Что необходимо знать о депозите

В Онтарио при заключении сделки по купле-продаже недвижимости оговариваются размер и время внесения депозита, суммы, подтверждающей серьезность намерения покупателей.

Когда нужно платить депозит?

В принципе, предусматриваются две основные опции: предоставление депозита вместе с офером (Herewith) или после фактического его подписания (Upon Acceptance). Впрочем, есть еще и другой вариант, если предыдущие два по каким-либо причинам не осуществимы, то депозит формулируется индивидуально и устраивает как продавцов, так и покупателей. Покупатели, безусловно, предпочитают вариант, когда депозит предоставляется уже по факту подписания договора. Но в случае активного рынка и нескольких покупателей, участвующих в торгах, наличие уже подтвержденного банком перевода может сыграть решающую роль, даже если предлагаемая вами цена ниже, чем у конкурентов.

Какова должна быть величина депозита?

В Торонто никто не будет упрекать вас в недостаточной сумме, если депозит составит 5% от суммы покупки. В Брамптоне и 2% будет достаточно тоже. Если мы говорим о загородной недвижимости, одна-две тысячи депозита, скорее всего, устроят продавцов.

Кто хранит депозит?

Стандартный вариант – агентство продающей стороны. Почему не сам продавец? Покупатель должен быть защищен. Ведь если продавец объявит себя банкротом и отправится в бега, покупатель остается незащищенным. В случае хранения депозитных денег на трастовом счету брокерской компании, даже в случае объявления брокерской компании банкротом, страховая компания компенсирует сумму потерянных денег. Как вариант, депозит по договоренности сторон может быть передан адвокату либо продавца, либо покупателя. Такие опции используются в случае отсутствия риэлторов со стороны продавца или покупателя.

В каких случаях депозит может быть возвращен?

Когда сделка еще не вступила в силу окончательно, и в подписанном договоре обычно прописаны некоторые условия. В случае их невыполнения в определенные сроки сделка может быть расторгнута и депозит возвращается покупателю в полном объеме. Стандартные условия, выдвигаемые покупателем, это получение финансирования, проверка недвижимости инспектором, проверка финансовых документов корпорации, если покупается кондоминиум. Хотя условия и стандартные, но их формулировка может сильно отличаться. Например, условие по проведению технической инспекции может утверждать проведение этой инспекции представителем покупателя, квалифицированным инспектором или инспектором, имеющим аттестацию в OAHI. Покупатель может отказаться от сделки в случае, если в доме обнаруживаются существенные проблемы или вообще любые проблемы. Разница большая. Но, если продавец имеет основания думать, что покупатель просто поменял свое решение и использует условия, имеющиеся в договоре, для выхода из сделки, он может отказаться возвращать депозит. Деньги продолжают храниться на счету брокерской компании до того момента, пока их судьбу не определит судья. На это могут уйти годы. Совет покупателям – разбивайте депозит. Первую часть отдавайте после подписания контракта, а вторую – после снятия всех условий.

В любом случае депозит может быть выдан с трастового счета в трех случаях:

1) закрытие сделки;

2) покупатель и продавец договариваются о возвращении депозита и величине возврата и подписывают соответствующий документ – Mutual Release;

3) суд устанавливает сумму возврата и отдает соответствующие распоряжения.

Существует мнение, что в случае невозможности покупателем закрыть сделку депозит удерживается продавцом только в том случае, если он понес значительные потери и не может получить такую же цену, выставив снова недвижимость на продажу. Ознакомлю вас с судебным решением по делу супружеской пары, купившей в 2003 году новый дом от строительной компании за $289,000. К оферу покупатели приложили депозитный чек на сумму $10,000. Практически сразу же покупатели передумали и попросили свои деньги обратно. Строительная компания решила не отдавать депозит и продала дом на $700 дешевле первоначальной цены. Иск рассматривался в Small Claims Court и было вынесено решение об удержании только $700 долларов строительной компанией и о возврате $9,300 долларов покупателям. Строительная компания подала апелляцию. Спустя три года Superior Court of Justice вынес решение об удержании всей суммы целиком строительной компанией – при том, что она фактически не понесла ущерба на эту сумму. Формулировка решения звучала таким образом, что даже в том случае, если продавец осуществляет перепродажу по достаточно высокой цене, чтобы компенсировать свои убытки от первой продажи, продавец, тем не менее, может сохранить задаток, если сделка по первой продаже распалась по вине покупателя. Исключением может послужить непропорционально большая сумма депозита по сравнению с суммой самой сделки. В нашем случае $10,000 депозитной суммы составляли лишь 3.6% стоимости недвижимости, и суд посчитал справедливым наказать нерадивого покупателя.

В случае нестабильного рынка ситуация может быть очень плачевной для покупателя. Это то, с чем, к великому сожалению, столкнулись покупатели дорогой недвижимости, купленной от строительных компаний на самом пике цен конца 2016-го и начала 2017 года. Невозможность продажи собственных домов на уже просевшем рынке много позже, когда новые дома уже были построены, привели к невозможности закрытия сделок. Итог – потерянные сотни тысяч депозитных денег, которые не покрыли убытков строительных компаний. Недвижимость, проданная продавцом второй раз за гораздо меньшую сумму, и судебные тяжбы, растянувшиеся на годы…

Вывод отсюда однозначный – при подписании сделки вы всегда должны знать, что несете ответственность за свои решения. Даже такая, казалось бы, мелочь, как перевод депозита на трастовый счет, оговоренный в договоре, должен осуществиться в течение 24 часов после подписания сделки. Это важно, так как на практике были случаи, когда 15 минут задержки доставки депозита заканчивались потерей сделки для покупателя, так как новый покупатель предлагал лучшую цену и условия продавцу.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newmarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
Снимут в рент таунхаус / semi-detached, дом в районе Thornhill Woods с закрытием до 30 июля.
Снимут 1-BDRM квартиру с парковкой в Markham, желательно в новом доме.
Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
Продается химчистка в Mississauga–депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.
Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!