Жанна Томсон, брокер

Исход населения из Торонто в пригороды замедляется из-за того, что все больше компаний хотят видеть своих работников в офисах хотя бы иногда. Исследование, проведенное Bank of Montreal Financial Group, показало, что, несмотря на стремительный рост цен на недвижимость и высокий процент инфляции, интерес к покупке дома или квартиры в крупном городском центре вырос на 5% в прошлом году. Самым популярным направлением было Торонто, за ним Ванкувер и Монреаль. Во время пандемии тенденция выезда населения из городов была оправдана возможностью работы из дома, приобретения более просторного жилья, чем проданная городская недвижимость, избавления от ипотеки. Сейчас специалисты предполагают обратный сдвиг в сторону города, как только компании начнут все больше настаивать на возвращении сотрудников на работу в офисы. Причем, аналитики утверждают, что при возврате в город большей привлекательностью будет пользоваться менее дорогая недвижимость, а, значит, будут больше востребованы квартиры и condo townhouses.

Как считает Роберт Кавчик, старший экономист BMO Capital Markets, рыночные условия быстро меняются, доступность рынка недвижимости снижается за счет повышения банковских ставок по ипотеке, что неизбежно смягчает «психологию рынка». Многие агенты сегодня отмечают очень осторожное поведение покупателей. Если раньше никого не смущало наличие 15 – 20, а то и более предложений о покупке на одну недвижимость, и подавалось свое предложение, порой превышающее запрашиваемую начальную цену больше даже не на десятки, уже на сотни тысяч долларов, то сегодня ситуация совсем другая.

Могу судить и по собственному опыту тоже. Если раньше, когда выставлялась недвижимость на продажу, на каждый день приходилось по 13 – 18 просмотров, 12 – 15 предложение о покупке с ценой, которая никак не могла быть логичной по сравнению с предыдущими продажами, то теперь это больше похоже на тишину перед бурей. В день 2 – 3 показа, а иногда и ни одного, 2 – 3 предложения о покупке, и совсем не факт, что хотя бы один из них будет не то, что бы хорошим, а хотя бы удобоваримым. Раньше продажа происходила в течение недели, сегодня, случается, недвижимость стоит на рынке больше месяца, а потом и вовсе уходит с рынка. В итоге выигрывают осторожные покупатели, дождавшиеся своего звездного часа и приемлемой цены.

Два года назад Банк Канады пошел на снижение процентных ставок до рекордно низкого уровня для того, чтобы избежать резкой рецессии, вызванной пандемией. Сегодня задача у правительства другая – как сдержать такие темпы роста рынка недвижимости, когда 20 – 25% годового прироста – это еще минимум, на который рассчитывают инвесторы. Поэтому логичными выглядят новые шаги на повышение процентных ставок. Все это делается для охлаждения чересчур перегретого рынка.

Публикуются статьи, которые ставят даже иммиграционную политику государства под угрозу из-за бесконтрольного бума на рынке недвижимости. С каждым годом все сложнее и сложнее людям, иммигрировавшим в Канаду, найти работу, подходящее жилье в районах с развитой инфраструктурой. И уже слышатся голоса, что Канада замалчивает свои проблемы, чтобы не омрачать рекламную картинку, показывающую лицо страны и провинций только с лучшей стороны. Экономика Канады росла одновременно с ростом населения. Данные Всемирного Банка показывают, что валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения увеличился более чем вдвое по сравнению с 1990 годом. Раньше ВВП Канады был приблизительно равен ВВП США, но разрыв стал увеличиваться с 2012 года. Некоторые утверждают, что Канаде нужно вместо привлечения рабочей силы сосредоточиться на повышении экономической производительности, чтобы, в том числе, снизить давление на рынок недвижимости. Хотя теория давления новых иммигрантов на рост цен на недвижимость не совсем подтверждается в последние пандемические годы, когда, несмотря на сокращение потока иммигрантов, рынок недвижимости показывал рекордные показатели роста цен.

Очень важно обратить внимание на строительство новых домов. Ведь именно строительные компании расширяют рынок недвижимости. Кстати, в марте 2022 года активность покупок на рынке нового жилья снизилась на 20%. Возможно, этому виной и перегретые аппетиты строительных компаний. Их цены на недвижимость просто заоблачные, и, по их мнению, будут продолжать расти такими же бешеными темпами. Именно поэтому происходит откат покупателей, желающих приобрести новое жилье от строителей. Что нам ожидать завтра? Какие шаги предпринимать, если по-прежнему вы хотите купить жилье, или продать, или сделать и то, и другое одновременно?

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнее время эта форма покупки-продажи недвижимости становится все более популярной, особенно когда на рынке вторичного жилья наблюдается полное отсутствие предложений о покупке. Аукционы собирают десятки жаждущих покупателей. Сравнительная характеристика рынка для определения правильности предлагаемой цены покупателю не работает из-за стремительного роста цен. Как результат – аукцион заканчивается установлением «нового» ценового рекорда, превышающего изначально запрашиваемую цену на 150 000 – 200 000 долларов. Не спрашивайте, почему покупатели соглашаются на это. Уже просто потому, что устали проигрывать в предыдущие попытки.

Когда продается контракт в случае Assignment Sale, это значит, что Продавец, не являющийся фактически собственником, продает интерес в недвижимости. При этом, продавцом в такой сделке является не обладатель продаваемой недвижимости, а обладатель права на ее покупку. В свою очередь, когда продается контракт, не продается недвижимость – покупатель контракта ею еще не владеет. В этом случае продается обещание ее купить у строительной компании. Покупателя №1 мы будем называть Assignor, Покупателя №2 – Assignee. Последний и несет окончательную ответственность за осуществление контракта, как, впрочем, и строительная компания, которая обещает построить объект к нужному сроку.

Делаются ли такие Assignment Sales только с квартирами? Вовсе нет. Это может быть любой объект строящейся недвижимости. Но только в том случае, если предусмотрена такая переписка с одного покупателя на другого. Для этого обязательно проверьте договор, подписываемый со строительной компанией на наличие пункта, разрешающего делать такие замены. Раньше это категорически запрещалось, потом ограничения немного ослабили, но ввели плату за подобные действия.

Есть несколько причин, почему происходят такие сделки. Во-первых, из-за того, что у людей меняются жизненные обстоятельства за большой временной отрезок строительства: они расходятся, женятся, теряют работу или, наоборот, получают новую работу и уезжают и т.д. В результате отпадает необходимость в сделанной покупке. Во-вторых, может измениться финансовая ситуация. Из-за отсутствия достаточных средств на закрытие сделки или необходимости поиска дорогих заемных средств дешевле продать контракт, чем влезать в дорогущие долги. В-третьих, инвесторские сделки. Люди заранее знали, что реальная собственность им не нужна, а весь интерес заключается в подорожании недвижимости и, как только станет возможным получить желаемую прибыль, ищется желающий подписаться под контракт и выплатить не только депозит, уже полученный строительной компанией от первого покупателя, но и плюс прибыль, которую этот покупатель желает получить.

Учтите, что большинство строительных компаний не желают, чтобы листинги с пометкой «assignment sale» появлялись на MLS. За нарушение этого правила можно серьезно поплатиться расторжением контракта со строительной компанией и потерей всего переданного ей депозита. Причиной является обеспокоенность в том, что, если рынок повернется в сторону понижения и строительная компания вдруг не сможет распродать свою инвенторию, она не желает видеть конкурентную недвижимость, продаваемую по демпинговым ценам. Из-за ограниченных маркетинговых возможностей возникают сложности с нахождением желающих подхватить контракт. Плюс, не забывайте проверить сумму, оговоренную в контракте за возможность осуществить assignment sale. И, конечно, при переписывании контракта на нового владельца должно быть оговорено, кто будет платить эту сумму.

Когда вы покупаете контракт, а именно его вы приобретаете в случае Assignment Sale, вы ответственны за его исполнение со стороны покупателя. Ваши риски – неисполнение своих контрактных обязательств со стороны строительной компании. Если объект не сдается, депозит должен быть возвращен покупателю в соответствии с контрактом. В случае банкротства строительной компании существует обязанность государства покрыть хотя бы частично убытки. Это может быть далеко не полная сумма, равная проплаченному депозиту. Но ведь второй покупатель заплатил еще приличную сумму экстра, сумму прибыли, которая, естественно, не возвращается ни строительной компанией, ни государством. Поэтому, когда вы торгуетесь с Покупателем №1, не забудьте отодвинуть максимально проплату прибыльной части, желательно до момента получения ключей от объекта. Существует масса тонкостей в договоре со строительной компанией. Перед тем, как окончательно согласиться с переписыванием контракта на себя, не забудьте проверить документ у адвоката, чтобы понимать, о каких дополнительных суммах будет идти речь при закрытии сделки. При этом надо понимать, что никакие переговоры со строительной компанией уже невозможны, и вы принимаете договор в том виде, в каком он уже подписан до вас.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Уже набили оскомину разговоры о войнах вслепую, которые ведут между собой покупатели недвижимости. При нехватке недвижимости на рынке организуются интенсивные просмотры на одну и ту же квартиру или дом с заведомо низкой выставленной продажной ценой. К моменту дня и часа принятия предложений о продаже их количество могло измеряться десятками. Риэлторы не должны по существующим сегодня правилам делиться деталями предложений о покупке с конкурирующими коллегами. Все это приводило к «слепым» аукционам, когда никто не был в курсе цен и предложенных условий. В результате отставание между победившим покупателем и покупателем, стоящим на втором от него месте, могло достигать даже сотен тысяч долларов. Именно это считается одной из основных причин стимулирования роста цен. Уже многие-многие годы об этом ведется речь. Какие-то половинчатые меры ничего не решают. Так, несколько лет назад предписание обязательного срока хранения в течение одного год всех рассмотренных предложений о покупке, было принято из-за злоупотребления агентами и их клиентами правилами «игры». Теперь, если появляется хоть какое-то сомнение в наличии предложения о покупке, всегда можно подать заявление в вышестоящую организацию для подтверждения его наличия.

Сейчас возникла идея проведения открытых торгов, и правительство Онтарио предлагает продавцам дать инструкции своему риэлтору ознакомить всех покупателей и их агентов с деталями лучшего предложения и дать возможность соревноваться с «конкурентами». При этом ключевым является факт желания продавцов и разрешения своему агенту открыть все пункты предложения о покупке. Казалось бы, это входит в противоречие со всеми правилами, действующими сейчас на рынке. За это можно было и лицензии лишиться… Но все меняется.

Эти новые правила могли бы уже ввести, но в данный момент одновременно прорабатываются и дисциплинарные наказания нерадивых агентов, которые, конечно, и в этом случае будут потенциально нарушать правила ведения переговоров.

Водятся и новые используемые формы. Предполагается усилить роль продавцов в выборе стратегии и тактики переговоров. Можно вести переговоры по-старому, можно открывать отдельные ключевые позиции – наличие условий, их количество и время их действия, но при этом скрывая предлагаемую цену. А можно открыть все карты и торговаться, уже зная всю информацию о конкурентах. В настоящее время вся система торгов переосмысливается, и ассоциации риэлторов Канады предлагается изучить и внедрить программу, которая уже благополучно работает в Австралии, а люди, желающие приобрести недвижимость, могут наблюдать в режиме реального времени за предложениями других покупателей. Утверждается, что первые пробы подобной торговли будут применяться уже нынешним летом. Как альтернативный вариант, может быть использован пошаговый аукцион с определением размера самого шага. В этом случае, например, установив его размер в $5000, разброс цены предложения о покупке номер 1 и второго за ним – не может быть больше $5000, поэтому цены по идее должны пойти на снижение, ведь, по правде говоря, даже при наличии десятка предложений – серьезных всего несколько, а то и вовсе одно.

Вообще, сейчас идет тотальный пересмотр взаимоотношений между агентами и клиентами. Правительство заинтересовано в большем доверии риэлторам, улучшении их работы. Уже много лет – c 2002 года – действует Real Estate and Business Brokers Act, законодательное оформление отношений всех действующих лиц при осуществлении сделок по купле и продажи недвижимости. Уже давно назрело много вопросов, в том числе и с развитием новых технологий. В свете подготовки новых правил торговли недвижимостью, в том числе и аукционными домами, возникает вопрос о снятии строгого ограничения на право торговать недвижимостью либо самими ее владельцами, либо адвокатами, либо лицами, имеющим лицензию на проведение таких операций в провинции – риэлторами. К лету 2023 года обещают эти правила доработать и вынести на всеобщее обозрение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Каждый человек имеет право на крышу над головой. Канадцы мечтают о собственном жилье, но что-то в последние годы эта мечта у большинства наших соотечественников продолжает отодвигаться все дальше и дальше, становясь эфемерной, ведь цены стали неподъемными для большинства жителей Канады. Рассчитывать приходится на родителей, способных рефинансировать свою недвижимость и отдать приличную сумму детям, или на то, чтобы копить 25 – 30 лет на начальный взнос. Все остальные варианты либо преследуются законом, либо шансы на их возникновение ничтожны.

Сложившаяся ситуация и продиктовала федералам основной задачей при разработке национального бюджета на 2022 год объявить повышение доступности жилья по всей стране. Премьер-министр Джастин Трюдо c министром финансов Христей Фриланд наметили следующие ключевые меры для реализации этого плана:

* в ближайшую декаду планируется вдвое нарастить темпы строительства, в новый Фонд ускорения жилищного строительства будет инвестировано4 миллиарда долларов, что поможет создать 100 тысяч единиц жилья в последующие 5 лет;

* спорный пункт – «охота» на иностранных инвесторов и объявление запрета на 2 года этой категории лиц на ввоз капитала для приобретения недвижимости;

* лиц, покупающих жилье впервые, предлагается ознакомить с программой не облагаемого налогами сберегательного счета (Tax-Free First Home Savings Account), который позволит накапливать покупателям $40,000. Удвоение налоговой льготы для покупающих впервые до $10,000. Предоставлять $1,500 покупающим впервые в качестве прямой поддержки. Все эти льготы будут действовать до 31 марта 2025 года, чтобы облегчить стоимость займа для покупающих впервые. $2 млн. будет инвестировано в программу жилья для аренды с возможностью его последующего выкупа;

* чрезвычайно важной считается разработка Закона о правах покупателей (Home Buyers Bill of Rights), который ставит национальной задачей защиту прав покупателей на слепых торгах – так называемых «bidding wars» (с этим должно быть покончено, как утверждает правительство);

* бездомные – другая наиболее уязвимая группа жителей Канады, для которой предусматривается строительство 6000 единиц дополнительного жилья, что потребует $475 млн. инвестиций в 2022 – 2023 годах;

* на нужды коренных народов будет выделено $4.3 млрд. за 7 лет. $20 млрд. поступит на долгосрочную реформу программы помощи детям и семьям коренных народов;

* предлагается налоговая льгота в размере $7500 для модификации дома и проживания в нем нескольких поколений (Renovation Tax Credit), в том числе пожилых и взрослых людей с ограниченными возможностями.

Новый бюджет уже подвергся критике специалистов-скептиков. Во-первых, миллионы и миллиарды будут браться из без того уже разбазаренного бюджета. Многие программы находятся на начальной стадии разработки. Цены на недвижимость по Канаде удвоились с 2015 года, когда либералы пришли к власти. Но ни одна мера по финансовой поддержке рынка и по понижению рыночных цен на жилье не выдерживает критики, и, наоборот, может привести еще к одному витку цен. Так, например, ограничение в правах иностранных покупателей, доля которых в 2019 году составляла 2.2%, а сейчас понизилась до 1%, вряд ли окажет большое влияние на рынок.

Разнятся и мнения по поводу аукционных продаж. Так, премьер Онтарио Даг Форд считает правом владельцев жилья самим выбирать способ его продажи. Если их ограничить в праве продажи за желаемую цену, вполне может быть, что и жилье не будет выставлено на рынок, а значит, количество предложений о продаже будет уменьшаться, ну а цены, соответственно, расти.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Многие издания предупреждают продавцов недвижимости: ребята, времена меняются! Вы не получите за свой дом или квартиру столько, сколько получил ваш сосед еще месяц или два назад. Завышенные ожидания приводят к тому, что в определенные продавцами даты не собирается желаемое количество покупателей с предложениями. Листинги продолжают стоять непроданными. Перед продавцами и их агентом встает задача выбрать из двух стратегий лучшую. Оставляем цену заниженной и пробуем продажу с несколькими предложениями еще через несколько дней, или определяем желаемую для продавцов сумму и набавляем несколько тысяч для последующих переговоров уже на понижение. Если еще несколько месяцев назад подавляющее большинство домов и квартир продавалось в первую же неделю, то иная ситуация сложилась сегодня. Сравним время нахождения листингов на рынке:

Квартиры в North York

C14 – East of Yonge A&V Accounting and Financial Services:

более 7 дней: 73, более 14 дней: 41, более 30 дней: 19, более 60 дней: 3.

C07 – West of Yonge Street:

более 7 дней: 46, более 14 дней: 22, более 30 дней: 12, более 60 дней: 3.

Downtown

C01 – квартиры района, прилежащего к озеру:

более 7 дней: 417, более 14 дней: 308, более 30 дней: 152, более 60 дней: 48.

C02 – квартиры средней части города:

более 7 дней: 103, более 14 дней: 82, более 30 дней: 35, более 60 дней: 16.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Vaughan:

более 7 дней: 103, более 14 дней: 82, более 30 дней: 35, более 60 дней: 16.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Richmond Hill:

более 7 дней: 262, более 14 дней: 181, более 30 дней: 87, более 60 дней: 32.

Freehold дома, таунхаусы и semi-detached в Aurora:

более 7 дней: 97, более 14 дней: 68, более 30 дней: 24, более 60 дней: 8.

Начало 2022 года ознаменовалось не очень приятными для продавцов прогнозами. В конце января Royal Bank of Canada выпустил доклад с анализом, чего ожидать от рынка недвижимости в 2022 году. Отмечалось, что по-прежнему рынок будет сильным и стабильным, но уже в январе появились первые признаки, указывающие на остужение рынка. Судя по всему, значительная часть покупателей покидает перегретый рынок и ждет снижения цен. Но снижение цен от этого мало зависит. Пока агенты говорят о меньшем количестве просмотров и заявленных предложений о покупке. Спрос по-прежнему преобладает над предложением. Количество сделок в этом году предполагается меньше на 13.1%, чем в 2021 году, но все равно, эта цифра 579 600 является второй по величине в истории. Нарастающие темпы строительства нового жилья отчасти помогут закрыть бреши неудовлетворенного спроса. Собственно замедление рынка планировалось во второй половине года, а начинается уже сейчас. При этом не ожидается снижения цен, и всего лишь ожидаемый рост 6.2% будет уже меньшим на одну треть по сравнению с 2021 годом. А уже в 2023 году при более сбалансированном рынке рост цен еще более затормозится.

Кто сегодня покупает недвижимость и какая возрастная группа наиболее активна на рынке? Это так называемые «миллениалы» – возрастная категория 20 – 40 лет. В 2021 году в Канаде проживало 10.5 миллиона людей в возрасте от 25 до 44 лет. Это больше, чем на 800,000 (или 8.3%) за последние 5 лет. Именно миллениалы являются движущей силой рынка, ведь это люди, получающие и получившие образование, а, значит, и работу. Люди, объединенные в союзы и семьи, где рождаются дети. Первыми покупателями становится возрастная категория от 25 – 29 лет (40%) до 40 – 44 лет (63%).

Еще одна значительная категория покупателей – иммигранты. Из-за пандемии коронавируса прирост населения за счет них резко сократился. Правительство все же утверждает, что план на 2021 год выполнен – страна приняла 401 тысячу новых иммигрантов. В большей части эта цифра сложилась из уже прибывших ранее людей, получающих образование. Льготы в прошлом году были даны именно им. Но в 2022 году предвидится уже 411 тысяч реально прибывших иммигрантов, которые, естественно, сразу начнут заниматься поисками крыши над головой. Кто-то приезжает уже с деньгами и будет тут же покупать. Кто-то сначала займется поисками жилья в аренду, что подстегнет интерес инвесторов к сдаче жилья. И опять по прогнозам – самыми иммигрантскими городами Канады остаются Торонто, Монреаль, Ванкувер, где рынок недвижимости по-прежнему будет очень активным.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На этой неделе уже в канадской прессе обсуждали проблему, которую мы поднимали на страницах «Канадского Курьера». Суть ее состоит в том, что, поверив обещаниям строительной компании, люди решаются на покупку недвижимости и, чтобы проплатить депозит строительной компании по договору, зачастую продают свою имеющуюся недвижимость. Надеясь на обещанный переезд, пока они ущемляют себя и своих родных в жилищных условиях. Семьи годами ютятся в подвальных помещениях в ожидании окончания строительства. Но вот что придумали строительные компании… Предположим, по объективным или субъективным причинам строительство задерживается. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Цены на стройматериалы растут, и компаниям в какой-то момент становится просто невыгодно заниматься строительством, бизнес становится абсолютно нерентабельным. Представители строительной компании начинают писать письма покупателям с предложениями, а фактически с ультиматумами. Определяется очень приблизительно сегодняшняя цена купленного объекта. Из нее вычитается цена, по которой жилье было куплено. Разница делится пополам, и покупателю к цене покупки приплюсовывается его половина. Утверждается, что покупатель должен быть счастливым, ведь все равно покупка остается выгодной, хорошенькую сумму получает и строительная компания. Ну, а если покупатель будет сильно против, выходом из затруднительного положения для строительной компании является возврат депозитных денег обратно покупателю и расторжение контракта. Но проблемой в этой схеме является фактор рынка, а он ушел далеко вперед. За цены трех, четырех и более лет давности уже ничего не купишь. Покупатель в итоге остается у разбитого корыта.

В газете «Toronto Star» на прошлой неделе была рассказана история о многоквартирном комплексе в Burlington, строящемся уже 5 лет. Конкретная история одного покупателя, который приобрел квартиру в 1997 году за $427,000. Неделю назад он получил e-mail от Adi Developments с предложением заплатить уже $665,900 за ту же самую квартиру. В случае несогласия возврат депозитных денег с соответствующими процентами гарантируется. Кроме этого, строительная организация требует сделать дополнительный депозитный взнос $35,700, при этом пообещав поощрительную выдачу чека «Decor Dollars» на $10,000.

Поскольку такая практика стала использоваться многими недобросовестными строительными компаниями, ею заинтересовалось провинциальное правительство. Так, в Онтарио уже объявили, что будут разработаны новые правила, включая штрафные санкции и приостановление действий лицензии, чтобы удержать застройщиков домов и квартир от соблазна безнаказанно нарушать договоры купли-продажи и оставлять покупателей в безвыходной ситуации.

Министр потребительских услуг Росс Романо заверил, что уже в течение этого месяца в действие вступят правила, защищающие права потребителей в том случае, если они сталкиваются с вопиющим фактом неожиданного увеличения строительной компанией цены объекта. Было озвучено намерение государства преследовать подобную практику и выстроить такие условия ведения бизнеса, что подобные вещи будут сильно бить по карману тех, кто их придумывает. Предполагается увеличение штрафов, по крайней мере, вдвое тем корпорациям или частным лицам, которые в процессе строительства будут расторгать договора с покупателями, а потом продавать эту недвижимость по ценам намного выше. Росс Романо подчеркнул, что будут отменены верхние ограничения штрафных санкций, особенно для компаний, совершающих подобные недобросовестные действия не в первый раз. Лицензия на строительство может быть отобрана на срок до двух лет вместо сегодняшних 6 месяцев. По новым правилам организация по регулированию жилищного строительства (The Home Construction Regulatory Authority – HCRA) сможет сама инициировать разбирательство в рамках неэтичного поведения строительной компании, чтобы не затягивать надолго весь процесс. Подчеркивалось, что процесс выдачи штрафов станет гораздо легче, и бюрократические проволочки будут сведены к минимуму. Подчеркивалось также необходимости возврата депозитных денег с учетом процентов в зависимости от времени, которое они пролежали в банке. Но последнее замечание, не думаю, что сильно устрашит строительную компанию из-за не слишком высоких процентных банковских ставок.

Все эти изменения вызваны практикой, которая стала чрезвычайно популярной. Ведь только в Бэрри недавно были пересмотрены десятки контрактов. Строительную компанию в Tillsonburg уже судят за требование повысить контрактную стоимость приобретенного жилья на 25% всего лишь через год после подписания договоров. Будем надеяться на справедливое решение. Изменения уже назрели, и есть твердое убеждение, что все-таки и в области строительства будет наведен порядок.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На этой неделе газета «Toronto Star» подробно разобрала результаты введения новой программы разведения кур горожанами на своих участках. Пилотный проект по содержанию птицы в городе был утвержден 2 марта 2018 года. Какие только доводы ни приводились противниками нововведений – и шум будет, и запахи будут, все это, как минимум, будет привлекать к себе других животных – енотов, мышей, крыс, и все это послужит источником заразы и угрозы здоровью самих жителей города. Но все-таки 205 хозяйств в разрешенном районе Bathurst Street/ St.Clair Avenue зарегистрировались, и только на пятерых из них поступили жалобы в городские службы. Отметим, что разрешение можно получить только на четырех кур.

24 марта 2022 года Комитет по общественному и экономическому развитию направил свои рекомендации в муниципалитет. Настолько все оказалось хорошо, что с проекта снимается название «пилотный», и программу «UrbanHensTO Program» предлагается одобрить и внедрять далее. Был проведен опрос, и 62% всех опрошенных одобрили эту программу, хотя примеривает ее на себя и свои возможности только 1% населения. Основным фактором «за» стал доступ к свежим яйцам!

Поставлены были задачи, решение которых необходимо в ближайшем же будущем рассмотреть. Лицензирование владельцев, потенциальное увеличение числа куриц в каждом хозяйстве. Надлежащие нормативы содержания птиц, которые должны иметь возможность спрятаться от непогоды, не страдать ни от жары, ни от холода. Увеличить подготовку ветеринаров, ориентированных на лечение именно кур. Яйца могут потребляться только членами семьи и ни в коем случае не могут продаваться. Выведены санитарные нормы проживания наседок – курятник не должен быть выше двух метров и на каждую птицу должно приходиться, по крайней мере, 4 квадратных фута. Каждый курятник должен иметь крышу и двери, которые будут обязательно закрываться на ночь. Каждый хозяин обязан впустить инспекцию из муниципалитета для надлежащей проверки содержания куриц. Конечно, муниципальным чиновникам на любое новшество проще сказать «нет». Может быть, и вам далека идея выращивания кур дома. Но все же, если, собственно, это не будет никому мешать, почему бы и не завести маленькое хозяйство. А если вы живете дома с родителями и детьми – разве это занятие не может стать радостным и объединяющим несколько поколений?

Из новшеств обращает на себя программа строительства дополнительных жилых помещений на участках домовладельца. Их называют «garden suites». Это отдельное жилое помещение, обычно меньшее по размеру, чем основной дом. Потребность в нем появляется, когда кто-то из семьи предпочитает плавно уходить в самостоятельную жизнь. Но ведь во времена острой нехватки доступного жилья такое помещение можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль в случае необходимости. Путем изменения законов By-Laws становится все проще пробивать эту опцию дополнительных единиц жилья. Как вариант подобное жилье, выстроенное рядом с основным домом и окнами, смотрящими на ту же улицу, может называться «laneway suite». Как известно, ничего в Канаде не делается без разрешения. Хозяин дома подает заявку в муниципалитет на строительство дополнительной жилой площади, при этом должны быть оповещены все соседи и озвучена дата слушания. Если соседи не будут особенно возражать и не предоставят существенных аргументов «против», скорее всего ваш проект будет одобрен. В добрый час!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Спрос на недвижимость продолжает расти. Февраль 2022 года опять побил все рекорды по снижению количества листингов на рынке, а цены значительно выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года. Multiple Offers – ситуации, когда на один и тот же дом или квартиру подаются несколько предложений о покупке одновременно – как продолжались, так и продолжаются, подтверждая классическую формулу ценообразования – чем меньше предложений на рынке, тем больше цены устремляются вверх. Фактически Торонто уже перегнал Ванкувер в звании самого дорогого города Канады. В феврале 2022 года на рынке было продано недвижимости на 17% меньше, чем в феврале 2021 года. Средняя цена остановилась на метке $1,334,544, что выше на 28% по сравнению с февралем прошлого года.

Конечно, исторически низкие банковские проценты, ковидное «заточение», позволившее сэкономить приличные деньги и заставившее подумать о переезде из города в пригороды, отчасти объясняют новый виток интереса к рынку недвижимости. Отмечают и новый тренд – если раньше люди пытались выплатить банковскую ссуду как можно быстрее, то сейчас, наоборот, максимально вытаскиваются деньги для возможно большего количества покупок недвижимости. Недвижимость перестает быть просто крышей над головой и становится залогом громадных инвестиций. Ключ к богатству – вот он! Покупайте как можно больше объектов недвижимости, рефинансируя ее, покупайте все больше, и в обозримом будущем вам уже не понадобится работать! Вы создадите себе портфолио, работающее на вас! И уже никого не испугать размерами банковского займа, да если еще и посмотреть на историю поведения рынка недвижимости последние лет 20 – 25, то очень мало верится, что в какой-то момент он может не просто скорректироваться, а существенно рухнуть. Вот на какие факторы стоило бы обратить внимание.

В начале месяца Банк Канады поднял процентную ставку. Да, может быть, каких-то покупателей это подстегнет принять решение о покупке с учетом фактора такой срочности. Но трудно себе представить, что удар этот представляется мощным. Даже если на какую-то собственность претендуют 40 покупателей, предположим, их число упало на 25%, все равно в торгах за этот дом или квартиру будут участвовать 30 человек. В принципе, именно эту тенденцию сейчас обсуждают агенты. Меньше показов в целом, меньше предложений о покупке собирается в назначенный день, чуть ниже цена, на которую так рассчитывали продавцы. Иногда приходится назначать и вторую дату для переговоров.

Обострение и без того сложных отношений между государствами, разрыв традиционных международных отношений отчасти тоже может послужить фактором снижения активности на рынке. Безумный рост цен на энергоносители и стройматериалы вполне возможно охладит пыл покупателей и заставит сойти с дистанции наиболее нервных.

Однако все больше появляется обзоров в прессе – в какие районы стоит вкладывать инвесторам. Люди понимают, что при нынешнем уровне инфляции зарплаты не могут угнаться за темпами роста продовольственных, промышленных товаров и жилья. Люди, копившие всю жизнь на старость и на «черный» день, осознают, что совсем другим должно было быть их решение несколько лет назад.

По-прежнему правительства Канады и Онтарио рассчитывают на развитие экономики и рынка жилья, рассчитывая на приток новых иммигрантов. По статистике первые три года такие семьи снимают жилье, а через 10 лет 50 – 60% иммигрантов уже покупают свое. Но жилья не хватает. За период 2016 – 2021 гг. было построено 36.9 новых единиц жилья на каждых 100 новоприбывших. Около миллиона домов и квартир должно быть построено в ближайшие 10 лет для удовлетворения текущего спроса на жилье. При полной поддержке правительств всех уровней утверждаются новые проекты строительства жилья. Как только объявляется продажа новых проектов от строителя, буквально через несколько дней все более или менее бюджетные варианты уже распроданы. И если вам еще не по карману миллионные варианты, остается один выход – ждать.

По-прежнему районы самого Торонто и его окрестностей остаются самыми привлекательными для инвесторов и иммигрантов. Высокотехнологичные отрасли производства сконцентрированы в GTA. В пандемию пригороды догнали по ценам городское жилье, но сейчас пандемические ограничения снимаются, и вполне вероятна обратная волна интереса возврата покупателей в городскую черту.

Durham – это следующий быстрорастущий район, чрезвычайно интересующий инвесторов. В последующие 30 лет показатели в районе должны вырасти на 80%.

Hamilton – за последние 20 лет город существенно изменился в лучшую сторону. Изменилась структура занятости, новые бизнесы появляются и процветают!

Niagara Region – наконец-то этому району воздали должное. Уникальный климат, развитие все новых бизнесов и нехватка съемного жилья делают этот район очень привлекательным для инвесторов.

Kitchener/Waterloo – самые привлекательные для инвесторов городки из-за бурного развития высокотехнологичных компаний и приходом туда людей с новыми деньгами. 56,000 новых жителей ожидает район в следующие 5 лет и 305,000 в следующие 30 лет!

Barrie, Orillia – уникальные города для тех, кто предпочитает жить на природе и добираться до Торонто по хайвею.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Обе стороны – продавцы и покупатели – продавая и покупая недвижимость в Онтарио, должны понимать свои права и обязанности и виды документов, которые необходимо будет подписывать. В Онтарио The Family Law Act (Закон о Семейном праве) предполагает два типа супружеских взаимоотношений – регистрированный брак и незарегистрированный брак, или ведение общего хозяйства без официального оформления супружеских отношений. Common-law spouses – так называются супруги, не оформившие официально своих отношений, но живущие вместе и ведущие общее хозяйство более трех лет, а иногда они еще и биологические или нет родители, по крайней мере, одного ребенка. Если детей нет, и вы не ведете общее хозяйство, по крайней мере, 3 года, суд не признает ваши отношения браком. В соответствии с законодательством Онтарио права супругов common-law не отличаются от прав супругов, официально зарегистрировавших свой брак.

Когда речь идет о правах супругов, брак рассматривается как равноправное партнерство. Абсолютно неважно, у кого выше зарплата, а кто сидит дома и воспитывает детей. И тот, и другой вид деятельности абсолютно равнозначен и важен для семьи.

В случае если встает речь о разводе, оценивается стоимость всего нажитого за время брака имущества. Это имущество включает недвижимость, бизнесы, акции, ювелирные изделия, счета в банках. Все это вместе представляет собой «net family property» – чистую собственность семьи, которая и будет разделена поровну между супругами, расторгающими брак. И нет никакой разницы, на чье имя записаны все эти активы.

Применяется следующее правило. Происходит оценка активов на день вступления в брак и сравнивается их стоимость на день расставания. Например, если один из супругов владел домом стоимостью $1,000,000 на момент заключения брака и, предположим, за годы брака стоимость его выросла до $1,800,000, то только $800,000 плюсуется к семейным активам. Однако, если в дом, которым владел один супруг, въезжает его партнер, то недвижимость уже называется супружеским домом (matrimonial home). Это то место, где действительно проживает семья, хотя официальным владельцем может быть один из супругов. Как только второй супруг появляется на территории этой недвижимости, в том числе и на момент расторжения брака, оба партнера имеют право на половину стоимости этой недвижимости.

Оформившие свой брак супруги могут иметь больше, чем одну собственность, называемую «matrimonial». Например, пара может владеть не только домом в городе, но и коттеджем за городом. Если семья пользуется ими в течение года приблизительно равнозначно, плюсоваться будет и та, и другая собственность. Если можно определить доли пользования ими в определенных пропорциях, используется именно такой метод.

Для того чтобы хоть как-то себя обезопасить на случай развода, вступающим в брак заранее предлагается подумать о брачном договоре. Только в этом случае можно отойти от формулы 50/50. Именно на этой стадии вступающим в брак дается право подумать, какие условия они бы предпочли. Но даже при наличии такого договора не факт, что он будет соблюден в случае развода. Ваше дело будет решаться судьей, при этом именно на усмотрение судьи и будет вынесен приговор.

Что нужно отметить, это право проживания в «matrimonial» доме. При этом независимо от того, является ли второй супруг легальным владельцем жилья или нет, он должен будет дать свое согласие на продажу дома. В стандартном договоре купли-продажи предусмотрен специальный пункт для этого – Spousal Consent.

Что происходит в случае, если один из супругов против продажи недвижимости? Невозможно бесконечно долго тормозить процесс развода. Когда подключаются адвокаты, процесс становится абсолютно предсказуемым и, конечно, дорогостоящим. Если один из супругов «забаррикадировался» в доме, не разрешает его показывать потенциальным покупателям, рано или поздно будет вынесено решение суда о том, чтобы все помещения были освобождены, назначается агент, обсуждается со специалистами приблизительная стоимость дома, дом выставляется на продажу и хозяева должны будут принять фактически первое же разумное предложение. Иногда в судебном приказе проставляется даже дата, до которой недвижимость должна быть продана. Деньги от продажи недвижимости хранятся на трастовом счете адвоката, который закрывал сделку по продаже недвижимости. Окончательный расчет происходит только при условии согласия обеих сторон.

Немного сложнее доказываются права «common law» партнера, его подпись на договоре купли-продажи не требуется. Единственно, как его интересы и права могут быть соблюдены, это наличие доказательств, что либо он участвовал финансово в покупке недвижимости, либо брал на себя существенную долю оплаты текущих платежей за дом. Существуют браки, в которых один из супругов проживает и работает подолгу в другой стране. Если во время отсутствия одного из супругов недвижимость будет продана вторым супругом без согласия первого, встает вопрос о мошенничестве с соответствующими последствиями. Вообще, прежде чем начинать процесс развода, обсудите детали раздела имущества с адвокатами.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Корпорация кондоминиума – объединение владельцев квартир, решения которой должны строго соответствовать их потребностям и возможностям. Одна из главных сфер ее деятельности – финансовая. Конечно, хорошо, когда в совет директоров входит хотя бы один финансовый специалист, но, даже если такового нет, всегда на помощь приходит управляющая компания. Каждый год составляется бюджет корпорации. В соответствии с законом о кондоминиумах от 1998 года, резервный фонд должны иметь все кондо-корпорации в качестве защиты от бюджетных проблем. В резервном фонде, в том числе, есть отдельная статья на покрытие непредвиденных расходов в корпорации, например, срочная замена или ремонт крыши, лифтов, вентиляционного или обогревательного оборудования.

Резервный фонд предназначен для оплаты непредвиденных расходов, не учтенных в операционном бюджете, и складывается из процентов ежемесячно отчисляемых плат за общие услуги – “maintenance fee”. Фонду требуется специальный счет, который остается доступным в случае чрезвычайной ситуации. Для надлежащего контроля над резервным фондом каждые 3 года совет кондоминиума проводит аудит его состояния. Это помогает снизить финансовые риски и создать оправданную стратегию для ближайших хозяйственных трат. При правильном ведении хозяйства грамотное управление позволит сэкономить немалые суммы. В противном случае резервный фонд может стать заемным, но жители этой кондо-корпорации обязаны будут выплачивать не только долговые проценты, но и дополнять деньги в бюджет.

Исследование резервного фонда – это самый лучший инструмент управления кондоминимумом для определения затратной суммы на предстоящие расходы по ремонту. Первое исследование проводят после одного года эксплуатации здания, затем каждые три года. Отслеживаются изменения в состоянии объекта, прогнозируется необходимость ремонта и оценивается его сумма. Как правило, состояние объекта оценивает действительный член Ассоциации сертифицированных инженеров Онтарио или специалист по оценке помещений – член Appraisal Institute of Canada.

Здания, построенные более 25 лет назад, требуют ориентироваться на крупные проекты реконструкции с существенными затратами. Это и смена всех лифтов, ремонт гаража и фасада здания. Если здание поновее, корпорация сталкивается с такими затратами как: крыша, неполадки с бассейном, проржавевшие ограждения и т.д. В любом случае, учет и контроль за средствами, предназначенными для подобных ремонтов, должны проводиться в надлежащее время и очень скрупулезно. При покупке квартиры агент покупающей стороны запрашивает финансовый документ корпорации, где одним из основных показателей надежности корпорации является состояние резервного фонда. Встречались корпорации, где менеджер воспользовался правом подписи и $250,000 просто пропали со счета. Благо, что замечено это было своевременно, и средства еще не успели потратить. В другом документе был отмечен факт займа в размере $1,000,000. А это значит, что бремя выплаты процентов по этому займу будет лежать на владельцах квартир этого кондоминиума. Иногда в случае возможных срочных неотложных расходов корпорация вынуждена идти на экстренные меры по сбору средств.

Следует понимать разницу между резервным фондом и операционными расходами кондо-корпорации. Операционные расходы включают расходы на компании, обслуживающие корпорацию. Это ландшафтные дизайнеры, охранники, суперинтендант, сантехники, кроме того, страхование, налоги, расходы на адвокатов, бухгалтерию, административные затраты, электричество и газ. Конечно, огромной проблемой сегодня является повышение операционных расходов. По закону 10% операционных расходов должны отчисляться в резервный фонд. Уже после первого исследования будет ясно, на сколько следует повысить резервный фонд и, соответственно, ежемесячные платежи хозяев квартир. Это абсолютно оправданная система. Ее преимущество заключается в том, что, когда средства понадобятся, они уже будут в наличии. При этом не нужно забывать и о том, что стоимость строительных материалов постоянно растет, значит и фонд нужно формировать с учетом быстро растущей инфляционной составляющей. Именно это представляет большую проблему для кондо-корпораций. Именно поэтому недавний рапорт Канадского института актуариев (The Canadian Institute of Actuaries) подчеркнул крайнюю необходимость в увеличении отчислений в резервный фонд, в противном случае, проблемы будут решаться взыскиванием дополнительных сумм с владельцев.

В последние два десятилетия строится огромное количество зданий со стеклянными стенами от пола до потолка. Расходы на поддержание жизненно важных параметров в них увеличиваются, не говоря уже о ежегодных проверках безопасности таких зданий. Беспокойство вызывает то, что в какой-то момент средств на ремонт может не хватить, это потребует пополнения фонда от владельцев квартир, не каждый из которых сможет себе это позволить. Именно здания, построенные после 2000 года, страдают недостатком средств в резервных фондах.

Даже если в условиях ажиотажного спроса вам приходится давать предложение о покупке понравившейся вам квартиры без каких-либо условий, ваш агент может попросить у агента продавца Сертификат статуса корпорации, чтобы получить полную картину финансового состояния корпорации кондоминиума до принятия решения о покупке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca