Правительство провинции Онтарио выпустило недавно «Ontario’s Residential Condominium Guide», который был принят в окончательной версии 6 ноября прошлого года. Документ на 37 страницах дает представление потенциальному покупателю о том, что такое вообще кондоминиум, какие виды кондоминиумов существуют, взаимоотношения покупателя или собственника жилья с корпорацией кондоминиума. Этот документ в начале года уже станет обязательным для предоставления строительной компанией покупателям при подписании контракта.
С 1 февраля 2021 года в соответствии с принятым актом «New Home and Construction Licensing Act» компания TARION передает свои полномочия по лицензированию и надзорным функциям над строительными компаниями, строящими новое жилье, компании HCRA (Home Construction Regulatory Authority). Именно эта организация будет заниматься урегулированием конфликтов между строительными компаниями и потребителями, для того чтобы повысить качество новостроек и доверие у покупателей нового жилья.
Как с удовлетворением отметил Тим Худак, возглавляющий Ontario Real Estate Association, усилия ассоциации риэлторов Канады по лоббированию этого проекта не пропали зря. Уж очень много нареканий на существующее положение дел исходило от покупателей нового жилья. Люди, которые много лет назад проплатили свой начальный депозит, до сих пор ждут его постройки. Жилье не строится и будет ли построено вообще – неизвестно. Если оно построено, то это даже близко не соотносится с обещаниями строителей ни по площади, ни по его качеству. Сколько денег могло быть сэкономлено при закрытии сделок, если бы изначально люди бы знали о «правилах игры»!
Теперь документ «Ontario’s Residential Condominium Guide» будет выдаваться покупателю квартиры после подписания документа о покупке жилья, для того чтобы в обозначенные правительством 10 дней «cooling off period» покупатель смог бы изучить этот документ, получить консультацию у адвоката, оговорить желаемые изменения в контракте или… передумать покупать.
Документы о покупке подписываются в офисе продаж строительной компании. Зачастую в обстановке ажиотажа люди не очень понимают, на каких условиях происходит сделка. Риэлторы являются профессионалами, обязанности и этические нормы которых регулируются целым рядом нормативных актов. Продавцы новой недвижимости в офисах продаж – это в большинстве случаев наемные работники, чьими служебными обязанностями являются представление интересов строительной компании и максимизация объема продаж. Если покупателя представляет риэлтор, который защищает интересы своего клиента, то, как правило, процесс проходит гладко, так как покупатель заранее предупрежден о возможных сценариях развития событий. В противном случае недостаточное внимание к пунктам договора, особенно напечатанных мелким шрифтом, оборачивается дорогостоящими ошибками. Немногие покупатели знают о том, что гораздо выгоднее привести своего риэлтора на переговоры с представителями строительной компании. Опытные агенты знают, как осуществляется маркетинг, как сначала предлагаются квартиры менее привлекательные, как читать предлагаемые чертежи. Расходы на закрытие сделки, которые могут составить 16 – 20% стоимости недвижимости, с помощью риэлтора могут снизиться до 5%.
Удивительно, но многие владельцы кондоминиумов даже не имеют представления об устройстве корпорации и ее управлении, функциях управляющей компании, правах собственников. Это приводит к тому, что пассивная позиция не реагирует на безграничные полномочия менеджмента и неоправданное удорожание содержания здания. Вместо того, чтобы из существующих контракторов выбрать лучшего, с отличной репутацией и разумными расценками, выбирается якобы «выгодный» вариант, учитывающий интересы совсем не собственников квартир.
Еще одна новость для покупателей квартир в новых жилых комплексах. Есть такое понятие, как «interim closing» или «промежуточное закрытие сделки». С этим вариантом знакомы покупатели нижних этажей. Ключи вручаются тогда, когда закончена ваша квартира, и в ней уже можно жить. Но верхние этажи продолжают строиться, и кондоминиум еще не зарегистрирован. В этом случае покупатель не мог получить банковский ипотечный кредит, ведь формально квартира еще принадлежит строительной компании. В этом случае покупатель становится жильцом-арендатором, который должен платить ежемесячную аренду в размере банковского интереса на остаточную сумму контракта (стоимость квартиры минус суммы депозита), налога на недвижимость и maintenance fee – его доли на содержание здания. А сколько покупателей, имеющих средства купить квартиру без ссуды, так и не могли понять эту концепцию «аренды», которая могла продолжаться годами…
Компания FCT (First Canadian Title Company Limited) – лидер в предоставлении страхования «Title Insurance», устранила эту громоздкую конструкцию, решив вопрос о «фантомных» мортгиджах. Финансовая компания решает технический вопрос перехода собственности в промежутке между фактическим заселением и формальным вступлением в полноправное владение квартирой. Покупатель получает возможность заплатить строительной компании часть или всю сумму по контракту. Тем покупателям, которым нужна ипотека, она будет предоставлена по текущему проценту, а не по тому, который устанавливает строительная компания, что при сегодняшних цифрах составляет значительную экономию.
Помимо огромных средств, сэкономленных покупателями, появляется дополнительный импульс для строительных компаний завершить строительство раньше и получить свои деньги быстрее.
Идея вынашивалась два года, но к реальному ее осуществлению подошли только сейчас. Для людей, желающих жить самим в новой квартире, или инвесторов безусловно важно оценить свои затраты в самом начале процесса, чтобы правильно рассчитать свои возможности. Именно на объяснение прав покупателей и их защиту ориентированы последние изменения в процессе покупки нового жилья.
Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
***
- Продается Bungalow с участком 60 x 216 feet недалеко от озера, парков. Ravine Lot! Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000.
- Купят дом 4 cпальни, гараж как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже, чем 5 лет назад. Цена – до $2,300,000.
- Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
- Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,900.
- Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
- Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000), тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
- Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
- Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
- Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
- Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
- Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
- Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
