Жанна Томсон, брокер

В понедельник издание «Toronto Star» вышло с шокирующим заголовком о том, как владельцы недвижимости в King Township пытаются привыкнуть к новым ценам, которые вполовину меньше тех, которые были вот только что… Владельцы недвижимости, особенно категории «luxury», не могут даже близко рассчитывать на те цифры, за которые продавали свои дома их соседи в начале года. Сокращение количества выставленной на продажу недвижимости, повышение банковского процента охладили рынок, но риэлторы считают, что коррекция вполне закономерна и идет возврат к нормальным ценам. Цены снизились по Торонто и пригородам. Но в городке Кинг, известном своими живописными пейзажами, огромными участками, на которых стоят даже не дома, а особняки, средняя цена отдельного дома $3,218,432 в феврале этого года при состоявшихся 38 продажах домов снизилась к июлю до $1,664,046 при 20 продажах. То есть падение цен за 5 месяцев произошло на 48%. Продажи по сравнительным данным июля 2022 года к июлю 2021-го в Торонто и окрестностях снизились на 47%.

Продавцы абсолютно не могут принять тот факт, что их дома сегодня даже близко не приближаются по стоимости к проданным ранее соседним домам, которые, может быть, гораздо хуже. Агенты вынуждены соглашаться с завышенными на сегодняшний день ценами, предлагаемые клиентами, и надеяться, что рано или поздно рынок покажет продавцам реальное положение дел.

Риэлторы вздыхают – любая недвижимость, выходящая на рынок, требует определенных затрат. Фотографии, виртуальный тур, флаеры, продвижение на различных медиа и социальных платформах – это все предварительная работа агента, которая будет оплачена только в случае продажи объекта недвижимости, а не в случае замены одних агентов на других. В настоящее время к повысившимся банковским процентам прибавляется еще и проблема нехватки предложений о продаже. Владельцы недвижимости не могут смириться с потерянными прибылями и предпочитают сидеть тихо и не высовываться, несмотря на все заверения риэлторов, что ведь цены все равно «хорошие», и никто в убыток ничего не продает, не нужно жадничать. Покупатели никуда не торопятся, справедливо полагая, что можно выторговать и лучшую цену, если немного выждать.

И вот тут вышел новый отчет Royal Bank of Canada, в котором эксперты обещают падение рынка недвижимости – самое большое в новейшей истории. После невероятного «пандемического» взлета цен (местами и до 50%), один из ведущих банков Канады прогнозирует их падение. В начале следующего года прогнозируется 12%-ное понижение цен. Экономист RBC Роберт Хог отмечает, что это снижение будет больше, чем любая из четырех коррекций, которые канадский рынок жилья испытал за последние 40 лет. Одной из причин кризиса называется новая кредитно-денежная политика Банка Канады, благодаря которой процентные ставки были подняты до самого высокого уровня после финансового кризиса 2008 года. В этом году за 5 первых месяцев года цены упали на 25%. RBC предполагает, что процентная ставка Банка Канады к октябрю вырастет до 3.25%, что отбросит покупателей далеко на обочину. Масштабы этой коррекции будут сопоставимы со спадом в Онтарио в начале 1990-х годов, когда продажи недвижимости упали на 41%, а цены понизились на 15%. Но до ситуации в Британской Колумбии 1980-х дело все-таки не дойдет. Тогда продажи упали на 62%, а цены – на 27%.

Нас успокаивают. Несмотря на существенную коррекцию, все же это не крушение и не коллапс рынка жилья. Предполагается, что спад продлится до 2023 года, и еще год возьмет процесс стабилизации.

Но за всеми этими прогнозами стоят только предположения. Риэлторы, работающие активно на рынке, видят реальную картину. Анализируя последнюю информацию, могу утверждать, что за последние два месяца на выставленных в Торонто 139 предложений о продаже (отдельных домов, не кондо) стояла информация о дате приема предложений о продаже, что косвенно говорит о заниженной цене для привлечения большого количества покупателей. Из них 87 были проданы. Из выставленных 80 квартир с намерением получить сразу нескольких покупателей, цели достигли 26 продавцов. Могу только сказать, что по-прежнему хорошие дома и квартиры в хороших районах, в хорошем состоянии, да еще и за нормальную цену продаются очень быстро. Желающие на рынке есть, и достаточно большое количество. И дома, и квартиры, случается, продаются по-прежнему выше заявленной цены. Поэтому, если вам нужно продать вашу недвижимость, или вам нужно что-то купить, не сидите и не ждите лучших времен! В любой рыночной ситуации можно найти как плюсы, так и минусы. Конкретно ваша ситуация – уникальна! Доверьтесь опытному профессионалу, и ваши задачи будут решены.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Для нерезидентов Канады существуют отдельные правила как покупки, так и продажи недвижимости. Для нерезидентов, покупающих недвижимость в стране, установлен налог 20% – Non-Resident Speculation Tax (NRST), если покупка происходит в Торонто и его ближайших окрестностях – Greater Golden Horseshoe. При продаже недвижимости продавец, не являющийся гражданином или постоянным жителем Канады, или если он не прожил 183 дня в Канаде или больше, должен заплатить налог с продажи. В соответствии с Канадским налоговым законодательством, Канада имеет право сомневаться в добропорядочности продавца, который может и не объявиться в стране после закрытия сделки. Уплатит ли он все полагающиеся ему налоги – неизвестно. Поэтому CRA – Канадское налоговое агентство – возлагает ответственность на покупателя недвижимости и его адвоката об удержании 25%, а иногда и 50% от продажной цены до того момента, пока покупателю и его адвокату не будет предоставлен документ из CRA – Certificate of Compliance.

При этом учитываются налоговая декларация продавца о налогах Т1, расходы на продажу, Capital Gains, если собственность не подходит под определение “Principal Residence”. На самом деле удержания могут и не составить 25%. Но государство хочет быть уверенным, что деньги свои оно получит. Поэтому продавцы-нерезиденты обязаны уведомить о своих планах продажи заранее, не позже 10 дней после того, как сделка была подписана и все условия были сняты. Штрафные санкции – $25 в день, но не менее $100 и не более $2500 будут прибавляться к общей сумме долга.

В принципе, всегда хорошей практикой считалась работа риэлтора, который заранее знает, какие вопросы задавать противоположной стороне. Несмотря на пункт в договоре купли-продажи мелким шрифтом о том, что продавец подтверждает свое резидентство, ваш агент может подтвердить это у продавцов или его агентов. Особенно, в случае если где-то в разговорах проскакивало, что хозяин квартиры или дома находится за рубежом и время его не соответствует времени Торонто. Если вы не хотите выяснять чужие отношения с налоговым управлением и платить по чужим долгам, спрашивайте tax status продавцов и слушайте очень внимательно все ответы.

Доля продавцов-нерезидентов, пытающихся уклониться от уплаты налогов, достаточно велика. Жесткие меры по их взысканию позволяют Налоговому управлению Канады рапортовать об успешном сборе нескольких миллиардов с налогоплательщиков и еще о сотнях миллионов долларов в качестве штрафов. Это говорит и о том, что подобную категорию налогоплательщиков легко отследить, а уже при отсутствии продавцов в заложники берутся покупатели. Эта программа особенно хорошо работает в Торонто и Ванкувере, где какое-то продолжительное время были выгодны сделки с недвижимостью у иностранцев. Сейчас налоговое агентство отслеживает сделки по покупке и продаже канадской недвижимости иностранцами и нерезидентами. В поле зрения CRA все чаще попадают так называемые флипперы – люди, покупающие и продающие недвижимость в течение короткого срока; продавцы, не декларирующие capital gains при продаже. Под увеличительное стекло попадают те, кто имеет доходы в других странах, те, кто при строительстве или капитальном ремонте с последующей продажей пытается уклониться от налогов GST/HST; те, чей декларируемый доход значительно отличается от реального уровня жизни. Только с апреля 2015 года по март 2022 года аудиторские проверки привели к взысканию $2.2 миллиардов, в эту же сумму входят $298.9 миллиона штрафов за несвоевременную уплату налогов.

И еще одна мысль к размышлению! За последние четыре недели резко сократилось количество новых предложений о покупке: на 20% в категориях «freehold» и на 14.3% – в категории «condo». Не удивляйтесь, если осень у нас выдастся горячей!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Продолжаются судебные процессы для тех покупателей, которые вследствие определенных обстоятельств не смогли выкупить свою недвижимость у строительных компаний. Более 5 лет продолжаются суды. Вот и еще один закончился. Одной из причин такой плачевной ситуации явился спекуляционный 15%-ный налог, введенный в 2017 году для покупателей-нерезидентов. Но, с другой стороны, рынок недвижимости стремительно регистрировал рекорды, что заставляло продающие строительные организации проявлять чудеса изобретательности, позволяющие легально расторгнуть сделку с первоначальным покупателем и перепродать недвижимость по гораздо более высокой цене.

Вполне вероятно, что с такими прогнозируемыми трендами, какие есть сейчас, дела 2017 года сменятся делами 2022-го и судьи не скоро останутся без работы. В прошлом месяце судья Верховного суда Сюзан Велла встала на сторону истца — строительной компании Country Wide Homes Upper Thornhill Estates Inc. и присудила уплатить ущерб в $600,000 ответчице, которая не смогла закрыть сделку.

В марте 2017 года Ms. Qi Cui подписала договор с Country Wide Homes Upper Thornhill Estates о покупке дома на сумму $4,100,268, включая сделанные строителем дополнительно заказанные «upgrades». К сожалению, когда пришел срок, Ms. Cui не смогла закрыть эту сделку. Строительная компания перепродала дом за $3,250,000 плюс дополнительно HST налоги. Сумма претензии к Ms. Cui составила немногим более $906,000, после того, как в уплату ущерба был включен начальный депозит покупателя $334,100. Ms. Cui, как могла, сопротивлялась и выдвинула встречный иск о признании сделки недействительной и возврате заплаченного депозита. В ноябре 2021 года прошло упрощенное слушание дела и были рассмотрены все документы. Суд постановил, что все документы предъявлены и нет необходимости в рассмотрении дела в суде. В ходе рассмотрения выяснилось, что на момент подписания договора о покупке самой Ms. Cui в стране не было. Договор был подписан ее доверенным лицом. Она утверждала, что недвижимость попадала под определенные ограничения на ее использование и предполагала наличие загрязнения окружающей среды. Подобные аргументы использовали и двое других покупателей, попавших в подобную ситуацию с этой же строительной компанией. Но на судью аргументы покупателя не произвели никакого впечатления. Более того, судья отметила, что Ms.Cui не является новичком в Real Estate. Ведь до злосчастной сделки они с супругом приобрели 8 объектов недвижимости. Позиция Country Wide состояла в том, что сумма убытков составила $906,474 плюс упущенные проценты на сумму $283,000. Вот претензии на проценты были отклонены. Сумма чистого ущерба была определена в $623,507 после вычета депозита $334.100.

Грустная история, что уже тут скажешь! В свете того, к какой ситуации нас готовят – повышение банковского интереса, прогнозы один страшнее другого по поводу понижения цен до 40%. Вот уже четвертый месяц подряд, по данным Toronto Regional Real Estate Board, цены в Торонто и его окрестностях понижаются. Количество продаж сокращается. Последняя цифра, о которой трубят все, кому не лень, это количество листингов, выставленных на продажу, и листингов, снятых с продажи. Листинги снимаются с продажи тогда, когда цена, за которую выставлена недвижимость, не привлекает внимание покупателей. Либо просмотров не происходит совсем, либо никаких предложений покупатели не получают после нескольких просмотров, либо продавцы просто меняют свое мнение. С начала года количество таких листингов выросло на 643%. При этом статистика не уточняет, все ли листинги, которые были сняты с продажи, появляются обратно снова, но уже по сниженной цене. Как пример и последние новости, приводится продажа Дагом Фордом собственного дома. Он был выставлен на продажу две недели назад за $3,199,888. После этого листинг убрали с рынка и выставили во вторник по новой цене – $2,800,888. Остается пожелать удачи!

При таком меняющемся рынке нужно очень осторожно делать приобретения, особенно покупая новое жилье. Никогда не надейтесь на лучший сценарий! Рассчитывайте на худший. Вы должны понимать, какими средствами вы будете закрывать ваше приобретение. Продадите ли ваш дом или квартиру? А если нет? Или не за те деньги, на которые предполагали? Уверены ли вы, что получите банковский заем на вашу покупку? А если разница между покупной ценой и банковской оценкой будет существенной, как вы ее будете покрывать? Нельзя решение этих вопросов оставлять на завтра. Вы об этом должны подумать сегодня, чтобы не было потом мучительно обидно за сделанные ошибки.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

• Продается просторная 1-BDRM квартира (TRIDEL) c паркингом и локером за $599,900. C балконом, после ремонта! Новые полы, новая кухня, новая ванная! Ежемесячные платежи, включая свет и тепло, $436.45 – таких цен просто уже нигде нет! Рядом три плазы, в том числе Yorkdale Mall. Рядом школы, Community Center, TTC, Subway station!
• Продается 2+1-BDRM квартира в районе Finch / Yonge Street. Свежий ремонт, новая кухня, новые полы! Запрашиваемая цена – $829,900;
• Купят таунхаус в районе Vaughan, Richmond Hill, Woodbridge c возможностью сдачи бейсмента в рент.
• Купят участок земли от $75,000 до $500,000.
• Купят квартиру на сдачу не дороже $600,000 и не меньше 1 BDRM в Mississauga или Burlington.
• Купят квартиру, можно строящуюся, в районе Кing city.
• Купят контракт от строительной компании – 2-BDRM в районе HWY 7 and Jane Street.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,200,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Продают уникальный таунхаус-замок в провинции Newfoundland 4600 Sq.ft. Высота потолков 12′. 3 car garage. Asking price – $1,099,900
• Купят 2BDRM квартиру или таунхаус в North York, Richmond Hill, Vaughan, Markham до $600,000.
• Продают трейлер-мобильный дом – Salem Villa 2021 года выпуска в связи с отъездом. Запрашиваемая цена – $89,000.

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно. При покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны, в том числе, и все правила проживания в кондоминиуме. Но не так часто бывает, когда ответственность за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры возлагается на корпорацию.

В прошлом месяце закончилось судебное разбирательство в Верховном Суде между Фанг Линг Вонг (Fung Ling Wong) против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York. Претензии Фанг заключались в том, что, купив квартиру на первом этаже рядом с мусорной шахтой, женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, исходившие из мусорной системы. Проблема возникла сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Это единственная квартира на первом этаже, имеющая общую стену с мусорной шахтой, куда скидывали мусор все жильцы кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, в помещении стоял еще и металлический агрегат, машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству. Вонг обращалась с жалобами в офис менеджмента еще в 2017 году. Какие-то мастера приходили и что-то чинили, но проблема так и не была устранена окончательно. Как компромиссный вариант было составлено расписание пользования мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома. Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, даже наняли компанию для измерения уровня шума So Quiet Soundproofing, которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех проблем. Но, к сожалению, все усилия оказались тщетными и не привели к положительным результатам.

Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный Суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.

Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, и буквально недавно судья Сюзан Велла вынесла вердикт. По ее мнению, корпорация кондоминиума несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт, эксплуатацию и содержание мест общего пользования. Логично, чтобы у корпорации были выработаны правила пользования этими местами общего пользования и с правилами были бы ознакомлены все жители здания. Судья установила, что корпорация нарушила свои уставные обязательства и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту неудобную проблему и дать возможность людям жить по-человечески!

Решением суда Фанг Вонг за ущерб, нанесенный ее здоровью, присудили $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощающие панели общей стоимостью около $11,000 на потолке и стенах, смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорация должна отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.

Все хорошо, что хорошо кончается. Но насколько все было бы проще, если бы изначально при покупке Вонг вместе со своим риэлтором посмотрела, на какие минусы могут указать будущие покупатели в случае приобретения данной недвижимости. Желательно НЕ покупать квартиры рядом с мусоропроводом или шахтами лифта. Именно поэтому трудно предсказать планировку этажа, когда квартира покупается от строительной компании. В контракте, который подписывают покупатели, предусмотрена опция переноса технических помещений в случае, если такая надобность возникнет.

Права свои знать нужно обязательно. Ведь длительное игнорирование офисом менеджмента ваших законных требований может послужить началом вашего выигрышного процесса. Всегда имея дело с официальными представителями корпорации кондоминиума, записывайте, с кем вы говорили, кто принял жалобу и что пообещали. Неплохая идея – попросить прислать подтверждающий e-mail.

Конечно, от нерадивости руководства пострадают и жильцы кондоминиума – в том смысле, что затратная часть судебного решения в лучшем случае будет взята из резервного фонда. Скорее всего, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Экономическая ситуация в Канаде сейчас оставляет желать лучшего. Инфляция достигла 7,7% – это исторический максимум за 39 лет. Майские опросы показали чрезвычайно низкий уровень доверия потребителей. Аналитики ожидают повышение процентной ставки на 0.75% и достижения учетной ставки 2.25% уже в эту среду, для того чтобы замедлить бурный рост цен на потребительские товары. Эти ставки могут показаться низкими по сравнению с историческими стандартами, когда учетная ставка Центрального банка лишь немного превышала 2% до финансового кризиса 2008 года. Но сама скорость роста учетной ставки является рекордной за последние десятилетия. Именно этот факт станет причиной, по которой, по мнению экспертов, потребительский спрос должен понизиться и не довести страну до рецессии.

По данным Канадской ассоциации риэлторов, влияние кампании ужесточения политики банков по выдаче кредитных займов на покупку жилья уже привело к тому, что с февраля этого года цены на недвижимость понизились на 13%.

Эксперты предполагают, что рост банковского интереса еще не достиг своего максимума и ожидается новое, буквально на днях повышение на 0.75%. И это станет плохой новостью для домовладельцев, которые столкнутся с ростом ипотечных ставок, в то время как стоимость их собственности будет падать.

Чем выше ставка, тем сложнее потенциальным покупателям жилья финансировать первоначальный взнос на покупку. Нынешние владельцы жилья будут платить больше по своим ипотечным кредитам. Уже явной становится тенденция к снижению общего количества сделок. Рынок отворачивается от продавцов, так как покупатели уже не расхватывают бездумно все, что вышло на продажу. Рынок входит в стадию, когда продавец с надеждой смотрит на покупателей – возьмут или откажутся от сделки. Снова говорят о проблемах, когда накануне дня банк отказывается оценивать сделку по цене покупки, соответственно, приличную разницу покупатель должен найти за несколько дней до закрытия сделки.

Те, у кого ипотечный кредит зависит от колебаний ставки (variable rates), чувствуют последствия повышения ставок сразу же. Чего нельзя сказать об обладателях фиксированного процента. Но и их сроки когда-нибудь подойдут к моменту пересматривания.

Рынок жилья находится в самом центре инфляционного давления, где буквально за несколько лет цена недвижимости выросла в два раза. При этом из-за исторически низких ставок финансирования потребительский спрос на покупку жилья стремительно вырос из-за пандемии. Высокие показатели инфляции, вызванные ценами на энергоносители и продукты питания, заставили управляющего Банком Канады Тиффа Маклема и его команду занять более жесткую позицию. Сегодняшнее решение Центрального банка представляется как экспериментальное, когда с помощью «мягкой посадки» Центральный банк постепенно сможет снизить уровень инфляции, не разрушая экономику страны. Такого еще не случалось в истории кредитно-денежной политики Канады. В модельных сценариях, рассмотренных CMHC – Канадской ипотечной и жилищной корпорацией, Федеральное агентство отметило, что спад на канадском рынке жилья ожидается к середине 2023 года. Было заявлено, что при умеренном сценарии поднятия ставок на дополнительные 0.5% цены на жилье снизятся на 3% к середине 2023 года, а объем продаж сократится на 29%. В другом сценарии с повышением банковской ставки на 3.25% цены на жилье снижаются на 5%, а объем продаж – на 34%.

Наступают непростые времена для владельцев жилья и людей, желающих приобрести недвижимость. Процентные ставки цикличны, поэтому когда-то произойдет возврат к невысоким ставкам, а пока нужно подготовиться к не очень легким временам.

Что касается рынка недвижимости в Торонто и его окрестностях, то покупателей стало меньше не только из-за факторов сезонности и обычного замедления рынка в летнее время, но и из-за муссирующих слухов о падении цен. Многие покупатели ушли на каникулы и ждут, что же будет происходить осенью. Не нужно забывать, что, несмотря на рост процентных ставок, они по-прежнему невелики. Рынок немного стабилизируется за счет более спокойных переговоров, где есть уже место для выполнения обычных условий прежде, чем сделка станет окончательной. Покупатели запрашивают банк о подтверждении получения займа на конкретный дом или квартиру. Заказываются технические инспекции с тем, чтобы у покупателей сюрпризов было меньше. Не могу сказать, что времена «multiple offers» совсем прошли. Есть настолько хорошие районы, что люди из них чрезвычайно редко выезжают. Есть дома, только построенные или отреставрированные и очень ухоженные, спрос на которые есть абсолютно всегда!

На эту недвижимость спрос остается во все времена, если цена еще и занижена, продавцы получат свой аукцион, несмотря на любые негативные факторы.

Еще одно правило в такие сложные времена. Если вам необходимо продать недвижимость, а затем купить новую, продайте сначала, зная, на что вам можно будет рассчитывать впоследствии. Посмотрите с вашим риэлтором дома определенной ценовой категории, на которую вы хотели бы выйти. Прикиньте худший вариант продажи вашей недвижимости, посмотрев заранее на выставленные листинги в вашем районе. Если удастся продать вашу недвижимость за нормальную цену быстро, не жадничайте, вы можете ее получить только один раз на слабеющем рынке. Но как только продажа состоялась, немедленно ищите новое жилье в вашей ценовой категории и отвечающее вашим требованиям и ожиданиям. Лучший сценарий – одновременная продажа старого и покупка вашего нового жилья!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы планируете продавать дом или квартиру, вам будет небезынтересно знать, что последние исследования компании Zillow показали – дороже продаются дома, стены которых выкрашены в темно-серый цвет. Что бы ни говорили противники серого, но продажная цена их в среднем превышает цены «собратьев» на $6,491. Был проведен опрос 3000 респондентов – недавних покупателей недвижимости и покупателей, только собирающихся искать дом своей мечты. Опрашиваемым дали палитру цветов, каждому из которых был присвоен номер. Виртуальный тур позволял менять цвета в помещениях. В зависимости от выбранных цветов покупатели называли цену, которую готовы были бы заплатить за дом своей мечты, базируясь на средней цене канадского дома $746,146. Как выяснилось, большинству респондентов настолько понравилась угольно-серая кухня, что они готовы были платить за такой дом на $6,491 больше, темно-серая ванная комната заработала на $4,029 больше, темная спальня – дала плюс $5,074, гостиная – $4,999.

В конце концов, не так важно, нравится ли цвет вам, главное, чтобы он понравился тем людям, кто собирается купить ваш дом. Кстати, на сером цвете свет клином не сошелся. Как альтернатива – небесно-голубая кухня даст вам при продаже дополнительные $2,612, а голубая спальня – $1,865. Дизайнерский выбор цвета лесной зелени никак не впечатлил покупателей. Результат оказался прямо противоположным. Наличие зеленой ванной комнаты снизило стоимость дома на $5,596 в среднем, а из-за темно-зеленой кухни продавец недополучил $3, 656.

Эксперимент с солнечно-желтым цветом тоже не привел ни к чему хорошему. Дом с наличием такой желтизны должен был уйти на $6,044 дешевле. Интересно, что если у потенциальных покупателей совпадал вкус с владельцами дома, то в среднем они согласны были платить на $2,000 дороже. Психологи объясняют это явление тем, что подобное притягивает к себе подобное. Нам нравятся люди, разделяющие наши вкусы и взгляды на жизнь.

Как-то можно ведь объяснить феномен серого цвета. Вот уже несколько лет дизайнеры интерьеров приучали нас к нему. Не могу сказать, что темный угольно-серый часто попадается при просмотрах домов в моей практике, но светло-серый, цементный, серо-голубой встречаются достаточно часто. И, кстати, эти цвета очень выгодно перекликаются с любыми другими цветовыми акцентами. Оранжевая мебель, подушки любых ярких цветов, аксессуары любого цвета сочетаются с нейтральным серым цветом любого оттенка. Именно к таким дизайнерским решениям и привыкли наши покупатели. Абсолютная классика, подходящая людям любых национальностей и вероисповедания.

Более того, некоторые дизайнеры считают, что цвет тогда хорош, когда он чистый и прозрачный, а покупатель тут же забывает о нем, как только он ушел из дома. Хуже, когда он вспоминает ту или другую недвижимость по красной гостиной или фиолетовой ванной. Покупатели, осматривая дом, подсознательно хотят иметь свободу выбора. Может быть, и была такая задумка про фиолетовую ванную комнату, но в навязчивом виде она никак не прошла.

Задумываясь об обновлении интерьера, особенно перед тем, как выставить дом на продажу, не забывайте классические правила. Если ваш дом расположен в восточно-западном направлении – это самый выигрышный вариант, когда солнце практически не уходит из дома в течение дня, вы можете экспериментировать и с темными оттенками цветов. Другое дело – северно-южное направление. Если краска темная – вы заведомо будете в проигрыше, несмотря на все опросы. Просто психологически, если вы в ясный день с улицы входите в темное помещение, ощущение норы или пещеры оставляет не лучшее впечатление! Из такого дома хочется поскорее уйти.

Не пренебрегайте советами специалистов. Например, в магазинах Benjamin Moore вам всегда дадут дельный совет, и большинство огромных строительных компаний пользуются ими. Например, сегодня в тренде красно-розовато-коричневая палитра. Это не значит, что в коричневый цвет надо окрашивать всю комнату, сделайте акцент только на одной или двух стенах – это будет очень выигрышным решением! Посоветуйтесь с вашим агентом. Можно ведь уложиться и в бюджетный вариант – покрасить весь дом одним цветом, будь это цвет утреннего кофе с молоком или морозного серого – вы не проиграете! Нет ничего лучше и приятнее зайти в свежепокрашенный дом, когда вы понимаете, что вам после покупки не нужно сразу заниматься чисткой и перекрашиванием. Свежесть и чистота –  великое дело при продаже дома!

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В прессе появляется все больше и больше статей о креативных способах владения недвижимостью. Зарплата, достаточная для приобретения жилья в Торонто, должна доходить примерно до $223,000 в год. Даже с такой зарплатой и работой с 9 утра до 5 вечера еще вопрос, насколько легко будет получить кредит от банка. Идея лежит буквально на ладони. И правда – зачем ждать десятилетия, для того чтобы собрать деньги на начальный взнос, когда эта сумма может быть собрана потенциально всеми заинтересованными юридическми и физическими лицами. В чем же состоит идея? Проводятся заранее консультации с инвесторами, после анализа нескольких видов собственности, в зависимости от состояния рынка и прогнозов его развития определяются наиболее выгодные потенциальные сделки.

Не так давно внимание канадской прессы привлекла сделка в Торонто о покупке квартиры в районе King West на 15 Stafford Street, Apt. 208. Ее необычность состояла в том, что односпальная квартира, которую не должны были бы продать меньше, чем за $700,000, была предложена не целиком, а частично – 2.5% за $18,025. При этом ежемесячные платежи покупателя составили бы около $2,200, включая maintenance fee и property tax. Не требуются никакие процессы преквалификации, то есть фактически вы покупаете долю в квартире в кондоминиуме. Если через какое-то время цены на рынке выросли, то и ваша инвестиция подросла тоже. Сказать, что эта опция тут же с жадностью кем-то была подхвачена – нет, предложение стояло на рынке два месяца. Но продажная цена была равна запрашиваемой. Через полтора месяца в этом же доме была выставлена другая квартира с такой же идеей фракционной продажи. За 2.5% от оценочной стоимости в $786,000 просят $19,650, но пока результата нет уже 40 дней. Обе квартиры принадлежат одной и той же компании. Чисто теоретически, чем больше квартир в здании контролируются одним владельцем, тем более агрессивной и неадекватной бывает ценовая политика именно в этом здании.

В чем может быть опасность приобретения подобной недвижимости? Именно в этом. Вы не знаете, что конкретно вы покупаете. Ведь в чем различие между кондоминиумом и кооперативом? В первом случае вы четко имеете представление о том, что вы приобретаете. Во втором – вы покупаете только долю кооператива, физически она не определена. В случае с фракционным владением – вы владеете долей в квартире, а не в здании. Фактически вы субсидируете компанию-владельца этой квартиры. Потенциально проблема может возникнуть, если потребуются серьезные вложения. Например, ремонт крыши – очень дорогостоящие траты. Деньги собираются с каждой квартиры. Какую сумму потребуют с нашего фракционого владельца – непонятно. Различные сценарии предусматриваются в случае инвестирования в такую недвижимость и желания проживать в ней, заплатив малую долю от ее стоимости.

Целый ряд компаний занимаются подобными видами группового инвестирования, управления и наращивания своего портфолио. Проводятся лекции и семинары, привлекаются все новые и новые инвесторы и новые модели. В соответствии с этими программами вы можете быть владельцем как части квартиры или дома, так и коммерческой плазы. Некоторые американские компании предлагают  покупать доли сельскохозяйственных угодий. Минимальные размеры инвестиций составляют от $25 до нескольких сотен тысяч. Инвестиционные вклады не делаются слишком большими, чтобы сократить финансовую нагрузку на инвесторов. Ни одному из инвесторов не разрешается иметь контрольный пакет акций.

Вариантов совместного владения недвижимостью достаточно много. Так, например, возможно проживание с потенциальной возможностью выкупа дома или квартиры в полную собственность. При этом часть арендной платы откладывается на счет жильца в счет сбора первоначального взноса. Программа называется «Rent to Own». Заранее оговаривается сумма продажи недвижимости на определенную дату. Если все расчеты сделаны правильно, через несколько лет сумма на первоначальный депозит уже накопитcя, и собственность переоформляется на нового хозяина.

В последнее время достаточно большую популярность приобретает коллективное владение недвижимостью при первоначальном оговаривании границ владения. Вообще, это очень разумно – проиграть все возможные варианты в самом начале, отобразить все на бумаге в виде дополнительного контракта и предоставить его на проверку адвокату. Важно быть уверенным в том, что конкретно покупается. Должен обсуждаться вопрос ликвидности – как и кому можно продать приобретенные акции. Пока рынок шел наверх – все были довольны. Но ведь возможно и падение цен, инвесторы подвергают себя определенному риску.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В начале июня правительство приняло программу Canada Greener Homes Loan, по которой владельцы жилья, модифицируя свои дома в сторону энергосбережения, могут получить беспроцентный заём до $40,000. Программа начала работать с 17 июня. Любой домовладелец, планирующий переустройство дома в «зеленую» сторону, может обратиться за беспроцентным займом на 10 лет.

Идея состоит в том, чтобы дать возможность домовладельцу уменьшить отрицательное воздействие своего домохозяйства на окружающую среду. Принимаются и рассматриваются заявки уже с июня. Общая сумма, выделенная на гранты, составляет $4.4 миллиарда, а количество их счастливых обладателей оценивается в 175,000. $40,000 – это максимальная сумма гранта, предлагаются и меньшие суммы, начиная с $5,000. Это займы «unsecured», это значит, что в случае, если долг не будет возвращен через 10 лет, нет легального инструмента воздействия на физическое лицо для возврата платежа.

Какие проекты подлежат рассмотрению? Изоляция чердака, потолка, герметизация окон, дверей, отопление, нагревание воды в доме и другие подобные улучшения. Какие требования существуют по программе? Программа предполагает, что получателем будет являться канадский гражданин – владелец жилья. Кроме этого, расчеты по использованию средств должны быть представлены заранее. Соискатель на программу должен иметь хорошую кредитную историю и не пользоваться преимуществами «proposal» или «bankruptcy» программ.

Вы не можете получить эти государственные гранты, если работы по дому уже завершены, а также, если какие-то улучшения были сделаны без согласования, по вашему разумению. Все должно быть подтверждено документально – необходимость переделок, все расчеты и требуемые сметы.

При этом вам придется предоставить свои финансовые документы, для того чтобы доказать вашу надежность в погашении выданного кредита.

Для того чтобы подать заявление на получения гранта по программе Canada Greener Homes Loan, вы можете зарегистрироваться on-line или по телефону. Есть список организаций, предоставляющих такие услуги частному сектору и имеющих на это право. На государственном сайте: www.nrcan.gc.ca/energyefficiency/energuide/energuide-energy-efficiency-home-evaluations вы должны будете найти ту компанию, которая бы обслуживала ваш район. Представитель этой компании должен провести проверку вашего дома. При этом используется специальное оборудование, которое проверяет дом на герметичность. Анализ состояния дома начинается снаружи, затем консультант по энергопотреблению измеряет и собирает данные обо всех элементах вашего дома, влияющих на его энергетическую эффективность, эти данные вводятся в программу моделирования энергопотребления, которая рассчитывает рейтинг Energuide вашего дома. Собранные данные включают результаты проверки воздухопроницаемости входных дверей, уровень изоляции стен, подвального помещения и чердака; тип и герметизацию всех окон, размер и рейтинг эффективности вашего оборудования по обогреву и охлаждению помещений вашего дома и нагреву воды в нем; будет проанализирована вся информация по вентиляционному оборудованию в доме. После тщательного анализа, результаты которого будут обсуждены с вами, осталось дело за малым. Подготовьте ваш property tax roll number перед тем, как заказывать инспекцию. Могут также пригодиться все чеки и инвойсы на ваши электроприборы. Результат проведенного теста ясно покажет рейтинг вашего дома в эффективности его энергосбережения, к этому прилагаются план действий по ремонту, обновлению и улучшению состояния дома. информация о владельцах жилья – Homeowner Information Sheet.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ассоциация строителей жилья в Онтарио (RESCON) выпустила краткий обзор ситуации, сложившейся в провинции, и перспективы ее решения в связи с результатами недавних выборов в онтарийский парламент. Жилищный кризис в провинции вызван именно острой нехваткой жилья, и на повестке дня всех политических партий стоял вопрос о немедленном внимании именно к этой проблеме. В ближайшие 10 лет необходимо возвести 1.5 миллиона единиц жилья, чтобы ослабить кризис, с этим были согласны все. Эти цифры не взялись из воздуха, они были опубликованы в докладе Целевой группы по доступности жилья под руководством CEO Scotia Bank Джейк Лоренс.

Сейчас покупателю недвижимости требуется проработать 22 года (с 25 лет до 34-х) с полной занятостью, чтобы накопить первоначальный взнос в размере 20% стоимости среднего жилья. В середине 1970-х нужно было проработать всего 5 лет, чтобы серьезно рассчитывать на приобретение недвижимости. Ну, а если говорить о Торонто, то молодым людям для подготовки к покупке своего жилья понадобятся 27 лет. Это результаты исследований, проведенных университетом British Columbia – School of Population and Public Health. И впервые, ура(!), признано, чтобы жилье стало доступным, базируясь на сегодняшних ценах, зарплаты должны вырасти более чем втрое – до $172,000 в год! Ситуация может стать совершенно плачевной, если на нее не обращать внимания и все пустить на самотек. На тысячу резидентов у нас сейчас приходится 427 единиц жилья, в Торонто – 360. В среднем по странам G7 эта цифра составляет 471. Отсутствие жилья стоит провинции дополнительных 8 миллиардов долларов в год. Ведь если специалисты не могут жить рядом с работой, то бизнес может закрыться, либо человек вынужден как-то до него добираться на нескольких видах транспорта.

Все специалисты, причастные к решению таких актуальных жилищных вопросов, едины во мнении – необходимо осваивать муниципальные, провинциальные и федеральные пустующие земли, сокращать время на бюрократические проволочки. Необходимо выработать единую систему стандартов в Онтарио, систему по обмену данными и информацией и получения скорейшего разрешения на строительство.

Уже приняты законы «More Homes, More Choice Act» и «The More Homes for Everyone Act». Но ведь проблема остается в их скорейшей реализации. Например, в соответствии с принятыми актами, если строительной компанией не получено разрешения на строительство объекта в установленные сроки или решение принято отрицательное, то все понесенные материальные издержки будут возвращены соискателю.

Эксперты соглашаются во мнении, что правительство Дага Форда должно будет сосредоточиться на решении следующих проблем зонирования, планирования и финансирования.

Exclusionary Zoning. Большим препятствием в решении строительства недорогого жилья является устаревшее зонирование. Жилые кварталы, где дозволяется строить только дома на одну семью – Single Family Residential; заброшенные фабричные территории практически в центре города, все эти земли можно было бы при резонировании использовать для строительства таунхаузов, дуплексов или триплексов.

Minister’s Zoning Orders (MZO). С 2018 года правительство Форда десятки раз пользовалось правом вето, которое позволяло не пропустить проекты и решения муниципальных советов. Так, например, с 2020 года 48 раз использовалось это право, по утверждению Управления охраны природы Торонто и региона. Было отмечено, что, ускоряя процесс планирования и получения решений, утверждающих строительные проекты, не всегда остается время на реальное изучение целесообразности строительства объектов в местах частых затоплений и стихийных бедствий и проще скинуть ответственность на муниципальные советы, обрубив полностью обсуждение проекта.

Skilled Labour. Нехватка квалифицированной рабочей силы может спутать все планы, особенно зная, что около 30% опытных работников находятся в предпенсионном возрасте. Для решения этой проблемы предлагается обратиться к федеральному правительству, попросив набрать нужные квоты через иммиграцию. Провинция также должна вкладывать деньги в развитие строительных колледжей и повышение привлекательности рабочих профессий в принципе.

Transit—Oriented Communities. Планирование строительства новых микрорайонов с учетом жизненных потребностей его жителей. Транспортные развязки, детские сады, школы, магазины и работа желательны в одном и том же районе, чтобы его жители не тратили часы на дорогу из дома на работу и обратно.

Streamlined development. Еще в январе было объявлено о выделении 45 миллионов долларов в Фонд утверждения рационализации развития, чтобы позволить крупнейшим 39 городам провинции модернизировать, оптимизировать и ускорить прохождение заявок на жилищное строительство. Крайне важно, чтобы время на строительство проекта от момента подачи заявок до введения в эксплуатацию существенно сократилось. Сегодняшние 10 – 11 лет – это абсолютно недопустимые цифры.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В последнем обзоре Royal Bank of Canada основной причиной охлаждения рынка недвижимости была названа серия последовательных повышений банковской ставки. Города Торонто, Ванкувер, Монреаль, Гамильтон страдают больше всего. Вот уже третий месяц подряд сокращается общее количество продаж. На фоне разговоров об еще одном, по крайней мере, повышении банковского интереса, очень похоже, что тенденция на охлаждение рынка сохранится, и правила игры на рынке недвижимости будут меняться. Повышаются требования к покупателям, обслуживание заемных средств значительно подорожает, не оправдываются ожидания продавцов. В связи с тем, что спрос падает и уж точно никто не говорит об ажиотаже, предложений о продаже на рынке становится больше и стоят они без движения дольше. Это сильно снизило напряжение и вернуло рынок к сбалансированному состоянию буквально за несколько недель. Специалисты считают, что сворачивание рынка продолжится, бешеный подъем цен во время пандемии уже закончился и коррекция рынка неизбежна. С февраля по март продажи упали на 27%, количество новых листингов сократилось на 11% по сравнению с прошлым годом, на 6% меньше количество недвижимости, выставленной на рынок, по сравнению с прошлым годом. Некоторые эксперты считают нынешнее положение вещей не крахом и не его началом, а всего лишь коррекцией рынка, но прогнозируют, что к 2024 году цены в среднем упадут на 24%.

Существует ли проблема? Да, пройдет какое-то время, продавцы будут жалеть об упущенных возможностях и горевать о том, что за их дом с многочисленными ремонтами покупатели предлагают на десятки тысяч меньше, чем продал сосед, абсолютно ничего  не сделавший в своем доме за все время владения им. За соседский дом бились – пух и перья летели, а у нас – тишь да гладь, божья благодать. И это все буквально за пару месяцев! Но в гораздо худшем положении оказались те, кто на пике летящего вверх рынка решили совершить покупку и зачастую без всяких условий сделали свой выбор и подписали контракт в надежде, что – ну не будет никаких проблем с продажей собственного жилья на таком горячем рынке! И вот здесь, конечно же, ждет разочарование, если в вашей собственной продаже вы не доберете ваши десятки, а то и сотни тысяч долларов. Хорошо, если вообще будет возможность закрыть сделку. Как показывает опыт 2017 года, может быть и более плачевный исход – судебные тяжбы. Вы теряете депозитные деньги, платите адвокатам и все равно остаетесь ответственным за потери, которые понес продавец, у которого вы так и не смогли купить понравившуюся вам недвижимость.

В связи с новыми обстоятельствами на рынке, все более опасными и рискованными становятся сделки со строительными компаниями при покупке нового жилья. При этом можно выделить разные типы покупателей.

Во-первых, это конечный потребитель или инвестор, покупающий жилье для себя или для сдачи в аренду. Если вы покупаете на пике, а рынок неожиданно ушел вниз, конечно, у вас потенциально могут быть проблемы. В случае если банк не оценивает ваше жилье за ту сумму, которая указана в контракте, свои обязательства по выдаче обещанного займа банк будет выполнять, исходя из той оценочной суммы, которую дал эксперт. Разницу должны будете возместить вы сами. Это возможно, но любой вариант, на который вы не рассчитывали, будет стоить дороже, и намного дороже. Нет ничего обиднее, когда к тем тратам, к которым вы будете готовы, неожиданно приплюсуются немалые дополнительные расходы.

Во-вторых, все большую популярность набирают сделки по продаже контрактов. В этом случае покупается и продается контракт еще до окончания строительства и ввода жилья в эксплуатацию. В этом случае на момент сделки покупатель выплачивает, по крайней мере, депозит, который уже был отдан строительной компании. Проходит еще несколько месяцев, пока, наконец, не оформляется само закрытие сделки. Это может произойти, но если рынок сильно просел, у покупателя контракта может не быть возможности закрыть сделку. А может, и не быть экономической целесообразности это делать. Что происходит в этом случае?

Знайте, что первоначальный покупатель по-прежнему несет ответственность за сделку. Будет ли у вас такая возможность – это еще вопрос. Раньше 9 из 10 покупателей нового жилья планировали довести процесс до конца сами, сейчас уже более половины покупателей отмечают, что не прочь перепродать контракт на половине дороги раньше официального закрытия. Но жизнь непредсказуема, и адвокаты отмечают совершенно печальную тенденцию обращения к ним покупателей, желающих расторгнуть сделку под любым предлогом и выскочить сухим из воды. К сожалению, в таких случаях нужно готовиться к судебным разбирательствам продолжительностью 2 – 3 года. Еще не факт, что пострадавшая сторона, даже если постановление суда будет получено в ее пользу, сможет что-то получить. Очень многие не имеют собственного жилья, машины, сбережений и работы. О каких компенсациях тут можно говорить? Оценивайте ваши финансовые возможности заранее!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.