Жанна Томсон, брокер

Хотелось бы еще раз затронуть тему недобросовестного выполнения своих обязательств строительными компаниями. Что делать, если купили жилье с чистого листа, готовы ждать, ждете и еще раз ждете, а сдача все откладывается под разными предлогами, и после нескольких лет ожидания выясняется, что никто ничего строить не собирается. Вот что тогда делать?

Казалось бы, правовое государство должно предусмотреть наказания за несоблюдение условий контракта. Не пренебрегайте предоставленной возможностью 10-дневного cooling-off периода – проверки подписанного контракта у адвоката. Все эти документы составлены юристами строительных компаний и защищают исключительно интересы корпораций. Ваш адвокат после очень внимательного его изучения подскажет вам пункты, которые необходимо изменить.

Кроме того, и само государство берет на себя часть обязательств по компенсации нанесенного покупателю ущерба в случае вины строительной компании. Например, корпорация TARION защищает интересы покупателей и в соответствии с программой Ontario New Home Warranty предусматривает гарантию возврата денег покупателю. Но – если мы говорим про freehold дома, купленные до 1 января 2018 года, сумма гарантированного возврата будет ограничиваться только $40,000. Тем, кто подписал договор после 1 января 2018 года, повезло чуть больше. Если сумма покупки не превышает $600,000, сумма гарантированного возврата депозита может доходить до $60,000. В случае, если сумма покупки выше $600,000, покупатели могут рассчитывать на возврат до 10% от суммы покупки, но не более $100,000.

В случае с кондоминиумами дело обстоит чуть проще. Дело в том, что все депозиты покупателей согласно законодательству должны храниться на трастовом счету. Если контракт расторгается по вине строительной компании, депозит должен быть возвращен в полном объеме покупателям в течение 10 дней. Но если возврат не состоялся, компания TARION покрывает только $20,000.

Громкая история произошла с «талантливым» предпринимателем Тонгом Лю (Tong /Thomas Liu) и девелоперской компанией под его руководством LeMine Group, которые несколько лет назад заявили о планах строительства нового кондоминиума в даунтауне Ajax – Central Park. Проект был настолько привлекательным и маркетинговая компания с фотографиями политиков вместе с разработчиками проекта столь убедительной, что в первый же день открытия офиса продаж очередь из желающих купить закручивалась несколькими петлями вокруг него. В течение одного месяца все было продано. Собранная сумма депозитных денег составила миллионы долларов. За два с половиной года не было сделано больше ни-че-го. Настало время судебных разбирательств. Сотни покупателей стали требовать свои деньги обратно. Тонг Лю пытался доказать чистоту своих помыслов и полное отсутствие каких-либо злых намерений. И это был не один его неудавшийся проект. На пустыре по адресу 3070 Ellesmere Rd. в Скарборо им был обещано строительство 26-этажного кондоминиума «The Academy», который был широко разрекламирован инвесторам. Предназначались эти квартиры для сдачи студентам Торонтского университета. Все было продано очень быстро в 2014 году, а пустырь и поныне там.

Тонг Лю – не единственный девелопер, не выполнивший своих обещаний. Объявлением банкротства закончила свою деятельность компаниия Urbancorp. Это компания почти четверть века имела прекрасную репутацию. Строились дома и кондоминиумы в Торонто и GTA. Часть их проектов, например, «Ravines on Lawrence» были freehold, что позволило компании свободно распоряжаться деньгами. Основатель компании Элан Саскин (Alan Saskin) до сих пор благополучно живет в многомиллионном кондо, в отличие от сотни людей, поверивших ему и его компании и потерявших не только свои деньги, но и возможность реализовать свою мечту. Ведь среди пострадавших были люди, продавшие свою недвижимость заранее, чтобы обеспечить депозитное покрытие своей будущей покупки. Кто-то с семьей жил все эти годы, экономя каждый цент, кто-то ютился по съемным бейсментам… За несколько лет рынок ушел настолько далеко, что то же самое жилье уже невозможно купить, даже если депозит удастся получить обратно. Именно в этом состоит вся трагедия подобных ситуаций.

Вот еще одно из недавних разочарований. Компания Alliance с гордостью отрапортовала завершение продаж первой фазы проекта в конце 2016 года. 129 домов всего в часе езды от Торонто на берегу озера были представлены как active adult community проект. И вот после нескольких переносов дат закрытия, в очередной раз покупатели получили письмо от строительной компании. В этом письме компания предлагает не углубляться в перечисление всех трудностей, с которыми она сталкивалась, но за все это время стоимость материалов выросла примерно на $70 за квадратный фут. Вы, продолжает компания, за годы ожидания ничего не потеряли, а только приобрели. Какие-то дома сегодня уже набрали в стоимости около четверти миллиона долларов. Креативность компании зашкаливает! И вот что она предлагает. А давайте прибыль поделим по-честному, то есть поровну. И ровно на эту сумму увеличим стоимость покупаемого вами объекта. То есть, если дом в 2017 году стоил на бумаге $500,000, а сейчас он может стоить около $700,000, то договорная цена для покупателя станет $600,000. Ну, а уж это позволит компании изыскать дополнительные средства на окончание проекта. В случае отказа компания предлагает отдать депозит целиком до конца июня. Но вопрос остается все тот же, цены прежние остались в прошлом и, даже получив свои деньги обратно, покупатели никогда не получат своего такого долгожданного дома.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В связи с нехваткой недорогого жилья в Торонто все большую актуальность приобретает проблема крыши над головой. Начиная с 1980-х годов, инвестиции в дешевое жилье практически свелись к нулю, а людям, живущим на пенсии и социальные пособия, все труднее осиливать растущие цены на жилье. При уровне минимальной заработной платы, значительно отстающей от уровня инфляции, и растущем населении мегаполиса количество бездомных людей в Торонто увеличивается. Официально их насчитывается около 8700, но всем очевидно, что реальные цифры много выше. На каждые 10 тысяч человек населения сегодня приходится 30 бездомных. Кроме этого, тысячи людей и семей годами стоят в очереди на социальное жилье. За последние десять лет аренда односпальной квартиры выросла в среднем на 30%, а Ontario Works shelter benefits – пособие государства, специально выделенное на покрытие оплаты жилья – увеличили только на 10%. У более трети всех бездомных проблемы психического характера, 25% – зависимые от наркотиков и алкоголя. 80% людей без жилья утверждают, что его аренда стала непосильной. Самовольное возведение палаток, нечеловеческие условия жилья, антисанитария и криминальные разборки заставляют власти признать, по крайней мере, существование проблемы. При этом содержание одного бездомного в шелтере во время пандемии обходится городской казне в $6,000 по сравнению с $2,000 в недорогом модульном жилье. Еще в 2019 году инициативная группа приняла план Housing TO 2020 – 2030 Action Plan на ближайшие 10 лет.

Первый трехэтажный модульный комплекс был открыт в декабре прошлого года на 11 Macey Ave. в Скарборо на пересечении Victoria Park и Danforth Ave. В основном пользуются популярностью студии – их 56 – площадью около 300 кв. Футов со встроенной мебелью – кроватью, кухней, столом и стульями. Квартиры светлые и чистые, на фабриках выпускаются уже готовыми блоками и собираются по принципу детского конструктора.

Следующий комплекс был открыт в январе 2021 года на 321 Dovercourt Rd – 44 квартиры с местами общего пользования. Темпы строительства поражают. До конца 2021 года в планах города строительство еще 250 таких домов. Не обходится и без проблем. Одна из них – стойкое сопротивление жителей районов, которые жили себе поживали, и вдруг такое «счастье» привалило! Как пример можно привести ситуацию с домом 175 на Cummer Avenue. Тихий и престижный район North York. Стоимость домов в этом районе начинается с полутора миллионов. Место, где хотят возводить комплекс из 60 квартир-студий, сейчас является парковой зоной. Неподалеку расположен Willowdale Manor – субсидированное жилье для пожилых людей, Cummer Lodge реабилитационный центр и прекрасный парк Newtonbrook. Группы активистов, которые выступают против подобного строительства, предъявляют следующие претензии. Во-первых, решения принимаются в невероятной спешке. Только три недели было дано на консультации с жителями района, после чего фактически сразу план был одобрен муниципалитетом. И это тактика, которой часто пользуется муниципалитет. Короткий отрезок времени для дискуссий, принятие окончательного решения и демонизация всех противников принятого проекта. При этом корчуется около 60 деревьев парка, в спокойный район привносятся проблемы, о которых постоянные жители района знали только понаслышке. Прежде всего, появление такого проекта существенно снизит стоимость недвижимости в этом районе Willowdale. При этом городской советник, с подачи которого проект так легко прошел все слушания, уже продал свой многомиллионный дом заранее и уехал из этого района, а теперь вместо того, чтобы защищать интересы своих избирателей, зарабатывает политические очки, продвигая «нужные» проекты.

Кстати, в свете изыскания резервов доступного жилья в Северном Йорке приступили к официальному рассмотрению программы Garden Suites. Такой «садовый» домик может представлять из себя отдельное строение, обычно сзади участка и отдельное от основного строения. Как правило, это строение меньше основного и призвано служить для сдачи его в аренду по более или менее доступным ценам. По этому поводу муниципалитет организовал опрос жителей для понимания их реакции и планирования дополнительных отчислений в муниципальный бюджет от регистрации владельцев недвижимости и их дополнительного налогообложения.

Вообще очень интересно, поучительно и в долгосрочной перспективе выгодно быть в курсе проектов, утверждаемых муниципалитетом, как с точки зрения обычного жителя района, так и долгосрочного инвестора.

Из последних новостей хотелось бы еще отметить возросшую активность обсуждения в средствах массовой информации продолжения ветки метро и станций Metrolinx к северу от Finch Ave. Отмечается особый акцент на технологии, поглощающие шумы так, чтобы новая транспортная ветка не добавляла беспокойства жителям. Этот проект позволит соединить напрямую даунтаун Торонто, регион Йорк и Ричмонд Хилл. Будьте уверены, все ваши инвестиции, связанные с недвижимостью вдоль развивающихся транспортных направлений, окупятся сторицей!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

И, как обычно, в это время оживляются любители природы, желающие приобрести собственность, если не на воде, то хотя бы недалеко от нее. Во время пандемии привлекательность пригородов резко выросла. Торонто, например, в прошлом году потерял 50,375 жителей, а вот цены на коттеджи в Онтарио значительно выросли. Прогнозируют, что и в этом году поднимутся еще на 15 – 17%, достигнув средней отметки в $547,207. Продолжение локдаунов, низкие ставки кредитов и значительное превышение спроса над предложением поддерживают такие пессимистические прогнозы для покупателей.

Что нужно знать при покупке недвижимости у воды? Прежде всего, существует градация такой недвижимости:

* Waterfront – недвижимость в непосредственной близости к воде, свой док, пляж, строение для хранения лодки – boathouse;

* Water access – доступ к воде, пляжу и пирсу, но он делится с соседями;

* Water view – наслаждаться видами и звуками водоема можно только отдаленно, а купаться на общественном пляже и снимать для своего катера или яхты место в гавани для прогулочных судов.

Есть ли разница между покупкой дома в городе и коттеджа около озера?

Существует такое понятие, как «Riparian Water Rights» или просто «Riparian Rights» – система, которая определяет пользование водой и прибрежными землями. Например, между рекой или озером может быть общественный пляж, который не принадлежит вам по определению или может принадлежать, но в ограниченной доле, как и всем вашим соседям. Определяется порядок совместного пользования водоемом – судоходством, купанием, ловлей рыбы, использованием воды для полива своих участков. Мы говорим только о правах собственника, а не о собственности как таковой. Водоем и вода в нем – не ваши, но вы можете этим водоемом и береговой линией пользоваться в рамках тех эксклюзивных прав, которые определены властями.

В случае если недвижимость не примыкает к воде, ни о каких прибрежных правах собственности уже речь не идет. Очень часто именно общественный пляж является той зоной «сепарации» недвижимости от водоема. И именно поэтому обладание правами пользования озером или рекой дает огромнейшее преимущество собственнику обладанием эксклюзивным объектом, стоимость которых будет стабильно повышаться с годами. С другой стороны, не забывайте, что property tax значительно выше на собственность, имеющую выход прямо к воде.

Очень важно учитывать возможность наводнения. Если говорить о минусах непосредственного соседства с водой, стоит обратить внимание на прибрежную зону и ее качество. Если она полна растительности, осоки, камышей и т. д., знайте, вам придется с ней сражаться. Хорошо было бы знать направление ветров, ведь к вашему берегу постоянно может прибиваться органический мусор, что постепенно заболачивает берег. Поговорите с соседями, есть сезон, когда вода может цвести. Не смотрите на недвижимость только в розовых очках. Лучше знать заранее, что вас может ожидать и в каких-то случаях попросить продавцов исправить возможные недостатки. Для этого в предложение о покупке (offer) ставятся условия (conditions) и до окончательного их снятия делается доскональная проверка.

При приобретении загородной недвижимости не забудьте спросить вашего риэлтора или хозяев дома – какой водой нужно будет пользоваться. Вода может подаваться или из глубокой скважины (drilled well) или из поверхностного слоя грунтовых вод (dug well). Пробуренные скважины имеют меньше шансов на загрязнение. Кроме того, иногда вода качается прямо из водоема и проходит через систему фильтров. В любом случае нужно поинтересоваться состоянием водоснабжающих коммуникаций и стоимостью их обслуживания.

Желательно проверить качество воды на наличие загрязнения и наличие опасных бактерий в ней. Лаборатории Public Health Units сделают вам такой анализ.

Не менее важный вопрос – septic system, ликвидация отходов человеческой деятельности. Когда была последняя инспекция такой системы, когда последний раз ее чистили и сколько ей лет. Это то, что вы должны знать для предотвращения «сюрпризов».

Еще один вопрос – досягаемость, т. е. обслуживается ли ваша подъездная дорога муниципальными службами или зимой вы будете отрезаны от мира.

Приблизительную стоимость страховки тоже важно знать заранее. Если вы живете на даче сами в летнее время, а зимой она простаивает, ваша страховка может быть гораздо выше городской. Это и понятно. Если что-то случится, а вы узнаете об этом через несколько месяцев, ущерб может разрастись до вселенских масштабов, чем если бы хозяева сразу обнаружили проблему. Большинство компаний могут отказаться рассматривать ваши претензии, если вы не представите доказательства вашего присутствия в доме в течение последнего месяца. Если вы сдаете вашу недвижимость, опять-таки известите об этом страховую компанию заранее, чтобы быть уверенными в положительном результате.

Можно ли жить в вашем коттедже зимой? Насколько он может быть утеплен и чем может обогреваться? Попросите все счета за прошлый год. Прикиньте приблизительную стоимость обслуживания вашей недвижимости, сколько стоит электричество, интернет.

Вопрос об аренде вашей будущей недвижимости, если вы планируете ее сдавать, поднимите еще до окончательного решения о покупке. Многие муниципалитеты сейчас ограничивают хозяев в такой возможности, запрещая краткосрочные варианты аренды. И, если вы планировали хотя бы время от времени получать доход от вашего приобретения, ваши планы останутся неосуществимыми…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Еще одна активно растущая неделя рынка недвижимости! Если бы в прошлом году в это время кто-то задал бы вопрос о перегретом рынке недвижимости Торонто в 2021 году, вряд ли бы это восприняли серьезно. Когда в марте 2020 года в страхе перед неизвестным вирусом закрылись бизнесы, предприятия и целые отрасли, ожидалось, что рынок недвижимости схлопнется и пойдет в том же направлении. Ничего подобного не произошло. Случилось как раз обратное. По данным Канадской Ассоциации риэлторов (CREA), средние цены на канадскую недвижимость в марте 2021-го превышают показатели того же периода 2020 года на 31.6%! Около 76 тысяч единиц недвижимости в Канаде поменяли своих владельцев в марте этого года. Это рекордные цифры! Теперь возникает закономерный вопрос: какие же прогнозы?

В недавнем пресс-релизе компании Urbanation Inc. были отмечены возврат и рост интереса покупателей недвижимости к квартирам. Это и понятно. Когда цены на дома перевалили уже за миллионную отметку, тут уже хочется хоть что-то успеть купить! Необычайной является активность на рынке покупок новых квартир от строительных компаний. 76% новых проектов, открывшихся в первом квартале 2021 года, к его концу уже были распроданы. Новые квартиры продавались по рекордным ценам – $1,261 за кв. фут в первом квартале 2021 года, что на 8.8% дороже прошлогодних продаж первого квартала. В даунтауне эта цена доходила до $1,419 за кв. фут. Есть ли смысл покупать квартиры с чистого листа за гораздо большую цену, чем на рынке вторичного жилья, каждый решает, исходя из своей собственной ситуации. По крайней мере, можно воспользоваться возможностью сравнения и образовательной экскурсией и организовать несколько просмотров уже существующих и построенных объектов. Уже сразу вы увидите высоту потолков, вид из окна или его полное отсутствие, отделку и размеры помещения, обсудите различные возможности финансирования.

Буквально на днях в американской прессе сравнивались плюсы и минусы приобретения жилья своей мечты вместо концепции первой покупки как временной и недолговечной. Сторонники этой идеи предлагают людям, покупающим жилье впервые, рассмотреть именно этот вариант. Ведь на дом своей мечты можно копить всю жизнь, но так и не накопить нужную сумму, а рынок за это время уйдет настолько вперед, что и догнать-то будет невозможно… Предлагается вариант полного обсуждения своей финансовой ситуации с mortgage-специалистами. Если нет возможности взять банковскую ссуду сейчас, но ситуация поменяется за пару лет строительства нового жилья, а у вас есть возможность решить вопрос с платежами для начального взноса строительной компании сейчас, то это вполне разумная покупка. Но не упускайте именно сейчас на таком чувствительном к любым колебаниям рынке изучить вопрос и не упустить свою выгодную сделку. Даже если вместо 2-спальной квартиры есть возможность приобрести только 1-спальную, но сегодня, сделайте это! Максимум, вы поживете в тесноте или будете сдавать маленькую квартиру какое-то время, за которое и цена квартиры увеличится, и доля ваших собственных средств в ней вырастет. Именно аккумулированная сумма позволит вам вступить на рынок полноправным участником и через какое-то время уже выбирать дом по своему вкусу.

Государство тоже не забывает такую категорию покупателей, как «First Time Buyers», предлагая возможные льготные условия получения заемных сумм. Буквально несколько дней назад компания Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) объявила о новых предложениях правительства для тех, кто покупает недвижимость впервые. Для районов Great Toronto Area, Vancouver, Viktoria c 3 мая 2021 года был увеличен квалификационный доход семьи. Если раньше он ограничивался $120,000, то теперь эта сумма выросла до $150,000. При этом сумма займа ранее не могла превышать более чем в 4 раза квалификационный доход, сейчас эта сумма может быть повышена в 4.5 раза. Имея минимальную сумму своих вкладываемых денег на покупку жилья по старым правилам, покупатели могли рассчитывать на приобретение недвижимости стоимостью $505,000. Сейчас эта сумма увеличена до $722,000. Подчеркивается, что эти изменения введены только для перечисленных районов. Для всех остальных все остается по-прежнему. Программа даже с введенными изменениями подвергается критике из-за ограниченных возможностей покупок при таком небольшом бюджете.

При существующих низких процентах займа и росте количестве недвижимости на продажу эксперты предупреждают, что ценовые пики уже достигнуты или близки к их достижению. Обратите внимание на рынок кондоминиумов. Резкий подъем цен отпугнул потенциальных покупателей. По данным компании Strata, количество проданных квартир в апреле уменьшилось на 17% по сравнению с мартом 2021 года. При этом количество квартир на рынке немного увеличилось. Не упускайте свой шанс! Изучайте рынок. Знайте свои возможности и будьте готовы к удачной сделке! Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Когда вы собираетесь продавать дом или квартиру, вам необходима помощь профессионала! Именно риэлтор, защищающий ваши интересы, проведет вас через все хитросплетения и ловушки такого бесконечно изменчивого рынка. Изменчивого, потому что не успеешь привыкнуть к одним сценариям развития событий, как все меняется в прямо противоположную сторону. Во-первых, продавая свою недвижимость, вы должны четко представлять – а что же дальше? Вы продаете, а потом покупаете что-то еще? Или вы купили что-то, а теперь должны к нужной дате продать существующий дом или квартиру?

В любом случае, прежде чем делать резкие движения, изучите сегодняшний рынок. Что и почем продается, сколько дней стоит на рынке. Удовлетворяет ли жилье, стоящее на продаже, вашим ожиданиям или ваша мечта нуждается в определенной коррекции. Составьте список желаемых опций вашей идеальной покупки.

Начните с финансов. Обратитесь в ваш банк или к mortgage-специалисту для абсолютно четкого понимания вашей конкретной ситуации. Если вы продаете – узнайте обязательно о сумме штрафа, который придется уплатить за нарушение контракта с банком. Сумма может быть внушительной, и, вполне вероятно, здравый смысл подскажет вам подождать несколько месяцев, пока контракт не истечет, а не торопиться с покупкой. Если покупка происходит раньше, чем продажа имеющегося жилья, вы должны быть уверены в существующих для вас опциях, в случае, если к нужному моменту закрытия, ваша прежняя недвижимость еще не продана. Ситуация достаточно нервная и в том, и в другом случае. Недвижимость старая продана, а новая не куплена – по видимости, придется искать варианты краткосрочной аренды и двойного переезда, когда добавятся затраты на разгрузку-погрузку и хранение мебели в складском помещении.

Если ситуация обратная, что-то новое куплено – всегда есть угроза не успеть с продажей. И в том, и в другом случае нужна ювелирная точность, и лучше, если и покупка и продажа произойдут на одном и том же рынке.

То, что происходило в течение последних нескольких месяцев, можно назвать рынком продавца. Покупателей гораздо больше, чем недвижимости, выставленной на продажу. Что происходит в этом случае? Как правило, недвижимость выходит на рынок с искусственно заниженной ценой, что привлекает как покупателей, готовых заплатить высокую рыночную цену, так и тех, кто пытается попробовать купить ее по принципу «а вдруг получится!» В итоге, все участвующие в торгах агенты и их клиенты осведомлены о количестве поступивших предложений. Никто из покупателей не знает, насколько они хороши. В этом заключается большая проблема, которую призывают решить как агенты, так и их клиенты-покупатели. Фактически никто не остается довольным. Все те, кто проиграл, расстроены, что их использовали только для арифметики. Или, уже зная цену, агенты пытаются зачастую обвинить агента продавца в том, что покупатели могли бы дать и большую сумму, если бы знали конечный результат. Но примечательно, что даже тот, кто победил в этой битве, не ощущает радости победы. Ведь, как оказалось, из всех претендентов никто не дал больше, чем предложил он. Не каждому приятно чувствовать себя дураком!

И после нескольких пройденных таких аукционов покупатель понимает, что шансы приобрести желаемый объект у него есть только в том случае, если повышается цена и убираются все условия. Если при нормальном рынке никто не удивляется наличию стандартных условий: 1) получение финансирования, 2) инспекция объекта, 3) получение и проверка финансовых документов от кондо-корпорации (если речь идет о квартире), то при наличии нескольких желающих купить недвижимость сгоряча убираются все возможные отягчающие пункты контракта. В итоге последствия – одинаково плачевные для покупателей и продавцов. Ведь если сделка не закрывается, упущено время, возникает эффект домино, когда, не продав свою недвижимость, вы не можете отдать деньги за новую покупку, судебные тяжбы и отсутствие каких-либо положительных последствий для всех – это ужасный опыт, пережить который не пожелаешь никому.

Недостаточно пройти предварительную оценку своего финансового положения. Когда покупается недвижимость, особенно на растущем рынке, банки хотят обезопасить прежде всего себя. Ваша покупка может быть не оценена банком за те деньги, которые вы в ажиотаже согласились за нее заплатить. И вы должны быть готовы недостающую разницу покрыть из каких-либо иных источников. Поверьте, вам никто уже не даст на эту дополнительную сумму низких банковских процентов. Вы имеете дело с компаниями, которые делают свое состояние на таких «неприятностях».

А если вы, поддавшись эмоциям, отказываетесь от инспекции – все те недостатки и проблемы, на которые вы махнули рукой, станут вашими после закрытия сделки. Вы должны быть к этому тоже готовы. Опытные агенты знают, что, предвосхищая участие нескольких предложений о покупке, неплохо было бы заранее подготовиться. Провести инспекцию недвижимости компанией, имеющей хорошую репутацию. В этом случае какие-то недостатки хозяева могут устранить даже заранее. Финансовые документы корпорации тоже неплохо было бы предоставить покупателям кондоминиумов, для того чтобы потом не произошло какого-либо сбоя с предоставлением банковского финансирования.

Сейчас приходит очень много предложений в Ассоциацию риэлторов Торонто (TRREB) о необходимости изменить правила презентации множественных предложений о покупке, хотя бы озвучивая максимальную цену. Ведь рост цен не всегда определяется хоть какой-то логикой. Допускается, что таким образом можно будет сдержать рост цен на рынке.

Единственное, на что еще хотелось бы обратить внимание покупателей. Просите ваших агентов обосновать разумную цену на выбранную вами недвижимость. Ведь цены, которые указываются изначально, могут быть тоже далекими от действительности. Последнее время все чаще встречаются отклонения от задуманных сценариев, и продавцы не всегда получают суммы, о которых, может быть, они и не мечтали. Иногда продающая сторона не получает предложений о покупке вообще или их не так много, или они много ниже, чем ожидалось… Поэтому держите руку на пульсе, и пусть вам повезет в поисках именно вашего дома! Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Все средства массовой информации пестрят заголовками о новом федеральном бюджете, опубликованным правительством либералов в прошедший понедельник. После долгих переговоров и согласований документ, наконец, был принят. Вопрос, собственно, состоял в том, где взять дополнительные средства в совсем невеселые времена. Конечно, бюджет ориентирован на развитие экономики, улучшение ситуации в здравоохранении, назрели перемены в отрасли по уходу за пожилыми людьми и детьми. Совершенно безнадежным остается вопрос мотивации и возможностей приобретения иммигрантами и молодыми семьями недвижимости. В новом утвержденном плане отмечается, что, поддерживая определенные программы, государство, как никогда, нуждается в деньгах. Только так можно рассчитывать на рост занятости и экономики в целом. Если дефицит бюджета в 2020 году приблизительно определяется на уровне $354.2 млрд., то в 2021-м планируется спустить его до уровня $154.7 млрд. Отмечается недостаточный контроль государства над перегретым рынком недвижимости. Поставлен новый рекорд. За один месяц – март 2021 года – продажи выросли на 5.2%. Было продано 76 259 объектов недвижимости, что на 72.6% больше, чем предыдущий зафиксированный рекорд в июле прошлого года.

Канадская ассоциация риэлторов отмечает среднюю по Канаде цену единицы недвижимости – $716,828, которая выросла на 31.6% по сравнению с ценой $544,824 в марте 2020 года. Причем, это не только в таких мегаполисах, как Ванкувер и Торонто. Цены в небольших городах – Бэрри, Галифаксе, Фредериктоне – подскочили за тот же период от 26 до 37%! Это уже даже не рекорды 2016-го – начала 2017 года. Это гораздо круче!

При таком буме на рынке недвижимости ходили разные слухи о возможностях государства приостановить спекулятивную горячку. Одна из идей, которые муссировалась на протяжении нескольких месяцев, – ввести налогообложение на прирост капитала не только с недвижимости, используемой как инвестиции, но и с жилья, в котором вы живете. С одной стороны, хорошо, что это предложение не получило дальнейшей поддержки у государственных деятелей. Недавно прозвучали обещания не трогать существующее положение дел с «capital gains». С другой стороны, ситуация требует немедленного вмешательства. Правительство одобрило несколько программ по увеличению такой категории жилья, как доступное, или «affordable». Была принята жилищная программа «National Housing Strategy». На преобразование излишков коммерческих и хозяйственных помещений в жилье, пригодное для проживания, выделено $3.8 млрд. 35,000 единиц жилья будет отремонтировано и переоборудовано по всей Канаде.

Что же еще предложило правительство для охлаждения рынка? Эффективной считают меру по взиманию национального налога – 1% стоимости недвижимости, если она куплена иностранцем-нерезидентом Канады и какое-то время остается не использованной. Этот налог решили ввести уже в 2022 году, что должно добавить казне $700 млн. за 4 года. Владельцы должны будут платить этот налог каждый год. Начиная с 2023 года, Налоговое агентство Канады обязует всех нерезидентов страны, владеющих жилой недвижимостью, предоставлять отчетные декларации о наличии недвижимости в Канаде, ее приблизительной оценке и о статусе всех проживающих в ней. Таким образом, правительство пытается снизить заинтересованность иностранных инвесторов в покупке недвижимости в стране, особенно, в выгоде приобретения недвижимости без всякой мысли ее сдавать в аренду. Понятно, что подобная недвижимость исчезает с рынка аренды жилья. Почему это было выгодно инвесторам? Ответ тоже лежит на поверхности – чересчур мягкие и неадекватно толерантные законы, защищающие съемщиков жилья. Фактически выселить жильца за неуплату аренды не представляется возможным до 8 – 10 месяцев. А из-за пандемии и того дольше. В случае принесенного ущерба вы можете долго и безуспешно ходить по судам, а если и выиграете дело, то реально получить сумму ущерба получится, если вам очень крупно повезет. Совершенно жуткие истории с полуразрушенными домами или квартирами из-за таких жильцов-варваров отпугивают, естественно, владельцев жилья даже от попыток найти себе приличных арендаторов.

Последние годы с такими темпами роста цен на недвижимость в Торонто и его окрестностях можно было просто купить, а потом с прибылью продать жилье, не сильно заботясь о его аренде. Зато головной боли меньше! Ну что же, посмотрим, насколько эти новшества отпугнут людей с деньгами, вкладывающими свои капиталы в рынок Большого Торонто. Освобождение от такого налога могут получить хозяева-арендодатели, если будут представлены договоры на сдачу жилья минимум на один год. Как отметила министр финансов Канады Кристя Фриланд, дома не должны быть пассивным инструментом для инвестирования оффшорных денег, они должны служить жильем для канадцев. Но специалисты считают, что эта мера вряд ли сильно повлияет на рынок жилья в Торонто – не так-то уж много пустующего жилья в самом городе.

Кстати, некоторые специалисты считают, что лучшая стратегия по спасению рынка недвижимости – это вообще отсутствие какого-либо вмешательства извне, лучше положиться на то, что ситуация как-нибудь сама разрулится. Некоторые эксперты утверждают, что только более жесткие условия получения кредита на покупку помогут справиться с охлаждением рынка. Но вполне ожидаемо, что именно эти меры ударят по категории покупателей, покупающих недвижимость впервые. А именно сейчас на рынок выходят молодые, утверждая, что во времена пандемии произошел скачок накопительных возможностей. Некуда ехать и не на что тратить… Начинается лето. Работать можно удаленно. Самое время повернуться лицом к природе. И вот буквально за последнюю неделю опять наблюдается всплеск интереса к недвижимости за городом. Однако ситуация на рынке непредсказуемая. Работайте с вашим агентом – вы досконально должны понимать веяния именно вашего сегмента рынка, чтобы решать, когда нужно действовать стремительно и какова должна быть «правильная» цена предлагаемого объекта.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Буквально несколько прошедших недель принесли надежду владельцам кондоминиумов – рынок квартир Торонто, наконец, повернул в сторону роста. И это не просто спокойный поступательный тренд, а ажиотажный спрос с такими же баталиями между покупателями, как и на рынке недвижимости «freehold». Особенно велик спрос на квартиры в престижных районах, с хорошим видом, где высота потолков соответствует современным стандартам, в хорошем состоянии. Еще меньше месяца назад в средствах массовой информации прошло сообщение о продаже односпальной квартиры на 8 Charlotte St., #3504, за $1,015,000 при начальной цене $1,025,000. Не то, чтобы в этом здании нет больше квартир стоимостью больше миллиона, а выдающимся стал сам факт, что за односпальную квартиру в Торонто психологически люди готовы расстаться с семизначной суммой. Интересно, что квартира не простояла даже одного дня на рынке. К сведению, этой квартире в районе King Street West/ Spadina уже 10 лет и последний раз она была продана ровно два года назад за $875,000.

За последнюю неделю в районе Don Valley Parkway, Ossington Ave., Lake Ontario, St. Clair Ave. было выставлено на продажу 20 односпальных квартир, три из которых были проданы сразу, причем две за цену выше запрашиваемой на 7% и 12%. Примером успешной продажи может быть двуспальная с денном – небольшая, но уютная квартира на 55 Merchant’s Wharf с балкончиком и видом на озеро. Она ушла за $1,080,000 при запрашиваемых $809,900. Желающих покупателей было трое. Весь прошлый год квартиру безуспешно пытались продать за $965,000.

Компания Royal Lepage 13 апреля выпустила статистический отчет и опубликовала прогнозы развития рынка недвижимости. Предполагается продолжение роста цен на 13% к концу 2021 года по сравнению с годом предыдущим. Первый квартал 2021 года был отмечен недостатком предложений на рынке, проблема, которая не может быть решена государством в ближайшем обозримом будущем. Именно базируясь на этом факте и низких банковских процентных ставках, даются прогнозы о повышении цен на рынке жилья.

Уже в другом отчете, проведенном банком RBC, количество отчаявшихся иметь свое собственное жилье составило 39% из тех опрошенных, у кого нет жилья сегодня и кому менее 40 лет. Надежды владеть своим жильем малы, и люди предполагают сценарий проживания в аренде всю оставшуюся жизнь. При этом 83% опрошенных все-таки считают вклады в недвижимость очень хорошей инвестицией. Тем не менее, из-за низких процентных ставок в течение ближайших двух лет планируют покупку 28% опрошенных. 35% собираются осуществить покупку, но не могут сказать точно, когда. Следует отметить, что тех, кто ответил, что покупка произойдет скорее раньше, чем позже, стимулировал именно факт ошеломительного роста цен и допустимость их подъема до новых запредельных высот. Из тех, кто готов стать покупателем в ближайшие пару лет, 54% откладывают на первоначальный взнос (downpayment) $1,000 в месяц; у 54% уже есть отложенные накопления в среднем около $50,000. При этом 32% отметили, что если бы гипотетически им захотелось что-то купить сегодня, сумма покупки не могла бы превышать $500,000.

В последнюю неделю ширится обсуждение планов государства усилить и так уже достаточно жесткие меры по прохождению потенциальными покупателями так называемого стресс-теста при получении незастрахованных банковских займов. The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) – независимое государственное агентство, регулирующее деятельность около 400 финансовых государственных институтов и 1200 пенсионных фондов, выступило с инициативой ужесточить квалификационные стандарты при оценке финансового потенциала претендентов на получение банковского займа. Тех покупателей, у кого есть 20% или более собственных средств на покупку недвижимости, будут квалифицировать не по существующим текущим банковским процентам, а приплюсовывая еще 2% или по проценту 5.25% – из расчета, который из них больше. Если учесть, что сегодня потолочный процент стресс-теста 4.79%, то его повышение почти на 50 базисных пунктов существенно повлияет на покупательские возможности.

Идея состоит в том, что «пандемические» низкие банковские проценты закончатся вместе с пандемией, и покупатели должны иметь возможность оплачивать свои mortgage-платежи по возросшим тарифам. Причем, обращение идет непосредственно ко всем финансовым институтам, работающими с выдачей кредитов. Просят уделять тщательное внимание всем оценочным показателям потенциального покупателя. Думаю, что этот шаг послужит очень охлаждающим фактором для всего канадского рынка недвижимости, что, впрочем, и произошло 4 года назад, когда этот тест был введен.

Конечно, никто из делающих прогнозы не может дать никаких гарантий, что же еще произойдет с рынком недвижимости. Опять-таки скорость вакцинирования и возможные исходы ее и пандемии в целом могут внести существенные коррекции. Сегодня хорошее время продавать, лучше ли подождать чуть-чуть и получить за свою недвижимость больше денег или выставляться на продажу сейчас – точно вам никто не скажет. Все зависит от ваших обстоятельств.

Из хороших новостей для инвесторов – порадовала заметка интернет-ресурса Rentals.ca – о поднятии аренды в в феврале 2021 года по сравнению с предыдущим месяцем на 0.3%. Это уже хоть что-то, ведь величина средней ежемесячной аренды в Торонто в марте прошлого года была $1,957, за год падение этой величины составило $467, или 19%. И вот после многих горьких месяцев для инвесторов забрезжил лучик надежды…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В сегодняшнее время абсолютной доступности информации тем, кто продает свою недвижимость, следует знать о том, что, чем большими данными обладает покупатель до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент ее заключения или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, ее следует озвучить, обсудить и решить, либо определить «цену вопроса». Основными дефектами, о которых должен быть осведомлен покупатель, являются:

• легальные проблемы с документами,
• физические дефекты недвижимости,
• психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной, в случае, если бы вы выступали бы в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже выигравшие судебные тяжбы предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

О каких дефектах мы ведем речь?

Юридические дефекты. Это может быть соседский забор, стоящий не на официальных линиях участка. Easements – территория с возможностью правообладания не только покупателем, но и кем-нибудь еще (соседями, муниципалитетом, хозяйственными службами). А это значит, что, возможно, будет не так просто построить, например, бассейн на этой территории. Соседский гараж «нагло» и явно заезжает на вашу территорию. Если будет доказано, что все эти факты обнаружены после завершения сделки, и покупатель был не осведомлен о них, в большинстве случаев покупатель имеет хорошие шансы выиграть суд и расторгнуть договор о покупке этой недвижимости. Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка с проекцией всех построек на нем и со всеми размерами участка. Желательно заранее иметь мнение адвоката, занимающегося недвижимостью по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Есть такой документ, который вам может предложить подписать ваш риэлтор: «Seller Property Information Statement» – вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывается продающими недвижимость и отправляется покупающими ее еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если вас спрашивают, были ли протечки крыши или подвала, вы «на голубом глазу» отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то тогда начнутся реальные ваши проблемы…

В каких-то провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме этого, на возникающие вопросы у риэлтора покупателя риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать инспекцию недвижимости и в зависимости от ее итогов сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить, либо за них заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена.

В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому сегодня, когда поступает одновременно до десятков предложений о покупке, не поленитесь заказать предварительную инспекцию. Рапорт о инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. «Убивается» несколько зайцев одновременно. Во-первых, вы обнаруживаете дефекты заранее и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них. Во-вторых, у покупателей снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, что может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей потребует, как минимум в десять раз больше затрат. Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется информировать об этом покупателей тоже. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие этой проблемы в настоящее время.

Психологические дефекты, как например, суицид, убийство, выращивание марихуаны, должны быть разглашены покупателю. Причем, законы и правила немного разнятся в разных провинциях. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок лучше предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья подобных дефектах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Уже так все соскучились по хорошим новостям, что, пожалуй, эту встретим вздохом облегчения! Toronto Regional Real Estate Board озвучил решение государства не рассматривать более взимания налога на прибыль (Capital Gains) с жилья, в котором проживает сам хозяин (Principal Residence). Это стало ответом на статью в «The Globe and Mail» от 20 марта 2021 года. Темпы роста продаж на рынке недвижимости в Торонто и его окрестностях, рост цен, который составил 25% в феврале 2021 года по сравнению с тем же месяцем прошлого года, заставили законодателей закинуть удочку и в сторону повышения налогообложения. Собственно, в не такие далекие 2016 и 2017 годы именно благодаря вмешательству государства удалось охладить стремительно растущий рынок недвижимости. Но для канадцев собственный дом часто остается единственной материальной ценностью к концу жизни, на которую хоть как-то, но можно рассчитывать. Две трети всех канадцев владеют недвижимостью. С 2000 года цены в больших городах Канады выросли на 270%. Дом, купленный в те годы за $300,000, вырос в цене сегодня до $1,1 миллиона и выше. Идея пополнить государственные карманы за счет рядовых налогоплательщиков витала давно, показывали пальцем на соседей – США, где освобождаются от налога только первые $500,000 для пары и $250,000 для одного человека. Кроме этого, в Америке банковский интерес по ипотечному займу вычитается из доходов налогоплательщиков в отличие от канадских граждан. Сравнивались плюсы и минусы введения нового налога. Но здравый смысл все-таки восторжествовал, при аргументированной поддержке TRREB, государство пообещало больше не рассматривать эту меру.

Интересная статья появилась 26 марта в издании «National Post». В ней отмечается, что после того, как в Гонконге в прошлом году из-за масштабных беспорядков был введен закон о национальной безопасности, жители города перевели десятки миллионов долларов в Канаду, страну, с которой они хотели бы связать свое будущее. Рекордные 43.6 млрд. долларов поступили на канадские счета оттуда в прошлом году в виде электронных переводов. При этом в эту сумму не включены транзакции менее $10,000 канадских долларов, переводы через криптовалюты и переводы между финансовыми организациями. Количество заявок на получение канадских виз в прошлом году выросло на 10%, не включая гостевых виз. Каждая такая семья привозит с собой в среднем 1.5 млн. канадских долларов. Массовая иммиграция из Гонконга началась в 1997 году – перед тем, как Британия должна была передать свои бывшие колонии Китаю. Больше демократических свобод, возможность дать детям и внукам хорошее образование притягивают людей. Несмотря на то, что иммиграционные службы работают очень медленно из-за пандемии, путешествия сопряжены с рядом сложностей и неудобств, переводы на канадские счета продолжают поступать. Жан-Франсуа Харви, канадский иммиграционный адвокат, практикующий в Гонконге, отметил пятикратное увеличение количества желающих выехать в Канаду с середины 2020 года. Причем, все это – люди очень состоятельные. За последние месяцы суммы переводов в Канаду составляли в большинстве случаев 5 – 10 миллионов канадских долларов. Желающих уехать в Канаду настолько много, что адвокатская компания удвоила свой персонал. Конечно, часть привезенных денег будет потрачена на недвижимость.

Интерес к канадской недвижимости велик. Только за 10 недель текущего года в Гонконге прошло почти на треть больше выставок канадских застройщиков и проектов новостроек, чем за тот же период годом раньше. Семьи из Гонконга традиционно планируют обосновываться в Ванкувере и Торонто. Но покупают только тогда, когда иммиграционный статус уже получен, чтобы избежать дополнительного налогообложения для иностранных граждан. Предпочтение отдается районам с хорошими школами, люди планируют проживать там сами, а не накупать недвижимость как потенциальную инвестицию.

Переходя к теме инвесторов, новости на рынке аренды жилья не радуют. Уже 15-й месяц подряд цены на аренду в Торонто и его окрестностях падают: по сравнению с прошлым годом в Торонто – на 19.7%; в Этобико – на 15.5%; в Северном Йорке – на 14.6 %; в регионе Йорк – на 15.8%; в Скарборо – на 7.5%. Скорее всего, это тот сегмент рынка, который будет восстанавливаться от пандемических потрясений самым последним. Когда вакцинация пойдет полным ходом, откроются границы для туристов, новых иммигрантов и иностранных студентов, только тогда можно будет ожидать нормализацию этого сегмента рынка.

В последнее время очень популярными тактиками продажи стало значительное занижение цены недвижимости. В результате, толпы покупателей надеются заполучить дешевый дом ли квартиру, от 10 до 40, 50, 60 предложений о покупке, покупатели, берущие недвижимость «не глядя» и готовые заплатить на сотни тысяч долларов больше запрашиваемой цены… Во-первых, и риэлторы, и покупатели уже устали от такого положения дел. Муссируются слухи о том, что подобные аукционы должны быть открытыми, а не слепыми. Это дало бы совсем неплохой эффект – для того чтобы предотвратить перегрев рынка. По крайней мере, это было бы честным по отношению к покупателям.

Кстати, хочу отметить некоторый спад продаж именно «недооцененной» недвижимости. Казалось бы, есть продажные цены, на которые ориентируется продавец, занижается цена, но в условленные день и время предложений о покупке не поступает, или есть одно, которого лучше бы и не было. Разочарованы и риэлтор, и, конечно же, продавцы. Именно этот факт указывает на начало восстановления баланса на рынке. Весенний рынок, наконец, дождался продавцов. Чуть-чуть стало побольше недвижимости – ситуация кардинально меняется.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в аренду просторная квартира 1+1 BDRM в Markham. Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,845.00.
• Сдается в аренду квартира 1+1 BDRM в Richmond Hill. Запрашиваемая цена – $1,875.00.
• Купят 1+1 или 2 BDRM квартиру в хорошем состоянии в тихом районе города, желательны высокие потолки.
• Купят кондо-таунхаус в North York за цену до $880,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Обычно в договор купли-продажи закладывается возможность покупателя и его агента дополнительно посетить купленную недвижимость 1-2-3 раза перед окончательным закрытием сделки и переводом оговоренной суммы покупки на счет продавца, а всех документов – на новых владельцев.

Для чего нужны эти визиты? Во-первых, показать дом тем членам семьи, которые его еще не видели – родителям, детям или другим родственникам. Во-вторых, если в доме планируется ремонт, во время визитов можно пригласить строителей- подрядчиков и получить приблизительную оценку планируемых работ. Если часть дома планируется сдавать, в случае, если этот пункт специально оговорен в контракте, визиты можно использовать для показа недвижимости потенциальным жильцам.

Очень важной причиной для необходимости проведения инспекции за день или в день переезда является проверка покупателями состояния дома. Покупатель должен удостовериться, что дом он получает в том же самом состоянии, в котором он его оставил последний раз, скажем, после инспекции дома, и не случилось ничего форс-мажорного – затопления, разрушений, пожара; все электроприборы, встроенная мебель, светильники, зеркала и все остальное, оговоренное в договоре, остались на своих местах. Все системы – канализационная, отопления, кондиционирования, вентиляции – работают исправно. Все ремонты, которые по договору обязан был сделать продавец, сделаны. Все визиты происходят в сопровождении риэлтора покупающей стороны. Не забудьте взять с собой ваш контракт и дополнения к нему, доклад инспектора.

Хорошей идеей будет запросить у продавцов заранее подтверждение тем ремонтным работам, которые были сделаны по требованию покупателей. Если вдруг возникают какие-то вопросы – немедленно об этом уведомляется сторона продавца. Если какой-то пункт контракта не соблюден, что-то не работает, немедленно информируется адвокат покупателя. Вопрос решается обычно оценкой стоимости ущерба и удержанием этой суммы в пользу покупателя-компенсации непредвиденных затрат. Если старые хозяева уже выехали, вы можете оценить, всё ли лишнее убрано с территории. Когда переезд осуществляется в последнюю минуту, продавцы не очень любят «заморачиваться» и считают большим счастьем для новых хозяев оставлять им старые стулья и потертые диваны. Учтите – вам придется заказывать контейнер для мусора, специальные службы, и это будет стоить дополнительных денег, ваших денег. Проверьте, как закрываются все окна и двери – это вопрос безопасности, желательно, чтобы все это всегда было в закрытом состоянии. Забытая оконная створка может доставить массу хлопот и достаточно затратного ремонта.

Проверьте состояние сантехники. Туалеты, раковины и ванные не должны протекать, слив должен функционировать как нужно. Не должно быть следов плесени. Обращайте внимание на следы жизнедеятельности грызунов. Посмотрите на наружное состояние дома. Иногда просто поражаешься психологии людей! Продали дом, получают те деньги, которые хотели получить, но вот эти три кустика розы и малины, они, оказывается, не планировали оставлять. В итоге покупатели находят вместо аккуратной лужайки – кочки и рытвины, которые, конечно, очень сердят покупателей.

Может возникнуть вопрос: на основании целого перечня недостатков будет ли правомерным требование покупателей не закрывать сделку вообще? В каждом конкретном случае вопросы решаются после детального их обсуждения между сторонами сделки, причем, на уровне адвокатов.

Неработающая плита или поврежденный холодильник не могут послужить причиной отказа покупателей от сделки. Если сделка заключена, и деньги перечислены продавцам в полном объеме, все обнаруженные претензии можно предъявлять к рассмотрению и позже в Small Claims Court в течение двух лет после переезда. Сумма ущерба не должна превышать $25,000. И уже судья будет решать, какова правомерность требований и размеры компенсации в случае правоты покупателей. Прежде чем начать процесс, не поленитесь сходить на «экскурсию» в зал суда, чтобы иметь представление, как происходят слушания. Все документы должны быть оформлены с абсолютной точностью. Нельзя допускать ни малейшей ошибки в написании имен, фамилий, названий компаний. Все доказательные документы должны быть под рукой, и вы должны в них очень хорошо разбираться. Перед тем, как начинать длительный процесс, узнайте больше о вашем ответчике. Если даже вы выиграете суд и будет вынесен приговор о возмещении существенной суммы ущерба, у противной стороны может не быть возможности выплаты такой суммы сразу. Дело может растянуться на долгие годы. Стоят ли стресс, потраченные деньги и время итогового результата – решать вам. Но значительно менее затратно предусмотреть возможные варианты событий и с самого начала вместе со своим риэлтором предусматривать вероятные события и своевременно предупреждать нежелательные исходы.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca