Жанна Томсон, брокер

Зачастую случается так, что, прожив уже много лет в многоквартирных кондоминиумах, люди не совсем четко представляют себе права и обязанности владельцев квартир. Многие конфликтные ситуации удалось бы уладить на стадии их возникновения, а не доводить до вселенского скандала.

Кондоминиум включает как хозяйственные и легальные взаимоотношения, так и общественную жизнь, отношения равноправных собственников, кроме того, отношения жильцов и арендаторов, так что потенциальные конфликты могут возникнуть на любой почве.

Основные правила прописаны в документе Condominium Act 1998, за много лет его уже дополнили правилами и декларациями, с которыми покупатель квартиры – будущий ее владелец – должен ознакомиться заранее во избежание любых недоразумений впоследствии. Например, для владельцев животных очень важно изучить параграф о количестве и видах разрешенных животных. Знала одну даму, которую, когда она въехала в кондоминиум, попросили ее крошечную собачку куда-нибудь «пристроить». Не положено! Ей пришлось только что купленную квартиру поставить на продажу. Причем, даже на время продажи она была вынуждена арендовать другое жилье, где разрешали держать животных. Представляете, каковы были дополнительные расходы! И все из-за того, что невнимательно отнеслись к ознакомлению с правилами кондоминиума.

В последнее время стало очень прибыльным покупать просторные старые квартиры, делать капитальный ремонт и продавать их с большой прибылью. Поинтересуйтесь изначально, были ли уже подобные проекты в здании. Если да – все гораздо проще, и вам могут дать ответ, через какие инстанции вам нужно пройти и приблизительно на какой срок растянется ваш ремонт. Если нет – вам придется быть первооткрывателем. Узнайте, не придется ли вам ждать каких-то разрешений еще и от муниципалитета.

Теперь о страховании квартиры. Попросите страхового агента объяснить все детали вашего страхового полиса на этапе его оформления. Если придется обращаться в страховую компанию, например, в случае, если вас затопили или вашему имуществу нанесен существенный урон, всегда имейте при себе данные, когда вы обратились в офис кондоминиума, с кем вы разговаривали, как разрешился вопрос. Обязательно сохраняйте копии всех документов, которые вас попросили подписать. Все это может пригодиться вам впоследствии.

Не так давно обратилась ко мне очень хорошая подруга с просьбой помочь ей разобраться в возникшем конфликте. Когда меняли пластиковые KITEC трубы в доме, ее квартиру затопило. Об этом офис кондо был своевременно извещен, но за прошедшие несколько месяцев ничего не было сделано. Недавно обнаружили плесень, выросшую на влажной прокладке под ламинатными полами. Вопрос: кто должен платить за смену полов? Подруга не может вспомнить число, когда она первый раз обращалась в офис, а это именно та дата, которую требует страховая компания. Почему полы не были высушены профессионально и своевременно? Кто несет ответственность за смену полов – кондо-корпорация или страховая компания владельца квартиры? Все было бы намного проще и менее нервно затратно, если бы с самого начала вопрос решался правильно.

Если возникают конфликты между жителями дома, будь то хозяева квартир или снимающие жилье, всегда нужно найти соответствующие ситуации, оговоренные в своде правил кондоминиума. Например, в последнее время особенно участились споры жильцов о возможности курения на балконах, в местах общего пользования и в самих квартирах. Если раньше речь шла о никотине, то сейчас это уже и наркотики. Как правило, в кондоминиумах строго оговаривается политика некурения в здании. Если жильцы нарушают это правило, вступают в действие административные меры. Нарушителя оповещают о соответствующем ограничении и просят немедленно прекратить нарушение общественного порядка. В случае последующих нарушений подключается адвокат. Нарушитель получает письмо от адвоката, в котором подробно описывается ситуация и предупреждается о последствиях. Причем, расходы на адвоката должен оплатить владелец жилья. Это уже дело техническое, как будет зарегистрирована задолженность за собственностью (lien) в случае, если адвокатские расходы не оплатят своевременно. Не думаю, что после таких мер кому-то захочется продолжать настаивать на своей правоте.

Ну, а если конфликт возник и его нужно решать, то к вашим услугам всегда есть юристы. Как правило, спорный вопрос выносится на повестку дня собрания кондоминиума, где спор может решиться простым голосованием. Есть опция разрешения конфликта с помощью медиатора или арбитра. Как правило, это независимая и нейтральная сторона, которая поможет разрешить конфликт.

Не устаю повторять: обязательно ходите на общие собрания. Как правило, повестка этих собраний оглашается заранее. Если вам не все равно, кто будет управлять жизнью вашего здания, а значит, и вашей тоже, участвуйте в общественной жизни вашей кондо-корпорации. По крайней мере, у вас есть возможность повлиять на то, чтобы не принимались совершенно бредовые правила. Не так давно один из кондоминиумов Маркхама выпустил резолюцию о возможности сдачи в аренду квартир не менее чем на 1 год. Если по каким-то причинам съемщик уходит ранее, чем истекает этот год, владельцу квартиры не разрешается ее сдавать заново, пока не истекут оставшиеся месяцы аренды. Но ведь кто-то этими правилами сейчас руководствуется, а какой-то владелец-инвестор не нашел времени заняться этим вопросом до того, как это правило уже вошло в силу. Остается только руками разводить…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В отличие от горячего рынка продаж недвижимости в Торонто, ситуация со съемным жильем прямо противоположная. Все очевидно: COVID-19, отсутствие иммиграции, иностранных студентов, туристов; ужесточение правил сдачи жилья на краткосрочное время отразились на рынке аренды жилья самым плачевным образом. 5.7% – vacancy rate – на конец 2020 года стал самым низким значением показателя за последние 50 лет! Цена аренды односпальной квартиры в центре города упала на 23%, двуспальной – на 16.3% Средняя месячная аренда односпальной квартиры в даунтауне Торонто снизилась до $1,830, а двуспальной – до $2,480. Причем, это снижение идет уже десятый месяц подряд!

Падение цен на аренду самым положительным образом сказалось на позиции съемщиков жилья. Появилась возможность выторговать значительную скидку у своих арендодателей. Кто-то нашел большее по площади жилье за ту же самую сумму, кто-то пошел на новое место, но за меньшие деньги. Кто-то из владельцев недвижимости оказался в тяжелом положении. Очень трудно сегодня не просто сдать квартиру или дом, но сдать жилье хорошим жильцам, которые не просто бы платили, что, конечно, очень важно, но и относились бы к жилью, как к своему собственному. Сколько историй мы слышали, когда приходится делать дорогостоящий капитальный ремонт после того, как жильцы выезжают из помещения.

В последнее время противостояние между жильцами и хозяевами дошло до того, что последние предпочитают платить за вакантные дома и квартиры из своего кармана, чем пускать туда жильцов, с которыми потенциально придется разбираться через различные судебные инстанции. Landlord and Tenant Tribunal Ontario изначально берет сторону жильцов, и без знающих свое дело юристов арендодателям приходится очень непросто. Более того, в последнее время стало очень распространенным вымогательство десятков тысяч долларов жильцами, когда они в курсе, что жилье уже продано, и покупатель недвижимости – новый хозяин – хочет видеть ее пустой в день закрытия сделки. Жилец знает, что в случае, если он никуда не выезжает, хозяин жилья потратит очень большие деньги на судебные тяжбы с покупателями. Почему бы не решить какие-то свои финансовые вопросы за чужой счет?

Тем более, что сейчас все договоры об аренде должны сопровождаться отдельным документом – Standard Residential Lease Agreement. Половина этого документа посвящена разъяснению прав жильцов. Так, например, если в договоре указана возможность автоматического возобновления контракта еще на один срок, в случае, если нет претензий к жильцу и оплата происходит своевременно (а это пункт, который сплошь и рядом включается в договор агентами), вы можете столкнуться, как владелец жилья, с бесконечным возобновлением контракта. Знайте, что в этом случае ваш контракт никогда не закончится и выселить жильца будет просто невозможно. Именно поэтому возникают такие необоснованные претензии «выкупа» жильцов.

Вообще, хозяевам гораздо выгоднее договор о помесячной оплате аренды – «month-to-month rent». Чрезвычайно утомителен процесс выселения жильцов в случае нерегулярной оплаты или неуплаты аренды вообще. Мало того, что должны пройти несколько месяцев, чтобы ваше дело было бы рассмотрено, но в условиях пандемии большой проблемой стало и выполнение шерифами своих обязанностей по выселению жильцов, даже при наличии у них ордера на руках. Жильцы объединяются в организации и протестуют против выселения на улицу тех съемщиков, кто находится в тяжелой финансовой ситуации.

Политики поддерживают съемщиков жилья. Действительно, если денег не хватает, конечно, люди предпочтут потратить их на еду для ребенка, а не на оплату аренды. Владельцев жилья представляют как жирующих кровопийц, наживающих свои немереные богатства за счет неимущей части населения. Идет настоящая классовая борьба! На самом деле, при сегодняшнем низком проценте ипотечного займа, может быть, стоит подумать о приобретении собственного жилья. Поговорите с mortgage брокерами – зачем выплачивать кому-то банковские долги, если вы можете владеть собственностью сами? При низких банковских процентах ваши выплаты по ипотечному займу, налогам на собственность и платежи за газ и электричество не будут превышать ежемесячные выплаты аренды квартиры или дома, которые вы сейчас снимаете.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Статистическое управление Канады выпустило в понедельник доклад с неожиданными данными. Объем государственных мер поддержки населения во время пандемии превысил потери от закрытия и урезанного функционирования бизнесов и предприятий на $2,500 дополнительных денег в бюджет семей со средним уровнем доходов, а в семьях молодого и среднего возраста эта сумма еще выше – $3,000.

Интересный факт – по данным опроса компании Royal LePage, около 48% населения в возрасте 25 – 35 лет владеет собственным жильем, причем четверть этого количества приобрела его во время пандемии. Как считает Фил Сопер, CEO Royal LePage, к этому решению подтолкнули низкие проценты ипотечного займа, возможность работать удаленно, экономия значительных средств из-за очень ограниченной возможности тратить заработанные деньги в период локдауна. Из тех, кто еще не обзавелся собственным жильем, 84% планируют это сделать в будущем, а 68% – в ближайшие 5 лет. В наши непростые времена при наличии возможностей идея приобретения своего пространства хотя бы в 500 кв. футов вместо проживания с родителями, родственниками или друзьями становится очень привлекательной. 92% опрошенной группы посчитали недвижимость отличной инвестицией, а 40% заявили, что их сбережения выросли с начала пандемии. Невозможно путешествовать, ходить по ресторанам, нет необходимости тратиться на дорогую одежду. У этой группы покупателей нет абсолютно никаких проблем в техническом смысле, и виртуальные просмотры недвижимости их никак не смущают. Решения принимаются быстро, в отличие от более взрослой категории населения, которой нужно подумать, проанализировать информацию и свыкнуться с мыслью о покупке. Большинство молодых покупателей пошли по одному из трех сценариев. Либо нашли возможность приобретения квартиры на перепуганном рынке кондо конца 2020 года, и вместо аренды пошли на покупку, используя привлекательные банковские проценты. Либо продали имеющиеся квартиры и использовали деньги от продажи для приобретения более просторных таунхаусов и домов в пригородах. Либо продали недвижимость в городе и приобрели более дешевую недвижимость в окрестностях Торонто, еще и попрощавшись с mortgage.

Одним из самых неожиданных итогов 2020 года оказался бум рынка недвижимости при призывах экспертов готовиться совсем к обратному. Вспомните только прогнозы Canada Mortgage and Housing Corporation на прошлый год. Мы должны были переживать худший исторический кризис. При росте безработицы, потерях доходов, рынок должен был просто схлопнуться, уменьшение активности прогнозировалось в рамках 51 – 75%. Цены должны были упасть на 18%. Небольшое улучшение показателей ожидалось только в первой четверти 2021 года. Но средняя цена дома в Торонто не только не упала до ожидаемых $825,000, но и поднялась до $967,885 к январю 2021 года.

При скачке цен на недвижимость в пригородах Торонто и достижении ими практически цен городских, начал наблюдаться новый виток цен на рынке кондо, особенно (что совершенно неожиданно), в районах, ранее недооцененных. Отмечается рост цен в районах Jane and Finch, Malvern. По данным компании Strata, в среднем, стоимость кондоминиумов повышается на 2% в год. В упомянутых районах города эта цифра составила в 2020 году 11% и 14% соответственно. По даундауну Торонто потери составили 6% стоимости квартир. Компания сделала анализ стоимости квадратного фута в каждом здании города и сравнила со средней стоимостью фута в данном конкретном районе и в городе в целом. Есть и конкретные адреса «победителей»:

* 480 McLevin Avenue (Malvern) – $499 per sq. ft. – рост стоимости составил 22% за последний год. Это здание расположено в районе Morningside Ave. и Finch Ave. E. недалеко от зоопарка Торонто. Последняя 2-спальная квартира с двумя полными ванными была продана за $457,000. Такая квартира может быть сдана в аренду за $2,050 в месяц;

* 10 Eddystone Avenue (Jane St. and Finch Ave. W.) – $259 per sq. ft. – стоимость кондо таунхаусов за год выросла на 25%. В январе 2021 года 3-спальный таунхаус был продан за $267,000, его сдали в аренду в апреле прошлого года за $1,800!

* 6 Humberline Drive (Rexdale) – $542 per sq.ft. – стоимость квартир в этом чудесном здании недалеко от парков и Humber College выросла на 23% за последний год. Огромная квартира 1300 sq. ft. на первом этаже была только что продана за $570,000 всего за 5 дней. Подобного типа квартиры сдавались за $2,100.

Причиной такого бурного роста специалисты считают интерес к подобного рода жилью среди иммигрантов. Большие семьи могут легко разместиться в просторных помещениях. Районы с развитой инфраструктурой и школами неподалеку. И цены, согласитесь, еще доступные.

В последние несколько недель повысился интерес к кондоминиумам, которые интересны для собственного проживания. Квартиры просторные, ухоженные, в домах, за которыми действительно хорошо смотрят, не стоят на рынке долго. В качестве примера приведу статистику по кондоминиумам, выставленным на продажу в Торонто за последнюю неделю. Всего продано было за это время 483 квартиры и кондо-таунхауса, выставлено вновь на продажу 14. Но из всех выставленных 137 (почти 15%!) было продано сразу же, причем, 16 без каких-либо условий и за цену выше запрашиваемой.

Огромные надежды связаны с вакцинацией населения. Небывалое количество – 350 пунктов – открыто для этого в Торонто . Организационные вопросы решаются сейчас правительством. Соединенные Штаты планируют уколоть всех желающих до мая. Как только весь этот процесс будет налажен, а, самое главное, вирус «выдохнется», есть надежда на скорое открытие границ для новых иммигрантов, студентов и туристов. Несомненно, это приведет к очередному витку активности на рынке недвижимости. Кстати, по данным опроса Торговой палаты Торонто, 64% офисных работников даунтауна уже готовы вернуться на свои рабочие места. Офисы переоборудуются в соответствии с новыми мерами безопасности. Работа идет полным ходом. Рано еще списывать центр Торонто со счетов. Его возрождение уже началось!

Звоните, если у вас возникли вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham. Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена — $1,950.
• Купят 1+1 или 2 BDRM квартиру в хорошем состоянии в тихом районе города, желательны высокие потолки.
• Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена — $789,900.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение  9,000-12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Начало 2021 года ознаменовалось очередным витком роста цен на недвижимость. Вот рекорды последней недели, которые становятся новой реальностью:

• угловой таунхаус в Bradford, построен в 2014 году, 1885 sq. ft., продан за 1 день за $890,000;
• таунхаус в Aurora, построен в 2006 году, чуть более 2000 sq. ft., продан за 6 дней за $1,068,000;
• угловой таунхаус в Richmond Hill, построен в 2003 году, 1952 sq. ft., продан за 5 дней за $1,255,000;
• угловой таунхаус в Woodbridge, построен в 2014 году, 1885 sq. ft., продан за 1 день за $1,200,000;
• угловой таунхаус в Ajax, построен в 1999(!) году, 1800 sq. ft., продан за 4 дня за $950,000.

Все указанные танхаусы продавались в отличном состоянии, но без какого-либо грандиозного ремонта, без какого-то вида на лес или озеро, который бы поднял их цену.

Мнений по поводу того, что нас ждет в дальнейшем, много – причем, абсолютно противоречивых. Многие агенты обращают внимание на количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. В отдельных районах города впервые за многие месяцы количество новых листингов превышает количество проданной недвижимости, что в значительной степени будет способствовать сбалансированию спроса и предложения.

Приведенные продажи свидетельствуют о выравнивании периферийных и городских цен. Когда встает вопрос о покупке более или менее равнозначного жилья в Торонто или в 100 километрах от него за такую же цену, не думаю, что всегда решение будет в пользу загородной недвижимости. Скорая коррекция рынка в пользу Торонто абсолютно закономерна.

Рынок кондоминиумов, особенно квартир, ориентированных на собственное в них проживание, сейчас очень активен. Просторные квартиры в хорошем состоянии, с чудесным видом, небольшими месячными платежами стремительно уходят за гораздо большую цену, чем заявленную. И в даунтауне тоже. Не всем же по плечу покупать миллионные таунхаусы в Аджаксе!

В связи с ростом цен все более популярной становится идея совместного владения и проживания в доме – «co-owning a home», когда люди объединяют свои финансы и владеют недвижимостью с оговоренными долями. Каковы же преимущества такого вида собственности?

* Во-первых, с меньшим начальным капиталом удается приобрести право называться собственником и не выкидывать деньги ежемесячно на аренду.

* Во-вторых, у вас появляется доступ к престижным районам, ваши дети ходят в отличные школы.

* В-третьих, хозяйствование может быть более экономным и эффективным.

* Ну и фактор человеческого общения еще никто не отменял!

Объединяются молодые люди, еще не имеющие семей, молодые семьи, пенсионеры, которым не под силу вести хозяйство в одиночку.

Существуют различные опции такого совместного владения. Например, группа индивидуумов может зарегистрировать корпорацию (которая тоже может иметь различные формы). Оговариваются детали владения. Собственники могут владеть одинаковыми долями и иметь равноправные голоса, либо оговариваются доли каждого владельца и соответственно определяется право на голос в принятии решений.

Распространенные варианты совместного владения:

Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников.

Join Tenants. В случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Сo-ownership. Обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации.

Становится очень популярным приобретение домов вскладчину у молодежи. Ведь, скинувшись на downpayment в 20%, вы можете сэкономить на страховке ипотечного кредита. Выигрывается время для накопления нужной суммы, чтобы в дальнейшем приобрести уже собственное отдельное жилье. Лет через 5 – 6 вы получаете не только вложенные вами средства, но и сумму прироста – ведь недвижимость за это время существенно подрастет в цене. Все расходы на содержание дома оплачиваются в соответствии с долями собственников.

Как и в любом партнерстве, важно оформить документы надлежащим образом. Покупка дома совместно с чужими людьми – это очень серьезный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий. Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства. В каких долях также будут оплачиваться mortgage, налог на недвижимость, электричество, газ, вода, вывоз мусора, возможные траты на ремонт.

Как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени. С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег, отложенных на общем счету. В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.

Процесс приобретения «co-ownership» жилья не сильно отличается от обычного процесса покупки. Начинать весь процесс нужно в кабинете mortgage брокера, чтобы понять свои финансовые возможности. Изучить ситуацию на рынке, просчитать все необходимые платежи вместе с отчислениями в резервный фонд. Проверить в муниципалитете, не будет ли продвинутая идея совместного проживания провоцировать муниципальных инспекторов на проверки и штрафные санкции, если зонирование района позволяет проживание только одной семьи в доме. Если дом покупается уже с несколькими квартирами, обязательно проверяйте легальность сделанных перестроек и соответствие зонированию. Подсчитайте свои расходы на закрытие сделки.

Сейчас на рынке услуг появились строительные компании, которые построят, перестроят или отремонтируют ваш дом в соответствие с вашими требованиями. Ваш дом должен быть удобен для всех проживающих в нем.

Звоните, если у вас возникли вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы решили купить дом от строительной компании, то вы относитесь к тому типу покупателей, которые справедливо считают, что новый дом – это здорово! Современный дизайн, материалы, оборудование, современные стандарты качества. Энергосберегающие технологии. Вам не нужно исправлять чьи-то ошибки и заниматься переделкой интерьеров по своему вкусу. Эмоционально новое жилье тоже имеет свою привлекательность – все-все такое замечательно свежее и с иголочки! А если есть еще возможность изменить план дома, расположение комнат и цвет стен!

Но, покупая жилье от строительной компании, многие не представляют даже приблизительно, сколько дополнительных расходов обнаружится впоследствии.

В момент посещения офиса застройщика или демонстрационных домов (model homes), где потенциальных покупателей впечатляют суперсовременными интерьерами, не забывайте поинтересоваться, что из предложенных отделочных материалов входит в категорию строительного стандарта, а за какую красоту («upgrades») вам придется платить дополнительно и заплатить немало. Будьте осведомлены о расценках на строительные материалы на рынке. То, что впоследствии невозможно будет поменять – например, высоту потолков, заказывайте через застройщика. Если можно что-то улучшить своими силами уже после закрытия сделки – не упускайте возможности значительной экономии. Кстати, опытный риэлтор может очень пригодиться вам на встрече с архитектором или дизайнерами – для того, чтобы посоветовать оптимальные варианты дополнительных инвестиций с возможностью получения максимальной прибыли от них в случае продажи.

Вам также могут предложить специалиста по банковским ссудам какого-то определенного банка – совсем не обязательно его условия будут лучшими на рынке. Это ваше право сравнить предлагаемые банками и кредитными учреждениями условия и выбрать наиболее выгодные для вас.

Если старые квартиры и дома имеют свои «возрастные» проблемы, то у нового жилья существуют свои явные и скрытые дефекты. Дело даже не в традиционной «усадке» жилья – может треснуть фундамент, перекосить рамы, появиться влажность в бейсменте, подземные воды решат проложить свое русло ни где-нибудь, а у вас в подвале. А что стоят неправильно установленные канализационные и вентиляционные трубы, непрофессиональное подсоединение стиральных и посудомоечных машин, проливающих воду с одного этажа на другой! А что, если вместо газона на участке у вас невысыхающее болото… Все то, что связано с водой в доме, чревато появлением плесени, от которой избавиться уже практически невозможно! Да, есть программа TARION, занимающаяся разбором каждого такого случая. Но все это берет время, владельцы недвижимости фактически должны доказать, что появившаяся проблема – это вина строительной компании. И только после длительных бюрократических проволочек, может быть, дефект будет исправлен. Более того, в последнее время все большую популярность приобретают независимые инспекции нового дома с сертифицированным профессионалом в дополнение к инспекции PDI (Pre-Delivery Inspection), где проверку делает покупатель вместе с представителем застройщика. Все дефекты должны быть выявлены своевременно, так как на каждый из них есть свои временные рамки подачи претензий.

Помимо всего перечисленного, затраты на закрытие дома на вторичном рынке и от застройщика значительно варьируются не в пользу нового жилья.

Development charges. Еще в момент получения всех разрешений и согласований на строительство тех или иных объектов муниципалитет закладывает смету по затратам на возведение объекта – стоимость инфраструктуры, необходимой для нормального функционирования нового жилого массива. Это прокладывание новых дорог, линий метро, транспортных развязок, систем водоснабжения и канализации, строительство новых школ, рекреационых центров, парков и т. д. На все это требуются деньги, которые застройщик частично покрывает за счет покупателей нового жилья.

Это как раз те расходы, которые очень выросли за последние годы, они могут и должны быть ограничены вашим адвокатом, проверяющим договор купли-продажи после его подписания покупателем и представителем строительной компании. Экономия может быть существенной – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч. Если заранее оговорена сумма, то, по крайней мере, вы к ней готовы. На development charges начисляется и HST.

Tarion Warranty. Покупая новое построенное жилье, вы покупаете его со страховым полисом Tarion, который покрывает защиту депозитных денег, произвольное изменение планов строительства, обеспечивает выборочное исправление выявленных дефектов в течение определенных временных интервалов. Платежи начисляются по соответствующей шкале. Например, за новое жилье в ценовой категории $700,000 – $750,000 нужно будет заплатить $1,423.80.

Taxes. На новые дома взимаются налоги при их регистрации – Land Transfer Tax и HST. Если жилье покупается в Торонто, то прибавляется еще и муниципальный налог – Municipal Land Transfer Tax. Если покупка делается впервые, вам положена скидка $4,000. Это платежи, которые делают и покупатели жилья на вторичном рынке. Но HST уже включен в цену недвижимости, если она покупается со вторых рук. В цене нового дома налог HST включен отдельной величиной. Строительные компании получают возврат этого налога от вашего имени. Если вы, приобретая жилье, не планируете использовать его для своего собственного проживания или проживания ваших ближайших родственников, то дополнительная сумма в 13% от стоимости недвижимости у вас должна быть собрана к моменту окончательного закрытия сделки. В этом случае вы можете оформить соответствующие документы, и через какое-то время вам от государства вернется возврат до $24,000, или до $16,080, в зависимости от того, платилось или не платилось HST на землю, на которой построено жилье.

Utiliy Hook Ups – не удивляйтесь, если вы увидите эту строку расходов в новых домах и квартирах. Это то, что вы платите компаниям за подсоединение соответствующих сервисов к дверям вашего нового дома или квартиры.

Кроме этого, хозяева нового жилья могут по контракту оплатить свою долю за озеленение района, посадку новых деревьев.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в рент просторная квартира 1+1-BDRM в Markham. Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,950.
• Купят 1+1 или 2-BDRM квартиру в хорошем состоянии в тихом районе города, желательны высокие потолки.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $799,900.
• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Отдельный дом в Авроре. 4 BDRM. 49.21 ft x 137.07 ft участок. Запрашиваемая цена – $899,000! Предложения принимаются только до 22 февраля!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Многие считают, что кондоминиум – это многоэтажное здание, где у каждой квартиры есть свой собственник. Mеста общего пользования – вестибюли, тренажерный зал, бассейн, сауна, бильярдная комната – принадлежат всем собственникам и используются жителями этого здания в соответствии с установленными правилами. Существуют кондо-таунхаусы, где вы, может быть, и не найдете всех этих роскошных мест для отдыха и занятий, но ухоженные клумбы, газоны и беседки будут радовать глаз. Как правило, у въезда в комплекс несет дежурство сотрудник охранной компании. Собственников кондоминиумов не волнуют проблемы стрижки травы летом и уборки снега зимой. Обо всем заботится менеджмент, за что и взимаются приличные ежемесячные платежи. Частью этих платежей являются и взносы в резервный фонд. Именно из этого фонда планируются и оплачиваются необходимые ремонтные работы.

5 мая 2001 года, когда «Condominium Act, 1998» вступил в силу, появилось определение такого вида владения недвижимостью, как POTL – Parcel of Tied Land. Уникальный вид собственности, когда строение принадлежит непосредственно самому собственнику, но в то же самое время существует привязка доли собственной к доле в общей собственности. Это отдельный класс кондоминиумов, обычно таунхаусов – Common Elements Condominium Corporation- CECC. В этих рамках вместе с СЕСC существует и так называемый Parcel of Tied Land, или POTL, который может быть как «freehold», так и кондоминиумом. Напомню, что собственность является «freehold», т. е. вашей, если она и земля, на которой она построена, принадлежат только вам как единоличному собственнику, а расходы по ее содержанию лежат целиком и полностью на ваших плечах. В случае POTL речь идет о смешанном порядке владения. Таунхаус может быть вашим, никто и никогда не будет заботиться об окнах и крыше, кроме вас, но он привязан к общей собственности – земле, игровой площадке, тротуарам, прогулочным зонам, паркам в границах этого кондоминиума. О них позаботится менеджмент корпорации.

Это значит, что в случае продажи вместе со своей собственностью вы продаете и вашу долю корпоративной собственности. И эти интересы никак не могут быть разделены. Собственник POTL имеет право пользоваться общественной территорией. Очень часто подобный вид собственности использовался ранее в районах отдыха, например, приближенных к озеру, гольф-клубу или горнолыжному курорту. В этом случае пляж и док, парковка, подъемник находятся во владении всех собственников этого кондоминиума. Являясь таким собственником, вы имеете права и обязанности. Каждый собственник обязан выплачивать ежемесячно сумму, обеспечивающую бесперебойное функционирование общего хозяйства – подъездных дорог, общей канализации, освещения и пр. В случае несвоевременной оплаты после нескольких официальных предупреждений может быть зарегистрирована претензия к собственности – «lien». Последнее время риэлторы все чаще и чаще встречают такие виды кондоминиумов-корпораций. Отчасти это происходит из-за того, что на месте бывших огромных участков земли, на которых стояли отдельные дома, теперь появились новые улицы и выросли таунхаусы. Муниципалитету достаточно затратно брать новые строения на баланс, и вопрос решается именно организацией подобных корпораций и сбором взносов в городскую казну силами самих жильцов.

Поскольку этот вид собственности непосредственно связан с организацией кондоминиума-корпорации, чрезвычайно важно рассматривать процесс покупки именно через призму приобретения недвижимости вместе с определенными обязательствами. Ваш агент должен запросить финансовый документ корпорации – Status Certificate. Иногда этот документ может быть уже заказан заранее и предоставлен покупателю продающей стороной. Если такой документ еще не готов, в подаваемом предложении о покупке прописывается условие, по которому покупатель, получив Satus Certificate от продавца, имеет право проверить этот документ у своего адвоката, прежде чем будет принято окончательное решение о покупке недвижимости. Вас, конечно же, интересуют правила проживания на этой территории и наличие каких-либо ограничений. Ведь это может быть существенным фактором для покупателя, определяющим целесообразность покупки.

Кстати, по тому же «Condominium Act, 1998» существует еще один интересный вид корпорации – Vacant Land Condo, где кондо-корпорация может быть организована еще до возведения каких-либо построек и земельный участок продан новому собственнику именно таким образом.

Казалось бы, концепция кондо-корпораций выглядит достаточно привлекательной из-за понятных и совсем небольших ежемесячных отчислений, идущих на содержание территории кондоминиума. Но задумайтесь над классической концепцией ценообразования. Стоимость вашей недвижимости состоит из стоимости строения и стоимости участка земли, на котором оно построено. Ресурс земли ограничен, с годами ее цена только возрастает. Построенное здание за годы становится не таким привлекательным, морально устаревает и требует материальных вложений для нормального функционирования.

Посмотрите на отдельные дома, построенные на больших участках земли. Само строение в возрасте 60+ уже стоит небольших денег, если вообще чего-то стоит. А вот земельные участки, наоборот, дорожают год от года, заставляя строительные компании гоняться за ними.

Всегда знайте, что вы покупаете. Это не просто пара сотен долларов в месяц, которую вы легко можете себе позволить заплатить, но это и ваши активы. Это инвестиция в ваше будущее. Будьте осведомлены о легальном статусе вашего приобретения.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham . Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,850.
• Купят 1+1 или 2 BDRM квартиру в хорошем состоянии в тихом районе города, желательны высокие потолки.
• Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $799,900.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Купят дом с 4 спальнями, гаражом как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже, чем 5 лет назад. Цена до $2,300,000.
• СКОРО НА РЫНКЕ! Отдельный дом в Авроре. 4 BDRM. 49.21 ft x 137.07 ft участок.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение  9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Федеральные, провинциальные и муниципальные службы столкнулись с тяжелой задачей формирования бюджета на 2021 год. COVID-19, непредсказуемые траты – никто не мог всего этого даже предположить заранее, как и те условия, в которых мы сейчас живем. Так, например, бюджетная комиссия муниципалитета Торонто обнаружила ошеломляющую цифру в $22 миллиарда дефицита городского бюджета. За счет замораживания заработных плат сотрудников, не состоящих в профсоюзах, и повышения эффективности работ различных муниципальных служб удалось сэкономить $573 миллиона. $740 миллионов будут получены от доли провинции Онтарио в Safe Restarting договоре – федеральной помощи муниципалитетам. По-прежнему есть надежда на дополнительное федеральное финансирование в размере $856 миллионов.

При существующем положении дел отмечается, что запланированное повышение налога на недвижимость (property tax) в 2021 году в Торонто в размере 0.7% отражает только инфляционный рост.

Когда покупатели ищут лучший вариант покупки дома или квартиры, обычно во главу угла ставятся факторы цены дома и стоимости ежемесячных платежей по займу (mortgage). Но есть еще одна существенная сумма, которая ожидает покупателей – Property Tax – налог на собственность, которая платится каждый год.

Этот налог вычисляется, исходя из следующих факторов:

* оценка вашей собственности организацией Municipal Property Assessment Corporation (MPAC). При этом учитываются недавние продажи в вашем районе, дополнительные пристройки, ремонт, наличие бассейна, законченного нижнего этажа, расположение вашего участка, стоимость постройки, в случае, если дом нужно будет построить с нулевой стадии, возможности получения дополнительного дохода от недвижимости;

* Education Tax Rate – ставка налога на образование, введенная провинцией Онтарио, доходы от которого используются для финансирования региональных школ;

* The Residential Tax Rate – ставка налога на жилье, которая ежегодно определяется городским советом муниципалитета и зависит от того, сколько средств необходимо собрать для удовлетворения бюджетных требований города.

Сумма последних двух факторов и дает расчетный коэффициент, позволяющий определить сумму property tax, если умножить его на муниципальную оценку собственности.

Налог на недвижимость значительно варьируется в разных муниципалитетах и зависит от непосредственных нужд города, его населения и планов развития. Из бюджета, собранного за счет получения налога, проплачиваются муниципальные сервисы, такие как скорая помощь, полиция, пожарная служба; содержание парков, социальных программ, транспорта, государственных и католических школ и т. д. Когда определяется бюджет города, рассчитывается и коэффициент – tax rate. Эти коэффициенты будут разными для разных типов собственности в рамках одного муниципалитета: Residential; Multi-residential; Commercial Occupied; Industrial Occupied.

В последнее время очень сильно выросли цены на недвижимость, расположенную вокруг Торонто. Развиваются районы Большой Золотой подковы (Greater Golden Horseshoe): Питерборо, Каварта Лейкс, Брадфорд, Симко, Ватерлоо, Гуелф, Ниагарский регион.

Обращайте ваше внимание при покупке недвижимости на цифры «property tax» тоже. Посчитаем сумму этого налога для недвижимости, оцененной муниципалитетом в $930,000. Пусть это будет отправная точка, так как средняя цена на недвижимость по Торонто в 2020 году достигла именно этой цифры. Годовые налоги на такую собственность составят $5,577.25 в Торонто, $6,218.93 – в Милтоне, $6,186.91 – в Воне, $9,229.80 – в Джорджине, $11,255.06 – в Бэрри, $11,983.03 – в Ошаве, $11,980 – в Ниагарском регионе, ну а в Сэнт-Кэтеринс – $13,319.15.

Да, наше «счастье» состоит в том, что муниципальная оценка жилья по документам значительно ниже, чем его рыночная стоимость. Чем новее жилье, тем меньше разница между ними.

Так, например, за $927,000 в декабре 2020 года был продан старый домик 1945 года постройки на участке 42х98 кв. футов в районе Royal York Rd/ The Queensway в Торонто. Его муниципальная оценка стоимости составила $579,000, c которых и платится налог на недвижимость – $3,472.28.

В это же время за $925,000 был продан угловой таунхаус в районе Dufferin St./ Rutherford Rd. постройки 2000 года. Муниципальная его стоимость составляла $629,000, с которых платился налог на собственность – $4,184.50 в прошлом году.

В районе Ниагарских водопадов новый дом от строителя на участке шириной 45 футов продается за $940,000. Оценочная сумма ежегодных налогов на собственность будет составлять примерно $10,949.46 при возможной оценочной стоимости $850,000.

Хотелось бы отметить, что сумму муниципальной оценки можно оспаривать, если у вас есть основания доказать, что оценка вашей собственность явно завышена. Для этого составляется письмо с аргументами и сравнительным анализом по оценкам соседних с вами домов. Если ваши претензии обоснованы, MPAC оценка и соответственно ежегодная сумма платежей могут быть понижены.

Другой опцией, ограничивающей выплаты ежегодного налога на собственность, например, в Торонто, является программа для пожилых людей и людей с инвалидностью, чей семейный доход не превышает $45,000, а муниципальная оценка собственности не больше $975,000. При обращении в муниципалитет ваше заявление может быть рассмотрено положительно, и ваш налог в этом году не повысят. Такие заявления подаются на рассмотрение каждый год.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham . Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,850.
• Купят дом с 4 спальнями, гаражом как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже 5 лет назад. Цена до $2,300,000.
• Купят 1+1 или 2 BDRM квартиру в хорошем состоянии в тихом районе города, желательны высокие потолки.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave. East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $850,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard..
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Еще в 2019 году из-за высокой стоимости земли в Торонто началась тенденция свертывания строительства в Большом Торонто и мощного рывка в развитии районов так называемой Большой Золотой подковы (Greater Golden Horseshoe – GGH): Питерборо, Каварта Лэйкс, Брандфорд, Симко, Ватерлоо, Гуелф, Ниагарский регион. С приходом пандемии цены стали расти уже не на шутку! Из-за низких банковских процентов у покупателей появилась реальная возможность поменять крохотные квартирки даунтауна на домики со своим участком земли в пригородах.

По данным Ниагарской ассоциации риэлторов, в декабре 2020 года в регионе было зафиксировано рекордное количество продаж через общую базу данных MLS – 566 единиц недвижимости, что на 56% больше, чем в декабре прошлого года. Например, сравнивая статистические композитные MLS показатели (Home Price Index – HPI), цена на дом 51 – 99 лет с тремя спальнями и двумя ванными составила $476,300 в 2020 году, на 15% больше по сравнению с 2019 годом. Выставлено недвижимости на продажу в 2020 году – 10,678, что на 8.4% меньше, чем год назад. Зато количество продаж увеличилось на 13.5%. При анализе декабрьских показателей 2020 года к 2019-му индекс цены на тот же средний дом 51 – 99 лет показывает рост на 23.1% и достигает $534,400. Дома в среднем стояли на продаже в декабре 2020 года 30 дней, а год назад – 53 дня.

При этом дома новые или в возрасте до 5 лет продаются гораздо быстрее! Никого не удивить тем, что на один дом уже 8 – 10 желающих его купить. Случается и больше! На один уникальный по месторасположению участок земли с ветхим домиком претендовало 37 покупателей! Что уж и говорить – сейчас на рынке продавцы чувствуют себя хорошо!

С ростом цен на недвижимость растет и стоимость аренды. При отсутствии достаточного количества субсидированных домов и наличии все большего количества людей, потерявших работу, боязни владельцев оказаться на многие месяцы один на один с людьми, живущими бесплатно, найти аренду по доступной цене становится практически неразрешимой задачей. Сложно предоставить хозяину недвижимости хороший рапорт с опустошенными кредитными карточками, проблема собрать деньги даже на депозит – первый и последний месяц аренды.

Основным принципом, выдвинутым в качестве рекомендации покупателям еще несколько лет назад, стал слоган: «Go where the GO is going». Развитие системы железнодорожного транспорта GO Transit позволяет жителям отдаленных городков тратить меньше времени на дорогу «дом-работа-дом» и, как следствие, происходит резкий скачок развития пригородных районов.

Тот факт, что Metrolinx открыл в январе 2019 года сервис GO Train в направлении Сант-Кэтерин и Ниагары, уже дал толчок развитию этого региона. Долгое время этот район был недооценен из-за сложности сообщения с Торонто. К сожалению, из-за пандемии ввод в действие станцию в Гримсби отодвинулся, по крайней мере, на год – до конца 2022 года. Большее количество поездов также станет подарком жителям района, и, по оценкам Metrolinx, это позволит вдвое увеличить население в регионе. Сант-Кэтерин и Ниагара стоят на 19-й позиции из 35 лучших предложенных городов для покупки недвижимости по всей Канаде в 2020 году (данные бизнес-журнала MoneySence). По словам мэра Сант-Кэтеринс Уолтера Сендзика, развитие транспортной сети стимулирует экономику региона, как следствие – развитие строительства кондоминиумов, таунхаусов и отдельных домов.

Кому могут быть интересны эти проекты? Во-первых, людям, покупающим впервые, и особенно тем, кто сможет воспользоваться новой государственной программой FTHBI, когда долевым участником покупки недвижимости является государство. Во-вторых, тем, кто не должен ездить на работу в Торонто каждый день; молодым семьям, которые не хотят растить детей в большом мегаполисе.

Это также могут быть люди в возрасте, когда уже нет необходимости держать дорогой дом в Торонто, ведь вместо одного дома в GTA можно, например, приобрести 2 – 3 домa на Ниагаре! В одном – жить, а два – сдавать и жить с получаемого дохода. И, наконец, инвесторы! Вместо одной квартиры в даунтауне Торонто за $550,000 – $600,000, сдаваемой в среднем за $2,000 в месяц, вы можете купить 2 квартиры и сдавать их по $1,500 каждую.

Хотелось бы отметить несколько следующих интересных проектов.

* Строительство нового кондоминиума в St. Catherine Royal Port , первое здание которого уже подходит к стадии начала отделочных работ. Совершенно потрясающее по красоте историческое место Port Dalhouisie – огромные парки, набережная, пристань, яхт-клуб. Сам дом стоит на канале, вокруг небольшой водопад, романтический мостик, озеро просто потрясают воображение! 51 квартира в здании люкс площадью от 840 до 1,500 кв. футов. Высота потолков – 10 feet. На сегодняшний день доступны для покупки только четыре двуспальные квартиры по цене $775,000 – 856,000 c паркингом и локером. Но через несколько недель откроется продажа нового здания, поэтому спешите!

Чрезвычайно популярным сейчас становится строительство совсем небольших таунхаусов и домов с двумя спальнями. Часто это одноуровневые домики в стиле бунгало.

* В пяти минутах езды от Ниагарских водопадов продается комплекс Legends On The Green, соседствующий с гольф-клубом. Современные таунхаусы с высокими потолками площадью от 1,251 до 2078 кв.футов по ценам от $558,800 до $738,000 с гаражами на 1 – 2 машины.

* Более бюджетный вариант, но не менее привлекательный – таунхаусы и дома в городке Велланд (Welland) – Riverside at Hunters Pointe. Стоимость таунхауса-бунгало размером 1405 кв.утов с 2 спальнями и гаражом на 1 машину – $589,000, на 2 машины – $629,000.

* Новые двухэтажные таунхаусы площадью 1623 кв.футов можно купить сегодня у строительной компании в уютном пригороде Ниагара-на-Озере! Виноградные плантации рядом с домом!

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham . Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,900.
• Продается Bungalow 60 x 216 Feet недалеко от озера, парков. Ravine Lot! Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000. SOLD!
• Купят дом с 4 спальнями, гаражом как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже 5 лет назад. Цена – до $2,300,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
• Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками в возрасте до 5 лет в Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq.ft. в Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

При сегодняшних тенденциях развития пригородов Торонто хотелось бы немного разобраться в ситуации с рынком кондоминииумов, возможными тенденциями и перспективами развития именно этого сегмента недвижимости.

Анализируя состояние рынка квартир, не удастся обойти тему аренды, ведь уже много лет идея выстраивания своего благосостояния через приобретение недвижимости и ее сдачу благополучно внедрялась в нашу канадскую жизнь. Удачным, перспективным и вполне доступным вложением денег считалось приобретение квартиры – желательно около станции метро, вблизи больниц, университетов и колледжей. Квартиры успешно сдавались, покрывая платежи за mortgage и maintenance вместе с налогами на недвижимость. Сумма банковского займа потихоньку уменьшалась благодаря жильцам, стоимость квартир росла, и где-то в будущем рисовалась перспектива и солидного жизненного старта для детей и обеспеченной старости с выплаченной недвижимостью.

Но тут что-то пошло не так… С началом пандемии прекратился приток иммигрантов и туристов; иностранным студентам нет необходимости снимать дорогостоящие квартиры, все учатся дистанционно; бизнес-контакты ограничились до минимума. Возможность ведения бизнеса Airbnb по предоставлению краткосрочной аренды резко ограничилась из-за желания муниципалитета взять эту деятельность под свой контроль. Плюс, результатом пандемии и уже второго локдауна явилось бегство жителей из центра города в пригороды Торонто и бурное их развитие. Кроме этого, в 4-м квартале 2020 года было построено и сдано в эксплуатацию рекордное число новых кондоминиумов. И еще в дополнение возвели сдаваемые в аренду здания (rental apartments), шесть в Торонто и одно в Миссиссаге, в целом на 1699 квартир.

Все эти факторы привели в совершеннейшее уныние инвесторов. Кстати, их доля на рынке квартир в Торонто составляет почти 40%, по данным Statistics Canada. По результатам проведенного компанией Urbanation статистического анализа впервые за 50 лет показатель простаиваемости жилого фонда (vacancy rate) по Торонто достиг 5.7%, а только год назад он составлял 1.1%. В пригородах Торонто эти цифры выглядят как 2% и 0.8% соответственно, в GTA – 4.6%

При таком количестве простаивающего жилья, естественно, и цены поползли вниз. В среднем, показатели стоимости аренды в четвертом квартале 2020 года по сравнению с тем же периодом 2019 года снизились на 10%. Район «905» пострадал меньше – снижение стоимости аренды составляет 2.2%. При этом, не будем забывать о предлагаемых хозяевами квартир предложения одного, а то и двух месяцев бесплатного проживания, что позволяет немного завуалировать истинный размер «бедствия». Делаются подобные предложения, для того чтобы стартовыми не выглядели совсем уже низкие цифры. Ведь когда рынок повернется в благоприятную сторону, поднять аренду будет возможно только на разрешаемые государством проценты.

Из-за совершенной неопределенности даже ближайшего будущего, начиная от прогнозов действий нового правительства в США, вакцинации в Канаде и заканчивая надеждами на рекордные показатели иммиграции в нашу страну в ближайшие три года, даже предположения выстроить довольно трудно.

Недавно Toronto Regional Real Estate Board выпустил очередной ежеквартальный выпуск. Интересно заметить, что по большому счету ситуация в общем не так и плачевна. Вот некоторые данные по кондоминиумам Торонто и его окрестностям – сравнительный анализ средней цены на квартиры в декабре 2020 года к такому же периоду 2019 года:

Район                 2019          2020          Разница,%

Toronto                $656,233    $625,828    — 4.63

Toronto West      $544,255    $557,155     + 2.37

Toronto Central  $733,828    $669,612    — 8.75

Toronto East        $476,795    $512,657    + 7.52

Burlington           $526,139     $519,093    — 1.34

Milton                  $489,167     $495,582   + 1.31

Oakville               $558,283    $775,041     + 38.83

Mississauga        $513,331     $519,346     + 1.17

Aurora                 $547,333    $574,000     + 4.87

Oshawa               $262,482    $285,440    + 8.74

Pickering            $402,600    $495,860   + 23.16

Вперед вырвались Оквил и Пикеринг, где несколько продаж прошло по ценам гораздо выше средних. Так, например, в Oквил продалась новая, совершенно уникальная квартира – penthouse площадью 2,235 кв. футов с потолками высотой 10 футов около парка за $3,145,000. Отрадно, что хорошие, просторные квартиры в престижных районах по-прежнему продаются быстро и за высокую цену.

Что касается центральной части Торонто, то наиболее пострадали от отсутствия арендаторов владельцы крошечных квартирок-студий, построенных после 2005 года. Им ежемесячно приходится докладывать на содержание своей собственности по нескольку сотен долларов.

Пока есть реальная надежда на открытие страны для новых иммигрантов. Сейчас министерство иммиграции заявляет о включении нормального режима только после того, как пандемия пойдет на спад в Канаде и в тех странах, откуда иммигрируют приезжие. Остается одна надежда – на успешную компанию по вакцинации населения.

Практически не затронута тема слабой законодательной поддержки лэндлордов – инвесторов. По крайней мере, в условиях отсутствия хоть какого-то действующего инструмента по выселению жильцов в случаях неуплаты арендной платы или вымогательства ими отступных денег, если вдруг хозяин квартиры хочет ее продать, немногие смельчаки отваживаются пуститься в плавание… В любом случае, очень хотелось бы пожелать всем нам здоровья и возврата к стабильному, устойчивому рынку!

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham . Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,900.
• Продается Bungalow 60 x 216 Feet недалеко от озера, парков. Ravine Lot! Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000. Сonditionally Sold!
• Купят дом 4 Спальни, как минимум гараж на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже 5 лет назад. Цена до $2,300,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
• Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение  9,000-12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам.

Правительство провинции Онтарио выпустило недавно «Ontario’s Residential Condominium Guide», который был принят в окончательной версии 6 ноября прошлого года. Документ на 37 страницах дает представление потенциальному покупателю о том, что такое вообще кондоминиум, какие виды кондоминиумов существуют, взаимоотношения покупателя или собственника жилья с корпорацией кондоминиума. Этот документ в начале года уже станет обязательным для предоставления строительной компанией покупателям при подписании контракта.

С 1 февраля 2021 года в соответствии с принятым актом «New Home and Construction Licensing Act» компания TARION передает свои полномочия по лицензированию и надзорным функциям над строительными компаниями, строящими новое жилье, компании HCRA (Home Construction Regulatory Authority). Именно эта организация будет заниматься урегулированием конфликтов между строительными компаниями и потребителями, для того чтобы повысить качество новостроек и доверие у покупателей нового жилья.

Как с удовлетворением отметил Тим Худак, возглавляющий Ontario Real Estate Association, усилия ассоциации риэлторов Канады по лоббированию этого проекта не пропали зря. Уж очень много нареканий на существующее положение дел исходило от покупателей нового жилья. Люди, которые много лет назад проплатили свой начальный депозит, до сих пор ждут его постройки. Жилье не строится и будет ли построено вообще – неизвестно. Если оно построено, то это даже близко не соотносится с обещаниями строителей ни по площади, ни по его качеству. Сколько денег могло быть сэкономлено при закрытии сделок, если бы изначально люди бы знали о «правилах игры»!

Теперь документ «Ontario’s Residential Condominium Guide» будет выдаваться покупателю квартиры после подписания документа о покупке жилья, для того чтобы в обозначенные правительством 10 дней «cooling off period» покупатель смог бы изучить этот документ, получить консультацию у адвоката, оговорить желаемые изменения в контракте или… передумать покупать.

Документы о покупке подписываются в офисе продаж строительной компании. Зачастую в обстановке ажиотажа люди не очень понимают, на каких условиях происходит сделка. Риэлторы являются профессионалами, обязанности и этические нормы которых регулируются целым рядом нормативных актов. Продавцы новой недвижимости в офисах продаж – это в большинстве случаев наемные работники, чьими служебными обязанностями являются представление интересов строительной компании и максимизация объема продаж. Если покупателя представляет риэлтор, который защищает интересы своего клиента, то, как правило, процесс проходит гладко, так как покупатель заранее предупрежден о возможных сценариях развития событий. В противном случае недостаточное внимание к пунктам договора, особенно напечатанных мелким шрифтом, оборачивается дорогостоящими ошибками. Немногие покупатели знают о том, что гораздо выгоднее привести своего риэлтора на переговоры с представителями строительной компании. Опытные агенты знают, как осуществляется маркетинг, как сначала предлагаются квартиры менее привлекательные, как читать предлагаемые чертежи. Расходы на закрытие сделки, которые могут составить 16 – 20% стоимости недвижимости, с помощью риэлтора могут снизиться до 5%.

Удивительно, но многие владельцы кондоминиумов даже не имеют представления об устройстве корпорации и ее управлении, функциях управляющей компании, правах собственников. Это приводит к тому, что пассивная позиция не реагирует на безграничные полномочия менеджмента и неоправданное удорожание содержания здания. Вместо того, чтобы из существующих контракторов выбрать лучшего, с отличной репутацией и разумными расценками, выбирается якобы «выгодный» вариант, учитывающий интересы совсем не собственников квартир.

Еще одна новость для покупателей квартир в новых жилых комплексах. Есть такое понятие, как «interim closing» или «промежуточное закрытие сделки». С этим вариантом знакомы покупатели нижних этажей. Ключи вручаются тогда, когда закончена ваша квартира, и в ней уже можно жить. Но верхние этажи продолжают строиться, и кондоминиум еще не зарегистрирован. В этом случае покупатель не мог получить банковский ипотечный кредит, ведь формально квартира еще принадлежит строительной компании. В этом случае покупатель становится жильцом-арендатором, который должен платить ежемесячную аренду в размере банковского интереса на остаточную сумму контракта (стоимость квартиры минус суммы депозита), налога на недвижимость и maintenance fee – его доли на содержание здания. А сколько покупателей, имеющих средства купить квартиру без ссуды, так и не могли понять эту концепцию «аренды», которая могла продолжаться годами…

Компания FCT (First Canadian Title Company Limited) – лидер в предоставлении страхования «Title Insurance», устранила эту громоздкую конструкцию, решив вопрос о «фантомных» мортгиджах. Финансовая компания решает технический вопрос перехода собственности в промежутке между фактическим заселением и формальным вступлением в полноправное владение квартирой. Покупатель получает возможность заплатить строительной компании часть или всю сумму по контракту. Тем покупателям, которым нужна ипотека, она будет предоставлена по текущему проценту, а не по тому, который устанавливает строительная компания, что при сегодняшних цифрах составляет значительную экономию.

Помимо огромных средств, сэкономленных покупателями, появляется дополнительный импульс для строительных компаний завершить строительство раньше и получить свои деньги быстрее.

Идея вынашивалась два года, но к реальному ее осуществлению подошли только сейчас. Для людей, желающих жить самим в новой квартире, или инвесторов безусловно важно оценить свои затраты в самом начале процесса, чтобы правильно рассчитать свои возможности. Именно на объяснение прав покупателей и их защиту ориентированы последние изменения в процессе покупки нового жилья.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

***

• Продается Bungalow с участком 60 x 216 feet недалеко от озера, парков. Ravine Lot! Престижный район Scarborough. Запрашиваемая цена – $1,360,000.
• Купят дом 4 cпальни, гараж как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже, чем 5 лет назад. Цена – до $2,300,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,900.
• Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000), тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.