Что лучше – покупка недвижимости от строительной компании или на вторичном рынке?

В прошлом выпуске «Канадского Курьера» мы уже затрагивали тему рисков и преимуществ рынка недвижимости со «вторых рук». В первом случае, подписывая договор со строительной компанией, вы фактически не имеете никакого представления, как будет выглядеть ваше новое жилье, куда будут выходить ваши окна. Но за эти неудобства вы получаете новые дом или квартиру, в которых все «с иголочки», и вы наслаждаетесь абсолютно новыми полами, стенами, дизайном вашего жилья. Когда вы идете на рынок вторичного жилья, вы можете быть не совсем довольны устаревшими стандартами и, возможно, «бабушкиными» интерьерами. Одной из причин выбора жилья от строителей является и надежда на то, что за время строительства стоимость жилья подрастет. Последнее утверждение имело смысл лет 20 назад. К сожалению, строительные компании отталкиваются от цен на сегодняшнем рынке и ориентируются на непрекращающийся тренд бешеного роста цен.

Когда покупатель соглашается на ту или иную модель квартиры или дома, он подписывает контракт покупки со строительной компанией, дожидается подписи продающей стороны, у него по закону есть право обдумать целесообразность своей покупки, обсудить финансовые возможности и показать контракт своему адвокату. Всегда следует помнить, что стандартная форма договора, подписываемого вами на рынке вторичного жилья, постоянно совершенствуется и защищает права как покупателей, так и продавцов. При покупке нового жилья вам предлагается договор, защищающий интересы строительной компании. Именно это и требует внимания вашего адвоката, отстаивающего ваши интересы. В последнее время в такие договоры добавляются все новые пункты, вступающие в противоречие с интересами покупателей. Покупая недвижимость «resale» – или на вторичном рынке, вы подписываете контракт, где оговорена сумма депозита, который подтверждает серьезность намерений покупателей. Сумма депозита может варьироваться, но обычно у продающей стороны не возникает вопросов, если покупатель дает чек в размере 5% от договорной цены недвижимости. Депозитный чек по договоренности с продавцами обычно хранится до закрытия сделки на трастовом счету риэлторского агентства, которое и представляет интересы продающей стороны. Можно и обговорить место хранения депозитных денег у одного из адвокатов – продавца или покупателя, что случается значительно реже.

Когда вы покупаете недвижимость с чистого листа у строительных компаний, расписание проплат депозитных денег регулируется строительной компанией, и хранятся они у адвоката заинтересованной стороны – адвоката строительной компании. В случае если жилье не будет построено, государство страхует ваши деньги, но в определенном размере. Так, если контракт на покупку нового «freehold» дома подписан до 1 января 2018 года, у вас застраховано и будет возвращено только $40,000. Если контракт подписан позже этой даты, покрытие депозитных денег дома стоимостью меньше $600,000 будет составлять сумму до $60,000. Если цена недвижимости больше $600,000, то страховое покрытие депозита будет составлять 10%, но сумма при этом не должна быть более $100,000.

Если речь идет о кондоминиумах, то в соответствии с принятым законодательно «Condominium Act», все полученные депозиты должны быть положены на трастовый счет, и в случае, если договор не исполняется по вине строительной компании, депозитные деньги должны возвращаться покупателям в полном объеме в течение 10 дней. Если деньги не были положены на трастовый счет или не были возвращены строительной компанией вообще, то компания TARION может отдать покупателям только $20,000.

Как оказалось, очень полезно знать в случае покупки жилья от строителя, кому, собственно, принадлежит сама земля, отведенная под строительство. Одно из недавних судебных тяжб разбирало взаимоотношения покупателей Гэри Ховарда и Джулии Ниблет, которые купили дом от строительной компании Above All Building в 2015 году за $794,000. Это не является редким случаем в Онтарио, земля принадлежала не строительной компании, а девелоперам – Magenta Waterfront Development Corporation и номерной компании 1324789 Ontario Inc. В договоре между строителями и девелоперами было оговорено, что, когда дом будет построен, то право собственности его и участка, на котором он будет построен, перейдет на имя покупателя. Покупатели перевели $118,800.25 на имя Above All Building в соответствии с контрактом вместе с дополнительными платежами за улучшения дома, которые не были раньше предусмотрены в контракте.

После многих опозданий с завершением строительства в очередной раз закрытие дома отодвинулось на новую дату – 7 сентября 2016 года. Но и к этой дате строительство не было закончено. Дом был построен только наполовину. Строительная компания остановила работы, а перевод права собственности на земельный участок так и не был осуществлен. Терпение у покупателей закончилось, они потребовали расторгнуть договор и возвратить свои деньги обратно. Деньги от строительной компании не были получены. Все, что покупатели получили, это $40,000 от TARION. Дом был закончен другой строительной компанией, продан уже другому покупателю. Сумму, равную долгу, Magenta Waterfront Development Corporation могла бы выплатить пострадавшим. Но в законе сказано, что защита депозита может приниматься во внимание только при условии, что строительная компания владеет землей. В этом случае владельцем земли компания не являлась, и удача отвернулась от ни в чем не повинных покупателей. Конечно, закон не совершенен и должен быть пересмотрен в пользу покупателей и увеличения защищенных депозитов. Но пока, к сожалению, принадлежность земли при покупке дома от строительной компании должна быть проверена вашим адвокатом до того, как сделка будет объявлена окончательной.

Если у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca