Airbnb – правила меняются

В прошедший понедельник Local Planning Appeal Tribunal (LPAT) отклонил апелляцию AIBNB, Ассоциации арендодателей, выступающих против муниципальных правил, регулирующих подобный вид деятельности.

Идея Airbnb в последние несколько лет стала очень привлекательной как для инвесторов, так и для владельцев собственного жилья из-за возможности сдачи в рент на короткий срок квартиры, дома или помещения в собственном доме. Краткосрочный рент меблированного помещения процентов на 40, а иногда и значительно больше, превышает стандартный годовой рент. Но это все равно выгодно, так как гостиница обходится дороже. Подобные возможности являются очень привлекательными для туристов, бизнесменов, пациентов госпиталей, приехавших на лечение, новых иммигрантов. Подобная концепция пришла на рынок в 2014 году и ее успехи очевидны. Число помещений в базе Airbnb утроилось с 2014 по 2016 год. 70% сдаваемого жилья являлось «principal residence», остальные 3,200 единиц – нет. Сейчас эта цифра удвоилась, и приблизительно 6,500 единиц жилья ушло с долгосрочного рента на краткосрочные опции. На 30 апреля 2019 года было зарегистрировано около 21,000 единиц жилья, рекламирующихся на рынке краткосрочного рента.

Есть и обратная сторона медали. Возникает очень много нареканий и жалоб от тех, кому «повезло» соседствовать с подобным бизнесом. Постоянный поток прибывающих и убывающих людей. Шум, мусор, бесконтрольные гулянки, а то и что-нибудь похуже… С точки зрения муниципалитета, при наличии острого кризиса жилья «выдернутые» из рынка долгосрочного рента тысячи домов и квартир пусть и не решают его, но смягчить могут.

Еще в декабре 2017 года началось рассмотрение городским советом Торонто проблемы упорядочивания практики сдачи жилья на короткий срок. К 31 января 2018 года муниципалитет Торонто утвердил новые правила, дополнения к существующим by-laws, по которым компании краткосрочной аренды получали лицензию, а операторы краткосрочной аренды должны регистрироваться в муниципалитете и платить налог Municipal Accommodation Tax (MAT) в размере 4%.

Кроме этого, недвижимость, выставленная на краткосрочный рент, должна быть principal residence сдающего в рент лица, т. е. местом его проживания.

Максимальное количество дней, возможных для краткосрочного рента, не должно превышать суммарных 180 дней в году. Количество сдаваемых комнат ограничивается не более чем тремя на одно сдающее лицо.

Решение муниципалитета было обжаловано в Local Planning Appeal Tribunal (LPAT), поэтому не могло быть введено в действие до окончательного его рассмотрения. Изначально планировалось рассмотреть апелляцию 30 – 31 августа 2018 года, но впоследствии оно было перенесено на 26 августа – 4 сентября 2019 года, и, наконец, в минувший понедельник вердикт был вынесен.

Против вводимых правил выступали шесть коммерческих компаний-операторов рынка краткосрочного рента: Whitehall Suites Inc., Red Maple Suites Inc., Royal Stays Inc., Living Suites Toronto Inc., IHM Limited, Premium Suites Inc. Боролся за свои права и лэндлорд – Алексис Лейно. Его юридические расходы покрывала компания Airbnb. Позицию его можно понять. Мой дом – имею право сдавать кому хочу, могу вообще никому не сдавать. Он очень уважительно относится к своим соседям и вообще, благодаря его рекомендациям, снимающие у него жилье поднимают бизнес в районе!

За введение муниципальных правил выступали на слушаниях коалиция FAIRBNB, включающая: The Federation of Metro Tenants’ Associations; Advocacy Centre for Tenants Ontario (ACTO); Friends of Kensington Market (FOKM); Silver Hotel Group; ACORN – Association of Community Organizations for Reform Now; The City Institute at York University и многие другие.

Позиция тоже понятная – целые районы города превращаются в «отели- призраки». Количество Airbnb листингов на побережье озера в Торонто – Waterfront communities – возрастало на 30% ежегодно, причем, прирост шел не только за счет отдельных арендодателей, но и за счет коммерческих компаний. Так, некий оператор «Sakir Suites» под именем «Sam» рентовал 38 квартир на Airbnb. За односпальную квартиру в таких многоквартирных домах владелец может получать доход в 2-3 раза больше, сдавая жилье на короткий срок. Пока шли разбирательства, рынок Airbnb оставался неконтролируемым и нерегулируемым. На разных уровнях решается вопрос об изыскании дополнительных возможностей у государства, провинции, города на строительство доступного жилья. Проблема же отсутствия недорогого рента в Торонто может быть решена, хотя бы частично, относительно быстро, если муниципалитет введет в действие разработанные уже правила.

Решение Local Planning Appeal Tribunal (LPAT) оценивается как огромная победа квартиросъемщиков. Были отклонены доводы по поводу того, что краткосрочный рент ничем не отличается от любого долгосрочного и хозяин жилья может по своему усмотрению распоряжаться собственным жильем. Судья подчеркнул логичность и правильность предложенных муниципалитетом правил, регулирующих деятельность арендодателей.

Краткосрочный рент теперь будет разрешен в жилье, в котором проживает сам арендодатель не менее 180 ночей в год. Разрешается сдавать не более трех комнат в течение года на короткий срок – не более 28 дней.

Не разрешается сдавать в рент на короткий срок квартиры в подвальных помещениях (basement apartments). Постановили, что они не годятся для проживания туристов и гостей города. Только жильцы, постоянно проживающие в этих помещениях, могут сдавать их на срок менее 28 дней.

Утвержденные правила потенциально могут возвратить на рынок долгосрочных рентов около 5,000 единиц единиц жилья из заявленных в Airbnb 21,000 тысячи. Это то жилье, где хозяева не проживают сами, сдавая свое жилье в рент. Мэр Джон Тори поддержал новые правила, утверждая, что, с одной стороны, владельцам жилья дают разрешение на сдачу, что поддерживает их экономически, а с другой стороны – определенные правила лимитируют возможности злоупотреблений на бесконтрольном рынке рента.

По существующему законодательству арендодатели имеют право еще одного обжалования в течение 30 дней. Будут ли они это делать, и сколько возьмет времени ввести новые законы, непонятно, но на рынке рента и в целом недвижимости предстоят существенные изменения…

Airbnb – это самая крупная электронная платформа краткосрочного рента. Есть и конкуренты в лице Expedia, VRBO, Kjiji. Муниципалитет планирует ввести регистрацию сдаваемого жилья за $50 и лицензирование его владельцев.

Компании, выставляющие на своих платформах это жилье, будут платить одноразово $5,000 за каждую единицу при регистрации и $1.00 за каждую ночь аренды.

Владельцы жилья обязаны будут платить налог 4% – Municipal Accomodation Tax c краткосрочных рентов продолжительностью менее 28 дней

Если вы хотите сдавать ваше жилье на короткий срок, помимо тех правил, которые будут введены, учитывайте и правила кондоминиума, если вы владеете квартирой. Есть только несколько кондо-корпораций, где Airbnb рент разрешен. По данным на 14 марта 2019 года, это были кондоминиумы: 8-12-14 York Street, 168 Simcoe Street, 55-56 Bremner Blvd., 8 Charlotte Street, 50 Bruyeres Mews, 560 Front Street W., 15-21 Iceboat Terrace, 219 Fort York Boulevard, 120 Homewood Avenue, 35 Mariner Terrace, 75-85 Queens Wharf Road, 199 Richmond Street West. В остальных кондо-корпорациях минимально разрешенный срок сдачи квартиры в рент – 6 месяцев.

Звоните, если у вас возникли вопросы:

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade c южным и лучшим видом за $554,900 с двумя ванными и двумя парковочными местами.
Рент. Ухоженная квартира в центре Oakville — 1200 sq.ft — 2 BDRM рядом с озером! $2,900 в месяц.
Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года.
Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
Купят semi-detached или detached дом в районе — Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.
Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard;
Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров — $590,000.
Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!