Жанна Томсон, брокер

Одним из самых интересных проектов кондоминиумов, выходящих сейчас на рынок, является AKRA – Midtown Toronto, район Yonge Street и Eglinton Ave E. Это проект девелоперской компании Curated Properties, основанной в 1987 году. Строиться здание будет в популярном и престижном районе города с отлично развитой инфраструктурой. В пределах пешей дистанции у вас будут отличные школы с высоким рейтингом, транспортная связь ТТС, в том числе и станция метро, магазины, бутики, рестораны, банки, офисы. Скоростная линия Eglinton Crosstown LRT будет введена в эксплуатацию в течение нескольких лет. В новом комплексе с 6-го по 22-й этаж предусмотрено строительство 182 квартир. 31 квартира (со второго этажа по пятый) будет сдаваться в аренду. Всего будет введено в эксплуатацию 213 единиц жилья. Интерьерами здания занимается международно признанная дизайн-студия Chapi Chapo.

Одна из партнеров компании Татьяна Шевелева, закончившая Карагандинский государственный университет, работает более 15 лет с корпоративными клиентами – сначала в Америке, потом в Канаде. В Торонто Татьяна закончила с отличием Академию дизайна и технологии, участвовала в разработке таких крупномасштабных проектов, как пятизвездочные гостиницы Park Hyatt, Andas Hyatt, Ritz Carlton, Four Seasons, Mandarin Oriental, Baccarat, St.Regis, Viceroy, Intercontinental, Hilton…

Отделочный кирпич Petersen Tegl будет произведен вручную и привезен из Дании. Основные особенности здания – двойной высоты лобби-холл, консьерж на полный рабочий день, комната для доставки посылок и online-покупок, элегантная фитнесс-студия, предлагающая силовое и кардио-оборудование, йога студия, открытая терраса и дзен-сад, отдельное пространство для барбекю, парковка и лифты, обладающие специально запрограммированной функцией доступа только к нужным этажам, чрезвычайно популярные в последние годы системы «Умный дом», специальные очистители воздуха по всему зданию c ультрафиолетовыми фильтрами, инфракрасные сауны, бассейны с горячей и холодной водой, душевая кабина со встроенной функцией хромотерапии.

Что касается интересных разработок в квартирах, это высокие 9-футовые гладкие потолки (прощай, надоевший попкорн!), усовершенствованная система security, высокоскоростной интернет в каждой квартире, индивидуальные счетчики электричества, газа и воды, тепло- и энергосберегающие технологии 21 века, ламинатные полы по всей квартире и кварцевые столешницы на кухне (countertop). Большое количество подсобных помещений позволяют разложить и расставить все необходимые вещи в отдельных шкафах. А что вы скажете по поводу Energy Recovery Ventilator, который помогает циркуляции воздуха извне после его очистки HEPA/MERV фильтрами? Никогда больше у вас не будет проблем с чистотой воздуха в квартире, самое лучшее оборудование будет обеспечивать его самые высокие стандарты.

Во время пандемии стало особенно понятно, на каких приоритетах заостряется внимание жителей кондоминиумов. Это личное здоровье и хорошее самочувствие. Именно это направление развивается в современном строительстве и является специализацией компании Curated Properties. Проект Akra Living фокусируется на пяти ключевых категориях хорошего самочувствия в квартирах-люкс и зонах общего пользования: здоровье, фитнесс, питание, сон и осознанность. «То, что на всех этапах двигало разработчиками проекта, это кардинальное улучшение качества жизни жителей кондоминиума, создание уникального пространства, которое будет помогать улучшать здоровье будущих жителей комплекса», – отметил Джесси Спигел, старший вице-президент отдела развития компании Curated Properties.

Всего в здании предусмотрены 21 студия, 117 односпальных, 52 двухспальных и 23 трехспальные квартиры. Площадь квартир будет варьироваться от 430 до 937 квадратных футов. Если вас интересуют планы квартир и информация о ценах, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Существует мнение, что любое соглашение или договор между сторонами, даже устные, считаются легальными, если обе стороны стороны подтвердили свои намерения. Недавний судебный случай между дочкой Heather Dawney, ее мужем Francesco Marchese и отцом Douglas Alexander Arey, вырос из устной договоренности о купле-продаже отцовской недвижимости.

Весь конфликт завязался из-за предполагаемой цены дома в Миссиссаге. Дом был построен в 1978 году, и муниципальная стоимость дома оценивалась в $796,000, начиная с 2020 года. Якобы отец был согласен продать дом, закрытие сделки было изначально назначено на 31 августа 2016 года. По каким-то причинам позже стороны якобы решили отложить день закрытия на 31 мая 2017 года. В принципе, устные договоренности между членами семьи или близкими друзьями достаточно распространены. Но зачастую именно факт родства или близкой дружбы при отсутствии письменного договора является началом долгих и дорогих судебных разбирательств.

Как отметил судья, в отсутствие письменного соглашения ожидания сторон относительно купли-продажи и условия соглашения остались неопределенными, а предположения, сделанные каждой из сторон, не совпадали. Заявители – дочка с зятем – утверждали, что цена покупки $850,000 была согласована. Ответчик – отец – сначала вроде бы подтверждал $850,000 как сумму, за которую он согласен был продать дом, но в дальнейших дебатах он заявил, что хотел бы подарить дочери $100,000, а сумму покупки соответствующим образом откорректировать, чтобы получить на руки $850,000 чистыми деньгами. Дочь возражает, что «подарочные $100,000» не имеют никакого отношения к устному договору о купле-продаже и никак не могут являться его частью. После серьезного расследования выяснилось, что и цена сделки не была определена точно, то есть показания сторон разнились.

После того, как сделка не закрылась в августе 2016 года, отец заявил об отсутствии каких-либо договоренностей по поводу отсрочки покупки. Когда отец узнал о возможной отсрочке, он запросил увеличить цену за дом. Поскольку все соглашения были сделаны в устной форме, судье предстояло каким-то образом выяснить, каковы же действительно правдивые аргументы сторон в этом сложном деле. В дальнейшем судебная система работала на полную катушку. Дочь с зятем обвиняли отца в нарушениях контракта. Отец потребовал выселения семьи и их детей – своих внуков – из дома и выплаты арендной платы за все прожитые годы. В итоге дело было закрыто без удовлетворения какой-либо из сторон. Сторонам была дана возможность подать на апелляцию, что и было сделано в апреле 2021 года. Опять-таки после долгого разбирательства так и не удалось выяснить, чем же являлась сумма $100,000. Было бы намного проще, если бы $100,000 были выплачены в момент оформления сделки. В противном случае не было до конца ясно, о какой сумме продажи дома изначально шла речь – $750,000 или $950,000. Апелляция была отклонена. К весне 2022 года ответчик уже умер. С этого момента все начало решаться в соответствии с правилами наследования. Стоило ли омрачать последние годы жизни пожилого человека судебными тяжбами? Насколько морально и этично отсуживание подарков и недвижимости, которые тебе ни с какого бока не принадлежат?

Но факт остается фактом – если при заключении сделки вы хотите, чтобы что-то было сделано по вашему желанию, включены какие-то вещи, которые, как вы предполагаете, после закрытия сделки останутся в доме, постарайтесь задать вопросы вашему риэлтору, уточнить у противоположной стороны, записать это в договор, чтобы потом не обвинять всех причастных к этой трансакции. Особенно, зная, чем закончилось дело дочки Heather и папы Douglas.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнее время из-за выросших цен на недвижимость выделяется особая группа самых «пострадавших» – сегмент популяции в возрасте до 35 лет. Я бы отметила, что, конечно, молодым людям, только начинающим жизнь, только создающим свои семьи и так нуждающимся в собственном жилье, совсем не просто накопить на первоначальный взнос с нуля. Но все-таки у такой, особенно профессиональной молодежи есть время как ресурс, в течение которого остается хотя бы надежда через сколько-то лет накопить начальный денежный капитал, в то время, как у людей, близких к пенсионному возрасту, таких иллюзий уже практически совсем нет. На фоне растущей инфляции опрос, проведенный компанией Royal LePage, показал, что среди людей в возрасте 18 – 34 лет 31% откладывают покупку своей первой недвижимости на неопределенное время или же навсегда. При этом 19% всех канадцев уже даже и не мечтают о том, что когда-нибудь удастся стать владельцем собственного жилья.

Во время пандемии и после нее, по данным статистического агентства Statistics Canada, доходность всех слоев населения сократилась, поэтому все дорогостоящие покупки откладываются на неопределенное время. Многие покупатели страдают страхом заплатить за недвижимость больше, чем она стоит. Этой боязни даже придумали название – FOOP (Fair Of Overpaying). Однако стремительного упадка цен не наблюдается, ведь тормозом служит дефицит выставляемых на продажу объектов недвижимости – и спрос преобладает над предложением. А покупатели вынуждены экономить больше на повседневных расходах, чтобы угнаться за инфляцией. Многие эксперты ожидают снижения ставок, когда покупатели вернутся к своим активным поискам жилья.

Тем не менее, сильно активизировались агенты продавцов, использующие тактику занижения цен при первоначальном выставлении недвижимости на продажу. После того как дата, указанная в листинге, как дата приема предложений о покупке, миновала, а продавцы не получили предложений на желаемую цену, обычно листинг выставляется снова, но уже с более или менее реальной ценой, при этом используется уже тактика на понижение запрашиваемой цены. И вот в этот момент агент продавца всеми силами пытается устоять поближе к заявленной величине.

Возникает закономерный вопрос у покупателей: где найти недвижимость подешевле? Как насобирать нужную сумму на первоначальный взнос? Кроме инвесторских клубов, где деньги собирают вскладчину на совместное владение недвижимостью, существуют и другие варианты. В последние годы огромный толчок получила развитие системы AirbnB – брокерской компании Сан-Франциско, которая занимается любыми видами аренды. Охотничьи домики в лесу, коттеджи на реках и озерах, дома на берегу океана, в тайге, в любых провинциях. Цены на такие дома и квартиры пока вполне приемлемые. Согласна, что в сумму покупки нужно закладывать еще и траты на обслуживание, поэтому, безусловно, удобнее наблюдать за своим домиком или квартирой, проживая неподалеку. Есть еще варианты. Вот пожалуйста. Поселение на острове Онтарио – Centre Island – было основано рыбаками в 1830 году. Сейчас на живописном острове проживают около 260 семей. Не раз и не два, вероятно, вы с друзьями и детьми проводили свои летние выходные на этом чудесном острове, который соединяется с Торонто паромной переправой. Безусловно, каждый день на работу так передвигаться не будешь, но ведь в наше время возможны варианты и отдаленного трудоустройства. Сейчас есть уникальная возможность записаться на лист ожидания: https://torontoisland.org/registration, тем самым вы делаете заявку на проживание в островном сообществе, покупку дома и аренды земли на острове. Подобная опция будет действительна только до 1 ноября этого года. Как это работает? Как только что-то выходит на продажу, первыми уведомляются люди, зарегистрированные в списке под номерами до 150 – 200. Как дома, так и аренда земли разрешаются только тем, кто состоит в списке. Поскольку дома не продаются часто, то практически невозможно дать ответ, сколько времени возьмет это приобретение. Основываясь на прошлом опыте, за год происходят одна-две продажи. Около 15 – 20 человек уходят из списков из-за того, что по каким-то причинам их запись не возобновляется, а это нужно делать каждый год. За аренду земли, так как она вам принадлежать не будет, платится единожды от $60,000 до $78,000. Стоимость самих домов варьируется от $50,000 до $700,000, причем величина участка на стоимость недвижимости не влияет. Покупая такой дом на острове, вы покупаете его для круглогодичного проживания, а не как летнюю резиденцию. Всего на сегодняшний день на островах построено около 260 домов. Заплатите $20 и заполните заявление, может быть, это именно то, что вам нужно!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Рынки жилья и аренды в Онтарио дошли до абсурдной точки, когда в некоторых местах выплачивать ипотечный кредит стало гораздо дешевле, чем платить арендную плату. Кстати, Торонто является одним из таких городов, где при ослабевающем интересе к покупке недвижимости, несомненен интерес к аренде жилья. Буквально на прошлой неделе на социальной платформе Kijiji была выставлена жилплощадь в отличном районе центра Торонто – St.Patrick Street/ Dundas Street – недалеко от Ontario College of Art and Design, Eaton Centre, Торонтского университета, не говоря уже про близость к барам, ресторанам и финансовому району города. В объявлении подчеркивается в качестве привлекательности – наличие окна и яркого солнечного света. Но сами размеры комнатушки поражают воображение – 8.2 x 6.6 футов. Именно такого размера по санитарным стандартам Красного Креста строятся тюремные камеры в США, что немного не дотягивает до канадских стандартов. Собственно, это даже не комнатушка, а часть спальной комнаты в односпальной квартире, отгороженной от спальни обычной занавеской вместо дверей, обеспечивая минимум «частной жизни». Это «удовольствие» стоит «всего» $700 в месяц. Кровать размером на одного человека, другая просто не поместится в этом пространстве, должен принести сам квартиросъемщик. Встроенные полки, как часть стены, являются бонусом для проживающего. В самом здании в наличии «study room» и «бассейн на открытом воздухе»!

Еще одно предложение – двуспальная квартира в бейсменте, район North York (Leslie Street/York Mills Rd.) заявлена по цене $5,000 в месяц! Площадь этой квартиры около 1,000 кв.футов, все достаточно хорошо оборудовано и отремонтировано, хотя естественного света явно недостаточно.

Вот еще одно предложение: односпальная квартира за $8,000 в районе Bay Street/College Street в даунтауне, которое побило все рекорды!

Казалось бы, хозяин – барин! Если такие цены есть на рынке, почему бы владельцу недвижимости и не обозначить свою желаемую потолочную цену? Если по каким-то причинам человек не может найти себе жилье, что остается делать? Нет денег, нет кредитной истории, нет работы (новоприбывший), не нужно жилье на долгий срок, нет необходимости давать долгосрочные обязательства. Как вариант, «профессиональные тенанты» – жильцы со знанием Онтарийского законодательства, представляющие кошмарные ужасы для лэндлордов, которые по предусмотренным законами причинам не дают лэндлорду спокойно жить, засыпая бесконечными претензиями, позволяющими мало того, что не платить аренду, но еще и взыскивать штрафы с владельцев недвижимости.

Есть такая пословица – «Скупой платит дважды» – это как раз про таких лэндлордов. Либо такие люди патологически жадные – зачем платить риэлторам, к которым как раз обычно обращаются «нормальные» клиенты. Можно взять на себя процесс отбора будущих квартиросъемщиков, набрать несколько вариантов контрактов, «слепить» какой-то средний договор и ждать «жирненького» клиента. Либо, как противоположный вариант – опытный лэндлорд, заселяющий каждый квадратный фут своего жилья, создавая порой невыносимые условия проживания для людей. Хорошо, если это делается только из-за ненасытности, а ведь зачастую какие только криминальные бизнесы не ведутся за такими стенами.

Статистические данные показывают, что аренда в Торонто и близлежащих районах в августе 2022 года выросла по сравнению с прошлым годом на 21%. При этом средний показатель аренды в 2022 году поднялся до $2,528 по сравнению с $2,098 в августе 2021-го, рост составил $430 ежемесячно. В самом Торонто аренда росла в среднем на $600 ежемесячно. Аренда в кондоминиумах в Торонто поднялась на 41%! Будьте уверены, что в 2023 году цены поднимутся прямо с января еще на 2.5% – разрешенное государством увеличение арендной платы. Плюс, покупая сегодня при растущих интересах ипотечного кредита, инвесторы, конечно же, рассчитывают на получение максимальных сумм аренды. Это будет еще одной причиной, на которой будет держаться высокая аренда в Торонто и близлежащих районах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Достаточно часто в наши дни, когда рынок недвижимости перегрет, покупатели не используют услуги инспекторов недвижимости. Почему? Ответ – на поверхности. Пока покупатель будет крутить носом, выискивая маленькие или большие недостатки, дом уже уйдет, а покупателей не будут рассматривать как серьезных. Как только на горячем рыке с аукционами из-за множества претендентов на одну недвижимость попадается один такой умный покупатель, практически сразу его предложение летит в мусорное ведро. Почему? Просто под соусом проверки поломок и недочетов, покупатель может либо передумать и выйти из сделки, либо начать торговаться на понижение цены. Довод – ведь теперь потребуются средства на то, чтобы устранять дефекты. Условия создания уникального момента уже теряются, когда принятие решения о продаже не происходит сегодня. При наличии нескольких покупателей продавец выбирает самого лучшего. Того, кто соглашается с датой закрытия, предлагает лучшую цену, не затягивает различные проверки. Все условия по финансированию, инспекции и проверке статуса сертификата зачеркиваются. Сделка вступает в силу, и, чтобы ни случилось, закрывать ее придется.

Какие же проблемы таятся в этом ажиотаже и отказе от любых условий? Это значит, что вы не имеете права не закрыть сделку по финансовой причине. Вы не можете заставить хозяев отремонтировать все поломки в доме, вас не должны волновать финансовые проблемы кондоминиума, если вы покупаете таунхаус или квартиру в комплексе.

Буквально недавно газета «Toronto Sun» привела пример такого «скорого решения». Молодая семья искала свое первое жилье. Постоянные аукционы, продажные цены много выше запрашиваемых, отсутствие любых условий в предложениях о покупке, немыслимый ажиотаж и полное отсутствие смысла в ценообразовании – все то, что характеризовало рынок недвижимости летом прошлого года. Именно поэтому измученные покупатели пошли на сделку с закрытыми глазами. Они купили дом с 4 спальнями и 2 ванными на участке в половину акра в местечке Grafton, в часе езды от Торонто. Покупатели надеялись на своих друзей, занимающихся строительством. Один из них – строительный подрядчик – и оценил весь масштаб бедствия. Выявились проблемы с фундаментом, крышей, сантехникой, электричеством, полами на кухне, с изоляцией и распространением плесени. На ремонт уже потрачено $25,000, и это только начало. А цена, которую заплатили за дом, и так уже была максимально возможной для бюджета молодой семьи.

В соответствии со статистикой компании Zolo, 58% всех покупателей, купивших свои дома в пандемию, пошли на сделку без проверки недвижимости техническим инспектором и без обсуждения своей финансовой ситуации с банками, но все-таки остались довольны своим выбором. Иногда, что вполне закономерно, продавцы заказывают инспекцию и предоставляют рапорт на всеобщее рассмотрение перед тем, как выставить недвижимость на продажу. Конечно, это лучше, чем ничего. Но когда покупатель нанимает инспектора сам, то инспектор защищает интересы покупателя. Совсем другой расклад можно ожидать от инспекции, нанятой владельцами недвижимости. Даже если инспекция уже сделана, никто не может вам отказать в инспекции недвижимости вашим инспектором до того, как вы предоставите предложение о покупке. Смысл инспекции – выявить имеющиеся недостатки, оценить их серьезность. Вы можете что-то сделать сами после переезда, вы можете предложить цену, учитывающую все возможные затраты, которые вы будете нести самостоятельно. Как вариант – вы можете предложить хозяевам-продавцам самим исправить имеющиеся проблемы. Если они согласятся – замечательно, если нет, то вам решать, хотите ли вы приобретать недвижимость в таком состоянии. В случае если возникают какие-то подозрения на скрытые дефекты, о которых инспектор может и не догадаться, спрашиваете у продавцов, есть ли у них подобный список дефектов. Только в этом случае у покупателей есть хоть какой-то шанс отсудить затраты на ремонт внезапно открывшихся дефектов. Но это при наличии доказательств того, что дефекты пытались скрыть.

Покупатели часто не нанимают инспекторов, независимо от состояния рынка, в случае, если дому менее 5 лет. Неплохой идеей является приглашение друзей-строителей не после приобретения недвижимости, а до этого, когда еще существует шанс что-то поменять. Достаточно редко зовут инспекторов в кондоминиумы. Но для вашего спокойствия это совсем неплохая идея. Инспектор проверит соединительные трубы – если это KITEC, то скоро вам предстоит раскошелиться, ведь полная смена труб, которые текут непонятно в каких местах, будет стоить владельцам всех квартир приличную сумму денег плюс определенные неудобства…

Не так давно в предложенной мне на продажу квартире в даунтауне инспектор обнаружил влажную стену. Ремонт душевой комнаты на верхнем этаже был проведен за счет кондоминиума. Доволен продавец, доволен покупатель!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несмотря на растущие банковские ставки, все разговоры об угасании рынка недвижимости и ожидание падения цен пока остаются облаками на небе, сама гроза еще впереди. В недавнем отчете, выпущенном компанией Re/Max Canada, отмечаются максимально низкие уровни инвентории на рынке. Есть классическая формула Маркса, о том, что цены идут наверх при недостаточном предложении товаров на рынке и, соответственно, цены падают, когда возрастает предложение и уменьшается спрос. Логика простая – недостаточное количество домов и квартир приводит к их дефициту. Покупателям становится не из чего выбирать, что-то более или менее достойное улетает по-прежнему по аукционным ценам.

Re/Max Canada проанализировал ситуацию с активными листингами за 2013 – 2022 годы в восьми городах Канады: Ванкувере, Калгари, Виннипеге, Гамильтоне-Берлингтоне, Торонто, Оттаве, Монреале и Галифаксе. Количество объектов на продажу сократилось на 65% в Галифаксе по сравнению со средним их количеством за эти годы. Оттава – снижение на 42%. Монреаль – на 40%. Калгари – на 26%. Ванкувер – на 16%. В Большом Торонто этот показатель достиг 7%. В Гамильтоне-Берлингтоне оказалось не так уж плачевно – всего лишь 3.2% . Относительная стабильность в Ванкувере, Торонто и Гамильтоне способствовала росту продаж и стабильному росту цен в этих районах и стала опорой канадской кризисной экономики. В недавнем отчете CMHC была отмечена необходимость строительства 3.5 миллиона новых домов. Специалисты утверждают, что и эта цифра занижена. Пока темпы застройки Канады – 200,000 – 300,000 домов в год.

Из-за нехватки жилья страдает и рынок ее аренды. Цены чрезвычайно выросли за последние несколько месяцев. Приток новых иммигрантов, возвращающихся к новому учебному году студентов и поток беженцев сильно повлияли на спрос. Даже проплата сразу за весь год или отличная кредитная история претендента не гарантируют получения жилья. Побочным эффектом такой нагрузки является возрастание числа бездомных жителей со всеми соответствующими последствиями и нагрузкой на бюджет. При росте инфляции, повышении банковского процента, нарушении цепочек поставок строительных материалов и увеличении их цены почти в 2 раза очень сложно надеяться на быстрое восполнение сектора, называемого доступным жильем.

Нынешние экономические реалии привели к тому, что строительство проектов затягивается или отменяется вовсе. Более того, строительные компании пытаются решить свои проблемы с помощью покупателей и ставят им ультиматумы – хотите, вернем ваш депозит обратно или повысим цену вашей покупки. Увеличение значительное – сотни тысяч долларов. Но подобная перспектива не пугает – все равно эта новая цена несопоставима с сегодняшними рыночными ценами. Все больше строительных компаний приостанавливают разработку новых проектов и занимают выжидательную позицию. Реалии таковы, что даже CMHC отметил снижение общего годового количества новостроек – как отдельных, так и многоквартирных домов. Отмечается, что эта тенденция наиболее выражена в Торонто. Согласно исследованию компании Urbanation рынка кондоминиумов за 2022 год, ожидалась продажа 35,000 единиц жилья в самой начальной стадии еще до начала строительства. В действительности же за первую половину года было продано 16,000 единиц. Вторая половина года показывает оформление всего 10,000 контрактов на покупку квартир. Феномен свернутых или приостановленных проектов строительства вызывает серьезную озабоченность. Проблема в том, что практически никто не занимается прогнозированием и планированием строительства и развития города в целом в долгосрочной перспективе. Сейчас спрос немного снизился, но никто не отменяет иммиграционные программы. Это значит, что спрос на рынке недвижимости будет только возрастать. Новостроек становится меньше, но готовиться необходимо к росту спроса. Из такого пика выходить уже будет сложно, если не сказать невозможно. Полумеры не помогают.

Сейчас встает вопрос об ответственном планировании, сжатых сроках утверждения проектов, штрафных санкциях, налагаемых на строительные компании, получившие право на строительство, а затем по каким-то причинам задерживающие или вообще отменяющие проекты. Сокращение бюрократии и устранение всяческих барьеров как основная задача позволит рынку хоть как-то устоять на ногах. Вопрос только в ограниченности временного ресурса. Ведь начинать реорганизацию строительной отрасли нужно было еще вчера…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Перед тем как только вы собираетесь что-либо построить, перепланировать или снести, не забудьте обратиться в муниципалитет за разрешением. Должны быть приготовлены чертежи с объяснением всех деталей представленных планов работникам строительного департамента муниципалитета. Нет особых требований к тому, кто готовит эти чертежи, можете приготовить их и сами – важно, чтобы идея предстоящей стройки или перестройки была бы понятна специалистам муниципалитета. Есть компании, которые предоставляют полный объем услуг по координации всего процесса от чертежей, приготовленных сертифицированным архитектором, до специалиста, максимально быстро проталкивающего ваш проект через бюрократические препоны. «Скупой платит дважды» – как раз про это. Дайте специалистам сделать работу профессионально, результат будет получен намного быстрее. Разрешение на строительство требуется при следующих условиях:

• строительство нового здания;
• возведение пристройки к уже существующему зданию;
• структурные изменения или перепланировка существующего здания;
• разрушение части существующего строения;
• изменение зонинга существующего строения;
• любые передвижения несущих стен;
• увеличение размеров окон, дверей, а также прорубание новых дверей и новых окон;
• строительстве гаража, навесов и деков;
• выкапывание или углубление фундамента;
• модифицирование системы отопления, кондиционирования и сантехники:
• установка камина.

После предварительного согласования и проплаты необходимой суммы для получения разрешения на строительство проекта, вы выходите на согласование проекта на Commettee of Adjustment, если потребуется. До назначенной даты ваши соседи или жители, чьи интересы могут быть затронуты, должны быть проинформированы о предстоящих строительных работах.

Вот совсем недавний пример, когда жители всего района запротестовали против строительства нового громадного дома в Richmond Hill на улице Lund St. Дело в том, что в районе с небольшими двухэтажными домами и бунгало вдруг собираются построить трехэтажный дом-монстр в два раза выше всех остальных строений, но при этом никакие положения не нарушаются! Более того – высота дома достигает 10.97 м, что на 3 сантиметра ниже разрешенной высоты в этом районе. Так называемое покрытие – жилая площадь – не должна быть более 40% площади участка. В данном случае «coverage» составляет 39.7%. То есть, технически нет никаких претензий к владельцу участка и строительной компании. Почему же этот дом стал бельмом в глазу у всего района? Кстати, хозяин участка Майкл Ланни – старожил района, закончивший школу в Richmond Hill, отец двух детей, совершенно не понимает, в чем причина всеобщей ненависти. Уже и гадости писали, прессу вызывали, окна разбивали. Более 20 жалоб настрочили соседи в муниципалитет. Кстати, муниципалитет Richmond Hill пересматривает свои правила зонирования, поскольку их несовершенство вызывает поток подобных жалоб. Не помогают никакие увещевания недовольных о том, что появление новых современных и больших домов в конечном итоге только поднимает стоимость домов в этом районе. Но людское недовольство креативно. Как можно решать подобные вопросы? Например, заранее побеседовать со всеми соседями, чьи интересы могут быть ущемлены в процессе строительства. Узнать нужды своего района. Помогите ближайшей церкви, садику! Обновите детский городок в ближайшем парке! Узнайте про самые неотложные нужды пожилых жителей района! Вам будет гораздо легче разговаривать c недовольными, да, в общем-то, и разговаривать будет не о чем и не с кем! Потому что есть правила, а есть человеческие отношения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Наукой доказано и подтверждено практикой, что всё в этом мире подчинено одним законам, нарушение которых ввергает нас в болезни и социальные проблемы, как следствие энергоинформационной неграмотности. Для современного человека сегодня чрезвычайно важна экология психических процессов, ведь чем корректнее мышление человека, тем эффективнее он становится во всем!

Биохакинг, пожалуй, одна из самых загадочных тем в медицине последних лет. Существует ли тайное знание, благодаря которому можно жить дольше и успевать больше? Многие, говоря «биохакинг», подразумевают любую разновидность здорового образа жизни – от контрастного душа по утрам и приема БАДов до интервального голодания и подготовки к марафону. На самом же деле этот термин имеет четкое определение: биохакинг – это изменения тела, которые проводятся с участием технологий.

Этот термин пришел и на рынок недвижимости и стал очень популярным. Людей, заинтересованных жить долго и быть при этом здоровыми, становится все больше и больше. Как же может в этом помочь дом, который вы выбираете? Покупателей недвижимости класса люкс всегда привлекали опции, позволяющие им правильно расставить приоритеты своего благополучия, биохакинг позволяет вывести эти принципы на совершенно новый уровень с использованием новейших достижений науки и техники. Вся теория биохакинга основана на представлении о том, что человеческая биология поддается взлому.

Сторонники теории биокакинга считают, что такие распространенные недуги, как усталость, истощение, хронические боли, даже старение не являются неизбежными. Эти состояния можно облегчить с помощью соответствующих технических приспособлений. Не все методы биохакинга являются высокотехнологичными и дорогостоящими. Медитацию, строгое голодание, фитнесс, йогу можно считать биохакингом тоже. В мире роскоши биохакинг все больше ставится во главу угла. Существует сеть курортов, спа-салонов, обслуживающих элитную клиентуру, которые предлагают специализированные услуги биохакинга для ускорения обновления клеток, быстрейшего заживления поврежденных тканей, повышения концентрации внимания и т.д. Владельцы домов, увлеченные теорией биохакинга, устанавливают дома поистине футуристическое оборудование, что, конечно, повышает стоимость недвижимости. Чем обычно интересуются такие покупатели?

• Кровати с излучением красного спектра низкочастотных волн, легко поглощаемые организмом и способные облегчать боль и активировать метаболические процессы, обеспечивать в организме здоровое количество витамина С.
• Гипербарические кислородные камеры, доставляющие 100% очищенный и сжатый кислород, помогающий ослабшему организму уменьшить воспаление и восстановиться от травм в кратчайшее время с помощью гипербарической оксигенотерапии.
• Барокамеры, держащие температуру 200 – 300 градусов и позволяющие отрицательным температурам оказывать омолаживающее действие на организм.
• Dry Floating Bed – сухие флоат капсулы, позволяющие человеку максимально расслабиться от ощущения своего тела. Состояние сравнимо с ощущениями себя в невесомости, но без прикосновения к соленой воде.
• Инфракрасные сауны, прогревающие кожу, но не нагревающие помещение, позволяющие максимально воздействовать на травмированные места с наибольшим эффектом.
• Мини-бассейны диаметром 6 – 12 футов, меньше размеров обычного бассейна, но позволяющие вести интенсивные акватренировки.

Есть и более привычные вещи, на которые немедленно реагирует покупатель. Ведь даже ориентация дома по направлениям имеет значение. Если дом светлый, по свидетельству ученых, у его хозяев снижается артериальное давление и понижается риск сердечно-сосудистых заболеваний. Наличие сауны в доме или на участке уже никого не удивляет. Вложения в такие вещи всегда окупятся, особенно на таком нестабильном рынке, как сегодня.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы решили купить дом от строительной компании, то вы относитесь к тому типу покупателей, которые справедливо считают, что новый дом – это здорово! Современный дизайн, материалы, оборудование, современные стандарты качества. Энергосберегающие технологии. Вам не нужно исправлять чьи-то ошибки и заниматься переделкой интерьеров. Эмоционально новое жилье тоже имеет свою привлекательность – все-все такое замечательно свежее и с иголочки! А если есть еще возможность поиграть с планом дома, расположением комнат и цветовой гаммой… Только вперед!

Но, покупая жилье от строительной компании, многие не представляют даже приблизительно, сколько дополнительных расходов обнаружится впоследствии.

Во-первых, уже в момент посещения офиса строительной компании или демонстрационных домов (model homes) , где очень часто потенциальных покупателей впечатляют суперсовременными интерьерами, не забывайте поинтересоваться, что из предложенных отделочных материалов входит в категорию строительного стандарта, а за какую красоту (upgrades) вам придется платить дополнительно. Будьте осведомлены о расценках на строительные материалы на рынке. То, что впоследствии невозможно будет поменять (например, высоту потолков), заказывайте через застройщика. Если есть шанс что-то улучшить уже после закрытия сделки – не упускайте возможность значительной экономии.

Если старые квартиры и дома имеют «возрастные» проблемы, то у нового жилья существуют свои явные и скрытые проблемы. Дело даже не в традиционной «усадке» жилья: может треснуть фундамент, перекосить рамы, появиться влажность в бейсменте, подземные воды решат проложить свое русло не где-нибудь, а у вас в подвале. А что если стоят неправильно установленные канализационные и вентиляционные трубы, непрофессиональное подсоединение стиральных и посудомоечных машин, проливающих воду с одного этажа на другой! А что если вместо газона на участке у вас невысыхающее болото… Все то, что связано с водой и ее нахождением в доме, чревато появлением плесени, от которой избавиться уже практически невозможно.

Помимо всего перечисленного, затраты на закрытие дома на вторичном рынке и от застройщика немного варьируются не в пользу нового жилья.

Development charges. Еще в момент получения всех разрешений и согласований на строительство тех или иных объектов муниципалитет закладывает смету по затратам на возведение объекта – стоимость инфраструктуры, необходимой для нормального функционирования нового жилого массива. Образование новых дорог, линий метро, транспортных развязок, систем водоснабжения и канализации, строительство новых школ, рекреационных центров, парков и т. д. На все это требуются деньги, которые застройщик частично покрывает и за счет покупателей нового жилья.

Это как раз те расходы, которые очень выросли за последние годы и которые могут и должны быть ограничены вашим адвокатом, проверяющим договор купли-продажи после его подписания покупателями и представителем строительной компании. Разница может быть существенной – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч. Если заранее оговорена сумма, то, по крайней мере, вы к ней готовы. Налог HST на development charges начисляется тоже.

Tarion Warranty. Покупая новое построенное жилье, вы покупаете его со страховым полисом Tarion, который покрывает защиту депозитных денег, произвольное изменение планов строительства, обеспечивает выборочное исправление выявленных дефектов в течение определенных временных интервалов. Платежи начисляются по соответствующей шкале. Например, за новое жилье в ценовой категории $700,000 – 750,000 на закрытие сделки нужно будет заплатить $1,423.80.

Taxes. На новые дома взимаются налоги при их регистрации – Land Transfer Tax и HST. Если жилье покупается в Торонто, то прибавляется еще и муниципальный налог – Municipal Land Transfer Tax. Если покупка делается впервые, вам положена скидка $4,000. Обычно в цену нового дома включают налог HST. Строительные компании получают скидку этого налога от вашего имени. Если вы, приобретая жилье, не планируете использовать его для своего собственного проживания или проживания ваших ближайших родственников, то потребуется дополнительная сумма в 13% от стоимости недвижимости. В этом случае через какое-то время вам от государства вернется возврат до $24,000, если HST платили и на землю тоже, в противном случае – $16,080.

Utiliy Hook Ups. Не удивляйтесь, если вы увидите эту строку расходов на закрытии новых домов и квартир.

Огромной проблемой этих дополнительных платежей является то, что они озвучиваются только за несколько дней до окончательного закрытия сделки, и сумма их неизвестна до последнего момента. Не так давно покупатели таунхаусов в Миссиссаге были ошеломлены, получив требование от своих адвокатов приготовить от $70,000 до $170,000 экстра к оговоренным при покупке ценам. Так, например, таунхаус на Journeyman Lane, покупная цена которого была $888,900, вдруг стал стоить на $128,261 дороже за счет включения в нее в последнюю минуту «closing costs». Из этой суммы на подключение к счетчикам воды, электричества и газа пришлось $61,656, development charges составили $55,674 и сбор на организацию парка – $10,930. Помимо расплывчатых положений в договоре купли-продажи о том, что покупатель должен быть готов к оплате определенных дополнительных платежей, ни один из этих сборов не был детализирован. После того, как адвокат указал на ограничение суммы платежей, которое было оговорено покупателями перед тем, как договор вступил в силу, сумма дополнительных поборов снизилась на $47,200.

Адвокаты, просматривающие договоры, предупреждают своих клиентов о возможности дополнительных сборов, сумма которых не определена. Но, во-первых, не все покупатели даже пользуются своим правом проверить документы у адвоката, а, во-вторых, не все прислушиваются к предупреждениям юристов. Понятно, что строительным компаниям нужно возмещать свои затраты на строительство, понятно, что прибыль – тоже важное дело, но ставить покупателя к стенке в последнюю минуту с выбором – или потерять депозит, проходить через судебные тяжбы, или вытащить из кармана дополнительные десятки тысяч долларов, это тоже не совсем этично. Государство, понимая проблему, уже приняло новый Code of Ethics, по которому строительным компаниям запрещено действовать непрофессионально, обманывать или вводить в заблуждение покупателей. Но никаких положений по поводу хотя бы озвучивания заранее окончательной суммы платежей так до сих пор и не принято.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Итак, сделка подписана. Оговорена сумма депозита. Можно сделать банковский драфт заранее и предоставить его продавцу вместе с предложением о покупке, демонстрируя серьезность своих намерений. Вторая, более распространенная опция – депозит приносится в течение 24 часов уже после подписания документов. Если 24 часа выпадают на выходные или праздники, делается соответствующая поправка. Это является более распространенной практикой, так как эта схема более логична. Зачем нужно беспокоиться о чеках и драфтах, когда совершенно неясно, примут ли ваше предложение о покупке.

Иногда возникает вопрос, можно ли на следующий день изменить свое мнение и просто «выйти» из подписанного договора, не предоставив депозит. Только в случае покупки нового жилья от строительных компаний государство предоставляет право покупателю подумать и проверить договор у адвоката в течение 10 дней (cooling-off period) после подписания контракта обеими сторонами и получения копии подписанного договора покупателем. Если что-то не устраивает покупателя, он в любой момент в течение этого периода может выйти из сделки.

Если речь идет о продаже недвижимости на вторичном рынке, то, подписав договор, передумывать уже будет невозможно. Единственный выход из сделки – условия, которые оговорены в договоре, не могут быть выполнены в течение определенного времени. В случае отказа от предоставления депозита продавец может поставить свою недвижимость на продажу снова и в случае получения меньшей суммы за нее может инициировать судебный процесс против нерадивого первого покупателя на сумму разницы между двумя продажными суммами и плюс юридические издержки.

Что будет происходить, если депозит будет предоставлен с опозданием? Продавец имеет право расторгнуть сделку, даже если это опоздание составило несколько минут. И такие случаи происходят, если следующий покупатель предлагает сумму большую, чем предыдущий. Если вам нужно дополнительное время, чтобы организовать свои денежные ресурсы, оговорите это в контракте. Депозит можно разбить на несколько частей, а также оговорить время, необходимое для его предоставления.

Часто спрашивают, какова должна быть величина депозита. В Торонто у агентов не возникнет вопросов, если депозит составит 5% от цены покупаемой недвижимости. В Брамптоне никого не удивит цифра в 2%. В зависимости от рынка и месторасположения недвижимости, величина депозита может составлять и несколько сотен долларов. В чем смысл привлечения депозита? В случае если сделка не закроется по вине покупателя, депозитные деньги могут хотя бы отчасти покрыть убытки продавца. Поэтому, чем больше сумма депозита, тем лучше продавцу. Возврат не происходит автоматически, но, если есть решение суда о возмещении убытков, то всегда лучше иметь достаточную сумму для хотя бы частичного их покрытия.

Депозит хранится либо на трастовом счету риэлторской компании, посредника при продаже недвижимости, либо на счету у адвокатской компании, которая представляет интересы продавца. Депозит не отдается продавцу напрямую, ведь если случится его банкротство или он просто сбежит с деньгами, гарантий возврата денег никто не дает. Риэлторские компании и адвокаты застрахованы, и в случае банкротства страховые компании обязаны в этом случае возместить покупателю сумму депозита.

Что, если вы покупаете жилье у строительной компании, и по каким-то причинам сделка отменяется из-за ее вины? Если ваш контракт подписан до 1 января 2018 года, компания TARION выплатит вам компенсацию максимум $40,000. Если контракт подписан после этой даты, сумма покупаемого дома меньше $600,000, максимальный возврат составит $60,000. Если стоимость покупки будет составлять более $600,000, то максимальная сумма возврата составит 10% от выплаченного депозита. В случае с квартирами – депозит должен быть возвращен в полном объеме в течение 10 дней после объявления строительной компанией отказа от своих обязательств . Если сумма не возвращается, TARION сделает возврат, но только в объеме $20,000.

Не так давно закончился судебный процесс между покупателями и владельцем дома вместе с риэлторской компанией Homelife Superstars Real Estate Limited. За дом покупатели были согласны заплатить в феврале 2020 года $1,010,000. Депозитная сумма $50,500 была отдана в риэлторскую компанию. Перед самым закрытием адвокат покупателей обнаружил четыре открытых файла (building permits) муниципалитета Торонто. Адвокат, защищающий интересы покупателей, направил письмо адвокату продавца с требованием выполнить все условия муниципалитета и закрыть имеющиеся активные файлы. На закрытие 17 марта 2020 года продавцы не смогли обеспечить чистоту сделки, и покупатели отказались от покупки дома, хотя в принципе, купив страховой полис (Title Insurance), они бы переложили ответственность на страховую компанию. Обычная практика закрытия сделок именно так и решает эти проблемы. Через три месяца дом был продан на $11,000 дешевле. Суд встал на сторону покупателей и постановил отдать депозитные деньги, но без всякого начисления интереса и учета разницы цен. Верховный суд постановил покупателям выплатить судебные издержки в $25,000 (хотя реальная цифра составляла около $70,000). Продавцу же было отказано в компенсации $45,000 за юридические услуги. По идее, это дело не должно было доходить до суда, и депозит должен был быть возвращен продавцам. Поэтому прежде чем инициировать юридические разбирательства, желательно получить квалифицированную консультацию.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca