Аукционные продажи недвижимости: новые правила

Продажа недвижимости, когда на один дом или квартиру претендуют несколько покупателей и организуется слепой аукцион, проходила следующим образом. Собирались предложения о покупке, из них продавцы выбирали лучшее по цене и условиям. Единственное, почему в большинстве случаев покупатели и их агенты были недовольны и считали эту систему несовершенной, закрытость процесса. Продажная цена выигравшего покупателя могла быть на десятки, а то и сотни тысяч долларов выше цены, указанной в последующем предложении. Именно этот ажиотажный спрос считается одной из причин роста цен на рынке недвижимости. Кроме того, агент-продавец в такой системе имеет неограниченную возможность манипулирования процессом торгов. Именно это послужило стимулом пересмотра правил ведения таких аукционов.

Открытые торги, позволяющие покупателям жилья видеть конкурирующие предложения, прибыли в Онтарио. Но будет ли кто-нибудь ими пользоваться? Новые правила позволяют обнародовать предложения о покупке жилья. Могут быть также раскрыты другие условия, такие как депозиты и даты закрытия. По словам экспертов, недавние изменения в законодательстве о недвижимости в Онтарио призваны повысить защиту потребителей и прозрачность в отрасли, особенно в случае аукционных войн. По состоянию на прошлую пятницу The Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) был переименован в Trust in Real Estate Services Act (TRESA), и вступили в силу несколько изменений. Первый этап TRESA был реализован в апреле прошлого года и включал такие изменения, как разрешение на открытые торги по домам.

Изменения происходят в связи с тем, что RE/MAX Canada прогнозирует всплеск продаж жилья в следующем году, а также падение средней цены дома в районе Большого Торонто на 3%.

В Онтарио были внесены коррективы, направленные на повышение прозрачности слепых торгов, например, Форма 801, которая в соответствии с REBBA требует, чтобы предложение было сделано в письменной форме. Но процесс открытого предложения, описанный в TRESA, делает еще один шаг вперед, предоставляя продавцам возможность раскрывать детали конкурирующих предложений, включая цену, депозит, дату и условия закрытия, и исключая любые личные данные. Можно раскрыть их все или только часть. Несмотря на то, что это изменение не окажет существенного влияния на цены, эксперты говорят, что оно повысит прозрачность, особенно в условиях напряженной войны на торгах.

Еще одним важным обновлением TRESA является решение проблем, связанных с многочисленным количеством покупателей от одного риэлтора или одного агентства. Если агент работает в брокерской компании, владеющей правом продажи конкретной недвижимости, то все риэлторы в компании технически представляют интересы продавца. Таким образом, если у другого агента в компании есть покупатель, потенциально возникает конфликт интересов. Согласно правилам REBBA, агенты, которые представляют разных покупателей и продавца, не могут консультировать своих клиентов о том, какое предложение принять, потому что оба агента в офисе представляют одни и те же стороны, что создает конфликт интересов, когда брокеры должны быть беспристрастны в своих советах. Это только усложняет работу риэлторов, которые хотят давать хорошие советы и добиваться лучшей цены, но ограничены рамками нынешней системы того, что риэлторы могут или не могут говорить. Несмотря на то, что люди делали это в течение многих лет, всегда существовало опасение, что риэлтор не может предоставить полное представительство покупателю и продавцу, когда он теоретически находился на обеих сторонах, представляя и покупателя, и продавца. Теперь в рамках TRESA агенты могут представлять своих клиентов на индивидуальном уровне, известном как назначенное представительство или агентство, а не на уровне брокерских услуг. Другими словами, два агента в одной и той же брокерской компании могут относиться друг к другу так, как если бы они имели дело с агентом другой компании.

Третье важное изменение связано со сторонами, представляющими себя самостоятельно. В настоящее время, когда вы работаете с риэлтором, у вас есть выбор: быть клиентом или просто заказчиком. Риэлторы, работающие с вами как с клиентом, должны представлять вас в полной мере, в то время как заказчики не имеют права на такое же полное представительство. Это различие создало путаницу, поскольку многие люди предпочитают работать с риэлторами в качестве заказчика, а не клиента. Но теперь TRESA исключает возможность работать с риэлтором в качестве клиента, так что вместо этого вы можете быть самостоятельно представленной стороной. Последнее сопряжено с определенными рисками для вас, так как в тех случаях, когда вам, возможно, придется идти в суд в одиночку или заполнять формы, не зная правильных пунктов, которые обязательно нужно включить в договор. В целом, это большой пересмотр того, как работает индустрия недвижимости, и он давно назрел, отмечают специалисты, что эффективно обеспечивает лучший сервис для клиентов. 

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.jtomson@sympatico.ca