Жанна Томсон, брокер

На этой неделе уже в канадской прессе обсуждали проблему, которую мы поднимали на страницах «Канадского Курьера». Суть ее состоит в том, что, поверив обещаниям строительной компании, люди решаются на покупку недвижимости и, чтобы проплатить депозит строительной компании по договору, зачастую продают свою имеющуюся недвижимость. Надеясь на обещанный переезд, пока они ущемляют себя и своих родных в жилищных условиях. Семьи годами ютятся в подвальных помещениях в ожидании окончания строительства. Но вот что придумали строительные компании… Предположим, по объективным или субъективным причинам строительство задерживается. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Цены на стройматериалы растут, и компаниям в какой-то момент становится просто невыгодно заниматься строительством, бизнес становится абсолютно нерентабельным. Представители строительной компании начинают писать письма покупателям с предложениями, а фактически с ультиматумами. Определяется очень приблизительно сегодняшняя цена купленного объекта. Из нее вычитается цена, по которой жилье было куплено. Разница делится пополам, и покупателю к цене покупки приплюсовывается его половина. Утверждается, что покупатель должен быть счастливым, ведь все равно покупка остается выгодной, хорошенькую сумму получает и строительная компания. Ну, а если покупатель будет сильно против, выходом из затруднительного положения для строительной компании является возврат депозитных денег обратно покупателю и расторжение контракта. Но проблемой в этой схеме является фактор рынка, а он ушел далеко вперед. За цены трех, четырех и более лет давности уже ничего не купишь. Покупатель в итоге остается у разбитого корыта.

В газете «Toronto Star» на прошлой неделе была рассказана история о многоквартирном комплексе в Burlington, строящемся уже 5 лет. Конкретная история одного покупателя, который приобрел квартиру в 1997 году за $427,000. Неделю назад он получил e-mail от Adi Developments с предложением заплатить уже $665,900 за ту же самую квартиру. В случае несогласия возврат депозитных денег с соответствующими процентами гарантируется. Кроме этого, строительная организация требует сделать дополнительный депозитный взнос $35,700, при этом пообещав поощрительную выдачу чека «Decor Dollars» на $10,000.

Поскольку такая практика стала использоваться многими недобросовестными строительными компаниями, ею заинтересовалось провинциальное правительство. Так, в Онтарио уже объявили, что будут разработаны новые правила, включая штрафные санкции и приостановление действий лицензии, чтобы удержать застройщиков домов и квартир от соблазна безнаказанно нарушать договоры купли-продажи и оставлять покупателей в безвыходной ситуации.

Министр потребительских услуг Росс Романо заверил, что уже в течение этого месяца в действие вступят правила, защищающие права потребителей в том случае, если они сталкиваются с вопиющим фактом неожиданного увеличения строительной компанией цены объекта. Было озвучено намерение государства преследовать подобную практику и выстроить такие условия ведения бизнеса, что подобные вещи будут сильно бить по карману тех, кто их придумывает. Предполагается увеличение штрафов, по крайней мере, вдвое тем корпорациям или частным лицам, которые в процессе строительства будут расторгать договора с покупателями, а потом продавать эту недвижимость по ценам намного выше. Росс Романо подчеркнул, что будут отменены верхние ограничения штрафных санкций, особенно для компаний, совершающих подобные недобросовестные действия не в первый раз. Лицензия на строительство может быть отобрана на срок до двух лет вместо сегодняшних 6 месяцев. По новым правилам организация по регулированию жилищного строительства (The Home Construction Regulatory Authority – HCRA) сможет сама инициировать разбирательство в рамках неэтичного поведения строительной компании, чтобы не затягивать надолго весь процесс. Подчеркивалось, что процесс выдачи штрафов станет гораздо легче, и бюрократические проволочки будут сведены к минимуму. Подчеркивалось также необходимости возврата депозитных денег с учетом процентов в зависимости от времени, которое они пролежали в банке. Но последнее замечание, не думаю, что сильно устрашит строительную компанию из-за не слишком высоких процентных банковских ставок.

Все эти изменения вызваны практикой, которая стала чрезвычайно популярной. Ведь только в Бэрри недавно были пересмотрены десятки контрактов. Строительную компанию в Tillsonburg уже судят за требование повысить контрактную стоимость приобретенного жилья на 25% всего лишь через год после подписания договоров. Будем надеяться на справедливое решение. Изменения уже назрели, и есть твердое убеждение, что все-таки и в области строительства будет наведен порядок.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На этой неделе газета «Toronto Star» подробно разобрала результаты введения новой программы разведения кур горожанами на своих участках. Пилотный проект по содержанию птицы в городе был утвержден 2 марта 2018 года. Какие только доводы ни приводились противниками нововведений – и шум будет, и запахи будут, все это, как минимум, будет привлекать к себе других животных – енотов, мышей, крыс, и все это послужит источником заразы и угрозы здоровью самих жителей города. Но все-таки 205 хозяйств в разрешенном районе Bathurst Street/ St.Clair Avenue зарегистрировались, и только на пятерых из них поступили жалобы в городские службы. Отметим, что разрешение можно получить только на четырех кур.

24 марта 2022 года Комитет по общественному и экономическому развитию направил свои рекомендации в муниципалитет. Настолько все оказалось хорошо, что с проекта снимается название «пилотный», и программу «UrbanHensTO Program» предлагается одобрить и внедрять далее. Был проведен опрос, и 62% всех опрошенных одобрили эту программу, хотя примеривает ее на себя и свои возможности только 1% населения. Основным фактором «за» стал доступ к свежим яйцам!

Поставлены были задачи, решение которых необходимо в ближайшем же будущем рассмотреть. Лицензирование владельцев, потенциальное увеличение числа куриц в каждом хозяйстве. Надлежащие нормативы содержания птиц, которые должны иметь возможность спрятаться от непогоды, не страдать ни от жары, ни от холода. Увеличить подготовку ветеринаров, ориентированных на лечение именно кур. Яйца могут потребляться только членами семьи и ни в коем случае не могут продаваться. Выведены санитарные нормы проживания наседок – курятник не должен быть выше двух метров и на каждую птицу должно приходиться, по крайней мере, 4 квадратных фута. Каждый курятник должен иметь крышу и двери, которые будут обязательно закрываться на ночь. Каждый хозяин обязан впустить инспекцию из муниципалитета для надлежащей проверки содержания куриц. Конечно, муниципальным чиновникам на любое новшество проще сказать «нет». Может быть, и вам далека идея выращивания кур дома. Но все же, если, собственно, это не будет никому мешать, почему бы и не завести маленькое хозяйство. А если вы живете дома с родителями и детьми – разве это занятие не может стать радостным и объединяющим несколько поколений?

Из новшеств обращает на себя программа строительства дополнительных жилых помещений на участках домовладельца. Их называют «garden suites». Это отдельное жилое помещение, обычно меньшее по размеру, чем основной дом. Потребность в нем появляется, когда кто-то из семьи предпочитает плавно уходить в самостоятельную жизнь. Но ведь во времена острой нехватки доступного жилья такое помещение можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль в случае необходимости. Путем изменения законов By-Laws становится все проще пробивать эту опцию дополнительных единиц жилья. Как вариант подобное жилье, выстроенное рядом с основным домом и окнами, смотрящими на ту же улицу, может называться «laneway suite». Как известно, ничего в Канаде не делается без разрешения. Хозяин дома подает заявку в муниципалитет на строительство дополнительной жилой площади, при этом должны быть оповещены все соседи и озвучена дата слушания. Если соседи не будут особенно возражать и не предоставят существенных аргументов «против», скорее всего ваш проект будет одобрен. В добрый час!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Спрос на недвижимость продолжает расти. Февраль 2022 года опять побил все рекорды по снижению количества листингов на рынке, а цены значительно выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года. Multiple Offers – ситуации, когда на один и тот же дом или квартиру подаются несколько предложений о покупке одновременно – как продолжались, так и продолжаются, подтверждая классическую формулу ценообразования – чем меньше предложений на рынке, тем больше цены устремляются вверх. Фактически Торонто уже перегнал Ванкувер в звании самого дорогого города Канады. В феврале 2022 года на рынке было продано недвижимости на 17% меньше, чем в феврале 2021 года. Средняя цена остановилась на метке $1,334,544, что выше на 28% по сравнению с февралем прошлого года.

Конечно, исторически низкие банковские проценты, ковидное «заточение», позволившее сэкономить приличные деньги и заставившее подумать о переезде из города в пригороды, отчасти объясняют новый виток интереса к рынку недвижимости. Отмечают и новый тренд – если раньше люди пытались выплатить банковскую ссуду как можно быстрее, то сейчас, наоборот, максимально вытаскиваются деньги для возможно большего количества покупок недвижимости. Недвижимость перестает быть просто крышей над головой и становится залогом громадных инвестиций. Ключ к богатству – вот он! Покупайте как можно больше объектов недвижимости, рефинансируя ее, покупайте все больше, и в обозримом будущем вам уже не понадобится работать! Вы создадите себе портфолио, работающее на вас! И уже никого не испугать размерами банковского займа, да если еще и посмотреть на историю поведения рынка недвижимости последние лет 20 – 25, то очень мало верится, что в какой-то момент он может не просто скорректироваться, а существенно рухнуть. Вот на какие факторы стоило бы обратить внимание.

В начале месяца Банк Канады поднял процентную ставку. Да, может быть, каких-то покупателей это подстегнет принять решение о покупке с учетом фактора такой срочности. Но трудно себе представить, что удар этот представляется мощным. Даже если на какую-то собственность претендуют 40 покупателей, предположим, их число упало на 25%, все равно в торгах за этот дом или квартиру будут участвовать 30 человек. В принципе, именно эту тенденцию сейчас обсуждают агенты. Меньше показов в целом, меньше предложений о покупке собирается в назначенный день, чуть ниже цена, на которую так рассчитывали продавцы. Иногда приходится назначать и вторую дату для переговоров.

Обострение и без того сложных отношений между государствами, разрыв традиционных международных отношений отчасти тоже может послужить фактором снижения активности на рынке. Безумный рост цен на энергоносители и стройматериалы вполне возможно охладит пыл покупателей и заставит сойти с дистанции наиболее нервных.

Однако все больше появляется обзоров в прессе – в какие районы стоит вкладывать инвесторам. Люди понимают, что при нынешнем уровне инфляции зарплаты не могут угнаться за темпами роста продовольственных, промышленных товаров и жилья. Люди, копившие всю жизнь на старость и на «черный» день, осознают, что совсем другим должно было быть их решение несколько лет назад.

По-прежнему правительства Канады и Онтарио рассчитывают на развитие экономики и рынка жилья, рассчитывая на приток новых иммигрантов. По статистике первые три года такие семьи снимают жилье, а через 10 лет 50 – 60% иммигрантов уже покупают свое. Но жилья не хватает. За период 2016 – 2021 гг. было построено 36.9 новых единиц жилья на каждых 100 новоприбывших. Около миллиона домов и квартир должно быть построено в ближайшие 10 лет для удовлетворения текущего спроса на жилье. При полной поддержке правительств всех уровней утверждаются новые проекты строительства жилья. Как только объявляется продажа новых проектов от строителя, буквально через несколько дней все более или менее бюджетные варианты уже распроданы. И если вам еще не по карману миллионные варианты, остается один выход – ждать.

По-прежнему районы самого Торонто и его окрестностей остаются самыми привлекательными для инвесторов и иммигрантов. Высокотехнологичные отрасли производства сконцентрированы в GTA. В пандемию пригороды догнали по ценам городское жилье, но сейчас пандемические ограничения снимаются, и вполне вероятна обратная волна интереса возврата покупателей в городскую черту.

Durham – это следующий быстрорастущий район, чрезвычайно интересующий инвесторов. В последующие 30 лет показатели в районе должны вырасти на 80%.

Hamilton – за последние 20 лет город существенно изменился в лучшую сторону. Изменилась структура занятости, новые бизнесы появляются и процветают!

Niagara Region – наконец-то этому району воздали должное. Уникальный климат, развитие все новых бизнесов и нехватка съемного жилья делают этот район очень привлекательным для инвесторов.

Kitchener/Waterloo – самые привлекательные для инвесторов городки из-за бурного развития высокотехнологичных компаний и приходом туда людей с новыми деньгами. 56,000 новых жителей ожидает район в следующие 5 лет и 305,000 в следующие 30 лет!

Barrie, Orillia – уникальные города для тех, кто предпочитает жить на природе и добираться до Торонто по хайвею.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Обе стороны – продавцы и покупатели – продавая и покупая недвижимость в Онтарио, должны понимать свои права и обязанности и виды документов, которые необходимо будет подписывать. В Онтарио The Family Law Act (Закон о Семейном праве) предполагает два типа супружеских взаимоотношений – регистрированный брак и незарегистрированный брак, или ведение общего хозяйства без официального оформления супружеских отношений. Common-law spouses – так называются супруги, не оформившие официально своих отношений, но живущие вместе и ведущие общее хозяйство более трех лет, а иногда они еще и биологические или нет родители, по крайней мере, одного ребенка. Если детей нет, и вы не ведете общее хозяйство, по крайней мере, 3 года, суд не признает ваши отношения браком. В соответствии с законодательством Онтарио права супругов common-law не отличаются от прав супругов, официально зарегистрировавших свой брак.

Когда речь идет о правах супругов, брак рассматривается как равноправное партнерство. Абсолютно неважно, у кого выше зарплата, а кто сидит дома и воспитывает детей. И тот, и другой вид деятельности абсолютно равнозначен и важен для семьи.

В случае если встает речь о разводе, оценивается стоимость всего нажитого за время брака имущества. Это имущество включает недвижимость, бизнесы, акции, ювелирные изделия, счета в банках. Все это вместе представляет собой «net family property» – чистую собственность семьи, которая и будет разделена поровну между супругами, расторгающими брак. И нет никакой разницы, на чье имя записаны все эти активы.

Применяется следующее правило. Происходит оценка активов на день вступления в брак и сравнивается их стоимость на день расставания. Например, если один из супругов владел домом стоимостью $1,000,000 на момент заключения брака и, предположим, за годы брака стоимость его выросла до $1,800,000, то только $800,000 плюсуется к семейным активам. Однако, если в дом, которым владел один супруг, въезжает его партнер, то недвижимость уже называется супружеским домом (matrimonial home). Это то место, где действительно проживает семья, хотя официальным владельцем может быть один из супругов. Как только второй супруг появляется на территории этой недвижимости, в том числе и на момент расторжения брака, оба партнера имеют право на половину стоимости этой недвижимости.

Оформившие свой брак супруги могут иметь больше, чем одну собственность, называемую «matrimonial». Например, пара может владеть не только домом в городе, но и коттеджем за городом. Если семья пользуется ими в течение года приблизительно равнозначно, плюсоваться будет и та, и другая собственность. Если можно определить доли пользования ими в определенных пропорциях, используется именно такой метод.

Для того чтобы хоть как-то себя обезопасить на случай развода, вступающим в брак заранее предлагается подумать о брачном договоре. Только в этом случае можно отойти от формулы 50/50. Именно на этой стадии вступающим в брак дается право подумать, какие условия они бы предпочли. Но даже при наличии такого договора не факт, что он будет соблюден в случае развода. Ваше дело будет решаться судьей, при этом именно на усмотрение судьи и будет вынесен приговор.

Что нужно отметить, это право проживания в «matrimonial» доме. При этом независимо от того, является ли второй супруг легальным владельцем жилья или нет, он должен будет дать свое согласие на продажу дома. В стандартном договоре купли-продажи предусмотрен специальный пункт для этого – Spousal Consent.

Что происходит в случае, если один из супругов против продажи недвижимости? Невозможно бесконечно долго тормозить процесс развода. Когда подключаются адвокаты, процесс становится абсолютно предсказуемым и, конечно, дорогостоящим. Если один из супругов «забаррикадировался» в доме, не разрешает его показывать потенциальным покупателям, рано или поздно будет вынесено решение суда о том, чтобы все помещения были освобождены, назначается агент, обсуждается со специалистами приблизительная стоимость дома, дом выставляется на продажу и хозяева должны будут принять фактически первое же разумное предложение. Иногда в судебном приказе проставляется даже дата, до которой недвижимость должна быть продана. Деньги от продажи недвижимости хранятся на трастовом счете адвоката, который закрывал сделку по продаже недвижимости. Окончательный расчет происходит только при условии согласия обеих сторон.

Немного сложнее доказываются права «common law» партнера, его подпись на договоре купли-продажи не требуется. Единственно, как его интересы и права могут быть соблюдены, это наличие доказательств, что либо он участвовал финансово в покупке недвижимости, либо брал на себя существенную долю оплаты текущих платежей за дом. Существуют браки, в которых один из супругов проживает и работает подолгу в другой стране. Если во время отсутствия одного из супругов недвижимость будет продана вторым супругом без согласия первого, встает вопрос о мошенничестве с соответствующими последствиями. Вообще, прежде чем начинать процесс развода, обсудите детали раздела имущества с адвокатами.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Корпорация кондоминиума – объединение владельцев квартир, решения которой должны строго соответствовать их потребностям и возможностям. Одна из главных сфер ее деятельности – финансовая. Конечно, хорошо, когда в совет директоров входит хотя бы один финансовый специалист, но, даже если такового нет, всегда на помощь приходит управляющая компания. Каждый год составляется бюджет корпорации. В соответствии с законом о кондоминиумах от 1998 года, резервный фонд должны иметь все кондо-корпорации в качестве защиты от бюджетных проблем. В резервном фонде, в том числе, есть отдельная статья на покрытие непредвиденных расходов в корпорации, например, срочная замена или ремонт крыши, лифтов, вентиляционного или обогревательного оборудования.

Резервный фонд предназначен для оплаты непредвиденных расходов, не учтенных в операционном бюджете, и складывается из процентов ежемесячно отчисляемых плат за общие услуги – “maintenance fee”. Фонду требуется специальный счет, который остается доступным в случае чрезвычайной ситуации. Для надлежащего контроля над резервным фондом каждые 3 года совет кондоминиума проводит аудит его состояния. Это помогает снизить финансовые риски и создать оправданную стратегию для ближайших хозяйственных трат. При правильном ведении хозяйства грамотное управление позволит сэкономить немалые суммы. В противном случае резервный фонд может стать заемным, но жители этой кондо-корпорации обязаны будут выплачивать не только долговые проценты, но и дополнять деньги в бюджет.

Исследование резервного фонда – это самый лучший инструмент управления кондоминимумом для определения затратной суммы на предстоящие расходы по ремонту. Первое исследование проводят после одного года эксплуатации здания, затем каждые три года. Отслеживаются изменения в состоянии объекта, прогнозируется необходимость ремонта и оценивается его сумма. Как правило, состояние объекта оценивает действительный член Ассоциации сертифицированных инженеров Онтарио или специалист по оценке помещений – член Appraisal Institute of Canada.

Здания, построенные более 25 лет назад, требуют ориентироваться на крупные проекты реконструкции с существенными затратами. Это и смена всех лифтов, ремонт гаража и фасада здания. Если здание поновее, корпорация сталкивается с такими затратами как: крыша, неполадки с бассейном, проржавевшие ограждения и т.д. В любом случае, учет и контроль за средствами, предназначенными для подобных ремонтов, должны проводиться в надлежащее время и очень скрупулезно. При покупке квартиры агент покупающей стороны запрашивает финансовый документ корпорации, где одним из основных показателей надежности корпорации является состояние резервного фонда. Встречались корпорации, где менеджер воспользовался правом подписи и $250,000 просто пропали со счета. Благо, что замечено это было своевременно, и средства еще не успели потратить. В другом документе был отмечен факт займа в размере $1,000,000. А это значит, что бремя выплаты процентов по этому займу будет лежать на владельцах квартир этого кондоминиума. Иногда в случае возможных срочных неотложных расходов корпорация вынуждена идти на экстренные меры по сбору средств.

Следует понимать разницу между резервным фондом и операционными расходами кондо-корпорации. Операционные расходы включают расходы на компании, обслуживающие корпорацию. Это ландшафтные дизайнеры, охранники, суперинтендант, сантехники, кроме того, страхование, налоги, расходы на адвокатов, бухгалтерию, административные затраты, электричество и газ. Конечно, огромной проблемой сегодня является повышение операционных расходов. По закону 10% операционных расходов должны отчисляться в резервный фонд. Уже после первого исследования будет ясно, на сколько следует повысить резервный фонд и, соответственно, ежемесячные платежи хозяев квартир. Это абсолютно оправданная система. Ее преимущество заключается в том, что, когда средства понадобятся, они уже будут в наличии. При этом не нужно забывать и о том, что стоимость строительных материалов постоянно растет, значит и фонд нужно формировать с учетом быстро растущей инфляционной составляющей. Именно это представляет большую проблему для кондо-корпораций. Именно поэтому недавний рапорт Канадского института актуариев (The Canadian Institute of Actuaries) подчеркнул крайнюю необходимость в увеличении отчислений в резервный фонд, в противном случае, проблемы будут решаться взыскиванием дополнительных сумм с владельцев.

В последние два десятилетия строится огромное количество зданий со стеклянными стенами от пола до потолка. Расходы на поддержание жизненно важных параметров в них увеличиваются, не говоря уже о ежегодных проверках безопасности таких зданий. Беспокойство вызывает то, что в какой-то момент средств на ремонт может не хватить, это потребует пополнения фонда от владельцев квартир, не каждый из которых сможет себе это позволить. Именно здания, построенные после 2000 года, страдают недостатком средств в резервных фондах.

Даже если в условиях ажиотажного спроса вам приходится давать предложение о покупке понравившейся вам квартиры без каких-либо условий, ваш агент может попросить у агента продавца Сертификат статуса корпорации, чтобы получить полную картину финансового состояния корпорации кондоминиума до принятия решения о покупке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Стандартный договор о покупке и продаже жилья предполагает перевод недвижимости с имени одного владельца на имя другого за определенную сумму денег на определенных условиях. Но дом – это не только стены, крыша и участок, на котором он стоит. Что еще включено в цену, которую собирается платить покупатель? Какие, понравившиеся вам предметы в доме вы хотели бы получить от продавцов в «наследство»?

Обычной практикой является продажа дома вместе со всеми кухонными агрегатами, сушильной и стиральной машинами, занавесками, но это не значит, что вам автоматически должны оставить зеркала в ванных комнатах. Если вам понравились встроенные шкафы и полочки в гардеробной или в гараже, и вы хотели бы их получить, оговорите на всякий случай в контракте намерения покупателей, чтобы в момент въезда избежать споров агентов и адвокатов сделки, что является в данном случае движимым или недвижимым имуществом. Вы можете быть неприятно удивлены трактовкой этих понятий. «Fixtures» – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. Это все то, что прикручено, прочно присоединено и является неотъемлемой частью стен, потолков или пола. «Chattels» – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки. Иногда в договоре прописываются отдельными пунктами все «экстра» предметы, которые остаются, а также те, которые должны были бы остаться, но по каким-то причинам продавец хочет их забрать. Бывают случаи, когда вместе с домом готовы оставить всю мебель. Особенно, если дом нестандартный, а построенный по индивидуальному проекту. Ведь и мебель в такой особняк не заказывается в обычном магазине ширпотреба. Зачастую такая мебель делается по спецзаказу по европейским каталогам. Очень часто в таких домах работают профессиональные дизайнеры интерьеров. Совершенно естественно, что какие-то элементы, детали, скульптуры, ковры, картины покупатель пожелает оставить. Такой договор, являющийся частью общей покупки недвижимости, становится официально сторонним договором. Ведь агенты не являются профессионалами по продаже мебели. Оценка реальной стоимости вещей является субъективной. Кто-то хочет продать надоевшую кушетку, а кто-то видит в ней бесценную антикварную вещь – шедевр ушедших эпох. При этом-то и возникают проблемы. Агенты мало чем могут вам помочь. Хорошо, если при приобретении у вас остались чеки, в принципе – интернет вам в помощь! Если вам известны модель, год выпуска, спрос на эту вещь, то не так сложно определиться со стоимостью. Но, если у продавца есть еще и сентиментальная составляющая стоимости, то, скорее всего торги закончатся на сумме, которая обозначится цифрой «потому что я так хочу». Именно в этом и состоит сложность для риэлторов – определить реальную стоимость мебели и других предметов интерьера. Если не получается оценить все предметы сразу, иногда приглашаются оценщики мебели или предметов искусства. Чрезвычайно важно при этом сделать полную инвентаризацию того, о чем идет речь во избежание разночтений.

В наше время технологий проследите, чтобы у каждой интересующей вас вещи были фотография и описание. Еще лучше, если на плане отмечаются номерами комнаты и идет описание предметов покомнатно. Ни в коем случае не включайте просто отдельной строчкой в контракт понятие «всей мебели», отдающейся оптом за какую-то назначенную цену.

Для кого-то, например, понятие «мебель» никак не может включать в себя музыкальный инструмент – это даже звучит кощунственно. Но вот в интернетовских ресурсах кто во что горазд – некоторые трактуют рояль как самую дорогостоящую мебель. И ведь если на этом будет настаивать покупатель (а почему бы и нет), то искать истину уже придется в судебном порядке. А вот как насчет книг? Недавно слышала историю про покупателя, который требует у продавца книги на языке, которым покупатель даже не владеет. Но агент покупателя ссылается на договор покупки дома вместе с мебелью. То есть по логике покупателя и его агента, книги тоже принадлежат полкам, на которых он стоят. Ну что это будет за библиотека без книг! Но ведь книги бывают тоже разными, и какие-то из них просто бесценными.

Не всегда продавцы уверены, что они будут оставлять мебель. Пытаются продать ее сначала сами через всевозможные платформы. Но обычно продажа не дает желаемого результата. Когда вы покупаете мебель – вы тратите тысячи. Продавая через «kjiji» – хорошо, если вы выручите десятую долю. Понимая, что закрытие близко, а это значит, дом или квартира должны быть освобождены от всего лишнего, пытаются за небольшие деньги продать оставшееся покупателю. Но если подключен фактор срочности, скорее всего покупатель может милостиво согласиться на то, что вы оставите те или иные предметы бесплатно. Поэтому не откладывайте ваши переговоры на самый последний момент. Еще хуже, когда продавец самостоятельно решает, что старый стол с колченогими стульями или драный кошками диван пригодятся покупателю, и без всяких договоренностей оставляет их в доме в день отъезда. За этим следует телефонный звонок разъяренного риэлтора покупателя, требующего убрать все безобразие немедленно или заплатить за его ликвидацию. Старайтесь не доводить до этого!

Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Основываясь на последнем докладе компании Zillow, 75% опрошенных респондентов, купивших недвижимость, недовольны своей покупкой хотя бы по одной причине. Первое, что хочется отметить, безумие, творящееся на рынке. После изматывающих поездок и многочисленных попыток дать на какие-то более или менее приемлемые варианты предложения о покупке, покупатели понимают, что разница между объявленными ценами и реальными, по которым недвижимость продается, гигантская и при этом ее невозможно объяснить логически. Такое понятие, как разум, кажется, навсегда покинуло рынок недвижимости. Объяснение этому фактору – превышение в десятки раз спроса по сравнению с предложением. В итоге, покупатели «берут» не то, что хочется, а то, что «схватили». А как же часто играет роль и психологический фактор! Победить-то победили в аукционной схватке, оставив далеко позади горемык-покупателей, но радости нет. Ведь получается, что те, кто остался ни с чем, дали больше запрашиваемой цены, но меньше, чем победитель. Так ведь по такой логике победитель и есть тот, кто переплатил больше всех. Чему же радоваться?

В соответствии с опросом, 31% покупателей остались недовольными размерами купленного жилья, а 32% – теми неполадками, с которыми сразу же пришлось столкнуться. Три четверти опрошенных хотели бы поменять хотя бы одну вещь в доме, который они приобрели, а 40% предпочли бы иметь больше времени на обдумывание своей покупки перед тем, как подписать окончательные документы. Есть все-таки надежда на ранний весенний рынок. Период с конца февраля до середины и конца мая традиционно считается активным сезоном. Появляются новые объекты, у продавцов было время привести их за зимние каникулы в порядок, закрытие, в основном, планируется на конец июня. Дети заканчивают одну школу и готовятся начать новый учебный год уже в другой. Но учтите: продать сегодня не проблема. Вот купить – это действительно проблема! И если вы думаете, что рынок может быть сбалансирован только притоком на него новых продавцов, не тешьте себя надеждами – они же и пополнят страждущую и жаждущую армию покупателей. И вряд ли золотая середина образуется достаточно быстро. По статистике, в среднем, листинги стояли на продаже 3 недели в июне 2021 года, в декабре – 13 дней. Будет ли время спокойно «подумать» будущим покупателям – это тоже вопрос.

Для того чтобы не жалеть об упущенных возможностях, специалисты советуют применять «научный» подход – составить список приоритетов при планировании покупки. Очень легко можно отвлечься на детали, особенно если свою работу качественно сделал стэйджер – специалист по оформлению интерьера. Можно приветствовать оригинальные идеи оформления интерьера, но расположение комнат, высоту потолков, географическое положение – не изменишь! Так подумайте, насколько вам будет удобно добираться до работы, детям до школы. Проверьте, примет ли школа ваших детей – иногда адреса одной стороны улицы принадлежат конкретной школе, а дети с другой стороны должны идти в другое учебное заведение. Для разных возрастных категорий вы должны обсудить с агентом близость к госпиталям и медицинским центрам, паркам и лесным зонам, гольф-клубам, определенным адресам, где живут дети или друзья покупающих, церквям и синагогам. Это очень важно для покупателей – не чувствовать себя изолированными от привычного образа жизни и любимых людей!

Часто вашему агенту полезно встретиться с вашими родственниками, которые тоже принимают активное участие в выборе вашей недвижимости. Время от времени и им было бы полезно выбираться на просмотры, ведь только «живой» рынок дает реальное представление о нем. Вам уже не важно, за сколько этот дом вы могли бы купить год назад. Канули в лету низкие цены на стройматериалы, и, соответственно, стоимость отделки бейсментов, смены окон и дверей, сооружение бассейна. Никому не нужна критика ради критики. Если она конструктивна, то только тогда она и полезна. Пройдите вместе с родственниками по существующему дому, чтобы отметить все плюсы и минусы. Прикиньте общую площадь и размеры подсобных помещений. Поймите, чего не хватает в этом доме и что вы собираетесь искать в другом. Что для вас является самым важным в новом жилье?

И самое главное, чтобы получить «добро» на заем от вашего банка, надо точно понимать условия, на которых банк будет вам одалживать деньги. Каковы будут ваши ежемесячные платежи? А самое главное – каковы могут быть запасные варианты, если вы вдруг не впишетесь в нарисованную банком схему. Потому что финансовая нагрузка абсолютно любого варианта «B» будет гораздо тяжелее, а платежи больше. Думаю, на этом этапе и может наступить разочарование. Рассчитывайте реально на ваши доходы, которые могут покрыть ваши расходы без ущерба для вашей семьи. Если дети занимаются спортом, если для вас важны путешествия, если у вас есть хобби, без которых вы не мыслите себе вашу жизнь, не бросайте все это ради вынужденной подработки и сумасшедших кредитов, которые все равно рано или поздно придется выплачивать. И принимайте решение, чтобы потом ни о чем не жалеть!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Цены на рынке недвижимости продолжают расти. Уже появились сведения о том, что средняя цена кондоминиумов поднялась до $740,000. Повторяется сценарий конца 2017 года, когда цены на отдельные дома выросли и пошли в рост квартиры. То же самое наблюдается и на сегодняшнем рынке. Переезд населения из города в пригороды, выравнивание там и так уже потолочных цен, а результатом стало сокращение предложений на рынке домов и откат к кондоминиумам. Людям же все равно нужно где-то жить. По данным, которые предоставляет Toronto Regional Real Estate Board в период от октября до декабря 2021 года, средняя цена кондоминиума выросла до $739,683 по сравнению с ценой того же периода прошлого года — $645,000, что практически говорит о повышении цены на квартиры за год на $100,000. При этом квартир тоже не хватает на рынке продаж, и это является причиной беспокойства специалистов. Количество тех, кто может себе позволить приобрести отдельный дом, очень ограничено. Молодые семьи, покупающие жилье впервые, еле накапливают на начальный вклад при покупке квартиры. Сильное соперничество приводит опять-таки к новым и новым виткам повышения цен. Тенденция вряд ли изменится из-за возврата к активной иммиграции и возможному возврату покупателей из пригородов обратно в Торонто. Рост цен на квартиры в 2022 году будет продолжаться, и это устойчивая тенденция, обещают специалисты.

Из своего опыта могу отметить, что еще никогда не было так сложно работать с покупателями. Практически все цены на рынке занижены. Сложно даже предположить, сколько же реально люди хотят получить за свою недвижимость. Когда агент покупателя напрямую об этом спрашивает агента продавца, последний молчит. Молчит, потому что, во-первых, не знает, а во-вторых, если и догадывается, то предпочитает умолчать. Ведь можно одного потенциального покупателя не досчитаться на аукционной продаже. Принцип «догадайся сам» не работает. Впервые в моей многолетней практике сравнительные анализы абсолютно бесполезны. Принцип сегодня один – у кого больше денег, тот и выигрывает. Причем, если раньше на «Bidding Wars» (аукционах) цена набавлялась небольшими шажками по $1,000 – 2,000, то теперь это уже совершенно запредельные – $50,000 – 150,000. Время чудеснейшее для продавцов и очень рискованное для покупателей. По опыту опять-таки 2017 года на момент закрытия сделки банк может не дать фонды только из-за того, что банковская оценка недвижимости может оказаться гораздо ниже той суммы, за которую она покупалась. Поэтому будьте осторожны!

И даже если стандартные условия вы не включаете в Договор, проверочные шаги должны быть сделаны заранее:

1) при получении финансирования от банка оцениваются не только ваши возможности, но и стоимость того объекта, который вы покупаете. Если та сумма, за которую вы покупаете, значительно превышает банковскую оценку, будьте готовы срочно где-то доставать недостающее. Если такой сценарий является рабочим и не пугает вас, вперед!

2) на проведение технической инспекции. Безусловно, она важна. Либо приходите на просмотр с человеком, который понимает что-то в строительстве, либо закажите экспресс-инспекцию до дня получения предложений о продаже, либо поинтересуйтесь у хозяев или их агента, быть может, результаты предварительной инспекции уже готовы;

3) на проверку финансового состояния кондо-корпорации. Опять-таки, для того чтобы не перегружать предложение о продаже дополнительными условиями, опытные агенты заказывают Status Certificate заранее и предоставляют его адвокатам покупателей обычно по первому требованию.

Удачи вам в ваших поисках дома или квартиры вашей мечты в это нелегкое время! Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В условиях ажиотажного спроса, который наблюдается на сегодняшнем рынке недвижимости, существует несколько правил, которых вынуждены придерживаться риэлторы и их клиенты. Когда на одну единицу недвижимости претендуют 33 покупателя (это ситуация с моими клиентами, покупавшими односпальную квартиру в Миссиссаге вчера), очень сложно даже надеяться на то, что предложение о покупке не пойдет сразу в мусорную корзину, если в нем есть хотя бы намек на какие-то условия со стороны покупателей. Должно быть вычеркнуто все, что в нормальное время никого бы не удивило.

Условие по проверке Status Certificate адвокатом покупателей в наше непростое время выполняется только в том случае, если агент продавца оказался добросовестным и предоставил документы до обозначенного дня приема предложений о покупке.

Важно ли знать покупателю финансовое состояние корпорации, с которой он связывает свою жизнь, покупая кондоминиум? Конечно! Никому не понравится проживание в доме с разворованным бюджетом, судебными тяжбами и предстоящими капитальными ремонтами. С резервным фондом, от которого уже ничего не осталось… А ведь все это будут деньги из вашего кармана в ближайшем будущем, а то и невозможность избавиться от такого «счастья».

Условие о получении покупателем финансирования зачастую перечеркивается покупателями сразу. Покупая недвижимость, обговорите с вашим mortgage брокером или банковским специалистом не только очевидные, но и, казалось бы, мало ожидаемые варианты – план «B». Этот план может пригодиться вам в случае, если на момент закрытия по разным причинам банк откажет вам оценить недвижимость, которую вы уже купили, за сумму покупки и до закрытия остается всего несколько дней. Одним словом – банк будет соблюдать свои обещания, но разницу между покупной ценой и стоимостью недвижимости, данной сертифицированным оценщиком, вам придется искать дополнительно. То есть, убирая условия, которые вставляются в предложение о покупке, чтобы максимально вас обезопасить, оставляют вас незащищенным от любых перипетий, когда вы их собственноручно вычеркиваете. Задача агента сводится не только к достижению благополучного закрытия сделки, но и максимальному учету интересов своих клиентов. Но как клиент вы, по крайней мере, должны быть осведомлены о предстоящих рисках.

Отказ от технической инспекции – еще одно условие, отсутствие которого чревато неприятными последствиями, ибо ставит покупателей в ситуацию абсолютной неожиданности перед теми проблемами, которые ждут вас после переезда в новый дом или квартиру. Сколько я уже переслышала и перевидела! Новый многомиллионный дом, в котором инспектор обнаружил 213 недоделок; model home, в фундаменте которого подземные воды нашли выход подземному ручью. В новом доме у вас обнаруживаются новые проблемы, в старом – старые. Вот буквально недавняя история. В 15-летнем доме после предпродажного ремонта стиральная машина оказалась на втором этаже. Абсолютно новая машина. На второй день после въезда новые хозяева загрузили стирку… Последствием неправильного подсоединения шланга, а он вообще не был вставлен в дренажную трубу, оказалось затопление первого этажа и нижнего уровня дома. Полы и стены испорчены, а из отверстий в потолке для осветительных ламп – «potlights» – еще долго капала вода.

По совету адвоката была задействована страховая компания, которая прислала своего специалиста по оценке нанесенного ущерба. Выяснилось, что продавцы наняли для подключения всех электроагрегатов человека, не имеющего никакого отношения к специальности электрика или сантехника. За ним не стояла какая-либо профессиональная организация со страховым полисом, покрывающим ошибки своим членам. Получилось так, как получилось…

Ущерба насчитали на $17,600. Уже сама страховая компания, сделав все работы, будет определять порядок своих действий. В худшем для продавцов случае, если страховая компания захочет с кого-нибудь затребовать убытки, в ходе судебного разбирательства, будет выяснена мера всех причастных к этой «аварии». А это уже к вопросу о том, что скупой платит дважды. Помните, что все ремонтные работы в вашем доме должны выполняться сертифицированными специалистами. В противном случае ответственость за сделанное перекладывается на плечи владельцев дома.

В недавно выпущенном обзоре Royal Le Page отмечается, что ожидаемое повышение процентной ставки вряд ли будет достаточным, чтобы снизить спрос на недвижимость. Следовательно, ситуация с ростом цен меняться не будет, как бы этого не хотели люди, повторяющие постояно мантру о необходимости решения проблемы доступного жилья. Специалисты Royal LePage дают скромный прогноз увеличения цен к четвертому кварталу 2022 года на 11% и повышения средней цены единицы жилья уже до $1,243,000. И это при том, что Национальный Банк Канады потенциально может повысить процентные ставки до 5 раз. Это означает, что займы банковских средств могут стать более проблематичными. В качестве хорошей новости преподносится тот факт, что ожидаемый рост цен будет меньше 17.3%, как это было в 2021 году. То есть спрос по идее должен снижаться… Но, во-первых, это только прогнозы, а, во-вторых, реальность может быть совсем другой. Не так далеко от нас ушла весна 2017 года, когда вмешательство государства в рыночный процесс оказалось весьма неудачным. В любом случае, покупая, просчитывайте худшие сценарии, особенно это касается вариантов с долгим закрытием или покупку от строителей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Данные, опубликованные Статистическим управлением Канады, впервые за десятки лет показали сокращение количества населения в крупнейших городах Канады – Монреале и Торонто. За период c июля 2020-го по июль 2021 года из Монреаля уехали 16500 человек, а из Торонто – 47000. Большинство из них предпочли более отдаленные населенные пункты провинции, что вызвало небывалый рост на недвижимость уже и там. И, несмотря на различные причины такого исхода из крупных городов, основной считается невозможная дороговизна как собственного, так и арендованного жилья. Эти тренды намечались еще в 2015 году. А за пять лет количество уехавших из Торонто удвоилось, а из Монреаля – утроилось. Цены на недвижимость в Торонто за это время выросли почти вдвое, а в Монреале – на 45%. Именно молодежь предпочитает небольшие городки большим мегаполисам, где хотя бы есть перспектива построения своего финансового благополучия.

Резко сократилось количество детей младше 5 лет в больших городах, что подтверждает факт чрезвычайной дороговизны проживания в них. В обычных условиях иммиграция добавляла новых и новых жителей разного возраста в большие города. Крах ее в условиях пандемии обнажил больные точки экономики. Демографический спад в больших городах уже называется национальной трагедией. Ведь основной сбор налогов осуществляется именно там.

При том количестве земельных площадей, которыми обладает Канада, которые даже и в самих городах не сильно застроены, нужно максимально снять неразумные ограничения по поводу строительства нового жилья. Ведь по сравнительным данным стран Большой семерки, показатель жилищного фонда на душу населения в Канаде самый низкий. В новом отчете Scotia Bank отмечается необходимость строительства 1.8 миллионов единиц жилья, чтобы достичь средних показателей по странам G7.

Одной из основных причин является политика муниципалитетов, затягивающих процесс одобрения того или иного проекта. Даже, казалось бы, при разумных предложениях из-за бессмысленных ограничений бюрократическая волокита длится годами. На всякий случай, спокойнее отказать строительству нового жилья, чем давать на это согласие. Вместо того чтобы пересмотреть устаревшие нормативы, имитируется активная деятельность и разбазариваются средства, как это было недавно с выделением 4 миллиардов долларов новому Фонду ускорения жилищного строительства для постройки 100,000 домов до 2025 года.

Вот уже который год как одна из важнейших обсуждается тема роста цен на недвижимость и недоступность ее покупки для молодежи. Одной из причин считается значительное превышение спроса над предложением. Агенты жалуются на отсутствие объектов недвижимости для покупки. Продать-то легко, а что покупать потом? Единственный выход из такого положения – наращивание строительства нового жилья.

Идеи о сдерживании цен на рынке недвижимости будоражат умы тех, кто поставлен на соответствующие должности. Новой обсуждаемой идеей начала января стала новость из Canada Mortgage Housing Corporation о дополнительном налогообложении тех домовладельцев, чья недвижимость оценивается более, чем в миллион долларов. При этом отмечается, что 91% всех владельцев недвижимости таковой не имеют, то есть речь идет о 9%.

Подобная мера призвана снизить желание использовать дорогие дома в качестве налогового убежища для богатых и замедлить рост цен на жилье. Сбор налогов, собираемых в соответствии с этим положением, ожидается 4,54 миллиарда долларов ежегодно, которые можно пустить на строительство экономного жилья, так называемой золотой середины, а также не очень дорогого жилья для аренды.

Рождают панику и правящие либералы «прогрессивными» идеями о необходимости дополнительного налога – capital gain – при продаже не только инвестиционной собственности, но и собственного жилья, в котором живет хозяин и члены его семьи. Это так называемая «principal residence», на которую сейчас налог не платится. Это совершенно не укладывается в голове, и правительство Трюдо время от времени впрыскивает эту «грандиозную» идею в средства массовой информации, потом ее же и опровергая. Одно понятно, изменения грядут, опять-таки уже и новые выборы не за горами! Будьте готовы к различным сценариям!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.