Жанна Томсон, брокер

Страхование недвижимости обязательно абсолютно для всех покупателей freehold домов и таунхаусов, которые обращаются за ипотечным кредитом в банк. Адвокат не закроет сделку, пока ему не представят документ о страховании покупаемой собственности. Объяснение очень простое: ведь банк, выдавая вам кредит, фактически становится совладельцем вашей недвижимости и хочет максимально себя обезопасить от любых неожиданностей. На кондоминиумы это правило не распространяется, так как часть вашего ежемесячного платежа – maintenance fee – уже включает оплату страхование всего здания. Другое дело, что многие кондоминиумы сейчас требуют другую страховку – «Content and Liability Insurance», которая предполагает защиту вашего имущества от потерь и порчи в случае наводнения, пожара или кражи и возмещения потери или ее стоимости. Liability insurance защищает вас от последствий несчастных случаев, произошедших на вашей территории. Если кто-то пострадал и утратил трудоспособность, поскользнувшись на мокром полу у вас дома, сломал руку, ногу или шею, то на его претензии будет отвечать ваша страховая компания. Подобная страховка обязательна для всех снимающих жилье.

Пример из жизни. Девушка, снимающая квартиру в кондоминиуме, оставила открытым кран в ванной и ушла на работу. К обеду вода набралась и стала переливаться уже на пол, через несколько часов вода просочилась на несколько этажей ниже. Только тогда консьерж с сантехником открыли квартиру с плавающими в ней вещами, то есть вина жильца была зафиксирована на 100%. Но случилось так, что никаких страховок не было оформлено ни у хозяина квартиры, ни у ее квартиросъемщика. Толька за сушку четырех нижних этажей хозяйка квартиры получила счет почти на $20,000, который она благополучно оплатила. Только после того, как она проконсультировалась с адвокатом, появилась надежда на то, что $20,000 сократятся до $5,000, так как у самой корпорации кондоминиума есть страховка на такие случаи с обязательной максимальной суммой выплаты – «deductable » – $5,000. Но насколько проще и без такого ущерба решился бы вопрос, если бы у всех сторон этого несчастного случая были бы свои страховые полисы!

После недавних ураганных ветров и множества пострадавших от стихии, думаю, вопрос обращения в страховую компанию стал еще более актуальным. Улетели крыши, упали деревья на дома и машины, причинив немалый ущерб. На длинные выходные в разных районах города произошли безобразия с петардами и фейерверками. Статистика показывает, что пожаров, к сожалению, стало больше из-за того, что во время пандемии увеличилось количество времени, которое люди проводят дома. Подобные события, к несчастью, повторяются с завидной регулярностью. Если ваш дом пострадал от пожара, ваша страховка должна будет оплатить его ремонт. Какие-то компании гордятся, что восстановление пострадавшего имущества будет 100%-ным, даже если приведение в порядок дома выльется в гораздо большую сумму. Но за время ремонта вы где-то должны будете жить – эта сумма тоже оговаривается и выплачивается. В августе 2005 года после одного из самых грандиозных наводнений Торонто за последние 100 лет заявки на восстановление нижних уровней домов подали 4200 владельцев недвижимости. Сразу три торнадо ударили по южному Онтарио. Ущерб оценили приблизительно в $500 миллионов.

При оформлении страхового полиса начните с той компании, в которой у вас застрахована машина. Ведь в этом случае вы можете получить хорошую общую скидку. Не поленитесь пробить квоту по нескольким компаниям. Сделать это можно по интернету, используя сайты-поисковики. Можно обзвонить компании и попросить дать оценочную стоимость вашей страховки. Уточните ваше покрытие – на какие несчастные случаи распространяется ваша страховка, ведь цена – это еще не все! Какова ваша собственная обязательная сумма участия – «deductable». Не стоит обращаться в компанию, если сумма ущерба минимальна и не превышает величину «deductable».

В последнее время при оформлении сделки по закрытию дома страховая компания иногда задает вопросы, на которые практически невозможно ответить, если дом не был построен вашими собственными руками. В этом случае запрос страховой компании должен быть переадресован вашим риэлтором агенту продающей стороны. Это уже его обязанность получить все ответы на вопросы страховой компании. Ведь на чисто технические вопросы нужно отвечать очень четко. Если вдруг произойдет несчастный случай, малейшие несоответствия в документах могут послужить отказом страховой компании в компенсации ущерба. По статистике оплачиваются около 90% всех заявлений, и одной из причин отказа в оплате служат как раз случайные и сознательные ошибки в документах, когда для снижения ежемесячных платежей люди не дают правдивых ответов на заданные вопросы.

Найдите страхового агента, которому вы будете доверять и обговорите вашу конкретную ситуацию, пока не случилась беда. Спокойствие стоит намного дороже, чем несколько сэкономленных долларов на месячных платежах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

• Продается 2+1 BDRM квартира в районе Finch/Yonge Street/ Свежий ремонт, новая кухня, новые полы! Запрашиваемая цена – $829,900.
• Скоро! Сдается 1 BDRM квартира в Mimico около озера и с видом на него, с 1 июня за $2,100.
• Купят участок земли от $75,000 до $500,000.
• Купят квартиру на сдачу не дороже $600,000 и не меньше 1 BDRM в Mississauga или Burlington.
• Купят квартиру, можно строящуюся, в районе Кing city.
• Купят контракт от строительной компании – 2-BDRM в районе HWY 7 and Jane Street.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,200,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Продают уникальный таунхаус — замок в провинции Newfoundland 4600 Sq.ft. Высота потолков 12′. 3 car garage. Asking price – $1,099,900.
• Сдается 1 BDRM basement apartment в районе Dufferin/Rutherford. В нескольких минутах ходьбы от Go Station, No Frills. Отличные школы. Отдельный вход, отдельная стирка, один паркинг. Свежий ремонт!

Сегодня при абсолютной доступности информации продавцам недвижимости нужно знать о том, что, чем больше данных предоставлено покупателю до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент заключения сделки или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают, и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, ее лучше обсудить и решить, либо  определить «цену вопроса». Покупатель должен быть осведомлен о следующих основных дефектах недвижимости:

• юридические проблемы с документами;
• физические дефекты недвижимости;
• психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной в случае, если бы вы выступали в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже выигравшие судебные тяжбы предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

Юридические проблемы с документами. Ни один покупатель не хотел бы ввязываться в судебные тяжбы после закрытия сделки. Не так давно было закончено судебное разбирательство по поводу гаража, построенного в неправильном месте. Суть дела состоит в том, что в июле 2006 года семейная пара McNamee, владевшая двумя соседними участками земли, продала один лот супругам Moffitt. На втором участке хозяева построили гараж, а в августе 2006 года благополучно продали и второй участок с новым гаражом семье Corkery. И выясняется, что гараж Corkery стоит на участке, принадлежащем Moffitt. Виной недоразумению послужил деревянный колышек, который ошибочно приняли за разделительный знак между земельными участками. Как решение вопроса прозвучало мнение убрать часть гаража, стоящего на чужом участке. Однако время прошло, и ничего не было сделано, пока не встал вопрос о продаже земельного участка. Убрать часть гаража с участка Moffit обошлось бы хозяевам в $117,800 долларов. В январе 2022 года дело дошло до рассмотрения в Верховном Суде. Уже семья Corkery просила определить сумму, которую бы они заплатили по собственному желанию только за то, чтобы часть гаража и земля, на которой эта часть стоит, была бы по-соседски выкуплена. И, оказывается, закон такой есть. Если по неосторожности границы собственности меняются, возможен вопрос о предложении компенсации пострадавшей стороне. Именно потому, что не было никакого злого намерения, все искренне считали, что гараж принадлежит и той, и другой стороне, учитывая все факторы, судья постановила присудить право собственности на территорию 1,339.04 квадратных футов семье Corkery и, в свою очередь, уплатить $18,500 cемье Moffit. Правда, еще остается неясным, будет ли вовлечена в эти расходы страховая компания.

Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка со всеми размерами и с проекцией всех построек на нем. Желательно заранее знать мнение адвоката, занимающегося недвижимостью, по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Ваш риэлтор может предложить вам подписать документ «Seller Property Information Statement» – вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывают продавцы и отправляют покупателям еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если на вопрос, были ли протечки крыши или подвала, вы, как на голубом глазу, отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то тогда начнутся реальные ваши проблемы. В некоторых провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме того, на возникающие у риэлтора покупателя вопросы риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать сделать инспекцию недвижимости, и в зависимости от ее итогов, сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить либо за них заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена. В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому в наше время «bidding wars» – если вы ожидаете в назначенный день ситуацию получения нескольких предложений о покупке, не поленитесь предварительно заказать инспекцию. Рапорт об инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. Убивается несколько зайцев одновременно: во-первых, вы обнаруживаете дефекты и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них; во-вторых, у покупателей  снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, который может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей, потребует как минимум в десять раз больше затрат. Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется тоже информировать об этом покупателей. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие этой проблемы в настоящее время.

Психологические дефекты – как, например, суицид, убийство, выращивание марихуаны. О них покупатель должен быть проинформирован. Причем, в разных провинциях законы и правила немного отличаются. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья факторах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В общем-то, произошло то, что и должно было произойти. Если долго трубить об остывающем рынке и падающих ценах на недвижимость, рано или поздно это должно произойти…

На рынке недвижимости последние два года происходил постоянный и устойчивый рост цен. Этому, конечно, способствовали низкие процентные ставки на ипотеку; всеобщее желание поменять небольшие квартирки в городе на более просторное жилье с хорошими участками в пригородах на фоне ковидной истерии. Абсолютно невиданный интерес покупателей, число которых во много раз превосходило количество предлагаемой собственности на рынке, десятки предложений на одну и ту же собственность. И, как результат, продажные цены выше заявленных порой на сотни тысяч долларов. Бесполезным стал рыночный анализ, все равно невозможно было спрогнозировать результат торгов. Такое ощущение появилось, что миллион долларов, а то и полтора – уже не деньги. А если денег не хватает, то где-то неподалеку есть тот самый неиссякаемый источник. За два последних года в среднем на 26% росли цены на недвижимость в Торонто, на 35% в регионе York – Vaughan., Richmond Hill, King, Markham, Newmarket. На те же самые цифры выходили и Mississauga, Brampton, Caledon. На рекордные показатели в плюс 38% вышли Ajax, Brock, Clarington, Oshawa, Pickering, Whitby. В целом, количество сделок уменьшилось по сравнению с прошлым годом на 41% и по сравнению с мартом 2022 года на 27%. В итоге средняя цена в апреле на дом в Торонто снизилась на 6.4% по сравнению с предыдущим месяцем по данным TRREB. Это было самое большое месячное падение с 2020 года – времени начала пандемии. Снижение цен происходит и из-за агрессивной кампании банков по увеличению процентов по ипотечному займу. С начала марта 2022 года центральный банк повысил базовую процентную ставку с 0.25% до 1%. Рынки ожидают, что она вырастет как минимум до 1.5% к 1 июня. При этом, по мнению специалистов, рынок ожидается довольно напряженным. На конец апреля на рынок было выставлено на продажу 13098 объектов недвижимости. В среднем на продажу одного из них уходило 11 дней. Это не так страшно, так как во времена более стабильного рынка 2 – 3 недели ожидания покупателей на рынке не были столь критичными. Обычно уже ближе к черте – 30 дней на рынке, начинали волноваться агент с продавцами.

Что же реально происходит сегодня. Во-первых, если объект недвижимости хорош, будь то квартира или дом, он все равно желателен для покупателей, которые никуда не делись. Они просто выжидают хорошую выгодную сделку и не торопятся безрассудно запрыгнуть в нее. Не торопятся подавать предложения о покупке, если и подают, пользуются своим правом тщательно проверить все с инспектором, оставляют за собой право консультации с банком и адвокатами, для того чтобы не возникло болезненных ситуаций впоследствии. То есть сама ситуация переговоров стала более спокойной. Поверьте – это на пользу не только покупателям, но и продавцам. Никому не хочется иметь стрессовую ситуацию на закрытии сделки, когда по какой-либо причине сделка может развалиться. Никому не хочется, чтобы взятая сумма займа превышала реальную стоимость жилья.

Кто выигрывает, а кто проигрывает от ситуации, когда цены пойдут стабильно вниз, и на какой отметке они остановятся? Есть люди, которые со стороны отслеживают динамику рынка недвижимости, выжидая правильный момент, выгодный для покупки или продажи. Какие только теории не выдумываются для подведения той или иной теоретической базы. Недавняя статья в «Toronto Star» рассказывает о человеке, в 2007 году приглядевшем дом стоимостью $250,000. Он его тогда не купил. Впереди были годы становления, учебы в университете, карьерного роста. Не так давно он наткнулся на объявлении о продаже того самого дома, который в феврале 2022 года ушел за $1.43 миллиона. Такое разочарование об упущенных возможностях не дает спать спокойно очень многим. А сколько есть случаев, когда, считая, что вот уже предел, и дальше цены обязаны скорректироваться, люди избавлялись от недвижимости (базируясь на принципе – продавай дорого, покупай дешево), не имея больше шансов запрыгнуть на этот рынок!

Как сейчас помню подобный случай, когда люди избавились от дома в 2014 году в абсолютной уверенности, что сейчас все рухнет, вот тут-то мы и подкупим чего-нибудь… Хуже ситуация, которая была совсем недавно и, похоже, что есть тенденция на ее повторение. Люди покупают дорогую недвижимость, рассчитывая избавиться от своей тоже задорого. Покупка уже совершена, а с продажей – проблема. Стоит недвижимость несколько недель, сроки поджимают, а никто не торопится не только нести предложение о покупке, но и показов-то – всего ничего. Это самая тяжелая проблема и для продавцов, и для их агента. Да, надо смотреть все в комплексе: состояние недвижимости – нужен или не нужен ремонт или стэйджинг; наличие или отсутствие открытого доступа для всех желающих – open houses; комиссионные проценты, которые вы согласны платить двум агентствам; а также еще массу деталей, от которых зависит успех сделки. Самой большой вашей ошибкой будет обвинение во всех грехах вашего агента и обзванивание всех остальных – для того чтобы услышать то, что вы хотите услышать… и вляпаться в новые безуспешные отношения… Но в это же самое время появляется подготовленный покупатель, выждавший свой звездный час, и это распрекрасный рынок для такого клиента. Поэтому, покупатели, готовьтесь! Похоже, настает ваше время!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Пришла еще одна новость – что называется, откуда не ждали. Было понятно: работники строительной промышленности давно уже недовольны своей зарплатой в условиях нарастающей инфляции. Договориться по-хорошему не получилось. Рабочие, занимающиеся опалубкой высотных зданий, наливными полами, каркасными домами, укладкой плитки, ковровых покрытий и паркета, отклонили предложенные им условия, после того как озвучили свои просьбы по повышению зарплат, чтобы компенсировать хотя бы рост цен практически на все! С воскресенья 15000 рабочих Большого Торонто и других мест Онтарио, состоящих в профсоюзе 183 – Международного Союза рабочих Северной Америки (LiUNA), объявили забастовку.

В пресс-релизе бизнес-менеджер Джак Оливейра справедливо замечает, что в течение пандемии строительные специальности считались жизненно важными и необходимыми, потому, естественно, члены профсоюза вправе рассчитывать на достойную зарплату и бенефиты. Но вместо этого, работники строительных профессий вынуждены, как и все, ежедневно бороться с растущими ценами на продукты, коммунальные услуги и бензин. Непомерны выросли цены на жилье. А тут федеральное правительство заявляет о помощи в десятки миллиардов долларов для облегчения жилищного кризиса и готово выделить эти деньги на строительство «доступного» жилья.

Это самая крупная забастовка строителей за последние 20 лет, отметил Ричард Лайол, президент Совета по жилищному строительству (RESCON).

В строительстве, в отличие от других отраслей, существует принадлежность определенных специальностей еще и другим союзам или коллективным подрядчикам, с которыми тоже подписываются договоры. Таких подписанных договоров в секторе жилищного строительства – 30. Эти договоры заканчиваются через каждые три года, причем в одно и то же время. Поэтому нередко участники начинают выдвигать свои требования. Это то, что происходит и сейчас. Инфляционное давление уже возросло настолько, что имеющиеся зарплаты у людей, работающих тяжело физически в любое время года на улице, настолько отстают от выросших цен, что нет сомнения в особой значимости именно этой первоочередной проблемы. Из-за срывов в цепочке поставщиков и продолжающейся пандемии отрасль страдает, что тоже приводит к сильному давлению на нее. Какие-то вопросы уже урегулированы на сегодняшний день, какие-то по-прежнему требуют особого внимания.

По данным RESCON, объявленная забастовка не будет означать остановку всего жилищного и коммерческого строительства в Большом Торонто. Большему ее влиянию подвергнется строительство объектов на начальной стадии. Любой объект, где заливается опалубка, возводится каркас здания, будет затронут забастовкой. Здания, где происходят заключительные отделочные работы, пострадают меньше. Профсоюз настаивает на продолжении переговоров и обсуждении потребностей сектора в ближайшие годы. Руководство Совета по жилищному строительству не теряет надежды на краткосрочность забастовки, ведь даже если отделочников эта забастовка вроде бы не касается, через какое-то время после нарушения нормального рабочего цикла нарушится расписание ввода объектов в эксплуатацию. Ведь чтобы приступить к окончательным работам, должен быть возведен каркас дома, а из-за забастовки эта часть работ может быть остановлена или не начата вообще. Кстати, другой местный профсоюз строителей, отвечающий за земляные работы, за нулевой цикл, не согласился с новым коллективным договором и требует его более детальной проработки.

Абсолютно все строящиеся многоэтажные объекты прекратили работы. Строители малоэтажных зданий еще выходят на работу. Единственный плюс, который отмечается в социальных сетях, это отсутствие пыли и грязи на время замораживания строительства.

Эксперты уверены, что забастовка не продлится долго. Строительные компании находятся под значительным общественным давлением закончить проекты в срок. Закон о трудовых соглашениях ограничивает забастовку строительных рабочих 6-ю неделями. После этого срока строители должны явиться на работу и назначается арбитраж. По оценкам провинции средняя забастовка длится около четырех недель. Поэтому 6 недель – это приличный срок. Но поскольку всем понятна важность и нужность строителей, у всех есть абсолютное убеждение, что выдвинутые требования абсолютно обоснованы и будут приняты в ближайшее время.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

Исход населения из Торонто в пригороды замедляется из-за того, что все больше компаний хотят видеть своих работников в офисах хотя бы иногда. Исследование, проведенное Bank of Montreal Financial Group, показало, что, несмотря на стремительный рост цен на недвижимость и высокий процент инфляции, интерес к покупке дома или квартиры в крупном городском центре вырос на 5% в прошлом году. Самым популярным направлением было Торонто, за ним Ванкувер и Монреаль. Во время пандемии тенденция выезда населения из городов была оправдана возможностью работы из дома, приобретения более просторного жилья, чем проданная городская недвижимость, избавления от ипотеки. Сейчас специалисты предполагают обратный сдвиг в сторону города, как только компании начнут все больше настаивать на возвращении сотрудников на работу в офисы. Причем, аналитики утверждают, что при возврате в город большей привлекательностью будет пользоваться менее дорогая недвижимость, а, значит, будут больше востребованы квартиры и condo townhouses.

Как считает Роберт Кавчик, старший экономист BMO Capital Markets, рыночные условия быстро меняются, доступность рынка недвижимости снижается за счет повышения банковских ставок по ипотеке, что неизбежно смягчает «психологию рынка». Многие агенты сегодня отмечают очень осторожное поведение покупателей. Если раньше никого не смущало наличие 15 – 20, а то и более предложений о покупке на одну недвижимость, и подавалось свое предложение, порой превышающее запрашиваемую начальную цену больше даже не на десятки, уже на сотни тысяч долларов, то сегодня ситуация совсем другая.

Могу судить и по собственному опыту тоже. Если раньше, когда выставлялась недвижимость на продажу, на каждый день приходилось по 13 – 18 просмотров, 12 – 15 предложение о покупке с ценой, которая никак не могла быть логичной по сравнению с предыдущими продажами, то теперь это больше похоже на тишину перед бурей. В день 2 – 3 показа, а иногда и ни одного, 2 – 3 предложения о покупке, и совсем не факт, что хотя бы один из них будет не то, что бы хорошим, а хотя бы удобоваримым. Раньше продажа происходила в течение недели, сегодня, случается, недвижимость стоит на рынке больше месяца, а потом и вовсе уходит с рынка. В итоге выигрывают осторожные покупатели, дождавшиеся своего звездного часа и приемлемой цены.

Два года назад Банк Канады пошел на снижение процентных ставок до рекордно низкого уровня для того, чтобы избежать резкой рецессии, вызванной пандемией. Сегодня задача у правительства другая – как сдержать такие темпы роста рынка недвижимости, когда 20 – 25% годового прироста – это еще минимум, на который рассчитывают инвесторы. Поэтому логичными выглядят новые шаги на повышение процентных ставок. Все это делается для охлаждения чересчур перегретого рынка.

Публикуются статьи, которые ставят даже иммиграционную политику государства под угрозу из-за бесконтрольного бума на рынке недвижимости. С каждым годом все сложнее и сложнее людям, иммигрировавшим в Канаду, найти работу, подходящее жилье в районах с развитой инфраструктурой. И уже слышатся голоса, что Канада замалчивает свои проблемы, чтобы не омрачать рекламную картинку, показывающую лицо страны и провинций только с лучшей стороны. Экономика Канады росла одновременно с ростом населения. Данные Всемирного Банка показывают, что валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения увеличился более чем вдвое по сравнению с 1990 годом. Раньше ВВП Канады был приблизительно равен ВВП США, но разрыв стал увеличиваться с 2012 года. Некоторые утверждают, что Канаде нужно вместо привлечения рабочей силы сосредоточиться на повышении экономической производительности, чтобы, в том числе, снизить давление на рынок недвижимости. Хотя теория давления новых иммигрантов на рост цен на недвижимость не совсем подтверждается в последние пандемические годы, когда, несмотря на сокращение потока иммигрантов, рынок недвижимости показывал рекордные показатели роста цен.

Очень важно обратить внимание на строительство новых домов. Ведь именно строительные компании расширяют рынок недвижимости. Кстати, в марте 2022 года активность покупок на рынке нового жилья снизилась на 20%. Возможно, этому виной и перегретые аппетиты строительных компаний. Их цены на недвижимость просто заоблачные, и, по их мнению, будут продолжать расти такими же бешеными темпами. Именно поэтому происходит откат покупателей, желающих приобрести новое жилье от строителей. Что нам ожидать завтра? Какие шаги предпринимать, если по-прежнему вы хотите купить жилье, или продать, или сделать и то, и другое одновременно?

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнее время эта форма покупки-продажи недвижимости становится все более популярной, особенно когда на рынке вторичного жилья наблюдается полное отсутствие предложений о покупке. Аукционы собирают десятки жаждущих покупателей. Сравнительная характеристика рынка для определения правильности предлагаемой цены покупателю не работает из-за стремительного роста цен. Как результат – аукцион заканчивается установлением «нового» ценового рекорда, превышающего изначально запрашиваемую цену на 150 000 – 200 000 долларов. Не спрашивайте, почему покупатели соглашаются на это. Уже просто потому, что устали проигрывать в предыдущие попытки.

Когда продается контракт в случае Assignment Sale, это значит, что Продавец, не являющийся фактически собственником, продает интерес в недвижимости. При этом, продавцом в такой сделке является не обладатель продаваемой недвижимости, а обладатель права на ее покупку. В свою очередь, когда продается контракт, не продается недвижимость – покупатель контракта ею еще не владеет. В этом случае продается обещание ее купить у строительной компании. Покупателя №1 мы будем называть Assignor, Покупателя №2 – Assignee. Последний и несет окончательную ответственность за осуществление контракта, как, впрочем, и строительная компания, которая обещает построить объект к нужному сроку.

Делаются ли такие Assignment Sales только с квартирами? Вовсе нет. Это может быть любой объект строящейся недвижимости. Но только в том случае, если предусмотрена такая переписка с одного покупателя на другого. Для этого обязательно проверьте договор, подписываемый со строительной компанией на наличие пункта, разрешающего делать такие замены. Раньше это категорически запрещалось, потом ограничения немного ослабили, но ввели плату за подобные действия.

Есть несколько причин, почему происходят такие сделки. Во-первых, из-за того, что у людей меняются жизненные обстоятельства за большой временной отрезок строительства: они расходятся, женятся, теряют работу или, наоборот, получают новую работу и уезжают и т.д. В результате отпадает необходимость в сделанной покупке. Во-вторых, может измениться финансовая ситуация. Из-за отсутствия достаточных средств на закрытие сделки или необходимости поиска дорогих заемных средств дешевле продать контракт, чем влезать в дорогущие долги. В-третьих, инвесторские сделки. Люди заранее знали, что реальная собственность им не нужна, а весь интерес заключается в подорожании недвижимости и, как только станет возможным получить желаемую прибыль, ищется желающий подписаться под контракт и выплатить не только депозит, уже полученный строительной компанией от первого покупателя, но и плюс прибыль, которую этот покупатель желает получить.

Учтите, что большинство строительных компаний не желают, чтобы листинги с пометкой «assignment sale» появлялись на MLS. За нарушение этого правила можно серьезно поплатиться расторжением контракта со строительной компанией и потерей всего переданного ей депозита. Причиной является обеспокоенность в том, что, если рынок повернется в сторону понижения и строительная компания вдруг не сможет распродать свою инвенторию, она не желает видеть конкурентную недвижимость, продаваемую по демпинговым ценам. Из-за ограниченных маркетинговых возможностей возникают сложности с нахождением желающих подхватить контракт. Плюс, не забывайте проверить сумму, оговоренную в контракте за возможность осуществить assignment sale. И, конечно, при переписывании контракта на нового владельца должно быть оговорено, кто будет платить эту сумму.

Когда вы покупаете контракт, а именно его вы приобретаете в случае Assignment Sale, вы ответственны за его исполнение со стороны покупателя. Ваши риски – неисполнение своих контрактных обязательств со стороны строительной компании. Если объект не сдается, депозит должен быть возвращен покупателю в соответствии с контрактом. В случае банкротства строительной компании существует обязанность государства покрыть хотя бы частично убытки. Это может быть далеко не полная сумма, равная проплаченному депозиту. Но ведь второй покупатель заплатил еще приличную сумму экстра, сумму прибыли, которая, естественно, не возвращается ни строительной компанией, ни государством. Поэтому, когда вы торгуетесь с Покупателем №1, не забудьте отодвинуть максимально проплату прибыльной части, желательно до момента получения ключей от объекта. Существует масса тонкостей в договоре со строительной компанией. Перед тем, как окончательно согласиться с переписыванием контракта на себя, не забудьте проверить документ у адвоката, чтобы понимать, о каких дополнительных суммах будет идти речь при закрытии сделки. При этом надо понимать, что никакие переговоры со строительной компанией уже невозможны, и вы принимаете договор в том виде, в каком он уже подписан до вас.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Уже набили оскомину разговоры о войнах вслепую, которые ведут между собой покупатели недвижимости. При нехватке недвижимости на рынке организуются интенсивные просмотры на одну и ту же квартиру или дом с заведомо низкой выставленной продажной ценой. К моменту дня и часа принятия предложений о продаже их количество могло измеряться десятками. Риэлторы не должны по существующим сегодня правилам делиться деталями предложений о покупке с конкурирующими коллегами. Все это приводило к «слепым» аукционам, когда никто не был в курсе цен и предложенных условий. В результате отставание между победившим покупателем и покупателем, стоящим на втором от него месте, могло достигать даже сотен тысяч долларов. Именно это считается одной из основных причин стимулирования роста цен. Уже многие-многие годы об этом ведется речь. Какие-то половинчатые меры ничего не решают. Так, несколько лет назад предписание обязательного срока хранения в течение одного год всех рассмотренных предложений о покупке, было принято из-за злоупотребления агентами и их клиентами правилами «игры». Теперь, если появляется хоть какое-то сомнение в наличии предложения о покупке, всегда можно подать заявление в вышестоящую организацию для подтверждения его наличия.

Сейчас возникла идея проведения открытых торгов, и правительство Онтарио предлагает продавцам дать инструкции своему риэлтору ознакомить всех покупателей и их агентов с деталями лучшего предложения и дать возможность соревноваться с «конкурентами». При этом ключевым является факт желания продавцов и разрешения своему агенту открыть все пункты предложения о покупке. Казалось бы, это входит в противоречие со всеми правилами, действующими сейчас на рынке. За это можно было и лицензии лишиться… Но все меняется.

Эти новые правила могли бы уже ввести, но в данный момент одновременно прорабатываются и дисциплинарные наказания нерадивых агентов, которые, конечно, и в этом случае будут потенциально нарушать правила ведения переговоров.

Водятся и новые используемые формы. Предполагается усилить роль продавцов в выборе стратегии и тактики переговоров. Можно вести переговоры по-старому, можно открывать отдельные ключевые позиции – наличие условий, их количество и время их действия, но при этом скрывая предлагаемую цену. А можно открыть все карты и торговаться, уже зная всю информацию о конкурентах. В настоящее время вся система торгов переосмысливается, и ассоциации риэлторов Канады предлагается изучить и внедрить программу, которая уже благополучно работает в Австралии, а люди, желающие приобрести недвижимость, могут наблюдать в режиме реального времени за предложениями других покупателей. Утверждается, что первые пробы подобной торговли будут применяться уже нынешним летом. Как альтернативный вариант, может быть использован пошаговый аукцион с определением размера самого шага. В этом случае, например, установив его размер в $5000, разброс цены предложения о покупке номер 1 и второго за ним – не может быть больше $5000, поэтому цены по идее должны пойти на снижение, ведь, по правде говоря, даже при наличии десятка предложений – серьезных всего несколько, а то и вовсе одно.

Вообще, сейчас идет тотальный пересмотр взаимоотношений между агентами и клиентами. Правительство заинтересовано в большем доверии риэлторам, улучшении их работы. Уже много лет – c 2002 года – действует Real Estate and Business Brokers Act, законодательное оформление отношений всех действующих лиц при осуществлении сделок по купле и продажи недвижимости. Уже давно назрело много вопросов, в том числе и с развитием новых технологий. В свете подготовки новых правил торговли недвижимостью, в том числе и аукционными домами, возникает вопрос о снятии строгого ограничения на право торговать недвижимостью либо самими ее владельцами, либо адвокатами, либо лицами, имеющим лицензию на проведение таких операций в провинции – риэлторами. К лету 2023 года обещают эти правила доработать и вынести на всеобщее обозрение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Каждый человек имеет право на крышу над головой. Канадцы мечтают о собственном жилье, но что-то в последние годы эта мечта у большинства наших соотечественников продолжает отодвигаться все дальше и дальше, становясь эфемерной, ведь цены стали неподъемными для большинства жителей Канады. Рассчитывать приходится на родителей, способных рефинансировать свою недвижимость и отдать приличную сумму детям, или на то, чтобы копить 25 – 30 лет на начальный взнос. Все остальные варианты либо преследуются законом, либо шансы на их возникновение ничтожны.

Сложившаяся ситуация и продиктовала федералам основной задачей при разработке национального бюджета на 2022 год объявить повышение доступности жилья по всей стране. Премьер-министр Джастин Трюдо c министром финансов Христей Фриланд наметили следующие ключевые меры для реализации этого плана:

* в ближайшую декаду планируется вдвое нарастить темпы строительства, в новый Фонд ускорения жилищного строительства будет инвестировано4 миллиарда долларов, что поможет создать 100 тысяч единиц жилья в последующие 5 лет;

* спорный пункт – «охота» на иностранных инвесторов и объявление запрета на 2 года этой категории лиц на ввоз капитала для приобретения недвижимости;

* лиц, покупающих жилье впервые, предлагается ознакомить с программой не облагаемого налогами сберегательного счета (Tax-Free First Home Savings Account), который позволит накапливать покупателям $40,000. Удвоение налоговой льготы для покупающих впервые до $10,000. Предоставлять $1,500 покупающим впервые в качестве прямой поддержки. Все эти льготы будут действовать до 31 марта 2025 года, чтобы облегчить стоимость займа для покупающих впервые. $2 млн. будет инвестировано в программу жилья для аренды с возможностью его последующего выкупа;

* чрезвычайно важной считается разработка Закона о правах покупателей (Home Buyers Bill of Rights), который ставит национальной задачей защиту прав покупателей на слепых торгах – так называемых «bidding wars» (с этим должно быть покончено, как утверждает правительство);

* бездомные – другая наиболее уязвимая группа жителей Канады, для которой предусматривается строительство 6000 единиц дополнительного жилья, что потребует $475 млн. инвестиций в 2022 – 2023 годах;

* на нужды коренных народов будет выделено $4.3 млрд. за 7 лет. $20 млрд. поступит на долгосрочную реформу программы помощи детям и семьям коренных народов;

* предлагается налоговая льгота в размере $7500 для модификации дома и проживания в нем нескольких поколений (Renovation Tax Credit), в том числе пожилых и взрослых людей с ограниченными возможностями.

Новый бюджет уже подвергся критике специалистов-скептиков. Во-первых, миллионы и миллиарды будут браться из без того уже разбазаренного бюджета. Многие программы находятся на начальной стадии разработки. Цены на недвижимость по Канаде удвоились с 2015 года, когда либералы пришли к власти. Но ни одна мера по финансовой поддержке рынка и по понижению рыночных цен на жилье не выдерживает критики, и, наоборот, может привести еще к одному витку цен. Так, например, ограничение в правах иностранных покупателей, доля которых в 2019 году составляла 2.2%, а сейчас понизилась до 1%, вряд ли окажет большое влияние на рынок.

Разнятся и мнения по поводу аукционных продаж. Так, премьер Онтарио Даг Форд считает правом владельцев жилья самим выбирать способ его продажи. Если их ограничить в праве продажи за желаемую цену, вполне может быть, что и жилье не будет выставлено на рынок, а значит, количество предложений о продаже будет уменьшаться, ну а цены, соответственно, расти.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Многие издания предупреждают продавцов недвижимости: ребята, времена меняются! Вы не получите за свой дом или квартиру столько, сколько получил ваш сосед еще месяц или два назад. Завышенные ожидания приводят к тому, что в определенные продавцами даты не собирается желаемое количество покупателей с предложениями. Листинги продолжают стоять непроданными. Перед продавцами и их агентом встает задача выбрать из двух стратегий лучшую. Оставляем цену заниженной и пробуем продажу с несколькими предложениями еще через несколько дней, или определяем желаемую для продавцов сумму и набавляем несколько тысяч для последующих переговоров уже на понижение. Если еще несколько месяцев назад подавляющее большинство домов и квартир продавалось в первую же неделю, то иная ситуация сложилась сегодня. Сравним время нахождения листингов на рынке:

Квартиры в North York

C14 – East of Yonge A&V Accounting and Financial Services:

более 7 дней: 73, более 14 дней: 41, более 30 дней: 19, более 60 дней: 3.

C07 – West of Yonge Street:

более 7 дней: 46, более 14 дней: 22, более 30 дней: 12, более 60 дней: 3.

Downtown

C01 – квартиры района, прилежащего к озеру:

более 7 дней: 417, более 14 дней: 308, более 30 дней: 152, более 60 дней: 48.

C02 – квартиры средней части города:

более 7 дней: 103, более 14 дней: 82, более 30 дней: 35, более 60 дней: 16.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Vaughan:

более 7 дней: 103, более 14 дней: 82, более 30 дней: 35, более 60 дней: 16.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Richmond Hill:

более 7 дней: 262, более 14 дней: 181, более 30 дней: 87, более 60 дней: 32.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Aurora:

более 7 дней: 97, более 14 дней: 68, более 30 дней: 24, более 60 дней: 8.

Начало 2022 года ознаменовалось не очень приятными для продавцов прогнозами. В конце января Royal Bank of Canada выпустил доклад с анализом, чего ожидать от рынка недвижимости в 2022 году. Отмечалось, что по-прежнему рынок будет сильным и стабильным, но уже в январе появились первые признаки, указывающие на остужение рынка. Судя по всему, значительная часть покупателей покидает перегретый рынок и ждет снижения цен. Но снижение цен от этого мало зависит. Пока агенты говорят о меньшем количестве просмотров и заявленных предложений о покупке. Спрос по-прежнему преобладает над предложением. Количество сделок в этом году предполагается меньше на 13.1%, чем в 2021 году, но все равно, эта цифра 579 600 является второй по величине в истории. Нарастающие темпы строительства нового жилья отчасти помогут закрыть бреши неудовлетворенного спроса. Собственно замедление рынка планировалось во второй половине года, а начинается уже сейчас. При этом не ожидается снижения цен, и всего лишь ожидаемый рост 6.2% будет уже меньшим на одну треть по сравнению с 2021 годом. А уже в 2023 году при более сбалансированном рынке рост цен еще более затормозится.

Кто сегодня покупает недвижимость и какая возрастная группа наиболее активна на рынке? Это так называемые «миллениалы» – возрастная категория 20 – 40 лет. В 2021 году в Канаде проживало 10.5 миллиона людей в возрасте от 25 до 44 лет. Это больше, чем на 800,000 (или 8.3%) за последние 5 лет. Именно миллениалы являются движущей силой рынка, ведь это люди, получающие и получившие образование, а, значит, и работу. Люди, объединенные в союзы и семьи, где рождаются дети. Первыми покупателями становится возрастная категория от 25 – 29 лет (40%) до 40 – 44 лет (63%).

Еще одна значительная категория покупателей – иммигранты. Из-за пандемии коронавируса прирост населения за счет них резко сократился. Правительство все же утверждает, что план на 2021 год выполнен – страна приняла 401 тысячу новых иммигрантов. В большей части эта цифра сложилась из уже прибывших ранее людей, получающих образование. Льготы в прошлом году были даны именно им. Но в 2022 году предвидится уже 411 тысяч реально прибывших иммигрантов, которые, естественно, сразу начнут заниматься поисками крыши над головой. Кто-то приезжает уже с деньгами и будет тут же покупать. Кто-то сначала займется поисками жилья в аренду, что подстегнет интерес инвесторов к сдаче жилья. И опять по прогнозам – самыми иммигрантскими городами Канады остаются Торонто, Монреаль, Ванкувер, где рынок недвижимости по-прежнему будет очень активным.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На этой неделе уже в канадской прессе обсуждали проблему, которую мы поднимали на страницах «Канадского Курьера». Суть ее состоит в том, что, поверив обещаниям строительной компании, люди решаются на покупку недвижимости и, чтобы проплатить депозит строительной компании по договору, зачастую продают свою имеющуюся недвижимость. Надеясь на обещанный переезд, пока они ущемляют себя и своих родных в жилищных условиях. Семьи годами ютятся в подвальных помещениях в ожидании окончания строительства. Но вот что придумали строительные компании… Предположим, по объективным или субъективным причинам строительство задерживается. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Цены на стройматериалы растут, и компаниям в какой-то момент становится просто невыгодно заниматься строительством, бизнес становится абсолютно нерентабельным. Представители строительной компании начинают писать письма покупателям с предложениями, а фактически с ультиматумами. Определяется очень приблизительно сегодняшняя цена купленного объекта. Из нее вычитается цена, по которой жилье было куплено. Разница делится пополам, и покупателю к цене покупки приплюсовывается его половина. Утверждается, что покупатель должен быть счастливым, ведь все равно покупка остается выгодной, хорошенькую сумму получает и строительная компания. Ну, а если покупатель будет сильно против, выходом из затруднительного положения для строительной компании является возврат депозитных денег обратно покупателю и расторжение контракта. Но проблемой в этой схеме является фактор рынка, а он ушел далеко вперед. За цены трех, четырех и более лет давности уже ничего не купишь. Покупатель в итоге остается у разбитого корыта.

В газете «Toronto Star» на прошлой неделе была рассказана история о многоквартирном комплексе в Burlington, строящемся уже 5 лет. Конкретная история одного покупателя, который приобрел квартиру в 1997 году за $427,000. Неделю назад он получил e-mail от Adi Developments с предложением заплатить уже $665,900 за ту же самую квартиру. В случае несогласия возврат депозитных денег с соответствующими процентами гарантируется. Кроме этого, строительная организация требует сделать дополнительный депозитный взнос $35,700, при этом пообещав поощрительную выдачу чека «Decor Dollars» на $10,000.

Поскольку такая практика стала использоваться многими недобросовестными строительными компаниями, ею заинтересовалось провинциальное правительство. Так, в Онтарио уже объявили, что будут разработаны новые правила, включая штрафные санкции и приостановление действий лицензии, чтобы удержать застройщиков домов и квартир от соблазна безнаказанно нарушать договоры купли-продажи и оставлять покупателей в безвыходной ситуации.

Министр потребительских услуг Росс Романо заверил, что уже в течение этого месяца в действие вступят правила, защищающие права потребителей в том случае, если они сталкиваются с вопиющим фактом неожиданного увеличения строительной компанией цены объекта. Было озвучено намерение государства преследовать подобную практику и выстроить такие условия ведения бизнеса, что подобные вещи будут сильно бить по карману тех, кто их придумывает. Предполагается увеличение штрафов, по крайней мере, вдвое тем корпорациям или частным лицам, которые в процессе строительства будут расторгать договора с покупателями, а потом продавать эту недвижимость по ценам намного выше. Росс Романо подчеркнул, что будут отменены верхние ограничения штрафных санкций, особенно для компаний, совершающих подобные недобросовестные действия не в первый раз. Лицензия на строительство может быть отобрана на срок до двух лет вместо сегодняшних 6 месяцев. По новым правилам организация по регулированию жилищного строительства (The Home Construction Regulatory Authority – HCRA) сможет сама инициировать разбирательство в рамках неэтичного поведения строительной компании, чтобы не затягивать надолго весь процесс. Подчеркивалось, что процесс выдачи штрафов станет гораздо легче, и бюрократические проволочки будут сведены к минимуму. Подчеркивалось также необходимости возврата депозитных денег с учетом процентов в зависимости от времени, которое они пролежали в банке. Но последнее замечание, не думаю, что сильно устрашит строительную компанию из-за не слишком высоких процентных банковских ставок.

Все эти изменения вызваны практикой, которая стала чрезвычайно популярной. Ведь только в Бэрри недавно были пересмотрены десятки контрактов. Строительную компанию в Tillsonburg уже судят за требование повысить контрактную стоимость приобретенного жилья на 25% всего лишь через год после подписания договоров. Будем надеяться на справедливое решение. Изменения уже назрели, и есть твердое убеждение, что все-таки и в области строительства будет наведен порядок.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca