Чего ожидать от рынка недвижимости

Трудно сегодня предсказывать ситуацию на рынке недвижимости. Если раньше риэлторы пользовались двумя основными тактиками при определении выставляемой цены – на понижение или на повышение, то сегодня ни одна из них не срабатывает, и ожидаемой продажи сразу не случается. Когда мы говорим о стратегии на повышение, ожидается привлечение массы покупателей на заведомо заниженную цену, как мотыльки, они начинают слетаться к назначенной дате, устраивая аукционные торги. В последнее время покупатели стали очень осторожными, часто продавцы либо не получают желаемую цену, либо не получают даже хоть какое-то предложение. Ушел страх упущенной выгоды для покупателей.

Более спокойная ситуация – выставить цену на понижение. Тут уже вроде бы и не очень страшно завысить цену, ну, постоим немножко, снизим цену, если что… Вот это «если что» заставляет риэлтора потом настаивать на понижении цены, и, конечно, «виноват» остается именно он.

Основной вопрос у продавцов: «Где же покупатели, ведь мы же готовы торговаться!» Сочувствие вызывает агент – и не так описан дом, и не такие выставлены фотографии, и много еще каких причин, почему дом не продается.

Не так давно в издании «Toronto Star» обсуждали ситуацию, когда упрямым продавцам риэлтор предложил снизить цену до реальной рыночной цены на $400,000, такое предложение вызвало шок у клиентов. В сентябре 3-спальный дом в Этобико был выставлен на продажу за $1.4 млн., и после месяца достаточно активных показов люди не получили даже одного предложения о покупке. Риэлтор предложил снизить цену дома на существенную сумму – $400,000. Обеспокоенные ситуацией на рынке продавцы, наконец, послушались своего агента, и дом был продан через три недели. После выполнения определенных условий цену можно будет увидеть в базе данных MLS. Агент утверждает, что это был самый обычный дом, без особых недавно сделанных капиталовложений, а покупатели в последнее время достаточно избалованы. Они хотят заехать в беспроблемный дом, который выглядит как на картинке из журнала, и просто наслаждаться, проживая в нем.

В сентябре рынок недвижимости кардинально поменял свое направление в сторону рынка Покупателя, где у покупателей больше выбора и возможностей для ведения переговоров. Это сейсмический сдвиг по сравнению с рынком Продавца, который доминировал более десяти лет. Новые предложения хлынули потоком, и спрос упал, поскольку высокие процентные ставки подталкивают домовладельцев с чрезмерным кредитным плечом к продаже и тормозят выход на рынок новых покупателей жилья.

По словам экспертов, домовладельцы, решившие продать недвижимость в такой ситуации, сталкиваются с меньшим количеством потенциальных покупателей и более условными предложениями.

Так, впервые более чем за 20-летнюю практику я встретила квартиру проданную «conditionally upon Buyer selling his own property». Это замечательный пункт в контракте для покупателей. Смысл состоит в том, что, если покупатели не продадут до нужной даты свой собственный дом или квартиру, они вполне могут расторгнуть сделку, ничего не потеряв при этом. Если приходит второй покупатель, желающий приобрести этот дом, он делает свое предложение продавцам. Дается 24 или 48 часов, чтобы первый покупатель отказался от сделки или принял ее окончательно. Но этот пункт выторговывается для покупателей. Никогда раньше бы агент, защищающий интересы продавцов, не принял бы такое предложение с «escape clause». Ведь совершенно не очевидно на существующем рынке, что дом покупателя будет реально продан, а в это время и статус проданного дома не понятен абсолютно. То ли он продан, и нужно вещи паковать, то ли стоим на месте и продаемся дальше!

Тем не менее, цены на жилье в Торонто остаются более или менее стабильными, хотя с февраля 2022 года пиковые цены упали примерно на 15%. Это связано с тем, что продавцы по-прежнему хотят получить пиковую рыночную цену на свои дома, и многие слишком завышают стоимость своей недвижимости, говорят эксперты. Это привело к тому, что все больше домов повторно выставляются на продажу за сотни тысяч долларов дешевле, в то время как другие стоят на рынке месяцами.

Это эффект айсберга, когда под поверхностью бурлят свои течения – домовладельцы с чрезмерной долей заемных средств, которые купили жилье в разгар пандемии, когда процентные ставки были исторически низкими. Они держатся, надеясь получить как можно больше от продажи, но, поскольку процентные ставки выросли в 3 раза, эксперты предупреждают, что некоторым придется продавать себе в убыток. Последние 20 лет был преимущественно рынок продавцов, и, как правило, покупатели стояли на задних лапках. Сейчас странный период для продавцов жилья, и требуется время, чтобы перевоспитаться. Некоторым сложно приспособиться к более медленному рынку и просевшим ценам. По мере того, как продавцы будут приспосабливаться к новым рыночным реалиям, цены на жилье будут снижаться, особенно с учетом того, что процентные ставки остаются высокими, считают эксперты. Но продавцам потребуется время, чтобы включиться в работу. С квалификационными ставками по ипотеке почти в 9%, все меньше покупателей могут позволить себе дом. Но цены остаются упорно высокими. Средняя цена продажи в октябре составила $1,12 млн., увеличившись по сравнению с августом почти на $45 000. Но из-за потока новых объявлений и снижения спроса покупатели не готовы платить такие цены. Должен произойти сдвиг в мышлении, потому что теперь дом вряд ли получит несколько предложений, или будут условия с предложением, и многие не готовы принять эти изменения, считают эксперты. Крайне важно, чтобы агенты по недвижимости информировали своих клиентов о текущих рыночных условиях, помогая им скорректировать ожидания, поскольку, вероятно, будет меньше показов и более длительное время займет сама продажа.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca