Рынок недвижимости и политика

В прошедшую пятницу на Ниагаре прошла национальная конференция ассоциации Сanadian Home Builders. Это событие происходит уже в 76-й раз и объединяет все лидирующие компании и организации, имеющие отношение к строительству жилья.

На конференции почетным гостем и оратором был лидер консервативной партии Эндрю

Шир, который подробно осветил проблемы канадского рынка недвижимости и недавних изменений, существенно повлиявших на него.

Для покупателей с начальным депозитом менее 20% стал применяться так называемый стресс-тест, когда возможности покупателя оцениваются, базируясь не на официально объявленной ипотечной процентной ставке, а ставке с добавленными 2%. Смысл этого нововведения объясняется заботой о покупателе и его защите в случае непредвиденного спада экономики. Эти добавленные проценты откидывают сильно назад покупательные возможности соискателя. Введенные искусственно ограничения, мало того, что охладили рынок, но еще и резко снизили покупательную способность категории «first time buyers». Эндрю Шир отметил, что вместо того, чтобы защитить интересы самой уязвимой группы покупателей, люди, способные оплачивать текущие проценты займа, оказались просто выкинутыми за пределы рынка. И все это потому, что расчеты базируются на мифических цифрах.

Еще один выход из сложившейся ситуации предлагается копаниями, финансирующими недостающую сумму до начального вклада в 20%. Имея такой солидный депозит, стресс-тест вам уже не страшен. Грозит другое – кабальные условия с огромными платежами, когда ваша сумма подобного займа практически не уменьшается, а все ваши деньги уходят на оплату процентов под заем.

Более того, если настало время перезаключения вашего ипотечного контракта с тем же банком, вы просто соглашаетесь на предложенные им условия. Если вам вдруг предложения в другом банке кажутся более привлекательными, немедленно к вам будет применен стресс-тест в случае перевода вашего займа уже в этот новый банк. Вы реально становитесь заложником вашего банка на долгие годы.

Повсеместно пользуясь новыми правилами и новыми параметрами оценки клиентов, финансовые структуры переводят клиентов, подающих заявку на mortgage, из категории «A» (когда люди без всяких проблем могут быть квалифицированы на получение лучшего возможного процента) в категорию «B», когда идет разговор про уже совершенно другой процент по займу из-за «проблемности» покупателя.

В качестве способа оживления рынка недвижимости и учета интересов группы покупающих жилье впервые, консервативная партия призывает прислушаться к мнению профессионалов и отказаться от стресс-теста.

Либералы настаивают на правильности и адекватности существующих правил получения mortgage и анонсируют специальную программу помощи людям, покупающим впервые. Обещается финансирование 5% начального вклада в дом на вторичном рынке жилья и 10% на покупку недвижимости от строительной компании. Причем, эти деньги будут выданы как заем с нулевым процентом интереса. Суммарный доход семьи не должен превышать $120,000 годовых, а сумма получаемого mortgage ограничивается $480,000, что позволяет покупателям рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью не более $600,000. Вероятно, введение подобных правил может дать толчок развития районам с соответствующим радиусом доступности до мегаполиса. Рассчитывать на покупку жилья в Торонто подобной ценовой категории уже сложновато…

Как будет работать подобная программа, стоит ли ее ждать людям, покупающим впервые, еще неизвестно, так как детали ее никто еще не озвучивал. Как будет происходить возврат суммы займа в случае продажи купленной недвижимости впоследствии – с прибылью или убытком. Как будет регистрироваться документально этот заем – никто не проработал эти важные детали. Поэтому программа анонсирована, сделано это накануне выборов, а что будет происходить на самом деле, никому неизвестно. Кстати, похожая программа существует в Британии – «Help to Buy Equity Loan». Эту программу ввели 6 лет назад, чтобы поддержать строительство жилья на окраинах и из-за жалоб на непомерно высокие цены на недвижимость в самом Лондоне. Максимальная сумма покупки не должна превышать 600,000 евро, что является эквивалентом $1.04 млн. канадских долларов. По результатам исследования, проведенного Лондонской экономической школой, эта программа в основном была востребована в районах, где спрос на жилье был меньше предложения и люди не очень хотели там жить. Разворачивание строительства нового жилья в этих районах повысило их престижность и вследствие этого цены на жилье повысились на 3-4%. Нечто подобное ожидается и на нашем рынке.

Из-за недоступности жилья в Торонто повышается спрос в районах, из которых можно доехать до Торонто в течение часа. Вот только что мой клиент купил 3-спальный дом на участке 30×130 футов в престижном районе Guelph за $542,500. Причем, рынок там настолько живой, что напоминает «горячку» начала 2017 года в Торонто! Раскупается все и сразу, зачастую намного выше расчетных и «правильных» цен, базирующихся на анализе последних продаж. Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
• Купят semi-detached или detached дом в районе — Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000
• Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
• Kупят угловой townhouse или semi-detached в Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000
• Купят дом, townhouse до $630,000 в Mississauga, Milton, Guelph — КУПИЛИ!
• Скоро будет выставлена на продажу 2BDRM просторная квартира в районе Promenade
• Продается 5-летний таунхаус на Yonge/Gamble c walk-out basement — end unit
• Заканчивается ремонт и скоро выйдет на рынок 2+1 BDRM c двумя полными washrooms  просторная квартира в рент в районе Univercity/Dundas

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и покупаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788