Жанна Томсон, брокер

При покупке дома обычно учитывается вместимость гаража, а также количество машин, которое можно припарковать на площадке перед домом или за ним. Количество парковочных мест нельзя недооценивать. Кстати, недавно в риэлторской системе во избежание различных толкований появился новый параметр – общее количество парковочных мест. Раньше покупатели должны были суммировать количество машин, загоняемых в гараж и отдельно припаркованных на площадке перед домом.

Канадская действительность предполагает наличие автомобиля у каждого взрослого в семье, и по мере взросления детей чрезвычайно актуальной становится проблема дополнительной парковки. Кроме этого, популярность в Америке и Канаде мощных траков, джипов и других крупных средств передвижения очень часто приводит к необходимости расширения парковочных площадок. Нередко выкладывают интерлоком – камнями и плитами – полосу, на которой можно запарковать еще одну, а то и более машин. Что нужно учитывать перед тем, как начинать подобные работы?

Недавно в прессе обсуждался случай, когда прошлой осенью покупательница приобрела дом в Торонто за цену выше запрашиваемой, что уже не редкость в наши дни. Дом был построен около 100 лет назад с собственным подъездом к нему. В риэлторской системе дом позиционировался как недвижимость с тремя парковочными местами: одно – непосредственно перед домом, одно – на проездной части между двумя домами, территория которой принадлежала владельцам этого дома, и, наконец, еще одно дополнительное на территории фронтальной части парковки, но перекрывающее выезд из нее.

Перед закрытием сделки адвокат покупающей стороны сделал запрос – work order clearance letter – в муниципалитет Торонто на предмет отсутствия каких-либо зарегистрированных нарушений со стороны продавцов недвижимости. Но после закрытия сделки новая хозяйка обратилась в муниципалитет за разрешением перевести на ее имя лицензию, позволяющую ей парковать машину на фронтальной части парковки. Вот тут-то и выяснилось, что два парковочных места у городских властей никаких возражений не вызывают, а одно дополнительное является нелегальным и парковаться там запрещено. Причем, чтобы по закону получить разрешение на дополнительную парковку, нужно ее заблокировать до получения разрешения бетонными плитами высотой 2 фута.

Новая хозяйка предположила, что кто-то из ее соседей написал жалобу. В ходе разбирательства выяснилось, что предыдущие хозяева были уведомлены еще в 2008 году о невозможности использования третьего места под парковку. Но в листинге эта информация была скрыта, и покупателей об этом не уведомили. Естественно, покупательница, недовольная вскрывшимся обманом, заявила, что она не заплатила бы такую цену за дом только с двумя парковочными местами. Покупательница заявила агенту и его брокерской компании, что была обманута, поверив предоставленной агентом информации, и требует компенсации. Страховая компания, покрывающая неустойки от совершенных риэлторами ошибок, отказалась возместить покупательнице ущерб. Была направлена жалоба на агента в RECO – вышестоящую организацию, лицензирующую риэлторов и следящую за надлежащим выполнением агентами их профессиональных обязанностей. Но спасительным в этой ситуации явилось наличие заключенного страхового полиса – Title Insurance. Страховая компания согласилась не только оплатить счета, выставленные муниципалитетом за установку бетонных блокаторов, но и на возмещения потерпевшей покупательнице ущерба, связанного с сокращением количества парковочных мест с трех до двух.

На муниципальном сайте города Торонто – toronto.ca – существует огромный список адресов на 417 страницах, указывающих на наличие лицензии «off-street» паркинга. Особенно важно, что лицензирование такой парковки не «привязывается» к конкретному адресу. Разрешение выдается конкретному индивидууму. Если дом меняет хозяев, то новому хозяину придется получать заново собственную лицензию у муниципалитета.

Случается, что хозяева домов расширяют парковочные площадки. В таком случае, прежде чем заниматься дорогостоящими вложениями, соберите всю необходимую информацию в вашем муниципалитете. Так, например, в Торонто не нужно получать разрешение на строительство или расширение парковочной площадки перед домом (building permit), но обязательно нужно проверить «by-laws» ограничения при зонировании в Zonning Department. Если ограничительные правила позволяют выполнить задуманное, следующий шаг – подача заявления на получение разрешения расширить парковку в Transportation Services и Right-of-Way Management .

Существует заблуждение, казалось бы, о более легком решении этого вопроса – укладке камей (interlock) на расширяемой полосе, что можно квалифицировать как улучшение вида вашего дома. Но как только инспектор, проезжая мимо, просто так или по чьему-то сигналу обнаружит, что на новом месте припаркована машина, у вас будут неприятности и дополнительные расходы по приведению парковочной площадки в то состояние, которое было до всяких «улучшений».

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несмотря на то, что рынок недвижимости Торонто и особенно его окрестностей продолжает удивлять своими ценами, покупателей на рынке не становится меньше. Найти приемлемый (уже страшно даже подумать «выгодный») вариант становится все сложнее. Пока покупатели доезжают до потенциально возможной покупки, оказывается, что кто-то более удачливый уже приобрел выбранный дом или квартиру.

Как оптимизировать процесс покупки? В какой-то момент покупателям может показаться, что это вина их агента, из-за нерасторопности которого вы не можете «догнать» дом своей мечты. Ведь все понравившиеся вам варианты, скорее всего, могут понравиться и кому-то другому. Возникает идея: а что если работать с агентом продавца напрямую? Тогда из сделки исключается один риэлтор, на сумму его комиссионных может быть уменьшена цена покупаемого объекта! Бинго! Но не все знают, что в «Договоре о выставлении недвижимости на продажу» оговаривается общая сумма вознаграждения агента, в том числе, из общей суммы выделяется процент вознаграждения агенту покупателя. Независимо от того, пришел покупатель со своим риэлтором или же он представляет сам себя, сумма комиссионных уже оговорена. Если покупатели действуют без своего агента, возникает потенциальный конфликт интересов. Агент, выставляющий объект недвижимости на продажу, представляет интересы продавца. Его задачей является продажа недвижимости по максимальной цене. Покупатели не являются клиентами этого агента. Да, если по ходу переговоров возникают какие-то вопросы у покупателей, агент обязан отвечать правду. Но это только в том случае, если вопрос был задан. Это не задача агента – при таком сценарии выторговывать вам лучшую цену или давать советы. Не факт, что вам намекнут на нужные цифры в случае, если покупателей будет несколько. Вы остаетесь один на один в схватке с «акулами». Каждая сделка имеет свой собственный сценарий. Опытный агент, если вы наняли его для отстаивания ваших интересов, всегда докажет вам необходимость своего присутствия в сделке и проведет вас наикратчайшим путем к победе! Лицензированный агент обязан иметь страховой полис в случае непредвиденных сценариев, и вы точно знаете, что ваши интересы защищены лучшим образом.

На современном рынке самым правильным и выгодным вариантом, на мой взгляд, является тесное сотрудничество покупателей со своим агентом. Любой риэлтор и риэлторская компания, в которой он работает, «приписаны» к своей локальной организации риэлторов. Их 37 только в Онтарио. Например, Toronto Regional Real Estate Board, Brampton Real Estate Board, Mississauga Real Estate Board и т. д. Листинги, или объекты недвижимости выставляются агентствами под вывеской своей собственной организации, если только агент не позаботился об «interboard» его позиционирования, то есть, если риэлтор, принадлежащий Niagara Association of REALTORS, получает разрешение от клиентов на продажу дома в Торонто и загружает всю информацию в систему Ниагарской Ассоциации, эта недвижимость не появится на сайте TRREB, и, как следствие, риэлторы Торонто могут и не увидеть новый листинг.

Большой помощью риэлторам и покупателям в данном случае является сайт Канадской Ассоциации риэлторов – Canadian Real Estate Association (CREA). Любой профессиональный риэлтор, принадлежащий локальной ассоциации, является и членом CREA. Поэтому абсолютно вся информация о выставленных листингах по всей Канаде отражается на сайте Realtor.ca Если покупатели и их риэлтор работают в тесном сотрудничестве и просматривают всю появляющуюся информацию, это является залогом успешной сделки.

Сайт Realtor.ca предназначен для общего пользования. Но ваш риэлтор может получить полную брокерскую информацию, если обратится напрямую к продающему агенту или в его компанию в случае возникшего интереса. Вашей задачей является изучение рынка и абсолютно полное понимание, где, по какой цене вы готовы сделать свое приобретение. На это уходит обычно месяц. Вы в курсе того, что происходит на вашем сегменте рынка, если нужно, покупатели делают корректировку своих предпочтений. Вы абсолютно четко понимаете ваши финансовые сценарии. Вы знаете, какие цены были выставлены изначально и каковы были продажные цены. Вы уже встречались с mortgage специалистом. Скорее всего, вам уже несколько раз пришлось пережить проигрыш в аукционной ситуации. Вы понимаете, что меньше всего шансов на сегодняшнем рынке – у покупателей, рассчитывающих на реальное желание продавцов продать недвижимость за заявленную цену и опцию еще и поторговаться. Хотя и такие возможности встречаются.

Помните, что опыт профессионального риэлтора бесценен. Да, в последние несколько лет нашим клиентам предоставляется та информация, которая была закрытой ранее. Появились сайты, которые публикуют данные, но не в полном объеме: Zolo.ca, Properly.com, Zoocasa.com, Housesigma.com. Но эти наиболее часто используемые сайты были созданы для привлечения потенциальных клиентов. Какая-то информация там сознательно утаивается. Адрес объекта или квартиры может быть не совсем правильным. Непонятно, кто является агентом по продаже, и потенциальные покупатели ведут переговоры непонятно с кем, не подозревая, что агента им совершенно случайным образом назначил компьютер. Какая-то информация просто не появляется, если агент и его клиенты не желают делать информацию публичной.

Для того чтобы лучше узнать район, в который вы планируете переехать, воспользуйтесь услугами интернета. Есть социальные группы в Facebook, которые познакомят вас с перспективами развития своего района и теми проблемами, которые приходится решать его жителям.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

«Квартирный вопрос» настолько актуален в последние месяцы, что во время предвыборной компании каждая из партий разработала свои варианты решения жилищного кризиса. Заоблачные цены, скудное количество предложений о покупке, долгие сроки согласования строительных проектов сильно затрудняют покупку собственного жилья работающими молодыми людьми. И, если сначала хоть каким-то выходом казался отток молодежи в пригороды Торонто, то сегодня и эта опция отсутствует, поскольку цены уже сравнялись. Вот самые последние за две недели «дешевые» продажи:

* двухэтажный дом в Гамильтоне (20 x 100 футов участок, 3 спальни, построен более 100 лет назад) был продан 23 сентября в течение 2 дней за $501,000;

* одноэтажный дом в Китченере на участке 64 x 100 футов был продан 22 сентября за $640,000 за 5 дней;

* домик в Ошаве на участке 33 x 107 футов с двумя спальнями был продан 20 сентября за $485,000 тоже за 5 дней;

* в Бэрри самой «дешевой» была продажа двухэтажного дома с 3 спальнями на участке 39 x 109 футов за $700,000;

* в Торонто, дом с 2+1 спальнями на участке 20 x 120 футов оказался самой «недорогой сделкой», и был продан за $707,000 за 8 дней.

Все эти дома были проданы за цену выше изначально выставленной, превышение составило от 6 до 28%.

Вот что было обещано партией либералов в случае их победы.

Джастин Трюдо, лидер либеральной партии, пообещал:

• построить, сохранить или отремонтировать 1.4 миллиона домов в последующие 4 года, с тем чтобы насытить рынок предложением;
• в 2 раза увеличить налоговую скидку с $5,000 до $10,000 для людей, покупающих недвижимость в первый раз, а также спонсировать проекты «rent-to own», зарезервировав на эти цели миллиард долларов;
• создать сберегательный, не облагаемый налогами счет «First Home Saving Account» на сумму до $40,000 для лиц младше 40 лет;
• снизить стоимости страхования ипотечных займов на 25% для людей, покупающих свою первую недвижимость;
• разработать «Home Buyers’ Bill of Rights», защищающий права покупателей в случае аукционных «войн», вплоть до криминального преследования тех, кто их будет нарушать;
• ввести запрет на покупку недвижимости иностранцами на первые 2 года.

План либералов был подвергнут достаточно жесткой критике из-за того, что уже 4 года как должна была бы идти разрекламированная лидирующей партией жилищная реформа, о которой говорилось на прошлых выборах. Но цены как росли, так и растут, и жилье доступнее не стало. Цены выросли за пять лет в среднем на 50% по всей Канаде. Подвергается сомнению вообще возможность увеличения доступности жилья. Каким образом можно вернуть цены вспять? Кто от этого выиграет? А облегчая условия покупателям, приобретающим недвижимость впервые, можно привести рынок к началу нового витка роста цен. Низкие процентные ставки помогают покупателям, имеющим солидную собственную сумму, с которой приобретается жилье. Просто раньше эта сумма могла быть накоплена семьей из двух работающих взрослых за пять лет после окончания профессионального образования. Сегодня процесс накопления уже не догоняет растущие цены, и сама покупка ставится под вопрос.

Думаю, что без подъема экономики, создания новых рабочих мест и предоставления льготных условий бизнесам, без повышения зарплат ситуация кардинально поменяться не сможет. Обещания так и останутся предвыборными «конфетками».

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

После подписания договора о купле-продаже недвижимости участники сделки ждут даты закрытия. Однако закрытие может быть быстрое, а может – и не очень. Вот в этом промежутке очень нежелательно, если что-либо приключится с недвижимостью. Покупатель ожидает получить дом в том виде, в котором он его видел до подписания договора, но, к несчастью, случаются и форс-мажорные обстоятельства…

На прошлой неделе в средствах массовой информации появилось сообщение о решении Верховного суда, касающееся разъяснения ситуации о ненадлежащем состоянии недвижимости перед закрытием сделки. Суть дела состоит в том, что Mr.Tsui и Mr. Levert в ноябре 2019 года подписали договор о покупке трехэтажного таунхауса у Ms.Zhuoqi за $626,800. Как и полагается, был передан в риэлторскую компанию депозит в размере $31,000. Договор был подписан, но в нем присутствовало условие проведения инспекции недвижимости, после чего 5 декабря 2019 года условие было снято, договор официально был заключен. Продавец согласилась в дополнительном к Договору о покупке документе до 15 января 2020 года поменять KITEC сантехнику. 10 января 2020 года сделку предполагалось закрыть. Но за день до этого покупатели решили провести финальный осмотр своей будущей недвижимости. Каково же было разочарование покупателей, когда были обнаружены испорченные полы, стены, плинтусы и потолки из-за затопления, вызванного некачественным ремонтом и несоблюдением элементарных технических норм.

На завтра в день закрытия адвокат покупателей отправил претензию адвокату продавца с фотографиями и детальным описанием нанесенного ущерба. Предлагались два варианта решения возникшей проблемы.

1. Сделка закрывается, покупатели нанимают своего контрактора, при этом $100,000 удерживается в пользу покупателей за ремонт и за издержки на проживание во время ремонта.
2. Сделка не состоится, а продавец платит покупателям $25,000 в качестве компенсации за временное проживание в отеле, пока они не приобретут новую недвижимость. Адвокат подчеркнул тот факт, что покупатели желают и могут осуществить закрытие сделки, но состояние таунхауса стало существенно хуже, чем во время заключения сделки.

Адвокат продавца ответил в тот же день, что ни в коем случае ущерб не может быть оценен в $100,000, в связи с этим первое предложение отклоняется и как контрпредложение предлагается на 3 дня перенести закрытие сделки, а за это время попросить эксперта оценить реальный ущерб.

Ответ был получен мгновенно. Сумму в $100,000 покупатели согласились снизить до $80,000, оставив все остальные условия неизменными. Ни о каких отсрочках заключения сделки не могло быть и речи.

Стороны НЕ договорились, и сделка НЕ была закрыта 10 января 2020 года.

13 января 2020 года адвокат покупателей вновь контактировала с противоположной стороной с предложением снижения цены покупки на $75,000 и проплатой в качестве штрафа покупателям $5,000 как хотя бы частичную компенсацию в возмещение ущерба покупателям, которые вынуждены были съехать из своего предыдущего жилья. При этом покупатели давали обещание не требовать денег больше даже в случае, если $75,000 будет недостаточно для ремонта.

Адвокат продавца на это предложение ответила, что ее клиентка наняла компанию, оценившую размер ущерба всего лишь в $10,000, которые могут быть недоплачены продавцу при закрытии сделки. Также было подчеркнуто, что ущерб в $10,000 при сумме покупки $626,800 не может считаться существенным, а поэтому сделка должна закрыться.

Покупатели не согласились на такую сумму, и было выдвинуто предложение провести квалифицированную инженерную инспекцию, которое было отвергнуто продавцом и было озвучено решение продавца выставить собственность снова на продажу. При этом продавец намеревался удержать депозит в свою пользу, считая покупателей виновными в том, что сделка не состоялась.

17 января 2020 года продавцы провели еще одну инспекцию, заключение которой было готово 21 февраля 2020 года.

28 января покупатели подали в суд на продавца. Продавец же оценил ремонт сантехники в $10,000, а ущерб от такого ремонта в $6,893. При этом выставленный на торги таунхаус был продан уже за $665,000.

В июле 2021 года, наконец, была поставлена точка в этом затяжном процессе. Судья встал на сторону покупателей и подчеркнул, что в контракте есть стандартный пункт договора, по которому в случае действительно существенного ущерба покупатель имеет право расторгнуть сделку.

Суд постановил отдать покупателям их депозит и дополнительные $33,100 как непредвиденные расходы по проживанию покупателей из-за невозможности закрытия сделки в январе. Судья обвинил продавца в недобросовестности и препятствии проведения оценки ущерба компаниями, которые бы выбирал покупатель. В перечень расходов, которые были включены в сумму $33,100, однако не вошли услуги адвоката.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Когда подписывается договор по покупке и продаже недвижимости, важно помнить, что детали сделки так же важны в договоре о покупке и продаже недвижимости, как и основные ее параметры. Это детали и «мелочи», от которых напрямую зависит успех сделки. Согласна, что трудно предположить, в каком месте можно споткнуться, но опытные профессионалы помогут обойти возможные конфликтные ситуации.

Когда возникает проблема и дело доводится до суда, первое, с чего начинает судья, это вопрос: «А что же написано в договоре?» И уже не важно, кто, что, когда и кому говорил. Аргументы основываются на задокументированных обещаниях. Что имеется в виду?

* Нехватка ключей и карточек доступа в зоны отдыха, если мы говорим про кондоминиум. Если количество ключей не оговорено, ни о каких претензиях покупателей впоследствии не может быть и речи. Проще записать в контракте обязательство продавца передать как минимум два полных комплекта ключей от квартиры или дома, гаража, локера, почтового ящика, от бассейна или спортивного комплекса в кондоминиуме. Если какие-то ключи оказались утерянными, продавец обязуется возместить их стоимость на день закрытия.

* Какие понравившиеся вам предметы в доме вы хотели бы получить от продавцов в «наследство»? То, что обычной практикой является продажа дома вместе со всеми кухонными агрегатами, сушильной и стиральной машиной, занавесками, не значит, что вам автоматически должны оставить зеркала в ванных комнатах. Если вам понравились встроенные шкафы и полочки в гардеробной или гараже, и вы хотели бы их получить, оговорите, на всякий случай, в контракте намерения покупателей, чтобы в момент въезда избежать споров агентов и адвокатов сделки, что является в данном случае движимым или недвижимым имуществом. Вы можете быть неприятно удивлены трактовкой этих понятий. «Fixtures» – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. Это все то, что прикручено, прочно присоединено и является неотъемлемой частью стен, потолков или пола. «Chattels» – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.

Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной; холодильник, подаренный бабушкой вам на свадьбу; дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную вам вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в цену продажи.

Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы, расцветка, описание штор, спутниковых антенн, оборудования в бассейне, все то, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит – в день закрытия или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, это можно сделать в самый в последний момент.

Рекомендация покупателям – в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому. Если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов на успех либо получения всего обратно, либо требования компенсации за пропавшие вещи.

Если какое-то оборудование в доме не работает и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.

Что делать, если сделка происходит зимой и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент непременно вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.

Каковы должны быть действия покупателя после закрытия? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно направляется письмо вашим адвокатом адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но, если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно, ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.

Кроме всего сказанного выше, к чести канадского суда хотелось бы отметить, что с жадных и очень «хитрых» продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена ими на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.

* Рекомендуется проверять состояние техники в момент подписания предложения о покупке. Даже если не упомянуто условие инспекции дома, а вы обнаружили какие-то дефекты, включите в договор обязательство продавцов починить обнаруженные неисправности до закрытия сделки. Если это не было сделано, суд может только на основании доказательства того факта, что проблема уже существовала в момент подписания договора и продавцы не давали никаких обещаний по исправлению дефектов, отклонить претензии покупателей.

* В случаях, если после освобождения дома или квартиры от мебели остается мусор, ненужные вещи, старая одежда и т. д., у покупателей есть немного шансов на возмещение расходов за вывоз мусора и уборку квартиру. В случае, если этот сценарий прописан в договоре и обозначена сумма компенсации, если квартира или дом не будут профессионально вычищены, то без всякого сомнения расходы на приведение недвижимости в порядок будут вычтены из получаемой продавцом суммы.

Очевидно, что в условиях рынка, где продавцы имеют возможность собирать аукционы, любые «отягчающие» договор пункты снижают шансы покупателей на приобретение понравившейся недвижимости. Но знать правила игры нужно, и, по крайней мере, можно выяснить какие-то вопросы у продавцов устно, нет ничего более приятного, чем общаться с адекватными и порядочными людьми и обговорить заранее ваши пожелания.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Муниципалитет города Торонто проводит консультации по поводу новой идеи, выдвинутой во времена нехватки доступного жилья. Эта идея называется «Inclusionary Zonning» (IZ). В соответствии с ней девелоперам и строителям будет рекомендовано отдавать определенный процент строящегося жилого фонда семьям с низким или средним доходом ($35,000 – $85,000 в год). Определены приблизительные пределы уровня доступности жилья. Для квартиры «бэчелор» (студий) этот предел в 2020 году составлял $1,148 в месяц, односпальных квартир – $1,374, двуспальных – $1,591, трехспальных – $1,759. Власти были вынуждены обратить внимание на проблему нехватки доступного жилья еще несколько лет назад, в апреле 2018 года, ведь из-за выросших цен на недвижимость, а также ее аренду, работающие семьи не могут себе позволить жить в более или менее приличных условиях.

Процесс перезонирования (rezoning) не обещал быть быстрым. Сначала необходимо изучить и согласовать принятие плана (Assessment Report), который время от времени будет пересматриваться на регулярной основе, один раз в 5 лет. Рассчитываются пропорция предложения и спроса на недвижимость, финансовая целесообразность перезонирования.

В начале сентября 2019 года законодательно были введены ограничения на подобное перезонирование на территориях, находящихся в непосредственной близости к транспортным развязкам. Расстояние между ними и строящимся объектом должно быть не менее 800 метров. Кроме этого, проект в даунтауне не должен быть меньше 100-квартирного, в других районах минимум определен в 140 квартир или более. Статус доступного жилья будет сохраняться в течение 99 лет. В общем и целом, распределять подобное жилье предполагается людям, чей доход считается слишком большим, чтобы претендовать на социальное жилье, а с другой стороны, слишком маленьким, чтобы позволить себе покупку недвижимости самостоятельно или же ее аренды за баснословную сумму.

Несмотря на всю привлекательность этой идеи, обозначились и ее оппоненты. В выпущенном докладе ассоциации «Building Industry and Land Development Association (BILD)” отмечены и явные недостатки идеи «Inclusionary Zonning». После всех проведенных калькуляций выяснилось, что сумма такой построенной квартиры будет выше на $65,000, а если она будет еще и сдаваться в аренду, то эта сумма вырастает до $116,000. Непонятно еще, как будет продвигаться продажа таких смешанных комплексов и не повлияет ли такое соседство на понижение рыночной стоимости подобного жилья.

Уже все строительные компании уведомлены об обязательности строительства в «горячих» районах города при получении категории IZ. Как минимум, 10% площади всего здания (Gross Floor Area) должно отдаваться под доступное жилье. В менее привлекательных районах эта цифра составляет уже 30% всей площади кондоминиума. Но, оказывается, экстра-расходы, то есть цены на дотационное жилье, будут покрываться за счет покупателей обычных квартир. Идея инклюзивного зонирования уже апробируется в нескольких городах Северной Америки: Монреале, Ванкувере, Нью-Йорке, Бостоне, Сиэттле, Вашингтоне, Лос-Анджелесе. Но только в Торонто эта задача решается за счет строительных компаний, ну, а они, в свою очередь, перекладывают расходы на покупателей, платящих свои кровные деньги экстра за сомнительное соседство на ближайшие 99 лет… Отмечается, что налоги и дополнительные платежи составляют четверть стоимости жилья, и пока муниципалитеты не прекратят выдумывать все новые и новые платежи для владельцев жилья, ни о какой его доступности не может идти и речи. Кроме этого, схема партнерства между муниципалитетом, девелоперами и застройщиками была бы более эффективной, если бы расходы в общем, да и рыночные риски брала на себя строительная компания. Ведь в условиях рыночной конкуренции условия должны быть привлекательными для всех участников сделки, чтобы гарантировать ее успех.

Совершенно непонятно, как будет решаться вопрос с обладателями подобного жилья. По каким критериям будут отбираться потенциальные владельцы, в какие очереди они должны будут записаться, и по каким льготным тарифам будут исчисляться ежемесячные платежи кондоминиуму – maintenance fee и property tax. Кто будет владеть квартирами, сдающимися в аренду по цене гораздо ниже рыночной? Пока вопросов больше, чем ответов…

Понятно только одно, «квартирный» вопрос стоит во главе угла каждой из платформ основных борющихся за голоса избирателей партий. Вот и последний отчет о состоянии рынка недвижимости в августе 2021 года показывает значительное – на 43% – снижение количества новых листингов по сравнению с августом прошлого года. Это самая огорчительная новость. Показатели появления новых листингов на продажу – самые низкие за последнее десятилетие. Это означает, что спрос на недвижимость по-прежнему остается неудовлетворенным, что является одним из существенных факторов причины постоянного роста цен. Цены августа 2021 года выросли на 12.6% по сравнению с августом прошлого года. По-прежнему доминируют на рынке продавцы. Спешите воспользоваться уникальной ситуацией, если вы думаете о продаже вашего дома или квартиры!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы уже являетесь домовладельцем или только планируете им стать, вы наверняка с интересом следите за состоянием рынка недвижимости и новостями, которые так или иначе могут на него повлиять. Абсолютно ни для кого не являются секретом умопомрачительные цены на недвижимость в Торонто и его окрестностях, которые вопреки всем ожиданиям и прогнозам во время пандемии подскочили до сверхпотолочных цифр. По оценкам экспертов 36% населения в трудоспособном возрасте от 18 до 40 лет, а это существенный по численности пласт избирателей, никогда не смогут накопить достаточно денег, для того чтобы приобрести себе жилье. Именно этот факт в совокупности с дефицитом жилья побудил три ведущие конкурирующие партии принимать на себя жилищные обязательства в качестве ключевого аспекта борьбы за голоса избирателей. Что же предлагают эти партии?

Либеральная партия:

• В случае победы либералов Джастин Трюдо, лидер либеральной партии, пообещал построить, сохранить или же отремонтировать 1.4 миллиона домов в последующие 4 года, с тем, чтобы насытить рынок недвижимости.
• В 2 раза увеличить налоговую скидку с $5,000 до $10,000 для людей, покупающих недвижимость в первый раз. Также планируется спонсировать проекты «rent — to own», зарезервировав на эти цели миллиард долларов.
• Открыть сберегательные, не облагаемые налогами счета «First Home Saving Account» на сумму до $40,000 для лиц младше 40 лет.
• Снизить стоимость страхования ипотечных займов на 25% для людей, покупающих свою первую недвижимость.
• Разработать «Home Buyers’ Bill of Rights», защищающий права покупателей в случае аукционных «войн», вплоть до уголовного преследования тех, кто их будет нарушать.
• Ввести новый запрет на покупку недвижимости иностранцами на первые 2 года.

План либералов был подвергнут достаточно жесткой критике из-за того, что уже 4 года как должна была бы идти разрекламированная лидирующей партией национальная жилищная реформа, о которой говорилось на прошлых выборах, но цены как росли, так и растут, и жилье доступнее не стало.

Партия консерваторов:

• Лидер консерваторов Эрин О’Тул пообещал в случае победы на выборах построить 1 миллион домов и отдать 15% государственной земли под строительство домов доступной стоимости и предназначенных для сдачи.
• Требовать финансирования от федерального правительства для развития транспорта и сопутствующей инфраструктуры для увеличения ее плотности.
• Ввести налоговые льготы (отсрочка платежей по capital gains) для строительных компаний и компаний-девелоперов и обеспечить беспрепятственное реинвестирование в арендуемое жилье.
• Убрать стресс-тест, используемый для оценки благонадежности покупателя недвижимости и стимулировать более долгосрочные контракты на ипотечное кредитование до 7 – 10 лет.
• Согласны консерваторы и с либералами в отношении к иностранным инвесторам. Приезжая в страну с хорошими средствами, они легко выбивают почву из-под ног канадских покупателей, участвуя в аукционах и предлагая продавцам ничем не обоснованные сверхсуммы, значительно завышая рыночные цены. После оформления покупки новоиспеченные хозяева покидают страну, оставляя недвижимость закрытой. Тем самым жилье изымается из оборота. Хозяева там не живут, а при нынешнем законодательстве сдавать недвижимость – дело неблагодарное и чреватое немалыми неприятностями. Поэтому ограничение покупательной способности для иностранцев кажется консерваторам очень привлекательной мерой для урегулирования критической ситуации на рынке недвижимости.

Демократическая партия (NDP) заявляет о неотъемлемом праве каждого гражданина на крышу над головой – будь то собственное жилье или доступные платежи в съемном жилье. Критикуется по полной программе бездействие правящей партии по этому вопросу. Предлагается скоординировать планы и финансы на уровне государства, провинций и муниципалитетов для решения жизненно важных проблем по решению жилищного вопроса. Партия NDP намерена построить 500,000 единиц качественного и доступного жилья в течение следующих 10 лет. Половина этого количества будет возведена в течение первых пяти лет. Опять возлагаются надежды на федеральное спонсирование различных проектов строительства доступного жилья. Строительным компаниям уменьшат налоговые выплаты GST/ HST, что позволит ускорить темпы строительства.

Налоговые льготы обещаются и покупателям за счет увеличения до $1,500 Home Buyer’s Tax Credit и увеличения срока амортизации ипотечных кредитов до 30 лет.

Обещают бороться с иностранными инвесторами путем 20%-ного налога на продажу собственности, принадлежащей иностранцам.

Предвыборные обещания отличаются тем, что все может так и остаться обещаниями. Как было отмечено в докладе CEO Ассоциации риэлторов Британской Колумбии Дарлин Хайд, нужны не пустые слова, а проработанный и утвержденный долгосрочный план действий на уровне федерального правительства. Должны быть задействованы рычаги, инициирующие быстрое продвижение разумных предложений муниципалитетами и сокращением бюрократической возни.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Город Иннисфил (Innisfil) в последнее время приобрел известность как регион, который стал мощно развиваться, где, наряду с небольшими деревушками, живописными сельскими угодьями и коттеджами на берегу озера Симко, строятся современные жилые районы. Только на муниципальном сайте перечислены около 70 проектов – уже готовых или только начинающих строиться.

Муниципалитет Иннисфила знаменит своими прогрессивными идеями и проектами. Например, вместо создания автобусного сообщения в малонаселенном регионе посчитали более выгодным соглашение с компанией UBER, которое предусматривает сохранение тарифов общественного транспорта с субсидированием разницы за счет государства.

В Иннисфиле, расположенном к югу от Бэрри и примерно в 60 км к северу от Торонто, проживает около 36 500 человек на территории общей площадью более 263 кв. км, сравнимой с площадью Миссисаги, где проживает в 4 раза больше населения.

Совершенно новый потрясающий проект будущего – строительство городка Орбит (Orbit) на 150 тысяч жителей был представлен архитекторами компании PARTISANS, известной своими работами по всему миру. Сочетание современных идей, нетрадиционного использования имеющихся технологий и изобретение новых при создании архитектурных шедевров не могут не восхищать!

Орбит будет возведен вокруг новой станции GO, которая будет построена в этом районе в течение следующих нескольких лет. Станция обеспечит более быстрый и доступный транзит для тех, кто живет в этом регионе. Из-за роста цен на недвижимость в Торонто и его окрестностях в последние годы все больше приверженцев находит идея проживания в районах, расположенных от города на расстоянии 60 – 100 км. Естественно, приоритет имеют районы, где развито транспортное сообщение.Городок Орбит будет строиться и развиваться от центра – станции GO. Предполагается строительство 40 миллионов кв. футов площадей для проживания, коммерческих целей, больниц, школ и т.д. Необычный план строительства – расходящиеся круги от центра – GO Station, необычная форма зданий, так называемые «squircles» – что-то среднее между «square»– квадратом, «сircle» – кругом или эллипсом. Низко- и высокоэтажное строительство. Все продумано до мелочей! Удобство жителей ставится приоритетом. Продвигается новая концепция ведения бизнеса недалеко от места проживания. Планируется создание новых рабочих мест. Школы, магазины, рестораны, спортивные арены, традиционные и новые бизнесы будут с удобством расположены в новом городке. Для активного отдыха запланированы пешеходные зоны и велосипедные дорожки.Проектировщики рассматривают концепцию Орбита как оптимальную, сочетающую городские преимущества с размеренностью и привлекательностью жизни на природе. Используется идея движения «Ebenezer Howard’s Garden City»,названная по имени организатора движения, основанного в 1898 году в Англии и популярного в начале 20-го века, которое всячески продвигало идею автономного проживания в городской среде со множеством парковых зон вокруг.

Замечательная новость пришла на прошлой неделе. На провинциальном уровне муниципальные власти Иннисфила подтвердили зонирование земель, отведенных под строительство городка как MZO – Minester’s Zonning Order. Это чрезвычайно важная веха в истории проекта, ведь именно при окончательном утверждении проекта согласуются последние детали и начинается его строительство. Стэн Чо, заместитель министра транспорта в своем пресс-релизе отметил важность тесного сотрудничества властей правительства с муниципалитетами, ведь именно строительство новой станции GO вместе со всей инфраструктурой нового городка позволит эффективно распорядиться ресурсами и сэкономить деньги налогоплательщиков. Именно создание Transit-Oriented Communities Program позволит развиваться новым городам и населенным пунктам органично совместно с расширением транзитных магистралей в интересах бизнесов и проживающих горожан со своими семьями.

Орбит начнет строиться уже в начале следующего года. Кстати, MZO – зонирование позволяет исключить долгое согласование проектов и бюрократические препоны, ведь именно сегодня, как никогда, важен экономический подъем и восстановление потерянных темпов развития из-за пандемии. Именно это заставляет правительство брать целиком на себя ответственность за новые грандиозные проекты.

Конечно, не обошлось и без противников этого проекта, ведь такое грандиозное строительство начинается на фермерских землях, территориях, прилегаемых к озеру, к таким охраняемым угодьям, как wetlands – болота, что может нарушить водный баланс озера Симко. Новый проект увеличит численность населения на 150 тысяч человек, 30 тысяч из которых которые будут проживать в радиусе 800 метров от станции GO. Будем надеяться на благоразумность проектировщиков, которые, используя все сегодняшние достижения науки, минимизируют ущерб, нанесенный природе.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Еще до наступления истории с пандемией было понятно направление вектора развития рынка недвижимости. Все больше и больше покупателей концентрировались на покупке домов, semi-detached и таунхаусов хотя бы с небольшим, но собственным участком земли. Millennials – молодежь, родившаяся в период 1981 – 1996 гг, вступила в возраст, когда получено образование, построена карьера, образованы семьи, родились дети, и купленные городские квартиры стали тесноваты. С наступлением локдаунов и возможностью работать из дома тенденция исхода из городов значительно усилилась, что привело к ажиотажному росту цен на недвижимость в пригородах Торонто. Цены на недвижимость в таких городках как Scugog, King, Uxbridge выросли за год на 40 – 50%. А отдельные дома в этих районах только за 6 месяцев 2021 года поднялись в цене на 25%. В 60 районах, на которые поделил Toronto Regional Real Estate Board, осталось только 4 района со средней ценой на дома меньше $1,000,000. Таких районов в 2019 году было 28, в 2020-м – 19.

Цены на дома в центральном Торонто по-прежнему выше, чем в его пригородах. В Торонто средняя цена дома в июне 2021 году достигла $1.7 миллиона, что выше прошлогодней на 11.5%. В то же самое время в пригородах (телефоны которых начинаются с 905) средняя цена дома достигла $1.33 миллиона, подросла за год на 29.4%.

Несколько дней назад вышел отчет компании RE/MAX Canada, в котором основной причиной роста цен на недвижимость названо отсутствие достаточного количества предложений на рынке. Уже четвертый месяц подряд снижается количество выставляемой недвижимости на рынок. Количество сделок в июле уменьшилось на 3.5%, а новых листингов стало меньше на 8.8%. В июне 2021 года было отмечено всего 11,297 активных листингов на рынке – самый низкий показатель за последние 10 лет, ниже на 35%, чем средний показатель за эти годы. В результате, естественно, значительно выросли цены на отдельные дома. Среди 10 самых быстро выросших по цене районов – Milton (Halton area), где рост составил 34.2% до 46.4% в Uxbridge (Durham region). Список, предоставляемый компанией RE/MAX Canada, содержит перечень топ-районов, чьи показатели опережают все остальные.

Растут цены и в самом Торонто. Так, например, в районах Bathurst Manor, Clanton Park в районе North York продажи выросли на 169% за первые 6 месяцев 2021 года по сравнению с тем же периодом прошлого года. Продажи в районах Lansing-Westgate, Newtonbrook West, Willowdale West и Westminster-Branson выросли на 120% за те же полгода по сравнению с прошлым годом. Продажи в таких районах Scarborough, как Milliken, Agincourt и Malvern West, увеличились на 171%! Все те районы, которые были недооценены в свое время, сейчас наверстали свое. Очень многие семьи в Торонто улучшили свои жилищные условия. Благо, что в этом случае деньги на первый взнос не нужно было искать – ведь продав одну недвижимость в Торонто и купив другую дороже, при существующих процентных ставках по ипотечным займам, разница в платежах совершенно не ощущается.

Большие претензии у жителей Торонто к строителям. Количество строящихся домов в Торонто даже наполовину не удовлетворяет существующий спрос на них. И если новые дома в пригородах еще строятся, то в Торонто покупатели могут рассчитывать на новые дома по цене, начиная с нескольких миллионов долларов.

Проблема нехватки жилья до сих пор сохраняется и никуда не исчезнет в ближайшие несколько лет. Рекордные темпы вакцинации позволяют надеяться на скорую нормализацию жизни и восстановление экономики. Сотни тысяч иммигрантов появятся в Канаде в ближайшее время. Рекордно низкие ставки Банка Канады планируется пока держать на небывало низком уровне. В связи с этим, эксперты считают очень маловероятной ситуацию разворота рынка недвижимости в сторону понижения цен, по крайней мере, в ближайшее время.

В связи с преимущественно доминирующим положением продавцов на сегодняшнем рынке возникает совершенно ложное порой представление о том, что с руками и ногами оторвут любую недвижимость, которая выставляется на рынок. Да, если цена будет низкой, это возможно, но такой ли продажи вы хотите?

Несколько раз уже сталкивалась с болезненной реакцией хозяев недвижимости на любой совет или замечание, связанные либо с минимальными затратами на приведение дома в порядок, либо избавление дома от ненужных вещей (читайте – избавиться от хлама). Причем, многие риэлторы уже предлагают подобные услуги включить в комиссионные. Нередко стейджинг (оформление дома на продажу под ключ) является частью услуг, предоставляемых риэлторами бесплатно! Единственное объяснение такому поведению, которое напрашивается, это ревностное отношение хозяев недвижимости к риэлтору. «Как можно делать замечание? Это наш дом, и выставлять его на продажу мы будем по максимальной цене, но тратить время и деньги на ремонты мы не собираемся!» Поверьте, агент всегда стоит на вашей стороне. Мы знаем, как реагирует другая сторона – покупатели – на все те минусы, про которые вы даже слышать не хотите! Базовые принципы продажи: заинтересованность вашей недвижимостью как можно большим количеством покупателей и по возможности достаточно быстрая организация аукционной продажи. Не думайте, что покупатели кинутся на любую «косточку». Желая получить миллионы, сделайте некоторые предварительные действия. Не может быть гнилым и обшарпанным дек, на который страшно выйти босиком. Вы же летом продаете, вы же предлагаете ваш замечательный сад как дополнительный бонус. Сделайте генеральную уборку в доме! Вы хотите, чтобы гости снимали обувь в вашем доме, и это правильно! Но вы не представляете, как неприятно ходить по жирным полам на кухне, как противно чувство налипшего кошачьего корма и мусора к ногам. Неужели так сложно согласиться со знающим риэлтором и прислушаться к его советам? Уж если не хотите этим заниматься сами, дайте возможность профессионалам разобраться с вашими проблемами. Наша задача – продать вашу недвижимость за максимальную цену на лучших для вас условиях! Не нужно нам мешать! Мы хотим этой продажи, как и вы. Мы хотим, чтобы сделка была совершена быстро. Ведь чем дольше стоит недвижимость на рынке, а это – открытая информация, тем больше шансов есть у покупателей выторговать себе цену подешевле. Ведь они хотя бы офер принесли, а больше никого этот объект не привлек!

Буквально недавний пример. Две квартиры в Mimico – рядом с озером. Одна стоит на рынке 34 дня за односпальную просят $580,000. Пустая, с грязными холодильником, плитой и посудомоечной машиной. Правда, покрашена, но в белый скучный цвет. Другая, несколькими этажами выше, такая же – картинка! Правильно меблированная, профессионально декорирована, одним словом, игрушка! Выставлена за $499,000. Была продана за неделю с четырьмя оферами за $605,000! Пожалуйста, прислушивайтесь к советам профессионалов. Мы с вами играем в одной команде!

Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Доводилось ли вам встречать цену на дом или квартиру $1? Что стоит за этим предложением? Звучит как-то очень подозрительно! Но каким бы странным это ни казалось – такие цены встречаются. Вот и на сегодняшний день в базе данных TRREB существуют 143 объекта на продажу за этот «смешной» доллар. Из них 23 уже проданы условно. Среди этих объектов только что вышли на рынок 3 новых таунхауса, которые будут построены в районе Bayview Ave. и York Mills Rd. Размеры участка: 60 x 230 футов, гараж на две машины, персональный лифт! Два строящихся дома в районе The Danforth – участки 30 x 122 футов, утвержденные муниципалитетом планы, рядом станция метро, парки, госпитали, недалеко даунтаун. Но почему-то уже почти 100 дней, как никто не проявляет интерес к этим домам, а ведь изначально переговоры со всеми желающими покупателями планировалось провести 12 мая. Более трех месяцев не удается продать за $1 отдельно стоящее индустриальное здание площадью 33,500 кв. футов в районе Keele St./ Langstaff Rd. Уже 76 дней на рынке стоит предложение о покупке 50 акров земли в Barrie c домом, хлевом и гаражом!

Все эти предложения, безусловно, были бы привлекательны, если принять во внимание озвученную и желаемую цену. Для чего же делаются подобные аттракционы?

Вариант первый. Никто не знает реальной стоимости объекта. Выяснить ее можно только на аукционных торгах.

Вариант второй. Собственность может быть выставлена на рынке за гораздо большую цену, но, возможно, не сможет быть продана за короткий срок. Соответственно, выбирается вариант, при котором продажа произойдет, но не за цену, на которую рассчитывал продавец, а за лучшую цену, предложенную покупателями. Такие варианты – не редкость на перегретом рынке, когда не хватает предложений, а покупателей гораздо больше, чем продаваемой недвижимости на рынке. В условиях «слепых» аукционных торгов, когда никто из торгующихся не знает, какая цена предложена конкурентами, в условиях ажиотажного спроса, предлагаются цены, никак не оправданные с точки зрения разума.

Вот, например, две недели назад 220 акров земли в Nottawa были выставлены на MLS за 1 доллар, продажная цена поднялась до $15 миллионов, и продалась эта земля за 1 день.

Насколько оправдана такая тактика продажи недвижимости? Есть ли какое-либо преимущество объявленной цены в $1 или все же цена, пусть и ниже ожидаемой, но должна быть все же более реальной и адекватной? Думаю, что большой разницы нет. Вполне вероятно, что участников торгов будет больше, объявив цену в $1. Вам и вашему риэлтору придется нелегко, ведь иметь дело придется с несколькими десятками агентов и их клиентами, которые рассчитывают на возможность покупки. Толпы покупателей квалифицированных и абсолютно не подготовленных к покупке будут штурмовать ваш дом несколько дней со всеми вытекающими последствиями. Не удивляйтесь, если, вернувшись домой, вы будете неприятно удивлены тому, что вашими туалетами пользовались, обувь не снималась, свет не погашен и двери не заперты. Такие покупатели встречаются тоже. Каждое утро вам придется убирать дом до блеска и уходить из него на целый день. Я придерживаюсь мнения, что при очень активном рынке продаж есть смысл занизить цену, но не настолько, чтобы действительно мотивированные и разумные покупатели не захотели бы участвовать в «куча-мале».

Очень интересную выборку я сделала по риэлторскому агентству Soltanian Real Estate Inc., где зарегистрировано около 50 агентов. Офис брокерской компании расположен в районе Willowdale в районе North York. С января 2021 года было заключено 79 контрактов на продажу домов, продано 39, из них 20 за цену намного выше начальной. Три листинга сейчас выставлены за $1. Это и есть сегодняшнее состояние рынка. Половина недвижимости будет продана дороже начальной цены. В конце концов, вы должны обсудить процесс продажи с вашим риэлтором. Независимо от цены, которая фигурирует в листинге, вы, как покупатели, должны понимать реальное состояние рынка недвижимости и абсолютно резонную цену. В этом тоже вам поможет ваш агент, предоставив информацию о недавно проданных объектах недвижимости, сравнив муниципальную оценку проданных объектов с той, на которую вы планируете подавать предложение о продаже.

Если вы продаете недвижимость, ожидая несколько желающих купить ее, всегда обговорите план B на случай, если в указанный день вы не получите ни одного предложения о покупке, или же все они будут абсолютно далеки от ваших ожиданий. В этом случае либо цена меняется на более реальную, либо продавцы идут на второй, а то и третий раунд занижения цены. Какая стратегия лучше, зависит от состояния и реакции рынка и от состояния самой недвижимости. Абсолютно негласным индикатором продажной цены является получение 5% дополнительной суммы от начальной цифры за каждый поданный оффер. Так, за дом стоимостью $1 миллион при получении 8 предложений о покупке, продавец может рассчитывать на цену $1,040,000. Но это все настолько относительно, что не стоит разбрасываться предложениями, даже если они не дотягивают чуть-чуть до той цены, которую вы ожидали. Особенно, если предложение не сопровождается какими-либо отягчающими условиями, такими, как получение финансирования или инспекция дома. Рынок может развернуться в любой момент. Обидно упускать выгодные возможности.

В своем недавнем выступлении CEO Национального банка Канады Луки Вачон отметил необходимость в развороте рынка недвижимости в сторону снижения непомерно раздутых цен. Как решение вопроса предлагается усложнить правила получения банковского ипотечного кредита и контроль над «слепыми» аукционами. Предлагается сделать их абсолютно открытыми. Поживем – посмотрим. Думаю, что именно озвученная информация о предлагаемых ценах на торгах, по крайней мере, не будет оставлять горького осадка у «победителей». Что же, мы самые дурные из нескольких десятков покупателей, что дали самую высокую цену? А если еще и проблемы с банком возникнут на момент закрытия? Банк может, и справедливо, посчитать цену завышенной. В этом случае вас ожидает очень нервное время поисков недостающих средств.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca