Жанна Томсон, брокер

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно. При покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны, в том числе, и все правила проживания в кондоминиуме. Но не так часто бывает, когда ответственность за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры возлагается на корпорацию.

В прошлом месяце закончилось судебное разбирательство в Верховном Суде между Фанг Линг Вонг (Fung Ling Wong) против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York. Претензии Фанг заключались в том, что, купив квартиру на первом этаже рядом с мусорной шахтой, женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, исходившие из мусорной системы. Проблема возникла сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Это единственная квартира на первом этаже, имеющая общую стену с мусорной шахтой, куда скидывали мусор все жильцы кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, в помещении стоял еще и металлический агрегат, машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству. Вонг обращалась с жалобами в офис менеджмента еще в 2017 году. Какие-то мастера приходили и что-то чинили, но проблема так и не была устранена окончательно. Как компромиссный вариант было составлено расписание пользования мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома. Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, даже наняли компанию для измерения уровня шума So Quiet Soundproofing, которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех проблем. Но, к сожалению, все усилия оказались тщетными и не привели к положительным результатам.

Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный Суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.

Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, и буквально недавно судья Сюзан Велла вынесла вердикт. По ее мнению, корпорация кондоминиума несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт, эксплуатацию и содержание мест общего пользования. Логично, чтобы у корпорации были выработаны правила пользования этими местами общего пользования и с правилами были бы ознакомлены все жители здания. Судья установила, что корпорация нарушила свои уставные обязательства и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту неудобную проблему и дать возможность людям жить по-человечески!

Решением суда Фанг Вонг за ущерб, нанесенный ее здоровью, присудили $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощающие панели общей стоимостью около $11,000 на потолке и стенах, смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорация должна отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.

Все хорошо, что хорошо кончается. Но насколько все было бы проще, если бы изначально при покупке Вонг вместе со своим риэлтором посмотрела, на какие минусы могут указать будущие покупатели в случае приобретения данной недвижимости. Желательно НЕ покупать квартиры рядом с мусоропроводом или шахтами лифта. Именно поэтому трудно предсказать планировку этажа, когда квартира покупается от строительной компании. В контракте, который подписывают покупатели, предусмотрена опция переноса технических помещений в случае, если такая надобность возникнет.

Права свои знать нужно обязательно. Ведь длительное игнорирование офисом менеджмента ваших законных требований может послужить началом вашего выигрышного процесса. Всегда имея дело с официальными представителями корпорации кондоминиума, записывайте, с кем вы говорили, кто принял жалобу и что пообещали. Неплохая идея – попросить прислать подтверждающий e-mail.

Конечно, от нерадивости руководства пострадают и жильцы кондоминиума – в том смысле, что затратная часть судебного решения в лучшем случае будет взята из резервного фонда. Скорее всего, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Экономическая ситуация в Канаде сейчас оставляет желать лучшего. Инфляция достигла 7,7% – это исторический максимум за 39 лет. Майские опросы показали чрезвычайно низкий уровень доверия потребителей. Аналитики ожидают повышение процентной ставки на 0.75% и достижения учетной ставки 2.25% уже в эту среду, для того чтобы замедлить бурный рост цен на потребительские товары. Эти ставки могут показаться низкими по сравнению с историческими стандартами, когда учетная ставка Центрального банка лишь немного превышала 2% до финансового кризиса 2008 года. Но сама скорость роста учетной ставки является рекордной за последние десятилетия. Именно этот факт станет причиной, по которой, по мнению экспертов, потребительский спрос должен понизиться и не довести страну до рецессии.

По данным Канадской ассоциации риэлторов, влияние кампании ужесточения политики банков по выдаче кредитных займов на покупку жилья уже привело к тому, что с февраля этого года цены на недвижимость понизились на 13%.

Эксперты предполагают, что рост банковского интереса еще не достиг своего максимума и ожидается новое, буквально на днях повышение на 0.75%. И это станет плохой новостью для домовладельцев, которые столкнутся с ростом ипотечных ставок, в то время как стоимость их собственности будет падать.

Чем выше ставка, тем сложнее потенциальным покупателям жилья финансировать первоначальный взнос на покупку. Нынешние владельцы жилья будут платить больше по своим ипотечным кредитам. Уже явной становится тенденция к снижению общего количества сделок. Рынок отворачивается от продавцов, так как покупатели уже не расхватывают бездумно все, что вышло на продажу. Рынок входит в стадию, когда продавец с надеждой смотрит на покупателей – возьмут или откажутся от сделки. Снова говорят о проблемах, когда накануне дня банк отказывается оценивать сделку по цене покупки, соответственно, приличную разницу покупатель должен найти за несколько дней до закрытия сделки.

Те, у кого ипотечный кредит зависит от колебаний ставки (variable rates), чувствуют последствия повышения ставок сразу же. Чего нельзя сказать об обладателях фиксированного процента. Но и их сроки когда-нибудь подойдут к моменту пересматривания.

Рынок жилья находится в самом центре инфляционного давления, где буквально за несколько лет цена недвижимости выросла в два раза. При этом из-за исторически низких ставок финансирования потребительский спрос на покупку жилья стремительно вырос из-за пандемии. Высокие показатели инфляции, вызванные ценами на энергоносители и продукты питания, заставили управляющего Банком Канады Тиффа Маклема и его команду занять более жесткую позицию. Сегодняшнее решение Центрального банка представляется как экспериментальное, когда с помощью «мягкой посадки» Центральный банк постепенно сможет снизить уровень инфляции, не разрушая экономику страны. Такого еще не случалось в истории кредитно-денежной политики Канады. В модельных сценариях, рассмотренных CMHC – Канадской ипотечной и жилищной корпорацией, Федеральное агентство отметило, что спад на канадском рынке жилья ожидается к середине 2023 года. Было заявлено, что при умеренном сценарии поднятия ставок на дополнительные 0.5% цены на жилье снизятся на 3% к середине 2023 года, а объем продаж сократится на 29%. В другом сценарии с повышением банковской ставки на 3.25% цены на жилье снижаются на 5%, а объем продаж – на 34%.

Наступают непростые времена для владельцев жилья и людей, желающих приобрести недвижимость. Процентные ставки цикличны, поэтому когда-то произойдет возврат к невысоким ставкам, а пока нужно подготовиться к не очень легким временам.

Что касается рынка недвижимости в Торонто и его окрестностях, то покупателей стало меньше не только из-за факторов сезонности и обычного замедления рынка в летнее время, но и из-за муссирующих слухов о падении цен. Многие покупатели ушли на каникулы и ждут, что же будет происходить осенью. Не нужно забывать, что, несмотря на рост процентных ставок, они по-прежнему невелики. Рынок немного стабилизируется за счет более спокойных переговоров, где есть уже место для выполнения обычных условий прежде, чем сделка станет окончательной. Покупатели запрашивают банк о подтверждении получения займа на конкретный дом или квартиру. Заказываются технические инспекции с тем, чтобы у покупателей сюрпризов было меньше. Не могу сказать, что времена «multiple offers» совсем прошли. Есть настолько хорошие районы, что люди из них чрезвычайно редко выезжают. Есть дома, только построенные или отреставрированные и очень ухоженные, спрос на которые есть абсолютно всегда!

На эту недвижимость спрос остается во все времена, если цена еще и занижена, продавцы получат свой аукцион, несмотря на любые негативные факторы.

Еще одно правило в такие сложные времена. Если вам необходимо продать недвижимость, а затем купить новую, продайте сначала, зная, на что вам можно будет рассчитывать впоследствии. Посмотрите с вашим риэлтором дома определенной ценовой категории, на которую вы хотели бы выйти. Прикиньте худший вариант продажи вашей недвижимости, посмотрев заранее на выставленные листинги в вашем районе. Если удастся продать вашу недвижимость за нормальную цену быстро, не жадничайте, вы можете ее получить только один раз на слабеющем рынке. Но как только продажа состоялась, немедленно ищите новое жилье в вашей ценовой категории и отвечающее вашим требованиям и ожиданиям. Лучший сценарий – одновременная продажа старого и покупка вашего нового жилья!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы планируете продавать дом или квартиру, вам будет небезынтересно знать, что последние исследования компании Zillow показали – дороже продаются дома, стены которых выкрашены в темно-серый цвет. Что бы ни говорили противники серого, но продажная цена их в среднем превышает цены «собратьев» на $6,491. Был проведен опрос 3000 респондентов – недавних покупателей недвижимости и покупателей, только собирающихся искать дом своей мечты. Опрашиваемым дали палитру цветов, каждому из которых был присвоен номер. Виртуальный тур позволял менять цвета в помещениях. В зависимости от выбранных цветов покупатели называли цену, которую готовы были бы заплатить за дом своей мечты, базируясь на средней цене канадского дома $746,146. Как выяснилось, большинству респондентов настолько понравилась угольно-серая кухня, что они готовы были платить за такой дом на $6,491 больше, темно-серая ванная комната заработала на $4,029 больше, темная спальня – дала плюс $5,074, гостиная – $4,999.

В конце концов, не так важно, нравится ли цвет вам, главное, чтобы он понравился тем людям, кто собирается купить ваш дом. Кстати, на сером цвете свет клином не сошелся. Как альтернатива – небесно-голубая кухня даст вам при продаже дополнительные $2,612, а голубая спальня – $1,865. Дизайнерский выбор цвета лесной зелени никак не впечатлил покупателей. Результат оказался прямо противоположным. Наличие зеленой ванной комнаты снизило стоимость дома на $5,596 в среднем, а из-за темно-зеленой кухни продавец недополучил $3, 656.

Эксперимент с солнечно-желтым цветом тоже не привел ни к чему хорошему. Дом с наличием такой желтизны должен был уйти на $6,044 дешевле. Интересно, что если у потенциальных покупателей совпадал вкус с владельцами дома, то в среднем они согласны были платить на $2,000 дороже. Психологи объясняют это явление тем, что подобное притягивает к себе подобное. Нам нравятся люди, разделяющие наши вкусы и взгляды на жизнь.

Как-то можно ведь объяснить феномен серого цвета. Вот уже несколько лет дизайнеры интерьеров приучали нас к нему. Не могу сказать, что темный угольно-серый часто попадается при просмотрах домов в моей практике, но светло-серый, цементный, серо-голубой встречаются достаточно часто. И, кстати, эти цвета очень выгодно перекликаются с любыми другими цветовыми акцентами. Оранжевая мебель, подушки любых ярких цветов, аксессуары любого цвета сочетаются с нейтральным серым цветом любого оттенка. Именно к таким дизайнерским решениям и привыкли наши покупатели. Абсолютная классика, подходящая людям любых национальностей и вероисповедания.

Более того, некоторые дизайнеры считают, что цвет тогда хорош, когда он чистый и прозрачный, а покупатель тут же забывает о нем, как только он ушел из дома. Хуже, когда он вспоминает ту или другую недвижимость по красной гостиной или фиолетовой ванной. Покупатели, осматривая дом, подсознательно хотят иметь свободу выбора. Может быть, и была такая задумка про фиолетовую ванную комнату, но в навязчивом виде она никак не прошла.

Задумываясь об обновлении интерьера, особенно перед тем, как выставить дом на продажу, не забывайте классические правила. Если ваш дом расположен в восточно-западном направлении – это самый выигрышный вариант, когда солнце практически не уходит из дома в течение дня, вы можете экспериментировать и с темными оттенками цветов. Другое дело – северно-южное направление. Если краска темная – вы заведомо будете в проигрыше, несмотря на все опросы. Просто психологически, если вы в ясный день с улицы входите в темное помещение, ощущение норы или пещеры оставляет не лучшее впечатление! Из такого дома хочется поскорее уйти.

Не пренебрегайте советами специалистов. Например, в магазинах Benjamin Moore вам всегда дадут дельный совет, и большинство огромных строительных компаний пользуются ими. Например, сегодня в тренде красно-розовато-коричневая палитра. Это не значит, что в коричневый цвет надо окрашивать всю комнату, сделайте акцент только на одной или двух стенах – это будет очень выигрышным решением! Посоветуйтесь с вашим агентом. Можно ведь уложиться и в бюджетный вариант – покрасить весь дом одним цветом, будь это цвет утреннего кофе с молоком или морозного серого – вы не проиграете! Нет ничего лучше и приятнее зайти в свежепокрашенный дом, когда вы понимаете, что вам после покупки не нужно сразу заниматься чисткой и перекрашиванием. Свежесть и чистота –  великое дело при продаже дома!

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В прессе появляется все больше и больше статей о креативных способах владения недвижимостью. Зарплата, достаточная для приобретения жилья в Торонто, должна доходить примерно до $223,000 в год. Даже с такой зарплатой и работой с 9 утра до 5 вечера еще вопрос, насколько легко будет получить кредит от банка. Идея лежит буквально на ладони. И правда – зачем ждать десятилетия, для того чтобы собрать деньги на начальный взнос, когда эта сумма может быть собрана потенциально всеми заинтересованными юридическми и физическими лицами. В чем же состоит идея? Проводятся заранее консультации с инвесторами, после анализа нескольких видов собственности, в зависимости от состояния рынка и прогнозов его развития определяются наиболее выгодные потенциальные сделки.

Не так давно внимание канадской прессы привлекла сделка в Торонто о покупке квартиры в районе King West на 15 Stafford Street, Apt. 208. Ее необычность состояла в том, что односпальная квартира, которую не должны были бы продать меньше, чем за $700,000, была предложена не целиком, а частично – 2.5% за $18,025. При этом ежемесячные платежи покупателя составили бы около $2,200, включая maintenance fee и property tax. Не требуются никакие процессы преквалификации, то есть фактически вы покупаете долю в квартире в кондоминиуме. Если через какое-то время цены на рынке выросли, то и ваша инвестиция подросла тоже. Сказать, что эта опция тут же с жадностью кем-то была подхвачена – нет, предложение стояло на рынке два месяца. Но продажная цена была равна запрашиваемой. Через полтора месяца в этом же доме была выставлена другая квартира с такой же идеей фракционной продажи. За 2.5% от оценочной стоимости в $786,000 просят $19,650, но пока результата нет уже 40 дней. Обе квартиры принадлежат одной и той же компании. Чисто теоретически, чем больше квартир в здании контролируются одним владельцем, тем более агрессивной и неадекватной бывает ценовая политика именно в этом здании.

В чем может быть опасность приобретения подобной недвижимости? Именно в этом. Вы не знаете, что конкретно вы покупаете. Ведь в чем различие между кондоминиумом и кооперативом? В первом случае вы четко имеете представление о том, что вы приобретаете. Во втором – вы покупаете только долю кооператива, физически она не определена. В случае с фракционным владением – вы владеете долей в квартире, а не в здании. Фактически вы субсидируете компанию-владельца этой квартиры. Потенциально проблема может возникнуть, если потребуются серьезные вложения. Например, ремонт крыши – очень дорогостоящие траты. Деньги собираются с каждой квартиры. Какую сумму потребуют с нашего фракционого владельца – непонятно. Различные сценарии предусматриваются в случае инвестирования в такую недвижимость и желания проживать в ней, заплатив малую долю от ее стоимости.

Целый ряд компаний занимаются подобными видами группового инвестирования, управления и наращивания своего портфолио. Проводятся лекции и семинары, привлекаются все новые и новые инвесторы и новые модели. В соответствии с этими программами вы можете быть владельцем как части квартиры или дома, так и коммерческой плазы. Некоторые американские компании предлагают  покупать доли сельскохозяйственных угодий. Минимальные размеры инвестиций составляют от $25 до нескольких сотен тысяч. Инвестиционные вклады не делаются слишком большими, чтобы сократить финансовую нагрузку на инвесторов. Ни одному из инвесторов не разрешается иметь контрольный пакет акций.

Вариантов совместного владения недвижимостью достаточно много. Так, например, возможно проживание с потенциальной возможностью выкупа дома или квартиры в полную собственность. При этом часть арендной платы откладывается на счет жильца в счет сбора первоначального взноса. Программа называется «Rent to Own». Заранее оговаривается сумма продажи недвижимости на определенную дату. Если все расчеты сделаны правильно, через несколько лет сумма на первоначальный депозит уже накопитcя, и собственность переоформляется на нового хозяина.

В последнее время достаточно большую популярность приобретает коллективное владение недвижимостью при первоначальном оговаривании границ владения. Вообще, это очень разумно – проиграть все возможные варианты в самом начале, отобразить все на бумаге в виде дополнительного контракта и предоставить его на проверку адвокату. Важно быть уверенным в том, что конкретно покупается. Должен обсуждаться вопрос ликвидности – как и кому можно продать приобретенные акции. Пока рынок шел наверх – все были довольны. Но ведь возможно и падение цен, инвесторы подвергают себя определенному риску.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В начале июня правительство приняло программу Canada Greener Homes Loan, по которой владельцы жилья, модифицируя свои дома в сторону энергосбережения, могут получить беспроцентный заём до $40,000. Программа начала работать с 17 июня. Любой домовладелец, планирующий переустройство дома в «зеленую» сторону, может обратиться за беспроцентным займом на 10 лет.

Идея состоит в том, чтобы дать возможность домовладельцу уменьшить отрицательное воздействие своего домохозяйства на окружающую среду. Принимаются и рассматриваются заявки уже с июня. Общая сумма, выделенная на гранты, составляет $4.4 миллиарда, а количество их счастливых обладателей оценивается в 175,000. $40,000 – это максимальная сумма гранта, предлагаются и меньшие суммы, начиная с $5,000. Это займы «unsecured», это значит, что в случае, если долг не будет возвращен через 10 лет, нет легального инструмента воздействия на физическое лицо для возврата платежа.

Какие проекты подлежат рассмотрению? Изоляция чердака, потолка, герметизация окон, дверей, отопление, нагревание воды в доме и другие подобные улучшения. Какие требования существуют по программе? Программа предполагает, что получателем будет являться канадский гражданин – владелец жилья. Кроме этого, расчеты по использованию средств должны быть представлены заранее. Соискатель на программу должен иметь хорошую кредитную историю и не пользоваться преимуществами «proposal» или «bankruptcy» программ.

Вы не можете получить эти государственные гранты, если работы по дому уже завершены, а также, если какие-то улучшения были сделаны без согласования, по вашему разумению. Все должно быть подтверждено документально – необходимость переделок, все расчеты и требуемые сметы.

При этом вам придется предоставить свои финансовые документы, для того чтобы доказать вашу надежность в погашении выданного кредита.

Для того чтобы подать заявление на получения гранта по программе Canada Greener Homes Loan, вы можете зарегистрироваться on-line или по телефону. Есть список организаций, предоставляющих такие услуги частному сектору и имеющих на это право. На государственном сайте: www.nrcan.gc.ca/energyefficiency/energuide/energuide-energy-efficiency-home-evaluations вы должны будете найти ту компанию, которая бы обслуживала ваш район. Представитель этой компании должен провести проверку вашего дома. При этом используется специальное оборудование, которое проверяет дом на герметичность. Анализ состояния дома начинается снаружи, затем консультант по энергопотреблению измеряет и собирает данные обо всех элементах вашего дома, влияющих на его энергетическую эффективность, эти данные вводятся в программу моделирования энергопотребления, которая рассчитывает рейтинг Energuide вашего дома. Собранные данные включают результаты проверки воздухопроницаемости входных дверей, уровень изоляции стен, подвального помещения и чердака; тип и герметизацию всех окон, размер и рейтинг эффективности вашего оборудования по обогреву и охлаждению помещений вашего дома и нагреву воды в нем; будет проанализирована вся информация по вентиляционному оборудованию в доме. После тщательного анализа, результаты которого будут обсуждены с вами, осталось дело за малым. Подготовьте ваш property tax roll number перед тем, как заказывать инспекцию. Могут также пригодиться все чеки и инвойсы на ваши электроприборы. Результат проведенного теста ясно покажет рейтинг вашего дома в эффективности его энергосбережения, к этому прилагаются план действий по ремонту, обновлению и улучшению состояния дома. информация о владельцах жилья – Homeowner Information Sheet.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ассоциация строителей жилья в Онтарио (RESCON) выпустила краткий обзор ситуации, сложившейся в провинции, и перспективы ее решения в связи с результатами недавних выборов в онтарийский парламент. Жилищный кризис в провинции вызван именно острой нехваткой жилья, и на повестке дня всех политических партий стоял вопрос о немедленном внимании именно к этой проблеме. В ближайшие 10 лет необходимо возвести 1.5 миллиона единиц жилья, чтобы ослабить кризис, с этим были согласны все. Эти цифры не взялись из воздуха, они были опубликованы в докладе Целевой группы по доступности жилья под руководством CEO Scotia Bank Джейк Лоренс.

Сейчас покупателю недвижимости требуется проработать 22 года (с 25 лет до 34-х) с полной занятостью, чтобы накопить первоначальный взнос в размере 20% стоимости среднего жилья. В середине 1970-х нужно было проработать всего 5 лет, чтобы серьезно рассчитывать на приобретение недвижимости. Ну, а если говорить о Торонто, то молодым людям для подготовки к покупке своего жилья понадобятся 27 лет. Это результаты исследований, проведенных университетом British Columbia – School of Population and Public Health. И впервые, ура(!), признано, чтобы жилье стало доступным, базируясь на сегодняшних ценах, зарплаты должны вырасти более чем втрое – до $172,000 в год! Ситуация может стать совершенно плачевной, если на нее не обращать внимания и все пустить на самотек. На тысячу резидентов у нас сейчас приходится 427 единиц жилья, в Торонто – 360. В среднем по странам G7 эта цифра составляет 471. Отсутствие жилья стоит провинции дополнительных 8 миллиардов долларов в год. Ведь если специалисты не могут жить рядом с работой, то бизнес может закрыться, либо человек вынужден как-то до него добираться на нескольких видах транспорта.

Все специалисты, причастные к решению таких актуальных жилищных вопросов, едины во мнении – необходимо осваивать муниципальные, провинциальные и федеральные пустующие земли, сокращать время на бюрократические проволочки. Необходимо выработать единую систему стандартов в Онтарио, систему по обмену данными и информацией и получения скорейшего разрешения на строительство.

Уже приняты законы «More Homes, More Choice Act» и «The More Homes for Everyone Act». Но ведь проблема остается в их скорейшей реализации. Например, в соответствии с принятыми актами, если строительной компанией не получено разрешения на строительство объекта в установленные сроки или решение принято отрицательное, то все понесенные материальные издержки будут возвращены соискателю.

Эксперты соглашаются во мнении, что правительство Дага Форда должно будет сосредоточиться на решении следующих проблем зонирования, планирования и финансирования.

Exclusionary Zoning. Большим препятствием в решении строительства недорогого жилья является устаревшее зонирование. Жилые кварталы, где дозволяется строить только дома на одну семью – Single Family Residential; заброшенные фабричные территории практически в центре города, все эти земли можно было бы при резонировании использовать для строительства таунхаузов, дуплексов или триплексов.

Minister’s Zoning Orders (MZO). С 2018 года правительство Форда десятки раз пользовалось правом вето, которое позволяло не пропустить проекты и решения муниципальных советов. Так, например, с 2020 года 48 раз использовалось это право, по утверждению Управления охраны природы Торонто и региона. Было отмечено, что, ускоряя процесс планирования и получения решений, утверждающих строительные проекты, не всегда остается время на реальное изучение целесообразности строительства объектов в местах частых затоплений и стихийных бедствий и проще скинуть ответственность на муниципальные советы, обрубив полностью обсуждение проекта.

Skilled Labour. Нехватка квалифицированной рабочей силы может спутать все планы, особенно зная, что около 30% опытных работников находятся в предпенсионном возрасте. Для решения этой проблемы предлагается обратиться к федеральному правительству, попросив набрать нужные квоты через иммиграцию. Провинция также должна вкладывать деньги в развитие строительных колледжей и повышение привлекательности рабочих профессий в принципе.

Transit—Oriented Communities. Планирование строительства новых микрорайонов с учетом жизненных потребностей его жителей. Транспортные развязки, детские сады, школы, магазины и работа желательны в одном и том же районе, чтобы его жители не тратили часы на дорогу из дома на работу и обратно.

Streamlined development. Еще в январе было объявлено о выделении 45 миллионов долларов в Фонд утверждения рационализации развития, чтобы позволить крупнейшим 39 городам провинции модернизировать, оптимизировать и ускорить прохождение заявок на жилищное строительство. Крайне важно, чтобы время на строительство проекта от момента подачи заявок до введения в эксплуатацию существенно сократилось. Сегодняшние 10 – 11 лет – это абсолютно недопустимые цифры.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнем обзоре Royal Bank of Canada основной причиной охлаждения рынка недвижимости была названа серия последовательных повышений банковской ставки. Города Торонто, Ванкувер, Монреаль, Гамильтон страдают больше всего. Вот уже третий месяц подряд сокращается общее количество продаж. На фоне разговоров об еще одном, по крайней мере, повышении банковского интереса, очень похоже, что тенденция на охлаждение рынка сохранится, и правила игры на рынке недвижимости будут меняться. Повышаются требования к покупателям, обслуживание заемных средств значительно подорожает, не оправдываются ожидания продавцов. В связи с тем, что спрос падает и уж точно никто не говорит об ажиотаже, предложений о продаже на рынке становится больше и стоят они без движения дольше. Это сильно снизило напряжение и вернуло рынок к сбалансированному состоянию буквально за несколько недель. Специалисты считают, что сворачивание рынка продолжится, бешеный подъем цен во время пандемии уже закончился и коррекция рынка неизбежна. С февраля по март продажи упали на 27%, количество новых листингов сократилось на 11% по сравнению с прошлым годом, на 6% меньше количество недвижимости, выставленной на рынок, по сравнению с прошлым годом. Некоторые эксперты считают нынешнее положение вещей не крахом и не его началом, а всего лишь коррекцией рынка, но прогнозируют, что к 2024 году цены в среднем упадут на 24%.

Существует ли проблема? Да, пройдет какое-то время, продавцы будут жалеть об упущенных возможностях и горевать о том, что за их дом с многочисленными ремонтами покупатели предлагают на десятки тысяч меньше, чем продал сосед, абсолютно ничего  не сделавший в своем доме за все время владения им. За соседский дом бились – пух и перья летели, а у нас – тишь да гладь, божья благодать. И это все буквально за пару месяцев! Но в гораздо худшем положении оказались те, кто на пике летящего вверх рынка решили совершить покупку и зачастую без всяких условий сделали свой выбор и подписали контракт в надежде, что – ну не будет никаких проблем с продажей собственного жилья на таком горячем рынке! И вот здесь, конечно же, ждет разочарование, если в вашей собственной продаже вы не доберете ваши десятки, а то и сотни тысяч долларов. Хорошо, если вообще будет возможность закрыть сделку. Как показывает опыт 2017 года, может быть и более плачевный исход – судебные тяжбы. Вы теряете депозитные деньги, платите адвокатам и все равно остаетесь ответственным за потери, которые понес продавец, у которого вы так и не смогли купить понравившуюся вам недвижимость.

В связи с новыми обстоятельствами на рынке, все более опасными и рискованными становятся сделки со строительными компаниями при покупке нового жилья. При этом можно выделить разные типы покупателей.

Во-первых, это конечный потребитель или инвестор, покупающий жилье для себя или для сдачи в аренду. Если вы покупаете на пике, а рынок неожиданно ушел вниз, конечно, у вас потенциально могут быть проблемы. В случае если банк не оценивает ваше жилье за ту сумму, которая указана в контракте, свои обязательства по выдаче обещанного займа банк будет выполнять, исходя из той оценочной суммы, которую дал эксперт. Разницу должны будете возместить вы сами. Это возможно, но любой вариант, на который вы не рассчитывали, будет стоить дороже, и намного дороже. Нет ничего обиднее, когда к тем тратам, к которым вы будете готовы, неожиданно приплюсуются немалые дополнительные расходы.

Во-вторых, все большую популярность набирают сделки по продаже контрактов. В этом случае покупается и продается контракт еще до окончания строительства и ввода жилья в эксплуатацию. В этом случае на момент сделки покупатель выплачивает, по крайней мере, депозит, который уже был отдан строительной компании. Проходит еще несколько месяцев, пока, наконец, не оформляется само закрытие сделки. Это может произойти, но если рынок сильно просел, у покупателя контракта может не быть возможности закрыть сделку. А может, и не быть экономической целесообразности это делать. Что происходит в этом случае?

Знайте, что первоначальный покупатель по-прежнему несет ответственность за сделку. Будет ли у вас такая возможность – это еще вопрос. Раньше 9 из 10 покупателей нового жилья планировали довести процесс до конца сами, сейчас уже более половины покупателей отмечают, что не прочь перепродать контракт на половине дороги раньше официального закрытия. Но жизнь непредсказуема, и адвокаты отмечают совершенно печальную тенденцию обращения к ним покупателей, желающих расторгнуть сделку под любым предлогом и выскочить сухим из воды. К сожалению, в таких случаях нужно готовиться к судебным разбирательствам продолжительностью 2 – 3 года. Еще не факт, что пострадавшая сторона, даже если постановление суда будет получено в ее пользу, сможет что-то получить. Очень многие не имеют собственного жилья, машины, сбережений и работы. О каких компенсациях тут можно говорить? Оценивайте ваши финансовые возможности заранее!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

За последние несколько лет тему доступности жилья в Онтарио не поднимал только ленивый. Но это проблема не только немыслимой дороговизны самого жилья, но и аренды, которая напрямую зависит от его цены. Ведь если аренда не покрывает, по крайней мере, ежемесячные затраты на его содержание, какой смысл для инвестора в приобретении недвижимости?

О том, в каких действительно тяжелых условиях живут люди, свидетельствуют недавние исследования. Опрос, проведенный по заказу Правозащитного центра арендаторов (ACTO), показал, что около 60% жильцов жалуются на то, что им пришлось сократить расходы на питание, чтобы заплатить арендную плату вовремя. Арендаторы находятся в подавленном состоянии тяжелого кризиса доступности и игнорирования властями сложившейся ситуации. Нельзя никого ставить в условия выбора между едой и оплатой аренды, обеспечивая своей семье крышу над головой.

Во времена пандемии цены на аренду какое-то время снижались. Но минимальные зарплаты $15 в час в Онтарио не могут покрыть нужды жителей Онтарио. В Торонто же прожиточный минимум требует зарплаты $22.08 в час. С ростом инфляции и стремительным ростом цен на продукты питания прогнозы выглядят весьма печальными. Все больше и больше людей, ищущих новые возможности для переезда, причиной признают невозможность платить бешеные деньги за аренду. Целью и смыслом жизни становятся поиски доступного жилья. Пока нет однозначного решения этого вопроса. По мнению ACTO, отличной идеей может быть замораживание роста арендной платы. Около 80% арендаторов считают, что нужно на законодательном уровне ограничить арендодателей на возможную сумму повышения арендной платы в случае, если один жилец съехал. На сегодняшний день после выезда жильца лэндлорд имеет право повысить сумму аренды, на сколько захочет, для нового жильца. Кроме этого, предлагается снять статус неповышения аренды для жилищного фонда, построенного после ноября 2018 года. Помимо мер, принимаемых непосредственно против инвесторов, предлагаются и другие варианты понижения цен на рынке.

Во-первых, поворот рынка недвижимости в сторону охлаждения уже очевиден. И просто удивительно, насколько быстро это произошло. Еще только пару месяцев назад, на выставленную на продажу недвижимость за несколько дней собирался десяток и более покупателей, желающих ее приобрести. Кто предлагал больше – зачастую цену, лишенную всяких обоснований, тот и становился победителем аукциона. Все остальные вместе со своими агентами бежали дальше. Охлаждение рынка – это не так страшно. В конце концов, очевидна польза для покупателей, которые именно сейчас могут не просто в ажиотаже разбрасываться деньгами, оставаясь с мыслью, что из всех претендентов именно он оказался неудачником. Сегодня покупатель может предварительно подумать и торговаться не только за цену, но и за приемлемые для него условия. Можно спокойно проконсультироваться с банками и проверить свои оптимальные финансовые возможности. Можно заказать инспектора и проверить жилье на наличие потенциальных дефектов. Можно спокойно проверить корпоративные документы и состояние дел корпорации кондоминиума в случае покупки квартиры или кондо-таунхауса.

Для продавцов тоже есть свои плюсы. Да, вы не можете рассчитывать на аукцион, но ведь последствия такой продажи потенциально тоже имеют свои риски. Сколько судебных тяжб инициировалось после невозможности или нежелания покупателей закрыть сделку. А ведь это годы и годы разбирательств и судебных заседаний.

Некоторые политические партии, стремящиеся к власти, сегодня предлагают свои решения жилищного вопроса, ведь сейчас наблюдается явная нехватка жилья на рынке. По классической формуле: если спрос больше предложения, цены неминуемо будут повышаться. Казалось бы, и решение вопроса простое – стройте больше домов. Но строительство новых домов не обязательно должно привести к снижению стоимости недвижимости и аренды, отмечают некоторые специалисты. Не всегда эта базовая экономическая концепция может быть эффективной. Во-первых, количество жилья, необходимого для удовлетворения спроса, достаточно велико, и потребуется время, пока количество нового жилья начнет оказывать хоть какое-то влияние на рынок. Согласно исследованию, проведенному в Британии в 2019 году, насыщение рынка 1% жилья от всего количества недвижимости на рынке может дать снижение цен на жилье только в размере 1.5 – 2%.

Во-вторых, категории жилья бывают тоже разные. Строительство многомиллионных особняков не решит жилищные проблемы среднего класса, а тем более, еще менее обеспеченных слоев населения. Кроме этого, есть определенные предпосылки экономического характера – стоимость строительных материалов и рабочей силы. Кроме всего прочего, нельзя расценивать рынок жилья как свободный. Ведь именно собственники совершенно не заинтересованы в снижении цен, и многие рассчитывают на средства, аккумулированные в недвижимости, как единственный источник дополнительного дохода в старости. Многие покупатели спрашивают – покупать сейчас или немного подождать. Эксперты здесь сходятся во мнении. Если вам удалось собрать деньги на начальный взнос, если условия, которые вам дает банк, приемлемы для вас, и вы нашли то, что вам нравится, не ждите – покупайте!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Страхование недвижимости обязательно абсолютно для всех покупателей freehold домов и таунхаусов, которые обращаются за ипотечным кредитом в банк. Адвокат не закроет сделку, пока ему не представят документ о страховании покупаемой собственности. Объяснение очень простое: ведь банк, выдавая вам кредит, фактически становится совладельцем вашей недвижимости и хочет максимально себя обезопасить от любых неожиданностей. На кондоминиумы это правило не распространяется, так как часть вашего ежемесячного платежа – maintenance fee – уже включает оплату страхование всего здания. Другое дело, что многие кондоминиумы сейчас требуют другую страховку – «Content and Liability Insurance», которая предполагает защиту вашего имущества от потерь и порчи в случае наводнения, пожара или кражи и возмещения потери или ее стоимости. Liability insurance защищает вас от последствий несчастных случаев, произошедших на вашей территории. Если кто-то пострадал и утратил трудоспособность, поскользнувшись на мокром полу у вас дома, сломал руку, ногу или шею, то на его претензии будет отвечать ваша страховая компания. Подобная страховка обязательна для всех снимающих жилье.

Пример из жизни. Девушка, снимающая квартиру в кондоминиуме, оставила открытым кран в ванной и ушла на работу. К обеду вода набралась и стала переливаться уже на пол, через несколько часов вода просочилась на несколько этажей ниже. Только тогда консьерж с сантехником открыли квартиру с плавающими в ней вещами, то есть вина жильца была зафиксирована на 100%. Но случилось так, что никаких страховок не было оформлено ни у хозяина квартиры, ни у ее квартиросъемщика. Толька за сушку четырех нижних этажей хозяйка квартиры получила счет почти на $20,000, который она благополучно оплатила. Только после того, как она проконсультировалась с адвокатом, появилась надежда на то, что $20,000 сократятся до $5,000, так как у самой корпорации кондоминиума есть страховка на такие случаи с обязательной максимальной суммой выплаты – «deductable » – $5,000. Но насколько проще и без такого ущерба решился бы вопрос, если бы у всех сторон этого несчастного случая были бы свои страховые полисы!

После недавних ураганных ветров и множества пострадавших от стихии, думаю, вопрос обращения в страховую компанию стал еще более актуальным. Улетели крыши, упали деревья на дома и машины, причинив немалый ущерб. На длинные выходные в разных районах города произошли безобразия с петардами и фейерверками. Статистика показывает, что пожаров, к сожалению, стало больше из-за того, что во время пандемии увеличилось количество времени, которое люди проводят дома. Подобные события, к несчастью, повторяются с завидной регулярностью. Если ваш дом пострадал от пожара, ваша страховка должна будет оплатить его ремонт. Какие-то компании гордятся, что восстановление пострадавшего имущества будет 100%-ным, даже если приведение в порядок дома выльется в гораздо большую сумму. Но за время ремонта вы где-то должны будете жить – эта сумма тоже оговаривается и выплачивается. В августе 2005 года после одного из самых грандиозных наводнений Торонто за последние 100 лет заявки на восстановление нижних уровней домов подали 4200 владельцев недвижимости. Сразу три торнадо ударили по южному Онтарио. Ущерб оценили приблизительно в $500 миллионов.

При оформлении страхового полиса начните с той компании, в которой у вас застрахована машина. Ведь в этом случае вы можете получить хорошую общую скидку. Не поленитесь пробить квоту по нескольким компаниям. Сделать это можно по интернету, используя сайты-поисковики. Можно обзвонить компании и попросить дать оценочную стоимость вашей страховки. Уточните ваше покрытие – на какие несчастные случаи распространяется ваша страховка, ведь цена – это еще не все! Какова ваша собственная обязательная сумма участия – «deductable». Не стоит обращаться в компанию, если сумма ущерба минимальна и не превышает величину «deductable».

В последнее время при оформлении сделки по закрытию дома страховая компания иногда задает вопросы, на которые практически невозможно ответить, если дом не был построен вашими собственными руками. В этом случае запрос страховой компании должен быть переадресован вашим риэлтором агенту продающей стороны. Это уже его обязанность получить все ответы на вопросы страховой компании. Ведь на чисто технические вопросы нужно отвечать очень четко. Если вдруг произойдет несчастный случай, малейшие несоответствия в документах могут послужить отказом страховой компании в компенсации ущерба. По статистике оплачиваются около 90% всех заявлений, и одной из причин отказа в оплате служат как раз случайные и сознательные ошибки в документах, когда для снижения ежемесячных платежей люди не дают правдивых ответов на заданные вопросы.

Найдите страхового агента, которому вы будете доверять и обговорите вашу конкретную ситуацию, пока не случилась беда. Спокойствие стоит намного дороже, чем несколько сэкономленных долларов на месячных платежах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

• Продается 2+1 BDRM квартира в районе Finch/Yonge Street/ Свежий ремонт, новая кухня, новые полы! Запрашиваемая цена – $829,900.
• Скоро! Сдается 1 BDRM квартира в Mimico около озера и с видом на него, с 1 июня за $2,100.
• Купят участок земли от $75,000 до $500,000.
• Купят квартиру на сдачу не дороже $600,000 и не меньше 1 BDRM в Mississauga или Burlington.
• Купят квартиру, можно строящуюся, в районе Кing city.
• Купят контракт от строительной компании – 2-BDRM в районе HWY 7 and Jane Street.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,200,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Продают уникальный таунхаус — замок в провинции Newfoundland 4600 Sq.ft. Высота потолков 12′. 3 car garage. Asking price – $1,099,900.
• Сдается 1 BDRM basement apartment в районе Dufferin/Rutherford. В нескольких минутах ходьбы от Go Station, No Frills. Отличные школы. Отдельный вход, отдельная стирка, один паркинг. Свежий ремонт!

Сегодня при абсолютной доступности информации продавцам недвижимости нужно знать о том, что, чем больше данных предоставлено покупателю до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент заключения сделки или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают, и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, ее лучше обсудить и решить, либо  определить «цену вопроса». Покупатель должен быть осведомлен о следующих основных дефектах недвижимости:

• юридические проблемы с документами;
• физические дефекты недвижимости;
• психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной в случае, если бы вы выступали в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже выигравшие судебные тяжбы предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

Юридические проблемы с документами. Ни один покупатель не хотел бы ввязываться в судебные тяжбы после закрытия сделки. Не так давно было закончено судебное разбирательство по поводу гаража, построенного в неправильном месте. Суть дела состоит в том, что в июле 2006 года семейная пара McNamee, владевшая двумя соседними участками земли, продала один лот супругам Moffitt. На втором участке хозяева построили гараж, а в августе 2006 года благополучно продали и второй участок с новым гаражом семье Corkery. И выясняется, что гараж Corkery стоит на участке, принадлежащем Moffitt. Виной недоразумению послужил деревянный колышек, который ошибочно приняли за разделительный знак между земельными участками. Как решение вопроса прозвучало мнение убрать часть гаража, стоящего на чужом участке. Однако время прошло, и ничего не было сделано, пока не встал вопрос о продаже земельного участка. Убрать часть гаража с участка Moffit обошлось бы хозяевам в $117,800 долларов. В январе 2022 года дело дошло до рассмотрения в Верховном Суде. Уже семья Corkery просила определить сумму, которую бы они заплатили по собственному желанию только за то, чтобы часть гаража и земля, на которой эта часть стоит, была бы по-соседски выкуплена. И, оказывается, закон такой есть. Если по неосторожности границы собственности меняются, возможен вопрос о предложении компенсации пострадавшей стороне. Именно потому, что не было никакого злого намерения, все искренне считали, что гараж принадлежит и той, и другой стороне, учитывая все факторы, судья постановила присудить право собственности на территорию 1,339.04 квадратных футов семье Corkery и, в свою очередь, уплатить $18,500 cемье Moffit. Правда, еще остается неясным, будет ли вовлечена в эти расходы страховая компания.

Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка со всеми размерами и с проекцией всех построек на нем. Желательно заранее знать мнение адвоката, занимающегося недвижимостью, по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Ваш риэлтор может предложить вам подписать документ «Seller Property Information Statement» – вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывают продавцы и отправляют покупателям еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если на вопрос, были ли протечки крыши или подвала, вы, как на голубом глазу, отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то тогда начнутся реальные ваши проблемы. В некоторых провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме того, на возникающие у риэлтора покупателя вопросы риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать сделать инспекцию недвижимости, и в зависимости от ее итогов, сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить либо за них заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена. В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому в наше время «bidding wars» – если вы ожидаете в назначенный день ситуацию получения нескольких предложений о покупке, не поленитесь предварительно заказать инспекцию. Рапорт об инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. Убивается несколько зайцев одновременно: во-первых, вы обнаруживаете дефекты и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них; во-вторых, у покупателей  снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, который может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей, потребует как минимум в десять раз больше затрат. Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется тоже информировать об этом покупателей. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие этой проблемы в настоящее время.

Психологические дефекты – как, например, суицид, убийство, выращивание марихуаны. О них покупатель должен быть проинформирован. Причем, в разных провинциях законы и правила немного отличаются. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья факторах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca