартирами в подвальных помещениях. Предоставляемые возможности не всегда соответствуют правовым нормам, что сопряжено с рисками обеих сторон – квартиросъемщиков и хозяев жилья.
В августе и сентябре 2023 года аренда односпальной квартиры в Торонто достигла в среднем $2,600 в месяц. Если финансовые возможности ограничены, то за $2,000 и менее вы можете рассчитывать на жилье только в подвальном помещении.
Зачастую в объявлениях о сдаче помещений или их продаже можно увидеть предложение о том, что ни хозяин жилья, ни его риэлтор не гарантируют их «retrofit» статус, что косвенно указывает на возможную проблемность и незаконность сдачи этих помещений. Что же должны знать съемщики и владельцы жилья, договариваясь о сдаче и продаже подобных помещений? Обязательно нужно выяснить требования муниципального зонирования, обязательно соблюдение строительных норм, а также наличие разрешений на переоборудование и документы, подтверждающие инспекторами правильность проведенных работ.
Чтобы домовладелец получил разрешение на строительство дополнительной квартиры, он должен связаться со строительным департаментом муниципалитета – для того чтобы проверить зонирование собственности и ее соответствие строительным нормам Онтарио. Именно местные отделы муниципального планирования и строительства могут помочь людям определить, разрешено ли им добавлять арендуемую квартиру в своем доме. Неплохо было бы иметь дело со знающими специалистами изначально, чтобы не сожалеть о потраченных средствах потом. Дело в том, что для получения разрешения в муниципалитете нужно показать план уже переоборудованного помещения. К тому же, если, например, дом был построен давно, к нему не применяются строительные коды сегодняшнего времени. Но если дом уже подвергся капитальному ремонту, будьте уверены, все современные стандарты вы должны будете соблюсти.
Итак, сначала вы получаете информацию, проходите через процесс подачи заявления на перестройку дома, получение разрешения на перестройку. В процессе переделки несколько раз к вам будут наведываться инспекторы муниципалитета – для того чтобы подтвердить качество работ и их соответствие строительным кодам. Причем, стандарты строительных норм должны быть соблюдены на момент строительства. Кодекс стандартов не имеет обратной силы, поэтому так важно заняться перестройкой, как только получено на нее разрешение. Собственно сроки будут оговорены в вашем разрешении тоже. Городские власти разрешают строительство одного помещения или квартиры, но в некоторых муниципалитетах не будут возражать и против второго, если будет позволять площадь недвижимости. Единственное исключение – таунхаусы.
Основными требованиями к дополнительно построенным помещениям, предназначенным для проживания, будет наличие вентиляции, освещения, высоты потолков, дополнительного выхода в случае пожара. Абсолютное требование – отсутствие мусора, вещей, перегородок и других опасных препятствий около входа, опять-таки, по причине безопасности жителей в случае возгорания помещения. Не должно быть мест с недостаточным освещением или полным его отсутствием. Есть стандарты пожарной безопасности – и, будьте уверены, одна из проводимых инспекций будет посвящена именно ей. Должны быть установлены приборы, определяющие уровень углекислого газа. Стоимость переустройства вашего нижнего этажа с учетом наличия легального помещения может обойтись в $50,000 – 75,000. Приведение в порядок вашего помещения освободит вас от потенциальных проблем в случае самодеятельной его трансформации. Незаконные квартиры в подвальном помещении сопряжены с риском для безопасности жильцов и потенциальными юридическими проблемами между арендаторами и владельцами жилья.
В случае жалоб жильцов или соседей, муниципальные инспекторы могут приехать и проверить состояние дома и его соответствие принятым стандартам. Вы обязаны будете привести дом в порядок, хотя это и может быть невозможным. В таком случае вашего жильца могут попросить съехать. Хозяин жилья может быть оштрафован на $25,000 (как индивидуум) или $50,000 (если жилье записано на компанию).
В случае нарушения правил пожарной безопасности вас могут оштрафовать на $50,000. В случае повторного нарушения эта сумма вырастает вдвое – $100,000, да еще и год в тюрьме впридачу. В случае корпорации сумма штрафа составит $500,000 и $1,500,000, если ситуация повторилась.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca