Жанна Томсон, брокер

Вот и заканчивается год 2021-й. Официальные его итоги со статистическими выкладками будут подведены чуть позже. Но уже ясно, что ковидные времена поставили все с ног на голову. Цены уже не могут быть оправданы никакими логическими выкладками, базируясь только на недавних продажах. Bidding wars – бои без правил. 80% выставленной недвижимости выставлено ниже низшего – с цифрами «от фонаря». Десятки покупателей участвуют в слепых аукционах. Выигрывает тот, кому дать сверху $100,000 – 150,000 – не такая уже и великая проблема. Что-то невообразимое творится в пригородах Большого Торонто, районах в 2 – 3 часах езды от города. Не так давно показывала коттедж около Kawartha Lakes. Его приобрели в феврале 2021 года за $313,000. К середине лета 2021 г. его поставили на продажу за $379,000 и через месяц продали за $370,000. Сейчас уже он вышел на MLS за $577,000. До такой цены недвижимость еще не выросла, правда, нужно отдать должное, домик отремонтировали. Цену тоже снизили – $499,000. А ведь еще и года не прошло!

Государство приготовило нам новые изменения. Вводится налог на простаивающие пустующими дома и квартиры. В начале 2022 года все собственники недвижимости будут обязаны декларировать статус своей недвижимости, если за предыдущий год недвижимость пустовала более 6 месяцев и при этом не является «principal residence», основным местом проживания. В этом случае собственник должен заплатить налог в размере 1% от муниципальной оценки недвижимости. Первые проплаты в муниципалитет, сумма которых по оценке экспертов составит 55 – 66 миллионов долларов, пойдут в 2023 году, ведь декларации будут базироваться на отчетах по 2022 году.

Некоторые исключения все же предусматриваются, если хозяева проводят зимнее время в теплых краях, в случае смерти хозяина или в случае перестройки или существенного ремонта недвижимости. Повлияет ли эта мера на доступность жилья – вопрос открытый.

По-прежнему озвучиваются мнения специалистов об ужесточении стресс-теста, повышении процентной ставки на ипотечные займы.

Мы все хорошо помним кризис 2017 года, когда на фоне стремительного роста цен на недвижимость, невозможности выигрыша в аукционных войнах, если в договоре присутствовало хотя бы одно условие, вдруг после вмешательства государства и введения 15% спекулятивных налогов все споткнулось, стоимость домов пошла вниз. Люди были не в состоянии выполнить свои обязательства, что привело к массе судебных исков.

Совсем недавно была опубликована история покупки дома в Richmond Hill, которая привела покупателей к потере более чем $1,2 миллиона. В конце июня 2017 года Винче Падовани, не будучи резидентом Канады, подписал договор о покупке земли размером более 5 акров и небольшим домом на этой земле за $3,2 миллиона. Хозяева позиционировали продажу в качестве строительного лота уже с наличием разрешения возведения нового дома. Закрытие было запланировано на конец сентября 2017 года. Два депозита было проплачено общей суммой $200,000. Когда покупатель не смог закрыть сделку в срок, был оговорен дополнительный депозит $200,000 и оплата процентов на остаточную сумму – неоплаченную сумму от покупной цены. Еще семь раз продавцы давали возможность более позднего закрытия покупателю. За период с конца сентября до марта 2018 года только в качестве процентов было выплачено $72,569.78. Но и в самый последний срок по договоренности – в марте 2018 года – сделка не была зарегистрирована. Продавцы обратились в суд и выиграли его. Судебные издержки продавцам в $15,000 присудили выплатить покупателю. Дом был поставлен на продажу 1 июля 2020 года за $1,999,000 и был продан за $1,950,000. Весь депозит Падовани был присужден продавцам. Если вы думаете, что на этом все закончилось – ошибаетесь! Продавцы обратились в суд снова в июне 2021 года, посчитав теперь уже все свои потери в полном объеме. Судья рассчитал причиненный ущерб от продажи дома не за $3,200,000, а за $1,950,000, (минус депозит в размере $400 000) в US$817 756,08 плюс $10 000 новых судебных издержек. Два судебных решения превысили сумму в $1,200,000. Почему этот пример рассматривается сегодня – это еще одно серьезное предупреждение тем, кто бросается в сделку, закрыв глаза. Работайте с профессионалами! Исключите ваши возможные риски!

Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Время от времени начинается активизация компаний, желающих почистить воздуховоды в наших домах; организующих бесплатные презентации тех или иных продуктов, а также желающих вразумить нас – дремучих, о снизошедшем на нас счастье – наивыгоднейшей возможности заменить домашние электроприборы, отопительные и охладительные системы. Работа у них такая – искать клиентов для своих сомнительных бизнесов. Ну, а наша задача одна – не попадаться в сети мошенников. Основное правило несложное: изучайте документы, которые вы подписываете, особенно те части, которые напечатаны мелким шрифтом.

Вот, например, в июне этого года Верховный суд Канады вынес постановление по делу мисс Стевенсон. Эта женщина подписала, казалось бы, выгодный документ с компанией Apex Home Services Inc. на приобретение отопительного оборудования и кондиционера. Она была уверена, что подписала документ на их покупку в рассрочку за сумму $7,335. Приятным бонусом стала нулевая ставка за использование кредита. Для того чтобы подтвердить сумму сделки, женщина еще раз написала своей рукой на контракте сумму и отметила подтвержденные нулевые проценты. На самом же деле был подписан договор об аренде оборудования, что за время его использования обошлось бы мисс Стевенсон в $20,000. Просто так из контракта нельзя выйти, дело пришлось решать в Суде по мелким тяжбам (Small Claims Court). Судья признал факт мошенничества по отношению к истцу и присудил дополнительные $10,000 в качестве компенсации. Ответчик решил бороться и подал апелляцию в Верховный Суд, который в июне этого года вынес вердикт о правильности изначального решения суда.

Еще в марте 2018 года государство попыталось навести порядок в этом бизнесе принуждения приобретения HVAC оборудования. Было запрещено хождение по домам с предложением смены оборудования. Но проблема осталась, ведь осталась возможность регистрации подобного займа в регистрационных документах на недвижимость. Никто не обсуждает с владельцем дома сумму арендованного оборудования, фактически это потолочные цены. Никто не предупреждает владельца недвижимости о регистрации этого займа на «Title» – документе, подтверждающим право собственности на недвижимость. Хозяин недвижимости узнает о такой записи совершенно случайно – в случае продажи дома или рефинансирования. Вот тут мышеловка и захлопывается. Хозяин жилья либо должен выплатить сумму установленного оборудования, либо предложить существующий контракт своим покупателям. Но ведь может так случиться, что к «buy-out» сумме добавится еще и штраф за прерывание контракта. Ваши потери могут достигать более $20,000, при том, что речь идет об оборудовании, которое не должно стоить изначально больше $2,500. Часто такой сценарий происходит после нескольких лет выплат, и их сумма уже превысила сумму выкупа «buy-out». Кроме этого, не забудьте, что сам факт выкупа предполагает и дополнительные расходы на адвоката, который «очистит» документы от лишних претензий. Есть адвокаты, специализирующиеся именно на таких сделках. Историй масса! Пока есть опция регистрации полной суммы займа в официальных документах на владение недвижимостью, подобное мошенничество будет существовать. Причем, хозяева подобного займа имеют полное право регистрировать его на абсолютно произвольную сумму, владельцев недвижимости не обязаны даже об этом уведомлять. О наличии подобного займа хозяева могут узнать в последний момент, когда об этом их извещает адвокат, закрывающий продажу дома, и времени на выяснение отношений совсем не остается.

Как правило, в сети мошенников попадают пожилые люди, или те, кто слабо знает английский, им сложно устоять перед напором профессиональных «дистрибьюторов», доказывающих, что новое оборудование позволит экономить тысячи долларов! Доверчивым людям и в голову не может прийти, что им впихивают сомнительного качества агрегаты, которые, может быть, и обслуживать впоследствии никто не будет. Собственно, и ваши существующие в наличии приборы могут быть не так уж и плохи. Прибегают и к откровенному запугиванию – дескать, это оборудование не соответствует современным стандартам. Не существует оборудования, экономящего тысячи долларов, отмечают специалисты. Ну, максимум, несколько долларов. Никто не будет отвечать за произнесенные обещания. Задача совершенно другая: любой ценой установить оборудование! Как только его установили – хозяева в западне. Без юридической помощи вам уже не обойтись!

В любом случае, перед выставлением дома на продажу неплохо сделать «Title Search» на вашу недвижимость, для того чтобы у вас было время на решение проблем, если вы их обнаружите.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Любая статья, освещающая проблемы недвижимости сегодня, отмечает совершенно невероятные темпы роста недвижимости и приводит мнения экспертов о том, как же развернуть это безумие вспять. Как дать людям надежду о возможности покупки дома, если средняя его цена в Торонто уже достигла отметки $1.3 млн. Копить сумму на начальный взнос молодым парам приходится 25 – 30 лет.

Вот и Майк Коль, городской советник 8-го округа Торонто выступил с далеко не новой идеей о дополнительном налогообложении. На этот раз гром и молнии летели в сторону инвесторов, приобретающих недвижимость в приличных количествах. При таком активном рынке инвесторы покупают дома, квартиры и после короткого времени с ними расстаются. Могут сделать капитальный ремонт или косметический, а буквально через несколько месяцев продают уже отреставрированную недвижимость за гораздо более высокую цену. Именно это называют спекуляцией, и очень уж привлекательно использовать такую ситуацию для пополнения провинциального и городского бюджета. Но, самое главное, Майк абсолютно убежден, что только налог на спекуляцию позволит «нормальным» людям иметь возможность покупать себе жилье за «нормальные» деньги. Предполагается, что 25% покупателей недвижимости сейчас составляют инвесторы, уверенные в дальнейших тенденциях роста ее стоимости. Майк Коль предлагает ввести налог для всех продаж, которые бы не являлись продажами «principal residences», то есть, той недвижимости, в которой живете вы сами и ваша семья.

Не все поддерживают такую идею и абсолютно справедливо полагают, что последствия могут быть непредсказуемыми и очень серьезными, а выворачивание рук иностранным или же местным инвесторам обычно до добра не доводит.

В связи с этим напоминают об уже существующем 15%-ном налоге на недвижимость, покупаемую иностранными физическими лицами или корпорациями в пределах Большого Торонто и ближайших окрестностях. Майк Коль не предал огласке свои мысли по поводу размера налога. Его нацеленность направлена не только на иностранных инвесторов, но и на канадцев в том числе.

Кстати, Банк Канады буквально недавно впервые заявил о значительной роли инвесторов в росте цен на недвижимость, что привело к перекосу между неоправданно высокими ценами на нее, доходами и занятостью населения.

На самом деле подобные меры не являются новинкой. 9 апреля 1974 года эти меры уже вводились. И государство ввело 50% спекулятивный налог на «non-principal» недвижимость. Настоящее сумасшествие творилось в офисах адвокатов. Покупатели искали возможность отказаться от сделок. Чуть позже цифра снизилась до 20%, а потом налог отменили совсем. Но последствия и судебные тяжбы продолжались еще долгие и долгие годы. Собственно, его и называли «кровавым» налогом.

Эксперты отмечают, что возросшая доля инвесторов среди покупателей недвижимости может стать бомбой замедленного действия. Рынок растет – народ буквально мечется в поисках доступного для себя жилья. Нет никакой логики в предлагаемых продавцам ценах. Задача у всех одна – купить! Абсолютная уверенность покупателей, что набранный темп и дальше будет продолжаться и радовать! Но никто не хочет думать сейчас, что как только рынок качнется в другую сторону, критическая масса в виде тех же самых инвесторов может качнуться в обратную сторону, тогда пессимизм именно этой категории участников придаст дополнительный импульс рынку в сторону понижения. Более того, как выразился Джо Пасалис, президент риэлторского агентства Realosophy, даже если учесть, что сегодняшняя проблема рынка – это отсутствие предложений, насыщение его не даст эффекта понижения цен, а скорее привлечет новых инвесторов.

Общие рекомендации таковы: не теряйте головы и при любых условиях считайте свои ресурсы. Вы всегда четко должны знать, для чего вы покупаете дом, квартиру, коттедж или землю. Вот, ура, покупка сделана! Но уже завтра вы становитесь ответственным за платежи. Как вы будете их покрывать, как быстро вам удастся найти жильцов, вы заранее должны об этом подумать!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

По последним статистическим данным Toronto Regional Real Estate Board от 2 ноября 2021 года, ситуация на рынке недвижимости кардинально никак не меняется. Количество желающих продать свою недвижимость в октябре 2021 года снизилось на одну треть по сравнению с октябрьскими показателями предыдущего года. Двузначные темпы роста цен не только на недвижимость сегмента «freehold», но и кондоминиумов уже перестают удивлять и воспринимаются как новая норма.

В связи с таким положением на рынке еще и еще раз хотелось бы остановиться на основных правилах подачи оферов на покупку недвижимости в условиях конкуренции. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения оферов – знайте, цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как «pre-emptive» offer – это то предложение, с которым приходит покупатель еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавцов настолько, что они боятся его потерять. Агент продавцов должен проинформировать всех агентов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые будут, то стороны имеют дело с ситуацией так называемой «bidding war» («войны предлагаемых цен») только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

1. Прежде чем участвовать, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, где вы хотите покупать, тенденции рынка, а еще лучше некоторое время понаблюдать за ним. Посмотрите на предлагаемую недвижимость и сравните сами, за сколько она выставляется и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы ее должны определить сами для себя и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает анализ ситуации с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам. К сожалению, сейчас добавляют не десятками тысяч, а порой и сотнями.
2. Ваши шансы на покупку увеличатся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Ваша задача – обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы убираете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи mortgage является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно, чтобы план «B» был бы проработан заранее.
3. Ваш агент должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно повышаются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи – все это расположит продавцов к вам.

Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов, только потому что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строителям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный агент всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливыми обладателями полюбившихся вам дома или квартиры многократно возрастают.

Успехом сделки в аукционной ситуации послужит ее серьезная оценка. Вы не можете относиться к ситуации с позиции маленького ребенка. Сегодня я хочу дом, бумага все стерпит, ввяжемся, а потом посмотрим! А такие мысли у потенциальных покупателей возникают. Имейте в виду, отказ от закрытия сделки — это не только возможная потеря существенной суммы депозита, скорее всего, но и долговременные судебные тяжбы с совершенно непредсказуемым исходом.

Несколько дней назад на канале CIBC News показали интервью с адвокатом из Оттавы Эрин Дюрант. Она посетовала на необычайный рост количества разочарованных клиентов – покупателей недвижимости с оферами, не отягощенными никакими условиями, столкнувшихся с проблемами уже после закрытия сделки: плесень в доме, разваливающийся фундамент, текущая крыша –только часть претензий этих бедолаг. Таких претензий, которые, конечно, приведут к судебным разбирательствам, могло бы и не быть. Поэтому обязательно взвесьте все аргументы, прежде чем сделать окончательное решение!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

На минувшей неделе новая компания «Key», которую поддерживает Стефен Полоз, бывший управляющий Национального Банка Канады, выступила с еще одной идеей, как сделать жилье более доступным. Цель этой компании с многообещающим названием «KEY» – помощь в построении своего собственного капитала людям, не имеющим возможностей ожидать десятилетиями случая купить собственное жилье средствами традиционных ипотечных кредитов. Собственная доля участника в инвестиционном проекте предполагается не меньше 2.5% стоимости самого проекта. Именно это позволит долевому участнику накопить собственные средства на покупку своей недвижимости впоследствии. Проект рассчитан на молодых специалистов, рабочих, людей, вынужденных фактически всю жизнь арендовать жилье без всякой надежды хоть как-то скопить начальный капитал для получения ипотеки. Мечта хоть когда-нибудь приобрести собственное жилье становится все более призрачной и практически неосуществимой.

Роб Ричардс, исполнительный директор «Key», является генеральным партнером фирмы «Plaza Ventures». Его соратник Даниэль Дюбуа – бывший управляющий Airbnb. Идея о создании венчурного капитала возникла у них еще в 2018 году, когда они подсчитали, что молодому специалисту, чтобы собрать 20% денег на начальный взнос для покупки недвижимости, потребуется в среднем 21 год. На сегодняшний день время подготовки к покупке превысило уже 30 лет. Ведь стоимость среднего канадского дома взлетела до $716,585 в прошлом месяце. А уж по Торонто и совсем страшно говорить, средняя цена намного превзошла $1,000,000.

Ричардс и Дюбуа утверждают, что наличие модели «Key» по определению привлекательности недвижимости для инвесторов позволит легко раскручивать инвестиционные проекты. Кроме этого, с теми, кто пожелает жить в таких проектах, будет заключаться контракт как с совладельцами недвижимости наряду с инвесторами и владельцами капитала. Для проживания потребуется вложить 2.5% стоимости жилья плюс ежемесячные расходы. В качестве примера приводится вклад в односпальную квартиру с одной ванной на 400 Adelaide St. East – $13,425. Стоимость квартиры $537,000. Ежемесячные платежи составляют $1,911.01. Управлением жилого фонда занимается профессиональная компания. Если квартира покупалась потенциальным собственником, она может быть оформлена на него уже через 3 года посредством получения ипотеки. В случае если резидент решил выехать, он дает уведомление и получает обратно свой вклад плюс набежавшие проценты. Интересно, что разработчики программы «Key» делают свои заключения о векторе направления рынка недвижимости, базируясь на современных темпах его роста. Предполагаемый рост стоимости недвижимости оценивается в 30% на ближайшие 5 лет. Но не только канадский рынок интересует разработчиков «Key» – в скором будущем планируется участие в прибыльных проектах по всему миру.

Звучит все, конечно, замечательно. Но скептики отмечают, что идея сама по себе не нова. Инвесторские группы давно уже завоевали свою нишу на рынке. Кто-то более успешен, чьи-то проекты закрываются через достаточно быстрое время. Идея делать деньги чужими деньгами стара, как мир. Естественно, нужно регулярно выплачивать зарплату персоналу, немалые средства списываются на менеджмент, рекламную компанию и т.д. К моменту подведения итогов, увы, хорошо бы не лишиться вложенного капитала. Опять-таки, кто может гарантировать бурный рост недвижимости на пятилетку? Дай бог удачи компании и, конечно, инвесторам в нее.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В понедельник 15 ноября на вебинаре, проводившемся для риэлторов Торонто вместе со строительной компанией Lanterra, выступил заместитель главного экономиста банка CIBC Бенжамин Тал. Несмотря на достаточно грустную ситуацию в канадской экономике, рост безработицы, неминуемость продолжающихся банкротств, особенно малых компаний, безусловно, существует надежда на плавный выход из такой сложной сложившейся ситуации. Бенжамин Тал утверждает, что свет в конце туннеля уже показался. Кампания по всеобщей вакцинации, по его мнению, позволит вернуться к нормальной жизни уже скоро. И тот факт, что закрываются малые бизнесы, может оказаться и положительным, ведь открыть ресторан или промышленное предприятие – это разные по сложности вещи. Конечно, будет легче реанимировать торговую точку, чем большое предприятие. Начало выхода из кризиса планируется уже в конце 2021 года. Что касается рынка недвижимости, он по-прежнему очень активен, и, по мнению экспертов, многие миллионы долларов наличности у населения и отсутствие достаточных предложений на рынке, приводят к стабильному росту цен на жилье. Так, рост цен на отдельные дома в Торонто в октябре 2021 года составил 4% за месяц и 18.5% по сравнению с ценами октября 2020 года. Средняя цена за отдельный дом Торонто уже превышает $1,200,000. Подсчитано, что копить деньги на начальный взнос при существующих зарплатах и имеющейся структуре рынка покупающим впервые придется 26 – 28 лет. Именно из-за этой ситуации все больший процент молодежи рассчитывает при покупке недвижимости на помощь родителей или наследство.

Проблема обеспечения населения «доступным» жильем, к сожалению, решается с перекосами. Городская бюрократия пытается решить проблемы неимущей части населения за счет внедрения инклюзивного зонирования, когда строительным компаниям предписывается часть будущих зданий выделять под доступное жилье по льготным ценам, при этом они теряют свои прибыли. Именно из-за этого в предоставляемых на утверждение планах столько неувязок и недоработок.

Новые тенденции пришли в нашу жизнь с пандемией. Кто бы мог подумать, что недвижимость в Ошаве подорожает на 48%, в Броксе – на 46%, в Джорджине – на 46%, в Каледоне – на 36%? Причем, цены в приличном отдалении от Торонто уже приближаются к ценам самого Торонто. Цены в Гамильтоне уже сравнялись с ценами в Большом Торонто. Последняя статья в газете «Toronto Star» – взрыв цен на недвижимость в Брамптоне! Средняя цена продаваемой в городе недвижимости достигла уже $1,085,714. Цены на отдельно стоящие дома выросли в среднем до $1,300,000. Не так далеко уж Брамптон находится от Торонто. Индустриальный город, при желании нет проблем найти работу.

Хорошие новости пришли из Центрального банка Канады, который пока не собирается повышать базовую процентную ставку. Не планируется повышение из-за гуляющего по-прежнему вируса, из-за нарушения снабженческой продуктовой цепочки и повышения цен на энергоносители. Из-за низких процентных ставок ажиотаж на рынке недвижимости будет по-прежнему продолжаться. Готовьтесь к новым рекордам!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В качестве недавнего примера можно привести покупку дома в Cottage City, недалеко от Washington, DC. Покупатели были счастливы получить недвижимость за цену ниже запрашиваемой. Но каково же было их удивление, когда вскоре после покупки выяснилось, что именно этот дом послужил декорациями к фильму «The Exorcist”. Герой фильма, которому 14 лет, поселился именно в этом доме в конце 1949 года. В доме без перерыва происходят страсти-мордасти. По ночам кто-то в нем скребется и воет, постоянно что-то откуда-то течет… Мебель двигается, и вещи перелетают с места на место. Странные вещи прекратились только после изгнания злых духов. По мотивам этой странной истории и был снят в 1973 году фильм “The Exorcist”, который сейчас считается классикой жанра фильмов ужасов. Выпуск новой трилогии запланирован на 2023 год. Удивлению новых хозяев не было предела. Но в данном случае все сошлось как нельзя лучше – домом новые хозяева довольны, плюс, появится возможность на нем заработать, ну и, в общем-то, пока все тихо! Не всегда, однако, все заканчивается мирно.

В сегодняшнее время абсолютной доступности информации продавцам недвижимости следует знать о том, что, чем большими данными обладает покупатель до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент заключения сделки или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, она должна быть озвучена и решена, либо определена «цена вопроса». Основными дефектами, о которых должен быть осведомлен покупатель, являются:

— легальные проблемы с документами,

— физические дефекты недвижимости,

— психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной в случае, если бы вы выступали бы в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже те, кто выиграл судебные тяжбы, предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

О каких дефектах мы ведем речь?

Юридические дефекты. Ни один покупатель не хотел бы ввязываться в судебные тяжбы после закрытия сделки. Это может быть соседский забор, стоящий не на официальных линиях участка. Easements – территория с возможностью правообладания не только покупателем, но и кем-нибудь еще (соседями, муниципалитетом, хозяйственными службами). А это значит, что будет не так просто построить, например, бассейн на этой территории. Соседский гараж «нагло» и явно заезжает на вашу территорию. Если будет доказано, что все эти факты обнаружены после завершения сделки, и покупатель был не осведомлен о них, в большинстве случаев покупатель имеет хорошие шансы выиграть суд и расторгнуть договор о покупке этой недвижимости. Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка с проекцией всех построек на нем и со всеми размерами участка. Желательно заранее получить мнение юриста, который специализируется в области недвижимости, по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Есть такой документ»Seller Property Information Statement», который вам может предложить подписать ваш риэлтор, это вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывается продавцами и отправляется покупателям еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если вопрос о том, были ли протечки крыши или подвала, вы, как на голубом глазу, отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то вот тогда начнутся реальные ваши проблемы. В некоторых провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме того, на возникающие вопросы у риэлтора покупателя, риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать сделать инспекцию недвижимости, и в зависимости от ее итогов сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить или за это заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена. В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому в наше время «bidding wars» – если вы ожидаете в назначенный день ситуацию получения нескольких предложений о покупке, не поленитесь заказать предварительную инспекцию. Рапорт по инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. Убивается несколько зайцев одновременно. Во-первых, вы обнаруживаете дефекты заранее и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них. Во-вторых, у покупателей снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, который может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей, потребует, как минимум, в десять раз больше затрат.

Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется информировать об этом покупателей тоже. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие проблем в ближайшем будущем.

Психологические дефекты (stigmatized properties), как например, суицид, убийство, выращивание марихуаны, должны быть разглашены покупателю. Причем, законы и правила немного разнятся в разных провинциях. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья фактах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Буквально несколько дней назад на полосы центральных изданий опять была вынесена тема о зонировании помещений кондоминиумов. Имеется в виду случай, произошедший с двоюродными сестрами, поселившимися вместе в квартире одного из кондоминиумов даунтауна. Девушек обвинили в нарушении правил проживания в кондоминиуме, где в каждой квартире не может проживать больше одной семьи. Вариант «расширенной семьи» не рассматривается. Мама и папа у девочек не одни и те же, поэтому нарушение – налицо! Именно такое объяснение было выставлено в лобби кондоминиума, что подвергло некоторых его жителей в шок. Понятно, что правила придумываются людьми, и добрыми намерениями выстилается дорога в ад. Изначально проживание только одной семьи предполагало некоторое ограничение на возможности владельцев квартир поселить целую кучу разношерстного народа по разным углам квартиры и устраивать ночлежку в престижном здании.

Сейчас отчасти проблема и необходимость ее решения назрели, ведь понятие семьи как таковой претерпело кардинальное изменение. Вот вам другой пример – кондоминиум в даунтауне «The Century Plaza». Пара молодых людей позиционировала себя как семья, проживали вместе и вели вместе общее хозяйство. С начала 2020 года в квартире проживал один человек, а уже через год туда же въехал и его партнер. Никто и не предполагал, что из элементарной бюрократической процедуры регистрации нового жильца разразится такой скандал с привлечением хозяев квартиры, менеджмента и адвокатов, которые занимаются именно вопросами проживания в кондоминиумах. Претензия была той же самой: регистрируйте свой брак в муниципалитете или выезжайте из кондоминиума, так как такой союз не подходит под существующие критерии определения семьи.

Определение семьи, в соответствии с Metropоlitan Toronto Standard Condominium Corporation No 972, звучит как социальный союз родителей и их детей (родных или усыновленных), включающих и других родственников, в случае совместного проживания. В наше совсем не простое время, согласитесь, не так уж и легко оперировать новыми вариациями объединения людей, совместно проживающих под одной крышей.

В Комиссию по правам человека было подано заявление от Паолы Бутис. Как хозяйка квартиры, она была поставлена существующими правилами ее кондоминиума фактически в позицию, когда она вынуждена отказывать потенциальным жильцам по причине неполного соответствия их союза определениям семьи, как хотел бы видеть это менеджмент. То есть ее действия были типичной дискриминацией. Так, например, она вынуждена была отказать двум мамам, воспитывающим своих ребятишек самостоятельно и желающим проживать вместе. В ее трехспальной квартире все бы прекрасно поместились!

Некоторые суды согласились с уставами кондоминиумов и в соответствии с буквой закона решали вопросы вполне прямолинейно. Но Кодекс прав человека в Онтарио содержит запрет на дискриминацию человека по его семейному статусу. Ministry of Government and Consumer Affairs об этом заявило, но противоречие так и не было устранено в законодательном порядке. В качестве компромисса предлагаются решения о предоставлении семейного статуса всем, кто этого пожелает и подпишет декларацию письменно.

Отчасти решение подобного вопроса находится в ведении самих корпораций кондоминиумов. Корпорации – отдельные юридические единицы и из-за современных несоответствий существующим правилам вполне могут провести всеобщее собрание. Понятно, для чего принимались подобные формулировки ранее. В кондоминиуме должен быть порядок и никакой самодеятельности с организацией ночлежек и общежитий быть не должно. Но времена изменились, семья может быть разной, идея совместного проживания из-за невозможности платить за все и за крышу над головой становится все более популярной. Уходят годы на изучение и решение вопросов. Так, Паола Бутис ждет какого-то результата уже год. Но в связи с ковидными временами можно ждать еще и 2, и 3 года. Поэтому, дабы не попасть впросак, являетесь ли вы съемщиком или владельцем квартиры, прежде чем заключать договор, подумайте о дополнительных формулировках своей защиты в вашем Договоре об аренде в свете вопроса о проживании лишь только единственной семьи в вашей квартире.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Когда продавцы недвижимости подписывают договор с риэлтором, знайте, что, хотя риэлтор и ставит свою подпись, на самом деле документ оговаривает отношения между владельцами недвижимости, выставляемой на продажу, и агентством, которое представляет ваш риэлтор. Кстати, если вдруг вы окажетесь недовольны сервисом, который вам предоставляется, вы всегда можете обратиться к компании Broker of Record с просьбой, чтобы одного риэлтора вам заменили другим.

Во втором пункте контракта о продаже оговаривается как общая сумма комиссионных двум агентствам (продающему и покупающему), так и отдельно покупающему Co-operating Brokerage, во избежание каких-либо разночтений. Именно последняя цифра будет указана на листинге в системе MLS.

Сумма комиссионных зависит от того, за какие проценты соглашается работать ваш риэлтор, и какими процентами принято делиться с агентами покупающей стороны в районе, где вы проживаете.

Цены на недвижимость значительно выросли за последние 10 – 15 – 20 лет. Казалось бы, с какой стати продавцы должны платить почти двойную цену за одну и ту же работу? Но не забывайте спрашивать у вашего риэлтора, какие услуги он будет вам предоставлять. Например, работа дизайнеров, которые подготавливают ваш дом к продаже, делая более привлекательным его интерьер, может быть оплачена вашим агентом, то есть, включена в стоимость его комиссионных. Это приличная сумма, если речь идет об оформлении всего дома.

Может быть оговорена опция оплаты услуг адвоката за закрытие сделки, проведение инспекции недвижимости. Узнайте хотя бы приблизительные расценки на все эти услуги, ведь можно их вычленить отдельно и оговаривать «чистый» риэлторский процент. Сегодня есть районы, например, Guelph, Cambridge, Kitchener, где риэлтор покупающей стороны не удивится предлагаемым 2% за свои услуги. Почему? Да потому, что с ценами до $1,000,000 и наличием 15 – 20 желающих купить такую недвижимость, агенту покупателя после нескольких утерянных возможностей уже не так важно получить на $5,000 меньше заработка. Тем более что клиенты тоже устают от пустой траты времени, а цены стремительно растут день ото дня… Могут ведь и окончательно разочароваться в своем риэлторе, раз не получается купить понравившийся объект, и после всех поездок риэлтор остается ни с чем.

Не забывайте, что на сумму агентских комиссионных всегда начисляется налог HST, что на сегодня составляет 13%. Никакие разговоры о том, что вы заплатите наличными и сэкономите приличную сумму на налогах, вести нет смысла. Не вводите в искушение человека и не выставляйте себя в неприглядном виде. Права всех сторон сделки оговариваются и защищены законом.

Договариваясь о комиссионных, уточните детали сделки/сделок. Ведь, продав одно жилье, вы можете быть настроены на покупку следующей недвижимости. Уверена – вам обязательно пойдут навстречу. Обязательно в письменном виде оговорите опцию снижения общих комиссионных в случае, если ваш риэлтор привел своего покупателя.

Обязательно учтите, а еще лучше, оговорите письменно вариант продажи, когда происходит не только продажа, но и покупка после нее.

Знайте, что в стандартном договоре о выставлении недвижимости на продажу оговорена опция проплаты комиссионных, даже если закрытие сделки не состоялось. В Listing Agreement черным по белому указаны проценты, которые обязан заплатить продавец, если им был получен «valid offer» во время действия листинга, на условиях, описанных в документе Listing Agreement. Если продавцы принимают предложение о покупке, но по каким-то причинам сделка не закрывается по вине покупателя, то продавцы не отвечают за сделку, соответственно, и комиссионные не будут заплачены. Это уже рассматривал Supreme Court of Canada, и принял именно такую трактовку. Но если сделка не закрывается по вине продавца, например, не нашли подходящего жилья для переезда, продавцы обязаны выплатить комиссионные.

Кстати, в условиях супергорячего рынка, когда большинство листингов выходит на рынок с заниженной ценой, чисто теоретически возможно судебное разбирательство, и претензии риэлторов будут рассмотрены в судебном порядке. Если без всяких претензий на условиях продавца подается предложение о покупке на полную запрашиваемую сумму, у продавцов не может быть никаких обид. Что хотели, то и получили. И неважно, что в глубине души хотели на $100,000, а то и $200,000 больше. Работа агентов выполнена, платите вознаграждение. Поэтому всегда будьте внимательны, подписывая документы! Имейте в виду, что даже стандартный вариант договора может быть модифицирован в вашу пользу по вашему желанию.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Некоторые арендаторы в Онтарио уже начали получать уведомления о повышении арендной ежемесячной платы, начиная с 1 января 2022 года. Разрешенный провинцией процент повышения аренды для жильцов, проживших 12 месяцев и более, в следующем году составляет 1.2%. Эта возможность появилась по истечении целого года замораживания арендной платы из-за пандемии. Причем, величина платежей для владельцев недвижимости, естественно, росла, но переложить хотя бы часть их на плечи жильцов не представлялось возможным. Специалисты полагают, что повышение арендной платы произойдет у большинства жильцов, что понятно с точки зрения владельцев недвижимости, но ведь и ситуация с квартиросъемщиками во время пандемии не сильно радужная. Люди потеряли бизнесы и работу, часы работы тоже сократились, существующие ковидные ограничения тоже не способствуют росту экономики, а, скорее наоборот. Люди вынуждены соглашаться на частичную занятость, чтобы свести концы с концами.

По данным Canada Mortgage and Housing Corporation, на сентябрь прошлого года у 11% жильцов в Торонто были задолженности по квартирной плате. Размер общей задолженности составлял $55 миллионов. Собственно, именно поэтому был заморожен даже минимальный рост арендных платежей в 2021 году. Кто-то смог договориться со своими лэндлордами о снижении платежей или отсроченной возможности их выплаты. В случае, если хозяин недвижимости сделал внушительные вложения в нее, например, установил центральный кондиционер, получил разрешение на дополнительную парковку и т. д., он может обратиться в Landlord and Tenant Board за получением разрешения повысить арендную плату на процент больше, чем официально установленный. Кроме того, аренда на целую категорию жилья, сданного в эксплуатацию после 15 ноября 2018 года, не подлежит никакому контролю.

Хоть немного система Landlords & Tenants поворачивается в сторону хозяев жилья. Дело в том, что перекосы ее в сторону арендаторов чересчур несправедливы. Например, если въехавшие в кондоминиум жильцы не соблюдают никакие правила, у кондо корпорации есть хороший рычаг – предъявление претензий хозяевам жилья. Пишется письмо от адвоката, а это уже сумма в $800, не меньше, сообщающее о безобразном поведении проживающих квартиросъемщиков и просьбой немедленно предпринять меры. На ровном месте – хозяин квартиры уже должен.

Если жилец не реагирует на просьбы(!) своего лэндлорда, посылаются и последующие письма, уже дополнительно с требованием оплатить расходы корпорации на адвоката. Если хозяин не оплачивает выставленный счет – задолженность документально регистрируется на «Title», а это еще плюс немалые расходы. В итоге хозяин жилья вынужден будет их заплатить, но процесс выселения может занять приличное время, так как миновать Landlord and Tenant Tribunal вряд ли удастся.

В конце августа этого года была поставлена точка в деле владельца жилья против съемщика, который заехал в односпальную квартиру в самом центре даунтауна Торонто 1 мая 2021 года. Уже в июне мужчина начал вести себя неподобающим образом. Угрожал консьержу ножом; непристойно вел себя, демонстрируя свои гениталии; портил двери; не впускал и не выпускал резидентов кондоминиума, блокируя входные двери; в квартире шла торговля наркотиками; было выбито окно и вещи выкидывались и разлетались по нижним балконам здания. В общем, тот еще подарочек. Дважды он был арестован за нарушение правил проживания в кондоминиуме. В июне хозяйка квартиры подала заявление о выселении своего жильца в Landlord and Tenant Board, причем, немедленно, в чем ей было отказано. Уже в августе на жильца и хозяйку квартиры подает в суд сама корпорация кондоминиума. Жилец обвинялся в сексуальных домогательствах, в насилии, причинении имущественного ущерба кондоминиуму. Такое поведение не должно было продолжаться. Нарушалось основное правило безопасного проживания в кондоминиуме (Параграф 117 в Condominium Act от 1998 года). Хозяйка квартиры целиком и полностью сотрудничала с представителями кондоминиума. Ответчик-жилец даже и не подумал появиться на заседании суда. Расходы, которые уже понесла хозяйка квартиры, достигли $10,000. И это еще ничто по сравнению с $86,000 долларов, которые должны были проплатить хозяева другой квартиры из-за выигранного дела кондоминиума против съемщиков.

Хорошей новостью для хозяев таких горе-съемщиков является новый закон, вступаюший в силу с 1 января 2022 года. По новым правилам в Condominium Act вносятся новые полномочия для Condominium Authority Tribunal. Процессы рассмотрения заявлений не будут занимать столько много времени и станут не такими затратными. Против жильцов, делающих жизнь соседей невыносимой, портящих имущество, нарушающих права на спокойное проживание остальных жителей дома, занимающихся нелегальными видами деятельности, будут приниматься немедленные меры вплоть до выселения. Это будет большим шагом поддержки владельцев жилья, которые уже отчаялись найти где-нибудь хоть какую-то помощь.

Будьте осмотрительны, когда вы собираетесь сдать свою недвижимость. Иногда и искать долго ничего не надо, все и так близко лежит к поверхности. Даже если ваше жилье долго стоит на рынке, а в приведенном случае это было 40 дней, не попадайтесь негодяям на удочку – проверяйте и перепроверяйте документы ваших жильцов. Кто-то специально выискивает жилье, «застрявшее» на рынке, чтобы найти более сговорчивых хозяев.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca